商業(yè)地產項目精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產項目范文

雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產目前并未獲得其應有的市場關注度，市場塑造力偏低，這一局面產生自許多復雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學習并參建的一些成功項目的經驗，提供以下幾個商業(yè)地產設計的重要因素。

明確項目開發(fā)主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態(tài)以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規(guī)劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設計思考方向的確認。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發(fā)展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。

商業(yè)項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢，適當?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。

周邊應有規(guī)律的客流。選址前應調查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區(qū)。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業(yè)價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場選址的重點。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應將對商場開發(fā)產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業(yè)集約效應，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。

合宜的地塊發(fā)展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。

商場的開發(fā)應符合城市規(guī)劃的要求，同時應了解周邊的城市規(guī)劃遠景，以免未來城市規(guī)劃的變遷影響商場的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。

商業(yè)項目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規(guī)劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。

動線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規(guī)劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。

項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業(yè)產品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。

同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。

商業(yè)空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對是商場環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設計是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規(guī)劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。

商業(yè)場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環(huán)境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環(huán)境以及相關娛樂設施等來達成。

商場合適文化背景依托的重要性。商場的規(guī)劃需要在地的思維及與時代的發(fā)展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規(guī)劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規(guī)劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。

在進行選址的時候要考慮到潛在的商業(yè)價值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來的商業(yè)價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創(chuàng)建的百貨集團“詩家董”的選址規(guī)劃。

成功的商業(yè)空間的設計的塑造總結起來就是要同時站在消費者與賣場業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個空間機能完備、消費者愿意常常停留造訪的購物環(huán)境，也就是以上所提幾個要點所試圖做到的。

這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設計者在設計過程常常容易忽略掉的。一些空間設計者往往過于強調空間創(chuàng)意，忘了消費者對商業(yè)空間的期望；而開發(fā)商常常執(zhí)著于過去成功案例的復制，忘了適時適地的環(huán)境考慮，具體問題具體分析。商場規(guī)劃需要真實地面對每個城市消費者的需求，務實地滿足商場規(guī)劃的基本需求，若能再加上設計師的獨到創(chuàng)意就更完美了。

參考文獻

[1]周昕濤.商業(yè)空間設計.上海人民美術出版社.2006年4月。

[2]王瑋、徐永梅.中國商業(yè)地產完全解決方案.經濟出版社.2008年7月。

第2篇：商業(yè)地產項目范文

增，越來越多的房地產開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產方向進行轉型。商業(yè)地產與開發(fā)

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學的使用項目管理的先進辦法使

得商業(yè)市場與房地產的開發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠將企業(yè)利潤最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經成為越來越多的商業(yè)地產企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產工程為例，對商業(yè)地產管理在項目開飯中的作用做出探討。

關鍵詞：商業(yè)地產項目管理探究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

1、前言

近些年里，國家對于房地產住房市場的調控力度越來越大，很多以開發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產公司為了將政策風險規(guī)避過去，多數(shù)開始向商業(yè)地產進行

轉型，大大增加對商業(yè)地產的投資力度，國內一些規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)如

萬達、世貿、萬科等在近些年來的擴張速度繼續(xù)增強，與此同時，類似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開始不斷的加大在我國的商業(yè)城市綜合體當中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開發(fā)建設類似，商業(yè)地產開發(fā)的項目管理也尊旭項

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來說，在項目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項審批等任務完成后就正式進入開發(fā)建設的管理階段。但商業(yè)地產的

開發(fā)建設管理同普通房地產項目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產項目的設計需要項目招商定位與多個專業(yè)相互協(xié)調配合。

（2）商業(yè)地產項目市場的招商與地產項目市場的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產項目要明確自身的目標，綜合運用目標管理來對項目進行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產項目的經營戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關的政府機

關，特別是商委部門的聯(lián)系更加緊密，同時對于資金運作的要求也比不同房地產

項目的要求更高。本文就商業(yè)地產項目管理中的項目設計、定位、招商引資、目

標體系的有效控制、項目管理的意義以及商業(yè)地產項目管理中的具體應用展開討

論。

2、商業(yè)地產項目管理中的設計管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產項目成功的關鍵所在就是各專業(yè)的整合設計能否與項目招商的定

位有機的結合在一起。

2.12.12.12.1項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用

對于國內國內諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項目時都會委托專業(yè)的顧問管理公司來幫助其實施，專業(yè)的顧問管理公司在商業(yè)

地產規(guī)劃設計、工程設備運行的管理以及招商經營方面具有極為科學的管理辦法

和整合設計的管理經驗。如果不希望委托專業(yè)的顧問管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項目設計管理團隊來為公司更好的發(fā)展提供保障，設計團隊的成員

必須要具有一個較高的水平，結合專業(yè)顧問的意見和指導辦法來實施，否則就有

可能會出現(xiàn)規(guī)劃設計管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進入內地，還來不

及去建立一支屬于本公司的專業(yè)管理設計團隊，就會選擇聘請一些較為專業(yè)的顧

問管理企業(yè)來幫助其整合相關專業(yè)之間作用，避免了建設工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對項目設計具有相當重要的作用。

2.22.22.22.2項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功

在項目的定位設計明確之后，項目的招商定位策略就要盡快的融合到項目的

規(guī)劃以及設計中去，深入貫徹到建筑方案的設計圖紙以及施工圖紙的具體細節(jié)

中。通常來說，大型的商業(yè)建筑都需要嚴格的按照商家的要求來進行設計施工，

比如萬達商業(yè)地產管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號樓的商業(yè)項目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設計成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設計裝修的典型特征，在設計項目之初，開發(fā)商

就會與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會依照商家的具體要求來進行科學

的布置和設計，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運營管理方法都體現(xiàn)

在設計施工的圖紙中。在商業(yè)地產的設計沒有最終確定使用商家或是招商時間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設計就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發(fā)新的地

產項目時，都會在和政府職能部門相溝通的基礎上，用毛坯房的標準設計來進行

施工建設，僅僅按照市場的一般需求來進行基本的配置和設計，在商場部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設施要預留在樓層的設施管道中，在所招的商戶確定

后再開始進行尾端的設計和施工。

3、地產項目開發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產開發(fā)的過程中，招商工作的好壞對于最終結果的影響非常大，開

發(fā)商可以從以下幾個方面來著手進行。

（1）對項目的精準定位要依據(jù)市場來判斷。在商業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)項目之

前，首先要對當?shù)氐慕洕杖胨?、商業(yè)意識形態(tài)和周邊項目市場的需求量等方

面進行詳細的調查，對周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開發(fā)商的開發(fā)面積以及

目標市場的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷售等不順

等情況。與此同時，房地產開發(fā)企業(yè)還應考慮主力店的設置問題，一般商場中主

力店都會對消費者產生一個引導的作用，推動市場的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開發(fā)商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設

計。

（2）在商業(yè)地產開發(fā)之前，開發(fā)商首先應為該工程項目進行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開發(fā)商開拓市場，保證資金的收入，同時還可以有效的避免

商業(yè)客戶對于商業(yè)建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問題。很

多商業(yè)地產項目直到毛坯標準房竣工時也為開展招商工作，這種嚴重滯后的現(xiàn)象

一定會為招商工作的開展帶來極大的難度。

（3）是否需要聘請專業(yè)的招商團隊是一件非常值得思考的問題，如果

聘請團隊那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國際知名的專業(yè)顧問的

招商資源，比如當今國外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業(yè)客戶資源，可以為開發(fā)商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來的租戶的持續(xù)時間需要

重點關注，很多公司在招商之后結果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經營利潤低或是業(yè)績不好而導致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來進行再招商。

4、項目管理的核心即是項目目標體系的控制能力

工程開發(fā)項目管理的最終目標就是保證商業(yè)地產項目的成功實施。項目管理

的目標體系是由項目質量、工期進度、成本費用、安全運行等四大目標共同構成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產項目管理的質量安全注重把控商業(yè)地產項目管理的質量安全注重把控商業(yè)地產項目管理的質量安全注重把控商業(yè)地產項目管理的質量安全

項目質量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學合理利用各種資源來保

證質量的安全以及項目功能的健全。商業(yè)項目在竣工前，應仔細檢查項目的質量

安全，保證其滿租相關的驗收規(guī)定，同時應具備應對市場多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會對原有布局進行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產項目管理的工程進度注重控制商業(yè)地產項目管理的工程進度

在整個項目的實施過程中，企業(yè)應該充分得利用每周例會、專題會議等來科

學控制進度的關鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進度、基礎設施的完成情況、幕墻裝修

進度、電氣設備完成的節(jié)點問題等要進行逐一的落實，保證整體施工進度達到預

期目標。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產項目的成本注重控制商業(yè)地產項目的成本注重控制商業(yè)地產項目的成本注重控制商業(yè)地產項目的成本

商業(yè)地產項目的管理成本要在保證質量，正常施工進度的基礎上來盡量降

低，使得施工項目的建設和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產項目的管理安全注重控制商業(yè)地產項目的管理安全注重控制商業(yè)地產項目的管理安全注重控制商業(yè)地產項目的管理安全

在施工過程的前中期以及項目竣工之后都要確保整個項目中的內部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產項目管理的意義

隨著經濟全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項目已經成為企業(yè)增長利潤的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項目管理方式的同時也都面臨著來自內部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來自外部的壓力時，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領域中去參與競爭，所以企業(yè)應不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手

企業(yè)的優(yōu)勢特長以及短板，掌握外部環(huán)境的競爭標尺。在面臨內部壓力時，企業(yè)

就需要認清自身的問題，科學客觀的給自身企業(yè)定位，一個企業(yè)若想在市場經濟

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競爭優(yōu)勢，沒有內部壓力與外部壓力標準和科學的

商業(yè)地產項目管理手段是無法行得通的。

商業(yè)地產項目管理的目標就是為商業(yè)地產企業(yè)提供認清自身，提升企業(yè)競爭

力的手段，使得企業(yè)的項目與未來發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結合在一起。項目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎來掌握項目的發(fā)展法相，用來綜合系統(tǒng)的控制項目進度狀

況并制定出相應的改進計劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過科學的管理手段，提高企業(yè)的工程進度，同時明確自身的發(fā)展優(yōu)勢

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動力，提升企業(yè)在市場中的核心競爭力。商業(yè)地

產項目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項目主導型企業(yè)的綜合競爭實力，給企業(yè)發(fā)展帶來

了巨大的效益。我國目前的商業(yè)地產項目管理水平仍處于初級階段，多數(shù)企業(yè)在

項目管理中還欠缺完整的管理理論和指導思想，我國的企業(yè)應盡快提高項目管理

水平，科學及時的解決項目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應用項

目管理模型，通過大量的實踐不斷的完善項目管理應用，這對于我國商業(yè)地產主

導型企業(yè)的能力提升以及綜合競爭力的加強都具有重要的積極作用。

6、結語

本文從商業(yè)地產項目管理的設計環(huán)節(jié)、地產的開發(fā)與招商工作、項目體系的

控制能力以及項目管理的意義等方面，對商業(yè)地產的項目管理做了簡單的分析，

在實際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識，同時還需要現(xiàn)場人員依據(jù)不同的情

況來合理確定項目管理各目標的優(yōu)先性，采用科學的辦法來保證項目施工的完美

進行。

7、參考文獻：

[1]崔光慶.淺析商業(yè)房地產項目開發(fā)項目管理[J].教育教學論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項目管理在房地產開發(fā)工程管理中的應用[J].建材發(fā)展導

向,2011,(10)

[3]胡輝玲.論商業(yè)地產的發(fā)展[J].建材與裝飾，2010，（10）.

第3篇：商業(yè)地產項目范文

關鍵詞：商業(yè)地產；項目；設計；管理

1.引言

商業(yè)地產項目要降低產品造價，就必須重視設計工作，從投資形成之初就應該進行嚴格控制。據(jù)有關資料統(tǒng)計，設計階段對商業(yè)地產項目投資有較大的影響，初步設計階段對投資的影響可能性達 60%-90%?？梢?，商業(yè)地產開發(fā)項目設計的科學性、合理性和經濟性，對項目成本起著關鍵性的作用。

2.商業(yè)地產設計的特點

從產品本身來說，商業(yè)經營的業(yè)態(tài)多種多樣，從消費需求劃分就有購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、演藝等，傳統(tǒng)商業(yè)主要指零售業(yè)，國家標準《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004）根據(jù)經營方式、商品結構、服務功能等劃分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物17種零售業(yè)態(tài)。由此不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)地產有不同的要求，即使相同的業(yè)態(tài)也有可能根據(jù)商家經營定位思路的不同而有差異，甚至同一個商家根據(jù)大環(huán)境的差異也會對不同地點的商業(yè)地產提出區(qū)別要求。也就是說商業(yè)地產產品還不能形成具有指導意義的開發(fā)標準，不能夠實現(xiàn)按照標準生產產品就能適應市場需求的局面。地產開發(fā)商或者按照一種模糊標準打造商業(yè)產品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會對開發(fā)行為形成一定的限制和風險。

3.提高商業(yè)地產項目設計管理工作的體會

3.1收集基礎信息，開展統(tǒng)籌整體設計

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產項目在經營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。作為設計的組織管理工作，積極的作法則應該是搜集各類商戶的技術需求，根據(jù)策劃定位，把潛在的商戶分門別類，對其技術條款逐一類比，由此得出這一類業(yè)態(tài)的通用技術標準。在這個過程中，設計對招商信息反饋的及時性極為重要，做好這一環(huán)節(jié)，可以使后續(xù)工作朝向更合理、更經濟的軌道上良性發(fā)展。

3.2專業(yè)的設計，要與其他專業(yè)很好合作

雖然目前商業(yè)地產開發(fā)形勢火熱，但眾多Shopping Mall項目擱淺的事實也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求認識不夠。開發(fā)商自說自話的招商材料，與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。此外，專業(yè)公司的指導是規(guī)劃設計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設施的保證。在大型商業(yè)的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設計需要解決的問題。？

商業(yè)建筑是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗與綜合的設計能力以外，更要有敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構及銷售公司之間密切合作的能力，及時將市場需求融匯到規(guī)劃設計中。

3.3設計注意體現(xiàn)功能、空間的人性化

從設計上創(chuàng)造一個能適應未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境，是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態(tài)智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據(jù)國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。商業(yè)地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某些商業(yè)地產項目進行招商時發(fā)現(xiàn)，其地段、規(guī)模等均對大型超市具有相當?shù)奈?，但其柱網、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。

3.4設計應特別重視建筑的藝術處理

？？？ 隨著時代的進步，商業(yè)地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗式消費模式。商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗式消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區(qū)和一個時代文化藝術表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動作用。人類創(chuàng)造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產項目而言，應成為矗立在當?shù)氐木哂絮r明文化內涵的建筑物或建筑群，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

第4篇：商業(yè)地產項目范文

新鮮價廉每一天（家潤多）

華銀旺和 以客為尊

海星超市：購物在海星，滿意在海星

杭州百貨大樓：百分之百為大家

相約經典就在連卡佛！

聚四面八方貨物，供千家萬戶需求。

鐵百買金 終身放心

比承諾做得更好！--時尚金鷹

新的都時尚——海雅百貨

全新全意為人民服務?。q寶百貨）

把萬佳帶回家（萬科萬佳）

天虹商場：一點一滴的關懷！

引領時尚 締造經典——珠海揚名廣場

一分鐘買到所需，一小時看到世界——賽特購物中心

中興百貨：精致生活文化

天和百貨：滿足顧客需求，創(chuàng)造精彩生活

現(xiàn)代的感受在藍島——藍島大廈

只要客到“四同”，無須貨比三家——四同百貨

南風南巡櫻花綻——昆明櫻花購物中心

何日君再來，再到金利來——昆明金利大廈

走進華聯(lián)，物美價廉！

生活的好芳鄰---好又多 就是便宜---好又多

華銀旺和 財旺人和

真誠服務每一天?。瘶I(yè)百貨）

大洋百貨：領導流行、展現(xiàn)品位 誠信至上、值得信賴 服務品質，顧客至上

東方商廈：禮在東方

New Arraval，New You——臺灣The Mall

購物休閑初體驗——上海港匯廣場

東方新天地，新鮮每一天

最IN最FUN唧購物中心——香港千色廣場

利客來商貿——利惠顧客 共創(chuàng)未來！

嶗百——老百姓的家！

一切為了老百姓”--老百姓大藥房

濰坊百大-萬家福超市：“省錢到家福到家，福到萬家萬家福。” 東方美莎：你會賺，我會花，時尚購物在美莎

沈陽商業(yè)城，城中求“誠”。

大統(tǒng)百貨： 統(tǒng)領時尚 引爆流行

不忘根的情----重慶百貨大樓

元華購物中心：時尚·休閑·生活

茂業(yè)百貨：百貨經典，時尚先鋒！

河南南陽金妮亞超市：歡樂購物金妮亞 微笑服務進萬家 天富佳：購物天富佳，實惠你我他

青島國貨：購物在國貨，開心每一天

百盛：盡如您意

皇朝家具：經常被模仿，從未被超越！

與您攜手，改變生活。（華潤萬家）

銀泰：傳遞新的生活美學

太平洋百貨：流行時尚的領導者

漢神百貨：創(chuàng)造新新生活

金鷹：比承諾做得更好

不論是一大步，還是一小步，松雷始終帶動商業(yè)的腳步

你家我家購物還是新一佳

生活的好芳鄰--好又多敞開便利之門 萬里傳送真情 湖南邵陽萬里購物廣場

東百商場：東方人的本色，百姓家的向往！

新生活，興萬家

今天，從華地百貨開始

百盛：百盛給您多一點。

麗日，您永遠的朋友！

五聯(lián)國際百貨廣告語：領舞時尚生活，創(chuàng)造無限歡樂

一家百貨公司和她倡導的生活——成都仁和春天

家家福 福家家 （家家福）()

你家，我家，阿波羅是大眾溫馨的家！

友誼購精品，精品在友誼！

第5篇：商業(yè)地產項目范文

一、商業(yè)地產項目財務成本管理內容

商業(yè)地產項目財務體系中的成本主要包括兩個部分，第一是開發(fā)成本；第二是其他相關費用支出。其中，開發(fā)成本是指與商業(yè)地產項目實體直接相關的指標，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設配套等成本。其他相關費用支出則是指為展開實體建設，與生產、組織、管理相關的費用，包括：管理費用、財務費用、以及銷售費用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產項目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產業(yè)，建設投資中必然會有一定部分來自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當中。

鑒于商業(yè)地產項目的特殊性，項目籌備過程中就需要財務人員全盤介入，從市場調研、項目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設計，再到建造全過程，最后到后期的日常運營管理，財務成本管控是貫穿這個全過程始終的。作為項目管理的重要組成部分，財務成本管理不僅密切關系到項目是否能夠建成，還直接關系到民生安全。一個商業(yè)地產項目的失敗不光會造成巨額的資金浪費，還會引發(fā)嚴重的社會問題。因此，加強財務成本管理是促使商業(yè)地產項目實現(xiàn)穩(wěn)健經營、防范經營風險的必要條件。商業(yè)地產項，特別是中小型商業(yè)地產項目，在缺乏商業(yè)地產項目開發(fā)經驗，缺少強有力的財務體系支撐的情況下，應根據(jù)自身的實際情況，運用科學手段來加強對財務成本的監(jiān)督和管理，以確保財務成本管理工作的順利進行，進而將經營利益最大化，真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標。

二、中小型商業(yè)地產項目財務成本管理措施分析

第一，在設計階段中，成本管理的關鍵內容是對項目工程造價的科學分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對商業(yè)地產項目工程造價的控制還存在一定問題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產的項目特點，不通過詳細市場考察和定位分析，即為通過政府相關部門的審批而設計簡單的建筑布局方案，然后直接進入施工設計階段，根據(jù)施工圖進行造價計算。這樣的設計流程依然是住宅房地產的思維，必然導致所得的成本遠遠偏離于實際。為解決這一現(xiàn)象，在設計階段采取如下成本管理方法：

1.提高設計水平

商業(yè)地產項目與住宅地產項目的最大區(qū)別即在于項目功能的多樣性和綜合性，一個商業(yè)項目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設計是整個設計工作中的重中之重。投資方應當選擇具有較強專業(yè)性的商業(yè)地產開發(fā)人員，運用先進的分析方法和設計理念開展設計工作，嚴格按照設計流程完成設計。同時，還需要綜合對工藝、技術、材料等因素的考慮，運用合理的設計方案，實現(xiàn)最優(yōu)的項目造價測算結果。從而避免陷入建造過程中不斷調整原有設計方案，不斷突破預算造價；建成后為實現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地

2.完善資料準備

商業(yè)地產項目是否能夠成功運營，商業(yè)定位很重要，而定位是否準確則主要取決于前期的市場調研是否切實有效。實際工作中，一些投資方為了加快建設速度，節(jié)約前期投資資金，往往會采取減少為設計單位提供設計基礎數(shù)據(jù)的做法跳過市場調研階段而直接開始設計施工，甚至還會出現(xiàn)壓縮設計時間、降低設計費用的做法，直接影響設計質量。故而，投資方應注重設計階段對原始數(shù)據(jù)的提供，準備充足的基礎數(shù)據(jù)與資料，以達到降低后期施工損耗，避免重復投入，從而達到實現(xiàn)成本控制目標的目的。

第二，建設施工階段。作為商業(yè)地產財務成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實質上是對前面設計階段方案最終實現(xiàn)的過程。為了確保達到最初設置的成本預算目標，投資公司必須嚴格對待在施工階段所出現(xiàn)的經濟問題，將商業(yè)地產項目開發(fā)成本控制在合理范圍內，以促進最大經濟效益目標的實現(xiàn)。

1.優(yōu)化施工方案

投資方應當組織專家隊伍對施工方案展開詳細評審，調整其中不合理內容，科學選擇施工工藝，并對施工工期進行詳細安排。若遇到技術性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場工程師進行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產開發(fā)投資的潛力，從而實現(xiàn)對施工階段成本項目的控制，獲取更高的經濟利益。

2.嚴格把握材料成本

據(jù)已有統(tǒng)計資料顯示，商業(yè)地產開發(fā)中60%總成本均為工程材料費用。因此，對材料費用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內容。在成本管理中，最關鍵性的內容是設置專門的材料詢價制度，確保所購入的材料能夠保證質量，同時兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設計變更的問題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動態(tài)把握商業(yè)地產項目的開發(fā)費用額度，杜絕發(fā)生超預算的問題。在此基礎之上，還需要做好對商業(yè)地產開發(fā)項目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導致財務風險問題。

第三，運營管理階段。對于商業(yè)地產項目來說，開業(yè)節(jié)點達成與否，并不能說明什么，開業(yè)后項目是否能夠持續(xù)運營，才是商業(yè)地產項目成功與否的關鍵。在商業(yè)地產的日常運營過程中，建議采取以下措施。

1.加強業(yè)態(tài)調整的成本管理

業(yè)態(tài)持續(xù)調整對商業(yè)項目持續(xù)運營非常重要，一個健康的商業(yè)地產項目，其業(yè)態(tài)調整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財務管理人員必須時刻關注項目商戶的各項經營數(shù)據(jù)，注意對經營數(shù)據(jù)的收集以及對租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調整的決策和實施過程，加強對業(yè)態(tài)調整所產生的成本的預算和管理，以維護財務成本管理工作的正常開展。

2.對重點業(yè)務加強成本管控

實際運營過程中，主要包括促銷活動管理以及租費收取等。商業(yè)項目在運營過程中，通常會舉辦很多場促銷活動，以保證商業(yè)項目人氣旺盛。首先，必須加強對促銷活動的預算管理，所有的促銷活動必須事先報批；其次，加強對促銷活動的過程監(jiān)管，嚴格控制成本；最后，對促銷活動及其效果進行多維度分析，從而為后續(xù)促銷活動提供指導。

在租費管理中，應當根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統(tǒng)設定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動生成租金賬單和費用賬單，從源頭上規(guī)避管控風險，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。另外，還需要著重加強對應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務的實時監(jiān)控，從而對上述各種變更事項對財務管理的影響作為預判，并及時作出調整，避免因這些不確定項而出現(xiàn)財務成本管理失控的現(xiàn)象。

第6篇：商業(yè)地產項目范文

關鍵詞：灰色關聯(lián)分析商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險評估

一、引言

隨著第三產業(yè)的快速發(fā)展和中國產業(yè)結構的不斷調整，商業(yè)地產在城市經濟中的地位越來越顯著。它的發(fā)展不但帶動了第三產業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評估商業(yè)地產項目的系統(tǒng)風險，以提高企業(yè)的經濟效益和社會效益，對于社會、政府主管部門、開發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實意義。

本文應用灰色關聯(lián)分析對商業(yè)地產的系統(tǒng)風險進行了評估，以尋求改善系統(tǒng)風險，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產市場做出貢獻。

二、灰色關聯(lián)分析的計算步驟

灰色關聯(lián)分析包括步驟如下：

1、確定參考數(shù)列，構造數(shù)據(jù)陣

參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個指標的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標中的最大值，也可能是指標中的最小值。

2、數(shù)列的無量綱化處理

本文運用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：

Cik=Xik/xik/■（1）

3、求差序列、最大差和最小差

差序列：Δi（ki）=■

兩級最小差：

m=■Δi（ki）=■■

兩級最大差：

M=■Δi（ki）=■■

4、計算關聯(lián)系數(shù)

將經過量綱處理的最優(yōu)指標值C0作為參考數(shù)列，經過量綱處理的各因素指標Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個最優(yōu)指標與Ci中第k個指標的關聯(lián)系數(shù)αi（k）：

αi（k）=■（2）

（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）

式中，αi（k）為關聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。

5、計算關聯(lián)度

關聯(lián)度計算公式為：ri=■。

6、結果分析

根據(jù)計算出來的關聯(lián)度， 對每個因素與比較因素進行排序， 若關聯(lián)度ri最大，則說明Ci與最優(yōu)指標值集C0最接近，第i個因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對系統(tǒng)影響較大的因素。

二、基于灰色關聯(lián)度的商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險評估

（一）系統(tǒng)風險評估指標的確立

本文結合商業(yè)地產項目和專家的意見，運用相關性原理，對研究對象逐步分解，構建了商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險評估指標體系，如圖1所示：

（二）數(shù)據(jù)的標準化

1、對于政治因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；

■=■

2、對于自然因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9949 0.9871 1 11 1}

■=■

3、對于經濟因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}

■=■

4、對于社會因素的子集，標準化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}

■=■

（三）確定差序列矩陣和最大最小級差

用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標準化處理后的各子集差序列矩陣，結果如下：

1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ1（k） =■

2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ2（k2）=■

3、經濟因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ3（k3）=■

4、社會因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ4（k4）=■

根據(jù)以上矩陣確定各個子集的兩級最大差M和兩最最小差m，即：

M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。

（四）計算關聯(lián)系數(shù)

1、政治因素子集關聯(lián)系數(shù)計算結果為：

E1=■

2、自然因素子集關聯(lián)系數(shù)計算結果為：

E2=■

3、經濟因素子集關聯(lián)系數(shù)計算結果為：

E3=■

4、社會因素子集關聯(lián)系數(shù)計算結果為：

E4=■

（五）計算關聯(lián)度并排序

商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險評價指標權重經過整理分析如表1所示。

根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標權重確定各子集的關聯(lián)度并排序，計算結果如下：

（1）政治因素子集的計算結果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關聯(lián)度排序為：土地政策>住房政策>金融政策>稅收政策。

（2）自然因素子集的計算結果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關聯(lián)度排序為：火災風險>洪水風險>風暴風險>地震風險。

（3）經濟因素子集的計算結果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關聯(lián)度排序為：國名經濟狀況>融資風險>市場供求>地價風險。

（4）社會因素子集的計算結果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關聯(lián)度排序為：城市規(guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會性事件。

（六）綜合評估分析

從關聯(lián)度的計算結果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標與最差指標。如果要反映商業(yè)地產系統(tǒng)風險的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進行二級綜合評價， 因此由公式 ■ ， 計算商業(yè)地產系統(tǒng)風險綜合關聯(lián)度為：

R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產系統(tǒng)風險綜合關聯(lián)度排序為：政治因素>經濟因素>社會因素>自然因素。對比可見， 本文認為商業(yè)地產系統(tǒng)風險主要是政治風險和經濟風險。

三、結論

本文應用灰色關聯(lián)度分析法對商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險進行評估，由于商業(yè)地產項目系統(tǒng)風險具有灰色的特性素，因此應用灰色關聯(lián)度分析能夠對這些風險素進行合理的優(yōu)化，使結果更符合客觀現(xiàn)實，并且該方法計算簡單，所以在實踐中具有一定的理論指導意義。

參考文獻：

①王良舉. 入境旅游產業(yè)結構的灰色關聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學院學報，2007，23（2）：99—101

第7篇：商業(yè)地產項目范文

關鍵詞：商業(yè)房地產 項目融資 風險分擔 融資結構

商業(yè)房地產開發(fā)融資的特點

從2002年開始，商業(yè)房地產在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿，國內商業(yè)地產的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產開發(fā)投資的浪潮在我國已經展開。

商業(yè)房地產開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產經營一般還要經過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產市場，除了取決于其技術能力、管理經驗以及它在以往的房地產發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產望而卻步。

商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。商業(yè)房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經趨于白熱化，商業(yè)經營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。而且，商業(yè)房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業(yè)房地產經營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速發(fā)展，而經濟結構處于轉型期，商業(yè)房地產開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。

商業(yè)房地產的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產戰(zhàn)勝風險的保障，并且應該做好投資失敗分散風險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項目融資的概念和特點

項目融資理論國際上產生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關注的熱點之一。

“項目融資”是一個特定的金融術語，是“為一個經濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”。

中國銀行的網站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上?！?/p>

傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。

項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產，沒有追索權或僅有有限追索權。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結構多樣化、融資結構復雜，融資成本較高、充分利用稅務優(yōu)勢，降低融資成本。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。

項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產品購買者或設施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設備、材料、能源供應商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務顧問(law or tax adviser)、有關政府機構(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。

項目融資與商業(yè)房地產的結合

目前我國商業(yè)房地產資金主要來自于房地產開發(fā)商、商業(yè)經營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的商業(yè)房地產項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。

目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產項目融資，主要用于三大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎設施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力、農林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產量身定做的項目融資模式是解決問題關鍵所在。主要內容為以下幾個方面：

如何實現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險的評價以及項目融資結構的設計。應該根據(jù)具體的商業(yè)房地產項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結構、開發(fā)階段、經濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。

如何分擔項目風險 風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第三方之間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。

如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。

如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

如何處理項目融資與市場安排之間的關系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業(yè)房地產市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權人一定的保證。

如何結合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領域不熟悉采取謹慎之策，僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結構的不同決定的。

如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求 這是商業(yè)房地產項目融資的核心內容。

項目的基本融資模式主要有三方面的特征：

在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產品。

在信用保證上。要求對項目的資產擁有第一抵押權，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金；對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質的市場合約安排。

時間結構上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發(fā)階段和項目的經營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設施使用協(xié)議”為基礎的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎的融資模式；以“生產支付”為基礎的融資模式；以“黃金貸款”為基礎的融資模式； BOT 項目融資模式。

筆者認為在這些融資方式當中，商業(yè)房地產融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結構三種模式：

通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，建設經營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。

第8篇：商業(yè)地產項目范文

[關鍵詞]商業(yè)房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現(xiàn)在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產投資額大,開發(fā)周期長、銷售經營持續(xù)的時間也很長,各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業(yè)房地產的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產的投資和消費,依托于城市經濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規(guī)律,掌握它、運用它為經濟發(fā)展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第9篇：商業(yè)地產項目范文

關鍵詞:商業(yè)地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。

商業(yè)地產運營構成研究

商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成

本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產運營主體構成

根據(jù)運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。

商業(yè)地產運營中的常用模式

地產開發(fā)商占主導地位

所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現(xiàn)。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。

但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:

商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。

商業(yè)運營商占主導地位

所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據(jù)商業(yè)地產運營的主導地位。表現(xiàn)在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。

頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析