物業管理的范疇精選(九篇)

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第1篇：物業管理的范疇范文

【關鍵詞】物業管理；管理模式；反饋機制

前言

高校物業是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。近年來，我國高等教育迅速發展，很多學校招生規模不斷擴大，專業不斷調整和增設，相對應的是老校區改、擴建和新校區的籌建，高校物業已經成為高校改革的一個重要領域。物業管理模式從無到有，服務范圍由簡到繁。在一些經濟地區發達和基礎較好的高校，物業管理工作取得了很大的成效，其管理服務不僅初具規模，而且具備了一定的專業化水平和市場競爭力。應該說，目前高校物業管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認識到由于學校物業具有重教育、重服務的特性，因此，在不斷倡導專業化物業管理的進程中，不可避免地出現一些復雜問題和困惑，高校的物業管理必然要走一條創新發展之路。

一、高校物業管理工作的概述

1.高校物業管理范疇廣泛

高校物業管理是個廣泛的服務行業，包括廣大教工、學生的所有后勤工作，覆蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。這些事務的具體內容如下：首先，涉及教學管理的服務范圍有：教學樓房維護、教學設施的維護維修等。其次，涉及生活的服務范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發，學校超市等，體現在安全、衛生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學生伙食的質量、衛生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內交通的服務范圍有：校內班車的運營，學生交通工具的管理等。當然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。

2.高校物業管理的基本要求

（1）安全至上的原則。例如，教學樓、宿舍樓的維護維修必須堅持安全第一的原則。房產設施包括行政辦公樓、教學樓、學生宿舍、教工宿舍、校內后勤房產等等。不論是學生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。

（2）堅持以人為本的原則。把方便學生、服務教師的指導方針貫穿于其生存和發展的全過程。物業管理的規章應方便教職員工和學生聯系物業管理人員，使工作人員能及時處理相關事務。

（3）成本收益相統一的原則。在物業公司還尚未完全獨立化的前提下，物業管理既不是完全免費的福利服務，也不是追求效益至上的市場服務，必須講求二者的平衡。物業管理公司管理的資產比較特殊，服務的對象是具有人文環境的高校。因此，物業管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學校師生提供高效、高質的服務，并且還要創造平安、優雅的校園環境。物業管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現經濟效益，最終努力實現和諧雙贏的管理效果。

二、高校物業管理現存的主要問題

高校物業管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現在思想觀念滯后、規模效應差、費用偏低、職責權限不明確等方面。

1.管理體制沒有理順

我國高校物業管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業管理發展就體現了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業競爭管理型，有學校后勤主導性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現在仍然有部分高校受傳統計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業管理從學校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關的產權問題沒有得到解決，所以和學校繼續存在附屬關系，在資源分配關系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業管理企業，逐步增加保潔保安、綠化養護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，并簽訂了相關物業管理協議，但在服務內容、服務收費等方面往往受到學校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執行行業要求和標準，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。

2.物業管理方與被管理方責權不清晰

首先，物業管理作為高校后勤改革的內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責權限不清，因此管理過程必然出現隨意性強、盲目性大的現象。長期以來，物業員工的思維在“事業單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務，也沒有堅持自己的權利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏服務意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態。由于，物業部門負盈不負虧，因而市場運作化程度低，完全達不到現代企業發展的要求，所以，時常出現管理不及時、不到位，服務效率和質量跟不上學校管理的問題。

其次，目前，仍有不少高校職工對物業的認識比較片面，認為物業就是環境維護、衛生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務等現代市場消費觀念難以適應，容易產生對物業管理的過分要求，希望物業管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。

3.缺乏高素質的物業管理人才

目前高校物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業技能較低，大多缺乏專門的知識和系統的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業經營理念都有待提高。

長期以來，高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環境應大幅改善，加之，目前，學生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業管理的服務質量提出了新的標準。

4.長期以來物業管理經費短

由于物業管理體制沒有理順，高校物業資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業管理經費緊張的局面。近年來，隨著學校招生規模的不斷擴大，學校基建項目相應增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經費短缺問題也成為高校物業管理中的一個無法回避的問題。

三、完善高校物業管理的對策與建議

1.建立新的管理模式、完善新的管理體制

逐步完善管理體制是高校物業發揮作用的根本保障，隨著我國市場經濟體制的逐步推進，我國高校物業由行政事業型管理模式向企業管理轉制已成為一種發展趨勢。因此，在實踐中探索發展，努力堅持物業管理面向社會，逐步推行企業化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規范、和諧、創新”的核心價值觀和樹立“服務教學、以人為本”的管理理念，以公共教學設施和學生公寓設施及相關配套服務為重點，采取科學的市場運作原理，逐步提高物業管理水平，充分發揮高校物業市場化運行與服務育人的雙重職能，為高校師生創造了一個安全、舒適的工作、學習和生活環境。

2.完善高校物業管理制度

規范合理的制度是高校物業健康運行的前提和保障。物業管理的基本原則應該是安全、節能、高效三項，其中應特別強調安全、例如建筑安全檢查，水電設施安全，校車運行安全等事項，務必做到事務細化、責任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現象。再次，注重管理質量和效率，堅持物業管理人人有責的信念，增強主人翁的責任感。

3.提高和糾正認識上的偏差

只有廣大教職工對物業有了正確認識，并加強自身的自律行為，物業管理才能事半功倍。高校物業的作用非常重要，內容也比較廣泛。全校職工、學生的教學設施、居住環境、飲食衛生質量、校車的合理調配、校辦工廠的運營等等都是物業的管理范圍。物業的職能不僅是提供基本的服務及便利，而且也涉及到個人息息相關的日常事項。廣大教師員工學生既要維護自身的權益也要盡到自己的義務，對于物業合理的計價收費標準應認真執行。

4.堅持低碳物業管理的原則

物業管理與節能降耗以及環境保護的關系十分密切。數年前，中國物業管理協會就曾提出要推行綠色物業管理。根據國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學是廣大師生聚集的場所，因此，物業管理與節能降耗高度相關，建設資源節約型、環境優美型校區是項重要舉措。通過統籌兼顧，信息共享，進一步抓好管理和服務的各個環節，就能夠達到節能、節水、節電及促進資源的循環利用和環境的改善，從而為保護環境和建設節約型社會將作出積極的貢獻。

5.吸收高學歷的物業管理人才

物業人才應專業化、年輕化，要逐步提高完善物業管理人員的學歷層次和知識結構。隨著部分職業院校和高等教育院校物業管理專業的設置，物業人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業公司應重點吸收建筑設計、管理學、經濟學、會計學等方面的復合型物業管理人人才，這些專業人才適應性強，所學專業對高校物業管理比較對口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一個有效的監管反饋機制

沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業管理活動，物業管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監管反饋機制，及時對物業進行信息反饋，物業相關人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業管理經驗，積極吸收其成功之處。

參考文獻：

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[3]程志巧,陳冬虎.引入物業管理營建“綠色學校”[J].現代物業,2009(10).

第2篇：物業管理的范疇范文

現階段加快現代職業教育體系建設是當前教育改革的重點關注內容，充分深化產教融合，加強校企合作，使得職業教育高素質勞動者和技能型人才的培養目標得以實現，校企一體化能夠滿足這一要求。通過校企一體化的人才培養模式，促使人才培養與市場銜接在一起，為社會提供更多高素質技能人才是高職物業管理專業教學改革所需要注重的問題，改革和創新仍然勢在必行。《改革與創新：高校物業管理的開展與服務》立足社會變革過程中物業管理工作的實際情況，根據當前高校物業管理的重點內容、高校物業管理的情況，加強物業管理難題討論和分析及研究，并得出相關意見和建議，將這一內容作為高校后勤管理部門管理參考用書，也屬于當前高校物業管理服務企業工作具體開展的重要參考書目及培訓教材，同時作為高職院校相關專業的教學參考書目。

該書根據當前物業管理工作的實際情況和高職院校實情提出具體的意見和建議，同時書里也選取了幾家在高校開展物業管理服務中總結得出的具體服務理念及相關做法，為從事高校后勤管理領導者和物業管理服務企業提供更加有價值的參考，推動研究成果得到共享。該書對高校物業管理加以劃分的時候，將其確定為“開展”和“服務”等內容，這兩個方面都屬于高校后勤管理服務方面內容，全書包含十四章，第一章至第六章主要關注物業管理工作的相關概念和理論及模式、機制等內容，可將這一內容作為高校物業管理的“開展”模塊加以討論。第一章內容突出全本書的主題，第二章中主要進行內涵解答，之后第三章到第六章圍繞高校物業服務的理念和模式及運行機制、標準等內容以理論闡述的形式確立“開發模塊”。第七章至第十三章的內容主要是“服務模塊”，得出相關服務對象，包含著校園文化和公寓管理等內容。第十四章“高校物業管理開展體會感言”的服務性質比較突出，其從不同角度出發獲取相關經驗，更加關注以人為本這一原則，客觀上加強我國高校現代化建設所具有的新現象及新變量等內容，明確這些變化對高校后勤管理形態及內涵變化產生的影響，該書具有的核心思想主要是“與時俱進”，在高校后勤各領域方面所得到的具體改革與創新觀點，有效融合高校物業管理的格局演變情況從而得出更加完善的策略與途徑。作者在第三章第二節“物業管理服務企業的服務理念來源”中闡述與“企業文化”的關系，充分介紹了當前企業管理思維的典型特點，在第八章“高校學生公寓管理的新方法”方面則主要是分析學生公寓的共同特點得出“管理、服務、育人”三位一體的管理創新模式，在這一基礎上明確每一個章節中的改革和創新主題。

該書在歸納整理得出的“十大難題”中，包含著兩大研究范圍。其中一個是在高校物業管理特點分析后確定的理論范圍基礎上，深入解析高校物業管理服務理念確立的具體過程和高校物業管理模式的選擇方式以及運行機制完善方式、高校物業管理監督機制建立方式等。另外在高校物業管理主要職能與其他活動結合的實踐范疇中，對高校物業管理與校園文化和高校物業管理與公寓管理及高校物業管理與節能環保低碳生活等內容有效分析。該書將“高校物業管理招標與投標”這一部分作為獨立部分實施深入剖析探討，在這一基礎上促使高校物業管理招標與投標內容得到更加全面的解析，這也是相對同類型書籍有所創新的內容，作者明確當前市場經濟環境的高校后勤管理改革與創新的具體方向，得出建設性意見和建議。通讀全書，該書結構較為嚴謹且立意明確，存在著比較強的實用性，兼具高校物業管理研究的廣泛性和深入性等特點，該書既可作為我國高校后勤管理部門人員培訓及學習的參考用書，也可作為高校及高職物業管理服務專業的教學用書，從而促使物業管理專業校企一體化的模式充分實現。

第3篇：物業管理的范疇范文

一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業管理人員消防業務素質不高

在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。

(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明

物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；

(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理

部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；

(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件

物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業管理單位的工作開展；

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資

料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規定

政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司委托下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；

(二)提高物業公司的準入門檻

建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；

(三)加強對物業公司消防工作的指導

區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單(文秘站:)位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。

第4篇：物業管理的范疇范文

物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。筆者認為，最根本的原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

1、我縣的物業管理行業起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代。物業服務費采用政府指導價和市場調節價相結合的方式，而占市場主體超過三分之二的住宅類物業基本上實行的都是政府指導價，物業服務企業一開始就被定性為保本微利企業。尤其在今天的“民意維穩”的大環境下，政府定價一般都會在效益最大化和成本最小化中選取成本最小化的法則，這就使物業服務費政府指導價成了一個實足的被曬干了油水的標準。使物業服務企業一直在低標準、低收交率的狀態艱難運營。

2、物業服務費價格形成機制的問題。在各類服務業中，目前很難找到如物業服務般全包全攪，散而不精的大一統企業，既不能建立和推動受社會普遍接受的剛性標準和量化體系，又無法獲得社會高度認同的專業信譽，因而要各種不同背景和不同需求的業主依靠心理感知去判斷物業服務物業費的標準是非常難的。

3、社會輿論夸大對物業服務企業服務工作的質疑，助長了業主拒不繳費的氣勢。物業管理需要的是理解、支持、鼓勵，這個時期社會輿論諸如“物業管理企業只收錢不服務”、“物業公司賺取昧心錢”等等一些未加證實、不客觀而又附加渲染的說法都會摧毀物業人的職業榮譽，顛覆物業管理在社會的信譽，也讓業主拒交物業費心安理得。

4、物業管理行業在社會的公信度不高。由于種種原因使物業管理行業的社會評價不高，社會對物業服務價值的認可程度普遍不高，對物業服務工作尊重度不夠。

5、業主認知錯位的原因。一是對物業服務企業的職責認識不清或錯誤，把非物業服務責任范圍的事務理解成物業服務公司份內職責。對物業公司無力解決有誤解，認為物業公司不盡服務職責而拒交物業費。例如：業主發生車輛或家庭財產被盜，因其他業主相鄰關系侵權干擾其生活而物業公司制止無效，認為物業公司應當負責；二是許多業主把應由開發商承擔的開發遺留問題和房屋質量問題，包括擅自更改規劃，不按標準配套設施，銷售物業時的亂承諾等問題。把小區車位、會所、物業用房等共用部位，共用設施設備的產權歸屬問題，以及應由政府承擔的一些社會職能，社區承擔的社會保障職能，都誤認為是物業管理責任，認為交了管理費，凡是找物業服務企業，解決不好就是管理不好，解釋不認可就是服務態度不好，動不動就媒體曝光；二是忽視物業服務的價值，盲目認為收費標準過高而拒絕交費；三是無理由的惡意欠費，將責任推脫給物業公司，找理由賴帳；或存在僥幸心理、從眾心理、習慣拖欠心理；四是業主行為不當，如違章搭建、飼養動物破壞環境等影響到鄰里關系，受擾者無力解決而拒交物業費。

6、開發商的原因。一是一些開發商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業管理企業去處理，導致物業投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業管理企業根本無法解決。而業主認為我交物業費物業公司就必須對我負責，結果矛盾直接在業主和物業管理企業之間產生，等于開發商在物業建設完成階段就把業主和物業管理企業推到了對立面。這恐怕是至今為止造成業主拒交物業費最多和最直接的原因了。二是銷售階段宣傳和夸大物業服務、配套設施，或交房前期要求物業公司對業主提供超值范圍和超標準服務，業主后入住一段時間后，特別是項目整個建設全交付后，服務質量下降，業主產生巨大心理落差。三是房屋保修期內的維修工作不及時徹底，業主不滿意成抗拒心理。

7、物業服務企業自身的原因：主要是服務不規范，表現在以下方面：一是維修不及時，給業主的生活帶來影響；二足服務不到位，不認真履行合同的服務承諾和應承擔的責任；三是收費不規范，不透明。

二、破解難題，實現可持續發展

物業管理服務費是物業服務企業賴以生存的基礎，物業服務收費難的問題，直接關系到物業企業的生存和發展，通過分析探討其發生的本源，使我們能夠發現問題的癥結所在，從而找出解決問題的辦法。物業服務收費難的問題還將會在一個相當長的時間里存在物業管理的活動中，解決物業服務費問題，不能希望于一朝一夕，而要做好長期的思想準備。

（一）呼吁政府部門要改變目前物業服務費“一費定終身”的政策。要按照當地政府物價上漲系數和最低工資調整比例，及時調整物業綜合服務費標準，從市場經濟的角度，逐步擴大市場調節價的范圍，除非住宅物業外，逐步將高檔住宅物業納入市場調節價的范疇，縮小政府指導價的范圍，逐步過渡到除了售后公房和保障房外，所有物業都納入市場調節價范疇。

（二）規范物業服務企業行為

1、建立健全企業內部管理制度和規章制度，無論是常規的物業服務還是延伸的物業服務都必須嚴格執行健全的管理制度。一個成功的企業一定有完善的企業管理制度做保障。

2、提高履行合同的能力，在企業制度的約束下，通過不斷培訓提高員工法律意識、責任心和人性化的服務水平。

3、加強誠信經營意識，提升行業社會公信度。作為服務型行業，物業管理服務的質量一直是備受社會關注的焦點、誠信經營、優質服務依托于規范的管理。規范是基礎，誠信優質是關鍵。在物業管理行業中，誠信經營要做到：一是建立物業服務企業誠信經營管理體系，強化誠信意識和自律能力，不斷提升行業整體形象；二是要以誠信為宗旨，以業主滿意為目標開展誠信物業服務企業活動；三是推行公示制度，主動接受業主監督。

4、實行企業標準化管理，借鑒其他先進的服務行業的服務標準、服務技能，提高管理效益。

（四）大力宣傳“質價相符”的消費觀念，培育業主“花錢買服務”的意識。

業主接受物業管理企業所提供的服務，交納物業服務費應該是天經地義的事情。物業管理作為市場經濟的產物，是有償服務，合理收費是市場經濟的基本原則，如果業主不交物業管理服務費，物業管理企業的生存和發展，豈不成了無源之水、無本之木？這個看起來非常淺白的道理，在物業管理行業就被異化了。市場上菜價上漲了老百姓愿意多掏錢，到醫院看病愿意多掏錢看知名專家門診，但涉及到物業服務就不行了，這一方面是因為業主“花錢買服務意識”沒完成形成，主要的還是因為物業管理產生的自身原因，我國的物業管理是業主對物業服務消費意識還沒有萌發的情況下產生的，存在著先天不足，雖然它是市場經濟的產物，但是在市場嫁接過程被異化，很多好的成功的物業管理的經驗和模式，沒能有效地引進，造成與市場經濟的本質背離。消費者從古時代就知道買菜要掏錢、看病要掏錢且優質優價。但人們對物業管理的理解停留在計劃經濟時代，可以不掏錢、少掏錢。從而就有了很多業主一方面要求物業管理服務的內容越多越好，管理服務越到位越好，另一方面又希望物業管理服務收費的標準越低越好、越少越好、不收最好。個別業主不但自己不交物業服務費，還串通其他業主拒交物業管理服務，心安理得地享受無償服務。

針對這種情況，全行業要發起宣傳攻勢，向全社會宣傳物業管理的法律法規和相關知識，使業主真正明白什么是物業管理？物業管理的職責是什么？物業服務不是萬能的是由服務邊界的，物業服務標準是什么？交費后應該得到哪些服務？業主究竟有哪些權利和義務？尤其是要宣傳“質價相符”的觀念，一份價錢一份貨，高標準的服務一定要高標準的收費給予支撐。低標準收費產生的一定是低標準服務，不交費就不會有服務。

（五）企業要創建核心競爭力，發展品牌戰略。

企業的核心競爭力是一個包括知識積累，特殊技能以及各種資源的綜合體系，是企業獨具的與他人不同的能力，是企業中最為核心和最為根本的能力。物業服務核心競爭力是企業在長期的服務實踐中的特有的方式積累而成，在常規和個中建立起來，不容易被競爭對手模仿和超越的能力。這種能力還體現在能以更低的成本和更高品質為業主和使用者帶來更高的價值，也為企業創造超額利潤。物業服務企業只有加快核心競爭力的構建，才能在新的競爭環境中立于不敗之地，實現企業的可持續發展。

1、以顧客價值為目標對象，形成核心專長。企業在培育核心競爭力的過程中，必須充分了解自己的核心專長是什么，并集中力量對其進行研究、開發、改造、提高，最終形成自有的、獨特的、別人無法模仿的競爭力。

2、以強化管理為內容，打造優秀管理團隊。并不是完善的企業管理制度就可以保障企業培育核心競爭力，如果企業運行過程中執行不力，則會直接影響和制約企業核心競爭力的增強。因此強化執行功能是物業管理企業核心競爭力培育與提升的重要保障。

3、發展“品牌”戰略。現代企業經營非常注重企業形象和服務品牌，品牌是企業自有的形象，是來自于社會的公認度。正所謂的有品皆碑，良好的企業形象有如一種好的產品，對大眾產生一種優質吸引。由于物業服務產品的無形性以及服務產品的產生和消費同步進行，使得物業服務不可能象其他有形產品能讓顧客直觀形象地感受，因此更需要通過長時間提供高質量、高品位的服務并通過良好的口碑和傳播，形成品牌優勢和品牌產品，從而贏得社會對物業服務企業和產品的信任。誰擁有了品牌就會在市場競爭中贏得主動，取得先機，也就能贏得更多的市場份額，同時品牌物業服務企業要注重品牌的延伸，管理標準的輸出，才能實現公眾對品牌的最大認知，發揮品牌的最大價值。

第5篇：物業管理的范疇范文

關鍵詞：高校；物業管理；管理體制；規范化

前言：

最近幾年，高校規模不斷擴大，專業課程逐漸增多，高校物業管理也逐步發展起來，它對構建和諧、健康的校園文化環境，提高校園管理水平起到了關鍵作用。但是，高校物業管理所處的環境是學術和人文氛圍濃厚的大學校園中，它不同于社會物業有著自己獨特的功能，這就決定了高校物業的特殊性，高校物業應為在校師生創造優美的環境，提供優質的服務和安全的管理為宗旨，以高校為依托，和高校共同發展，更好地為培養人才服務。自改革開放以來，物業管理模式從零到逐步興起，在高校內的服務范圍由單一到范圍廣泛，在一些發展程度較高地區的高校，物業管理的管理制度比較先進，管理方式比較超前，其管理服務有了自己的規模，并且有一定的專業化水平[1]。總體來說高校物業管理的改革方向是有利于高校發展的，能夠保持與時俱進，但同時也要深刻認識到高校物業重教育、重服務的特殊性，與社會物業劃清界限。因此，高校的物業管理要有自己的奮斗目標，走創新發展與時俱進之路，并在這條道路上倡導專業化管理，保證管理的服務質量。

一、高校物業管理的現狀

就目前形勢看，高校物業管理受社會影響非常大，其落后于其他社會物業管理，并且很少有人對物業管理的研究與發展做出相應的實踐證明。在大的方面講，很多高校的樓宇管理比較落后還不能真正達到物業管理的標準，因此分析高校的現狀，找出其存在的問題是推進高校物業的前提條件。

（一）管理觀念保守，水平不足，管理體制沒有理順

目前，高校物業管理大多是采取以行政管理的方式，由于已經習慣了傳統的管理模式，盡管近幾年許多學校進行了一些改革，但在管理層次上沒有大的突破。高校中的很多人已經形成了固有的生活方式，物業管理無法將無償的服務變成有償，直接影響決策者處理問題的信心和保障服務質量的力度。另外，各高校在引入社會參與程度上有很大差異，導致高校物業管理出現了不平衡性。涉及部門多管理比較分散，遇事互相推諉，責任分不清，沒有健全的管理體制和統一的標準，各項管理工作很難做到位，從而導致整個社區的服務較差[2]。從長遠來看，高校物業管理獨立化是個大方向，但由于制度體制落后，大部分高校仍然不能將物業管理從高校中分離出去。

（二）缺乏高素質的專業型物業管理人才

目前高校物業管理團隊大部分來自學校后勤，他們常年在學校后勤工作，參與后勤事務與服務，積累了一定的工作經驗，能夠應對平時的事務。但是文化素質和自身修養普遍不高，無法跟上時展的腳步，缺乏與物業管理相關的專業知識也沒有參加過系統培訓，當遇到棘手的問題時難以保證服務水平和服務質量。他們的服務意識相對淡薄，不能對新型專業所需做出及時反饋。高校物業要懂得查漏補缺，發揚自己先進的文化傳統并吸收超前的管理體制，自身素質太弱，空有服務熱情沒有實際解決問題的能力和專業技術，無法達到讓師生滿意的優質化服務。因此，員工能力不足是高校物業管理普遍存在的問題，有了過硬的專業知識才能應付突如其來的問題，就不會出現太大的紕漏進而實現既定目標。

（三）物業管理雙方責權不清晰

高校物業管理存在職責權限不清，管理過程有隨意性強、盲目性大的現象。物業員工沒有搞清自身的工作范疇，沒有堅持自己的權利，也沒有明確自己的義務，導致市場運作化程度低，達不到現代企業的需求。另外，在校師生對物業管理的認識有些片面，還沒有真正認識到物業管理的內涵，容易對物業管理產生過分要求。總之，兩者不能形成統一，權利與義務不能完全分清。

二、高校物業管理的發展分析

高校物業管理是城市物業管理的組成部分，它應該跟上城市的發展與時俱進變得更完善，發展趨勢要跟上社會頂尖物業管理的腳步。

（一）完善高校物業管理制度，建立新的管理模式

合理的規章制度是高校物業平穩運行的前提和保障。物業管理要履行安全、高效、節能的原則，其中安全是首要任務，比如水電設施安全，電梯、校車的運行安全，建筑內基礎設施安全檢查等，一定要避免出現管理漏洞，做到事務細化、責任到人。完善的體質是高校物業發揮作用的根本保障，要逐步采用科學的市場運作原理，讓更多的人明白物業管理的內涵，努力把物業管理面向社會，推行企業化標準管理，整體提高物業管理水平，做到以人文本，緊跟新時展潮流，為在校師生營造一個環境舒適，安全有保障的空間。

（二）高校物業管理要走專業化和規范化

目前，高校的發展突飛猛進，各種學科專業隨之增設，進而高校物業管理也要增加相應的服務項目，高校內辦公教學用的設備、設施變得先進，沒有經過專業化培養的人員很難對其進行維護，維護效果也不盡如人意。所以，要提高高校物業管理服務水平就要引進一批高素質的專業化人員。物業管理規范化的前提是遵守國家各項規章制度，要依法經營，同國家頒布的條例相吻合，使高校物業管理有法可依，在出現糾紛時能夠和平協商。高校物業管理要有一套完整規范的管理制度，吸收采納先進的管理經驗來保障物業管理高質量且平穩運作[3]。

（三）建立一個成熟的監管反饋機制

一個有效的監管反饋機制能夠對物業進行及時的反饋，設立一個反饋體系供師生提出意見和建議，物業管理人員也要對好的對策和建議積極吸收采納。除此之外還要積極吸收經濟發達地區高校成功的管理經驗，與同水平高校物業共同發展。

三、結語

總之，高校物業管理必須要有完善的管理制度，有新型的物業管理方法，管理要產權私有化，能夠維持和發展社會結構并適應社會生活過程。要走專業化和規范化，保障高校物業管理的服務質量，還要有一個成熟的監管反饋機制，把物業的所有權和經營權分離。這些將是高校物業管理發展的必然趨勢。

參考文獻：

[1]胡正明.關于高校物業管理工作的思考[J].學子（理論版）,2014（1）:126-127.

第6篇：物業管理的范疇范文

關鍵詞：高校 物業管理 建議

高校物業管理是在社會住房制度改革、物業管理行業的發展和高校后勤社化改革的推進過程中逐步發展起來的，高校物業管理是高校后勤社會化改革的一個主要內容。因此，在目前的新形勢和新環境下，開展高校后勤物業管理工作的創新具有十分重大的意義。

1、高校物業管理的內涵

1.1、高校物業管理的含義

高校物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，在后勤集團的領導下，依照國家有關法律法規、管理標準及合同、契約，運用現代管理科學和先進技術就學校已經建成并投入使用的校園、各類建筑物、設施設備等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有者和使用人提供綜合性、有償性的服務。以經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康、向上的人文環境，推動學校整體進步。由此可見，物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。

1.2、高校物業管理服務的內容

1.2.1、維護校園環境

校園環境的維護分為對自然環境的維護和對社會環境的維護。自然環境的維護主要包括：校園環境衛生的管理與服務，主要是為了凈化校園及其環境，定時對各樓宇內外環境進行清掃保潔，保持校區內環境衛生的清潔而開展的管理與服務；綠化管理服務，主要是為了維護校區內園林綠化，定期地進行保養和營造，使校區內學習和生活更加舒適、健康。社會環境的維護主要包括：校園內安全護衛管理，主要是保護校園的安全，同時作為物業服務企業要做好預防和處理各類突發事件的準備，給師生營造一個安全的學習和生活環境；消防協助管理服務，主要是定期檢查消防設施設備，定期地進行消防安全教育和消防演習操練，保證在關鍵時刻義務消防隊伍能派上用場；校區交通協助管理，主要是對校區各種車輛、道路的管理，保證交通暢通、快捷，為師生創造安全、便利、舒適的環境。

1.2.2、校園物業修繕

物業的修繕主要包括建筑主體的管理與修繕和設施設備的管理與修繕。建筑主體的管理與修繕，主要是定期地對房屋（各類宿舍、教學樓、實驗室等）進行檢查、維修，保持房屋完好率，確保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常維修、保養，房屋各類的小中大維修等；設施設備的管理，主要是為了保證房屋的配套設施設備及各種教學設施設備的完好及其正常使用而進行的管理和服務。除此之外，校園內的市政道路、管網管理與維護和修繕，保證暢通和使用。

1.2.3、營造育人氛圍

高校物業管理既有社會化、企業化管理的特點，又與普通物業管理不同，它有著為教學、科研、師生提供服務的職能，更富有管理育人、服務育人積極開展校園文化的職能。物業管理人員熱情周到和文明規范管理對培養學生良好的道德品質能夠起到一定的示范作用；優美的校園環境、清新的空氣可以是學生們的身體健康、精神振奮，良好的校園文化熏陶，使學生形成良好的心理素質，陶冶情操和培養高尚的審美情趣。正是由于物業管理這種對校園環境的優化作用在不斷促進學校育人工作的全面實施。

2、當前高校物業管理現狀

2.1、管理服務觀念落后

高校物業管理仍然處于一種家庭式作坊制，存在小打小鬧的經營意識，管理技術，服務手段相當落后。保潔工作，掃地只用掃帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一塊抹布。這一種服務方法，可謂：一把掃帚、一把拖把、一塊抹布“打遍天下無敵手”。由于經營意識落后導致服務技術踏步不前，而社會上物業管理己采用了機械化服務、無紙化管理、電腦化報修等服務平臺的先進管理技術和服務手段。而作為高校物業管理必須更新服務理念經營意識，不斷提高物業管理水平和服務技術，與現代物業管理相匹配。

2.2、物業管理隊伍知識老化、年齡老化

高校人事部門往往注重引進專業人才和學科帶頭人等高層次技術人才，很少考慮高級管理人才和物業管理技術人員。目前高校物業管理隊伍年齡結構老化，在職員工的年齡已極大數接近50歲或50歲以上年齡，身體狀況欠佳，在40歲以下僅占在職人數20%左右，而物業管理是一項繁瑣而復雜的服務工作，更需要一些年富力強的青壯年，物業管理才能朝氣蓬勃。為了降低物業管理成本，在操作層面上的工作人員極大多數聘用了中年下崗、待崗人員和退休工人，以及外來勞務工。這一群體人數占物業管理隊伍75%左右，這一群體人員的文化水平低，接受新技術、新知識的能力受到限制。

2.3、制度不夠健全

規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。物業管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格。

2.4、物業員工亟待技術培訓

物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識，還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，員工的培訓極為必要。

2.5、經費投入嚴重不足

當今時代，我國高校正處于高速發展階段，建設施工、設備購買項目較多，資金使用缺口大。而當前我國高校物業管理經費仍主要依靠學校財政撥款，經費自然也就十分緊張。這就使得高校物業管理大部分時間都處于 “貧血”運行狀態，也就很難實現更大的突破，嚴重制約了高校物業管理的現代化發展。

3、加強和完善高校物業管理的建議

目前，從高校物業管理運行情況來看，還有一些問題。為此，應在后勤改革和發展的大背景下，確定高校物業管理發展的思路與對策。

3.1、樹立物業管理現代化發展理念

將物業管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入競爭機制，使高校后勤管理步入專業化、一體化和企業化發展道路。因此，要樹立物業管理現代化發展理念，改變過去那種傳統的行政化物業管理習慣。要建立健全高校物業管理制度，以制度來規范物業管理的各項工作。另外，高校物業管理的企業化發展仍然需要政府和學校的大力支持，如爭取政府在金融信貸、稅收減免等方面給予優惠政策，爭取學校在行政方面給予便利條件，等等，但僅僅靠外部支持是不夠的，物業管理企業要按照現代化、市場化、專業化的標準嚴格約束自己，努力克服各種困難，增強自身實力，參與市場競爭，實現企業的自我發展。

3.2、提高物業管理水平，走集約化道路

高校后勤不僅有一批物業管理隊伍，還有一批集物業維修、綠化、保潔、保安為一體的物業服務隊伍，他們長期為教職工和學生服務，熟悉服務對象的特點和要求。但也有服務意識差、“朝南坐”的習性。為此，迫切需要以素質教育、崗位培訓、技術考核等形式，提高人員的專業水平和服務意識，并通過機制的轉換和專業部門利益的調整，做到優勝劣汰，造就優秀的物業管理隊伍，以增強企業的競爭力。高校轉制的物業管理還應脫離“小而全”的格局，立足高校物業管理集中與分散并存的市場定位，形成向集團體發展的揚己之長，進行專業化、區域化有機統一的局面。日后，學校對公用房屋采納用大包大攬的行政管理方式也將退出，物業管理的觸角將會延伸至學校的各類用房。目前，從市場需求量和市場規則保障都為物業管理創造了良好的條件，高校物業管理應及早介入。

3.3、加強隊伍建設提升專業化管理和服務的水平

重點是對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準結合實際加強專業化建設。一是要高校物管部門制訂物管隊伍建設規劃在引進物管隊伍上有優惠措施及政策以吸引優秀的物業管人員。二是加強對員工的技術培訓提高人員素質。要依據職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃、制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。三是提升高校物業管理人文品位葛造良好的文化氛圍。高校物業管理處于高校這個特定的環境，受其濃厚的文化底蘊影響決定了其價值取向應服從于高校“教育育人，’的大目標。

3.4、以服務為本，樹立高校物業品牌形象

結合新時期學生出現的新特點和社會發展的要求，增加工作內容和服務范圍，加強與學生的溝通和交流，向他們提供優質、廉價、高效、多方位、高品質的服務。

3.5、理順物業管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業管理模式，旨在對物業實施專業化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統中規范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業管理企業，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區域內的經營點、商業點等以租賃等方式同步劃入物業管理公司，以增加其造血和發展能力。再次，學校住宅區的教職工作為業主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區業主委員會。

參考文獻：

第7篇：物業管理的范疇范文

摘要：公共關系作為一種企業管理的有效手段，在提高企業的知名度、美譽度和社會形象中發揮著重要的作用。但目前物業管理企業自覺主動地運用公共關系進行企業管理尚處在一個初步階段。本文從公共關系和物業管理企業相結合的角度，探討如何更好地在物業管理企業開展公共關系活動。

關鍵詞：公共關系；應用；物業管理

中圖分類號：F867 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0159-01

公共關系（publicrelations）簡稱公關，是社會組織有目的地運用傳播手段、實現與公眾的雙向溝通，建立良好信譽與形象的一種管理活動。其主要目標是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關系，確立組織的整體形象，建立廣泛的公眾市場，促進組織不斷向前發展，并與公眾獲得共同的利益。物業管理行業作為一個新興的服務領域，在我國還處于方興未艾的階段，物業管理企業本身正處在一個逐步發展壯大的過程中。通過把公共關系引入到物業管理企業，不僅可以豐富公共關系學說的內涵，而且可以為物業管理企業獲得有利的公共宣傳，提高自身在社會公眾中的形象和地位。因此，在物業管理企業中如何運用公共關系，應當引起物業管理企業管理者的高度重視，并把它作為一種內求團結、外求發展的管理手段納入日常工作范疇，從當前自發性的不自覺的活動中轉入到有明確工作目標和指導思想的狀態中來。

公共關系在物業管理企業中的運用，具體來講，有以下幾個方面：

一、確立物業管理企業公共關系工作的明確目標

任何一次公共關系活動，都是組織為了實現自己的長遠或近期目標精心策劃而開展的，它有很強的目的性。這種目的性表現為，組織通過公共關系活動充分地向社會公眾真實的消息，培養公眾的良好意向和愿望，執行符合公眾利益的決策，爭取公眾的理解和支持，建立對組織有利的公眾輿論環境，最終是改善組織形象，提高信譽。

因此，物業管理企業在策劃公共關系活動時，要結合自身周邊的實際情況，在實際操作中要充分體現出目的性的特征。比如在多長時間和范圍內企業知名度將要達到什么樣的效果，要使業主的滿意度提升到一個什么樣的水平等等。在制訂計劃時，要把物業管理企業的長遠目標和現實的公共關系目標相結合，做到遠近結合，既考慮到物業管理企業的需要，也要考慮到物業管理企業能否實現這個目標；實施計劃時，不僅具有明確的公共關系目標，而且還要有具體的操作目標，使公共關系目標不至于表面化；評價物業管理企業的公共關系活動效果時，要以目標為準繩，通過多種方法來進行檢驗，對比公共關系活動開展前后企業、社會公眾和業主的不同態度和變化，得出符合實際的綜合評定。

二、加強對員工公共關系意識的教育與培訓，提高員工對公共關系的認識

員工作為物業管理企業的內部公眾，在公共關系活動的開展中處于重要的位置，員工公共關系是一切公共關系的起點。員工處在物業管理的第一線，是物業管理服務的直接提供者。公共關系開展的計劃、措施、發展目標等，必須得到全體員工的理解與支持，才能貫徹執行付諸實施。員工是企業實行內求發展的首要對象。同時，員工處在物業管理企業對外公共關系的第一線，是企業與外部公眾接觸的觸角。企業許多具體的公共關系工作是從他們一言一行中開始的，他們的言行舉止、誠意和風格都不同程度地代表著企業的形象。因此，首先要做好內部員工的公共關系工作，建立良好的職工關系，團結和依靠本企業員工，充分發揮他們在公共關系前沿的良好作用，使每一位員工都自覺成為本企業有形或無形的公共關系人員。不能單純地認為企業的公共關系工作是專職公關人員的事，否則會使公關人員陷入孤軍作戰的境地，嚴重妨礙企業公關工作的開展。

三、要把物業管理企業建設成開放型、透明型的企業

一定物業管理區域內的業主，通過召開業主大會來選聘、解聘物業管理企業。物業管理企業與業主的這種聘用關系，決定了物業管理企業的日常工作必須接受來自業主及其業主大會的監督。《物業管理條例》第六條第七、八、九款及第十一條第四款明確規定了物業管理企業的日常工作要接受來自業主及業主大會的監督。但從目前物業管理企業的一些實際運作狀況來看，有些物業管理企業缺乏與業主進行溝通的必要技巧與方法，一昧采用被動的消極的態度，以致在物業管理企業與業主中產生了一些不必要的誤會和誤解。因此，物業管理企業宜通過多種方式和途徑，采用主動的態度向業主及業主大會公布包括財務數據在內的一些“敏感”內容，就物業管理下一階段的工作計劃與安排聽取業主、行業主管部門及社區等公眾的意見，加強與包括業主在內的公眾的溝通，以滿足公眾受尊重的需要，促使他們產生肯定的內心體驗，對物業管理企業傳遞的信息持樂于接受的態度。物業管理單位可以通過有計劃組織業主參觀物業管理工作場地，對物業管理區域內的一些文化娛樂設施適當安排公共開放日，組織物業管理單位與業主、社區及行業主管部門之間的各種聯誼活動等多種手段，拉近公眾與物業管理企業之間的距離，增近公眾與物業管理企業的親和力，增加業主對物業管理工作的認識了解與支持。

四、要努力開展公共關系活動的渠道和途徑

物業管理企業與外界的聯系，與其它形態的企業相比，處于相對封閉的狀態。從目前的運作狀況來看，除了迎合一些開發商市場營銷的需要外，物業管理企業很少進行旨在提高品牌意識與自身社會形象的公共關系活動，這種狀況在物業管理處于初步發展的內陸城市尤為明顯。這一方面與物業管理企業本身從事的行業是一個微利行業，自身的資金運作狀況相對緊張有一定的關系，但另一方面也與物業管理企業管理者對公共關系的重視程度不夠、與管理者的自身意識與觀念也有一定程度的聯系。很少有物業管理經營者站在企業今后如何發展，為企業創造一個良好的社會氛圍這樣一個角度來思考問題。因此，物業管理企業要通過多種渠道和途徑，采取一切可能的方法來增強自身在公眾面前的“出鏡率”。

企業公共關系不等于企業的對外宣傳，也不等于廣告活動，更不是一種虛有的外在形式，單憑一兩次公關活動是很難達到理想的效果。物業管理經營者必須拋棄那種急功近利的思想，把公共關系作為一種企業管理的有效手段堅持下去，為物業管理企業注入新的管理活力，最終促進自身效益的提高。

第8篇：物業管理的范疇范文

近年來物價水平不斷上漲，物業費對低收入群體來說是一筆不算小的支出。如果低收入群體居住的住宅小區的物業費在物價成本持續上漲的條件下長期維持不變，則必然會造成管理這些小區的物業服務企業出現虧損局面，這不利于這些住宅小區物業管理的正常運行，也不利于管理這些住宅小區的物業服務企業的可持續發展。筆者認為，從根本上來說，應該把特別困難的群體支付物業費納入社會保障的范疇，除了居民的住房公積金之外，政府財政對特困群體應該給予幫扶，政府對應該接受財政補貼幫扶的低收入群體要設定明確的準入標準，按照準入標準實施補貼。應堅持市場化原則低收入群體居住的住宅小區應該避免陷入計劃經濟條件下的房管所體制。在計劃經濟條件下的房管所體制，房管所之所以會敢于對居民持有“門難進、臉難看、事難辦”的態度，其根源就在于事情難辦不難辦與房管所工作人員的切身利益無關，僵化的計劃經濟制度決定了房管所是無法被其他服務主體替代的，對于計劃經濟條件下的房管所工作人員來說，既然“干好干壞一個樣、干與不干一個樣”，“不干”比“干”需要付出勞動，那么最理性的決策就是“不干”或者“少干”。

在目前國內的物業管理市場中，如果存在一塊“干好干壞一個樣、干與不干一個樣”的細分市場，則必然會損害市場效率和物業管理行業發展的秩序，違背市場效率原則的細分市場會成為劣質低效的物業服務企業的溫床，再加上財政補貼物業費政策的實施，很可能會滋生尋租腐敗，這會進一步加劇對物業管理行業的損害。低收入群體居住的住宅小區實行市場化的物業管理機制，不僅有利于保障這類住宅小區的物業管理質量，而且有利于物業管理市場整體的利益。在低收入群體物業費支付能力獲得保障的基礎上，市場競爭機制能夠篩選出具有一定成本優勢且能提供一定服務質量的物業服務企業，這些企業可以為低收入群體居住的住宅小區提供合格的物業服務。筆者認為，在財政補貼物業費的條件下，低收入群體居住的住宅小區在實施物業管理招投標過程中，有必要實行信用管理機制，一是有利于確保中標企業的質量，二是有利于確保財政補貼的效率。

值得指出的是，政府財政針對低收入群體的物業費補貼政策，應該采用直接面向低收入群體給予補貼的方式。從財政補貼的效率來看，政府財政資金像發放生活費補貼一樣給低收入群體發放物業費補貼，可以實現兩方面的效率：一方面，可以實現對真正需要政府幫助的低收入群眾提供高效幫扶，避免其他居民擠占財政補貼，從而提高財政補貼資金的運作效率；另一方面，可以實現低收入群眾對物業服務企業的自由選擇權，這有利于售后公房等低收入群體較多居住的住宅小區的物業管理實現市場競爭機制和保障管理服務質量，這可以保證通過財政補貼推動形成合格的物業管理質量，而不是使低收入群眾較多居住的住宅小區成為劣質低效的物業服務企業的“避風港”，這既讓低收入群眾享受合格的物業管理，也讓物業管理市場保持良好的發展秩序，這是服務質量的效率和市場的效率。探索片區集中式管理、自治管理新模式低收入群體居住的住宅小區物業管理供求矛盾的解決，除了需要通過財政補貼等保障措施增強低收入群眾的物業費支付能力之外，還可以積極探索降低運作成本的物業管理模式。

筆者認為，鄰近的低收入群體住宅小區可以嘗試片區集中式管理，由一家物業服務企業同時管理地理位置接近的若干個住宅小區，這有利于通過形成規模經濟、范圍經濟來降低管理運作成本。此外，低收入群體居住的住宅小區還可以探索居民自治管理，聘請物業經理，通過基礎服務的對外發包來降低運作成本。《文匯報》2012年12月17日報道了上海楊浦區眾和新苑小區實行自治管理，該小區實行自治管理2年來，不僅管得比過去好，公共財務也有了超過30萬元的節余，該小區的一位業主代表表示：“自治管理的好處，不只是讓物業服務更完善，還讓業主之間產生了自家人的感覺，小區的人文環境也變好了。”筆者認為，小區自治管理需要相關的配套機制，包括業主大會信息公開制度、物業經理信用管理機制等。所以，政府主管部門始終不能忽視低收入群體的生活保障，同時也需要保證市場發展的正常秩序，低收入群體的物業管理涉及政府保障民生的責任，低收入群體的物業管理保障機制必然會實踐中不斷完善。

作者：金康

第9篇：物業管理的范疇范文

時代變化了，行業發展了，現代公共圖書館的各項需求升級，對后勤管理服務的內涵和外延都提出了新要求，向社會引入物業管理服務，是時展的趨勢，其在圖書館后勤管理服務中所發揮的作用是不可替代的。其次為確保公共圖書館功能的正常運作，降低運行成本，提供各種高效率的服務，使日常工作流程更合理化，確保建筑物及設備設施保值。傳統的設備設施維護管理側重于現場管理，對其日常運行做好維護管理，以各種設備能夠正常運行作為工作目標，比如電梯故障、停電漏水、廁所疏漏、桌椅維修、電話線路等，但隨著網絡技術、管理智能化建設的推進，現代技術充分融入到各種設備管理維護中去，實現網絡實時監控，自動化運行管理，傳統的圖書館后勤管理服務模式已經跟不上時代的步伐。隨著知識經濟的不斷發展，讀者對信息服務質量的要求也越來越高，公共圖書館的服務內容也必須不斷拓展才能滿足讀者的信息需求，相應的所需設備、物品也越來越多樣化。圖書館后勤管理也要適應這一變化，為圖書館日常服務運營提供有力的后勤保障，由此可見，公共圖書館中物業管理的地位十分重要。

二、公共圖書館傳統后勤管理的主要問題

首先，專業后勤管理人才匱乏，受圖書館人員編制所制約，不可能同時招進各專業的管理人員，人才是保證圖書館后勤管理高效性的決定因素。公共圖書館物業管理工作涉及專業廣，事務瑣碎，不僅要管物，還要維護紀律的政策性與原則性，而且從某種意義上講也屬于一種技術性工作。因此要求物業管理工作人員不僅要具備專業的管理知識，并且物業管理需要接觸的人員特別廣泛，要求要有較強的與人溝通能力，要以禮貌與殷勤的態度對待每一位讀者，要求一線崗位的安管人員具有良好的形象，接受過一定的禮儀課程培訓。圖書館屬一級消防防火單位，建立一支技術過硬的安防隊伍，對圖書館尤為重要，但目前大部分傳統圖書館管理模式，都不具備這些條件。其次，圖書館傳統管理涵蓋范圍不夠廣泛。新形勢新環境下，圖書館的服務范圍也進一步擴大，其中一些對外服務內容經過約定可以納入物業管理的范圍，如一線服務口讀者接待、圖書上架、整架、存包、復印裝訂、圖書打號蓋章、貼書標、書刊交換、各類讀者活動、固定資產實物管理等等，而現在很多圖書館的后勤管理還僅停留在保安、綠化、衛生、機電設備維護等階段，涵蓋面不夠廣泛。其實圖書館內部物品搬運、讀者活動及展覽的場地布置、會議接待，圖書館臨時勞務用工等均屬于現代圖書館物業管理的范疇。最后，圖書館后勤管理任務重，困難大。如果按上述擴大圖書館后勤管理的涵蓋范圍，那么后勤管理任務將會十分繁重，同時還要增加大量人員編制才可能完成，比如公共圖書館存放大量的書刊、雜志、光盤等各類載體的文獻資料，其中不乏珍貴的古本，需要做好清潔、防蟲、防霉等工作；隨著多媒體技術的普及，很多圖書館均設置了報告廳，涉及到大量音響視聽設備，因此圖書館的工作內容跟多個專業密切相關。相應的，物業公司要保證管理的有效性，就必須配置各個對口的專業人才加以維護管理，包括音響維修、調試、消防、電力等；此外，很多圖書館均是全天候、全年候地處于開放狀態，那么物業管理就要提供必須的保障，保證圖書館水電供應充足、計算機網絡正常、中央空調運行平穩等，再加之公共安全、消防安全等一系列工作，均加重了圖書館后勤管理任務。此外對于公共圖書館而言，讀者是其最重要的管理對象，因為公共圖書館通常實行全開放，讀者量比較大，相應的就會存在諸多問題，包括物品存放、個人穿著、偷盜行為等，看似簡單卻存在較大難度，如果未經專業職業道德培訓的物業管理人員，處理不當，可能會產生一些不良的社會影響，圖書館很容易成為這些不良影響的受害者。因此，傳統圖書館后勤管理存在較大困難，必須對管理人員做好職業道德及圖書館規章制度的培訓管理，全面樹立“以人為本”、“服務重于管理”的理念。

三、圖書館物業管理的運作方式