房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

1.1影響經(jīng)濟(jì)總量和城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量的影響可以說(shuō)是比較明顯的，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重并不小，而且本身也是一個(gè)具有很強(qiáng)的聯(lián)系性的系統(tǒng)，因而出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，也的確會(huì)給經(jīng)濟(jì)總量造成一定的問(wèn)題。而且也要承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)了許多虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因而投資方面出現(xiàn)困難也會(huì)給經(jīng)濟(jì)總量帶來(lái)一些問(wèn)題。而城市化發(fā)展的影響本身就是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成一定的作用的，城市對(duì)于經(jīng)濟(jì)本身的帶動(dòng)是可以預(yù)期的，而房市的波動(dòng)，可以說(shuō)會(huì)對(duì)于城市化建設(shè)造成一定的困擾，從而影響到經(jīng)濟(jì)效果。

1.2影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)應(yīng)當(dāng)說(shuō)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響是其最重要的部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可以說(shuō)可能會(huì)給本身的試題聯(lián)系經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一個(gè)負(fù)面的信號(hào)，更有可能對(duì)于從房地產(chǎn)衍生的虛擬經(jīng)濟(jì)造成致命的打擊，東西本身可能造成極壞的影響，更由于房地產(chǎn)行業(yè)同銀行密不可分的關(guān)系有可能對(duì)于金融業(yè)產(chǎn)生致命的破壞。因而從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房市的波動(dòng)并非孤立的狀況，而是有可能產(chǎn)生連鎖效應(yīng)的[1]。而從同樣的角度來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身是穩(wěn)定吸收投資的一個(gè)重要領(lǐng)域，一旦出現(xiàn)波動(dòng)和危險(xiǎn)的信號(hào)，則有可能使得投資熱情減退。由于缺少更穩(wěn)定的投資方式，很有可能使得金融投資行為投機(jī)化，從而造成更大的危機(jī)。尤其是對(duì)于熱錢(qián)的吸引降低之后，資本不受控制的發(fā)展，必然的令人擔(dān)憂。

1.3影響人民生活質(zhì)量人民生活水平的影響同樣可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的間接影響。由于民眾的生活水平將直接影響到消費(fèi)水平，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制消費(fèi)作用本身也是非常明顯的，而出現(xiàn)波動(dòng)一般情況下不僅很難對(duì)于消費(fèi)有很好的刺激，反而可能導(dǎo)致非理性消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄增加的狀況。因而這方面來(lái)說(shuō)，抑制的作用就可以說(shuō)比較明顯了。

二、對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控制

2.1規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，減少波動(dòng)的產(chǎn)生對(duì)于波動(dòng)的控制最主要的還是需要從源頭著手，盡可能的規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的秩序。應(yīng)當(dāng)說(shuō)本身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的波動(dòng)其實(shí)是很難完全避免的，但是非經(jīng)濟(jì)因素的波動(dòng)則是可以控制的，非理性的影響不可預(yù)知，但是出于理想設(shè)計(jì)和規(guī)范所留下的漏洞，則是可以通過(guò)相應(yīng)的方式進(jìn)行彌補(bǔ)和修正。因此，從根源上來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的秩序，以及經(jīng)營(yíng)規(guī)范性，才是避免其波動(dòng)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的根源所在。

2.2削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系系統(tǒng)，減少規(guī)模震蕩性應(yīng)當(dāng)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不太適宜的關(guān)聯(lián)性使其成為了影響到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的重點(diǎn)，其自身的穩(wěn)定特點(diǎn)確實(shí)得到了很大的青睞，從而達(dá)到了一榮俱榮一損俱損的效果。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)和銀行業(yè)關(guān)聯(lián)，同時(shí)基本上能夠牽涉到一片的虛擬經(jīng)濟(jì)，這樣也是使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身得到穩(wěn)固，但是對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)卻增加了許多[2]。因此從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，有必要對(duì)于金融使用以及聯(lián)系進(jìn)行一定的削弱，來(lái)保證能夠?qū)τ谡w經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)性有足夠的削減。

2.3開(kāi)發(fā)新的投資渠道，分散投資壓力而投資環(huán)境的狹窄也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力巨大的原因，由于其自身無(wú)與倫比的穩(wěn)定效益和固定收益，以及任何時(shí)候都不缺乏回報(bào)的投資結(jié)構(gòu)，更由于本身的必需品行業(yè)的地位所致，成為了投資的熱門(mén)。但是需要承認(rèn)在不合理規(guī)則下的熱度，很難真正的維持太長(zhǎng)的時(shí)間，出現(xiàn)問(wèn)題將給投資行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。即使不存在，由于本身運(yùn)行并非完全依照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更難以進(jìn)行預(yù)測(cè)。因而必然的需要在投資渠道領(lǐng)域予以拓展，并且保障投資的基本安全程度，才能夠真正地進(jìn)行分流和退熱的工作。

三、結(jié)語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

關(guān)鍵詞：上海 房地產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的

Abstract: The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact.

Key words: Shanghai, housing market, economic.

Shanghai is the most important culture, industrial and commercial city in China. It has the fastest speed of development from 2000 to 2006. However, many economists have claimed that Shanghai city in China should be wary of signs of housing prices bubbles (Yue Shen, Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu 2005). The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact. There are several factors that result in price fluctuation in Shanghai housing market.

First of all, according to the nature of development, everything has its beginning, growth, mature and decline period. Shanghai housing prices arise almost six years from 2000 to 2006. It has been through the most exciting rapid growth periods. So it is the time for changing growth status to mature now. It is not a good sign that things develop too fast and perfect.

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn) 市場(chǎng)主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主體———建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門(mén)———政府職能部門(mén)帶來(lái)很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，要求政府致力于營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，因此，加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可，并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請(qǐng)人對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí)，不再對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算，使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：

（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積，施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過(guò)審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。

（3）實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中有意無(wú)意地違反設(shè)計(jì)條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實(shí)際建筑面積超過(guò)《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。

（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來(lái)“后遺癥”。

2　信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。

（1）從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，參與的市場(chǎng)主體多，管理部門(mén)多，由于管理部門(mén)之間缺乏有機(jī)聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實(shí)、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場(chǎng)主體的失信行為有時(shí)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，即使被查實(shí)，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益，起不到強(qiáng)有力的威懾作用。市場(chǎng)主體選擇不誠(chéng)信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明我們目前的制度安排有利于不誠(chéng)信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的機(jī)會(huì)主義行為不可能完全根除，但是可以通過(guò)制度建設(shè)，依靠?jī)?nèi)部和外部?jī)煞N強(qiáng)制力來(lái)約束市場(chǎng)主體的行為，增加市場(chǎng)主體信守諾言和履行承諾的可能性。

（2）從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體失信的根源。信息不對(duì)稱，使市場(chǎng)主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險(xiǎn)。

在前期報(bào)批階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的逆向選擇。例如在報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，建設(shè)單位知道審批部門(mén)不核算建筑面積，出于機(jī)會(huì)主義的動(dòng)機(jī)，虛報(bào)建筑面積；而建設(shè)單位在過(guò)去有虛報(bào)建筑面積的行為，但行政管理部門(mén)對(duì)此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，同一單位可能會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目交叉運(yùn)作，存在前一個(gè)項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收，后一個(gè)項(xiàng)目又進(jìn)行前期報(bào)批；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門(mén)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，行政管理部門(mén)很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級(jí)審批機(jī)構(gòu)難以知悉某市場(chǎng)主體過(guò)去是否存在失信行為。

在建設(shè)階段，非對(duì)稱信息將導(dǎo)致市場(chǎng)主體的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，即管理部門(mén)難以監(jiān)督市場(chǎng)主體的行動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。管理部門(mén)管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠(chéng)信市場(chǎng)，對(duì)具體項(xiàng)目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場(chǎng)主體可能利用這個(gè)管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。

盡管市場(chǎng)主體存在機(jī)會(huì)主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場(chǎng)主體選擇守信還是失信，是個(gè)博弈的過(guò)程。如果其失信的短期利益所得大于長(zhǎng)期利益損失，他會(huì)選擇失信。目前對(duì)市場(chǎng)主體失信行為的處罰機(jī)制促使市場(chǎng)主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門(mén)為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門(mén)依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對(duì)違法建設(shè)單位進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)按違法建設(shè)部分土建工程造價(jià)的60%即180元/ m2；土地部門(mén)要求建設(shè)單位補(bǔ)交超建部分的土地費(fèi)用，房地產(chǎn)售價(jià)在5 000元/ m2左右，收入與費(fèi)用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。

因此，需要建立一種機(jī)制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信可以給自己帶來(lái)利益，是一個(gè)永遠(yuǎn)受用的無(wú)形資產(chǎn)。

3　解決思路

為解決上述失信行為，維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可通過(guò)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門(mén)針對(duì)信用，對(duì)企業(yè)的信用行為沒(méi)有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒(méi)有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門(mén)，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒(méi)有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門(mén)法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

（2）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對(duì)建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況，可以通過(guò)加強(qiáng)政府審批、審查部門(mén)間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來(lái)加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí)，審圖機(jī)構(gòu)除對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)建筑面積進(jìn)行核算，確認(rèn)是否超過(guò)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門(mén)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)施工圖審查意見(jiàn)書(shū)的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對(duì)出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過(guò)完善施工圖審查的操作辦法來(lái)加以解決。

（3）加強(qiáng)規(guī)劃放樣驗(yàn)線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗(yàn)線資料報(bào)送規(guī)劃管理部門(mén)蓋章確認(rèn)后才可進(jìn)入下一道工序，這樣再加上測(cè)量所花的時(shí)間，整個(gè)時(shí)限較長(zhǎng)，影響了工程建設(shè)進(jìn)度。而且由于±0.00驗(yàn)線不屬行政審批事項(xiàng)，增設(shè)±0.00驗(yàn)線環(huán)節(jié)，有以加強(qiáng)行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)失信行為的雙重懲罰機(jī)制，營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對(duì)違法、違規(guī)的市場(chǎng)主體的行為，包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場(chǎng)等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。

（5）加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度，可以有效解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各市場(chǎng)主體信用行為記錄進(jìn)行記載，任何市場(chǎng)主體有失信行為，就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過(guò)高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

(湖南師范大學(xué),湖南長(zhǎng)沙410000)

［摘要］本文介紹了利率變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制相關(guān)理論,運(yùn)用Var模型選取湖南省不同發(fā)展程度的城市為樣本,通過(guò)ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)以及Granger檢驗(yàn),針對(duì)利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的沖擊程度進(jìn)行實(shí)證研究。最后針對(duì)該課題提出湖南省房地產(chǎn)區(qū)域性協(xié)調(diào)發(fā)展的建設(shè)性策略。

［

關(guān)鍵詞 ］利率市場(chǎng)化；區(qū)域非均衡發(fā)展；利率沖擊效應(yīng)

［DOI］10?13939/j?cnki?zgsc?2015?09?128

1選題背景

2014年以來(lái)出現(xiàn)的“冷樓市”不僅使得在湘投資者難以繼續(xù)以粗放式的盲目投資獲得較高回報(bào),而且很大程度影響消費(fèi)者的投資預(yù)期。本文針對(duì)樣本中利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)機(jī)制的敏感性進(jìn)行實(shí)證研究,研究結(jié)論可以為雙方市場(chǎng)的均衡發(fā)展起到指導(dǎo)性作用。

2文獻(xiàn)綜述

Adam(2008)首先證明了房地產(chǎn)價(jià)格變化影響利率變動(dòng)。但僅有少數(shù)研究認(rèn)為利率與房地產(chǎn)價(jià)格的作用關(guān)系是單向的,例如Wong(2003)認(rèn)為,在長(zhǎng)期中僅有房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率具有影響,利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格則沒(méi)有顯著影響。Altavilla(2000)發(fā)現(xiàn)歐盟各成員國(guó)對(duì)利率政策的敏感度具有非均衡性。李國(guó)杰(2006)認(rèn)為利率政策在不同區(qū)域產(chǎn)生差異性效應(yīng)。覃道愛(ài)(2004)認(rèn)為在統(tǒng)一利率政策下,其傳導(dǎo)機(jī)制在不同區(qū)域發(fā)展過(guò)程中具有差異。

3實(shí)證分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等,選取湖南省三個(gè)具有代表性的城市(長(zhǎng)沙、常德和永州)為樣本,分別代表經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市,建立Var模型PI=a1j×PI(-1)+a2j×Ri+a3j,其中PI為2002—2014年湖南省房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),PI(-1)為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的一階滯后變量,R0為五年期以上貸款利率,R1為一至三年期貸款利率,R2為半年期貸款利率。a1,a2為PI和R的系數(shù)矩陣,a3為隨機(jī)誤差項(xiàng),根據(jù)a1,a2，a3可以得出利率對(duì)不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)的影響以及各區(qū)域所受到利率政策沖擊的大小。通過(guò)對(duì)全省房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和五年期以上貸款利率進(jìn)行二階差分調(diào)整,得到以下結(jié)論：PI和R的ADF檢測(cè)絕對(duì)值均大于臨界水平,即在1%水平下顯著,有理由認(rèn)為選取數(shù)據(jù)位平穩(wěn)性序列,R的ADF檢驗(yàn)的絕對(duì)值同樣大于1%顯著水平的臨界值,可以進(jìn)行Granger檢驗(yàn)(見(jiàn)表1)。

第一,利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊效用顯著。結(jié)果顯示PI1=0.956237PI1(-1)-0.984234R0+5.68989,利率與長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)明顯負(fù)相關(guān)關(guān)系。長(zhǎng)沙是湖南省的CBD ,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度均高于其他各市,因此吸引投資流向的能力在全省占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。我們從信貸需求的兩方面分析：一方面,住房消費(fèi)者的信貸需求逐年提升,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市吸引人才流入的能力較強(qiáng),因此,利率對(duì)于這部分人的影響較為明顯,利率變動(dòng)將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市居民的住房潛在需求化為實(shí)際需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸需求旺盛,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)流動(dòng)性更高,住房需求旺盛,而且土地價(jià)格和人力成本更高,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及投資性消費(fèi)者的雙方信貸需求均旺盛,對(duì)利率的關(guān)切程度也高于其他城市。

第二,經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性相對(duì)較低。結(jié)果顯示PI2=0.9034587PI2(-1)-0.45456457R0+3.545679。相對(duì)于省會(huì)城市而言,一方面經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市土地資源匱乏程度較低,房地產(chǎn)投資者的融資成本較高,取得銀行貸款難度系數(shù)較大；另一方面相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和,伴隨中國(guó)城鄉(xiāng)一體化以及人才“回流潮”,經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)保持發(fā)展高增速,未來(lái)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第三,利率對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的傳導(dǎo)效應(yīng)較弱。結(jié)果顯示PI3=0.8734255PI3(-1)-0.356778R0+5.666779。該類城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,開(kāi)發(fā)商資金鏈較為短缺,投資關(guān)注度以及市場(chǎng)行情的相對(duì)較弱,加上大多數(shù)潛在購(gòu)房群體流向大中城市,儲(chǔ)蓄型購(gòu)房占比大于信貸消費(fèi)型購(gòu)房。

由上分析可看出,利率提高對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向作用,而利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制在不同區(qū)域具有非均衡性,在深度和廣度方面都有著較大的區(qū)別。總體而言,房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于利率變動(dòng)的敏感性依照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度逐級(jí)遞減,收斂期逐級(jí)縮短。

4結(jié)論分析

4?1建立多部門(mén)配合、多層次監(jiān)管的房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域差異決定湖南省各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的等級(jí)地租效應(yīng),部分市區(qū)政府存在利用土地壟斷地位控制土地供應(yīng)量,開(kāi)發(fā)商借機(jī)囤積土地抬高地價(jià),加上投機(jī)者的市場(chǎng)炒作,房地產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)值虛高的偏差,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)。因此,各地區(qū)政府應(yīng)該加強(qiáng)配合,盡早建立透明、公開(kāi)、公正的房地產(chǎn)調(diào)控體系,提高各個(gè)地區(qū)房地市場(chǎng)之間的資金流動(dòng)性。

4?2推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革,建立多元化融資渠道

一方面,加快推進(jìn)民間借貸和房地產(chǎn)信托走上正軌；另一方面，房地產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)融資困難的有效途徑,其優(yōu)勢(shì)在于擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源的同時(shí)也降低銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。再者,近年來(lái)我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展迅速,體系日趨完善,因此將房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)化解到多種融資渠道中,推行房地產(chǎn)市場(chǎng)證券化具備可行性。

4?3加快區(qū)域性利率政策的出臺(tái)

湖南省各市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡導(dǎo)致以利率為基礎(chǔ)的銀行信貸政策實(shí)施效果的偏差,影響資源配置效率,一定程度上不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)資金找到落腳點(diǎn)較為便利,因此統(tǒng)一的利率政策使得資金流向投資報(bào)酬率較高的城市(例長(zhǎng)沙)。因此建議在未完全放開(kāi)市場(chǎng)利率的前提條件下,適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市(例常德、永州)的貸款利率,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的存款利率,引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的剩余儲(chǔ)蓄資金流向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市,并可以投放在房地產(chǎn)市場(chǎng),有利于提高經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的居民生活水平,引導(dǎo)湖南省人口的合理分流,以房地產(chǎn)市場(chǎng)作為強(qiáng)力后盾,從而促進(jìn)湖南省市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

4?4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

由于我省房地產(chǎn)企業(yè)的絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款,因此以抵押貸款和消費(fèi)者預(yù)付款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿本身就存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),一旦由于利率調(diào)整或者政策改變帶來(lái)的房地產(chǎn)資金鏈斷裂,就有可能引發(fā)嚴(yán)重后果。因此采取相應(yīng)的資產(chǎn)優(yōu)化措施防范和分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從而減少房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是必要的。

參考文獻(xiàn)：

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［2］高鐵梅?計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模［M］?北京：清華大學(xué)出版社,2009?

［3］況偉大?利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響［J］?世界經(jīng)濟(jì),2010(4)?

［4］于勁，任靜?利率變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的相互影響比較研究［J］?西北科技大學(xué)?2013(6)?

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；泡沫經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)存問(wèn)題

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）02-0159-01

近年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)被公認(rèn)為是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)的重要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系中的重要有機(jī)組成部分。由此看來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性是不言而喻的，對(duì)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的概念

一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)某一項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)和管理的所有制度、措施和方法的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)明確各部門(mén)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及高效率的運(yùn)作，一促進(jìn)企業(yè)獲得最大的盈利目標(biāo)。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的一些問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)穩(wěn)定的相關(guān)政策。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)，然而缺乏相關(guān)的長(zhǎng)期規(guī)劃，甚至在對(duì)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上模糊不清，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。在國(guó)家政策方面，存在短期政策手段與長(zhǎng)期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，也給投機(jī)倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系統(tǒng)的管理機(jī)制，某些管理政策流于形式。最近幾年，我國(guó)政府有關(guān)部門(mén)把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作為經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目，紛紛出臺(tái)了一系列政策和規(guī)定，但是某些政策執(zhí)行不到位、流于形式，某些規(guī)定缺乏可操作性，難以實(shí)施到位而不能起到真正效果。這在某種程度上，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)之間協(xié)調(diào)度不夠，各自間的政策出現(xiàn)脫節(jié)的造成的。

（三）缺乏健全的法律法規(guī)體現(xiàn)。縱觀其他先進(jìn)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)可以看出，建立完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康運(yùn)行的重要前提。由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初始階段，還缺乏一套完善的法律法規(guī)體系，還沒(méi)有一個(gè)能涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律，而我國(guó)的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)該堅(jiān)持的原則

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在其具體管理中應(yīng)堅(jiān)持一定的原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、有序發(fā)展。

（一）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持土地所有權(quán)國(guó)有的原則。國(guó)家有權(quán)占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地，這是我國(guó)憲法賦予國(guó)家的權(quán)利，這種所有權(quán)是以獲得收益為目的的。作為土地所有者的國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，應(yīng)注重在土地用途規(guī)劃、建筑規(guī)模以及環(huán)境保護(hù)的各個(gè)方面做出相關(guān)法律規(guī)定，并確保這些規(guī)定的嚴(yán)格、有效執(zhí)行。

（二）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則。在土地所有權(quán)方面，我國(guó)的土地是公有的，國(guó)家代表全體人民對(duì)土地掌有所有權(quán)。但是，全體人民不可能同時(shí)直接經(jīng)營(yíng)或者使用全國(guó)的土地。

（三）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則，即地權(quán)與物業(yè)相關(guān)原則。從物質(zhì)關(guān)系方面來(lái)看，房屋以土地為承載物；同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面，房屋所有權(quán)是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值、獲得土地利潤(rùn)的主要手段和具體對(duì)象。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間是密不可分的關(guān)系，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的具體過(guò)程中，必須自始至終的貫徹二者相結(jié)合的原則。

（四）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，堅(jiān)持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一原則是在土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的，這一原則要求作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的行政機(jī)構(gòu)必須實(shí)行全行業(yè)管理。

四、對(duì)策分析

在充分調(diào)查目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀、分析現(xiàn)有問(wèn)題的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)總結(jié)、歸納，在文章結(jié)尾處對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提出一些建議，希望能對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供一定的幫助。

（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃。政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)在體制改革的背景下，在充分認(rèn)識(shí)社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)，以滿足廣大居民的住房需求，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的和諧、穩(wěn)定、有序發(fā)展。同時(shí)，以長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，科學(xué)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的短期發(fā)展目標(biāo)。

（二）健全完善的管理機(jī)制，促使各項(xiàng)管理工作得以確切落實(shí)。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中，存在著許多難以靠行政命令解決的問(wèn)題。因此，應(yīng)正確認(rèn)識(shí)政府部門(mén)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，建立健全便于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)管理機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（三）注重相關(guān)法律法規(guī)體系的完善。目前，要實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展，必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立起一套基于我國(guó)國(guó)情的具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)法律體系，以便促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理、合法運(yùn)行。這套法律體系，既要有效約束政府的經(jīng)濟(jì)管理手段，避免政府過(guò)度的行政干預(yù)；又要能保障我國(guó)房地產(chǎn)多層次、全方位宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施；還要確保我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理得以實(shí)現(xiàn)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

總之，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，二十一世紀(jì)這一知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，既是一個(gè)絕好的不可錯(cuò)過(guò)的歷史機(jī)遇，又是一個(gè)高難度的時(shí)代性挑戰(zhàn)。因此，我們必須正確認(rèn)識(shí)和把握新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時(shí)代所提供的良好條件和機(jī)會(huì)；做到既不消極等待，也不盲目樂(lè)觀。應(yīng)在充分認(rèn)識(shí)我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情的基礎(chǔ)上，大膽吸取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體水平，使我們的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步壯大起來(lái)。

作者單位：杭州市地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司

參考文獻(xiàn)：

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[3]胡運(yùn)佳.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理若干問(wèn)題的探討[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008，14.

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 挑戰(zhàn) 理性 探索

由于人們的生活水平的普遍提高，工作收入都有較大的增長(zhǎng)，除去平常的開(kāi)銷(xiāo)外，絕大多數(shù)閑置的錢(qián)都投入了房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)趨勢(shì)催生了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。總所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)在一定程度上推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于其在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題也應(yīng)充分關(guān)注。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵地位

據(jù)報(bào)道，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨高漲，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)有正確地認(rèn)識(shí)，對(duì)其發(fā)展中出現(xiàn)的嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解決，從而保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康地發(fā)展。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，也會(huì)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)整起到促進(jìn)作用，同時(shí)也有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、較快的發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，它需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一些部門(mén)和行業(yè)提供些比如機(jī)械、建筑材料許多基礎(chǔ)性的資料。同時(shí)，也由于這些基礎(chǔ)性物質(zhì)提供，房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又起到了積極的作用。其次，房地產(chǎn)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的許多行業(yè)提供了更為優(yōu)質(zhì)的場(chǎng)所。由于房地產(chǎn)的發(fā)展，讓房屋買(mǎi)賣(mài)中介公司、搬家公司、裝飾公司和物業(yè)管理等許多的部門(mén)與行業(yè)如雨后春筍般的發(fā)展起來(lái)。第三，住房也會(huì)帶動(dòng)其周?chē)囊恍┓?wù)行業(yè)的發(fā)展。因?yàn)橛腥司陀惺袌?chǎng)，就需要吃、穿、住、健身、娛樂(lè)等，從而刺激這些方面的消費(fèi)。總之，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不但能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能提高人民的生活消費(fèi)水平。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前出現(xiàn)以下?tīng)顩r：首先，房?jī)r(jià)虛高。由于本地政府以牟利當(dāng)先，是造成房?jī)r(jià)虛高的根本原因。此外，貧富兩極化也是將房?jī)r(jià)推至虛高的關(guān)鍵性因素。當(dāng)然，對(duì)于這種現(xiàn)象，政府也采取了一些相應(yīng)的措施，但是這些個(gè)措施對(duì)于解決房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題都是蒼白無(wú)力的，最主要還是地產(chǎn)價(jià)格因素造成的。其次，我國(guó)的土地資源較為緊張，致使人們會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲的意識(shí)，這也是造成我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)虛高的原因。第三，由于銀行信貸非理性化現(xiàn)象的出現(xiàn)，將抵押消費(fèi)引入房產(chǎn)市場(chǎng)。從中國(guó)銀行的角度來(lái)看，這項(xiàng)舉措無(wú)疑迎合了他們追逐“大企業(yè)”、 “大項(xiàng)目”、“大信貸”的思想，意味著房地產(chǎn)信貸實(shí)質(zhì)上也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于絕大多數(shù)人都有房?jī)r(jià)一定會(huì)增值的想法，導(dǎo)致許多人都將閑置的錢(qián)財(cái)用來(lái)投資買(mǎi)房，妄想等到漲價(jià)后出售，賺取中間的差價(jià)。就是由于這種思想，讓房地產(chǎn)商和政府有機(jī)可乘，使勁的抬高房?jī)r(jià)，卻未注意到這樣的舉措為我國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了隱患，房?jī)r(jià)比預(yù)測(cè)的偏高，是造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫原因

隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，也帶來(lái)了許多的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火爆，造成了各地的地價(jià)高漲。土地的價(jià)格決定于勞動(dòng)力，它在一定程度上就是商品。地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響較大，實(shí)質(zhì)上有關(guān)地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題就是土地出讓資本化的問(wèn)題。現(xiàn)如今，政府確定土地出讓的方式非常的不成熟，大都采用業(yè)績(jī)或是其他方面的成功條件才能出讓土地，但是這些事的決定方式太過(guò)草率，往往就是一念之間。政府本身的問(wèn)題對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響很大，盲目的抬高地價(jià)會(huì)引起房地產(chǎn)的投資成本增加，然而這種影響往往會(huì)不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其出現(xiàn)停滯甚至后退的現(xiàn)象。其二，房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高。中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)已出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，并且日益嚴(yán)重，導(dǎo)致房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。但是，也正是房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的這種現(xiàn)象，讓人們對(duì)房子的價(jià)格產(chǎn)生進(jìn)一步上漲的期望，并且吸引著更多的人的投資興趣，致使在房產(chǎn)上的投資資本不斷的增加，從而導(dǎo)致房子的價(jià)格高于房地產(chǎn)實(shí)體價(jià)格，引起出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。可以說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)很大程度上是由于人們的投機(jī)行為引起的，實(shí)質(zhì)上就是資金在房地產(chǎn)行業(yè)中短期聚集，才造成了泡沫的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展十分不利，同時(shí)，也會(huì)為我國(guó)金融體系帶來(lái)不盡的麻煩。其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)偏離了市場(chǎng)化的軌道。市場(chǎng)對(duì)房子的供需情況決定了是否需要再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的土地則需要通過(guò)政府來(lái)獲取土地的使用權(quán)。然而，這種方式與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原理不相符，將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的影響。現(xiàn)如今，我國(guó)大多數(shù)采用政府出讓土地，規(guī)劃好周?chē)纳虡I(yè)區(qū)以及交通環(huán)衛(wèi)等各種條件后，再引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)投資，當(dāng)開(kāi)發(fā)商決定建房后，才引入愿購(gòu)房者前來(lái)買(mǎi)房。這種模式是我們都已習(xí)慣的傳統(tǒng)模式，但是這種模式并不科學(xué)，它違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求的原則。其實(shí)正確的做法是建房應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的供需要求，在有需求時(shí)，政府再進(jìn)行協(xié)調(diào)和規(guī)劃，只有這樣才能維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供需平衡，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。其四，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有找準(zhǔn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。歷來(lái)我國(guó)都將房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它確實(shí)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新鮮的血液，起到一定的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)長(zhǎng)做出了積極貢獻(xiàn)。然而，我們也應(yīng)考慮，將房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是否合理，這一問(wèn)題值得我們深入的探討。

四、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展

解決當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問(wèn)題主要從以下三個(gè)方面入手。其一，合理的規(guī)劃房地產(chǎn)建設(shè)的用地，嚴(yán)格控制建房的土地，避免出現(xiàn)炒地皮的情況。其二，加強(qiáng)政府行使其在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)職能，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的約束，促使房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向市場(chǎng)化、成熟化。其三，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，使這兩種方式同時(shí)進(jìn)行，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

為了使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康地發(fā)展，加強(qiáng)政府與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是十分關(guān)鍵的。首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是所有經(jīng)濟(jì)必須遵循的規(guī)律，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然不能例外，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的供需原則來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其次，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，如果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致供大于求或是供小于求的情況發(fā)生，那么就需要政府的宏觀調(diào)控去支援市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。值得一提的是，應(yīng)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，制定的文件雖小，但如果落到實(shí)處，便能確實(shí)起到宏觀調(diào)控的目的，阻止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展。宏觀調(diào)整手段和措施應(yīng)以土地和房?jī)r(jià)為突破口，同時(shí)，借助于行政、法律和經(jīng)濟(jì)等措施來(lái)控制房?jī)r(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮的、穩(wěn)定的發(fā)展。此外，政府的宏觀調(diào)控也有助于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保持健康狀態(tài)。最后，建立價(jià)格預(yù)測(cè)警報(bào)制度，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)警報(bào)制度應(yīng)充分考慮到影響房?jī)r(jià)的各種因素，并將預(yù)測(cè)的價(jià)格設(shè)定在一個(gè)科學(xué)合理的范圍內(nèi)，如果房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)警報(bào)制度合理有效，便能防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成績(jī)斐然，但是它的快速發(fā)展也帶來(lái)了許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決應(yīng)借助于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政府的宏觀調(diào)控政策，只有兩者雙管齊下，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不但可以為人們提供合適的居住環(huán)境，也能推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展與增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；投資決策

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來(lái)，在人們消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，因此，加強(qiáng)成本控制，成為房地產(chǎn)業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要條件。項(xiàng)目投資決策是在分析房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)比值的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資方向、投資方式、投資數(shù)量做出的回應(yīng)。在現(xiàn)代動(dòng)態(tài)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面而科學(xué)的分析，以促使房地產(chǎn)業(yè)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一席之位。

一、項(xiàng)目投資決策的原則

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產(chǎn)業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面性的經(jīng)濟(jì)利益分析和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目投資決策中，必須遵守這么幾個(gè)原則：

其一，目標(biāo)原則。經(jīng)濟(jì)效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資決策必須以企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目的，以一定的目標(biāo)為指導(dǎo)，規(guī)范項(xiàng)目投資決策行為。投資決策目標(biāo)必須適應(yīng)于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實(shí)際，依據(jù)企業(yè)基礎(chǔ)制定確定目標(biāo)方向；投資決策的目標(biāo)必須具有精確性，即為，投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部的各項(xiàng)信息必須在目標(biāo)之內(nèi)，且每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)都必須量化，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)投資決策項(xiàng)目的指導(dǎo)作用。

其二，動(dòng)態(tài)原則。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)變化較為頻繁，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，這就要求投資決策以市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展走向和人們的消費(fèi)需求，來(lái)制定自身的投資決策，同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)變更因素，積極調(diào)整投資決策。

其三，可行原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)將風(fēng)險(xiǎn)性和利潤(rùn)性緊緊凝結(jié)在一起。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經(jīng)濟(jì)分析法，對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行計(jì)算分析，確保能夠進(jìn)行項(xiàng)目施工，并獲得投資效益。

二、項(xiàng)目投資決策的過(guò)程性

投資決策主要對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，通過(guò)利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來(lái)看，投資決策主要包括以下幾個(gè)過(guò)程：

1、分析投資決策的影響因素

影響投資決算的因素眾多，尤其在現(xiàn)代消費(fèi)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的情況下，消費(fèi)者的需求越來(lái)越制約投資決策的方向，而就經(jīng)濟(jì)因素來(lái)看，主要表現(xiàn)在資金來(lái)源、籌資方式以及一些影響房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的主要因素，因此，在決策過(guò)程中，必須確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源，通過(guò)比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當(dāng)?shù)姆绞剑瑢?duì)主要影響因素進(jìn)行處理。

2、進(jìn)行投資估算

投資估算對(duì)項(xiàng)目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。編制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資估算時(shí)，要依據(jù)相關(guān)性的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)編制期內(nèi)的價(jià)格，進(jìn)行編制，并將市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設(shè)提供有效支持。

3、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析

經(jīng)濟(jì)分析即為對(duì)影響投資決策的各個(gè)因素以量化形式進(jìn)行分析，其包括決策變量、目標(biāo)約束、方案約束、資源約束等內(nèi)容，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容的綜合分析，做出房地產(chǎn)投資是否可行的決策。由于影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的因素眾多，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析中，主要面向投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及風(fēng)險(xiǎn)性，并通過(guò)對(duì)投資來(lái)源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來(lái)確定投資方案的可行性和實(shí)用性。

三、工程實(shí)例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓、廠房，在建設(shè)區(qū)具有不同的地段，假設(shè)為5個(gè)。投資決策，必須以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為前提，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和利益性進(jìn)行分析，進(jìn)而確定開(kāi)發(fā)方向。

1、變量選擇

案例中，房地產(chǎn)類型以及地段都是影響房地產(chǎn)業(yè)投資決策的變量因素，假設(shè)房地產(chǎn)類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據(jù)變量對(duì)其進(jìn)行分析，當(dāng)變量值為0時(shí)，則不選擇此方案，當(dāng)為1時(shí)，則采用此方案。

2、項(xiàng)目投資來(lái)源分析

項(xiàng)目投資來(lái)源眾多，本房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預(yù)售收入三種方式。在項(xiàng)目投資中，計(jì)劃總投資為3000×104元，三項(xiàng)資金進(jìn)而分別為800萬(wàn)元以1380萬(wàn)元及620萬(wàn)元，根據(jù)計(jì)劃投資目標(biāo)，對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)分析，并以此決定采用何種方案。

3、方案選擇

由于在一個(gè)地段只能投資建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，且一個(gè)項(xiàng)目職能對(duì)應(yīng)一個(gè)地段，因此，因此5個(gè)項(xiàng)目和5個(gè)地段存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，由此可建立約束方案。

凈產(chǎn)值、收益率、投資回收期是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中經(jīng)常用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，無(wú)論三者如何作用，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，主要考慮標(biāo)準(zhǔn)差和期望值兩個(gè)因素。標(biāo)準(zhǔn)差即為我們常說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)，期望值是理想狀態(tài)的估計(jì)均值。現(xiàn)行的投資決策目標(biāo)體系由三個(gè)指標(biāo)的期望值和風(fēng)險(xiǎn)組成，如凈現(xiàn)值期望——凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)。在選擇投資方案時(shí)，要求對(duì)每種關(guān)系進(jìn)行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，平均凈現(xiàn)值要不大于3千萬(wàn)；平均內(nèi)部收益率期望不小于42%，其風(fēng)險(xiǎn)要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內(nèi)，且平均投資回收期風(fēng)險(xiǎn)要在兩年內(nèi)。

在投資決策中，往往對(duì)三個(gè)指標(biāo)優(yōu)劣性進(jìn)行分析，并劃分出優(yōu)先等級(jí)，這就要求根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各種指標(biāo)期望和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個(gè)方案中，要求凈現(xiàn)值期望不小于零，其風(fēng)險(xiǎn)不大于4千萬(wàn)；內(nèi)部收益期望要大于23%，其風(fēng)險(xiǎn)不大于6%；投資回報(bào)期期望在7年以上，其風(fēng)險(xiǎn)控制在兩年半，由此，該房地產(chǎn)企業(yè)將三個(gè)等級(jí)順序?yàn)閮衄F(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回報(bào)期。

4、資源分析

在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財(cái)力投入，這些因素也影響著投資決策的開(kāi)展。每一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的人員和財(cái)力都是有限的，在方案開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須將現(xiàn)存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過(guò)比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產(chǎn)業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個(gè)項(xiàng)目與地段中，通過(guò)比較獲得指標(biāo)值和資源利用情況比值為1，這說(shuō)明此方案可行。

在5個(gè)地段和五種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，通過(guò)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現(xiàn)本企業(yè)進(jìn)行此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)而說(shuō)明了投資決策方法的可行性。

結(jié)語(yǔ)：

近年來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)因素，如消費(fèi)者需求、資源因素、人力投入成本、市場(chǎng)價(jià)格等，制約著房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向，這就要求房地產(chǎn)業(yè)把握住市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持目標(biāo)原則、動(dòng)態(tài)原則和可行原則，充分運(yùn)用投資決策方法，分析建設(shè)項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而在確定經(jīng)濟(jì)收益的前提下，選擇良好的投資方案。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王振江.建筑工程項(xiàng)目成本投資與管理[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（20）

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

經(jīng)濟(jì)學(xué)何以被泛化

中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究有著學(xué)科泛化的傾向：在相當(dāng)程度上缺少方法和范式的通約，缺少基本陳述的約定；在知識(shí)背景和理論訓(xùn)練方面，則缺乏一種學(xué)科的技術(shù)規(guī)定性。

1979年以后，中國(guó)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。在這一過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的社會(huì)需求增大，經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸成為社會(huì)科學(xué)中的強(qiáng)勢(shì)學(xué)科，即所謂的“顯學(xué)”。而且，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果、學(xué)術(shù)觀點(diǎn)、政策建議，在相當(dāng)程度上影響著政府的改革政策選擇乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向。由于社會(huì)需求增加，大學(xué)的財(cái)經(jīng)類專業(yè)成為熱門(mén)專業(yè)，幾乎所有綜合性大學(xué)乃至理工科大學(xué)都設(shè)置了財(cái)經(jīng)類院系和專業(yè)。

然而，在對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)“需求”和“供給”的膨脹中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)、學(xué)科界定、學(xué)科規(guī)范卻處于相當(dāng)程度的迷亂中。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)思想原本就缺乏實(shí)證思維的傳統(tǒng)，加之學(xué)科分界不清晰、理論訓(xùn)練不正規(guī)，致使中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)分析缺乏足夠的科學(xué)性。

武漢大學(xué)哲學(xué)學(xué)院汪信硯教授曾在《光明日?qǐng)?bào)》上發(fā)表過(guò)《人文學(xué)科與社會(huì)科學(xué)的分野》一文，指出中國(guó)現(xiàn)行的學(xué)術(shù)體制和學(xué)科分類系統(tǒng)將“人文學(xué)科”(humanities)和“社會(huì)科學(xué)”(soccial science)混同為“人文社會(huì)科學(xué)”是很不恰當(dāng)?shù)摹Ｎ乙餐馑倪@種講法。因?yàn)椋宋膶W(xué)科不屬于“科學(xué)”(science)，它是一種以“人學(xué)”為旨趣的“價(jià)值體系”，其思維方式是非實(shí)證的，即非“規(guī)范的”，其所研究的命題都是“價(jià)值命題”。而社會(huì)科學(xué)(包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)、法學(xué)等)屬于“科學(xué)”范疇，是一種以“物學(xué)”為旨趣的“知識(shí)體系”，其思維方式是實(shí)證的，研究的是“事實(shí)命題”而非“價(jià)值命題”。根據(jù)科學(xué)思維的要求，社會(huì)科學(xué)研究應(yīng)致力于趨向價(jià)值中性，擺脫“價(jià)值負(fù)荷”，以符合實(shí)證性和可證偽性。

根據(jù)科學(xué)方法論，科學(xué)是人的一種有條件的認(rèn)知過(guò)程。科學(xué)理論是一種公理化系統(tǒng)，理論語(yǔ)言、基本定理、對(duì)應(yīng)規(guī)則應(yīng)該具有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)論意義。科學(xué)研究對(duì)知識(shí)背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、理論訓(xùn)練有選擇標(biāo)準(zhǔn)和定向標(biāo)準(zhǔn)，理論要明確、可識(shí)別、給出信息量，這就是范式要求和可證偽要求。而經(jīng)濟(jì)學(xué)，正是在方法論上接受了證偽主義和科學(xué)研究綱領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)了所謂“研究框架的進(jìn)步”，使經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究更符合公理化、體系化、邏輯化特征。

經(jīng)濟(jì)學(xué)需要框架約束

經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者的批評(píng)也不能沒(méi)有學(xué)科框架約束。不然，討論根本無(wú)法展開(kāi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界也只能“集體失語(yǔ)”了。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)論題。對(duì)此論題，有從和諧社會(huì)角度討論的，有從居住權(quán)利角度討論的，有從貧富角度討論的，更有從立黨為公、執(zhí)政為民的高度討論的；有的論者掏心掏肺地要房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿足低收入階層的需求為己任……尤其是對(duì)北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各方論者更是興趣所致，連篇累牘地發(fā)表“空對(duì)空”的分析文章。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，也有很強(qiáng)的專業(yè)性。對(duì)研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理論訓(xùn)練要求。如果是作經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，還需要有具備一定的約束條件的分析框架。雖然，“人的居住問(wèn)題”不單是經(jīng)濟(jì)性的，還是社會(huì)性的、政治性的、文化性的，可以從多種學(xué)科角度討論。但若是具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，則基本上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)論題，要求在經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架內(nèi)討論。

面對(duì)所有人群幾乎是無(wú)限的改善居住需求，市場(chǎng)的甄別機(jī)制是支付能力。隨后，當(dāng)價(jià)格被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、決定之后，在價(jià)格面前，不論哪一個(gè)階層，有無(wú)級(jí)別，是否名流，統(tǒng)統(tǒng)不管用，只看支付能力，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平等性。只要價(jià)格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引導(dǎo)的資源配置就是最有效率的。市場(chǎng)在公平與效率的平衡上確實(shí)可能有缺陷，但市場(chǎng)機(jī)制終究還是比任何其他機(jī)制更公平。而且，由于市場(chǎng)的甄別機(jī)制是支付能力，就會(huì)激勵(lì)人們努力提高自己的支付能力，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)因此發(fā)展。

當(dāng)然，市場(chǎng)不可能解決所有問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能滿足各個(gè)層次收入者改善居住的需求，這就是市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)了。所以，為低收入者改善住房條件基本不是一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，而是一個(gè)社會(huì)保障問(wèn)題，是政府職能問(wèn)題。為此，政府可以利用某些市場(chǎng)手段來(lái)幫助解決這一問(wèn)題，如美國(guó)政府成立的“房地美”、“房利美”等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究如果沒(méi)有學(xué)科框架約束，那就只能是一種“辯術(shù)”或文字游戲，與科學(xué)無(wú)關(guān)，與應(yīng)用亦無(wú)關(guān)。

然而，時(shí)值21世紀(jì)初，中國(guó)學(xué)術(shù)界仍未確定這樣一種學(xué)術(shù)規(guī)范或者學(xué)術(shù)思維，人們的分析、討論、批評(píng)基本上沒(méi)有學(xué)科框架上的約束。但是，在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，市場(chǎng)就是市場(chǎng)，它天生沒(méi)有特殊階層利益取向，也不可能被“調(diào)控”為特殊階層利益服務(wù)，否則就不能稱其為市場(chǎng)。同理，在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)先假設(shè)收入和財(cái)富積累都是合法的，隨后再在此前提下討論收入分配問(wèn)題。如果說(shuō)收入和財(cái)富積累是由非正當(dāng)行為獲致的，這就超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)框架，已不再是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，而是一個(gè)法律問(wèn)題或政治問(wèn)題了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架約束是很?chē)?yán)格的。如果把框架放松，經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋力就會(huì)大大下降。除非出現(xiàn)類似交易成本理論、理性預(yù)期理論、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論上的進(jìn)步。人當(dāng)然不僅僅是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，人的行為是多方面的，人的精神世界是豐富的，人的思想也是復(fù)雜的。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)只分析人的經(jīng)濟(jì)行為。在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，人的經(jīng)濟(jì)行為基本可以處理成收益與成本的計(jì)算，即價(jià)格比較。如果橫插一杠子，以人的其他社會(huì)行為規(guī)范來(lái)指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)的功利性，甚至指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)“不講道德”，那就實(shí)在是風(fēng)馬牛不相及了。

此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)之所以比較有活力、有科學(xué)性，是因?yàn)樗浅Ｗ⒅貜钠渌麑W(xué)科尤其是自然科學(xué)汲取方法論養(yǎng)料。正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者的批評(píng)也不能沒(méi)有學(xué)科框架約束，不能沒(méi)有一種“專業(yè)基本素質(zhì)”的訓(xùn)練和“科學(xué)共同體”在話語(yǔ)系統(tǒng)、概念系統(tǒng)方面的約定。不然，討論根本無(wú)法展開(kāi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界也只能“集體失語(yǔ)”了。

以收入分配分析為例

經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他社會(huì)人文學(xué)科在一些問(wèn)題上的觀點(diǎn)及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認(rèn)識(shí)論和方法論上的差異。

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，特別是2005年以來(lái)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)界、人文學(xué)界的不少學(xué)者針對(duì)“收入分配差距擴(kuò)大”發(fā)表了不少包含道德訴求的文章。由于參與討論的學(xué)者學(xué)科背景各異，因而，分析視角和分析框架各異，得出的結(jié)論差異也很大。

的確，收入分配不單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。每個(gè)社會(huì)成員都可以以自身的利益立場(chǎng)、知識(shí)背景、信息獲得為基礎(chǔ)對(duì)此發(fā)表言論。但收入分配根本上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，對(duì)此的討論也基本上應(yīng)在經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架中展開(kāi)。不然，泛學(xué)科的、情緒化的所謂“學(xué)術(shù)討論”不僅容易缺乏客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以達(dá)到科學(xué)意義上的共識(shí)，還可能會(huì)影響公眾輿論，進(jìn)而影響政治、經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)發(fā)展進(jìn)程。所以，我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他社會(huì)人文學(xué)科在一些問(wèn)題上的觀點(diǎn)及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認(rèn)識(shí)論和方法論上的差異。

經(jīng)濟(jì)學(xué)所稱的效率是經(jīng)濟(jì)效率。經(jīng)濟(jì)效率包括生產(chǎn)的效率和交換的效率。生產(chǎn)效率的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)又是唯一的，即以最小成本生產(chǎn)；交換效率的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)也是唯一的，即沒(méi)有人能夠在不使別人受損的情況下使自己受益。經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡理論認(rèn)為，在“生產(chǎn)者和消費(fèi)者往往具有最大化理性”以及“市場(chǎng)價(jià)格信息完全”這兩個(gè)約束條件下，競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)體系會(huì)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效率，并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，效率是引致財(cái)富凈增長(zhǎng)的源泉，而競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)體系則是達(dá)到效率的通道。但如果引入公平這個(gè)概念，分析就變得復(fù)雜。因?yàn)椋绾味x公平以及如何操作公平是一個(gè)難題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)曾給出了四種關(guān)于“公平”的定義：平均主義――社會(huì)所有成員得到相同數(shù)量的產(chǎn)品；羅爾斯主義――使社會(huì)中境況最糟的人的效用最大化；功利主義――使社會(huì)所有成員的總效用最大化；市場(chǎng)主導(dǎo)――認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)果是最公平的。因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，任何一項(xiàng)選擇都是有成本的，所以比較了以上各種選項(xiàng)的成本，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家選擇了功利主義對(duì)公平的定義。當(dāng)然，也有一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)選擇市場(chǎng)主導(dǎo)的公平觀點(diǎn)，認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)進(jìn)程的結(jié)果是公平的，因?yàn)樗倳?huì)獎(jiǎng)勵(lì)那些最有能力和工作最努力的人。

大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家之所以選擇功利主義對(duì)公平的定義，是因?yàn)檫@種定義與經(jīng)濟(jì)學(xué)的效率標(biāo)準(zhǔn)是相吻合的。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，如果一個(gè)人財(cái)富的增加不是以他人財(cái)富或效用的受損為條件，那么這種個(gè)人財(cái)富的增加會(huì)引致社會(huì)總福利的凈增長(zhǎng)，因而是有效率的。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)常使用的“帕累托最優(yōu)”。如何達(dá)到“帕累托最優(yōu)”?經(jīng)濟(jì)學(xué)的回答是：自由公平的交易。

以上分析所要說(shuō)明的道理是簡(jiǎn)單明了的：經(jīng)濟(jì)制度與社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)有直接的關(guān)聯(lián)，有效率的社會(huì)制度安排將引致社會(huì)財(cái)富的凈增長(zhǎng)。而一個(gè)有效率的制度應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能保證自由公平交易的制度。經(jīng)濟(jì)中運(yùn)用非自由公平交易手段而獲益的空間越小，這個(gè)制度越有效率，個(gè)人財(cái)富的增加越能同時(shí)引致社會(huì)財(cái)富的凈增長(zhǎng)。反之，如果個(gè)人財(cái)富可以通過(guò)非自由公平交易獲得，那么這個(gè)制度就是無(wú)效率的。據(jù)此理念，一個(gè)社會(huì)可以在資源稟賦條件不變的情況下，通過(guò)制度變革極大地提高社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)速度，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)所揭示的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度之價(jià)值所在。實(shí)際上，效率優(yōu)先、兼顧公平的分配原則既反對(duì)平均主義，同時(shí)也關(guān)注收入差距懸殊問(wèn)題。在這種原則看來(lái)，平均主義與收入差距懸殊都是分配不公的表現(xiàn)。因此，我認(rèn)為，必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上討論收入分配問(wèn)題。第一，以收入分配為表象的利益關(guān)系調(diào)整是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相聯(lián)系的，收入差距擴(kuò)大是在絕對(duì)收入水平總體上升、貧困人口持續(xù)減少的條件下發(fā)生的。第二，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平之后，社會(huì)應(yīng)更加關(guān)注收入差距問(wèn)題，也將更有經(jīng)濟(jì)能力、手段來(lái)調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，促進(jìn)共同富裕。第三，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系不能摒棄效率原則，不能損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一基礎(chǔ)。因?yàn)槭杖敕峙湔{(diào)節(jié)的目的是共同富裕，不是共同貧窮。

如何看經(jīng)濟(jì)學(xué)的不同流派

大抵從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，“新自由主義”及“新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)”這兩個(gè)名詞在中國(guó)頻繁出現(xiàn)，學(xué)術(shù)界及經(jīng)濟(jì)思想界對(duì)新自由主義的哲學(xué)思想、政治學(xué)思想及經(jīng)濟(jì)學(xué)思想進(jìn)行了大量的引進(jìn)、研究和討論。

尤其是進(jìn)入了21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展及中國(guó)改革開(kāi)放的深化，有關(guān)新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的討論漸趨熱烈。但在這些激烈的討論中，不少論者對(duì)新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論淵源、學(xué)派形成、治學(xué)基礎(chǔ)、主要觀點(diǎn)把握得并不準(zhǔn)確，有些理解甚至是錯(cuò)誤的，爭(zhēng)議的一些論題及觀點(diǎn)也多有“泛學(xué)科”色彩。例如，“新自由主義”在中國(guó)理論界的表現(xiàn)是：私有化的所有制改革觀、多要素創(chuàng)造價(jià)值的分配觀、完全否定國(guó)家計(jì)劃的市場(chǎng)改革觀、主張一切產(chǎn)業(yè)都無(wú)須保護(hù)，等等。

新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)基本上可以看作是一個(gè)學(xué)派。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)流派，其信奉自由主義即自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念。1947年，哈耶克(F.A.Hayek)曾邀請(qǐng)38位信奉自由主義的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在瑞士朝圣山的杜帕克酒店召開(kāi)會(huì)議，決定成立一個(gè)團(tuán)體，旨在堅(jiān)持斯密所主張的“自然的自由秩序”，堅(jiān)守自由文明，反對(duì)各種形式的集權(quán)主義。這一學(xué)術(shù)團(tuán)體被稱為“朝圣山學(xué)會(huì)”。就此，朝圣山學(xué)會(huì)將歐洲和美國(guó)的自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家聚合在了一起。一般認(rèn)為，自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聚合，標(biāo)志著新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)派的形成。

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)；管理

Abstract: For every real estate enterprises, strengthen the whole process of cost management of real estate project is an urgent problem to be solved, because its most fundamental purpose is to realize the target of expected profit, in order to achieve the maximization of profits, each real estate enterprises must focus on the whole process of how to develop in the real real estate in the effective implementation of the control and management of engineering cost.

Key words: real estate enterprise; engineering cost; management

中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào):

前言：

投資大、周期長(zhǎng)，成本構(gòu)成比較復(fù)雜以及控制的難度比較大是房地產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)顯著的特點(diǎn)，在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越為激烈,房地產(chǎn)雖然在我國(guó)的起步比較晚，但是隨著這些年的不斷發(fā)展，它也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高,那么對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠有效地控制其工程造價(jià)，使其在一定的預(yù)期范圍內(nèi)上下波動(dòng)，并且通過(guò)控制工程成本來(lái)降低房地產(chǎn)工程的成本，這是工程造價(jià)管理的一個(gè)關(guān)鍵因素所在。防止投資的突破限額不僅僅是控制工程造價(jià)的目的，促進(jìn)并加強(qiáng)建設(shè)管理體現(xiàn)了控制工程造價(jià)更為積極的意義，這樣就能夠使我們有限的使用資源在一些造價(jià)管理措施的作用下得到最為充分以及合理的利用，使其充分發(fā)揮體現(xiàn)它們的價(jià)值，最終使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)達(dá)到最佳的效益，促進(jìn)社會(huì)的不斷的發(fā)展。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制管理現(xiàn)狀

我國(guó)在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行了國(guó)家的宏觀政策調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)隨著國(guó)際金融風(fēng)暴的撲面而來(lái)，變得愈加激烈，房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，銷(xiāo)量下降以及售價(jià)下跌這一直接的后果，由此可以見(jiàn)得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行進(jìn)一步的管理顯得非常的必要的。我們可以看到在實(shí)際工作中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的狀況并不是太樂(lè)觀，在成本管理方面明顯的還比較滯后，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為普遍地存在著一些問(wèn)題，一下是問(wèn)題的具體的體現(xiàn)。

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本是一種典型的會(huì)計(jì)成本，目前我國(guó)的成本控制基本還處于事后控制，事后往往只是注意后期項(xiàng)目結(jié)算的成本管理，施工前施工圖紙的設(shè)計(jì)及其優(yōu)化才是成本控制的重點(diǎn)卻總是被忽略。導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往忽視了成本的控制和管理，造成了很大的浪費(fèi)，財(cái)務(wù)人員對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心，他們僅僅只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。除此之外，我國(guó)的很多房地企業(yè)并沒(méi)有將成本控制、人人有責(zé)落實(shí)到位，似乎認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的成本控制只與老板和造價(jià)工程師有關(guān)，只需要他們操心和管理。但是這種觀念是非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的更快更好的發(fā)展的，我們必須認(rèn)識(shí)到，如果想要做到科學(xué)的成本管理工作，那么就需要公司的全部人員共同參與其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作開(kāi)展順利并且可以有效運(yùn)行，那么只有公司中各個(gè)部門(mén)員工都發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，只有大家齊心協(xié)力，共同參與，各盡所職，才能不斷地為公司創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

2 有效控制工程造價(jià)的分析

只有努力的堅(jiān)持把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來(lái), 才能夠有效地控制工程造價(jià),在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程造價(jià)控制方面，未雨綢繆,及時(shí)的對(duì)于一些關(guān)鍵的控制要點(diǎn)和主要因素進(jìn)行更好的捕捉，進(jìn)而做到更好的控制和管理，這樣往往可以使得前期階段的工程造價(jià)的控制更好的被掌控，起到的將是事半功倍的結(jié)果。很多時(shí)候在工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，前期的策劃管理階段的重要性是完全不容的小覷的，只有做好了前期的準(zhǔn)備階段，才可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程有一個(gè)全局的了解。在前期的階段中，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價(jià)的有效控制和管理。

一直以來(lái)，控制工程造價(jià)最為有效的手段就是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相互結(jié)合，但是在我國(guó)因?yàn)楣こ淘靸r(jià)的發(fā)展時(shí)間和狀態(tài)的各種因素，所產(chǎn)生的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相互分離的現(xiàn)狀是一種不太好的現(xiàn)狀，這種狀態(tài)亟待改變，使得工程造價(jià)能夠不如技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的正常軌道中一直發(fā)展下去。則應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上同時(shí)做到了技術(shù)的先進(jìn),只有正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的關(guān)系, 按照原先就已經(jīng)擬定好的計(jì)劃和一系列的標(biāo)準(zhǔn),采用有效方法，并且把對(duì)于工程造價(jià)進(jìn)行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設(shè)項(xiàng)目所運(yùn)行的各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工的措施中去，才能真正做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的控制和合理的管理。

3 工程造價(jià)控制的原理

工程造價(jià)控制的原則全過(guò)程全方位的控制工程造價(jià)的控制應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包、實(shí)施、結(jié)算等全過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段作為投資主體的建設(shè)單位都應(yīng)積極參與并能動(dòng)地影響各階段的工作實(shí)施全方位的工程造價(jià)控制。目標(biāo)控制基于工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大和多次性計(jì)價(jià)的特點(diǎn)建設(shè)工程造價(jià)控制目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)隨著工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的不斷深入而分階段進(jìn)行。投資估算是設(shè)計(jì)方案選擇和初步設(shè)計(jì)階段的控制目標(biāo)設(shè)計(jì)概算是技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的控制目標(biāo)設(shè)計(jì)預(yù)算或建筑工程承包合同價(jià)是施工階段的控制目標(biāo)。必須指出各階段的控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系的整體是相互制約、相互補(bǔ)充的。而且是前者控制后者后者補(bǔ)充前者共同形成工程造價(jià)目標(biāo)控制體系。主動(dòng)控制長(zhǎng)期以來(lái)人們一直把控制理解為實(shí)際值與目標(biāo)值的比較以及當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值時(shí)，分析偏差原因采取措施糾正偏差。這樣的工程造價(jià)控制有其重要意義，但是卻不能使已產(chǎn)生的偏差消失不能預(yù)防可能發(fā)生的偏差。因此只能說(shuō)是事后糾偏的被動(dòng)控制，我們應(yīng)把控制立足于事先主動(dòng)采取措施采用主動(dòng)積極的以預(yù)防為主的控制方法，能動(dòng)地影響投資決策影響設(shè)計(jì)和施工以減少或避免實(shí)際值與目標(biāo)值偏離。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合是控制工程造價(jià)最有效的手段。項(xiàng)目評(píng)價(jià)和設(shè)計(jì)方案比選時(shí)應(yīng)力求技術(shù)先進(jìn)可行經(jīng)濟(jì)效果好在施工時(shí)力求工程造價(jià)低但施工方法先進(jìn)可靠施工質(zhì)量好。總之應(yīng)在工程建設(shè)的全過(guò)程把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)力求做劐在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)如何有效實(shí)施工程造價(jià)的管理

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的控制與管理

對(duì)投資機(jī)會(huì)選擇和進(jìn)行可行性研究就是工程項(xiàng)目的決策階段，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的使工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制這兩項(xiàng)，決策階段并沒(méi)有包括在其中，但是它的各項(xiàng)技術(shù)決策對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)的影響是不言而喻的，其影響程度根據(jù)有關(guān)的研究和調(diào)查以及相關(guān)的數(shù)據(jù)，能夠達(dá)到百分之八十到百分之九十。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制與管理

對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃并且具體描述實(shí)施意圖的這一具體的過(guò)程，百分之九十房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資決策這一階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了更好的保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性，合理性以及正確性，應(yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，這樣才可以很好的避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)的工程洽商這一環(huán)節(jié)，在建立完整的限額設(shè)計(jì)管理辦法的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理。

4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制與管理

房地產(chǎn)的施工階段的工作是招標(biāo)階段的一項(xiàng)往外擴(kuò)展的過(guò)程，在房地產(chǎn)的建設(shè)全過(guò)程中，各個(gè)階段所投入的金錢(qián)是不一樣的，這是以項(xiàng)目的建設(shè)個(gè)階段為依據(jù)的，同時(shí)各階段的重要性和難易程度也活多或少的起到了一切投資的數(shù)量大小的決定作用。建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)及技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇出一個(gè)合理實(shí)用的方案，我國(guó)房地產(chǎn)的工程造價(jià)的成本控制和管理水平將會(huì)不斷的提高。