公租房的管理政策精選(九篇)
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第1篇：公租房的管理政策范文
關鍵詞：公租房；華中地區；建設；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中圖分類號：TU984.12
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房與城鄉建設部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導意見》，總結各地解決“夾心層”住房問題的經驗，明確公租房建設標準、供應對象及相關政策。為擴大住房保障政策覆蓋面，國務院2010年6月召開相關會議指出：“發展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所。”公共租賃房屋已經引起國家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。
2 公共租賃房的基本內涵
2.1定義
公共租賃房簡稱公租房，由政府或公共機構所有，以較低的價格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的產品。
公租房是一個過渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發的住房產品分配形式。相對于經濟適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補貼標準靈活并且補貼對象明確，操作透明的優點。
2.2理論基礎
政府規制理論――政府具有經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務的功能，通過合理的保障政策，能夠分別從土地、社會資金、房源、保障對象、價格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導和有效地宏觀調控。
產業發展理論――從發展規律、周期、影響因素、產業轉移、資源配置、發展政策等角度來分析我國公租房的發展。我國公租房雖然起步晚，市場空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實可行等優勢于一體，其發展前景不可限量。
3 公租房建設發展借鑒
公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實行。目前實施狀況較好的國內地區主要有重慶、北京、上海等地，國內外可供借鑒的經驗比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國為例（表1）。
3.1. 韓國
經過近30年的發展，以“政府引導、融資支持、企業運作、定向供應”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國租房為主要內容的公共租賃住房體系（表2），其針對不同人群的供應體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設、市場調控、租金補貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強制住房合同預購賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。
3.2 重慶
重慶是目前國內保障性制度建設效果較好的典型地區之一。其主要經驗在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應體系[2]，以公共租賃住房為主實現了保障性住房的內部整合，包括不設戶籍限制在內的一系列具體制度創新，形成強有力的組織領導和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點在于大力加強保障性住房建設，并在保障房的分配上實行嚴進寬出，同時放寬對于商品房的管制，使房地產市場的運行更加符合市場經濟規律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋計劃(PRH)、居者有其屋計劃(HOS)和私營部門參與計劃(PSPS)，形成了由市場和政府供應的雙軌制住房供應體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實現了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場份額和發展空間。
4 華中地區公租房規劃建設解析
我國公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會參與；因地制宜，分別決策；統籌規劃，分步實施。自公租房政策實施以來，各地政府積極響應國家號召，在住房保障方面取得了不少成績，本文將對華中地區的公租房政策、建設情況和建設標準進行分析對比并提出政策和規劃建設建議。
4.1湖南
湖南省住房和城鄉建設廳自2010年發展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優待的“夾心層”提供了租房新選擇。
公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員等群體出租的政策性住房。可以是成套住房或集體宿舍，成套建設的公共租賃住房單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時提出強化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統籌安排房源籌集工作。
2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項補助資金管理實施辦法》，保障類住房已經獲得政府高度重視，對改善民生意義重大。根據2011年湖南省保障性安居工程計劃，湖南省2011年保障性安居工程總任務44.72萬套，其中公租房4.2萬套。保障性住房建設和棚戶區改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出臺《關于加快發展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設需配建5-10%公租房，并要求公租房建設符合安全衛士標準和節能環保標準，確保工程質量。戶型以40為主，并通過多種方式籌集房源。各級政府通過新建一定規模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉政府直接管理并騰空的公房、與社會組織合作建設、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵各類投資主體投資建設、運營公共租賃住房。鼓勵用工單位投資購買、建設住房，供本單位符合條件的新就業職工和外來務工人員租住。
2012年2月湖北省住房保障和城鄉建設會議順利進行，針對全省住房保障工作各地市都作了工作報告，武漢市承擔了全省住房保障計劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔了40萬套保障性住房任務，政府對保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設情況反饋有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重視公租房建設情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設9萬套，竣工2萬套，十二五期間將建設公租房57萬套，并確保2012年公租房開工40萬套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。
為落實公租房建設發展，加強管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設用地、創新融資機制、落實稅費優惠政策；第二，嚴格規范管理，要科學規劃布局、規范建設標準、加強土地管理、嚴化配租管理、強化退出管理；第三，加強組織領導，切實落實政府責任、科學編制規劃、強化工作監督。
5 結語
人人有房住的發展目標需要通過建設公共租賃房屋來實現，加快保障房建設已成為社會共識。通過對比分析，提取借鑒經驗，對華中地區公租房建設發展提出幾點建議。
第一，在商品房市場下，公租房租金和租期無疑是廣大群眾最為關心的問題 。韓國的分類保障體系值得借鑒，應提供不同標準的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會開放，不同收入水平的居民租用不同標準的公租房，而各層次公租房可根據所面向對象制定租金標準。
第二，住房標準與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應低于60m2，戶型以2室為主，應有衛生設施和簡單家電。地段應以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導中心人口到市郊。
第三，運營主體方面，政府相關管理部門、住房保障發展基金和公共住房建設租賃管理公司應做到三者協調，確保公租房體系穩定持續發展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運營的重要前提。
第四，協調公租房與其他住房保障體系的關系。嘗試將租賃型經濟適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實行分類保障，建立起長期、中期、短期租賃與單位租賃房相結合的公租房保障體系。
參考文獻：
[1]陳杰，張鵬飛.韓國的公共租賃住房體系[J]. 城市問題，2010(6): 第91-97頁.
[2]王建新，崔佳. 公租房建設的“重慶模式”解析[J]. 決策導刊，2010(10): 第6-9頁.
[3]范嶸，孫雯雯.探索深圳公共租賃住房制度改革之道――深圳公共租賃住房與香港「公屋比較研究[J]. 城市開發，2009(6): 第78-79頁.
[4]陳杰.發展公共租賃住房的難點與對策[J]. 中國市場，2010(20): 第53-55頁.
[5]李忠東.國外公租房發展現狀與前景[J].價格與市場，2011(4): 第42-43頁.
第2篇：公租房的管理政策范文
佛山市禪城區公共租賃住房管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步完善本區住房保障制度，構建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，公平、公正、有序解決本區符合條件的中低收入家庭的住房困難,改善本區外來務工人員和各類型人才的居住條件，根據《廣東省城鎮住房保障辦法》(廣東省人民政府令第181號)、《廣東省住房保障制度改革創新方案》(粵府辦〔20xx〕12號)、《佛山市保障性住房管理辦法》(佛府〔20xx〕72號)、《佛山市住房保障制度改革創新實施方案》(佛府辦函〔20xx〕436號)等文件精神，結合本區實際，制定佛山市禪城區公共租賃住房管理實施細則(以下簡稱細則)。
第二條 公共租賃住房是指由政府主導投資、建設和管理，或由政府提供政策支持，其他各類主體投資建設，納入政府統一管理，限定建設標準和租金水平，面向本區內符合條件的中低收入住房困難家庭、外來務工人員和各類型人才等群體出租的政策性住房。
本細則所稱公共租賃住房包括廉租住房和租賃型經濟適用住房，將廉租住房、租賃型經濟適用住房同公共租賃住房合并管理，統一歸類為公共租賃住房(以下簡稱公租房)。區屬管理的住宅類直管公房將逐步納入公租房管理體系，對于空置的和原承租人已退出的住宅類直管公房(夫妻間轉名除外)要納入公租房管理。
第三條 本區行政范圍內公租房的規劃建設、用地和資金安排、申請和分配、管理和監督等相關活動適用本細則。
第四條 公租房的建設和管理應當堅持“政府主導、社會參與;統籌規劃、以需定建;適度保障、嚴格監管”的工作原則，對供應對象實行有限期租賃并只租不售。
第二章 職責分工
第五條 區人民政府對全區公租房的建設和管理負責。
區國土城建和水務局為本區公租房的建設、分配、管理的主管主責單位，負責保障性住房的規劃、政策制定，負責指導、監督全區住房保障工作，依據法律法規進行住房保障行政處罰等工作。
區公資辦負責統籌本區公租房的使用、增值、監控、分析和管理工作。
區住房保障中心是本區住房保障工作組織實施機構，負責做好公租房需求調查、建設、運營、管理以及保障對象的審核、保障等具體組織實施工作。各鎮(街道)應當設立住房保障管理實施機構，配備相應的專職工作人員，協助區住房保障中心做好上述工作。
區委宣傳部、區委社會工作部，區政務監察和審計局、區發展規劃和統計局、區環境保護和城市管理局、區財政局、區人力資源和社會保障局、區地稅局、區經濟和科技促進局、區公安分局、區工商行政管理局等部門為本區解決符合條件中低收入家庭、外來務工人員和各類型人才住房困難的成員單位，各司其職，協同做好公租房的建設、管理等相關工作。
第三章 規劃建設
第六條 本區公租房建設納入本區“xx”住房保障規劃，納入國民經濟與社會發展規劃，按照以需定建的思路科學編制，分年度組織實施。
第七條 公租房可以由政府投資建設，也可以由企業和其他機構投資建設。公租房房源可以通過新建、改建、配建、收購、租賃等方式多渠道籌集，具體有以下方式：
(一)政府投資建設、收購、租賃、改建以及接管、沒收的公租房。
(二)在商品住房開發項目以及“三舊”改造中的商品住房項目中按一定比例配套建設的公租房。
(三)企業經政府批準利用自用土地投資建設的公租房。
(四)開發企業在商品房項目中按照公租房套型標準自行建設的用于租賃的住房。
(五)各類投資主體在工業園區、產業園區建設及升級改造中，集中配套建設的公寓和集體宿舍。
(六)利用集體建設用地建設的公租房。
(七)社會捐贈及其他渠道籌集的住房。
第八條 公租房的建設應符合城市總體規劃的要求，要因地制宜、科學規劃、合理布局，交叉式建設，充分考慮居民的生活、工作、就醫、子女上學等實際需求，盡量安排在設施齊全、交通便利的區域。公租房建設應按照城市規劃要求配套建設道路交通、學校、醫院、文體等基礎設施、公共服務設施和商業服務設施，同期交付使用。
第九條 規劃部門在符合城市規劃控制指標的前提下，可按照控制性詳細規劃指標的上限掌握公租房項目容積率，并適當預留公共綠地。
第十條 公租房建設項目允許配建適量的商業服務設施，商業服務設施配建比例不得超過項目總建筑面積的20%。
政府投資建設的公租房配套商業服務設施，統一經營管理，租金收入和其他經營收入專項用于公租房建設。
社會力量投資建設的公租房配套商業用房可以獨立確權、經營，經區住房保障主管部門審核批準后可以轉讓、轉租，但不得改變配套商業服務設施的功能。
第十一條 公租房以保障基本居住需求為原則，新建公租房可以是成套住房，也可以是職工公寓或集體宿舍。公租房的建設標準應符合廣東省保障性住房建筑規程的相關規定。可根據申請家庭的人口規模配租不同面積的成套住房，以集體宿舍形式建設的公租房，應執行國家宿舍建筑設計規范，人均住房建筑面積不低于5平方米。
第十二條 公租房建設要嚴格執行國家相應建設程序和住宅建筑規范，在項目進行報建時，應明確建設類型為公租房。公租房的驗收和保修，按國家有關規定執行，公租房建設單位對其建設的公租房工程質量負責。
第十三條 大力鼓勵在外來務工人員集中的開發區、產業園區等，由政府統籌規劃，按照集約用地、集中建設的原則，由政府直接配建或引導投資主體建設公租房。集中配建的公租房面向用工單位或者園區其他單位符合條件的人員出租。
第十四條 住房困難職工較多的單位，在符合城鄉總體規劃的前提下，經政府批準，可以利用自用土地建設公租房，納入當地政府公租房計劃實行統一監管，優先向本單位符合保障條件的職工出租，剩余房源調劑安置其他保障對象租住。
第十五條 按照控制規模、優化布局、只租不售、土地所有權和使用權不流轉的原則，經省人民政府批準，可利用集體建設用地建設公租房。公租房建成后可向符合住房保障條件的對象出租，也可由政府或企事業單位整體承租后再向符合住房保障條件的對象出租。利用農村集體建設用地建設的公租房應當整體確權，不得分拆確權，不得轉讓，不得抵押。
第十六條 公租房建設實行“誰投資、誰所有”的原則，整體確權并在房地產權證上載明公租房性質。在公租房性質不變的前提下，公租房可以整體(整幢)轉讓和整體抵押(利用集體建設用地建設的公租房除外)，不得分拆轉讓和分拆抵押。整體(整幢)轉讓公租房的，轉讓人和受讓人應持相關材料到區住房保障主管部門備案，受讓人應與區住房保障主管部門簽訂監管協議。
第十七條 各公租房建設項目的類別及性質須經認定，由建設單位(物業權屬單位)向區住房保障主管部門提出申請，填寫佛山市禪城區保障性住房項目認定申請表并提供相關材料，區住房保障主管部門對審核同意的項目予以認定并報市住建管理部門備案。
經政府認定的公租房建設項目，經相關部門審批后，免收各項行政事業性收費和政府性基金，并落實建設、購買、運營等環節免征城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業稅、房產稅等政策規定。
第四章 用地安排
第十八條 公租房建設用地納入年度土地供應計劃，區國土部門在制訂住房建設用地計劃中要先落實公租房建設計劃所需用地(包括劃撥和出讓)，并明確具體地塊和空間布局。涉及新增建設用地的，應提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。收回的閑置土地，優先安排用于公共租賃住房建設。
第十九條 政府投資建設和管理的公租房項目，其建設用地使用權以劃撥方式供應;其他方式投資建設的公租房建設用地使用權，可采取出讓、租賃、作價入股等方式有償使用，并將所建公租房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。采取租賃方式的，可按年繳納土地租金。對需要辦理公租房建設用地手續的，要簡化程序，加快辦理。
第五章 資金籌集
第二十條 公租房資金來源主要包括：
(一)中央和省安排的專項補助資金。
(二)政府財政年度預算安排資金。
(三)提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益。
(四)土地出讓凈收益提取一定比例的資金。
(五)通過創新融資方式及公積金貸款等籌集的資金。
(六)出租公租房及出租、出售配套設施回收的資金。
(七)通過貨幣配建形式收取的資金。
(八)企業投入的自有資金。
(九)村鎮集體經濟合作組織投入資金。
(十)發行企業專項債券。
(十一)社會捐贈的資金。
(十二)經當地政府批準可納入公租房籌集資金使用范圍的其他資金。
第二十一條 政府應建立保障性住房資金專用帳戶，所有公租房資金必須納入該專用賬戶，按照國家財政預算支出和財務制度的有關規定，實行收支兩條線管理。
第二十二條 政府性質的公租房及配套設施的租賃收益專項用于償還政府建設的公租房貸款及利息、公租房及其配套設施的管理、維修、空置期的物業管理費用等。租金收入不足以償還貸款及利息的差額部分，經政府批準可以其他收入的方式償還。
其他投資主體建設的公租房租金收入，應優先用于歸還公租房建設貸款及公租房的維護和管理費用支出。
第六章 申請條件
第二十三條 本區公租房申請條件實行動態化管理，區住房保障主管部門根據本區經濟社會發展水平和住房價格水平進行調整，報區政府批準后公布執行。
第二十四條 本區公租房保障對象為：
(一)本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭(家庭成員包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定贍養、撫養、扶養關系的人員)。同時具備以下條件：申請人家庭具有本區城鎮戶籍且實際在本區工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入;家庭人均財產總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產不高于5萬元(資產審核內容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本市人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。
(二)符合條件的外來務工人員。同時具備以下條件：申請人家庭非本區城鎮戶籍，但申請人須在本區工作并連續全額繳納社會保險費滿3年;家庭人均年收入不高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入，家庭人均財產總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產不高于5萬元(資產審核內容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本區人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。
(三)符合條件的各類型人才。(另文規定)
第一節 政府投資籌集公租房申請條件
第二十五條 申請政府投資籌集的公租房(不包括政府投資在工業園區、產業園區配套建設的公寓、集體宿舍和政府投資建設的人才公寓)須同時符合下列條件：
(一)申請人家庭為本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養、撫養、扶養關系的人員)具有本區城鎮戶籍且實際在本區工作或居住，戶籍因就學、服兵役等原因遷出本區的，可作為家庭成員共同申請。家庭成員中有非本區戶籍的，若其在本區工作或居住(提供工作證明或居住證明)且在戶籍所在地未享受任何住房優惠政策，可作為共同申請的家庭成員。
30周歲以上的單身人士(含離異、喪偶)，其父母(子女)在本市范圍內自有產權住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米)的，可以獨立申請承租公租房。孤兒年滿18歲后，可獨立申請。
(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內部集資建房，未購買經濟適用住房、限價房，不屬于村集體建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范圍，或享受過上述住房優惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領取機關企事業單位住房補貼等其他購房優惠政策。
(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內在本市出售、贈與、離婚析產、自行委托拍賣的房產或以其他方式轉移的房產仍需計入在本市自有房產面積。
第二十六條 申請家庭因重大疾病等原因造成經濟條件特別困難，在申請之日前3年內(包括3年)在本市轉讓房產的，應提供二級以上(含二級)醫院專科醫生明確診斷等相關證明材料，經住房保障實施機構審核批準后可以不納入計算在本市自有房產面積。
第二十七條 在房源空余的情況下，可接受其他類別保障對象的申請。
第二節 社會力量投資建設公租房申請條件
第二十八條 申請社會力量投資建設的公租房(不包括社會力量投資在工業園區、產業園區配套建設的公寓、集體宿舍和社會力量投資建設的人才公寓)須同時符合以下條件：
(一)申請人家庭為本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭或符合條件的外來務工人員。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養、撫養、扶養關系的人員)不受戶籍限制，但須實際在本區工作或居住(提供工作證明或居住證明)。
(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內部集資建房，未購買經濟適用住房、限價房，或享受過上述住房優惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領取機關企事業單位住房補貼等其他購房優惠政策。
(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內在本區出售、贈與、離婚析產、自行委托拍賣的房產或以其他方式轉移的房產仍需計入在本區自有房產面積。
第二十九條 申請家庭因重大疾病等原因造成經濟條件特別困難，在申請之日前3年內(包括3年)在本區轉讓房產的，應提供二級以上(含二級)醫院專科醫生明確診斷等相關證明材料，經住房保障實施機構審核批準后可以不納入計算在本區自有房產面積。
第三節 各類投資主體投資建設的園區配套公寓、集體宿舍
申請條件
第三十條 各類投資主體投資在工業園區、產業園區配套建設的公寓、集體宿舍的供應對象主要為園區符合條件的職工，具體申請條件由公租房項目產權單位制定，報區住房保障主管部門批準后，報市住建管理部門備案。
第四節 各類投資主體投資建設的人才公寓申請條件
第三十一條 各類投資主體投資建設的人才公寓申請條件另文規定。
第七章 申請程序
第三十二條 申請本區公租房須提交以下申請資料：
(一)禪城區公租房申請表。
(二)戶口簿、申請人和共同申請人身份證、結婚證，離異或喪偶的提供相關證明，非本區城鎮戶籍人員還須提供居住證、社保證明、勞動(聘用)合同等。
(三)在戶籍所在地、實際居住地或外地擁有房產的證明材料，共同申請人所擁有的其他房產證明材料;承租住房的，提供租賃合同;有工作單位的，提交單位住房分配情況證明;其他居住狀況證明。
(四)申請人及共同申請人上一年度收入證明(工資收入含獎金、各類補貼、加班費或其他收入)，以及上一年度個人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證;未就業的提供失業證明或其他相關證明;個體工商戶的提供營業執照和上一年度個人所得稅及相關繳稅憑證。
(五)申請人及共同申請人擁有土地、房產、汽車的，提供近期的有資質資產評估機構出具的資產評估報告。
(六)屬烈士家屬、優撫對象、移交政府安置的軍隊離退休和離職人員、轉業復員軍人、孤老、殘疾人以及受到區政府以上各級政府表彰的勞動模范的，提供相關證明。
(七)家庭資產情況及其證明材料。
(八)計劃生育證明。
(九)誠信承諾書。
(十)其他證明材料。
前款規定的各類證明材料，應提交經申請人簽字確認的復印件，并提供原件核對。申請不同類型的公租房，應根據該類型公租房的申請條件提供相應的證明。
第三十三條 公租房申請、審核、配租具體程序詳見附件2。
第八章 租賃管理及租金
第三十四條 公租房的租賃管理在政府統籌下，原則上實行“誰投資、誰具體管理”的方式進行公開配租。房源及配租檔案由住房保障實施機構統一備案，任何非投資主體、非委托指定單位和個人不得擅自出租。房屋的日常維護和管理由政府指定的運營機構或由產權單位自行負責。
第三十五條 建立公租房登記管理制度，住房保障實施機構必須為公租房建檔立冊，并實行信息化管理，實施嚴格監督。
第三十六條 處于輪候狀態的申請人家庭，在輪候期間家庭情況發生變動不再符合公租房保障條件的，取消該家庭的輪候資格。
第三十七條 取得配租資格的申請人發生以下情形之一的，視為自動放棄，本次配租作廢，但可重新申請：
(一)未按規定的時間、地點參加選房的;
(二)參加選房但拒絕接受選定住房的;
(三)已選房但拒絕在規定時間內簽訂租賃合同的;
(四)簽訂租賃合同后不入住或放棄租房的;
(五)其他放棄租賃資格的情況。
第三十八條 每個符合條件的家庭只能申請租住一套公租房。
配租公租房房型與申請對象相對應，原則上2人及以下家庭分配一房一廳的住房。3人及以上家庭可斟情分配兩房或以上戶型。
第三十九條 公租房按照“經濟環保”原則進行一次裝修，承租公租房的家庭不得對住房進行二次裝修、擴建、加建和擅自改變原有使用功能和內部結構。
第四十條 承租人不得將公租房出借、轉租、分租或閑置，不得用于從事經營活動，不得擅自改變使用性質，不得私自調換。
第四十一條 公租房租金標準根據市場租金參考價確定。(市場租金參考價的核定詳見附件4)
政府投資籌集的公租房租金按照套型建筑面積計收，對不同的收入群體原則上實施級差化租金，具體標準詳見附件5。租金計收比例根據經濟社會發展、保障對象承受能力以及市場房屋租金水平等情況進行調整。具體的調整時間和幅度，由區住房保障主管部門會同價格主管部門、財政部門提出意見，報區人民政府批準后公布執行。
社會力量投資建設的公租房和各類投資主體投資建設的園區配套公寓、集體宿舍的租金標準原則根據實際制定，但不得高于同期、同區域、同類型普通商品住房市場租金參考價的80%，且必須經區價格主管部門和區住房保障主管部門批準并備案。
各類投資主體投資建設的人才公寓的租金標準另文規定。
第四十二條 有自有產權住房家庭承租政府投資籌集的公租房的，享受租金優惠的承租面積為總承租面積扣除自有產權房面積，其余面積按市場租金參考價計收。
有汽車(非營運)的家庭承租政府投資籌集的公租房的，其租金標準不得低于房屋所在地市場租金參考價的60%。
第四十三條 政府投資籌集的公租房租金收入，按照政府非稅收入管理的規定繳入國庫，實行“收支兩條線”管理。其中鎮(街道)投資籌集的公租房租金收入，先按照政府非稅收入管理的規定繳入區級國庫，區財政再全額返還給鎮(街道)。
第四十四條 承租人應按相關規定繳納租金及水、電、燃氣、有線電視、電信、衛生、治安、物業管理費等費用。
第九章 續約及退出
第四十五條 入住公租房必須簽訂租賃合同并繳納租房保證金。租房保證金按照承租人月租金的3倍計收，住房保障實施機構(出租人)應設立租房保證金專戶，實行專項管理。承租人騰退住房時，無違約責任的退還租房保證金，違約的可從租房保證金中抵扣應承擔的相關費用。
租賃合同應采用省住房和城鄉建設廳統一制定的租賃合同示范文本。原則上每個租賃期限為3年，租賃期滿后承租人經審核仍符合條件的，可以申請續租。已簽定廉租住房租賃合同、經濟適用住房租賃合同的，租賃期滿經審核仍符合條件改簽公租房租賃合同，租金標準按照新規定執行。
租賃合同中應明確以下內容：
(一)房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況。
(二)租金及其支付方式。
(三)房屋用途和使用要求。
(四)租賃期限。
(五)房屋維修責任。
(六)雙方的權利義務。
(七)停止公租房保障的情形。
(八)違約責任及爭議解決辦法。
(九)其他約定。
第四十六條 承租政府投資籌集公租房的保障家庭，應當自租賃合同屆滿之日前3個月內向住房保障實施機構申請續約。承租社會力量投資建設公租房，各類投資主體投資建設的園區配套公寓、集體宿舍和各類投資主體投資建設的人才公寓的應當自租賃合同屆滿之日前3個月內向出租人申請續約，并如實申報家庭收入、資產、人口和住房變動情況，有關部門應當在25個工作日內對其申報情況進行審核，住房保障實施機構應將審核結果予以公示，公示時間不少于20日，并按以下規定處理：
(一)經審核符合公租房租賃條件的，住房保障實施機構(出租人)繼續提供公租房，視家庭年人均收入情況相應調整租金標準，并與承租人續簽租賃合同。
(二)經審核不再符合公租房租賃條件的，按租賃合同約定退出所承租的公租房。
第四十七條 租賃合同期限屆滿未申請續約或申請續約未獲批準的，承租人應結清有關費用并于合同屆滿之日后30天內騰退出公租房。
第四十八條 申請公租房后承租人及家庭成員出現或被發現有下列情形之一的，承租人應當按規定結清有關費用并退出公租房：
(一)家庭收入、資產超過規定標準的。
(二)購買、受贈、繼承或通過其他途徑獲得住房，人均住房建筑面積超過規定標準的。
(三)出現不符合承租公租房條件的其他情形的。
第四十九條 公租房承租人主動申請退出公租房的，應向住房保障實施機構(出租人)提出解除租賃合同的書面申請;按規定退出公租房的，應結清水、電、煤氣等一切應當由承租人承擔的相關費用。
第五十條 租賃合同期限屆滿未申請續約或申請續約未獲批準以及被取消承租公租房資格的，應當結清有關費用騰退承租的公租房;暫時無法騰退的，給予6個月的過渡期，過渡期內按同地段市場租金參考價計收租金;過渡期滿后仍不騰退的，按租賃合同約定處理，并在適當范圍內公告，必要時申請人民法院強制執行。
第十章 監督管理
第五十一條 住房保障實施機構定期對保障家庭進行資格審查，同時不定期進行隨機抽查，并通過群眾舉報、入戶調查、信函索證等調查取證方式，加強公租房保障資格和住房使用情況監管。
經審查或抽查，對不再符合保障條件的家庭，取消其承租資格;對家庭收入、住房、人口等情況發生變動，不再符合原核定家庭年人均收入標準、租金標準、補貼標準，但仍符合保障條件的，視家庭年人均收入、住房情況相應調整租金標準、補貼標準并根據變動情況及時變更住房檔案，實現公租房的動態管理。
第五十二條 申請人家庭被發現提供虛假資料申請公租房的，取消保障資格，5年內不再受理申請人及共同申請的家庭成員的住房保障申請，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。已實物配租的勒令其退出租住房屋，解除租賃合同限期30天內搬出，并按照房屋所在地市場租金參考價補繳租金;已領取租賃補貼的，立即停止發放，并勒令其退還所騙取的租賃補貼，并按照銀行同期貸款利率補收補貼資金的利息。
第五十三條 公租房承租人有下列違規情形之一的，由住房保障實施機構(企業或其他機構)勒令其退出租住房屋，解除租賃合同并限期30天內搬出。自房屋收回之日起5年內不再受理申請人及共同申請的家庭成員住房保障申請。依法追究相關責任人員責任，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任：
(一)申請人不如實申報家庭情況及住房情況的。
(二)申請人擅自將租住房屋轉租、出借、調換的。
(三)無正當理由連續空置6個月以上的。
(四)無正當理由連續拖欠租金2個月或累計拖欠租金6個月的。
(五)擅自對租住房屋進行擴建、加建、改建、改變房屋結構或改變使用性質的。
(六)故意損壞租住房屋及其附屬設施、公共設施的。
(七)違反其他有關房屋管理規定或根據合同和相關法律規定應當收回住房的。
第五十四條 對出具虛假證明的單位或個人，由有關部門提請其上級主管部門或其他有權監管部門依法追究相關責任人員的責任;構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十五條 出租人在租賃合同存續期間不按規定的租金標準收繳租金或擅自向不符合條件家庭或個人出租公租房的，區住房保障主管部門應當責令其退回多收租金、追繳少交租金或者收回房屋，并將違規情況載入誠信紀錄。對拒不執行的，可提請有關政府部門暫停或取消其所享受的優惠政策，依照有關物價管理法律規定進行行政處罰等方式追究其責任。
第五十六條 從事公租房相關工作的職能部門及其工作人員在規劃、計劃、用地管理、資金籌集、資金使用管理、資格審核、房源籌集、配租和監督管理等工作中違反有關法律、法規、規章、政策和制度，不履行或不正確履行職責，影響機關工作秩序和效能，損害管理和服務對象的合法權益的，追究其行政責任，構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
對公租房相關工作中的行政管理行為有異議或不服的，可以向有關部門投訴、申訴，或依法提請行政復議、行政訴訟。
政府有關部門的問責制度參照《佛山市保障性住房管理辦法》的規定。
第五十七條 各類違規行為承擔的法律責任參照《廣東省城鎮住房保障辦法》的規定。
第十一章 附 則
第五十八條 單位自建并自行管理的公租房面向本單位職工出租的，應當參照本細則的規定，結合實際制定具體申請條件、分配及監督管理方案，經單位討論通過，報區住房保障主管部門批準后，報市住建管理部門備案。
第五十九條 納入公租房管理的住宅類直管公房，應當由區住房保障中心參照本細則的規定，結合實際制定具體申請條件、審核程序、分配方案、租金標準及監督管理方案，經區住房保障主管部門批準后，報區政府和市住建管理部門備案。
第3篇：公租房的管理政策范文
隨著四川省公租房供應增多和廉租房不斷實現應保盡保，租賃型保障房的覆蓋面已從最低收入人群擴大至中低收入人群，多元化保障體系已經基本滿足了不同收入群體的住房需求。
將廉租房和公租房并軌，實行租補分離、明收明補，根據住戶不同收入情況給予適當租金補貼，成為四川省新的保障需求。它的實質意義就在于向更多低收入者敞開保障房范圍：當廉租房居住者收入提升后，即可考慮其是否夠上公租房政策的覆蓋面，為解決這一新問題，“并軌”公租、廉租房，對保障對象實施“租補分離、梯度補貼”值得提倡。
這一做法在國家層面已得到支持，早在2010年9月，國土資源部等部門就聯合發文明確要求，“各地應結合實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑”。
筆者認為，對保障房供應類別分得太細，容易增加尋租空間和資源浪費；廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實際房源供應不平衡的問題。因此，公租房和廉租房在四川完全可實行二者同時“統籌建設，并軌運營”，實行“市場定價（準市場價）、分檔補貼、租補分離”的運行機制。可由政府投資建設或政策引導吸引社會資金投資建設；為提高廉租房和公租房的運營效率，運營管理主體可與建設主體相分離。
完善公租房廉租房并軌運營政策
其一，公租房、廉租房的租賃服務和政府補貼分別實施、平行操作、有機結合。受托運營機構可負責公租房日常運營管理，按市場機制運營，依規定標準收取租金。政府或用工單位向承租人發放的租賃補貼，專項用于支付房租，可直接劃到受托運營機構或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應標準的住房，并申請租賃補貼。應明確規定，凡開始實施廉租房與公租房并軌工作的地方，原則上不再單獨建廉租房，而應統一納入公租房的規劃建設中。
其二，租金方面，應實施市場化租金結合分級補貼制度。租金標準參照項目周邊住房市場租金水平確定，政府對根據住房面積和收入不同而符合取得廉租住房實物配租補貼、廉租住房租房補貼和公共經濟租賃房租房補貼這“三種補貼”條件的承租家庭，發放不同標準的租房補貼。
其三，“并軌”政策應立足于有效增進投資建設和運營機構的合理收益。有利于吸引社會資金參與，有利于體現“差額補貼”原則，有利于根據承租人困難程度和補貼程度的不同。政府對保障對象的補貼由“暗補”變“明補”，著眼于根據保障對象收入水平的變化而適時調整補貼金額，最終形成完善的保障性住房的退出機制。
第4篇：公租房的管理政策范文
[關鍵詞]成都市；公租房政策；現狀；對策中圖分類號：F40 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）01-004-01
隨著我國城市化進程的不斷推進，住房供需矛盾日益突出。為了完善住房保障體系，切實保障夾心層的住房需求，國家制定了公租房政策，成都市響應國家號召，出臺了一系列政策來完善保障房體系，以此來滿足中低收入群體的住房需求。 一、成都市公租房政策執行現狀 2009年，總理要求落實并完善城市保障性住房建設，在政府工作報告中第一次提到這個名詞，次年在國務院的督促下，住房和城鄉建設部聯合七部委特此頒發了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。成都市遵照黨和政府的要求，第一時間制定了公租房管理辦法，由此拉開了公租房政策執行的序幕。
在申請條件方面，明確了保障對象是五城區及高新區內無房家庭、職工及其他務工人員，其中個人月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。管理辦法還對承租人應負擔的責任與享受的優惠做了詳盡說明，對建設部門做了具體要求。
在公租房建設方面，對五城區及高新區內做了科學規劃，2010年開建了1500萬m2，2011年開建了1800萬m2，已經解決了一大部分符合條件的人員及家庭的住房需求問題。
二、成都市公租房政策存在的問題
首先，公租房建設的最大問題則是資金問題。國家雖然有專項撥款，但地方財政也需要負擔相當大的一部分資金投入。因為公租房屬于準公共產品，租金較低，開發商的投入與回報達不成平衡，以盈利為目的的開發商根本沒有興趣參與建設；依靠政府獨自完成，這么大的一筆資金，地方財政財力有限，一直投入不現實，依靠銀行貸款也不可取。因此，公租房政策執行能否成功，關鍵在于能不能解決籌資難題。
其次是土地供給問題。建設住房需要使用土地，這是公租房建設的基礎。在城市土地資源緊缺的情況下，不能保障土地的供應，就談不上保障房的建設。提供建設用地就需要征地，接下來的又是一系列問題：征地費用是一大筆開支，然后還要解決被征地居民的安置問題。這一切都是地方政府面臨的棘手問題。因此，公租房政策執行能否成功，根本基礎就在于建設用地能不能及時提供。
最后是標準問題。這個標準問題存在兩個方面，第一是配租標準：如果不能制定一個公開、透明、科學合理的標準的話，不具備條件的人獲得了公租房，符合條件的人卻被拒之在外。標準的問題處理不好，不利于黨和政府的威信的建立，也不利于和諧穩定的社會的構建。第二是租金標準：租金不能過高，因為承租人負擔不起，這會降低公租房的保障意義。如果過低，那和廉租房又沒什么區別了。因此，公租房政策執行能否成功，還在于后期的配租和租金標準的制定是否公平合理。
三、成都市公租房政策執行對策探究
首先，多渠道籌集建設資金。我國各地公租房建設主要有三種模式：一是政府為主體，主要依靠政府財政投資建設；二是房地產開發商為主體，主要由開發商投資建設；三是政府和企業合作建設。多渠道籌集建設資金是公租房順利建設的關鍵，但是要注意，要發揮政府的主體行為優勢，在公租房規劃、建設和運營方面做好管理和監督。盡量拓展融資渠道，充分努力調動市場積極性，與開發商合理分擔保障性住房建設過程中的經營風險。合理提高企業投資保障性住房建設中的投資收益，同時縮短保障性住房的投資回收期，吸引更多社會組織和資金參與保障性住房建設，積極推動保障性住房的可持續建設和運營。
其次，完善土地儲備機制。成都市要想做好公租房的政策執行，基礎就是手中要有可開發的商品房土地。要依托國有企業或相關部門進行土地儲備，保證一旦需要，就可以批劃建設用地，從而不需要再從農民手里征地，這樣就避免了一系列棘手問題的發生，為公租房的順利建設奠定了基礎。此外，政府要是儲備較多可開發的土地，還可以防止大批土地被開發商控制，就會避免房地產商隨著社會與經濟的發展，利用手中儲備的土地的大發橫財。
最后，細化承租、租金標準。細化承租標準，可以有效避免不符合標準人群騙租。一是嚴格把關。對申請人公示，歡迎社會監督，保證整個過程的透明度和公平性。成立聯合調查小組，對申請人的工作，收入、物產、社會關系等全面調查，最大限度地排除不合格的申請者。二是明確責任。發現有弄虛作假的，依規定對其進行嚴厲懲罰。設立舉報信箱或熱線，舉報屬實的進行獎勵。對利用職權為他人謀利的，要通過紀檢監察部門嚴肅處理。政府在租金標準的制定上，要以市場租金價格為主，指導價格為輔。
參考文獻：
[1]秦虹，鐘庭軍.政策：調整住房供求平衡的有力杠桿[J].城市開發，2007（7）：48.
[2]蘇晶.簡析保障性住房制度[J].北京規劃建設，2007，04（23）.
[3]汪映君對我國公租房發展的一點建議[J].China’s Foreign Tra-de，2010（Z2）.
第5篇：公租房的管理政策范文
【關鍵詞】住房 公共租賃 武漢市
武漢市是從2010年才開始開展公共租賃住房政策試點，基本建立廉租住房、經濟適用住房、公租房有機銜接的住房保障供應體系，著力解決“夾心層”家庭住房保障問題。
武漢市規劃在“十二五”期間建設總面積大于390萬平方米的公租房，基本解決人均住房建筑面積16平方米以下的城鎮低收入家庭住房困難。2011年，武漢市公租房建設計劃為3萬套，目前市政府籌集的首批近900套公租房開始接受洪山區住房困難家庭和在洪山工作的新就業職工申請，但這批近900套的公租房僅331戶申請，洪山區也因此成為首批公租房試點區域。
在本次調研中，位于洪山區的武漢首批試點公租房是于2012年3月5日開始入住的，但在走訪過程中，發現洪山區南湖新城家園公租房小區出現了空置現象。全市首批試點公租房共有899套，經審核獲得資格的317戶中卻有1/3放棄了申請，目前實際入住的僅有210戶，空置率達到七成，調研發現造成公租房空置率的原因有：第一，申請者普遍反映申請門檻偏高。申請者必須滿足各項條件，如洪山區開放的公租房主要面向住房困難戶和新就業職工。住房困難戶主要針對洪山區的城鎮低收入家庭，人均月收入低于1500元;新就業職工則是畢業未滿5年的大學畢業生，不要求戶籍，但必須在洪山區的單位就職，月收入低于2500元。第二，申請者反映房租貴，洪山區這批公租房平均面積為65平方米，戶型均為一室一廳，目前的租金標準為每平方米每月11.13元，每個月共支付801元（租金部分723元，物業費1.2元/平方米×65平方米=78元）。第三，交通不便及設施不配套。武漢市洪山區南湖新城家園公租房小區周邊只有571和710公交線路，出行特別不方便。
一、武漢市的經濟適用房政策運行存在問題
（一）供需很難平衡。本市的經濟適用房的現狀是供給小于需求，稀少的供應量在武漢市龐大的住房需求面前簡直是滄海一粟。
（二）供地普遍偏遠。本市的經濟適用房區位選址基本上遠離城市中心，給居民的生活學習帶來了諸多不便。
（三）戶型面積往往失控。國家規定經濟適用房的中小套型建筑面積應該控制在60-80平方米左右，但在武漢市的實際操作中，戶型面積稍微偏大。
（四）銷售對象魚目混珠。經濟適用房明顯存在著供給小于需求，在申請認定環節中，申請對象規定為貧困低收入家庭，但在實際生活中卻難免出現了“開寶馬買經濟適用房”等問題，所以對保障對象資格認定環節的監督要加大力度。避免震驚全國的“六連號”事件在武漢重演。
二、限價商品房政策實施中存在問題
（一）限價房政策落實難。如何找到開發商與市民之間的平衡點，是政府主要考慮的一個問題，限價房既要讓消費者滿意，又要讓開發商“有利可圖”，但是在現實生活中，政府是很難找到這個平衡點的。
（二）限價房的區位問題。限價房的上地來源是來源于存量上地以及未利用的上地。城市越大，交通成本越高。如果區位偏遠，所在的區域生活消費環境不成熟，公共服務也會跟不上。
（三）限價房不能“質優價廉”。限價房利潤較低，很大程度上不能保證良好的質量，它屬于一個過渡性產品，若僅僅為了眼前的需要，建造了大量設計水平和居住品質不高的住房，那么當有一天我們不再需要限價房時，這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬。
三、完善公共租賃住房制度若干政策建議
（一）武漢市公租房政策實施具有比較良好的預期，然而在實施過程中也難免出現決策性風險，在全國各地大規模進行公租房的建設過程中，應注意盲目決策導致的風險。如盡量減少政府包辦、在公租房開發建設中，探討發揮市場配置資源的有效機制。
（二）完善住房保障政策體系。建立廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃房有機銜接的保障性住房供應體系及科學合理的進入、退出機制。
（三）武漢市公租房政策運行過程中，出現了一定程度的空置現象。建議完善公租房的補貼機制，申請門檻能惠及更多困難群體，租金更加趨于申請者的承受能力，使住房困難群體早日享受到政策的陽光雨露。
（四）公租房退出機制完善。對公共租賃住房通過市場招投標進行標準化簡裝，成立專門物管隊伍統一管理，實行數字化精確檔案管理和有效的退出機制。
（五）推進保障性安居工程建設，轉變房地產開發方式。通過科學有效的自住型住房市場對市場預測，增加剛性住房市場供應，穩定住房價格、穩定社會公眾對住房市場的預期，壓縮投資快、投機性的市場空間
（六）注重公共租賃住房的物業管理。公共租賃住房是整個社會的共有財政，在整個建設過程中花費了國家大量的人力物力，很多租住者認為公共租賃房不是自己所有，只是短暫的居住所以不愛惜，導致損壞率比較高，影響到后面居住者使用的效率。而且安全、干凈的居住環境也是租住者所希望的。因此我們要做到公共租賃住房物業管理的人性化和規范化，使其與普通商品房擁有同樣，甚至更高水準的物業管理服務，把公共租賃住房的損耗率降到最低，使每個租戶都能感覺到家的溫暖。
第6篇：公租房的管理政策范文
關鍵詞：公租房制度；DEA；制度效率
一、 引言
1997年房改以來，我國房地產市場迅速繁榮，呈現出量價齊升的態勢，但是房價上漲的速度大大超過了老百姓的承受能力，尤其是2003年之后，隨著我國貨幣發行量提速，次貸危機之后的寬松貨幣政策出臺，我國城市房價上漲過快，漲幅過大，一線城市房價攀升問題尤為突出，泡沫加劇，導致這些城市的中低收入人群處境非常尷尬：既無法承受普通商品房的高房價，又不符合城市保障房的申請要求，成為名副其實的城市住房問題“夾心層”。另外，隨著我國城鎮化快速推進，新就業大學生和外來務工人員的居住條件和環境也急需改善，這些人群也成為夾心層的一部分。
為解決上述“夾心層”住房困難，在中央政府的主導下，各地政府推出了“公租房”政策，作為我國住房供給調結構的重要舉措。公共租賃房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一種保障房。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格向承租人出租，包括新就業大學畢業生以及從外地遷移到城市工作的人群。中央政府工作報告已經明確“十二五”期間，要積極發展以公租房為主的多層次住房保障體系建設，并要求各地方政府要探索公租房的新模式，解決好上述“夾心層”的住房困難問題。根據規劃，“十二五”期間我國將建設3 600萬套保障性住房，確保保障性住房的覆蓋率提高到20%以上。程恩富等在闡明住房的經濟性質、房價收入比、房地產利潤率等理論的基礎上，論述了“以市場調節為基礎，國家調節為主導”的雙重調節機制，構建城市以“公租房為主，商品房和私租房為輔”的新格局。在借鑒新加坡和香港住房保障制度的基礎上，北京、上海、廣州、天津和重慶等地率先大規模建設和提供公租房，將公租房以稍微低于市場價格的方式出租給“夾心層”群體，為我國保障房建設起到了示范作用。
從各地公租房發展實際情況看，制約公租房規模最主要的瓶頸是資金問題，因此評價公租房效率高低的重要標準我們就設定為籌集到的建設資金是否被有效利用。由于一線城市住房問題更突出，為了更好的評價各地公租房效率，本文以北京、上海、廣州、天津和重慶等一線城市為代表，選擇這些地區公租房建設數據，利用DEA方法（數據包絡分析），對這些城市的公租房資金使用及建設的情況進行綜合評價，考察我國一線城市公租房建設的有效性，并分析其公租房效率高低差異的原因，為完善我國公租房制度提供重要的參考依據。
二、 公租房制度效率評價述評
發達國家對公租房問題研究起步較早，研究成果較為豐富。發達國家政府為保障中低收入者的住房需求，率先推出并建立了較為完善的住房保障制度。對公租房制度的效率研究一般集中在政府的角色定位、保障房制度設計方式、融資渠道的研究等方面。Quigley以美國為例，從住房權、外部性、公平機會以及社會收益和分配等方面，闡述了政府在其中所起到的重要作用。Hugo Priemus通過分析歐盟統一住房政策及各成員國間住房關系后認為，政府應更多干預住房保障的問題。阿瑟?奧沙利文的實證研究表明，對中低收入者的貨幣補貼效率好于實物補貼。
國內公租房研究主要集中在公租房的功能定位、發展目標、總結與借鑒境外經驗、完善相關制度、可持續評價方法、融資問題和租金問題等方面，主要從保障的視角將公租房做為解決民生問題、彌補當前我國住保制度的政策性探索，借鑒國外成熟經驗，探索符合國情的公租房制度，包括供應制度、定價制度以及各種配套政策措施。在公租房制度方面，我國目前主要是結合可持續的發展理論來開展公租房的可持續評價，現有研究包括宋祥來通過實證手段分析公租房項目的經濟可行性，楊軻利用模糊數學綜合評價方法來構建了包括經濟、社會和資源環境等方面的重慶市公租房可持續發展評價模型，趙杰用傳統的環境影響評價的方法來實證分析公租房項目的生態環境影響情況，李道明建立了公租房項目的成本分析及控制機制等。
對公租房效率的評價方面目前的研究較為少見，主要代表性文獻如下：鐘治峰認為，社會資本對公租房的參與積極性不高原因，主要是投資回收期長、投資收益不確定、退出機制不明確等，要想鼓勵社會資本進入到公租房建設中來，就應當在土地供應、稅費減免等方面提供更多優惠。賈康和孫潔等提出運用PPP機制提供廉租房和公租房的建議。楊剛等通過對上海利用住房公積金援建公租房等的影響方面進行了實證分析。潘雨紅運用DEA方法對公租房配租方法進行了較為深入的研究，指出搖號并不能較好解決公租房分配問題，通過引入數據包分析方法對公租房配租，其效率優于搖號手段。王愛玲則根據準入條件及輪候時間構建了公租房的分級評價系統，通過改進Vague-Topsis方法構建了綜合評價模型，認為改進Vague-Topsis方法可以促進公租房資源的合理配置。
作為常用的效率評價方法，DEA方法在國內主要應用于各種制度的效率評價，不過在公租房制度的效率評價基本還無人使用，從現有文獻研究來看，尚無學者使用DEA方法對公租房制度效率展開評價。本文將嘗試從公租房投入產出的效率出發，運用DEA評價分析法，對我國一線城市的公租房的制度效率進行深入分析。
三、 DEA模型簡介
運籌學家查尼斯在1978年提出數據包絡分析法，該方法基于相對效率投入產出法，其核心思想為利用數學規劃方法，評價多個輸入輸出單元相對有效性；決策單元即DMU集合，通過對投入產出分析，對各決策單元的投入產出權重評估，確定各DMU數據包絡有效性。DEA的優點，是能夠利用不同的決策單元數據生產可能邊界，來衡量DMU集合的相對效率。這種方法和參數估計和權重確定無關，指標評價結果也與指標的剛量無關。DEA評價法被廣泛應用于不同行業和企業的相對有效性分析中。張建華用DEA法對我國商業銀行效率進行了實證研究，許治、師萍用DEA方法對科技產業的投入產出效率進行了分析。DEA法常用的兩種基本模型是CCR模型和BCC模型，其中CCR模型主要測量決策單元整體效率，而BCC模型主要測量技術效率，因此本文將主要應用CCR模型來評價我國一線城市公租房制度效率。
四、 我國城市公租房制度效率評價
1. 指標選取。根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），住建部等2012年出臺了《公共租賃住房管理辦法》，各地方政府也陸續出臺了細化的公租房建設和管理辦法，規定我國公租房資金主要來源為土地出讓金不低于10%、財政資金、公積金增值收益、社會資本及其他渠道所籌資金。公租房實施效果主要體現在實物配租效率、實際住房補貼效率以及租金核減程度上，所以本文評價這些一線城市公租房的制度效率時，將土地出讓金、財政資金、公積金的增值收益以及社會投入資金作為DEA投入因子，將實物配租效率、實際住房補貼效率和租金核減程度作為產出因子，其中財政支出資金指政府按照公租房政策，由中央財政與地方財政將財政資金按照預算計劃對公租房建設的支出。土地出讓金指按照公租房政策，各級地方政府的土管部門將土地使用權出讓，按規定向受讓方收的土地出讓價款，或土地使用期滿后使用者需要續期而向土管部門交納的續期款，或原劃撥土地受讓人將土地使用權進行有償轉讓、抵押、出租和投資等，按規定補繳土地款。公積金增值收益，專指住房公積金管理運作過程中形成的業務收支差額。社會資本投資指公租房建設中投入的國家資本、集體資本和股份資本。實物配租的效率指地方政府向符合條件的公租房申請對象直接提供公租住房，并按照公租房租金標準收租金的效率。公租房實際住房補貼效率指中央政府對公租房使用權屬主體給予實際租金補貼率。租金核減程度是指在公租房政策指導下，對于公租房實物租住級差給予酌情減免租金的程度及比率。本文數據源于2012年《中國建設年鑒》，2012年北京、上海、廣州、天津和重慶等一線城市公共租賃住房管理中心網站數據。
2. 結果分析。
（1）城市總體效率分析。DEA的綜合效率由兩部分構成：綜合技術效率=純技術效率×規模效率。純技術效率是企業的技術和管理等因素影響的生產效率，而規模效率則是由于企業的規模因素影響的生產效率。綜合技術效率綜合評價與衡量決策單元的資源使用效率、資源配置能力等多方面能力；綜合技術效率的最大值為1，表示此時這一決策單元的投入產出是綜合有效的，即技術有效和規模有效同時達到最優。純技術效率的最大值為1，表示在當前技術水平上，此時投入資源的效率最高，而未能達到綜合有效的根本原因是規模效率不夠高，因此其改革的重點在于通過采取各種措施，更好地發揮其規模效益。通過CCR模型對一線城市的總體效率進行估算，如表1所示。
從表1可以看出，在選取的一線城市樣本中，北京、上海、重慶為DEA為有效地區。DEA有效說明以上三個地區公租房制度效率達到了最佳的規模效益狀態。廣州、天津兩個地區為弱DEA，其中廣州的DEA效率值為0.9，天津的DEA效率值為0.88，這說明這兩個地區的技術效率與規模收益未能夠同時達到最佳狀態，可能存在著一定程度的資產閑置和產出效率不足。
（2）規模收益情況。從表2可見，廣州、天津兩個弱DEA城市均為規模收益增加城市，這說明增加公租房的資金投入對于緩解城市特定收入群體的住房困難有積極作用。而且，這也意味著這些地區的公租房產出效率提高不能僅僅依靠增加資金投入的支持，必須結合本地實際對公租房閑置資金的運營結構進行有效調整，才能提高公租房的產出效率。
重慶雖然屬于制度有效率的城市，但同時也屬于規模收益遞增的城市，因此增加公租房供給能進一步提升效率。重慶市對原有實物配租的保障方式做了很大改善，避免了以前的實物配租方式對房地產市場造成的一些沖擊問題，不過僅以改良實物配租的方式尚不能從根本上解決當前的夾心層住房問題，而適當地加入貨幣補貼的方式來彌補實物配租所存在的缺陷，將能夠使重慶市住房保障方式更加系統和更為完整，同時還可以避免原有的實物配租方式對社會形成的一些沖擊問題。貨幣方式包括可以對收入較低、經濟狀況困難的租戶減免一部分租金，減免的這一部分由市財政部門設置專款進行給付；也可以制定各種優惠貸款計劃，鼓勵經濟條件相對較好的租戶對公租房進行購買等。
（3）弱DEA城市投入產出分析。根據投入產出情況，可以找到部分城市弱DEA有效的原因，見表3。所有的弱DEA地區資金使用情況都存在一定的富余，以廣州為例，財政支出資金富余17%，土地出讓金收益富余30%，公積金增值收益富余26%，社會資本金富余18%，其他資金富余88%。由此可見廣州的資金投入產出效率較低，這說明在弱DEA城市，投入不足并不是公租房制度運行效率低的主要原因，政府的重視度和法制是否健全等原因都有可能成為公租房制度運行是否順暢的障礙，因此在增加投入的同時，加快法制建設，提高政府的重視程度，這是在長期內解決公租房制度運行效率重要措施。
（4）弱DEA城市產出不足情況分析。從表4可以看出，弱DEA地區產出處于不足的狀態。可以增加公租房的住房補貼力度，實物配租來增加公租房供給，還可以通過增加公租房的租金核減力度來增加供給。
從效率評價的總體情況看，北京、上海、重慶的技術效率和規模收益達到最佳狀態，天津、廣州的產出效率相對不足。這與上述地區經濟發達程度以及公租房實踐的經驗密切相關。不同城市的發展能力存在較大區別，京滬地區經濟發達，在我國經濟板塊中，具有中心作用和地位。從產業結構上看，京、滬已經基本完成工業化，第三產業所占比重均已超過第二產業，并且其城市化水平均已超過80%。國外經驗證明，一個地區城市化水平超過70%，這個地區的各項基礎設施可以進入穩步發展階段。重慶自確定為直轄市以來，經濟發展較快，綜合實力明顯增強，盡管與京、滬地區仍有一定差距，但是公租房實踐經驗豐富，依托政府力量形成了獨特的重慶模式，包括方案的設計、多渠道的資金籌措方式在內，重慶公租房制度具有較好的先天優勢，因此其執行效果較好。而一些經濟較為落后地區，由于相對經濟欠發達，產業結構不合理，政府對發展公租房的積極性不高，再加上對土地財政的過度依賴，公租房建設更多是為了完成中央政府的考核要求，這些問題導致其公租房制度的總體運行效率不高。
五、 結論
目前我國各地公租房制度在實踐中，在融資制度、分配制度、土地供應制度和法律法規等方面進行了積極嘗試，從各地實踐效果上看，取得了一定成績。我國公租房制度的主要問題是公租房制度本身缺乏盈利性，住房保障體系不健全，政府在土地供應上積極性不高，公租房準入和退出機制不完善等等。本文借助于DEA的制度效率評價方法，將財政預算支出等投入資金作為投入指標，將公租房的實物配置效率作為產出指標，對我國一線城市的公租房制度效率進行評價，并對一些城市的效率較低的原因進行了較為深入的分析。總體來看，在觀察的5個一線城市樣本中，雖然只有3個地區處于DEA的有效狀態下，但弱DEA城市的總體趨勢是較好的。
通過對我國上述一線城市公租房效率分析，我們認為應當通過調整公租房制度不同分配形式的深化和改善來解決以上問題。各地在完成中央政府下達的公租房建設任務的前提下，應當結合本地區的經濟發展實際，制定適合本地的公租房管理制度，并積極創新融資模式，調動社會資金參與到公租房建設中來，力爭最大限度地解決“夾心層”的住房困難。
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基金項目：國家社會科學基金重點項目（項目號：12AZD051）；國家自然科學基金項目（項目號：71173142 ）；中國博士后科學基金面上項目（項目號：2013M531157）；浙江省社科聯重點項目（項目號：2013Z59）；浙江農林大學人才項目（項目號：2045210108）。
第7篇：公租房的管理政策范文
城市最稀缺的是空間，所以房地產業經營的并不是房產，而是空間的貨幣化溢價。單位空間人均財富比較高的城市幾乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市為最。但由于財富存量和增量較高的城市，就業和投資機會也較多，人們的致富欲望就成為驅動城市房價上漲的力量，讓窮人和富人一起涌入這些城市或區域。
窮人有夢，富人有錢，金錢和夢想在中心城市中相撞而形成欲望空間，我稱之為“財富磁場”。財富的磁場效應讓富人的奢華消費帶動商品房市場整體上升，并逐漸形成豪宅天價與市場均價的分離。外來人口越多的城市，商品房的天價/均價比越高，二者對居民可支付能力的偏離度也越高，從而讓住宅問題成為輿論關注的焦點之一。早在1872年，恩格斯就在他的《論住宅問題》一書中寫道：“一切歷史時代的被剝削者，幾乎都無例外地遭受到住宅缺乏的威脅。”恩格斯提出的解決方案是：社會革命。
今天人們不再選擇用革命來解決住宅問題，取而代之的是兩種模式：其一是“合理房價”，其二是“劫富濟貧”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建議的后者卻被一些人視為“歪理邪說”。然而在實踐中，多數國家和城市卻通過我理解的“劫富濟貧”政策實現了“合理房價”。全球各國主流城市最普遍的實踐是用“豪宅補公租房”，在住宅供給雙軌制的政策體系中實現了“居者住其屋（擁有或租住）”。中國也不例外，已有多個城市成功推行了“保障房配建”的雙軌制，簡稱為“三高”：一“軌”是商品房市場驅動高地價和高房價，另一“軌”是高配建的保障房使窮人能夠在主城區內與富人分享稀缺的城市空間和致富機會。
在“三高”的住宅體系中，關鍵問題是如何確定公租房的合理租金？在這里我們分析兩個案例：其一是北京的市場租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重慶的市場租金的六折，每平方米租金10～12元。從租房者的角度看，顯然六折的租價更合理，有誰會貪圖10%的便宜價而給自己貼上“被保障者”的標簽呢？且不論北京政府是怎么算的賬，重慶的算法簡明扼要，即公租房的租金支付貸款利息。重慶公租房管理局的資料顯示，重慶首個公租房小區——民心佳園總投資約32億元，30%財政，25%公積金，45%銀行貸款。建成后計算每平方米分攤貸款利息10元，恰等于該區每平方米租金10元，約為同區同等住宅市場租金的50%～60%。
第8篇：公租房的管理政策范文
香港特區政府在住房政策中采取明確的雙軌制，一是市場住房供應體系，二是保障性住房供應體系。對于私營房屋市場政府不予干涉，但行使調控職能。保障性住房分為公屋和居屋，公屋提供給符合條件的申請者租住，相當于內地目前的公租房；居屋供符合條件的申請者購買，相當于內地的經濟適用房，都是面對中低收入市民。
為解決低收入市民的居住問題，1948年民間團體香港房屋協會成立，協會通過自己籌款及政府資助，為香港貧民提供了大量住宅，這是公屋建設的雛形。目前，香港公屋制度發展較為完善，主要有以下特點。
1.成立專門機構負責建設管理。香港房屋委員會(簡稱“房委會”)是香港公屋的建設和管理機構，同時也積極參與居屋建設，委員會屬下有不同的子委員會，分別處理規劃、建筑、財務等不同領域的事項。社會資本不參與公屋建設，但可以參與居屋建設。
2.加強對公屋建設的土地資金供給。香港公屋和居屋的土地都由政府免費提供，所占土地都不是優質地塊。在香港公屋建設啟動之初，主要靠政府撥款，但到1988年，政府注資形式正式退出，香港房委會改為自負盈虧的機構，負責公屋建設運營，政府不再投入資金。
3.多種措施加強公屋的管理運營。因為公屋僅靠租金難以維系運轉，香港實行租售并舉，政府為公屋建設提供貸款資助，房委會按市值出租公屋附屬的商業設施和非住宅設施。房委會建設的公屋可以作為居屋以市場價的60％～70％出售，資金用于公屋的建設和維護。此外，以商場及停車場為核心物業的領匯房地產基金也從股市籌措大量資金。通過運用綜合措施，香港公屋資金運作有盈余。
4.公屋區配套設施比較健全。香港公屋建設所占土地雖然不是優質地塊，但交通網絡和配套生活設施等都非常齊備，絕無“城市孤島”現象。
5.公屋租金和居屋售價相對較低。香港公屋租金很低，約為市場價的1/4，居民申請公屋的平均輪候時間為1.9年，公屋租金價格每隔兩年進行相應調整，目前有3成香港人居住公屋。社會資本也可以參與居屋的建設，居屋的建設成本與普通商品房相比減去了土地費用，使得居屋的售價僅為商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供應體系解決了占總人口一半的中低收入市民居住問題，同時又是對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協調。
6.通過保障性住房對房地產市場進行調節。香港運用土地政策和保障性住房政策對房地產市場進行宏觀調控，通過增加公共住房投入抑制房地產市場的暴利行為，在樓市下滑時減少公共住房供應量幫助恢復樓市。亞洲金融風暴使香港樓價下挫，為避免居屋和商品房惡性競爭，香港在2003年無限期停建及停售居屋。
7.切實加強公屋制度保障。為了使得這樣的公共政策真正受惠于低收入階層，香港政府制定了非常嚴格的公屋和居屋申請程序，一旦發現詐騙，處罰極其嚴厲，不僅有牢獄之災，個人信用也徹底破產。因此多年來，雖然也出現過詐騙案，但概率很低。
8.多種措施鼓勵居民購置住宅。盡管香港公屋資金運作有盈余，仍然推出系列措施鼓勵有條件的居民購置住宅，以減少出租公屋的比例，從而降低持續大規模建造公屋所產生的管理和維修負擔。這些措施包括“居者有其屋計劃”、“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“自置居所貸款計劃”、“可租可買選擇計劃”、“夾心階層住屋計劃”等。
二、推進我國公租房建設的思考
通過對香港公屋制度的分析，我國內地推進公租房建設要注意以下幾點。
1.應科學規劃設計公租房建設。為了避免大片公租房集中建設形成“貧民窟”，公租房要堅持集中與分散相結合的原則，結合城市總體發展進行規劃建設，修建公租房的土地雖然不是優質地塊，但交通網絡應該順暢，配套也要完備。在規劃中，應分析城市各個地區的住房需求數量，尤其是各地工業園區企業職工對公租房的需求情況，科學規劃公租房建設，使之能夠形成穩定的商業物業收入。在規劃中，應針對保障對象的不同，公租房的建設裝修檔次、租金標準要形成合理梯度，并能夠實現就近配租，避免形成交通壓力。
2.利用公積金貸款建設公租房。資金來源是公租房建設的主要困難。為探索更多資金渠道，今年8月5日，住房和城鄉建設部公布了我國第一批28個城市作為公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。目前，我國許多城市公積金資金運用率不高，而且受全國房地產市場影響，未來相當長時間內住房公積金貸款增長可能跟不上公積金繳存余額的增長，全國許多城市資金運用率將會降低。因此，為拓寬公租房建設資金渠道，我國可提取相應比例的公積金沉淀資金用以建設公租房，同時在試點成熟的基礎上，推廣公積金貸款建設公租房，并探索通過直接投資或定向募集等方式，吸引保險資金等參與公租房建設。
第9篇：公租房的管理政策范文
當前突出的矛盾是新就業職工需要的小面積廉價出租屋嚴重短缺，而政府建設的公租房又難以滿足需求，所以要從存量房源上想辦法。其實市場自身已經做出了反應。武漢近幾年大力進行城中村改造，低廉的租賃房源太少，龐大需求導致房中房大量涌現。隔墻、加門、墊層加廁所……私自改裝漸成潮流，并催生了專業二房東。搜房網的數據顯示，武漢租金在千元以下的待租房源九成以上都是合租房、隔斷間，大多在交通便利的地區，如魯巷、積玉橋等，且以新建小區為主。比起城中村，小區環境要好很多，安全也有保障，而且租金低廉，房中房成為新就業職工青睞的住所。例如，徐東片區團結名居•竹園里一套兩居室改的“鴿子籠”，原本是2室1廳結構，被隔成4間小房，每間房都有單獨衛生間，每月租金1000元。如果要單獨租一整套兩室一廳的房子，每月租金起碼要2000元左右。然而，由這類非正規的居所衍生的野蠻裝修、群居擾民、消防與治安隱患等社會問題也日益突出，現行政策普遍對群租持打壓姿態，武漢市《房屋租賃管理辦法》規定，出租房屋不得分拆、隔斷、“化整為零”出租。北京市也出臺規定，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。一方面是客觀存在的市場需求，一方面是規范禁止的呼聲和治理過程中的“進門難、認定難、執行難”，法與情的沖突、不同主體間的利益糾葛始終困擾著新就業職工的這片安居“綠洲”。
二、城中村改造提速使得低成本的居住空間不斷消失
隨著城市化進程的加快，城中村正成為城市寶貴的后備土地來源。各地紛紛出臺政策對城中村進行大規模的拆除改造。這些政策多是以保證“城中村”原住居民的合法權益及城市整體社會效益為出發點的，另外一個生活階層———外來低收入人群的利益，尤其是他們的住房問題，卻很少在政策執行中被考慮到。改造后的地塊除了原地安置拆遷戶外，一般用于興建高檔寫字樓、賓館、酒店、商品房、大型賣場以及休閑娛樂場所，導致城市低端流動群體無處可居，激化了社會矛盾。武漢城中村拆遷改造規模在全國名列前茅。⑥2009年底，武漢市決定用三年時間把二環線內54個城中村全部拆遷。到2011年初，33個城中村已基本完成拆遷。僅洪山區，近兩年來就拆除城中村房屋面積400余萬平方米，還有數百萬平方米房屋將在今后一兩年內被拆除。2011年以來武漢中心區土地出讓中城中村土地占比達70%。到2015年，武漢將徹底告別城中村。隨著大量城中村被拆，可租房源減少，拆遷戶也加入租房大軍，使得臨近區域的房租也水漲船高，數以萬計的新就業職工面臨無房“棲身”，被逼向更遠的城市邊緣。幾乎每一位“蟻族”都有一部辛酸無奈的搬家史。熱線房產網2011年8月曾就“武漢城中村拆遷江城蟻族何去何從”進行網上調查，695名參與投票的網友中一半以上為“蟻族”，55.38%蟻族表示不愿意離開“城中村”。“城中村”交通便利、房租低廉、生活配套等優勢成為“蟻族”聚居在此的重要因素。沒了城中村，他們將往哪里去？
三、新就業職工住房保障政策優化思路
（一）公租房建設應持續放量，同時要優化項目
選址和設計方案，加強配套設施建設，努力降低居住成本在土地和資金緊缺的背景下，不該讓建成的公租房成為雞肋。政府一定要舍得拿好地，花大力氣做好配套，從便利居民就業、就醫、就學、購物等實際需求出發，使群眾既安居又樂業。切實把保障性住房建設成果轉化為惠民成果。為了實現這個目標，一要做好項目選址，二要努力降低居住成本。公租房建設的選址，一是盡可能安排在發展比較成熟的三環以內的城區，以優惠政策吸引餐飲、娛樂、文化、醫療、超市等社會物業投資，完善配套生活設施；二是要與城中村改造相結合，預留專門的地塊建設公租房；三是做好與城市規劃及公共交通部門的銜接，提前在快速軌道交通線及城市新干線沿線布局，這樣即便遠離市區，也可節約低收入者特別關注的通勤的時間和經濟成本；四是貼近目標人群，建在員工集中的工業園、科技園附近，有了特定的消費人群，閑置問題就不會出現。新就業職工收入水平低，對居住成本很敏感，對此應充分體諒。一是盡量挖掘政策優惠空間，適當擴大公租房租金與市場租金的差距。各地公租房的租金一般不高于附近相同房源市場價的七成，有些在五成左右甚至更低。租金偏高，顯然有違公租房制度的初衷。公租房物業管理可參照老舊社區的收費標準，比普通商品房低30%~50%。二是降低公租房戶型面積，優化房型設計和裝修標準。新就業職工以單身為多，戶型應考慮30m2左右的單居戶型和40m2左右的小戶型，甚至可以建造一批按照高校學生宿舍標準設計的公租房。我們在調查中發現，這一群體很少自己做飯，他們可以不要廚房、不要廁所，但是一定要有寬帶。三是在戶型面積受到各種因素限制的情況下，⑦鼓勵合租是一個可行的解決辦法。可以采取合租者優先輪候及酌情減免物業費等激勵手段。這樣一方面擴大了政策受益面，另一方面也降低了申請者個人租金成本。四是配套興建一批可自主靈活把握面積和建設標準的房源，與從市場籌集的房源配合，形成多層次的供給體系，供不同收入水平的職工選擇。不能所有房源都依靠返租村民還建房，公租房只有真正放量供給，才能降低住房租賃市場價格。為了降低公租房建設成本，可允許公租房項目配建商業配套及商品房（北京最高達到45%的配建比例，實現了零成本持有）。五是積極探索大額低成本資金（如國債資金、公積金閑置資金、REITS、社保基金）進入公租房建設的新途徑，解決融資難題。
（二）有效利用市場存量房源，規范市場秩序，加強市場調控，增加小面積廉價商品租屋的供給，著力提高新就業職工的付租能力
首先，對低收入租戶來講，房中房是比城中村更好的去處，在城中村消失后更是唯一的選擇；對業主來講，這比整套出租有更大的利潤。政府若不能提供足夠的替代品，就很難杜絕這種“違章”供求現象。既然杜絕不了，不妨換“堵”為“疏”，對其進行治理和規范。制定相關管理細則，指導業主做好規范改建：須向房管部門報建，審批同意后方可改建，對已建好的補辦報建手續，不符合要求的提出整改意見指導整改；避免及消除各種安全隱患。比如，不得損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構；不得將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房；不得將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或廚房的上方；不得亂排室內管道、亂接電線等；禁止存在重大消防治安隱患、群眾意見較大的房屋改建行為。與此同時，加強市場檢查，對不配合管理不按要求操作及因此而造成不良后果被投訴者予以重罰并強制整改。政府還可以直接包租部分市場房源進行標準化改裝。其次，整頓租賃市場亂象，保護租賃雙方的公平權益，也是對新就業職工的重要支持。規范中介市場，嚴禁虛假房源信息，嚴厲打擊哄抬租金、坐吃差價、違規分租、扣取押金等行為。對于房東隨意提高房租、跟風漲價的行為也應加大處罰力度。⑧相關部門可根據房屋的不同地段、結構和用途定期房租價格，為租賃雙方當事人議定租金標準提供參考依據。再次，應該繼續加強房地產市場調控，堅決抑制投機性需求，平抑房價，相對提高出租收益，改變租不如售的格局。同時探討通過租房收益減免稅、開征存量房房產稅等方法刺激出租房源供應。最后，要研究采取稅收抵免、租金補貼和公積金付租等手段支持新就業職工自行租房的可行性。其實公租房也不一定非得實物配租，可以考慮采取租金補貼的形式。由新就業職工自己找房源，租賃合同簽署備案后政府按照地段、面積以及申請者的收入水平核發不同金額的補貼。武漢市包租城中村村民還建房作為公租房的做法與此相比只不過省掉了申請者尋找房源這個環節，但卻增加了很多管理成本，還可能造成供求錯位。⑨
（三）城中村改造應謹慎推進、統籌安排，為新
就業職工留出一片低成本居住空間從某種程度上講，我們的改革總是在不斷制造新的改革對象。對“蟻族”不能“推”不能“趕”，否則只會激化矛盾，使問題不斷累積，應該適度控制城中村改造節奏，同時在現有改造方案中充分考慮外來人口的居住需求。武漢市創造的“以政府包租城中村改造多余安置房源”的公租房建設“洪山模式”，是將低收入人群保障住房建設和城中村改造兩大難題合二為一成功化解的有益嘗試。[6]該模式由村集體利用征地及拆遷安置補償費等建設公租房，并提供完備基礎設施和配套公共設施，分擔了政府建設保障房的資金壓力，緩解了保障性住房房源籌集的問題。而政府按市場定價以包租形式向村集體和村民長期租賃房屋，則為其提供了穩定的收入來源，很大程度上解決了城中村農民的長期生計保障問題，值得推廣。然而，洪山模式的前提是有房可租和村民愿意，它缺乏制度性基礎，難以作為穩定的、能普遍推廣的公租房供應模式。我們認為有必要通過立法措施保證城中村改造應承擔相應的住房保障義務，明確規定城中村改造必須預留一定比例的公租房建設用地，或者要求參與改造的開發商必須配建一定數量的公租房。
（四）政府扶助，社會合力，分流引導，多渠道化解新就業職工的生計難題