對城中村改造的建議精選(九篇)

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第1篇：對城中村改造的建議范文

【關鍵詞】城中村；改造現狀；相關政策；法律建議；沖突

所謂城中村是指城市發展中占用了農村的耕地面積，農村居民失去了賴以生存的農村土地，而居民生存在城市區域內，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農村制度。

一、西安城中村改造現狀

1、西安市城中村現狀

西安算是我國第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點和發展歷史決定了城市和農村的發展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現狀是這樣：西安市的農村人口有40萬之多，建立了417個城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮,北起草灘鎮,南至三爻村），與同類城市相比數量是最多的。

2、西安市城中村特點

2.1、農民無地可耕，土地大多出租給外來人口，以收租金為主要生活來源。

2.2、由于各個城中村的地理位置不同，位置好的城中村經濟發展好，處于維護利益的角度，村民對城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒有利益誘惑，對改造一事消極對待，甚至不予配合。這回導致西安市政府計劃的“3至5年改造計劃”難以完成。

2.3、政府政策實施存在薄弱環節，光說不做，協議、政策等不兌現，農民的居住環境差，利益又得不到維護，影響農民對政府的信任。

2.4、城中村農戶超規定占用面積情況嚴重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。

2.5、城中村人員身份復雜，由于流動人口多，出入城中村人員沒有登記，城中村的管理難度增加。

二、市政府出臺的“城中村”相關政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實施其辦法；

2、2005年10月，出臺《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實施細則》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國第一部以政府規范性文件形式并實施的城中村改造辦法。

《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規劃建設、拆遷安置等方面，結合相關法律法規而制定。

三、西安市城中村改造中存在的問題

1、政府管理工作出現脫節現象

西安市城中村的改造同其他地區一樣，都是由市政府做出統一規劃，將具體實行權利下放到鄉鎮和開發商，由于政府引導的缺失、開發商的重利本質，以及農村居民因拆遷款產生的糾紛等問題，影響了西安市城中村的改造進城。

2、城中村農民身份轉化無實際意義

《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則”。也就是說把農民的農村戶口改為城鎮戶口，戶籍制度的改變意味著農民手中原有的私人土地，變為了國家土地，戶籍上的農村或者城鎮對農民來說是沒有任何實際意義的，對他們有意義的是土地的歸屬，農民世代的生活習慣教會了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？

如果僅僅是一部分的經濟賠償，那么如此多的失業人員給社會安定帶來了隱患，農民轉變為城鎮居民，關心的是否享有城鎮居民的福利待遇。如果這些問題不解決，那么城中村農民身份轉化根本沒有實際意義。

3、政府征用土地時，在補償問題上存在法律沖突

在補償問題上《土地管理法》有三方面的補償：土地補償；安置補

助；地上附著物和青苗補償。但是城中村農民早就失去了土地，到哪里去找補償標準呢？

而西安實施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區搬到另一地區，農民享有該地區的使用權，再次轉讓需向國家繳納土地使用金。這就出現了問題，產權變成了使用權？土地轉讓時還要交錢？

另一種是就地改造，將土地同樣移交國家，留出村名住宅外，其余土地進行招商引資、有償開發,居住用地使用權歸農民。換句話說,“就地改造”就是土地權屬變成國家的,政府再給補償,房屋拆遷也沒有補償。

四、西安市城中村改造的建議

1、法律建議

1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時，應當遵循《公司法》以及其他相關法律的規定。

1.2、關于村民委員會要嚴格執行和遵守《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定。

2、其他建議

2.1、完善社會保障及福利體系。“城中村”的改造要確保村民失地不失利，保證村民的生活來源；在戶籍轉變后，要建立、健全養老保險制度和基本醫療保險等福利問題。

2.2、鼓勵城中村居民自主創業，妥善安排就業問題。農村人員自主創業可以享受優惠政策，政府在年度預算中，可以劃出專款作為農民創業資金補助。

2.3、加強古城歷史文化的保護。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進程，各級文物保護單位要對西安城中村要按照相關管理

規定，對城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價值的地方深入調查研究，做好相應保護措施。

總結：我國城中村的改造面臨的是經濟、社會、歷史、文化等多方面的考驗，想要真正解決城中村改造中存在的問題，“加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環境實現”是基礎，城中村將農村向城市推進的最終目的，是將“城中村”建設成為與時俱進、人民安居樂業的現代化文明城市。

參考文獻

[1]馬桂平，實現城中村村民城市化應注意的問題.[J].領導科學，2008，(14)：47—48.

[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“規矩”.[J].西部大開發，2008，(3)：20—22.

[3]司馬文妮，霍學喜，論西安城中村改造的立法對策.[J].西北大學學報、哲學社會科學版，2008，2(38)：95—101.

第2篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城中村；城市化；改造；規劃

在城市建設與發展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區邊緣、規劃建成區范圍之內、已被建成區包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規模不斷擴大、城區不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。這項工作是城市發展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環境和提高城市質量的需要，是盤活城市資產、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發展、違法城市規劃布局所引發出的諸多違章建筑的需要。

以唐山市高新區為例，“城中村”改造的過程就是城市建設發展的過程。高新區規劃面積31平方公里，建成區人口由10萬增長到200余萬，高新區現轄20個村，目前中心區9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉的11個村，按照外環線10公里之內全部納入城市總體規劃的要求，也將全部納入城市建設范圍。在未來幾年內，高新區城中村改造將全部完成，高新區村民變市民就要變為現實。

一、城中村改造將要面臨的主要問題

1.市政基礎設施配套差。

2.公用服務設施不配套。銀行儲蓄網點少、面積小、服務差、水平低；科教文體衛等設施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿等各項配套設施嚴重不足等。

3.城中村傳統的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉變成現代城市市民，村民面臨角色轉變的陣痛。

4.城中村村民的就業率普遍較低。

二、根據上述的問題。對城中村改造提出以下的建議

1.實行分類指導與“一村一策”相結合的改造策略

城中村改造，既要根據城市未來的發展方向確定改造的目標和方向，又要根據城中村的具體特征，采取“在整體改造戰略上實行分類指導，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產生相結合”的指導方針。

2.嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》。在今后規劃建設中要符合規劃要求、規劃布局和規劃內容。小區建設要尊重村民意愿，體現地方特色，依據“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規劃、建設。

編制“城中村”改造規劃，一要堅持將建設現代化大城市與推進新農村建設相結合，系統規劃、分布實施。二要堅持從環境生態性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優化組合，合理布局。三要將居住形態、社會形態、生活形態與城市協調統一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規劃、綜合環境注重居住、休閑、服務相配套，努力做到設施齊全、功能完備、環境優美。

第3篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城中村城中村內部關系城中村未來之路

1 城中村產生的背景

1990年代以后，我國進入了一個快速的城市化階段，在城市規模不斷擴張的過程中，出現了一種新的城市空間――城中村，所謂城中村就是指在城市建成區范圍內，伴隨城市擴張城市建設用地包圍了原始的村莊聚落，從而形成了城市用地和農村集體土地共存的現象，在景觀上則表現為城市的高樓大廈和鄉村的宅基院落兩種截然不同景象并存的局面。

城市的發展需要空間，無限制蔓延只會使得問題更加嚴峻，改造城中村是一個迫切而棘手的問題，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至強拆現象的教訓下，應該反思一下這種推倒重來的方法是否是一種可持續的發展，達到可持續的目的必須要以處理好涉及其中的各主體要素的利益為前提。

2 城中村復雜的關系

2.1 從社會關系上來分析

隨著城市化進程的加快，城市邊緣的農村在生活狀態上發生了深刻的變化，城市擴張將他們賴以生存的土地占據。一系列繁華的商業圈或生產性工業也在其周圍形成。而在村莊內部生活了世世代代的農民，在社會關系上仍然維持著傳統的秩序，鄰里關系與宗族關系并未因城市化而消失。

外來務工人員和大學畢業生來城市里發展，住宿與就業是他們必須解決的問題，受經濟狀況的限制，房價低廉且靠近工商業集聚地的城中村成了他們的首選。于是城中村內的人員構成變得復雜。根據走訪調查，村內居住的外來農民工大都是一個集體，他們很多都是來自同一個地方或在同一個地方務工。還有就是剛畢業大學生暫居于此，他們大多是同學朋友一塊到此，他們是屬于知識分子一層。總體上來看城中村里的群體可分成三類：原村莊村民、外來務工人員以及畢業大學生。

2.2 從經濟關系上來分析

從經濟利益上來看，城中村居民可以分成兩類：一類是原村莊居民失去土地就在自己的宅基地上蓋起出租房，于是成了“包租公”；另一類是進城農民及畢業大學生就成了“租戶”。前者通常依靠房客所繳納的房租維持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工維持生活，往往是暫居于城中村，搬遷的幾率很高。

城市化進程越快，吸引的外來人口就越多，在市場利益的驅動下，村民自主加建房屋以容納更多外來人口，于是建筑密度和容積率加大，城中村環境質量下降，公共空間也隨之減少，人口混雜也使得其內部的經濟利益關系愈來愈復雜。

2.3內部生活狀況

對城中村的人動狀況的調查中可以清楚發現，不同類的人群活動狀況差異很大。原村莊居民生活相對安逸，他們大都成為商業主，或自開店鋪或直接把房子出租。然而這些暴富的階層往往因此而喪失創造力，好逸惡勞是這個群體的顯著特征。而城中村的外來人口卻截然不同，在工作日，城中村每天的規律基本一致，早上有一個上班高峰期，街道上人滿為患，過了高峰，人一下子少了下來，到傍晚迎來了下班人流高峰，在道路上擺攤買吃的用的東西的小商小販活躍起來，村子也仿似變成變成了一個鬧市區。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公園逛街、聚會等。

3 城中村改造的困難

3.1 村中居住者的利益問題

城中村是一個有原始村落形成的封閉小社會，在這個村中，從管理到負責都是一個整體性的過程，因為他們從村委會到每家每戶都是自己村莊的村民。村委的負責人是由村民選舉，代表了大多數村民的利益，何況他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村時往往找不到村中的代言人。

村民對自己土生土長的村落有著濃厚的鄉土情愫，加之房子的商業化操作可給他們帶來高額的回報，倘若對村子拆遷改造，無疑是對既得者利益的破壞。另外就是村中的外來人口，由于國家廉租房遲遲無法惠及大眾，城中村中的廉價房本應成為他們的有效選擇，然而改造城中村就意味著他們的臨時家拆遷。另外在向城市遷移的過程中，加劇了通勤交通壓力，無形中浪費了大量的人力資源和時間資源。

3.2 再開發改造中的風險問題

城中村經過村民幾年的建設，建筑的容積率和密度已經接近飽和，巨大拆遷量與拆遷經費令開發商咋舌。城中村現狀開發強度太大，拆遷安置地土地緊張，新開發項目的容積率也很難再加高，開發商無利可圖，加上涉及的人員復雜，很多開發商避而遠之。為保證改造單位在改造中有贏利或至少不虧損，政府需要給改造單位實行大幅度的地價優惠，或進行大量的資金補貼，這不僅影響到地價收益進而延緩城市建設步伐，而且容易造成土地供應失控，沖擊商品房市場。

4 城中村的未來之路

4.1 對城市化的再認識

城市化是城市在演變過程中不斷發展的一個進程，在當今時代背景下，人們只注重物質而精神方面考慮欠妥，反映到城建設上就是大拆大建，這種浮躁作風嚴重的背離了城市的發展規律。

一個城市的城市化進程，不僅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化內涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是這一內涵的承載者與“活化石”。無論城市化發展到何種程度，他們都是一筆珍貴的財富。因此，在城市化的進程中，要很好地實現物質文明與文化建設的有機統一。

4.2 城中村保留的可行性

通常情況下，政府對城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁華的商業區，而外來人口的生活空間越來越少，許多商家不擇手段的將不宜人住的空間出租，最后很可能出現貧民窟現象。

城中村之所以被人們認為是城市中的“毒瘤”，主要是從消防、衛生、容積率、采光通風、建筑質量、社會治安等幾個方面來說，但這些并不是什么疑難雜癥，消防上可以布設消防栓，不必在狹窄的街道上穿行消防車。像是建筑質量、建筑密度、容積率等是相對而言，可以完全通過政府政策來解決。

4.3 未來發展的建議

城中村問題不僅是單純的城市建設問題，而且滲透著復雜的社會關系。采用一刀切，顯然不合事實，我們應實事求是，在城中村的問題上，走出一條“保留與逐步改造并舉”的道路。

城中村是有千百年的村落，它們在演變過程中形成了濃郁的地域特色，具有獨特的價值。同時國家為低收入者提供保障房遙遙無期，在這段時間內城中村完全可以劃為保障房，由政府統一管理，由村民自己建設，風格可以統一采用地方特色，這樣，就很好的解決了農民戶外來人口的住房問題。

參考文獻

1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科學出版社，2004:26―30

2. 北京大學社會學系城市改造暨城中村研究課題組，應立即停止城中村改造擴大化――由昆明擴張之路反思中國城市發展（N），2010（5）

第4篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城中村;改造;調查;新市區

現實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區管理體制不適應，許多管理關系不清、責任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題。客觀需要認真研究不同區域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區城中村現狀調查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經濟和文化中心，是全疆經濟社會跨越式發展的引擎，起著示范和標桿的作用。高新區（新市區）（以下簡稱“新區”）的城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。新市區包括南區、中區和北區兩個城中村分布片區。

南區城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區域。中區城中村分布相對較少、較集中，總體規模不大。主要分布在河北東路北側、四平路兩側、長春路西側、鯉魚山路東側。北區城中村分布點多、單片規模巨大。主要分布在長春路兩側、城北主干道南側、安寧渠路兩側、迎賓路兩側、中亞北路兩側。城中村市政基礎設施比較差。市政基礎設施配套建設與快速發展的城市建設不均衡。城市基礎設施管網未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區域的市政基礎設施、環衛設施等受用地現狀局限。

二、城中村改造的關鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協調的問題。城中村改造是主城區城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進程中，有些村莊從界址范圍來看已經在城區范疇之內，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區域，純粹以經濟利益為主導，偏離了城市化進程的目標和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴發展一直缺乏長遠有效的規劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續改善的問題。房屋補償面積認定問題。補償面積認定是制定補償標準、達成補償協議的關鍵。國務院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：補償協議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。”村民生產、生活可持續改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業培訓，就業能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發用地。南區城中村內房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側尚有小塊土地，四平路東側空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現和諧拆遷，缺少可借鑒的經驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進行風險控制的問題。嚴防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現釘子戶必然影響改造項目的實施進程，增大項目的財務成本和風險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產品結構、供應量與市場需求、容量的協調也是一個不容忽視的問題。積極研究應對與城中村改造相關政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經濟實力，改造也須滿足發展規劃，這與現狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發商參與改造[4]，需要進行項目經濟平衡測算，涉及到安置成本，開發商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強地方農民的宣傳教育及相關單位協調工作。城中村改造是一個系統工程，各方訴求不同、利益關系復雜，故必須首先應地方政府應做好農民的宣傳教育工作，同時也需要加強相關單位的協調工作，理清利益關系、統籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進程[5]。地方政府在進行城中村改造中，首先應對當地農民進行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現在安置補償標準和方式上;其次，村集體經濟的發展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎。同時區政府力促地方經濟建設、城市建設、社會事業全面改善和提高，市政府要將新區內的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發展、改善居民生活環境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導者[9～10];其次就是改造過程是需要企業和相關部門參加的，在這項系統工作中，需要更多的企業參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區政府對于土地出讓金政府應先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區改造工程優惠各項費用[11]。同時，協調烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區支配。

3.完善改造規劃，建立科學的管理機制。政府主導、規劃先行。新市區將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區黨委、政府的議事日程，并組織領導小組，完善城中村改造規劃。同時新區設立專業部門統一負責拆遷工作，統一規劃、規劃先行，高起點規劃、高標準改造。將規劃、經濟、產業等相關部門共同協調配合參與改造規劃的編修工作，實施過程要確保規劃科學性和實施有效性。特別是對于各鄉鎮、城中村禁止批準新的宅基地和房屋建設項目，應及時給予協調處理，避免新建問題出現。同時對于項目區各鄉鎮、城中村凍結新的戶籍遷入，避免引起對集體經濟相關問題[12～13]。

四、小結

本文對新市區主城區的城中村改造進行調查研究，對中區、北區和南區城中村的特點和改造中存在的問題還有待進一步加大力度調查研究，為下一步改造方案打下基礎。需要針對隨時可能出現的新問題、新矛盾，及時找出應對對策。在城市不斷發展的過程中，城中村的改造已經是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區城中村改造工作也積累了一些經驗和教訓。

參考文獻：

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[3] 胡瑩.城中村的文化沖融――以廣州市石牌村為例[J].城市問題，2002，（2）：73-81.

[4] 周銳波.城中村的文化透視[J].規劃師，2004，（5）：43-49.

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[6] 龔兆先.利用城中村自然優勢完善城市生態景觀體系[J].城市問題，2004，（2）：73-75.

[7] 張鵬程.西安市“城中村”改造問題研究[D].西安：長安大學碩士學位論文，2009.

[8] 胡長海.重慶市“城中村”存在的主要問題及改造對策研究――以Z村為個案[D].重慶：重慶大學碩士學位論文，2008.

[9] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.烏魯木齊新市區、高新區部分片區――控制性詳細規劃[Z].2010.

[10] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.《烏魯木齊新市區、高新區部分片區―控制性詳細規劃》專題

研究報告[R].2010.

[11] 高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題領導小組.高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題工作匯報[R].2011.

第5篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城中村；問題；對策

中圖分類號：F292 文獻標識碼：A

一、加快城中村改造存在的主要問題

城中村改造積累了一些有成效的談判、拆遷、建設、管理及回遷安置等改造經驗；但不可否認，也存在許多老問題和在改造過程中出現的一些新問題，影響了改造進程，甚至有導致改造停滯的可能性。

（一）粗放規劃致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最終目的是為了提高百姓的生活品質，當前規劃上偏重住宅、商業等項目的控制性規劃，而對學校、醫院（社區衛生院）、停車場、綠地、農貿市場等民生項目的規劃相對薄弱，給回遷居民帶來諸多不利。二是病灶叢生難以連片。以片為單位進行的城中村改造僅僅滿足了農居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡資金缺口的平衡用地的規劃，導致村域范圍內的一些零星地塊的農戶成為無主實施的三不管地帶，無法實現真正意義上的整村改造，更難以連村成片。三是倉促調整拖延時間。一些已經審批下來的項目因拆遷、住宅與商業用地比例不合理、配套設施不全、布點不合理等原因往往到最后又要對原規劃進行重新調整，這些調整既花費了大量的人力、物力、財力，還影響區塊推進速度。

（二）前期審批手續辦理期限較長。項目建設涉及立項、規劃、用地等行政部門，環節多，程序復雜，周期長，難度大，從立項到開工建設需要很長時間，極大地影響了項目建設進度。

（三）拆遷“妖魔化”現象愈演愈烈。媒體基于為百姓獲取公平、公證和合法利益的報道值得肯定。但社會上現在有些媒體為了博取眼球過多、過大地渲染暴力拆遷、違法拆遷以及釘子戶為抵抗拆遷而采取的跳樓、自焚等極端社會事件，再加上網絡、微博等不可控宣傳平臺的無限轉載和傳播，政府拆遷尤其是強拆已經成為一種條件反射式的“違法”行為。

（四）訴求多樣化回遷安置成新難。一是在安置房建設方面，回遷戶既關注戶型、外觀、外墻保溫、小區綠化、電梯品牌等能直觀反映安置房品質的一些軟件和硬件；又關注出行、上學、看病、購物等涉及今后衣食住行需求的配套環境，常成為拒絕安置的重要理由。二是在陽光安置方面，由于缺少溝通和交流，回遷戶對政府在房源供應、戶型搭配和公開性，選房的公正性存在一定的疑慮，甚至可能激化，導致無法安置。三是回遷戶自身利益需求方面，一些回遷戶因地段位置不佳，房租收益遠不及超期安置補償費，隨以各種理由拒絕安置。

（五）政府強制拆遷手段作用有限。一是政策執法范圍有限。二是司法強遷周期過長程序復雜。三是強遷帶來的副作用正在發酵。

二、加快推進我區城中村改造的對策和建議

（一）堅持策劃下統籌規劃與動態跟蹤規劃相結合。要站在全區的高度上，根據各片區城中村改造實際情況有層次引進項目，以實現產業化與城市化的有機融合。一是堅持大策劃為前提統籌產業布局。產業布局要在充分調研環境、資源、人口等要素基礎上統籌策劃，要重點考慮綜合成本、資源利用效率和可持續發展等因素分層次加以規劃設計，避免項目同質化和一般意義上的理想化指標平衡。二是強化改造片區內功能性規劃。要充分利用城中村改造范圍內“從零開始”這一有利條件，合理布局學校、醫院、綠化、停車場、農貿市場等配套項目規劃，減少過程調整。三是借力基礎設施建設連點成片。堅持誰做地誰負責的原則，借助主次干道、支小路、城市公園及防護綠地等基礎設施或公建配套的規劃建設，帶動零星地塊改造，打通斷頭路，實現連點成片，互通成網。

（二）建立協調聯動機制，開通審批“綠色”通道。針對目前項目審批時間較長，滯后于項目建設進度，影響城中村改造進程的現狀，建議進一步提高工作效率，加快審批程序，明確工作時限，避免反復和折騰，為城中村改造項目創建審批“綠色通道”，促進項目的批準與實施。

（三）多方運用宣傳平臺，強化正面輿論宣傳。一要充分利用村級組織與村民在親情與感情優勢，加大拆遷政策宣傳力度，在更大程度上贏得拆遷戶的理解和支持。二要從政府層面牽頭通過報紙、電視等媒體大力開展正面輿論宣傳，形成較為全面的社會認識。

（四）建立高層次牽頭機構，協同推進共發展。片區改造要在全區一盤棋基礎上推進，建議組建一個規格較高的大協調牽頭機構，對內重點協調解決各部門改造步伐不一致、責任不清等問題；對外做好市做地主體的溝通聯絡，以保障區域間道路、綠化、公共交通等基礎設施、公建配套的同步化推進，真正實現建一片成一片。

（五）拉高標桿提品質，強化溝通謀共識。在全區安置房建設的戶型、外立面材料、電梯品牌、小區綠化等拆遷戶能直觀感受的項目上提高檔次，并統一細化安置房裝飾安裝標準，細化小區弱電和智能化設計標準，細化小區市政配套工程設計標準，保障安置房建設品質，滿足拆遷戶需求，做到與周邊商品房有效融合。在陽光安置上，一方面在拆遷過程、建設過程、安置前后加強與拆遷戶的溝通，做好解釋工作，做到信息對稱；另一方面要充分公開拆遷戶關注普遍較高的安置房驗收證明、房源信息等內容，減少誤解和疑慮。

（六）加大政府支持力度，緩解資金壓力。在融資平臺上，建議建立全區統一合理的貸款平臺，提高信用，降低互相擔保的做地主體因一方資金緊張產生連鎖效應。在融資方式上，在合理評估做地主體的資金壓力、擔保信用等級和綜合償債能力下，向有條件的做地做地主體傾斜貸款政策；同時，建議出臺允許以專項資金等方式在一定利息范圍內的民間融資政策。在資金支持上，建議在改造范圍內道路設施、衛生設施、電力設施以及學校、綠化等公建配套項目的做地、建設成本應給與財政適當補助。

（七）用足用好司法強遷，維護法律尊嚴。在目前缺乏其他強制手段的情況下，司法強遷依舊是較為有效和可行的操作方式。具體執行過程中，仍需明確法院作為司法強遷的牽頭部門，并加強對其他部門的業務指導。訴訟前，各做地主體要盡早明確強遷農戶，提前做好資料準備，減少后期材料準備時間；訴訟期間，應充分利用《最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題解釋》第九十四條、第六十三條第一款（九）的相關規定，采取“先予執行”的方法實施強遷，減少時間拖延；判決后，嚴格執行相關事項，維護法律作為最后屏障的尊嚴，達到懲戒和警示作用。

第6篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城鎮化 城中村 改造

中圖分類號：TU984.1 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（b）-0196-01

1 城中村改造中的普遍問題

1.1 較少經濟增長點

城中村作為一個農業為主的村子，很難找到經濟上的亮點。據了解，一般現在的城中村主要的經濟來源就是出租房子給外地人，獲得租金。除此之外，還有政府征用土地時，發放的一次性補貼，或者是城中村拆遷改造過程中，政府給予的津貼。城中村的經濟發展嚴重落后于城區的迅猛發展，但是在這種落后的情況下，城中村的經濟發展卻依舊很少有較好的突破點，所以經濟的增長是短期內難以實現的。由于對城中村的改造中，對經濟帶來的動力還遠遠不夠，當地的村民從以前的農業中退出卻沒有更好的發展，導致城中村的經濟很局限，沒有脫離單一的以地換錢的改造模式，也很少有新的經濟增長點。城中村和在其改造中具有經濟起步晚，原有經濟薄弱，缺少新型經濟的特點。

1.2 缺少規劃，土地利用率低

根據統計顯示，在城中村中，違章建筑數量較多，管道線路較為復雜，市政管理最為松懈，而且城市的基礎設施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各種違章違規的情況時有發生，村民缺乏法律法規的知識，利用所趨，盲目的建設簡易房出租；還有就是對現存土地的利用率低也很不合理，大部分都是棄而不用，等待政府征地，沒有體現土地應有的價值，而且這種棄而不用的做法，對土地造成了損失，造成嚴重的水土流失。缺少合理的統籌規劃或者沒有嚴厲的執行規劃是城中村改造中的大問題，由于不合理的規劃，會大大增加拆遷改造中的成本，從而拆遷改造的質量也就下降了。還有對建筑的不合理規劃，導致城中村的建筑風格很不統一，結構很凌亂復雜，不能拉近城村的距離，不能達到城中村改造的目的。

2 我國城中村改造的現狀

2.1 政府主導作用

城中村的改造就目前形勢來看，政府是唯一的主導作用者；而現有的改造形勢和改造方向也是政府所主導的。對于城中村目前的改造現狀而言，政府為拉近城鄉經濟差距，積極募資進去對城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破舊民房，整體改遷或是聚集到較集中的居住地段；同時，對一般的商業用樓也會按照規劃的要求進行整體的整改。同樣的改造是具有一定的經濟方面的影響的，政府在當前主導的城鄉改造過程中，是希望改造和完善當地的基礎設施的同時，能夠為當地帶來足夠的經濟帶動力。政府優先考慮具有一般性經濟增長的模式進行對城中村的改革和改造，在要求整體設施完善的前提下，為當地的居民創造更多的經濟帶動力和經濟增長點。

2.2 市場帶動作用

政府對改造的影響是直接而短時見效的，而市場作用的是目前城中村改造中作用最具有深遠影響的，市場對城中村的直接的影響作用是促使城中村未來發展方向的重要的力量之一。和政府的直間作用相比較市場的影響是不易察覺的，而卻是時刻影響的，市場是利益的代表，有利益就會促使一部分人為了利益而進行一些運作和對現有狀態的一些改變，從而就會對城中村在改造過程中一些利益關系的合理調配，使之想利益的最大化方向發展。市場是一只看不見手，他對利益的巨大驅動會給城中村這種比較滯后的地域帶來契機，廉價的土地資源和低廉的勞動力市場，為資本實現其更大化的利益有非常重要的意義。而城中村就會在這種資本的帶動下朝著實現利益的和帶動發展的方向發展起來。當然資本的自由運作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市場的作用是一把雙刃劍。

3 對中國城中村改造的建議

3.1 建立健全法律法規

建立和健全關于城中村的拆遷改造和整體規劃管理的法律法規是我國目前城中村拆遷改造的重要保障。國家有關部門應該建立普遍使用的改造措施規范，而地方的相關部門也應當建立適合當地的保障措施，和強制法律法規。并且要有具體的監督職能部門，就是這種監督會使相關的措施得到良好的執行。同樣的，有了法律規范就不會出現像以往類似的的混亂局面，在城市發展的過程中，城中村村民的文化水平不高，這也更容易出現一些素質不高的管理人員，損害集體和國家和城中村村民的利益的情況。

3.2 合理調整利益關系

在城中村的拆遷和改造過程中，應該認清各方的利益關系，并且考慮到各方面都利益的需要。在城中村的開發中，土地的征用和出讓是最大利益的所在。土地市場化，商品房的房價的飆升，是一種不安分的爆炸發展和增值。土地的利益將會有更多方面的問題出現，開發商和政府的角度是相對立的，政府一般考慮村民利益的最大化，而資本卻需要廉價的土地，需要從村民那邊榨取更多的利益。政府部門應該實事求是的為人民干實事，切實考慮到貧窮城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，從經濟和各方面的發展需要妥善安排土地的規劃用途，不能只顧眼前短期的利益回報和進行竭澤而漁式的盲目開發和自殺性發展。

3.3 完善社會保障制度

完善和加強城中村的社會保障和加強村民的就業工作在城中村在改造過程具有十分重要的意義，也是城中村在改造中的內在要求。政府應該采取相關的措施，促進城中村村民的再就業或重新創業，保證他們得到應有的權益，支持鼓勵村民的創業，可以從發展現代農業，畜牧業，養殖業的方向開展，讓村民自己當家作主，靠自己的力量創造價值。同樣的，政府應該做好人才的培養工作，完善基礎教育并加強未來發展方向的人才重點培養。設立必要的培訓中心，保證村民能夠快速的進入價值的創作中。豐富和改善村民的文化環境，在提高村民素質的同時豐富他們的精神世界，保證村民心理的健康；提高醫療保障能力，醫療保險惠及每一位村民。

小結：城中村的改造任重而道遠，需要多方面的共同努力。根據實際發展的需要，制定行之有效的法律法規來指導城中村迅速而良好的改造，嚴格執行法律規范，控制操作層序，強化有關部門的服務意識，并且做好良性發展的宣傳工作，加強基本監督機制。不斷提高養老保險和失業保險的保險額度，循序漸進的完善和加強村民的社會保障制度。

參考文獻

[1] 向碧華.城中村問題研究[D].武漢大學，2010.

[2] 李君.昆明市城中村改造研究[D].云南師范大學，2010.

第7篇：對城中村改造的建議范文

關鍵詞：城中村；必要性；改造模式；利益關系；土地利用

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

城中村是我國快速城市化過程中的產物，目前除少數城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村現象.城中村的存在不僅嚴重影響了城市的景觀風貌和村民的生活環境，成為城市管理的難點；而且使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值，造成土地利用效率低下和資源浪費.解決城中村問題已經成為各級政府十分重視的要務.

1城中村的概念

從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”.從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區.

“城中村”具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產物.城中村作為“非正規”城市化空間已受到社會和學術界的高度關注，由于對“城中村”內部經濟系統的深入研究仍然有限，尤其外來人口創建的非正規部門及其在城中村經濟系統中可能扮演的重要角色長期被忽略.

2城中村改造的必要性

城中村的存在成為了所在城市發展重要制約因素之一.城中村自身的問題也層出不窮，在管理上也脫離了城市的制約，導致一系列的問題產生.城市要發展，城中村改造成為了必然事件.城中村改造的必要性主要可以從兩個角度分析，一個是從城中村自身發展的需要的角度分析；另一個是從城中村所在城市的發展角度分析.

2.1從城中村自身發展的角度看，其改造的必要性主要表現在以下幾點：

2.1.1城中村人口混雜，存在著嚴峻的安全隱患

城中村人口由村民、市民和流動人口構成，其中流動人口是城中村最主要的組成部分.由于流動人口混雜，流動人口成為了城中村犯罪（如盜竊、吸毒等）的主要群體，導致治安形勢嚴峻.

2.1.2城中村建筑滯后，基礎設施不完善，存在著極大的消防隱患

城中村的建筑規劃滯后于所在城市，違法違章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光條件差等多種因素導致城中村的居住環境惡劣.同時，城中村中基礎設施不完善，衛生條件差，管線雜亂無章，排水設施差，加上街巷狹窄擁擠，容易產生火災等情況，存在著極大的消防隱患.

2.1.3城中村的土地利用情況混亂，給管理帶來了諸多不便

就廣州的城中村而言，城中村土地利用類型多樣，商業用地、倉庫用地、住宅用地等，而且同時存在著非法交易、非法租憑等管理混亂的現象，給城中村的管理帶來了一定的難度.

2.2從城市的發展角度看，其改造的必要性主要表現在以下幾方面：

2.2.1城市土地高效利用的需要

城中村的存在導致作為城市寶貴資源的土地未能實現其效用、效益的良性循環，未能發揮土地的最大經濟效益，社會效益和環境效益.就如廣州的石牌村、獵德村等處于城市的繁華地段，具有優越的區位優勢，但未能很好地發揮其經濟上的優勢，導致土地資源資源的浪費.在土地資源日益緊缺的情況下，合理改造城中村的用地將會大大促進城市土地潛力的提高以及城市經濟的發展.

2.2.2加快城市化進程和城市社區建設發展的需要

加快城市化進程，其主要任務是提高城鎮化水平，使城鎮化與工業化、市場化的發展相匹配，形成同步發展、良性互動的狀態，積極妥善解決城中村問題，促進其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市的管理體制和方式轉變，使城中村真正融入城市.城中村改造對推進城市社區建設具有重要的作用，積極對待城中村改造的問題，對加快城中村向社區居委轉變和整個城市的社區建設具有重要的意義.

所以城中村轉型發展是城中村自身發展和城市化發展的迫切需要，也是城市化過程中必須克服的改造難題.城市發展的過程中除了要將以往遺留下來的城中村改造的同時還要避免在城市的發展過程中產生新的城中村.

3城中村改造存在的問題

城中村的惡劣現狀不是一日之寒，在改造過程中預料之內和預料之外的問題不勝枚舉.資金缺口、村民阻撓、改造方式難以確定、思想不統一、外來人口安置等問題都困擾著各級政府.當今城中村的改造中主要面臨的問題如下：

3.1城中村改造資金缺乏

目前城中村的改造已經成為了一項巨大的工程，其中管線改造，電網配套等改造需要巨大的資金投入，除了拆遷費、補償費用等，在改造過程中重新把基礎設施配套齊備等工程耗資數額巨大.改造完之后還需要巨額去將其周圍環境和諧化，將外遷人口回遷入戶等都需要一定的費用.又由于城中村的數目大，所以對于城中村的改造對政府來說資金是一個瓶頸，對于生活在城中村的村民更加不言而喻.

3.2村民阻力大，其阻力主要是補償標準眾口難調，改造工作難以進行，拆遷安置工作難.

城中村的村民已經沒有田地，大多數村民主要以租金來維持生活，租金成為了他們唯一的收入來源，如果要拆遷，村民沒有其他收入，必定會反對政府的拆遷.又因為拆遷的補償不能根據各村民的意愿補償，所以補償標準也難以確定.次之，在城中村改造的時候，城中村容納的村民和大量的流動人口難以安置，很難找到合適的地方安置外來務工人員，所以在改造的時候很容易產生新的城中村.

3.3多種條件限制，集體土地產權變更困難

城中村因為自身所存在的種種弊端，導致對城中村的改造勢必是一項復雜而艱巨的龐大工程.，涉及到城市規劃、土地管理、市政建設、社會保障、戶籍制度等多個方面，關系到城中村居民、村集體、政府、開發商等多方利益，只有在各種條件具備與成熟，各方利益協調一致的前提下，才能順利開展城中村改

造.另外城中村要徹底得以改造必須將城中村集體所有的土地國有化，只有將土地都轉化為國有化才能更好的解決原有的城中村管理制度等多種制約性的問題.但由于村民對集體資產和個人利益出發，在補償不能如愿時，通常不愿將集體土地國有化，使城中村改造更加困難.

4城中村改造模式

城中村改造雖然需要多方參與，但必須有一個牽頭者，即改造主體.在城中村改造中發揮作用最大的政府、村集體（村民）或者開發商都可以成為改造主體.另外，改造主體也政企合作和村企合作組成，具體模式需要根據不同的城中村選擇不同的改造方案，通過選擇不同的改造主體，發揮其最大的改造指導作用.

4.1政府主導模式

政府主導模式是政府充當開發商的角色， 直接投資改造“城中村”，解決村民的拆遷安置問題， 進行開發建設， 從而達到改造目的.這種模式的前提是政府經濟實力雄厚， 村民接受政府的改造方案.

該模式的特點在于：一是政府雄厚的經濟實力，從一定范圍內保證了改造的質量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能夠從整個城市景觀環境效益和社會效應上按照城市規劃的要求進行更新.二是有利于調配各相關部門的資源，能夠充分考慮從全社會的綜合利益.由政府主導改造，能更好的整合規劃局、國土局和財政局等多個部門，有利于改造的順利進行.同時政府不僅僅將改造的視角集中在經濟利益上，更多的是考慮社會、環境、資源和經濟等方面的綜合效益.三是能夠給弱勢群體充分的保護.政府作為改造主體，必然會在真正全盤統籌，保護村民的利益的基礎下才主導改造，為村民生存提供了保障.

該模式耗用資金大，缺乏市場運作， 很難將土地市場價值最大化，不適合處于經濟實力較弱的城市中的城中村改造，如內陸城市中的城中村和部分比較偏僻的城市.適合在經濟實力強的城市的城中村改造，特別是處于重要地段和城市中心等城市核心地帶城中村的改造，如廣州市白云區的棠景街的改造遵循此種改造模式.

4.2村集體自建模式

村集體自建模式是指以村集體為改造主體進行籌資改造，村民共同對改造行為決策、負責.與政府主導模式相對，是一種自下而上的改造思路，政府無須投入財政資金， 僅以優惠的改造政策指導“城中村”改造活動.該模式實施的前提是村集體資產雄厚，村民籌資能力較強.

該模式特點在于：一時充分調動了村民的改造積極性，村民是直接受益者，改造后居住環境將得到改善，村民有動力投入改造.二是村民對本村的情況最為熟識，改造方案的選擇更能切合村子的特點，同時容易解決拆遷補償這個重大障礙，也有利于他們自我安置.三是有效化解了城中村改造資金不足的難題， 減輕了政府的財政負擔.改造需要的巨額費用由村民籌資，解決了改造中主要的問題.還有村民自我安置、拆遷補償等費用也降低了資金的投入，有利于改造順利完成.四是村集體改造缺乏科學指導，對村民來說是一次考驗，難以確保改造質量和解決土地利用最大化等問題.

該模式在一定程度上最好的模式，因為該模式村集體已經自我解決了很多改造難題，只缺乏科學指引，只要政府適當給予改造政策指導就能很好完成改造工作.該模式在廣州、珠海有一定推廣，如珠海市鹿丹村、廣州市海珠區石溪村等采用此種模式.

4.3開發商投資改造模式

開發商投資改造模式是指在城中村改造過程中將開放商定為改造主體，將城中村土地招標拍賣后由開發商進行改造.開發商通過市場化的投標方式獲得城中村改造主體資格后， 通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補償、村民拆遷、安置或回遷及開發用地建設的改造模式.

該模式特點在于：一是專業開發商開發房地產的經驗豐富，同時具有巨大的經濟實力，給城中村改造得到大量的資金投入，可以確保開發區域的品質和檔次.二是實現了土地利用的最大價值，避免了行政權力介入引起的社會矛盾.三是村民只是政策的受體，無需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保護.四是開發商受經濟利益驅使，一般城中村的容積率難以滿足其對商業利潤的需求，而且開發商改造存在規劃管理與建設周期等問題.不同開放商的開發時間不統一，影響城中村改造進度.五是開發商直接面對村民拆遷工作容易遇到釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度.

該模式適用于政府經濟實力較弱，村民融資能力弱的情況，河南省鄭州市燕莊村和河北保定市南市區東高莊和南大園村都采用此種模式.

每個城中村普遍呈現的與城市發展不和諧的音符都需要由這樣或那樣的改造方式來解決.只要涉及改造，就必然需要確定改造主體，而對于任何一個改造主體必須根據各村的具體情況確定最終的改造模式.改造工作無論如何都必須選擇一種改造模式或者選擇兩種該在主體進行組合如政企合作模式 、村企合作模式等.

5小結

城中村改造是事關多方主體利益的一次社會革命.在改造過程中，應尊重村集體的主體地位，堅持依法辦事；在妥善處理好各方的利益關系，切實落實補償安置資金和安置房源等情況下，根據各城中村的具體問題，在科學分析的基礎上，選擇適當的改造模式.

參考文獻

[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科學出版社，2004

[2] 賈燕.淺論我國“城中村”改造發展[J].陜西建筑，2010，179：13-15

第8篇：對城中村改造的建議范文

【關鍵詞】城中村；改造地；改造時；改造度；改造規劃

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

1.引言

隨著三亞專業性旅游城市所面臨的新發展形勢，城市外延式擴張的深入的同時，三亞內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”進行改造，成為推進三亞城市和諧發展的重要環節，與實現三亞國際性濱海旅游城市的戰略目標緊密相關。“城中村”土地作為城市寶貴空間資源的一部分需要得到高效的利用，但就三亞現有“城中村”坐地收租等的粗放式發展模式，妨礙了三亞專業性旅游城市主導功能的提升和城市空間的一體化發展。

三亞根據“城中村”所處的具體區位、現狀及問題的嚴重程度和改造開發的迫切性等綜合因素，采用因地制宜的開發模式，改變“城中村”空間低效利用狀態，促進城市的產業升級和功能調整、提升國際旅游城市品位、提高居民生活質量、構建和諧社會，從而實現由“城市角落”到“城市亮點”的巨大轉變。這已是三亞由速度向效益轉型的關鍵時期當務之急。

規劃研究范圍涉及三亞舊城區及部分周邊的“城中村”，主要包括陽光海岸、吳春園、榕根村、月川村、東岸村、海螺村、臨春村、紅旗街、商品街、建設街、民眾街、港門上村、儋州村、南邊海、下洋田、水巷村等；分布的區域從三亞市的市中心到城郊邊緣。

2.技術路線的提出

為了能更好地改造三亞城中村，首先需要判斷哪里要改造、什么時候要改造、改造到什么程度合適，為此針對這些基本問題的判斷我們借鑒了國內外關于城中村改造的相關理論與案例，最后得出通過如下三種研究路線回答三亞城中村改造的基本問題：第一、明確城中村在三亞城市空間層級的關系——判定是否需要改造——改造“地”的確定；第二、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“時”——判定是否達到改造“時”——改造優先性的判斷；第三、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“度”——判定改造達到度——改造地的改造程度確定。具體詳見圖1。

圖1三亞城中村改造“地”、改造“時”與改造“度”技術路線

3.三亞城中村改造“地”的確定

3.1 城中村是否改造的判定條件

改造“地”即需要改造的城市空間，比較劣勢決定改造“地”。

3.1.1比較劣勢

城中村是否改造主要取決于即城中村與其周邊存在的比較劣勢，主要包括經濟效益、社會效益、環境效益的比較劣勢。

（1）經濟效益的比較劣勢（物質形態引起的比較劣勢、地塊性質、功能引起的比較劣勢、土地級差變化引起的比較劣勢）

（2）社會效益的比較劣勢（從整個城市的角度看待研究對象的社會效益、從居住其內的人對居住環境的判斷）

（3）環境效益的比較劣勢（開放空間的環境指標（綠化覆蓋率、人均公共綠地面積等）；

反映水平空間集約程度的建筑密度和垂直空間集約程度的容積率；反映環境污染的指標）。

3.1.2城市空間層級結構

比較劣勢在宏觀層面上可以通過確定城市的空間層級的內在“差異”來體現，進而

作為城中村是否改造的一個理論依據。

（1）合理的土地利用方式是城市由內向外依次是CBD用地、商業與辦公用地、居

住/工業用地、農業用地；理想化與之對應的空間類型是全球化空間、城市化空間、市民化空間、鄉村化空間，兩者共同揭示了城市空間的“層級”的關系。

（2）判斷城市空間層級是否合理的標準——城市空間的層級與連接的合理性

鄉村化空間、市民化空間、城市化空間、全球化空間同時存在于一個城市中并具有“層級”關系；每種類型空間有與其相適應的使用者、經濟活動、開發強度、開放性和空間尺度。

（3）層級的內在“差異”決定空間的連接原則：

某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發生關系。自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。

3.2三亞主城區空間層級結構的確定

城市空間層級結構為改造提供一個指導，也提供一個約束，不僅有利于對城市空間宏觀的把握，處理好整體與局部的關系，還有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的問題”。

下面分析三亞市主城區空間層級結構的基本類型，詳見表1。

表1 三亞市主城區空間層級結構的基本類型

3.3 三亞城中村空間層級的比較劣勢與改造“地”的確定

通過三亞主城區空間層級結構圖可以發現，10個地方出現空間連接紊亂：詳見圖2:

1陽光海岸（四更園） （圖A處）

2儋州村及周邊地帶 （圖B處）

3吳春園片區周邊地帶 （圖C處）

4建設街及周邊地帶 （圖D處）

5群眾巷及周邊地帶 （圖E 處）

6紅旗街及周邊地帶 （圖F處）

7水居巷及周邊地帶 （圖G處）

8港門上村及周邊地帶 （圖H處）

9商品街及周邊地帶 （圖I處）

10榕根村及周邊地帶（圖 J處） （圖2 三亞城中村空間層級的比較劣勢)

空間層級連接紊亂主要表現為：空間支離破碎；不同層級的城市化空間、市民化空間、鄉村化空間任意連接；需要整治的市民化空間與急需改造的鄉村化空間排列組合較隨意。

因此，從三亞主城區城市空間層級結構圖可以得出：1城市空間層級連接出現紊亂主要還是集中在本次規劃研究范圍內的各城中村。2通過如下表可以明顯得出三亞城中村與其周邊的比較劣勢。3從空間層級結構可以得出三亞目前需要改造城中村。

為此，通過上述判斷分析，就可得出三亞城中村改造“地”的一覽表，具體詳見表2。

表2三亞城中村改造“地”一覽表

當然，政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規劃，并在一定程度上進行了改造開發建設。而實際上如果城中村所在區位的特殊性以及大項目的帶動，能保證開發建設的成功也是可行的。

3.4 三亞城中村改造“地”的分類

結合上述第三章的空間形態研究和各城中村內的村民身份轉變程度可以分為如下三大類：舊城改造區型、城中村型、城郊村型。

（1）舊城改造區型

該類型的城中村主要是指：陽光海岸——四更園、吳春園、儋州村、建設街、紅旗街、群眾巷、商品街。位于三亞城市中心區（主城區），周邊已被繁華的商業和城市其它用地所包圍，村民已基本向城市居民轉換，片區也已建設成社區，但其建筑的功能性質、質量和立面與城市發展和整個片區的功能定位不相符合的舊城改造區。

（2）城中村型

該類型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港門上村、南邊海、下洋田。位于三亞城市中心區（主城區）或城鄉結合部，周邊被一些零星的沿街小商鋪所包圍，少量村民已向城市居民轉換，片區也有少量已建設成社區，但其建筑的功能性質、質量和立面與城市發展和整個片區的功能定位不相符合的城中村。

（3）城郊村型

該類型的城中村主要是指：東岸村、海螺村、臨春村。位于三亞城市郊區部位（城鄉結合部），具有較多的土地，城市近期建設不會覆蓋的地區，主要以農村戶口為主；但其現狀大部分建筑以低層、部分建筑存在一定的安全隱患，村內公共基礎設施較缺乏，從上位規劃的功能定位與城市發展目標來看是不相符合的城中村，將通過合理的改造開發模式進行建設。

4.三亞城中村改造“時”的確定

4.1 城中村改造“時”的判定條件

改造“時”即是改造效益最高的時間段。

（1）舊城/城中村改造的成本隨著時間的變化曲線應該是“U”型，改造時也就是成

本曲線“U”型的下限，超過最低“機會成本”的改造時期，可能導致改造的成本加大，詳見圖3。

圖3改造機會成本曲線圖

（2）改造的標志：人口構成的變化、租金的絕對或相對減低。

（3）改造“時”的影響因素：物理形態的自然老化、人們需求觀念的變化、城市空間結構的調整、土地使用的機會成本。

（4）改造“時”的確定——改造影響因素的交集

不同因素引起的改造時如果能夠具有“同時性”，則改造效益最佳，詳見圖4。

圖4改造影響因素的交集圖

4.2 三亞城中村改造“時”的確定與分類

根據對各城中村的現場調研，并按照上述的改造“時“的判定條件，具體詳見表3。

表3三亞城中村改造“時”確定的判定條件表

注：優先1——已達到改造程度

優先2、3——即將達到改造程度（若有項目帶動，也可改造）

優先4——還未達到改造程度，特別還有幾個自然村落

政府在實際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規劃，并有項目的帶動，在一定程度上進行了改造開發建設。

5.三亞城中村改造“度”的確定

5.1城中村改造度的判定條件

城中村改造存在兩個層面的“度”：對現狀的保留程度和改造后要達到的程度。因此，城中村改造度的確定一般遵循如下原則：

（1）宏觀層面上“度”：

改造度要滿足城市空間層級的內在“差異性”的連接原則：

1某個層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發生關系；

2自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。

（2）微觀層面上“度”：

1現狀的保留部分——要與宏觀“度”的空間層級相匹配；

2改造后的空間特征——也要與宏觀“度”的空間特征相符合；

3改造地的經濟可行性、社會的可接受性，改造對象的獨特性。

5.2 城中村改造“度”的基本類型

幾種常見引起改造度變化的改造方式，列表詳見表4。

表4 改造度“度”的基本類型

5.3 三亞城中村改造“度”的確定

根據對各城中村的現場調研，并按照上述的改造度的判定條件，可得出如下圖5。

圖5三亞城中村類型與改造“度”

6.結語

隨著新城鎮化進程的推進，城中村改造已成為困擾各城市經濟發展社會發展的迫切問題。每個城市或多或少都存在著一定量的城中村，通過結合當地的實際情況，科學合理地確定哪些需要改造、什么時候改造、改造到什么程度，成為了城中村改造關鍵一步。為了更好解決與合理推進城中村改造問題，建議規劃管理者有必要編制城市或片區的城中村改造專項規劃，回答好城中村改造“地”、改造“時”、改造“度”等基本問題，從而健康有效、可持續地推進新型城鎮化的發展進程。

參考文獻：

第9篇：對城中村改造的建議范文

[關鍵詞] 城中村 土地置換 產權

城中村作為一種居住形態及社會形態，主要指在經濟快速發展、城市化不斷推進過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已成為城市一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍保留農村模式的村落，亦稱為“都市里的村莊”。 城中村是城市的一塊夾縫地，究其存在根源，城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構是造成城中村存在的深層次制度原因，因而，城中村的改造也應從根本的土地制度及權利開始。城中村改造過程中集體土地的置換過程中存在的問題，導致這項利民工程不時引發一些社會矛盾。

一、城中村改造中集體土地置換問題分析

早在2004年，全國各大中城市拉開城中村改造序幕。城中村改造作為政府主導運營城市一種方式，對于城中村改造過程中集體土地的置換，各級政府在憲法和土地法等法規范圍內紛紛出臺文件予以指導，整個城中村改造模式和程序基本按照地方政府出臺的具體文件來進行，甚至可以依據法律及政府規定將城中村涉及到的集體土地上市交易。城中村改造過程中集體土地置換存在以下幾種普遍問題：

（一）城中村改造項目的土地出讓形式缺乏有效監管和查處機制。

依據各地方政府相關文件規定，城中村改造涉及土地公開出讓及修建性詳細規劃批準前一律不準擅自進行拆遷和擅自開工建設。對未獲得規劃、土地等部門的相關批準手續，擅自進行城中村改造建設的要依法查處。由于利益驅動、相關政府部門不作為、缺乏有效的監管和懲罰機制，導致城中村改造工程項目未批先建、程序倒置現象相當普遍，使土地出讓招拍掛制度形同走過場，不僅降低政府公信力，同時埋下社會不穩定隱患。

（二）城中村改造中征地拆遷補償安置、場地平整、基礎設施配套建設、規劃設計方案等具體事宜運作存在問題。

城中村改為城市社區，村民改為市民后，原村集體和村民首先需要解決的是就業和生活出路問題，而非一次性付款結束，必須將對土地的補償及村民安置區別對待。然而城中村改造中征地補償安置制度把補償和安置混在一起，制度設計本身存在的問題極易引起矛盾。政府對拆遷過程中土地補償應該考慮具體情況的不同區別對待，例如區分環境、區位價值、村民拆遷成本等進行補償，不能一刀切，否則極易引發極端拆遷案件的發生。

其次，缺乏有效糾紛調處機制，導致拆遷過程中矛盾無法及時化解。

暴力拆遷及極端方式阻止拆遷案例并不少見，矛盾積聚并非一日之寒。如果存在有效調處機制，能在問題發生伊始積極解決，這些悲劇將不會發生。城中村改造過程拆遷過程中，地方政府追求政績、開發商追求開發速度、被拆遷村民考慮己身利益，三方訴求無法達成一致且缺少有效解決途徑時，違法行為鋌而走險。

其三，城中村改造集體土地置換中具體運作過程缺乏透明性，有部分領導干部權力尋租，，成為社會詬病。

城中村改造集體土地置換涉及多方重大利益，運作過程中經常出現暗箱操作，甚至部分村干部、政府官員，權錢交易，政府相關部門因利益牽系視而不見甚至默許，利益分配不均導致矛盾不斷。被拆遷村民集體上訪、政府前靜坐等報道反映出城中村改造中存在的問題不容忽視。

（三）城中村改造房建設涉及到土地出讓等問題。

城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，獲得所用土地方式一般是有兩種方式：對于異地安置，安置房建設用地可以劃撥或協議出讓方式供地；就地安置的，則土地以招拍掛方式出讓時，應設定土地出讓附加條件，明確配建安置房的套數、套型面積、設施條件、建設周期和銷售價格等要求，以此妥善解決相關村民生產生活，保護其合法權益，維護社會穩定。城中村改造過程中，各級政府原則上都規定應優先組織安置房的建設。然而，現實中經常出現城中村改造過程中商品房開發熱鬧非凡，而關于安置房涉及到土地置換問題久拖不決，應優先或同時開工建設的安置房卻風平浪靜，讓被安置村民久久等待，無形中損害其合法權益。

（四）城中村集體土地轉換手續繁瑣。

按正常程序是上級批準某個村實施城中村改造后，先是進行土地轉換，將集體土地（或農耕地）轉換為國有土地，再進行招牌掛（尋找土地開發商），再找建筑開發商。而土地轉換要逐級審核批復，環節多，政策性強，時間長。為加快城中村改造進程，往往是邊建設邊補辦這些手續，假如哪個環節出現問題不能完善以上手續，建成的房將是“無證房”，于安置戶、購房戶都會引起矛盾。

二、城中村改造集體土地置換存在的問題解決方案

現階段，面對城中村改造過程中復雜的集體土地置換矛盾，重點應該放在保護村民合法土地權益、維護社會穩定上，讓被改造村民分享真正意義上的城市化成果。本文從實際情況探討城中村改造中應該注意的問題。

（一）首要的原則是保護城中村改造村民的合法權益，減少糾紛，維護社會穩定。

例如對于城中村改造涉及農用地轉為建設用地，應當依法辦理土地使用權出讓或劃撥手續，并對承包經營者的損失給予合理補償。其次，對于符合城中村改造總體規劃的各類出讓用地或應當招標、拍賣、掛牌出讓的經營性用地，需要交納土地使用權出讓金或公開出讓的土地收益，按照土地管理體制和土地收入征管體制，由財政部門統一征收，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障，做到專款專用，杜絕公款浪費。其三、城中村的改造過程中必須通盤考慮，如身份的置換、管理體制的變換、社會保障機制的建立甚至城中村的規劃建設問題等等，實現村民權益的可持續發展。

（二）提高城中村改造過程中具體事宜的透明度。

征地拆遷是一項政策性、群眾性、時限性很強的工作，是涉及多方利益的大事。公開、公平、公正堅持統一補償標準，統一征拆程序，接受群眾監督，杜絕暗箱操作等具有非常重要的現實意義。這不僅利于拆遷的順利實施，更能營造良好的輿論氛圍，實現群眾滿意，進而構筑和諧社會。因此通過增加村民代表人數、賬目公開等方式監督征地拆遷補償安置、場地平整、基礎設施配套建設、規劃設計方案編報等拆遷具體工作過程，增強村民對拆遷改造過程的信任度，努力維護大多數拆遷安置對象的切身利益，盡量減少糾紛產生。

（三）完善征地標準，將征地項目的合法性問題與補償安置的合法性問題區別對待。

城中村拆遷中的現實情況是城中村拆遷過程中征地項目的合法性審查主要在國務院和省級政府，負責審查是否符合法定條件和程序，而對于拆遷對象具體補償安置方案由市、縣政府負責。因此，要堅持區別對待、因地制宜原則，認真分析不同城中村具體情況，制定符合其切實利益的補償安置方案，最大限度保障群眾的安居樂業。正在修訂中《土地法》對集體用地中房屋的征收與補償工作將予以明確規定，并對集體土地的征收和拆遷工作予以框定，進而彌補國家層面的標準不健全等方面的缺陷。針對拆遷城中村集體村民的土地，不妨通過和安置對象的雙向溝通，在尊重其意愿基礎上充分考慮其現實需要，拓寬補償方式--將原國有用地的拆遷中規定的補償方式實物和貨幣，增加就業、培訓、入股、留地等多種方式，最大限度保障安置對象的生活穩定。

（四）加大監管力度，從中國國情出發，本著公平正義原則，保障合法征地行為，化解城中村改造糾紛的同時，對于非法批準或實施征地的，必須從嚴追究責任。除了加大現行法律制度執行力度外，還應建立更為嚴格完善刑事責任追究制度，從而形成對征地犯罪更直接有效的威懾，以維護正地秩序和被征地村民的權益。

結語：城市化進程如火如荼，城中村改造對于整合土地資源，提高土地集約利用具有重大意義。城中村改造中集體土地置換要想順利實施，必須妥善解決城中村改造過程中面臨的系列問題，減少城中村改造中群體性矛盾沖突發生，這利于營造和諧的社會環境，直接影響社會穩定和改造順利進行，具有極強現實意義和政治意義。

參考文獻：

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