既有建筑消防安全評估精選(九篇)
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第1篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞：消防；大團寨；文化遺產；保護；對策
中圖分類號：TU96+7
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422（2012）05-0143-01
1 引言
在我國南方一些少數民族居住的山區，由于特殊的自然環境和民族生活習慣，人們喜歡群聚而居，三、五十戶，甚至幾百戶聚居在一個寨里，家家相連，戶戶相疊、鱗次櫛比，這樣的村寨習慣稱為大團寨。如貴州省黔東南州有50戶以上的大團寨2814個，其中100戶以上的800個，全國最大的苗族村寨雷山縣西江苗寨達1450戶，最大的侗族村寨黎平縣肇興侗寨達786戶。寨內木樓不僅式樣美觀，風格獨特，而且建筑結構巧妙，技術精湛，體現了少數民族古樸自然的精神風貌和獨特的審美情趣，為建筑學民族民俗學以及建筑美學等方面的研究提供了寶貴的資料，是我國民族文化的瑰寶。不少村寨已被列為國家級文物保護單位，部分建筑工藝（如侗族木構建筑營造技藝）被列入國家級非物質文化遺產名錄。
2 大團寨的防火措施與文化遺產保護的矛盾
2.1大團寨的火災危險性
大團寨的火災危險性主要體現在：一是村寨房屋布局密集，無防火分隔，火災容易蔓延；二是村寨房屋耐火等級低，建筑內可燃物多、荷載大；三是村民用電用火不規范、不合理形成的消防安全隱患突出，造成的火災多；四是村寨消防水源、滅火器材缺乏，自防自救能力差；五是村寨地處偏僻，交通不便，外部救援力量難以迅速到達。
2.2目前大團寨的防火措施
針對大團寨存在的火災隱患，各級政府和相關部門（特別是消防部門）做了大量的工作，也取得了一定的效果。概括來講主要是“六改”，即：“寨改”：結合舊村改造、農村安居工程，積極引導和動員農戶搬離大團寨，改大寨為小寨，開辟團寨防火隔離帶，提高大團寨防御火災能力；“房改”：將木結構房屋改為磚木、磚石結構房屋；“灶改”： 首先是號召和鼓勵廣大農戶修建沼氣池，將傳統火爐改為沼氣灶、節能灶，其次是引導有條件的村民將廚房移至一樓，建節柴灶，條件達不到的，在原堂屋側利用不燃材料硬化一塊區域做廚房用，并建節柴灶，取消原堂屋中央的火塘； “電改”：結合電網改造工程，對村寨的供電線路和村民住宅內陳舊老化的用電線路進行全面改造，更換老化線路，電線穿管保護并安裝漏電和短路保護裝置，使之符合有關規范要求；“水改”：結合農村人畜飲水工程改造，每個村（寨）建立高位水池，鋪設生產、生活和消防共用供水管網，對設置高位水池有困難的村寨，修建地面儲水池塘并設置簡易消防車取水點；“路改”：結合農村公路通暢通達工程，對村組（寨）道路進行加寬加固，保證路面寬度不小于3.5米，保證主干道能通行重型消防車，支干道能通行中小型消防車，并將公路盡量延伸至大團寨的中央，確保消防車能進入每個村。
2.3目前大團寨的防火措施對大團寨本身造成的損害
由于團寨自身的特點，火災已成為作為文化遺產保護的大團寨的最大危險。通過“六改”，大團寨的火災隱患得以最大限度的消除，自防自救能力也得以增強。但改造本身對大團寨的傷害也是顯而易見的。如“寨改”，破壞了大團寨的完整和協調；“房改”破壞了少數民族的建筑工藝；“灶改”改變了少數民族傳統的生活習慣（如火塘不僅是侗族家庭日常餐飲和供暖中心，同時也是家庭議事、聚會、團聚、交誼的場所）；“路改”把原來古色古香的青石板路換成水泥路。甚至“水改”、“電改”，如不注意，都有可能影響大團寨的美觀和藝術性，如亂拉電線，鋪設消防水管和消火栓不注意與周圍環境的協調等。
3 對策
3.1劃分重點，區別對待
邀請有關專家對少數民族村寨分布區域進行詳細調查,以民族村寨傳統建筑的完整性、藝術性與建筑風格的代表性為依據,劃分出重點保護村寨和一般村寨。對重點保護村寨要采取原生態建筑文化保護的方法,就是讓村寨建筑以原來固有的形態不做任何改動地保存下去。當然，民族村寨保護畢竟不同于文物保護，不應將它當成博物館，追求的目標是既要保護歷史環境，又要改善基礎設施（如電線線路可采用地下電纜沿并道路鋪設），提高住民的居住生活質量。根據利用與維護相結合的原則,可以把重點保護村寨開發成為旅游景點或者建設成為少數民族建筑文化保護村,通過合理利用,創造經濟和社會效益,使其建筑風格在利用中得到更好的發展與保存;對于一般村寨, 則應充分考慮防火問題，按照規范的要求和既有做法，改造消防通道，劃分防火分區，提高建筑物的耐火等級，增設消防設施。甚至還可以引進新的建筑材料和建筑技術,營造出具有現代性、適居性、安全性的現代村寨。如貴州省為保護黔東南民族建筑傳統，幫助農民建設美觀實用、建筑形式多樣、具有民族特色的住房，貴州省建設廳組織編制了“貴州新農村民居建筑方案圖集”,為農村房屋的改造提供了有益的指導。
3.2貫徹“防消并重，防消結合”的農村大團寨消防工作方針，建立適合農村大團寨特點的滅火救援體系
我國的消防工作方針是“預防為主，防消結合”，這個方針正確地概括了群眾同火災作斗爭的基本經驗，準確地科學地表達了“防”和“消”的關系，正確地反映了消防工作的客觀規律，對我國消防工作無疑具有普遍的指導意義，但就現階段農村大團寨消防工作而言，筆者認為，在要注重“防”的基礎上，應該突出“滅”，加大滅火的人力和物力的投入，做到“防消并重，防消結合”。這是因為：一是農村大團寨的根本性火災隱患如村寨大、建筑布局密集、建筑物的耐火等級低等短期內難以消除；二是村民的一些生活習俗如習慣在木樓上用火，在火塘旁烘烤衣物、臘味、竹筍、香菇等在短時期內難以得到改變；三是農村的文化素質普遍較低，加上少數民族使用自己的語言，不便溝通，消防宣傳工作存在較大難度，村民的防火意識在短期內難以得到提高；四是缺乏及時、有效的撲救是造成農村大團寨小火釀成大災的根本原因，反之，如果撲救及時，可以有效地減低火災損失。如2003年5月29日，湖南省通道侗族自治縣下鄉鄉土門村發生火災，土門村18名義務消防隊員迅速出擊，撲救及時，較好地控制火災蔓延，有效地保住了土門村189戶、700余人免受火災洗劫。
由于大團寨一般地處邊遠，起火后公安專職消防隊難以及時到達，因此，建立適合農村大團寨特點的滅火救援體系顯得尤為重要。筆者建議，從“人力、水源、裝備、戰術”四個方面著手，不斷發展壯大專兼職消防隊，積極加強志愿消防隊建設，完善消防基礎設施，修建消防水池，敷設消防給水管網，配備適合當地實際的消防車輛和必要常用的裝備器材，由消防部門對村寨消防隊員進行培訓，使之具備必要的消防知識和滅火救援能力。對于50戶以上的村寨，可以探索建立“一寨一隊一泵（消防機動泵）一案（滅火和破拆預案）”的大團寨消防工作新模式，力爭做到“小火能控制，大火不出村（寨）”。
3.3積極探索運用性能化防火設計理念整改大團寨火災隱患的新方法
性能化防火設計是建立在消防安全工程學基礎上的一種新的建筑防火設計理念，是以建筑物在火災中的性能為基礎的防火設計方法。其基本思想是在確保建（構）筑物使用和觀賞功能的前提下，針對建（構）筑物的消防安全目標，運用工程分析和計算來確定最優化的消防安全設計方案的防火設計方法。它可由設計者根據建筑的不同空間條件、功能條件及其它外部條件，自由選擇和確定各種防火措施，將其有機組合，最終形成滿足消防安全目標要求的總體防火安全設計方案，提供科學合理的消防安全保護。其方法包括確立消防安全目標，建立可量化的性能要求，分析建筑物及內部情況，設定性能設計指標，建立火災場景，選擇工程分析計算方法和工具，對設計方案進行安全評估，制定設計方案并編寫設計報告等步驟。與現行的設計方法相比，它所關注的是具體的消防安全目標的實現，而不是拘泥于滿足規范的最低要求。依據性能化防火設計的這些特點，結合當前大團寨火災隱患整改難的問題，可以探索將這一設計理念引入大團寨消防工作中。
與以往不同的是，以性能化防火設計方法來制定的大團寨防火措施不僅要達到預防火災的目標，而且還要從遺產保護目的著手，充分考慮建筑特征和居住者的特征，以同時滿足生命安全、財產保護和遺產保護的目的。對于每個大團寨，它都要結合團寨本身的地理特點、外部特征、建筑構件形式、內部空間、管理方式等因素，對每種危害進行評估，最終采取一種特殊的設計變通方案使防火措施與大團寨自身特征有機結合起來。這樣，性能化防火設計方法的概念和原理在解決傳統的“處方式”消防設計方法存在困難的大團寨防火工作中具有不可替代的優勢：一是明確了大團寨的防火安全目標和性能要求；二是達到安全目標所采取的方法有靈活性，不作硬性規定；三是通過對設計方案進行評估，使得防火措施在滿足消防要求的同時，不影響建筑原貌特征和內部結構的目的。盡管目前我們缺乏對農村大團寨房屋建筑構件燃燒特征和火災情況下構件變化規律、建筑內火災蔓延趨勢以及煙氣運動發展規律等方面必要的研究，也沒有建立相應的消防數據庫，但這種方法作為將來大團寨消防工作的新趨勢仍然令人期待。
參考資料：
[1]陳文貴等.中國消防全書[M].吉林人民出版社，1993.12.
[2]羅德啟.貴州民居.[M].中國建筑工業出版社 ，2008.11.
第2篇：既有建筑消防安全評估范文
【關鍵詞】建筑消防設施；安全性；模糊綜合評價
伴隨建筑的拓展，建筑物固有的構架及性能，也增添了原有的復雜特性；潛藏著的火災隱患遞增。消防設施被劃歸成安全保障特有的體系，能預防并縮減平日以內的火災。消防安全評判得來的數值，能為接續的消防管控，供應精準根據。為此，有必要預設模糊評價范疇的綜合模型，有序辨別出多層級的消防隱患；在這樣的根基上，創設最佳情形的預防路徑。
一、體系建構的總思路
建筑框架之內的消防設備，可以分成配套特性的防火構件、帶有滅火特性的構件、電氣范疇的消防構件。依照歸結得來的設施特性，建構了評判體系。模糊情形下的綜合評價，整合了層次解析、模糊態勢的評價機理。對復雜特性的構架體系，模糊評價細分出來的考量要素，可以分成多樣的層級。
在這時，應當明辨的要素偏多，很難確認最佳情形的權數配置；即便辨別出了這樣的配置，也會凸顯出不確定這樣的特性。這是因為，歸一化的態勢下，各個因素關涉的權值偏??；經由算子評價，就會得來主觀特性的某一數值，缺失了應有的參照價值。建筑配有的消防設備，涵蓋著多層級的影響要點，也應顧及到多重的要素。
為此，把慣常見到的層次解析，與模糊評價依托的方式，有序銜接在一起。這樣做，就化解掉了單獨評價的弊病，提升了原有的客觀特性。層次解析范疇的流程中，各個層級對應著的要素，都被設定成量化的根基。調研得來的數值表征著：把專家評判的數值結論，當成模糊評判的根基，也會影響預設的精準性。
二、選出來的評價事例
某城區范疇內的俱樂部，總體構架被設定成鋼混構架；查驗得來的耐火層級，被設定成一級，屬于高層特有的某一裙房。建筑涵蓋著地上范疇的兩個層級、地下建構的一個層級；地上層級配有前臺及關聯著的娛樂區，以及部分區段以內的休閑游戲，但沒能慣常被運用。消防設施配有完備的體系框架，娛樂場所附帶著的消防體系，包含自動特性的報警構件、滅火噴淋的關聯設備、某規格下的消火栓。結合專家評判得來的分值，采納模糊態勢的綜合途徑，予以綜合測評。
（一）單一要素特有的評價
模糊評價以前，應被辨識的要素，包含擬定好的設計規則、現場范疇內的真實參數、配套架構的設備狀態、消防查驗得來的情況。依照單獨評價特有的數值結論，請專家對選出來的建筑，予以安全性這樣的測定。細分出來的四個層級，對應著擬定表單之內的要素；上個層級范疇的要素，可以經由評價得來的數值，運算出精準的權重。
經由專家評價，明辨了多層因素表征著的隸屬度。例如：對擬定好的某一指標，5名既有的專家，覺得這一指標帶有安全特性；3名認為預設的指標應被劃歸成相對安全；2名認為這一指標被劃定成一般安全。安全層級評判得來的隸屬度，被運算成0.5；相對安全這一層級的指標被看成0.3；一般安全特有的隸屬度，被看成0.2。為此，可以經由歸整，得來模糊評價特有的指標數值。
（二）多樣要素特有的評價
專家評判得來的數值，可以建構特有的矩陣。層次解析得來的權重向量，可以建構模糊評價依托的向量式子。選出來的評價建筑，安設了氣體態勢的滅火設備、慣用的泡沫滅火。為了讓計算得來的數值，滿足預設的層級需求，經由權重矩陣特有的歸整處理，明辨了歸一化范疇的數值結果。
結果數值表征著這一結論：建筑物配有的消防框架，總體情形之下的安全等級，應被設定成較安全。在這之中，防火及對應著的滅火設備，凸顯出來的安全特性較優，但仍舊潛藏著某些弊病；平日以內的運轉中，應側重去修護。與此同時，電氣消防范疇內的對應設備，被設定成一般安全，潛藏著偏多的隱患，應當審慎修護。
三、細化的評判流程
（一）明辨評價層級
從現狀看，消防設施關涉的安全評判，還沒能預設細化的層級。若要確認這樣的評判根據，應當側重去考量城區以內的消防狀態、安全評價依托的各類權數；在這樣的根基上，分出最優情形的安全性、對應著的較安全、一般情形的安全性、偏差的安全性；對給出來的評判對象，予以定量估測。這種估測的路徑，考量了真實態勢下的安全狀態。采納慣用的百分制，分出四個評判的水準層級。
（二）建構最優模型
模糊評價依托著的數學模型，可分成多樣的層級。例如：二級范疇內的這種模型，包含如下評判步驟：
第一，把選出來的因素集合，依循擬定的某一屬性，分出細化以后的分支子集。預設某個細分出來的這種子集，且對應情形之下的多樣要素，表征著不相交的總狀態。
第二，對體系架構內的各類要素，予以綜合評判。預設某一情形之下的評語集，這樣歸結得來評價向量。
第三，把選出來的評價向量，當成單獨態勢的某一要素；經由重構組合，創設類似特性的新評語集。在這以后，對擬定出來的評語集，予以綜合評判。這樣建構起來的綜合模型，可以分成三個層級，抑或四種層級。
（三）對數值的歸整處理
模糊綜合架構下的評價路徑，慣用兩種歸整方式：最大情形之下的隸屬度，以及加權框架之下的平均處理。我們預設了加權平均特有的歸整辦法，先對選出來的評語層級予以取值。關聯著的賦值變量，對應著給出來的評語指標。若沒能選出適宜特性的這種指標，則可建構虛擬態勢下的人為取值。在這以后，對選出來的評價對象，確認明晰的隸屬度；經由審慎的運算，得來加權平均數。
四、應注重的事宜
依循致因理論，事故關涉的直接成因，被看成潛在特性的威脅狀態。本源的事故成因，是管控中的誤差。建筑特有的火災中，人為管控的弊病，占到了偏大的比值。公共建筑潛藏著的威脅及隱患，應能分成平日以內的人員布設、擬定的管控機制、建筑固有的本體狀態。明辨了這樣的災害特性，應被考量的側重點，涵蓋著本體固有的滅火特性、表征出來的滅火能力、火災態勢下的疏散速率。為此，建構出來的綜合評價，也要明辨如上的要素。
模糊綜合評判，帶有便捷的特性及靈活的特性，被劃歸成多維架構之下的解析方式?；庖呻y的本源原理，是把復雜特性的總體疑難，劃歸成細分出來的分支要素。依循層級擬定的總框架，慣用比對的方式，來確認明晰的決策。采納預設的標度，對專家賦值得來的各類數值，予以比對和判別，從而創設總體框架之下的判別矩陣。在辨識綜合權重時，應當查驗各個層級關涉的細節，不應忽視掉這種細節。
結束語
建筑架構配有的安全設施，密切關聯著抵擋火災這樣的性能。安全性依托的綜合評價，利用計算得來的指標權重，對典型特性的某一建筑，進行了評判及估測。模糊評價范疇的結果，明辨了多樣的要素，供應了最優參照。
參考文獻
第3篇：既有建筑消防安全評估范文
（中國礦業大學安全工程學院 江蘇 徐州 221008）
摘 要：為培養寬基礎、強能力、高素質，具有創新精神和實踐動手能力的消防工程專業人才，在十幾年消防工程專業教學和實踐工作基礎上，結合畢業生及用人單位的反饋意見，提出消防工程專業本科培養方案采用5＋3模式。針對畢業生在實際工作中存在實踐動手創新能力較弱的問題，提出改變傳統的教學模式，將注入式教學轉變為啟發式、交互式教學，注重啟發學生思維。此外通過推行教授課程負責制，革新課程教學內容，改進實驗課教學模式、加強實習和進行針對性的畢業設計等實踐動手環節，構建完善的消防工程專業創新本科人才培養體系，培養學生獨立分析問題、解決問題和實踐動手能力以及創新意識。
關鍵詞 ：消防工程；課程體系；人才培養；創新；研討式教學
中圖分類號：X952 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．02．025
收稿日期：2014－11－14
0 引言
消防工程成為高等教育一門獨立的專業是在20世紀50年代。1956年美國馬里蘭大學第一個建立了消防工程系，并于當年招收消防工程專業本科生。迄今為止，加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭、荷蘭、比利時、韓國、巴西等國都在大學里開設消防工程專業課，有的大學還建立了專門的消防教育機構，提供正規化的學歷教育，可授予學士、碩士和博士學位。
我國高等院校從20世紀80代初開始培養消防工程專業人才，當時只有中國人民武裝警察部隊學院一家高校設置了消防工程專業。隨著社會對消防安全的逐漸重視，我國對培養高素質消防工程專業人才提出了更高的要求。經教育部批準，中國礦業大學于2000年設立消防工程專業，2001年招收第一屆本科生，是國內地方高校設立的第一個消防工程專業，目前在全國本科專業排名中名列第一，同時被評為江蘇省特色專業。到目前為止，已有中國人民武裝警察部隊學院、中國礦業大學、沈陽航空工業學院、中南大學、華北水利水電學院、西南林學院、西南交通大學、河南理工大學、遼寧工程技術大學等10余所院校開設了消防工程專業，且數量仍在增加。
經過十幾年消防工程專業的教學和實踐工作，結合畢業生及用人單位的反饋意見，目前該校消防工程專業的畢業生在消防專業知識的掌握上基本符合用人單位的要求，但是在實際工作中遇到新問題的解決能力以及現場實踐動手能力較欠缺。為了解決這一問題，作為培養消防工程技術人才的高等學校有必要對現有的教學培養體系進行適當的調整，重點加強學生的創新能力和實踐動手能力的培養。
1 消防工程專業創新本科人才培養體系
1．1 培養目標
消防工程專業培養寬基礎、強能力、高素質，具有創新精神和實踐動手能力，掌握火災科學基本理論、消防安全技術，消防政策法規，具有消防安全技術研究、設計、監測、管理和火災安全評估、控制及火災事故調查分析能力的工程技術人才。
1．2 培養方案
消防工程專業本科培養方案采用5＋3模式，即前5個學期進行學院內大安全專業的課程學習，淡化專業方向，后3個學期分安全工程和消防工程2個方向進行專業課程學習。新生進入學校后只進入學院而不進入專業，在低年級學習基礎課程，高年級時進入學科領域學習專業課程。這種課程安排使學生入學后能夠得到寬口徑、厚基礎的培養，避免學生因過早進入專業學習而知識面狹窄的弊端。
1．3 課程體系
1．3．1 基礎課程
基礎課程主要有數學、英語、思想政治教育、物理、化學等全校統一設置的課程。如高等數學、線性代數、概率論與數理統統計、大學英語、大學物理、大學化學、工程力學、工程圖學、電工技術與電子技術、工程熱力學與傳熱學、工程流體力學等課程。
1．3．2 專業課程
專業課程分專業主干必修課和專業選修課。專業主干必修課主要有燃燒學、火災動力學、建筑防火工程、水滅火工程、建筑防排煙工程、火災識別與聯動控制、建筑耐火結構。專業選修課程主要有火災事故調查、電氣防火、消防法規、現代滅火技術、消防專業英語、化工企業火災防護、消防隊伍管理與滅火戰術、應急救援導論、火災數值模擬、火災風險評估、消防心理學、地下工程火災防護。
1．3．3 實驗課程
實驗課程是學生鞏固、理解課堂知識、提高動手和創新能力的重要環節。實驗課程安排了火災及煙氣蔓延、材料熱釋放速率的測定、火災時期煙霧特性的測定、滅火劑滅火、火災自動報警系統、火災自動滅火系統等。
1．3．4 專業實習
消防工程專業實習分為認識實習、生產實習和畢業實習。認識實習采用大組參觀了解的方式。生產實習采用小組跟班學習的方式，直接參加消防系統的安裝施工和調試工作。畢業實習安排到武警消防支隊，參加消防系統的驗收工作，并收集畢業設計資料。
1．3．5 畢業設計
畢業設計包含一般部分、專題部分和翻譯部分。一般設計部分是在畢業實習期間收集資料的基礎上，結合就業單位崗位需求，在建筑防火與安全疏散設計、建筑消防水滅火系統設計、建筑火災自動報警系統設計、建筑氣體滅火系統設計、建筑防排煙工程設計中選擇1項內容完成設計。畢業設計專題由指導教師提供一些已經具備研究條件，切實可行，有研究和應用價值的題目，由學生通過實驗研究完成。專業文獻翻譯部分是將與消防有關的英文專業論文翻譯成中文。
2 消防工程專業創新本科人才培養教學改革
消防工程是一門新興學科，其內容涉及多個學科。既有理論基礎方面內容，又涉及到各種法律規范和工程實踐等知識。學習內容十分繁雜，需要的基礎知識門類較多，如建筑、力學、電子與計算機技術、傳熱學、燃燒學等。因此該專業的教和學均存在一定的難度，必須進行教學改革。
2．1 教材建設
以課程教學團隊為依托，積極推行教授課程負責制，著力革新課程教學內容，規劃建設與新課程體系相適應的專業教材體系。在新教材編寫上注意易教易學、深淺適度、理論聯系實際，加強“三基三新”（基礎理論、基本概念、基本方法、新技術、新理論、新方法）內容，并在教材中設置一定的典型案例、討論題、分析和思考題。
2．2 多媒體教學
全部課程均采用多媒體教學方式。這種教學方式和傳統教學手段相比具有以下優點：重點突出；圖文并茂；節約時間、增大信息量；促進交互式教學；易于補充和提高。
2．3 研討式教學
開展研討式教學，以特色課程“建筑防火性能化設計”為例，該課程共計32課時，要求學生先經過“建筑防火工程”、“火災動力學”等專業課程的學習。32學時中，課堂教學12課時，主要由教師講授建筑防火性能化設計的原則和方法，介紹相關信息的獲取途徑；余下20課時，由教師提供若干實際建筑物，將學生分成不同的設計小組進行設計，學生根據所學知識首先分析這一建筑存在哪些消防問題，然后提出性能化設計指標和解決方案。在具體實施時，可利用學院提供的實驗室條件和計算機條件。在這一過程中，需要學生完成分工協作、查閱資料、設計實驗、上機計算、編寫報告和社會能力交流等。課程考核采用小組答辯方式進行。
2．4 改進實驗課教學模式
為了提高實驗課教學效果，實驗課教學先由教師講解實驗系統的構造和基本原理、能夠進行的實驗內容、實驗儀器的使用方法等，然后由同學們提出實驗方案，在教師的指導下修改實驗方案，完成實驗，寫出實驗報告。
2．5 加強實踐環節
消防工程實習基地建在徐州、無錫、蘇州、杭州、廈門等城市。實習分為三個環節，即認識實習、生產實習和畢業實習。實習環節與教學緊密結合，針對性強，與學生的就業聯系較緊，有利于調動學生積極性，提高實踐效果。
2．6 有針對性的畢業設計
畢業設計選擇徐州國際飯店、徐州金鷹國際商廈、 徐州金地商都等大型公共建筑作為藍本，進行建筑防火與安全疏散設計、建筑消防水滅火系統設計、建筑火災自動報警系統設計、建筑氣體滅火系統設計、建筑防排煙工程設計。通過畢業設計讓學生更好地掌握課程內容，使所學知識融會貫通。
3 加強消防工程專業師資隊伍建設
3．1 建設目標
建設一支專業結構和年齡結構合理、能夠承擔消防工程本科教學相應基礎和專業課程的教學工作，能夠從事消防科學技術研究的師資隊伍。
3．2 培養方式
采用“下現場”、“上學歷”、“引進來”、“導師制”等多種途徑建設師資隊伍，為消防工程專業向更高層次的發展奠定了堅實的基礎。對于現有師資和擬引進師資我們擬采用“導師制”、“國內外進修”和“崗位培訓”等方式進行培養，以盡快適應本專業的本科教學、研究生教學和科學研究工作，提高專業的整體水平。
3．3 聘請兼職教授
根據本專業課程體系的設置特點，中國礦業大學已聘請了公安部天津消防科學研究所高水平研究人員作兼職教授，定期來校作有關專題報告，開闊了廣大師生的視野、拓寬了他們的知識面。
4 結論
針對目前畢業生在實際工作中遇到新問題的解決能力以及現場實踐動手能力較欠缺等問題，結合中國礦業大學消防工程專業10多年的教學實踐工作，必須對現有的教學體系進行改革，重點加強學生的創新能力和實踐動手能力的培養。本文得到的結論如下：
（1）消防工程專業本科培養方案采用5＋3模式，采取大類招生，學生通過對學科、專業的學習和了解后，結合自己的興趣、特長，再在院系范圍內自由選擇專業或專業方向，這種課程安排使學生入學后能夠得到寬口徑、厚基礎的培養。
（2）以課程教學團隊為依托，積極推行教授課程負責制，著力革新課程教學內容，規劃建設與新課程體系相適應的專業教材體系。將燃燒學、火災動力學、建筑防火工程、水滅火工程、建筑防排煙工程、火災識別與聯動控制、建筑耐火結構作為消防工程專業主干必修課。
（3）通過實驗課、專業實習和針對性的畢業設計來提高學生的創新能力和實踐動手能力。
（4）采用先進的多媒體交互式教學方式，改變傳統的教學模式，將注入式教學轉變為啟發式、交互式教學，轉變以教師為中心的觀念，把學生看作教學活動的主體，注重啟發學生思維，培養學生獨立分析問題、解決問題的能力以及實踐動手創新能力。
參考文獻
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6 陳愛平，于春華，陳先斌．“消防工程”專業發展與定位的思考［J］．消防科學與技術，2003（6）
7 陳發明．消防工程專業人才培養體系的探討［J］．消防科學與技術，2007（4）
第4篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞：建筑壽命；住宅；可持續發展；質量安全
引言
根據我國《民用建筑設計通則》規定，一般性建筑的主體結構的耐久年限為50-100年，高層建筑和重要建筑為100年。然而在現實中，我國大多數的建筑設計通則的要求與實際壽命有非常大的距離。
我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，卻只能持續30年左右，意味著每年將產生數億噸建筑垃圾，無論是對我國還是世界，都帶來巨大的環境威脅。另一方面，人們背負房貸辛苦買房，所購房屋卻在十年八年后暴露了質量問題，加上法制的不健全、不完善，購房者的問題很難得到解決。
目前，我國建筑“短命”現象相當突出，如何從經濟、社會、環境等角度綜合考慮，延長建筑壽命，是我國實現可持續發展的一個重要問題。
一、建筑”短命”原因分析
（1）房屋建筑質量存在安全隱患
施工不當。建筑物的質量高低與建筑物的施工有著很大的關系，主要的原因就是工程施工隊伍整體的素質不高，技術培訓跟不上。不少建筑企業的專業技術人員無法按照施工圖紙與設計的要求和規定來進行規范性的房屋建筑工程施工。
建筑設計不當。在設計市場中大多魚龍混雜，存在著超資質、超范圍設計的情況，非常普遍的情況是設計資質掛靠，設計單位之間惡性競爭，套用國家最低標準等一系列原因造成了設計的缺陷。
建筑材料選用不當。構成房屋的最為重要的東西就是建筑材料，施工的水平再高超，房屋的設計再合理，沒有質量合格的施工材料都是沒有用的。
施工現場監理不夠。有一些監理單位為了尋求經濟效益超越資質承接監理業務，項目監理機構的配備、人員資格不符合要求，現場監理質量控制體系不健全。
（2）政府監管不到位
政府相關職能部門是購房者權益保障的最有效率的后盾，是有能力、有權力監管的主要機構，失去政府部門的把關，相當于房地產企業、工程質量、人員的管理都處在了失靈的狀態，建造房屋的后果可想而知。
（3）城市規劃缺少前瞻性
城市規劃缺少前瞻性，沒有給城市未來建設留下一定發展的空間，結果造成了相當的拆遷現象，造成了建筑的“人為短命”。一些地方甚至存在“規劃跟著領導變”的現象。還有為了滿足眼前利益的一些地方政府，隨意變更既有的規劃，一些建筑因此被拆除。
（4）房地產業利益驅使
很多地方政府鼓勵多種城市更新方式，由于拆舊房蓋新房反而有利可圖，因此很多開發商都試圖對老舊小區進行拆除重建。
二、改善對策
（1）杜絕“隨意規劃”，增強城鄉規劃科學性。
根據我國《城鄉規劃法》規定，城鄉規劃不能因為個別領導的意見擅自修改，不能因為地方領導的變更而變更。真正地讓規劃說話，而不是服從地方官員的意志。
（2）增強施工單位法律意識
在建筑物在合理使用壽命之內，必須確保地基等主體結構和基礎工程的質量。必須在我國現有法律法規的基礎上，規范施工單位的自身行為、增強守法意識，做到嚴格守法，為百姓建造真正的、踏實的居所。
（3）開發商應提交質量保證書
明確房屋建筑的所有人為房屋建筑安全責任人及管理人。開發商在交付使用時，應向購房人提交房屋建筑使用說明書、質量保證書等文件，明確告知購房人房屋的各項性能指標、質量保修內容、使用與維護保養要求等。
（4）加強政府及職能部門的監管作用
住宅工程質量，關系到人民群眾的生命財產安全和切身利益，關系到安居樂業、住有所居政策的有效落實。政府應該加大宣傳力度，出臺一些具體的政策，以提高人們對房屋質量安全問題的警惕性。
（5）房屋建筑定期安全評估
房屋所有人須定期委托房屋安全鑒定機構，對房屋進行安全評估。其中，學校、幼兒園、醫院、體育館、商場、影劇院等大型公共建筑和人員密集場所的房屋建筑，每5年應當進行一次評估；使用滿30年的居住建筑，每10年應當進行一次評估；達到設計使用年限仍繼續使用的，每兩年應進行一次評估。
（6）增強公民維權意識
根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房在交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。該條款從買受人的角度出發，以買受人的利益為根本出發點提供法律支持和法律依據，因此，購房者應該勇敢拿起法律的武器保護自己，為維護自己的合法權益作應有的斗爭，使得建設單位、施工單位輕易不敢違法、違章建筑。
三、結論與展望
建筑“短命”現象是目前我國社會經濟發展中城市建設的一個突出問題，其帶來的各個層面的負面影響也引起了廣泛關注，國家及地方政府也認識到相關問題，也逐步開始推出并完善相關法律法規，這對今后城市建設具有積極的影響。
我國建筑“短命”的原因十分復雜，我們必須在找到問題，解決問題，才能在今后的建設過程中，提高建筑壽命，節約資源，實現可持續發展的宏偉目標。（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）
參考文獻：
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第5篇：既有建筑消防安全評估范文
【關鍵詞】老舊住宅；電梯加裝工程；造價控制；成本管理
1電梯加裝工程背景
目前，我國正面臨著人口與社區環境“雙重老化”的難題，而根據國家統計局2020年出臺的人口數據統計，截至2019年年末，我國65歲以上人口數已達1.7603億，占年末總人口比例約為12.57%，老年撫養比也達往年新高，高達17.8%。故我國面臨著社會結構趨向老齡化的發展趨勢，為保證老年群體的生活質量，需要積極探索適老化設施的解決方案。在傳統意義上，居家養老是城市社區最為普遍的養老方式。由于居住社區建造年限早，社區存在基礎設施不完善、居住功能弱化、物業管理服務缺失、住戶安全缺乏保障等居住環境缺陷，無法滿足未來社區老齡化結構的功能需求[1]。老舊社區開展電梯加裝工作則契合上述訴求，可解決住宅未配備電梯設施的垂直交通出行問題?？紤]到老年群體身體機能隨年齡增長而下降，在日常出行中普遍存在著“爬梯難”的困境。故民眾對加梯工程的需求正逐步凸顯，電梯加裝工程逐漸成為人們密切關注的民生熱點。
2電梯加裝工程成本管理難點
老舊社區電梯加裝工程在前期存在規劃審批、管理措施、資金籌集、施工條件等因素局限，加裝工序也較復雜，對于造價招投標的控制具備一定挑戰。故本文通過借助各地既有住宅電梯加裝施工案例進行分析，分析其成本管理在以下方面存在的難點。
2.1社區原始建設資料落后
由于社區建設年限較早，易出現建設圖紙缺失，調取檔案檢索信息工作量大、不易于歸檔保存等弊病。社區運維更新過程中可能伴有違規建筑，使原始建造的圖紙資料與現有加裝環境不符，使招標工程量清單上出現缺、漏項的情況，或實際安裝的電梯井道位置與電梯加裝尺寸不一致的情況，使建設工程施工費超出工程預算[4]。
2.2工程變更突況多
考慮到隱蔽工程的不可預知性，電梯加裝工程前期需開挖基坑，完成電梯井道基礎工作。而老舊社區市政管線集中在樓棟單元出入口處。加建電梯部位需遷改管線，其改建位置與地下自來水管道、污水井等給排水管道、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突，導致前期需要對地下管線的分布狀況做出評估，且管線遷移調配耗費開銷較高、工作量大、協調周期時間長[3]。此外，新加裝電梯井道可能導致建筑物的地基產生不均勻沉降，出現建筑物傾斜或結構性損傷的情況，需要有針對性地加固地基與墻體，這些突發性的工程變更都會延長建設工期，增加項目成本。
2.3電梯加裝環境特殊
電梯施工全過程無法將居民生活與施工現場完全隔離。施工過程中的噪聲與光污染現象會影響居民的正常生活，居民隨意丟棄火種等不規范行為也會為工程帶來安全隱患問題，存在雙向干擾的情況。而加裝社區多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求較高，雖不作為投標的競爭性條款。但對一般土建項目而言，收費的標準必然因電梯加裝施工環境的特殊性而提升，增添額外的項目成本。
2.4竣工決算爭議頻出
由于電梯加裝項目屬于準公共項目，其涉及的工程參與方眾多，工程協調工作復雜，所涉及的建設資料保管容易出現遺漏、不規范等缺陷。加上之前保有的原始資料發生變更，且建設過程突況頻繁，工程變更較多使竣工決算的難度大幅增加，各方維護彼此利益難免引發沖突爭議，使得造價成本難以控制[5]。
3加裝電梯施工成本案例分析
為有效控制老舊住宅電梯加裝的造價，本文選取上海市寶山區某社區電梯加裝案例進行分析，該社區電梯加裝建設總費用為467668元，并主要劃分為電梯建筑工程、電梯電力供電工程、電梯設備及安裝工程以及其他專業工程4個板塊。如圖1所示，考慮到電梯設備工作屬性，該清單中關于電梯電力供電工程、電梯設備及安裝工程的費用符合專業需求。而對電梯設備品牌的挑選，結合當地住戶民意反饋及經濟狀況的綜合判定，不屬于造價控制的范疇。對于其他相關工程而言，是為提升用戶使用體驗，并保證電梯長期安全運營而增設的，其費用總占比也僅為5%，對于總體造價控制影響不大。故造價控制重點則落到電梯建筑工程上，由于加裝過程會影響原有建筑的結構穩定性、對住宅沉降量的控制、地基基礎的穩固程度等均提出新的考驗，且伴隨著較多的工程變更，對該項工程的工期與成本預算都有較大影響。在餅狀圖（見圖1）中，該部分造價占比超過50%，故對于電梯加裝造價控制重點應放在建筑工程這一板塊。如圖2所示，區別于一般新建項目的電梯安裝，老舊住宅電梯加裝項目需要對建筑結構進行改造及加固，如決定電梯入戶形式需對原有樓梯進行開門改造，并加固原有的結構柱保證建筑穩定性，甚至采取加柱、加梁等保證建筑安全使用。該部分費用共計15600元，占建筑工程總體費用的6%，屬于區別于新建項目的最直觀的增量部分。此外，老舊社區多次維護更新，地下隱蔽工程涉及復雜的管線協調工作，改建位置可能與給排水、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突等，需提前向有關部門抽調社區建設初期地形圖、開展施工時優先考慮避開地下管線，簡化遷挪管線與相關部門協商時長。而該部分費用容易在項目投標報價的前期階段被忽視。
4電梯加裝造價管理控制措施
根據上述成本分析及管理難點綜合考慮，故提出以下措施，助力未來電梯加裝工程造價管理的可持續發展。
4.1建立社區電梯事務統一信息平臺
針對加裝過程中普遍存在的信息孤島現象，可考慮建立社區電梯事務統一信息平臺，可將涉及社區電梯加裝的工程資料，如社區建筑結構、地下管線分布及相關設施基礎的建筑資料等檔案信息整合，便于前期施工與后期運維的資料調度。相關電梯構配件的進場時間與周轉調度均可提前規劃，保證電梯加裝的施工采購與平面布置優化，解決老舊社區由于空間狹窄，堆料位置無法保障的問題以及盲目調運機械造成多次搬運的費用問題[2]。
4.2強化提前服務質量由政府領頭成立針對電梯加裝工程規劃設計、施工安裝、管線遷移、消防安全、住建審批等全方位的行業專家團，負責對社區加梯項目提供技術理論指導及案例工作示范，對電梯加裝設計方案、電梯適用型號挑選等前期工作等由繁入簡，采用先進的技術與材料設備進行加裝工作，著重指導建筑結構加固方面的成熟技術，并系統培訓加梯建設單位全壽命周期的標準化流程。優化施工方案，提高加梯行業業務能力，縮短建設周期，避免窩工較多產生額外管理費，合理地降低施工成本[6]。
4.3及時完善工程量清單
采用定額法對電梯安裝成本進行控制，當出現原始建設資料丟失、項目現場狀況與圖紙設計要求沖突等特殊情況需工程變更，或地下隱蔽工程的不可預知等情況，需及時落實工程項目清單的查缺補漏與記錄設計變更，并隨時調整合同價款符合施工要求與合同規定，實現對造價成本的宏觀計算，保證項目成本能夠得到有效控制，并對潛在工程突況實施預判性措施防備，保證工程量清單的完整性。
4.4評估分級加裝風險
由于加裝電梯不可控因素與潛在風險較多，需提前識別項目成本變動的風險，開展前期調查，分析加裝電梯規劃問題的主要影響因素并將其分類，如地下管線的分布屬于弱影響因素；對于無調整空間，需要采取強制性措施調整的，如移除樹木占據、消防通道等屬于中影響因素；對于超出規劃紅線或與原本結構沖突的需要拆除屬于強影響因素。劃分該社區裝配電梯的難度等級，并制定針對性的規劃策略進行合同談判，爭取提高項目措施費，并于合同條款中明確細化施工方應承擔的風險損失，避免竣工結算過多爭議。
5結語
本文選取城市社區更新改造中電梯加裝工程作為研究對象，通過對電梯加裝過程中成本管理難點分析，進一步了解到該項工程電梯建設單位資質缺乏、社區原始建設資料落后、工程變更突況多、電梯加裝環境特殊、材料供應協調不周、竣工決算爭議頻出等特點。通過選取具體電梯加裝成本案例進行剖析，并在此基礎上給出相應的造價控制的對策建議，為實現該工程的可持續性推廣與發展提出指導意見，保證電梯加裝工程的推廣落實。
【參考文獻】
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第6篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞：安全管理 生產 監督
一、加強組織領導，提升管理水平
要搞好安全生產工作，必須加強對安全生產工作的組織領導。安全工作管理既強調管到底，又強調理到位。強調管到底，就是要使“安全第一，預防為主”的方針深入人心，要嚴抓細管，剛性考核，絕不姑息任何違章行為，強調理到位就是要理出頭序，理順關系，就是要不斷完善安全工作行為準則，檢查制度和標準，考核獎懲辦法。始終堅持把安全生產擺在重要位置，不斷健全安全生產保證體系和安全生產監督體系，以全面落實安全生產責任制為核心，以完善安全生產法規、制度和責任制為基礎，以落實反事故措施、反違章、推行標準化作業為原則，做到組織落實、措施落實、檢查落實、考核落實，使安全工作的管理水平進一步提高。
二、推進科技應用，提高安全管理信息化、自動化水平
（一）針對安全生產上的難點問題，大力開展科研攻關和技術改進，積極探索建立多元化的科技投入保障機制，采取與社會科研單位、高新企業合作等多種方式，廣開融資渠道，為促進技術創新發展創造良好的物質條件；要積極為中青年技術拔尖人才提供和創造學習培訓、參觀交流和參與重要課題攻關的機會，使他們在實踐中盡快提高技能、不斷增長才干，對解決了重大技術課題、攻克了重要技術難關的人才，要在給予精神鼓勵的同時，從經濟上給予重獎。要通過各種手段和方式，充分調動各類人才參與技術創新和主動工作的積極性，營造濃厚的創新氛圍，錘煉出一支數量充足、結構合理、技術精湛的人才隊伍；要加快新技術和新裝備應用，大力提高安全保障能力，推進信息網絡建設，力爭實現生產指揮智能化、經營管理現代化、辦公信息管理自動化建設；要進一步完善既有的信息網絡系統，推廣應用生產管理系統，加快視頻監視系統建設；提高科技成果向生產力的轉化速度，對于技術先進、成熟可靠、切實可行、能夠解決現場實際問題的技術創新成果，要在搞好試點的基礎上，抓緊推廣實施，爭取早見成效，進一步推進科技興企的戰略。
（二）徹底摒棄傳統的粗放型管理模式，向精細管理邁進，逐步推行安全信息化、自動化。以提高安全的科技含量，促進安全管理手段的進步。在油氣站庫、放射源庫、火工品庫、變電站等要害部位安裝安全監控系統。實行廠區封閉式管理，配置門禁自動控制裝置，廠站內的關鍵裝置、重點防范區域配備自動監控掃描系統，大型機組應配備FSC，ESD等緊急關斷裝置，放射源庫、火工品庫等部門應配備安全獄控裝置。高壓氣井、海上開發采油平臺應在實現自動化控制的基礎上，實行微機遠程自動控制，向信息化管理逐步推進。
三、理順體制，充分發揮企業安全監督管理優勢
我國油田企業分屬于Sinopec和CNPC（中國石油天然氣集團公司）特大型國有集團企業。與其他企業相比，國有特大型企業擁有明顯的“四大”安全管理優勢，即專業管理優勢，行政管理優勢，資金籌措優勢和專業技術人才優勢，在安全管理上可以發揮更大作用。隨著油田企業改革的不斷深化，油田企業已由過去的單一經營方式的國有企業，改制成擁有油田分公司、全資子公司、控股子公司、參股公司、股份有限公司、專業施工服務公司及改制分流到社會的私營、民營企業等多種經營方式共存的企業。集團公司應理順管理體制，并根據不同的管理體制采取不同的安全管理模式。對分公司、全資子公司和絕對控股的有限責任公司、股份公司和專業施工及服務公司，從上到下實施全方位安全監督管理；對控股的上市、非上市的股份有限公司，為了保護廣大股東利益，安全監督管理部門也要對其實施宏觀監督管理和安全技術咨詢服務；對參股公司主要實施安全服務；對資產和人員已經完全分離，或改制到社會的企事業單位，不再實施監督管理。油田企業應廣開門路，調動社會安全專業人才和安全中介機構為企業安全生產出謀劃策。凡建設性工程項目，必須請專家和中介機構進行職業安全衛生預評價，確保新改擴建項目達到本質安全，并對在役關鍵裝置、要害部位實行安全現狀評估，逐步改善在用設施和場所的安全可靠度，最后達到本質安全。
四、完善標準管理體制，加快行業標準與國際接機的步伐
隨著油田企業跨國經營合作的增加，石油行業安全標準體系與API等先進標準體系的差異越來越明顯，故應加速與國際行業標準體系接軌，提高和完善標準體系。在加速接軌與提高完善過程中，首先應確定HSE管理體系標準在油田企業安全管理上的核心地位；其次，要優先考慮采用國際先進的安全技術標準，以加快標準“立法”速度；同時應密切關注新技術發展動態，以免現行標準嚴重滯后于新技術、新工藝、新設備的發展，不適合安全管理的需要。在標準的制定過程中，要積極鼓勵并爭取安全科研部門和安全專家參與，以保證標準的先進性、科學性、可行性。
五、強化隱患治理和“三同時”管理，做到標本兼治
（一）要加強隱患治理的治“本”之策，即做好新改擴建項目的“三同時”管理。凡新改擴建項目必須做到安全設施與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收投產，確保新投用的項目不存在先天性的隱患。
（二）加強隱患治理的治“標”之策，即做好在用設施隱患整治。集中有限資金，打隱患治理的“殲滅戰”，爭取每年消除1-2個普遍性重點隱患，力爭全部消除油田企業普遍存在的重點隱患，逐步提高、改善生產場所、設備的本質安全化，提高設備的安全可靠度。
六、倡導安全文化，加大安全培訓，規范安全管理與操作行為
企業安全生產事故的發生原因是多方面的，但事故的根本原因在于人的不安全行為，因此企業安全生產的關鍵是改善人的行為方式，這就要從安全文化入手。安全文化建設是預防事故的基礎性工程。通過創造一種良好的安全人文氛圍和協調的人機環境關系，對人的觀念、意識、態度、行為的形成產生從無形到有形的影響，對人的不安全行為產生控制作用，杜絕事故的發生。要建立健全黨政領導共同負責、有關部門牽頭組織協調、各職能部門配合、分工負責的安全文化建設長效機制；加強安全文化理念的宣傳，使職工在心理、思想和行為上形成自覺的安全意識和環境氛圍；同時，要加強安全知識、規則意識和法制觀念的宣傳，使“嚴守規程”成為全體員工的基本素養，使“關注安全、關愛生命”成為安全生產的基本理念。（一）按照國家有關規定，組織對各級行政正職及安全管理人員崗位培訓，實行持證上崗，以規范各級安全管理行為。（二）繼續做好特殊工種資質培訓，除國家明文規定的特殊工種外，油田企業應將鉆井井控人員，司鉆、井架作業工、爆破工及海上作業人員的資質培訓列入特殊工種管理范疇，以規范其操作行為。（三）實行勞動力優化組合，健全安全激勵約束機制，嚴懲違章指揮、違章操作，以提高人員安全生產自覺性。
七、嚴格消防培訓，加強對職工消防安全知識教育
油田十分注重對消防重點單位的消防安全負責人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員、消防控制室的值班人員和操作人員的培訓，實施持證上崗制度。在加強對消防管理人員培訓的基礎上，油田還注重加強對普通職工的培訓，使職工做到了“四懂三會”：即懂本崗位消防流程、懂火災危險性、懂預防火災的措施、懂基本消防安全常識；會報警、會操作消防設施、會撲救初起火災。還組織職工學習掌握重點防火單位（部位）的基本情況，了解與掌握其建筑特點、工藝流程、危險物品的存儲與使用、火災危險性、滅火措施等情況。要結合火災案例，有針對性的展開學習研討，借鑒別人的經驗教訓。
參考文獻
第7篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞： 虎門地區 海防遺產 現狀分析 保護性措施
海防遺產是國家為捍衛海上安全利益和發展利益在沿海地區和領海內布置的防務工程遺存。海防遺產大致可分為海防本體遺產和海防相關遺產兩類。虎門地區的海防遺產散落在珠江口東西兩岸，是中國近代史開篇的最重要實物見證，是中國近代海防建設中規模最大、持續時間最長的立體軍事防御設施，具有突出的、重大的歷史價值、科學價值和軍事價值?？傮w而言，虎門地區的海防遺產保存相對完整和完好，但在高速城市化的進程中，海防遺產也面臨著十分嚴峻的局面。
一、虎門地區海防遺產的構成
虎門地區的海防遺產主要由炮洞、門樓、望樓、火藥局、營房、官廳、演武廳、圍墻、義冢等構成，分布在近20平方千米的范圍內，形成了五大片區，分別是鎮口片區、沙角片區、威遠片區、橫檔片區和大角片區，共有明暗炮位94個，門樓9個，完整的兵房10座，土圍墻遺址長度5000多米，炮臺暗道1200多米。此外，還有火藥局、暗道、練兵場、兵房地基等眾多軍事設施。這些海防遺產類型十分豐富，既有戰斗設施、指揮觀察設施，又有訓練居住設施、后勤保障設施，還有防護設施。歷史信息含量也極為豐富，這些海防遺產經歷過第一次、第二次、和而保存，見證了我國海防技術的演進過程，是十分珍貴的優質歷史文化遺產。
二、海防遺產本體的現狀分析
1.真實性分析。根據遺產本體受到的人工干預程度，對遺產本體真實性進行評估。從片區來看，威遠島片區中的威遠炮臺、蛇頭灣炮臺、南山營、定洋炮臺，沙角片區中的沙角炮臺、侖山炮臺和旗山炮臺，以及鎮口片區的廣東水師提督署寨墻都是歷史原物，遺存單元各部分保存完好，其它遺產本體的真實性一般。從分類上看，沒有維修過的炮臺遺址人工干預較少，總體真實性較好，而靖遠炮臺、鎮遠炮臺、大角炮臺、上橫檔炮臺、蒲洲炮臺、義勇之冢經過修復，真實性較差。從材料上看，三合土夯筑體、碎石混凝土砌體、木構件和鐵質構件總體真實性較好，而青磚砌體總體真實性相對較差。
2.完整性分析。根據遺產分布和保存狀況，對遺產本體完整性進行評估。從片區看，沙角片區基本保持了歷史環境原貌，總體完整性比較好；威遠片區、大角片區，以及下橫檔炮臺的局部經過自然或人為的改變，總體完整性次之；鎮口片區的義勇之冢，上橫檔炮臺的大部經過自然或人為的改變，總體完整性較差。從類型上看，炮洞、門樓、望樓、火藥局、營房、官廳、演武廳完整性較好，寨墻完整性較差。
3.穩定性分析?；㈤T海防遺產的結構主體以三合土夯筑體、青磚砌體、碎石混凝土砌體、麻石砌體為主，經人工開鑿或夯筑的暗炮臺所在山體或土石夯筑的掩體是炮臺設施的重要組成部分?？傮w來說，虎門地區海防遺產本體保存相對完好，但遺產本體來自兩方面的破壞：臺風、水滲、鹽堿、風化、風蝕、水蝕、山體滑坡、植物根系等自然破壞和基礎設施建設、攀登踐踏和人工刻畫等人為破壞。具體到遺產本體的構成要素來說，三合土夯筑體面臨的主要損傷和病害是空洞、坍塌、裂隙、流失和風化等，青磚砌體面臨的主要損傷和病害為開裂、酥堿、剝落、人為刻畫等，碎石混凝土砌體主要損傷與病害是結構開裂、坍塌、裂隙和風化等，木構件主要損傷和病害為腐朽、蛀空、受壓變形，鐵質構件主要損傷和病害為銹蝕。
4.環境協調性分析。海防遺產的環境協調性，主要受自然因素與人為因素兩方面影響?；㈤T地區海防遺產歷史環境總體格局尚存，遺產歷史環境總體完整性屬于中等。但在虎門地區海防遺產環境普遍存在人工干預。由于城市建設導致鎮口片區的歷史環境發生很大的改變，提督署寨墻所在的山體上建了不少建筑物，附近居民開挖山體建設，對遺產環境造成直接的破壞。而沙角片區、威遠片區、橫檔片區及大角片區受到大型基礎設施建設、部隊營區建設及各種游樂設施的影響，讓本來極為協調的海防遺產環境因構筑體的形式、高度、體積、色彩、質地等因素受到了明顯的破壞?？傮w來說，海防遺產生態環境繼續面臨區域環境污染的威脅，遺產歷史山水格局和地形地貌特征日漸模糊，遺產歷史環境要素仍舊面臨破壞威脅，部分歷史環境要素保護方式不當。
三、海防遺產的保護性措施
1.重新劃定保護區劃。根據歷史研究、遺產分布和環境構成，從保護遺產本體及環境真實性、完整性出發，重新規劃，重新劃定保護范圍、建設控制地帶和環境協調區。在保護范圍內，一切活動與行為均不得影響遺產真實性，保護、展示工程必須遵守不改變文物原狀原則，盡可能地減少干擾。在建設控制地帶，建設活動應與遺產的歷史環境風貌相協調，不得隨意改變地形地貌，避免干擾環境風貌真實性和破壞景觀風貌。在環境協調區內，建設活動應符合歷史文化氛圍和具有地域特征，特別要對建筑高度、色彩、體量、風格進行重點控制，保護好歷史軸線和主要景觀的視線通廊，使遺產及遺產的歷史信息均得到有效保護和保存。
2.開展保護工程項目。針對保存現狀及主要破壞因素，嚴格按照原形制、原結構、原工藝、原材料的修復準則，全面對沙角炮臺、侖山炮臺、定洋炮臺、蛇頭灣炮臺、上下橫檔炮臺、水師提督寨墻等進行修繕。同時，對已經修繕的海防遺產，盡可能地減少擾動，優先采用日常保養、防護加固類工程措施，審慎采用現狀修整、重點修復類工程措施。對所有海防遺產，建立起全面的海防遺產安防監測體系、消防安全防范體系和防雷體系，并根據海防遺產的不同材質，對三合土夯筑體、青磚砌體、碎石混凝土砌體、麻石砌體以木質構件、鐵質構件等進行專項分類保護，制定合理有效的保護措施。
3.提升日常管理層次。虎門地區的海防遺產由珠江口東西兩岸的軍事防御設施構成，在行政區劃上分屬于廣州市的南沙區和東莞市。從保護文物的完整性和真實性，以及充分發揮文物規模效益的角度考慮，應由一個管理機構進行統一管理和保護。當前，林則徐銷煙池與虎門炮臺舊址作為一個國保單位，卻分屬于不同的行政部門管理，不利于虎門地區海防遺產的整體保護、系統研究、綜合展示及利用開發。若由省級有關部門協調，設立獨立的虎門海防遺產專職管理機構，負責整個虎門地區海防遺產的保護、管理、研究、開發、利用，這將有利于提高管理層次和管理水平。
第8篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞：項目管理，創新方案，成本管理
中圖分類號： F406 文獻標識碼： A 文章編號：
前言：
建筑工程項目作為企業施工的主戰場，不僅是展示企業形象的窗口、造就和培養企業管理人才的搖籃，更是企業經濟效益的源泉所在。為了確保安全、優質、按期向顧客提品，同時為了實現效益目標，施工企業一般都會及時組建集團指揮部、子公司項目經理部及其所屬施工隊的分級管理機構。
1、更新觀念，轉換機制
通過向廣大職工反復深入進行形勢與任務教育，促進廣大職工樹立市場、競爭、效益觀念,清除計劃經濟影響。以此為基礎,改革機構設置與部門職能，按照建立市場經濟體制，轉換項目管理經營機構。從機構上設立市場合同部、工程技術部、施工管理部。市場合同部集合同管理、計劃管理、財物管理、成本管理和結算管理于一體，有利于突出合同管理的中心地位，強化合同管理的控制功能，克服合同管理與資金管理、成本控制相脫離的弊端。對于施工管理部，賦予其在合同約束下對現場施工進度、技術、質量、安全、資源配置、成本控制等全方位的組織實施與協調管理職能，有利于形成現場施工管理與合同管理、成本管理協調一致的管理機制，解決現場調度長期存在的重進度、輕管理，重投入、輕核算的問題,改變“管干的不管算、管算的不管干”的局面，提高文明施工水平和企業經濟效益。推行項目管理責任制
建筑工程項目通常規模比較大、分項工程或單項工程多，施工管理和合同管理難度大。在精干主體的基礎上，還必須進一步簡化生產關系，減少管理層次，變金字塔式的管理為扁平式管理。實施工程項目管理有多方面的管理要素，不同的工程項目又有不同的管理重點，但項目管理責任制和項目成本核算制始終是項目管理的核心。它的落實與否，決定著項目管理的效果與成敗。項目經理在授權范圍內處理和協調甲乙方，總包與分包方、監理方、設計方以及當地政府有關部門等各方面的關系，保證工程項目的協調有序實施。企業內部要用完善的市場機制、用人機制、分配機制、服務機制和監督機制等有效機制來保證項目經理責任制的落實。有效靈活的組織體系是實現工程項目的四控制( 進度、質量、安全、成本)，四管理( 合同管理、現場管理、信息管理、生產要素管理)，保證工程項目三大目標實現的必要條件。
3、建立和完善競爭、激勵、約束和監督四大機制
要致力于建立和完善一套有效的競爭、激勵、約束和監督機制，在建設一流工程的同時，努力造就一支一流的施工隊伍。
3.1 要建立競爭機制，廣泛實行競爭上崗制度。按照“公平、公開、公正”的原則，在競爭淘汰的同時，不斷引進優秀人才，補充新鮮血液、使機構保持旺盛活力。通過競爭機制, 可以促進機關作風的轉變，提高工作和辦事效率，激發職工的學習熱情，提高廣大職工的勞動生產積極性。
3.2 要建立約束機制，沒有強有力的約束機制，項目管理將會失去控制而難以維序。在建設承包公司黨政工作、施工生產、經營管理、后勤保障等各個方面，都需要制訂各項規章制度，使各項管理工作有章可循、有法可依。為了使各項規章制度切實發生效力，還應該建立各項獎懲制度，嚴格兌現獎懲，促使人們嚴格按照技術標準和規范規程施工作業，促進工建立監督程質量和文明施工水平的提高。
3.3 要機制，圍繞提高工程質量和企業經濟效益這一中心，切實建立有效的項目管理監督機制。要建立全方位的質量監督與責任追溯系統，實行目標管理，責任到人。加強對勞動和物資材料及機電設備的干預,建立三大市場；同時加強對人工費、材料費、設備費和管理費四大成本的控制。
4、加強成本管理和質量管理
項目管理的核心是成本管理，要建立成本管理的責任體系與運行機制，把公司作為項目成本管理的中心，負責合同成本目標的總控制。通過對合同單價的分解、調整、綜合、平衡，確定內部核算單價，提出目標成本指導性計劃，對作業層成本運行與管理進行指導和監督；二級單位作業層負責執行管理層制定下達的目標成本分解指標，嚴格按照內部核算單價控制成本消耗，自負盈虧。總工程師負責組織技術人員優化施工方案，改進技術措施，鼓勵能工巧匠開展技術革新和工藝創新，為有效實施成本控制提供技術支持。為確保工程施工質量，要對職工進行質量重要性教育，強化全員質量意識。開展質量宣誓活動，切實做到警鐘長鳴。建立質量管理的重獎重罰制度，用鐵的手腕，鐵的精神和鐵的紀律來確保施工質量。在對質量事故責任者進行嚴厲處罰的同時，設立高額獎金，用以獎勵工程質量好的單價和個人。
5、提高計算機應用水平
提高管理水平，實現現代化管理，必須應用計算機，計算機是企業管理現代化的重要工具。工程從中標到交工驗收，除必須具備較高的施工技術水平外，還應采用先進的現代化施工管理手段來提高企業管理水平，這些管理手段則必須依靠計算機來完成。實踐證明，利用計算機輔助管理是提高施工企業管理水平的有效途徑。改革開放以來，我國建筑工業圍繞著縮短工期、降低造價、提高工程質量和投資效益引入了許多現代化管理方法，如網絡計劃技術和計算機輔助管理的普遍推行，在一定程度上使各種現代化管理思想和管理手段逐漸融入施工企業的日常管理活動中，對施工企業管理水平的提高、投資效益的改善、工程質量的保證等都起了積極的作用。
6、強化安全文明施工
近年來重大惡性事件發生頻繁，引起我國政府、社會各界和人民群眾的普遍關注。落后的安全技術水平和安全管理水平已成為阻礙國家基本建設和社會快速發展的重要因素之一。建筑行業較差的安全管理狀況導致了生產率降低、成本上升、工程質量水平降低、建設周期加長等。
施工企業應當始終把“安全第一”作為企業的基本經營方針，樹立“一切事故都是可以預防并避免”的指導思想，全面開展“事故零目標”的推進活動。在項目部設有現場經理、工程總管和總工程師。下面分設安全健康與環境主管(經理)，費用控制與計劃主管( 經理)、勞資主管經理、采購經理、施工經理、合同主管六個部門。安全部門有3位安全工程師，還有緊急救護醫務人員，實行安全健康與環境一體化管理。環境管理包括評估、監測、教育、現場實施與監督檢查；安全管理包括施工安全、交通安全、機械安全、消防安全、勞動防護用品等；健康管理包括工業衛生( 防塵、防毒、防噪音)、現場衛生、生活衛生、醫療救護等?？傊?，只要與安全、健康、環境有直接關聯的，安全部門都管。
第9篇：既有建筑消防安全評估范文
關鍵詞：物業管理；物業服務；業主大會；
作者簡介：張農科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉建設委員會副主任，經濟學博士。
一對我國物業管理三十年實踐的再認識
毋容置疑，我國物業管理的產生和發展，順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了在單位制解體以后住宅區管理的真空，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式，使人們知道了物業管理的基本內容，初步培育了人們的物業服務消費意識。30年來，物業管理規模不斷擴大，物業服務企業及其從業人員數量不斷增長，其行業地位也已初步確立。據不完全統計，目前全國實施物業管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業管理從業人員人數超過300萬人，物業管理行業創造的產值超過2000億元。經過30年的發展壯大，物業管理已經成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業管理作為我國社會發展中的重要行業，仍處于初級發展階段。長期以來，管理模式的簡單復制、體制機制的粗放設計，正把30年來的物業管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。
1.物業管理的主體嚴重錯位
物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。但在我國物業管理的發展中，業主的主體地位和權利長期被漠視，物業服務企業越俎代庖，成為物業管理活動的主導者?！段飿I管理條例》更是直接確認了業主委托物業服務企業管理的單一物業管理方式，通過國家行政法規的形式維護了物業管理中企業的主導地位。物業服務企業與業主在物業管理中主體角色的錯位，客觀上導致了社會對物業管理產生了錯誤的認識，限制了業主對物業管理方式的自由決策權和選擇權的行使，也為業主怠于行使共同管理權利、不履行義務留下了制度上的口實。
2.物業服務市場機制完全失靈
任何市場都應當包含買方和賣方，在物業服務市場中，買方是業主大會，賣方是物業公司。物業服務產品是準公共服務產品，是對公共部位的管理和服務，任何單一的業主不能決定其價格，只有代表全體業主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業管理市場上，作為物業服務買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業服務處于有賣方無買方、物業服務強賣強買的狀態，導致物業服務企業在服務過程中，即使不提升自己的業務水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭壓力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙了物業管理行業的健康發展。
3.物業服務與政府應提供的公共服務的邊界不清
在現行物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。傳統的建筑區劃“紅線”，混淆了物業服務和公共服務的邊界，免除了政府應該承擔的公共服務，物業服務企業代為承擔起了物業管理區域的公共服務職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。這種狀況導致了物業服務企業以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負面影響，也阻礙了物業服務企業的健康發展。
4.現行的物業管理制度基本失效
近些年來，物業管理的深層次矛盾逐漸顯現，因物業管理引發的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經嚴重影響到住區的生活秩序與和諧社會的建設，而這些矛盾糾紛都可以從現行物業管理制度、機制和物業管理模式上找到其產生的根源。如果再不變革現行制度，重塑物業管理模式，則必將葬送物業管理行業的前途，也必將危及既有房屋的可持續管理，甚至將對和諧社會的建設起到直接的破壞作用。
二我國傳統物業管理模式存在的主要問題
著眼于我國物業管理的和諧永續發展，我們有必要在肯定物業管理行業30年來所做出的貢獻和取得的成就的同時，結合近年來物業管理發展中出現的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現行物業管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業管理30年來所形成的物業管理模式。
1.《物業管理條例》對物業管理的界定過于狹隘，違反了《物權法》的規定，不符合物業管理實踐和未來的發展方向
《物業管理條例》第二條給出的物業管理定義中，直接確認了業主委托物業企業管理為唯一的物業管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業為主導的物業管理方式更加專業和有效率，但這一規定明顯忽略了物業管理本質上是業主實現其財產權利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。
從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權法》明確了業主對自身財產的管理權利和業主作為物業區域內法定“物業管理人”的身份，其第八十一條對物業管理方式做出了明確規定，即“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。可見，《物權法》至少規定了三種物業管理方式：業主自我管理方式、業主委托物業服務企業管理的方式和業主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業管理條例》位階更高的重要法律，《物權法》對于物業管理的規范發展具有一種正本清源、定紛止爭的終極作用。但《物業管理條例》置《物權法》的相關規定及物業管理的內涵和方式于不顧，依然維護了業主委托物業服務企業管理的“一元化”物業管理方式。這實質上是剝奪了業主的物業管理主導權?！段飿I管理條例》的如此規定使我國物業管理的現行制度錯過了一次借《物業管理條例》頒布而自我修復、矯正方向的重要機遇。
從實踐層面來看，《物業管理條例》規定的單一物業管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區品閣小區的物業管理即采用了《物權法》規定的業主自我管理的物業管理方式。該小區全體業主通過成立“北京三自品格社區服務中心有限公司”的方式對小區實施自管，該自管方式的特點在于社區服務中心采取公司制運作，小區業主是公司股東，全體業主組成股東大會，業主委員會相當于董事會，社區服務中心總經理相當于公司總經理，對業主委員會負責，業主委員會對全體業主負責。全國其他地方也出現了很多業主自我管理物業的實踐嘗試，并且有些項目已經取得了較好的效果。在物業管理相對發達的國家和地區，業主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業經理人管理物業日常事務，職業經理人負責組織選聘專業服務公司提供專業化服務。可見，業主自我管理和聘請管理人管理已經成為物業管理的重要方式。
按照《物權法》的規定，業主是建筑物區分所有權人，對自己所有的物業具有直接支配和完全排他的權利。因此，是否管理物業、如何管理物業完全取決于業主，業主才是物業管理的真正主體。隨著業主參與意識的提高和自我管理能力的增強，業主大會作為全體業主行使共同權利的組織形式，將在物業管理中發揮越來越重要的作用。據此可以預見，我國物業管理的發展方向，將是業主自我管理方式及委托職業經理人管理在內的其他管理方式。
2.物業管理“一體化”模式混淆了物業服務與公共服務的界限，扭曲了物業管理的核心價值
物業管理“一體化”模式為深圳首創，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內地物業管理的基本模式?！段飿I管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業行業的形成和發展起到了一定的促進作用。但是，現在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。
(1)“一體化”管理模式混淆了物業服務與公共服務的界限
在“一體化”管理模式下，物業服務企業以物業管理區域為管理邊界，管理內容不僅僅是房屋維修養護，而且包括秩序維護、消防安全、二次供水、供配電、環境衛生、園林綠化、車輛管理等，物業企業成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業服務企業承擔了很多本不應當由其承擔的公共服務內容，有關政府部門以建筑區劃“紅線”為借口，規避了應當承擔的公共服務責任。
(2)“一體化”管理模式扭曲了物業管理的核心價值
物業管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業管理的核心應是為房屋建筑使用安全服務，物業服務企業的服務重心應當放在物業共用部位及共用設施設備的維修、養護和管理上。但是，目前物業服務企業卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護、消防安全、園林綠化、環境衛生、供水供電、車輛管理等本不屬物業服務范圍的內容上，致使物業管理企業的管理與服務偏離了物業管理的核心價值。如果任由這種狀況持續下去，可以預見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。
(3)“一體化”管理模式損害了業主利益
建筑區劃“紅線”本來僅僅是規劃學中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區內的公共服務設施轉移給了開發建設單位，開發商又將其轉嫁給業主，這個過程看似順理成章，但當水、電、氣、熱等公共服務實施后，管理和服務卻無法再劃清責任主體，且存在著政府壟斷的公共服務企業大量重復收費的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業主利益的“幫兇”。
3.物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈
30年來，業內人士常常將“物業管理市場”、“物業服務市場”掛在嘴邊，認為物業管理已經實現市場化。按照經濟學對市場的定義“市場是對某一特定產品或一類產品進行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權法》的規定，物業管理活動的權利主體是業主，業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則，業主大會既是物業管理權利的行使者，也是物業管理責任的承擔者，因此，業主大會應當是物業服務的買方。但是，目前普遍存在著業主大會成立難的問題，業主大會還遠沒有實現全覆蓋。況且，即使業主大會已經成立，其法律地位也未被承認，其仍處于民事行為能力不完整的狀態，無法承擔共同管理的責任，無法成為市場的主體。這種情況下的業主大會是不能成為真正意義上的物業服務的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業管理當然也就沒有形成買賣關系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機制也就無法正常發揮其作用。于是，我國的物業管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業管理企業既缺乏來自買方主體的有效監督，也缺乏市場競爭的強大壓力。
現行的物業服務合同大部分是前期物業服務合同的延續，是在業主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業管理條例》的制度框架下，在前期物業管理階段，物業服務企業由建設單位代替業主大會予以選聘，業主只能被動地接受建設單位為其選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設單位將從自身利益出發，壟斷前期物業服務企業的選擇權和前期物業服務價格的制定權。經濟學家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標只有一個，那就是準入自由”。在現行物業管理制度框架下，前期物業服務市場是不開放的、不自由的，物業服務是被強迫售賣的，業主是被迫接受物業服務的。因此，前期物業服務的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。
4.業主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制和有效的監督機制，導致業主無法實現自我管理
在業主組織制度設計方面，《物業管理條例》規定，業主大會與業主委員會并存，業主大會的決策形式是召開業主大會，業主大會作為權力機構行使決策權，業主委員會作為執行機構執行業主大會的決議。但是，《物業管理條例》的規定存在很多矛盾，業主也根本無法通過業主大會行使共同管理的權利。
(1)業主大會的法律地位不明確
一方面，《物業管理條例》規定了業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表全體業主的利益，將業主大會定位為“決策機構”，決定物業管理的重大事項；另一方面，《物業管理條例》對業主大會的行為能力卻未作任何規定，業主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業服務合同的協商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認，沒有訴訟主體資格。也就是說，業主大會只有決定物業管理事項的權力，但無行使決定權的有效途徑，只是一個有名無實的“權力機關”。而業主大會的民事主體地位直接關系著業主共同利益的保護，如果業主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態，業主的共同管理權利將無從行使，業主的共同利益將無法維護。
此外，一方面，《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項”，將業主委員會定位為業主大會的“執行機構”；另一方面，又規定業主委員會有權“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”，從《合同法》角度看，業主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當事人，但發生糾紛時業主委員會因無獨立財產而不能承擔民事責任。這就導致出現了這樣一種奇怪的現象：業主委員會是特殊民事行為的權利主體，但其卻不能成為責任主體。這項規定不僅為業委會可能發生的腐敗而不承擔責任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業主的利益。
縱觀發達國家或地區，業主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業主協會的實體地位，使其具有獨立的行為能力，享有權利，承擔義務，賦予其在訴訟中成為當事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構成模式，在業主團體之始就賦予業主團體完全的行為能力，業主團體是獨立的民事主體。我國香港地區則是通過登記的方式確立業主立案法團的民事主體地位。可以看出，通過給予業主組織實體化地位，明確業主團體的行為能力，讓業主切實成為自己物權的主人，同時承擔相應的責任，讓每個業主成為合格的公民，是當今發達國家或地區共同的和普遍的做法。
(2)業主大會缺乏順暢的運行機制導致業主大會“五難”問題突出
業主大會的“五難”問題，是指業主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業主大會成立的啟動門檻高，導致業主大會成立啟動難；業主大會指導部門指導與監督的方法和力度不專業、不到位，甚至出現橫加干涉、不作為、亂作為的現象，造成業主大會指導部門與業主之間出現關系緊張，導致業主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規范，導致業主大會備案難；《物業管理條例》第十二條規定了業主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業主大會決議，導致業主大會決策難，并且成為業主大會運作過程中存在的最嚴重的問題；由于業主大會決策難，街道、鄉鎮對業主大會指導監督不專業，業主委員會集體辭職等原因，導致業主大會換屆難。
(3)業主大會內部監督無制度，外部監督無載體，業主自我管理不規范
目前，業主委員會的權力濫用問題非常嚴重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業企業免除物業費；要求物業企業發工資；擅自解聘物業企業；擅自選聘與其有利害關系的企業為服務單位，等等。更為嚴重的是，即使上述問題發生，業主委員會也幾乎不用承擔任何責任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業主組織的監督，《物業管理條例》只規定了兩條：一是業主在物業管理活動中，享有監督業主委員會工作的權利；二是業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。但監督權如何行使，具體監督措施是否到位，都缺乏相關的可操作性規定，無數的事實也印證了這種監督是無力的。從根本上說，目前對于業主大會和業主委員會缺乏一套健全的內外部監督制約機制。
5.管理規約法律定位不清晰，實施缺乏強制力保障，無法有效約束業主履行管理責任
管理規約是物業管理區域內全體業主共同制定的，約定物業管理的共同管理權利、義務和責任事項，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，堪稱業主自我管理的“憲法”和物業管理的根本制度。但是，管理規約制度在內容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業管理條例》雖然將管理規約規定為物業管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規約示范文本；《物業管理條例》沒有對業主應當履行的義務和應承擔的責任等有關管理規約的基本事項做出強制性規定，導致業主欠費治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強制業主履行管理規約約定的責任，導致物業管理規約實施無法得到有效保障。
而反觀國外和我國港臺地區，均通過法律規定的強制性措施來保障管理規約的權威性。如我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》規定，業主欠交公共基金和其他應分攤費用的，經催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴重的情形，還可以訴請法院強制違反管理規約的業主遷離。這些規定為我們下一步完善管理規約制度提供了參考。
6.前期物業管理招投標制度剝奪了業主共同管理的權利
前期物業管理招投標，是指建設單位作為招標人自行或委托招標機構組織購買物業服務、物業服務企業參與投標競爭的一種交易活動。在前期物業管理招投標制度設計中，由建設單位作為招標人代業主招標物業服務企業，存在招標主體錯位問題，這種做法實質上是剝奪了業主共同管理的權利。從實際效果來看，這一制度已經被建設單位綁架，成為建設單位逃避物業產品質量責任的合法外衣。在這種做法下，招投標制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。
按照《物權法》的規定，業主的建筑物區分所有權包括三項權利，即對專有部分的專有權、對共有部分的共有權和共同管理權或者“成員權”，這三項權利不可分割。業主在取得了建筑物專有部分所有權的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權，也就當然享有對建筑物及其附屬設施設備的共同管理權。同理，業主在轉讓建筑物專有部分專有權時，共有部分的共有權和共同管理權得一同轉讓。因此，業主在取得建筑物專有部分所有權后應當有權行使共同管理的權利，包括確定何種物業管理方式，是否通過招投標選聘物業服務企業。
在《物業管理條例》的框架下，建設單位僅向業主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業主的共同管理權。毋庸置疑，在前期物業管理的招投標中，作為招標人的建設單位是從自身利益而非業主利益出發開展招標活動的，實踐也在不斷證明著這種風險的客觀存在。前期物業管理招標依法可以采取公開招標和邀請招標兩種方式，換句話說，公開招標并不是前期物業管理招標的必然選擇方式。建設單位往往通過邀請招標方式選聘符合其利益的物業服務企業。在此情況下，建設單位幾乎處于絕對優勢地位，建設單位想讓哪家企業中標哪家企業就能中標。一般來說，有兩類企業能夠中標：第一類是建設單位自己成立的物業服務企業，其為建設單位利益的代言人；第二類是選擇向建設單位妥協、維護建設單位利益的物業服務企業。這類企業為了取得項目的管理權，與建設單位串通招投標，損害全體業主和其他物業服務企業的利益，使得前期物業管理的招投標變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業主作為建筑物區分所有權人，但在前期的物業管理階段卻無法參與到物業服務企業的選擇，以及物業服務內容、服務標準和服務價格的確定。這是一個十分不合理的事情。
7.前期物業承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術標準，致后期承接查驗無法順利進行
《物業管理條例》規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料。由此可以看出，《物業管理條例》規定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設單位與物業服務企業之間的承接查驗；第二種為業主委員會與物業服務企業之間的承接查驗。承接查驗的內容包括兩部分：一是物業管理資料的移交；二是物業現場的查驗。物業承接查驗制度的設立，本為明確建設單位、業主與物業服務企業之間的責、權、利，加強建設與管理的銜接，消除前期開發所遺留的問題，減少物業管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達到，開發遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設單位、業主物業服務企業之間的法定的責、權、利關系亦沒有厘清。
(1)前期物業承接查驗主體的缺失導致交接主體的混亂
業主購買房屋時，不僅僅包括相對獨立的房屋單元，即物業專有部分，還包括不可分割的物業共有部分。每個單個的業主對其購買的專有部分享有專有權，全體業主對物業共有部分享有共有權。建設單位不僅應當與每個單個的業主對專有部分進行承接查驗，還應當與全體業主組成的業主大會對物業共有部分進行承接查驗。但是，按照《物業管理條例》的規定，建設單位僅僅向業主移交了物業專有部分，而把物業共有部分錯誤地移交給了前期的物業服務企業。
(2)物業承接查驗缺乏具體和可操作性的標準
建筑物共用部位和共有設施設備差異性巨大，查驗方法及查驗標準自然也各不相同，要實現有序和高質量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細標準。當前，《物業承接查驗辦法》規定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設計中，缺乏承接查驗標準這一承接查驗制度中最核心的一環，使交接查驗雙方均缺乏技術標準作為承接查驗的依據。
(3)業主大會與物業服務企業之間的承接查驗無法順利開展
建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗是最初的承接查驗，業主大會與物業服務企業之間的承接查驗是后續的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設單位如果根本沒有向前期物業服務企業移交竣工驗收資料、物業規劃與建設的有關資料，那么，在前期物業管理階段結束時，前期物業服務企業當然無法向業主大會進行移交，業主大會也就無法向新選聘的物業服務企業進行移交。物業共用部位及共用設施設備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業服務交接過程中在交接對象上發生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標準等原因，遂導致了建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設單位設計開發中的問題，諸如房屋質量瑕疵、配套設施不全、共有或共用部分被非法處分等開發遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業主大會與物業企業在承接查驗過程中發現了問題，但因此時建設單位已經撤離，甚至已經不復存在了，亦難以追究建設單位的相關責任。
8.前期物業管理招投標制度和承接查驗制度遺留的大量開發問題對后期物業管理的負面影響
在所有物業管理的矛盾糾紛中，開發遺留問題引發的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業管理招投標制度恰恰是引發開發遺留問題的主因，因為大多數中標的前期物業服務企業都是在符合建設單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設單位就可以輕而易舉地將不合格的物業產品交付出去。
前期物業管理招投標制度的缺陷直接導致了建設單位與物業服務企業之間的承接查驗流于形式。在前期物業管理階段，業主大會缺位，前期物業服務企業代替業主大會與建設單位辦理承接查驗手續。但是，目前看來，前期物業服務企業大部分都成為了建設單位的利益代言人，其他即便與建設單位之間沒有利益關聯，也不會因為物業管理資料不齊全或者物業共用部位、共用設施設備達不到設計標準和規劃要求而放棄接管一個物業項目，這種狀況最終造成了大量的開發遺留問題，使業主的合法權益遭到侵害。可見，前期物業服務企業不能依法承擔起承接查驗的義務和責任，而只有全體業主(業主大會)才是與建設單位辦理承接查驗手續的最適格的主體，因為他們是物業管理資料及物業共用部位、共用設施設備的產權人，物業管理資料齊全與否及物業共用部位、共用設施設備合格與否直接關系著他們的切身利益。
建設單位撤出之后，前期物業服務企業背負了大量開發遺留問題的“黑鍋”，導致業主與前期物業服務企業矛盾糾紛的產生和信任關系的缺失，業主常常以拒交物業費來行使抗辯權。最終這將導致物業管理陷入無序的狀態，進而導致業主權益和物業服務企業權益雙雙受損的格局。
9.物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現象，既破壞市場規律，又妨礙公平競爭
資質管理制度是計劃經濟的產物，政府通過特許權對物業服務企業的經濟活動進行干預和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業服務企業的公平競爭，造成了社會資源的浪費，并非監管企業的有效方式。
市場經濟要求的原則是通過市場力量來調控企業能否承攬業務以及承攬業務量的大小。在市場經濟條件下，只有通過市場自由競爭才能實現資源的優化配置，而不是通過所謂的為物業服務企業設定不同的資質等級來達到該目的。以資質等級的高低決定可承接業務的多少是經不起推敲的。一級資質的物業服務企業未必有能力管理好更多的物業項目或更大面積的物業項目；三級資質的物業服務企業也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業主一致表決選聘一家三級資質的物業服務企業提供服務，任何政策法規也難以有足夠的理由禁止業主這樣做。而且，《物權法》已明確規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業主的選擇權，甚至都不要求必然由專業的物業服務企業來管理物業。如果我們再要求業主選聘物業服務企業時，必須按照企業可承接物業項目面積的多少進行選聘，顯然是違背《物權法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。
10.資質管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質經營、超資質經營、出租、出借資質證書等問題
現實中，有些物業項目存在著無資質經營和超資質經營的問題，但缺乏相應可操作的制度規定予以糾正。以超資質經營為例，按照《物業服務企業資質管理辦法》第十九條的規定，“物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責令限期改正”，是責令企業限期取得相應等級資質證書，還是責令物業服務企業撤出物業管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責令物業服務企業撤出物業管理項目，就必然存在一定時期的物業服務真空，而業主又須臾離不開物業服務。即使責令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質證書的行為，主要表現在個人或者較低資質等級的物業服務企業掛靠其他物業服務企業的行為，這種違法行為很難發現和取證?？梢姡Y質管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導致資質管理制度形同虛設的原因所在。
11.物業管理從業人員職業資格制度混亂不堪，無法起到促進行業發展的作用
物業管理從業人員職業資格是《物業管理條例》設定的行政許可。《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書?！睂嵭形飿I管理人員職業資格證書制度，是提高物業管理從業人員職業素質、規范物業服務企業行為、提高物業管理水平、推進物業管理健康發展的重要手段。但是，物業管理從業人員職業資格制度非?；靵y，并不能適應當前形勢的要求。
(1)物業管理職業資格模糊不清，定位不準
《物業管理條例》規定：“物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任?！睆纳鲜鰲l文可知，凡是從事物業管理的人員，上至物業服務企業的總經理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應當持有相應的職業資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業能夠做到所有從事物業管理的人員都具有相應的職業資格證書?！段飿I服務企業資質管理辦法》對各等級資質物業服務企業在人員數量方面都有相關要求，規定物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員須達到一定人數，且須按照國家有關規定取得職業資格證書。該《辦法》一方面將“物業管理專業人員”與“工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員”進行區分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業管理的人員”、“物業管理專業人員”的范圍。在《物業管理條例》頒布后，陸續出現了建設部培訓頒發的物業企業經理證、勞動部頒發的物業管理師、建設部和人社部頒發的注冊物業管理師等幾類資質證書。其中，前兩種職業資格已經停止考試或頒證，第三種資格幾經波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業管理師完成注冊。后續也沒有完善的管理措施?？傊?，目前的物業管理從業人員職業資格制度沒有回答“物業管理從業人員職業資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應當取得物業管理從業人員職業資格”的問題。
(2)目前的物業管理從業人員執業資格制度非但沒有起到人員管理規范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴重
從業人員執業資格制度與物業服務企業資質管理制度密切相關，資質等級的取得及晉升都需要相應數量的職業資格。但是，“借證”現象卻是目前從業人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業資質管理制度。物業服務企業在取得資質證書后擅自降低資質條件的現象大量存在。物業管理企業在申請資質等級時須滿足的物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員總人數及具有中級職稱以上的人數，企業通過不正當途徑都很容易做到。比如，申請二級資質物業服務企業要求物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。而有些企業可能一時招聘不到這么多具有相應證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業仍可以通過“借證”的方式獲得資質證書。因為在企業提出申請時，資質審批部門只是進行書面材料的審查，并不一對一地進行人、證核實，所以企業能夠輕松取得資質證書。資質證書取得后，資質審批部門也不可能做到經常性地核查企業是否能夠滿足資質證書取得時的資質條件，因此，企業取得資質證書后擅自降低資質條件的現象就不足為怪了?？梢姡壳暗奈飿I管理從業人員資格管理制度并不能起到對物業管理從業人員進行有效監管的作用。
12.住宅專項維修資金管理制度運行不暢，無法保證物業共有部分保修期滿后的維修、更新和改造
建立住宅專項維修資金，是為了保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，是保障全體業主共同利益的基礎之一。但是，當前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應有的作用。
(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設施設備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權不明晰的部位和設施設備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設施設備的維修、更新和改造是否也應當由住宅專項維修資金承擔。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用”等費用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業服務企業應當承擔的“維修”費用和住宅專項維修資金應當承擔的“維修”費用的界限很難劃分，物業服務企業因此很容易逃避本應由其承擔的維修義務，從而造成建筑物、構筑物及相關部位和設施設備的失修、失養、壽命縮短，并且影響業主的正常生活。這一規定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規定明確。
(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性
既然專項維修資金屬于業主所有，政府也就沒有權利對專項維修資金進行代管。《住宅專項維修資金管理辦法》中“由建設(房地產)主管部門委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規定，極易遭到質疑。且不說主管部門所委托的商業銀行是否是最恰當的選擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權性質來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。
(3)“續交制度”根本無從操作
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應當及時續交”，但沒有規定如何續交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規定，能夠迫使業主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數額將有減無增?？梢?，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當物業的“保命錢”或“養老錢”了。
綜上所述，當前企業主導的物業一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經阻礙了物業管理的健康發展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。
三關于再造我國物業管理模式的構想
事實說明，我國的物業管理不僅僅是某項物業管理制度出現了問題，而是既有的一體化物業管理模式已經走到了盡頭。在原有模式思路上修修補補，只能是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，顯然不能從根本上解決已經暴露出來的物業管理的矛盾糾紛。因此，必須根據《物權法》的基本精神，結合社會發展方向，重構物業管理模式，著力構建一種業主大會主導下，物業服務市場主體健全、競爭充分、服務更加專業化、社會化的物業管理新模式。
1.全部物業項目成立業主大會，培養物業服務買方主體
業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則，行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織。業主大會是物業服務的買方，是物業服務市場的重要組成部分。因此，成立業主大會，對于業主正確行使共同管理權利和履行責任、健全物業服務市場、促進業主物業可持續發展、完善社區治理結構和提升社會管理水平，均具有重大的現實意義。
對于新建物業項目，首先應運用“準強制性”手段組建業主大會，使業主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積一定比例后，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、協助成立首次業主大會會議籌備組。其次應降低業主大會成立的門檻。應規定“占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主”即可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；研發業主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應注重發揮社會專業人士和社會組織的作用。首次業主大會會議籌備組應聘請具有積極參與意識、專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任組長或顧問，以其專業知識和能力保障首次業主大會各項工作的順利進行。
對于已經入住的物業項目，一是應推動地方政府把業主大會組建納入政府的職責范圍，明確各相關部門在業主大會組建中的職責分工，并且應建立相關考核機制，把業主大會的組建、規范運作納入各部門、街道的考核內容；二是應制定政策措施，發揮社會組織在業主大會組建中的作用，積極探索向有經驗、有專業能力、有公益心的社會組織購買輔導業主大會組建的社會服務。
2.實行業主大會登記制度，明確業主大會的法律地位
業主組織缺乏民事行為能力，已經成為當前制約業主行使權利、履行責任、維護業主權益和促進物業服務水平提升的重要因素。當前，北京和廣州都已經試行業主大會登記制度，事實證明是可行的。業主大會登記以后，有利于破解業主大會行使共有和共同管理權利的難題，其具體表現在以下三個方面。
(1)可以獨立設立賬戶
在物業管理區域內，根據《中華人民共和國物權法》第七十條的規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。根據此規定及已有的相關經驗，業主大會或者其授權機構——業主委員會如果經營物業共用部分，需以業主大會或者其授權機構的名義對外簽訂契約。業主大會登記后，便可持登記證書和機構代碼等資料獨立在銀行開立業主大會或者其授權機構賬戶，以解決經營中的資金往來問題。
(2)可以獨立充當原告或被告
目前，在物業管理糾紛案件的訴訟中，業主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認業主委員會在物業管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》明確指出：依法成立的業主委員會可以充當原告和被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。其實業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會才是全體業主共同利益的代表者，相應的，以業主大會的名義從事的活動，后果即應由全體業主承擔。業主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨立充當原告或被告。當然業主委員會、部分業主未依照法律、法規規章、管理規約擅自行事造成民事侵權和合同違約的，業主大會不承擔其行為后果，須由其自己承擔相應責任。
(3)可以登記共有財產
《物權法》第七十三條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。據此，業主大會具備實體地位后，這些財產即可登記在業主大會名下，全體業主即成了名副其實的“股東”，這有利于業主認識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進而有利于物業的維護和保養。同樣，小區內的物業共用部分收益，也可據此而名正言順地歸屬到業主大會的名下，據此也可使物業公司明白其行為的邊界，從而有利于預防矛盾糾紛的發生，有利于業主與物業建立和諧的互動關系。
3.建立權責明確、監管到位、廉潔自律的業主大會運行機制
業主大會的規范運作，是業主正確行使共同管理權、履行法定責任、維護社區和諧穩定的根本保證。業主大會要具備良性的運作機制，須注重做好以下幾個方面的工作。
(1)健全組織架構
健全的業主大會的組織架構，是業主大會有效發揮作用的基礎。健全的業主大會的組織架構包括決策機構、理事(董事)機構、監事機構和專職人員。決策機構指的是業主大會，理事(董事)機構指的是業主委員會，監事機構指的是業主監事會，專職人員包括職業經理人、秘書等。
(2)設立業主共有資金
設立業主共有資金，目的是進一步理順住宅區物業服務交易活動中各方主體的法律關系，保障業主對物業共用部分的收益權，實現業主大會對物業服務費用等業主共有資金的所有權、管理權。業主共有資金是指物業管理區域內，由業主大會所有的資金，其包括物業管理資金(費)、專項維修資金、物業共用部分的經營收益和業主大會的其他合法收入。住宅區業主大會依法成立并登記后，經業主大會決定，可以開立業主共有資金賬戶，用于物業管理區域業主共有資金的存儲。設立業主共有資金后，即可由業主大會定期向物業公司支付費用，此舉會推動越來越多的物業服務合同采取酬金制的形式。該形式要求業主大會要全程跟蹤物業服務企業的服務，并定期評估物業公司的服務質量，以確定后續物業服務合同是否繼續履行或重新簽訂。由于該形式需要業主大會聘用熟悉物業管理的人員，故此舉將會推動受聘于業主大會的職業經理人隊伍的產生。而一旦職業經理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業公司的依賴程度將會下降，業主大會對物業服務的選擇權即會加大，其可根據物業服務需求和性價比，在聘請綜合性物業服務公司和專業公司之間做出選擇，進而推動物業服務分工的更加細化和服務內容的更加專業化。
(3)修改管理規約，明確業主和業主大會的法律關系
應通過管理規約確定業主與業主大會之間的債權債務關系：建筑區劃內全體業主授權業主大會行使共用部分管理的權利，受全體業主委托購買物業服務并向物業服務企業或專業服務企業支付費用；業主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業主大會交納物業服務資金，業主大會用業主交納的物業服務資金向物業服務企業和專業公司支付物業服務費用和專項服務費用；個別業主拒交物業服務資金時，業主大會或業主委員會可以按照規約約定進行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護全體業主的合法權益。
(4)改簽物業服務合同，明確業主大會和物業服務企業的法律關系
物業管理作為一種準公共服務產品，是基于建筑區劃內共用部分提供的服務，只能是由全體業主集體購買。在法理上，既然業主大會是全體業主授權行使共用部分管理權利的主體，那么，就應當由業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同，購買物業服務。而業主則應當向業主大會交納物業服務資金用于支付購買物業服務的費用。除前期物業管理階段外，物業服務合同應全部改由登記后的業主大會與物業服務企業簽訂。此舉可以明確業主大會作為物業服務買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業主購買整個物業管理區域物業服務的主體錯位行為，從而徹底理順物業管理中各方間的法律關系。
4.改革前期物業管理制度，實現物權完整轉移
為有效預防和遏制開發遺留問題的產生，督促建設單位提高建設質量并將合格的物業產品交付給業主，明晰前期物業管理階段建設單位、物業服務企業、業主之間的責權利關系，必須改革現有的前期物業管理制度。
(1)重新界定前期物業管理期限，明確前期開發與后期管理的責任分界點
前期物業管理期限應當界定為：從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。對于異產毗連房屋來說，現行的房屋交付制度只是建設單位把專有部分交付給了業主，共用部分實際上是由建設單位選聘的前期物業服務企業實施管理，因此在業主大會成立并對共用部分進行查驗交接之前，共用部分的權利主體和責任主體仍然是建設單位。物業管理是對物業共用部分的管理，物業共用部分的所有權人是全體業主。只有要求建設單位將符合要求的物業共用部分交付給全體業主，才能從源頭上保障物業管理的順利開展。這一制度設計，實際上是對前期開發過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發過程中的質量、配套等問題在交接查驗這個環節被發現和攔截下來。
(2)規定建設單位的前期物業服務責任
既然已經明確建設單位與全體業主完成物業共用部分交接之前的階段為前期物業管理階段，那么，這一階段的前期物業服務責任就應當由建設單位承擔。將前期物業服務責任放在建設單位之后，在物業服務方式方面則不必作單一要求，建設單位可以自行提供前期物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業服務企業，或者將專項服務委托給專業企業，只要受托的物業服務企業和專業企業符合相關的資質要求即可。關于前期物業服務的費用，按照權責一致的原則，其間所涉及的費用也應該由建設單位承擔，而不應當讓單個業主繳納。
(3)制定物業項目承接查驗技術規范，明確交接查驗標準
當業主成立了業主大會，決定了新的物業管理方式后，就面臨著業主大會與建設單位做好物業共用部分的查驗和交接，就需要一套物業項目承接查驗技術標準。目前，北京市已制定了地方標準——《新建物業項目承接查驗技術標準》。該標準共分為16個章節，明確規定了建設單位和全體業主雙方交接主體對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗內容。同時，對物業交接查驗的定義、適用范圍、內容、程序、方法等都做了相應的規定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規范，也有利于夯實建設單位的質量責任，減少前期遺留的問題。
5.建立物業共用部分的管理權制度
一個物業項目內存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業共用部分，但是，其中很大部分的權屬是不清晰的，管理權也是有爭議的。這導致一方面會產生“物無所主，人必爭之”的現象；另一方面也會產生“公地悲劇”的現象。因此，必須將每項物業共用部分所涉及的權利、義務和責任予以明確。如果確權問題在短期內難以實現，那么至少管理權應當徹底清晰，建立一套區分完全、細化清楚的物業共用部分管理權制度。
對于物業共用部分，可以按照使用范圍將管理權利和責任區分給相關業主，把相應的物的維護權責劃分到使用者，分不出去的由業主大會或業主大會聘請物業服務企業、專業服務企業、其他管理人承擔管理責任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，并采用“使用者付費”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主出資修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理的成本，還能使物業共用部分得到及時的維護?？傊瑧敯凑兆钚』脑瓌t建立物業共用部分的管理權制度，確保權利有保障、義務有人擔、責任能到人。
6.構建服務細分、公開公正和競爭有序的物業服務市場環境
在業主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應通過政策調節工具，推動建立服務細分、統一開放、競爭有序的物業服務市場環境，為物業服務買賣雙方之間形成良性互動創造條件。
(1)打破物業管理區域內的服務壟斷，促使物業服務進一步專業化細分
要促使物業服務企業回歸到體現物業管理核心價值的服務上，即對房屋本體和設施設備的管理上，并通過強制標準、社會監督等措施提高物業服務企業的專業化水平，促進產業升級，立足于把物業行業打造成專業性強和技術高度密集的高端行業，以保證房屋建筑的使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業化服務企業隊伍的發展，逐步把清潔衛生服務、綠化養護服務、停車管理服務等各專項服務從物業服務范疇剝離出去。
(2)改革招投標制度，將所有的物業管理招投標納入有形市場
為避免物業管理招投標中的種種舞弊問題，應當將招投標活動全部納入有形市場，禁止建設單位、業主大會、業主委員會作為招標人代表參與評標并確定中標人。具體做法是建立統一的物業管理招投標平臺，所有的物業管理招投標一律通過該平臺進行，嚴格招投標信息公開程序、內容、范圍及時限，確保招投標各環節信息公開透明，以便于社會監督，增加串標難度。
(3)細化服務標準，適應不同物業類型，滿足不同服務需求
不同的物業有不同的特點，業主群體的需求也不盡相同，因此，應當制定不同等級的物業服務標準。目前，北京市制定了地方標準——《住宅物業服務標準》。該標準分為五級，構成了物業服務標準體系。該標準突出強調了物業管理的核心價值，強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建筑部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、電梯、消防設施設備等的日常運行和維修養護。建設單位在銷售房屋前，或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京市物協按季度的物業服務成本信息測算出服務價格。業主也可以在簽訂物業服務合同前，根據自身需求選擇服務等級。該標準有助于推動建立質價相符的物業服務市場機制，有利于促進業主和物業服務企業建立起和諧互信的關系。
(4)引入第三方機構評估監理物業服務質量和服務費用
物業服務第三方評估監理，是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托，依照法律、法規、規章的規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。
在簽訂物業服務合同前，業主和物業服務企業可以委托第三方評估監理機構，針對業主選擇的物業服務事項和服務標準，根據公布的社會平均成本，結合項目具體情況對物業服務價格進行測算。物業服務評估監理機構以獨立第三方的地位對物業項目進行承接查驗，對物業服務費用進行評估，對物業服務合同的執行情況進行監督和評判。當業主與建設單位、物業服務企業就交接查驗、物業服務質量和服務價格發生爭議時，可以聘請第三方評估監理機構進行評估，以減少物業服務企業、建設單位和業主之間的矛盾，促進物業服務行業健康有序地發展。
7.創新行業監管模式，突出行業監管重心，落實政府相關部門職責，推動行業走向技術密集型發展道路
物業管理行業走向健康、良性、可持續發展道路，需要行業主管部門和政府相關部門積極履行職責，正確引導物業管理行業的發展方向。
(1)創新行業監管模式
資質管理制度是一種靜態的管理制度，基于資質管理制度的監管模式是一種“重審批，輕監管”的模式。這種監管模式很難達到應有的監管效果，必須加以改革，建立對企業的動態監管、行為監管和信用監管體系。
物業服務企業的信用管理具體措施應當包括以下三方面的內容：積極引導物業服務企業建立優良信用；嚴厲懲處企業失信行為；及時準確地向社會披露物業服務企業及從業人員的信用信息。
物業服務企業信用對于物業服務市場秩序有著極其重要的影響。物業服務企業的信用主要由兩部分組成：一是商務信用，即其與業務伙伴(包括業主大會、業主委員會、業主、建設單位、專業經營單位等)個性化的信用，表現為企業守合同、重信用，遵守商業道德；二是公共信用，即其在社會經濟公共秩序方面的信用，表現為物業服務企業遵守物業管理相關法律、法規及其他規定，能夠守法經營。因此，應加快建立對物業服務企業及其主要從業人員的信用監管制度，進而達到規制物業服務企業和從業人員行為的目的。
物業服務企業的監管重心應從物業服務企業向物業服務項目上轉移，通過對物業項目的監管達到對物業服務企業的規制。物業服務企業的價值主要體現在其所管理的物業服務項目上，物業管理矛盾糾紛也發生在物業服務項目上，因此，將物業項目監管到位才能真正管好企業。這就需要對企業實行動態監管，調整行業監管重心，建立項目備案制度和項目負責人制度。在此基礎上，監管部門以項目為單位實施動態監管，通過對項目負責人的行為實施動態監管，最終建立以項目經理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業的監管模式。
(2)明確行業主管部門的監管目標
政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業主管部門的工作重心應該通過對行業的監管保證房屋使用過程中的公共安全。行業主管部門的具體監管工作應包括以下幾方面的內容：制定相關的法規政策；對業主進行安全使用方面的指導，約束業主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關的業主大會、物業服務企業等各方主體的權利、責任與義務，維護各方主體的合法權利；監督各方主體履行自己的責任與義務。
(3)相應政府部門的管理職責應延伸到物業管理區域
如前文所述，物業服務企業承擔了本不應屬于其提供的服務，政府相關部門應該進入物業管理區域，將以下內容納入公共服務和行政管理的范疇：樓宇外環境衛生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養、整體環境的美化等)；治安管理(樓宇內外的安全、保衛、警戒、對各種突發事件的預防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災的預防及發生火災時的救護與處理)；道路管理(道路的維護、交通秩序的維護等)。
(4)正確處理物業管理和物業服務的關系
對“物”的管理是物業服務企業的立身之本，對“人”的服務是物業服務企業的處世之道。物業服務公司進入住宅區提供服務的合法性，是基于與全體業主簽訂的物業服務合同，所以物業管理和物業服務都是一種契約行為，是契約規定的雙方權利與義務的體現，與“權力”不沾邊。從根本上講，業主聘請物業服務企業的目的是保障物業共用部分的維修養護，所以物業服務企業的工作重心是維護房屋建筑的安全使用，并在此基礎上保持房屋建筑的良好品質?？梢哉f，對“物”的管理是物業服務企業的立身之本。
契約主體一般為兩方或多方，就物業服務合同來講，契約主體應該是業主大會這一全體業主的集合體與物業服務企業。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區的房屋不僅僅是業主的居住場所，更是業主的“家”，所以物業服務企業不僅要管好“物”，還要處理好與業主大會的關系，更要處理好與業主個體之間的關系。可以說，處理好與業主大會、與業主的關系，是物業服務企業的處世之道，是做好物業管理的必要條件。
