老舊高層建筑的定義精選(九篇)
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第1篇：老舊高層建筑的定義范文
關(guān)鍵詞：棕地開發(fā)；土地開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展
Abstract: The redevelopment of Brownfield is one of the important strategies for sustainable development of key cities in contemporary western countries. Yet, the development of Brownfield is not quite familiar to contemporary China. The paper aimed to analyze the concept and the origin of Brownfield, along with the practice of exploiting Brownfield by western countries. The paper was meant to explore the significance of developing Brownfield for the sustainable development of future cities in our country.
1. “棕地”的概念
“棕地”一詞,對我國大部分讀者都很陌生,但在發(fā)達(dá)國家,它早已是一個(gè)眾所周知的概念。棕地(brownfield)一詞最早出現(xiàn)在英國的規(guī)劃文獻(xiàn)中,是綠地(greenfield)對應(yīng)的規(guī)劃術(shù)語。最早的正式界定是在美國1980年頒布的《環(huán)境反應(yīng)、賠償與責(zé)任綜合法》(Comprehensive Environmental Response, Compensation andLiabilityAct,CERCLA,也稱超級基金法,Superfund Act)中。自此以后,這一概念
在西方國家中傳播開來,對棕地的治理與再生、再開發(fā)、再利用也逐漸成為各國近年來廣受重視的土地利用實(shí)踐。廣義上講,棕地與綠地是一組相對應(yīng)的概念,是指已開發(fā)、利用過并已廢棄的土地。
目前，廣為各界接受的棕地概念,是美國環(huán)保局和住房與城市發(fā)展部所下的定義:“棕地為已被廢棄的、閑置的或未被完全利用的工業(yè)或商業(yè)用地,其擴(kuò)展或再開發(fā)受現(xiàn)有或潛在的環(huán)境污染(影響)而變得復(fù)雜”。 在英國,棕地的外延更寬，英國環(huán)境局認(rèn)為棕地是“被以前工藝陳舊的工業(yè)生產(chǎn)所污染,可能會(huì)對一般環(huán)境造成危害,但有日益增強(qiáng)的清理與再開發(fā)要求”的用地。
因此，從上述定義可以看出,棕地具有如下特征:第一,棕地是已經(jīng)開發(fā)過的土地;第二,棕地的部分或全部遭廢棄、閑置或無人使用;第三,棕地可能遭受(工業(yè))污染;第四,棕地的重新開發(fā)與再次利用可能存在各種障礙。
2. “棕地”產(chǎn)生的淵源與棕地開發(fā)之必要
棕地的成因在于工業(yè)區(qū)衰退和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整所導(dǎo)致的城市土地價(jià)值改變。由于這些地區(qū)不少都位于城市內(nèi)部,其破敗會(huì)造成土地閑置、社區(qū)衰退、環(huán)境污染、生活品質(zhì)下降、城市空間破碎等不良后果,對城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等產(chǎn)生不利影響。所以,對上述地區(qū)的清理整治與再利用,是城市可持續(xù)發(fā)展與城市復(fù)興的必然。
國外有關(guān)棕地開發(fā)的實(shí)踐
由于棕地自身的特點(diǎn)，例如：可能遭受(工業(yè))污染,投資高、收益低、責(zé)任多、風(fēng)險(xiǎn)大、開發(fā)序長的“麻煩”等原因。因此，一直以來,棕地的投資環(huán)境并不如人意。但從國家和地區(qū)的整體和長遠(yuǎn)來看,棕地再開發(fā)具有緩解環(huán)境壓力,刺激經(jīng)濟(jì)增長,改善現(xiàn)有城區(qū)的環(huán)境、交通與服務(wù)設(shè)施,使老舊城區(qū)煥發(fā)新的活力,使城市空間完整化等諸多效益。因此,只有政府帶頭, 通過政策扶持、資金注入、稅收減免、交通引導(dǎo)、保險(xiǎn)保障等途徑大力支持和引導(dǎo)棕地再開發(fā)，才能帶到良好的效果。
由于棕地自身的特點(diǎn)，例如：可能遭受(工業(yè))污染,投資高、收益低、責(zé)任多、風(fēng)險(xiǎn)大、開發(fā)序長的“麻煩”等原因。因此，一直以來,棕地的投資環(huán)境并不如人意。但從國家和地區(qū)的整體和長遠(yuǎn)來看,棕地再開發(fā)具有緩解環(huán)境壓力,刺激經(jīng)濟(jì)增長,改善現(xiàn)有城區(qū)的環(huán)境、交通與服務(wù)設(shè)施,使老舊城區(qū)煥發(fā)新的活力,使城市空間完整化等諸多效益。因此,只有政府帶頭, 通過政策扶持、資金注入、稅收減免、交通引導(dǎo)、保險(xiǎn)保障等途徑大力支持和引導(dǎo)棕地再開發(fā)，才能帶到良好的效果。發(fā)達(dá)國家也都把對棕地的治理改善以及再開發(fā)利用,作為政府要?jiǎng)?wù)。其中尤以美國和英國為棕地再開發(fā)戰(zhàn)略推行的中堅(jiān)。
美國環(huán)保署是美國在棕地再開發(fā)問題上的核心力量和最高指導(dǎo)中心,于1995年1月25日“棕地行動(dòng)議程”(Brownfield Action Agenda),借以改善投資環(huán)境,鼓勵(lì)私人投資者進(jìn)入棕地再開發(fā)領(lǐng)域。議程主要包括減少各級政府政策的重疊和矛盾,為試點(diǎn)項(xiàng)目提供資金,規(guī)定優(yōu)惠稅率、津貼等其他金融鼓勵(lì)手段(Sousa,2000)。除了由環(huán)保署直接負(fù)責(zé)的重污染棕地之外,污染較輕的棕地由州政府負(fù)責(zé)。各州政府通過自主清理計(jì)劃(Voluntary Cleanup Programs,VCPs)實(shí)施對棕地的清理,目前已有47個(gè)州制定了計(jì)劃。為了與地方政府的治理政策相協(xié)調(diào),環(huán)保署還與14個(gè)州政府簽署了同意備忘錄(Memorandum of Agreement,MOA),目的是為了使政策與標(biāo)準(zhǔn)不發(fā)生沖突,并給予地方計(jì)劃充分的信任和自。私人開發(fā)商則在各級政府的政策扶持下對棕地進(jìn)行投資,通過治理、規(guī)劃和重建等手段對其進(jìn)行再次開發(fā)利用。其他的研究機(jī)構(gòu)和非贏利組織則通過技術(shù)支持方式對再開發(fā)進(jìn)行協(xié)助。
英國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的目的是促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、保護(hù)環(huán)境與自然資源并維持一個(gè)較高的經(jīng)濟(jì)增長率。作為該戰(zhàn)略的一部分,英國把對棕地(指廣義棕地,即過去已開發(fā)用地)的重新利用放在最優(yōu)先考慮的位置上,這也是英國新一屆工黨政府上臺(tái)以來制定的城市復(fù)興計(jì)劃的一部分,它提升了城市環(huán)境質(zhì)量,減輕了鄉(xiāng)村土地開發(fā)的壓力。英國的棕地再開發(fā)有很高比例集中在住宅產(chǎn)業(yè)上。政府于1998年制訂了兩個(gè)定量性目標(biāo),一是到2004年為止,棕地要以每年至少1 100hm2的速度進(jìn)行改善;二是到2008年時(shí)要有60%的新建住房或是已有住宅翻建需在棕地上進(jìn)行,第二個(gè)目標(biāo)在2000年就已基本實(shí)現(xiàn)。有學(xué)者研究表明,英國棕地再開發(fā)宏觀目標(biāo)的提前完成,開發(fā)商能夠得到適用于開發(fā)的土地和政府政策的扶持是兩項(xiàng)關(guān)鍵因素。
由上述分析可知,西方國家在棕地開發(fā)上的成功,以下兩方面因素缺一不可:其一是政府在財(cái)政、法律、稅務(wù)等方面的政策支持;其二是私人投資者和業(yè)主的大量參與, 而后者需要通過前者才能發(fā)揮作用。
3. 有關(guān)棕地開發(fā)的實(shí)踐案例分析――英國倫敦金絲雀碼頭的開發(fā)
金絲雀碼頭作為工業(yè)時(shí)代倫敦城的重要貨運(yùn)碼頭曾興盛一時(shí)，但隨著后工業(yè)化時(shí)代城市功能的轉(zhuǎn)型，該區(qū)逐漸衰落。自上世紀(jì)八十年代以來，英國政府啟動(dòng)了該區(qū)的復(fù)興計(jì)劃，動(dòng)用政府、私人多方面力量，通過杰出的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，加上該區(qū)得天獨(dú)厚的濱水環(huán)境，成功地將該區(qū)打造為倫敦的又一新興的金融CBD,使之成為城市乃至區(qū)域或全球范圍的經(jīng)濟(jì)文化標(biāo)志地點(diǎn)，成為了棕地再開發(fā)的成功案例。
DOCKLAND碼頭位于東倫敦泰晤士河下游，整體呈帶狀沿河由西向東伸展。金絲雀碼頭位于DOCKLAND碼頭區(qū)的ISLE OF DOGS（狗島）。狗島的地形比較特殊，泰晤士河在此由北向南U型轉(zhuǎn)彎，使其成為東、西、南三面環(huán)水的半島， 位于其中心偏北的金絲雀碼頭在東、西兩側(cè)與泰晤士河直接相接，因此它的水資源十分豐富，不僅用地內(nèi)部有原碼頭的水面、東、西側(cè)還有河水環(huán)繞。在71英畝的總用地面積中，水面達(dá)25英畝，還有25英畝的沿河用地。
進(jìn)入19世紀(jì),港口的業(yè)務(wù)量逐步提高,金絲雀碼頭作為倉庫區(qū)的角色一直沿續(xù)到了20世紀(jì)60年代。20世紀(jì)30年代,倫敦港口區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)年吞吐量5.5萬船次、雇傭10萬多工人和其它員工、同時(shí)也包含大面積的住宅區(qū)。20世紀(jì)70年代隨著新的貨運(yùn)和集裝箱技術(shù)的出現(xiàn), 倫敦港口區(qū)漸漸的落后于時(shí)代的步伐和其它的競爭者。1979年,撒切爾夫人領(lǐng)導(dǎo)的保守黨政府上臺(tái)采取“自由市場”經(jīng)濟(jì)政策,英國政府開始關(guān)注港口區(qū)的復(fù)興計(jì)劃。正使在這樣的背景下，英國政府開始了對該區(qū)的開發(fā)振興計(jì)劃。
概括起來，成功開發(fā)金絲雀碼頭的成功經(jīng)驗(yàn)可以概括為以下幾點(diǎn)：
功能定位：金絲雀碼頭的開發(fā), 使土地與建筑發(fā)揮最大使用效益,創(chuàng)造一個(gè)吸引人的環(huán)境,確保住宅及社會(huì)服務(wù)設(shè)施齊全以吸引人們來該地區(qū)居住與工作。在功能定位上,金絲雀碼頭定位于以現(xiàn)代金融和傳媒業(yè)為主的都市濱水商務(wù)區(qū)。 金絲雀碼頭內(nèi)聚集的金融服務(wù)業(yè)主要包括跨國銀行組織、 金融咨詢公司、金融經(jīng)紀(jì)中介、保險(xiǎn)公司、投資/私人銀行和股票交易所等。傳媒業(yè)主要是報(bào)刊發(fā)行機(jī)構(gòu)、 廣告策劃機(jī)構(gòu)、出版機(jī)構(gòu)和新聞采訪機(jī)構(gòu)等。
產(chǎn)業(yè)分析：金絲雀碼頭和倫敦金融城一起構(gòu)成了大倫敦的金融中心。金絲雀碼頭既是眾多跨國商業(yè)組織的辦公所在地,也是一個(gè)繁華的購物消費(fèi)休閑中心。此外, 在金絲雀碼頭,還有相當(dāng)完善的其他商業(yè)及配套服務(wù)設(shè)施。 購物商店及餐飲等生活服務(wù)配套設(shè)施主要集中在辦公樓區(qū)的底層,有效利用了建筑空間,使商務(wù)和商業(yè)混合,既為大量人流提供各類服務(wù),也為在辦公區(qū)內(nèi)的工作人群提供購物和休閑的便利。
交通帶動(dòng)：大型城市軌道交通在金絲雀碼頭的商業(yè)開發(fā)過程中起到了舉足輕重的作用。作為舊碼頭地區(qū)因長期依靠水路交通，與倫敦的城市交通網(wǎng)絡(luò)隔離。因此要發(fā)揮區(qū)域的價(jià)值，改善交通設(shè)施并與城市交通網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)系是關(guān)鍵因素。1987年8月途徑碼頭區(qū)的自動(dòng)化輕軌DLR建成通車，并于1991年延伸至倫敦內(nèi)城傳統(tǒng)的金融區(qū)Bank，接軌倫敦最發(fā)達(dá)的地鐵系統(tǒng)，極大地改善了金絲雀碼頭地區(qū)的交通環(huán)境，對商業(yè)開發(fā)起到了催化作用。在2000年，另一條大型軌道交通―― Jubilee地鐵線建成，每小時(shí)運(yùn)量為30000人， 直接與倫敦地鐵系統(tǒng)相連，為Dockland地區(qū)提供了與中心城區(qū)高效、快速的連接、金絲雀碼頭到倫敦內(nèi)城的時(shí)間僅需8分鐘，是該區(qū)立刻有了活力。
空間布局的考慮：金絲雀碼頭的用地為規(guī)則的長方形，被方格網(wǎng)道路分為26個(gè)地塊。城市設(shè)計(jì)的空間布局以大型的結(jié)構(gòu)性開放空間作為整體形態(tài)的構(gòu)架，并以軸線組織開放空間。結(jié)構(gòu)性的開放空間有兩個(gè)，即貫穿用地東西向的中軸線開放空間和Jubilee地鐵站上的公共廣場。中軸線開放空間也由建筑群由西向東圍合出四個(gè)幾何形廣場，形成空間序列，同時(shí)廣場作為連接不同標(biāo)高基面的立體化節(jié)點(diǎn)。三棟超高層呈三角型對稱布局在中軸線的中心和東部的盡端，形成建筑群體的空間視覺焦點(diǎn)。
濱水空間的利用：金絲雀碼頭三面環(huán)水的環(huán)境為充分利用水體空間，塑造特色環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。金絲雀碼頭的濱水空間分為兩種：一種是線性空間，作為空間界面的高層建筑全部在步行尺度后退形成寬闊的騎樓；另一種是廣場，有建筑圍合而成的廣場，也有完全開敞的水景廣場。輕軌高架與水體的結(jié)合，也成為該區(qū)的特色之一。
歷史要素的整合：金絲雀碼頭不僅擁有碼頭區(qū)的歷史資源，而且恰好位于倫敦城市發(fā)展的空間軸線上，軸線的一端是倫敦塔橋，代表倫敦的悠久歷史，另一端是建于北格林威治的千禧穹頂，代表倫敦城市的新生。對倫敦城市歷史要素的整合是空間和視線雙重要素的整合――通過空間軸線的重疊、視覺通廊的建立和新的視覺要素的切入，使金絲雀碼頭與倫敦城市空間產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺聯(lián)系。
5. 棕地開發(fā)的重大意義及對于我國的借鑒價(jià)值
緊湊城市、精明增長、棕地再開發(fā)是當(dāng)代西方比較重要的城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,從土地利用角度對三者進(jìn)行比較。緊湊城市于20世紀(jì)80年代末被提出,該理論強(qiáng)調(diào)社會(huì)化的、可持續(xù)的土地綜合利用模式,使城市土地集中發(fā)展,并盡可能減少不同功能城區(qū)之間的私人交通。緊湊城市的高效土地綜合利用模式,雖可減少未建設(shè)用地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)化的可能,卻非主動(dòng)性措施。與“開源“的棕地再開發(fā)相比,緊湊城市是“節(jié)流”,兩者一個(gè)治標(biāo),一個(gè)治本。