廉租房管理存在的問題精選(九篇)
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第1篇：廉租房管理存在的問題范文
關鍵詞：廉租房 保障制度
1 廉租房定義
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房是國家和地方政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方可取得廉租房的承租權，廉租房無繼承權。
2 廉租房的歷史及現狀
1998年，國務院發出了我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系，即要建立以經濟適用房為主體的多層次的住房供應體系：高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。根據通知要求，建設部于1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》。
隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們對廉租住房制度也越來越了解，我國的廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006年年底，全國657個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77.9%;全國累計有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16.7萬戶，實物配租的家庭7.7萬戶，租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用于廉租房建設的資金為70.8億元，僅當年一年就達到23.4億元，占1999年以來累計籌集資金的1/3。全國人均住房面積從1993年的17.8平方米增加到現在的28平方米。
3 廉租房存在的問題
經過十余年的發展，我國的廉租房政策已經形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的實際執行過程中，任然存在一些亟待解決的問題，給我們的政策執行帶來一定的困難，也讓我國的廉租房政策在解決保障困難家庭的住房問題的同時，為社會帶來極大地負擔。我國廉租房政策實行過程中的問題主要表現在以下幾個方面：
3.1 廉租房政策對申請家庭的資質審核缺乏實質的規定，致使廉租房申請家庭有瞞報家庭財產、提供虛假證明等現象。根據《廉租住房保障辦法》的規定，廉租住房的申請、審核主要采取“三級審核，兩次公示”的模式。即申請人首先向街辦或居委會提出書面申請并提交相應的材料，由街辦或居委會對申請人提供的材料進行審核。但是街辦居委會作為基層工作單位，首先街辦居委會無法去銀行調查申請人的財產情況，無法調查申請人的房產、車輛等情況；其次，街辦居委會的人力物力均有限，不可能對所有申請人的所有材料的真實性進行逐一核實，“只能依賴申請人的誠信”作形式審查，對于有些刻意隱瞞家庭情況的家庭不能全部及時發現。另外，在我國由于歷史的原因，“人戶分離”現象普遍存在，這也會給街辦居委會的審核工作造成困難。
3.2 缺少完整的個人收入征信制度，申請家庭收入的動態變化難以掌握。根據《廉租住房保障辦法》規定，已領取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應當按年度向所在地街道辦事處或者鎮人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。《辦法》同時規定，市（區）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門應當按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關情況。在實際工作中，申請家庭在收入發生變化時，很少有人能及時向有關部門申報；而住房保障的主管部門，僅僅依靠對保障象定期走訪、抽查的方式進行收入審核，并不能保證及時發現保障對象的收入變化。
3.3 缺乏有效地退出保障機制。在《辦法》的第二十五條、第三十條規定了保障對象需要退出廉租房的情況，并由建設（住房保障）主管部門責令其限期退回。但是實際執行情況卻并不盡如人意。例如廣州廉租住戶黃少萍在被查出違規使用其廉租房時，申辯說因為調查人員調查時其正好沒在家，所以她認為自己沒有違反廉租房政策，所以拒絕退出配租給她的廉租房。不僅僅是黃少萍，在廣州查出的11戶違規使用廉租房的家庭中，其他家庭也認為自己并沒有違反有關規定，只是主管部門審查的時間不合適。對于像黃少萍這樣拒絕退出廉租房的家庭，《辦法》沒有具體規定如何有效的讓其退出。近年來，我國的廉租房保障力度不斷加大，政府由此所形成的負擔也越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續占用社會資源。這就要求我國的廉租房政策要盡早完善廉租房的退出機制。
3.4 與廉租房相關的法律法規不健全。目前沒有專門針對廉租房或保障房的法律法規，一旦發現申請人有瞞報、偽造、假造情況，也只能取消其資格，或者做輕微的經濟處罰。這些處罰相對于其享受的優惠，幾乎可以忽略不計，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的維護。
當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。這些經驗，很值得我們深入的學習借鑒。在法國，廉租房制度的發展已有百年歷史，廉租房由各級政府的廉租房管理部門負責分配。管理部門嚴格控制房源，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴格的審核制度，通過對其雇主單位、銀行賬戶及社會生活狀況的核實，將房屋分配給那些真正需要的人，避免一些貪便宜的人渾水摸魚。廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個穩定的范圍內，法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩壓器”和“法國社會的穩定劑”。在新加坡，“廉租房”分兩個檔次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。根據家庭收入的不同而收取不同比例的租金標準，在不同的租金標準之間可以根據家庭收入的變化而自由轉換。在美國：審查程序很嚴格。美國是一個信用國家，具有發達而且完善的信用制度。以信用為基礎建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效執行。
4 針對廉租房問題，我們的應對策略
針對部分地方廉租住房管理中出現的問題，我們應該從以下幾個方面加強建設：
4.1 建立完整的信息共享平臺。在現有信息的基礎上，實現信息的聯網共享。根據申請家庭提供的資料，審核部門可以從聯網的信息中及時查看申請家庭收入、存款、車輛、房產等家庭財產狀況，盡早實現廉租房“應保盡保”的目的。則系統自動回將其擋在保障人群之外。
4.2 建立個人誠信制度。這一點在銀行系統已經有了很好的經驗。在現行的銀行系統中，如果個人的不良的貸款記錄達到一定程度，在全國范圍內，他以后的資金使用都會受到影響。廉租房制度可以借鑒這一辦法，使不誠信的申請家庭不僅在一時、一地受影響，而是在更多地區，更長的時間內承擔其不誠信的后果。
4.3 動態管理，建立健全的退出機制。建立健全的退出機制，可以制定有利于廉租對象退出的優惠政策，使廉租對象的利益在退出廉租住房時不受侵害；對不符合保障條件的廉租戶又不能及時騰退廉租房的要給予重罰。
第2篇：廉租房管理存在的問題范文
關鍵詞 ppp模式 廉租房 融資
一、我國廉租房融資模式的現狀
1、政府財政支出起主導作用的傳統模式
廉租住房與保障房體系中的經濟適用房不同，它本質上一種準公共產品，具有正外部性，是政府通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，無論是財政預算撥款、住房公積金增值收益余額、10%的土地出讓金純收益，還是廉租房租金收入和其他來源，從根本上都是國家的財政收入，它完全的福利性質決定了其資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。但是，政府在強調自身的主導性時卻忽略了如何調動市場機制的積極性，在政府財政嚴重不足和地區不平衡的今天，這種模式異常脆弱。
2、政府專門機構融資模式
政府專門機構融資模式由廉租房管理部門或專門的住房保障管理部門負責建設資金籌集，利用政府部門的政策優惠通過多種形式吸引民間資本的參與，以政府的良好信譽為支撐能較容易的獲得金融機構的貸款，因此目前許多城市在廉租房建設中采用了這種模式。
3、投融資平臺融資模式
投融資平臺融資模式也是投資主體多元化的融資形式，這種形式早前多用于道路、機場等基礎設施領域，已經積累起比較成熟的經驗。政府部門組建的國有投融資平臺是這種融資模式的主體，融資方式和融資渠道方式多樣靈活。
二、廉租房融資過程中存在的問題
我國的廉租房發展較晚，但是發展的速度非常快，雖然各級政府對廉租房的關注度較高，在發展的過程中扔存在一些問題。
1、地方政府財力不足
我國經濟取得了舉世矚目的成就，但目前的財政實力仍較薄弱，面對保障性住房所需的巨大資金需求，國家財政仍不能滿足需求。廉租房屬于保障性住房體系，區別于商品房，其開發是不以盈利為目的的，因此，參與廉租房建設的房地產商較少。
2、廉租房收益不顯著
廉租房的出租不以盈利為目的，其價格應保證中低收入人群能夠負擔得起，因此其租金定價往往低于房屋租賃市場價格，租金收益不明顯。因此，必須進行完善的制度設計和運營方式的創新，使得社會資金在參與廉租房建設的過程“有利可圖”，提高其參與的積極性與動力。
3、融資渠道單一、方式匱乏
廉租房本身的性質決定了其建設過程中的每個環節都離不開政府部門的支持與幫助，融資過程也不例外，不論是財政撥款還是專項資金，不論是土地出讓金凈收益還是住房公積金增值收益都是受政府管轄和支配的資源。廉租房項目融資過度依賴于政府財政不但加重了政府的負擔，不利于廉租房建設的可持續發展。
4、缺乏專業運作機構和人才
在我國 ppp 尚處于起步階段，是一個陌生的事物，政府部門及私人投資者對其的關注和研究還遠遠不夠。觀察發達國家在廉租房建設方面的經驗不難發現他們都有一個運作規范、效率極高的專門項目機構或公司，整合融資、設計、管理、施工、運營等各個領域的專業從業者，使整個項目科學化、專業化、規范化，極大地提高了公共住房項目的成功概率。
5、融資效率低
廉租房建設與商品房開發不同，不能取得土地出讓金，因此政府部門在公廉租房建設方面的內部驅動力并不明顯。當發生財力緊張的情況時，拖欠和縮減廉租房建設開支必然成為政府部門的首要選擇，造成融資效率降低。
6、相關制度不健全
目前我國的廉租房建設還處于起步探索階段，沒有國家級別的權威的廉租房管理細則，各試點城市出臺的暫行規定和管理辦法有許多不完善之處，尤其表現在廉租房建設融資方面沒有細致的規定。
三、廉租房融資存在問題的解決辦法
1、嚴格把控廉租房住戶的標準
廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。因此，嚴格把控廉租房住戶的標準，可以避免不符合條件的住戶投機取巧，減輕政府的融資壓力。
2、政府鼓勵性政策
政府可以借鑒國外的優秀政策
，比如美國政府為鼓勵、吸引私人房產商興建低收入家庭公寓住房，為其提供遠低于普通抵押貸款率的資金，也可以學習德國、日本等國的經驗，成立國家層次的專門的保障性住房融資銀行為參與社會福利性建房的個人或機構提供長期低息貸款或給予政府補貼。此外，政府部門還可以嘗試發展債券市場吸收各種社會資本，為廉租房提供穩定的資金鏈。
3、加快住房保障相關制度和法律法規的建立和完善
我國現有的規章制度是針對廉租房的保障和監督制定的，保障性住房建設規模和速度都處在歷史最高水平，亟須政府部門完善和發展廉租房相關制度、建立健全融資體制，推動廉租房建設項目順利開展。
四、結論
廉租房的初期建設和后面的長期經營所需要的資金需要多元化的來源，其中包括政府的財政撥款、私營企業貸款或投入其自有資金，以及在資本市場上融入的資金和政府舉債獲得的資金，以此作為項目的長期資金支持。目前我國廉租房建設資金來源渠道單一，主要依靠財政撥款，沒有充足的資金供應成為制約廉租房制度發展的最大問題，因而必須調動一切可以利用的資金，創新廉租房資金來源渠道。
參考文獻：
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[2]崔琳琳，譚大璐，劉 瀅. ppp 模式在成都市保障性住房中的應用[j].工程管理學報，2011，（25）：454-457
第3篇：廉租房管理存在的問題范文
關鍵詞：保障政策；廉租房；政府；中外比較
住房問題是一個世界性的問題。住房問題的實質是公共住房問題，即城市低收入階層困難群體的住房問題，其核心是這一群體居民收入與住房價格的關系問題。中國在住房領域實施的一系列改革措施，如鼓勵住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了中國居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困難問題仍然比較突出，與發達國家相比，中國城市低收入家庭的居住水平更顯落后。
一、中國廉租房制度發展路徑
在中國，廉租住房這一概念最早見于1998年國務院的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該通知明確指出，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，將中國居民以家庭收入為單位，劃分為高、中低、最低三個層次，其中最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城鄉建設部審議通過《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，確定了廉租住房制度以“發放租賃補貼為主，實物配租與租金核減為輔”的保障方式，對保障面積、資金渠道、房屋來源、申請審核程序、收回條件作了具體的規定，明確建設廉租住房的用地使用行政劃撥的方式。2007年8月，國務院了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見中提出要逐步擴大廉租住房制度的保障對象和保障范圍，將廉租住房的保障對象擴大為城市低收入家庭。2010年9月，住建部等聯合發出通知，明確廉租房家庭再購買其他住房的，應當辦理廉租房退出手續；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。經過十多年的探索和實踐，中國已經初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同時，也應該看到，中國的廉租住房制度建立的時間短，國內對廉租住房制度的研究與探討還處于起步階段，廉租住房制度在實踐的過程中存在著諸多問題，制約了中國廉租住房制度的發展。
二、中國廉租房制度存在的問題
建立健全中國的廉租住房制度的前提，是認清廉租住房制度在建設的過程中所存在的問題。
第一，廉租房法律法規不健全。中國現行的住宅制度非常零散，各自為政，沒有統一的立法，廉租住房、經濟適用房、住房公積金和商品房之間的關系不清，制度之間無法很好地協調。由于廉租住房制度的立法層次低，執行的力度不夠，導致了廉租住房制度很長時間一直停滯不前或者各地方政府對廉租住房制度進行異化演變。
第二，廉租住房制度的保障對象過窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。之后，雖然完善了廉租住房制度的具體規定，但是仍然以城鎮最低收入住房困難家庭為保障對象。
第三，保障資金和房屋供給不足。到目前為止，廉租住房的建設情況并不理想，從廉租住房制度的發展實踐來看，廉租住房的住房保障資金不足制約了廉租住房快速發展，是廉租住房嚴重缺乏的內在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供給模式。
第四，準入機制和退出機制不完善。中國的經濟發展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當缺乏，必須將有限的資源用最需要保障的家庭，建立科學合理的廉租住房準入退出機制，否則，保障對象錯位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，會產生更加嚴重的社會不公平；“有進無出”的推出機制會增加政府的財政壓力，導致新生的弱勢群體無法獲得住房保障。
三、國外廉租房制度的成功經驗
社會低收入家庭的住房保障問題是各個國家都比較重視的問題，世界各國廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在發展道路上有反復。但總體而言，對這些國家的社會進步與經濟發展起到了不可替代的、巨大的促進作用。
第一，美國嚴格法律和稅收減免住房保障模式。美國對低收入家庭住房保障的特色就在于其各項保障措施的法制化。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅;對出租屋的家庭實行稅收減免政策。
第二，日本公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調節措施，旨在使老百姓都能住上與自己經濟條件相適應的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區政府管理的叫區營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外還有大批供中產階級居住和購買的房子。公營住宅針對貧困群體，形式多樣化，保障了日本的貧困家庭人人“居者有其屋”。
第三，法國中央補貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監督。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭負擔很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較少的低級別公務員。
第四，新加坡分級住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干預和介入程度很大，是計劃和市場相結合的典范。新加坡實行住房公積金制度，中央公積金制度已經成為新加坡的基本社會制度之一，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。新加坡房產和發展委員會將“廉租房”分為兩個檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10％的錢作為房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30％。
第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的簡稱，是特區政府為無法負擔市場房租的低收入家庭而實施的重要社會居住保障政策。政府將土地免費劃撥給房屋委員會，由房委會招標建設公屋并分配給有需要的市民。目前，香港共有約65萬套公屋住房，超過200萬人租住其中，約占香港總人口的三成。
四、完善中國廉租房制度的若干建議
中國廉租住房制度改革應積極借鑒以上國家成功經驗，通過完善法律、改變保障性住房補貼方式、發展公共租屋、健全準入與退出機制等措施實現“民有所居”。
第一，完善相關法律、法規。完善的法律能強制規范住房市場的行為，促進其健康發展。國外住房制度都有相關法律的支持：如美國的《住房法》和《國民住房法》、日本的《公營住房法》等。中國的《住宅法》應當盡快制定，以《住宅法》統領中國的住房制度，促進中國住房制度的發展，并可以在住房制度實踐的過程中不斷地進步和完善。對于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，統籌整個住房制度，不可能對廉租住房制度規定的過于詳細，所以，當務之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法規，對廉租住房制度建立成果進行整理和歸結，建立廉租住房制度的科學體系，對廉租住房制度的保障對象、保障方式、保障標準、資金保障、房屋保障、準入和退出機制以及對各種違法違規行為的懲罰措施進行詳細的規定，同時要加大廉租住房制度的執行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實。
第二，堅持商品房與保障房共同供應戰略。商品住房和保障性住房是城鎮住房的兩種主要形式，兩者彼此關聯，共同發展。住房過度市場化，追求效率的同時，造成的是社會廣泛的不公，社會福利難以最大化；住房過度福利化，將嚴重影響住房發展效率，福利得不到提高，任何一種住房供應方式片面發展都不能有效解決住房問題。所以，確定兩者之間的合理比例尤為重要。為了住房市場的發展，政府應該堅持商品房與保障房共同供應戰略，同時制定科學合理的中長期發展計劃，協調好兩者比例關系。
第三，改變保障性住房補貼方式，嚴控住房面積。政府應致力于改變經濟適用房的補貼方式，嚴加控制經濟適用房面積。建議實行“補人頭”方式，即把住房保障金或者住房補貼費，按照一定標準，以貨幣形式直接補貼到每個應當享受補貼者的頭上，讓這部分群體拿著補貼款去房產市場上購買、租賃自己能夠購買、租賃的住房，不給開發商從中牟取暴利的機會。
第四，大力發展公共租屋。公共住房問題雖然是城市化進程中面臨的一個共性問題，為了更好地解決無力購買經濟適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭的住房問題，積極探索建立公共租屋制度，引導居民樹立買房與租房都是住房消費的合理形式的觀念，有效地緩解房地產市場緊張的供需關系，促進房產市場健康、穩定、有序地發展，要求大力發展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。
第五，完善保障性住房的準入與退出機制。準入機制中主要把握的方向是：動態性、地域性、合理性地劃分家庭收入水平線，劃分為最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七組；完善的住房檔案系統，實時監管家庭的收入和財產；建立嚴格的審查、登記及征詢制度。退出機制是一種事后機制，住房保障應實行定期審核制度，只有有效地審查和確定退出對象，使那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對象及時退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。
參考文獻
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第4篇：廉租房管理存在的問題范文
關鍵字：廉租房；廉租房政策；綜述
改革開放以來，隨著經濟社會發展，住房政策不斷與時俱進，將市場調節與政策實施相結合，推動商品房的快速發展，提高城鎮居民的生活質量，取得豐厚成果。然而隨著我國大部分城市和地區的房價逐年攀高，使得城鎮低收入群體無法通過自身的努力來滿足對住房的需求。我國政府根據國情需要提出了廉租住房政策，用來保障我國最低收入家庭對住房的需求，維護社會穩定。廉租房政策實施中的問題越來越受到國內學界重視并形成一批理論成果。
一、我國廉租房政策對象界定
關于廉租房政策保障對象的界定，有關部門指出是城鎮“最低收入家庭”，各地政府根據當地經濟發展水平、社會現狀來制定標準。然而不同的地區有不同的標準，因此有關學者也從不同的角度對此問題進行了論述。
河南農業大學錢星星認為有必要明確廉租房政策的保障范圍，科學界定保障對象。根據廉租房制度在住房保障制度中所要達到的目的，所發揮的作用和具體的實施情況來確定對象的界定。建議：1、對城鎮居民住房狀況進行普查。2、建立高效的收入核查機制。3、重新審視經濟適用房制度和廉租房制度的目的。山西財經大學張雪萍指出根據目前的國家規定和各地的做法，廉租住房的保障對象主要是具有城市戶口的雙困戶家庭，這種比較狹窄的范圍界定，在廉租房體系培育的初期可以為社會的穩定起到了重要的作用。隨著社會轉型，城市打工者、進城民工、失地農民等構成一個不可忽略的新住房弱勢群體，這個群體的范圍不斷擴大。如不妥善解決這個群體的住房問題，將給社會造成巨大的隱患，嚴重威脅安定團結的大好局面。四川大學經濟學院韓立達、李耘倩指出政策實施過程中存在覆蓋面不完整，居民標準難定導致廉租對象混亂等問題。認為廉租對象應是所有住房弱勢群體，既包括低保戶、優撫家庭中的住房困難戶，既買不起經適房又非低保的“夾心層”和大量流動人口，也應包括剛畢業的高校大學生。租住標準界定及申請資格認定這兩個環節也存在缺陷，這也是我國廉租房建設進程緩慢的主要原因。其原因是我國個人信息系統不夠健全，尚未建立個人信用制度和個人收入申報機制。而個人收入的不透明對于確定廉租房保障對象而言無疑是一塊巨大的絆腳石。現階段我國廉租房政策實施過程中，補給方式主要以發放住房租賃補貼為主，這一形式卻使一些非廉租對象通過不正當手段謀取這一補貼獲取了，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的應有待遇，造成廉租對象混亂的現象。
二、廉租房融資問題
張慶坷認為廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房開發與運作過程存在嚴重資金緊缺情況，并指出幾點原因：籌資渠道過窄；房價上揚引起廉租房建設的成本增大；地方政府的重視程度不夠等。提出拓寬廉租房政策融資方面的新途徑包括推行房地產證券化，發行廉租住房專項彩票等。韓立達、李耘倩認為我國目前廉租房建設資金來源主要為財政撥款、住房公積金增殖收益、土地出讓收益10%、社會保障和社會捐贈等。應該借鑒國外的經驗，拓寬廉租房的融資渠道，實行多元化的融資方式，建立包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券等的廉租房融資體系。暨南大學譚勤舟對于我國廉租房的融資問題提出對策，主要有加大金融創新力度，發揮企業、市場投資等社會力量，引入私人投資機構參與到廉租房的建設以及廉租房的后續管理等。王曉勇認為要科學安排財政預算資金。解決居民住房問題是中央政府和地方政府不可推卸的共同責任。因此資金來源主要應來自各級政府的財政投入，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系等 。
以上觀點都表明，我國的廉租房政策實施正處于初級階段，融資問題已越來越成為制約廉租房發展的瓶頸。同時針對融資問題提出了很多新方法，這些建議為廉租房政策的實施提供了一定的借鑒意義。
三、廉租房的配租方式問題
湖南師范大學劉藝容、李愛娟指出目前學術界關于廉租房的配租方式主要有兩種意見。一是主張在推行住房改革推進住房福利貨幣化的進程中，政府所承擔的福利住房保障應以實物為主。二是認為租金貨幣化補貼優于實物補貼，而且認為在租金補貼中實行分層次補貼可以提高資金的利用效率。陳予軍認為根據我國現階段基本國情，主要應以以實物配租方式為主。貨幣配租方式是在實物配租方式的基礎上產生出來的一種廉租房配租方式，而不能先于實物配租而存在。在我國現階段應該嚴格要求地方政府建設一定數量的廉租房，并按照實物配租的方式進行分配。姚玲珍 認為租金貨幣補貼更有利于廉租房政策的實施，更能保障低收入家庭解決住房問題，她建議我國現階段應該提高租金貨幣補貼的比例。康萍將選擇性支持和普及性支持進行了比較，認為在不同的政策標準下應該采取不同的配租方式。在“選擇性支持”下應采取現金補貼的方式，但不能完全否認實物補貼。在“普及性支持”下，應該以現金補貼為主，但如果補貼對象只是低收入住房困難家庭，就應該采取現金補貼和實物補貼相結合的方式。趙路興認為除了實物補貼和租金補貼外，還應研究建立多種模式的保障方式，如以各種優惠政策鼓勵企事業單位解決本單位員工的住房困難 。
通過以上學者關于廉租房政策配租方式的分析，可以看到實物配租方式以及租金貨幣補貼方式各有利弊，我國在廉租房政策實施的過程中應該根據各個地方的具體情況，采取不同的廉租房配租方式，確保我國廉租房政策的有效實施。
四、廉租房政策實施過程中的退出機制
方貴躍指出我國現階段廉租房政策退出機制存在著廉租戶家庭收入動態鑒別難度大、約束體系不健全、騰退難度大、對騙租行為懲罰力度小等問題。針對這些問題，他提出了解決這些問題的對策，主要包括：收入鑒別制度及時、準確和高效；獎懲兼備的退出方式。湖北大學商學院彭晶、段洋指出目前我國廉租房存在著只進不出的現象。廉租房流轉困難，退出機制不夠完善，嚴重影響了廉租房政策的實施效果。針對這些問題，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出機制的新思路：利用法律的強制性來規范廉租房退出制度；允許某些廉租房“終身制”；加強監督，建立專門的監督機構。劉茜、潘令輝指出廉租房退出制度的完善與否直接決定了廉租房保障發揮效果，完善我國廉租房退出機制既能保證廉租房市場的正常運轉，維護城市低收入人群的利益，又能維護社會穩定，促進社會和諧。同時，他指出廉租房退出機制存在“一刀切”的現象。
廉租房政策的退出機制是廉租房政策的重要內容，影響著廉租房政策的實施效果，上述學者對廉租房退出機制進行了詳細的論述，指出我國廉租房退出機制存在的問題，并針對問題提出了相應的建議，對各地制定相應的廉租房退出機制具有借鑒意義。
五、我國廉租房政策實施中政府角色定位問題
在廉租房政策實施過程中，各級政府所承擔的責任與義務是決定著政策實施的效果，因此對廉租房政策實施過程中政府角色定位的研究顯得尤為必要。
魏彤珊、王婧對廉租房政策實施過程中的政府角色定位提出幾點意見，包括“確立政府在廉租房建設中的主導地位，明確政府的“社會人”角色；確保廉租房制度的建設有穩定的資金來源；確保廉租房建設的土地供給；廉租房的建設要與城市長遠發展、城市整體規劃相結合；建立有很強操作性的廉租房管理制度；用法律構建起一個嚴格的制度，確保民生問題不縮水、不閑置。”山東經濟學院曲順蘭、高雪琪指出政府在廉租房政策實施過程中的職能定位即政策的制定者、土地和資金供給的保障者、建設和管理過程的保障者。政府應該制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和資金保障體系；擴大覆蓋面增加房源供給；加強監督，確保廉租房政策實施的民主化和科學化。馬君昭認為政府角色是廉租房建設的責任主體。首先，廉租房的特性決定政府是建設的責任主體；其次，政府職能是擔當責任主體的客觀要求；最后，“市場失靈”是政府作為責任主體的必然選擇。四個方面闡述政府在廉租房建設中角色定位：一是政府要作為廉租房政策以及相關法律法規的供給者；二是政府應該是廉租住房的供給者而不是直接建設者；三是政府要做好行政協調者的角色；四是政府要當好裁判員對廉租房建設的情況進行檢測，履行監管職能。
綜合以上文獻材料的分析，可以看出政府在廉租房政策實施過程中扮演著重要的角色，只有給政府角色定好位，才能真正發揮政府在廉租房政策實施過程中的職能，使廉租房政策的實施真正做到居者有其屋，受惠于人民。
綜上，我國廉租房政策實施的研究相較于國外而言存在著起步比較晚，目前關于廉租房政策實施問題的研究還比較少，沒有形成系統的研究框架，很多學者只看到問題一部分，就事論事，在對政策實施的宏觀問題上也只是針對某一問題展開單方面的研究，缺乏多視角下的系統分析。即便是在廉租房政策的對象界定、融資問題、配租方式，退出機制以及政府職能定位上學術界都沒有形成統一的意見，缺乏共識。針對我國廉租房政策實施問題的研究現狀，我們應該進一步對其進行深入的探討，從整體上把握研究方向，拓寬研究內容，并可以針對不同地區的廉租房政策進行地區性的研究，使廉租房政策在實施過程中更具可操作性，更能造福于民。
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第5篇：廉租房管理存在的問題范文
【關鍵詞】 經濟適用房 問題 優點 完善
自1998年首批經濟適用房項目在北京出現以來，我國推行經濟適用房制度已經近十年了。然而，經濟適用房制度由于在推行過程中存在的種種弊端，卻飽受詬病。比如，開發經濟適用房的初衷是為了解決貧困的、買不起商品房的老百姓的住房問題，而事實上，很多經濟適用房的面積、檔次都大大超過標準，出現很多開著豪華小車的人住經濟適用房的現象，甚至出現了一些經濟適用房別墅區；此外，經濟適用房還被很多人作為生財之道，將經濟適用房甚至其選房號拿來倒買倒賣，大發扶貧政策之財；等等。
鑒于這些不盡如人意的問題，近年來相當多人提出建設廉租房來取代經濟適用房，以解決低收入無房戶的住房問題。在今年的“兩會”上，很多代表委員對廉租房大加贊賞，認為應重點建設廉租房來保障低收入者的住房。
誠然，廉租房能解決一些極為貧困的、不敢奢望有自己住房的人的居住問題，但是，據統計，需要政府提供幾乎等于免費的廉租房救助的特困家庭最多5%，而卻有70%的普通市民家庭抱怨自己買不起房。每次經濟適用房放號時，等待拿號的、排成長龍的隊伍即可反映出廣大老百姓對經濟適用房的需求之強烈。經濟適用房與廉租房，哪個應重點建設，則顯而易見。
不可否認，經濟適用房制度推行過程中確實出現了很多問題，然而，不能因噎廢食，這些問題，不是制度本身的問題，而是緣于沒有嚴格執行制度。應該有針對性地解決這些問題，而不是因此而全盤否認經濟適用房制度。
為什么筆者要堅持以經濟適用房為解決低收入無房戶住房問題的主要矛盾呢？首先比較一下，經濟適用房相對于廉租房有什么優點。
第一，在中國傳統觀念中，中國人對家有一種特別強烈的情結，“居者有其屋”，家的物質反映，就是房子。“金窩銀窩，不如自己的狗窩”，這句俗語，充分詮釋了這一種情懷。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是讓心停泊的港灣，有了自己的房子，則有了穩定，有了溫馨。什么才是自己的家，以區分于寄人籬下、區別于租住別人的房子？簡而言之，就是擁有產權。
第二，經濟適用房相對于廉租房，能帶動大量的相關產業的發展，能大量刺激消費、擴大內需，促進經濟的發展。如果是廉租房，居住者沒有自己的產權，很多人在裝修上就不太講究，在購買家俱、家電、裝飾物等，也是能省則省。反之，如果是購買經濟適用房，是真正屬于自己的房子，雖然經濟不是很寬裕，然而，也會在力所能及的范圍內加以裝飾，盡量使之更具溫馨感，則能帶動大量裝修、服務、零售等行業的發展。
第三，有助于保護環境，保護房屋質量。廉租房畢竟是租住的地方，不是自己的家，非長久居住之地，因而，部分租住者不會象愛護自己的家一樣地愛護廉租房及其所在的居住區，不利于保護住宅的質量及提升居住區的檔次。而經濟適用房則相反，它使居住者有一種歸宿感，能自覺地保護房屋的質量，延長其使用壽命，能更好地美化小區環境，改善居住條件。
當然，我們也不能忽視目前經濟適用房制度存在的問題。但是，對于這些問題，一不能回避，二不能因此而否認經濟適用房制度。筆者認為，經濟適用房相對于廉租房而言，還是具有不可替代的優點，關鍵是要探索解決經濟適用房制度目前實行過程中存在問題的方法，而并非以廉租房制度來取代經濟適用房制度。要發揮兩種制度各自的優點，從中國的國情出發，以經濟適用房為主，以廉租房為輔，為更廣泛的低收入群體提供保障住房。
筆者認為，可以從以下幾個方面完善經濟適用房制度：
第一，嚴格控制經濟適用房的建設標準。在地段上，避開城市中心地段，但也不能太偏，滿足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建設為中小戶型，中戶型80平方米左右，小戶型60平方米左右，不能超標，滿足低收入老百性的基本生活需要；配套設施上，也是滿足基本生活便利需要即可，不得超標建設中心花園、游泳池、會所、停車場等奢華設施。控制在這種建設標準內，也會在很大程度上消除高收入群體購買經濟適用房的意愿，減小審查購房者資格的難度。
第二，嚴格審查購買經濟適用房者的主體資格，保證購買經濟適用房的主體是真正的低收入者。首先要建立有效的收入監測機制；其次要實行公告制度，接受社會監督；再次要對審查購房人資格的經辦人員嚴格管理。建立經濟適用房出售檔案，包括經濟適用房、購買者、經辦人等資料信息，全程透明、跟蹤管理，經查有弄虛作假的，堅決追究相關責任人的責任。
第三，禁止經濟適用房上市交易。《經濟適用住房管理辦法》中規定，經濟適用住房只有在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限之后，才能按市場價上市出售。筆者認為，經濟適用房具有國家補貼的福利性質，其與商品房的差價部分不能歸私人所有，所以，經濟適用房既不能用以出租，也不能按市場價上市出售。有的老百姓經濟困難時符合購買經濟適用房的條件，若干年后，經濟寬裕了，想購買條件更為理想的商品房，則其經濟適用房只能由政府回購，以再次出售給其他低收入者；或者可以出售，但需要補交與普通商品住房同樣標準的土地出讓金。以此杜絕炒賣經濟適用房的現象，實現社會資源的公平分配。經濟適用房使用者將住房出售給政府或補交土地出讓金后，可以再次申請其他經濟適用房，以解決其工作地點變化等因素導致的出行不方便問題。
第四，建立經濟適用房的懲戒制度和退出機制。對于在經濟適用房管理中弄虛作假，不按經濟適用房的建設原則、分配原則、使用原則管理經濟適用房項目的，一經發現，嚴加懲處。以居民身份證號為主體、以家庭為單元建立全國聯網的信息檔案，如果有條件購買商品房了，其已經購買的經濟適用房必須由政府部門回購，取消享受經濟適用房福利的資格，以便將經濟適用房再次出售給其他低收入無房戶。
第6篇：廉租房管理存在的問題范文
【關鍵詞】 住房保障 經濟適用房 廉租房 住房公積金
一、我國住房保障建設存在的問題
通過政府部門近年來的努力，中國的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問題，而且對平抑房價、擴大消費和拉動經濟增長起到了顯著作用，但住房保障建設過程中也出現了一些問題。
1、經濟適用住房制度存在的問題
（1）購買對象界定不清。經濟適用住房的購買對象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個難點：第一，家庭收入很難準確計算，因為工資以外的其他收入是隱性的；第二，單位開出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動態的，若收入增加，不會積極騰退經濟適用住房。
（2）建設標準失控。近些年來有些地方出現了打著經濟適用住房的牌子建設豪宅的現象，致使經濟適用住房的戶型越來越大，建設標準越來越高，“貪大癥”嚴重。
（3）銷售價格較高。根據有關文件的規定，新建經濟適用住房的價格構成應保證“3%以下的利潤”，但是一些地方的經濟適用住房的價格遠遠高于這個標準。
2、廉租住房制度存在的問題
（1）廉租房對象的界定問題。現行廉租對象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動人口等住房弱勢群體，不利于體現公平原則。
（2）收入線劃分標準問題。由于我國尚未建立個人信用制度和個人收入申報機制，因而劃分居民收入線的基礎很薄弱。
（3）廉租房資金來源問題。目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但在實際運行中，公房基本上都已經出售給了個人，能夠用來出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實是目前廉租住房進展緩慢的一個瓶頸。
（4）廉租房房源問題。目前廉租住房主要有四個來源：政府出資收購、社會捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。
3、住房公積金制度存在的問題
（1）地區經濟發展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發展狀況受房地產經濟發展水平、群眾住房消費取向等因素的影響，在不同地區之間存在較大差異。有的地區貸款規模持續擴大，甚至出現資金不足的現象，有的地區剛好相反，貸款規模較小，歸集上來的資金大量沉淀。但是住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用。
（2）建立制度的根本目的與政策實際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩定的儲蓄，發揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。
（3）資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發放貸款的同時還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。
二、發達國家住房保障制度的經驗和啟示
1、美國經驗
1934年，美國國會頒布了《國家住房法》（National Housing Act），并成立聯邦住房管理局（FHA）和聯邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）。美國的住房保障體系主要有以下幾個特點。
（1）政府直接出資或補貼有關組織建設保障性住房。政府出資建設的保障性住房以公共住房為主，公共住房項目起始于1937年，由聯邦政府負責出資，各級地方州政府負責建造、管理和分配，公共住房產權歸地方政府住房局。另外，聯邦政府鼓勵開發商和私人投資者開發廉價出租房，并為其提供補貼和優惠政策。
（2）建立抵押貸款保險保障體系。為緩解住房緊張問題，美國聯邦政府分別于1932年成立了“聯邦住房銀行抵押貸款系統（FHLB）”和1934年成立“聯邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）”，由FHLB負責提供低息貸款給中低收入家庭以及建設公共住房的開發商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險基金”則負責針對中低收入家庭提供抵押貸款保險。與此同時，美國國會也成立了由美國政府提供信用支持的房利美和房地美機構。而以上這些機構提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場完善的顯著特點。
（3）租房補貼體系健全。20世紀70年代美國開始施行租房補貼政策，該補貼政策的核心是向低收入者發放租房券，低收入者可以在租房時使用該券用于支付超過稅前收入30%的房租。其租房補貼券主要有以下特點：第一，補貼項目的標準并不由市場來設定，而是由住房管理機構設定，該標準設置出可以允許的當地最高房租；第二，允許住戶在其房租花費超過30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機構被授權許可設定支付標準為地方公平市場房租的90%～110%之間，最多不可超過120%；也可以在相同地區設立多重標準，以反映房租水平的內部變化――地價高的地區獲得較高的支付標準，而地價低的地區可以獲得較低的支付標準。美國的租金補貼主要有磚頭補貼、房東補貼與現金補貼。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發展住房的主要資金來源。
（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發展法》及《土地征用法令》，依據以上法令，政府以遠低于市場價格的價格取得了大量的房產所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規定新購買的住宅在5年之內不得轉手售賣，也不能用在商業經營方面。每個家庭只能擁有1套房產，如果需要再購買新的住宅，現居的舊住宅就必須要退出來。嚴格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場穩定有序。
（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國強制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業一起按照個人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統一管理分配。
（3）動態的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實現公平有效的分配住房資源，政府對購買條件、購買程序以及住房補貼等都作出了具體的規定，針對不同收入水平的居民購房標準政策及不同時期生活水平的浮動進行動態調整。通過這種動態調整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購買政府提供的公共保障住房。通過對組屋購買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場實現了居者有其屋的目標，同時也保證了正常房地產市場的欣欣向榮。
三、我國城鎮住房保障改革的對策思考
1、城鎮住房保障體系改革的原則
（1）適度保障原則。基于發達國家住房保障的經驗，政府對居民住房的保障只承擔有限責任，而不是無限放大的責任。住房消費屬于國民經濟的初次分配范疇，也就是說，大多數人應該通過自己的收入來解決住房問題，這樣政府就可以通過稅收財政資金，通過經濟的二次分配解決低收入者的住房問題，解決其基本的生活需要，體現住房消費的適度公平，體現“最劣者受益最大化的原則”。
（2）動態調整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應比例也應該是動態的，即住房保障的范圍是和國民經濟的發展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費結構等密切相關。住房保障的模式也應該根據社會經濟的發展不斷地調整。
（3）市場導向原則。我國在20多年來的住房制度改革中逐步實現了住房市場商品化的目標，并取得了較大的成就，因此在構建城鎮住房體系時要確立以市場為導向的基本原則，在建設公平的住房保障體系的同時也要向住房商品化市場要效率。政府要發揮出市場機制的基礎性作用，以市場機制配置住房資源為主體，并通過稅收政策、金融政策和法律手段對房地產市場進行宏觀調控和市場監管，實現住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產業的良性循環和健康發展。
2、加強住房保障體系建設的思考
（1）加強政府責任意識。目前，我國住房保障的政府責任缺位不僅是制度設計和操作問題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強化我國政府對社會中低收入階層住房保障的責任意識，無疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責任，增強政府的責任意識，才能在住房保障各項工作中狠抓落實。首先，要權責明晰，分工到位。其次，要加強教育，提高行政人員素質。
（2）完善住房保障立法。通過制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國家和政府不可推卸的責任。法制的完善為政府推進住房保障體系建設提供了外在強制力。目前，我國應該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強配套法律體系的建設，提升依法行政水平，盡快用憲法的權威性保障我國住房保障體系的順利進行。
（3）健全財政金融體制。在城鎮住房保障體系建設過程中，不僅要建立保障住房建設資金的“運用―評價―回收―再運用”管理體系，而且要不斷開拓新的資金來源渠道。解決低收入家庭的住房問題，必須以公共預算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財政投入為基礎建立住房專項基金、利用公積金增值收益、接受社會捐贈等；也可以借鑒國外成功經驗，要求從事房貸業務的金融機構每年提取5%～10%的房貸利潤作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設資金的來源。
（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個人相結合的決策制度，對住房保障相關政策的決策，在經過集體討論的同時，又必須分工負責，做到分工明確、職責分明；完善聽證制度，使決策者的決策公開透明，積極吸納群眾意見，同時健全決策責任追究制度。其次要擴大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機構參與決策，擴展公民參與決策的途徑和機率。
（5）提高行政執行效率。加大中央政府對地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營造地方各級政府統籌兼顧、全面發展的制度體系。要以一個合理的考核問責制，激發地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實際的績效。
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第7篇：廉租房管理存在的問題范文
一、調研目的
深入了解我省城市低收入貧困職工家庭住房困難方面的基本狀況、存在的困難和問題，建立健全全省城市低收入貧困職工家庭住房困難情況檔案，推動城市低收入貧困職工家庭住房困難問題的解決，為省委、省政府三年解決城市低收入貧困職工家庭住房困難提供決策依據，發揮工會在改善民生、保障民生中的重要作用。
二、調研的對象和方法
(一)調查對象
符合當地政府規定的廉租房租住條件、但又租不起，想租而未租到廉租房的縣級以上城市職工。
(二)調查方法
采取聽匯報、實地走訪、召開座談會、入戶調查、問卷調查等方法，弄清城市低收入貧困職工住房的基本狀況。
三、調查數據情況
我縣接到通知后，按通知要求對我縣的28個困難企業的515名職工開展了調查工作，116名符合條件的困難職工交來了問卷調查表。
(一)城市低收入貧困職工家庭住房的基本狀況
經過調查116名職工中住房面積在20平方米以下的有26人，20－30平方米的有57人，50平方米以下的有24人，無房的（和父母住或親戚住）的有9人。
(二)城市低收入貧困職工家庭的實際收入情況
經過調查116名職工中收入在500元以下的76人，500元以上的40人，最高收入的一個是900元，最低的才100多元。有89人是靠低保金生活。
(三)當地政府落實廉租房政策的情況
我縣的廉租房建設始于2006年，根據省、市要求，縣委、政府把廉租房建設納入全縣工作的重要日程，抓基礎普查，建立了低收入家庭住房檔案；抓制度規范，制定了廉租房和經濟適用房管理辦法；抓規劃進度，細化了住房保障階段性目標，綜合實際情況，制定了廉租房的申請條件，我縣申請廉租房的家庭應當同時具備下列條件：
1、申請家庭人均收入在我縣最低生活保障線以下的低收入戶。
2、申請家庭人均現住房使用面積在8平方米以下的住房困難戶。
四、原因分析
1、貧困職工收入低。近些年來，由于種種原因，企業連年虧損，生產運作難以為續，職工收入和福利和待遇偏低。平均收入不及全市職工平均工資的一半，因此，職工貧困面較大，相當部分職工居住條件十分困難，仍然長期生活在六、七十年代建造的簡易宿舍，不僅面積小，設施差，而且生活極為不便，不少已成為危房，存在著極不安全隱患。
2、廉租房租金偏高。由于廉租房不與家庭收入掛鉤，地理位置好的租金高于區域差的，差異較大，另根據房屋朝向、樓層的不同，租金也略有不同，相對于低收入貧困職工家庭來說，這樣的廉租房租金顯得偏高，使貧困職工無力長期支付。
3、廉租房門檻太高。按照我縣廉租房的家庭的租住條件，只有吃上低保，才有權利吃廉租，廉租政策完全是附著于民政方面的低保體系中，且規定人均現住房使用面積在8平方米以下，條件苛刻，很難達到租住條件，門檻太高。
五、對策及建議
廉租房的目的是惠及低收入貧困群體，讓住不起房子的群眾能住上房子，因此建議如下：
1、提高低收入貧困職工收入。重點幫助因企業經營困難或倒閉而產生的失業人員和“零就業”家庭實現就業、增加收入。認真做好企業退休人員基本養老金調整工作，并逐步形成企業退休人員基本養老金正常調整機制。根據經濟形勢和物價變化，及時調整提高城鄉低保補助標準、社會救助水平和農村五保供養標準。繼續完善社會救助制度，啟動城市居民最低生活保障條例修訂工作，力爭公布實施農村五保供養服務機構管理辦法。加強社會保障建設，努力減輕低收入群體在教育、住房、醫療等方面的支出負擔。
第8篇：廉租房管理存在的問題范文
關鍵詞 廉租住房制度 低收入家庭 住房保障
一、引言
廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列的行為規則。”1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供應體系。1999年，建設部了《城鎮廉租住房管理辦法》，上海成為首批試點地區之一。2003年，根據試點經驗，建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局5部聯合《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確了資金來源、配租方式、補貼水平等幾大主要問題的解決思路。
由于我國各地經濟發展的不平衡和長久以來對于住房保障方面的思想誤區，東部的廉租住房制度的發展步伐明顯快于西部，其中上海作為首批試點城市之一，憑借其強大的經濟實力和相對成熟的發展模式，成為了我國廉租住房制度實施的典型。因此上海廉租住房制度的建立與完善不僅對解決上海市低收入家庭的住房困難問題有著重要的意義，而且為全國其他城市的廉租住房建設提供了重要的經驗。
二、上海市廉租住房制度的發展歷程
(一)上海市廉租住房保障體系的起步
1998年，隨著房改的深化，上海開始探索建立市場經濟條件下有生命力的、長效的、面向社會最低收入家庭的住房保障制度。市解困辦會同有關部門開展了上海市建立低收入家庭住房供應體系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的設想。
1999年，根據建設部頒布的《城鎮廉租住房管理辦法》精神，上海市房地資源局成立了廉租房辦公室，開始對全市14個區18萬戶困難家庭的住房情況進行調查摸底。通過調查持有“幫困卡”者中的住房困難戶，了解到人均居住面積在6平方米以下并持有“幫困卡”的有1萬余戶，人均居住面積在5平方米以下并持有“幫困卡”的有4000戶左右。
2000年9月，上海市頒布了《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區、長寧區先行進行廉租房試點工作。2001年6月，長寧區、閘北區廉租住房試點工作取得了階段性成果，隨后在上海市其他區縣進行廉租住房擴大試點。至2001年12月，上海市19個區縣全面開展廉租房工作，在全國率先初步建立起廉租住房供給體系，并以此為基礎形成社會住房保障體系的最低保障線。
(二)上海市廉租住房保障體系的發展
2002年以來上海市廉租住房政策進行了逐步完善。主要表現在三個方面：一是逐步降低廉租房申請標準，擴大保障范圍，從最初人均居住面積5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部門規定的城鎮家庭到最低生活保障線280元，連續6個月拿“低保”的“雙困”家庭標準逐步放寬。二是優先滿足特殊困難家庭的實物配租，針對特困勞模、軍烈屬、一級和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對這些為社會作出較大貢獻的特殊困難家庭的保障力度。三是改進動遷地區廉租對象的租金配租方式，對即將動遷地區的廉租對象，實行補貼租金積累方式，區廉租辦對這部分家庭的補貼租金建立咨金專戶，不計利息，待動遷時憑動遷協議一次性支出使用，對非動遷地區的廉租對象，統一確定租金補面積保底標準。
2002年2月。上海市將廉租住房工作列入政府重點實施項目，各區縣建立了《2002年市政府廉租住房實施項目月報進度表》按月上報制度，將廉租住房工作進展與相關官員工作考核結合在一起，確保廉租房制度按進度完成任務。
“2005年9月的上海市城鎮最低收人家庭住房狀況的調查表明最低收人家庭中人均居住面積低于7平方米的有4萬戶，其中4平方米以下的有2.07萬戶，分別為上海家庭總戶數的1％和0.51％，而住房成套率僅為65.5％，遠遠低于本市人均居住面積15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《關于本市擴大廉租家庭住房受益面試點工作的意見》的通知，提出了做好擴大廉租家庭住房受益面試點工作的九個方面政策意見，包括廉租住房申請家庭的條件、申請和審核程序、公示登記、配租辦法和標準、退出機制、違規處理、資金保障等，至此上海市廉租住房體系基本確立。
三、近年上海市廉租住房制度建設取得的成效
上海的廉租住房制度不僅實施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主導、社會參與、市場運作”的原則，不僅為解決上海市低收入家庭的居住問題發揮了重要作用，同時也為建立和完善全國的廉租住房制度進行了有益探索和經驗積累。
(一)廉租住房面積標準符合當地經濟發展水平
上海市規定申請家庭的住房面積按照其戶口所在地的住房居住面積計算，申請家庭他處有住房的，應合并計算居住面積。申請家庭持有一本《房地產權證》或一本《租用公房憑證》但有兩本及以上戶口簿的，按申請家庭和其他家庭長期共同居住此處的合計戶籍人口數計算人均居住面積。居住不成套住房或公有住房的，按照現居住面積計算。居住成套產權住房的，其建筑面積按換算系數換算成居住面積計算(住房居住面積=住房建筑面積÷換算系數)： 作為我國廉租住房政策實施最早最具代表的城市，在制定廉租住房實物配租的面積標準時，上海市參考了《住宅建筑設計標準》規定的中收入家庭的住房標準和上海標準《“八五”期間城鎮職工住宅建筑設計標準》規定的低收入家庭的住房標準。我國其他許多城市也按照當地人均住房面積確定了保障標準，但往往不能準確反映實際的居住需求，面積標準不是偏高就是偏低，不適應當地實際的發展情況。上海市的基本住房保障標準以家庭為單位，高于國家建議的低收入家庭住房保障標準，為其他城市根據各自的經濟發展水平制定廉租住房面積標準提供了借鑒。
高層建筑可增加建筑面積10％。
(二)廉租住房配租補貼方式有一定創新
近年來，各地都在逐步向“以租金補貼為主，實物配租和租金核減為輔”的中央政策導向過渡。相較其他城市目前仍然以實物配租為主，上海市在配租方式上已經實現以租金補貼為主、實物配租為輔。
上海市政府提供的實物配租主要針對孤老、殘疾等特殊家庭。按配租標準與人員結構相當的普通住房，每月僅收取家庭總收入5％的租金。不過，這
些特殊對象也可以放棄實物配租，選擇租金配租方式。目前上海市的實物配租主要分布在中心城區。配租面積為人均居住面積7平方米；對原有住房的家庭，按原住房人均居住面積與7平方米的差額面積計算配租面積，并實行面積上不封頂、下要保底的辦法，即：每戶補差面積超過10平方米的，按實計算配租面積；不足10平方米的，按10平方米計算配租面積。
另一方面，對大部分符合廉租住房申請條件的一般對象實行租金配租，按照區(縣)住房保障中心確定的和地段級差給予規定的補貼額度，由其直接到市場租賃住房，并與出租人簽署租房合同，區(縣)住房保障中心通過銀行把補貼款直接支付給出租人。目前，上海市每月每平方米居住面積租金補貼標準：9個中心區和浦東新區62元；閔行、寶山、嘉定3個區50元；其他6個區(縣)32元。實行租金配租為主，既有利于充分利用政府有限的資金，減少政府一次性資金投入，可以覆蓋更多的“雙困”家庭，又有利于廉租家庭根據就業、看病和子女就學等實際情況自行選擇租賃房源的地點，最大限度地滿足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房區域可能出現的“貧民窟”等一系列社會問題。
(三)補貼方式運作的市場化
政府集中興建廉租住房有兩個主要弊端：一是占用資金量大，而資金缺乏已成為廉租住房制度發展完善的最大制約因素。二是后續管理復雜，物業管理等配套設施缺乏易使廉租房租住居成為城市平民窟。上海市從當前的土地征用與居住現狀出發考慮，在市中心集中建設廉租房并不合適，而在偏遠區縣建設廉租房則會給廉租家庭帶來種種生活不便。因此上海市的廉租住房以發放租金補貼由廉租對象直接到市場上去租房為主，輔之以少量的政府出資收購符合廉租住房標準的普通住房及接受社會捐贈和其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。
(四)廉租住房管理機制相對有效
上海市房地局成立了專門的廉租房辦公室，并探索出了一套“政府主導、市場運作、各方參與”的工作機制。市廉租辦主管，區縣一級政府承擔主要任務，同時街道建立廉租住房工作辦公室，積極動員居委會廉租工作站、中介公司、物業公司等各方力量，充分發揮社區作用，利用市場手段，積極籌集和落實房源，對全市困難家庭的住房情況進行“家計審查”，使目標定位有客觀真實的依據，提高了廉租住房的配租效率。
在操作流程上，上海市努力建立“公開、公平、公正”的運作機制，實現廉租住房工作制度化、規范化、程序化。按照申請、審核、公告、復核、輪候、配租等六個環節，區、縣廉租辦在街道設點實行一門式受理，一條龍服務，統一受理廉租申請，方便居民。在落實實物配租上，區和街道、鎮廉租辦分工劃塊負責落實房源，組織廉租房租賃專場，加快了實物配租工作的進程，確保了相關符合條件登記的廉租對象在3個月內落實配租房源。
四、上海市廉租住房制度實施中存在的問題及原因
上海雖是我國經濟最發達的地區之一，但中低收入人群的住房困難問題仍十分突出，亟待解決。上海作為我國最早實施廉租住房制度的城市之一，雖然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在實施中還是存在不少問題。
(一)廉租住房制度的覆蓋面仍然過窄
雖然上海市不斷的放寬廉租住房申請標準，但現行的收入與住房面積的雙重核定無法解決覆蓋家庭過少的問題。“根據《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃(2008―2012年)》中公布的數據，至2007年底享受廉租住房政策的居民累計約30000戶，而上海目前人居7平方米以下住房困難戶約有48萬戶，即所占比例僅為6.2％。”目前，上海本地居民共計約426萬戶，而享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮總戶數的0.7％，相比發達國家的10％的比例相去甚遠。
從收入限定線的指標看，仍然過于嚴苛。申請家庭自申請之日的上月起連續6個月人均月收入低于800元，將一大部分家庭月收入略高于此申請標準，但卻無力購房或租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”居民排斥出廉租房保障范圍。同時，上海的廉租住房申請政策規定家庭成員必須具有上海市非農業常住戶口且實際居住，并至少有一人取得上海市非農業常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入此住處須滿1年以上。這一嚴格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口及非常住戶口的流動人員被排斥在外。隨著城市建設步伐的加快，畢業大學生、外來務工人員、城鄉結合部土地被征后的農民等大量進入城市，數量甚至超過了戶籍人口數。而這一龐大的群體由于經濟收入低、流動性高等客觀因素，在一定年限內難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內，而且往往是社會保障制度下的邊緣人，于是不可避免的成為了城市中的新住房弱勢群體。隨著這一群體規模的不斷擴大，若不對他們的住房問題給以充分的重視很可能會導致一系列的社會不穩定、不和諧因素產生，制約城市的良性發展。
(二)收入標準劃分困難，監督難度大
目前我國各城市包括上海的廉租對象一般為經民政部門認定的低保家庭中的符合廉租房申請標準的住房困難戶，而根據國家的文件內容，廉租住房制度不僅應該保障低保家庭中的住房困難戶，也應保障那些買不起房又非低保的住房困難戶。目前由于我國沒有建立起個人信用制度和個人收入申報制度，居民的“隱形”收入沒有辦法統計，因而劃分居民收入線的基礎實際上是很薄弱的。雖然上海市正在考慮以家庭年均總收入來劃分，但由于不完善的監督機制，目前只能停留在理論階段。
(三)實物配租比例與租金配租補貼標準偏低
上海市在配租方式上以租金補貼為主，實物配租為輔，雖然符合中央政策導向，但目前上海的這兩種主要配租方式比例懸殊，實物配租居民比例偏低，配租方式趨向單一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落實租金配租家庭數為32659戶，占實際已落實家庭數的91.84％，而已落實實物配租家庭數為2903戶，只占8.16％，實物配租的覆蓋家庭遠遠低于租金配租的收益家庭數。2004年10月，已落實實物配租家庭數258戶，占實際已落實家庭數的2.05％，實物配租發展進程緩慢，究其原因，主要是受到土地資源緊缺和廉租住房建設資金不足的嚴重制約。
租金補貼在實施過程中存在的最大不足是租金補貼標準嚴重滯后于市場租金標準，補貼資金難以實現改善居住困難的目的。“同一時期市場的房屋租賃價格幾乎是廉租租金補貼標準的2倍甚至超過2倍。從2000年到2007年的8年間，廉租租金補貼標準僅僅微調，而房屋市場租賃價格卻上漲了1.5倍。”由于兩者差距甚大，只持租金補貼根本無法從市場上租到房屋，據此推斷，在已落實租金配租的相當比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。
(四)廉租住房房源嚴重緊缺
隨著上海房地產市場的迅猛發展，土地出讓收益水漲船高，房價不斷飆升，廉租住房建設資金和房源緊缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推進難度。首先就目前的房屋供給渠道來說，造成房源缺乏的原因主要有以下幾點：一是閑置、可騰退的公房數量有限。在實行住房分配貨幣化改革前，單位公房幾乎都已分配給職工居住。由于存量公房提租步伐緩慢，加之公房按成本價或標準價出售的舉措，使得居民不愿騰退公房，即使騰退的少量公房也多是使用年限很長，需要大規模修繕后才可使用的住房。二是政府缺乏興建、收購廉租房的長效機制。客觀來說，在上海住房市場“高房價，高租金”的條件面前，興建和收購廉租房的一次性資金投入量大，政府的財政負擔重，短期內要大量擴容廉租住房具有相當大的困難，需要一個適應社會各收入水平家庭住房承受能力的城市住房構成結構，為廉租房源的具體落實提供基礎。三是社會人士捐贈等其他來源極少。其次，中介服務體系落后，政策激勵不得力也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市場中存在著一些比較合適的房源，由于缺乏專業高效的中介機構提供足夠的信息，其也不能得到有效的利用。
(五)廉租住房資金來源渠道單一，缺口依然較大
根據《上海市城鎮廉租房試行辦法》的規定，上海市采取多渠道籌集廉租房資金的方式，主要包括：(1)市和區政府的專項資金；(2)住房公積金的部分增值資金；(3)直管公房出售后的部分凈歸集資金；(4)接受社會捐贈和通過其他渠道籌集的資金。
但從實際來看，上海市廉租房的資金主要來源于市和區政府的專項資金。由于財政資金的撥付比例并無硬性的指標規定，地方財政能夠撥付多大比例的廉租住房專項資金主要取決于地方官員的重視程度和地方財力，這使得廉租房建設資金的供給缺乏長期、穩定的保證。造成財政撥款不足的直接原因就是財政支出重經濟建設而輕社會保障，財政資金往往運用于收益更快，能促進地區經濟發展的市政建設和經濟建設項目。而廉租住房屬于社會保障性質的公益項目，對地區經濟的發展顯性作用較小，因此各城市在安排財政預算支出時，通常將廉租住房建設資金的安排放在次要地位，致使廉租住房資金不能得到保證。
為了解決廉租房資金短缺的局面，包括上海在內的許多城市都試圖采取多種渠道來籌集資金，但結果往往是杯水車薪，資金缺口依然巨大，最終依舊依靠單一的財政資金供給。就從不斷受到關注的兩種籌集渠道來說，一是讓各地政府從土地出讓凈收益中安排一定資金(5％)用于城鎮廉租房建設。這種資金量的大小取決于土地凈收益的大小，具有很大的彈性，無法保證資金的額度。二是住房公積金的增值收益。上海市提取的住房公積金增值收益的部分逐年增加，但住房公積金增值收益能夠安排用于廉租住房建設的部分非常之少，必須扣除完貸款風險準備金和住房公積金管理費用，節余部分方可作為建設廉租住房補充資金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建設的公積金增值收益為6049萬元，而同期支出的政府財政預算資金為2.47億元，公積金增值收益在廉租房資金中的比例不足20％。”
(六)廉租住房制度本身法律效力不足
世界主要國家的住房保障法律都通過法律對住房保障制度進行了規定和保護，并明確保障居民的基本居住條件是政府的基本職能。目前我國《住宅法》尚未出臺，各地執行的廉租住房政策無法得到法律層面上的支持，基本還是國務院住房與城鄉建設部等部委和各省市區政府部門頒布的部門規章和地方政府規章。上海市到目前為止也只頒布了《上海市城鎮廉租住房試行辦法》，僅屬于地方性法規，而且過于簡單，沒有明確廉租住房制度在資金的籌集使用、建設和監管上的一系列問題。
五、建立和完善我國廉租住房制度的對策建議
有觀點認為要完善廉租住房制度就要引入市場化機制，但本文認為在我國目前的住房保障體制下，政府仍應在廉租住房制度實施中發揮主導作用，而在籌集廉租房資金和提供房源上可以積極運用市場化手段。
(一)提高政府對廉租住房制度實施的認識，明確職能定位
提高政府對廉租住房制度的重視度主要做到兩點：一是落實目標責任制，將廉租房建設納入考核體系。通過目標管理的實施，增強部門的責任意識，強化管理措施，部門可以根據全市最低收入家庭的現狀和財政可用于安排廉租房的資金，制定切實可行的進度安排和工作措施，將政府工作目標進行量化，層層分解，以確保目標任務的完成。建設廉租住房是民生工程的一部分，隨著社會經濟的發展進步，政府官員的考核指標不應只以GDP來衡量，要將廉租房建設納入政府的考核中，上級政府和行業主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執行不走過場。二是各部門要明確職能分工，而政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，協調好民政、財政、公安、城區街道辦等相關部門之間的關系，各司其責、互相配合，共同做好廉租房制度建設。
(二)針對低收入家庭制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系
鑒于我國目前的廉租住房法律還停留規章政策的層面上，當務之急就是要提高廉租住房的立法層次。沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進行整體上的設計，也無法規定適當的法律責任。從上海的廉租住房實施中就可以看出，出臺的政策性文件非常籠統，在實施中常出現無法可依，具體細則朝令夕改的問題。因此既要制定出符合我國國情的針對低收入家庭專門性的住房保障法律，各地又要結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的廉租住房保障法規。以法律規范構筑廉租住房制度的基礎，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標、各級政府在解決居民住宅問題中的責任，設立專門機構負責住房保障政策的制定和實施。廉租住房的立法應注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財政預算，特別要注意制定關于住房保障基金的管理規定，完善具有可操作性的有關財政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。
(三)完善廉租房申請家庭的收入統計與動態監管機制，實施嚴格的準入退出管理制度
香港的“公屋”制度中，申請人在遞交的申請表中必須申報家庭收入及擁有的資產，包括土地、房產、車輛、可轉移的汽車牌照和投資類別的資產等，接受嚴格的財產審核。“如果公屋住戶家庭收入及擁有的資產凈值均超過規定限額，就必須遷出所住的公屋，公屋住戶每兩年必須申報家庭居住情況一次，拒絕或忽略提供“居住情況申報表”的，屬于違法行為，可被檢控，房委會也可以根據規定終止租約并收回公屋。”為保障公屋資源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣隊，專門負責調查濫用公屋單位的富戶。
在廉租住房的配給機制上，合理劃分收入線，確定受補貼對象是現行廉租房分配模式下的一個難點。借鑒香港公共住房制度中嚴格的準入退出管理機制，結合各地的具體情況，街道廉租住房工作辦公室及社區工作站要發揮監管優勢，對轄區內的低收入家庭住房狀況進行調查并建立檔案，建立有效的個人財產收入審核體系和嚴格的資格審查制度，確定給予補貼的優先順序和補貼檔次，從而控制不同保障手段和水平的適用對象與范圍。其次要建立完善的個人誠信管理體系。目前，我國的個人誠信數據極端分散，各部門都保有部分的個人信息，相互屏蔽，沒有形成完整的個人誠信管理體系。因此要聯合金融機構與稅務、財政部門共同建立個人信用制度。在個人信用系統中，應該記錄廉租房申請人的基本個人信息和家庭情況、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配可用于抵押的資產等。
廉租房監管機構要對租戶進行定期復核、回訪，對個人及家庭變動情況實行動態監管。所有租戶要定期向廉租辦申報家庭經濟狀況，若經濟狀況改善，已超過租住廉租房資格標準的人群，應在給定期限內退出，讓更多的人受益。如發生虛假申報和隱瞞實情，一經查出，廉租辦有權立即收回住房，取消其租房資格并追加罰款，直至追究法律責任。所有符合條件的廉租房申請家庭集中由管理部門統一進行搖號配租，搖號前通過媒體公布搖號時間及參加戶數和配租戶數，搖號活動由電視臺直播，接受社會監督。
(四)擴大廉租住房制度的覆蓋范圍
目前，各地低收入家庭的住房困難問題仍是一個龐大的工程，廉租房保障范圍仍然嚴重偏低。根據上海實施中的經驗，擴大廉租房的覆蓋面是一項長遠性與綜合性的工作，只能循序漸進，不能一蹴而就。根據保障家庭住房和收入的不同情況，按照分層次推進的原則，建立多渠道的住房保障體系。第一層次對最低收入的特定家庭擴大廉租房的實物配租；第二層次針對“夾心層”群體啟動“住房幫困”，給予補貼，通過動拆遷和成套改造等多種方式改善困難家庭的住房條件；第三層次放松戶籍限制，將流動人口納入廉租住房申請體系。根據收入水平實施“逆向遞減”的補貼辦法――收入稍高者少補，收入較低者多補。
(五)確定合理的租金補貼標準，完善廉租房租金補貼方式
確定合理的租金補貼標準，可以借鑒美國的“住房券”租金補貼政策，即政府發給低收入者用于領取住房補貼的憑證。持券人可以根據自己的職業特點，自由選擇居住地，只需繳納不超過自己收入30％的房租，不足部分由政府負責支付。“住房券”政策的啟示是租金補貼標準的制定既要適應政府在廉租住房建設管理上所能承受的最大資金限度，又要適應最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能夠運用補貼來租房。
上海同樣是通過市場方式來解決廉租房的房源問題，可以根據申請者家庭收入和居住情況發放一定金額的優惠券，明確規定優惠券只能用于支付租金，不得私下轉讓出售。優惠券的發放額度參照不同城區平均租金，高出部分自己承擔。同樣申請者如租賃質量較低的住房，就可以減少自己的租金支出。針對部分廉租家庭有自己獨立的住房，但是幾代人同堂，人均住房面積不足的現狀，可以通過差額補貼的方式，即以定額的人均使用面積為標準，其不足部分按每平方米給予一定的租金補貼，補貼標準參照市場價格。這部分家庭可以用補貼直接另外租房提高個人住房面積，也可將原住房出租后再用獲取的租金及補貼資金租房改善居住條件。因此廉租房租金補貼標準要與市場標準相適應，根據市場租金的變化及時作出調整。租金調整的幅度和次數要與當地居民的收入水平相適應，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金調整影響居民家庭生活。
(六)拓寬房屋供給渠道，增加房源供應，提高廉租房實物配租比例
上海的實物配租比例非常低，其中一個制約因素就是房源的嚴重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地資源非常緊缺，廉租住房的建設應科學規劃合理布局。在中心城區小規模分散布局，提倡混居，郊區則采取在新建的商品住房項目中配建一定比例的廉租住房，單獨進行管理的方式。既避免資源閑置浪費，又要避免出現城市“貧民窟”問題。同時，廉租房的面積與套型結構也要進行充分的論證，以小戶型為主，重在實用性，做到和諧宜局。政府可以建立一個網上廉租房租賃平臺，實現廉租房網上信息共享。
任何國家與地區，政府收購市場上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的兩大來源。政府出資新建廉租房往往碰到資金緊缺的問題，可以運用市場化手段，借鑒香港政府的土地支持政策。在私人賣地的交易中，政府要盡可能從中獲得最大化收入，為新建廉租住房提供資金支持并且免費劃撥土地，但是要避開在城市中心地段上興建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之間的沖突。同時提供資金、稅收上的扶植來降低開發商的開發成本。在廉租房建設完畢后，由政府保證這些房屋的出租，并對租金的正常支付進行擔保。在運營期結束以后，再由政府以一定的價格購買這部分廉租房。這樣既解決了相當一部分低收入者的住房需求問題，同時在一定的期限以后政府擁有了這部分房產的產權，儲備了更多的廉租房房源。
加大對市場空置商品房的收購力度，拓寬房屋供給渠道。一是差價換房換取已出售的公房。經過20世紀90年代的公房出售，上海市許多家庭以優惠的政策購買了公房。其中一部分家庭出于經濟考慮，無力改善住房條件，這些房屋有許多處于主城區，地段較好，但面積較小，房屋設施條件相對較差。政府利用差價調房既實現了這部分家庭改善住房的愿望，又以較低的成本籌集了一部分原有公房成為廉租用房，增加了廉租房的供給，也有利于房屋資源的重復利用。二是改造舊住房成為廉租用房。在地段環境較好、條件相對成熟的舊住房集中小區，政府授權專業公司進行改造。先由政府部門提供配套商品房，與居民居住的不成套舊住房實施易地置換動遷。然后對置換出來的舊住房，也可以考慮借鑒新加坡“組屋翻新”的做法，進行改造，結合加層、擴建一起進行，改建成配套設施完善、環境整潔的廉租住房小區，從而有效拓寬房屋供給渠道。
(七)通過稅收籌集廉租房資金，實現政府引導下的多元化融資，拓寬資金來源渠道
發達國家(地區)的公共住房政策中，財政和金融機構都是實現住房保障的強有力的資金支撐。我國廉租房的資金現狀是單一的財政支持，負擔極重，其他的資金籌集渠道則是形式重于內容，融資體系發展滯后。要改變資金來源渠道的單一的狀況，就要建立政府引導下的多元化融資體系，運用創造金融工具為政府從資本市場籌措資金投資公共住房建設。
第9篇：廉租房管理存在的問題范文
【關鍵詞】重慶公租房；香港公屋；準入機制；啟示
在中央的總體指導下，重慶市依據人口、經濟、住房條件等要素建立符合本地實情的公租房政策，積極探索城市住房供應“雙軌制”，對住房制度進行完善，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。重慶市規劃未來5年建設4000萬平方米公租房，大體可解決200多萬中低收入群體的住房問題，相當于30%左右的覆蓋面。與此同時，重慶市頒布了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，對公租房規劃、建設、分配、使用、管理及監督各個環節都做出了相關規定。在公租房建設探索階段，重慶市取得了初步成功，但在公租房的準入機制方面存在部分問題。香港是世界上公認住房問題解決較好地區之一，公屋建設相對成熟。本文將對香港公屋運營制度進行分析，為重慶市公租房的準入機制提供啟示。
一、重慶公租房準入機制分析
重慶市在準入機制中從收入水平、現有住房條件、身份特征等幾個方面對申請人資格進行了規定，并在配租管理中詳細規定申請人的權限分級和配租辦法。總體來說，有以下突出特點：
（一）放寬準入條件
為適應建設內陸開放高地的要求，重慶市將申請公租房的條件放寬為：年滿18周歲，有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市中低收入住房困難家庭，主要包括新就業的大中專及職校學生，進城務工人員，區縣以上政府引進的專業人才，以及外地來渝工作人員（含外籍人士）。其中最大亮點在于重慶市公租房的服務對象沒有戶籍限制，打破了城鄉和內外差別，為重慶的發展建設做貢獻。
（二）建立輪候制度
住房保障部門根據申請人的申請時間和選擇的公共租賃住房地點建立輪候順序，按輪候順序搖號選房，選中者簽訂租賃合同。
（三）合理實施配租
公租房配租面積與申請家庭人數相對應。在具體申請中，根據家庭人數，分別配租40平方米、60平方米和80平方米的公共租賃住房。[1]
以上這些政策為緩解目前尖銳的住房矛盾有重要作用，不但可使低收入者和新就業大中專畢業生、進城務工人員等“夾心層”的住房狀況有所改善，還能在一定程度上抑制較高的房價。但由于重慶市的公租房建設仍在起步階段，從當前其他類型保障性住房的運營情況和目前的法律法規體系來看，在公租房準入機制的實際操作過程中暴露了不少問題。
二、重慶公租房準入機制存在的問題
（一）針對人群不明確
重慶公租房涵蓋了過去的廉租房和經濟適用房，并延伸到既不能享受廉租房，又買不起商品住房的“夾心層”，實現公共租賃住房、廉租房、經濟適用房的一體化。這樣使得公租房的申請人不僅包括新就業的大中專及職校學生、進城務工人員等“夾心層”，還包括屬于廉租房申請人的低收入住房困難家庭。雖說該制度能涵蓋更廣泛人群，但目前重慶公租房還處于發展階段，房源遠遠不足，不能滿足符合申請條件的廣大人群的需求。同時，《細則》還指出，符合廉租房申請標準的家庭在輪候配租時享有優先權。在該政策下，符合廉租房申請條件的人群可優先入住公租房，導致在房源有限的條件下，新就業大中專畢業生、進城務工人員等“夾心層”很難申請到公租房，這就使得公租房解決“夾心層”住房難題的功能大大減弱。
（二）流轉機制的隱患
要建立住房保障體系，需要一定的積累。但《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，公租房是可以出售的。租客住滿5年后，可以按“成本價＋銀行利息”購買自住。購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息。公租房的出售會帶來以下害處：
①使原本就稀有公租房資源更加緊俏，導致大量申請人分不到公租房，使公租房的保障功能大大減弱。
②政府為了滿足廣大申請人的需求，要不斷加大建設公租房的力度，這樣建了買，賣了又建，影響效率。
③為了保證出售的公租房能流轉到政府手中，就必須建立一系列的規章制度，還要加強監督，這將導致不必要的成本消耗。
由于以上隱患，流轉機制會對公租房準入機制的實施有一定的反作用：（1）房源減少導致申請人輪候時間過長，甚至導致大量申請者得不到房源。（2）資源浪費，效率低下使得政府負擔加重，間接影響了準入機制的建設、審核、監督工作的進行。
（三）違規操作隱蔽性強，監督機制難以落到實處
雖然《細則》對準入機制作出了詳細描述并且明確了懲罰措施，但真正落實還缺乏保障，難以避免公租房被一些不符合申請條件的人群“騙租”。公租房的違規操作空間非常大，私自轉租、另作他用、開具假證明等違規操作難以避免，削弱準入機制的監管作用。
重慶公租房在準入機制存在的這些問題削弱了公租房體系的保障性作用，亟需尋找合適的解決方法。香港作為世界上公認的住房問題解決得比較好的地區之一，探討其成功經驗，對重慶公租房體系的建設大有裨益。接著我們將對香港公屋的準入經驗進行分析。
三、香港公屋準入經驗分析
（一）多層次住房社會保障制度
香港住房社會保障除了公共租住房屋外，還在不同時期推出過“租者置其屋計劃”，“居者有其屋計劃”，“長者安居樂住屋計劃”，“長者租金津貼計劃”，“置業資助貸款計劃”以及“夾心階層住屋”等針對不同階層居民、不同需求的計劃。
（二）多種渠道籌措資金
充足穩定的資金是公共房屋成功發展的必要條件。香港公共房屋建設的資金來源途徑主要有兩個：一是政府通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助；二是房委會通過出租公屋及其附屬商業樓宇、出售自置居所單位獲得維護及興建公共租住房屋所需的資金。
（三）專業化的管理機構
香港公共房屋計劃得以成功的主要因素之一，是自開始興建公共房屋以來，就有相應機構專門負責公共房屋事宜。現在與香港公共房屋相關的機構有房委會和房屋協會。房委會是法定的決策機構，負責推行香港公營房屋計劃，策劃和興建公營房屋，把公共房屋出租或出售給低收入人士。其中房屋署是房委會的執行機構，負責執行既定的政策和實務工作。房屋協會則是一個獨立非牟利機構，負責策劃和興建一些特定類別的公營房屋，并以住戶可以負擔的租金或價格，把房屋出租或出售給予特定類別的人士。[2]
以上經驗在香港公屋的建設過程中發揮了重要的積極作用，我們應該對這些經驗進行借鑒，以期對重慶公租房建設有所啟示。
四、香港公屋運營對完善重慶公租房準入機制的啟示
（一）細分申請人群，建立多層次的有針對性的住房保障制度
公租房的建設是有過程的，不可能短期內滿足全部需求，若不明確針對人群，將申請人進行分類，同是合格申請人，誰先誰后的問題不解決，很可能引起爭議。重慶應結合具體情況，建立多層次的住房保障制度，在擴大公租房申請人群范圍的情況下，明確針對人群，對不同層次的申請人群建立針對性的保障房制度（如針對“夾心層”的保障房制度）。
（二）保證公租房供應量，避免流轉機制造成房源流失
保障公租房房源充足，對準入機制的順利實施有重要意義。重慶公租房還處于建設初期，房源供應量遠小于需求，政府應在擴大建設的前提下做好積累工作，避免大量申請人租不到房子或輪候時間過長。重慶應學習香港政府，多種渠道籌措資金，避免對流轉機制融資的過度依賴，使公租房體系難以積累。在公租房積累到一定程度后，可根據實情開展公租房出售計劃，拓展籌資渠道。防止操之過急，導致可租房源流失。
（三）明確職能部門的功能，建立專門的管理機構
住房問題具有相當的綜合性，不是單一部門和措施就能解決的，需要有一套系統完善的制度與政策架構。一個完善的住房保障體系，可以分為“軟、硬件”兩方面的內容，即相關的政策、法規等“軟件”和相關職能部門等“硬件”。因此，明確職能部門的功能，建立專門的管理機構，是建設完善的住房保障體系的基礎，也是落實各種方針政策的保障。[3]
重慶應學習香港的經驗，建設“房屋署”等類似監督管理機構，審核監督準入資格，執行既定的政策和實務工作，保證在社會保障性住房的準入申請過程中，確保公共資源的公平配置，防止“權錢交易”和現象，從而促進公租房相關政策的落實，有效地推動公租房體系的建設。
五、小結
解決市民的住房問題，不僅有助于社會穩定和培養市民的歸屬感，而且可使市民的將來有經濟保障，對于構建和諧社會具有重要意義。建立完善的住房保障體制，是非常值得重慶政府重視的問題。香港的公屋制度為重慶乃至內地的住房保障體制的建立，提供了多方面的經驗。在研究分析香港經驗帶來的啟示的同時，我們還應深入思考如何更好的將香港公屋制度與重慶現有的住房保障政策結合在一起，進而為我國內地住房保障制度的建設提供鮮活的經驗和方法。
參考文獻
[1]張定宇.公共租賃住房建設的重慶實踐[J].改革,2010(3).
[2]王坤,王澤森.香港公共房屋制度的成功經驗及其啟示[J].城市發展研究,2006(1).
[3]王巍,魏建漳.香港公屋制度對深圳的啟示[J].特區經濟,2007(4).
基金項目：重慶郵電大學大學生創新性實驗計劃項目“重慶市公租房運營機制研究”。
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