房產中介法律培訓精選(九篇)
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第1篇：房產中介法律培訓范文
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1. 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2. 房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3. 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規定： 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策
。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1） 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2） 產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3） 同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5） 因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5. 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條 對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號 2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合
理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1. 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2. 提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3. 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4. 對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5. 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6. 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
第2篇：房產中介法律培訓范文
他使用了一款叫作有房有客的App，上面有著上海各區域的房源。作為一名房地產經紀人，過去他只能聚焦一個片區，精耕細作，但是有房有客App的背后是一套房源共享體系，不但豐富了李文峰自己深耕片區的房源量，在面對顧客跨區域的需求時，他也能從容應對。
有房有客App是房產中介開放平臺悟空找房開發的，這家公司由錢建國在2014年創立。作為一家開放型中介平臺，悟空找房將完整的中介管理方式、房源、培訓體系以及品牌輸出給其他第三方中介。發展至今，悟空找房已經覆蓋近50個城市，平臺上的經紀人數量達到了數萬名。2016年它實現了千億元交易額，季度收入環比增速在50%以 上。
2017年4月，這家平臺型公司完成了千萬美元的Pre-C輪融資，由中華開發領投，北極光創投、摯信資本、SIG等機構跟投。在此之前，它已獲得來自摯信資本領投的A輪融資和SIG領投的數千萬美元的B輪融 資。
錢建國1992年大學畢業，在高校做了一年半物理老師后加入了信義房屋。這是一家總部在臺灣的地產中介公司，當時在內地主要做新房銷售、二手房中介以及租賃業務。錢建國后來成為信義房屋上海地區的負責人。
在地產中介領域積累了一定的管理經驗后，2002年他想創辦自己的公司，目標是提升房屋中介的服務質量，改變大眾對房屋中介服務的印象。
國內的房屋中介行業一直以來給人留下“暴利”印象，經紀人的水平參差不齊，而且無論房產的價值高低，中介所提取的傭金比例永遠都一樣。但是“房產交易需要專業服務”。中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴《第一財經周刊》。在陳晟看來，房產交易特別是二手房交易其實風險很大。房屋經紀人需要為買家做好盡職調查，包括房子的房齡、是否有拍賣以及抵押情況、是否屬于學區房、未來的增值空間等維度。此外作為中間方，房產經紀人需要扮演咨詢角色，可以做到根據業主目前的收入、年齡以及婚姻狀況推薦合適的房子。特別是當下北京、上海、深圳等一線城市的二手房交易量達到一手房的1.9倍甚至是3倍，亟需好的中介服務。但是國內地產經紀人的整體服務水平還遠遠達不到較高的水準。
錢建國當時就意識到了這點，于是在自己創辦的房屋中介公司內建立了一套比較完備的培訓體系。新入職的員工會接受一套完整的培訓，包括法律、合同、貸款、金融知識、業務銷售技巧、心態建設等多個方面。
他的中介公司業務發展得不錯，但是慢慢地錢建國發現業務發展節奏有些跟不上，特別是隨著互聯網技術開始介入各行各業后，地產中介這個行業也進來了很多“攪局者”。2014年開始，隨著資本的推動，各類打著“互聯網+地產中介”旗號的新型創業公司紛紛進入這個行業。
“但是所謂的互聯網思維解決不了房地產問題。”錢建國告訴《第一財經周刊》。在他看來，互聯網行業強調打折、補貼以及去中介化，非常看重線上流量，但是這些操作方法都不適合房產交易。現在的住宅對于普通人來說是價值極高的非標準化產品，因此補貼打折這種思維根本不適用。其次，房產交易，特別是二手房交易的手續很復雜，需要一位熟悉流程的中介處理各類問題。而且好的中介會分析買房者的需求并且幫助他們定位，給予分析和建議，還會處理購房后一系列關于稅收、交易流程、法律法規方面的瑣碎事，因此“去中介化”基本不可能。
更何況，中介掌握著二手房的房源，作為中間人，他們有著特殊作用。“其實二手房買賣，賣方的心態很復雜，最好有一位中間人在其中調停。”沈菁說。她剛剛通過中介賣掉了自己位于上海浦東新區的住宅。
互聯網顯然不能解決所有的問題，但它是一個不錯的提升效率的工具。2014年，無論是培訓員工，還是在獲取客人、增加房源上，錢建國覺得傳統中介的很多做法和流程都應該升級了。因此他決定升級運營以及管理體系，將積累好的管理方式、房源、培訓體系以及品牌輸出給其他中介，做一家開放型的中介平臺，這便是悟空找房。
和很多創業公司一樣，錢建國所做的第一件事是建立團隊。他找來了易傳媒的創始人閆方軍，以及曾經在愛屋吉屋技術團隊工作的李磊。錢建國和閆方軍倆人的孩子是同學，兩人因此結識，過去幾年他們也會聚在一起聊聊房地產的事，“他給我留下的印象是，雖然他是互聯網行業的從業者，但他不教條。很多人喜歡抽象互聯網行業的規律，但很多時候這些規律已經背離了行業本身。”錢建國這樣評價閆方軍。 >> 悟空找房創始人錢建國的計劃是在原來的體系上不斷精細平臺運營，同r將房源、客戶以及運營方式推廣給更多的房屋中介。
核心團隊成立后，接下來他們做的第一項工作就是利用互聯網的渠道和信息擴大房屋來源。在此之前，中介都是通過線下走訪小區、社區擺盤等方式來獲取房源，這種傳統的方式效率低、也容易出錯。互聯網渠道不能完全替代人工，因為房子這種復雜、價值高的標的還需要采用人工的方式花時間確認，但是短短數月內，悟空找房的房源數量也增加了10倍。
緊接著就是獲客端的效率提升，他們使用微信以及App去獲客，還在App中嵌入了房屋的視頻。在確認房子時，房產經紀人會上門拍攝實際情況隨后上傳，“視頻不可能決定買，但是可以決定不買。”錢建國 說。
有了房源和客源后，精準匹配也不可或缺。因此悟空找房的線上軟件還能精確分析注冊用戶，從而精準地匹配地產經紀人和用戶。一般而言用戶自己在注冊時能夠選擇預算以及對房子的偏好：幾居室、房屋朝向、地段、房齡等。如果顧客沒有在注冊時填寫這些項目，后臺也會根據用戶的瀏覽軌跡分析消費者傾向什么地段、什么房型的房子，從而把客戶推送給合適的經紀 人。
房源、客源以及匹配都有了提升，地產經紀人本身的服務水平才是成交生意的硬實力。雖然在之前的創業過程中，錢建國一直注重給自己的經紀人團隊做培訓，但是在悟空找房，他進一步完善了培訓體系，并切割了經紀人的職能分配。
此前的培訓都在線下，現在錢建國把2/3的培訓內容都放在線上。經紀人在接觸客戶之后，各個環節應該怎么做、如何跟客戶交流、交流中要注意的各類事項都被拍成了短視頻放在App中，方便分散在各個門店的經紀人隨時觀看和學習。但是面對面的培訓有其不可替代的價值，更加能夠把控標準，因此依舊有1/3的培訓內容維持在線下。
除此之外，房產銷售人員和后端法務人員的職能也被切割開了。在行業中，地產中介前端銷售人才和后端法務人才的職能界限往往不是太明顯，很多銷售人員也會介入后端流程。這種模式除了分散銷售人員的精力，對于服務質量的提升并無助益。此前在創辦自己的房產中介時，錢建國就一直想切割，但是直到悟空找房成立后，這種想法才真正落實。現在，悟空找房平臺的前端銷售人員負責銷售，法務團隊的成員負責產權調查、貸款操作以及核實買家的購房資格。法務團隊的人一般是相關專業畢業，有多年的房產交割經驗，一位法務人員會支持多家門店的房產最終交易。
做好了這些提升后，錢建國想把這一套體系推廣到整個市場，讓其他中介加入悟空找房平臺。“給它們提供品牌、房源、客人、培訓等各方面的支持，讓它們成為精品中介。”錢建國說。
“合伙”中介的拓展工作由一位曾在阿里巴巴公司工作的成員負責，現在悟空找房平臺已經在杭州、南京、蘇州等50個城市有了加盟中介。這些線下傳統中介大多在房源上比較弱勢，特別是在一手房上，有些因為服務能力有限、規模太小，根本不具備售賣一手房的資 格。
它們希望有平臺可以幫助它們開拓二手甚至新房的房源，因此主動來咨詢的中介不在少數。由于悟空找房平臺上的中介數量越來越多，吸引了更多地產開發商的關注，并且紛紛委托平臺作為新的網絡銷售渠道。而越來越多的新房房源又吸引了更多本無銷售資格的中小中介機構。
但是平臺一般都有規則，也有相應的準入標準。悟空找房的團隊通常會花費15天時間考察這些想要加入的中介是否具備加盟資格，比如是否合法經營、是否有執照、門店的面積、經紀人人數等。現在平臺上的中介基本有3類：本身有四五家門店的房產中介、第一家加入平臺后自身不斷拓店的中介，以及少數質量還不錯的夫妻店。悟空找房給它們提供房源體系、經紀人管理體系、培訓體系以及門店UI升級規范。錢建國表示，悟空找房的新房交易排行在上海已經進入前三甲，在南通、寧波、嘉興、海寧的排名也處于領先位置。根據平臺的最新數據，一手房的銷量已經占到了全平臺成交量的 40%。
第3篇：房產中介法律培訓范文
【關鍵詞】房地產中介 行業對比 制度規范
一、房地產中介行業的現狀及特點
1、特點。房地產中介機構不從事房地產開發經營活動，只為房地產經營活動提供中介服。房地產中介不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點。房地產中介具有很強的靈活性。房地產中介機構以傭金為主要收入來源。
2、存在的問題。一是門檻不高，業務人員隨意聘用，素質良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。
二、國外房地產中介的現狀和特點
國外及港臺房地產中介服務具有悠久的發展歷史，具有一套較為完善的獨立法規體系，包括市場準入法規、執業人員職業道德法規以及執業質量控制標準等。美國作為一個發達國家，其房地產及經紀業的發展先于我國許多年，已經具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒美國的經驗和做法對于發展我國房地產經紀業將不無裨益。
1、國外中介機構管理制度。（1）經紀人資質等級。在美國，從事房地產中介業的機構或個人，必須擁有州政府機構――房地產委員會頒發的營業執照。房地產經紀人主要有兩類人員：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執照；銷售員，具有銷售員執照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執行經紀人所制定的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業務，同時對經紀人負責。美國房地產經紀人如果發生損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且被逐出經紀人行業后，很難再在這種講究信譽的行業中謀生。可見，美國對房地產經紀人的管理，無論是當初準入，還是加入本行業后的管理，都是相當嚴格的。（2）法規制度。美國有關房地產中介的法規主要有：一般法規、契約原則、州執照法、聯邦法、專業倫理法規。不動產執照法是有關房地產交易的最嚴密的法令。執行房地產執照法的是“州房地產委員會”，主要的執法方式包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數目由委托人與經紀人自由商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。（3）職業道德。美國非常重視中介的職業道德，商業法典10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。另外，美國的全國房地產師職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。
2、美國房地產中介行業的特點。美國房地產中介行業的特點主要有以下幾點：中介行業發展歷史悠久，中介事業發達，有獨特的房地產中介管理制度和動作程序。法規健全，權責明確，對規范中介行為，保障雙方權益起到很大作用。行業個人資格準入嚴格，機構準人市場化，優勝劣汰。中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應。充分采集信息資源，利用網絡信息技術，提高競爭力。
三、國內外房地產中介行業的比較
1、經紀形式不同。美國房地產中介無論售房或是購房都實行全權委托經紀人制度，然后，所有的運作程序包括介紹貸款、物業公證、房產保險、咨詢律師、提交登記等等都由委托經紀人全權辦理，所有費用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產中介實行的是雙方簽約制度，中介機構收取中介費后，免費幫助雙方辦理過戶手續，由有關管理機構直接向甲乙雙方收取費用。
2、產權管理不同。美國實行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進行操作。所有運作通過售樓律師中介經紀，從物業公證到房產保險，構成一個完整的市場保證體系。只有當這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認，并把相關的資料進行保存，以備查詢。而我國目前實行的是產權產籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現行的產權產籍制，更能適應房地產市場的變化，體現政府的職能。
3、地產性質不同。美國一般房屋是建筑在地產基礎上的，最大的區別是地產也屬個人財產。因此，房地產概念極為完整，私人購房后，以地契為準，連地帶房都屬私人財產，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進行的各種活動，如不準私建亂搭，不準破壞綠地等等。而我國地產屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產買賣一般注重于房產證的交涉。個人財產的法律體現是以產權證為標志，這樣就使中美兩國房地產買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。
四、我國房地產中介行業發展對策
1、健全完善法律制度，創造公平規范的市場環境。為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法：完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。國家有關部門應盡快制定各種市場中介組織的管理法規或條例，對房地產中介組織的主體資格、活動范圍、酬金標準、權利與義務、違法處理等問題做出更明確的規定。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。完善對市場中介人員的資格考試制度。對市場中介人員的考核是一種對其工作能力的鑒定制度，這項制度對保證市場中介服務的客觀性、公正性、準確性和權威性具有重要的作用。
2、搞好培訓、提高人員素質。中介行業是一個注重品牌的行業，品牌是中介服務業生存的基礎。要以誠信培育行業品牌，沒有長期的信譽積累不可能做大做好中介服務，這是中介服務生命。因此，行業要得以充分發展，高素質人才隊伍和過硬的合法經營機構是必不可少的。要達到這個要求，要求員工在思想素質、專業技術均達到一定的標準，建立一個完整的資格考試體系。堅決實行從業人員資格認證制度，做到從事房地產中介服務的人員都符合條件要求。
3、房地產中介信息的網絡化和資源共享。當前的任務是利用先進技術手段，及時、準確地提供房地產信息。房地產中介服務無論是經紀、評估、咨詢，都要依靠及時而準確的信息，僅靠人工的市場調研是遠遠不夠的，必須大力推廣計算機應用，建立房地產信息網絡系統，組建最具權威的房地產信息收集、加工和傳送服務機構，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產中介服務有一個堅實的信息基礎。
4、走中介公司間的聯合和規模化道路，實現房產連鎖經營。加入WTO后中國將更加開放，中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率。因此，企業間的聯合，規模化發展，連鎖性經營，將是今后房地產中介企業發展的必然趨勢。聯合不是簡單的疊加，而是資源的共享，優化組合的過程。企業聯合實行連鎖經營，可采用原有的品牌或創立新品牌。目前的連鎖經營主要有三種模式：直營連鎖經營、加盟連鎖經營和前面兩種的混合模式。
總之，房地產中介企業要進一步進行資產重組和資源的合理配置，建立自身的競爭優勢，求得生存和發展的機會，建立一支符合職業化、正規化、社會化、網絡化、制度化、專業化要求的中介服務隊伍，才能振興我國房地產市場，繁榮房地產中介行業。
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第4篇：房產中介法律培訓范文
由于互聯網技術的發展和普及，在家辦公的從業人員每年逐漸增長，個人創辦小公司，或經營一個小店面或者互聯網絡上開辦虛擬商鋪，或加盟某個實體連鎖店。店主、員工與客戶無需見面，而是通過互聯網保持著高效的信息交流，快捷的交易，管理費用低，潛在客戶眾多，銷售區域廣泛，商機無限。特別是在實體大型企業無法兼顧到的經營領域，小微企業更加具有得天獨厚的優勢。小微企業主要從事技術服務性行業、裝配制造行業、手工作坊和小型種植、養殖業，特別在家庭手工業、修理修配、旅店服務、餐飲服務、小學生中午小飯桌、小商品零售、家政服務、初級衛生保健服務、嬰幼兒看護、殘疾兒童特殊教育訓練、養老服務、病人看護、幼兒和學生接送服務、洗染縫補、復印打字和理發等方面為居民解決了許多生活難題。
二、主要存在的問題
第一，小微企業偷逃稅款是普遍現象。小微企業主會想盡辦法與稅務人員搞關系，能少繳稅就不會多繳稅。而大型零售企業，稅務人員明知其偷逃稅款也無能為力。
第二，小微企業一般為個體經營和合伙經營，面臨融資難困境。小微企業由于是自主創業，其資金來源大多都是自籌資金。由于小微企業信用度低，依靠商業貸款舉步維艱。銀行對于小微企業發放貸款要求嚴格，一般銀行規定，企業必須要有3年以上的經營業績或者資產抵押。小微企業成立3年以內、沒有資產抵押的，銀行都不能發放貸款。有些小微企業為了獲得流動資金只能依靠民間借貸融資。由于經濟形勢的變化，民間借貸的年利率水漲船高，不少借貸年利率已經漲到了20%~30%，高額利息成為小微企業發展過程中沉重負擔。
第三，小微企業獲得項目時常常遭到不公正的待遇。許多大企業接項目都是靠關系。各種名目的項目招標活動往往邀請小微企業參加，充當圍觀者，其實中標結果早已內定。小微企業所做的每個項目，都是靠品質和低價格，沒有討價還價的話語權，勉強維持生存。
第四，企業的人工成本逐年增高。去年招一個本科生，起薪2500元，而今年則起碼要3000元，另外企業要為員工交納“三險一金”，企業要按照員工工資的45.6%繳納，這樣，一個人工成本每月要在4368元。小微企業雖然在各大招聘網站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企業招聘走了。如果小微企業對技能型人才的工作能力要求高，所以很難有合適的人員長期留下來，小微企業的員工不得不身兼數職，既要懂技術，又要懂營銷，工作壓力非常很大。小微企業入門的門檻很低，但是要做大做強不容易，很多小微企業只能生存一兩年。
三、國家相關政策及實施效果分析
東北地區小微企業的快速發展，對增強東北區域的經濟活力、調整經濟結構、解決就業和再就業發揮了重要作用。但是融資難的問題仍然是當前制約小微企業快速發展的瓶頸。信用擔保方面，由國家財政予以支持，遼寧、吉林、黑龍江等省市政府共同出資設立，為東北區域各類中小企業信用擔保機構提供增信和分險功能服務的區域政策性再擔保機構。這也是經國家發改委批準設立并由其監管的全國第一家區域性中小企業信用再擔保機構試點。
再擔保機構通過與擔保機構開展授信再擔保、增信再擔保、聯保再擔保和異地互保再擔保等再擔保業務，重點支持《東北振興規劃》相關產業及配套項目，支持裝備制造業、新農村建設、農牧業產業化和農副產品深加工、對俄貿易與合作等領域的中小企業融資，支持與就業和再就業有關的小額融資，同時為外資和民間資本興辦中小企業或投資項目提供信用擔保。在稅收方面，小微企業辦稅成本居高不下。由于國稅與地稅分離，不同稅種減免的認證事項、認證機構和手續各不相同，多數認證不能通用，有些稅種前置認證條件由中介機構認證，小微企業辦稅成本較高，一些認證成本與稅收減免金額相差無幾。
國務院決定自2012年1月1日起以上海為試點，增加11%和6%兩種增值稅稅率，交通運輸業和現代服務業營業稅轉變為增值稅征收，在試行結束后逐步向全國推行。這次稅制轉型應有利于制度規范的大中型企業和微利企業降低稅負，但對有些小微企業不一定取得預期的效果。增值稅是價外稅，稅款最終由消費者承擔，但是如果經營者無法取得可抵扣的進項發票，就會增加經營者的經營成本。目前有大部分服務型微小企業由于各種原因無法取得可抵扣的增值稅發票，在新規實行后可能會造成名義稅負降低，但實際稅負上升。
四、促進天津市小微企業發展之對策
第一，地方政府相關機構給小微企業提供寬松的創業環境。天津市有些區縣為小微企業開辦“一站式”服務，將工商、稅務、消防等辦事窗口集中在一個大廳辦公，方便創業者辦理創建小微企業的相關手續，為創辦小微企業提供了便利，值得提倡和全面推廣。
第二，天津小微企業對于支付辦公用房租逐年上漲也備感無奈，只有地方政府嚴格執行中央政府對房地產市場的調控政策，才能平抑房地產市場價格。建議成立天津市房地產交易所，將本地區全部房地產集中在房地產交易所內進行交易，交易品種包括土地使用權、期房、新房、經濟適用房、二手房、公產房屋使用權和房屋租賃等等。房地產交易所統一房地產報價、競價、成交等相關信息。房地產交易所采用會員制，將房地產開發企業、房產中介企業納入會員。房產中介企業旗下的各個連鎖店作為房產經紀營業部，直接為客戶提供房屋買賣和租賃服務，收取傭金。集中在房地產交易所內進行交易就能夠防止捂盤惜售、虛假買賣。二手房屋買賣和房屋租賃也必須在房地產交易所進行交易，這也能夠防止房地產中介企業哄抬房價和房租、欺騙客戶，同時也能防止偷逃稅款。
第三，鼓勵和引導創立網店。以社區為單位，組織有創業意向的人員進行創立網店培訓，幫助創業者尋找創業切入點。
第四，政府工商、稅務、公安等部門應該對網店進行有效管理，對假冒偽劣產品一查到底，防止偷稅漏稅，對網絡詐騙保持高壓打擊態勢。
第五，以社區為單位組建社區創業基金。社區創業基金來源社區居民個人閑散資金（損失也不影響其日常生活的資金）和捐贈，杜絕非法集資。社區創業基金對創業者投放基金必須公開、透明。基金所有人直接對創業者使用基金進行全程管理，防止基金被濫用，保證基金安全。使用基金產生的盈虧由基金所有人和使用基金的創業者本著互惠互利原則共同平等協商解決。
第5篇：房產中介法律培訓范文
從服務的內容上看，目前我國社區家政服務的內容主要有家庭清潔、家庭餐的制作、照顧老人、看護嬰兒、看護病人、護理產婦與孕婦、搬家、管道疏通、房產中介、婚姻介紹等服務。雖然企業經營的項目繁多，但卻很難形成規模和特色，社區居民的服務需求較多，社區家政服務企業也不可能一一滿足客戶日益增長的家政服務需求。一旦有需求滿足不了，客戶就很可能找其他的家政服務企業來為自己服務，這樣就會導致社區家政服務企業很難與客戶形成粘合度，限制家政服務企業的發展。長此以往就會導致社區家政服務企業的倒閉。所以服務項目精細化、規模化、特色化是社區家政服務發展的可行之路。
二、家政服務企業管理人員和服務人員服務意識淡薄，很難滿足社區居民的家政服務需求
目前，大多數的社區家政服務企業都剛剛起步，社區家政企業的經營管理人員大多數文化水平功能較低，對于家政服務沒有正確、全面的了解，他們只追求單純的經濟利益，缺乏服務意識。大多數家政服務人員都是屬于“掛靠式”的在家政企業服務。大多數沒有經過正規的家政服務培訓，對家政行業的職業素養、技能水平更是了解得少之又少，大多數還是處于干完一家是一家，把錢賺到手里才是真本事的階段。所以讓社區居民對于家政企業著實寒心，很難形成長期的服務關系。
三、客戶與服務人員貪圖小便宜的心理，導致簽私單現象嚴重
第6篇：房產中介法律培訓范文
由于房地產經營性質的特殊性,在現代復雜的信息社會中,房地產業面臨著更多的風險。房地產信用風險和房地產市場風險是學術界長期以來研究的重點,但操作風險卻很少引起關注,房地產行業操作風險正在成為房地產業面臨的重大威脅之一。房地產營運的主體以及參與者主要包括房地產開發商、銀行、政府、房地產中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統,以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。
所以房地產操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。
國內房地產業在房地產操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產操作風險認識不足，很多人將房地產操作風險理解為房地產開發商、銀行、政府、房地產中介在各自的房地產業務操作中的風險,或者誤解為操作性風險,更有甚者稱為房地產犯罪。其次國內房地產業在操作風險管理方面由于房地產開發商、銀行、政府、房地產中介職責分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協調統一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產業面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態。
房地產行業操作風險大多內生于商業銀行、開發商、政府、地產中介的業務活動，覆蓋面大,不宜區分和界定，除具有地產風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據操作風險定義，由于程序、人員和系統都是重要組成部分，大多數操作風險存在于商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產操作風險與商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發生，有時隨著環境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏,增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數據不完整。操作風險的發生不會立即呈現，商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區域文化、素質不同的員工、特定的經營機構，甚至是信件收發人員都有關系，具有很強的隱蔽性。
二、海南省房地產行業操作風險歷史回顧
1988年4月，國務院批準海南建省辦特區。在新設省級經濟特區優惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產需求有了驚人的增長，從而形成了房地產的集中開發熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經濟陷入惡性循環。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產，房地產市場的虛假繁榮急轉直下，房地產泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經濟發展[1]。
2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數據，可以看出海南省房地產市場出現的一些亂象苗頭：開發商違規操作，職業炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產開發項目，新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目要待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當地居民、企業或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當地的收入水平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產需求逐漸減少。同時海南省房地產開發企業還面臨兩個方面的壓力：一是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。由于房地產規模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產市場營運主體即房地產開發商、銀行、政府、房地產中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統性風險問題將逐漸暴露出來。
三、海南省房地產行業主要操作風險問題及原因
從海南省房地產歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。
（一）房地產開發商操作風險問題
由于缺乏房地產發展的總體規劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區不清楚，開發商對城市的未來發展缺乏有效想象空間，難以根據城市規劃把握開發熱點。在海南省房產商中，許多發展中的中小房地產商更多的是純機會選擇，而不是戰略性的謀篇布局。同時在房地產熱過程中的房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態；私自加建樓層、搶建、改建的現象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現象嚴重，毫無節制的圈地破壞；優質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發具有隨意性和低水平性，各種違規操作現象嚴重，既給海南省長遠發展帶來了嚴重的不利影響，又給開發企業帶來其自身難以控制的操作風險。
（二）商業銀行的操作風險問題
這種操作風險主要表現在：第一，貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實[2]；第二，抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產金融大案要案的接連發生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發案數量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發展，并呈現出“同類案件屢次發生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。
（三）海南省房產中介操作風險問題
海南省房地產中介機構存在很多問題。首先，房地產中介行業法律法規不健全，中介準入門檻低。其次，行業監管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監管容易出現漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規模總體偏小，多數是靠差價賺錢。那些規模和實力較強，能夠引導市場發展的中介公司的品牌意識比較弱，經營缺乏長期發展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業人員多是沒有房地產評估師和經紀人資格的，并不懂得房產的專業知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業管理的法律法規操作，這些問題從不同程度上影響房地產市場。
（四）海南省政府管理方面存在的問題
目前房地產已成為海南省的支柱性產業。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產的可持續發展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現以下主要違法違規行為：第一，公權私用。主要在土地增值環節，稅收環節，開發資金的獲取環節，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發生為了保護和扶持與自己有共同利益的產業而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經濟特區基礎投資綜合補償條例》的規定，投資公路網等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優惠補償政策，出現補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發生暴利事件的事情時有發生。第四，稅費不合理。海南現實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產企業要繳交的營業稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產開發企業要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規劃不合理。由于缺乏全省房地產發展的總體規劃或因為城市規劃經常變化，導致一些地產商以破壞式的方式亂開發或囤地不開發，從而導致土地浪費閑置現象嚴重。第六，監督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產操作風險，阻礙了海南省房地產和經濟的發展。
（五）買房人操作風險問題
買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現在已變成“買房養老”的時代。
四、海南省房地產行業操作風險控制策略分析
面對房地產業操作風險發展的現狀，海南省應根據自身的特點，對開發商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產業持續、穩健、高效發展。
（一）加強政府部門操作風險規避
為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產業平穩有序發展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。大力發展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規，規范市場秩序，建立房地產預警預報體系和有效的信息系統，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發生，使危機的各種影響減至最小，為房地產企業發展提供良好的外部環境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規劃，提高城市規劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規劃不得建設，詳細規劃一經形成不得隨意變更。堅持用科學規劃引導商品房開發，用科學規劃規范商品房建設，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產發展的大力支持，組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產的經營風險，提高旅游房地產市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產發展的法治環境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產開發及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環境，大力降低開發商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產信用體系，以維護市場秩序、提高監管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產開發建設方面，使項目建設與生態環境保護相適應、相協調，體現綠色發展、和諧發展、科學發展新理念[4]。
（二）開發商需要理清發展思路，明確發展定位
根據海南城市規劃把握開發熱點，從機會主義導向轉向戰略驅動導向開發，對海南省房地產發展進行戰略性謀篇布局，開發商必須自覺地進行戰略管理，尋找并發現新的需求和新的市場領域。在房地產開發上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產開發項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大經濟效益；不搞掠奪式開發，要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，處理好旅游開發與經濟利益、生態利益、社會利益之間的關系；旅游房地產項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產產品的文化含金量。同時要突出旅游房地產的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業和市場的運作方式將旅游房地產產品推向市場。在旅游房地產營銷方面，要滿足旅游房地產消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現房地產業健康發展，防止房地產操作風險。
（三）加強銀行的操作風險控制
由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業監督管理委員會、保險監督管理委員會和證券監督管理委員會等監管部門應各司其職，應對各種房地產金融創新手段和由此衍生出來的投資產品加強監管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協調合作機制，提高監管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產金融數據庫，對發生的每一次風險事件進行監控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產生風險的環節點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發生的業務部門不斷積累風險識別經驗，進而提高對操作風險的防范和控制。
（四）避免中介服務所帶來的操作風險
健全房地產中介行業法律法規，讓海南省房地產中介機構走組織市場化、正規化、規模化、品牌化、信息化、資源共享化的現代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業人員的培訓，規范房地產中介服務行為，遏制中介盲目追求規模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作，讓房地產中介適應時展，向國際管理靠攏，創一流品牌和建設更高的產業平臺。同時加強房地產中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產中介企業管理的重要內容。在中介企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象，提高房地產中介經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。
（五）買房人規避操作風險之道
對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產投資是實現個人財產保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰線，集中資金于少量優質房產，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當地政府城市規劃部門的網站，了解城市規劃動態，小心決策。同時，如果能多注意城市規劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產商圈套，購買房產時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產商。對于購買過程中的陷阱，房產投資者不妨借外腦，多咨詢房產法律專業人士，必要時聘請專業法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產投資者希望“以小博大”、“以房養房”。天有不測風云，如果還貸額占資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規避操作風險。
第7篇：房產中介法律培訓范文
1、我們所有的質量問題，都是人的問題，設備不好是人不好；零部件不合格是人不合格；我們所有發展不起來的問題都是思路問題，不是缺人是缺思路；不是缺件是缺思路。
——張瑞敏 海爾集團首席執行官
2、營銷最佳的語言是自己的語言，而不是套用別人的話。能打動用戶的，只有你自己最真實的東西。套話誰都在說，你說的不煩人家聽的都煩了，營銷需要的是一個人，一個聰明的人，而不是一臺三四十塊的復讀機。
——馬云 阿里巴巴集團主席
3、這一代年輕人，大部分是獨生子女，以往對他們的感覺往往更多是負面的，像過于自我，比較脆弱，缺乏責任感。隨著《超級女聲》的進程，覺察到他們很積極的一面：獨立、個性強、有主見。這一代人，將成為萬科的潛在客戶，萬科未來的雇員也將從他們當中挑選，不認真研究這一新客戶群體，就無法以更平等的視角與他們溝通，就無法適應新客戶時代的來臨，更無從談及如何有效地整合萬科的人力資源結構。
——萬科公司董事長王石
4、要在無線互聯網上做事情，特別是能持續的事業，好比在流沙上構筑壁壘，難度相當大。但是，每次計算平臺的改變和遷徙，都會產生巨大的機會：對小公司，VC，是好事;對大公司，一般說來是壞事。大公司最怕的就是革命，好比恐龍害怕溫度的改變。無線互聯網上未來成功的新公司，如果只能用一個形容詞來形容，就是“快”。在流沙上，只有蜥蜴才能存活;在湍流里，快魚吃慢魚。
——摘自2011年8月18日陳一舟個人微博
5、“決心信念”很重要。2001年的時候，我剛開始做游戲的時候，所有的媒體所有的同行都說我瘋了。那時候的報紙我還留著，都是一片責罵聲。員工也不相信。但我有決心信念。結果呢，當時說我們壞話的兒女，他們現在都眼饞我們了。所以我送一句話給大家：“有決心信念不一定會成功，但沒有決心信念一定不會成功。”
——丁磊 網易CEO
6、就算富人真的通過不公平不合理的手段致富了，那么我們要反對的也不應該是富人，而是法律和制度。我們不要均貧，我們不要仇富，否則結果就是大家都窮，我們應該支持一部分先富起來。
——央視著名主持人 白巖松
事件
賣臉廣告
22歲的劍橋大學學生埃德·莫伊斯和羅斯·哈珀畢業后需要支付學費貸款，他們不像其他同學一樣打工賺錢，而是想出了用自己的臉打廣告的創意。從最初一天收費1英鎊到現在一天數百英鎊，他們已經籌得約2.5萬英鎊，成功還清學費貸款。來自倫敦南部的哈珀大學所學專業是神經學。他說：“‘買我的臉’是我們用來償還學費貸款的非傳統方式。畢業生就業市場非常嚴峻，因此我們想繞開這個問題。我們看到許多學生求職不成功，只能從事自己不喜歡的職業。這門生意有點兒不一樣，起步相當好。”莫伊斯來自多塞特郡普爾，專業是經濟學。他說：“結果超出預期，但我們知道它有價值、新鮮、好玩。”哈珀和莫伊斯準備在今后兩個月內將業務拓展至國際市場。“買我的臉”引起不少關注。包括德國人和美國人在內的數十名背負債務的學生聯系哈珀和莫伊斯，希望效仿兩人“賣臉”。
大學生自制魔獸地圖 將舍友植入游戲
近日，成都理工大學一名大二學生喻世杰制作出一款魔獸爭霸地圖，以學校建筑名命名游戲場景，以寢室同學為原型設計游戲主人公。喻世杰設計的這款游戲地圖名為《雷霆之劍》，以為時代背景，時間跨度從1930年到1940年。被設計到游戲中的室友們，扮演的都是八路軍角色。這些角色根據6個室友不同的性格氣質而設計：溫和細心的喻世杰，在游戲中是八路軍中的衛生員；擔任體育委員的運動健將李繼龍，則是游戲中沖鋒陷陣的騎兵；揮舞大刀的驍勇刀兵，是性格豪放的胡藍天；吹響集結號的號手則是最愛音樂的劉文星；善于交流的向建軍在游戲中擔任馴養員；機靈好動的王禹童則扮演了機。喻世杰說，室友們常會對游戲中的自己“吹毛求疵”……而喻世杰，也會盡可能將每個人物修改得符合“原型”。
今年18歲的喻世杰已是一個資深游戲玩家，身材有些瘦小的他戴著眼鏡，穿著休閑套頭衫，說起話來靦腆溫和，但一談到游戲，喻世杰立馬變得信心滿滿。他回憶，自己從小學四年級就開始玩電腦游戲，一直遭到父母的反對，但自己一直沒有放棄這個愛好。填志愿時，因為對游戲的熱愛選擇了軟件工程專業。喻世杰表示，自己以后就業也希望走游戲設計與制作的方向。喻世杰說，許多好的游戲里，都蘊藏著深刻的道理，“如團隊精神、永不言棄等”，而他也想用自己的方式，改變大家對“打游戲”一事的偏見，“游戲打到一定程度，也是可以變好事的”。
22歲數學天才劉路因破解世界難題 獲聘正教授
最年輕教授劉路年僅22歲：破解國際數學難題被評為最年輕教授。近日，中南大學一年僅22歲的大四學生劉路破解國際數學難題被封為最年輕教授。對于一個在校的本科生來說，劉路被評為大學教授可能算是全國第一個。
3月20日下午，中南大學校長張堯學在新聞會上宣布，獎勵破解國際數學難題“西塔潘猜想”的大四學生劉路100萬元人民幣，并聘請他作為正教授級的研究員，繼續從事他喜歡的數學研究。“人家本身就有教授水平，為什么不給他評教授。”張堯學說。“他可能是中國最年輕的教授。”
張堯學表示，人類的知識寶庫因為劉路的研究又增加了一個成果，中南大學應該鼓勵他獎勵他，更重要的是中南大學要給出一個信號，就是讓優秀的杰出的年輕人才、本科生到中南大學來讀書，你只要努力學習，你就能圓夢，實現理想，實現人生價值。
對于學校給予的教授級別研究員工作，劉路坦誠地說，“有一些壓力。”
“學校對我的這些鼓勵和培養，不僅在中南大學，在整個學術界也是比較少見的，我自己是感受到了一定的壓力。”劉路表示。
244名西部和其他少數民族地區干部赴京掛職
中央組織部、中央統戰部、國家民委近日在北京召開2012年西部地區和其他少數民族地區掛職鍛煉干部培訓會，16個省（區、市）及新疆生產建設兵團赴中央國家機關和國有重要骨干企業掛職的244名干部參加。
選派西部地區和其他少數民族地區干部掛職鍛煉，是中央組織部、中央統戰部和國家民委貫徹落實全國西部大開發工作會議、中央第五次工作座談會、中央新疆工作座談會以及中央扶貧開發工作會議精神，推進東、中、西部干部交流，加強西部地區和其他少數民族地區領導班子和干部隊伍建設的一項重要措施。自1990年啟動以來，這一舉措在促進西部地區和其他少數民族地區經濟社會發展等方面發揮了重要作用。
在京參加培訓的掛職鍛煉干部將參加有關當前經濟形勢、西部地區和少數民族地區發展、民族宗教工作、提高自身修養與加強作風建設、領導藝術與方法等專題學習。為期三天的培訓結束后，他們將分赴中央國家機關和國有重要骨干企業的88家單位掛職鍛煉。
據悉，今年西部地區和其他少數民族地區共選派了540名干部赴中央國家機關和經濟相對發達地區參加掛職鍛煉，是歷年來人數最多的一次。
數字
600萬
昨天，胡潤研究院與興業銀行聯合《2012中國高凈值人群消費需求白皮書》顯示，目前中國個人資產在600萬元以上的高凈值人群達到270萬人，旅游、養生保健、子女教育是他們最關注的服務內容。在這份白皮書中，“高凈值人群”被定義為個人資產在600萬元以上的人群。胡潤研究院的調查顯示，目前中國滿足這一條件的人群達到270萬人，平均年齡為39歲，其中，個人資產達到億元以上的高凈值人群數量約6.35萬人，平均年齡為41歲。
胡潤百富創始人兼首席調研員胡潤表示：“雖然中國富豪的消費能力很大，但現在我感覺他們還在從富豪到新貴族轉變的路上。”調查顯示，中國的高凈值人群最希望得到金融服務的消費領域是旅游，有6成高凈值人群表示會選擇旅游方面的消費金融服務。此外，半數高凈值人群青睞養生保健方面的服務，超過1/3的高凈值人群選擇子女教育類的服務。另外，子女教育也是中國高凈值人群主要消費領域的前三名之一。在對孩子的教育上，出國留學還是最普遍的方式，85%的高凈值人群有計劃送孩子出國留學，億元資產以上的高凈值人群中則高達90%。46%的高凈值人群對子女的教育理念是全面發展，41%是素質能力教育，23%是創造性教育，17%是開放性教育，14%是個性化教育。
1000萬
近日，泰興路上的康有為故居重新熱鬧起來，房產中介帶著一批批客戶前來看房，此處名人舊居正待價而沽。“康有為的故居也要賣了？”聞訊的不少市民表示不理解，畢竟康有為故居所在的中華新村門口，幾年前由靜安區所立的“康有為上海歸隱處”銘牌的光澤還沒有褪去。不過，由于此處康有為上海歸隱處尚未被列為文物保護單位，所以待價而沽并不違法。上海現在還有大量名人故居也處在可自由買賣之列。
一夜之間，上海很多房產中介商都打出了“出售康有為故居”的招牌，目標都指向泰興路新閘路交界的康有為歸隱處。一家名為“德佑”中介的業務員張先生介紹，他們所售的4層小樓就是康有為本人當年住過的地方。“院子旁邊有幾棵廣玉蘭，這就是康有為親手種下的。”開價1000萬人民幣，且不能還價。
據了解，康有為1914年開始曾租住在今天中華新村的前身辛家花園。康有為很喜歡這個地方，一住就是8年。據銘牌上介紹，康有為常在園中吟詩作畫，潑墨揮毫。1917年，他的60歲壽宴在此處舉行，其名著《廣藝舟雙輯》也在這里完成。后來這里的建筑格局雖有改動，但康有為當年種下的4棵廣玉蘭依然枝繁葉茂。
近日傳來康有為最小的女兒康靜谷于3月23日去世的消息，這又在“出售康有為故居”的背后增加了幾分凄涼。記者了解到，“康有為上海歸隱處”銘牌標示的只是“靜安區名人名居文化游A線”當中的一站，這里并不是任何級別的文物保護單位。
第8篇：房產中介法律培訓范文
為孩子上優質學校
妻子堅持要離婚
32歲的李曉萱和張桐都是山東濟南人，兩人同歲，上大學時相識相戀。2005年大學畢業后，他們來到上海，李曉萱進入外企做行政工作，張桐在設計公司擔任設計師。工作一年后，他們在長寧區購置了一套59平方米的一居室，隨后步入婚姻殿堂。
2007年，女兒穎穎出生，李曉萱感到幸福正向自己走來。美中不足的是，為更好地照顧女兒，婆婆來到上海，三代人同住一個屋檐下，空間狹小，很不方便。見此情景，婆婆提出給他們拿一部分錢，將這套小房子賣掉，換一套兩居室的房子。一番思索后，李曉萱告訴婆婆，說他們不想換購大房子，想再買一套小房子。理由是：上海的房價越來越高，如果有兩套房子的話，一套居住，另一套將來賣掉還能賺錢。見李曉萱說得有道理，婆婆答應了。2007年秋，在雙方父母的資助下，李曉萱和丈夫又全款購置了一套一居室的二手房。
有了兩套房子，居住條件改善了不少。穎穎3歲時，被送進了幼兒園。一切看似順理成章，可沒想到問題很快出現了。一天，李曉萱去接女兒放學，老師悄悄對她說：“穎穎普通話不太標準，經常說一些方言，你們做家長的應該多培訓一下孩子的普通話。”李曉萱表情頗為尷尬。回到家，她聯想到穎穎有幾次放學后沉默不語，問其原因，穎穎說小朋友們不喜歡和她玩，還取笑她說話土。李曉萱知道了問題的根源，認為自己很失職，作為媽媽，她應該更多地去關注女兒的學習和成長。
此后，李曉萱在女兒的教育上下足了功夫。不到半年時間，穎穎的普通話就很標準了。接下來，她又給穎穎報了繪畫班和舞蹈班。穎穎5歲時，見其他家長給孩子報英語培訓班，李曉萱就請了個外教，定期輔導穎穎英語。張桐擔心孩子壓力太大，對其成長不利。可夫妻倆在爭辯時，李曉萱說得很在理：“大家都知道，孩子基礎打不好，將來無法適應競爭激烈的社會。更何況我們就這一個女兒，我們所有的辛苦不就是為了給孩子提供更優質的學習條件嘛！專家說過，人的大腦只開發了三分之一，還有三分之二的潛力待開發。所以，作為父母，我們應該盡全力培養女兒。”
進入2013年，李曉萱開始變得心事重重。原來，再有一年穎穎就要上小學了。和鄰居聊天時她得知，有好幾位媽媽是上海戶口，可以讓孩子直接入讀重點小學。而她和丈夫都不是上海戶口，要想讓穎穎進入好的小學，唯一的辦法就是購買學區房，可他們不符合購房條件。按上海的有關政策，對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
就在李曉萱為不能購買學區房而困惑時，網上的一則消息進入她的眼簾：為應對限購政策，很多中介機構為客戶提供“假結婚”對象，等買房后再離婚……當晚，李曉萱就和丈夫商量利用這個空子買一套學區房。起初張桐不贊成，可經不住李曉萱的游說，最后還是同意了。兩人決定周末去房產中介公司一探究竟。
李曉萱找到當時購買二手房時的中介公司，業務員李峰一見是老客戶，很是熱情。在了解了李曉萱的心思后，李峰滿口答應，說可以找到人跟李曉萱假結婚，但前提是要交納3萬元的服務費，且為了規避風險，不會有任何書面協議。
為了能買到學區房，給女兒提供一個好的學習環境，李曉萱決定豁出去了，即使在丈夫勸說她慎重時，她依然認為這是唯一可行的辦法。2013年10月底，李曉萱和丈夫回到了青島，在民政局辦理了離婚手續，按照兩人的離婚協議，上海的兩處房產都歸張桐所有，李曉萱凈身出戶。
假結婚購買學區房
欣喜未有煩惱不斷
其實在李曉萱和丈夫尚未辦離婚手續時，他們已經開始看房子了，區域選在上海市浦東新區的張揚路一帶。之所以選擇該地段，是因為附近的“浦東新區第二實驗小學”是一所重點小學。
辦完離婚手續，李曉萱就開始催著中介公司給她安排結婚對象。不到一周時間，中介公司就給李曉萱找了一位45歲的男士，上海市閔行區人，屬于離異單身。頭一次見面，在餐廳吃飯時，該男士點了一桌豐盛的菜肴，雙方以3萬元的價格談妥。這頓飯錢是李曉萱結的，總共花了1200元，這讓她有些心疼。可一想到是自己有求于人，她覺得只要能達到目的，一頓飯錢也無所謂了。第二天，該男士突然打電話向李曉萱提出要加1萬元的費用，理由是因為有同樣需要的人給出了更高的價格。聽了這個無理的要求，李曉萱非常生氣，立刻就掛了電話。無奈，她只好再次找到中介公司，希望能幫忙介紹一位靠譜的男士。
幾天后，中介公司又推薦了一個名叫秦銘的30歲未婚男士。據中介公司的李峰介紹，秦銘是上海市崇明縣人，有正當職業，而且還有女朋友，此人非常靠譜。鑒于上次的經歷，為確保安全，這次李曉萱叫上了中介公司的李峰，和她一同見秦銘。當天，李曉萱提出要立字據為證，李峰沒有同意，理由是這樣的事情不能放到桌面上來講，大家你知我知就好，事情辦完后按照口頭協議付錢即可。就這樣，當天雙方口頭達成協議：因為秦銘為上海市戶口，具有購房資格，由秦銘與李曉萱辦理結婚登記手續，房產證名字為李曉萱。待房產證下發后，兩人立即辦理離婚手續。服務費為3萬元，買房子成交當天交付2萬元，離婚時再給1萬元。
2014年元旦前，李曉萱在前夫張桐的陪同下，與秦銘在上海市崇明縣辦理了結婚登記手續。而李曉萱和張桐雖然形式上已經離婚了，但依然生活在一起。回到家，李曉萱心里有些不踏實，就問張桐：“我們可是說好的假離婚，你可不能有別的想法啊！”張桐說：“離婚是你提出來的，現在你卻擔心起我了。我們還是盡快選好房子，等房子過戶后趕緊辦理復婚吧！”
經過幾個月的奔波，2014年4月5日，李曉萱和張桐終于買下了張揚路的一套52平方米的學區房。當天，張桐就付給了秦銘2萬元服務費。因為沒有賣掉原有的兩套房子，李曉萱和張桐花光了所有積蓄，還欠下不少外債。在與親戚朋友借錢的同時，張桐又一一向大家寫下借條，并注明是買房所用。與此同時，為了防止發生意外，張桐又寫下了財產歸屬協議，表明李曉萱為該學區房唯一產權人，并由秦銘簽了字。
按理說，購買了學區房，女兒有資格去重點小學上學了，應該是件很開心的事。可李曉萱還沒來得及品嘗喜悅，就陷入了噩夢之中。
辦完買房手續的第二天，張桐就接到了秦銘打來的電話，催要1萬元尾款。張桐質疑道：“我們說好的，你和李曉萱辦理離婚手續那天會付給你的，現在房產證還沒有拿到手，怎么能付款給你呢？”秦銘很著急地說：“我現在急需用錢，反正到時候我會配合你老婆辦理離婚手續的，只是時間提前一點。如果不是有急事，我不會這么急著催你要錢的。”
張桐在和李曉萱商量后，猜想秦銘或許是真的急需用錢，況且離婚還需要他配合，就決定先把錢給他。就這樣，張桐通過網銀將1萬元打到了秦銘指定的銀行賬戶上。哪承想，秦銘似乎嘗到了甜頭。一周后，他再次以急需用錢為名向張桐要錢。張桐意識到：這次遇到貪財的人了，或許這件事從一開始就是個錯誤。
張桐開始后悔當初聽了李曉萱的話，就責備了她幾句，兩人你一句我一句地吵了起來。而李曉萱也感覺自己很委屈，甚至懷疑張桐是不是在外面有別的女人了。于是，她每天都要給張桐打好幾個電話，問他在做什么、什么時間回家。遇到張桐加班，她還會趕到張桐的單位查看。這讓張桐很反感，兩人為此沒少爭吵。一次，在給張桐打電話時，因為聽到電話里有女人的聲音，李曉萱就胡思亂想起來。等張桐回家后，她便質問張桐和誰在一起，還查看了張桐的手機。種種做法讓張桐壓抑很久的情緒爆發了：“你說女兒上哪個學校不一樣，只要將來生活得快樂就行，你非要選擇學區房。現在好了，都按你說的辦了，你又搞得像怨婦一樣……”
見爸爸媽媽吵得很兇，穎穎嚇得哭了起來。李曉萱抱起女兒，回到了婆婆那兒。當老人知道了兒子兒媳辦下的荒唐事后，馬上將張桐叫了過去。她先將兩人一頓訓斥，然后語重心長地說：“你倆現在不應該在感情上傷害對方，應該盡快讓曉萱和秦銘把離婚手續辦了，然后你們復婚。”婆婆的話很在理，李曉萱也認識到了自己的錯誤。在婆婆的勸說下，李曉萱回到了自己的家。
2014年8月6日，房產證拿到手后，李曉萱就讓張桐馬上聯系秦銘辦理離婚手續，可秦銘沒有接電話。次日，秦銘的電話依然無人接聽，張桐只好給他發短信，詢問他什么時候有時間，盡快配合李曉萱辦理離婚手續。秦銘回短信說，他最近很忙，而且手頭比較緊，讓他看著辦。
飛來婚內巨債
打官司要求解除“假婚姻”
張桐和李曉萱商量后給秦銘回復，說再給他打5000元錢，前提是雙方要定下去民政局辦理離婚手續的日期。秦銘將日子定在次日，并要求先打錢。張桐意識到自己已經被秦銘牽著鼻子走了，沒辦法，只好又給秦銘打去了5000元錢。
孰料，次日秦銘又爽約了。張桐給他打電話，他說他在蘇州病了，現在醫藥費還差一點。一氣之下，張桐將秦銘臭罵了一頓。可秦銘并不生氣，還振振有詞地說：“我一個小伙子，平白無故地就成了二婚。而你們家用我的名額得到了一套房子，你想想是不是我吃虧多？這樣吧，如果你愿意，我們最后談個成交額，也不要多，你再給拿點吧！”
在一番討價還價后，張桐被迫又給秦銘打去了5000元錢。原本想著這次應該可以順利辦理離婚證了，可秦銘再次爽約。2014年8月12日，張桐收到了秦銘的一條短信：“我在蘇州，我沒有錢不回來了，等有錢再回來，隨便你想怎么樣，你要命就來蘇州拿！”此后，秦銘徹底玩起了失蹤。無奈，張桐和李曉萱只好再次聯系中介公司的李峰。李峰則表示自己與秦銘沒有聯系過，牽線后就屬于他們自己的事情了。
就在李曉萱和張桐為離不了婚而一籌莫展時，另一件讓他們感到頭疼的事情發生了。9月11日，李曉萱新購買的房子突然被法院查封，銀行賬戶也被凍結了。
原來，2014年5月，秦銘以“結婚需要購買房子”為由向朋友孫強借款60萬元，并稱妻子李曉萱已經到老家去籌錢，很快就可以還上。借到錢后，秦銘就拿出一大部分錢去炒股。沒想到股市一直下跌，秦銘損失慘重，以至于到了還款日卻無力還款。在幾次要錢未果后，孫強只好將秦銘告上法庭。法院在了解情況后，先是進行了庭前調解，秦銘承諾按期還款60萬元。可過了規定期限，他并未兌現承諾。孫強只好向法院申請強制執行，可秦銘卻玩起了失蹤。孫強只好申請將秦銘的妻子李曉萱追加為被執行人。
而李曉萱哪里知道，自己法律意義上的老公不僅留下60萬元的債務讓自己買單，而且他還是一名曾因扒竊被判刑的盜竊犯。為了保護自己的財產，李曉萱向法院申請執行異議，并提供了相關證明。法院在組織聽證后，裁定解除對李曉萱名下房產的查封以及銀行賬戶的凍結。
房子雖然爭取過來了，可秦銘依然不肯露面。2014年9月25日，李曉萱一紙訴狀遞交到崇明縣人民法院，要求判決與秦銘離婚。崇明縣人民法院受理該案后，依法傳喚雙方當事人，秦銘并未到庭參加訴訟。法庭上，李曉萱闡述了自己當初是為了購買學區房才和秦銘假結婚的，自己并不了解他的家庭狀況和工作情況，兩人也沒有感情基礎，婚后也未共同生活。同時，她表示秦銘多次向自己及張桐索要錢財。隨后，張桐作為證人也出庭講述了自己在購房過程中與秦銘的幾次交往，以及匯款給秦銘的相關證據。
法院審理后認為，李曉萱和秦銘雖系自主婚姻，但婚前缺乏了解，婚后未共同生活，在經濟上和生活上均無任何往來，互不盡夫妻義務。現李曉萱堅持離婚，應視為夫妻感情已徹底破裂。2015年2月16日，崇明縣人民法院依法判決準予原告李曉萱與被告秦銘離婚。
第9篇：房產中介法律培訓范文
為積極應對當前國際金融危機，穩定就業局勢，推進創業促就業全民行動，促進全縣經濟平穩較快增長，根據省、市相關文件精神，結合本縣實際，經縣政府同意，現就進一步做好以創業帶動就業工作有關事項通知如下：
一、落實減負措施，努力穩定就業崗位
(一)各地各有關部門要加大政策宣傳力度，積極引導各用人單位增強社會責任意識，加強在崗培訓和人才儲備，盡量不裁員或少裁員。用人單位按照有關規定安排職工待崗的，應向待崗期間的職工發放待崗基本生活費。困難企業采取在崗培訓等方式穩定職工隊伍的，所需資金按規定從企業職工教育經費中列支，不足部分可在嚴格標準和程序的前提下，給予差額30％的補助，補助資金從縣就業專項資金中列支。
(二)縣內暫無力繳納社會保險費的企業，可在年內緩繳社會保險費，緩繳期最長不超過6個月。在年內，全縣城鎮職工基本醫療保險費和失業保險費單位應繳部分費率分別下調1個百分點；一二類風險行業的工傷保險費率下調0.1個百分點，三類風險行業的工傷保險費率下調0.4個百分點；生育保險費率下調0.1個百分點；上述保險費率下調期限最長不超過12個月。
(三)對采取在崗培訓、輪班工作、協商薪酬等辦法穩定員工隊伍，并保證不裁員或少裁員的困難企業，可從失業保險基金中給予適當的社會保險補貼和崗位補貼。補貼執行期為年，補貼期限最長不超過6個月，補貼額度不超過2008年度失業保險費征收額的25％。其中：社會保險補貼標準參照就業專項資金對就業困難人員的社會保險補貼標準執行；崗位補貼標準參照失業保險金標準確定。同一企業只能享受上述兩項補貼中的一項；已享受緩繳社會保險費的企業不能同時享受社會保險補貼。
(四)企業擬裁減人員20人以上，或雖裁減不足20人，但占企業職工總數10％以上的，需提前30日向工會或全體職工說明情況，聽取工會或職工意見后，向縣勞動保障部門報告裁減人員方案。縣勞動保障部門要加大勞動監察力度，加強對企業的監管，積極防范和嚴肅查處少數企業主欠薪、拖欠社會保險費后轉移資金、關廠逃匿等行為，妥善處理因此類問題引發的職工，切實保護勞動者合法權益。
二、優化創業環境，大力推進創業帶動就業工作
(一)降低市場主體準入門檻。按照非禁即可的原則，進一步放寬市場準入限制。凡法律法規未禁止的行業和領域均向各類創業主體開放，國家有限制條件和標準的行業和領域平等對待各類創業主體。除對國家重點建設項目實行籌建登記外，其他只要不涉及安全、環保、節能且符合國家產業政策的項目，均可準予辦理籌建登記。對城鄉勞動者申請個體工商戶登記，除經營前置審批的事項外，可申請試營業，免費核發有效期為6個月的營業執照；6個月后繼續經營的，換發正式營業執照。鼓勵和引導農民工隊伍組建建筑業勞務分包企業，適當降低建筑業勞務分包企業資質準入門檻，達到資質條件中相關人員數量標準的70％，即可批準。
(二)放寬對創業主體出資方式、出資額和時間、冠名的限制。對共同出資設立科技、環保、節能、種養殖業型有限公司，注冊資本在10萬元以下的，首期出資達到1萬元即可登記；除第一年內出資不少于3萬元外，其余出資可在2年內繳足。投資設立科技、環保、節能、種養殖業型一人有限公司，注冊資本在20萬元以下的，首期出資達到2萬元即可登記；除第一年內出資不少于10萬元外，其余出資可在2年內繳足。投資人可以用專利技術、科技成果及股權等非貨幣財產作價出資，所占比例最高可達企業注冊資本的70％。除法律、法規另有規定外，允許非貨幣財產作為注冊資本登記。創業主體可按規定自行選擇規范的名稱、字號。
(三)積極為創業項目提供貸款扶持。縣內符合相關條件的城鄉勞動者，均可按《公安縣創業促就業小額擔保貸款管理暫行辦法》（公政發〔2008〕46號）和《公安縣開展扶持農民工回歸創業活動實施方案》（公政發〔〕15號）有關規定，申請創業促就業小額擔保貸款或農民工回歸創業扶持項目貸款；其中經信用社區推薦的，可免除反擔保；對經審查合格，且由擔保機構承諾擔保的創業項目，縣信用聯社應及時放貸。
(四)嚴格執行有利于促進就業和創業的稅收政策。將全縣個體經營者營業稅起征點統一調整為月營業額5000元。對城鄉勞動者創辦小企業或從事個體經營的，將增值稅征收率統一調整為3％。對城鎮登記失業人口、高校畢業生、失地農民從事個體經營的，在前3年內按每戶每年8000元的標準依次扣減應繳的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和個人所得稅。延續鼓勵下崗失業人員創業的稅收扶持政策，對持《再就業優惠證》人員從事個體經營的，審批期限延長至年12月31日。對符合條件的企業在新增加的崗位中，當年新招用持《再就業優惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并繳納社會保險費的，在前3年內按每人每年4800元的標準依次扣減應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅，審批期限為年1月1日至年12月31日。農民專業合作社銷售本社成員生產的農業產品，視同農業生產者銷售自產農業產品，免征增值稅。增值稅一般納稅人從農民專業合作社購進的免稅農業產品，可按13％的扣除率計算抵扣增值稅進項稅額。對農民專業合作社向本社成員銷售的農膜、種子、種苗、化肥、農藥、農機，免征增值稅。
(五)落實收費減免政策。登記失業人員、殘疾人、退役士兵以及畢業2年以內的普通高校畢業生從事個體經營（除建筑業、娛樂業以及銷售不動產、轉讓土地使用權、廣告業、房產中介、桑拿、按摩、網吧、氧吧等）的，自其在工商部門首次注冊登記之日起3年內免征屬于管理類、登記類、證照類的各項行政事業性收費。
三、加強培訓教育，不斷提高創業就業水平
(一)完善創業指導服務體系。建立縣創業指導服務中心，為城鄉勞動者自主創業提供創業培訓、項目查詢、政策咨詢、創業見習、開業指導、小額擔保貸款申報、后續跟蹤服務等一系列創業指導服務；建立社區創業基層服務平臺，充分發揮社區在創業信息、政策宣傳等方面的作用，做好與創業人員之間的信息對接工作，暢通縣—鄉鎮—社區—創業人員的信息雙向溝通渠道；建立有企業家、創業成功人士、專家學者及工商、稅務、金融、司法等部門工作人員組成的創業指導團隊，有針對性地為創業者提供個性化、專業化的開業指導、市場分析、發展規劃、融資管理、法律援助等服務。
(二)開展形式多樣的創業培訓。根據不同群體創業需求，采取案例剖析、政策講解、創業人員現身說法、邊培訓邊實踐等教學方法，為創業人員提供個性化輔導。推行校企合作模式，完善創業培訓體系，探索建立創立培訓機構、社區服務平臺和創業孵化基地間的聯動機制。
(三)強化農民工技能培訓。進一步做好農村勞動力技能就業計劃、陽光工程、農村勞動力轉移培訓計劃、星火科技培訓、雨露計劃等培訓項目的實施工作。圍繞市場需求開展訂單培訓和定向培訓，提高農民工擇業競爭能力；圍繞產業結構調整、企業技術改造、新開工項目開展職業技能培訓，提高農民工就業的適應能力；圍繞農業現代化、產業化開展農村實用技術培訓，提高返鄉農民工的農業技能。對青年農民工開展勞動預備制培訓，強化職業技能實訓，使其至少熟練掌握一項職業技能。
(四)實行有利于促進就業的培訓補貼政策。對登記失業人員、準備轉移就業的農村勞動者參加職業培訓并達到初級職業技能水平的，按每人400至800元的標準給予職業培訓補貼。對符合條件人員參加職業培訓并取得《培訓結業證》的，按培訓補貼標準的50％給予補貼；對培訓后實現就業的，按補貼標準給予全額補貼。對符合條件人員參加創業培訓的，按每人1200元的標準給予創業補貼。對就業困難人員、進城務工農村勞動者通過初次職業技能鑒定（限于國家規定實行就業準入制度的特殊工種），并取得職業資格證書的，按規定給予一次性職業技能鑒定補貼。
