公積金貸款房產評估精選(九篇)
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第1篇：公積金貸款房產評估范文
(一)貸款范圍：
1．購買房地產企業開發的樓盤(含商品房、經濟適用房等)，需要購房貸款的；
2．購買經房改部門審批可出售的公有住房、集資房，需要購房貸款的；
3．購買房地產交易市場具有產權的二手房，需要購房貸款的。 (二)申請公積金貸款需要具備的條件：
1．具有本市城鎮常住戶口；
2．申請前連續足額繳存住房公積金時間在6個月以上；
3．購房首付款的金額不低于所購房價30％；
4．簽訂了購房合同；
5．具有穩定的經濟收入和償還貸款的能力；
6．沒有尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務；
7．市房改資金管理中心規定的其他條件。
(三)貸款額度：
按現行規定，公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準：
1．公積金貸款總額不得超過購買住房總價款的70％；
2．公積金貸款每戶不得超過12萬元。
(四)貸款期限：
公積金貸款最長年限不超過30年，并且不超過借款人法定離退休年限。
(五)貸款利率：
1―5年的公積金貸款年利率為：3．6％；
6―30年的公積金貸款年利率為：4．05％。
(六)貸款保險：
貸款年限1―5年的，保險費率為貸款本息的1‰；
貸款年限6―10年的，保險費率為貸款本息的0．8‰； 貸款年限11―20年的，保險費率為貸款本息的0．6‰； 貸款年限20年以上的，保險費率為貸款本息的0．4‰； 房產抵押保險費須在貸款時一次性付清，若職工提前還清貸款，可按提前年數退還多付保險費。 舉例：某職工申請住房公積金貸款8萬元，貸款期限10年，該職工應付房產抵押保險費按以下方法計算：
(1)貸款年限為10年的8萬元公積金貸款，月均還款額為811．86元； (2)還款期數：10年×12月／年＝120個月 (3)貸款本息：811．86×120＝97423．20元 (4)年保險費：97423．20×0．8‰＝77．94元／年 (5)10年應付保險費合計：77．94×10＝779．40元。 (七)貸款程序：
1．申請公積金貸款的職工先到市房改資金管理中心領取“住房公積金貸款申請審核書”，按照規定內容如實填寫；
2．市房改資金管理中心從收到借款人填寫好的住房公積金貸款申請審核書及有關證明材料之日起，在一周內進行審查并作出準予貸款或者不準予貸款的決定。準予貸款的由市房改資金管理中心出具審核意見及《委托貸款通知書》；
3．借款人持市房改資金管理中心出具的《委托貸款通知書》，到受委托銀行簽定借款合同；
第2篇：公積金貸款房產評估范文
【關鍵詞】 住房公積金貸款 流程管理 建議
一、引言
隨著近年來我國房價的不斷攀升，住房公積金貸款成為我國城市居民購買房產的主要資金來源。住房公積金貸款業務的推廣，有效拉動了內需，促進了我國房地產市場的發展，改善了我國城市居民的生活條件。但同時，我國住房公積金貸款管理還存在著一些問題，這些問題既有體制制度層面的也有操作層面的，本文作者結合多年工作經驗，指出當前我國住房公積金貸款管理所存在的不足，從流程管理的角度出發，為貸前、貸中、貸后管理三個方面給出合理化改革意見，為改善我國住房公積金貸款管理提供有益的參考，同時為其他貸款業務的管理工作提供借鑒。
二、住房公積金貸款的特點以及管理的基本原則
當前我國的住房公積金貸款分為自營性住房貸款和委托性住房貸款，這兩類貸款的性質及特點各不相同。自營性住房貸款是以銀行的信貸資金為來源的住房貸款，這一類貸款的執行者和風險承擔者都是商業銀行，貸款的利率由人民銀行確定，貸款的申請條件須由各商業銀行總行按照人民銀行要求確定；委托性住房貸款則是以職工繳納的公積金存款為資金來源的住房貸款，這一類貸款的執行者是公積金管理中心委托銀行，風險承擔者是公積金管理中心，貸款的利率是政策性優惠利率，貸款申請條件由各地公積金管委會確定。通過分析住房公積金貸款所具備的特點，我們可以總結出住房公積金管理應該具備的原則。
首先，住房公積金貸款必須具備安全可靠性原則。這是任何貸款業務都必須具備的首要原則，公積金貸款業務作為貸款業務的一種，必須具備這一基本原則。安全性指的是借款對象必須具備應有的還本付息的能力；可靠性指的借款對象必須有良好的信譽，只有保證了安全和可靠，才能保證貸款的償還。
其次，住房公積金貸款必須符合法律和政策的規定。《住房公積金管理條例》是我國規范住房公積金貸款管理的專門法律，住房公積金貸款的對象、期限、額度、適用范圍、劃款方式等都必須遵守這部法律。同時，住房公積金貸款管理還必須符合我國住房公積金管委會確立的政策要求。
第三，住房公積金貸款必須遵守服務居民的原則。我國的住房公積金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善廣大居民的生活條件是住房公積金貸款的目的所在，只有保證了服務人民的原則才能實現住房公積金貸款設立的目的，也才能體現我國國家制度的優越性。因此，在保證安全可靠、合理合法的基礎上，還需要遵循服務居民的原則。
三、當前我國住房公積金貸款管理存在的主要問題
隨著我國房地產市場的持續升溫以及房價的不斷上漲，住房公積金貸款業務在我國發展迅速，為拉動內需、改善人民生活條件作出了重大貢獻，但同時需要指出的是，當前我國住房公積金貸款管理還存在著一些問題，下面就從貸前、貸中、貸后三個流程進行分析。
1、貸前風險評估問題
貸前風險評估問題指的是在發放住房公積金貸款前需要充分合理地評價借款人的還款能力以及還款的信譽。一方面，個人信貸消費在西方發達國家已經有很長的發展歷史，有很成熟的信用評價體系以及風險預警體系，但我國的個人信貸消費尚處于起步探索階段，公積金貸款系統與銀行征信系統相互孤立，不能實現實時的信息共享，貸款人對借款人的信用評價殘缺不全，只能依靠職工所在單位所出具的征信證明。而工作單處于員工福利的考慮，往往會夸大員工的信用等級，造成銀行對貸款人信用評價的不實，給公積金貸款帶來巨大風險；另一方面，住房貸款消費屬于長期信用消費，需要以借款人長期穩定的收入作為保障，但借款人很難對貸款人未來幾十年的收入變動做出科學合理的判斷，這都會給銀行的貸前信用風險評估帶來巨大的困難。在這兩方面因素的影響下，我國不斷出現住房公積金貸款違規業務，一些人員虛開信譽證明騙取住房公積金貸款，還有一些金融機構高估了貸款者的還款能力和收入水平，給住房公積金貸款管理帶來了巨大的風險。
2、貸中的規范性問題
貸中的規范性問題主要指的是住房公積金貸款業務辦理過程中內部或者外部操作不當造成的不規范的問題。這類問題主要表現在以下幾個方面。
第一，電子信息錄入錯誤，紙質檔案管理混亂。出現這種情況一方面是申請人出具的材料本身就有錯誤所造成的，另一方面業務辦理人員責任心不強，專業能力低下，不能夠按照相關的規章制度，規范合理的錄入電子信息，保管好紙質檔案信息，給住房公積金的貸款管理帶來諸多不便，造成了管理的混亂。
第二，貸款管理中部門不協調。公積金貸款涉及到很多部門，是一個比較復雜的過程，要想規范公積金貸款管理，必須協調好各方面的業務關系，理順業務流程，進行統一規范的業務培訓。
第三，一人多貸問題。出現這種問題主要是申請人出于自身利益的考慮，違法違規操作，隱瞞個人收入等情況，提供虛假證明材料，從銀行騙取公積金貸款，給銀行的公積金貸款管理工作帶來了很大的混亂。
3、貸后的還款問題
當前我國的經濟總體發展速度放慢，特別是經歷全球性的經濟危機之后，公積金的還款問題更是成為了公基金管理的重中之重。公積金貸款的發放是大額一次性發放的，而還款則是小額按月進行的，是一個長期連續的過程，需要以借款人長期穩定的職業收入作為保障，一旦借款人出現了工作或者人身的意外，喪失還款能力，會給借貸銀行帶來巨大的風險。特別是隨著我國市場經濟的發展，居民收入的變化遇到了越來越多的外界影響因素，給住房公積金貸款管理工作帶來了新的、巨大的挑戰。
第3篇：公積金貸款房產評估范文
影響住房公積金使用
效率提高的因素
復雜的辦理程序。部分地區的房產管理部門不能有效評估房產，房產抵押的評估工作難以順利實施，在很大程度上限制了個人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買房，需要花費較長的審批時間，手續辦理程序十分復雜，并且房地產企業對公積金貸款買房者缺乏服務熱情，從而降低大眾使用公積金買房的熱情，影響住房公積金的使用效率。
信貸受地域的限制。不同地區的管理中心運作觀念、職工購房取向、房地產市場發展情況、發展水平、貸款風險防范與貸款管理等都不盡相同，導致住房公積金在不同地區個人貸款發放方面也有所不同，出現區域性的不平衡發展。住房公積金的運作方式相對單一且封閉，基本是行業內采取封閉式的運行來進行使用與收集，嚴重限制了資本市場與金融市場的發展，無法實現資產的共性管理。可以說，這種地域性的局限會使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。
覆蓋面小。由于居民沒有全面認識和理解住房公積金制度，對住房公積金低貸低存的計算方法不了解，繳存的收益相對較低，導致居民繳納住房公積金的主動性與積極性不高。當前我國《住房公積金管理條例》中明確規定：職工與住房公積金管理中心有權督促單位為職工設立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務。但是有些農民工與小微企業職工等低收入人群沒有繳存住房公積金，致使其不能申請住房公積金貸款，無法享受制度帶來的便利，住房需求得不到滿足。
提高住房公積金使用
效率的策略
適當簡化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強金融部門與公積金管理部門之間的協作配合，對公積金購房與辦理貸款的流程加以適當簡化，構建重點突出與程序簡明的貸款買房落實及審查制度，從而減少手續審批的時間與環節，促進公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門需要合理運用網絡平臺，以此實現信息與資源的共享，強化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關問題，為其提供快捷全面的服務。同時部門工作人員需要具備較強的服務意識，為公積金的運營做出自身的貢獻，使貸款買房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當然住房公積金的使用政策應傾向于低收入者，對無用限制與不合理收費加以取消，減輕貸款買房者的壓力。
科學調整信貸政策。對于住房公積金而言，其信貸政策會隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當延長貸款期限來保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發揮，通過免稅的形勢來科學調整融資，也可提供低于市場平均水平的利率為貸款買房者提供貸款，政府承擔其中產生的利息差額，或者是鼓勵住房儲蓄達到一定數額的人。這樣能夠結合居民的實際需求來調整信貸政策，實現優惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。
加強歸集擴面。社會保障部門與人力資源部門應在《勞動合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業職工，鼓勵具有穩定收入的個體工商戶與務工人員等加入住房公積金體系，對這些人員的權益加以充分保障，擴大公積金制度的收益人群。同時國家可以將住房公積金應用于公租房與保障房等方面的建設，構建系統完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設置形式來強制性監督貸款資金，從而全面把控風險，有效解決低收入群體的住房問題。
第4篇：公積金貸款房產評估范文
2、初步審核之后需要進行評估，對購房的房價進行評估如果購買的是經濟適用房，是不需要進行評估的，直接會通過第3步審核。
3、評估完之后，申請人向相應的部門提供評估報告，以及住房管理中心的要求初審材料，到住房管理中心進行貸款審核，如果審核通過了，那么管理中心會開具貸款調查通知書調查管理通知單。
4、貸款調查通知單會送到申請人的手中，你可以按照自己的實際情況，選擇適合的擔保方式，之后辦理擔保手續。
5、之后擔保手續辦理完成之后需要簽訂借款合同，借款合同簽訂完成之后，住房公積金會與委托方進行簽納貸款協議。
6、貸款協議簽完之后，住房公積金會對每一筆的貸款金額，期限利率進行審批同意。
7、之后會與申請人以及委托貸款方進行合同簽訂，合同簽訂完之后，可以辦理借款手續，貸款會直接劃入售樓方，申請人以及貸款人在指定的賬戶上每個月進行定期還貸就可以了。
第5篇：公積金貸款房產評估范文
[關鍵詞]公積金貸款；風險控制；舉措
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039
市場是風險的聚集地，任何行業進入市場都存在著一定的風險，尤其是具有投資和融資性質的金融行業。公積金貸款作為金融行業的一部分，自然而然存在著不少風險。若這些風險不及時預防和控制，將會給利益雙方帶來無法預估的經濟損失，甚至會影響公積金貸款市場的正常運行。相反地，提前做好公積金貸款的風險預防和控制，能夠最大化地減少各方的利益損失，保證金融市場的正常運行。
1公積金貸款的主要風險
11利率風險
利率是一種重要的貨幣政策工具，對利率進行調節是國家實現宏觀調控的一種重要手段。公積金貸款的利率必須符合國家的利率標準，跟隨國家的利率政策的變化而變化。當央行上調利率時，也就是說公積金貸款的利率上漲，這會無形之中加大借款人的還款負擔。另外，利率降低，雖然表面上看有助于抑制房價增長，但是卻降低了房產的實際價值，若房屋的實際價值降低到小于貸款的余額時，借款人極有可能拋棄抵押物，并拒絕繼續支付房款。此時貸款人按照合同的規定對抵押物進行變現時，會因為變現金額無法彌補貸款余額而虧損，形成抵押風險。
12政策風險
公積金貸款對國家政策的依賴性較強，因而政府對房地產行業的政策變化，會給公積金貸款帶來一定的風險，使得借貸雙方的利益受損。比如，政策規定中低收入者是住房貸款的主體，這一舉措使得購房不再只是富人的“專利”，一些低收入者也能躋身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工資水平不太穩定，還款較為吃力，一旦出現突發狀況，容易造成還款資金不足，給公積金貸款帶來一定的風險。
13管理決策風險
由于公積金管理者的錯誤決策而引起的公積金虧損，就是所謂的管理決策風險。我國的住房公積金政策形成時間尚短，仍處于初級階段，對應的法律法規仍然不夠健全。關于貸款的流程和方法，各個省市存在一定的差異，沒有形成統一的標準。不同的省市在公積金貸款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不夠科學合理。由于缺乏統一的管理標準，公積金的管理者很容易做出不正確的決策，形成管理決策風險。
目前，一些地方政府為了貫徹落實民生政策和追求經濟利益，通過減少貸款限制、增加貸款金額、采用違法手段減少貸款程序等方式實現。這種行為雖說一定程度上解決了某些家庭的居住問題，但是卻存在極大的風險。
14操作風險
采用住房公積金貸款的購房者通常是普通公司職工，貸款工作人員難以對借款人的資質、抵押物等進行一一調查，導致抵押物的價值估算不準確，貸款手續欠缺，甚至貸款的金額超出了借款人能夠償還的范圍。另外，貸款人員自身缺乏良好的道德素質，在工作中常常難以約束自己的行為，為了滿足自己的私欲，不惜違背相關規定，對不符合條件的借款人發放貸款，或者在沒有全面了解借款人的職業、收入水平等情況下便進行貸款的發放。以上這些都是公積金J款的操作風險。
15借款人風險
借款人的風險主要來自兩方面：一方面是受自然災害和突發事件的影響，盡管借款時借款人有穩定的工資來源，然而一旦遇上各種天災人禍，會造成借款人還款困難，甚至使得借款人失去償還的能力。另一方面來自借款人的道德素質，比如存在一些借款人缺乏誠信的意識，漠視法律法規，違背貸款合約的規定，故意拖欠貸款，甚至拒不還款，給住房公積金貸款帶來較大的風險。
2公積金貸款的風險控制舉措
21完善借款人信用管理制度
我國住房公積金貸款的還款期限通常比較長久，這期間也存在許多不確定的因素，會形成一定風險，特別要注意的是由于借款人的個人信用問題而引起的風險。對此，建立一套完善借款人信用的管理制度，實現借款人信用評估的全面性顯得尤為重要。其中，建立個人信用信息檔案庫是一個不錯的辦法。在這建立檔案信息的時候，需要將借款人的信用等級、文化程度、所處職位、工資水平以及家庭整體的經濟情況納入其中，進行相應的審核評估。
22完善貸款審批制度
公積金貸款中，對借款人進行全方位的審批是必不可少的工作。在實際的審批中，應當采取多級審批的方式，對各層級的審批進行嚴格把關，建立一套完備的貸款審批制度，從而實現風險的防范和控制。比如在實際的貸款工作中，若有客戶違約拖欠貸款金額，應當采取一定的行動，通過跟蹤記錄和催收等方式收回資金。在貸款時，應當讓借款人留下備用號碼，以免出現意外無法聯系，或者要求借款人提供擔保人，當借款人在規定的時間內無還款能力時，由擔保人承擔相應的連帶責任，從而盡可能將風險控制在較小的范圍內。除此之外，公積金管理部門和貸款銀行之間應當創建聯席會議制度，雙方可以通過會議的形式，實時進行交流溝通，避免出現信息不對稱的情況，實現信息共享，并達到有效防范風險的目的。另外，將貸款的審核的人員和信貸人員進行分離，避免出現審核不嚴的現象，帶來操作上的風險。
23轉移貸款風險，成立擔保機構
通常，政府可以出資成立相應的房地產擔保機構，擔保機構的特點是公信度強、操作規范、社會認同度高。應當充分實現房地產擔保機構和公積金管理處的相互合作，將貸款的風險進行專業化的分工，使得貸款過程中的風險管理水平得到有效提升，成功將一部分住房公積金貸款的風險轉移給擔保機構，保護公積金業務的正常發展。當借款人利用住房公積金借款購房時，擔保機構為借款人做出擔保，并向住房公積金管理部門進行保證和承擔連帶責任，同時，借款人也要進一步向公積金管理部門提供擔保。假使借款人因故不能按時還款，則住房擔保機構需要到期償還本金和利息，以此承擔連帶責任。通過成立擔保機構，為借款人做出擔保，可以成功將住房公積金的風險轉移出去，對于抵押物存在估價不準的情況導致難以處置的問題，就成功得到了解決。這種方法同樣適用于利用公積金貸款購買二手房，形成的貸款風險和擔保問題的情況。
24強化內部監管
公積金管理機構的內部要從各方面著手，強化對公積金貸款的內部管理。通過一系列規范化的制度，管理和約束信貸員的行為，使之行為規范化。同時，應當建立一套健全的獎懲機制，不僅可以規范員工的行為，而且能夠激發信貸員的工作熱情和積極性。內部監督包括領導對下級的監督和基層員工之間的互相監督，將內部監督的功能發揮到最大。另外，需要注重對優秀信貸人才的培養，從道德素質和業務能力兩方面著手做好對工作人員的培訓工作。將風險防范的意識灌輸到每一位員工的腦中，并將這些風險與員工的利益掛鉤，讓員工明白防范風險的意義重大，并隨時具有風險控制的意識。
3結論
公積金貸款存在較多的風險，且有些風險是無法避免的，對其風險進行防范和控制是一項長久的工作。針對這些不同的風險，應當從不同角度采取相應的措施，通過制度的規范作用和借貸雙方的自我約束，對風險進行控制，盡力將風險降到最小，保障公積金貸款的健康發展。通過對公積金貸款風險的控制，將民生政策落到實處，為廣大人民群眾謀福利。
參考文獻：
[1]古麗萍淺談住房公積金貸款的風險與控制措施[J].金融經濟，2014（24）：149-150
[2]何夢琳試議住房公積金貸款風險控制[J].商業經濟，2014（1）：110-111
第6篇：公積金貸款房產評估范文
關鍵詞：公積金貸款；管理風險；規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
（一）運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務，應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體，雖有手續齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅動，和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業貸款，甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠，或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民，同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現在現階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制，更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規避，避免出現大的風險損失，根據上述風險的分析，規避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。
（一）確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規避，體現房改資金管理中心的主導地位。
（二）建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能，實現全過程的監督管理，三是實現個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規避建議；四是實現會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應，以期協同規避，對已發生逾期的應協助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
（三）采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量，減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數，經濟上有準備，敦促貸款人養成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險。
4、切實執行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。
住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發放個人住房貸款時實行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進了城市住房制度改革和發展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系，進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設，使貸款的調查、審查、審批、催收、內部稽核、違規操作責任追究等全部管理流程化、規范化、制度化。積極汲取商業銀行貸款風險管理方面的經驗，用法律和制度等管理手段，有效規避住房公積金個人貸款的管理風險，以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。
參考文獻：
1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).
2、范純建.借鑒銀行經驗加強住房公積金貸款的風險管理[J].科技信息,2006(1).
第7篇：公積金貸款房產評估范文
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司,并向按揭服務公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。
2、 查詢公積金(如需公積金貸款)
與賣方確定購房意向后,借款人提供公積金帳號,由按揭服務公司進行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同,江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋,需在合同簽好后到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。
4、準備貸款資料,審核貸款資質
按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料,有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。
5、簽貸款協議,公證,保險
按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,通過后,按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證,同時收取費用,包括房屋保險費等。
6、辦理房屋過戶和抵押手續
借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續,并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。
7、辦理房產證和抵押證明
貸款人的房產證和他項權利證明辦出后,按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。
第8篇：公積金貸款房產評估范文
關鍵詞：住房公積金制度；改革方案；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
住房公積金是指國家機關、國有企業、外商投資企業、城鎮集體企業、城鎮私營企業以及其他事業單位、城鎮企業、社會團體、民辦非企業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。但是，我國現有的住房公積金政策與經濟發展的形式脫節，地區繳存不均衡、不同單位繳存比例差額懸殊，因而急需改革完善。
一、住房公積金制度存在的問題
(一)公積金發展不平衡
1.繳存比例差距較大，導致分配不公。不同繳存單位的繳存比例、繳存額、計繳工資的基數差距較大：壟斷行業的個人繳存比例要比地方機關、企事業單位高30%左右；壟斷行業將津貼、補貼打入計繳工資基數，企事業單位一般僅以基本工資作為計繳基數，企業的更少，低收入者很難享受這一住房保障制度帶來的好處，高收入者公積金比較高，通過換房使房價更是居高不下。
2.公積金覆蓋范圍比較小，受惠人較少。按照我國《住房公積金管理條例》規定，國家機關、國有企業、外商投資企業、城鎮集體企業、城鎮私營企業以及其他事業單位、城鎮企業、社會團體、民辦非企業單位都應該建立住房公積金制度。但在目前，只有具有單位正式在職職工身份的員工，才有住房公積金個人賬戶，因此，城鎮個體職業者等非單位從業人員、農民工等都被排除在外。
3.高收入群體使用住房公積金避稅。我國《住房公積金管理條例》規定，職工個人繳存的住房公積金，不計入個人所得稅納稅所得，職工個人應按照規定提取的住房公積金本息是免繳個人所得稅的。一些高收入群體利用這些政策缺陷變相提高福利，壟斷性行業利用這一政策大量的逃稅。
(二)公積金風險防范機制和內控制度不健全
1.公積金風險防范機制不健全，公積金的運行隱含很大風險。住房公積金管理中心沒有有效的監督機制，住房公積金被挪用的現象時有發生，尤其是我國西北地區，在住房公積金管理中心尚未建立有效的內部審計制度和崗位責任制度，資金管理分散，有些住房公積金管理中心把住房公積金用于城市建設或其他與住房無關的項目上。
2.內控制度不健全。有些地方公積金管理中心管理分散，過分追求自身的經濟利益，缺乏嚴格的內控制度，違規使用住房公積金的情況屢見不鮮。
(三)公積金使用率較低，資金沉淀率較高
1.部分地區房價絕對水平比較低，消費者不習慣負債消費，在購買房產時自籌資金一次性付款，造成該地區公積金只存不用，使用效率較低。
2.住房公積金政策性住房金融優勢不明顯，受到貸款額度的限制，同商業銀行的貸款利率差距較小。
3.公積金貸款手續復雜繁瑣，限制較多，資金的安全性比較高，使用渠道較為單一，支取條件又比較嚴格，同時對公積金使用人的要求比較高。
4.住房公積金管理中心的市場競爭意識不夠，市場推廣力度不大，房地產開發企業更愿意與商業貸款合作，同時，很多銀行要求開發企業從本行發放個人貸款，擠占了一部分公積金貸款市場份額。
(四)公積金管理水平較低
1.住房公積金辦理手續繁瑣，限制條件比較多。申請貸款手續復雜，審批時間較長，限制條件比較多，一些房產管理部門在辦理房產評估、抵押等業務時設置障礙比較多，貸款的規模和金額受到較大的限制。
2.住房公積金制度的管理手段落后，工作效率比較低。我國有些住房公積金管理中心工作人員業務素質和政治素質都不高，住房公積金業務管理軟件、硬件有很大差距，嚴重影響了工作效率。
二、住房公積金制度改革建議
1.保障低收入居民的住房需求，擴大住房公積金的保障范圍。①住房公積金是政策性住房金融項目的一種，可以按照不同收入水平調整不同的貸款利率，貸款對象收入高低直接與當地房價相掛鉤，以保障廣大低收入人群的基本住房需求。②適當調高單位對住房公積金的繳存比例。③加快擴大保障范圍，加大強制力度，要保證為在職職工繳納公積金。同時，加大對農民工、城鎮自由職業者等特殊工作者的保障力度，以法律法規的形式強制實施，加大執行力度，使需要購房的低收入群體能享受到優惠的政策，促進社會的和諧。
2.加大沉積住房公積金的使用力度。要加大對沉積住房公積金的利用，提高住房公積金的利用率。因為住房公積金的利用率較低、利用范圍有限，造成大量資金沉積。①簡化住房公積金的辦理程序，規范審貸制度和業務流程，減少住房公積金的審批環節，為貸款申請人提供更為便捷的服務。②將沉積住房公積金投入到保障性住房建設項目上，進一步優化信貸機構，滿足人們多樣化的住房貸款需求，提高公積金的使用率，使金融機構得到發展，達到保值增值的目的。
3.加強住房公積金的歸集、管理。①加強對住房公積金的宣傳工作，通過大量宣傳住房公積金制度的意義和作用，盡可能的使更多的人了解住房公積金制度，為深入推廣住房公積金制度創造良好的群眾基礎和輿論環境。②嚴格執行國家對于高收入者公積金的繳存額實行封頂限高的政策，要防止不同階層的公積金繳存差距過大，建立和諧的公積金制度。③住房公積金管理中心應該切實履行職責，按照國家有關政策要求，規范繳存基數，避免公積金管理中心成為繳存單位工資外發放補貼或者企業逃稅的渠道。應該加強對資金的管理，按照規定開設公積金的繳存、增值收益及貸款賬戶。
三、結語
住房公積金的發展是國家經濟發展、國民生活質量、金融的發展等國民經濟發展指標的具體體現，是推動我國國家經濟健康發展的動力。同時，住房公積金的發展也會進一步推動我國住房建設和國民經濟持續快速穩定的發展。因此，應當針對住房公積金出現的各種問題，采取適當的措施，完善我國的住房公積金制度，最終促進我國國民經濟的發展。
參考文獻：
[1]張恩逸.住房公積金制度在住房保障中應發揮主導作用[J].體制改革,2008(09).
[2]叢誠.中國住房和公積金制度發展大綱[M].上海:上海辭書出版社,2008.
第9篇：公積金貸款房產評估范文
9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，“對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。
對于借款人用銀行貸款購買第二套以上房產（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經累計提高0.99個百分點，現在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對比調整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調整2007年，中國人民銀行一年內連續5次提高貸款利率，5年以上期房貸優惠利率由6.84%升至7.83%，房貸利率累計增幅達到14.47%。它雖然有效地遏制了中小投機者，但同時也加重了打算購進第二套房改善自住環境家庭的負擔。
9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，“對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。
對于借款人用銀行貸款購買第二套以上房產（以夫妻為單位）的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經累計提高0.99個百分點，現在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對比調整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調整前的優惠利率對比，則提高了約48%！
安家世行認為，對于貸款買房者來說，盤活現有資金是緩解房貸壓力和降低成本的重點所在。
在人民銀行連續頻繁加息的背景下，一些商業銀行推出了應對“高利率時代”的多種房貸金融產品，這些產品通過改變貸款還款方式及利率性質為客戶開通了省息的“便利車”。
對于有計劃投資第二套住房的人來說，適時地利用這些新品特征，以不同的策略供養房貸，無疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？
雙周供
不同于傳統房貸以月為單位循環償還貸款，雙周供以兩周為一個單位計算還款周期，每兩周還款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。
例如，某家庭通過貸款購買第二套房產，評估價為84萬。其首付為34萬，貸款金額50萬，貸款利率8.613%（以7.83%為基準利率），貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節省利息比例超過18%。對第一套等額本息每月還款、第二套等額本息每月還款和第二套住房雙周供還款的各項對比我們可以發現，雖然第二套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。
緊貸松還
采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個較短的貸款期限來計算利息，以較長的期限來計算月供本金。其利息和部分本金在計息期限內分期償還，計息結束一次性償還剩余本金。如屆時資金壓力較大還可以延期。如果，預計收入在未來幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。
以貸款50萬，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內按照5年的利率（8.415%）計算利息，但是按照20年期限來分攤。在期限內，每月還款額為4312元，5年末最后一期將剩余本金440132.25元一次結清。借款期間共支付利息198867.54元
選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結清貸款的各項支付對比如下：
由此看出，用貸款購買二套住房，同樣是5年內還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。
凈值貸款
房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請人以貸款人認可的住房、商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”（購房、購車等）的單筆貸款或循環額度的個人授信業務。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經償還的本金部分循環借出以供在銀行許可的投資范圍內進行投資取得收益。
貼息貸
此外，由于公積金利率上調幅度比商業貸款利率上調的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經過今年5次加息后，商業貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優選。
貼息貸是指凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理中心根據借款人可以申請的貼息額度，按照商業性住房貸款與住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。
如，李先生符合商業貸款額度60萬、貸款期限20年的條件，同時，他也可以享受公積金貸款額度為50萬元的貸款。這時，他如果想貸款60萬元，就可以選擇貼息貸款，即公積金貸款50萬元執行公積金利率，商貸10萬元執行商業貸款利率。按照等額本息還款法，這種貼息貸款，要比純粹的優惠利率商貸，節省412.93元/月，累計節省利息99104元。
