商業中心運營管理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業中心運營管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業中心運營管理范文

關鍵詞：中小企業；電子商務供應鏈管理；核心競爭力

一、我國中小企業的特點

我國中小企業主要具備以下特點：

1.中小企業產業結構的不平衡；

2.中小企業經濟政策欠缺；

3.中小企業缺少配套設施；

4.簡單的加工型企業屬于中小企業，中小企業在核心競爭力方面、品牌意識及品牌建設方面和科技含量方面等都處于缺乏狀態，中小企業在產業鏈的結構中處于被動地位，對于外界環境及經濟動態方面適應能力非常薄弱，反應非常遲鈍；

5.外部環境的金融危機促使企業家千方百計優化企業管理，更好把握新環境下的商機及促使自己生存下去的給予。

二、中小企業在金融危機環境下遇到的困境及難題

金融危機下我國中小企業的現狀：

1.中小企業對外貿易方面突出的不利影響因素主要表現如下幾方面：

（1）中小企業面臨的出口環境大變，變得更加嚴峻惡劣。

（2）中小企業面臨停產，倒閉的狀態。

（3）中小企業的貿易成本大幅增加，市場競爭力大大減弱了。

（4）中小企業在資金鏈方面面臨更大的風險。

2.中小企業的成本壓力加大

由于外界環境的變化，很多中小企業開始面向國內消費市場，使得企業伙伴間的競爭非常激烈，生存環境非常惡劣。

3.中小企業的融資難度進一步加大

受金融危機的影響，進一步加大了貸款的審核力度。

三、金融危機下的策略

金融危機下中小企可以采取以下策略：

1.中小企業必須提高產品的質量，主要表現在品牌意識及品牌建設上。

2.中小企業還應以市場為導向，全面關注市場變化。

3.中小企業加強提升企業核心競爭力的策略研究，主要表現在：利用兩個市場環境、利用兩種資源價值、引進高端管理策略技術及引進高端科技人才。

4.中小企業發展方向：需求良好國家政策的大力支持幫助、盡最大努力實現產品升級、具備不斷超越自己的核心競爭力、凸顯超越跨越式的突破性的戰略性發展。

四、金融危機下中小企業提升核心競爭力的策略

1.提升核心競爭力的策略之一：供應鏈管理

隨著全球經濟貿易往來的中小企業及其經營者必須思考的重要課題。中小企業如何在競爭合作并存并加強的大環境下很好的度過難關并很好的生存下去，同時具備自己的核心競爭力，超越自己，就必須把如何應用供應鏈管理這種新興的管理模式提升日程，并不斷在自己企業不斷發展及其信息化需求的基礎上不斷優化升級對供應鏈管理，對自己企業的生存和發展具體非同尋凡的意義。

中小企業在供應鏈管理方面的決策體現：

（1）中小企業不斷加強急提升樹立供應鏈管理的意識和理念，逐步建立并不斷完善供應鏈管理水平及能力。

（2）中小企業建立誠信經營的理念，樹立合作共贏的觀念，積極融入到供應鏈管理的大環境當中，與自己的產業結構中的上下游企業建立相互信任懂得合作的友好合作伙伴關系。

（3）中小企業需要不斷完善自己的管理理念，以客戶需求為中心為導向，更好地把握市場需求，爭取最大努力活動精準市場信息，最大限度地減少經營市場風險。

（4）中小企業不斷深化加強樹立信息化管理的意識，不斷完善和實現加強信息化建設及其管理能力，更好地實行更高級更優化的供應鏈管理系統，具體表現在如下幾方面：第一：善于整合信息資源，發揮自己最擅長方面，逐步建立自己企業發展的核心競爭力；第二：加強人才引進制度，培養適合于高新技術需求及發展的高端人才，進而實現推廣供應鏈管理的經驗優勢。

2.提升核心競爭力的策略之二：電子商務環境下的供應鏈管理

電子商務供應鏈管理策略：

（1）快速反應

中小企業面臨著激烈的競爭環境下，如何生存如何發展，怎樣才能更好地提升自己的核心競爭力，中小企業采取QR策略。

QR主要是面對產品消費者的需求做出快速反應，主要有三各不同層次：

第一，實現QR所必須進行的信息技術EDI對中小企業的產品條碼標志；第二，在前面信息技術進行條碼標志的基礎上，在中小企業內部業務處理的策略，并采用EDI技術傳輸更多的信息，如報文；第三，中小企業與合作伙伴之間建立密切友好合作關系，通過信息技術實現做到快速反應，實現中小企業整體供應鏈更大經濟效益的目的。

（2）有效客戶反應

ECR是供應鏈管理的一種策略，對中小企業在供應鏈管理過程中實現以客戶為中心，同時體現供應鏈上下游企業之間密切合作等方面具有重要意義。

ECR是中小企業供應鏈管理中實現為客戶服務的理念的重要策略，同時具有中小企業降低整個供應鏈系統的成本的重要功能。

中小企業實施“有效客戶反應”這一供應鏈管理戰略思想：涉及到中小企業供應鏈管理中上下游相關企業的業務流程優化管理，實現進一步降低供應鏈的成本。

這樣中小企業通過采取供應鏈管理策略，實行快速反應和有效客戶反應，以滿足客戶對產品及信息的需求為目標，向客戶提供最準確最及時的信息，向客戶提供最優質的服務和產品，更好地提升中小企業自身的核心競爭力。

（3）電子訂購系統

中小企業供應鏈管理應用電子訂購系統，更好地協調供應鏈鏈條上零售商與批發商之間的關系，即EOS系統基本上是在零售店的終端利用條碼閱讀器獲取準備采購的商品條碼，并在終端機上輸入訂貨材料，利用電話線通過調制解調器傳到批發商的計算機中；批發商開出提貨傳票，并根據傳票同時開出揀貨單，實施揀發，然后依據送貨傳票進行商品發貨；送貨傳票上的資料便成為零售商的應付賬款資料及批發商的應收賬款資料，并接到應收賬款的系統中去；進而更好地實現促使整個供應鏈管理的效率。

3.建立企業間網絡式供應鏈系統

第一，中小企業供應鏈管理過程中相關企業之間建立合作伙伴關系，中小企業根據自己企業的實際特點，認識到協調鏈條上各企業間商務活動的必要性，及怎樣才能很好地滿足客戶對產品及信息的需求，中小企業供應鏈管理可以選擇第三方物流管理，中小企業需要不斷完善自己的組織結構，不斷協調、利用和管理與鏈條上上下游伙伴企業之間的關系。

第二，中小企業如何進行供應鏈管理整合，促進中小企業物流的快速發展，中小企業供應鏈管理以信息技術為基礎，實現信息分享作為中小企業供應鏈管理整合的基礎。

這樣中小企業隨著信息技術的快速發展，以信息技術與信息流作為基礎，利用更有效的客戶對產品及信息的需求預測方法及技術，實現以客戶為中心的高效率的貨物流動獲得客戶需求的真實信息。

第三，中小企業供應鏈管理實現信息化，需要引進中高級人才，這些人才具備一定的才智：懂得企業供應鏈管理，具備供應鏈管理信息化的經營理念，熟練及掌握供應鏈管理的最新理論，并愿意付諸于中小企業供應鏈管理實踐，能熟練掌握中小企業供應鏈管理信息化需要的信息技術基礎，同時尤為關鍵的是能做到與供應鏈鏈條上的各合作伙伴企業友好合作。

總起來說，中小企業應用供應鏈管理這種新的管理思想及管理模式，中小企業如何改變基本的生存方式，如何更有效地應用管理信息資源，從而中小企業應用電子商務供應鏈管理，進而提升中小企業整個供應鏈的運作效率。

中小企業通過供應鏈管理，能夠實現供應鏈管理中降低風險如庫存積壓，送貨不及時等等的風險；進而通過優化供應鏈管理，在企業內部集成各供應鏈流程管理體系，降低整體供應鏈成本，增加中小企業的效益；在中小企業外部，通過利用供應鏈管理信息化技術策略，與供應鏈上下游企業之間建立友好合作關系，實現信息共享，以滿足客戶對產品及信息需求為目標，提高中小企業供應鏈管理過程中對客戶需求的反應速度，更好地適應新的市場環境，更大地提升中小企業核心競爭力及提升自己立足生存與發展之本。

參考文獻：

[1]周榮輔.基于供應鏈管理的中小企業發展戰略探析[J].技術經濟與管理研究，2003（02）.

[2]馬士華，林勇，陳志祥.供應鏈管理[M].北京：機械工業出版社，2000.

[3]李杰梅.中小企業供應鏈管理戰略研究[J].沿海企業與科技，2004.

第2篇：商業中心運營管理范文

汕頭的廣場有很多，例如：

1、汕頭市人民廣場：位于廣東汕頭市海濱路與市政府大樓之間，面積達6.3公頃，是汕頭是重要的地標，可容數萬的大型集會。主體由露天舞臺、羅馬柱廊和音樂噴泉組成。

2、汕頭林百欣時代廣場：位于廣東汕頭市長平路96號，廣闊的草地加上街區內星河大廈、汕頭市圖書館、林百欣會展中心等富有現代氣息的建筑群落，使之既成為大型會議、展覽的場所，又是市民群眾休息娛樂的去處，反映出特區現代化海濱城市的人文特色。

3、汕頭蘇寧電器廣場：位于龍湖區長平路與金環路東南角，地處汕頭市級商業中心長平路商圈核心位置，區位優勢明顯。在硬件條件、軟件服務、商品規劃、運營管理等各方面成為粵東商業零售市場的標桿。

（來源：文章屋網 ）

第3篇：商業中心運營管理范文

目前電動汽車技術已成為各國政府關注的熱點，電動汽車將成為綠色的交通工具，研究電動汽車充換電網絡運營具有重要意義。我國電動汽車充換電服務定價研究和實踐尚處于初級階段，缺乏系統體系、方法。研究電動汽車網絡運營管理，實現跨區域充換電服務網絡規范運營管理提供有效的管理模式，具有在全國范圍推廣應用的廣闊前景。

【關鍵詞】

電動汽車運營管理

電動汽車商業模式具有三大核心問題，第一電能供給模式，第二電動汽車推廣模式，第三充換電服務定價機制。目前，電動汽車的電能供給模式有三種：交流充電樁慢充、直流充電機快充和電池快速更換；電動汽車推廣模式主要有三種，分別為：裸車銷售、電池租賃，整車租賃和整車銷售；充換電服務定價目前尚無成熟方法，以成本加成定價為主。電能供給模式和電動汽車推廣模式可以多種不同組合方式，可以通過實際的示范效果和經濟性分析不斷調整優化方案。

1 我國電動汽車商業運營模式

我國現階段電動汽車商業運營主要有以下三種模式：深圳普天的融資租賃模式、杭州的租賃與換電模式、合肥的定向購買模式。三種模式各有不同的市場運營點特點，可以為北京電動汽車充換電站網絡運營提供支持。

1.1 深圳普天融資租賃模式

普天模式的主要特點是融資租賃和實時監控，它主要在電動公交領域應用，具體實施方式是：深圳市普天公司整體購買電動公交車，將車、電池分開銷售給公交公司，只需公交公司支付裸車價格（不含電池），電池則單獨進行租賃，有效地緩解了公交公司的資金壓力。實時監控作為融資租賃的衍生服務，普天公司實時讀取電動公交車的運行狀況，包括：行駛狀況、充電狀況、電池狀況，有效地保證了電動公交車的安全運營。因此普天模式的創收點是兩方面：融資租賃的利息和實時監控服務費的收取。

1.2 合肥江淮應用的定向購買模式

合肥江淮的定向購買模式，已投放市場585輛電動私家車，每輛車由國家、合肥市政府、江淮汽車公司3級補貼，補貼后與同級別汽油轎車價格相當。以成本來計算，每公里電動汽車耗電12元左右，同款汽油轎車燃油費50元以上，是耗電費用的4倍多，由此可見電動汽車的經濟性。定向購買模式主要是針對特定消費者銷售電動車，此類型的消費者使用電動汽車成本較低，經濟性較好，比較適合于政府公務用車等定向購買模式。

1.3 杭州電動汽車租賃與換電模式

杭州的市的電動汽車租賃模式打破了傳統的公共交通模式，采用分時計費進行租賃，只租不售，為純電動汽車配備了可充電式立體車庫，為方便市民出行，在市區主干道路、居民區、大型商業中心、交通樞紐等地點設置了租車站。便于用戶隨時進行租賃自駕出行，讓消費者避免承擔充電難、維護保養和電池回收等問題。電動汽車租賃模式通過對城市資源整體設計，集中購置、管理、充電和維護電動汽車，用戶進行租用自駕，各種資源高效配置合理運行。純電動汽車租賃與傳統汽車租賃類似，可以就近租車、異地換車，并且還可電話預約送、接車服務，使用經濟、方便、快捷。

2 電動汽車商業模式與運營方案

影響電動汽車發展的關鍵因素之一是電動汽車的綜合用車成本，即購車成本和用車過程中的各種費用。而這些成本涉及到政府導向、電動汽車生產成本、充換電運營機制以及各種配套設置建設等。為推廣電動汽車，電動汽車的綜合用車成本不能超過相應車型燃油汽車的綜合用車成本。依據此前提建立的商業收費模式中，如果燃油價格維持在一定水平的低位，充換電設施建設的出資方和電池購置的出資方極有可能無法實現盈利，需尋找新的盈利點。

2.1 整合資源，搭建充換點職能服務網絡

2.1.1 提前規劃

建設智能充換電服務網絡首先要最好規劃布局，參與國家補貼私人購買電動汽車和“十城千輛”的試點城市，首先必須遵循國家電網充換電設置建設原則，前期工作結束后，需要進一步調查電動汽車市場實際運行需求和發展中存在的技術薄弱環節，按照智能電網發展規劃要求，提前進行電動汽車充換電服務網絡發展規劃編制工作。另外，時刻注意國內外電動汽車行業發展情況，實時搜集關注國內外技術發展動態，定期調整電動汽車智能充換電服務網絡發展規劃。

2.1.2優化布局

按照當前電池技術下以換電為主，未來技術發展后充換并重的原則，采用“分級規劃，以點帶面、重點突破”的發展思路，發展電動汽車智能充換電服務網絡。集中統籌建設充換電設施，調研規劃變電站可建設面積及容量，實現充換電設施網絡化布局，合理的運營服務管理模式將成為電動汽車產業穩步發展的必要支撐。

2.1.3推廣建設運營模式

像北京、上海、深圳等電動汽車行業高速發展的城市，國網公司需要積極建立并推廣智能服務網絡充換電運營模式，以現階段電動汽車行業發展為平臺，針對不同需求的用戶創新服務方式，完善多元化、差異化服務，提升運營服務質量，加大重點示范充換電站的宣傳作用。打破城市間、省市間的壁壘，合理規劃省市高速、主干公路沿線的充換電分布點，實現省市、城市間充換電設施服務網絡一體化。

2.2 完善機制

2.2.1明確職責

電動汽車充換電服務網絡仍在建設應用初期，首先需要市政府與電力公司聯合建立健全各種規章制度，規范行業標準，明確細化各方職責分工，保證電動汽車行業可以有序健康的良好發展。

2.2.2加強管理

電動汽車行業正處在高速發展時期，各種配套工程建設應提前做好設計規劃，整體布局籌謀，增強工程實施合理性和規范性，避免造成不必要的資源浪費。深化工程管理重要環節，對計劃、招投標、項目實施和驗收投運進行全程動態管控，確保工期和質量安全，保證各項建設任務圓滿完成。

2.2.3提升運營水平

貫徹國家電網公司電動汽車充換電服務網絡發展戰略，加快充換電基礎設施建設，開展城際互聯項目示范，推進關鍵技術研發和標準體系建設，推進與電動汽車上下游企業的項目合作。實現客戶服務管理、計費管理、資產管理、物流配送、集中監控、有序充電等功能，為電動汽車用戶提供智能、方便、快捷的充換電服務。

2.2.4強化培訓

以充換電服務管理人員為培養對象，明確工作職責，對其進行管理理論和管理技能培訓，并深入生產一線了解實際業務流程。并且將應急培訓納入公司及充換電站培訓規劃和年度培訓計劃，建立健全應急教育培訓體系，并結合實際，有計劃、有重點、分層次、定期組織應急演練，使突發事件應急保障水平從人員意識和能力上得到提升。

第4篇：商業中心運營管理范文

關鍵詞：選址、業態分布、動線組織、空間布局、經營管理

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

一、Mall的項目選址

城市中，一個成熟的商圈可以充分支持Mall的存在。Mall開發的基礎條件，是項目所在核心商圈的消費總量，因為它體現了核心商務圈的人口基數，也體現核心商圈的消費能力；其次，地處交通樞紐，位于交通集約發射點，擁有集體運輸工具的Mall更容易取得成功。

大連百年城位于大連青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百貨，名牌薈萃，管理先進，深受大連消費者喜愛。作為大連建市百年的標志性建筑，從坐落到現在，走過二十年依然不過時，被認為是大連最成功的Mall。而一度被評為是世界最大的“華南Mall”，其失敗的主因就是因為選址先天失誤。華南Mall所在的萬江區，與市區隔江相望，缺乏成熟商圈，當地既沒有大型特色的商品產地資源，又沒有文化、旅游資源。從東莞市區過來購物，不但有好長的一段路要走，還要經常遭受過橋塞車之苦。

二、Mall的業態分布

大型Mall的業態主要由百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、購物中心等方面組成。筆者通過與馬來西亞某商業地產開發和運營商（已在中國投資購買大型Mall物業）的長期配合與交流，總結出一些世界先進商業運營商的業態分布理念：

以一個五、六層高的Mall為例，地下或半地下一層會出現品牌超市、低端賣場和美食廣場等，其位置并不顯眼，是面向大眾化消費的區域，為整個Mall吸收相對低端的消費群體。其中超市需要靠近地下車庫出入口和一個獨立的卸貨區，方便顧客和超市運營商的物流；首層將是高端區，云集世界一線品牌，包括時尚服飾、名表、名包等，大牌的進駐，有助于提升整個商場的檔次，抬高整個商場的租金。沿街或者旺鋪未必是最高端或者最受歡迎的品牌，最受歡迎的品牌可能會出現在縱深比較深的一角，這樣可以利用其品牌效應拉動人流，也可以抬高同層商鋪的租金。為首層高端商戶提供一托二模式商鋪，利用沿街優勢，使其享有獨立入戶的客流；二到四層，是品牌專賣店，檔次由高到低輻射開來，包括服裝、鞋襪、飾品、電子產品、兒童玩具、體育用品等等。相對于首層的高端品牌，其品牌會是世界二線或是本土一線品牌。在這幾層內會出現一到兩個主力店，主力店的定位將直接影響整個Mall的定位；第五層或者頂層，將又是一個高端區域，五星級電影院、KTV，咖啡廳、Ballroom以及高檔餐飲等將會在此出現；氣候和環境條件比較好的地區，在整個Mall的屋頂還會有室外游泳池和室外網球場等場所。

Mall作為世界大型商業地產的頂級形態，在眾多業態的支持下，涵蓋各種不同類型的消費群體，滿足其一站式購物、休閑、娛樂、餐飲的需求。

三、Mall的動線組織

1．Mall的出入口設置，應與市政交通互相配合。Mall的主要出入口外部，應設置集散式的廣場，以達到緩沖人流的效果。主入口內要設置前廳，使人流能從這個聚點分散到各個業態分區，以實現商業利益的最大化。

2．Mall的內部應杜絕人流和車流交叉的現象，這在一定程度上影響人流的動向。車庫出入口應遠離人行出入口，Mall內部應設置到達車庫的獨立出入口。人流和貨流應避免交叉，不要應為運送貨物而占用公共空間或是電梯系統，而阻礙人流走向，運送貨物應盡量在人流較低的時間段內。大型業態（如主力店、電影院等）應盡量設有專門的運貨通道。

3．Mall的平面交通。平面交通對引導人流起到至關重要的作用，顧客進入Mall后要有一條明顯的主通道，寬度在8~10米，保證顧客能夠擁有舒適的步行空間，顧客在主通道能清楚的看到商場平面業態劃分。除去主通道外，與之相連的次通道，使客流有效的到達業態分區，根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同，應在4~6米之間，以保證顧客不會再擁擠的情況下購物。無論主通道還是次通道，都應設有清楚的標識牌，應該包括樓層、安全出口、收銀臺、衛生間、電扶梯位置等信息，主通道宜設有業態全景分布圖。

主次通道的設計，應避免讓顧客走重復的路，盡量采用圍繞中庭的雙環回型平面布局，此種布局可以增加商場的通透感，有利于Mall吸引人流，使商鋪價值達到最大化，。

4．Mall的垂直交通：

1）．扶梯作為Mall的重要垂直交通工具，它的設置方式對人流的導向至關重要。最讓人舒服的扶梯排布方式是剪刀雙向式的四部扶梯排布，這種排布方式可以有效減少顧客無效的路徑，進而在最短的路線達到自己想到的商鋪。有的商家認為采用剪刀單向式的設計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的扶梯，其目的是為了讓客流盡可能轉到更多的商鋪，以提高因位置不好導致人流不佳鋪位的人流量。其實這種做法在商業發達國家或地區早已被淘汰，因為這種做法不夠人性化，給顧客造成不必要的疲勞，一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態，因此這種做法會得不償失。有條件的Mall應設置直接通入地下車庫的扶梯。

2）．Mall的電梯分為客梯和貨梯。無論是客梯還是貨梯都應直接通向地下車庫，為客戶和商家提供最便捷的流線。有條件的Mall，其超市、主力店等大型鋪位都應有獨立的卸貨區和貨梯。電梯受制于其運力，不能成為最主要的垂直人流交通工具，但作為物流交通工具是必不可少的。

四、Mall的空間布局

Mall的空間布局往往和建筑用地、開發商的風格、地域氣候有關系。成熟的商業地產開發商在室內外空間分隔上都會有屬于自己的風格，有連續開發Mall經驗的開發商，其項目都會有相同的烙印，甚至成為其品牌LOGO。

Mall的建筑特征是商業空間步行化、商業空間室內化、公共空間社會化。對于Mall來說，中庭的設計至關重要。進入一個Mall的內部后，中庭的尺度、位置給人的感覺會是顧客對整個Mall的第一印象。一個成功的Mall，都會有令人舒適的空間尺度。公共空間越大，人的舒適度越高，但Mall的利用率會降低，因此商家會在舒適度與利用率上追求一個最佳的比例。

目前，一些成熟的商業運營商會在Mall的植入中庭帶的理念：Mall的中心是一個大的中庭，尺寸大小依據Mall的規模，以它為中心，其他小中庭組成帶狀結構，在整個中庭帶的上方，屋頂會是帶狀的天窗，讓整個Mall會有足夠的自然采光。這種做法會使Mall的內部達到非常通透的效果，使顧客擁有最好的視線范圍，各種業態可一覽無余，對人流的導向有很明確的指示。真正做到商業空間步行化、商業空間室內化、公共空間社會化。

五、Mall的運營管理

目前，國內已建的大型Mall陸陸續續已有不少，但能真正賺錢的卻沒有幾個，能連鎖經營成功的屬鳳毛麟角。究其原因，是因為國內大型Mall的運營管理水平實屬不堪。

第5篇：商業中心運營管理范文

關鍵詞：大劇院；建設；經營；對策

一、考察各地大劇院的基本情況

（一）重慶大劇院

重慶大劇院是重慶市確定的十大社會文化事業基礎設施之一，是集歌劇、戲劇、音樂會演出，文化藝術交流，多功能為一體的大型社會文化設施。

2003年10月，重慶市政府公開征集重慶大劇院建筑設計方案。最后，德國GMP及華東設計院共同投標的“孤帆遠影”最終經專家評審、市民投票后脫穎而出。2009年6月16日，北京保利劇院管理有限公司與重慶方面正式簽署《重慶大劇院委托經營管理合同》，于2009年11月1日起由重慶保利劇院管理有限公司負責經營管理，以“專業水平高、管理標準高、服務品位高、經營水平高、社會形象高”作為公司經營管理目標，采取“行業管理、委托經營、市場運作、政府補貼”的全新運營管理模式。北京保利劇院承諾每年在此組織演出不低于130場，幾乎平均3天就有一場。為了保證質量，至少三成演出是由國際知名或者國內中央級藝術團體承擔的A類演出。為針對觀眾愛好，公司還邀請港臺和內地明星推出劇院版演唱會，此外也會邀請著名芭蕾舞團和話劇團赴渝演出。同時，還會安排戲劇、歌劇和曲藝、雜技等類別的表演。

保利劇院在重慶等地推行“演出季”的概念，提前一個季度公布演出劇目和票價。保利劇院針對演出檔次不同制定不同的票價，最頂級的演出最高票價可達到1080元，而普及型演出的最低票價只要10元，這比看場電影還便宜。而普通演出的均價則在230元左右。價位差距比較大，選擇面相對廣泛，公司希望每年能吸引更多觀眾前往觀看。

（二）廣州大劇院

廣州大劇院是廣州市新建的七大標志性建筑之一，由廣州市政府投資13.8億元，歷時5年建成，是目前華南地區最先進、最完善和最大的綜合性表演藝術中心，其全新的運營管理模式也使之成為我國文化體制改革和演藝市場化運作的成功范例。

2010年5月9日，廣州大劇院正式開幕。廣州市政府通過招標方式選擇文化部直屬的中演集團委托管理，由其全權負責大劇院的運營，實行獨立運作、獨立核算。由于廣州大劇院的地理位置極為優越，對外經營收入較高，政府不采取直接補貼，而是間接支持。廣州大劇院以“立足珠三角，輻射港澳臺，影響東南亞”的戰略定位，大膽探索中國劇院經營管理新模式和改革發展道路，整合國際國內各類優勢文化資源，聚集演藝產業鏈，推出舞臺藝術精品，努力將廣州大劇院打造成為華南最高藝術殿堂、全球杰出藝術家的演藝舞臺。同時為加快廣東文化體制改革，建設文化強省，為建設世界文化名城和幸福廣州做出了有益的探索，為把廣州打造成為與北京、上海齊名的“北、上、廣三大演藝平臺”之一做出了貢獻。

（三）東莞玉蘭大劇院

東莞玉蘭大劇院是東莞標志性的文化建筑，總投資6.18億元。東莞玉蘭大劇院還配套建設一棟按三星級酒店標準裝修的附屬樓，可同時滿足200名演職人員和170名大劇院員工的食宿。

2001年，東莞市委、市政府提出建設文化新城發展戰略，希望通過文化來開啟城市的未來，解開城市發展的死結，突破城市升級的瓶頸。這一年，東莞大手筆投入了19億元啟動建設玉蘭大劇院、圖書館、展覽館、科技館、少年宮等一系列大型文化設施。僅玉蘭大劇院就投入6億多元。2005年11月，東莞保利玉蘭大劇院管理有限公司正式成立，公司全面負責東莞玉蘭大劇院及其附屬設施的經營管理。保利憑借自身雄厚的演出資源、豐富的劇院管理經驗以及“專業水平高、管理標準高、服務品位高、社會形象高、經濟效益高”的管理理念，成功策劃運作了中國首個在地級市舉辦的國家樂團新年音樂會——2006年中國新年音樂會。東莞成為第一個邀請到中國愛樂樂團到家門口來演奏新年音樂會的地級市。

在藝術定位上要仰視，在服務經營的票價上，一定讓市民能夠走得進去，這是東莞市政府建設玉蘭大劇院的初衷。根據東莞市民的消費水平，玉蘭大劇院的票價實行最高上限不超過480元，年平均票價則定在230元左右。于是，東莞市民只要花相當于北京和上海三分之一、廣州二分之一的票價，就可以欣賞到同等品質的高雅演出。

（四）深圳保利大劇院

深圳保利劇院坐落于深圳市南山區文化商業中心，毗鄰連接香港的深圳西部通道繁華地段，地理位置優越，是一個高起點、高層次的文化綜合體，能滿足舞劇、歌劇、話劇、交響音樂會、戲曲及綜藝匯演等演出使用要求，其建聲效果達到建筑聲學和舞臺設備功能配置的國內頂級水準。

深圳保利劇院由中國保利集團投資興建，是深圳保利文化廣場的核心組成部分，憑借其先進的設備設施，依托北京保利先進的經營管理理念和成熟的專業化管理模式，成為市文化市場中一顆璀璨的明珠。300平米的多功能廳，配備先進的會議音響系統、燈光、投影設備等，是演出排練、新聞和召開會議的理想場所。

（五）廣東星海音樂廳

這座以人民音樂家冼星海的名字命名的音樂廳，占地 1.4萬平方米，建筑面積1.8萬平方米，總投資約2.5億元，是我國當時規模最大，設備最先進，功能完備，具有國際水平的音樂廳。作為廣東省精神文明建設的重點工程，自1998年3月3日落成以來，星海音樂廳一直肩負著弘揚中外高雅音樂文化，對外文化交流的使命。音樂廳不僅組織國內外各類音樂團體和藝術家演出，承辦國際聲樂、器樂比賽和國際音樂藝術節，還舉辦群眾性音樂活動，開展音樂藝術教育活動，讓公眾更多了解音樂，愛上音樂，并參與國內外的文化盛事。同時音樂廳還與企事業單位合作，共同策劃開展宣傳公關活動。

星海音樂廳從工程的策劃、立項、投資、建設直至落成，都是在廣東省委、省政府關懷和領導下，由省委宣傳部直接領導、省文化廳具體組織實施進行的，并得到了廣東省建委、計委和財政廳等部門大力支持，得到了國內外有關科研、設計、施工、安裝等單位和技術專家積極參與，使工程得以順利完成。

（六）河南藝術中心

河南藝術中心是河南省委、省政府確定的“十五”期間省重點項目，是建國以來河南省投資最多、規模最大、設計水平最高的公益性文化設施。大劇院配備有世界一流的燈光、音響和舞臺機械，舞臺機械設備具有升降、平移、旋轉等先進功能。河南藝術中心還設有美術館和藝術館，具有收藏、陳列、展覽、教育、交流、服務等功能，成為展示、交流研究河南文化藝術精品的場所，成為對外宣傳河南省民族、民間優秀文化遺產的窗口。

河南省藝術中心從工程的策劃、立項、投資、建設直至落成，都是在河南省委、省政府關懷和領導下，由省文化廳具體組織實施進行的。從2008年10月1日開始，委托北京保利劇院管理有限公司經營管理，省政府每年補貼2200萬元，用于補貼水電氣等能源費用、演出補貼、員工薪酬、設備維修費等。

為滿足不同層次觀眾對高雅藝術的需求，河南藝術中心與河南保利藝術中心管理有限公司以“高標準、低票價”的公益服務為宗旨，推出“走進藝術殿堂”、“請把我的歌帶回你的家”等系列公益活動，采取藝術講解與演出相結合，達到傳播知識、培養技能、展示才藝、培養高雅藝術欣賞興趣、提高欣賞水平的目的，使普通民眾能真正走進高雅藝術殿堂。

二、大劇院成功的經驗

（一）黨委政府高度重視文化基礎設施建設

從劇院的選址、規劃、立項、審批，到建設過程中的協調指導，以至建成后的運營，當地的黨、政府都給予了高度重視。劇院都選在市中心、文化設施的聚集地，區位好，配套設施齊全。重慶大劇院、廣州大劇院、東莞玉蘭大劇院和保利劇院，周邊賓館酒店林立、交通便利、商業氣氛和文化環境濃厚，東莞玉蘭大劇院還建有配套的三星級酒店，極大地方便了演職人員和管理服務人員的食宿、交通，配套完善的商業設施和服務功能，為劇院的經營提供了有力的保障。另外，各地劇院既是文化中心，同時也成為了各地政府黨委重要的中心。政府每年都在大劇院安排大量的文化活動或演出，既培育了文化市場，又增加了劇院的收入。

（二）各省相關職能部門的積極支持和緊密配合

大劇院的建設不僅僅是業主的事情，重點工程與許多職能部門密切相關，都必須發揮主人翁精神。這些劇院在建設過程中，相關職能部門相互協調、溝通順暢，為劇院的定位、建設、運營提供了有力的保障。如河南藝術中心在建設過程中，由省發改委、省大項辦、省建設廳、鄭州市抽調專人組成小組常駐藝術中心督導建設。

（三）高標準建設，使劇院成為當地標志性建筑

大劇院本身更具有標志性特點，更能引起黨委、政府及社會各界的高度關注和重視。想方設法，克服困難，保證投資到位、使之具有超前性、標志性，是幾大劇院建設中的共同特點。目前，幾大劇院均成為城市乃至區域地標建筑，深深的文化烙印刻在人們心中。至今這幾個大劇院均在國內仍屬領先地位。

（四）劇院建設復雜程度高、投資額度高、難度系數大，是多學科交融的藝術品

劇院建設涉及到建筑、裝飾、舞臺機械、光、聲、電等門類行業學科，是一個科學的系統工程，復雜性、難度系數大。劇院工程建設難度一般是五星級酒店的三倍，平均建設周期一般要5年。劇院建設投資額度高昂，如重慶大劇院一再追加投資，從最初的9億元概算增至建成時的16億元。再如管風琴、高品質鋼琴、定音鼓等專業高級演出設備的配置及其保管的費用都是很大的。

（五）運營中政府給予補貼

大劇院作為一個城市品位的象征，因其公益性特征政府給予補貼，這是當前國內外高雅演出場所普遍采取的通行運作方式。財政補貼主要用于引進演出、人員經費、物業管理、水電費開支等方面。重慶大劇院、廣州大劇院、東莞玉蘭大劇院，每年的運行費用由政府補貼1至2千萬元。星海音樂廳是全額撥款的一類事業單位。劇院因此而有能力以較低的價格讓廣大市民欣賞和享受優秀的文化節目，政府的演出補貼歸根結底是補貼到了市民身上。

三、有關項目建設的一些思考和建議

要將云南大劇院建成西南一流、國內先進應當達到七個標準：布局合理、功能齊備、設施完善、通達快捷、造型獨特、視聽優良、環境優美。

（一）進一步加強領導，加強各職能部門的協調和指導

大劇院建設是當地黨委、政府確定的重大項目，大劇院的建設標準，投資規模不是某個單獨的部門就能夠決定的，都是需要省委、省政府的大力支持，需要各職能部門加強協調、指導，通力合作，才能有效推進。

（二）確定合理的投資規模

根據專家提供的經驗數據表明，省、市、區級大劇院的單位面積造價一般平均在2萬元-2.5萬元之間，按此計算，項目投資應在9.3億元-11.63億元之間；地市級大劇院單位面積造價一般在1.5-2萬元，按地市級水平，項目投資應在7億元-9.3億元之間。按單位座席造價，重慶、廣州、東莞玉蘭三個大劇院平均為50萬元/座，按此計算，項目造價應為9.7億元。

（三）完善配套設施建設

建議參照省博物館新館的做法，在大劇院南側約30畝空地上同步配套建設大排練廳和餐飲住宿、辦公場所。建設附屬配套設施，既有利于與博物館新館的協調一致，也有利于完善配套和服務功能。國家發改委投資項目評審中心組織的評審會上專家也表示，缺少配套將給未來經營帶來困難。

（四）大劇院的運營管理

建成后，建議由云南文投集團進行管理和運營，采用“政府補貼、目標管理，自主經營、自負盈虧”的模式。大劇院管理采取企業化運作，不計提折舊的前提下，爭取自求平衡。

總體看來，大劇院是一個城市文明的象征，代表一個城市的文化品位，具有很強的公益性。大劇院的建成，能夠吸引國內外著名的演出團體前來演出，市民可以分享到國內外的先進文化和高雅文化氛圍，是文化藝術交流的殿堂，也為傳統文化提供傳承的平臺。大劇院的投資一定要到位，要適當超前，避免大的缺憾。為培育市場，引導廣大人民群眾的文化消費，政府應購買公共文化產品，應給予必要的補貼。

云南文化藝術中心（云南大劇院）的建設，要在滿足國內外大中型演出需要的基礎上，體現云南的文化特色，具有地標性和時代性，要將經濟性、實用性、藝術性有機結合，經得住歷史和人民的檢驗，要與其他重大文化項目及周邊環境整體協調，在滿足人民精神文化需求的同時，成為我國西南地區城市公共文化設施的一大璀璨亮點，成為提升云南省形象和吸引各方游客的標志性建筑，成為云南實現各民族交流的平臺，成為促進云南省文化產業跨越發展的時代標志。

參考文獻：

[1]蔡軍.劇院運作管理理念[J].音響技術，2006.

[2]王永喜.對新時期大劇院改革與發展的思考[J].鄂爾多斯文化，2008.

第6篇：商業中心運營管理范文

近期，從一份資料上看到各大電商企業龐大的物流倉儲計劃：

京東商城：計劃建7個一級物流中心，25個二級物流中心；

當當網：成立一家由其控股的獨立配送服務公司，打造開放式的物流平臺，已建立六大物流中心；

淘寶網：建設開放物流平臺及倉儲基地，在華北、華中、華東、華南、東北、西南和西北7大區域中心位置建倉；

卓越亞馬遜自建物流覆蓋北京、天津、上海和廣州，在全國8個城市擁有9個運營中心；

凡客誠品在10個主要城市已經完成選址，到今年底將完成28個倉儲建設；

蘇寧易購已經完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地進入試運營，6家進入施工階段，簽約儲備項目達12個；

新蛋網自建配送隊伍，7大分倉已經建成，2012年在全國十大省會城市建倉；

1號店被沃爾瑪注資之后年內準備在華中、西南、西北和東北四區設立4個倉儲中心，還將自建10個左右快銷品類儲備分倉和300多個配送站點。

看到這份資料之后，恰好我去到新疆烏魯木齊走訪了一個物流園，該園已經完成了商業地產的改造，成為一個家居建材城，雖然商城名字還保留物流園名稱，但已完成許多家居建材的大品牌進駐，部分已開始營業。

這并非個案。同樣在深圳的筍崗，原來是物流園區，現在卻由于距離東門（深圳最繁華的步行街商業中心）僅十幾分鐘車程而進行改造，物流配送企業陸續向更為偏遠的關外搬遷。

物流地產向商業地產的轉變，幾乎每個省會城市都在發生，而這些物流園建立不到十年，在中國城市化進程提速的情況下，未來的物流地產將會以更快的速度向商業地產轉變，這個事實被電商企業在全國拿地建倉的事實所證，卻被京東劉強東一再否認，明確表態不會通過地產來賺錢，這樣說其實更深層次的目的是為了提升用戶體驗。

這個說法似乎很說得通，但這些電商企業如此宏偉的物流倉儲計劃，以及各城市現有物流園改造為商業地產的現狀，目前的百貨、SHOPPING MALL業態或將面臨來自未來電商企業物流地產變身商業地產的新威脅！

圈地運動是B2C中國化的必然走向

物流倉儲的建設使得電商輕公司逐漸變重，這個重不是負擔，而是使得其估值變得更高，變得更值錢，畢竟這世界唯一越占越少的就是土地。對于這些遲遲沒有盈利的電商企業來說，在燒了VC的錢這么多年，如何贏得資本市場的認可，能夠成功上市就成為當務之急。

現在的國內電商公司中，當當網占中國圖書市場規模的15%~25%，麥考林的線下加盟連鎖店則為其上市加分許多。那么現在的這些電商公司，除了已經被亞馬遜收購的卓越網、進軍電商的傳統企業蘇寧、已經盈利的淘寶網外，其他多數電商企業均處于巨額虧損狀態，無疑物流地產成為未來盈利的保障。目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業地產的平均收益率。

未來在中國城市化進程中，這些物流倉儲用地除了可以低成本地改造成為商業地產之外，還可以逐步獨立運營，成為服務于其他中小電商甚至其他企業的第三方物流配送公司，通過這些公司為線上的B2C商城獲得新的盈利點。

其次是配送效率和成本的拼殺。

在前端的商品、展示、營銷、支付都不斷提升用戶體驗的同時，最后一公里的配送就成為決勝關鍵。第三方物流配送公司以加盟制周轉倉為主，運營效率和成本已經無法滿足電商企業規模化發展的需求。電商自建倉儲物流成為競爭手段之一。

畢竟相對于傳統店鋪來說，倉儲物流基地的建設更加快速，通過一到兩年的密集網點布局，實現全國快速配送，這也是趕在已經擁有實體店的傳統零售商布局線上和線下業務結合的電商之前，純電商企業提升自己核心競爭力的機會。

對于已經擁有上千規模實體店的蘇寧易購來說，整合線下業務的難度和自建倉儲物流基地相比較難度要大得多，周期也要長得多，所以，蘇寧選擇自建倉儲物流也在情理之中。而且在線下實體店整合完成之后，這些物流倉儲基地如果再改造成為商業地產，然后在更偏遠的地方建設倉儲物流基地，以形成良性商業循環。

對于依賴商業地產資源擴張的傳統百貨業來說，這種做法值得借鑒，可參考淘寶網的物流倉儲方式。淘寶網自己購買倉儲物流用地，然后以合作方式將這些倉儲物流交給第三方代運營管理，同時在自己的高流量和高銷量背書下吸引商家使用其倉庫并交納租金，倉儲物流自然而然成為盈利中心，同時，提高買家購物體驗，獲得與B2C一樣的配送競爭優勢。

同樣隨著中國城市化的推進，淘寶網自購的這些倉儲物流用地可以很好地變身為商業地產進一步服務于自己，例如開設更多愛蜂潮這樣的家居體驗館，將自己在線上的優勢轉換到線下，這樣一來，傳統的百貨業和零售業在這一場電商企業兇猛的圈地中將逐漸散失自己線下擁有實體店的強大優勢，在未來三到五年的競爭中處于劣勢，這不得不引起警覺！

《全國倉儲業發展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。

租金上漲，只是中國B2C集體下沉的一個直接影響，對中國未來的電商戰略，這種集體建倉帶來的長鏈條電商發展戰略會對未來的零售格局產生哪些影響，只有經歷過一個產業的波動輪回才能真正顯現。但是，對于傳統零售的影響，應該不難預測，曾經封閉的商圈正在被撕裂，在城市化推進和新經濟變革的大環境下，未來零售業態的格局，將由今天的布局者掌握。

鏈接：

Tips1：劉強東關于電商圈地的看法：

第7篇：商業中心運營管理范文

龍湖做商業地產要追溯到2003年。當時，龍湖開始在重慶打造首個天街系產品——北城天街。那時的重慶北城，只是一個名為客車修理廠的地塊，曾轉手達20余次卻無人開發。但在十年后的今天，北城天街已是名副其實的重慶第一商圈。

此后的五年時間里，龍湖則一直專注于單項目運營。2008年之后，龍湖進入項目復制、城市與業態同步擴張的時期。2010年，受調控影響，住宅市場陷入量價齊跌的狀態，部分房企開始轉向商業地產尋求發展。作為商業地產較早發力的代表，龍湖地產同年開始成立商業地產部，專門負責公司旗下商業地產的發展運營。以開發別墅成名的龍湖地產，憑借突出的建造技藝以及自身的物業品質在商業房產中漸露頭角。

2011～2012年，龍湖商業每年開業三個項目，全國化布局初現端倪。根據2012年8月龍湖地產半年業績會上的數據顯示，截至2012年上半年，龍湖已開業的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%。而在國內，80%～85%的開業招租率一般就被認為是較高的水準。據龍湖商業地產為本刊記者提供的數據顯示，龍湖所運營的商場毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業品牌譽為“內地最賺錢的商業地產公司”。龍湖自行開發的《龍湖商業運營管理系統》，可實施監控旗下所有項目每家租戶當日營業額、租金情況、人流量等指標，關注商戶經營情況，并及時給予幫助。龍湖此舉，得到了眾多商家的信任和追隨，龐大的商戶資源庫使龍湖成為國內招租率最高的商業運營商之一。

迄今為止，龍湖天街的戰略合作伙伴已達750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開到了全國，并因此實現了數倍的營業額增長。如今，天街系已走進14座城市，打造出19個產品，并在2012年前10個月就創造了130億元的銷售額。

龍湖商業地產負責人向本刊記者介紹，龍湖目前形成了三條比較成熟的產品線：龍湖天街、星悅薈、家悅薈。龍湖商業地產會根據地塊和區域特點來決定使用哪一種，以目前的項目規劃來說，天街系占的比例最大。

與萬達模式一樣，龍湖商業地產亦采取租售并舉的模式。龍湖的購物中心、地理位置特別優越的少量寫字樓等業態一般會持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業形態則被散售。接受本刊記者采訪時，龍湖商業地產負責人介紹，在資金方面，龍湖每年將銷售回款10%以內的資金投入商業運營。

在商業物業的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰略區域的一、二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節點，以及三、四線城市的核心區域和新的規劃中心，以低成本獲取土地。與大多數商業地產開發商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己做住宅的優勢，巧妙地在商業地產與住宅地產兩個板塊之間頻繁互動。

商業地產專家易鋪網CEO陳建明接受本刊采訪時表示，比較看好龍湖商業地產的商業模式。陳建明認為：首先，龍湖“租售并舉”的模式能有效降低回款周期過長帶來的投資風險；其次，無論從商業項目前期定位，到招商落戶，再到賣場的日常管理，龍湖商業都將細節做到極致，有屬于自己特色的商業地產運營和發展之路；再次，龍湖商業的業態也大都是體驗式業態，以北城天街為例，從開業至今，其業態已歷經4次調整，如今其體驗式氛圍更為濃厚。

“商業地產作為一種空間，事實上承載著社交、體驗和消費實現的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣，全家總動員式的集中消費體驗，仍然有賴于商業綜合體。從這個意義上講，以體驗式商業為主的龍湖商業地產，應該會大有可為。”陳建明說。

擴張隱憂

據龍湖商業地產負責人透露，2013年是龍湖商業地產擴張元年。今年開始，龍湖計劃每年新開一個大型購物中心。然而，由于全國商業地產項目在建和潛在供應量巨大，部分城市商業地產面臨過剩的風險。而商業地產快速擴張的背后需要戰略、資金、人才等多方支撐。龍湖地產商業地產是否做好了準備？

面對本刊記者的提問，龍湖商業地產負責人回復說，作為一個發展十九年的開發商，龍湖從集團層面有全方位的基礎來支撐擴張目標，歸結起來就是“有規劃、有錢、有人、有資源”，具體包括：

第一，清晰的戰略規劃。上述目標是由具體的商業土地儲備和城市發展規劃來支撐的。

第二， 強健的財務支持。商業地產非常吃現金流，而龍湖目前可以說是現金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心財務指標中，龍湖的多項指標基本都處于行業前三位。截至2012年6月，龍湖的凈負債率僅為49%，而融資成本不到7%，這是絕大多數同行不可想象的數字。2013年，龍湖在穆迪的評級上調到Ba1，標普評級則為BB+，在民營房企信用綜合評級中排名首位，充分說明了龍湖的企業實力。

項目層面上，龍湖原則上不做單純的商業項目，多以和住宅、酒店、寫字樓結合的商業綜合體呈現，并且住宅、寫字樓的銷售先行。這一模式充分發揮了龍湖住宅領域的優勢，依托龍湖銷售業務的優異表現，項目內的現金流也能夠基本平衡，實現項目內循環。

第三， 專業穩定的團隊。龍湖有穩定、專業、經驗豐富的商業團隊，中高層平均商業從業年限超過十年，服務龍湖五年以上的中高管比例超過60%。同時，龍湖一直以來重要的成功基因——企業文化，在需要細致、人文關懷的商業運營中更加能發揮其強大的功效。

第四， 堅實的城市資源。龍湖多年來深耕每座進入的城市，獲得了豐厚的回報。2012年，龍湖在產生銷售的12座城市中，有8座城市的銷售額排名前十。這背后，反映了龍湖在各類城市資源的積淀上非常堅實。目前，龍湖已長期和100多家全國性媒體、近300家地方性媒體保持著良好的合作關系。這些都將為商業的順利發展奠定基礎。

第五，品牌口碑。龍湖的品牌美譽度和忠誠度在行業中和市場上有口皆碑，客戶滿意度連續多年排名全國第一。據專業的第三方數據，龍湖的客戶滿意度高達87%，其中有70%的客戶具有重復購買意向，也表現出龍湖業主的高端特點。地產、商業的有效聯動，能夠讓龍湖業主這一優勢使商業極大地獲益。

同時，龍湖商業也在商戶中形成了良好的品牌口碑。多年來，龍湖商業在開業期和調整期的招商率分別高達90%和95%，遠高于行業平均水平的80%和85%，體現了龍湖品牌對商家的強大號召力。截止到2012年底，龍湖商業在全球范圍內接觸并建立聯系的商戶超過了3000家，引入到龍湖商業體系1526家，跟隨龍湖進入不同地區和項目的品牌達到215家，達成戰略合作品牌的近200家。這既是龍湖商業品牌的成績，也是龍湖商業長期發展的重要資源優勢。

盡管龍湖商業地產對自己的擴張之路充滿信心，并給出了一大堆數據以證明其可行性，但多位接受本刊記者采訪的業內人士對此卻持不同觀點。第一太平戴維斯策劃部總經理徐偉成直言，龍湖商業地產試圖按照重慶、成都的成功模式大量復制，從省會級城市到三、四線城市去，通過不同的產品線擴大市場氛圍，像萬達般形成規模效應。但龍湖商業發展速度過快，帶點盲目樂觀。缺乏對未來中國市場消費趨勢的把控研究，將是其未來發展模式需解決的課題。因為商業模式、建筑硬件和開發投資容易復制，團隊管理、人才招聘與留住人才、按現在發展商業消費市場迅速適應的營業力，則不容易有機和系統地對變化萬千的“市場”作準確的應變。像大船連接各類中型船只一樣，靈活轉向并非易事。

而商業地產專家鄂麗華擔憂的是，和龍湖商業地產一樣，近年很多商業地產公司都在攻城略地、大肆擴張，加上以住宅為主的房企也紛紛加碼商業地產，短期大量激增的商業地產相較于人才儲備、零售業發展等現狀存在極大的不匹配，這必將出現惡性競爭的狀況：大量企業的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導致開發成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環境下，企業將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現，必然引發人才大戰，高薪挖人的現象現在比比皆是，導致工作的穩定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務品質；大量項目的短期激增，相較于有限的零售品牌資源，也必將導致商業項目的嚴重同質化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。

鄂麗華還表示，與開發住宅不同，一個商業項目能否成功，取決于資金、招商、經營等一系列運營能力。中國的商業地產項目尚在起步階段，只有少部分開發商能夠很純熟地炒作一個商業項目。大多數開發商還處在一個學習和摸索的階段，其對于商業項目運營的能力還有進一步提高的空間。商業地產最重要的并不是規模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養商期。所以，鄂麗華認為，龍湖商業地產擴張即便做了充足準備，但商場瞬息萬變，還是應步步為營、謹慎前行。

機遇背后挑戰重重

從北京地鐵6號線常營站F口出來左拐，步行5分鐘便是龍湖·長楹天街售樓處。由于正趕上一期交房，售樓處內人頭攢動、熱鬧異常。雖然記者之前已經電話預約，但置業顧問蘇彤顯然忙得有點分身乏術。

“商鋪賣得挺好的，剩下的已經不多了。”終于騰出時間來的蘇彤告訴記者，龍湖·長楹天街規劃共24萬平方米的商業體量中，90%是由龍湖高度自持，能夠推出市場與客戶分享的商業僅有3萬平方米左右，散售商鋪產品十分稀缺，這也客觀上導致了產品的熱銷局面。

盡管商鋪賣得不錯，但業內人士表示，龍湖·長楹天街面臨的挑戰仍然很大。其20多萬平方米的獨立商業中心匯集了IMAX影院、永輝超市、室內冰場、主力百貨等，將成為北京城市東部最大的購物、娛樂中心。但常營地區是北京市保障性住房和兩限房小區的所在地，購買能力有限。距其不遠的朝陽大悅城開業近三年仍處于養商期，便是例子。而且，常營的長住居民已經達到15萬人，大量的人口、密集的住宅小區，讓這一地區的出行與居住都顯得有些擁擠，常營周邊的管莊路、朝陽北路因此而經常擁堵，造成交通不便。但地鐵6號線的開通使得此區域的交通得到大力緩解，同時也給商業帶來了可以預見的人流。

該人士還表示，商業講究“地氣”，商業越多的地方氛圍越、越更有環境。但常營目前還不具備這些良好條件，商業配套需要進一步提升，尚待發展。

對龍湖商業地產布局北京，地產評論人馬躍成表示，龍湖在北京正在進行的有兩個大型的商業綜合體項目，一個是長楹天街，一個是時代天街，大概都在60萬到70萬平方米的建筑規模。龍湖商業地產總是和住宅地產無縫對接的發展思路，并且定位在家庭服務的基礎上，這讓其與其他商業地產商區別開來，有獨特的競爭力。另一方面，北京房地產業的發展勢頭依然強勁，而商業地產的發展還在起步階段，特別是新城區域，承載著北京人口轉移、疏散、截留的功能，從總體規劃上看，新城區域的大型商業設施是有市場、有條件、有發展潛力的，因此龍湖地產發展前景值得期待。

但馬躍成同時認為，龍湖走的是自持大部分商業這條路，并且與自有地產項目無縫對接，選擇政府投資或區域發展前景好的地區，不在乎當前的地區環境，而是注重未來區域環境，因此特別看重政府主導的新城市板塊發展要地。這種方式的優勢是降低了成本，能夠很快成為地區的地標性建筑，引導區域商業發展方向。但是，這種模式耗費精力比較大，回報時間也比較長，同時也受政府調整規劃和地區發展速度的影響。

此外，龍湖地產是從開發高檔住宅走過來，進入商業地產的，其發展商業地產的模式仍然具有開發住宅地產的痕跡。目前，龍湖的三個商業地產產品龍湖天街、星悅薈、MOCO家悅薈各有特點，但也大同小異。都是以大型商業綜合體完善區域配套，加之高品質城市住宅，從而形成“產商居”一體化的“生活自循環”。而且，龍湖商業定位在以家庭為核心的“綜合生活體”。但是，其商業內容并非家庭生活為主，休閑娛樂新潮內容占到很大比例，這與龍湖商業地產周圍環境、客戶人群特點存在很大關聯性。

第一太平戴維斯策劃總經理徐偉成談到龍湖商業地產布局北京的市場前景時表示，龍湖在北京投資發展速度相對較合理，如發展商業地產為主力，則更要謀定而后動。因為北京中高端的商業地產產品（Shopping Mall、奧特萊斯、百貨和商業街區）自身的品牌和形態同質化就很嚴重，加上城市規模、氣候特點與近年電商對純零售業態總金額的沖擊，直接影響了傳統商業購物中心或商業街區的收益，加上拿地的技術難度，龍湖不得不慎之又慎。

與大多數從住宅轉向商業的開發商不同，對于成規模的商業項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業人才提出嚴峻的考驗。自持物業需要資金回報，但是龍湖地產的項目一般都在待開發區域，人群效應短期內不能聚集，消費能力短期內也跟不上來，十分考驗資金壓力和運營能力。

龍湖商業地產在發展布局中需要注意的是，北京商業地產的競爭對手萬達、中糧、華潤等都是以商業地產為主的開發商，不但經驗豐富，經濟實力也非常強大。并且這些大牌開發商占據的位置都是商業資源成熟和基本成熟的地區。龍湖商業的選點都是填補待成熟地區的商業發展需求，與其他競爭對手的布局思路存在差異。

徐偉成還指出，大量的高端專業的商業招商、運營管理人才數量要配合大量迅速的新發展項目合理地到位，同步培育和留住集團的人才，統一經營管理的服務水準，將是龍湖商業地產需要注意的問題。另外，試圖復制大規劃屬于初步的成功商業模式，容易產生自滿、官僚、內耗等可能出現的管理問題，墨守成規地復制容易僵化其內部管理和產品創新的活力，造成像當年IBM、Motorola等大企業的“巨人忽視市場原動力”癥狀。所以對于龍湖來說，在面臨機遇的同時，同樣面臨挑戰。

Tips

龍湖商業地產三條產品線分別為

龍湖天街

超區域或區域型購物中心，體量一般在10～20萬平方米，業態齊全。天街的一大特點是，總是和住宅、寫字樓、酒店等其他業態統一規劃、共同開發，以綜合體的一部分呈現出來，而不是一個獨立的純商業項目。這就使產業、商業、住宅能夠有效聯動，構建新的生活和消費模式，有利于城市發展和商圈繁榮。

星悅薈

社區型高端精品商業，體量一般在5～8萬平方米，多以餐飲、娛樂為主導，成為精致、典雅的特色商業。雖然體量不大，但因為其特色突出，往往使輻射力超出所在區域。例如重慶的春森彼岸星悅薈，號稱“重慶的城市會客廳”，集中了多家高端餐飲商戶，開業不到一年，就成為重慶商務宴請、外籍人士交往的主要場所。

第8篇：商業中心運營管理范文

［關鍵詞］ 新城商業 商業等級 開發模式 借鑒意義

一、前言

商業是一個城市繁榮的重要標志，它對城市功能提升意義重大，特別是對城市新城建設來說。商業開發可以彌補新城開發之初配套的不足，滿足新城居民的消費需求。好的商業項目可以提升新城品質，吸引新城產業發展所需要的高層次人才，對新城產業結構調整，提升城市能級具有重要的作用。商業開發還可以促進新城的土地增值，增加政府收入，為新城開發回籠資金。

最近十來年，隨著經濟快速發展和城市化浪潮的蔓延，幾乎每個城市都在進行移城或擴城建設。如廣州珠江新城、杭州錢江新城、南京河西新城等，新城建設風起云涌，給商業帶來了新的發展機遇。但是新城商業由于開發過快，缺乏有效控制，也出現了很多問題。諸如缺乏有效消費，人氣難以集聚；商業等級體系紊亂，空間布局凌亂；采用落后的經營方式，難于管理；缺乏有效控制，商業盲目開發，難成規模聚集等，這些問題嚴重影響新城的開發品質，給開發商和政府帶來重大損失。在新形勢下，新城商業發展有哪些新模式，如何使商業開發投資價值最大化，如何規避新城商業開發風險，不僅是政府關心的命題，也是各房地產開發商、商貿企業、財團基金的重點關注方向之一。

蘇州工業園區（以下簡稱園區）位于蘇州古城東側，它是中新兩國共同合作開發的國家級示范園區。經過十幾年的發展，園區發展成就卓越，主要經濟指標年均增幅30%以上，現已成為一個集居住、商務、商業、旅游、工業等多種功能于一體的的現代化新城。作為全國新城開發建設的典范，園區商業從無到有，歷經十五年，逐漸繁榮，取得了巨大的成就，現已成為蘇城新興的市級商圈。下面我們就來分析園區商業的發展現狀，在此基礎上總結其成功的經驗。

二、蘇州工業園區商業發展概況

園區商業經過多年的發展，成就顯著。社會消費品零售總額逐年增加，商業開發體量持續增加，商業開發模式多樣化，現已形成了較為完善的三級商業等級體系。

1. 社會消費品零售總額大幅增加

目前園區社會消費品零售總額已從1994年開發之初的1.9億元飛躍到2009年的112.7億元，年同比增長幅度達到21.5%，15年漲了60倍，增幅在蘇州全市各區中名列榜首。社會消費品零售總額大幅增加，顯示園區商業發展不斷壯大，充滿活力。

2.大中小項目協調發展、體量持續增大

從早期的左岸商業街、湖濱新天地，到李公堤，再到最近兩三年的印象城、圓融時代廣場，園區初步形成了大中小項目協調發展的格局。從中我們也可以看出園區商業項目體量不斷呈規模化的發展趨勢。目前園區商業開發體量已接近300萬，還有數個規劃在建項目，總的來說，未來園區商業體量供應將非常可觀。各種商業項目錯位競爭、特色發展，共同支撐園區市級商圈建設。

3. 形成較為完善的三級商業體系

目前園區已初步形成了較為完善的三級商業等級體系，按其功能屬性可以分為社區服務型，以鄰里中心為代表，分散布局；區域級商業功能區，以東環路沿線大賣場集聚區為代表，沿線布局；市級商業功能區，以環金雞湖商圈為代表，面狀布局。

(1)鄰里中心遍地開花，社區級商業成熟發展

1994年，園區借鑒新加坡經驗，在其首個開發的住宅小區新城花園建造了國內首家鄰里中心。現在園區擁有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，分散在湖東、湖西以及獨墅湖片區，總建筑面積超過12萬平米，主要滿足附近小區居民的日常生活需要。目前還有數個鄰里中心在建，社區商業發展逐漸走向成熟。

(2)東環路國際賣場貼身布局，區域級商圈初具規模

2009年，隨著大潤發新店、印象城-沃爾瑪店相繼開張，園區東環路沿線從北到南，三公里多的范圍內集中了四大世界500強的超級賣場，分別是大潤發、沃爾瑪、歐尚以及家樂福。根據《蘇州商業網點布局規劃》，蘇州古城區內嚴格禁止開設大賣場。而東環路沿線作為市區與園區的交界處，既有“老蘇州”的人氣，又有園區新蘇州人聚集起來的強大購買力，于是狹小的東環路一帶逐漸形成一個繁榮的“購物帶”，東環路商圈應運而生。

(3)環金雞湖高端項目不斷匯聚，市級商圈特色凸現

環金雞湖商圈并不是一個封閉的概念，僅限于環湖臨水地區，而是一個延伸出去的廣泛區域。從左岸商業街、湖濱新天地到李公堤、時代廣場，金雞湖商業廣場等，園區的主要商業項目規模化、時尚化，特色十分鮮明，這與古城區的傳統商圈也形成了鮮明的對比。特別是李公堤、天虹百貨、時代廣場等地標商業項目的先后建成營業，使得環金雞湖商圈正在和觀前、石路、南門商業區組成的古城商業板塊一起，成為蘇州的核心商圈。

4.多樣化的開發模式

園區商業發展模式多樣，且很多模式都是首次在蘇州出現，成為引領蘇城商業發展的潮流。

（1）鄰里中心模式

鄰里中心是一種全新社區商業中心的集成服務模式，具體指在6000-8000戶的居民中設立的一個功能比較齊全的商業、娛樂、服務中心，服務人口在2萬至3萬人。鄰里中心均為與住宅分離的獨立建筑，與小區開發總量的配套比例約為3%。園區目前有7座鄰里中心，還有數個在建，分散在園區各個片區。這種社區商業模式能夠滿足滿足附近小區居民的吃喝玩樂購等基本生活需求，這就是為什么你在園區看不到小攤小販的一個原因。園區整潔干凈的城市環境，也得益于其先進完善的社區商業開發模式。總的來說，鄰里中心這種特有的創新模式使其在國內社區商業領域中處于領先優勢。

(2)特色商業街模式

園區特色商業街有左岸商業街、李公堤商業街、月光碼頭商業街等，下面以李公堤為例。李公堤原為光緒年間元和縣令李超瓊所建，全長1.4公里，系金雞湖上唯一的湖中長堤。自建成之日始，堤上商賈云集，百年商脈延綿不絕，其本身具有很高的商業價值和文化價值。開發前李公堤已破落不堪，經過圓融集團的精心打造，李公堤現重現昔日繁華，自2006年開街便成為一道城市風景線。眾多異國風情餐飲、SPA生活館、商務會所、休閑酒店在這條百年長堤匯聚。獨一無二的湖光水景與粉墻黛瓦的傳統建筑，以及與時尚現代的商業元素巧妙融合，李公堤很快成為蘇州的餐飲休閑新地標。2009中國步行商業街工作委員會頒發的金字招牌掛上了李公堤，使其成了蘇州市區第一個“中國特色商業街”。

(3) OUTLETS模式

“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。在歐美當代商業社會中，OUTLETS是最為流行的一種商業業態。園區奧特萊斯店鄰近李公堤，自開業之日起，以其馳名世界的品牌、 難以想象的低價 、方便舒適的氛圍、新型的業態深得消費者喜歡，特別是中高端的消費者。

(4)時尚百貨模式

園區時尚百貨有久光百貨、天虹百貨等，僅以天虹百貨為例來說明。蘇州天虹百貨位于工業園區湖西片區核心位置的新天翔廣場上。天虹百貨共四層，以名品、首飾、化妝品、家居、餐飲、休閑、成熟男女裝、少淑裝等為主營項目，業態上與我們常見的時尚百貨比較相似。但其竭力打造的品質超市，卻是超出了傳統百貨概念。天虹的超市總面積達5000多平方米，精致優雅的裝修環境，與一般大賣場絕對是風格迥異，其所擁有的日常生活必需商品，卻堪比大賣場，深得附近居民的喜愛。蘇州天虹 “時尚百貨+品質超市+餐飲休閑”的模式應是傳統百貨商場應對市場激烈競爭與需求，創新發展模式的典范。

(5)Shoppingmall模式

Shoppingmall，意為超大型購物中心。它是指規模在10萬以上，有管理商統一經營管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合型商業業態，能實現消費者一站式消費。Shoppingmall跟百貨商場最大的區別就是，shoppingmall經營的是業態，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。園區的Shoppingmall主要集中在東環路沿線，以印象城和擴建后的歐尚購物中心為代表。其中蘇州印象城集購物、娛樂、休閑和餐飲于一體，總建筑面積約14萬，集大型超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等設施為一體，為市民提供一站式購物、餐飲、休閑、娛樂等消費服務。歐尚新投資擴建的購物中心面積達到13萬，除保留原先的賣場業態，還增加了包括品牌風味餐廳、大型親子園、時尚百貨專賣、專業體育用品城、美式家居生活館及多元生活品牌店等業態。引進多元業態共同發展，已成為未來大賣場發展的重要趨勢。

(6)商業綜合體模式

商業綜合體屬于復合型商業業態，概念與Shoppingmall類似。它是指在一個毗鄰的建筑群，由一個統一的管理機構組織、協調和規劃,把一系列零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、商務等各種服務的一站式商業中心，是商業發展到一定階段各種業態優化組合的必然趨勢。商業綜合體和Shoppingmall區別在于，前者是建筑群，后者是單體建筑，且前者一般體量要更大，業態更全。目前園區商業項目能稱得上商業綜合體只有圓融時代廣場。時代廣場是蘇州有史以來規模最大、業態最全的城市級商業綜合體，占地面積21萬平方米， 51萬平方米超大體量，包括商務辦公區、圓融天幕街區、生活休閑區、濱水餐飲區以及久光百貨區，成就一站式消費目的地。這里有世界第一長的500米巨型神奇天幕;國內單體面積最大的百貨店；數百家品牌商家；業態包含綜合百貨、兒童體驗館、家居商場、濱河餐飲、高品質寫字樓等。所有這些使時代廣場成為蘇城商業的亮點，每逢節假日我們可以看到大批的國內外游客來此觀光購物。

三、蘇州工業園區對新城商業開發借鑒意義

1. 新城商業體合理的規劃選址

具備合理的規劃選址，那么商業開發也就成功了一半。

(1)沿新城交通干道布局

新城一般位于城市中心區，在地理位置上距離城市中心區有一定的距離。大型商業體能夠立足于此，主要依賴汽車和公共交通設施，它是汽車時代的產物。縱觀園區大型商業體，大都沿交通干道布局。目前園區已建成的四大超級賣場全部集中在東環路沿線附近;大型百貨、Shoppingmall、都市綜合體沿園區主干道現代大道方向布局,且這些項目都處于規劃建設中的軌道交通1號線的輻射范圍，交通區位優勢明顯。大型商業體沿交通干道布局主要考慮的就是其可達性，便于集聚人流。

(2)選址于新城與老城交界地帶

商業體布局在新城與老城交界地帶，既可以吸引新城區的消費者，又可以吸引老城區的居民來購物。以東環路沿線大賣場集聚區為例，短短3500米的距離內集中了四大世界500強的超級賣場。如此近距離的布局，商家之間難免會有一番激烈的競爭，然而從各大賣場人頭攢動的景象，不由得佩服商家獨到的眼光以及對市場形勢的準確把握。東環路沿線作為市區和園區的交界處，市區老居民、園區新居民、租房打工者“三碰頭”，迅速集聚起大批人氣，從而成為超市賣場布局的黃金地帶。

(3)周圍具備高端元素配套

大型商業體甚至一個商圈的成功依賴于周邊成熟的環境，所以商業體選址必須考慮項目周邊的元素配套。以圓融時代廣場為例，周圍建有大量高檔社區；全國最高的水上摩天輪；蘇州最大的展覽場館――蘇州國際博覽中心；蘇城最豪華的科文中心影劇院；最奢侈的星級酒店群；規劃建設中的九龍倉、新鴻基超高商務樓、臺灣誠品書店，這些都為圓融時代廣場帶來了巨大的潛在人流。從一些國內發達地區的新城如廣州天河城、深圳福田等地來看，當地的商業很發達，其中一個原因就是商業和娛樂聯姻，商業與商務聯姻，新的大型商圈范圍內往往包含居住、娛樂、休閑、旅游、商務等業態組合。

2. 新城與老城商業錯位發展

新城商業開發較晚，要想在市場競爭中后來居上，就必須充分利用用地空間優勢，與老城區商業錯位發展。具體有以下幾點：(1)注重項目的景觀規劃與設計，打造新城景觀商業；(2)充分利用地下空間，提供足夠多的停車位；(3)構造業態與品牌的優勢，滿足一站式購物需求。一般當消費者的消費實力達到一定階段，就對購物場所有了新的要求，它不能僅僅滿足消費者的物質需求，同時要有一種寓購物與休閑中的情調，使消費者從中得到感官的享受和精神的放松。而園區商業就特別重視打造新城商業的優勢，如圓融時代廣場，其超前的規劃理念、新穎的建筑造型、時尚的夜景、超大的體量、4000個停車位、一站式的購物理念，這些都是老城區商業所不具備的優勢。而這些優勢能夠使消費者在購物中得到感官的的享受和精神的放松，達到購物即休閑的效果。

3.重視商業體的運營管理

在產權上，園區商業項目采取只租不售的模式，保證統一管理，統一營銷。以圓融時代廣場為例，在招商推廣方面，制定適合商業綜合體特點的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業人士將項目介紹、推介給潛在租戶。而且圓融商管公司在開業前已經進駐，負責項目的日常管理。開業后，隔三差五舉辦各種促銷活動，諸如名車展銷、明星唱片簽售、兒童歌舞比賽、街頭魔術節等。所有這些活動能使圓融時代廣場在市場上不斷制造熱點，擴大影響力。

4. 注重新城商業的開發時序

國內有些新城，不注重商業發展的規律，在新城建設之初就上馬大型商業體，這增加了商業運營的風險，也出現了很多失敗的案例。新城商業發展是一個循序漸進的過程，不能急功近利。園區商業比較注重開發時序，在確定了城市定位的基礎上，加強對商業網點的布局，重視發展市級商業區，建好特色項目，同時也發展社區商業保障民生，形成立體化的商業網絡。在建設之初，由于缺乏人氣支撐，所以園區商業是以發展社區商業為主，主要是鄰里中心模式，滿足人們的基本生活需求；進而發展一些小型的商業街區，如左岸商業街，業態以餐飲為主，能夠比較快的聚攏人氣；最后隨著新城基礎設施建設不斷完善、房地產開發走向成熟、新城居民不斷導入等一系列條件成熟，才開始發展大型的城市綜合體，來滿足新城居民日益增加的物質文化娛樂需求。通過合理的商業開發時序，構筑新城立體化的三級商業等級體系，進而實現新城商業的全覆蓋。

5. 發揮國企的帶頭作用

縱觀國內新城建設，大型國有地產開發公司發揮的無疑是一種帶頭作用，旗下所建項目都具備標桿意義。回顧陸家嘴CBD的發展歷程，東方明珠電視塔、金茂大廈等一批有國有企業開發承建的標桿建筑屹立于CBD中心之后，才激發了越來越多的港商、臺商及外商的開發熱忱。同樣在園區，很多大型商業項目都出自國有地產開發公司。如圓融集團開發的李公堤商業水街、時代廣場；商旅集團開發的湖濱新天地、月光碼頭商業水街；建屋集團開發的金雞湖商業廣場…這些大型國企開發的項目規劃建設起點高、經營理念先進、業態組合齊全，所有這些使園區的商業在檔次要高出其它城區一籌，也符合園區商業的高端定位。正是由于園區大型地產國企的高起點規劃建設水準，越來越多國內外實力開發商進入園區，開發商業物業。國企、民企、外企共同推動園區商業大繁榮。

6.商業與旅游的聯動開發

商業即旅游，商業與旅游聯動開發，是園區商業發展的新理念。通過商業項目的知名度吸引旅游人群，通過旅游市場上的消費者帶動商業人氣，兩者聯動，進而實現商業與旅游的共同發展。如李公堤商業水街，其最大的特色就是它不僅作為商業載體，而且其本身也發展成為知名的旅游景點，實現商業、旅游的完美結合。再比如圓融時代廣場，世界第一長的500米神奇天幕、時尚的夜景、新穎的建筑造型，所有這些使其本身除具備商業功能外，還是一個不錯的旅游勝地。每到周末或者節假日，我們可以看到很多外地旅游大巴開到圓融時代廣場，帶來眾多游客參觀購物。和大型旅行社簽訂合作合同，從旅游市場吸引消費者，增加了項目的人氣和商氣，這對新城商圈建設大有裨益。

四、結語

新城市中心建設為新城商業發展提供機遇，但是在新城商業大發展的時候，如何規避商業風險，也是政府和開發商的所要認真思考的問題。本文在深入分析園區商業發展現狀的基礎上，總結出園區多樣化的商業開發模式、專業化的商業運營管理、高起點商業規劃定位、立體化的商業等級體系等一系列成功的新城商業開發經驗，希望能對城市商業開發，特別是新城商業開發提供一些重要的啟示和參考價值。

參考文獻：

[1] 何芳 陳璐：新城商業地產發展探析[J].上海房地，2006：37-39

[2]許峰：從社區商業到新城市商業,園區消費15年漲了60倍［EB/OL］

第9篇：商業中心運營管理范文

關鍵詞：快速軌道交通線網規劃

一、前言

隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，如何合理地解決城市迅速增長所引發的交通需求和有限的城市空間資源規劃與管理是目前我國各大城市所關注的問題。國內外實踐證明，發展以軌道交通系統為骨干、以公共交通為主體、各種交通方式相結合的多層次、多功能、多類型的城市綜合交通運輸體系是解決城市交通問題的主要途徑。城市快速軌道交通工程是一項大型的系統工程，技術復雜、涉及專業多、投資大、建設周期長。快速軌道交通線網規劃（以下簡稱“線網規劃”）作為軌道交通發展的基礎和先決條件，具有舉足輕重的作用，是關系到今后地鐵建設及運營能否順利實施，并能否有效地節省投資的重要問題。

線網規劃設計中所涉及的問題很多。最近，筆者有幸參加了關于北京快速軌道交通線網規劃的設計工作。筆者將結合此工程實例和一些粗淺的體會，談談線網規劃中的一些新思路和方法。本文將從線網規模的確定、線網規劃合理的設計原則、線網詳細的統計分析、多標準評價體系、最佳方案的功能、技術和運營分析、最優方案分期實施計劃等方面進行介紹。

二、線網規模的確定

線網的規劃研究首先要確定城市軌道交通線網合理的規模，以此在宏觀上判斷一個城市大概的軌道交通規模范圍。線網規模要以城市今后的發展、經濟發展、城市交通發展政策和服務水平目標為依據，應當是出行需求與交通服務之間的最佳結合點，堅持近遠期相結合、定性定量分析相結合原則和經濟性原則。線路走向盡可能滿足城市布局結構和出行總量需要，并適當兼顧城市將要開發地區發展的需要。線網規模的準確把握應使其在不同階段都能滿足出行客流的要求，發揮最大的作用。線網的規模要包括不同階段線網的編織密度和服務水平等級。

1定性的確定

（1）線網的規模與城市發展規劃緊密結合

根據城市發展規劃，結合城市特點、出行需求、客流預測，對重點發展地區、商業區、高新技術開發區等進行重點開發。對人口增長和就業崗位的分布進行科學的預測，以指導和幫助我們更合理地確定不同區域中線網的編織密度。北京目前的規劃布局為，進一步加強由天安門廣場、長安街、復興門、建國門組成的“超級中心”；發展CBD商務區；發展王府井、西單、朝外等主要商業區；優先發展具有戰略意義的海淀高新技術開發區以及上地、豐臺、石景山、望京等技術園區、2008年奧運會在北京的舉行將為增加北京的城市活力以及發展交通基礎設施起到積極推動作用；積極推動邊緣集團和衛星城發展；加強對綠化環帶和市區的規劃綠地建設；加大對北京文化遺產的保護力度。作為首都、國家政治文化中心、歷史名城，在保護其特色的基礎上，改善生活環境、交通狀況，提高市民生活水平和出行需求。

（2）線網的規模與經濟發展政策緊密相關

經濟發展是支持城市進步，活躍城市社會活動和影響全市居民出行的重要因素之一。很顯然，出行率與市民富裕程度休戚相關。同時，發展交通的投資力度也與經濟發展緊密相連。

由于經濟發展與機動化程度，總出行率和私人機動化出行率之間有緊密的聯系，因此，未來GDP的增長趨勢對交通發展有重大的意義。根據經濟發展的預測，可推算出未來各種交通模式的綜合投資潛力及未來公共交通的投資潛力，從而更好地確定不同時期線網的規模。

（3）線網的規模與城市交通發展政策緊密相關

進行準確的交通調查，掌握居民的出行情況。如進行出行方式、出行率、主要出行客流分配等調查，以此確定合理的交通發展政策。

積極發展公共交通，有效控制私人機動化出行，對自行車出行人員合理引導，使這部分人能轉向公共交通。必須推行合理的總體交通發展政策，使各交通體系協調發展。

（4）軌道交通服務水平目標的制定

軌道交通服務水平目標的制定對線網規模的確定起到重要指導作用，很大程度上決定了線網的發展方向和未來建設速度。北京市軌道線網服務水平目標制定時考慮如下幾點:

a.易達性：居民住所或上班地點距與其最近車站的距離不超過750m；

b.出行時間：在市區范圍內，出行時間不超過60min；

c.候車時間：高峰小時候車時間不超過3min；

d.舒適度：除座位外，6人/m2標準。

2定量的分析

在定性確定設計原則后，可根據公共交通客流總量、人均指標測算法和面積密度測算公式分別定量計算軌道線網規模。

對線網規模的影響作用有的可以量化，有的無法量化，所以確定城市軌道交通線網規模要采用定量計算和定性分析相結合的方法。定性分析對線網規模具有宏觀指導作用，而定量計算是對定性分析的一種合理驗證和修正，在以往的工作中，由于技術手段和調查數據積累的不足，定量計算的可信度大打折扣。今后隨著數據采集手段的提高和城市公共交通信息化平臺的建立，將為城市軌道交通的合理規劃提供有力的技術保障。

三、制定線網規劃的原則

在線網規模確定的基礎上，制定合理的軌道線網規劃設計原則，為下一步規劃線網提供依據。北京作為首都，是政治、經濟和文化中心,人口繁多、地域面積很大、地下狀況復雜，為達到較高的交通服務等級，制定了很多的設計原則，列舉以下部分內容來說明。

1.支持城市多中心發展和經濟發展的政策，重點支持CBD、金融街、主要商業中心、文化旅游中心、邊緣集團、奧林匹克公園、高新技術開發區及衛星城等已建、在建和規劃建設的地區的發展。按照SOD和TOD結合的方式合理規劃線網，是其更加適應城市發展和經濟發展的需要。

2.根據不同的標準對各種交通模式進行分類，選擇適合不同城市的不同功能等級和交通服務等級的交通模式。北京作為特大城市，其人口較多，我們就選擇了重型大運量的市域線和市區線的模式。市域線服務于市區和城郊，站間距相對較大、速度快、運量大，較好地吸引遠程的客流。市區線主要服務于市中心區域，站間距相對小一些，發車間隔較小，較好的吸引近距離乘客，但較小的站間距就勢必造成工程造價的升高。所以，有效的確定站間距對于線網的合理性也是很重要的。而對于小型的人口相對較少的城市，也許，發展有軌電車就可滿足出行的需求。

a.按照線路的服務功能等級不同分為市域線、市區線、局域線。

b.按照運量的大小分為重型大運量的地鐵、輕軌、有軌電車系統。

c.按照封閉形式分為混合交通、半封閉、全封閉線路。

d.為滿足不同等級的交通服務，車站分為大型樞紐站、一般換乘車站和一般車站。

e.根據客流的要求選擇不同的車輛類型，目前我國規范規定：有A、B、C三種車型。

3.依據城市的出行特征來確定線網的結構形式。經過科學的客流預測，分區域測算出城市中的主要交通走廊，是從市區-市郊的放射形出行、還是穿越市中心的穿越形出行；是優先考慮線路走向，還是先錨固住車站的站位；多種設計思路組合運用可構造出不同的線網結構形式。但無論以哪種思路為出發點來設計的結構形式都需要用客流預測來驗證其適用性，并根據結果進行調整后，再進行測試，直到其合理為止。

4.線路的鋪設形式需根據所處的地理位置、地質情況、城市景觀等來確定地下、地面和高架形式。例如，北京在三環路以內規定均采用地下線形式；而頤和園地區雖處三環外，但由于景觀原因，從其門口通過的線路需埋入地下。

5.對線網中線路和車站進行設計和施工的可行性研究，分析并選取最優方案。施工中針對不同情況選取與之相適應的施工方法，包括暗挖、明挖、蓋挖；同時，車站設計中還需考慮站臺的形式、站臺和站廳的相對位置等問題。這些都是應該在線網規劃中需考慮和確定的。線網規劃作為前期工作，應該在大的原則上具有規范作用，一旦確定，就不應輕易改變。因此，在做這項工作，一定要慎之又慎，通盤考慮。

6.對于大型公交樞紐，我們應當根據樞紐站周邊的環境條件及其所發揮的作用，以及對此區域的土地規劃、預留發展和客流預測進行深入的研究，合理確定樞紐站的規模。并且優化其易達性，方便乘客進入車站或與其他交通模式的換乘（地面公交、出租車、自行車、步行），從而使其更有效地吸引客流。這就需要規劃部門的大力支持，對于此規劃區域得到合理安排和監控，盡量減少原則性的變動。

大型公交樞紐站的換乘形式多種多樣，我們以前設計的車站換乘形式多為十字換乘、T型換乘和通道換乘，設計不夠合理。一方面是設計上較為死板老套，另一個造成目前狀況的重要原因是，規劃和前期的準備工作做的不夠細致深入，控制規劃的后續工作執行的又不嚴格。比如多條線路在某一地段交匯，往往缺乏深入地綜合分析和規劃。在車站設計時，哪條線先設計，就把有利的土地資源占盡，很少為后續線路統籌考慮，從而導致土地資源的浪費、并使后續工程的施工設計難度加大、費用增加、換乘形式單一、換乘距離加長，甚至造成許多好的規劃方案難以實施。因此，在開始建設時就需要統籌考慮,把大型樞紐站的土建結構一次建成，為后續工程的建設提供條件。例如：在西客站和東直門站的下方就已考慮和建成預留的地鐵車站。

7.我們經常認為多線交匯的交通樞紐在設計上較為困難，因交匯線路越多，車站規模越大，投資越多。但為了提高乘客的換乘方便，對線路可進行適當合理的優化，使其換乘合理，同時有效降低投資。以3條線路交匯為例：圖1(a)是有兩條線路平行通過車站，形成換乘，另一條線路分別與其形成換乘，此形式為兩層的較理想的車站線路形式。若遇到圖1（b）的形式，即3條線路相互交叉，形成三層的規模較大的車站。我們可以對其進行合理的優化調整，使其中的兩條線在同一標高平行通過交匯處，這樣使其形成同站臺換乘形式，即在同一站臺上就可換乘其他線路上的車輛，大大地方便了乘客，在香港等許多城市都采用了這種換乘形式；也可使兩條或更多的線路在此車站區域共用同一條線路和站臺，形成共線運營的形式，德國法蘭克福等城市的地鐵就有許多車站采用這種形式，換乘極為方便，但同時對運營管理的要求大大提高，為圖1（c）所示。

8.在規劃階段還應該考慮到線網中各條線路之間的聯絡線，使整個線網在各個階段都能達到最佳的運營效果，成為一個有機的整體，相互協調，資源共享。同時還應考慮到與外部鐵路專用線的銜接，使外部的資源有效的通過鐵路專用線運送進入線網中來。

四、線網的規劃

線網規模確定后，依據所設定的設計原則，在分析研究的基礎上，設計并規劃出合理的線網，形成城市交通骨架。

五、對線網進行詳細的統計

隨后對所設計的線網進行詳細的統計和分析，得出的統計數據反映了路網的各方面的特征，為下一步對各線網方案做出客觀的評價提供了有利的依據。詳細統計分析包括如下幾個方面：

1.分類統計體現線網主要特征的數據。包括線網總長、不同類型線路（市域線、市區線、局域線）的總長度和數目、各種功能等級的車站總數，包括一般車站、一般換乘站和大型公交樞紐站的總數。

2.體現交通服務水平的數據。此項是由線網對各大型城市活動中心和公共設施的覆蓋程度來體現，包括商務區、商業中心、體育設施、醫院、學校、工業區、高新技術開發區以及旅游景區等。這些區域都是城市規劃中大力支持的項目。

3.客流預測分析是評價線網結構質量的有力數據。包括出行結構、出行量、出行率、各交通模式的出行比例以及對公交產生的影響。

4.線路鋪設形式。統計不同鋪設形式（高架、地面、地下）的線路總長度和不同鋪設形式車站總數。

5.車輛總數。按照高峰時段市區線、市域線的不同行車間隔、旅行速度及車輛編組等數據來計算每天運營線路所需的車輛總數和需備用的車輛數。

6.車輛段和維修車間。統計線網中，所需設置的車輛段和維修車間的總數量。

7.投資總額。對基礎設施（線路、車站）和設備（車輛、沿線設備和車站設備）進行估算，計算出整個線網所需的投資總額。

六、多標準評價體系

對各備選方案進行了詳細分析并獲得了相關數據后，要對各方案進行客觀的評價。評價的標準應由乘客、運營者、建設者、經營管理和市政府等各方商討形成一個全面、客觀的多標準評價體系。評價體系應由以下幾個方面組成：

1．乘客要求高品質的交通服務，提出線網的吸引性指標。

2．運營者要求降低運營成本、增加收入，提出運營目標。

3．建設者要求施工的可行性和簡便性，提出建設目標。

4．經營管理者需要降低投資，并使各種交通模式之間良好銜接，提出經營管理目標。

5．市政府要求維持城市可持續發展戰略，提出發展戰略和對資源的全面管理目標。

各個不同的城市所適用的評價體系不同，這需要在長期的實踐中進行摸索，形成了一套適合本城市發展的多標準評價體系。這套評價體系對于我們今后城市的發展、軌道交通的發展都有極為深遠的意義。

在形成了完善的評價體系后，我們就須依照該評價體系對各備選方案進行客觀的評價比較計算，其中需要針對各指標的重要程度進行適當的加權處理。在經過綜合評價比選過后，較客觀地評選出最佳的線網方案。

七、對最佳方案進行作進一步的分析

對評選出的最佳方案進行進一步詳細的功能、技術以及運營管理方面的分析。對其進行總體評價，以檢驗這個線網是否符合所確定的相關原則。下面就從3個方面具體分析。

1．對各條線的長度、走向、車站定位、樞紐數目進行分析；對重點發展區域的覆蓋、對城市布局、經濟發展的支持程度等進行詳細的功能分析。按公認的經驗數據，市中心的線網覆蓋率應在90%左右，線網的密度1~1.2km/km2，車站密度為1座/km2，即一個車站為市中心區1km2的市民出行服務，服務半徑約為500m。

2．對線路走向、鋪設形式及換乘車站的構成和組織形式進行詳細的技術分析。尤其要對線網中的大型換乘樞紐進行深入的分析研究，如線與線間的換乘、地鐵與城市公交的銜接、車站與城市地下空間的開發相結合等。例如:上海就在人民廣場、徐家匯、靜安寺、虹口體育場四大城市中心區組織了大量的人力、物力進行了方案研究，為下一步的設計、施工的順利進行打下了堅實的基礎。

3．檢測線網在今后運營上是否能達到快捷、準點、安全、舒適；線路設計是否簡便、靈活。科學的客流預測對確定合理的運營模式和選定合理的車型有很大的幫助。在運營中，可根據不同的線路特性和客流需求（各區段客流量不同）制定不同等級的服務（例如：常規服務、中間折返區間運營、支線運營、跨站運營等）；制定緊急事故處理方案；合理設置中間折返站和聯絡線；設置終點站折返區間和方案；設置運營規程、時刻表等問題。

在對最優方案進行詳細的分析后，可對其不完善處進行適當的調整和優化，使其滿足我們的設計原則和要求。

八、最優方案分期實施計劃的研究

在對最優方案進行詳細的分析和優化后，對此最優方案進行分期實施計劃的研究。分期實施計劃是使線網能夠分階段、有計劃、有步驟、連貫協調的實施。對不同階段制定不同的發展目標和實施計劃。

首先，先確定已建和在建的線路；其次，再對建設資金的來源進行分析；最后針對不同階段、不同投資額制定出切實可行的實施方案。