居家養(yǎng)老盈利模式分析精選(九篇)

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第1篇：居家養(yǎng)老盈利模式分析范文

關(guān)鍵詞： 廣義虛擬經(jīng)濟(jì)；養(yǎng)老地產(chǎn)；案例分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與復(fù)合地產(chǎn)

（一）廣義虛擬經(jīng)濟(jì)和“二元價(jià)值容介態(tài)理論”

成思危（2008）對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵作出界定。虛擬經(jīng)濟(jì)一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實(shí)物形式、又不具有貨幣形式的、價(jià)值不確定的、但可以產(chǎn)生利潤(rùn)的、基于信任關(guān)系形成的資源。它們可以用來(lái)獲得實(shí)際資本的使用權(quán)，但是它要承諾給實(shí)際資本的所有者以一定的回報(bào)，或與實(shí)際資本的所有者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并且共享盈利。所有權(quán)證的出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了資本的所有權(quán)和使用權(quán)的分離，從而導(dǎo)致了虛擬資本的誕生。虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式，是與虛擬資本以金融平臺(tái)為主要依托所進(jìn)行的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以及其中所產(chǎn)生的各種關(guān)系的綜合[1]。林左鳴（2011）進(jìn)一步基于馬克思“生活對(duì)象化”人類活動(dòng)的思想，將同時(shí)滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導(dǎo)，以及只滿足人的心理需求的經(jīng)濟(jì)的總和定義為廣義虛擬經(jīng)濟(jì)，指出虛擬價(jià)值（信息態(tài)） 是廣義虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價(jià)值容介態(tài)的觀點(diǎn)，二元主要指物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)，當(dāng)一種狀態(tài)不斷容納入新的信息介質(zhì)時(shí)，整個(gè)狀態(tài)自身不斷發(fā)生質(zhì)的變化（進(jìn)化）運(yùn)動(dòng)。所以，容介態(tài)即是質(zhì)變或進(jìn)化的狀態(tài)，是以信息變化為基礎(chǔ)的質(zhì)變或進(jìn)化現(xiàn)象。指出“二元價(jià)值容介態(tài)”是虛擬經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的機(jī)理[3]。

（二）創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的概念最早在英國(guó)出現(xiàn)，指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過(guò)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。季昆森（2008）把對(duì)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的理解概括為四句話：“發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)，運(yùn)用先進(jìn)科技手段，融入新奇怪特創(chuàng)意，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值”。創(chuàng)意是核心，文化是創(chuàng)意的依據(jù)，科技是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意的手段，而文化、科技、創(chuàng)意的有機(jī)結(jié)合，必將迅速形成社會(huì)生產(chǎn)力，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值。林左鳴（2010）指出，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)屬于廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，它通過(guò)現(xiàn)有科技和文化資源的有機(jī)結(jié)合，并以人文創(chuàng)新為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)“容介態(tài)”進(jìn)化，催生出新的產(chǎn)品、服務(wù)和業(yè)態(tài)，滿足人的全面需求特別是心理需求，促進(jìn)人的全面發(fā)展。人們對(duì)美好生活、心理滿足、虛擬價(jià)值的無(wú)盡追求，為其發(fā)展提供了不竭動(dòng)力。由于側(cè)重人文創(chuàng)新、虛擬價(jià)值創(chuàng)造和心理需求滿足，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)能突破傳統(tǒng)物本經(jīng)濟(jì)的稀缺性約束，減少資源環(huán)境消耗，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和人類可持續(xù)發(fā)展。

近些年來(lái)，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展一日千里，推動(dòng)了科技與人文的結(jié)合，重塑了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了新的生活。在后危機(jī)時(shí)代，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)開(kāi)拓心理需求的廣闊"藍(lán)海"，是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的有效途徑。

（三）復(fù)合地產(chǎn)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)包括很多不同的類型，其中，復(fù)合地產(chǎn)也是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的一種，復(fù)合地產(chǎn)是指?jìng)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動(dòng)，它是一種泛地產(chǎn)，通過(guò)資源整合創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。比如“地產(chǎn)+教育”誕生了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)”創(chuàng)造了體育地產(chǎn)，以?shī)W園為代表；“地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”成就了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表。復(fù)合地產(chǎn)還包括旅游地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

根據(jù)林左鳴（2010）提出的二元價(jià)值容介態(tài)的觀點(diǎn)，任何一種商品應(yīng)該既滿足人的生理需求，也能滿足人的心理需求，商品包含物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)。傳統(tǒng)商品只是滿足人們的生理需求，如傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)只有物質(zhì)態(tài)。隨著社會(huì)的進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)的功能和定位逐漸細(xì)分，即注入用途的信息，不動(dòng)產(chǎn)房屋可分為居住用的住宅、經(jīng)商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來(lái)，人們對(duì)不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據(jù)需求分為別墅、學(xué)區(qū)房、海景房、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)等，也就是說(shuō)，根據(jù)客戶的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產(chǎn)中，房產(chǎn)又進(jìn)一步細(xì)分，進(jìn)而提升價(jià)值。

將養(yǎng)老概念注入到地產(chǎn)中，也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。

二、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)研究綜述

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域均有所研究，但由于行業(yè)發(fā)展程度的差異，不同地區(qū)的學(xué)術(shù)研究深度廣度和側(cè)重點(diǎn)并不相同。美國(guó)日本等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家擁有歷史悠久業(yè)態(tài)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而針對(duì)其展開(kāi)的相關(guān)學(xué)術(shù)研究更多聚焦其運(yùn)營(yíng)模式、融資模式和盈利模式等方面進(jìn)行深入分析。

嚴(yán)躍進(jìn)（2013）、饒霞飛（2013）通過(guò)對(duì)不同典型國(guó)家的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式受社會(huì)文化影響而在經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)牟煌貐^(qū)體現(xiàn)出顯著的差異性。美國(guó)完善的社會(huì)福利衍生出持續(xù)照料退休社區(qū)模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國(guó)和德國(guó)普遍施行“以房養(yǎng)老”，主要表現(xiàn)為“倒按揭”模式的應(yīng)用；日本則是以“兩代居”家庭養(yǎng)老模式為主[4，5]。

國(guó)外學(xué)者對(duì)CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質(zhì)上是一種老年社區(qū)，將服務(wù)對(duì)象分為不同健康狀況并相對(duì)應(yīng)地提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續(xù)在熟悉的環(huán)境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認(rèn)為成功的CCRC建設(shè)通常在自然環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施和生活服務(wù)方面都對(duì)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)合作方有較高要求，通過(guò)為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動(dòng)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值[8]。同時(shí)Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會(huì)員生活成本高昂、沒(méi)有實(shí)質(zhì)為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質(zhì)上是一種“以房養(yǎng)老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養(yǎng)老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對(duì)其對(duì)老年人生活質(zhì)量以及社會(huì)福利體系的改善作出具體分析[11]，同時(shí)Salter（2012）也指出倒按揭成本過(guò)高、條件苛刻以及風(fēng)險(xiǎn)控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式做了總結(jié)[13]，英美國(guó)家主要通過(guò)資本市場(chǎng)融資，新加坡等國(guó)家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導(dǎo)民間資本，自身也參與投資建設(shè)。在盈利模式與競(jìng)爭(zhēng)力分析方面，武甲曉（2012）通過(guò)對(duì)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的分析，總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功需要政府支持、按需開(kāi)發(fā)、人性化設(shè)計(jì)理念、“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老咨詢業(yè)的協(xié)同發(fā)展[14]。楊紅旭（2013）對(duì)比分析了多國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)建設(shè)情況，認(rèn)為多樣化產(chǎn)品，專業(yè)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是成功的先決條件，社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)也是成功的一方面[15]。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新的概念，一些國(guó)內(nèi)學(xué)者也就我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了針對(duì)性的討論。田冬煒（2013）嘗試對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)行界定，并提出養(yǎng)老地產(chǎn)具有復(fù)合地產(chǎn)、金融、服務(wù)和人文四種經(jīng)濟(jì)屬性[16]。對(duì)于我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學(xué)者分別指出：我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項(xiàng)目多元化不強(qiáng)、盈利模式不清晰面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題[17，18]。

目前學(xué)界對(duì)如何建立適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認(rèn)為應(yīng)建設(shè)多元化融資渠道解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯(lián)貸聯(lián)保貸款等債權(quán)融資模式、組合式融資模式及開(kāi)發(fā)商與保險(xiǎn)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式[19]。吳新堅(jiān)（2013）指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者應(yīng)權(quán)衡“長(zhǎng)期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在多方面存在先天不足，市場(chǎng)應(yīng)培育更多元的主體參與建設(shè)[21]。周申龍（2013）等學(xué)者也從政策法律角度出發(fā)為養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展提出建議[22]。同時(shí)一些學(xué)者也展開(kāi)了對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐研究。張敬岳（2013）對(duì)國(guó)內(nèi)參與主體進(jìn)行分析，認(rèn)為政府升級(jí)版養(yǎng)老項(xiàng)目、地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和醫(yī)療機(jī)構(gòu)增設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目是目前主要業(yè)態(tài)[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認(rèn)為，租售并舉和會(huì)員制是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽(yáng)城和上海親和源，則分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式[24]。

三、中國(guó)的人口老齡化現(xiàn)狀與養(yǎng)老服務(wù)需求

根據(jù)1956年聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^(guò)7%時(shí)，則意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)自2000年已進(jìn)入老齡化社會(huì)，以60歲及以上占總?cè)丝诒壤臄?shù)據(jù)為參考，此指標(biāo)從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國(guó)60歲及以上老年人口21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，其中65歲及以上人口13755萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比已達(dá)到13.32%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)，中國(guó)的老年人口將以每年800萬(wàn)人的速度增加，到202050年老年人口占比將達(dá)到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達(dá)到1億人。預(yù)計(jì)平均老齡化速度為3.3%。在我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的同時(shí)，老年人口還呈現(xiàn)出基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢(shì)明顯的態(tài)勢(shì)，再加上我國(guó)“未富先老”的國(guó)情和家庭小型化的結(jié)構(gòu)疊加在一起，養(yǎng)老問(wèn)題異常嚴(yán)峻。

資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)人口署：《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》，其中提出“9073”的養(yǎng)老方針，也反映出了我國(guó)以居家養(yǎng)老為主體的現(xiàn)狀：90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2013年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》指出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，是發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要任務(wù)之一，《意見(jiàn)》要求2020年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位達(dá)到每千人35-40張，比當(dāng)前水平增加一倍，2050年全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位要保持這一標(biāo)準(zhǔn)不變，若以2.6以老年人口的預(yù)測(cè)值計(jì)算，至2050年中國(guó)新增養(yǎng)老床位潛在需求約為390-520萬(wàn)張[25]。

縱觀全球，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是國(guó)際上解決養(yǎng)老問(wèn)題成熟而完善的模式。美國(guó)集中式養(yǎng)老社區(qū)以成熟的運(yùn)營(yíng)模式和持續(xù)為老年人提供服務(wù)而聞名。養(yǎng)老社區(qū)大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、醫(yī)療保健、休閑娛樂(lè)和老年大學(xué)等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨(dú)，獲得豐富的精神及身體活動(dòng)。例如，美國(guó)太陽(yáng)城社區(qū)（Sun City Centre），是位于美國(guó)亞利桑那州著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)包含多種類型的居住公寓、工藝設(shè)施、郵局、賓館、商業(yè)中心和大型專為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院、心臟中心、眼科中心以及數(shù)百個(gè)診所。日本早在 20 世紀(jì) 70 年代就已進(jìn)入老齡化社會(huì)，現(xiàn)在是世界上人口老齡化最突出的國(guó)家之一。日本高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Sun City 株式會(huì)社（橫濱太陽(yáng)城）是由100 家在日本有著良好信譽(yù)的企業(yè)共同注資設(shè)立的，Sun City 旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，10個(gè)項(xiàng)目對(duì)完全自理的老人開(kāi)放，并隨著老人的衰老逐步提供護(hù)理服務(wù)，另外3個(gè)自建項(xiàng)目在老人入住初期便可提供護(hù)理服務(wù)，即吸納所有類型的老年人。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)“未富先老”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位極度匱乏。民政部《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2014年我國(guó)各類養(yǎng)老床位577.8萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，雖然近年來(lái)這一數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)，但是仍然低于發(fā)達(dá)國(guó)家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國(guó)為40張左右，英國(guó)大概為35張。此外，針對(duì)我國(guó)超過(guò)40000家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量有待提高；有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然環(huán)境設(shè)施不差，但是服務(wù)上存在短板，老人的康復(fù)健體和精神娛樂(lè)需求不能得到滿足。由此可見(jiàn)，設(shè)施完備、服務(wù)專業(yè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為了養(yǎng)老市場(chǎng)的稀缺品。

四、YM?CXM養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析

正是在這樣的大背景下，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)悄然興起，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)資金紛紛建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年初，中國(guó)人壽作為公司第一大股東的YM地產(chǎn)正式成立“YM養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司”，并引進(jìn)美國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)、規(guī)模最大的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)Emeritus，創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“CXM”，同年7月，YM首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品“CXM”在北京亦莊投入運(yùn)營(yíng)，第二個(gè)項(xiàng)目位于雙橋，即將試營(yíng)業(yè)。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目YM天著小區(qū)內(nèi)，是第一家YM地產(chǎn)的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品，是中國(guó)第一家擁有養(yǎng)老服務(wù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的外商投資企業(yè)，是第一家社區(qū)內(nèi)引進(jìn)三甲醫(yī)院門診的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開(kāi)間和一居室為主，擁有89間房，110個(gè)床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發(fā)的《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》（許可證編號(hào)1100100001），是新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》正式施行的首個(gè)取得執(zhí)業(yè)許可證的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在北京乃至全國(guó)都具有很強(qiáng)的典型示范效應(yīng)。

YM?CXM組建了“樂(lè)享365”服務(wù)體系以及專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，由擁有15年日本、中國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高鵬先生擔(dān)任首席運(yùn)營(yíng)官，禮聘來(lái)自美國(guó)的資深專業(yè)培訓(xùn)師、三甲醫(yī)院的資深護(hù)士長(zhǎng)以及專業(yè)護(hù)理院校的養(yǎng)老護(hù)理員和中華養(yǎng)生菜大師李鐵鋼，從“醫(yī)、食、住、行、護(hù)”多維度提供專業(yè)保障。目前出租率達(dá)到35%以上，每個(gè)房間的月租金在萬(wàn)元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務(wù)特色總結(jié)如下：

YM首創(chuàng)“樂(lè)享365”的服務(wù)精神理念，提出“快樂(lè)的享受CXM度過(guò)每一天”。在“樂(lè)享365“理念中，定制了樂(lè)趣（文娛活動(dòng)）、樂(lè)和（社交活動(dòng)）、樂(lè)觀（心理輔導(dǎo)）、樂(lè)活（基礎(chǔ)服務(wù)）、樂(lè)享（增值服務(wù)）、樂(lè)園（硬件設(shè)施）六大專屬服務(wù)體系，讓每位長(zhǎng)者在此擁有“健康、快樂(lè)、安心、有尊嚴(yán)”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵(lì)―指導(dǎo)―協(xié)助―替代”漸進(jìn)式的服務(wù)模式：隨著長(zhǎng)輩護(hù)理程度的不斷加深，護(hù)理深度從鼓勵(lì)到指導(dǎo)，再到協(xié)助，最終發(fā)展到替代。在CXM的長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)指導(dǎo)下，長(zhǎng)輩的身體狀態(tài)將會(huì)變得越來(lái)越好，或是保持在一個(gè)良好的狀態(tài)當(dāng)中，也是一個(gè)逆向的從“替代”到“鼓勵(lì)”的過(guò)程，在這里，通過(guò)詳盡的護(hù)理計(jì)劃和生活計(jì)劃，長(zhǎng)輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達(dá)到或是無(wú)限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動(dòng)。

YMCXM利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，關(guān)注老年人的用戶體驗(yàn)，用大數(shù)據(jù)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位從而有效投放市場(chǎng)。2014年，YM地產(chǎn)官方微博被新郎樂(lè)居北京房產(chǎn)官方微博評(píng)為“北京房企最具影響力微博”，YM地產(chǎn)官方微信在“中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產(chǎn)注重大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)和數(shù)據(jù)分析，分析老年人住房、護(hù)理、心理等各方面的需求，為長(zhǎng)輩提供完善的醫(yī)療保障、康復(fù)訓(xùn)練、精神娛樂(lè)活動(dòng)。

CXM試圖描繪一幅以‘樂(lè)’為核心的畫卷，以樂(lè)趣（文體活動(dòng)）、樂(lè)和（社交活動(dòng)）、樂(lè)觀（心理輔導(dǎo)）、樂(lè)活（生活照料）、樂(lè)享（增值服務(wù)）、樂(lè)園（硬件設(shè)施）六大主題為軸線的生活場(chǎng)景。快樂(lè)的生活，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復(fù)訓(xùn)練、護(hù)理服務(wù)之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動(dòng)、趣味性的益智活動(dòng)和社交互動(dòng)類活動(dòng)，讓長(zhǎng)輩們感受到“退而不休”的充實(shí)和滿足。

（三）YM?CXM的社會(huì)評(píng)價(jià)與發(fā)展前景

YMCXM是國(guó)內(nèi)第一家社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品、第一家中國(guó)獲得LEED認(rèn)證的養(yǎng)老社區(qū)、第一家社區(qū)內(nèi)引入三甲醫(yī)院門診部的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。美國(guó)駐華大使駱家輝先生曾評(píng)價(jià)：“YMCXM擁有正確的理念，引進(jìn)了先進(jìn)的服務(wù)體系，塑造了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，具有標(biāo)桿性的示范作用。同時(shí)，CXM將造福更多長(zhǎng)輩，讓他們健康、快樂(lè)、安心、有尊嚴(yán)地享受生活。”

未來(lái)，CXM將面向全齡老年群體，開(kāi)設(shè)椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營(yíng)養(yǎng)、椿萱家園等多種服務(wù)類型。從城市協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓核心區(qū)到一站式頤養(yǎng)公館社區(qū)，再到嵌入式長(zhǎng)者中心，YM養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃在逐步進(jìn)階。

（四） YM?CXM的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

YMCXM是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)在養(yǎng)老地產(chǎn)的成功運(yùn)用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國(guó)老年人的需求題材，借助商業(yè)模式創(chuàng)新建立一套新的供給組合，成功實(shí)現(xiàn)住房實(shí)物價(jià)值和養(yǎng)老虛擬價(jià)值的有機(jī)整合，項(xiàng)目所提供的硬件設(shè)施與軟件服務(wù)并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂(lè)’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進(jìn)行的系列創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)。

CXM項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)商YM地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中注重取長(zhǎng)補(bǔ)短，資源整合。引入美國(guó)先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)體系，借助其豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力為高齡者提供全方位高水平服務(wù)，關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)細(xì)節(jié)，最大限度滿足老年人的情感訴求，得到客戶認(rèn)可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，企業(yè)只有創(chuàng)意出最大限度滿足消費(fèi)者心理需求的體驗(yàn)價(jià)值形式，才能創(chuàng)造出高于產(chǎn)品使用價(jià)值數(shù)十倍甚至上百倍的虛擬價(jià)值。而專注于用戶體驗(yàn)的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”之所以能創(chuàng)造出超越一般物質(zhì)的價(jià)值，完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗(yàn)效果。

五、研究結(jié)論

中國(guó)改革開(kāi)放三十多年來(lái)的發(fā)展歷史表明，凡是和廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇有關(guān)的產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)，它們的發(fā)展無(wú)一不是靠在一個(gè)個(gè)扣人心弦的生活題材上塑造概念，實(shí)現(xiàn)新

如上表所示，多方合作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)成為趨勢(shì)，至于不同類型的發(fā)起人應(yīng)當(dāng)如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，打造具有獨(dú)特虛擬價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，還有待于在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷摸索中進(jìn)一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產(chǎn)業(yè)”開(kāi)拓人們心理需求的新“藍(lán)海”。當(dāng)今世界，社會(huì)生產(chǎn)力空前發(fā)達(dá)，人們不再只滿足于物質(zhì)需求，而是更多地追求精神滿足，人的全要素生活成為了財(cái)富源頭。在社會(huì)總需求中，人們對(duì)各種各樣非物質(zhì)性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長(zhǎng)，體驗(yàn)、服務(wù)、品牌、人氣、信心等泛文化內(nèi)涵已與物質(zhì)商品渾然一體，世界經(jīng)濟(jì)正在向服務(wù)化、虛擬化轉(zhuǎn)變。YM地產(chǎn)用創(chuàng)意推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的有機(jī)融合，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)化轉(zhuǎn)型，開(kāi)拓心理需求的新“藍(lán)海”，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，拓展增長(zhǎng)空間。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)萌生于企業(yè)經(jīng)營(yíng)這種微觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中，正是眾多企業(yè)在產(chǎn)融結(jié)合的基礎(chǔ)上努力開(kāi)拓的滿足人們心理需求的經(jīng)營(yíng)范疇，構(gòu)成了今天市場(chǎng)無(wú)限的“藍(lán)海”。非物化的價(jià)值細(xì)分帶來(lái)的商業(yè)模式創(chuàng)新，使得大量虛擬價(jià)值進(jìn)入交換領(lǐng)域，為企業(yè)創(chuàng)造了新的價(jià)值空間。

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