公租房管理?xiàng)l例精選(九篇)

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第1篇：公租房管理?xiàng)l例范文

一、上海住房公積金投資公租房的現(xiàn)狀

2011年上半年，上海市住房公積金管理中心（下稱“中心”）從公積金增值收益中出資近15億元，收儲(chǔ)了新江灣“尚景園”公租房項(xiàng)目（15萬(wàn)平方米2200余套房源），實(shí)現(xiàn)了公積金投資公租房零的突破。

尚景園的產(chǎn)權(quán)屬于中心所有，公積金中心作為將該公租房的租賃管理、物業(yè)管理等交由楊浦區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作。目前，已經(jīng)正式向社會(huì)開(kāi)放招租，并將優(yōu)先出租給符合條件的公積金繳存人，受到了社會(huì)的好評(píng)。2012年，中心將繼續(xù)加大公積金增值資金投資公共租賃房的力度，并積極探索使用公積金結(jié)余資金直接支持公租房建設(shè)的道路。

二、住房公積金投資建設(shè)公租房面臨的問(wèn)題

住房公積金投資建設(shè)公租房，除了具有資金規(guī)模大、來(lái)源持續(xù)穩(wěn)定、籌資成本相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)外，對(duì)于完成自身功能結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)制度可持續(xù)健康發(fā)展，無(wú)疑具有十分重要的意義。但是，住房公積金投資建設(shè)公租房還面臨以下風(fēng)險(xiǎn)。

1.政策障礙

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）“住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后（即城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金），全部用于廉租住房和公共租賃住房建設(shè)”。也就是說(shuō)，住房公積金增值收益支持公租房建設(shè)已無(wú)政策障礙。但是，公積金結(jié)余資金直接投資公租房建設(shè)，需要國(guó)家在政策上予以明確。

2.資金保值增值

目前，住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房，完全靠租金回收資金，回收周期長(zhǎng)、循環(huán)慢、成本壓力較大。而住房公積金屬于全體繳存人所有，不同于財(cái)政資金，有保值增值的需求。因此，住房公積金投資公租房建設(shè)也需確立投資回收期。如果投資不能回收，沒(méi)有一定的資金回報(bào)率，長(zhǎng)久看來(lái)，公積金資金也會(huì)入不敷出，不利于公租房的可持續(xù)發(fā)展。

3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

一是住房公積金投資公租房，將現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，導(dǎo)致住房公積金資產(chǎn)流動(dòng)性大為降低。二是如何平衡公積金正常使用，即提取、貸款與投資建設(shè)公租房資金比例，確保公積金繳存人權(quán)益不受侵害，對(duì)住房公積金管理者來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的課題。

4.管理難題

公租房作為一種租賃性的保障性住房，運(yùn)營(yíng)管理在一定意義上比投資和建設(shè)更為復(fù)雜。一方面，公租房的運(yùn)營(yíng)管理需要多部門的協(xié)調(diào)，包括相關(guān)部門與保障對(duì)象、參與企業(yè)以及其他主體等，怎樣協(xié)調(diào)、如何管理，這是一個(gè)難題；另一方面，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，公租房運(yùn)營(yíng)管理最大的難點(diǎn)在于退出管理，如何建立科學(xué)的退出機(jī)制，是關(guān)系到住房保障效果的關(guān)鍵點(diǎn)，也是難點(diǎn)所在。

綜觀世界各國(guó)在投資發(fā)展公租房方面的經(jīng)驗(yàn)：一是建立有效的融資機(jī)制，通過(guò)稅收、補(bǔ)貼等政策給予支持和傾斜，從而吸引社會(huì)資金參與，保障資金供給；二是完善的管理體系，特別是在公共租賃住房制度的推行過(guò)程中，建立科學(xué)完善的監(jiān)管、退出機(jī)制來(lái)保證公租房的可持續(xù)發(fā)展；三是法律的強(qiáng)力保障，國(guó)外的公共住房政策基本是以法律形式出現(xiàn)的，公共租賃住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于我國(guó)住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房具有重要的借鑒意義。

三、對(duì)住房公積金投資公租房建設(shè)領(lǐng)域的幾點(diǎn)建議

1.加緊修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》

如前所述，雖然目前住房公積金增值收益投資公租房建設(shè)已無(wú)政策障礙，但是利用住房公積金結(jié)余資金直接投資公租房建設(shè)，尚無(wú)明確的政策支持。目前，住建部已經(jīng)啟動(dòng)《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，建議在修訂該《條例》時(shí)進(jìn)一步明確資金使用規(guī)定，使得住房公積金投資公租房做到有法可依。

2.給予相應(yīng)的政策支持

為確保住房公積金資金安全，同時(shí)也為了加快公租房發(fā)展，建議公租房建設(shè)用地由政府無(wú)償劃撥，稅費(fèi)予以減免。除此之外，還要積極防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的流動(dòng)性平衡。住房公積金資金流動(dòng)性偏緊時(shí)，應(yīng)建立政策托底機(jī)制，由市政府指定機(jī)構(gòu)托底收購(gòu)；在租金收益率低于運(yùn)行成本時(shí)，由政府財(cái)政安排專門的資金給予公積金托底支持。

3.明確資金退出機(jī)制

目前尚景園的產(chǎn)權(quán)歸屬公積金中心，當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)格為9500元/平方米，而目前周邊項(xiàng)目售價(jià)每平方米在3萬(wàn)元左右。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，已體現(xiàn)了收購(gòu)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了資金的保值增值。但按照目前的政策，這部分房源只能出租，不能出售。為確保公租房的融資收益和資金安全，可考慮建立租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制：一是可借鑒香港公屋“以商養(yǎng)租”的成功經(jīng)驗(yàn)，公租房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡；二是在一定時(shí)期后，應(yīng)允許住房公積金中心在不改變公租房性質(zhì)的前提下轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，收回投資。

第2篇：公租房管理?xiàng)l例范文

【關(guān)鍵詞】住房公積金；租房；風(fēng)險(xiǎn)

一、目的和意義

租房是職工解決住房的有效途徑，目前政府對(duì)于特殊困難群體還提供公租房、廉租房和實(shí)物配租、租房補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)租賃房，有力推動(dòng)住房保障體系的完善，保障群眾的住房權(quán)益。《住房公積金管理?xiàng)l例》指出住房公積金是職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，規(guī)定房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的職工可以提取公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。住房公積金制度對(duì)租住公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房職工提供可提取住房公積金的政策支持，市場(chǎng)租房也是租房體系的組成部分，是職工解決住房的合理手段，因此，通過(guò)市場(chǎng)租房的職工也應(yīng)成為住房公積金制度的支持對(duì)象。

目前多數(shù)城市除了租住保障性住房允許提取住房公積金外，市場(chǎng)租房也允許申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，但由于某些客觀因素的存在，市場(chǎng)租房提取住房公積金成為一些不法中介誘導(dǎo)職工騙提住房公積金的方式，對(duì)住房公積金制度造成一定的負(fù)面影響，同時(shí)成為住房公積金漏出的渠道，如何在現(xiàn)有的客觀條件下防范租房提取住房公積金風(fēng)險(xiǎn)，是已經(jīng)推出和即將推出該制度的住房公積金主管部門首要解決的問(wèn)題。

二、各地租房提取住房公積金現(xiàn)狀

綜觀東中西部各主要城市租房提取住房公積金的實(shí)施方案，大致包括三部分：一是租房提取住房公積金條件，各城市基本上都要求申請(qǐng)租房提取公積金的職工沒(méi)有住房，沒(méi)有住房公積金貸款，房屋月租金應(yīng)超過(guò)職工家庭月收入的一定比例；二是租房提取住房公積金提取金額，各地允許申請(qǐng)?zhí)崛〗痤~的規(guī)定各異，有規(guī)定提取人范圍的、有規(guī)定提取限額的，但都規(guī)定不能超過(guò)已支付的房屋租金；三是租房提取住房公積金提取憑證，各地提取憑證大同小異，主要包括房屋租賃合同、租房發(fā)票、房屋租賃登記備案等。表一是主要城市租房提取住房公積金政策一覽表。

三、風(fēng)險(xiǎn)分析

通過(guò)對(duì)各地租房提取實(shí)施方案歸納總結(jié)后，可得出租房提取主要存在以下兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、提取金額合理性

職工支付房租申請(qǐng)?zhí)崛」e金，主要考慮的是租金的合理性，也即提取金額的合理性。我們認(rèn)為職工的提取金額與職工收入，租金，房屋面積，賬戶余額，租房年限有關(guān)，通過(guò)主成分分析找出影響提取金額的關(guān)鍵性因素下面我們以某市租房提取數(shù)據(jù)為例，通過(guò)SPSS軟件計(jì)算出解釋的總方差表和成分矩陣表。

從解釋的總方差可知租房提取金額由2個(gè)主成分解釋，由成分矩陣可知，主成分1包含的指標(biāo)有繳存基數(shù)、月繳額，主成分2包含的指標(biāo)有月租金、租房月數(shù)。由于繳存基數(shù)、月繳額反映了職工工資收入情況，我們可以把主成分1確定為職工收入指標(biāo)。由于月租金、租房月數(shù)反映了職工支付租金情況，我們可以把主成分2確定為租金指標(biāo)。因此，我們認(rèn)為職工提取金額與職工收入和租金密切相關(guān)，只要找到職工收入、租金與提取金額的關(guān)系，就能控制提取金額的合理性。

2、提取憑證能否反映職工租房行為的真實(shí)性

職工租房后，租房發(fā)票、租房登記備案等租房憑證由稅務(wù)、房管局、街道辦等部門出具，由于房屋租賃市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，憑證出具部門無(wú)法核實(shí)租房行為的真實(shí)性，實(shí)際操作中職工只要交納規(guī)定的費(fèi)用，不論租房行為是否發(fā)生都能從相關(guān)部門獲得合法的租房憑證。由于客觀原因，因此，職工是否發(fā)生租房行為是不能準(zhǔn)確核實(shí)的。

四、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

從以上分析可知職工租房提取住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)包含兩種，一是可通過(guò)制定限制性措施控制提取金額的可控風(fēng)險(xiǎn)；二是不能通過(guò)任何管理措施核實(shí)職工租房行為真實(shí)性的不可控風(fēng)險(xiǎn)。本文從如何防范該兩類風(fēng)險(xiǎn)的角度，重新構(gòu)造租房提取住房公積金制度。

1、使提取金額合理化。從風(fēng)險(xiǎn)分析可知提取金額與職工收入和租金密切相關(guān)，因此，本文認(rèn)為合理化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括兩點(diǎn)，職工支付房租不能超過(guò)職工收入和職工房租不能脫離租賃市場(chǎng)租金水平。首先，由于房租只是職工收入的一部分，一方面為了支持職工通過(guò)租房解決住房，另一方面為了增加職工的可支配收入從而提高職工的生活質(zhì)量，同時(shí)也兼顧住房公積金的使用率，可規(guī)定租金超過(guò)收入一定比例的金額可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金；具體比例可綜合考慮各地的生活水平、工資水平、租房市場(chǎng)情況及中心的資金使用率后確定，如上海規(guī)定月租賃費(fèi)用超過(guò)家庭月收入20%的部分可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。其次，在幫助職工通過(guò)租房解決住房的同時(shí)，還要防范資金被套取的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要衡量月租金是否符合當(dāng)?shù)貙?shí)際房租水平，可參考當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)按照租房市場(chǎng)形成的不成文約定，房客一般預(yù)交3個(gè)月的房租，提取時(shí)最多只能取相當(dāng)于3個(gè)月租金金額的公積金。

2、由于租賃市場(chǎng)不規(guī)范等客觀因素，出具稅票、房屋租賃登記備案證明等單位無(wú)論采取何種管理措施都無(wú)法核實(shí)職工租房行為的真實(shí)性，因此，對(duì)于提取憑證的要求原則上應(yīng)該掌握三點(diǎn)，一是核實(shí)職工身份正確性和真實(shí)性，即不能將職工A的公積金取給職工B；二是同一套房屋不能由多人提取；三是不能給職工增加由于出具憑證帶來(lái)的額外經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3、支持對(duì)象。支持對(duì)象也即提取條件，一般情況下沒(méi)有自有住房或單位不提供集體宿舍的職工通常會(huì)選擇租房，在房租可接受的條件下，租房地點(diǎn)通常會(huì)選擇在單位附近，所以在本市工作在外地租房的情況不合常理；同時(shí)，已有住房的職工極小可能再租房住。因此，租房提取住房公積金的支持對(duì)象可設(shè)為在行政區(qū)域內(nèi)租房、且沒(méi)有自有住房職工可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，其中自有住房包括已有住房和已申請(qǐng)了住房貸款購(gòu)房。

控制租房提取住房公積金風(fēng)險(xiǎn)，不但要從制度方面完善，而且對(duì)于已發(fā)現(xiàn)虛假租房提取行為的職工和中介采取嚴(yán)厲打擊措施，對(duì)于職工責(zé)令要求在規(guī)定的期限內(nèi)將違規(guī)套取的公積金存入指定賬戶，并將加蓋銀行章的繳款憑證交回單位；對(duì)于中介可視情況依法移送公安機(jī)關(guān)處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房公積金管理?xiàng)l例，國(guó)務(wù)院第350號(hào)令

[2]北京住房公積金提取管理辦法，京房公積金管委會(huì)[2006]2號(hào)

[3]上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費(fèi)用實(shí)施辦法（試行），滬公積金管委會(huì)[2009]3號(hào)

[4]關(guān)于租房提取住房公積金有關(guān)問(wèn)題的通知，津公積金委[2009]13號(hào)

[5]鄭州住房公積金提取管理辦法，鄭公管委[2007]3號(hào)

第3篇：公租房管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞 直管公房 住房管理 國(guó)有資產(chǎn)

一、前言

隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公產(chǎn)房屋作為其產(chǎn)物已有多年的歷史，致力于對(duì)其改善的努力一直也沒(méi)有停止，近年來(lái)，也在很多方面進(jìn)行過(guò)調(diào)整，但是政事企混為一體的狀況卻一直沒(méi)有改變，這種舊的體制已經(jīng)很難適應(yīng)當(dāng)下形式的發(fā)展要求。

二、直管公房的管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

（1）直管公房單位正常運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。傳統(tǒng)現(xiàn)有的公房管理體制體現(xiàn)了“以租養(yǎng)房，服務(wù)群眾”的工作原則，但是，在住房商品化的近二十年來(lái)的運(yùn)作過(guò)程中看來(lái)，直管公房越來(lái)越顯示出維護(hù)費(fèi)用日益增長(zhǎng)、不能滿足人民群眾的要求、國(guó)有資產(chǎn)貶值的弊端，甚至出現(xiàn)了拖拉城市建設(shè)的后腿，收支嚴(yán)重失衡的后果。加上近年來(lái)舊城改造的加快需要拆除大量的直管公房；國(guó)家惠民政策的力度加大，廉租房屋的大量建造。直管公房日漸趨于舉步維艱的狀態(tài)。但是相關(guān)部門沒(méi)有建立起有效的調(diào)整改善管理機(jī)制，針對(duì)這些問(wèn)題，如何保證直管公房產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展已經(jīng)成為直管公房管理工作中的主要問(wèn)題。

（2）直管公房的管理基礎(chǔ)薄弱問(wèn)題。直管公房的管理資料不全，產(chǎn)權(quán)管理責(zé)任不明，公房的出售之后的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，公房拆除之后的面積準(zhǔn)時(shí)返還等問(wèn)題都沒(méi)有得到及時(shí)地調(diào)整、有效地保障。另外再如我單位1998年起市政府為了維護(hù)小型國(guó)有企業(yè)的正常運(yùn)行一紙文件造成的劃撥單位拒交房租的問(wèn)題等等。所有以上種種最終造成直管公房的底數(shù)不清，賬實(shí)不符，屬權(quán)不明確等問(wèn)題的存在。

（3）直管公房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借現(xiàn)象的存在。目前，直管公房主要分為住宅和營(yíng)業(yè)，我們單位住宅方面的租金執(zhí)行物價(jià)部門2004年核定的標(biāo)準(zhǔn)，每平方米2.3元，雖然房屋質(zhì)量一般，但相比私房6至10元，還是存在著巨大的利潤(rùn)空間。營(yíng)業(yè)房租金標(biāo)準(zhǔn)也明顯低于相同地段社會(huì)上的其他房產(chǎn)，甚至由于直管公房的政府性質(zhì)，房租標(biāo)準(zhǔn)很難提升到盈利的標(biāo)準(zhǔn)。加之，現(xiàn)在的直管公房住戶90%左右屬于20世紀(jì)60、70年代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)由政府分配，在他們的意念中他們已經(jīng)擁有該房屋的永久使用權(quán)，換句話說(shuō)，就是不交房租也不可能將其驅(qū)逐出去。因此出現(xiàn)的二房東現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)。而對(duì)于這種原承租人從中非法獲取暴利的情況，并且還可以逃稅、漏稅，相應(yīng)的房管所并無(wú)實(shí)際的執(zhí)法權(quán)。

三、直管公房的管理體制要充分適應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求

由于直管公房建造年代久遠(yuǎn)，直到目前仍有簡(jiǎn)易、磚木的平房；不成套的樓房；與私人有雙氣有電梯的高層相比，差距過(guò)大。一切從實(shí)際出發(fā)，讓群眾充分享受到社會(huì)的進(jìn)步。因此，深化其體制的改革，為其適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公房管理的體制改革勢(shì)在必行。在改革的過(guò)程中，要切實(shí)的遵循黨的群眾路線為指導(dǎo)思想，并且，深入的將黨在十的精神貫徹其中，最終要建立和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的公房管理體制。具體需要我們堅(jiān)持一下四個(gè)原則：要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則不動(dòng)搖，在研究問(wèn)題以及制定實(shí)施方案的過(guò)程中，一切的理論依據(jù)都要來(lái)自于實(shí)踐；要堅(jiān)持國(guó)有資產(chǎn)保值以及增值的原則不動(dòng)搖，要將國(guó)有資產(chǎn)做大做強(qiáng)，加快其發(fā)展；堅(jiān)持市場(chǎng)化的原則不動(dòng)搖，要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，發(fā)展社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的公房發(fā)展策略；將改革、穩(wěn)定、發(fā)展統(tǒng)一為一體，將各個(gè)方面協(xié)調(diào)調(diào)動(dòng)起來(lái)，積極發(fā)展。

四、重建公房管理體制分析

目前，很多城市已經(jīng)采取了直管公房的體制改革策略，并且取得了可喜的成就，為其他地區(qū)采取這一策略提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。各個(gè)城市的直管公房體制改革好處總結(jié)下來(lái)為除弊興利，具體的體現(xiàn)可以總結(jié)如下：

（1）統(tǒng)一進(jìn)行管理，確保國(guó)有資產(chǎn)不能流失。在直管公房的管理?xiàng)l例中，將資產(chǎn)與人、事的管理結(jié)合在一起作為總的指導(dǎo)原則，建立健全的國(guó)有資產(chǎn)管理體制，實(shí)行統(tǒng)一集中管理，清除在直管公房的管理中出現(xiàn)的條塊分割、各自為政的現(xiàn)象，為國(guó)有資產(chǎn)的管理提供可靠的保障。

（2）整合資源、形成合力。直管公房具有很多獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如具有良好的地理位置，具有豐富的教育資源，具有便利的交通條件等等，但是在傳統(tǒng)體制下，資源的分散、管理體制的分割使得整體的存量難以盤活、資源難以整合在一起，使得直管公房的價(jià)值難以有所提升。因此，需要將直管公房的優(yōu)勢(shì)集合在一起，我們必須對(duì)資源進(jìn)行合理的整合，并對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在對(duì)直管公房中的老房、舊房、破房進(jìn)行管理的過(guò)程中，針對(duì)那些租金較低，并且租住的人群多數(shù)都屬于低收入家庭的情況來(lái)看，可以將這些直管公房轉(zhuǎn)化為廉租房，這種管理模式不僅可以為政府分擔(dān)一定的職責(zé)，還可以在一定程度上有效的緩解住房的市場(chǎng)壓力，并減少對(duì)困難戶安置產(chǎn)生的成本價(jià)值，可以為住房體系的完善做出有力的貢獻(xiàn)。

（3）實(shí)行整體的轉(zhuǎn)制，充分調(diào)動(dòng)干部的積極性。很多工作人員在吃事業(yè)飯的思維下，養(yǎng)成了很強(qiáng)的惰性，使得公房的管理的許多優(yōu)勢(shì)都得不到合理的發(fā)揮，但是新型的體制改革實(shí)施后，將員工的利益和經(jīng)營(yíng)的好壞直接聯(lián)系在一起，這種經(jīng)營(yíng)形式可以最大限度地將員工的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，并且也可以使工作人員的各種專業(yè)特長(zhǎng)充分得到發(fā)揮。

五、直管公房的發(fā)展方向

（1）繼續(xù)為人民服務(wù)，并且和廉租房共同管理。直管公房未來(lái)的發(fā)展方向要克服現(xiàn)在的很多直管公房沒(méi)有充分地被低收入家庭所使用，具體可以通過(guò)調(diào)節(jié)租金來(lái)達(dá)到這樣的效果，首先可以全面提高直管公房的租金，最終達(dá)到或者接近市場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以使那些非低收入家庭放棄占據(jù)直管公房，進(jìn)而將其作為廉租房的房源，其次可以根據(jù)租賃戶的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行合理劃分重新制定直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)，低收入、廉租、公租采取不同標(biāo)準(zhǔn)，便于管理。

（2）徹底剝離直管公房，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)管理。要將直管公房從“產(chǎn)”、“經(jīng)租產(chǎn)”中剝離出來(lái)，尊重歷史，還原到房管局的管理狀態(tài)，加強(qiáng)直管公房的統(tǒng)一管理，堅(jiān)持以民為本、化堵為疏，加強(qiáng)直管公房的經(jīng)營(yíng)管理、工程修繕、物業(yè)管理、房屋交易等。具體做法可以是：針對(duì)“危、舊、破、差”的老化直管公房，專門成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將公房劃分成區(qū)域，然后指定負(fù)責(zé)人，實(shí)施定期普查工作，以便及時(shí)進(jìn)行評(píng)估出售，或者重新購(gòu)買片區(qū)房產(chǎn)、原址重建居住小區(qū)等工作。

六、總結(jié)

直管公房是一種特殊的管理形式，有著非常重要的價(jià)值所在，針對(duì)其存在的各種各樣的問(wèn)題，我們要進(jìn)行詳細(xì)的分析，然后切實(shí)的結(jié)合實(shí)際的特征，制定出合理的解決方案，最終以能夠有效地保障人們的利益，為人們提高良好的服務(wù)為宗旨。在城市化的建設(shè)中，對(duì)直管公房的有效管理，更能夠降低拆遷給人們?cè)斐傻膿p失，可以進(jìn)一步維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展。所以我們要結(jié)合實(shí)際的情況，加強(qiáng)對(duì)其管理力度，最終維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)城市化建設(shè)。

（作者單位為寶雞市住房和城市建設(shè)局金臺(tái)直管公房管理所）

參考文獻(xiàn)

[1] 王改紅.對(duì)子直管公房管理的一些淺見(jiàn)[J].經(jīng)濟(jì)師，2012（3）.

第4篇：公租房管理?xiàng)l例范文

《物權(quán)法》出臺(tái)前，在建工程抵押一直缺乏明確的法律依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。該司法解釋對(duì)在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”，這也是房屋登記部門辦理在建工程抵押的依據(jù)。

直到2007年《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次從法律層面明確了在建工程抵押的“合法性”。后來(lái)住建部下發(fā)《房屋登記技術(shù)規(guī)程》更是對(duì)在建工程的內(nèi)容和抵押范圍進(jìn)行了明確。

一、集資建房、公租房等政策性房產(chǎn)辦理在建工程抵押

集資房是實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過(guò)多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)，不通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買而直接分配的一種房屋。主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問(wèn)題。2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。向職工收取的集資、合作建房款項(xiàng)實(shí)行?？罟芾怼ｍ?xiàng)使用，并接受當(dāng)?shù)刎?cái)政和經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門的監(jiān)督。《公共租賃住房管理辦法》第三條規(guī)定，公共租賃住房是保障性住房，可以通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條對(duì)在建工程抵押做出明確規(guī)定，抵押目的就是取得工程建造的后續(xù)資金，?？顚Ｓ?。該辦法第二十八條規(guī)定，在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容包括：施工進(jìn)度及工程竣工日期。未有禁止集資建房和公共租賃住房辦理在建工程抵押的規(guī)定。當(dāng)企業(yè)或者政府在資金暫時(shí)不足的情況下，利用在建工程抵押獲得后續(xù)資金，有利于保證房屋的及時(shí)建設(shè)。

需要注意的是，如果是政府直接投資建設(shè)的公租房，辦理抵押時(shí)，還需要國(guó)資部門批準(zhǔn)。《公共租賃住房管理辦法》第二十五條規(guī)定，公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。公共租賃住房建成后抵押，由于其具有社會(huì)保障功能，應(yīng)該獲得批準(zhǔn)建設(shè)部門同意后方可辦理。

有些同行對(duì)政策性房產(chǎn)辦理在建工程抵押持有異議，認(rèn)為萬(wàn)一形成爛尾，登記部門會(huì)擔(dān)責(zé)。實(shí)務(wù)中，詢問(wèn)時(shí)可以詢問(wèn)抵押權(quán)人是否知道是政策性房產(chǎn)，抵押資金只能用于工程后續(xù)建設(shè)，抵押權(quán)人認(rèn)可后登記部門就沒(méi)有責(zé)任。還有人認(rèn)為集資建房，資金已經(jīng)由集資人“湊齊”，再抵押已經(jīng)沒(méi)有意義，實(shí)際此觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。集資建房不一定完全由集資人承擔(dān)全部費(fèi)用，有可能企業(yè)承擔(dān)部分；另外，由于建設(shè)成本的變化，導(dǎo)致資金不夠，企業(yè)可能予以承擔(dān)，但企業(yè)暫時(shí)資金不足，抵押獲得后續(xù)建設(shè)資金，保證項(xiàng)目完成，都是合理合法的。

二、商品房辦理在建工程抵押

一是未預(yù)售的辦理在建抵押。在建工程抵押是以當(dāng)事人的約定設(shè)定的債權(quán)擔(dān)保登記，預(yù)售許可是國(guó)家的行政許可審批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建設(shè)單位擁有合法的土地使用權(quán)、建筑規(guī)劃許可證，有合法的正在建設(shè)的工程項(xiàng)目和建筑物，可根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條和《房屋登記辦法》第六十條的規(guī)定辦理在建工程抵押。法律、法規(guī)和規(guī)章均未要求在建工程必須取得預(yù)售許可才可以抵押。而開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行預(yù)售，則必須符合《房地產(chǎn)管理法》第四十五條、國(guó)務(wù)院《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的要求，繳納全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證，按提供的商品房建設(shè)達(dá)到25%以上，并取得預(yù)售許可證后才可以預(yù)售。

二是已經(jīng)預(yù)售的辦理在建工程抵押。已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房屋，在辦理在建工程抵押登記時(shí)，登記部門必須核查是否已經(jīng)銷售備案，已經(jīng)銷售備案的在辦理在建工程抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)扣減相應(yīng)的權(quán)利價(jià)值，不能包含該套房屋。

實(shí)務(wù)中，未銷售部分設(shè)定在建工程抵押后，在辦理備案時(shí)，必須先解除抵押或者抵押權(quán)人出具同意抵押人對(duì)外銷售的證明材料后，相關(guān)部門方可受理備案。

三、主體完工的項(xiàng)目可否辦理在建工程抵押

在形象工程已經(jīng)完成或者已經(jīng)交付使用但未辦理竣工驗(yàn)收的，在理論上都屬于在建工程。但登記部門在辦理此類在建工程抵押登記要特別慎重，要對(duì)抵押合同中約定的內(nèi)容進(jìn)行分析審核，是否是后續(xù)工程必須的資金，如非必須用途，登記機(jī)構(gòu)不予登記。

雖然根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記部門不得要求對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行評(píng)估，但按照《房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條的規(guī)定，抵押雙方提供的材料中，應(yīng)當(dāng)包含可以證明抵押物價(jià)值的材料。如果申請(qǐng)抵押的是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照國(guó)家法律中對(duì)商品房項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管要求；如果在建工程抵押已預(yù)售的商品房?jī)r(jià)款已經(jīng)明顯大于工程實(shí)際投入款，或者貸款金額明顯大大超過(guò)繼續(xù)建設(shè)的資金需要，則貸款用途明確不符合在建工程繼續(xù)建設(shè)的本意，不允許再設(shè)定在建工程抵押。

四、在建工程抵押權(quán)人有無(wú)限制

最高人民法院《關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問(wèn)題的答復(fù)》（〔2012〕行他字第8號(hào)）明確，在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。因?yàn)榉蓪?duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。這個(gè)解釋也與目前中央經(jīng)濟(jì)政策方針相一致，個(gè)人也可以成為抵押權(quán)人。而《貸款通則》第六十一條明確規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。因此，只要抵押權(quán)人具備相應(yīng)的金融資質(zhì)或者主債權(quán)合同不違反國(guó)家禁止性的法律規(guī)定，那非銀行的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)也是可以成為在建工程的抵押權(quán)人的。

第5篇：公租房管理?xiàng)l例范文

第一條根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔〕24號(hào))、《廉租住房保障規(guī)則》(建設(shè)部令第162號(hào))、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)則》(建住房〔〕258號(hào))、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保〔〕87號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條本市城區(qū)內(nèi)保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配及管理，應(yīng)當(dāng)遵循本規(guī)則。

第三條本規(guī)則所稱保障性住房是指政府提供政策支持，限定套型面積和租售價(jià)格，面向城區(qū)中低收入住房困難家庭或特定對(duì)象供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房。

本規(guī)則所稱中低收入住房困難家庭是指城區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入和住房狀況符合本規(guī)則第三十六條、三十八條規(guī)定的家庭。

本規(guī)則所稱特定對(duì)象是指新就業(yè)大中專畢業(yè)生，進(jìn)城務(wù)工人員，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人。

第四條保障性住房建設(shè)和管理遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公平公開(kāi)、嚴(yán)格監(jiān)管的工作原則。

第五條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市城區(qū)住房保障工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理。

市發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、民政、價(jià)格、稅務(wù)、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、人力資源和社會(huì)保障、監(jiān)察、住房公積金等有關(guān)部門和區(qū)政府、街道辦事處在各自職權(quán)范圍內(nèi)共同做好保障性住房相關(guān)工作。

第六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)保障性住房建設(shè)管理日常工作。

第二章保障方式與保障標(biāo)準(zhǔn)

第七條住房保障采取出租、出售保障性住房以及貨幣補(bǔ)貼等方式。

出租保障性住房是指向符合廉租住房、公共租賃住房保障條件的保障對(duì)象，分別提供廉租住房、公共租賃住房供其租住。

出售保障性住房是指向符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的保障對(duì)象提供經(jīng)濟(jì)適用住房供其購(gòu)買。

貨幣補(bǔ)貼是指向符合廉租住房保障條件的保障對(duì)象發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。

第八條住房保障以滿足保障對(duì)象基本住房需求為目的。住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府根據(jù)本市城區(qū)人均可支配收入和人均住房水平的一定比例確定，定期向社會(huì)公布。

第九條經(jīng)登記準(zhǔn)予購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為3人及以上的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在80平方米左右。

第十條廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上按不超過(guò)上年度城區(qū)人均住房建筑面積60%的比例確定。

經(jīng)登記準(zhǔn)予廉租住房實(shí)物配租的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在30平方米左右；家庭成員為3人及以上的，配租建筑面積控制在50平方米以下。

廉租住房貨幣補(bǔ)貼額度，按照保障對(duì)象現(xiàn)住房面積與應(yīng)保障面積的差額，結(jié)合每平方米建筑面積的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。每平方米建筑面積的貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，最低收入保障對(duì)象按上年度月平均市場(chǎng)租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額確定；低收入保障對(duì)象，按最低收入保障對(duì)象貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的80%核定。每年度的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府相關(guān)職能部門向社會(huì)公布。

第十一條經(jīng)登記準(zhǔn)予配租公共租賃住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在40平方米左右；家庭成員為3人的，配租建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為4人及以上的，配租建筑面積控制在80平方米左右。

第十二條個(gè)人住宅被政府征收，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

第三章資金與政策支持

第十三條保障性住房建設(shè)資金采取多種渠道籌集。資金來(lái)源主要包括：

（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中按照每年不低于10%的比例安排的住房保障資金；

（四）國(guó)家、省財(cái)政安排的保障性住房建設(shè)配套資金和專項(xiàng)補(bǔ)助資金；

（五）商業(yè)銀行貸款；

（六）公積金等非金融機(jī)構(gòu)貸款；

（七）企業(yè)或者其他組織籌集的保障性住房集資建房款；

（八）保障性住房租金收入、銷售收入；

（九）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；

（十）其他渠道籌集的資金。

第十四條新建保障性住房，采取集中建設(shè)與在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按照一定比例配建相結(jié)合的方式進(jìn)行。

第十五條保障性住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。

市國(guó)土資源部門要將保障性住房建設(shè)用地納入年度土地利用計(jì)劃，并優(yōu)先安排。

第十六條集中建設(shè)保障性住房可采取政府投資建設(shè)，住房困難職工集中的單位自建，政府統(tǒng)一規(guī)劃、定向建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政策規(guī)定投資建設(shè)營(yíng)運(yùn)等方式。

第十七條商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按開(kāi)發(fā)建筑總面積5%的比例配建保障性住房。市國(guó)土資源部門應(yīng)在土地出讓合同中，明確配建保障性住房面積和相關(guān)要求。土地出讓成交3個(gè)工作日內(nèi)，市國(guó)土資源部門將配建保障性住房的相關(guān)信息書面告知市房產(chǎn)管理部門。

項(xiàng)目配建的保障性住房包括廉租住房和公共租賃住房。各個(gè)項(xiàng)目配建保障性住房的具體房型結(jié)構(gòu)等指標(biāo)由市房產(chǎn)管理部門根據(jù)保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)籌安排。

第十八條保障性住房建設(shè)項(xiàng)目按照有關(guān)政策規(guī)定免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建保障性住房的，所配建的保障性住房免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

第十九條集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，其小區(qū)外道路、水電氣管網(wǎng)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施由政府投資建設(shè)。

第四章規(guī)劃建設(shè)

第二十條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革、國(guó)土資源、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門，根據(jù)上級(jí)部門下達(dá)的任務(wù)和全市的住房需求情況，編制保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確計(jì)劃年度內(nèi)保障性住房的土地供應(yīng)和資金使用安排、保障性住房的來(lái)源、提供保障性住房的數(shù)量和區(qū)域分布、貨幣補(bǔ)貼的總額、保障對(duì)象的范圍等內(nèi)容。

第二十一條保障性住房的規(guī)劃，應(yīng)充分考慮住房困難群體居住、交通、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等要求，合理安排區(qū)位布局。

第二十二條要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定新建保障性住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。

保障性住房嚴(yán)格控制在中小套型，廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建筑面積小套控制在60平方米左右，中套控制在80平方米左右，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才住房建筑面積按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條集中建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，按10%的比例配建商業(yè)用房。建成后商業(yè)用房由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)按建設(shè)成本價(jià)收回并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)增值收入用于償還保障性住房貸款及彌補(bǔ)保障性住房管理費(fèi)用的不足。

第二十四條建設(shè)保障性住房應(yīng)當(dāng)符合發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》等國(guó)家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

第二十五條市房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)工程管理，對(duì)保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程建設(shè)質(zhì)量及建設(shè)進(jìn)度等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保保障性住房建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)保量按時(shí)完成。

第二十六條新建廉租住房、公共租賃住房交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟(jì)適用的原則完成室內(nèi)裝修。其他方式籌集的保障性住房出租和出售前，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋狀況進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)予以修繕。

經(jīng)過(guò)室內(nèi)裝修或者修繕的保障性住房，應(yīng)當(dāng)具備滿足基本居住要求的條件。

第五章房源籌集

第二十七條保障性住房房源主要包括：

（一）政府投資集中建設(shè)的住房；

（二）商品房項(xiàng)目中配建的住房；

（三）政府購(gòu)買、租賃的住房；

（四）政府依法收回、征收、沒(méi)收的住房；

（五）經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)或者其他單位建設(shè)的住房；

（六）騰退的公有住房；

（七）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；

（八）其他渠道籌集的住房。

存在重大質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患的住房，不得用作保障性住房。

第二十八條根據(jù)城區(qū)各類保障對(duì)象實(shí)際需求，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，不同類型的保障性住房可以相互轉(zhuǎn)換，調(diào)劑使用。

第二十九條政府投資集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)行代建制，由市政府直接委托市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施或國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建。

第三十條配建的保障性住房，必須確保優(yōu)先或與商品房同步開(kāi)工建設(shè)。

配套建設(shè)保障性住房的施工和監(jiān)理，應(yīng)與規(guī)劃建設(shè)的商品房統(tǒng)一招標(biāo)，選擇符合相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的建筑施工企業(yè)和工程監(jiān)理企業(yè)實(shí)施。

第三十一條距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)、住房困難戶較多的企業(yè)、外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)以及高校等其他單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可利用自用土地集資建設(shè)保障性住房。

第三十二條單位集資建設(shè)保障性住房的租售對(duì)象，限定為本單位符合市政府規(guī)定條件的住房困難家庭或職工，不得對(duì)外或向不符合住房保障條件的家庭、職工出售或出租。

單位集資建設(shè)保障性住房在優(yōu)先保障本單位符合條件的住房困難家庭或職工后，房源仍有剩余的，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一調(diào)劑，按本規(guī)則規(guī)定程序向確定的保障對(duì)象出售或出租。

第三十三條單位集資建設(shè)保障性住房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。向職工收取的保障性住房集資建房款實(shí)行專款管理、專項(xiàng)使用，并接受市財(cái)政和房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第三十四條政府投資建設(shè)和按本規(guī)則的規(guī)定在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的廉租住房和公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。其他方式建設(shè)的公共租賃住房按誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益的原則，經(jīng)政府批準(zhǔn)，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。

第三十五條保障性住房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。

產(chǎn)權(quán)單位委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理的，接受委托的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。

在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的保障性住房，應(yīng)統(tǒng)一納入所在小區(qū)物業(yè)管理。

第六章保障對(duì)象和申請(qǐng)程序

第三十六條申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；

（二）已婚家庭或年齡35周歲以上未婚者；

（三）無(wú)住房或家庭現(xiàn)有人均住房建筑面積在15平方米以下；

（四）家庭人均收入低于市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

第三十七條申請(qǐng)租住公共租賃住房的特定對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）年滿18周歲；

（二）在有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，人均月收入在2000元以下，并居住達(dá)三年以上；

（三）在無(wú)自有住房或未租賃公有住房。

政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃住房，不受收入限制。

第三十八條申請(qǐng)廉租住房保障的對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；

（二）家庭人均可支配收入符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭人均現(xiàn)住房面積符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)。

最低收入家庭廉租住房保障對(duì)象中無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、撫養(yǎng)人或扶養(yǎng)人及優(yōu)撫對(duì)象、殘疾等特殊困難家庭，可以優(yōu)先申請(qǐng)實(shí)物配租。

第三十九條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)按規(guī)定提交以下證明材料：

（一）家庭成員身份證、戶口簿（原件、復(fù)印件）；

（二）家庭成員所在單位或戶籍所在地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明；

（三）家庭成員所在單位出具的上一年收入證明，無(wú)固定單位的由其居住地街道辦事處出具證明；

（四）申請(qǐng)廉租住房保障的家庭，提供由民政部門出具的家庭收入情況審驗(yàn)意見(jiàn)；

（五）婚姻狀況證明；

（六）必須提供的其他證明材料。

第四十條新就業(yè)大中專畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)提交以下證明材料:

（一）本人身份證或戶口簿復(fù)印件，非本市城區(qū)戶籍的提供公安部門出具的暫住（居?。┳C明；

（二）工作單位提供的工作收入證明；

（三）社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明；

（四）住房情況證明；

（五）其他需要提供的材料。

第四十一條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)家庭的戶主作為申請(qǐng)人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請(qǐng)家庭應(yīng)該推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，特殊情況家庭可由所在社區(qū)居民委員會(huì)代為申請(qǐng)。

第四十二條保障性住房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度。申請(qǐng)保障性住房，按照下列程序辦理：

（一）申請(qǐng)：申請(qǐng)保障性住房的家庭或個(gè)人，向戶籍所在地或居住地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，填寫《市城區(qū)保障性住房申請(qǐng)審批表》，提交相關(guān)證明材料。

（二）受理：街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)材料后，依照本規(guī)則規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見(jiàn)并張榜公布，當(dāng)月下旬將初審合格的申請(qǐng)材料報(bào)送所在區(qū)人民政府，區(qū)人民政府審核匯總后，統(tǒng)一報(bào)送市房產(chǎn)管理部門。

（三）審核：市房產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料的次日起15日內(nèi)，會(huì)同相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)人家庭的人口、收入狀況、住房狀況等情況進(jìn)行審核，提出審核意見(jiàn)。

（四）公示：經(jīng)審核符合規(guī)定條件的,由市房產(chǎn)管理部門予以公示，公示期限為15日。

（五）登記：經(jīng)公示無(wú)異議或經(jīng)核查異議不成立的，作為保障對(duì)象予以分類登記，并書面通知申請(qǐng)人，登記結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。保障對(duì)象根據(jù)登記情況排隊(duì)輪候。

經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)書面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可在接到書面通知后5日內(nèi)，向市房產(chǎn)管理部門提出書面申訴。

第四十三條經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)?jiān)瓌t上每?jī)赡晔芾硪淮?；廉租住房補(bǔ)貼費(fèi)申請(qǐng)每月受理一次，實(shí)物配租每年受理一次；公共租賃住房申請(qǐng)每年受理一次。

第七章分配與使用管理

第四十四條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)保障性住房建設(shè)情況，合理安排各類保障性住房的分配。

第四十五條保障性住房分配遵循公平、公開(kāi)、公正的原則，采取按照輪候順序、公開(kāi)搖號(hào)的方式配租、配售。

第四十六條已登記的廉租住房保障對(duì)象，從獲準(zhǔn)登記的次月起依照本規(guī)則的規(guī)定享受租賃住房補(bǔ)貼。

市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮廉租住房保障對(duì)象的家庭收入、人口、住房困難程度等因素，制訂廉租住房實(shí)物配租計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，按得分高低確定廉租住房實(shí)物配租對(duì)象。

經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房保障對(duì)象以申請(qǐng)人獲準(zhǔn)登記的年度時(shí)間為序，采取公開(kāi)搖號(hào)的方式確定購(gòu)租對(duì)象和選房順序。

第四十七條獲準(zhǔn)享受廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，應(yīng)與市房產(chǎn)管理部門簽訂《廉租住房租賃補(bǔ)貼協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)明確租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、停止發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼的條件及違約責(zé)任。享受補(bǔ)貼的保障對(duì)象自行承租適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>

第四十八條獲準(zhǔn)享受保障性住房實(shí)物配租的家庭，由市房產(chǎn)管理部門（市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)）與其簽訂保障性住房租賃合同,辦理入住手續(xù)，配租情況向社會(huì)公開(kāi)。

獲準(zhǔn)享受實(shí)物配租的家庭，因樓層、戶型等原因拒絕配租的，視為自動(dòng)放棄。放棄配租的保障對(duì)象，兩年內(nèi)不予安排實(shí)物配租。

獲準(zhǔn)享受廉租住房實(shí)物配租的家庭，自簽訂《保障性住房租賃合同》次月起，停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

第四十九條已取得經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房保障資格的保障對(duì)象在輪候期間，可自愿選擇轉(zhuǎn)換為公共租賃住房保障對(duì)象，申請(qǐng)公共租賃住房。經(jīng)市房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，其輪候順序以申請(qǐng)人原獲準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房登記的時(shí)間確定。

已取得廉租住房保障資格的保障對(duì)象承租公共租賃住房的,可申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。

住房困難家庭或個(gè)人只能申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃一套保障性住房。已購(gòu)、租公有住房的，在退出購(gòu)、租的公有住房前不得購(gòu)買或者租賃保障性住房。

第五十條保障性住房租賃期限一般不超過(guò)3年，合同期限屆滿需繼續(xù)承租的，承租人應(yīng)當(dāng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出書面申請(qǐng)并申報(bào)有關(guān)材料，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行復(fù)核并公示。經(jīng)復(fù)核通過(guò)且公示無(wú)異議或者異議不成立的，可以續(xù)簽租賃合同。

第五十一條保障性住房承租人及其家庭成員對(duì)配租的住房不享有收益權(quán)、處置權(quán)，房屋使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得對(duì)住房進(jìn)行二次裝修、改變?cè)惺褂霉δ芎蛢?nèi)部結(jié)構(gòu)。自行裝修的，退租時(shí)不予補(bǔ)償。

第五十二條保障對(duì)象購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。

第五十三條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市出售的，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

第五十四條公共租賃住房承租人在租賃滿5年后，經(jīng)本人申請(qǐng)，市房產(chǎn)管理部門審核，申請(qǐng)人符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，可購(gòu)買所居住的公共租賃住房。

公共租賃住房出售價(jià)格綜合考慮其建設(shè)成本、營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用等因素，由市價(jià)格部門會(huì)同市房產(chǎn)管理、財(cái)政等部門研究確定，定期向社會(huì)公布。

第八章銷售價(jià)格與租金

第五十五條經(jīng)濟(jì)適用住房按保本微利的原則確定銷售價(jià)格，統(tǒng)一向符合購(gòu)房條件的低收入家庭出售。

第五十六條經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門，依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。

第五十七條經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第五十八條廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，與城市低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成；公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)同區(qū)位普通商品住房市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的80%。

廉租住房和公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門依據(jù)住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整并向社會(huì)公布。

第五十九條住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的廉租住房、公共租賃住房租金收入，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理，專項(xiàng)用于廉租住房、公共租賃住房的維護(hù)和管理，不足部分由市財(cái)政預(yù)算安排。

第九章退出管理

第六十條保障性住房承租人租賃合同期滿，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則第五十條的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)租，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)后經(jīng)審核不再符合條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在原租賃合同期限屆滿之日收回保障性住房。

第六十一條保障性住房承租人通過(guò)購(gòu)買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出保障性住房。

第六十二條領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，因家庭人口、收入、住房等情況變化，不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。

第六十三條保障性住房承租人有下列情形之一的，一經(jīng)查實(shí)，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)取消其保障資格并解除租賃合同，收回廉租住房或公共租賃住房，其行為記入信用檔案，3年內(nèi)不得申請(qǐng)保障性住房：

（一）未如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口及住房狀況的;

（二）偽造、提供虛假家庭收入、人口及住房狀況證明材料的;

（三）家庭人均收入超出城區(qū)保障性住房政策確定的收入標(biāo)準(zhǔn)滿1年以上的;

（四）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出城區(qū)保障性住房政策確定的住房標(biāo)準(zhǔn)的;

（五）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的;

（六）將承租的保障性住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的;

（七）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在保障性住房居住的；

（八）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上不繳納廉租住房租金或連續(xù)3個(gè)月以上不繳納公共租賃住房租金的；

（九）在保障性住房中從事違法活動(dòng)的；

（十）違反租賃合同約定的。

第六十四條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人違規(guī)出售、出租、閑置、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回其經(jīng)濟(jì)適用住房。

第十章監(jiān)督管理

第六十五條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善住房保障信息系統(tǒng)，及時(shí)公開(kāi)保障性住房建設(shè)、申請(qǐng)、審核、輪候、銷售、租賃等相關(guān)信息。

第六十六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按戶建立保障性住房檔案，記載申請(qǐng)、審核、輪侯、配租、配售情況以及不良行為等信息。

申請(qǐng)和享受住房保障的家庭、個(gè)人在住房保障相關(guān)活動(dòng)中的違法、違規(guī)、嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)作為不良行為予以記載并公示。

第六十七條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并對(duì)違反本規(guī)則的行為進(jìn)行調(diào)查處理。

對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)積極配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第六十八條政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違法違紀(jì)行為的查處。

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房用地用途的，由市國(guó)土資源管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

（二）擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格等價(jià)格違法行為，由市價(jià)格管理部門依法進(jìn)行處罰。

（三）建設(shè)單位擅自向不符合條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用住房，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房?jī)r(jià)格差，并對(duì)建設(shè)單位給予行政處罰。

（四）對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由市房產(chǎn)管理部門追回已購(gòu)住房或由購(gòu)買家庭按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款，并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分。對(duì)出具虛假證明的單位，由市房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)有關(guān)部門追究單位負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

第六十九條市房產(chǎn)管理部門根據(jù)本規(guī)則第六十三條的規(guī)定取消保障性住房承租人保障資格的,應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)書面通知當(dāng)事人,說(shuō)明理由。

被取消保障資格的，給予3個(gè)月的過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)其承租公租房按同類地段類似房屋市場(chǎng)收取租金。逾期不退房的，市房產(chǎn)管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七十條騙取廉租住房租賃補(bǔ)貼的，由市房產(chǎn)管理部門勒令其全額退還已經(jīng)騙取的補(bǔ)貼。