城鄉宅基地管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城鄉宅基地管理辦法范文

關鍵詞：宅基地使用權流轉問題對策

目前我國農村宅基地使用權流轉的成因分析

（一）受經濟利益驅動的影響

隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的大力推進，農村的耕地逐步減少，加之農民的收益甚微和我國目前農民社會保障制度不健全情況下，許多農民將自己住房的一部分用來出租獲取租金。農民通過宅基地流轉的方式為有效利用農村的閑置土地，發展農村經濟，增加農民收入，提高農民生活水平發揮重要的作用。

（二）受農民進城發展需要的影響

改革開放30年來，隨著大量農民進城務工的影響，我國的城市化進程發展迅速，而城市各方面的優越條件使得進城農民大多不愿再回到農村，而想在城市發展并定居，然而城市的高額房價卻是其存留產生的最大障礙，于是想在城市定居的農民就把閑置在農村的房屋及土地出售或轉讓來緩解進城發展所需的資金困難。

（三）受城市退休人員休閑養老需求的影響

很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農村的田園風光。在退休后城市居民想在農村購買一套住宅用作休假和養老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補，達成買賣宅基地使用權的協議。

目前我國農村宅基地使用權流轉中存在的問題

（一）法律法規不完善且有關規定滯后

一是關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。目前我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律。近年來，一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一，且有的地方管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內容比較粗淺。

二是我國的《物權法》僅在第十三章專門對宅基地使用權作了規定，但只有四個條文，相對比較簡單。從第153條（宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。）、第155條（已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。）的規定來看，《物權法》并未禁止宅基地使用權的流轉，這和以前草案中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定形成鮮明對比，這一規定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。）、第63條（農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。）的規定來看，又是明顯禁止宅基地使用權流轉的。在合法流轉無法進行的情況下，農村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數量日益增多。這充分說明當前有關宅基地的法規政策己很難滿足經濟發展的要求。隨著城鎮化進程的不斷加快，宅基地流轉將呈不斷上升的趨勢。如果法律不加以系統規定，必定會引起各種糾紛，影響社會主義新農村的進程和我國的社會主義和諧社會建設。

（二）宅基地的市場流轉面臨體制

由于有關流轉的法律法規滯后，對宅基地流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系調整等方面缺乏規范和指導，大量宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛。突出的表現為：當有關的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補償時，由于缺乏宅基地使用權和農村房屋的強制登記制度，轉讓方憑建房申請表和審批機關的審批文件，仍向有關拆遷部門主張征地的補償費用，糾紛便由此而生。有時賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時勢力強大的村落強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴重。這些糾紛一旦到法院，法院在調解無果的情況下，只能按法律規定來判，對買方不利。由此更易導致矛盾激化，甚至會釀成重大案件，影響農村社會的穩定。

（三）宅基地使用權證發放需要規范

與《土地管理法》等法律法規一樣，宅基地使用權的登記發放程序仍未明確規定。在我國的大部分農村地區存在著宅基地使用權證發放滯后的情況，這一狀況既不利于農民明細產權，依法保護自己的宅基地使用權，也不利于宅基地建檔造冊影響土地管理部門對宅基地流轉的監管，同時也是宅基地在流轉過程中造成農村宅基地糾紛發生的潛在隱患。

（四）審批管理不嚴

盡管《土地管理法》對宅基地的劃撥實行嚴格的審批制，要經鄉（鎮）政府審核，并最終由縣級人民政府批準，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監督管理。但實踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權，很多地方的宅基地管理村級民主程度較差，一些地方的村委會或村干部不經過村民會議，自己行駛宅基地報批決定權，村干部、、越權劃撥的現象嚴重。原因在于，現行法律法規對村級基層組織在宅基地管理中的權責缺乏明確界定，農村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對性，村委會和村干部依法管理的責任不明確，對超標用地、宅基地流轉、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權益的損害。在農村宅基地使用權的管理中，房地產及其產權產籍管理至今不明，導致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現象普遍。

完善我國農村宅基地使用權流轉的法律思考

（一）加強立法并規范宅基地使用權的流轉

《物權法》作為規范財產關系的基本法，不可能對每個制度都作出詳細的規定。《物權法》對宅基地使用權規定比較原則，即對宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此應當加強宅基地立法體系建設，規范宅基地管理。針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢下出現的一些新情況新問題，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題。對宅基地使用權的取得、行使、轉讓（轉讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉讓后土地產權關系的調整等）和法律責任等方面作出明確規定，形成一整套規范的宅基地使用權管理制度。

（二）建立農民宅基地使用權流轉制度

現行有關農村宅基地使用權的流轉僅限定為村內集體經濟組織之間，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，這種規定基本禁止了宅基地使用權以及農宅的流轉，不利于實現城鄉協調發展和建立資源節約型社會的原則。據專家估計，到2020年，我國城鎮居民總數要增長3億人以上，同時，每年將有1500萬農民進城成為城市居民。這種趨勢將引致不斷增加的非農建設用地需求。與此同時，大量農民進城將導致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉制度下，農民進城后宅基地將會成為農村非農建設用地市場的重要客體，這一市場的建立和完善，將促進城市化進程，促進城鄉一體化。建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置。確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，打破城鄉二元分割的土地利用機制。進一步開展長三角、珠三角、環渤海等發達經濟帶周邊的農村宅基地流轉研究，探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等。

（三）建立合理的宅基地流轉收益分配機制

按照收益的初次分配基于產權的原則，宅基地流轉中地的流轉收益即絕對地租應歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨立核算體系。因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值即級差地租I歸政府，但從鼓勵農村宅基地流轉角度考慮，國家不宜直接收取，應以不動產稅、土地保有稅及土地流轉稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級差地租Ⅱ應歸宅基地使用權人。

（四）加強農村宅基地清查和集體土地所有權確權

農村宅基地使用權的流轉，宅基地的多少將直接給農民帶來巨大的經濟效益。為防止少數鄉、村干部利用職權多占宅基地，各地必須加強對現有農村宅基地使用情況進行徹底的清查，對手續齊全、符合法律規定的宅基地給予登記造冊，對不符合法律規定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時用地予以處理。另外，根據法律規定，我國農民集體所有土地也應由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。當前，可在全國范圍內開展的土地利用現狀更新調查之際，利用現有人、財、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權確權的地籍調查工作。開展對宅基地的清查和集體土地所有權的確權，可為農村宅基地的有償使用和流轉打下良好基礎。

（五）建立農村宅基地有期限與有償使用制度

《物權法》明確將宅基地使用權界定為一種用益物權。從理論上講，他物權的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權就一直存在，一個農民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產，一直延續下去，這不利于節約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權予以收回，避免浪費土地。

參照城市國有土地上的住房土地使用權期限為70年的規定，農村宅基地使用權的期眼也應規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算，同時建立配套的一定條件下的農村宅基地有償使用制度。具體表現為：農民經申請取得宅基地使用權的，在70年內可以無償使用。70年屆滿后，該農民或其家庭成員仍為本集體經濟組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權自動延長70年；該農民或其家庭成員不再是本集體經濟組織成員的，則應向集體經濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權，如不交納宅基地使用費的，則集體經濟組織有權收回宅基地使用權。農民轉讓宅基地使用權的，如受讓方為本集體經濟組織成員，且無宅基地的，宅基地使用權的轉讓應為無償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權。轉讓方仍有權再次申請取得宅基地。通過繼承或受贈與而取得農村宅基地使用權的，參照上述構想執行。

參考文獻：

1.張奇.農村宅基地法律問題探析[J].財貿研究，2005(2)

第2篇：城鄉宅基地管理辦法范文

關鍵詞 農村 宅基地管理 問題 建議

中圖分類號：F321.2 文獻標識碼：A

1農村宅基地的現狀及存在問題

（1）農村村莊宅基地布局混亂。長期以來，由于缺乏住房建設規劃引導，絕大多數村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據所謂的“風水”及自己的喜好，在自認的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴張，中心空置。一方面是近年來，很多農民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側占用耕地建房，使得村莊外擴；另一方面，農民在建新房的同時，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農村“一戶一宅”制度難以落實，存在超標建房現象。由于歷史遺留問題和農民思想觀念的原因，很長一段時間以來，農村建房亂占、多占現象嚴重。政策規定農村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實際情況是超出規定面積擁有宅基地的農戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現象普遍存在，大多也沒有得到相應的處罰。

（4）私買私賣現象嚴重。農村居民對農村宅基地所有權普遍存在認識偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財產，可以自由支配、買賣，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加農村集體土地管理難度。

（5）農村宅基地違法案件屢屢發生，案件查處、執行難。近年來，強占土地、強建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農村都不同程度地存在。有關土地執法部門雖然投入大量的人力物力，采取強制措施對違法用地等各種行為進行了查處，也取得了一些成績，但在總體上，受人員、裝備、技術、執法手段和執法機制等方面的限制，對土地違法現象難以做到及時發現和及時查處，對特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執法效果差。

2對策與建議

（1）加強領導，強化制度建設，規范農村宅基地管理。各級政府要成立農村宅基地整治管理領導小組，把農村宅基地管理工作納入議事日程。要依據國家及省相關政策、法律法規，制定出臺農村宅基地管理的指導性文件和制度。如《農村宅基地管理辦法》、《農村宅基地登記條例》、《集體建設用地流轉管理辦法》等規章制度，逐步把農村宅基地的管理走向制度化、規范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉變農民思想觀念，切實提高農民法律意識。要針對農民群眾文化特點，利用主流媒體、農村宣傳欄、法制宣講團等各種方式方法深入農村進行宣傳，提高村民遵守土地法律法規的自覺性，增強依法用地意識，轉變農民落后的思想觀念。同時采取有效措施加強鄉村干部土地法律法規培訓，增強村干部依法保護、利用資源的意識，提高農村土地管理水平。

（3）創新機制，成立土地綜合執法大隊，加大執法力度。在各市縣成立土地綜合執法大隊，定員定崗定編。各鎮、村也相應成立土地綜合執法小組，做到縣、鎮、村三級土地執法網絡。同時要在資金和編制上加強基層國土資源管理部門執法隊伍的建設。

（4）加強鎮、村兩級日常監管力度，規范審批程序，引導和保護農民建房。各市縣的鎮一級政府可與各村委會簽訂宅基地管理目標責任書，進一步健全土地執法動態巡查制度，規范宅基地管理規程。各村委會要結合本村實際，制定符合政策、法律法規規定的鄉規民約，加強農村宅基地的管理和日常監控，規范農民用地建房行為，及時發現和制止土地違法現象。在村莊規劃基礎上，規范宅基地審批程序，規定村民在需要使用宅基地時，應當向村委會提出申請，由村委會公布并提交村民會議或村民代表會議討論，經討論同意并公布后，報鎮政府批準方可使用該塊宅基地。宅基地批準后，用戶必須在規定時限內建房，如超過規定時間不建房，該塊宅基地由村委會收回重新安排。

（5）科學規劃，嚴格各項規劃實施。各級政府應當把村莊、集鎮規劃作為當前農村工作的大事來抓，安排專項資金統一編制村鎮規劃和村莊治理試點建設，嚴格控制宅基地用地規模和布局。要綜合鎮、村和相關部門的意見，結合新農村建設規劃，注重解決當前村莊整治的重點，充分考慮后續的村莊規劃與管理需要，突出鄉村特色和可持續發展等多個方面進行規劃。有關部門可提出一個規劃樣板，在每個縣挑選個別鎮的兩三個村委會中推出規劃樣點，然后逐年鋪開。

（6）以開展宅基地使用權登記發證工作為契機，開展調查清理、整治工作。要在全省對農村宅基地進行全面調查，摸清住宅用地數量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉讓住宅和違法用地等現狀，及時掌握動態信息，建立數據庫，實行信息化管理。對“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵農民騰退多余宅基地。對“一戶多宅”和宅基地超占部分可實行有償使用制度。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可用以村莊綠化休閑、建設村內文化室等其他用途。

3結語

總之，加強農村宅基地管理是關系到農村社會穩定、農民群眾生產生活的重要工作，也是當前農村工作的熱點和重點問題之一。因此，加強農村宅基地規范化管理，以適應新形勢下農村宅基地管理的要求，更有利于加快社會主義新農村建設的步伐。

參考文獻

第3篇：城鄉宅基地管理辦法范文

一紙即將公布的“通知”，讓廣東的再次提速，并走在全國前列。

這份名為《關于加強農村宅基地管理的通知》（以下稱《管理通知》）由廣東省國土資源廳（以下稱廣東國土廳）草擬，并已上報省政府審批。其中，最引人注目的是將允許農民將合法的宅基地轉讓、出租，并擁有收益權。

廣東一直是立法的試驗田。2005年，廣東省以政府令的形式頒布法規，允許農村集體建設用地使用權流轉，為農地直接上市定規，這在全國尚屬首次。該法規與即將出臺的《管理通知》均突破了現有的法律法規，甚至與現有法規存在著明顯的沖突。

廣東省社科院宏觀經濟研究所孫建研究員接受《經濟》采訪時表示，繼允許農村集體建設用地上市成為改革第一步后，農民個人的建設用地即宅基地上市是第二步，也是“兩步走”的一個完結。

“雷區”的試驗

目前在國家法規制度層面，宅基地的流轉并沒有“開閘”，因此宅基地流轉問題在全國各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為“雷區”。

今年2月初，廣東省“兩會”期間，廣東國土廳廳長林浩坤向媒體表示，由該部門草擬的《管理通知》已上報省政府審批。其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉。

消息一出，立即引起了廣泛關注和爭議。一種觀點認為，一旦放開宅基地買賣，會導致農民失去房屋，不利于社會穩定。支持者認為，允許宅基地上市可以保護和增加農民的土地收益，還可以增加土地供給，平抑高漲的房價。

而現實中宅基地私下流轉已很常見，尤其是在經濟發達的珠三角地區已成普遍現象，私下交易的比例很高。據了解，私下買賣宅基地的情況有兩種：一種是“一戶多宅”，除了自住，農民將富余的房子賣掉獲得收益；一種是有些農民已在城市購房，他們將農村的房子賣掉。

據孫建介紹，由于城市化進程加快，經濟發達城市近郊的宅基地比如廣東的梅州、韶關等地已炙手可熱，農民通過私自出租出售多占的宅基地獲得了大量收益。

2006年初，廣東國土廳開始對全省宅基地進行調研，一年后的調研結果印證了上述事實，同時顯示超面積住宅、違法建房、占地建房等現象非常普遍。宅基地存在的上述復雜問題成為廣東推進宅基地流轉的原因。

對于宅基地上市的程序，《管理通知》作了相應規定：首先是調查清理，近期廣東國土廳已開始針對宅基地使用情況作調查，之后是宅基地的確權及登記發證，最后才是流轉上市。

從中可以看出，宅基地上市的前提是農民擁有的宅基地必須是合法的，非法取得及超標準的宅基地要接受處罰并重新申請登記。具體規定是：通知下發后新發生的超過法定面積標準，或非法取得的“多宅”的農民住宅，一律不得確權登記發證并依法予以拆除；通知下發前發生的超過法定面積標準或“多宅”的農民住宅，沒有申請對違法用地、違章建筑統一處罰給予辦理確權及登記發證手續的，一律依法予以拆除。

孫建認為，宅基地的流轉在經濟發達、城市化水平比較高的珠三角地區推行比較適宜，廣東有探索的條件和基礎。

到農村買房成為可能？

一旦政策正式出臺，影響將是多方面的。

“原來由于沒有政策保護，農民私下賣宅基地獲得的收益是非常有限的，因為買房者要冒著哪天被政府征用而得不到補償的風險，出價必然低于市場價，所以農民不得不損失很大一部分土地收益。”孫建說，政策實施后宅基地在城鄉的法律地位和市場地位將得到確立，農民將依法分享土地出租、出賣和出讓獲得的收益。

宅基地擁有抵押權后，農民可用來購買生產資料，進一步拓寬農業生產的融資渠道。此前，廣東省相關政策規定了集體建設用地可用于抵押，但作為個人建設用地的宅基地并沒有列入其中。

宅基地上市將大大緩解征地壓力，尤其是能夠減少農業用地的征用。去年廣東省農村建設用地使用權轉讓23200多畝，發生交易2100多宗，總價值20多億元人民幣。不過，仍有60多萬畝的農村集體建設用地處于閑置狀態。“開發商老盯著農田，因為其價格是偏離市場的，征地成本低。”孫建認為，隨著國家對基本農田控制越來越嚴格，客觀上也會促進和加快宅基地的流轉。

如今，長期在城市工作居住的農民不在少數，對他們來說，村里的房子賣不掉，城里的房子買不起。另一方面，即使有些農民在城里買了房子，也不能把村里的房子正常地出售。“允許宅基地買賣將加快這些農民以非農化身份加入城市化進程中。”孫建認為，城市化的一個重要標志就是居民的非農化。

城市房價高漲的一個重要原因就是供給不足，住房供應主體單一，市民買房只能去找開發商。如果農民的宅基地可以賣給城里人，也就是城鎮居民可以到農村購置宅基地，將打破城市房地產的現有格局，對平抑房價將起到關鍵作用。

事實上，在廣東等發達地區，與農民在城市買房相反，部分富裕的城里人已開始在鄉下購置房產了。孫建介紹說，在部分經濟發達的農村，出現了一些別墅區，不少別墅的主人都是城里人，有的富足的城里人甚至直接到農村買地建房。還有的村委會與投資公司合作建農民住宅，將富余的房屋出售給城里人。孫建認為，由于原來政策不允許買賣宅基地，城里人到鄉下購買宅基地房屋不受法律保護。

北京京華律師事務所律師丁濤在接受《經濟》采訪時表示，由于宅基地不納入城市房地產體系，加上只有國有土地才能辦理產權證的政策限制，農村集體建設用地必須通過征地手續轉為國有土地后才能辦理產權證，因此，即使允許城里人到農村購置宅基地，購買者同樣拿不到產權證。“改變土地權屬仍然要依據國家現有的法律制度。”

法律留有的空間

作為立法的試驗田，廣東在立法上已是第二次超前。

2005年10月1日，《廣東省農村集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下稱《管理辦法》）正式實施。這個以省政府令形式頒布的地方法規規定了集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押等內容和具體操作辦法，大大突破了現行《土地管理法》規定的“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定。

政策出臺背景是，此前廣東各地農村集體土地流轉已經非常普遍，由于法律不允許，沒有政策支持，都是以私下的方式進行，農民的利益無法保障，引發了很多土地糾紛，導致農民上訪逐年增多。

據了解，剛開始的確有人擔心《管理辦法》出來后，由于存在法律上的風險，會引起更高層有關方面的關注，甚至被叫停。實施后，國土資源部曾多次派人去廣東考察。

去年3月，國土資源部下發了《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》，要求穩步推進城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉試點，不斷總結試點經驗，及時加以規范完善。8月，國務院下發的《關于加強土地調控有關問題的通知》中，強調農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。

從上述兩個通知內容可以看出，盡管沒有涉及廣東的具體做法，但實際上已經承認了農村集體建設用地流轉的合法性。至此，廣東為土地立法試驗的“第一步”得到了國家政策的確認。

時隔不到一年半，廣東再次在立法上尋求突破。

對于此次即將出臺的《管理通知》，孫建認為，農村個人建設用地即宅基地上市流轉是一個完結。“集體建設用地上市流轉是第一步，現在是走第二步。”

丁濤律師認為，廣東讓宅基地上市流轉最大的法律意義在于農民在土地上享有更為完整的物權。

第4篇：城鄉宅基地管理辦法范文

關鍵詞：宅基地置換；思考；對策

隨著城市化和工業化的不斷推進，各行各業對土地的需求日益強烈，建設用地逐年增加，耕地日趨減少，越來越滿足不了現代化建設的需要，這種趨勢對我國有限的耕地資源提出了嚴峻的挑戰。與此同時，我國人口多，耕田面積需要保證18億畝紅線。按我國總人口計算人均不足1畝。優質耕地人均占有更少。上海金山萬春村的試點統計，按照全村2800人計算，人均耕地僅1.4畝，通過宅基地復墾后新增耕地增至人均1.75畝。戶均有限的耕地無法使農民依靠農業生產達到小康的生活水平，集約化農業生產是奔小康的必由之路。同時由于農村房屋建設雜亂不堪，外出務工人員日益增多，很大一部分的宅基地長期無人居住，建設用地需要盤活。宅基地置換存在必要性。。

通過各地的宅基地置換試點的背景下，為規范宅基地置換工作，國土資源部于2008年6月制定《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，該辦法規定，“城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地總體規劃，將若干整理復墾為耕地的農村建設用地地塊和用于城鎮建設的地塊等面積共同組成建新拆舊項目區”。從該文件學習中，總體感覺是特出土地的平衡、資金平衡。但是從上海市金山區萬春村和新春村的試點看，在試點的集中安置基地建設、置換入住和騰地、土地整理復墾、節余地塊開發、資金平衡、農民生產就業等環節看。既有成功一面，也有存在問題需要研討，從而在確保農民利益的基礎上，做好宅基地置換工作。

一、推進農村宅基地置換的必要性

1、推進農村宅基地置換工作是新農村建設的必然要求。農村宅基地置換的目的之一是推進農民集中居住在一起，在此基礎之上加強公共基礎設施建設并提供廣泛的公共服務。因而，宅基地置換有利于加快農民向城鎮和中心村集中的進程，并通過置換切實幫助農民改善和提高居住環境和質量，增強農民的幸福感，使農民過上了城里人一樣的生活。上海市金山區萬春村和新春村通過宅基地置換之后，全部搬進了新居，生活環境就比以前發生了很大變化，這令兩個村的很多村民都感到很高興。

2、推進宅基地置換是推進農村城鎮化的有效載體。隨著經濟和社會事業不斷發展，以及農村集體土地經營權流轉制度的不斷完善，更多的農村富余勞動力需要流向城鎮。實施宅基地置換，鼓勵和引導更多的農村人口在城鎮安居樂業，能夠提升城市輻射的吸收功能，必將有力地提高農民群眾的生活質量，推動農村城鎮化的步伐。

3、推進宅基地置換是于優化土地資源配置的必然選擇。農村宅基地面積很大，且不少被浪費擱置，是一筆龐大的尚未利用的土地資源。通過宅基地置換方式，可以有效減少農村集體建設用地規模，使得很多荒廢的宅基地得到復墾，大大增加耕地面積，同時為城鎮和工業園區留出更多的發展空間，這既是解決當前新增耕地后備資源不足。同時宅基地復墾后，農田更有利于現代化生產。

二、農民宅基地置換中存在的問題

1、農民集中居住區的設計合理性問題

為節約建設用地，必須提高農民集中居住區的用地的容積率，需建設很多高層的樓房，使節余建設用地開發最大化，通過出讓收益平衡資金，為此如何更合理的建設農民集中居住區至關重要。如設計不合理，沒能考慮到失地農民特點，，由于從農民轉為新市民或半個市民，對帶來的生產生活的成本，，沒有建立相應的車庫、生產資料存放點等設施農民特性的設計，沒能給與農民更好的便利。不少地方的農民集中居住區距離農地的距離較遠，這對農民的生產活動產生了很大的不便，不僅如此，與農民新居配套的排水系統、文化設施、醫療點等基礎設施并沒有相應跟進，沒能符合新村建設所應有的公共服務要求。很多地區雖然新房建起來了，但污水處理系統有待健全，新村內生活垃圾亂堆亂放的現象屢禁不絕，針對環境衛生的基礎設施沒有建立起來。這導致很多農民依然無法享受到與城里人相同的文化、醫療、環衛等公共產品和公共服務，讓他們苦不堪言。。

2、農民獲得的補償較低的問題

由城鄉建設用地增減掛鉤政策，宅基地置換資金采取項目區資金平衡，一方面由于資金內部資金平衡，給予農民的補償較低。另一方面在而派生的農村宅基地置換的過程中，大量的建設用地指標所產生的項目外的大量的隱性收益，以及由于宅基地置換后的稅收增加等收益未能作為補償資金。一些地方對農民的補償更是少之又少。商榷的是所制定的征地補償標準，如何制定政策把土地招拍掛之后所產生的增值收益包含進來。如一些地方的開發商有此開發的新建房子的要價卻很高，超額利益無法無法貼補宅基地置換。由于資金投入不足，從而帶來了很多失地農民并沒有獲得相應的社會保障和就業崗位，這大大增強了農民的剝奪感，使他們享受不到城市化帶來的收益，十分不利于廣大農民的可持續發展，同時也造成了一些地方失地農民的上訪，成為當地不穩定、不和諧的根源。

3、農民生產就業的后續問題與結余地塊開發的合理性問題

通過農民的集中居住，最后會整理出很大一部分建設用地指標，這些建設用地指標往往被用作城市用地，因而這些結余用地的開發至為關鍵。農民集中居住后，生活指數提高較大，物業費用、吃喝拉撒睡的費用都提高。我從事的二個試點村中，農民物業費繳費率不到30%，。要提高農民收入，除了就業方面加強支持外，對節余地塊開發考慮如何有利于置換農戶的后續問題，筆者認為也是重要舉出。由于一些地方對這些結余地塊的開發卻不盡合理，很多地方開發的產業結構趨于雷同，過度的無序投資造成了城市資源的浪費，未能使結余地塊開發帶動提高農民市民化后收入較大提高。在我們開展的二個試點中，給予農民集體的商業，未能形成市場氣候，帶來收益極低。

三、農民宅基地置換的對策分析

1、合理設計農民集中居住區

農民集中居住區建設，科學規劃很關鍵。筆者所在的上海市金山區山陽鎮，將農民集中安置在基礎設施完善、功能齊全、布局合理、環境優美的安置小區，既節約了土地，改善了農業生產、生活條件，又提高了生活質量，優化了城鄉用地結構和布局。由此可見，地方政府要依據方便群眾生活、有利于群眾生產的原則對集中居住區進行規劃。要把集中居住區與一、二、三產業的布局聯系起來，做到二者相互促進，在此基礎之上科學選址、有序建設。還要進一步做好相關的公共基礎設施配套工作，不斷加大對集中居住區內群眾公共產品的供給。要跟進建設與集中居住區相配套的排水系統、文化設施、醫療點等基礎設施，使集中居住區內的農民能夠開展體育和文化活動，不斷提高他們的生活質量，使農民享受到與城里人一樣的文化、醫療、環衛等公共產品和公共服務。

2、增加對失地農民的補償

要改變以往那種對失地農民補償少的現狀，應綜合參照物價水平、消費總體水平等因素，大力提高補償標準。地方政府要考慮到所征土地的在未來一段時間內的可能收益，在充分征求農民意見的基礎之上，探討協商式征地的補償辦法，確保對農民的補償能夠體現土地的增值收益以及保證農民的生活水平。不僅如此，還加大對失地農民的培訓力度，努力增強其就業競爭力。還要對從事個體經營的失地農民在稅收、工商等方面給予政策扶持，并且對其提供專門的小額信貸。此外還應把失地農民納入城鎮社會保障體系，讓其參加養老保險、醫療保險、失業保險等，保障措施，大力解決他們的養老、基本醫療等保障問題。今后在開展實行建設用地增加掛鉤推進宅基地置換工作中，不能僅僅依靠項目區的資金內部平衡，政府需要從其他方面增加補償基金，如開發商節余地塊開發中高額收益中的分成如何補貼，政府稅收增值方面的補貼，工業反輔農業的機制等等。

3、合理開發結余地塊

地方政府要有效預測市場容量，充分加強前期調研，在整體收益最大化這個前提下，合理開發結余地塊。因此在下一步的工作中，上海市金山區山陽鎮政府應著重做好以下工作：一是要注意地塊開發的差異性，避免因無序投資而造成的產業結構雷同和城市資源的浪費，二是根據市場需求建設城市公共基礎設施，把收益回報放在第一位，寧肯慢一點，也要穩一點。三是地塊開發之中要注重凝聚人氣，使得開發商開發的商場、馬路、廣場等工程有人去，實現城市第三產業的可持續發展，為農民市民化帶來真正的好處。

參考文獻：

1、張子任;李淑慧;農村宅基地使用權流轉法律問題探析[J];中國司法;2010年01期

2、蔡玉勝;王安慶;城鄉一體化進程中土地利用存在的問題與對策――以“宅基地換房”模式為例[J];經濟縱橫;2010年01期

3、張守敬;農村住房制度怎么改?[J];中國老區建設;2010年02期

第5篇：城鄉宅基地管理辦法范文

我國正處在全面建設小康社會的關鍵時期，也已進入城鎮化飛速發展的時代。隨著城鎮化進程的不斷加快，城鎮建設規模的不斷擴張，對耕地的占用量也在持續增長，土地供需矛盾日益尖銳。在這一背景下，探索保持耕地總量動態平衡和城鎮建設用地占用耕地的周轉，促進土地可持續利用，已成為一項刻不容緩的課題。實施城鄉建設用地增減掛鉤，是落實國家耕地保護政策的需要，有利于優化用地結構，提高土地集約化程度，有利于保護土地資源特別是耕地，有利于改善農村生態環境，是切合中國實際國情的創新性、特色性道路。

1城鄉建設用地增減掛鉤的概念

城鄉建設用地增減掛鉤是指通過將農村建設用地的減少和城鎮建設用地的增加相結合，在不減少耕地總面積和不增加建設用地總面積的基礎上實現城鎮建設用地的增加，實現耕地總量動態平衡和城鎮用地擴張的合理發展和布局。通過整理超標的農村建設用地面積，節省出部分建設用地面積指標并將指標轉移為城鎮建設用地，既保證了耕地總面積不減少和總量動態平衡，又增加了城鎮建設用地面積，有效提高土地利用城市化指數，提高農村建設用地集約程度（羅迎新，1997）[1]。

2開展城鄉建設用地增減掛鉤的意義

2.1城鄉統籌發展的需要隨著城市發展進程的加快，我國城鎮化率也在逐年增加，城鎮建設用地的擴張需求也隨之不斷增長，因此，調整城鄉建設用地的土地利用結構與布局，實現建設用地的空間調配，協調城鄉健康發展勢在必行。在這個大背景下，城鄉建設用地增減掛鉤是合理有效的正確舉措，有利于土地資源整合，促進城鄉統籌發展。

2.2土地集約利用的需要隨著城鎮化、工業化的發展與社會主義新農村建設，建設用地的需求量不斷增加。然而，隨著耕地保護政策力度的不斷加大，可用作新增建設用地的空間十分有限，建設用地的供給十分緊張，供需矛盾尖銳。由于目前大多數村莊分散，建設用地利用總體粗放，因此，潛藏著巨大的土地整理潛力。通過整合村屯空間，加強村莊建設的規劃和管理，加大農村建設用地整理力度，節約集約利用村莊建設用地，提高農村土地利用效率，可在不減少耕地總量的基礎上增加城鎮建設用地面積，緩解保護與發展之間的矛盾。通過增減掛鉤，整理農村建設用地，將有效整合農村居民點用地，改變居民點布局分散、結構松散的局面，形成集聚效益和規模效益，為城鎮建設置換土地，拓展空間（周娜，2011）[2]。

2.3社會主義新農村的建設需求生產發展、生活富裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主，是社會主義新農村的建設目標。農村建設用地的綜合土地整理，是新農村建設中的一個重要項目，能夠最有效、最明顯地顯現新農村建設的成果。而增減掛鉤政策的提出，以及掛鉤工作的全面開展，則給村莊整合注入了有效動力。通過建設用地的指標置換，耕地面積的增加，增加了村集體收入和農民的財產性收入，有利于改善村莊人居環境和實現農民自身發展，一定程度上滿足了社會主義新農村建設的需要，有利于農民參與意識的樹立，是建設社會主義新農村的需要，是社會和諧發展的需要。

3城鄉建設用地增減掛鉤的實施方式

3.1增減掛鉤模式增減掛鉤模式主要分為兩種：小城鎮建設模式和社區建設模式。小城鎮建設模式是被拆遷區居民有步驟地向城鎮靠攏或搬遷，由政府出資為被拆遷村民建造安置社區或實施貨幣化安置，并將原農村居民點和廢棄工礦區整理復墾為耕地。社區建設模式指村集體經濟組織將地點僻遠、自然村偏小、布局散亂、交通不便、基礎設施薄弱的居民點建設用地采取就近向中心村集中合并的方式遷并，并在安置補償的基礎上將原自然村內的建設用地整理為農用地或其他用地。兩種模式的收益成本分析顯示：小城鎮建設模式是一種整合度較高的模式，保證耕地不減少，承包權不改變的前提下，結余出的宅基地用于非農業開發，宅基地復墾后，耕地連片集中規模化經營，農民實現戶籍轉變集中居住。小城鎮建設對于推動農村城鎮化，推動新農村建設，推進城鄉統籌，實現土地的節約集約利用的作用是顯著的。但是，小城鎮建設模式是大范圍整體拆遷，從實例上看，成本高，資金的需求量大。小城鎮建設、土地的復墾整理、農民的生活保障都需要大量的資金，單靠政府投資很難實現，必須通過市場化運作，用土地融資。這就要求有較高的土地開發價格，否則，資金平衡很難達成。因此這種模式不具有普遍意義。而社區建設模式雖然收益不如小城鎮建設模式顯著，但是其成本低，門檻低，規模可大可小，操作起來比較靈活，適用范圍廣泛，尤其適宜經濟不發達的地區和遠離城鎮的農村。

3.2增減掛鉤運作模式王君、朱玉碧（2007）[3]等針對現階段中國城鄉經濟、社會發展狀況，提出了三種較為科學的增減掛鉤運作模式。第一種是政府主導型運作模式。政府作為組織策劃者，主要負責內容有增減掛鉤項目選址立項、組織編制規劃方案并報上級政府審批、組建投融資機構籌措建設資金、調控或分配掛鉤周轉指標，對項目的實施全過程進行監督，并承擔項目運行風險。企業是政府意志的具體執行者，負責實施土地整理工程，保障項目順利竣工。這種運作模式的優點是能夠充分發揮政府的權威職能，確保工程的高效率完成，缺點是政府在項目整個運作過程中承擔的風險極大，而且需要強大的經濟實力來支撐。第二種是市場主導型運作模式。這種模式的主要特點是：多渠道籌集資金、政府充分發揮引導、協調、規范和服務的職能、折抵指標真正商品化。第三種是農村集體自主型運作模式。這種模式的主要特點是：公眾參與性較強、資金籌集方式可以實現多元化。在一些農民收入較高，參與掛鉤的積極性較高的地區，可以采用這種模式。

3.3增減掛鉤實施阻力關于城鄉建設用地增減掛鉤實施阻力的研究，張宇（2006）[4]等學者進行了詳盡地分析。增減掛鉤的主要阻力有：第一，土地制度的束縛。《憲法》明確規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”土地制度帶來的增減掛鉤阻力主要集中在宅基地上，《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的宅基地發放土地使用證”，宅基地的轉讓局限在集體經濟組織內部。而且宅基地禁止抵押，城鄉二元化的土地制度造成城鄉間的土地級差，造成農民遷居城鎮購房支出的增加，而戶籍制度的限制，又使農民難以完全享有城鎮居民的福利待遇和社會保障。以上因素造成了大量城鄉兩棲人口與閑置宅基地，增加了村莊整合、增減掛鉤的難度。第二，整合資金的缺乏。農村居民點整理、增減掛鉤主要依靠政府財政投入，政府財政壓力比較大，因此用于居民點整合、增減掛鉤的財政投入就十分有限，而且往往后續資金難以保障。第三，農民意愿的不足。在村莊整合中，對土地的依賴性、鄉土情結、拆舊建新花費等因素影響著農民的意愿，在一定程度上阻礙了村莊整合與增減掛鉤進程。第四，村鎮體系規劃的滯后。我國在2007年才啟動縣域村鎮體系規劃的試點，很多地方縣域村鎮體系規劃尚未完成，大部分地區農村居民點規劃也僅進行到中心村規劃，基層村規劃尚未開展，無規劃可依，影響了村莊整合的實際效果。

第6篇：城鄉宅基地管理辦法范文

關鍵詞：農村宅基地；利用效率；財產屬性；生產功能；退出機制

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A

文章編號：1003—0751（2013）07—0068—06

一、引言

伴隨著城市化進程的加快，我國農村人口向城鎮大規模遷移，農村宅基地退出問題日益突出。在節約利用土地的形勢下，農村宅基地利用問題、建立宅基地退出機制、改革農村宅基地制度等話題被賦予諸多學理和現實意義。概括起來，主要有以下五點：一是認為當前的農村居民點占地規模大，利用效率低，造成土地資源的浪費，不利于18億畝耕地紅線的保護。二是認為工業化、城鎮化發展帶來農村人口減少、農村建設用地反增的悖論，不利于土地的集約利用及農民生活的改善。三是認為現行的宅基地管理制度阻礙土地要素價值及農民財產權利的實現，不利于城鄉統籌發展及資源配置市場化的客觀要求。四是認為建立宅基地退出機制應具備經濟社會基礎，當前社會形勢已具備經濟、政策條件，應該抓住時機，盡快改革。五是認為建立宅基地退出機制有助于農村人口的城市轉移，加速城鎮化進程，促進土地資源的高效利用。對于如何建立宅基地退出機制，學者主要有以下三點建議：一是建立完善的宅基地使用和出讓制度，保障土地資產價值的實現，抑制農戶無償占地帶來的諸多問題。二是健全農村宅基地置換、整理、復墾機制，通過配套的政策和資金引導農戶有序退出宅基地。三是改革農村宅基地管理制度，放開宅基地使用權流轉，保障農民的財產權益，改善農民居住條件。

從筆者及所在團隊近年的農村調研情況看，上述關于農村宅基地利用問題及建立宅基地退出機制的討論大多似是而非，與占總數95%的一般農村情況不符。當前農村宅基地利用問題的出現既與農村土地制度、城鄉二元體制、不完善的社會保障制度有關，更與中國發展戰略、經濟結構及人口結構有關，農民流動及家計模式是影響宅基地退出的重要因素。將空心村、一戶多宅、小產權房、宅基地違法流轉等問題歸結于法律制度的滯后及宅基地福利性質的牽絆，不僅與廣大農村現實相差甚遠，而且存在論證邏輯問題。有鑒于此，筆者試圖從人口流動機制、農村宅基地性質、農村宅基地利用三個方面進行回應，討論一般農村的宅基地問題的形成原因、社會危害，并嘗試提出一種不需過多資源投入、長期可持續的宅基地退出方案。

二、農村宅基地的內涵及其利用效率

1.地方性知識與宅基地內涵

目前政學兩界對農村宅基地的內涵沒有形成統一認識。多部法律文件并沒有對宅基地內涵及外延作出明確界定，而學者們依據不同標準對農村宅基地進行分類和定義。從已有研究來看，關于農村宅基地的定義主要有四種觀點：一是認為農村宅基地是農民家庭用于建造住宅，包括住房、附屬用房的土地及庭院用地。①二是認為農村宅基地是農民建造的住宅用地，它由農村集體經濟組織撥付，由農民長期使用。②三是認為農村宅基地是農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥付給農戶的土地，包括住房基地、庭院、輔助住房（廚房、倉庫、廁所）、沼氣池、禽畜舍、柴草垛等。③四是認為農村宅基地是農村中包括有建筑物的和沒有建筑物的非耕種用的空白地。④學界爭議主要集中在以下幾個方面：一是庭院是否屬于宅基地，二是房前屋后的綠化用地是否屬于宅基地，三是房地聯體的宅基地，其地理邊界在哪里，四是有房宅基地、無房宅基地與規劃宅基地之間有何關系。

中國農村社會區域差異極大，農村宅基地的民間理解大不相同。這種不同的理解造成農村宅基地總量統計的困難。在湖北省荊門市農村，宅基地是一個以住房占地為中心，向四周大面積延展的土地，一個標準的宅基地主要由房屋占地、禾場、園圃、菜園和堰塘組成，這在鄉村兩級已成為一種“地方性知識”而被廣泛接受。因而荊門市農村的宅基地面積較大，戶均2—3畝非常正常，少數農民宅基地面積甚至達到7—8畝，主要是園圃及禾場占地較大。第一輪和第二輪國土資源調查時，勘測人員以地方共識的宅基地概念作為測量標準，由此導致宅基地面積的統計學擴大。

實際上，在中西部農村，許多地方宅基地面積較大，如四川省、重慶市的農村房屋一般是前有壩子后有林盤，這些普遍被農民認為是宅基地，如此，戶均宅基地面積為2—3畝。且在許多農民眼里，宅基地與耕地性質相差不大，只有有利于生產生活的土地才有價值。《中華人民共和國土地管理法》確定的農用地、建設用地、未利用地的分類與農民現實生活關聯不多，農民也不太在乎那些抽象的土地權利。

2.農民主位與宅基地利用

農民從社會功能的角度理解宅基地，意味著宅基地的相關構成對農民生產生活很重要，農民也會隨時代變遷改變對宅基地的理解及利用方式，由此農村宅基地利用效率并不低。如在荊門市部分農村，隨著技術進步及工業發展，堰塘功能處于萎縮狀態，有些堰塘甚至被廢棄，農民也因之不再將堰塘當做宅基地。問題是學界已經普遍形成了農村宅基地閑置量大，禾場、園圃、堰塘等附屬用地粗放使用，利用效率低的觀點共識。如王旭東統計表明，1997—2008年，農村人口減少了14%，而村莊用地卻增長了約4%，呈現人減地增的逆向變化趨勢，農村戶均總用地超過1畝，人均居民點用地高達229平方米，遠高于規定的150平方米。⑤從農村居民點用地規模大，利用率低和散、亂、空現象出發，學者得出農村土地資源浪費嚴重、農村土地整治潛力巨大的結論，因而呼吁以城鄉建設用地增減掛鉤政策、城鄉統籌政策進行土地整治的建議大行其道。

對此，筆者暫且不去評論在宅基地概念不確定的背景下農村居民點用地的測量及推算邏輯是否科學，只從宏觀結構約束下的農村宅基地利用情況來說明宅基地利用效率的狀況。當前，我國農民人口數量存在不同版本，常見的有7億多、8億多、9億多之說。筆者認同賀雪峰的判斷，即我國目前的農村人口數量為8.8億左右。以中國經濟持續快速發展為前提，即使未來50年內人口城市化速度增至50%，農村仍將有7—8億人口。⑥也就是說，在未來相當長的一段時間里，大部分農民仍難以在城市定居生活，還是要像候鳥一樣在城鄉間游走流動。農村宅基地的不退出與農民打工收入不穩定及宅基地生產功能難以替代有很大關系。以農民主位的視角審視，可以發現農村宅基地利用是合理的，土地資源浪費只是自上而下的一種表面認識而已。

農民收入主要來源于兩部分：一是外出打工，二是在家務農。一方面，中國經濟結構及其在國際體系中的位置決定了大部分進城農民務工收入微薄，難以完成勞動力的城市再生產。而在城市化、工業化的快速推進下，大量農民涌入城市，使得勞動力市場供過于求，城市打工者的收入空間被進一步壓縮。另一方面，在人多地少的資源束縛及經濟全球化的背景下，農業增長不增收的局面長期存在。由此，農業收益與打工收益二者共同支撐起小農家計，缺一不可。在上述宏觀結構約束下，農村宅基地不僅要承擔居者有其屋的生活功能、保障農業收益的生產功能，還要承擔應付市場風險的社會保障功能。

為了更好地獲得家庭發展資金，一般情況下，老人在村種田養活自己，年輕人外出掙錢養小家庭。這在一定程度上造成了宅基地閑置情況。受農民城市就業的影響，有些宅基地閑置時間長，有些閑置時間則較短，宅基地被永久拋棄的情況并不多見。因此，有學者從村莊空間形態角度所統計出的戶均宅基地0.268的容積率，并依此說明農村宅基地使用效率低⑦，這種結論并不符合農村宅基地利用的現實狀況。宅基地使用效率應該從小農家計的角度思考，從社會保障的作用切入。以住宅居住情況來討論宅基地利用效率，不考慮小農家計模式，不考慮農民的流動機制，不符合農村社會現實。

三、農村宅基地的功能及其財產屬性

制度經濟學認為，任何一種資源只有自由流轉才能形成價值，進而在價格杠桿的調節下流向生產率較高的一方，最終實現資源的合理配置。⑧在“流轉是提高效率基本方式”的邏輯下，不少學者認為，現行立法禁止宅基地使用權抵押、出租和轉讓，是農村土地利用低效率及農民生活水平不能改善的關鍵原因，與我國城鄉發展變遷嚴重不符合，必須改革計劃經濟福利思想下的農村宅基地管理制度。⑨筆者認為，這些觀點對農村宅基地性質和功能的理解是有偏差的。過于迷信市場經濟，對土地價值來源缺乏基本認識，會造成對現實宅基地利用狀況的理論誤讀。實際上，占5%的城郊農村和占95%的一般農村，其土地利用情況差異極大，一般農村的宅基地財產屬性較弱，學界所謂農民“抱著金飯碗找飯吃”的觀點與一般農村的宅基地利用現實不相符合。

1.農村宅基地的生產功能

一般認為，農村宅基地具有生存保障性與物權性雙重性質，隨著市場經濟的發展，農村宅基地逐漸具有物權屬性和資產屬性，只要放開農村宅基地市場，就能實現其使用價值及交換價值。⑩而筆者在湖北省荊門市農村調查發現，當地1990年代以來就有宅基地流轉現象，不過流轉價格普遍較低，一般為2—3萬元，有些甚至只有幾千元，且要搭上幾畝土地。買房者多為鄂西、四川等偏遠地區的農民，他們以農田肥瘦、水利條件等因素決定房屋買賣價格，然后落戶該村。當地的“搭地賣房”現象延續至今，目前房屋價格至多為5萬元。

房屋價格依附于農地質量且流轉價格低，與“宅基地里頭有資產”的論斷形成鮮明對比。調查發現，在農民看來，宅基地與農地性質相差不大，共同發揮著生產功能，其價格低與使用價值低有關系。若宅基地無助于小農家計（如離農田位置遠，房屋周圍沒有自留地），則房屋價格還要低廉不少。少數在城市落戶的農戶，他們可能將老房閑置甚至廢棄。多數在城市打工的農戶則要根據其在城市就業狀況來選擇何時回村居住，他們的居住地點具有不確定性，老房屋就在一段時期閑置下來。待農民收入提高、消費能力增強，他們或者回來改建房屋，或者在新地點建房，“空心村”和“一戶多宅”現象就此形成。

因為宅基地由村集體無償提供給村民使用，將宅基地交給村集體并不劃算，國家也沒有相應的退出激勵機制，少數進城戶便將宅基地閑置下來，或者贈與、出售給其他農戶。多數農戶出于家計考慮，將老房屋復墾為耕地，在上面種菜種糧，農村宅基地因此變為耕地。如果土地收益較多，有些農戶甚至將禾場和園圃復墾，在上面種植經濟作物，筆者在湖北省荊門市、湖南省衡陽市、湖北省十堰市農村均發現類似情況。國家2000年出臺退耕還林政策時，一些農戶就在廢棄的宅基地上種植樹木。目前的情況是糧價太低，農業收益太少，農戶復墾宅基地的動力不足，不少宅基地因此長期閑置。盡管如此，農民還是需要通過種植糧食來保障基本的生存需要，農村建房地點的選擇還是要服務于農業生產的方便。

學界主流觀點認為，在較長時期內，我國城市規模將繼續擴張，各類建設用地將十分旺盛，在保障發展、保護耕地的壓力下，盤活農村宅基地，可以減少耕地減少問題，保障糧食安全。B11對此，筆者認為，該論點沒有認識到當前不少農村出現耕地拋荒問題的主要原因是糧食價格低、農業基礎設施差、農民種田動力不足，這種通過政策刺激來復墾宅基地，不僅浪費國家資金、增加行政成本，而且復墾出的耕地質量及維護效果也難以保證。實際上，保護耕地的目標是保護生產糧食能力，糧食生產能力及生產潛力遠比糧食生產量重要。B12

2.農村宅基地的財產屬性

相關研究認為，農村宅基地作為最重要的生產要素，只要進行充分交易和充分競爭，就能顯示其資產價值。成都市增減掛鉤及重慶市地票政策的實踐效果也已證明，建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的農村產權制度具有重大戰略意義B13。問題是賦予農民完整的土地權利，有時并不能實現土地變資源、資源變資產的效果。

湖北省荊門市農村的“搭地賣房”現象在中西部農村非常普遍，務實的農戶廉價流轉宅基地，并非他們不懂土地的資產價值，而是宅基地比耕地的生產收益小。

決定土地價格的是土地使用價值（如土地質量好、區位條件好）及土地供求狀況，學界常講的農地非農使用的級差地租受土地供求關系影響，與城市化、工業化發展帶來的土地增值有很大關系B14。農村宅基地不是勞動產品，不具有使用價值，是否參與市場流通與宅基地財產價值的有無關系不大。B15在土地資源有限及保護耕地的前提下，國家對土地用途進行管理，嚴格控制進入市場的土地數量，導致土地供給的稀缺并產生高價格。土地資源與一般商品的差別在于它具有不可移動性，城市化要擴張，只能占有特定位置的土地，城郊農村的土地包括宅基地因此迅速升值。

中西部農村的宅基地價格上漲與國家2008年出臺的城鄉建設用地增減掛鉤政策有關。為實現“保紅線、保發展”的任務，國家采取偏緊的土地供給策略，并按年度下達用地計劃，帶來建設用地的指標稀缺，造成指標市場的供不應求。城鄉建設用地增減掛鉤政策并沒有實現將復墾出的農村宅基地作為生產要素參與到與勞動力、資本結合中去的功能，而只是為了一減一增以獲取城市發展的用地指標，一般農村宅基地被復墾為耕地并產生指標價值。指標與實地的不同是指標只有數量區別，沒有區位好壞，它完全依賴于政府調控和偏緊的供給策略，一旦像金融證券那樣放開，指標市場將供大于求，指標價格將會大跌，農村宅基地的價值也就不會再顯化B16。

當前95%的農村宅基地要素價值缺乏，資產屬性較弱，以促進生產生活方便為其主要任務。主張放開宅基地使用權流轉或實行宅基地有償使用的觀點，忽略了土地的不可移動性及價值來源，沒有關注到宅基地對農民家計的維系功能，因而難以對癥下藥，也很難得出合理的宅基地退出建議。

四、建立農村宅基地退出機制

1.宅基地利用亂象的由來

在廣大的中西部農村，宅基地是農民的生產生活場所，兼具家庭經濟及生活方式雙重功能。農村宅基地的利用問題，除了與宏觀經濟社會發展形態有關外，還與基層治理狀況、小農家計模式及農民群體的分化有關。從筆者及所在團隊的調查來看，農村宅基地存在一戶多宅、宅基地閑置、空心村等亂象，主要有以下原因造成。

第一，基礎設施及公共服務的缺乏。筆者調查發現，不少村莊的堰塘淤塞廢棄，灌溉渠道年久失修，機耕道毀壞嚴重，農技服務基本缺乏。農業基礎設施的供給及維護不足使種田成為一件辛苦事，肩挑背扛的辛苦勞累與農業低收益形成鮮明對比。一些農戶被迫“搭地賣房”，到別處安家種田，成為職業農民。另外，盡管我國近年來一直在推行新農村建設，但不少村莊依然沒有公共文化設施，有些村莊連基礎的醫療、教育、衛生、道路等公共品都供給不足，難以適應農民日益增長的物質文化生活需要。這些因素使得“外擴內空”或“人走屋空”的空心村出現成為必然。

第二，農村經濟分化及農民階層的出現。大規模流動及就業方式的差異，帶來農民群體的經濟分化，有些地區出現農民階層分化。筆者以土地為主要變量，將農民分為脫離土地階層、舉家外出務工階層、半工半農階層、小農兼業階層、村莊貧弱階層。B17不同農民階層對老房子的功能訴求有所不同：脫離土地階層大多在城市安家落戶，他們可能出售或閑置老宅基地；舉家外出務工階層、半工半農階層的宅基地多存在“季節性閑置”；小農兼業階層、半工半農階層因其經濟收入屬中上等水平，對生活舒適度要求提高，有可能再擇地建新房。由此，“一戶多宅”及住宅空心化的問題在所難免。

第三，國家政策及地方政府的推動。國家政策在執行中并不一定一帆風順，它需要地方政府的配合和大力推動。在政策執行過程中，有時會出現意外后果，從而造成農戶易地居住，老宅基地因此廢棄。如新農村建設政策要求做好村莊規劃，實行集中居住，而有些村莊無建設用地可規劃，又不允許占耕地建房，由此造成農民被迫到城鎮買房的情況。有些地方政府為活躍本地經濟，擴大城鎮規模，要求村民到集鎮買房，或者在較遠的小區居住，不批準村民在村內就近建房，由此造成小城鎮蓬勃發展及“一戶多宅”問題。

第四，鄉鎮企業的發展及打工經濟的帶動。不少地方的中心城鎮發展迅速，中小企業到這些城鎮落戶，帶來人口的鎮域流動及相關問題。鄉鎮企業給付的報酬不高，維持小家庭生存尚且不易，更別說贍養老人的問題，由此出現“以代際分工為基礎的半工半農”的就業模式。子代為在鄉鎮企業上班方便，一般會就近建房，然后長期居住于此。老人居住在老宅，以種地為生，宅基地利用效率因此不高。加之老人去世，時過境遷，“一戶多宅”及宅基地閑置現象出現。

2.引導農民有序退出宅基地

2010年，國務院發展研究中心對6232個農民工的宅基地退出意愿進行調查，在回答“如果您進城定居，希望如何處置老家宅基地或房產”的問題上，選擇希望能“保留農村宅基地和房產，將來備用”B18的農民工有3550人，占抽樣總數的2/3。而筆者于2012年在重慶市調查發現，重慶市政府為讓到重慶市打工的400多萬農民工順利進城，曾推行過多種優惠政策，包括宅基地換社保，獲得宅基地復墾收益等，其實踐結果卻是轉戶口的農民工只有100萬，且這100萬農民工中多數不愿意有償退出宅基地。

學界主流觀點認為，城鄉二元的土地制度、社會保障制度、戶籍制度是影響農民宅基地退出的關鍵原因。這只是看到了問題的一個方面。筆者以為，農民宅基地利用問題的出現是多種因素交互影響的結果，小農家計模式是影響宅基地利用形態的根本原因，通過有償退出方式解決宅基地利用問題，不僅政策效果微弱，而且會帶來諸多現實問題。

當前廣大中西部地區的宅基地利用出現兩大特點：一是建房愿望強烈。隨著家庭收入的提高及消費能力的增強，農民的物質文化需求迅速提升，對房屋的生產生活功能要求快速提高，改建或新建房屋的愿望強烈。二是建房行動謹慎。建房問題是農民生命中的大事，建一幢漂亮的樓房花銷不小，需要花費多數農民辛苦半生的積蓄。因此，要保證房屋的可持續利用，需要在建房地點及房屋結構上認真思考、謹慎行動。農民為建房憂慮、猶豫是農村社會的常態。整體上看，農民在建房上的糾結，既出于其對當地經濟發展及公共服務的心理預期，也出于對國家政策變動及地方政府發展思路的總體預測。如何通過強有力的國家規劃及基層政府的有效行政，使農民有序退出宅基地，并在居民點建設上兼顧群眾需求與長遠發展，不僅關系到建設資金的節約和有效利用，而且關系到農民安居樂業及城鄉統籌發展的戰略大局。

科學引導農民退出宅基地，相關部門應堅持以人為本、科學規劃、因地制宜的原則，尤其應注意考察當地農民的就業模式及當地的經濟、社會、文化情況，統籌兼顧，分類指導，有序推進。出于對國家宏觀經濟結構、農民流動機制以及鄉村治理狀況的綜合考慮，筆者以為，村莊是多數農民生產生活的棲息地、休閑娛樂的精神家園，通過加強村莊規劃及土地管理，可實現宅基地有序退出及新農村建設的目標。

第一，在新村居民點建設上，加強村莊規劃。主要從以下原則考慮：一是有利于農業生產和農民生活。農業收入是農民家計來源的重要部分，不可或缺。農民易地建房，應考慮生產方便，除此之外，還應考慮農民對購物、醫療、教育等公共服務的需求。在新村居民點建設上，搞好村鎮規劃，加強公共品供給，通過推進公共設施和公共服務均等化，為農民退出老宅基地創造條件。二是有利于農民社會交往及農村精神文化建設。新村居民點建設既是鄉村空間的重組，也是社會關系的重構。制定住宅規劃，需要精心考慮農民在生活互助及精神交流方面更頻繁、更默契等因素，營造良好的村莊文化氛圍，增強新村居民點的凝聚力，引導農民退出老宅基地，搬到新村居民點居住。三是居民點建設應兼顧現實與長遠。農民在建房上的糾結，主要是擔心房屋升級換代過快及有可能再搬遷。在新村居民點建設上，要考慮現實因素，同時考慮村民的長遠憂慮，將農民訴求作為新村建設的重點，消除農民的后顧之憂。

第二，加強土地管理，保證農民有序退出宅基地，減少農民普遍多占宅基地的問題，達到節約利用土地的目的。加強土地管理，實現土地管理方式創新，可從以下幾點著眼：一是增強農民集約節約利用土地的意識。大力宣傳宅基地集約化使用的意義，幫助農民樹立正確的建房觀和宅基地觀，堅持“一戶一宅”的法律法規教育，引導農民有序退出宅基地。二是加強對農民“建新拆舊”的管理。嚴格審批，完善監察，嚴厲打擊亂占耕地建房的行為，對擅自擴大宅基地面積的，要進行罰款、賠償或房屋拆除。對于新建住房的農戶，要求其必須退出老宅基地并備案調查，加強巡查和督察力度。“一戶多宅”、“空心村”問題的形成原因復雜，應根據地方實際，做好調查清理，擬定解決方案。三是完善宅基地管理制度。強化鄉鎮國土所建設，在人員編制、辦公經費、政策傾斜等方面給予支持，增強其管理農村宅基地的能力與動力。建立宅基地動態巡查制度，加強土地執法監察，搞好宅基地專項清理工作，健全宅基地管理政策。對執法不嚴、違規審批、侵害百姓權益的行為，監察部門要追究相關人員的行政責任。

總之，完善土地利用規劃及村莊建設規劃，應堅持農民本位、循序漸進的原則，鼓勵農民向新村居民點集中，引導農民有序退出宅基地。在堅持宅基地基本制度的前提下，完善操作性差、與現實脫節的政策，提高相關管理主體的執行能力，建立對違規管理的問責機制，建立常態化土地巡查制度，實現國家、村社、小農三者的協調發展。

五、余論

學界對農村宅基地問題的諸多討論，其問題意識大多來源于建設用地指標緊張、耕地占用受限帶來的城市發展乏力問題。在保障18億畝耕地紅線、保障經濟社會發展合理用地需求的背景下，中央政府進行宏觀經濟調控，采取偏緊的建設用地供給策略，造成實地與指標的供不應求及相對高價問題。地方政府為了獲取土地財政，促進地方經濟發展，有強烈的突破中央宏觀調控的沖動。國土資源部2008年出臺的《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，讓地方政府看到了獲取建設用地指標的希望。由此，地方政府集中復墾部分農村宅基地以增加建設用地指標，支援城市經濟發展，使得復墾的宅基地具有了較高價值。對此，一些學者認為一般農村宅基地具有資產屬性，并演繹出不少空間形態上的宅基地利用問題，這使得農村宅基地的性質、功能實質、問題根源被忽略。以有償退出及使用權流轉為核心的宅基地退出方案實際上是不可取的，因為對土地要素的過分關注以及對政策實踐機制的忽視，不少地方在宅基地退出問題上變成了趕農民上樓、大拆大建的短期工程，損害了農民的利益。

宅基地退出機制的建立，不僅要考慮國家發展戰略，還應呼應農民主體訴求。以規劃和管理為主，注重農民生產生活方便，重視農村精神文化建設，兼顧現實與長遠的宅基地退出和新村建設方案，不需要太多資源投入，即可實現農民生活條件改善、村莊居住環境改觀、國家資金用到實處的目標。B19這種一舉三得的宅基地退出和新村建設方案，值得我們深入調研，總結論證。

注釋

①B18張云華等：《完善與改革農村宅基地制度研究》，中國農業出版社，2011年，第1、9頁。

②韓俊：《中國農村土地問題調查》，上海遠東出版社，2009年，第83頁。

③馬克偉：《土地大辭典》，長春出版社，1991年，第1016頁。

④南路明、肖志岳：《中華人民共和國地產法律制度》，中國法制出版社，2005年，第73頁。

⑤王旭東：《中國農村宅基地制度研究》，中國建筑工業出版社，2011年，第125頁。

⑥賀雪峰：《鄉村的前途》，山東人民出版社，2006年，第19—37頁。

⑦盧艷霞等：《浙江農民宅基地退出模式調研與思考》，《中國土地科學》2011年第1期。

⑧[美]科斯：《社會成本問題》，《財產權利與制度變遷——產權學派與制度學派譯文集》，劉守英等譯，上海人民出版社，1994年，第2頁。

⑨參見劉俊：《中國土地法理論研究》，法律出版社，2006年，第322—325頁；歐陽安蛟等：《農村宅基地退出機制建立探討》，《中國土地科學》2009年第10期；劉彥隨、龍花樓等：《中國鄉村發展研究報告——農村空心化及其整治策略》，科學出版社，2011年，第10頁。

⑩參見韓康：《啟動中國農村宅基地的市場化改革》，《國家行政學院學報》2008年第4期；周其仁：《增加中國農民的財產性收入》，《農村金融研究》2009年第11期；劉俊：《中國土地法理論研究》，法律出版社，2006年，第323—325頁。

B11參見劉彥隨、龍花樓等：《中國鄉村發展研究報告——農村空心化及其整治策略》，科學出版社，2011年，第13頁；喻文莉：《轉型期宅基地使用權制度研究》，法律出版社，2011年，第179頁；范喬希：《“保紅線、保發展”的轉型期城鄉建設用地統籌思路分析》，《安徽農業科學》2011年第22期。

B12賀雪峰：《土地問題的事實與認識》，《中國農業大學學報》（社會科學版）2012年第2期。

B13參見周其仁：《還權賦能——成都土地制度改革探索的調查研究》，《國際經濟評論》2010年第2期；韓康：《宅基地制度存在三大矛盾》，《人民論壇》2008年第7期；嚴金明、王晨：《基于城鄉統籌發展的土地管理制度改革創新模式評析與政策選擇》，《中國軟科學》2011年第7期。

B14周誠：《土地經濟學原理》，商務印書館，2003年，第316—324頁。

B15商品價值與商品的自然屬性和功能有關，單純的流通不產生價值。詳見孟勤國：《物權法開禁農村宅基地交易之辯》，《法學評論》2005年第4期。

B16賀雪峰：《城鄉統籌路徑研究——以成都市城鄉統籌實踐調查為基礎》，《學習與實踐》2013年第2期。

第7篇：城鄉宅基地管理辦法范文

[關鍵詞]產權；宅基地使用權；流轉；規制

[中圖分類號]F321.1

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-736X（2012）06-0082-04

我國人口眾多且集中在農村，致使農村宅基地占地量并非少數，加之現行法律對其流轉施加嚴格限制，隨之而來的是違法審批和占用耕地的膨脹，如此種種因素導致農村宅基地占地數量驚人。由于宅基地已經審批確定便具有永久性，很難隨外遷居住、生老病死等情景變化進行及時的效用性調整，使許多宅基地處于閑置狀態。隨著土地資源的日益稀缺，宅基地的處分利用可在一定程度上緩解人多地少的矛盾，化解經濟發展對土地需求的危機。如何使現有宅基地資源被充分利用，涉及許多政策和措施，其中深化農村宅基地使用權之流轉不失為當前行之有效之舉。

一、農村宅基地使用權流轉實踐之探索及放寬流轉之功用考察

隨著對現有土地資源的珍視，受實現其價值的強烈愿望所驅使，盡管沒有國家的統一號召，但各地紛紛展開了宅基地使用權流轉的實踐探索，出現眾多不同模式。如2008年浙江嘉興市委、市政府結合實際，以打造城鄉一體化先行地為目標，啟動展開了以“宅基地與承包地分開、搬遷地與土地流轉分開，以宅基地置換城鎮房產、土地承包經營權指揮社會保障”為主要內容的“兩分兩換”試點工作。其他宅基地流轉模式為天津的“宅基地換房模式”、重慶“雙換模式”以及其他地區適用的“填實插建”、“部分搬遷”、“整體搬遷”等模式。另外，根據2009年對全國4省（貴州、湖北、山東、黑龍江）480戶農民的調查表明，把宅基地轉讓給城鎮居民的比例為13，8%，贊成轉讓的受訪農民在2009年的調查中所占比例為32，9%，把宅基地轉作他用的情況也較為普遍，受訪農民認為宅基地可以專門用作住房以外的經營性用途的占38，02%。這些實踐探索和調查資料表明：市場經濟的深入發展已產生巨大動力，并促使各項制度規定必須適應現實需要，否則，這些制度就會在一定程度上阻礙實踐發展，而且實踐也會突破這些規定，創設新的發展模式。同時，這些宅基地使用權流轉時間也折射出放寬農村宅基地使用權流轉具有盤活土地資源存量，發揮資源合理配置之功用，具體表現為以下三點。

（一）實現土地用益物權之功用

物權的收益之功用實現需要物權主體充分行使其所享之權，使用方式表現為轉讓、出租、抵押等。宅基地使用權作為一種用益物權要實現其收益功用，也需采用這些流轉方式和途徑，而流轉的自由程度對宅基地使用權的實現具有很強的關聯性。原因在于：一方面，使宅基地使用權的相關主體獲得很大解放，引發社會進步之動力，這些主體的主動性、創造性大大增強；另一方面，由于宅基地使用權之流轉，不僅可實現土地資源之收益，還可發揮土地所附之物之效益，使客體物的價值在流轉中得以展現。

（二）使國家所有權和集體所有權趨向平等

我國土地所有權分為國家所有權和集體土地所有權。當今，國家土地所有權可在法定范圍內采用抵押、出租等較為自由的方式流轉，而集體土地所有權的流轉相對受限，如家庭土地承包經營權不準抵押、農村宅基地使用權禁止轉讓給本集體組織之外成員。這些法律規定使國有土地所有權和集體土地所有權的實現方式差異很大，由此導致集體土地所有權的價值無法實現。另外，這些流轉差異之規定并沒有阻止市場經濟背景下集體土地使用權的違規交易，加之管制不夠規范，致使集體土地所有權在私下交易中濫用權利、侵權現象不時發生，不僅浪費了部分土地資源，同時損害了相關集體和農民的合法權益。

（三）保護耕地，實現土地資源的充分利用

隨著城市化發展步伐的加快，對土地資源的需求相對增加，現有農村建設用地量難以適應經濟發展要求，許多耕地被侵占，甚至一些地方連基本農田都被破壞。另外，由于農村人口增加，致使農村居民住宅建設大幅度增加，且僅僅利用地面空間。此種情勢下，許多耕地被違法批為宅基地使用。同時，一些農民進城購置樓房之后，原有的宅基地就處于閑置狀態，其數量巨大，導致土地資源的浪費，這一現象在一定程度上可歸因于宅基地使用權不能自由流轉所至。若農村宅基地使用權能像國有土地那樣自由流轉，一方面，可大大減少新宅基地之審批，減少對耕地的侵占；另一方面，現有宅基地經過不同方式流轉后可騰出更多土地，以補償農村建設用地和耕地之用。

二、現行法律對宅基地使用權流轉之限制所導致的沖突

對比現行法律規定和實踐需求，現行宅基地使用權流轉之規定具有以下缺陷。一是國家法律與地方性法規的沖突。為指導現實的宅基地使用權流轉實踐，一些地方政府頒布了突破現行法律規定的地方性法規。如2005年10月，廣東省政府了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，其中規定：集體建設用地使用權與國有土地使用權同權、同價，可以進入土地一級市場流轉。這是全國首個在全省進行集體建設用地流轉規范化管理的省份。2010年7月，重慶市頒布了《重慶市統籌城鄉戶籍制度改革意見》，確立農民工轉戶進城、宅基地可換城鎮住房的宅基地使用權流轉模式。地方性法規的突破性規定反映了市場實踐的需求和廣大農民的心愿。二是宅基地繼承與一戶一宅的沖突。現行法律制度承認房屋的所有權轉移和地隨房走之做法，故而出現已經擁有一處宅基地使用權的人，會因房屋買賣、繼承而獲得兩處以上宅基地使用權。這與我國現行《土地管理法》第62條第l款規定的“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過省、自治區、直轄市規定的標準”相矛盾。三是宅基地使用權有限流轉與用益物權性質的不相符。1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（[1999]39號）中規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建住宅。另外，2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和2004年國土資源部頒布的《關于加強農村宅基地管理的意見》都規定：嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地。這種制度造成農村宅基地使用權只能在本集體組織內部而不能跨區和在城鄉之間流轉，影響了土地使用價值的發揮。另外，我國的《擔保法》和《物權法》明確規定宅基地不能用于抵押。這些規定與宅基地使用權作為用益物權的性質存在沖突。用益物權是指對他人所有的財產依法所享有的占有、使用和收益的權利。宅基地使用權是集體組織成員在本集體土地所有權上繼受取得的用益物權，本應享有占有、使用和收益三項權能，但由于宅基地使用權流轉的限制，致使其通過轉讓而獲得收益權能缺乏真正的意義。

三、現行宅基地使用權流轉制度所引發的現實問題

（一）嚴重浪費土地資源

隨著科技的發展，農業生產日益現代化，農村勞動力出現大量剩余，紛紛涌向城市發展，一些發展好的務工人員在城市購置了房產，因而使其在農村的宅基地和房屋閑置。再者，國家30年土地承包期不變的政策，除部分村委自行調整土地承包之外，導致許多農戶人口增加或減少，而承包地的數量卻沒有變化，使得許多農村集體組織的村民擁有的土地出現嚴重不均，有的家庭人均幾畝之多，而有的家庭人均不足1畝；也導致部分村民因進城上班或務工離開原集體之后卻還擁有承包地之現象。這種現象致使一些土地不能得到很好耕種，一定程度上出現土地資源的浪費，難以實現物盡其用的功能。

（二）引發私下宅基地使用權流轉

現代社會的競爭發展機制引發了人們對發展資源的格外重視，其中包括土地資源。國家基于保障農民利益的考慮做出了禁止宅基地自由流轉的規定，使得宅基地使用權具有鮮明的社會福利和社會保障性質。這阻礙了部分農民欲實現其多余土地資源效益的愿望。一旦具有發展動力和土地資源效益愿望的雙方產生契合，他們就會規避國家的監管，私下進行土地使用權交易，或者變相進行交易。這種私下混易現象不僅不利于集體，也不利于農民利益，同時造成國家法律制度的破壞。

（三）不利于農民融資發展

改革開放和市場經濟政策給農民提供了廣闊的自由發展空間，造成發展方式和收益方式多樣化。同時，預防和減少風險的心理促使他們采取合伙、合資等融資發展模式。作為資金來源渠道較少的農民迫切想利用有限的部分土地資源。在國家法律明確禁止抵押的情況下，農民利用土地使用權進行融資發展的愿望受到遏制。

（四）減緩城鄉一體化發展的步伐

農村宅基地使用權流轉受限與城市土地交易自由化形成了鮮明對比，造成農民不能利用土地資源獲得最大收益，壓制了農村發展的部分動力，這在很大程度上造成城市發展快，而農村發展慢，城鄉分化嚴重，使本來發展不平衡之現象更加嚴重。而且，這種制度形成城鄉居民遷徙之障礙，影響城鄉一體化的發展。

四、農村宅基地使用權流轉應堅持的基本原則和具體的完善建議

快速發展的社會現實對現行農村宅基地使用權流轉制度提出拷問和嚴峻的挑戰，許多地方根據黨的十七大關于深化的精神，在宅基地使用權流轉方面進行了積極探索。總結有益經驗，完善現行立法進一步規范土地流轉實踐、保護農民利益是當務之急。

（一）農村宅基地使用權流轉應堅持的原則

1 以農民利用為出發點，兼顧集體利益。在我國十多億人口中，八億農民切除了一些承包地之外無更多財產。因此，宅基地使用權流轉制度應更多反映農民的愿望和要求。同時，對作為土地所有權主體的集體應給予考慮，以維護體所有制的基礎。在處理宅基地使用權流轉的利益分配關系時，應優先保護農民的利益。同時，對作為土地所有者的集體也應予以兼顧。對實際占用土地面積超過標準的部分的流轉收益應全部上繳，以保護集體利益，從而防止個別農民利用宅基地使用權流轉損害集體利益。

2 土地使用權制度改革應遵循相應法理和實踐要求。土地使用權作為一種用益物權，應充分體現他物權的原理。因此，土地使用權制度的改革應重點放在與土地他物權相關聯的產權交易上，充分實現個人權利最大自由化，以促進土地使用權制度與其他物權制度的深度結合，探索和發展土地公有制條件下的多種實現形式。另外，部分地方政府和農民個人根據本地實際情況推行的宅基地使用權流轉創新實踐對現行法律規定提出嚴峻挑戰，要求立法做出回應，以便宅基地使用權流轉的規范運行。

3 根據農村社會保障完善程度確定宅基地使用權的流轉自由度。農村社會保障體系不健全時，依據身份分配的宅基地具有一定社會保障功能。然而，目前這種保障方式卻限制了宅基地使用權的流轉，影響到其使用價值的充分實現，造成部分宅基地閑置、私下流轉和農民融資困難等弊病。宅基地使用權流轉受限與現代物權制度的發展趨勢不相協調。基于此，我國的現行宅基地使用權流轉制度應隨著農村社會保障體系的完善狀況作相應調整，適度放寬以發揮土地資源的效益。

（二）農村宅基地使用權流轉的完善設想

1 宅基地使用權流轉主體應擴大。現行法律將宅基地使用權的流轉主體限制在本集體組織成員之間，既不利于宅基地使用權的流轉，有時也會造成宅基地主體身份的沖突。為此。宅基地使用權流轉受讓人的主體資格不應以本集體成員為限，應作放寬處理，可包括本集體組織以外的人，既包括其他集體組織的成員，也包括城鎮居民。至于宅基地使用權的流轉是否必須征得集體所有權人的同意，學界有不同建議。我們認為，若未來法律規定集體組織有權從宅基地使用權的流轉中獲得利益時，應取得宅基地所有權人的同意，但不應干涉過多，以集體組織和其成員的利益不受損害為限。

2 宅基地使用權流轉方式應多樣化。根據物權及其流轉法理，宅基地使用權屬于他物權，理應允許采取租賃、抵押等多種流轉方式。但同時應體現宅基地使用權的特殊性，其流轉方式的多樣化不應造成土地使用權的濫用和亂轉。無論是宅基地使用權單獨轉讓或是宅基地使用權隨同房屋一起轉讓，轉讓宅基地農民不允許再分配宅基地。

3 實行宅基地使用權有償和有期制度。按現行法律規定，宅基地使用權實行的是無償、無期限制度。這種制度保障了農民的利益，但在土地利用方式多元化的今天，日益暴露出很多弊端，如一戶多宅、耕地大量被占等。這不利于總體上維護集體組織的利益。因此，為保證宅基地的合理利用，宅基地使用權應實行有償和限定期限制度。此種制度的實行可帶來相應好處：一方面，可提高土地使用效率，避免宅基地多占濫用；另一方面，可發揮土地的市場價值，盤活農民的房產價值。0這符合他物權有期限限制的法理。借鑒城市住宅用地使用權為70年的規定，可規定宅基地使用權的有效期為70年，期間屆滿是否可以續期及續期次數應根據其他國家的通常做法明確做出法律規定。

五、促進宅基地使用權流轉之配套制度建設

（一）強化宅基地使用權及房屋產權的登記制度

根據物權的基本原理，產權明晰是進行規范流轉的前提。由于過去行政干預和法制不健全，宅基地使用權和房屋的產權登記工作很不到位，基本適應了過去宅基地使用權流轉較少流轉的狀況。當今，各地已出現更多土地流轉現象，物權法也對不動產的變更登記提出嚴格要求，如我國《物權法》第10條、第14條、第155條對不動產的設立、變更、轉讓和消滅事項做出了明確規定。同時，現行不動產交易的復雜性也對宅基地使用權和房屋產權變更登記工作提出了更為嚴格的要求。為此，為使宅基地使用權交易中少出風險和差錯以及便于糾紛出現后快速、公平地處理，就必須強化宅基地使用權及房屋產權的登記制度的實施。

（二）規范宅基地使用權收回制度

對于出賣、出租住房后，再申請宅基地的農民，堅決不予審批；審批后，查證確實存在損害集體利益之情況時，應堅決予以收回。對因繼承引起的一戶多宅現象，可由集體組織決定收回統一安排使用。對其宅基地上所附物，應給予適當補償。對宅基地超過標準面積的部分應實行有償使用。宅基地收回后應及時注銷。另外，對舉家遷出本集體組織超過一定年限的（可考慮10年期限），住宅沒有被繼承的和房屋坍塌、拆除兩年以上仍閑置的宅基地也可實行收回制度。通過這種制度的實行以促進宅基地使用權流轉的深入發展。

（三）著力培育宅基地交易市場

相對完善的土地交易市場體系可為宅基地使用權交易提供及時的便利條件，引導土地使用權流轉向縱深發展，并保證公平、合理。基于當前土地流轉的需要，許多地方自發形成的一些不太規范的市場，難以保證土地流轉的有序合理發展。為此，應對土地流轉效果反映良好的一些地方做法及時總結經驗，詳加研究，讓其擴大推廣。如成都市農村產權交易所建成后，以市場為導向，采取“確權、流轉、收益、掛鉤置換、耕地保護”的方案，通過“還權賦能”的手段，為農村產權流轉和農業產業化項目投融資提供服務。

第8篇：城鄉宅基地管理辦法范文

一、當前農村集體閑置建設用地和集體控制的農用地管理狀況

當前農村集體建設閑置用地和集體控制的農用地，主要是指集體所有的閑置建設土地和人均三十年承包地以外的農用地。

屬農村集體所有的閑置建設用地主要包括：村內空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學校用地、廢棄的村辦企業及老村委用地等。村內空閑地及老房屋占用的宅基地，由于傳統觀念影響，基本是誰占有誰控制，多以種樹、圈院等方式個人占用。停止使用的學校及廢棄的村辦企業、老村委所占土地等多以使用者與村委協商后，承包租賃使用，向村里交納承包費；也有的以拍賣方式轉到個人或企業使用，村里一次性收取費用。有的閑置學校尚待處理。

農村集體控制的農用地主要包括：機動地，專業性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地。近年來隨著農村土地承包法律法規和政策的貫徹實施，對這些土地的管理和發包越來越規范，絕大部分村能夠履行民主程序，公開公平發包。

2010年全市農村集體“資金、資產、資源”管理工作會以來，按照全市的統一要求，各鎮街區都已成立了農村集體資產資源和工程建設項目招投標中心，與村委一起，逐步加強了對農村閑置建設用地及集體控制的農用地的管理，把這些土地的承包、租賃和處置納入了鎮級招投標規范管理。通過招投標，一方面使集體資產資源的價值得到充分體現，增加了集體的收入；另一方面增加了發包處置土地的透明度，符合農村黨風廉政建設的要求，減少了干群矛盾。目前在這方面做的比較好的有：街道、開發區、鎮、鎮、鎮等。

二、存在的問題

從調研的情況來看，我市對農村集體閑置的建設用地和控制的農用地的管理總體情況是好的，但由于各種原因，也存在一些問題，主要表現在以下幾方面：

（一）村內空閑地及老房屋占用的宅基地管理不善。由于傳統觀念影響，村內空閑地存在誰占有誰控制的現象，農村“一戶一宅”制度得不到全面貫徹落實，面上存在“一戶多宅”和建新不拆舊占用老宅基地的問題。有的村對復墾土地管理不善，承包不規范，群眾有意見。

（二）個別村的機動地，專業性承包的果園、林地、五荒地、可農用的墳地等土地發包不規范。農村稅費改革前，由于種地效益低，群眾對土地的承包熱情不高，個別村在發包中沒有按照公開、競價的原則進行，導致了價格較低，影響了集體收入。當前，有的村為了解決眼前經濟困難，超長期限發包土地，一次性收取多年的承包費，影響了村集體長遠收入。有的村發包土地沒有經過民主程序和納入鎮街區招投標管理范圍，違法私下發包，不簽承包合同或是合同不規范。有的村承包合同履約不利，承包費收不上來、發包到期后也收不回土地。

三、下一步抓好管理的意見和建議

（一）加強土地管理及土地承包法律法規和政策的宣傳，增強農村干部群眾依法管理和使用土地的意識。要在農村干部群眾中多形式、多渠道地宣傳土地管理及土地承包方面的法律、法規和政策，讓廣大農村干部群眾吃透精神，消除模糊認識，增強法律意識和政策觀念，在全社會形成依法管理、集約節約用地的輿論氛圍。

（二）摸清底子建好臺賬，打好依法管理的基礎。鎮村兩級要對農村集體的村內空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學校、廢棄的村辦企業、老村委辦公場所等土地及機動地、專業性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地進行全面清查，徹底摸清每宗土地的底子，建立專門臺賬。為管理好、利用好、經營好村集體這些土地資源打下基礎。對上述土地的使用處置都要由鎮級有關部門實行把關管理。

（三）加強農村集體資產資源和工程項目招投標管理，實現農村集體土地經營管理規范化。鎮村兩級要認真貫徹落實全市農村集體“三資”管理工作會議精神，依據《市人民政府關于進一步加強農村集體資金資產資源管理的意見》和《市農村集體資產資源和工程建設項目招投標管理暫行辦法》兩個文件，完善農村集體資產資源和工程建設項目招投標管理制度，加強對農村集體閑置的建設用地和控制的農用地的經營管理，要把以上土地的發包處置全面納入鎮級招投標管理范圍，實行公開、公平、公正發包，嚴格實行合同化管理，維護村集體的合法權益。

第9篇：城鄉宅基地管理辦法范文

關鍵詞：宅基地抵押；宅基地估價；假設“地票”交易法

本文系重慶市科委軟科學項目“重慶市城市化進程中農村宅基地確權與流轉機制設計研究”項目研究階段性成果（項目編號：重慶市科委軟科學項目CSTC2011CE9065）

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A

原標題：重慶市城市化進程中農村宅基地確權與總體流轉機制設計研究

收錄日期：2014年4月16日

一、重慶農村宅基地確權因素分析與機制設計

目前，我國城鄉土地流轉特別是建設用地的流轉，在各地區都在不同程度上有所突破，并取得進展，然而對于農村宅基地流轉過程中的問題也初步暴露出來，在機制設計和制度安排上對農民的利益保護不夠，相對來說農民還是處于弱勢地位，對農村宅基地進行確權發證，可從根本上保證在流轉過程中保護農民利益。

（一）重慶市農村宅基地確權因素分析

1、農村宅基地確權的影響因素。重慶市農村宅基地確權流轉應充分考慮到在此過程中涉及到的農戶私人、農村集體組織和當地政府三者的現狀和利益訴求，以改變以往農村宅基地權利主體虛置的現狀。下文對三者的功能權限、參與方式、利益訴求等方面在確權過程中的影響作用進行分析。

2、影響因素分析

（1）地方政府的影響因素分析。在農村宅基地確權流轉過程中，當地政府的利益訴求是通過對農村集體建設用地（宅基地）進行復墾，置換城市建設用地指標，以通過獲取土地的級差地租增加財政收入。其功能權限方面表現為農村宅基地確權發證的主體和權威機構明顯優于農戶和農村集體經濟組織。基于此，在農村土地綜合整治和宅基地流轉過程中，當地市縣政府機構可以以行政權力或者是超行政權力制定或改變農村宅基地流轉過程中的相關機制和制度安排，以侵占農民合法權益的方式降低土地整治成本，并盡可能多的增加城市建設用地指標。

（2）農村集體組織的影響因素分析。農村集體經濟組織在農村宅基地確權流轉中的利益訴求和出發點是通過對農村宅基地確權流轉獲得農村集體土地所有權的出讓費用收益，增加農村集體收益。與政府是行政隸屬關系，是農戶與政府之間的媒介，其參與度明顯高于農民。基于上述的地位和功能權限，其在流轉過程中基于對自身利益及成員利益的考慮，攫取農戶利益和公共利益存在很大的操作空間和可能性。

（3）農戶影響因素分析。農戶進行宅基地確權流轉的主要利益訴求在于通過宅基地確權發證、綜合整治、指標交易、利益分配后能否給農戶帶來超過其預期收益的經濟利益，以及在將宅基地進行復墾后能給農民帶來的長期農業收入和農民子孫后代的發展需要。但相對于區縣政府機構和農村集體經濟組織而言，農戶的功能權限相對較小，處于相對弱勢地位。

通過以上影響因素分析，需通過對重慶農村宅基地進行確權發證，以法律的形式對“地票”交易進行管制并規范政府行為；明確農村集體組織的權責，規范其行為；有利于約束當地政府強制進行宅基地復墾流轉行為；保障了農戶的權益不受侵犯；防止農村集體組織侵犯農民利益以及尋租現象的出現。最后，需平衡農民與農村集體組織以及農戶與農戶間的利益進行科學合理的確權機制設計。

（二）重慶農村宅基地確權機制設計

1、農村宅基地確權機制設計。通過對農村宅基地確權相關影響因素分析的基礎上，由農村所在的區縣政府機構對農村宅基地進行直接確權，農民參與、農村集體組織和區縣政府機構決策，對于其他無爭議的宅基地進行核實和登記，在充分考慮生產需要的基礎上規定農民宅基地使用的法定面積。

在確權工作中應結合農民的子女數量以及農民子孫后代的生計發展，對確權中“戶”和“宅”應明確進行界定，一方面要按“一戶一宅”的原則進行宅基地確權，規范農民用地行為，改變農民占用宅基地閑置浪費的現狀；另一方面要確保農戶的子女長大成人后對宅基地的需要。在按一戶一宅原則進行確權后，對于部分農戶還占有其他多余的宅基地應由區縣相關機構對該宅基地上的建筑物和宅基地使用權的轉讓進行直補，并將該宅基地確權給國家。

2、宅基地確權發證。確權證書是房屋所有權證和宅基地土地使用證的統一體，按照“兩證合一”的原則對農民頒發具備法律權威效用的確權證書。在農戶申請宅基地復墾流轉時必須將確權證書連同流轉復墾申請書一并交給政府機構，同樣政府機構在進行土地綜合整治時也必須獲得確權證書方可進行宅基地復墾流轉，在進行“地票”交易時，宅基地確權證書以附件的形式存在。

二、重慶農村宅基地總體流轉機制設計

重慶農村宅基地總體流轉機制設計是在對農村宅基地確權發證的基礎上，農民在流轉過程中參與度高，以“地票”為交易手段，“地票”交易市場具備競爭性，交易價格在市場機制作用下形成。下文側重于農村宅基地確權后的流轉機制設計、確權后的“住房券”交易制度設計和確權后確權證書的抵押機制設計三方面進行研究，以完善農村宅基地總體流轉機制設計。

（一）重慶農村宅基地流轉機制設計

1、農村宅基地流轉前提及總體思路。農村宅基地確權發證是農村宅基地持續健康流轉的前提。

總體流轉思路為：宅基地確權發證農戶復墾申請復墾宅基地驗收“地票”指標交易收益分配。

2、農村宅基地流轉機制設計

（1）宅基地流轉政策機制設計。規范農戶宅基地復墾申請、農村集體經濟組織和政府機構的審批程序，防止出現尋租現象；規范農村土地綜合整治機構的行為，針對其財務設立透明和審計制度；對農村宅基地復墾驗收的標準和流程制度化，施行指標化驗收。

（2）宅基地流轉主、客體機制設計。確定宅基地的是變性流轉還是同性流轉，對于同性流轉的農村宅基地其流轉主體是農戶，農戶擁有是否進行宅基地流轉的決定權，流轉客體則是農村宅基地使用權，宅基地土地所有權未發生變化仍然是農村集體所有；對于變性流轉的農村宅基地而言，由于其土地性質、宅基地使用權和所有權都發生變化，因此其流轉主體是農民、農村集體經濟組織和政府，流轉客體則是農村宅基地所有權和使用權。

（3）宅基地流轉方式機制設計。從宅基地置換方式上而言，宅基地的置換分為“宅基地換住房”、“宅基地換指標”和“宅基地換現金”三種方式。

（4）宅基地流轉分配機制設計。在前期宅基地流轉收益分配中，政府應聘用專業的評估機構作為第三方對農村宅基地上的房屋和基礎設施進行估價，確定其補償價格，為避免在此過程中的投機行為，政府應建立相應的價格管理制度，對農戶進行直接補貼。

（二）重慶農村宅基地“住房券”交易制度設計。“住房券”是宅基地流轉中，對于有條件進入城市工作生活的農戶在退出宅基地時獲得的能在重慶市換購或租賃公租房的憑證。

農村宅基地流轉中的“住房券”機制總體流程是：農戶申請退出宅基地農戶資質審查獲得“住房券”置換公租房。申請退出宅基地的農戶必須滿足以下條件：（1）是重慶市的農村居民，自愿退出農村宅基地的使用權和耕地的承包經營權；（2）在重慶市區縣具有穩定的工作和收入。農戶在進行宅基地退出申請時必須同時將農村宅基地確權證書上交有關機構部門，明確各方的權責。農村集體經濟組織對農戶提交的宅基地退出申請材料進行集中審核，對審核合格的農戶統一報給國土局和房管局，一方面國土局對其退出的宅基地進行集中整治復墾為耕地，由此所置換出來的城市建設用地指標再進行“地票”交易；另一方面房管局按照一定比例將農戶的宅基地置換成城市保障性住房，結合農戶在城市的工作情況向農戶發放“住房券”，其宅基地與保障房的置換比例按照農村宅基面積與“住房券”面積以2∶1至3∶1的比例進行核發。由農村宅基地置換的保障性住房的“住房券”是宅基地流轉主體農民退出宅基地所得到的一種特殊貨幣，該貨幣只能用于住房消費，同時“住房券”采取實名制，農戶不能將宅基地轉讓或出售給其他人進行使用。

農民退出宅基地后所置換的保障性住房主要有：廉租房、經濟適用房和公租房。由于公租房的政策機制較為完善，是其置換的合適方式和選擇。

（三）重慶農村宅基地確權證書抵押制度設計

1、農村宅基地確權證書抵押機制設計前提及必要性分析。對農村宅基地確權發證是農村宅基地抵押機制設計的前提，實質上抵押的是農村宅基地使用權及其之上的住房和附屬設施的所有權。其必要性表現在：能拓寬農民融資渠道；增加農戶的貸款額度；改變目前農村金融服務質量低和服務體系不健全的現狀。

2、農村宅基地確權證書抵押機制設計

（1）農村宅基地確權證書抵押制度流程設計。農村宅基地確權證書抵押機制總體流程：農戶申請農村集體經濟組織審核第三方和保險公司評估金融機構受理。

（2）農村宅基地確權證書抵押主、客體機制設計。明確界定抵押機制各方的行為和責權，形成由農戶及金融機構主導、農村宅基地確權證書為核心的抵押機制。農村宅基地確權證書是其抵押機制的核心和基礎，抵押機制的核心主體是農戶、農村集體經濟組織和金融機構共同構成，另外的第三方農村宅基地價值評估機構、農村宅基地流轉交易中心和保險公司是次級主體。

（3）農村宅基地價格評估機制設計。采用假設“地票”交易法進行估價。假設“地票”交易法是指農戶將宅基地進行復墾用于“地票”指標交易，在交易后所獲得的全部交易收入，農戶所獲得的全部交易收入包括兩個部分：一是宅基使用權轉讓價格；二是農戶的生計保障價格。根據前文所確定的宅基地價格公式有：

P=P1+P2=（L-C2-C1）×β+r×n

或，P=P1+P2=（L-C2-C1）×S×γ×P'

P為農戶所申請貸款宅基地的市場同類宅基地的“地票”交易價格，因此在確定假設“地票”交易的價格后，再根據宅基地的實際情況、農戶的經濟狀況、貸款規模和信用評級確定修正系數θ。因此，宅基地使用權評估價格表示為假設“地票”交易價格與修正系數的乘積，用V1表示宅基地評估價格。用公式表示為：

V1=P×θ

其中，θ為評估系數，使用時應注意：①農戶的經濟狀況越好，θ的值就越高；②農戶的總體貸款規模越大，θ的值就越小；③農戶的信用評級越高，θ的值就越大；④在理論上以及考慮到實際中的風險因素，θ≤1。

最終的評估價格由宅基地評估價格和住宅房屋附屬設計評估價格的代數和，用V表示最后的總體評估價格，由于其住宅附屬設施的市場價格較容易估算，因此本研究不詳細敘述，用V2表示。

V=V1+V2=P×θ+V2

（4）農村宅基地確權證書抵押行為機制設計。金融機構制定一套詳細的農村宅基地抵押貸款細則，告知農戶各種貸款的優缺點，在宅基地確權證書抵押初期，銀行在貸款期限、貸款額度、貸款利率和貸款還款方式上進行科學合理設置，從而方便有效回收貸款，開拓農村金融市場。

（5）農村宅基地確權證書抵押風險控制機制。農村宅基地確權證書的抵押機制要充分考慮到金融風險和社會風險，在抵押機制設計過程中對風險進行規避設置，保障農村金融和農村社會經濟的持續發展。

三、政策建議

（一）宅基地確權流轉應提高農戶的參與度，施行公開透明制度，同時借鑒成都市的宅基地流轉經驗，在土地綜合整治中采取專業土地綜合整治機構、政府機構和農戶自籌等多種方式進行，同時采用“持證準用”制度擴大市場對“地票”的需求，確定“地票”的最低保護交易價格，維護農民的利益。

（二）建立農村宅基等價評估體系，為農村宅基地的基礎價格的確定和宅基地抵押貸款估價奠定基礎。

（三）鼓勵有條件的農戶在確權流轉之后退出農村宅基地，并完善其相關的退出機制，退出宅基地的農戶采用宅基地換“住房券”的模式，置換公租房。

（四）針對農村宅基地確權證書抵押制度應盡快出臺相關的管理辦法和政策，允許并鼓勵農戶進行宅基地抵押貸款。

主要參考文獻：

[1]胡鋒.農村宅基地流轉驅動分析[J].經濟研究導刊，2008.9.