公積金和住房公積金的區別精選(九篇)
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第1篇：公積金和住房公積金的區別范文
(一)歸集風險
住房公積金歸集風險又稱住房公積金繳存風險，是指住房公積金在繳存過程中受各種因素影響帶來的資金和利益損失的趨勢和可能后果。根據《住房公積金管理條例》(下稱《條例》)，在規定的三種繳存模式和匯繳程序中，住房公積金繳存風險防范的重要節點表現為代扣代繳風險、委托收款風險和個人賬戶管理風險三種類型。
1 代扣代繳風險
住房公積金代扣代繳風險具體表現有：一是本月扣下月繳。單位在發放工資時將職工個人部分代扣，跨月將代扣代繳部分一并存入住房公積金專戶。雖與《條例》不符，實際操作中被視為“正常繳存”，一旦單位發生財務危機，就有可能被挪用。二是扣了不繳。單位在代扣職工個人部分后，不進入住房公積金管理中心的住房公積金專戶，由單位自行管理或交其他部門管理，甚至隨意處理。三是少扣少繳或多扣少繳。部分單位不按照規定額度足額代扣，擅自降低繳存基數和比例。如有的單位繳存基數只限于崗位工資、津貼之和，沒按統計局統計口徑核定勞動報酬。有的單位足額扣取后少存入住房公積金專戶。四是只繳不扣，即只繳單位補助部分，不扣職工個人部分。一般發生在經濟效益較好的單位。五是只扣不繳。這主要是行政事業單位住房公積金補助部分沒納入財政預算，使單位補助部分不能到位，只扣取了職工個人部分繳存。
產生這些問題的主要原因是：第一，住房公積金繳存工作在繳存單位沒有專門機構，經辦人員是兼職，所從事的業務較多，工作繁忙，無暇顧及。第二，經辦人員責任心不強，對住房公積金繳存持無所謂的態度，甚至將本屬于職工個人的住房公積金私存。第三，單位疏于管理，不及時檢查和督促經辦人員繳存住房公積金。第四，地方政府、單位和職工對住房公積金認識不足，沒有從法制化建設的高度來認識公積金繳存的重要性，住房公積金管理中心沒有加強對住房公積金繳存行為的檢查，造成放任自流的局面。
2 委托收款風險
目前，大中城市住房公積金管理中心一般是委托銀行或稅務等相關部門代收住房公積金，從而使代收部門成為住房公積金歸集主體，代收部門受種種因素的影響，將代收住房公積金不及時或跨月、跨年度存入住房公積金專戶，由此就形成委托收款風險。其主要原因有：(1)代收部門缺乏專門的住房公積金操作機構和專職人員負責住房公積金繳存工作，只是相關部門的附屬業務，不可能利用更多資源，配備足夠的專門人員。(2)住房公積金的繳存與代收部門工作人員沒有直接的利益關系，繳存工作好壞沒有與工作人員工資、待遇掛鉤。(3)受托銀行受自身利益驅動，為了保存款余額，壓票、不及時進入住房公積金專戶。(4)住房公積金管理中心與代收部門業務聯系不緊密，不及時與代收部門對賬，無法及時了解、發現繳存中的問題，導致資金被挪用。
3 個人賬戶管理風險
實際操作過程中，會發生該記入個人賬戶的資金沒有計入或遲計入的風險。目前，職工個人賬戶管理有兩種模式：大中城市一般由受托銀行計入賬，中小城市由住房公積金管理中心直接計入賬。這兩種方式都可能產生個人賬戶管理風險：(1)不在規定時間內上機，遲記入職工個人賬戶；(2)職工個人賬戶信息丟失，無法記入個人賬戶；(3)操作人員隨意篡改個人賬戶信息；(4)操作人員工作疏忽或操作失誤，上錯、少上或“張冠李戴”，使個人賬戶信息與繳存清冊不一致。
(二)支取風險
按照《條例》規定，辦理提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額，除提取后應當注銷公積金賬戶情況外，主要限于購買、建造、翻建、大修自住住房；償還購房貸款本息；房租超出家庭工資收入5％的部分(限定于執行政府規定租金標準的公房和私房)。由于公積金貸款利息低，不買房就動不得，因此有不少精于理財的人著急要將公積金賬戶中的“死錢”，變成“活錢”。主要表現為：
1 套現。委托一些中介公司偽造裝修或虛假房屋買賣，從而利用公積金貸款或支取的方式，從住房公積金管理中心騙貸或領取自己的公積金，后給中介手續費(服務費)。
2 騙現。一些不法分子采用不正當手段獲取公積金繳存者的個人信息，并不惜偽造有關證明文件材料或找關系托人情騙取他人住房公積金。
(三)貸款風險
住房公積金貸款風險與銀行貸款風險既有相同之處也有本質上的區別。相同之處在于，風險發生后都將造成貸款本金及應計利息的損失；不同之處在于，貸款所造成損失的終極所有權不同，銀行貸款的所有權屬于銀行即放貸人，而住房公積金貸款的所有權屬于全體住房公積金繳交人。
目前，公積金貸款風險防范的重要節點主要表現為如下形式：1.直接貸款和超標貸款。2.重復貸款。同一個貸款人，在不同地區或不同系統的住房公積金管理中心利用系統之間不聯網、各系統之間信息不共享等漏洞，多次貸款的行為。3.雙方貸款。夫妻雙方分別以各自的名義從不同的住房公積金管理中心取得貸款。4.“無保”貸款。貸出款項沒有保證手續或保證手續不完整。5.壞賬貸款。貸款已到期，貸款人也能夠找到并且也承認貸款事項，但貸款人卻沒有償還能力。6.“無主”貸款。貸款已經到期，但卻找不到借款人，當然貸款時的“保證標的物”也無從變賣。7.“挪用’’貸款。以購房、建房、大修房屋等名義取得貸款后，卻將所貸之款挪作他用。8.無效抵押貸款。抵押物權屬不明、抵押物的法律執行程度低、抵押物價值高估等，出現風險，依法拍賣抵押物成為一紙空文。9.逾期貸款。貸款到期后，貸款人有償還能力卻遲遲不還款或不按規定額度還款，導致貸款不能如期全額收回。
上述任何一種現象出現后，其共同的結果都是導致住房公積金管理中心所放出的貸款不能如期如數收回，使得廣大住房公積金繳交戶的利益被少數人非法占用甚至據為己有。
(四)國債風險
住房公積金國債風險是指住房公積金管理中心通過券商在交易所債券市場購買記賬式國債，交予券商托管后被券商挪用質押，使得以住房公積金購買的國債不能按時兌現所造成住房公積金損失，這是防范的重要節點。造成住房公積金國債風險主要有以下幾方面的原因。
1 缺乏國債方面的知識。國債是中央政府根據信用原則，以承擔還本付息為前提而籌措資金的債務憑證，是信用級別最高的債券，但大都停留在以前個人購買憑證式國債的經驗上。如今，國債的品種非常豐富，買賣方式也很多。國債本身沒風險，但是買賣國債卻會出現失誤，發生風險。對買賣國債認識不足、準備不足，是導致住房公積金管理中心決策失誤、操作失誤，從而形成買賣國債風險的重要原因。
2 個別住房公積金管理中心負責人思想素養差，擋不住金錢的誘惑，與證券公司聯手作案，帶來國債風險。保定3億元住房公積金失蹤案、衡陽2.53億元公積金國債被質押案的發生都與住房公積金管理中心負責人有關。
3 監督機制的缺失。《條例》規定，公積金購買國債需經管委會批準。在實際中，通常都由住房公積金管理中心根據實際情況再具體操作。有決策、有運作，唯獨沒有監督或監督形同虛設，完全依賴住房公積金管理中心負責人的道德自律。只有建立起有效的監督機制，住房公積金購買國債的風險才能得以規避。
二、住房公積金資金風險的防范
(一)歸集風險的防范
1 加強住房公積金繳存制度建設，做到有章可循。從建立健全科學、規范的繳存制度抓起，根據《條例》精神，對原有的繳存制度和操作規程進行清理、修改和完善。對住房公積金繳存基數，必須有統一的計算口徑。對確屬經濟困難的單位，建立緩繳和降比繳存制度，規范單位繳存行為。
2 建立健全住房公積金內控機制，相互制約，保證安全。內部管理不善是住房公積金繳存風險的主要因素之一，建立住房公積金內控機制，在內部管理的制度設計、管理理念上必須環環相扣，相互牽制，就是要保證繳存、上機、復核三項業務和相關科室之間相互制約。單位到住房公積金管理中心繳存，工作人員在收取公積金后，在規定時限內錄入個人賬戶，并將繳存憑證傳遞給復核人員。一月一對賬，年底對總賬，保證住房公積金管理中心與銀行、單位，單位與個人賬戶、賬證、賬實全部相符。
3 建立住房公積金聯絡協理員制度，規范單位繳存行為。住房公積金繳存離不開各單位的支持和經辦人員的配合。為促進各單位正常繳存住房公積金，防范風險，可在月繳存額達1萬元以上或繳存職工超過500人單位，聘1～2名住房公積金聯絡協理員，督促本單位按月足額繳存住房公積金，負責本單位職工的住房公積金變更、基數調整、支取業務。住房公積金管理中心還可根據聯絡協理員工作業績予以考核，并給予適當獎勵，提高他們的工作積極性。
4 加強住房公積金檢查和監督，保證資金安全。隨著住房公積金制度發展，住房公積金繳存范圍不斷擴大，繳存對象由公有制經濟單位發展到公有制、股份制和私營經濟等多種單位，住房公積金工作更加復雜。為防范住房公積金繳存風險，必須加強檢查，聯合國資委、稅務、財政、人力資源和社會保障、人民銀行、住房和城鄉建設、工會以及審計等社團組織和部門，定期對各類單位開展住房公積金專項檢查，以規范住房公積金繳存行為，引起單位和職工對住房公積金的重視，維護職工的合法權益。另外，對于受托銀行代收住房公積金的，每年與受托銀行簽訂考核責任制，定期與人民銀行對住房公積金金融業務進行檢查和監督，以規范住房公積金金融業務行為，防范代收風險。
(二)支取風險的防范
住房公積金支取風險防范重點在于對支取主要環節的控制。應該規定：1.承辦工作人員要嚴格按規定程序審核支取人提供的各類證件，材料的復印件要仔細與原件核對。2.開具支票要實行交叉審核，開具支票的工作人員不能兼管全部財務印章。3.“公積金提取證明”需加蓋單位公章才有效。4.在單位正常繳存的職工辦理提取業務時，單位需告知職工備好與提取原因相應的材料，同時開具“公積金提取證明”和“公積金提取申請書”。5.單據可通過公積金開戶銀行領取。使用公積金單位會員系統的用戶，也可通過系統直接打印“公積金提取證明”使用。6.若職工個人公積金賬戶于單位公積金賬戶內的，職工賬戶無論為何狀態(除已銷戶外)下，均應由單位開具“公積金提取證明”和“公積金提取申請書”。
著重在四個方面入手防范：
1 受理支取業務時嚴格執行“四個核對”。即核對住房公積金支取資料是否齊全，單位公章、財務章是否有效；核對身份證與支取人身份是否相符；核對支取資料的復印件與原件是否相符；核對轉入住房公積金銀行賬號的戶名與提取住房公積金的職工姓名是否相符。
2 審批過程中嚴格執行“三級審批”。即業務受理人員初審，資金部部長(中心副主任、總會計師)復審，分管領導(中心主任)審核簽批。
3 支付環節嚴格執行銀行轉賬制度。以我中心為例，職工支取審批通過后，職工個人住房公積金必須通過銀行轉賬方式轉入職工所在單位住房公積金賬戶，若遇到所在單位破產及其他原因須轉入職工銀行存折(已辦理住房公積金銀行聯名卡的，必須轉入卡內)，單位要出具證明，嚴禁現金支取。
4 規范支取檔案管理。每月末后5個工作日內完成支取資料的整理，打印《住房公積金支取明細表》并與支取資料裝訂成冊及時歸檔。
(二)貸款風險的防范
根據貸款實踐和貸款風險控制的經驗，當前貸款風險的防范應重點從如下方面入手：
1 深化改革，理順體制，確立與社會主義市場經濟相適應的住房公積金貸款風險管理體制。將住房公積金管理中心納入人民銀行的監管范圍，信貸信息資源共享，有利于對其加強金融知識的培訓，有利于化解住房公積金貸款的風險。住房公積金貸款信息管理系統和當地人民銀行及上級住房公積金監管信息系統聯網，以接受日常監督。
2 住房公積金管理中心工作人員應牢固樹立住房公積金“取之于民、用之于民、造福于民”的正確觀念，不斷提高服務意識，執政為民，廉潔奉公。
3 在住房公積金管理中心內部，建立健全嚴格、科學、高效的各項貸款管理制度。一是建立貸前面談制度。貸款經辦人和審批人應根據面談記錄等資料，對貸款申請人的購房意圖、還款意愿、還款能力及提供資料的合法性、真實性進行審核，確定具體貸款額度、期限。二是嚴格執行住房公積金貸款的比例管理等法律制度，一般住房公積金貸款余額不超過住房公積金繳存余額的80％，以避免出現支付風險。三是建立個人住房公積金貸款擔保制度和住房產權抵押登記制度。四是建立風險準備金制度。一旦貸款收不回，造成經濟損失時，按有關規定使用風險準備金進行沖銷。五是建立貸后催收責任制，貸后進行跟蹤管理，還款催收責任落實到人，對經催收逾期不還的借款人依據合同進入法律程序，及時處置抵押物，以追償余下的貸款本息。六是建立和落實住房公積金貸款終身負責制。七是對住房公積金貸款實行標準化管理。
4 不斷完善各項政策法規建設，特別是盡快制定和實施針對住房公積金貸款風險防范的配套法規，努力營造誠信、公平、公正的住房公積金貸款環境。
第2篇：公積金和住房公積金的區別范文
關鍵詞：住房公積金；軟件開發；CMM
中圖分類號：TP319 文獻標識碼：A 文章編號：16727800（2013）002006402
1 當前住房公積金行業軟件開發的現狀
住房公積金管理中心的主要職能是管理和使用職工繳存的住房公積金，在業務功能上主要包括住房公積金的繳存、提取以及貸款的發放、回收。住房公積金管理中心的性質是行政事業單位，擁有自主開發能力的并不多，所使用的信息化系統都是采用外包公司開發或采購成熟的產品。由于技術上過分依賴于外包公司且住房公積金管理中心參與到開發過程的程度不夠住房公積金管理，住房公積金管理中心很難在軟件質量和過程控制方面進行把控。全國各個住房公積金管理中心或多或少都有受到這種情況的影響。如何才能改變這種現狀，已經成為目前不得不考慮解決的問題。當前，一方面應該提高自身的技術水平，縮小與外包公司之間的技術差距；另一方面，要加強對外包公司的管理，通過制訂一些有針對性的管理辦法來強化軟件開發過程的管理。
2 CMM的概念及分級
CMM是指能力成熟度模型，其英文全稱為Capability Maturity Model for Software，簡稱CMM。CMM的核心是把軟件開發視為一個過程，并根據這一原則對軟件開發和維護進行過程監控和研究。CMM是一種用于評價軟件承包能力并幫助其改善軟件質量的方法，側重于軟件開發過程的管理及工程能力的提高與評估。CMM明確地定義了5個不同的成熟度等級，其中，一級為初始級，二級為可重復級，三級為已定義級，四級為已管理級，五級為優化級，可按一系列小的改良性步驟向更高的成熟度等級前進。
據了解，目前我國大陸的軟件企業在CMM認證方面，仍處在起步階段。大部分企業只是取得CMM一級、二級認證，取得CMM三級、四級的企業很少，取得CMM五級認證的企業更是屈指可數。而在軟件出口居于世界首位的印度，達到CMM四級、五級的軟件企業已占世界總量的50%～60%。隨著軟件行業競爭的日益激烈，我國軟件行業將面臨諸多來自國外軟件企業的巨大壓力，同時我國軟件企業要想走出國門，在世界軟件也占有一席之地，就必須積極建立完善標準的研發過程規范，并同國際標準接軌。
3 CMM與ISO-9001的聯系和區別
目前，國內許多地方的住房公積金管理中心已經引入ISO9001質量體系認證，對住房公積金管理中心各項業務的管理工作進行嚴格的規范，以標準化克服管理、服務的隨意性，對住房公積金管理中心各部門的工作和對外服務建立標準化的管理，對住房公積金管理實施了痕跡化管理、過程控制和持續改進。那么，既然已經有ISO9001來對軟件開發過程實施管理，還有沒有必要再引入CMM。ISO9001和CMM之間會不會存在沖突和排斥。
ISO9001 和 CMM 是國際上通用的軟件質量評估和管理方法。二者有很多相似之處，它們的實施都可以改變軟件開發的不規范、文檔不齊、維護跟不上、質量漏洞多等弊病。它們的核心思想都涉及質量管理和過程管理。兩者最大的相似點是都強調規范化和文檔化的過程管理。它們的共同點都是認為：過程管理的核心是使過程狀態可見并使過程可控。
一般來說，ISO9001會被認為是適用于所有領域的一種質量保證模式，可把各個部門的業務流程、接口關系、人員崗位、部門職能界定及各種管理制度有機的整合起來。而CMM 主要是對軟件開發實踐所涉及的整個開發流程的規定和分析，它的體系既包括軟件工程過程本身，也包括對這一過程的管理。簡單地說，不同點在于CMM是把焦點嚴格對準軟件開發，ISO9000則是包括硬件、軟件、流程性材料和服務。
4 住房公積金管理中心軟件開發如何應用CMM 機關事業單位引入CMM并取得成功的案例并不多見。因此，要想成功引入CMM，必須結合自身實際案例情況，將CMM的管理方法有選擇地納入到中心的軟件開發過程中去。住房公積金管理中心引入CMM的目的并不是為取得CMM等級認證，也不是去強制要求外包公司一味地去取得高等級的認證，而是學習CMM的思想理念和管理方法并應用到中心軟件開發過程管理中去，用CMM的標準和方法，來評估和改進外包公司的軟件開發過程。
選擇一個合適的起點很重要，應該根據外包公司的技術水平和管理水平，按照CMM相應等級的要求，有針對性地制訂管理辦法。以天津住房公積金管理中心為例，承攬天津住房公積金管理中心軟件外包項目的開發公司具備CMM二級認證資質，那么，就按照CMM二級的要求，來檢驗開發公司是否具備CMM二級所要求的能力，監督軟件開發過程是否按照CMM二級的要求來實施。
第3篇：公積金和住房公積金的區別范文
1.職工薪酬的概念、范圍、內容
職工薪酬是指企業為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其它支出，是企業和職工建立在雇傭關系上的各種支付關系。在尚未支付給職工之前，它是企業當期應償付的一種債務。為確保企業人工成本核算的完整性和準確性。企業要嚴格對職工薪酬各項目進行確認和計量的綜合考慮。
職工薪酬核算的主要內容，根據現行企業會計準則，包括以下幾個方面：
1.1 職工工資、獎金、津貼和補貼，是指按照國家統計局的規定構成工資總額的計時、計件工資超額勞動報酬，增收節支的勞動報酬、補償職工特殊或額外的勞動消耗和其它特殊原因支付給職工的津貼（高溫津貼、夜班津貼等），以及支付給職工的物價補貼等。
1.2 職工福利費主要是尚未實行分離辦社會職能或主輔分離，輔業改制的企業，內設醫務室、職工浴室、幼兒園、食堂對集體福利機構人員的工資、醫務經費、因工負傷赴外地就醫路費、職工生活困難補助，及其他按規定發生的其他職工福利支出。
1.3 醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費，是指企業按照國務院、各地方政府或企業年金計劃規定的基準和比例計算，并向保險經辦機構繳納的五項費用。對企業給職工購買的商業保險，也屬于職工薪酬范圍。
1.4 住房公積金是指企業按照國務院《住房公積金管理條例》的規定的基準和比例計算向住房公積金管理部門繳存的公積金。
1.5 工會經費和職工教育經費是指企業為職工學習先進技術、提高文化素質和職業技能培訓、開展工會活動等相關支出。
1.6 非貨幣利是指除貨幣以外以自己產品、外購商品、發放的福利，以及給予職工無償使用，或低于成本價格向職工出售住房等。
1.7 因解除與職工勞動關系給予的補償。
1.8 其它與獲得職工提供的服務相關的支出。
職工薪酬對企業實現年金基金和以股份制為基礎的薪酬不適應。[1]
2.應付職工薪酬的結算分配與發放核算
2.1 應付職工薪酬的結算分配
在應付職工薪酬——工資的計量上，應按照企業實際發生的應付金額來進行結算，其基本流程是各部門將員工當期的考勤表于月末送交企業人事部門，由人事部門提供各個部門職工應付工資、醫療保險、住房公積金等變動情況；后勤部門提供代扣的房租、水電費等情況；會計部門提供代扣托兒費、職工家屬醫療費、逾期未結算的各項借款需從工資中扣除名單。人事部門最后編制員工當期應付工資數和應扣款項、實發工資金額的“工資結算匯總表”送有關領導審核簽字后，再送會計部門進行復核，且數據準確無誤后，按當地政府確認標準從應付工資額中計提企業為職工繳納的社會保險費、住房公積金、工會經費和職工教育經費等，并按照員工勞動服務對象和部門進行分配并編制“工資費用分配表”。[2]
應付職工薪酬賬戶按照其內容設置“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經費”、“職工教育經費”、“非貨幣利”、“辭退福利”等進行明細核算。
2.1.1 工資分配、計提福利費的賬務處理
借：生產成本
制造費用
管理費用
銷售費用
在建工程等
貸：應付職工薪酬——工資
——職工福利費
職工福利費計提比例是按《企業所得稅法實施條例》中規定“不超過工資薪金總額14%的部分準予扣除”計算的。另外對應由于職工福利費開支的人員工資，借記應付職工薪酬——職工福利科目，貸記應付職工薪酬——工資。
2.1.2 醫療保險、養老保險、失業保險、住房公積金、工會經費、教育經費計提的賬務處理
借：生產成本
制造費用
管理費用
銷售費用
在建工程等
貸：應付職工薪酬——社會保險費
——住房公積金
——工會經費
——職工教育經費
2.1.3 扣除代墊付款項的賬務處理
在工資結算匯總表中，我們常常看到在應付工資后面有各種代扣款項，反映是職員中的房租、個人所得稅、托兒費、家屬醫藥費等。
借：應付職工薪酬——工資
貸：其他應收款——代墊房租等
其他應付款——工會經費
應交稅費——應交個人所得稅
應付職工薪酬——職工福利（家屬醫藥費）
2.1.4 應付職工薪酬計提比例
第4篇：公積金和住房公積金的區別范文
那么，投資房產，你怎么貸款？你會根據自己的特點和需要，選擇合適的貸款品種和還貸方式，實現最大地降低投資成本，獲取最高的房產收益嗎？做房產短線投資，講究的是充分利用銀行貸款的“資金杠桿”作用，盡量減少自己的資金占有；進行房產長線投資，在貸款的時候要考慮到租金因素，在償還貸款外還能獲得一筆額外收益。
短線型投資充分利用資金杠桿
對于寄望于在房產市場上獲取房價差的房產短線“投資客”來說，如何利用有限的資金獲得最大的收益率是值得考慮的問題。
“資金杠桿”不容小覷
銀行貸款在房產投資中就起到了一個“資金杠桿”的作用。我們在生活中最常看到的“千斤頂”就是杠桿作用的一個最好說明，施以小力，通過杠桿獲取的效應卻會得到若干倍的放大。
舉例而言。2003年5月，海外歸來的王女士手握20萬美金的現金，覺得位于徐家匯的一棟高檔公寓樓極有升值潛力，周邊的寫字樓林立，不少跨國公司的高級行政人員都希望在此安家落戶。一年后樓盤獲取10％的收益率，應該不是什么大問題。不過問題接踵而來，王女士是把近160多萬元的自有資金一次付清買入一套三房二廳呢，還是作為首付購入二套三房二廳。
思來想去，王女士還是決定使用上銀行貸款，以每套80萬元的首付買上兩套一樣的公寓。誰料這一決定讓一年后的她笑不動了，趕上了上海房價百米沖刺般地上漲，這兩套房在今年10月交房后的市值已達450萬元，除去銀行貸款，王女士若售出的二套房的話，其擁有的資本達到了300萬。她的收益率幾近100％，扣除銀行貸款的成本（以五年以上的商業住房貸款利率計算）5.31%，使用貸款杠桿后的王女士收益率達到了80%。
“四兩撥千斤”。這就是貸款的杠桿作用！
貸款方式有講究
當然這個例子只是想說明一下資金杠桿是如何作用的。在房產貸款日益趨緊的今天，銀行不僅對于購買第二套房的審貸非常嚴格，對購買人各項資質、月收入能否達到月還貸額的兩倍也做出了考察。大多數的房產投資客，從銀行獲取多筆房產貸款的可能越來越小。在一套房產投資上盡可能的利用銀行的資金杠桿，提高投資回報率，其中的貸款方式就有講究了。
首先，要盡可能的減少首付款數額，充分的使用銀行的授信額度。這個道理，很容易明白。自有資金占用得越少，通過杠桿作用放大的資金收益率也就越高。現在，銀行對于新房的放貸額度控制在最高八成，次新房在七成，老一點的二手房則要根據房齡等條件進行評估，貸款額度在六成左右。
其次，有條件使用住房公積金和公積金貸款的，一定不要錯過。因為住房公積金賬戶中的資金，只有到了退休的時候才能夠提取，有的人因為工作年限比較長，公積金也積累得多。使用公積金進行房產投資，無疑就是盤活了自己的隱性資產，也可以減少自有資金的投入。公積金貸款的利率比個人商業住房貸款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公積金貸款，就意味著投資成本的降低。當然，對于公積金貸款的使用，也有一些規定。例如，公積金賬戶建立兩年后，才能使用動用公積金，使用公積金貸款。公積金貸款的上限不能超過10萬，年限不能長于15年。
針對住房公積金貸款的這些特點，在選取銀行貸款的時候使用公積金貸款＋個人商業住房貸款的組合，可以有效地降低房產投資的成本。
減少“期轉現”內的資金投入
在房屋貸款年限和還款方式的選擇上，考慮到投資的目的是為了房產升值后售出，以獲取利差，就要盡可能地減少先期的資金投入。如果是投資新樓盤，因為期房是不可以轉讓的，新盤由“期房”變成“現房”要經歷一段時間的孕育期。這個孕育期，在不同的城市、不同的樓盤都有所區別。短則兩三個月，長則一兩年。此外，無論是新盤還是二手房，等待最佳的拋售時機，尋找合適的購房人，也要經歷一些時間。在這段時間中，銀行貸款的按月償還，可不容房產投資客們等待。
減少在這段時間里資金的投入，就要在延長償款年限和還款方式上動動腦筋。
商業住房貸款的最長還款年限是30年，公積金貸款的最長還款年限為15年。償款年限越長，雖然支付的利息多一些，但是每個月的償款額會有所降低。
不同的貸款償還方式亦會對前期的資金投入產生影響。經常用到的住房貸款償還方式有等額本息還貸法和等額本金還貸法兩種。等額本息還貸，就是整個貸款期內，每個月的償款數是一樣的，就像一條持平的直線。等額本金還貸，每個月償還的貸款由相同的本金償還和利息費用組成。因為利息費用的支出會隨著本金的償還而越來越少，所以這種償款方式就是一條向下傾斜的直線。在償貸初期，每個月的償還額要高于同期的等額本息還貸額。
我們就以貸款額為80萬元，貸款年限30年的商業住房貸款來對兩種還貸方式進行比較。像表中所列出的，在貸款的第一年，貸款人每月只支付貸款利息3540元，一年后房產售出，一次性將貸款額全部償還。
不過，銀行也加緊了對“移動按揭”的操作控制，對于貸款人的職業、收入和收入的變動性、樓盤等都要做出很多的限定。
長線投資：銀行還款額＜租金
長線投資房產，希望的是用租金收入償還銀行貸款，多出來的收益作為自己的額外收入，也就是人們常說的“以租養貸”。不同的房產，由于地段、環境等因素，租金收益有所區別。在進行銀行貸款之前，對同等條件房產的租金收入，花點心思，做點了解。貸款時，把月付控制在租金以下，不僅能夠實現“以租養貸”，還能增加自己的收入。
“食租族”邊投資邊消費
也有不少人，投資房產的目的，并不在于獲取房產升值的一次性利差收入。像在飯店工作的馬女士，自家的房子是90年代單位福利購房時花了5萬元買下的。最近，有熟人介紹一套輕軌沿線的二手房給她。房子是小戶型的，周邊設施也很齊備，售價在60萬左右。馬女士上了心，輕軌附近的房產，升值潛力固然是有的。但是，馬女士想的更多的是正念大一的兒子。孩子現在求學，不久之后就要步上工作崗位，談婚論嫁也要擺上議事日程。現在買一套新的房產，對于自己和丈夫來說，壓力太大。還不如買下這套二手房，這兩年先租出去，每個月賺點房租，等兒子大了，重新裝修一下留給兒子做婚房。
對于馬女士這樣，想要用租金來償還貸款的“食租族”來說，怎樣貸款最合算呢？這樣的投資客，首先要考慮的就是租金的問題。保證每個月的銀行還貸額要低于租金，否則每個月還要墊付一筆資金到房產還貸中，有違投資的本意。此外，長線投資是和購買自用房產一樣的，如果能從還款方式和還貸年限上減少銀行資金的占有，也就少支付了房貸利息。
像馬女士看中的這套房，房型小，租金不高；位于輕軌沿線，交通便利；周邊設施又齊全，適合生活。這樣的房產，就非常易于租出。馬女士了解到，自己這套房產可以以每月1800元的租金租出。而馬女士手上有35萬元的資金，她應該選用怎么樣的貸款方式呢？
底線是“以租養貸”
對于“食租族”來說，最關鍵的問題是以租養貸，租金足以支付每月的還貸額，否則每個月還要從每個月的收入中，倒貼一筆資金到房貸中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月還款額的底線。
馬女士選中的房產，能夠以每個月1800元的租金租出，也就是說，2000元是她每個月還貸額的底線。我們用1800元每個月貸款的等額還款方式來計算，貸款15年，首付額至少在37萬元以上。馬女士如果要把貸款年限定在15年的話，還要拿出兩萬多的資金作為首付款才行。如果把貸款年限改成20年，每個月用1800元資金償還貸款，則只需要33萬左右的首付款。
這種方法，對于其他的希望以租養貸的長線房產投資客來說，也是適用的。用出租房屋的收益作為每月還貸額的最低限度，匹配上自己的首付能力，選擇合適的還款年限，至少把還貸額控制在租金以下的范圍內。
“等額本息”還是“等額本金”
那么在還貸方式上，究竟是“等額本息”還是“等額本金”好呢？
經常聽說等額本金還貸法比等額本息還貸法還的利息要少，馬女士也琢磨開了，是不是自己在貸款的時候使用等額本金法會比較合算呢？
其實，說兩種還貸法有什么合不合算，都是理財上的誤區。事實上，兩種方法還貸的要素－－貸款利率是一致的，老百姓為自己的貸款支付的利息也就一樣。只是等額本金法償還的本金部分比較多，所以支付的利息總額就少。選擇還貸方法，要依據自己的收入穩定性和承受能力進行選擇。等額本金法，還貸初始階段，還款額比較高，以后逐月遞減。但是，如果自己的收入能夠保持第一個月的還款水平，還不如就把等額本金法下第一個月的還貸額，作為一個參考數額，按此進行等額本息法的每月還貸額，可以大大縮短還款年限。減少了對銀行資金的占有時間，為此所支付的利息自然就少了。
馬女士首付35萬元后，只需從銀行貸款25萬元。如果她選用30年的住房商業貸款，用等額本息還貸法的話，每個月需要還貸1388.61元。不僅能夠實現“以租養貸”，還能獲取六百多元的租金收益。
第5篇：公積金和住房公積金的區別范文
4月13日，花旗銀行上海分行宣布推出“市場掛鉤賬戶”系列的最新一款產品“一籃子外匯理財計劃”，該產品最低申購金額為2．5萬美元，投資期限為1年。投資者除有機會享受高于市場定期美元存款的收益回報，還可享受每年不低于0．3％的固定收益率。
中國民生銀行再掀理財風暴
4月14日，中國民生銀行召開新聞會稱，該行將以提升理財服務水平、豐富理財產品和加強理財培訓為宗旨，掀起新一輪的理財風暴。據悉，在此次理財風暴中，該行將與荷蘭銀行集團及荷銀投資管理公司合作，聯手推出結構性外匯理財產品――外匯非凡理財E計劃。
中行推出贖樓貸款業務
中行深圳市分行近日推出了贖樓貸款業務。該業務是指在二手樓交易中，銀行向買方或賣方發放貸款，用于贖回賣方由于做按揭貸款業務而抵押給貸款銀行的房屋。贖樓貸款由該行指定的擔保公司進行擔保，無論借款方是否繼續在該行辦理二手樓按揭貸款，該行都可以提供此項業務。
首只華夏銀行推出基金
國內第4家獲得基金托管資格的上市銀行華夏銀行股份有限公司，作為主代銷銀行和托管銀行，于4月22日推出首只基金――長城貨幣市場基金。該基金是華夏銀行向客戶推薦的短期資金理財首選。
首家中資壽險公司《客戶權益手冊》出爐
4月1日起，中國平安人壽推出《客戶權益手冊》，這是國內首家中資壽險公司向客戶推出的《客戶權益手冊》，是平安繼推出通俗化保險條款后又一項重要的客戶服務舉措。此次推出的《客戶權益手冊》采用問答的內容設計，列明了客戶擁有的重要權利及容易忽略的一些重要事項，以方便客戶了解并行使各項權益、履行合同義務。
首家我國專業健康險公司獲準開業
中國人民健康保險股份有限公司已于日前正式獲得中國保監會的開業批復。區別于傳統健康保險的經營模式，作為我國第一家專業健康險公司的人保健康將向社會推出“健康管理+健康保障”的全新經營理念和經營模式。
2．21億元生命人壽牽手2005國際爵士周
第二屆上海國際爵士周于4月2日～8日在上海舉辦。作為此次上海國際爵士周指定保險公司，生命人壽保險公司全程贊助戴安娜?克勞、愛瑞克?洛切等7個演出團體42名樂隊成員在滬演出期間的意外傷害險并向爵士周期間現場觀眾提供意外傷害保障，承保總額高達2．21億元人民幣。
瑞泰北證聯手打造保險營銷新模式
4月11日，瑞泰人壽保險公司與北京證券簽署了合作協議，規定北京證券各網點于4月開始銷售瑞泰人壽保險產品。業界人士認為，對于有理財需求的投資者而言，保險和證券業務的融合將使他們獲得到更為客觀、全面的理財服務。
“清華一中美大都會人壽保險專家講席”啟動
4月16日，中美大都會人壽保險有限公司與清華大學繼續教育學院共同舉辦了“清華一中美大都會人壽保險專家講席”啟動儀式及首次講座。此次講座旨在傳授保險知識，培養保險人才，提高保險行業技術及管理水平。至年 底，雙方將再舉辦3次講座研討活動。
全球頂尖保險營銷高手中國巡回演講落幕
根據中國保險行業協會與美國百萬圓桌協會(簡稱 MDRT)的合作協議，雙方于4月18―19日在北京，4月 21～22日在深圳舉辦了“2005全球頂尖保險營銷高手中國巡回演講”活動。演講嘉賓為MDRT頂尖會員理事會成員 10人、中國內地的MDRT頂尖會員、“十大保險明星”和業內資深人士。活動目的是向中國壽險銷售人員介紹世界領先的壽險銷售經驗、銷售技巧，推廣職業化理念，提高專業技巧，提升銷售人員的專業精神。
海南實施投保提示
5月1日起，海南保險行業全面實施投保提示制度。保險消費者投保機動車輛保險和人身保險時，都能得到一份《投保提示》，實現明明白白消費。投保提示制度規定，各保險公司在銷售機動車輛保險和人身保險產品時，要引導客戶詳細閱讀《投保提示》，建議客戶簽名，并將客戶已簽名的《投保提示》與投保單、保單副本裝訂在一起，進行統一管理。保監部門將對各公司的落實情況進行督查。證監會規范貨幣市場基金投資行為
中國證監會的《關于貨幣市場基金投資等相關問題的通知》和《證券投資基金信息披露編報規則第5號(貨幣市場基金信息披露特別規定)》自4月1日起施行。對貨幣市場基金投資運作、信息披露格式等進行了規范。
工建交行獲準設立基金公司
經國務院批準，中國人民銀行、中國銀監會和中國證監會日前共同確定，中國工商銀行、中國建設銀行和交通眼行為首批直接投資設立基金管理公司的試點銀行。有關審批工作力爭在9月底前完成。在試行初期，商業銀行所沒的基金公司既可以募集和管理貨幣市場基金和債券型基金，投資固定收益類證券，也可以募集和管理其它類型的基金。
首個基金凈值指數產品體系推出
為反映中國開放式基金市場的綜合變動情況，和訊信息科技公司日前編制并了中國首個綜合性基金指數產品體系――和訊基金指數體系和排行榜產品。
HFI綜合指數反映整個市場大勢，HFl66指數具有較強的投資引導性，每日更新的分類排名和總排名非常直觀地給投資者提供了選擇基金的參考依據。該體系反映了國內開放式基金市場的狀況和發展趨勢，為開放式基金投資價值的評估提供相對客觀量化依據。
2004年度晨星基金經理獎揭曉
4月13日，晨星2004年度基金經理獎揭曉。本次評選對象是至2004年底具備1年以上業績歷史的國內開放式基金和封閉式基金，且參選同類基金不少于5只。 股票型基金的獲獎者為湘財合豐成長，配置型基金的獲獎者為易方達平穩增長，債券型基金的獲獎者為寶康債券，大規模封閉式基金的獲獎者為基金安信，小規模封閉式基金則花落基金科翔。
第2屆中國基金業“金牛獎”揭曉
由中國證券報聯合中國銀河證券公司、中信證券公司及天相投資顧問公司共同舉辦的第二屆中國基金業“金牛獎”評選結果于4月12日揭曉。
南方基金管理有限公司、易方達基金管理有限公司、嘉實基金管理有限公司、華夏基金管理有限公司、海富通 基金管理有限公司、景順長城基金管理有限公司、華寶興業基金管理有限公司、招商基金管理有限公司、湘財荷銀基金管理有限公司、廣發基金管理有限公司榮獲2004年度“十大金牛基金管理公司”大獎。嘉實增長基金、湘財合豐成長基金、華寶興業寶康消費晶基金、景順長城優選基金、海富通精選基金榮獲“開放式股票型金牛基金”大獎。景順長城平衡基金、易方達平穩增長基金、廣發聚富基金榮獲“開放式平衡型金牛基金”大獎。南方穩健成長基金、嘉實成長收益基金、易方達平穩增長基金榮獲“開放式持續優勝金牛基金”大獎。基金科匯、基金裕澤、基金同智榮獲“封閉式金牛基金”大獎。(排名不分先后)
北京停車費將漲價
北京市發改委日前表示，年內將對現行的機動車停車收費標準進行調整，制定分時段、分地段、差別化停車收費政策，以緩解城市中心區交通擁堵，合理安排地上停車場、地下停車場的比價關系，促進停車資源的均衡使用。北京市停車收費標準調整將率先在南二環、西三環、北三環、東三環內實行。同時在國展、北展等大型演出場所及某些短時間內人群會迅速集中的區域也可能率先調整停車收費標準。
12萬平米上海車展規模亞洲第一
第11屆上海車展于4月21～28日在上海舉行。此次上海車展占地面積12萬平米，共有26個國家和地區的1036家汽車廠家參展，達到上海車展和中國車展有史以來的最大規模。展出產品包括各種概念車、轎車、跑車、客車、商用車、汽車零部件、汽車音響、汽車檢測維修設備、汽車用品等，集中體現了國際汽車工業最新成就，展示了國內企業近年來的領先技術和產品。
5月起油券退出上海市場
中石化上海分公司日前下發了關于在上海地區停售、停用汽油券、柴油券的通知。通知規定，4月份油券用至 5月10日，以后所有油券停用。未用完的油券可調換中石化加油卡，調換時一律按油券購買時零售價折算的金額充值，調換期從6月1日~7月31日。油券調換中石化加油卡時，免收工本費。
還清貸款才能賣房上海抑制地產投機炒作再出招
4月5日，上海市房地資源局宣布了3條措施，其中包括“凡有抵押的房屋轉讓，賣出方(上家)應當先還清貸款，并辦理房地產抵押權注銷登記后，才能與買進方(下家)共同申請轉移登記，辦理小產權證。未辦妥房地產抵押權注銷登記的，各房地產交易中心不再受理轉移登記以及買進方新設定的借款的抵押權登記。”此舉意在抑制投機炒作，規范市場秩序。
215元北京住房公積金月繳存上限上漲
4月8日，北京住房公積金管理委員會下發《關于北京 2005住房公積金年度住房公積金繳存有關問題的通知》。通知規定，今年住房公積金年度月繳存額上限將達到1417 元，比去年提升215元。公積金的月繳存額度每年都要根據北京市統計局公布的上一年全市在職人員月平均工資進行調整，月繳存額度上限不應超過人均工資的3倍。商貸逾期還款罰息上漲
央行近日出臺一條新規定，將各商業銀行執行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30％―50％”。
滬深300指數正式
經中國證監會批準，由上海證券交易所和深圳證券交易所聯合編制的滬深300指數于4月8日正式。滬深 300指數是從上海和深圳證券市場中選取300只A股股票作為樣本編制而成的成份股指數。首批樣本股覆蓋了滬深市場六成左右的市值，具有良好的市場代表性，該指數以 2004年12月31日為基日，基日點位1000點，原則上每半年調整一次樣本股。
證券從業人員誠信信息可在協會網上查詢
中國證券業協會日前了《證券從業人員誠信信息管理暫行辦法》，自5月1日起實行。誠信信息記錄的內容包括基本信息、獎勵信息、警示信息和處罰處分信息4大類。據了解，證券從業人員誠信信息將作為境內外證券監管機構、其它金融機構對有關人員進行勝任能力考核、任職資格審核的依據；國家司法機關、有關部門或組織依法履行職責的參考；證券從業機構招聘人員的參考等。
3只券商集合理財產品亮相
中信證券、招商證券、東方證券的首只集合理財產品近日均已獲準發行，并于近期公開發售。3個產品分別是中信證券的“中信證券避險共贏集合資產管理計劃”、招商證券的“基金寶”和東方證券的“東方紅1號集合資產管理計劃”。
第1部我國電子簽名法正式實施
《中華人民共和國電子簽名法》于4月1日正式實施，這是我國信息化領域的第一部法律。實施后，電子簽名將與傳統的手寫簽名和蓋章具有同等的法律效力。這一法律將大大促進和規范我國電子交易的發展。
第6篇：公積金和住房公積金的區別范文
住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。
我國住房產業已經進入一個快速發展時期，從資本市場發育條件和發展的資本需求來看，我國已具備一定的發展住房抵押貸款證券化的基礎，應早日實施適合我國國情和商業銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標準化的貸款協議和期限、利率等，并按此設定的標準從全國各省市公積金管理中心和發放個人住房貸款的各家商業銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業性貸款，組成資產池，政府提供擔保，在此基礎上通過發行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發放個人住房抵押貸款；證券化機構以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環。
一、政府提供擔保的必要性
目前我國的抵押貸款擔保有三種方式：（1）第三方擔保（由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔保）；（2）由開發商提供階段性或全程擔保；（3）保險公司或專門的保證公司提供擔保。
這三種擔保方式中，第三方擔保由于與《擔保法》沖突及擔保單位或個人無力擔保、不愿擔保，常常無從落實，銀行一般都要求開發商提供擔保。開發商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協議，承擔起本不應該由他承擔的風險，這種風險一旦發生，其后果可能是大量住房積壓在開發商手中。保險公司只提供有限的財產險，不足以防范因購房者無力償付造成的風險。
政府機構出面提供擔保，可以解決我國目前發放抵押貸款時存在著的擔保主體難以落實的問題。為了推動住房抵押貸款業務的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔保機構來為抵押貸款充當擔保人。可以考慮設立專門的住房擔保中心，為低收入階層取得其他金融機構的住房抵押貸款充當擔保人，也可以直接向他們發放抵押貸款。由政府提供擔保，對于穩定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進了住房需求。政府機構在一級市場上提供擔保，實際上充當了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風險的最終承擔者。
政府實行住房抵押貸款擔保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔保投資基金。可以改變房地產投資因額度大、周期長、流動性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔保投資基金由專門公司經營，把投資者范圍擴大到最大限度。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費基礎上，根據住房貸款額度大小交納一定的前期費。可以為整個保險機制運行奠定一定的資金基礎，增強賠償能力，減少貸款風險。三是發行抵押擔保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發行人根據集中的銀行債權抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發行。抵押擔保債券到期還本付息。四是向貸款機構發行長期債券，以取代現金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機制一是可用在抵押貸款證券化試點城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔保的初期階段。通過央行、國家證券管理機構等發行長期債券，可以較快實現政府擔保的承諾。五是收取保險費。結合國外經驗，擔保費一般為貸款額的1％左右。保險費支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風險的穩定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財產險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔保基金的重要資金來源。二、證券化產呂設計
l、發行轉手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經住房抵押公司組群并獲得政府擔保后，發行抵押證券。轉手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產生的現金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎發行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發行商在扣除一定擔保費和服務費之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉交給抵押貸款證券的投資者。
轉手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強的轉換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉變為一種或若干種期限不同、流通性強的新的證券；將以往由金融中介機構一家辦理的抵押信貸業務，轉換為由多家機構和市場投資者共同參與的融資活動；將原本由單個投資者承擔的金融風險，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉換，傳統間接融資機制中抵押信貸的多種風險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區別，且信用等級高，收益也常常更高；在證券經營機構看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務中獲得穩定的服務費，還因為他們經過轉手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。
根據我國住房抵押貸款證券的發展情況，今后還可以相機推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯邦國民抵押貸款協會推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎發行抵押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎上又創造出的一種證券投資工具，即擔保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉手抵押貸款證券不同，擔保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎發行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機構頗具吸引力。
2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發放期限最長為30年。在現實生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據這樣的住房抵押貸款債權所形成的資產池，經分類整理后，應該可以制定出一個12～15年的標準化資產組合，以此發行的證券，相應期限應在10～12年之間。
在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎上發行的長期債券，正好可以彌補債券市場的不足。
三、相關法制建設
制定和完善與房地產二級市場有關的法律法規是培育和發展我國房地產抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關的法律法規時，應該考慮以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規規劃體系，即形成嚴密的管理網絡，既要保證各法規之間的銜接，又要避免法規之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規的一個遠景目標。二是要制定為建立二級市場迫切需要的法律法規，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運行機制有法可依。在發展住房抵押貸款二級市場方面，應該優先制定以下幾類法律法規。
1、為了穩定和擴大現有的住房抵押貸款一級市場，保障貸款機構的利益，應該首先制定與抵押貸款一級市場有關的法律法規，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險法》等。
2、為了培育二級市場上的機構投資者，應該制定《投資基金管理法》等法律法規。
同時，還需要完善一些現有的法律法規，提高法規的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時機尚未成熟，可以由有關部門統一頒布一些臨時性的法規。在立法的同時，還應該加大執法力度，使各項業務有序地發展。此外，目前我國還沒有針對證券化交易的會計與稅收法規，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進還需要《破產法》、《信托法》和《票據法》等法律法規的支持，有了這些法律法規的支持，才能保證“真實銷售”這個證券化的核心。四、其他配套環節的建設
1、改革評估業。投資者的決策很大程度上依賴于評估結果，因而，客觀性的評估在證券化過程中發揮著重要作用，這就需要對評估業進行改革。抵押貸款市場上的評估機構主要有兩類：一是房地產估價機構；二是抵押貸款資信評估機構。我國目前的房地產估價機構不夠規范，往往出現一房多價的情況。為此，應做到：（1）由國家核準的專門機構聘用經過專業資格考試認定的專門人員從事估價及相關的政策咨詢工作；（2）組織行業協會來管理。監督和協調會員的行為，提高會員的業務素質，使會員的整體服務水平不斷提高；（3）發展貸款資信評估業務，制定統一的貸款評估標準，以使進入抵押二級市場的貸款標準化和規范化。改革的核心在于組建中立的、自負盈虧的評級機構。為了塑造中立的評級機構，國家應以法律形式規定評級機構不能參與企業的經營活動，不能充當投資銀行或財務顧問的角色，并應割斷評級機構與評級申請者之間的直接利益關系。同時，不允許證券商在評級機構中擁有股份或評級機構參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機構，為了生存和發展，必須客觀、公正地進行評級。
2、深化住房制度改革，完善配套服務體系。（1）強化居民借貸消費觀念。隨著住房制度改革的深化，加強住房流通市場建設，完善房地產交易規則，降低住房交易稅費，在稅收政策和擔保政策方面采取一系列優惠措施，例如允許居民在繳納個人所得稅前還貸；完善抵押貸款的品種、期限、還款方式；刺激具有強烈住房消費欲望又具備一定經濟實力的中等收入階層和既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消費心理，又急需住房的青年消費群體的購房欲望。這些都促使居民借貸消費的觀念在逐步強化，住房抵押貸款證券化很快便會發展起來。（2）建立個人信用體系。居民的消費觀念、消費模式發生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費變為信用支持型提前消費，即進入消費信用化時代以后，應在著手建立區域性的個人信用體系的基礎上，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統一征信標準與征信辦法。（3）簡化住房抵押貸款的手續，全面實行承諾制。為了讓消費者感受到方便、快捷、滿意，應當簡化住房抵押貸款辦理手續，大力推廣承諾制，即公開承諾在規定的工作日內完成所有手續，提升服務質量。同時完善圍繞住房消費信貸的其他相關配套服務體系，如住房信息、咨詢、買賣指南、個人住房貸款方案設計、房屋保險公證、抵押還款受理、產權代辦等。
第7篇：公積金和住房公積金的區別范文
關鍵詞：薪酬激勵 個人所得稅 納稅籌劃
現代企業中，薪酬激勵是企業激勵中最重要的也是最有效的激勵手段之一，而及時激勵在一定情況下將使薪酬這個激勵手段達到最大效用。同時，企業和個人對個人所得稅籌劃也越來越重視，如何使企業付出同樣的人工成本時在合法范圍內最大可能讓員工收益的更多，是企業和員工共同希望的事情。當薪酬激勵及時性和個人所得稅籌劃發生博弈時，應該如何處理呢？在這里筆者拋磚引玉，說說自己的觀點。
一、薪酬激勵及時性的意義
如何實現薪酬效能最大化，是一門值得探討的藝術。薪酬激勵的及時性顯然是薪酬效能最大化的重要手段之一。
企業在設定薪酬管理制度的時候，一定要有針對性地了解員工的需求，適當地滿足員工的需求，要將現金薪酬與非現金薪酬結合起來運用，適當縮短常規獎勵的時間間隔、保持激勵的及時性，有助于取得最佳激勵效果。
為了調動員工的積極性，企業除了給員工基本固定的工資外，還會根據員工的工作情況發給一定的獎金。這些獎金既有定期隨工資發放的、和工作表現及工作量掛鉤的獎金，也有做出了特殊貢獻時發給的獎金。獎金的作用主要是為員工的勞動增加報酬、調動員工工作的積極性，但也會給員工帶來心理上的滿足，從而調動員工心理上的積極性。這是因為，人們在工作的時候，首要目的當然是獲得報酬謀求生活質量的提高，但同時也有取得一定的成績、實現自我價值、獲得社會承認的目的。每個人都需要在心理上求得對自己的肯定、建立自信、求得心理上的平衡，所以人們總會想方設法尋找各種各樣的理由來說服自己：我是取得了成績的、我是有價值的。自己花錢給自己這種獎勵本身是不會有收獲的的，帶來收獲的是工作成績，獎勵只是對這個成績起一個強調作用，作為一個證據，向自己的心理展示肯定自己的理由。因為是在完成了某項工作以后才獲得這種獎勵，所以，這種獎勵獎勵帶來的就能和這種工作聯系起來。獎勵得越及時，獎勵和工作成果的聯系就越直接、越密切，心理上就越能感覺到這項工作成績帶來的，就越能從心理上調動人們對這項工作的熱情。對于因特殊貢獻（如提了好的建議、有了發明創造或做成了某筆特別重要的交易等）而發給的臨時性獎金，一定要及時地發下去才能很好地將獎勵與成績聯系起來，通過獎勵把他的成就感放大，從而讓他的心靈得到最大的、調動他心理上的積極性。
人們對未來將要來到的好事總是心存期盼，這種期盼還會隨著時間的臨近而增強。如果預期的好事不能如期而至，過了預期的時間后我們的期盼就會隨時間的流逝而不斷降低。給員工發獎金，如果等到員工對獎金的期盼降低了以后再發給員工，效果當然會差很多，因為滿足感的大小和愿望的強弱是成正比的。因此，同樣是花那么多的錢發獎金，及時發和推遲發的效果是差很多的。對于企業來說，推遲給員工發獎金實際上是浪費：花1000元錢，只得到500元錢的激勵效果，當然是浪費了。對于員工來說，得到的錢雖然沒少（甚至可能因為節稅而更多了一點，下面一章將會提到），但得到的心理滿足少了，當然是損失，其實質是他從勞動中得到的總的（經濟上的和非經濟上的）收獲減少了，他對工作的熱情當然也就會降低。
二、個人所得稅籌劃
在進行個人所得稅籌劃的時候，重點的就是如何在合法的范圍內，讓員工節稅，使企業在付出同樣的成本的時候，員工得到的收益最大。
對于月度工資和年度獎金的個人所得稅籌劃，已經有很多文章進行了詳細的闡述。我們這里主要探討一下，以臨時性獎金（比如季度獎金）和當月工資合并計稅時如何進行納稅籌劃。
根據個人所得稅法規定，臨時性獎金作為工資、薪金的一部分，要和當月的工資進行合并計稅。根據2011年修改的個人所得稅稅法，現行的稅率表如下：
通過上表，我們可以分析出，發放臨時性獎金時會遇到兩種情況：
第一種情況是，臨時性獎金加上當月工資之后的應納稅所得額和當月工資對應的應納稅所得額是在同一區間，加上臨時性獎金之后的應納稅所得額對應的稅率級數未變。此時，臨時性獎金和當月工資一起發放，不會引起個稅的突變，這已經是最節省繳納個人所得稅的方式了。
第二種情況是，當月工資對應的應納稅所得額為某一檔稅級，當發放臨時性獎金時，工資加上臨時性獎金后對應的應納稅所得額變成了下一檔稅級，這就發生了稅級的“跳檔”，這時候的稅費就可能會大幅度增加。應對這種情況，為了合法節稅，我們可以考慮把臨時性獎金進行拆開，分幾次發放，使拆分后的臨時性獎金與當月工資之和對應的應納稅所得額不發生“跳檔”，仍在原來的稅級里。這樣，就比一次性發放臨時性獎金節省了個人所得稅，使企業花了同樣的成本，但是員工得到了更多的收益。
舉例說明：
全月應納稅所得額=（應發工資-社保及公積金等）-3500
個稅稅金=全月應納稅所得額×稅率-速算扣除數
實發工資=應發工資-社保公積金-個稅稅金
情況一：
員工A，本月扣除社會保險及住房公積金等后的工資收入6000元，則其應繳納個人所得稅為：
（6000-3500）×10%-105=145元
如果本月發放臨時性獎金1000元，則其應繳納個人所得稅為：
（6000+1000-3500）×10%-105=245元
可以看出多的100元得稅款是臨時性獎金產生的，而且無法避免或者減少。
情況二：
員工B，本月扣除社會保險及住房公積金等后的工資收入6000元，則其應繳納個人所得稅為：
（6000-3500）×10%-105=145元
如果本月發放臨時性獎金3000元，則其應繳納個人所得稅為：
（6000+3000-3500）×20%-555=545元
這個時候，因為發放臨時性獎金，員工B的稅級從第二檔10%變成了第三檔的20%。
假定月工資不變，我們現在把臨時性獎金分兩次發放，這樣，本月和下個月應繳納個人所得稅均為：
（6000-3500+1500）×10%-105=295元
比較兩種方式下應繳納的個人所得稅的差額：
（545+145）-295X2=100元
這說明把臨時性獎金拆分后要比一次性發放節省了100元的個人所得稅。
從節稅的角度，財務部門應該建議企業將臨時性獎金盡量進行拆分發放，使企業用同樣的人工成本，為了員工帶來更多的利益。
我們也可以總結出，臨時性獎金的拆分原則是，拆分之后的臨時性獎金與當月工資之和對應的應納稅所得額與只發當月工資時對應的應納稅所得額在同一檔稅級里即可。
下面我們再探討一下，拆分臨時性獎金節省個人所得稅與薪酬激勵及時性的問題。
三、薪酬激勵及時性與個人所得稅籌劃
薪酬激勵及時性這個環節，是人力資源應該重點考慮的問題。而個人所得稅籌劃則是財務部門需要重點為考慮的問題。這兩個環節會產生矛盾嗎？
筆者認為，第二部分中的第一種情況是不會發生任何問題的，也沒有博弈的說法。直接隨當月工資發放臨時性獎金既能起到及時激勵的作用，又不會產生額外多交個人所得稅的情況。
但是，第二部分中的第二種情況，是值得企業的人力資源部門和財務部門共同研究的。是及時激勵員工重要，還是為員工節稅更重要。
首先，從激勵的角度來說，我們在第一部分已經論述過，臨時性的激勵越及時越能體現效用，對員工的激勵作用越大。如果進行拆分，最少要拆分成兩個月，甚至可能更多。拆分發放過程中，可能出現月工資發生變化，使拆分的結果可能不適用，要保證節稅的效果還需要重新拆分，多次拆分后，員工已經分不清到底這個獎勵是多少，就算有工資單將明細列清楚，員工也不會看的太仔細，而是僅憑借實際感受認為自己獲得的獎勵其實沒有比工資多多少，甚至只是以為自己的月工資發生了變化，等這個獎金拆分發放完了，又會覺得自己的工資低了，激勵的效果打了折扣。其中，如果是季度性的獎金，拆分不能超過三個月，不然員工會徹底分不清獎金和工資的區別，而如果這個季度性獎金如果拆分三個月而不能降低稅級的話，就更沒必要拆分了。可以看出，雖然從人工成本的有效使用來說，節稅是企業為員工爭取了更多的利益，給員工節約了個人所得稅，但是績效的結果已經不能及時反應到員工身上，績效結果的兌現和員工的績效期望已經發生了脫節，激勵效果變小了。這也不是企業愿意看到的效果。
其次，從員工的角度考慮，有的員工是愿意節稅，因為收益早晚是自己的，節稅對這部分員工是重要的；也有的員工更愿意早點拿到收益，有可能是落袋為安的心態，或者可能是需要還房屋貸款或者用于投資，收益的時間成本對這部分員工是最重要的。然而，企業在進行實際操作的時候，不可能照顧到每個員工的想法， 然后按照其要求進行區別處理。
第三，拆分臨時性獎金的工作，尤其是工資每月都會發生變化的企業，對財務部門是增加很大工作量的工作，拆分臨時性獎金的當月，財務部門先要進行試算，拆分后每個月也都要試算，如果需要多次拆分，財務部門還要將拆分的結果記下來，用于下一次試算和發放，才能完全保證拆分的結果沒有問題。如果拆分的過程中還遇到員工發生流動，將更加增添操作的復雜性。另外，財務部門直接對臨時性獎金進行拆分發放，相當于改變了當月的薪酬考核結果。正確流程應該是，財務試算完后，建議人力資源部門進行拆分發放，然后人力資源部門將拆分結果再正式通知給財務部門，由財務部門發放。節稅將使整個流程更加冗長和復雜。
綜上所述，企業在發放臨時性獎金時，節稅是應該重點考慮的問題，但更應該多考慮薪酬激勵的及時性效應，這樣將更能體現薪酬考核的價值，起到對企業和員工更大的促進作用。如果企業需要更多的體現節稅效應，那應該考慮調整薪酬體系整體的發放模式，而不是僅對臨時性獎金做調整。
參考文獻：
第8篇：公積金和住房公積金的區別范文
【關鍵詞】 解讀；金融企業；職工福利；年金
一、關于職工福利費會計規定
根據新《金融企業財務規則――實施指南》的要求，金融企業不再計提職工福利費,金融企業按規定發生的職工福利支出,直接在成本(費用)中據實列支。金融企業2007年已經計提的職工福利費應當予以沖回。截至2006年12月31日,金融企業應付職工福利費賬面余額區別以下情況處理：
第一，余額為赤字的金融企業。應當將職工福利費余額轉入2007年年初未分配利潤,由此造成年初未分配利潤出現負數的,依次以任意盈余公積金和法定盈余公積金彌補,仍不足彌補的,以2007年及以后年度實現的凈利潤彌補。
第二，余額為結余。執行新企業會計準則的金融企業,應當將職工福利費余額全部轉入應付職工薪酬(職工福利);未執行新企業會計準則的金融企業,應當將職工福利費余額全部轉入應付職工工資(職工福利)。對于應付職工福利費的結余,金融企業應當遵循職工福利費用于職工集體福利的基本規定,逐步消化,可用于支付以前年度欠繳的基本醫療保險、基本養老保險、失業保險、工傷保險和生育保險等社會保險費用,也可根據形勢發展綜合考慮職工福利計劃,按照內部議事規則,經投資者決議,按照國家有關規定支付補充醫療保險和補充養老保險費用,或支付為職工購買商業保險等其他職工福利方面的支出。
而對于職工福利支出結余，《通知》規定，可用于支付以前年度欠繳的社會保險費用，也可根據形勢發展綜合考慮職工福利計劃，經相應議決程序后，按照國家有關規定支付補充醫療保險和補充養老保險費用，或支付為職工購買商業保險等其他職工福利方面的支出。即對于職工福利支出結余，新《金融企業財務規則――實施指南》與《通知》要求是一致的。對于職工工資支出結余，金融企業應當執行國家規定的工資政策，在工資總額增長幅度不超過本金融企業經濟效益增長幅度、職工實際平均工資增長幅度不超過本金融企業勞動生產率增長幅度的前提下，金融企業可以自主決定內部工資分配辦法。金融企業確定的工資財務政策與國家稅收征管政策不一致時，金融企業應當作納稅調整。
二、職工福利費稅務規定
（一）2008年以前執行的福利費標準
《企業所得稅暫行條例》（國務院令第137號）第六條第三款：“納稅人的職工福利費，按照計稅工資總額的14%計算扣除。
（二）2008年以后執行的福利費標準
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第四十條規定，企業發生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準予扣除。
（三）福利費余額新舊銜接
國稅函[2008]264號《關于做好2007年度企業所得稅匯算清繳工作的補充通知》第三條關于職工福利費稅前扣除問題規定：2007年度的企業職工福利費，仍按計稅工資總額的14%計算扣除，未實際使用的部分，應累計計入職工福利費余額。2008年及以后年度發生的職工福利費，應先沖減以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額，不足部分按新企業所得稅法規定扣除。企業以前年度累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額已在稅前扣除，屬于職工權益，如果改變用途的，應調整增加應納稅所得額。
三、關于企業年金會計規定
關于金融企業社會保險費用管理的要求，《金融企業財務規則》第38條規定：“金融企業根據有關法律、法規和政策的規定,為職工繳納的基本醫療保險、基本養老保險、失業保險和工傷保險等社會保險費用,應當據實列入成本(費用)。參加基本醫療保險、基本養老保險且按時足額繳費的金融企業,具有持續盈利能力和支付能力的,可以根據有關法律、法規的規定,為職工建立補充醫療保險和補充養老保險(企業年金)制度,相關費用應當按照國家有關規定列支”。
按照《企業會計準則第10號――企業年金基金》規定，補充養老保險是我國的唯一企業年金。
《通知》規定，金融企業不再計提職工福利費,年金的列支渠道如下:參加基本養老保險且按時足額繳費的金融企業,根據有關規定為職工建立年金制度,所需費用在沖減職工福利費結余后,作為社會保險費直接列入成本(費用),但金融企業每年列支成本(費用)的年金費用不得超過本企業職工工資總額的4%。企業繳費總額超出規定比例的部分，不得由企業負擔，企業應當從職工個人工資中扣繳。個人繳費全部由個人負擔，企業不得提供任何形式的資助。
四、關于企業年金稅務處理
新《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十五條規定：企業依照國務院有關主管部門或者省級人民政府規定的范圍和標準為職工繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。
企業為投資者或者職工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除。
即《通知》規定補充養老保險的企業繳費總額在工資總額4%以內的部分，從成本(費用)中列支。企業繳費總額超出規定比例的部分，稅前不得扣除，應作納稅調增。
五、金融企業要規范職工福利支出和職工獎勵支出的管理
金融企業以前提取的職工福利基金、職工獎勵基金等按規定應分別用于職工的集體福利支出和獎勵支出，不能挪用于購買股票或進行其他形式的投資，也不能通過工會或類似組織購買股票或進行其他形式的投資。
金融企業應當將上述投資及其收益全部并賬，歸屬金融企業所有，并將初始投資分別轉增職工福利支出結余和職工工資支出結余，投資收益確認為營業外收入。
[參考文獻]
[1] 《財政部關于進一步加強金融企業財務管理若干問題的通知》（財金[2008]12號）.
[2] 《中華人民共和國企業所得稅法》.
[3] 《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》.
第9篇：公積金和住房公積金的區別范文
相同點
統計財務報表和企業會計報表構成基本一致
以房地產業財務年報表(X103表)為例，共設置六個部分年初存貨，年末資產負債，利潤及分配、其他資料、執行2006年《企業會計準則》企業填寫、上市公司填寫。六部分的框架和企業會計報表大致相同，具體涉及常用的會計報表如：資產負債表、損益表、成本費用明細表，還有現金流量表。
統計指標取數來源與會計報表中相關科目一致
資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤會計六大要素恒久不變，決定統計報表指標取數來源和會計報表中科目相對應，從x103報表各部分數據來源看：一、二部分數據根據企業《資產負債表》中對應科目填報或相關科目明細分析填報，三、四、五部分數據可直接根據企業《利潤表》、《管理費用明細表》、《財務費用明細表》及其他相關財務明細資料填報，第六部分根據企業《現金流量表》中相關數據填列。
相異點
新會計準則的執行，導致統計指標含義有所變化
執行新會計準則無論對會計還是統計影響都是顯而易見的。簡單地說，新準則的突出點是針對會計要素的確認，計量和會計報告都作了明確，強調企業應當按照交易或者事項的經濟特征來確定會計要素。統計雖然兼顧新舊會計準則制定報表，但是新準則的執行導致指標解釋不斷更新。舉個例子，如果企業執行新會計準則，那么年末資產負債部分應根據“資產負債表”中相關科目的期末數填報，但是數據來源科目往往不同，譬如：1.現金取自“庫存現金”；2.短期投資取自“交易性金融資產”和“可供出售金融資產”；3.長期債權投資取自“交易性金融資產”，“持有至到期投資”項和“可供出售金融資產”：4.固定資產原價取自“資產負債表附表”，而非“資產負債表”； 5.長期負債合計取自“非流動負債合計”，而不再是“長期負債合計”。
新會計準則的執行，導致統計報表表內平衡關系變化，指標計算公式不同
利潤及分配部分都是根據“損益表”中相關科目的本年累計數填報。但由于執行了新準則導致企業“損益表”有較大調整：一是不再區分主營業務與副營業務，而是統稱為營業收入與營業成本、營業稅金；二是在當期損益中增加了公允價值變動收益、資產減值損失科目，三是投資收益納入當期營業利潤中核算。另外執行新舊會計準則影響指標的計算公式：
舊準則營業利潤=主營業務收入一主營業務成本一主營業務稅金及附加+其他業務利潤一營業費用一管理費用一財務費用
新準則營業利潤：營業收入一營業成本一營業稅金及附加一營業費用一管理費用一財務費用+投資收益一資產減值損失+公允價值變動收益
適應核算需要，個別指標設置有著統計的特殊要求
