開放式景區的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：開放式景區的盈利模式范文

中圖分類號：F59文獻標識碼： A 文章編號：

文章來源： 建筑私活網

概念

旅游地產新概念

1.依托周邊豐富旅游資源；2.區別傳統城市住宅；3.集旅游，度假，休閑，度假為一體；4.業主投資目的大于居住目的；5.融合旅游業和地產業；6.擁有良好的自然景觀，社區環境，高端完善的配套服務；7.高投資回報率；

旅游地產的開發價值：

1.客流量；2.與客源地的交通關系；3.周邊風景即核心景點價值；4.產品定位；5.目標人群；6.基礎設施對于開發商而言，由于很多旅游地產項目用地遠離城區，地價低廉，待旅游產品完善以及周邊配套及基礎設施成熟后，往往能以較高的價格售罄，多數旅游地產2到3年即收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴力項目。對于投資客而言，旅游地產的后期經營，二期開發，配套，旅游景點人氣等決定著項目的長期（可達50年）的投資回報率。

新興旅游地產與傳統旅游地產：

傳統旅游地產，以著名景點為依托，產品類型包括度假村，度假公寓，產權式酒店，如黃山風景區，三亞度假旅游區。此類旅游地產的景點配套已經成熟，基礎設施完善，并且人氣聚集，交通便捷，地價也相對較高，開發盈利模式主要以長期經營為主，如果是短期行為的開發模式，其盈利情況已經與城市住宅非常接近。另外一種是主題社區，如深圳世界之窗東部華僑城，上海迪斯尼樂園。由開發商在城市郊區打造一片大型社區，此類拿地項目相當龐大，需要強大的財力和融資的支持，后期則發展成為城市的新興區域。此類型的地產開發不再依托成熟景區，也不一定遠離城區，其性質則可能涵蓋了從住宅，商業，公寓，文化，辦公，旅游等各個范疇。超越了傳統旅游地產的開發模式。新興旅游地產開發已經與城市開發同步，或者說一種城市開發模式。如新興城市旅游的開發，如云南麗江，瑞麗，湖南張家界，山西大同等。

產品

度假酒店：

區別于普通的商務型酒店，注重度假休閑，享受生活，關注地方特色，在規劃和建筑方面的表現在于，客房面積較大，衛浴與臥室相對獨立，部分酒店將洗浴部分分離出來做成SPA區域，有的還增加了廚房等功能。規劃方面以分散式布局為主，其核心為酒店大堂部分，附帶大型游泳池，康體娛樂，健身桑拿等功能。近年來，這類酒店主攻公司年會，國際會議等市場，因此還附帶了大型會議中心。

度假酒店除自身的硬件精良，環境也是一大構成因素。大部分度假酒店都擁有良好的視野景觀，如海景，湖景，高爾夫球場，雪山等在都市中很難享有的自然或人造景觀

度假公寓：

度假公寓因其旅游產品類型往往會有一個主題，如海邊度假公寓，滑雪公寓，高爾夫公寓等等。并且在內容上區別于普通的城市公寓，公寓的房間類似于度假酒店的套間，但是更加強調家庭的氛圍。如起居空間較大，擁有開放式廚房，景觀露臺，行李儲藏空間等等。裝修風格上更講究自木頭，石頭等然元素的運用，以及掛毯織物等地域風情。

度假公寓的公共空間部分與普通公寓最大的區別在于——首層。度假公寓的首層類似于酒店大堂，除擁有接待功能外，還擁有自助餐廳，咖啡廳，洗衣房，租賃部和商務服務部等。這些服務公共空間也可以多棟公寓公用，但需要有連廊相連。

度假別墅：

別墅在面積上相對公寓會大一些，但作為度假型別墅，大不再作為它的指標，小而精反而成為度假別墅的一種趨勢。別墅講究私密，良好視野及景觀，每棟別墅配備私人管家，用于照料客人的起居和旅游服務。目前度假別墅分為經營型和置業型兩種，經營型上，很多別墅其實是別墅型客房，每個房間與酒店客房大致相同，擁有獨立的衛浴系統，別墅只共享門廳和會客廳部分。

其他類型：

包括主打老年旅游地產的養生中心，健康中心；以購物為主的奧特萊斯旅游地產；以休閑娛樂為主的主題園，溫泉山莊，高爾夫度假區等等。

策略

打地域民族牌：

我們在分析很多旅游地產項目后發現，這一策略是目前比較成功也是人氣最高的一種，如高端旅游品牌“悅榕莊”，“皇冠假日”等，它們將地方民俗及民居與現代化的五星級設施及酒店管理完美融合，打造出獨一無二的高端旅游度假精品。當民族與世界相融合后，呈現出既是民族的也是世界的雙贏格局。

這一類旅游地產講究消費原汁原味，建筑形式，材料，構造工藝都是當地的，結構形式則采用現代化的鋼筋現混凝土框結構。單從外觀來看，與地方建筑完全一樣，內核卻是完全現代化的居住設施。加上良好的景觀規劃設計，品質很快就提升到一個獨特高度。

產品類型以別墅，多層及低層酒店為主，容積率小于0.8。

建造成本，由于地域建筑市場規模經濟的形成，大量的采用地方傳統材料和構造工藝比純粹的“舶來品”要節省很多，并在一定程度上帶動地方傳統制造業的發展，最終形成地方旅游產業的規模經濟。

主打地域民族牌的旅游地產，主要集中在地域特色比較濃郁的少數民族地區，這些地區分別集中了我國幾大民居樣式種類，并積累了濃厚的民族文化底蘊。如納西文化的麗江，藏族文化的香格里拉，九寨溝，瑤族土家族文化的張家界，鳳凰，以及漢族文化深厚的江南水鄉。在這些地方的旅游地產剛好契合了當地的地域文化消費趨勢，形成一種獨特并逐漸成熟的地產策略。

2.打異域風情牌：

這類旅游地產主要集中在比較發達的大中城市及周邊地區，講究將異國建筑及文化完整拷貝過來，形成主題式的一站消費。如近年來比較火爆的“惠州哈斯塔特”——五礦集團一比一拷貝的奧地利百年小鎮，天津弗洛倫薩－奧特萊斯小鎮，上海郊區的泰晤士小鎮等。它們主打的是原汁原味的異國度假消費，不僅僅引入建筑和規劃形式，同時也將異國名品大牌也引入到度假概念中來，形成觀光加消費的多贏開發模式。

規模上來看，打異域風情牌的地產都比較大，基本上都具備了囊括幾條街道的小城鎮級別。設施及配置除酒店外，還包括居住，商業，SOHO辦公，創意基地，影視城等多種業態。產品類型以沿街多層沿街商業，多層酒店和住宅為主，容積率為1左右。

打未來主義牌：

這類旅游地產可以歸為“劍走偏鋒”的類型，雖然目前總體數量不多，但是呈現不斷壯大之勢，并且市場反映要超出前兩類的預期。這類旅游地產主打高端公寓和酒店為主，講究自然線條和造科幻型，沒有固定的模式可以依照。雖然要打造出的是人們沒見過的旅游地產，但其核心是仍然是追求自然，奢華，和非凡的體驗。比較典型的代表是三亞鳳凰島酒店，湖州“馬桶圈”——喜來登酒店，黃山太平湖公寓等。

4.打原生態風情牌：

包括茅草屋，原木房，石頭房，蒙古包等，原始的產品類型由于缺乏水電，衛浴等功能設施，定位較低端端，但是近年來出現的高端原生態旅游地產引起了不少人的興趣。在《非誠勿擾》中我們看到葛優與舒淇居住的三亞亞龍灣鳥巢別墅，樸實中透露著低調的奢華，閑情逸致。這類旅游地產也是近年來興起的新方向，講究消費原生態，隱居生活，遠離城市喧囂的同時又享受著現代化帶來的便捷。

原生態旅游地產，以保護地域原生態環境為前提，采用原木，石頭，茅草等材料建造山地別墅，只在局部采用現代化的建造措施，如衛浴部分，并將別墅支高，遠離地面，盡量減小建筑對山體的破壞。園區內的道路采用木制棧道，藤索吊橋等互相連接。

由于講究建筑形式以及環境原生態至高境界，因而對于配套設備的要求要高于其他旅游地產，如暗鋪的污水處理系統，隱蔽的雨水循環回收系統，消防撲救設備，電纜光纜的鋪設等等，都是需要研究和設計的問題。另外地產需要距離汽車道路有一定距離，運輸也成為需要挑戰的問題。純原聲生態的旅游地產開發的難度，仍然是造成其發展滯后于其他旅游地產的一個原因。

參考資料：

百度百科.旅游地產. 引用日期(2013-01-30)