老舊高層建筑的定義精選(九篇)

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第1篇：老舊高層建筑的定義范文

關鍵詞：棕地開發；土地開發；可持續發展

Abstract: The redevelopment of Brownfield is one of the important strategies for sustainable development of key cities in contemporary western countries. Yet, the development of Brownfield is not quite familiar to contemporary China. The paper aimed to analyze the concept and the origin of Brownfield, along with the practice of exploiting Brownfield by western countries. The paper was meant to explore the significance of developing Brownfield for the sustainable development of future cities in our country.

1. “棕地”的概念

“棕地”一詞,對我國大部分讀者都很陌生,但在發達國家,它早已是一個眾所周知的概念。棕地(brownfield)一詞最早出現在英國的規劃文獻中,是綠地(greenfield)對應的規劃術語。最早的正式界定是在美國1980年頒布的《環境反應、賠償與責任綜合法》(Comprehensive Environmental Response, Compensation andLiabilityAct,CERCLA,也稱超級基金法,Superfund Act)中。自此以后,這一概念

在西方國家中傳播開來,對棕地的治理與再生、再開發、再利用也逐漸成為各國近年來廣受重視的土地利用實踐。廣義上講,棕地與綠地是一組相對應的概念,是指已開發、利用過并已廢棄的土地。

目前，廣為各界接受的棕地概念,是美國環保局和住房與城市發展部所下的定義:“棕地為已被廢棄的、閑置的或未被完全利用的工業或商業用地,其擴展或再開發受現有或潛在的環境污染(影響)而變得復雜”。 在英國,棕地的外延更寬，英國環境局認為棕地是“被以前工藝陳舊的工業生產所污染,可能會對一般環境造成危害,但有日益增強的清理與再開發要求”的用地。

因此，從上述定義可以看出,棕地具有如下特征:第一,棕地是已經開發過的土地;第二,棕地的部分或全部遭廢棄、閑置或無人使用;第三,棕地可能遭受(工業)污染;第四,棕地的重新開發與再次利用可能存在各種障礙。

2. “棕地”產生的淵源與棕地開發之必要

棕地的成因在于工業區衰退和城市產業結構調整所導致的城市土地價值改變。由于這些地區不少都位于城市內部,其破敗會造成土地閑置、社區衰退、環境污染、生活品質下降、城市空間破碎等不良后果,對城市的經濟、社會、環境等產生不利影響。所以,對上述地區的清理整治與再利用,是城市可持續發展與城市復興的必然。

國外有關棕地開發的實踐

由于棕地自身的特點，例如：可能遭受(工業)污染,投資高、收益低、責任多、風險大、開發序長的“麻煩”等原因。因此，一直以來,棕地的投資環境并不如人意。但從國家和地區的整體和長遠來看,棕地再開發具有緩解環境壓力,刺激經濟增長,改善現有城區的環境、交通與服務設施,使老舊城區煥發新的活力,使城市空間完整化等諸多效益。因此,只有政府帶頭, 通過政策扶持、資金注入、稅收減免、交通引導、保險保障等途徑大力支持和引導棕地再開發，才能帶到良好的效果。

由于棕地自身的特點，例如：可能遭受(工業)污染,投資高、收益低、責任多、風險大、開發序長的“麻煩”等原因。因此，一直以來,棕地的投資環境并不如人意。但從國家和地區的整體和長遠來看,棕地再開發具有緩解環境壓力,刺激經濟增長,改善現有城區的環境、交通與服務設施,使老舊城區煥發新的活力,使城市空間完整化等諸多效益。因此,只有政府帶頭, 通過政策扶持、資金注入、稅收減免、交通引導、保險保障等途徑大力支持和引導棕地再開發，才能帶到良好的效果。發達國家也都把對棕地的治理改善以及再開發利用,作為政府要務。其中尤以美國和英國為棕地再開發戰略推行的中堅。

美國環保署是美國在棕地再開發問題上的核心力量和最高指導中心,于1995年1月25日“棕地行動議程”(Brownfield Action Agenda),借以改善投資環境,鼓勵私人投資者進入棕地再開發領域。議程主要包括減少各級政府政策的重疊和矛盾,為試點項目提供資金,規定優惠稅率、津貼等其他金融鼓勵手段(Sousa,2000)。除了由環保署直接負責的重污染棕地之外,污染較輕的棕地由州政府負責。各州政府通過自主清理計劃(Voluntary Cleanup Programs,VCPs)實施對棕地的清理,目前已有47個州制定了計劃。為了與地方政府的治理政策相協調,環保署還與14個州政府簽署了同意備忘錄(Memorandum of Agreement,MOA),目的是為了使政策與標準不發生沖突,并給予地方計劃充分的信任和自。私人開發商則在各級政府的政策扶持下對棕地進行投資,通過治理、規劃和重建等手段對其進行再次開發利用。其他的研究機構和非贏利組織則通過技術支持方式對再開發進行協助。

英國可持續發展戰略的目的是促進社會進步、保護環境與自然資源并維持一個較高的經濟增長率。作為該戰略的一部分,英國把對棕地(指廣義棕地,即過去已開發用地)的重新利用放在最優先考慮的位置上,這也是英國新一屆工黨政府上臺以來制定的城市復興計劃的一部分,它提升了城市環境質量,減輕了鄉村土地開發的壓力。英國的棕地再開發有很高比例集中在住宅產業上。政府于1998年制訂了兩個定量性目標,一是到2004年為止,棕地要以每年至少1 100hm2的速度進行改善;二是到2008年時要有60%的新建住房或是已有住宅翻建需在棕地上進行,第二個目標在2000年就已基本實現。有學者研究表明,英國棕地再開發宏觀目標的提前完成,開發商能夠得到適用于開發的土地和政府政策的扶持是兩項關鍵因素。

由上述分析可知,西方國家在棕地開發上的成功,以下兩方面因素缺一不可:其一是政府在財政、法律、稅務等方面的政策支持;其二是私人投資者和業主的大量參與, 而后者需要通過前者才能發揮作用。

3. 有關棕地開發的實踐案例分析――英國倫敦金絲雀碼頭的開發

金絲雀碼頭作為工業時代倫敦城的重要貨運碼頭曾興盛一時，但隨著后工業化時代城市功能的轉型，該區逐漸衰落。自上世紀八十年代以來，英國政府啟動了該區的復興計劃，動用政府、私人多方面力量，通過杰出的規劃和城市設計，加上該區得天獨厚的濱水環境，成功地將該區打造為倫敦的又一新興的金融CBD,使之成為城市乃至區域或全球范圍的經濟文化標志地點，成為了棕地再開發的成功案例。

DOCKLAND碼頭位于東倫敦泰晤士河下游，整體呈帶狀沿河由西向東伸展。金絲雀碼頭位于DOCKLAND碼頭區的ISLE OF DOGS（狗島）。狗島的地形比較特殊，泰晤士河在此由北向南U型轉彎，使其成為東、西、南三面環水的半島， 位于其中心偏北的金絲雀碼頭在東、西兩側與泰晤士河直接相接，因此它的水資源十分豐富，不僅用地內部有原碼頭的水面、東、西側還有河水環繞。在71英畝的總用地面積中，水面達25英畝，還有25英畝的沿河用地。

進入19世紀,港口的業務量逐步提高,金絲雀碼頭作為倉庫區的角色一直沿續到了20世紀60年代。20世紀30年代,倫敦港口區已經成為一個年吞吐量5.5萬船次、雇傭10萬多工人和其它員工、同時也包含大面積的住宅區。20世紀70年代隨著新的貨運和集裝箱技術的出現, 倫敦港口區漸漸的落后于時代的步伐和其它的競爭者。1979年,撒切爾夫人領導的保守黨政府上臺采取“自由市場”經濟政策,英國政府開始關注港口區的復興計劃。正使在這樣的背景下，英國政府開始了對該區的開發振興計劃。

概括起來，成功開發金絲雀碼頭的成功經驗可以概括為以下幾點：

功能定位：金絲雀碼頭的開發, 使土地與建筑發揮最大使用效益,創造一個吸引人的環境,確保住宅及社會服務設施齊全以吸引人們來該地區居住與工作。在功能定位上,金絲雀碼頭定位于以現代金融和傳媒業為主的都市濱水商務區。 金絲雀碼頭內聚集的金融服務業主要包括跨國銀行組織、 金融咨詢公司、金融經紀中介、保險公司、投資/私人銀行和股票交易所等。傳媒業主要是報刊發行機構、 廣告策劃機構、出版機構和新聞采訪機構等。

產業分析：金絲雀碼頭和倫敦金融城一起構成了大倫敦的金融中心。金絲雀碼頭既是眾多跨國商業組織的辦公所在地,也是一個繁華的購物消費休閑中心。此外, 在金絲雀碼頭,還有相當完善的其他商業及配套服務設施。 購物商店及餐飲等生活服務配套設施主要集中在辦公樓區的底層,有效利用了建筑空間,使商務和商業混合,既為大量人流提供各類服務,也為在辦公區內的工作人群提供購物和休閑的便利。

交通帶動：大型城市軌道交通在金絲雀碼頭的商業開發過程中起到了舉足輕重的作用。作為舊碼頭地區因長期依靠水路交通，與倫敦的城市交通網絡隔離。因此要發揮區域的價值，改善交通設施并與城市交通網絡相聯系是關鍵因素。1987年8月途徑碼頭區的自動化輕軌DLR建成通車，并于1991年延伸至倫敦內城傳統的金融區Bank，接軌倫敦最發達的地鐵系統，極大地改善了金絲雀碼頭地區的交通環境，對商業開發起到了催化作用。在2000年，另一條大型軌道交通―― Jubilee地鐵線建成，每小時運量為30000人， 直接與倫敦地鐵系統相連，為Dockland地區提供了與中心城區高效、快速的連接、金絲雀碼頭到倫敦內城的時間僅需8分鐘，是該區立刻有了活力。

空間布局的考慮：金絲雀碼頭的用地為規則的長方形，被方格網道路分為26個地塊。城市設計的空間布局以大型的結構性開放空間作為整體形態的構架，并以軸線組織開放空間。結構性的開放空間有兩個，即貫穿用地東西向的中軸線開放空間和Jubilee地鐵站上的公共廣場。中軸線開放空間也由建筑群由西向東圍合出四個幾何形廣場，形成空間序列，同時廣場作為連接不同標高基面的立體化節點。三棟超高層呈三角型對稱布局在中軸線的中心和東部的盡端，形成建筑群體的空間視覺焦點。

濱水空間的利用：金絲雀碼頭三面環水的環境為充分利用水體空間，塑造特色環境創造了良好的條件。金絲雀碼頭的濱水空間分為兩種：一種是線性空間，作為空間界面的高層建筑全部在步行尺度后退形成寬闊的騎樓；另一種是廣場，有建筑圍合而成的廣場，也有完全開敞的水景廣場。輕軌高架與水體的結合，也成為該區的特色之一。

歷史要素的整合：金絲雀碼頭不僅擁有碼頭區的歷史資源，而且恰好位于倫敦城市發展的空間軸線上，軸線的一端是倫敦塔橋，代表倫敦的悠久歷史，另一端是建于北格林威治的千禧穹頂，代表倫敦城市的新生。對倫敦城市歷史要素的整合是空間和視線雙重要素的整合――通過空間軸線的重疊、視覺通廊的建立和新的視覺要素的切入，使金絲雀碼頭與倫敦城市空間產生強烈的視覺聯系。

5. 棕地開發的重大意義及對于我國的借鑒價值

緊湊城市、精明增長、棕地再開發是當代西方比較重要的城市可持續發展戰略,從土地利用角度對三者進行比較。緊湊城市于20世紀80年代末被提出,該理論強調社會化的、可持續的土地綜合利用模式,使城市土地集中發展,并盡可能減少不同功能城區之間的私人交通。緊湊城市的高效土地綜合利用模式,雖可減少未建設用地向城市建設用地轉化的可能,卻非主動性措施。與“開源“的棕地再開發相比,緊湊城市是“節流”,兩者一個治標,一個治本。