住房公積金相關法規精選(九篇)

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第1篇：住房公積金相關法規范文

【關鍵詞】 住房公積金 制度 問題 措施

引言

我國的住房公積金制度是在學習外國經驗的基礎上，同時結合我國國情，通過試點，在全國范圍內建立的住房制度。住房公積金制度于1991 年率先在上海實施，在1999 年國家頒布了《住房公積金管理條例》，在全國范圍內建立起了住房公積金的制度。住房公積金的設立對中國現代化的住房制度做出了不可磨滅的貢獻，但是在市場經濟不斷深化的過程中，住房公積金制度也存在著一些發展上的缺點和問題。比如有些地方的住房公積金存在多個部門進行管理的現象， 資金管理分散，還有監督機制不健全，使得住房公積金使用率極低，挪用、擠占、貪污公積金現象存在。這就要求相關職能部門進行改革和變革。

1.我國住房公積金制度的概述

公積金也被眾多國家稱之為住房基金，盡管其實現方式各不相同，但也有其共同特征：一是必須通過國家立法的形式予以確立住房基金，并保證基金體制的完善和順利運行；二是在本國法律支撐下，采用信用和信托的方式，實現資金的保值和增值；三是住房基金的資金主要來源是社會從業人員及其所服務的單位；其四，住房基金主要作用是采用住房消費信貸的方式，建立低成本的住房融資平臺，支持履行了義務的成員獲得購房資金支持。

我國公積金制度的概念隨著制度的發展不斷演變和完善。1991年，上海市政府頒布的《上海市住房制度改革實施方案》中將住房公積金定義為：“住房公積金是指一種義務性的長期儲金。實行公積金辦法的職工個人按月繳交占工資一定比例的公積金；單位亦按月提供占職工工Y一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有。”2002年修訂的《住房公積金管理條例》指出：住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。概念的內涵和外延的不斷完善使制度的覆蓋范圍不斷擴大。住房公積金具有以下幾方面的特征：互、保障性、義務性、強制性、福利性、專用性。

2.我國住房公積金制度中亟需解決的問題

2.1 住房公積金法律體系不健全

某一領域法律體系的健全完善必須要與經濟發展水平和社會認知程度相一致，這樣健全的法律體系是推動事業發展的強有力保障。反觀我國的公積金法律體系，現行《住房公積金管理條例》于1999年4月頒布，2002年3月重新修訂，已有13年時間，內部凌亂，外部無章，有效的體系尚未形成。

2.2 住房公積金的行業屬性不明確

明確界定住房公積金的行業屬性，將直接決定發生住房公積金爭議的法律適用。由于在理論和實踐中對公積金性質認識不同，導致在解決公積金爭議和糾紛時，適用法律混亂和錯誤，對住房公積金問題的及時解決產生影響。因此對住房公積金性質加以研究和明確在理論和實踐中都具有重要的意義。

2.3 住房公積金管理機構定位不準確

公積金的主要功能是建立住房融資平臺，向中低收入繳存職工發放個人住房貸款，那么風險是資金運營的必然。公積金管理機構作為公積金的管理和運營主體，應當是公積金債務的實際承擔者，所以必須具備獨立的法人資格，有充足的資產對外承擔責任。住房公積金管理中心作為資金運作機構，定性為“不以營利為目的的獨立的事業單位”的法律定位，與其實際承擔住房公積金的保值、增值、核算等職責難以對稱，難以具備獨立承擔住房公積金運作風險的能力。

2.4 住房公積金增值收益分配不公平

根據《住房公積金管理條例》第二十九條規定“住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。”該增值收益的分配范圍違背了基本的法理原則：收益權是所有權的基本權能，《住房公積金管理條例》規定：“職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。”那么根據《物權法》的相關規定，所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

2.5 住房公積金運作監督存在盲區

為了維護住房公積金繳職工的合法權益，保障公積金的安全，《住房公積金管理條例》規定了公積金的監督機制，包括政府和公積金管理委員會的決策監督，住建部門的上級監督，職能部門的專業監督，公眾的民主監督等。這種監督模式看似分工明確，實質是“九龍治水”，形同虛設，處于上級監督太遠，同級監督太弱，社會監督無效的尷尬境地。

3.完善住房公積金制度的有效措施

3.1 企業管理者要增強制度體系構建意識。

住房公積金工作的完善首先需要企業領導者自身的重視。當國家法律法規或者相關政策出臺或者更新了住房公積金管理制度方面的工作需求的時候，企業管理者需要在第一時間內學習并掌握相關法律法規和政策并有效地貫徹和落實下去，在落實住房公積金相關制度的時候應該秉承科學發展的原則，認識到國家對職工的基本要求，在結合本單位自身特色的基礎上針對性地關注和落實住房公積金制度。只有在思想觀念上意識到住房公積金制度的重要性，才能從行動上完善住房公積金相關制度和體系，也才能將管理中的每一項工作都落實在實處。

3.2 建立完善的住房公積金管理制度。

任何一項工作的實施都需要完善的制度作為保障，管理制度是否完善直接關系到住房公積金管理工作的有效性。所以根據住房公積金的發展規模和發展趨勢制定相應完善的管理制度是很有必要的。在這個過程中，住房公積金管理人員應該時刻關注市場動態，精準分析發展趨勢，對住房公積金管理制度的完善提出針對性的整改意見。與此同時，應該聘請專業的管理人員進行住房公積金工作的管理和實施。

3.3 完善審計制度。

信息技術的蓬勃發展使得人們獲取信息的成本大大降低、效率大大提升，但是與此同時伴隨而來的是市場準入標準的降低和網絡虛假信息的擴大化，這導致了人們在當今時代獲得信息的準確性和真實性大大降低，引發了住房公積金管理制度中的一些投機取巧行為。住房公積金審計制度的完善離不開政府經濟職能的發揮，也就是說政府需要對相關的監管機制進行嚴格的規范，在分析市場客觀變化的基礎上對不同行業的住房公積金實施細則進行規定和完善，從而提升審計工作的監管力度和監管手段。另外，住房公積金審計制度的完善還需要科學、合理的發展規劃作為支持，從而為審計工作提供具體合理的監管標準，使得專業技能強、工作經驗豐富的管理人員引導審計工作不斷完善和健全。

3.4 完善信息系統，提升工作效率。

電子信息技術已經應用到各行各業的工作之中來，企業住房公積金管理工作也不可避免地受到信息技g的影響。企業事業單位應該加大自己投入力度，更新企業的報告系統，對在住房公積金中出現違規行為和不良記錄的人要載入檔案。對工作人員實行獎懲，監督激勵職工進行企業信息報告，完善企業的信息報告系統，以廣泛提高住房公積金繳納、辦理、提取的效率。

4.結語

隨著國民經濟快速發展和市場經濟的不斷深化，我國的改革開放工作進入了關鍵時期。在住房公積金制度不斷的發展實行中，也出現了種種為民眾所詬病的問題。對這些問題的解決，也到了改革的關鍵期。在一些地區，住房公積金管理機構設定不規范、資金管理分散、監督機制不健全、擠占、挪用住房公積金的弊端常年得不到解決，住房公積金的運營和管理始終存在著風險隱患。總的來說，我國住房公積金制度的管理和監督是一個長期且較為復雜的過程，需要在實行階段不斷地摸索和總結經驗。我國的公積金管理者要順應時展，結合國內的具體情況不斷完善住房公積金的管理和監督政策，讓更多的人民群眾從中受益，使住房公積金制度更加深入人心，保障廣大人民群眾的生活水平。

【參考文獻】

[1] 甄君霞.論住房公積金管理存在的問題與對策[J].中小企業管理與科技（中旬刊），2016（04）.

[2] 王梓楠.淺析住房公積金管理使用中存在的問題與對策[J].經營管理者，2015 （29）.

第2篇：住房公積金相關法規范文

[關鍵詞]住房保障　住房補貼　住房政策

一、

改革開放以來，我國的住房制度經過了系統的的改革，實現了由原來的住房實物福利分配制度向商品房的巨大轉變。與此同時，在城鎮化推動下，住房供需矛盾顯現，房價不斷攀升，居民購買力遠遠跟不上房價的上漲。

在國務院及相關部、委等不斷推出各種管理方法的同時，我國各省各地區也分別結合本地制定出了地方政策。但是這些管理辦法的實施卻并不理想，很多中低收入人民住房問題沒有得到合理解決。

二、

住房保障政策受國家政治經濟發展水平等制約,國外住房保障法律制度有其特色,并對合理構建我國住房保障體系有著借鑒及深遠的啟發作用。

1.關于美國住房保障的相關的法律制度

在住房保障方面美國較有特色的是由立法保障各項措施的實施。為了解決低收入或無收入的居民住房問題,先后出臺了了《住房法》、《國民住宅法》和《住宅與城市發展法》等,對房屋的保障作了相關的規定。可以簡括為:1、是加大房屋抵押的貸款保險制度。購房過程中能夠一次性的付款的僅僅是作為少數的富人,而其他的一般是支付房價百分之二十五現款,其余的以房屋作為抵押向銀行或者放款協會進行貸款。2、是政府出資修建租金低廉的供方。美國的《住房法》規定,政府必須為低收入者提供不到私有住房租金的一半租金的住房。3、是政府提供較低低利息的貸款讓公民建房。四是政府給予房租補貼。家庭收入為居住地中等收入百分之八十以下者都可以申請此項補貼。

2.關于英國的住房保障相關的法律制度

一九九六年《住宅法》是英國現行住房保障法律。該法分為共同占用房屋、廉租房、住宅利潤、業主與租戶和相關事宜、租戶的行為、居住房屋的分配和無家可歸者的住宅等等，層次分明的住房政策，形成了相關的政府部門協同執行住房保障制度的模式。

3.關于新加坡的住房保障相關的法律制度

總括為：首先是制定長遠總體規劃目標,政府全全出資建房。為保障計劃的順利施行,新加坡的政府部門會專門撥出國有土地，當然也會適當征用私人的土地以供“房屋發展局”修建房屋,還積極提供低息貸款進行鼓勵,給予其足夠的資金支持。其次是實施住房公積金相關的保障制度。可以許可最低收入的家庭啟動公積金存款——作為購買房屋的首付,不足部分可以每個月交納的公積金進行分期付款。

三、

總攬世界各國住房保障的歷史，都是對其先行立法，并歸納出住房保障的方法以及要達到的目標、如何規劃、面對的對象、以及具體措施等等并要有相對完善的法律為其實施保駕護航。所以我國住房保障法律制度的完善是相當重要的。

1．將公民的住房權作為人權納入憲法，并制定了相關的法律法規為弱勢群體提供保護。

住房問題的解決與否不僅是“民生”問題，而且還是“民權”問題。我國已經簽署并且批準了《經濟、社會和文化權利公約》，認同了“解決人類住區問題是中央政府和地方政府的共同責任”。對于國際人權法中所確認的住房權作為人權與其對應的是國家義務， 應該充分的體現在我國 “憲法”之中。

2．對于我國住房保障制度中最為關鍵的是盡快盡早的構建國家統一的系統立法。

我國關于住房保障的相關規定無論是上到中央，下到各地方都出臺了很多各種各樣的相關規定，但總的來說缺少全國性的一個統一的住房保障的系統立法。

3．因地因時的靈活運用各種相關規定，以期待對我國住房保障制度內容越加完善。

我國出臺過多部有關經濟適用房以及廉租房制度的相關規定，使其成為我國現今最為主要的住房保障形式。相對我國的資源分配，由于國情決定的，對于中等收入的家庭來說是可以更進一步得健全公積金制度，通過對住房公積金的免征稅、對公積金的貸款實行優惠貸款降低利率的等各種方式，解決住房難得問題。而對于低收入家庭，應當由政府通過出臺相關政策來減免土地出讓金或者提供土地補貼和減免稅費等，由國家和地方的財政部門進行協同共建經濟適用房以及廉租房來解決住房緊張的形勢。

4．健全住房保障制度的監督考核機制。

在對于住房保障相關法律的擬定制定過程中，必須要有嚴格的核準、進入、退出的相關機制。在我國，由于缺乏公民的收入認證系統，就必須有相對嚴格的登記制度、審查制度和公示對公民的真實家庭收入情況的認定。通過前期在冊登記，公證公示等各種方法，構建定期考核的透明制度，最大效率的利用相對有限的住房資源。

參考文獻：

[1] 李莉,王旭:《美國公共住房政策的演變與啟示》,《東南學術》2007年第5期.

第3篇：住房公積金相關法規范文

法定代表人：

注冊地：

乙方：（姓名）

住址：

律師證號碼：

甲、乙雙方依據《中華人民共和國律師法》及其他相關法律、法規以及司法行政部門和律師協會的有關規定，經協商一致后簽訂本合同。各項條款如下：

第一條、合同期限

1．本合同期限自年月日起至年月日止。

2．乙方如與甲方首次簽定本合同，則本合同期限內的前＿個月為試用期。

3．甲、乙雙方中的任何一方如希望續訂聘用合同，可在本合同期滿前一個月向另一方提出，甲乙雙方經重新協商并達成一致后，可以續訂聘用合同。

4．如本合同期限屆滿后，雙方雖未續訂本合同，但仍然按本合同規定的各項條件實際履行，則本合同自動延續一年。

第二條、工作條件和職責

1、甲方聘用乙方為甲方律師，并為其辦理人事關系調動、律師執業證申請和年審的有關手續，乙方應積極協助。乙方在甲方工作期間因辦理人事調動、律師執業證申請或年審時須向司法行政部門或律師協會繳納的費用均由甲方承擔。同時，乙方無須向甲方交納任何押金或保證金。

2、甲方應指定專人對乙方就甲方的內部管理制度等進行培訓，使乙方充分了解自身的工作環境和工作要求。

3、甲方應向乙方提供適當的工作場所以及辦公條件，同時有權根據自己的業務需要及乙方的工作情況，合理調整乙方的辦公地點及工作方式，或由甲方合伙人安排乙方出庭或出差。

4、乙方應根據法律、法規以及司法行政部門和律師協會的有關規定，按照甲方制訂的工作標準或提出的業務要求，努力完成甲方合伙人安排的各項工作。

5、甲方可根據乙方的業務情況，結合合伙人對乙方的評價，定期或不定期地對乙方的工作表現進行考核，并可根據考核結果適當調整乙方的薪資或獎金。乙方有權了解甲方的考核結果，并可向主管合伙人反映自己的意見，但應服從甲方的最終決定。

6、乙方全年業務工作量為小時（或創收額）。乙方應按甲方規定如實填寫、提交和修改業務工作記錄。但甲方合伙人有權根據客戶的反映以及乙方的實際工作情況，在合理的范圍內調整乙方的業務工作記錄（或重新核定乙方業務工作量）。乙方對甲方合伙人的調整決定不服，可以向甲方的主管合伙人申訴。

第三條、工作時間

1、甲方實行不定時工作制。除休息日、法定節假日、帶薪休假以及甲方規定的其他休假制度外，乙方每天應根據甲方的要求按時上班，并完成不少于八小時的出勤時間。

2、甲方合伙人因工作需要，可以要求乙方延長工作時間，或在休息日或法定節假日加班。同時甲方應酌情安排乙方休息或給予適當調休。乙方使用休假或調休時應事先向甲方申請，并根據甲方的統一安排辦理相應的調休手續。

第四條、薪資及福利

聘用律師可以選擇薪資方式：

年薪制

1、甲方在本合同期限內每年向乙方支付年薪＿元人民幣，其中包括除獎金以外的工資、加班費、補貼和津貼等一切報酬。甲方合伙人可根據甲方的經濟效益不時修訂甲方薪酬制度，并因此確定或相應調整乙方的薪資標準。

2、乙方年薪將按月分期發放。甲方在每月＿日前以現金／電匯方式向乙方支付當月薪資，但也可因甲方以外的特殊情況適當提前或順延發放。

3、甲方可根據有關法律、法規和行政性規定，自行制定或修改其獎金政策，并可根據其經濟效益以及對乙方的考核結果向乙方發放各類獎金（注：包括但不限于提成獎、績效獎、年終獎等）。

4、甲方為乙方依法繳納社會保險金和住房公積金，并代扣代繳乙方收入中的個人所得稅以及社會保險金中乙方應自行承擔的部分。同時，甲方也可根據自己的能力以及業務特點，決定向乙方提供其他合適的保險或福利項目。

5、乙方依法享受帶薪年休假、探親假、婚假、喪假，或產假等。乙方休假應向甲方申請并經批準。甲方應根據法律、法規的規定和甲方的規章制度，向乙方支付休假期間的法定工資。

提成工資制

1、乙方的業務創收在20（這個數字由事務所根據自身情況而定）萬元以內的，薪金提成比例為50％；超過20萬元的，超過部分每增加10萬元，提成比例提高5％，但最高不得超過70％；（關于提成比例不宜過高，事務所應考慮成本、稅務、利潤、行業中通行做法等因素）

2、甲方依法為乙方辦理社會養老保險、醫療保險等社會保險和住房公積金，其費用在乙方提成工資中支；

3、乙方應依法繳納個人所得稅，并由甲方代扣代繳。

第五條、工作紀律

1、乙方應嚴格遵守法律、法規、司法行政部門的行政性規定，以及律師協會制訂的各項規定；嚴格遵守甲方不時制定、修訂并公布的各項規章制度；嚴格遵守律師職業道德和執業紀律。

2、乙方在甲方工作期間及離職以后，均應嚴格保守甲方、甲方合伙人和甲方客戶的商業秘密。甲方、甲方合伙人和甲方客戶的任何業務或財務資料，包括但不限于以紙張、電腦磁盤、軟盤、膠卷、錄音、錄像、草稿以及筆記等形式記載或存放的文件、范本、檔案、傳真、信函、數據、報表、表格、圖紙、密碼、名單、電話號碼、地址等，均為甲方財產。除非甲方業務需要，否則未經甲方許可，乙方不得向任何第三方泄露上述資料，也不得將上述資料復制、下載、私自攜帶或發送至甲方工作場所以外的地方。

3、乙方在甲方工作期間應勤勉盡責，履行對甲方的全部義務。未經甲方同意，乙方不得在任何第三方兼職，也不得從事其他任何有償工作。乙方在甲方工作期間，不得從事或幫助任何第三方從事與甲方相競爭的任何活動。未經甲方同意，乙方在與甲方解除本合同之后的一年內，不得自行聘用或幫助任何第三方聘用甲方律師和員工，也不得以自己或任何第三方的名義為甲方現有或曾有的客戶，或為與甲方客戶相對立的一方提供任何有償或無償的法律服務。

4、乙方在甲方工作期間，如由甲方出資對乙方進行了培訓，或甲方為乙方向本市有關政府部門辦理了引進外地人才的必要手續，乙方應對甲方履行服務期義務。服務期應自乙方培訓結束后，或者甲方為乙方辦理完人才引進手續后的第二天起計算，期限為年。此時，如服務期限長于本合同期限，則本合同期限將相應順延。如果乙方在服務期中與甲方解除本合同，或甲方因乙方違反本合同的有關規定與乙方解除本合同，乙方應承擔違約責任。

5、乙方在聘用期間不得向客戶私自收取任何費用，律師服務費應甲方統一收取，并開具合法票據，應客戶的請求或者其他原因，由乙方代收、代交有關費用的，乙方應向甲方提交客戶的委托書。

6、如乙方違反上述工作紀律，除應承擔違約責任外，還應向甲方支付違約金。違約金相當于乙方離職前＿個月的全部收入。如乙方的違約行為給甲方造成了經濟損失，并且該經濟損失超過了違約金，甲方有權要求乙方賠償該經濟損失和違約金之間的差額。

第六條、合同解除

1、乙方有下列情形之一的，甲方可以在合同期屆滿前隨時解除本合同：

（1）在試用期期間經考核不符合錄用條件；

（2）違反本合同第五條工作紀律的有關規定；

（3）在工作中因嚴重失職被客戶投訴并經甲方調查確認屬實；

（4）偽造個人學歷和經歷：

（5）因個人失職，營私舞弊，給甲方利益造成重大損害的；

（6）被依法追究刑事責任，或被司法行政部門或律師協會紀律委員會處分。

2、甲方有下列情形之一的，乙方可以隨時解除合同：

（1）不按合同約定，向乙方支付應得薪金或提供工作條件的；

（2）以暴力威脅或非法限制人身自由的手段強迫乙方工作的。

3、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但應當提前一個月以書面形式通知乙方，或多發一個月工資代替提前通知期。同時，應按其在甲方的連續工作時間，以一年工作時間折算一個月工資（注：不到半年折算半個月工資）的標準向乙方支付補償金。

（1）患病或非因工負傷，經＿個月醫療期（注：可參照蘇州市勞動行政部門的有關規定確定）滿后，不能從事原工作，也不能從事由甲方安排的其他工作；

（2）經考核不能勝任工作，經過培訓后仍然不能勝任工作；

（3）本合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使本合同屆時無法履行，經甲、乙雙方協商不能就變更本合同達成協議的。

4、乙方如希望解除本合同，應提前個月書面通知甲方，否則，乙方應向甲方支付違約金。違約金相當于乙方自甲方離職前個月的全部收入。如乙方的違約行為給甲方造成了經濟損失，并且該經濟損失超過了違約金，甲方有權要求乙方賠償其損失和違約金之間的差額。

5、如甲方違反本合同的有關規定并給乙方造成損失，乙方可以隨時通知甲方解除本合同，并可要求甲方向乙方支付賠償金。

6、當本合同提前解除或期滿終止時，除非雙方另有約定，乙方必須根據甲方要求：

（1）立即停止以甲方名義從事一切活動或完成甲方的未了事務；

（2）及時向甲方移交其所有業務和全部工作；

（3）及時向甲方交還其所保存或管理的全部甲方財產，包括但不限于本合同第五條第2款中列舉的一切甲方文件和資料；

（4）按甲方規定結清所有賬目。

7、除非乙方尚有未了的業務或財務事項，或未能及時辦理上述移交和交接工作，否則甲方應在本合同提前解除或期滿終止后的30天內為乙方辦理離職或轉所手續。

第七條、爭議的解決

甲、乙雙方因履行本合同而發生的、或者與對本合同理解有關的一切爭議，應由雙方根據蘇州市律師協會律師執業糾紛調解規則，在律師協會的主持下，由蘇州市律師協會執業糾紛調解委員會通過調解方式加以解炔。調解不成的，甲乙雙方的任何一方均可向甲方注冊地勞動行政部門申請勞動仲裁。

第八條、合同生效及其他

1、本合同由甲方與乙方于年月日簽定并生效。

2．本合同未盡事宜，可由雙方另行協商，并簽署補充協議。

3．本合同一式三份，雙方各持一份，報司法行政部門一份，均具有同等效力。

甲方：律師事務所（蓋章〕

第4篇：住房公積金相關法規范文

(一)REITs

REITs,即房地產投資信托,是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫,是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960,第一只REITs在美國誕生,經過50年的發展,目前全世界大約有480多家REITs在運作之中,管理的資產總值超過6050億美元。

REITs一般有以下幾種分類方法:按照組織形式分類,可分為契約型、公司型,契約型還可細分為單位型(包括合伙制)和基金型;按照投資人能否贖回分類,可分為開發型、封閉型;按照資金投向分類,可分為權益型(EquityREITs),抵押權型(MortgageREITs)和混合型(Hybrid REITs)。在美國,REITs類型和結構、投資范圍和發展等主要受相關稅法演變的影響,目前美國的REITs一般采用三種基本的結構形式,即傳統結構、傘形合伙結構和下屬合伙結構。在日本,普遍采用的結構是公司型REITs,上市交易的REITs都屬于公司型,它首先成立一個SPV(SpecialPurposeVehicle,簡稱SPV)公司,發行投資憑證募集投資者的資金,然后購買并管理房地產,SPV公司必須自己負責房地產的管理和經營,或者將管理和經營職能外包給第三方。新加坡和香港REITs則是向投資者發行信托單位,然后用所融資金購買房地產或者相關資產(例如房地產抵押貸款支持證券),REITs沒有獨立的法人資格,因此必須聘任信托管理人管理REITs,同時聘任房地產管理公司管理所購房地產及相關資產。我國目前籌備在天津和上海試點推行REITs,其中上海是債權型的REITs,即融資方只是把物業收益權抵押擔保,而不需要出讓股權的融資方式,主要由央行和銀監會主管;而天津是股權型REITs,主要由證監會主管。

(二)國內廉租房融資現狀

從開展廉租住房試點的城市看,目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈以及土地出讓金凈收益中的部分資金,我國廉租房建設融資的渠道仍比較單一,且資金供給存在極不穩定的特征。同時在融資環節中也暴露了以下幾個問題:

1、地方政府參與的積極性不高。目前土地出讓金在地方政府預算外收入中占了很大比重,被稱為“第二財政”,而廉租房不僅涉及到土地的低價轉讓,而且還需要一部分的財政補貼,因此地方政府對于廉租房建設往往積極性不高。同時對拉動地方GDP的考慮,地方政府也更傾向于一般房地產的開發。

2、廉租房建設資金需求量大,資金缺口嚴重。廉租房是為我國最貧困人群建設的住房,“9000億元安居計劃”提出未來3年,計劃通過廉租房解747萬戶收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實物配租解決,460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。而國家財政中用于廉租房建設的資金渠道并不穩定,常常會由于特點原因被擠占。近幾年我國社會救濟福利費和撫恤支出的增長較前幾年有所減緩,致使社會保障對于廉租房建設的資金支持也十分有限。

3、金融工具有限,市場化融資機制發展滯后。其他發達國家基本已經由政府直接投資轉變為政府引導下的民間投資作為廉租房建設的資金來源,而目前我國廉租房資金大多來自于政府財政,可用于吸收社會資金的金融工具十分有限。

二、廉租房REITs融資模式的SWOT分析

SWOT是一種戰略分析方法,通過對被分析對象的優勢(strengths)、劣勢(weaknesses)、機會(opportunities)和威脅(threats)的加以綜合評估與分析得出結論,通過內部資源、外部環境有機結合來清晰地確定被分析對象的資源優勢和缺陷,了解所面臨的機會和挑戰,從而在戰略與戰術兩個層面加以調整方法、資源以保障被分析對象的實行以達到所要實現的目標。

(一)機會(opportunities)

1、政府對于保障性住房建設的支持,建設資金的需求量大。十一屆人大四次會議政府工作報告指出,應加快保障性住房建設,2011年將建保障性住房1000萬套,2012年再建1000萬套,今后五年預計能夠建設3600萬套。保障性住房除了棚戶區改造以外,主要用于公租房和廉租房。資金方面,除中央政府補助1030億元和地方財政加大投入外,將更廣泛地利用社會資金。

2、國內市場民間資金充裕,投資渠道較窄。改革開放為我國居民積累了巨大的社會財富,民間資本的力量日益強大,根據2010國民經濟和社會發展統計公報,截至2010年末全部金融機構本外幣各項存款余額73.3萬億元,比年初增加12.1萬億元。其中人民幣各項存款余額71.8萬億元,增加12.0萬億元。全部金融機構本外幣各項貸款余額50.9萬億元,增加8.4萬億元。其中人民幣各項貸款余額47.9萬億元,增加7.9萬億元。當前我國證券市場高風險產品占主要地位,可交易品種大約80%為風險較高的股權類產品。低風險產品雖有流動性較差的國債及少量企業債、金融債和可轉債,但還是不能滿足廣大投資者的投資理財需求,市場規模較小。因此,有側重地發展低風險的REITs,可以使我國整個金融市場的金融架構趨于合理,同時又能滿足民間投資的需求。

3、

保險資金面臨投資壓力,急需長期穩定投資領域。受投資渠道狹窄、投資市場成熟度及容量所限,中國保險資金投資長期遇困:投資配置無法多元化,缺乏長期投資產品,投資收益無法保持穩定。根據保監會公布的數據,2010年上半年,受資本債券市場低迷影響,中國保險資產平均投資收益率從2009年上半年的3.44%降到1.93%,不僅低于同期CPI,甚至低于同期存款利率。廉租房建設的資金缺口以及REITs投資收益穩定的特征,都符合保險資金投放的要求,能為其開辟新的投資領域。 (二)威脅(threats)

1、REITs相關的法律法規缺失。一方面目前我國缺乏產業投資基金相關法律,《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動,而REITs在本質上應屬于產業投資資金。另一方面,國內也缺乏基金上市和稅收相關法律。美國法律對REITs的財產性質、資產運用、收入結構、收益分配做了原則性的規定,從而對其業務性質做出了強制性約定。缺乏相應的法律法規,為REITs在國內的推出和發展帶來一定的困難和不確定性。

2、房地產金融市場發育不成熟。首先是我國房地產存在信息不對稱的問題,開發商缺乏嚴格的信息的披露制度將會影響信托計劃的推行,或者導致上下環節信息不對稱等問題。其次是REITs運行框架(見圖1)內缺乏有效的內控和制約機制,以及框架外缺乏第三方的監督。最后是目前國內還缺少成熟的富有經驗的信托投資機構和專業化的從業人員。房地產金融市場的不成熟會給廉租房REITs的推行帶來一定的風險。

(三)優勢(strengths)

1、認購門檻低,便于吸收中小投資者,從而拓寬廉租房建設的融資渠道和民間資本的投資渠道。在美國,通常合股性質的公司會要求股東的最低投資額不低于15000美元,但對于REiTs來說,每股只需要10美元-25美元,較低的認購門檻擴大了REITs的融資范圍。在中央政府力主調控房價、廉租房建設資金存在巨大缺口的形勢下,REITs為民間資本開辟了全新的投資領域,同時相對于直接投資于不動產,中小投資者可以通過投資REITs承擔有限責任,還可以獲得大規模投資房地產的規模收益。

2、收入來源穩定,風險低。廉租房運營后的收益有政府的財政補貼作為其信用支持,相對于一般地產項目具有更好的穩定性和連續性,同時REITs基金還可以通過分散投資來降低系統風險。

3、提高地方建設廉租房積極性,緩解商品住宅價格的非理性上漲。通過吸收社會化的資金參與廉租房建設,REITs可以有效減輕地方政府財政壓力,分散相關風險,更重要的是能提高各級政府建設廉租房的積極性,增加主動供給,緩解城鎮商品住宅價格的上漲壓力。同時由于社會上部分剛性住房需求得到滿足,住宅需求市場出現結構性分化,從而使今后的調控政策更具有針對性,促使房地產開發和住宅投資趨于理性。

4、與國家宏觀調控政策相協調。寬松的貨幣政策和巨大的民間資本存量,以往是推動房地產等資產市場的持續牛市的主要原因,當資本市場出現拐點或收益不確定時,一部分資金又從資本市場進入商品市場,而食品市場又存在剛性需求,所以極易引發通貨膨脹。資本具有逐利性,當市場流動性過剩時,合理地引導資金轉向廉租房REITs,將能有效地降低經濟內在風險,同時能滿足廉租房領域資金需求。而當信貸緊縮時,REITs又由于其融資范圍廣的優點,可以避免廉租房建設資金的驟減。

(四)劣勢(weaknesses)

1、收益率較低。目前深圳、上海和天津將廉租房租金定為1元/平方米/月,海南和部分省份甚至將廉租房租金定為0.5元/平方米/月,一般廉租房年租金回報率還不到1%。與其他物業資產打包后回報率不到4%。我國30年期國債的到期收益率是4%,一般企業債的收益率較同期國債收益率高1-2個百分點.如果廉租住房和公共租賃房要實行REITs融資,每年還會按REITs產品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司繳納管理費.因此,只有收益率達5.5%以上,項目才有實行REITs融資的可能性。

2、流動性不足。目前在國內與基金相比,信托貸款類、結構性理財產品等的流動性遠弱于基金,而且大多數在投資期內是無法提前贖回的,而且轉讓手續十分繁瑣。按照現有的轉讓模式:加入資金信托計劃的投資者要轉讓手中的信托合同,必須由投資者自己尋找買方,雙方談妥后,再到所購買信托產品的信托投資公司營業大廳辦理過戶手續。正是這種滯后的流動體制,阻礙了信托產品的發展。

3、政府權限不明晰。廉租房由于其福利性特點,在提供建設用地、制定廉租房標準、審批入住資格等環節都需要政府的統一負責,并提供租金和稅收方面的補貼。目前廉租房的經營和收益由政府主導,但其權限范圍尚未清晰限定。政府過度干預信托市場將會造成信托管理機構只負責信托產品的發行和資金的管理,缺乏房產控制權和生產經營決策權,市場主體地位缺失。因此,政府在REITs融資模式整個運行過程中權限過大,必然會限制其進一步發展。

三、結論及政策建議

我國廉租房建設一直存在巨大住宅需求與建設資金不足的矛盾,而同時充裕的民間資本又礙于國內投資渠道狹窄的限制,大部分涌向房地產市場,推高了城市商品住宅的價格,解決這些問題的關鍵是如何利用好民間資本投入到保障性住房建設當中,擴大住房供給,緩解商品住宅價格上漲壓力。REITs由于其自身優點能很好地解決廉租房融資困難的問題,但在目前的法律和金融環境下,REITs的推行將會面臨法律和政策的一些障礙,需要妥善出臺相關專項政策和法律法規,來保障其長遠健康發展。在此,筆者提出以下幾點建議:

第一,盡快出臺針對REITs的管理辦法,對REITs的定義、組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定,并充分結合其他適用REITs的法規,為REITs的發展創造一個良好的法律環境。

第二,推出明確的稅收優惠減免政策,可以參照國際通行的慣例制定相關稅收政策避免REITs出現重復征稅。如1960年美國國內稅收法案規定:如果REITs將每年度盈利的大部以現金紅利方式回報投資者,則無需繳交公司所得稅。這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅。