城中村改造建議精選(九篇)

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第1篇：城中村改造建議范文

同時，當前鋼材、水泥等建材價格較低，貨幣政策較寬松等，也是加快城中村改造的有利條件。

城中村改造是城市現代化進程中一道繞不過的坎。盡管在改善人居環境、完善城市功能、提升城市生態文明建設水平等方面都具有重要意義，但由于存在投資巨大、存量土地盤活困難等問題，長期以來，城中村改造進展并不順利。同時，城中村改造工作雖是民心所向、群眾所盼，但真正實施、推進起來仍存在不少困難和阻力，未來幾年還都將是我市城中村改造工作的攻堅之年。

要繼續保持高壓姿態，堅決打贏城中村改造攻堅戰，就要強化認識，加快提升主城區首位度，促進城市有機更新常態化，用重兵、出重拳，克難攻堅，保持定力，力爭城中村改造有一個質的突破與飛躍。各部門要積極配合、全力推進，以目標倒逼責任，以時間倒逼進度，強力推進各類疑難問題的解決。同時，要堅定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度減少資金沉淀，大力為百姓營造舒適人居環境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公開、公平，讓老百姓心服口服。城中村改造過程中，政策平衡問題很重要，也是老百姓最關心的問題，政府部門應該一碗水端平，做到所有拆遷補償協議都公開，可以隨時讓其他拆遷戶查閱，一旦遇到疑問，工作人員要及時正面解答。不讓按時簽約的老實人吃虧，不讓漫天要價的釘子戶得益。

第2篇：城中村改造建議范文

關鍵詞：景觀都市主義；城中村改造；理論；實踐；探討

1.景觀都市主義概述

從某種意義上說，景觀都市主義是一種全新的理論，它不僅跨越了不同的學科，還涉及到很多領域。相應地，在城市規劃方面，景觀都市主義主要是以景觀作為其中的紐帶。在此基礎上，景觀都市主義在對不同領域予以整合的基礎上，全面解決城市在發展過程中遇到的問題。同時，還把景觀作為媒介，創造出一種不一樣的城市形態以及空間結構。景觀都市主義的出現，主要是因為城市在環境方面存在的很多問題與不合理的設計有著密切聯系。針對這些問題，需要以景觀都市主義的理論為基礎，對它的實踐予以分析，采取可行的對策來解決。

2.關于城中村的改造

從某種角度來說，城中村是城市化進程中一道獨特而亮麗的風景線。城中村急需根據實際狀況來予以合理的改造，因為隨著大量人口不斷涌入到城市中心地帶，城中村的規模不斷擴大，而它并沒有處于有序的管理之中。它存在很多問題：一是高大的建筑物不斷增加，卻沒有進行合理的規劃與布局，處于混亂的格局中。二是在城市中心地帶，人口的容量已經遠遠超過城市中心應有的容量，在安全方面埋下了隱患問題。與此同時，隨著城中村的改造，還引發了一系列的其它問題，比如，城市土地的價格不斷提高，造成房屋拆遷方面的費用不斷增加。城中村的改造并不是隨意改造。在改造過程中，不僅需要在社會歷史學的角度分析，還要站在長遠發展的角度進行全面考慮。換句話說，城中村的數量需要保持在一定范圍之內，需要堅持適度的原則，可見，在改造城中村時，需要遵循謹慎而穩步的原則。與此同時，在經濟方面以及城市的持續發展方面，加以重視。改造后的城中村展現出城市應有的活力，再現它的精神文化。總的來說，對城中村改造予以完善，也是對農民城市化問題進行合理的解決。同時，在城中村改造方面，需要站在城市持續發展的角度，對它各個方面予以恰當的調整。比如，城市人口的合理分配；予以科學規劃與布局城中村，需要對城中村帶來的環境問題予以全面分析。在此基礎上了，實現城鄉一體化的發展戰略。

3.啟示

第3篇：城中村改造建議范文

關鍵詞：城中村改造 新型城鎮化 問題與建議

一、城中村改造是提升新型城鎮化發展質量的重點

目前，我國城鎮化處在高速發展階段，成為推動中國經濟增長的新引擎和新動力。根據統計數據，1978年至2013年，我國城鎮常住人口從1.7億人增至7.3億人，城鎮化率從17.9%增至53.7%，年均提高1.02個百分點，全國城鎮人口數已接近歐洲總人口數。到2020年，我國常住人口城鎮化率要達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。然而，城鎮化速度的加快和城鎮化發展質量的提升面臨著各種困難與挑戰。其中，“城中村”改造是最為突出的問題之一。無論是2007年的“重慶最牛釘子戶”事件，還是2012年的“太原最牛釘子墳”事件，均反映出城中村改造是一個復雜的系統工程，涉及到不同利益主體的利益關系，各方利益沖突時常發生。并且，協調各種利益關系以及推進各項工程建設等都需要大量資金支持。如果不能切實解決好城中村改造工作，那么城鎮化發展質量將難以得到保障，勢必會影響城鎮化健康、可持續性發展。因此，做好城中村改造文章，扎實推進新型城鎮化已經成為“十三五”時期乃至未來較長時間內勢在必行且迫在眉睫的重點工作。

二、城中村改造面臨的問題

（一）空間布局欠優化

各地在城中村改造過程中為順利推進工作開展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具體落實中，由于各個城中村發展基礎、改造路徑不同，其局部的利益就很難與城鎮整體利益相協調，導致舊城改造與整體城鎮空間布局協調性較差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏長期、整體性規劃設計，空間布局的科學合理性缺乏必要論證。這將會阻礙城市功能完善，影響城鎮化發展質量。

（二）商業模式趨同化

在城中村改造過程中，各地在改造項目推進過程普遍存在缺乏統籌協調性。主要原因在于政府的統籌全域商業項目機制尚未健全，各級基層部門“各自為政、彼此分割”，很難從全局和長遠視角來準確把握整個城市商業經濟發展脈絡。從商業發展規劃本身來看，各地做法普遍在村民集體協商基礎上決策，這些決策更多是追蹤市場熱點，注重短期效益。這必然出現各村商業項目同質化競爭的趨勢。

（三）資金籌集單一化

在推動城中村改造中，各地普遍反映出資金籌措手段單一，大量依靠政府自有財政，從而加大財政支出壓力。另外，市場化的資金也存在較高風險，在具體項目操辦上有一定難度。比如，雖然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中發揮重要作用，但是優秀企業參與開發的積極性卻不是很高。特別是在市場行情一般的三四線城市，由于容積率限制等因素導致企業開發利潤薄、風險高、投入意愿低。所以，構建多元化、市場化的融資渠道也是城鎮化的難題。

（四）利益訴求多元化

在城中村改造過程中，存在多個有不同利益訴求的主體，很多問題難以達成共識。由于地方政府、居民、企業對城中村改造目標函數不同，彼此間利益訴求差異化較大。在實際操作過程中，幾方利益訴求者博弈時常發生，甚至存在利益沖突。不同層級政府、政府部門內部的各個局委辦，各類開發企業間、拆遷農民與市民間、不同區位的被拆遷群體之間都是不同的利益代表。面對多元利益訴求，在有限的可分配資源約束下，利益協調難度必然制約城鎮化推進速度。

三、政策建議

（一）加快研究制定城中村改造法律支撐機制

“城中村”改造，需要有完善的法律法規予以支撐。拆遷補償標準上下限以及各區域內各類拆遷安置補償政策和標準要以法治手段來明確和統籌平衡，充分體現物權法平等保護的原則。拆遷安置補償模式也要逐步統一規范化，杜絕拆遷過程中搶建加蓋風潮。只有通過完善法律法規來解決城中村改造出現的無法可依尷尬局面，才能夠減少居民思想顧慮與抵觸情緒，有利于城中村改造的順利推進。

（二）分階段、分步驟推進“一村一策”改進機制

政府相關部門應當在整體改造上統籌規劃，并在具體項目上分類指導，推進“一村一策”的改造機制。具體而言，應當結合城市發展的主體功能區定位差異，對不同地帶的城中村采取不同的改造模式。比如，對位于中心地帶重點發展區的城中村，可能需要改造發展為檔次較高的商業綜合體；而對開發尚不成熟的地帶，同時又具有重要生態功能的地帶，則應當適度改造、提升其綠化水平和環境美化效果，將其改造成為城市景觀帶，必要時要進行拆遷居民異地安置。在不同地帶、不同改造項目推進中，需要的資金投入是差異較大的，因此，要權衡改造的迫切性和改造資金承受力，從而確定合理的推進時序，積極穩妥進行。

（三）創新城中村改造的投融資機制

根據不同村集體經濟發展階段以及籌資能力，分類探索創新城中村改造的投融資機制。對于村集體經濟薄弱及村民籌資能力不強的城中村地區，可以考慮先“引鳳”后“筑巢”，即通過政府政策優惠等引進實力強、信用等級高的開發商參與城中村改造，共擔風險，共享改造開發紅利；對于村集體資產雄厚及村民籌資能力較強的城中村，應當探索如何按照自身意愿與相關企業進行合作。

（四）建立城中村商業業態與城市發展戰略規劃融合機制

在城中村改造項目中，發展商業要避免短期化、盲從化，而應與整個城市商業布局規劃相結合，以保證商業的差異化和可持續發展，避免惡性競爭。可以考慮發展城市綜合體，吸引城市運營商、投資商，從而使城市商業發展均衡化。

（五）創新農民在“城中村改造”的利益分配機制

城中村改造決策既要本著村民自治的原則，由村民組織自行決定是否改造，以及如何改造。在法律法規框架下可以適度引導，但不能夠強行干涉。政府需要適時進行居民間的利益協調，避免集體內部出現“以強凌弱”。但是，政府部門絕對不能做開發商利益代言人或者以出政績為目的直接同村民進行無休止非對等的談判。同時，在整合土地產權基礎上，應當賦予原住村民土地升值開發權，使村民可以利用土地向銀行貸款，或以土地入股聯合其他主體合作進行改造開發，從而解決集體建設用地開發融資難問題。

參考文獻：

[1].協調推進城鎮化是實現現代化的重大戰略選擇[J].行政管理改革，2012（11）

[2]王海龍.建構新型城市化時期包容性城中村改造模式[J].北京社會科學，2014（3）

[3]師旭輝.新型城鎮化發展中的幾個難題和風險[J].中國財經信息資料，2014（7）

[4]劉曄，劉于琪，李志剛.“后城中村”時代村民的市民化研究――以廣州獵德為例[J].城市規劃，2012（6）

第4篇：城中村改造建議范文

關鍵詞：城中村；城中村改造；歷史文化保護；園林綠化

“城中村”是在城市建成區內，仍以農村建制的行政村，也稱“都市村莊”[1]。隨著城市化的發展，城中村已不能適應城市發展的需要，許多城市開始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近幾年，出現了許多尖銳的矛盾和糾紛，甚至影響到社會的發展和穩定。所以，對我國城中村改造的研究，具有非常重要的現實意義。以下以保定市為例，來探討一下。

1.保定市城中村改造的現狀

保定市是具有2300多年歷史的古城，是中國的歷史文化名城和對外開放城市，在環渤海經濟區域中占有重要地位。

近年來，保定市加快實施區域中心城市帶動戰略，積極落實全省“一線兩廂”區域經濟發展戰略要求，主動融入“京津冀”都市圈加快發展。按照“統一規劃、合理布局、集約用地、綜合開發、配套建設”和“市級主導、區級組織、村級實施、市場運作”的思路，確保三年內已列入改造范圍(建成區內)的75個城中村全部實施拆遷改造。城中村改造還是有了可喜進展，如北市區東魯崗村的城中村改造已在有條不紊的進展之中。而從這一改造過程中，市政當局及開發商逐步摸索出了較為合理的適合保定市的模式， 對于該市城中村改造進程的提速有著重要影響。但是從中出現的問題仍是不容忽視的。

2.城中村改造中存在的問題

2.1管理和運行機制存在問題

首先組織指導力度不夠。當前保定市主要由市根據實際情況開展，由于市一級政務繁忙，實際工作也下放到了各鄉鎮（街）和開發商具體負責，工作指導力度明顯不夠。參與此項工作的相關職能部門把工作重點放在制定宏觀政策上，對于如何開展各項工作指導較少，使一些地方工作出現脫節。

其次管理體制運行不順暢。由于政府的引導不到位，開發商投資過于注重利潤回報，與村民之間因拆遷補償問題易產生過多糾紛，對城中村改造的進程造成了拖延。

第三，集體資產處置難度大。實行征地農轉非的，村（組、社）的集體資產和債權、債務如何處理，有關法律、法規和政策沒有明確規定，從而影響了城中村改造的進程。

2.2 原村民利益和生活難以保障

2.2.1利益難以保障

主要表現在集體土地所有權變更補償低與改變用途后帶來巨額土地收益之間的矛盾。前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業補辦征用手續時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規劃區內集體土地新的私下流轉現象又頻頻發生，包括鄉鎮政府擅自改變土地用途、進行房地產開發，建造商業用房私下轉讓、出租等案件時有發生，嚴重損害了原村民的利益。

村民變為居民，失去了從業載體，重新就業更加困難，收入和生活水平顯著下降。

而新區建成后，社會保障和社會福利在政策執行上出現一些問題：一是城市低保。而實際情況是相當部分居民把土地補償款和安置補償費用于購買安置房和生活用品后，已所剩無幾，生活陷入困境。二是社會保障還未將原村民納入社會養老范圍；三是“醫保”沒將原村民納入“醫保”范疇。

3.城中村改造的一些建議

城中村改造是一項民心工程，是改變城市面貌的必由之路，也是一項能讓原城中村村民最終能受益的舉措。針對當前保定市城中村改造工作存在的種種問題，提出以下建議和對策：

3.1建立合理改造機制，提供多方位保障

成立由市領導負責的專門機構，并有效運作起來，負責組織實施、指導和監督全市的城中村改造各項工作，確保領導組織體系完整到位；工作人員深入基層調研，出臺全市統一的可操作性強的城中村改造指導方案；加強各級工作人員的思想政治教育，從觀念上樹立“以人為本”的思想；開展工作人員的專項培訓教育，確保順利開展各項工作；加大城中村改造工作的宣傳力度。

3.1.2進一步完善城中村的社會保障工作

首先，建立統一的城中村醫療保險制度。城中村改造合作意向時間長，改造時間長，村民向市民過渡時間也較長，因此需要與之適應的醫療保險模式。其次，完善城中村基本養老保險制度。建議出臺相應城中村社區居民基本養老保險制度：對參保人員進行身份劃分；測算頒布不同時期被征地人員應繳交的不同標準；實行繳費方式應多樣化。

3.1.3多渠道解決就業問題

相關職能部門應積極做好就業宣傳教育工作，轉變居民就業觀念。讓他們認識到思想不能仍停留在原來的農村意識中，應該積極主動地參與到城市就業的競爭行列，努力提高自身素質，掌握一定的專業技術知識，為生存和就業打好基礎。

鼓勵和支持城中村所在辦事處和居委會通過招商引資，發展多元經濟，引導居民創業。特別是被征地的居民，手里有了一定的資金，需要的是如何進行投資的專題講座和相關信息。可根據需要組織相應的知識講座和信息交流活動，建立一個適應投資創業的平臺。

完善勞動就業服務管理體系和培訓體系。城中村改造后社區應及時建立勞動服務站，建立勞動力就業信息庫；職能部門對居民開展免費的勞動技術再培訓，培養他們掌握在城市謀生的一技之長，實現自我獨立。

3.2改造資金及補償

設立專項改造資金。市政當局要從財政、規劃、土地、建設房產、產業發展、投融資、行政服務、司法等多方面扶持城中村改造的推進。財政方面，保定市在稅收、土地出讓金、行政性收費、事業性收費、經營性收費等方面都給予了扶持。建議通過區、鎮（街道）籌措資金，按土地出讓收入的分配比例設立城中村改造專項基金，作為城中村改造的征地拆遷補償安置資金，專款專用。

補償實行一村一策。為保障被拆遷人的利益，保定市拆遷補償標準在國家、省、市的有關房屋拆遷補償安置規定的前提下制定。建議根據上年度不同區位不同用途存量房屋市場交易的平均價，制定拆遷房屋最低補償價格，根據實際居住水平制定最低補償面積標準。

3.3打造綠色宜居新城區

]首先抓好公共綠地建設。公共綠地是城市園林綠化的精華，是打造藍天碧水綠城、實現環境治理和城市發展良性互動的關鍵所在。在建設工作中，加強歷史古跡的保護與再現，使之成為傳承文化與市民休憩的活動場所。同時構建綠化廣場和街旁綠地，使景觀更好，設施更齊，爭取更大的人均公共綠地面積。 其次抓好城中村居住區和道路綠化建設。在城市路網建設中，堅持道路建設與綠化“三同步”。在建設過程中，精心設計、精心施工，打造一路一景。從而為后續改造工程起到示范作用。

4結論

“城中村”改造實際上既是一個政府、房地產開發商、村民和城市等多方利益博弈的過程，也是涉及多種領域的巨大的系統工程。因此，城中村改造面臨的是多方面的挑戰，包含了經濟的，社會的，歷史的，文化的等多種元素的綜合。要真正解決問題，必須改善領導機制，加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環境，總之，要有一個綜合而辯證的對策。

參考文獻：

第5篇：城中村改造建議范文

關鍵詞：城中村改造；難點；對策

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

1城中村現狀及改造的必要性

城中村，簡單地說就是“城市中的農村”，是在城市市區范圍內，仍保留農村生活習慣和農村管理方式，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的行政村落。

城中村大體可分為三類：

第一類是已完全沒有農用地的村莊，且已經被城市包圍；第二類是有少量農用地的村和處于城市近期重點建設區域的村莊；第三類是處在城市中但有較多農用地且近期不列入城市重點建設區域的村莊。從現狀上看，城中村已經嚴重阻礙了城市化進程。

一是城中村基礎設施不完善，道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理不配套，各種管道、電線雜亂無章，排水排污不暢并且缺乏公共綠地與體育等設施，居住和生活質量低，既影響了城市整體環境也影響了城市的整體規劃和布局。

二是由于城中村主要是低層次的物業經濟， 用地管理混亂，城中村內的居住用地、工業用地、商業用地相互交織，宅基地、集體用地管理與建設混亂，違法違章建筑多，住宅多以獨家獨戶的傳統家庭模式建筑而成，土地和資源產出效益不高，既破壞了城市土地利用的整體性，也造成了城市土地資源的嚴重浪費。

三是城中村多是以地租等為主要收入來源，不利于城中村居民參與新的城市社會分工和競爭。同時，制假售假、偷漏稅、無證經營人員在“城中村”聚集現象較為突出，對正常的市場生產經營秩序沖擊嚴重。

四是城中村出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外來人口，成為滋生“黃賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發生，治安形勢嚴峻。城中村作為城市化進程中一種獨特的現象，在管理體制上，一方面它作為城市社區的組成部分，必須接受城市政府的領導，在城市社區管理體制下運行；另一方面它屬于農村社區，在土地制度、戶籍管理制度等方面必須執行農村社區管理體制，從而構成了管理體制的交叉性。城市與農村“二元管理體制”并行，構成了其“邊緣社區”的特征。

因此，改造城中村是城市化進程的必然，也是實現社會結構和社會管理現代化的需要，更是提高城市土地利用效率的要求。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發揮改造的綜合效益。否則，隨著時間推移，城中村私房自行翻建擴建將帶來一輪新的違章建筑，將使改造成本和難度持續增加。

2城中村改造的難點

城中村急需改造，但也確實面臨各種困難。一是土地問題。城中村土地基本上是集體土地，而且有一部分是農用地、甚至是耕地或基本農田。城中村改造要將農村變為城市，必然涉及農地轉用、保護耕地和基本農田等問題。

二是違法建筑問題。城中村存在大量違法建筑，因其土地產權的特殊性令改造陷入兩難境地：如果承認違建的產權，則鼓勵了違法行為， 會引起新的搶建；如果不承認產權，則法律依據不足且違法行為普遍，這些違法建筑難以，令改造無從進行。

三是城中村拆遷改造中，居民要求的補償安置費用數額巨大，甚至即使足額補償，許多居民對拆遷仍有抵觸。這給改造帶來巨大的成本。同時如何安置好被拆遷居民，維持社會穩定，也是城中村改造的一件根本大事。

3城中村改造的策略和措施

3.1認真調研， 推廣和借鑒成功經驗。城中村改造是復雜的系統工程，事關村集體、村民、政府、開發單位等多方面利益。同時，由于城中村是城市化過程中存在的普遍現象，一些實施改造較早的城市探索了較有效的改造辦法， 取得了有益的經驗。因此，做好城中村改造要在做好翔實調研的同時，借鑒和推廣已有的辦法和經驗，從而研究制定具有可操作性、符合本地實際的辦法和措施，促進城中村改造的順利進行。

3.2正確認清形勢，認識改造重要意義。正確認清城中村改造形勢，是推進城中村改造的基礎，當前城中村改造面臨良好的機遇。城中村改造是一項政府和廣大群眾都能夠獲得“雙贏”的實事民心工程，對構筑和諧社會，發展經濟具有戰略性的意義。城中村改造有利于改變城市整體面貌，提升城市品位；有利于改善村民生活環境，提高村民生活質量；有利于合理利用集約用地，發揮土地效益，增加財政和農民收益；有利于城市公建道路等設施順利建設，拉大城市框架，加快推動新城區建設；有利于拉動全縣經濟增長，促進兩個文明建設和社會全面進步。

3.3理順各項關系，加強組織領導。（1）明確職責，理清主管部門和被管理單位之間的關系。城中村改造主要涉及集體土地的政策處理，縣國土資源管理局是征用集體土地房屋拆遷的主管部門，建議專門設立一個管理科室，及時出臺相關政策，對從事縣城中村改造的單位、拆遷人以及被拆遷人加強政策指導和業務管理，要求各部門積極配合，理順省、市審批操作程序，加快改造工作。（2）理清國家、集體、村民之間的關系，在村民自愿的基礎上積極開展改造工作。城中村改造要讓百姓真實了解實際得到的利益，真正享受到國家的優惠政策和集體利益。通過民主推選成立村級改造議事及工作小組，直接接觸村民，做到公開信息、公平補償、公正處事，使大多數村民支持改造，形成良好的改造氛圍。（3）理清城中村改造專設機構的職能關系，加強隊伍建設。縣公共建設管理中心是城中村改造專設機構，法律及法規上都沒有明確的行政職能，現有的工作職能只能依附于有關部門發揮作用，涉及集體土地的要依靠土地部門，涉及部分國有土地的要依靠建設部門。建議專設機構的應對口歸屬，配備專業人員，加強隊伍建設，必要時成立集體土地房屋拆遷公司，或者抽調土地、建設、規劃、計劃、街道等有關部門專職人員合署辦公，它對城中村改造成敗起著至關重要的作用。

3.4強化城中村改造規劃管理。市城市規劃行政主管部門應當會同國土資源、建設、市政等部門及區縣政府，在符合城市總體規劃的前提下，編制城中村改造總體規劃。同時，城中村改造，應在區縣政府指導下，根據城中村改造總體規劃，按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細規劃，并嚴格實施。

3.5制定切實可行的城中村改造計劃及實施步驟。城中村改造應根據有關規劃文件、年度土地供應計劃和各城中村的具體情況，制定切實可行的城中村改造計劃，對城中村改造實施的順序和時間安排，城中村改造的項目范圍、性質和投資規模，城中村改造涉及的主要政策優惠措施等作出具體安排。同時，根據具體情況制定切實可行的實施步驟。

3.6加強城中村改造過程中的土地管理。城中村改造過程中，城中村的集體土地要依法轉為國有土地， 按照國有土地進行管理。城中村集體土地轉為國有土地后， 土地的合法使用人、土地用途不變， 原農用地承包人可繼續承包經營， 但因實施規劃需要使用該土地的，應當服從城市規劃的需要。轉為國有的土地要納入市土地儲備體系， 按國有土地使用權出讓轉讓規定進行管理。涉及農用地轉為建設用地的， 應當辦理農用地轉用手續， 并對承包經營者的損失給予適當補償。

3.7做好居民安置和就業工作。根據城市總體規劃需要，由政府土地儲備機構進行土地整理和儲備，并根據居民意愿采取貨幣補償或實物安置補償兩種方式。在補償標準上， 既要考慮被征收土地原用途的年產值，又要綜合考慮土地區位、供求關系、經濟社會發展水平等多種因素，遵循市場原則，保證被征地農民的生活水平得到改善、長遠生計有保障，打消農民在城中村改造過程中的憂慮。

3.8制定和實施城中村改造配套政策。城中村改造是整個城市發展的大事，需要社會各界共同支持完成。政府作為城市的管理者，要盡快制定出切實可行的配套政策，而且這些政策應涵蓋城中村改造過程的各部門、環節，如原房屋和土地的確權、違章建筑的處理、宅基地管理、集體經濟管理、拆遷補償安置、改造資金籌措等。配套政策的核心和關鍵是要處理好村民的現實利益和長遠利益關系。

第6篇：城中村改造建議范文

關鍵詞 城中村 拆遷 矛盾

城中村： 所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。

拆遷：是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。

一、城市城中村拆遷初期面臨的主要問題

目前的城中村幾乎都沒有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆遷的城中村，一般都是位置較好，商業相對發達。絕大部分農民基本都向城市化轉變，有些在城市務工，有些從事城市服務業，真正以土地為生的農民基本沒有了。村里的住房一部分租給外來務工人員租住，位置好的改造成了商業門臉房，或自己經營收入不菲，或是收取可觀的租金。這些村民原居住地生活成本較低，又有可以依靠的房屋租金作為主要經濟來源，然而一旦進行拆遷，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了賴以維生的經濟來源。

分析城中村拆遷面臨的問題，主要有以下幾個方面：

1.補償不合理。通常表現為補償數額偏低，不能完全填補被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說，在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動中，政府、拆遷人均各取所需，只有被拆遷人遭受了凈虧損，糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執法上的原因。

不過，這種狀況近年有所改善。2001年11月1日實施的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。顯然，新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統一體即完整的房地產來看待，不僅僅考慮房屋的殘值，還要考慮區位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補償金額計算方式對被拆遷人更為有利，也更為合理，我們稱之為合理補償金額。

然而，作為人類建造物的房屋，只有相對于人才有存在的意義。對于被拆遷人而言，被拆遷房屋絕不僅僅是遮風避雨的場所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫、購物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環境的適應也需要一個身心備受煎熬的磨合期。從經濟學的角度看，這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應得到補償，我們稱之為充分補償金額。不過，無論新、舊條例，均未涉及這方面的補償。

2.補償不及時。補償不及時就是拆遷人不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷人。與補償不合理主要發生于拆遷補償安置協議磋商談判過程中不同，補償不及時主要發生于協議簽訂后，是履行合同的問題。現實中，補償不及時的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補償款的問題。補償不及時的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境，甚至引起災難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

3.集體財產得不到合理處置。城中村基本都是城市發展過程中包圍形成的沒有土地的農村，這些農村在城市開發過程中土地轉讓一般都形成了較大的集體財產，有的還有一些集體企業及其他相關集體資產。這些財產如何處置，分的公不公、均不均、有沒有侵吞、貪污集體資產現象，這些都是農民所關注的焦點，也往往是滋生腐敗和發生上訪告狀的誘因。

4.違章建筑明顯增加，加大拆遷難度而且造成了更大的不公平。待拆遷村民為多得補償或滿足住房需求，以及對于先行城中村改造形成的不公平的效仿，導致村民進行大量的違章建設，加大了拆遷補償安置難度。

5.暴力阻撓拆遷。產權人由于補償太低而不愿簽字拆遷，更有甚者毆打恐嚇執法人員。

二、城中村拆遷的積極因素

盡管城中村拆遷存在很多困難和阻力，但是當前開展城中村拆遷也有很多有利條件，而且越早動手越主動，越晚動手成本越高，難度越大。分析當前城中村拆遷有以下一些積極因素：

1.經濟的持續增長推動城市化步伐加快。近幾年來， 昆明市五華區經濟得到了持續增長，財政收入不斷增加，特別是二三產業發展更加迅速，城市化進程也在不斷加快。在這種情況下，由于城市的擴張，以及對完善城市功能的需求和優化城市環境的需要，對拆遷城中村更加迫切。

2.群眾要求改善生活環境和提高生活質量的呼聲越來越高。經濟的不斷增長帶來消費結構進一步優化，消費需求層次不斷提高，人民群眾對于居住環境、生活條件也有了更高的追求。城中村拆遷是順應時展，符合群眾要求的必然趨勢。這也是推動城中村拆遷的最根本的動力。住房條件的改善。

3.市場經濟作用發揮越來越明顯，商業化的運作給城中村改造提供了資金保障。隨著市場經濟不斷深入，并逐漸滲入到社會發展的不同層次和各個領域，城中村拆遷也由過去的政府包攬向政府主導、市場運作、商業開發的方向發展，使城中村拆遷所需的巨額資金得到了保障。

4.在經營城市理念指導下，使城中村拆遷變成開發帶動的重要手段。通過城中村的拆遷改造，在城中村自身環境變化的同時，帶動了其周邊土地的升值，等于政府注入一條河卻引來了一方海。

5.城市功能進一步得到了完善和提升。城市的發展對城市功能有了更高的要求，而一些城中村，由于其所處位置往往是城市發展初期繞道而行形成的。出于完善和提升城市功能的需要，必須加快城中村拆遷的步伐。

三、關于城中村拆遷的建議

從以上情況可以看出，拆遷城中村是城市發展的必然趨勢，是推進城鎮化進程的必然選擇。為此，在借鑒其他地區城中村拆遷工作的基礎上，結合當前我區城中村拆遷改造進展情況，提出以下建議。

1.實行政府主導與市場化運作結合的城中村改造方式。由政府組織拆遷，對村民進行補償安置，拆遷后的土地由政府收儲，按市場化運作，選擇優質開發企業和戰略投資者開發建設。

統一補償標準，依法推進，維護拆遷當事人的合法權益。前期拆遷補償是城中村改造中各種矛盾問題的焦點，政府應從實際出發，依據有關法規、政策，在保障國家利益、集體利益、拆遷當事人利益的前提下，科學合理制定統一拆遷安置標準。對符合規劃的合法建筑與違章建筑應有區別，公正透明，陽光操作。對個別不講政策、漫天要價的釘子戶，經政府行政裁決后仍拒絕拆遷的，應加大強遷力度；對違法占地、違章建筑、私搭亂建要依法有效扼制，確保城中村改造穩定、有序推進。

2.加強城中村改造規劃指導。制定控制性詳細規劃，對城中村土地使用和各項建設進行合理安排，做到先進行高標準規劃，后開發建設。在政府主導下，組建集體資產股份公司接管集體財產。即政府主導，中介機構實施，對集體財產進行全面的析產、審計，對集體資產進行全面的清盤、評估、核算，然后對資產向全體村民進行全面公開。促使經濟體制從經濟聯社向集團公司轉變，把原來由村委會管理的集體經濟轉為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，形成集體資產向資本化轉變。改制后的集體資產公司不參與社會管理。

3.明確優惠政策。股份運作，轉化拆遷補償方式，把減少的拆遷成本變為村民長期投資。拆遷方式上，可以走資金多元化道路，即在政府-村集體-村民個人-開發商協同的格局下形成多元化的資金籌措格局。這樣一方面解決了居民生活來源問題，又可減少拆遷成本。同時開發商又可吸納居民個人投資，與居民實行股份制合作。

參考文獻

[1]百度百科.http：//

[2]中國渭南網.房產頻道

[3]南方都市報.《中國民主法制出版社》，2011年05月

[4]周素紅等.《快速城市化下的城中村改造與村社轉型》，2011年10月

[5]李俊夫等.《城中村的改造》，2006年03月

[6]劉夢琴.《村莊終結：城中村及其改造研究》，2010年05月

第7篇：城中村改造建議范文

【關鍵詞】 :城中村;改造;對策

中圖分類號:tu984 文獻標識碼: a文章編號:1003-8809(2010)-08-0008-01

“城中村”在我國城市及其郊區是一個非常普遍的現象,但在其他國家的城市化過程中,幾乎從來沒有出現過。剖析”城中村”現象,我們發現,都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是快速城市化過程中的新生體。”城中村”改造成為我國徹底城市化的一個必然環節。而且,會有一個歷時較長的“時間表”。

1、 “城中村”的類型及存在的主要問題

當前“城中村”在我國存在以下幾種類型:a類,完全沒有農用地的農村,且己經完全被城市包圍;b類,有少量農用地的農村和處于城市近期重點建設區域的農村;c類,有較多農用地的農村和暫時不列入城市重點建設區域的農村。由于二元結構的存在。

“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點:一是“城中村”的管理體制與城市社區管理體制不適應,許多管理關系不清、責任不明,遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”。二是“城中村”的規劃滯后,“城中村”基礎設施建設薄弱、用地發展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環境衛生惡劣,外遷入人口管理。三是沒有一次產業用地,或只有少量的一次產業用地。四是“城中村”村小農經濟觀念濃重,安于現狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質較差,就業困難,較難適應城市發展的要求。

2、 “城中村”形成的原因

第一,從市場的供需關系上看,“城中村”優越的區位條件使之成為房地產開發的熱點,從供給方看,村民在短期內獲取既得利益的心態使開發建設偏離正確的軌道。

第二,“城中村”土地未能及時收歸國有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”問題的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的針對于“城中村”改造的管理制度,相關的城市建設管理法規對于土地的所有權歸農村集體所有的“城中村”的建設無法產生足夠的效用。

第四,在各個層次的城市規劃編制與實施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規劃建設標準。

3、 “城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推進城市化進程的迫切需要。城市對周邊地區有較強的主導作用和聚集力、輻射力.也是現代文明向廣大農村輻射的源頭。如果“城中村”不進行徹底的改造,城鄉建設和管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建設現代化城市、營造良好發展環境的迫切需要。 “城中村”雜亂的建筑景觀,“臟、亂、差”的生活環境.在很大程度上破壞了城市的形象,降低了城市的品位,成為城市現代化的一大障礙。因此,要建設現代化城市,提高城市的品位和競爭力,就必須從物質形態、管理體制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基礎設施,居民受教育程度普遍偏低,就業困難,不能適應城市發展的要求。因此,改造“城中村”的物質環境,加強社區建設,更新居民的思想觀念和提高其文明素質,已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。

4、 “城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市發展的客觀規律,改造是城市發展的需要,不改,則會制約城市的發展。其主要作用表現在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質量;第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉動經濟增長;第五,“城中村”改造有利于推動社會進步。

5、 “城中村”改造的對策建議

“城中村”改造是極其復雜的系統工程。涉及經濟、社會、文化、政治等多方面因素。事關村民、集體、開發商、政府等多方面利益。改造的工作需要做詳實的調查、制定詳細的計劃和相關的政策保證,需從以下幾方面入手:

(1)成立農村集體經濟組織清產核資領導小組工作專班,對“城中村”進行全面產核資,明確產權、量化資產,按村民貢獻大小量化到個人。

(2)對村集體經濟組織實行公司制改造,村民將量化到個人的資產進行投資入股.成立股份制公司。不愿意入股的個人,則實行貨幣化還建等,自謀出路。

(3)將全部村民的戶籍從農業戶口轉為城鎮居民戶口,實行城市居民的統一管理。

(4)對原村集體經濟組織擁有的土地進行土地權屬調查,無土地權屬糾紛的,則換發國有土地使用證,對取得農用地承包經營許可證的土地,仍維持原管理體制不變。

(5)建立社會養老保險制度,凡是入了股份制公司的原村民,由現在公司和個人按規定繳納各自份額內的養老保險金:末入股的原村民由村民本人負責養老。

(6)對“城中村”實行統一規劃、統一改造、政府出臺改造“城中村”的優惠政策,鼓勵開發改造“城中村”。

“城中村”改造,必須以思想觀念更新為前提。要在大范圍內進行“城中村”改造,必須以“三個代表”重要思想為指導,大膽解放思想,不斷更新觀念。各地“城中村”的狀況不同,干部群眾的思想水平、物質基礎不一樣,解放思想、更新觀念的任務各有側重。政府要重點圍繞加快建立和完善社會主義市場經濟體制和機制,強化市場經濟觀念和城市經營理念,在改進工作作風、加強服務上下功夫。“城中村”的干部群眾,要富而思進,加快城市化步伐,樹立向現代城市人轉變的觀念。

編輯

參考文獻:

[1]劉傳江,王志初,重新解讀城市化,華中師范大學學報(人文社會科學版),2001年7月

第8篇：城中村改造建議范文

提要：科學系統的處理好城中村問題，已成為眾多城市發展面臨的巨大挑戰。筆者試圖使城中村問題與公租房建設供應聯系起來，設想以產權及其收益分配為核心，以BOT為改造開發方式，最終實現城中村改造及其功能的合理替代，以期對統籌解決這兩大難題有所幫助。

在工業化、城市化全面加速的今天，城市持續擴張發展，城郊結合部不斷外推，許多農村在外生型的城市化進程中迅速完成了非農化轉變，但這種轉變并沒有使這些村落社區順利融入城市，而是在眾多因素的影響下演變成了城市中難以徹底城市化的區域，即形成了所謂的“城中村”。與此同時，城市化的高速進行也使得我國各大城市流動人口劇增，而由于我國特殊的戶籍制度及城鄉二元結構，這些進城務工農民、小手工業者以及剛剛踏入社會的大學畢業生成了游離于社會保障體制之外的弱勢群體，其住房保障問題日益突出。對在社會經濟二元結構與城市發展碰撞磨合的過程中所產生的錯綜復雜的城市問題，本文嘗試用統籌系統的思維研究以下兩個困擾眾多城市政府的難題：城中村問題和保障房問題。

一、城中村形成機理

改革開放后，我國城市化進入了“跨越式突進”的快速發展時期。這種現象在我國一些沿海城市更為明顯。在城市化快速推進的過程中，城市空間迅速向周圍城郊農村擴張。這些條件啟動了城郊農村的“外生型”城市化進程，即由外部經濟力量推進村莊自身的城市化。

首先，外生型城市化改變了這些村落土地的相對區位，提高了集體剩余土地的地價。在快速城市化過程中，城市的基礎設施迅速向周邊延伸，原來處于城郊的農村陸續被繁華城區包圍，周邊環境的優化帶動了地價飛速飆升。地價的上漲提高了剩余農用地繼續保持農用的機會成本，為了實現收益最大化，剩余集體農用地陸續被土地收益能力更高的非農產業占用。這就促使了這些村落在大部分耕地被征用后集體剩余土地也陸續非農化，進而經濟結構也向二三產業轉變。

其次，城市外來人口的劇增，促進了城中村廉價出租屋市場的“繁榮”。城市經濟的發展為人口城市化提供了拉力，大量異地農民工和欠發達城市的非正式務工人員向這些經濟發展較快的城市遷移。由于老城區內的生活設施難以承載這些突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優勢和幾乎不計成本的土地，填補了這一巨大的廉價出租屋市場缺口。在這一過程中，作為理性經濟人的村民，為了實現自身利益最大化，盡可能地利用可支配土地的面積和空間，密集搭建違章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形態。

第三，在市場經濟條件下，經濟效益往往是城市建設投資主體追求的唯一目標。特別是在缺乏政策引導及法規約束的條件下，投資方往往選擇征地費用低廉的農田菜地，而有意避開了居住密度大、拆遷安置費用相對較高、建設周期較長的居民點。這種投資主體的效益回報心理，造成了改造建設成本高的農村，未能像那些條件優越的地區一樣被“整體消化”，而被有意避開，這是都市村莊被遺留下來的又一原因。

二、城中村在城市系統中的功能與特征

都市村莊為城市的發展做出了較大的貢獻。他們為城市發展提供了空間，從而失去了土地；他們發展房屋租賃業，為暫時無房的城市人群和進城的流動人口提供了住房；他們經營的企業和各種店鋪，提供了很多的就業崗位，幫助政府解決了一批人員的就業問題。據河南省社科院劉道興估算，目前在鄭州，一個城中村莊最少居住1萬人，最多的5萬多人，他們大多是進城來的農民工，或者是剛畢業的大學生，鄭州100多個城中村居住著外來人口大約有200萬人。可見城中村對社會“夾心層”的居住問題起到了重要緩和作用。

但與此同時，城中村也存在著很多問題。由于與城市現代化建設的脫節，其基礎設施落后，空間形態紊亂，建筑風格低劣龐雜，幾乎沒有立意和美感，嚴重影響了城市空間規劃的科學性、層次性和完整性。由于城中村人員復雜，管理不力，搶劫盜竊、吸毒、賭博、等刑事治安案件發生率大大高于城區。同時，由于規劃的滯后和管理的被動，村民多劃地為院，亂占亂建，土地利用率低，更不能通過規劃進行功能組合，發揮土地的級差地租效益。村民又進行高密度、超容量建設，牽手樓、貼面樓隨處可見。這種缺乏科學規劃的建設，給遠期的更新改造增加了成本。

三、目前我國夾心層住房保障需求及保障住房現狀

住房是人類生存發展的必備物質條件。在黨的十七大報告中將“住有所居”與“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養”一起，作為保障和改善民生的重大舉措，向世人展示了和諧社會的新圖景。實現“住有所居”的目標，需要在總結我國住房制度改革實踐的基礎上，廣泛學習借鑒國際經驗和成功做法，推進保障性住房體制機制的不斷創新。從重慶公租房的實踐看，大規模建設公共租賃住房，是完善城市住房保障體系的重要途徑。

盡管近些年通過廉租房、經濟適用房以及危舊房、棚戶區、城中村改造安置房、農民工公寓等供應形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障面不到總人口的10%，事實上形成了住房供應主要靠市場來解決的“單軌制”。新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員等“夾心層”則被排斥在現有體制之外，既得不到保障性住房的覆蓋，短期內也買不起商品房，這部分群體約占住房需求總量的20%以上。實踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場調節，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以滿足絕大多數社會成員的住房需求。

目前的城中村改造多數采取推倒重建的消除做法，由于沒有對原村民的物業出租收益較為合理考慮，改造成本和難度都非常大，同時也完全沒有考慮到城中村住房租戶的剛性需求，不能從根本上消除城中村。因此，探索在城中村或有可能形成城中村的區域修建保障性住房，如公租房等，顯得可能而必要。

四、新型城中村開發機制構想

（一）基本思路。從城中村形成原因可知，大量的外來人口對廉價住房租賃的剛性需求是城中村生存和發展的核心推動力，正是如此，才使得居民搶著違章建房，一方面可以出租收益，另一方面等政府開發時獲取更多的拆遷補償，給城中村的再開發或改造帶來了望而卻步的成本。同時，目前保障房源不足，政策設計的缺陷使得大量外來人口別無選擇。這也使得城中村改造幾乎成為惡性循環的死結。

鑒于此，筆者設想在進行涉及城中村的城市開發時，可以由政府規劃建設公租房（B），多方協商投資與經營（O），最后移交給政府（T），最終納入城市住房保障運行軌道。這樣既考慮城中村目前所發揮的為夾心層及其他弱勢群體提供廉價居住場所的功能，又考慮到原村民的收益，同時這種社會選擇也使得那些在經適房實施過程中出現的經適房小區內屢現寶馬車等現象有效過濾，使其真正達到設計效果，改善居住民生。（圖1）

（二）需要明確的問題

1、產權問題。產權問題既是城中村產生的深層次原因，也是各方利益的核心載體。因此，首先在明確集體土地所有權的前提下，按照市場原則結合本地實際，確立征地補償標準，按規范程序對集體土地進行征收，從而實現產權轉移，但同時政府應該承諾由原集體優先獲得該土地的使用權，即被征用的土地，使用權仍歸集體或村民，由他們按照政府的統一規劃開發利用，并給予多種政策優惠進行引導。

2、有限期經營。允許和采用此種BOT模式的核心動力之一是化解政府與集體利益的沖突，避免城市再開發成本過大而出現新的城中村，實現二者能接受且利于城市發展的雙贏。有限期的經營既可以保證當前集體仍能在較長時期內獲得物業出租收益，而產權的事先確定使得有限期過后政府的再開發成本大大降低，從而使得城市發展理性而和諧。

五、結論與建議

在進行涉及集體土地征收與開發的過程中，采用此種BOT模式既保證了原有城中村的夾心層居住功能的更好發揮，又由于較少的損害原有居民的租賃收益，同時有力的配合了城市住房保障體制的良性運轉，值得研究與推廣。但同時由于村民的房屋所有權和宅基地使用權是其安身之本，為此，在具體運作過程中，筆者有以下建議：

（一）堅持以人為本，關心都市村莊居民的切身利益。除合理提供征地補償外，在采用合營或政府住房保障部門經營時，要給予村民以較高利潤分成。在有限期經營方式中，應結合當地經濟實際及村民就業競爭力分析的基礎上，合理確定經營期限，建議以商用土地使用權年限40年為宜。

（二）完善社區配套服務，建立村民社會保障和就業培訓機制。為了較為徹底的解決城中村問題，使其完全融入城市建設與現代經濟，政府應加強規劃，加大此類地區公共教育衛生服務系統建設，同時建立專門就業培訓機構對失地村民進行針對性的培訓，使其及時參與城市就業，完成村民城市化的最后一環。

主要參考文獻：

[1]鄭慶昌，錢鼎偉.城中村：農村城市化的困境與出路[J].東南學術，2004增刊.

第9篇：城中村改造建議范文

西安市辦法將城中村定義為在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治或農村集體所有制的村莊。將城中村改造定義為根據西安市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造實質與土地一級開發無異，即將農村集體建設用地（少部分含農用地）征收后，變更為國有建設用地，用于市政建設及經營開發的過程。

二、西安市辦法的利弊分析

（一）西安市辦法的先進性  

1. 土地取之于民，還之于民

西安市辦法率先將部分原農村集體用地變更為國有用地性質后，返還給原農村集體經濟組織，并允許其經營開發。西安市辦法第四章規定，將原城中村范圍內用地性質由集體建設用地變更為國有建設用地后，將其中部分土地劃撥予改制后的原農村集體經濟組織，即社區居民委員會。社區委員會可將經營性國有建設用地用于商業開發。

村民以原農村集體經濟組織為單位，間接獲得經營性國有建設用地，以土地財產參與房地產開發建設，分享土地極差地租收益。不僅與我國現行的土地管理相關法律法規不相沖突，同時符合黨的十八屆三中全會公報精神，賦予了城中村居民更多的財產權利。

2. 改制是改造的前提

西安市辦法中改造的前提是完成改制，只有當城中村的居民完成了農轉非；村民委員會改制為居民委員會；原農村集體經濟組織改制為股份公司；集體建設用地轉化為國有建設用地后，方可實施城中村改造。

3. 引入社會資金進行改造

西安市辦法允許房地產開發商作為城中村改造的主體，即引入社會資金投資城中村改造項目，既減輕了城中村改造的資金壓力，同時也為投資方參與城中村改造提供了政策的依據。

西安市政府在引入社會資金進行城中村改造的同時，也在西安市辦法中規定了城中村改造規劃必須符合國務院批準的西安市城市總體規劃，從而以行政強制力從源頭上控制了投資人的建設行為，以此控制投資人的趨利性所造成土地的過渡開發，有效提高城中村改造的質量。

（二）西安市辦法的不足之處

1. 回避農用地變性問題

西安市辦法并未涉及農用地變更為國有建設用地性質的問題。但是，在西安市城中村改造的實際操作中農用地客觀存在于西安市城中村改造項目綜合用地范圍內，農用地性質的變更直接影響城中村改造的進度。在農用地變更為建設用地的程序中，取得新增建設用地指標是首要的，且是最困難的一步。

2. 取得改造后土地的路徑不明

西安市辦法中并沒有設計出項目主體或投資人最終取得經營性國有建設用地的方式。取得國有建設用地的方式通常為招、拍、掛，但是以上三種方式僅適用于國家土地儲備中心出讓已經納入土地儲備庫內的國有建設用地，實際土地使用權競標人尚未確定。在西安市辦法中已將城中村范圍內的經營性用地以劃撥方式處分給了改制后的原集體經濟組織，其后再以招、拍、掛的方式確定新的土地使用權人欠妥。

3. 投資人獲取投資回報的方式不明朗

企業投資收益主要依據企業與原村民集體經濟組織的協議確定。企業既可選擇在土地一級市場，通過轉讓改造范圍內經營性國有建設用地實現，也可選擇在土地二級市場，通過銷售商品房實現。基于商人的趨利性，企業通常選擇以最短時間在土地二級市場，通過銷售商品房的形式實現投資利潤最大化。

西安市辦法未明確農用地變更為國有建設用地的程序，特別是未能在制度上解決新增建設用地指標有限這一關鍵性問題，無形間拉長了西安市城中村改造項目實現投資回報的周期。開發商急于出售尚未取得國有建設用地使用權的住宅，以實現資金快速回籠，導致西安城中村項目范圍內小產權房交易屢禁不絕。

三、針對西安市辦法的調整建議

（一）以“地票”緩解新增建設用地指標不足的問題

耕地開墾的數量決定了新增建設用地指標的數量。在耕地開墾有限的情況下，新增建設用地指標必然陷入供不應求的局面。增加新增建設用地指標供應的數量應當從增加耕地的開墾面積入手。

成都及重慶市曾采用“地票”制度。“地票”制度允許民間資本投資于農村集體建設用地復墾為耕地的農村土地綜合整治項目中，并可以此為途徑直接獲取“地票”。“地票”證書上載明新開墾耕地的面積。投資人在符合城市土地利用總體規劃以及城鎮各區域控制性詳細規劃，以及產業規劃的前提下，可按照“地票”證書所載明的面積，按照相關程序辦理用地手續后，使用集體或國有建設用地。若合理設計“地票”制度，可從源頭解決西安市增加新增建設用地指標供應不足的問題。

（二）以補交土地出讓金的形式實現土地使用權轉移

城中村范圍內的經營性用地屬于城中村改造綜合用地的一部分。西安市辦法第二十五條規定城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。改制后的原集體經濟組織已通過土地劃撥的方式取得了城中村范圍內的經營性用地。故而，筆者認為原集體經濟組織只需補交土地出讓金即可取得城中村范圍內的國有土地使用權。原集體經濟組織可通過國有建設用地使用權轉讓的方式處分經營性用地。

（三）以固定回報明確投資收益

城中村改造項目中，可以固定回報的方式明確投資者的投資收益。明確的投資回報可束縛投資者的趨利性。在西安市辦法中，可規定投資者所獲得的投資回報不超過其投資總額的一定比例。投資回報可表現為土地轉讓金，商品房銷售款，或經市場估值，與投資回報金額一致的國有建設用地面積或建成后的商品房面積。  

四、結論

西安市辦法有其先進性，同時也存在調整的空間。可以“地票”制度解決新增建設用地指標供應不足的問題。以補交土地出讓金，將劃撥用地轉為國有建設用地的方式，明確改造后土地的取得途徑。企業投資城中村改造項目，僅能獲取固定回報，削薄投資者的利潤空間，抑制投資者的趨利性。三者并舉，有利于西安城中村改造項目的實施。

參考文獻：