經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 物業(yè) 管理

一、經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理特點(diǎn)

1.經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性決定了其物業(yè)管理的雙重性

經(jīng)濟(jì)適用房是政府在市場的運(yùn)作下建設(shè)的解決中低收入居民的住房問題的一種保障性的住房。在建設(shè)以及銷售的過程中都是通過市場來完成的。作為經(jīng)濟(jì)適用房的主要適用人群，中低收入階層因?yàn)闆]有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖》康哪繕?biāo)，在居住的過程中，物業(yè)管理的過程是因?yàn)槠錁I(yè)主的特殊的性質(zhì)，所以不可能完全按照市場的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，必須在這個(gè)過程中有政府的干預(yù)和管理來保證經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)的完整貫徹。這就是經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)決定了其物業(yè)管理的要求

經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)的過程中對于住房的很多無關(guān)的方面并沒有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問題。在建設(shè)過程中建筑的標(biāo)準(zhǔn)與普通的建筑是相同的。但是，對于經(jīng)濟(jì)適用房的住房管理的服務(wù)也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務(wù)規(guī)范和內(nèi)容相一致。

二、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理存在的問題

1.價(jià)格機(jī)制不合理的問題

從經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的相關(guān)政策來看，政府在考慮到了經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主主要是那些中低收入的家庭，這在實(shí)際上對那些中低收入的人群來說確實(shí)起到了緩解他們的經(jīng)濟(jì)壓力的問題。所以物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于商品住房，這就使得以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)的利潤就會大幅度減少，很多企業(yè)在微利的環(huán)境中生存，使得企業(yè)生存變得很艱難。

2.物業(yè)部門缺乏市場競爭的有效機(jī)制

目前，就大部分的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理來講，都是政府房管部門的下屬企業(yè)通過改制的國家物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)物業(yè)管理工作的。由政府支撐的物業(yè)管理單位，在服務(wù)上很多都抱著得過且過的思想，在服務(wù)質(zhì)量上得不到相應(yīng)提升，只是存在很簡單的物業(yè)管理工作，還有很多的大型企業(yè)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)過程中，受到自己開發(fā)自己管理的陳舊觀念的影響，通常是不愿意將其開發(fā)的項(xiàng)目推向社會或者是推到市場上進(jìn)行物業(yè)管理的，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能夠像商品住宅區(qū)一樣通過公開的招標(biāo)的方式進(jìn)行管理，市場不能建立就必然導(dǎo)致物業(yè)管理水平的低下。

3.服務(wù)沒有針對性

經(jīng)濟(jì)適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業(yè)的管理模式上要不同于一般的住宅小區(qū)的模式，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要針對其業(yè)主的特殊性，有針對性地設(shè)置相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。有針對性地開展服務(wù)，才能更好地針對業(yè)主的要求服好務(wù)。但是，現(xiàn)在很多單位在服務(wù)的過程中只是簡單地將物業(yè)企業(yè)的本身經(jīng)濟(jì)利益作為物業(yè)服務(wù)的根本所在，脫離了業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出了一些投入相對比較小但是產(chǎn)出比較高的有償性質(zhì)的服務(wù)，這些都是不科學(xué)不合理的，應(yīng)該根據(jù)廣大的業(yè)主的實(shí)際需求，有針對性地提供一定的物業(yè)管理服務(wù)。

三、解決經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理問題的措施

1.建立合理的市場競爭機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的價(jià)格并不能簡單地依靠市場的競爭機(jī)制來進(jìn)行決定的，但是這個(gè)市場必須在政府的宏觀調(diào)控的相關(guān)措施下引進(jìn)一定的市場競爭機(jī)制，這樣的機(jī)制的建立不僅僅能夠在市場中進(jìn)一步完善供需的平衡機(jī)制，物業(yè)管理公司也可以在資金上能夠得到保證。由于經(jīng)濟(jì)適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業(yè)管理公司可以在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，將很多的捆綁式的收費(fèi)項(xiàng)目作為單項(xiàng)分割開來，這樣就能夠在維系一般的企業(yè)運(yùn)作和管理的條件下，提供更為人性化和簡單化的服務(wù)。

2.引入必要的市場招標(biāo)機(jī)制

物業(yè)管理公司在進(jìn)行服務(wù)之前應(yīng)該引入以招標(biāo)為主要方式的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理公司，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)不僅能夠打破傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)物業(yè)服務(wù)壟斷的現(xiàn)象，還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)水平，不斷提高物業(yè)管理公司的競爭力，也可以更好地規(guī)范和完善物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制。

3.政府應(yīng)該出臺一定的稅收政策進(jìn)行鼓勵(lì)

作為有一定的社會保證機(jī)制的商品住宅區(qū)，政府應(yīng)該給予經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，尤其是在稅收的優(yōu)惠方面，首先，要在政策上支持物業(yè)公司的日常管理工作，對于一些稅收項(xiàng)目，政府可以實(shí)行降低稅率或者減免一些稅收的政策。同時(shí)，享受優(yōu)惠的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在政策的引導(dǎo)下開展那些適合經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主需求的服務(wù)，嚴(yán)格保證經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量。政府的相關(guān)部門要不定期對經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理的滿意程度以及具體工作的開展進(jìn)行一定的調(diào)研和評價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張宏斌，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)談[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2011.(Z1)

[2]劉音，經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理問題簡析[J].淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009.5

[3]曾翔玉，常州市藍(lán)天花園經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理探索[J].中國物業(yè)管理，20068

[4]李佳，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的問題與對策[J].中國物業(yè)管理，2006.11

第2篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

    全國經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格基本保持穩(wěn)定,以每年3%左右的速率上升,甚至在2007以及2008這兩個(gè)全國房價(jià)大幅上漲的年份有放緩上升速度的表現(xiàn),這一點(diǎn)可以看出,經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格控制這一點(diǎn)上還是有成效的,但也不能否認(rèn)—部分投機(jī)資本退出經(jīng)濟(jì)適用房市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益較高的商品房市場導(dǎo)致價(jià)格增速減緩的可能性。對經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑自從1998年國家把經(jīng)濟(jì)適用房作為一項(xiàng)政策推出以后,短短幾年間,經(jīng)濟(jì)適用房就因?yàn)槠渌憩F(xiàn)出來的面積過大、購買者錯(cuò)位和價(jià)格失控等這些“既不經(jīng)濟(jì),也不適用”的問題。2007年武漢市開建經(jīng)濟(jì)適用房,2008年建設(shè)開始加速,見圖1可以看出,10月時(shí)竣工面積雖然同比增長率高達(dá)380.58%,但只有19.8萬平方米,而銷售面積確達(dá)到78.31萬平方米,供需矛盾突出,既不能滿足中低收入人群的有效需求,又不足以沖擊當(dāng)前普通商品房居高不下的房價(jià)。

    假定:①研究的樣本數(shù)量不變,即家庭數(shù)固定,按家庭收入分為,高收入家庭,中低收入家庭。③按住房面積,地理位置等分為,高質(zhì)量住房,和中低質(zhì)量住房。這里的質(zhì)量均指合格以上的程度,符合國家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)?；谝陨系募僭O(shè),家庭收入有高低之分,住房質(zhì)量有高低差別。由住房市場過濾理論,可得出這樣的結(jié)論,高收入家庭會選擇居住在高質(zhì)量的房屋,中低收入家庭由于自身的狀況,會選擇居住在中低質(zhì)量的房屋中。經(jīng)適房供求關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),是為了讓中低收入人群有所居,則經(jīng)濟(jì)適用房的主要房屋構(gòu)成就是中低質(zhì)量房屋。由于經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施,這使得中低質(zhì)量的房屋數(shù)量大量增加。這就增加了中低質(zhì)量房屋市場的總供給量。隨著供給量的增加,中低質(zhì)量的房屋市場的供給曲線會由S1向右平移至S2。由于需求曲線是向右下方傾斜的,中低質(zhì)量的房屋市場的均衡價(jià)格E1則會隨著市場供給的右移下降至新的均衡價(jià)格E2?？梢?中低質(zhì)量的房屋市場價(jià)格的下降刺激了家庭對住房的有效需求,也使得所有購買中等品質(zhì)住房的家庭都將從價(jià)格下降中獲得實(shí)惠。

    故具有著替代效應(yīng),當(dāng)中低房屋市場價(jià)格下降時(shí)將會影響到高質(zhì)量房屋市場供求關(guān),系的變化。中低等質(zhì)量房屋市場價(jià)格的下降會吸引部分高收入家庭進(jìn)入該房屋市場,從而使高質(zhì)量市場房屋的需求有所下降。高質(zhì)量房屋市場的需求曲線由D1向左平移至D2,由于供給曲線是向右上方傾斜的,在這兩個(gè)住房子市場供給量保持不變的情況下,高質(zhì)量房屋市場需求的減少會引起市場住房價(jià)格的下降(均衡價(jià)格由較高的E1移至較低的E2)。其最終結(jié)果是留在中低等房屋市場市場以外的高質(zhì)量房屋市場中的家庭也會因經(jīng)濟(jì)適用住房供給量的增加而獲益相關(guān)政策效應(yīng)從《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中,第二章第八條:經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。購買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。第四章第二十條:確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度,由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門,依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定,在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售,不得有利潤。這些政策也使中低收入人群的收入效應(yīng)加大。最終可以證明經(jīng)濟(jì)適用房政策確實(shí)能使中低收入人群獲益。

第3篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

【關(guān)鍵詞】中小城市；住房；保障；體系

一、我國中小城市住房保障的主要形式

我國政府住房保障制度建立較為遲緩，但在近些年來住房保障工作取得了一定的進(jìn)展，住房保障措施也開始呈現(xiàn)出多樣化的局面。

1.經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是以政府為主導(dǎo)，在國家相關(guān)政策的扶持下完成房屋的建設(shè)，并在市場中以保本微利的形式推出，優(yōu)先解決住房困難群眾的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用房是一種特殊的商品房，政府及社會都參與其中，在政府政策的指引下，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)投資額也是在逐年遞增。經(jīng)濟(jì)適用房是出售的而非租賃的，其建筑面積也應(yīng)該有嚴(yán)格的控制。在近些年來經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積有擴(kuò)大的跡象，這很容易使經(jīng)濟(jì)適用房的保障性偏離軌道，使社會中真正住房困難的低收入者被拒之門外。

2.廉租房。政府對沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用房的社會低收入群體，采用廉租房的形式來解決其住房問題。廉租房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房是租賃的而不是出售的，政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨镅a(bǔ)貼的形式為住房困難戶提供住房保障，基本只是象征性的收取租金。廉租房由于收回成本困難，所以政府方面還是有很大壓力的。近些年來，社會對經(jīng)濟(jì)適用房的爭論很大，廉租房這一住房保障措施也就更重要了，政府對廉租房的建設(shè)加大了力度，確保廉租房建設(shè)的順利進(jìn)行。

3.公共租賃房。政府為了解決城市夾心層的住房問題，提出了公共租賃房保障措施，它是以低于市場價(jià)格向符合條件的住房需求者出租。公共租賃房的主要服務(wù)對象是大學(xué)生及外來務(wù)工等人員，但對于已經(jīng)享受其他住房保障形式的群眾則不包括在其中。公共租賃房一般修在離市區(qū)較遠(yuǎn)，但離城市工業(yè)區(qū)較近的地段，其目的就是考慮不僅要保障城市低收入群體住房，還要解決處在城市夾心層的外來務(wù)工者及大學(xué)生的住房問題。

4.限價(jià)商品房。限價(jià)商品方即限價(jià)房，是指政府在限制價(jià)格和戶型的基礎(chǔ)上，通過招標(biāo)確定建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè)，并向符合條件的購房者出售。限價(jià)商品房主要是解決沒有能力購買商品房及不符合經(jīng)濟(jì)適用房申報(bào)條件群體的住房問題。

二、我國中小城市住房保障工作的特點(diǎn)分析

1.保障對象的特點(diǎn)分析?，F(xiàn)階段，我國保障性住房主要針對城市中低收入群體、無能力購買商品房群體、剛畢業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生、城市外來務(wù)工群體。對于中小城市來說，由于城市的整體規(guī)模小，且城市的總?cè)丝跀?shù)量也相對較少，所以政府需要進(jìn)行住房保障的群體基數(shù)不大。另外，中小城市的大部分市民就是原始住戶，外來的務(wù)工者及初入社會的大學(xué)畢業(yè)生都很少，并不會像大城市那樣每年都有很大的增量。因此，中小城市的主要住房保障對象就是城市低收入者及城市夾心層。

2.保障方式特點(diǎn)分析。我國有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、限價(jià)房等住房保障形式。根據(jù)中小城市的住房保障對象的特點(diǎn)來看，只要有重點(diǎn)的實(shí)施其中幾種方式即可，并非像大城市的保障措施具有多樣性，中小城市政府應(yīng)該以實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主要保障形式。

3.保證資金來源的特點(diǎn)分析。保障性住房資金主要有政府財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益、國家及政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金、廉租房租金收入等。中小城市保障性住房資金主要是政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金、住房公積金增值收益，資金獲取渠道不算豐富。另外，中小城市的財(cái)政收入有限，這也會影響其租房保障工作的開展。

三、中小城市住房保障體系的構(gòu)建原則

中小城市在進(jìn)行住房保障體系構(gòu)建時(shí)，應(yīng)該注意以下基本原則：公平有限，兼顧效率；政府主導(dǎo)，市場參與；突出重點(diǎn)，注重配套扶持等。

四、中小城市住房保障體系構(gòu)建

1.中小城市住房保障方式構(gòu)建。中小城市在住房保障形式設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮以下幾個(gè)問題：首先，要結(jié)合中小城市住房保障工作的特點(diǎn)，重點(diǎn)解決社會低收入群體及夾心層的住房問題。其次，對于不符合享受廉租房政策又無力購買商品房的夾心層，政府應(yīng)鼓勵(lì)其購買保障性住房。最后，政府保證形式要有針對性的去做，對于中小城市建議采用經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的形式，并加以其他形式作為補(bǔ)充。

2.中小城市保障房源的儲備渠道構(gòu)建。保障性房源主要有政府組織建設(shè)、委托企業(yè)修建、房地產(chǎn)項(xiàng)目配建、企業(yè)自建等。根據(jù)中小城市的住房保障工作特點(diǎn)，建議儲備房源采用房地產(chǎn)項(xiàng)目配建及政府統(tǒng)一建設(shè)的形式。究其原因。首先，政府統(tǒng)一建設(shè)，政府修建規(guī)劃簡便，也便于保障性住房的儲備管理，可以節(jié)約管理成本。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目配建相對于大城市更便于實(shí)施，也能緩解政府的資金壓力。

3.中小城市保障房建設(shè)資金的籌資渠道構(gòu)建。保障性住房工作的開展離不開供應(yīng)充足的資金，其直接影響到保障工作的覆蓋面和有效性。我國保障性住房建設(shè)的資金來源渠道主要有政府財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益、國家及政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金、廉租房租金收入、土地出讓收入提取等，其中財(cái)政資金及土地出讓收入提取比較適合中小城市。中小城市在進(jìn)行保障房建設(shè)資金的籌資渠道構(gòu)建時(shí)也應(yīng)注意幾點(diǎn)：首先，建立起以財(cái)政撥款為主的保障性住房資金來源渠道。其次，固化提取部分土地出讓收入，并將其納入到保障性住房建設(shè)資金中去。最后，政府也要鼓勵(lì)和開拓其他形式的籌資渠道。

4.保障性住房政策扶持構(gòu)建。中小城市的保障性住房政策扶持構(gòu)建應(yīng)圍繞幾個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行：首先，保障性住房用地務(wù)必列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。其次，確保保障性住房的行政優(yōu)先購買權(quán)。最后，建立起保障性住房儲備的金融扶持政策。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

一、完善運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化屬地責(zé)任

（一）實(shí)行房屋拆遷屬地負(fù)責(zé)制。實(shí)行以塊為主、屬地負(fù)責(zé)的拆遷運(yùn)作機(jī)制。凡政府投資的拆遷項(xiàng)目，由市政府相應(yīng)主管部門下達(dá)給各區(qū)政府，納入?yún)^(qū)年度工作目標(biāo)。各區(qū)政府要切實(shí)履行依法拆遷、綜合保障、綜合執(zhí)法、成本控制、確保穩(wěn)定和保障被拆遷群眾利益等責(zé)任，不斷強(qiáng)化指揮協(xié)調(diào)，提高拆遷效率，真正形成拆遷工作整體合力。

（二）實(shí)行政府投資項(xiàng)目責(zé)任承包制。在拆遷實(shí)施前，拆遷人與相關(guān)區(qū)政府須簽訂項(xiàng)目責(zé)任承包協(xié)議，由區(qū)政府承擔(dān)依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)和拆遷穩(wěn)定等相關(guān)責(zé)任，同時(shí)應(yīng)明確由拆遷人按拆遷房屋建筑面積10元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，向承包人支付項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理工作經(jīng)費(fèi)。

（三）實(shí)行拆遷目標(biāo)績效考核制。各區(qū)政府的年度拆遷任務(wù)完成情況（包括依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)、拆遷穩(wěn)定等）將作為當(dāng)年綜合考核評比的重要參考依據(jù)，列入各區(qū)政府的被考核內(nèi)容。對按時(shí)按質(zhì)完成拆遷目標(biāo)的，將按照拆遷房屋建筑面積2元/平方米標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）完善拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。注重發(fā)揮有關(guān)部門的保障作用，不斷增強(qiáng)拆遷綜合保障能力。各行政執(zhí)法部門要積極發(fā)揮職能作用，加大綜合執(zhí)法力度。監(jiān)察機(jī)關(guān)要對各區(qū)和相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對違法違紀(jì)問題開展責(zé)任追究。宣傳部門要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，積極營造依法拆遷的良好氛圍。公安、司法機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊拆遷中以暴力或恐嚇手段敲詐勒索、尋釁滋事、阻撓依法拆遷的違法犯罪行為，切實(shí)保障依法拆遷的社會環(huán)境。努力通過各部門的共同努力，盡快建立并不斷完善條塊結(jié)合、上下聯(lián)動(dòng)、密切協(xié)同的拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

二、完善配套政策，強(qiáng)化拆遷保障

（五）加大城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)籌集力度，拓寬產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的來源渠道，提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的提供比例。按照“分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔”的原則，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，在土地出讓時(shí)，有計(jì)劃、分步驟地統(tǒng)籌配建一定數(shù)量的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。堅(jiān)持以被拆遷群眾的住房需求為導(dǎo)向，從經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和社會房源中，多渠道籌集90平方米以下、符合法定要求的中小戶型房源。研究制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建設(shè)籌集的操作辦法。充分保障被拆遷群眾的補(bǔ)償安置權(quán)利，允許被拆遷人在貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置兩種方式中選擇，但禁止同時(shí)享受兩種拆遷補(bǔ)償安置方式。

（六）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的保障供應(yīng)。市規(guī)劃局和市國土資源局要切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)用地。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)任務(wù)，由市政府分別與各區(qū)簽訂協(xié)議，按年度工作目標(biāo)的要求加以落實(shí)。完善經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供應(yīng)拆遷的相關(guān)政策，有步驟地放寬供應(yīng)條件，強(qiáng)化拆遷保障。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的申購總量控制。推進(jìn)信息共享，從源頭上加強(qiáng)房源控制。市房產(chǎn)局要研究制定經(jīng)濟(jì)適用房上市的相關(guān)政策，加強(qiáng)上市管理。

三、嚴(yán)格項(xiàng)目控制，強(qiáng)化監(jiān)督管理

（七）實(shí)行拆遷人控制成本的責(zé)任考核機(jī)制。政府投資項(xiàng)目的主管部門，在下達(dá)年度工作目標(biāo)時(shí)，要將依法拆遷、綜合保障、成本控制、確保穩(wěn)定及拆遷有關(guān)問題處理等要求，作為對拆遷人的考核內(nèi)容，落實(shí)并強(qiáng)化拆遷人控制拆遷成本的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，可設(shè)立相對集中的拆遷資金賬戶，用于項(xiàng)目的資金準(zhǔn)備，強(qiáng)化集中管理，統(tǒng)籌安排調(diào)度，確保拆遷補(bǔ)償資金及時(shí)足額到位。

（八）實(shí)行拆遷項(xiàng)目費(fèi)用總額綜合監(jiān)管制度。市建委、國土資源局要對拆遷項(xiàng)目超前控制、嚴(yán)格把關(guān)，為合理確定承包協(xié)議提供依據(jù)。拆遷補(bǔ)償資金必須進(jìn)入拆遷人開設(shè)的賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?，并同時(shí)接受市拆遷管理部門、金融機(jī)構(gòu)和拆遷人三方的共同監(jiān)管。

（九）完善拆遷公示制度。全面公開拆遷范圍內(nèi)所有拆遷住戶的評估結(jié)果、補(bǔ)償安置情況，通過全過程的公開，強(qiáng)化社會監(jiān)督，防止暗箱操作。

（十）實(shí)行拆遷項(xiàng)目審計(jì)制度。凡政府投資項(xiàng)目，都要實(shí)行拆遷成本審計(jì)制度，切實(shí)監(jiān)督拆遷行為，嚴(yán)格控制拆遷成本。

四、落實(shí)主體責(zé)任，規(guī)范拆遷行為

（十一）落實(shí)拆遷人項(xiàng)目控制的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，要成立專門機(jī)構(gòu)，配備專門人員，做好前期調(diào)查和費(fèi)用測算，形成全面真實(shí)的概算依據(jù)。同時(shí)，要積極籌措拆遷補(bǔ)償資金，落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

（十二）嚴(yán)格規(guī)范拆遷行為。拆遷人及其委托的拆遷實(shí)施單位要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，依法組織拆遷。對拆遷過程中違反政策、違規(guī)操作的行為，市拆遷管理部門依法進(jìn)行嚴(yán)肅懲處。

（十三）加強(qiáng)拆遷評估的監(jiān)督管理。進(jìn)一步加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格拆遷評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，要篩選一批資質(zhì)級別高、信譽(yù)度好、素質(zhì)過硬的拆遷評估機(jī)構(gòu)，從事拆遷評估。加強(qiáng)拆遷評估人員培訓(xùn)和評估技術(shù)交流，完善拆遷評估機(jī)構(gòu)考核體系。對惡意串通、故意抬高或壓低評估價(jià)格，造成拆遷當(dāng)事人利益損失的評估機(jī)構(gòu)，將依法追究其經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任，甚至吊銷其相關(guān)資格。充分發(fā)揮拆遷評估專家委員會的技術(shù)優(yōu)勢，準(zhǔn)確把握市場價(jià)格。對被拆遷房屋，將以扣除房屋裝潢等相關(guān)費(fèi)用后的房屋凈價(jià)作為評估基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行評估。

（十四）加強(qiáng)住房保障隊(duì)伍建設(shè)。落實(shí)經(jīng)費(fèi)來源渠道，各區(qū)房改辦的人員經(jīng)費(fèi)，從區(qū)級財(cái)政中解決。

第5篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

2010年，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了房改以來方向最明確、力度最大、手段最豐富的一輪政策調(diào)控。雖然在“限購令”和限貸政策出臺之始，北京市商品住宅價(jià)格過快上漲的勢頭曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市場價(jià)格再度走高，全年價(jià)格同比漲幅高達(dá)40%。價(jià)格的持續(xù)快速攀升，政策效果的不盡人意，引發(fā)社會各界對北京市住宅市場健康發(fā)展的擔(dān)憂，住宅市場價(jià)格泡沫有多嚴(yán)重、房價(jià)漲幅是否超越了城鎮(zhèn)居民購房承受能力等問題再度成為社會各界的關(guān)注焦點(diǎn)。房價(jià)收入比作為國際通用的衡量房價(jià)合理性和城鎮(zhèn)居民購房能力的指標(biāo)，對分析北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況、制定相關(guān)政策建議都具有重要的指導(dǎo)意義。

一、北京市房價(jià)收入比分析

（一）國際上房價(jià)收入比情況介紹

房價(jià)收入比是反映某國或某座城市居民購買商品住房的能力及其住宅市場供求關(guān)系的一個(gè)指標(biāo)。聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心所的《城市指標(biāo)指南》中將房價(jià)收入比定義為：“居住單元的中等自由市場價(jià)格與中等家庭年收入之比”。20世紀(jì)90年代初，世界銀行andrew hemer提出發(fā)展中國家的房價(jià)收入比應(yīng)該在3倍-6倍之間。從國際經(jīng)驗(yàn)看：發(fā)展中國家的房價(jià)收入比普遍較高。根據(jù)1998年世界銀行對96個(gè)國家房價(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國家，房價(jià)收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的國家房價(jià)收入比基本在6倍以下。發(fā)達(dá)國家特大型城市的房價(jià)收入比普遍較高，其房價(jià)收入比均值都在10倍左右。住房自有率較高的地區(qū)房價(jià)收入比普遍較高，一些西歐、北歐國家（如匈牙利、保加利亞），其住房自有化率只在30%左右，房價(jià)收入比在2倍-3倍，而部分東歐國家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上，房價(jià)收入比普遍較高，個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到25倍-30倍。

（二）國內(nèi)常用房價(jià)收入比的測算方法

1、靜態(tài)房價(jià)收入比

由于統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)口徑的差異，我國學(xué)者在分析房價(jià)收入比時(shí)通常采用商品住宅平均單套價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值。公式如下：

房價(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入

商品住宅平均單套價(jià)格=商品住宅平均銷售價(jià)格×城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積×常住人口家庭戶規(guī)模

居民平均家庭年收入=城鎮(zhèn)居民人均家庭收入×常住人口家庭戶規(guī)模

2、動(dòng)態(tài)的房價(jià)收入比

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，北京市城鎮(zhèn)居民人均收入的名義增長率和實(shí)際增長率均長期保持較高水平，因此在計(jì)算某一階段收入總額的時(shí)候，必須考慮到收入增長因素（見表1）。假設(shè)收入每年平均增長率為t%，分別計(jì)算出從現(xiàn)在開始至i年、j年的收入總額ai萬元、aj萬元（j>i），假設(shè)每套房子的價(jià)格為m萬元，則根據(jù)內(nèi)插法可計(jì)算出，掙出全部房款需要的年數(shù)x，即房價(jià)收入比：

x=i+

3、納入二手房市場的動(dòng)態(tài)房價(jià)收入比

按照住宅的新舊情況，將市場中的房屋分為新建房和二手房兩大類。計(jì)算各類房屋的平均價(jià)格，然后將這些平均價(jià)格加權(quán)平均，得出市場住宅的平均價(jià)格。

住宅的平均價(jià)格=新建住宅的平均價(jià)格×新建房權(quán)重+二手房的平均價(jià)格×二手房權(quán)重

新建房權(quán)重=新建房的交易總額÷市場住宅總的交易總額

二手房權(quán)重=二手房的交易總額÷市場住宅總的交易總額

（三）北京市房價(jià)收入比略高于合理區(qū)間

近三年來，雖然北京市房價(jià)收入比逐年攀升，但峰值僅為12.45，還遠(yuǎn)未達(dá)到媒體上一度炒作的20倍以上（見表2）。在計(jì)算過程中，由于受到現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)制度的限制，只考慮了城鎮(zhèn)居民的總收入，并沒有涉及出售財(cái)物、借貸收入、灰色收入等；只考慮了商品住宅，而沒有涉及已經(jīng)形成規(guī)模供應(yīng)的價(jià)格偏低的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房；只考慮了居民購房均價(jià)，而沒有涉及住房自有率已達(dá)到70%后，居民再次購房時(shí)應(yīng)扣除原有住房相應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值等因素。因此實(shí)際房價(jià)收入比應(yīng)該略低于目前測算值，應(yīng)在10左右；結(jié)合北京市目前發(fā)展階段判斷，房價(jià)收入比處于略高于合理區(qū)間的水平，雖然近年來增長過快，但還不至于產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫，或是引發(fā)商品住宅地產(chǎn)價(jià)格崩盤的可能。

二、房價(jià)過高感受的產(chǎn)生原因

目前，北京市房價(jià)收入比只是略高于合理空間，但由于我國住房改革目標(biāo)前后缺乏一致性、保障性住房建設(shè)管理混亂、住房市場供需雙方的結(jié)構(gòu)錯(cuò)位、收入分配體制不健全、北京市首都功能定位等原因的存在，使得購房需求者，尤其是外來及中低收入群體普遍產(chǎn)生了商品住宅價(jià)格過高的感受。

第一，我國住房體制改革偏離初始目標(biāo)。1

998年亞洲金融危機(jī)后，我國開始了房地產(chǎn)市場化改革。住房改革的初衷，是取消福利分房制度，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。以供應(yīng)商品房為主的開發(fā)商模式，是專門為高收入家庭所制定的一種住房供應(yīng)模式，也是當(dāng)時(shí)對富人收入進(jìn)行“調(diào)節(jié)”的一種辦法。但2003年起，政府過多地關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，卻一度忽視了住房建設(shè)作為社會保障的重要功能。將本應(yīng)納入購買經(jīng)濟(jì)適用房的大部分中低收入群體推向了原本為高收入群體設(shè)置的商品房市場，造成了中低收入群體承受本應(yīng)由高收入群體負(fù)擔(dān)的“高房價(jià)”現(xiàn)象，供給結(jié)構(gòu)和需求實(shí)際購買能力的錯(cuò)位，讓購房需求者普遍產(chǎn)生了房價(jià)過高的感覺。

第二，政策性住房供給不足，管理混亂。1999年，北京市曾一度推出560萬平方米的首批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，但由于制度設(shè)計(jì)不完善、管理混亂、缺乏宣傳和正確引導(dǎo)等因素影響，并未能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能。2002年前后，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供給速度明顯放緩，直至2007年，保障性住房才開始大規(guī)模建設(shè)。從總量上看，1999-2009年北京市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房住宅投資556億元，僅占北京市住宅開發(fā)投資的7.4%；銷售住宅面積1977萬平方米，僅占北京市住宅銷售面積的11.4%，無論是與國發(fā)[1998]23號文中設(shè)想的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的供給模式，還是與實(shí)際中低收入人群的實(shí)際需求量均相差甚遠(yuǎn)，中低收入人群住房需求得不到保障，被迫進(jìn)入商品房市場，難免會產(chǎn)生房價(jià)過高的感受。 　第三，收入分配體制不健全，社會結(jié)構(gòu)發(fā)展相對滯后。20世紀(jì)末，我國住房、醫(yī)療、教育體制改革的集中進(jìn)行，導(dǎo)致居民支出預(yù)期大大增加；收入分配體制不健全，社會保障體系建設(shè)不完善，又帶來了收入增長的謹(jǐn)慎預(yù)期。個(gè)稅起征點(diǎn)偏低而且全國一刀切、壟斷型國企收入偏高居民收入偏低、工資沒有形成動(dòng)態(tài)的調(diào)整機(jī)制等問題都是阻礙居民收入合理增長的羈絆。居民實(shí)際可支配收入增長放緩，收入差距拉大，降低了中低收入群體的實(shí)際購房能力，感受房價(jià)相對偏高?，F(xiàn)階段我國購買能力和消費(fèi)需求來看，中產(chǎn)階層及高收入群體應(yīng)該是我國商品房的主要消費(fèi)群體，但中產(chǎn)階層整體規(guī)模偏小，基尼系數(shù)偏高，導(dǎo)致實(shí)際購房能力相對下降。

第四，北京市發(fā)展階段和城市功能定位下的必然。改革開放以來北京市人口規(guī)模快速擴(kuò)張。人口規(guī)模的快速增長尤其是外來人口規(guī)模的加速擴(kuò)張帶來了巨大的商品住宅需求。2001年籌辦奧運(yùn)以來，北京市城市建設(shè)飛速發(fā)展，軌道交通、路網(wǎng)干線大規(guī)模建設(shè)，城市環(huán)境更加宜居，城市地產(chǎn)的附加值快速提升，推動(dòng)了北京市土地價(jià)格和商品房價(jià)格的上漲；北京的國際交往能力、國際知名度、美譽(yù)度和影響力大幅提升，國內(nèi)外具有較高支付能力的購房群體紛至沓來，提高了對北京市住宅需求的品質(zhì)要求，也提升了購房群體的整體購買能力。2010年北京市明確了在做好中央提出的“四個(gè)服務(wù)”新要求的基礎(chǔ)上，加快城市的開放度和國際化進(jìn)程，將引致的外來“高支付能力”的需求將會不斷增加。在上述因素影響下，北京市出現(xiàn)了住房市場供不應(yīng)求，房屋價(jià)值不斷提升的現(xiàn)象，對于中等及中等偏下收入群體來說，商品住宅價(jià)格偏高的感覺。 三、房價(jià)過高感受的緩解途徑

第一，加快打造房地產(chǎn)市場三級住房模式。堅(jiān)持住房改革的初始目標(biāo)，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房保障制度，完善由政府保障、政府支持和市場提供構(gòu)成的三級住房模式。逐步完善保障性住房的土地審批、供給模式、建設(shè)方式、資格審批管理、資源占有的動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制等。要減少由于土地行政劃撥、資格審查不嚴(yán)、管理制度不規(guī)范等因素帶來的爭購、騙購和以權(quán)謀購經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)應(yīng)由政府與受助購房人按比例共有，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政支出應(yīng)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助購房人經(jīng)濟(jì)條件改善后，政府依法行使收益權(quán)，回收資金或經(jīng)濟(jì)適用房，以幫助更多的中低收入家庭解決住房問題。

第二，進(jìn)一步增加政策性住房供給。進(jìn)一步加大政策性住房的建設(shè)規(guī)模力度。一是要保障政策性住房建設(shè)資金來源。適度增加財(cái)政預(yù)算中政策性住房項(xiàng)目支出比例，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目支出結(jié)構(gòu)，將成為北京市政策性住房大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的保障。還可通過增加地方債中政策性住房投資比重、發(fā)展房地產(chǎn)信托基金、建立政策性住房購建擔(dān)?；鸬确绞截S富資金來源渠道。二是要完善政策性住房供給模式。增加經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的規(guī)模比重；增加政府收購二手房代替新建住房作為公租房的規(guī)模比重；加大經(jīng)濟(jì)適用房惠及人群范圍，允許中等收入的人群購買；將政策性住房建設(shè)選址與北京市軌道交通建設(shè)、北京市空間格局發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。

第三，完善收入分配體制，打造中產(chǎn)階層。改革落后的收入分配體制，完善不健全的工資增長機(jī)制，通過擴(kuò)大初次分配中勞動(dòng)報(bào)酬所占的比重，充分發(fā)揮二次分配對收入分配的調(diào)節(jié)作用，切實(shí)增加居民收入，改善社會階層結(jié)構(gòu)。政府應(yīng)適度調(diào)整原有的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，

加大對教育、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域的支出比例，建議將每年財(cái)政盈余按比例直接轉(zhuǎn)入社保支出項(xiàng)目，增加居民進(jìn)行購房消費(fèi)支出的信心和能力；改革完善個(gè)人所得稅征收制度、建立有效的合理的要素參與分配的制度安排、進(jìn)一步落實(shí)《勞動(dòng)法》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定；監(jiān)督企業(yè)積極建立職工工資的正常增長機(jī)制、工資支付的保障機(jī)制和工資的集體協(xié)商機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

1、聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心.城市指標(biāo)指南[z].1998.

2、朱妍汐.中國房價(jià)收入比實(shí)證研究及發(fā)展改進(jìn)[j].中國發(fā)展,2010(5).

第6篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟(jì)適用房

中圖分類號：F714.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673－291X（2009）10－0104－02

一、房價(jià)收入比的概念和公式

（一）房價(jià)收入比的概念

房價(jià)收入比，顧名思義就是房價(jià)與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心在《城市指標(biāo)指南》中將其定義為居住單元的中等市場價(jià)格與中等家庭收入之比[1]。國內(nèi)一些專家將其定義為“一個(gè)國家或城市的年平均上市房價(jià)與居民年平均收人之比”，也有人認(rèn)為“房價(jià)收人比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺性概念，不計(jì)其數(shù)的房價(jià)收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)乃至社會學(xué)等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國長期以來統(tǒng)計(jì)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結(jié)果分別計(jì)算不同階層的房價(jià)收入比，這種細(xì)化的房價(jià)收入比比整個(gè)國家或地區(qū)級的指標(biāo)更科學(xué)也更有說服力。

2.按照上市住房的新舊程度劃分。目前，中國許多城市上市交易的住房主要是房價(jià)相對較高的新建商品房，因此在計(jì)算房價(jià)收入比的時(shí)候多采用新建商品房的價(jià)格。越來越多的二手房上市會逐步降低住房均價(jià)。因此，全體家庭單位面對的房屋價(jià)格應(yīng)是新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格。我們也可對新建商品房和二手房分別計(jì)算房價(jià)收入比來具體反映居民住房消費(fèi)情況。

3.按照房屋的類型劃分?，F(xiàn)今的住宅類型大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、別墅高檔公寓、二手房等，不同的住宅類型房價(jià)是不同的，對于經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、普通住宅來說，一般的購房對象是收人不高的居民，而相對于別墅、高檔公寓這樣的住宅，有能力購買它們的購房者都屬于收人頗高的居民。因此，應(yīng)根據(jù)住房類型分別考慮不同類型住房的房價(jià)收人比。

（二）房價(jià)收入比的公式

根據(jù)房價(jià)收入比的定義，房價(jià)收入比的基本公式為：

房價(jià)收人比=住宅價(jià)格/居民收人公式1

這一公式主要涉及到了三個(gè)指標(biāo)，分別為每平方米的住宅平均價(jià)格、一套住宅的建筑面積及居民收人。根據(jù)以上對房價(jià)收入比的分析，住宅平均價(jià)格應(yīng)為新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格；一套住宅的建筑面積可根據(jù)當(dāng)年居民人均住宅建筑面積與戶均人口數(shù)來計(jì)算。這里的居民收入主要是用人均可支配收入來衡量，應(yīng)是不同收入階層人均可支配收入的加權(quán)平均值。因此，房價(jià)收入比的公式又可寫為：

房價(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*人均住宅面積*戶均人口數(shù)/人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式2

為了對房價(jià)收入比的構(gòu)成進(jìn)行進(jìn)一步分析，考察不同收入階層居民對不同面積住宅的購買力，我們還可以得到這樣一個(gè)公式：

房價(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*套建筑面積 /不同收入階層人均可支配收入*戶均人口數(shù)公式3

這里的套建筑面積通常采用自選房屋戶型面積數(shù)作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對于新建商品房按建筑面積分為75、90、105、130、145平方米五類；對于二手房和經(jīng)濟(jì)適用房按建筑面積分為60、75、90、105、120平方米五類。

（三）房價(jià)收入比區(qū)間的確定

關(guān)于房價(jià)收入比，目前國際上公認(rèn)的 “合理的住房價(jià)格”的“房價(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)為4～6倍[3]。但由于各個(gè)國家具體國情的差異，上述標(biāo)準(zhǔn)不一定適用于所有國家，因此國內(nèi)學(xué)者也根據(jù)國內(nèi)房產(chǎn)的實(shí)際情況，對房價(jià)收入比進(jìn)行了研究。長春稅務(wù)學(xué)院車延杰對中國房價(jià)收入的適用區(qū)間比進(jìn)行了以下分析計(jì)算，認(rèn)為中國房價(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)為3.38～6.75[4]；申請國內(nèi)政策性貸款的房價(jià)收入比上限為10.1。這個(gè)上限均遠(yuǎn)高于3～6的發(fā)達(dá)國家的市場上限標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)檫@里是依據(jù)中國可獲得的住房金融貸款限額計(jì)算的家庭單位所能承受最高的房屋價(jià)格，而不是家庭單位可以輕松支付的房屋價(jià)格。

二、對合肥市房價(jià)收入比的實(shí)證分析

1.房價(jià)收入比的整體分析。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入為7 511.43元，2005年為8 470.68元，比上年上漲了12.28%，2006年為9 971.05元，比2005年上漲了11.77%。與此同時(shí)，房價(jià)也有所上升，2004年平均房價(jià)為2 957元，2005年為3 189元，比上年增長了7.85%，2006年為3 268元，比2005年增長了2.01%。合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，與全國一線城市相比，平均房價(jià)相對較低，增長速度也較慢。

合肥市的房價(jià)收入比都在3～9倍的合理區(qū)間內(nèi)，其中2005年上漲幅度較大，從4.12上升到6.43，2006年的上漲幅度較小，僅從2005年的6.43上升到6.92。2006年全國平均房價(jià)收入比為6.7[5]，而上海、北京、廣州等一線城市的房價(jià)收入比則高達(dá)15.55、13.55和12.67[6]?？梢姾戏适械姆績r(jià)比相對不高，處于全國的平均水平。

2.房價(jià)收入比的構(gòu)成分析。為了進(jìn)一步對房價(jià)收入比進(jìn)行構(gòu)成分析，我們根據(jù)公式3，計(jì)算不同收入階層居民購買不同面積住宅的房價(jià)收入比情況，并按照房屋類型將其分為新建商品房、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分別計(jì)算。

不同收入階層之間的房價(jià)收入比差別較大，具有明顯的階梯性和不均衡性。對最高和高收入戶而言，普通商品房在當(dāng)前價(jià)位下，任何市場可供面積都具有有效的購買力；高收入戶以下收入組的房價(jià)收入比產(chǎn)生階梯狀變化，不同收入組隨著面對住房面積的不同產(chǎn)生不同的房價(jià)收入比，中間收入戶具有購買90平方米以下中小面積套型住房的購買力。而對中間收入戶以下收入組而言，房價(jià)收入比的數(shù)值范圍均在10倍以上，說明當(dāng)前房價(jià)超出了中等收入戶以下組的購買力。

較高收入戶及其以上組對任何市場可供面積的二手房都具有有效的購買力；中間及中等偏下收入戶具有購買90平方米以下中小面積二手房的購買力。而對較低收入戶以下收入組而言，各組房價(jià)收入比的數(shù)值范圍均為10倍以上，超過了房價(jià)收入比的上限，說明當(dāng)前二手房價(jià)超出了較低收入戶以下組的購買力。

上表反映了不同收入階層對于不同面積二手房的房價(jià)收入比。從中可以看出，雖然仍具有階梯性和不均衡性，但房價(jià)的可承受力范圍較新建商品房和二手房明顯擴(kuò)大。

2004―2006年房價(jià)收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價(jià)的增長幅度相對不大，分別為7.8%和2.5%。通過對2006年房價(jià)收入比構(gòu)成分析，可以看出居民對經(jīng)濟(jì)適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經(jīng)濟(jì)適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經(jīng)濟(jì)適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。因此，政府應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，調(diào)節(jié)普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例并進(jìn)一步降低價(jià)格，使更多的低收入家庭能夠住上經(jīng)濟(jì)適用房。對于二手房，由于價(jià)格、供應(yīng)量、相關(guān)政策等各種原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房產(chǎn)資源沒有得到有效利用。因此，政府應(yīng)進(jìn)一步完善二手房市場的各項(xiàng)政策，鼓勵(lì)二手房市場的發(fā)展，使存量房產(chǎn)資源得到有效利用，使居民的住房條件得到進(jìn)一步改善。對于普通商品房，一般中等收入戶只具有90平方米以下住宅類型的購買力，這也為建設(shè)部劃定90平方米以下住宅占新建住宅面積的70%提供了充分的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊文武.房價(jià)收入比指標(biāo)研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2003，（1）.

[2]包宗華.關(guān)于房價(jià)收入比的再研究[J].城市開發(fā)，2003，（1）.

[3]劉洪玉，馬亞男.住房價(jià)格與政府調(diào)控[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2005，（6）.

[4]胡志剛.芻議建立和完善住房保障制度[J].住房保障，2005，（2）.

[5]陳欣宏.中國房價(jià)收入比的計(jì)算缺陷及其改進(jìn)研究[J].價(jià)格，2006，（10）.

[6]王小廣.抑制房地產(chǎn)“泡沫”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2005，（5）.

第7篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

海南是中國最南方的城市，隨著國際旅游島的建成，其房價(jià)不斷上漲，貧富差距不斷增大，使得越來越多的家庭無法滿足其基本居住要求。針對“住房難”這一現(xiàn)象，海南省已經(jīng)出臺了一系列的保障性住房政策，尤其在經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房方面給予了很大的重視。保障性住房是近幾年的民生熱點(diǎn)，雖然這些制度的提出確實(shí)解決了部分居民的住房問題，但在實(shí)際操作中仍存在很多問題，因此本文通過收入配比公式的方法對海南省20082013年保障住房的申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并與實(shí)際申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，得出海南省廉租房和限價(jià)住房現(xiàn)行申請標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致各類保障房比例失調(diào)，同時(shí)通過市場視角的提出為保障房的申請標(biāo)準(zhǔn)提供了一個(gè)量化的計(jì)算方法。

【關(guān)鍵詞】

保障性住房；申請標(biāo)準(zhǔn)；收入配比公式

一、選題背景

住房是滿足人類基本生活的必需品，而住房問題無論是對于中國還是國外一直是重要的民生問題。保障性住房在其中擔(dān)當(dāng)著一個(gè)很重要的角色，它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。住房保障工程是一項(xiàng)惠民工程，在一定意義上來說屬于廣義的公共產(chǎn)品。2008年底，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房建設(shè)力度。2009年12月31日國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干建議》標(biāo)志海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌。2010年海南省開始全面推行保障性住房制度，面向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質(zhì)的政策性住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。保障性住房制度的實(shí)施是解決城鎮(zhèn)中低收入居民住房困難問題切實(shí)有效的行政手段。根據(jù)保障性住房制度規(guī)定，四種類型的保障房依據(jù)居民收入水平分別劃定了不同的申請線，收入水平低于標(biāo)準(zhǔn)線的城鎮(zhèn)居民可以申請相應(yīng)類型的保障房。保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)的劃定關(guān)系到此項(xiàng)制度的科學(xué)性、合理性和公平性，關(guān)系到中低收入居民家庭的切身利益，因此，在我省現(xiàn)行保障性住房制度下，對申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化的計(jì)算及分析其合理性具有理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

住房保障制度最早是在西方出現(xiàn)，迄今已有上百年的歷史。不管是在保障性住房制度還是有關(guān)政策改革方面都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)還有實(shí)踐成果。相比較之下，我國的住房保障制度還不太成熟，在運(yùn)行過程中不斷地改進(jìn)、成長。通過對國內(nèi)外研究成果的各方面分析，可以為研究我國現(xiàn)行制度下的保障性住房政策的相關(guān)問題提供豐富的資料。

（一）國外研究綜述

在國外，研究者對大都市住房政策研究較早，所著頗豐，大多數(shù)學(xué)者對住房保障政策的出臺背景、主體、體制、模式還有政策影響等方面進(jìn)行研究。早在17世紀(jì)，就有不少學(xué)者對土地、房屋同市場及經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行過研究，例如亞當(dāng)?斯密（Adam Smith）、威廉?配第（William Petty）、大衛(wèi)?李嘉圖（David Ricardo）等人（2003），對地租等土地經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行過研究。麥克唐納（McDonald）（1999）在《城市經(jīng)濟(jì)原理》一書中針對美國所專門出臺的社會低收入群體、弱勢群體保障性政策進(jìn)行了介紹和分析。Wong TC（2006）在《公房私有化》對香港公房私有化的相關(guān)政策、措施、方法、制度進(jìn)行了總結(jié)和介紹，他還在《守護(hù)一國》（2005）中對新加坡幾十年來的住房政策和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)、介紹和分析。

（二）國內(nèi)研究綜述

在國內(nèi)，研究主要集中在保障房制度與保障房內(nèi)涵、制度運(yùn)行效率、制度完善等方面，在保障房對象界定與劃分方面，國內(nèi)學(xué)者趙路興、浦湛（2003）并未明確劃分標(biāo)準(zhǔn)，還是以政策角度提出保障性住房的收入線，且以個(gè)人收入作為研究對象。在制度完善方面，吳永宏（2013）、魏麗艷（2014）、程大濤、呂筱萍（2013）等學(xué)者有所研究，吳永宏通過借鑒一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出既有理論和經(jīng)驗(yàn)以及對我國住房保障制度設(shè)計(jì)的啟示，并以南通為例，對住房保障制度的演變過程及其實(shí)施情況進(jìn)行了實(shí)證分析，提出像南通這樣處于快速城市化階段的城市，其住房保障制度設(shè)計(jì)需要考慮的基本問題。在此基礎(chǔ)上，指出我國現(xiàn)有住房保障制度中存在著法律法規(guī)建設(shè)滯后、政府職能不到位、缺乏長期規(guī)劃、對象難界定、資金來源單一和監(jiān)督機(jī)制不健全等方面的問題。魏麗艷對我國社會保障性住房供給機(jī)制的完善及供給方式提出了建議和分析以期提高我國保障性住房供給效率，實(shí)現(xiàn)住房保障的政策目標(biāo)。程大濤等人從我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際出發(fā)，系統(tǒng)的分析了我國住房制度與保障性住房實(shí)踐中存在的問題，提出按年征收土地出讓金，重構(gòu)我國住房供應(yīng)體系的設(shè)想。而在對保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)研究或是將其進(jìn)行量化的研究并不是很多，有學(xué)者是在家庭收入的基礎(chǔ)上利用格點(diǎn)映射的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行計(jì)算，盧媛、劉黎明（2013）利用收入函數(shù)擬合方法對北京保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測度研究。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對于保障性住房的內(nèi)涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果評價(jià)、保障性住房制度的運(yùn)行效率等方面已進(jìn)行較為全面的研究。對標(biāo)準(zhǔn)線的研究理論研究居多，實(shí)證研究較少，并將其進(jìn)行量化的研究更少。本課題將數(shù)量分析方法應(yīng)用到對保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)線的研究中，從市場角度研究海南省保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)線測算方法，將政策語言轉(zhuǎn)換為更清晰的數(shù)字語言。

三、研究方法和數(shù)據(jù)說明

有學(xué)者在改造傳統(tǒng)的房價(jià)收入比公式的基礎(chǔ)上提出了房價(jià)收入配比公式，具體公式為：

P=I×α÷（A×1.33），其中P為商品房價(jià)格（元/m2），I為人均可支配收入（元），α為工作年限（年），A為人均住房使用面積（m2），1.33為人均住房建筑面積與人均住房使用面積之比。對α進(jìn)行不同取值并代入計(jì)算，從而求出有能力購買商品房的最低人均可支配收入并以此作為申請保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)線的最高標(biāo)準(zhǔn)。其數(shù)據(jù)搜集整理如表1所示。

四、實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)上文對收入配比公式的介紹，配比公式為，依據(jù)此公式，把當(dāng)前商品房售價(jià)當(dāng)成既定數(shù)值，可以計(jì)算出買得起商品房的居民收入，再結(jié)合前文中的收入函數(shù)擬合方法，收入小于水平的居民是無法在商品房市場獲得住房，需要政府為其提供住房保障，這個(gè)收入水平就應(yīng)該作為保障房制度中最高的申請標(biāo)準(zhǔn)線，即限價(jià)房的申請標(biāo)準(zhǔn)線。同時(shí)我們通過改變的值來進(jìn)行政策模擬。得出如表2所示的數(shù)據(jù)。

根據(jù)表2所計(jì)算出的結(jié)果可以得到20082013年海南省申請保障性住房的最高申請標(biāo)準(zhǔn)線，將其與實(shí)際申請標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行對比，可以看出海南省的保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)線過低，從而可能造成保障規(guī)模達(dá)不到其政策所規(guī)定的要求，還有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申請不到保障房，又無力購買商品房，成為住房“夾心層”群體。困難問題依然存在。

五、結(jié)論與政策建議

本文以海南省20082013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用收入分配函數(shù)的方法對保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新劃分和測算，通過實(shí)證分析，將重新劃分的申請標(biāo)準(zhǔn)與海南省實(shí)際執(zhí)行的申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，得出以下結(jié)論：

第一，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的申請標(biāo)準(zhǔn)線過低使得保障規(guī)模水平偏低。依照政府頒布的政策法規(guī)，廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)雖每年有所調(diào)整但總體來說廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際保障規(guī)模與目標(biāo)保障規(guī)模還有相當(dāng)差距。在以后制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線。

第二，海南保障房存在市縣新建保障房覆蓋面不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、配租配售現(xiàn)狀要改善的問題。公共租賃房現(xiàn)行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線覆蓋的居民人口比例過大遠(yuǎn)高于目標(biāo)保障規(guī)模的水平。原因是廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過低，而保障性住房總體保障水平維持在高水平，這就使公共租賃房被動(dòng)承受過大的保障壓力。

第三，因居民總體收入分布會隨時(shí)間而變化，一塵不變或是變化幅度較小的申請標(biāo)準(zhǔn)線會導(dǎo)致保障性住房保障規(guī)模隨之變化浮動(dòng)。

本文通過市場角度對海南省舊的保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更為科學(xué)的更新，為了使其能滿足現(xiàn)階段海南省社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，能夠使各類保障房的比例平衡，保障水平能夠更好地達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，本文提出以下政策建議：

第一，申請標(biāo)準(zhǔn)過低導(dǎo)致保障規(guī)模偏小，因此在以后制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線，這樣才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。

第二，保障性住房中比例失調(diào)的問題有待政府部門解決，政府應(yīng)該加強(qiáng)管理對申請標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更精確的預(yù)測，其中適當(dāng)提高申請標(biāo)準(zhǔn)線是其解決方法之一，另外擴(kuò)大保障對象的范圍即不保障性住房不僅僅是針對海南省戶籍人口，而是針對常住居民，這樣也不失為一種解決辦法。

第三，保障性住房制度在任何時(shí)候都應(yīng)該保證其相對穩(wěn)定的保障規(guī)模，因此申請標(biāo)準(zhǔn)線應(yīng)該與居民收入的變化形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以保持保障性住房政策A制度穩(wěn)定性使制度運(yùn)行更有效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]埃溫德?S.米爾斯.《區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)手冊》第二卷[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003，9

[2]John F.McDonald.Fundamentls of Urban Economics[M].London：Macmillan Press，1999

[3]Colin Jones and Alan Murie.The Right to Buy：Analysis and Evaluation of a Housing Policy[M].MA：Blackwell Press，2006

[4]Wong，TaiChee and Xavier Guillot.A Roof over Every Head：Singapore’s Housing Policies in the 21st Century：Between State Monopoly and Privatisation[M].Singapore：Institute of Southeast Asian Studies，2005

[5]趙路興，浦湛.中低收入家庭住房保障收入線劃分研究[J].城市開發(fā)，2003，11

[6]吳永宏.中國城市住房保障制度設(shè)計(jì)與實(shí)踐運(yùn)行研究：以南通為例[D].蘇州：蘇州大學(xué)政治學(xué)理論.2013

[7]魏麗艷.社會保障性住房供給機(jī)制及方式研究[M].北京：中國社會科學(xué)出版社，2014：180183

[8]程大濤，呂筱萍.中國保障性住房建設(shè)研究[M].北京：中國社會科學(xué)出版社，2013：271276

[9]“基于家庭收入的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)研究”課題組.基于家庭收入的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2011，2227

[10]盧媛，劉黎明.北京保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)線的統(tǒng)計(jì)測度研究―基于收入函數(shù)擬合方法[J].調(diào)研世界，2013，4345，56

第8篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展杭州市

步入21世紀(jì),以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個(gè)城市在內(nèi)的長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已越來越引起人們的關(guān)注。這些城市的房地產(chǎn)市場伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對其房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行探討。

杭州房地產(chǎn)發(fā)展的良好外在環(huán)境

長三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長速度及其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力極大的活躍了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場。首先,經(jīng)濟(jì)增長伴隨著外來人口數(shù)量的增多、素質(zhì)的提高,因此對房地產(chǎn)的需求也越來越大。其次,社會中高收入階層財(cái)富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產(chǎn)市場活躍的投資者,帶動(dòng)了更多的人投入到購房投資的行列。最后,隨著當(dāng)?shù)厝藗兪杖氲牟粩嘣黾?對生活質(zhì)量的要求不斷提高,住房的更新?lián)Q代成為一種必然趨勢。

浙江民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),造就了大量的富裕階層。據(jù)央行測算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會,是浙江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。近年來,杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”和“國際花園城市”等稱號,成為人們居家置業(yè)的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上,又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市審批、降低房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等相關(guān)政策措施、允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,極大激活了潛在的消費(fèi)群。另一方面,杭州市建立土地儲備中心,規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,建立房地產(chǎn)開發(fā)用地制度,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、快速、和諧發(fā)展。杭州城市吸引力的增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。

杭州風(fēng)景秀麗,人杰地靈,對舉辦高等教育具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。除了全國一流水平的浙江大學(xué)外,云集眾多的高水平大學(xué),如浙江工業(yè)大學(xué)、中國美術(shù)學(xué)院、浙江中醫(yī)學(xué)院、杭州商學(xué)院、杭州電子工學(xué)院、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院、浙江工程學(xué)院等等。從浙江省人口增長情況看,2003年招生的對象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續(xù)七年大學(xué)適齡人數(shù)將保持在61-69萬人之間,將比1985年出生的多10萬人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續(xù)增長5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數(shù)將達(dá)到100萬人,杭州市的高校在校人數(shù)至少占全省的50%,將達(dá)到50萬人。作為“學(xué)在杭州”的關(guān)鍵,杭州市高等教育園區(qū)的建設(shè)將為杭州市帶來大量的投資和消費(fèi),并為杭州的房地產(chǎn)市場培育大量的消費(fèi)者?！皩W(xué)在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關(guān)性,可以實(shí)現(xiàn)良好的互動(dòng)。目前,已經(jīng)有較多的開發(fā)商在高教園區(qū)及邊緣區(qū)塊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策支持體系

構(gòu)建市場化的房地產(chǎn)開發(fā)體系和保障性的住房服務(wù)體系

結(jié)合杭州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,杭州市政府推出了進(jìn)一步深化住房供給制度、分配制度、消費(fèi)制度、住房產(chǎn)權(quán)制度和住房管理體制的改革。在推進(jìn)居民住房供應(yīng)市場化進(jìn)程的同時(shí),建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房和農(nóng)居多層公寓建設(shè)和管理體制,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應(yīng)經(jīng)濟(jì)解困房;三是中低收入家庭,在符合準(zhǔn)購條件下購買經(jīng)濟(jì)居住房。

根據(jù)中低收入家庭對經(jīng)濟(jì)適用房的迫切需求,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給力度,同時(shí)控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象,住宅標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和分配方式,抬高經(jīng)濟(jì)適用房交易門檻,使政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房真正能解決當(dāng)前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。此外,每年從經(jīng)濟(jì)適用房中安排一批政策性房源,專門用于解決特困戶家庭的住房問題。同時(shí)在建立住房租賃市場過程中,調(diào)整住房租賃與銷售之間的協(xié)調(diào)比例關(guān)系,逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應(yīng)體系,以適應(yīng)不同支付能力家庭需求,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

構(gòu)建“置業(yè)階梯”引導(dǎo)消費(fèi)者建立正確的置業(yè)觀念

目前對大多數(shù)人的消費(fèi)水平來說,只能分檔次、分等級、分先后來逐步實(shí)現(xiàn)其住房需求愿望。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,階梯性的置業(yè)過程對規(guī)范一級市場、活躍二、三級市場有不可忽視的促進(jìn)作用。

在目前杭州房價(jià)較高并且一般居民沒有或者比較難以獲取與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)的居所的情況下,政府應(yīng)當(dāng)從穩(wěn)定社會和推進(jìn)杭州市良性發(fā)展的角度向市民提供階梯式的置業(yè)選擇,對居民的置業(yè)行為加以正確導(dǎo)向,使消費(fèi)者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業(yè)階梯。例如香港的不同收入群體,有相應(yīng)的置業(yè)選擇。低收入群體租住公共住房,香港現(xiàn)在約有310萬人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進(jìn)了社會的發(fā)展。對于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計(jì)劃”,向這類家庭出售特別為他們而建的居所,協(xié)助他們自置居所。中高收入群體可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購買商品房。香港的置業(yè)階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進(jìn)了社會的發(fā)展。

構(gòu)建快速交通體系以擴(kuò)大有效供給

杭州道路交通不暢、人口密集、環(huán)境污染等“城市病”日益明顯,這已經(jīng)影響到杭州房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展。美國專家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導(dǎo)向型的城市開發(fā)模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問題和目標(biāo)追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運(yùn)量交通、道路系統(tǒng)和土地使用三位一體綜合地進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施,在解決城市交通問題的同時(shí),TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態(tài),可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時(shí)借助土地利用規(guī)劃及分區(qū)管制措施,統(tǒng)籌安排引導(dǎo)整個(gè)新市區(qū)朝著規(guī)劃所期望的戰(zhàn)略重點(diǎn)——“城市東進(jìn)、跨江發(fā)展”。

借助TOD強(qiáng)大的空間拓展功能和高效的運(yùn)行方式,在杭州新市區(qū)范圍內(nèi)建立起由TOD軸線連接、公交社區(qū)、市鎮(zhèn)(包括新城)及核心城市等城市單元有機(jī)結(jié)合,構(gòu)成多中心、網(wǎng)絡(luò)型、生態(tài)化的空間結(jié)構(gòu)能將原本無效的土地供給化為有效的商品房土地供給。

正確處理政策導(dǎo)向和市場機(jī)制關(guān)系

適當(dāng)調(diào)整地價(jià)水平

在土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中,不僅會產(chǎn)生許多正向的外部效應(yīng),如政府對城市土地的投資開發(fā),改善了整個(gè)城市地區(qū)的投資環(huán)境,提高了鄰近地區(qū)的土地價(jià)值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅)分配土地增值收益的依據(jù);而且還會產(chǎn)生諸如生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化,市場過度開發(fā)導(dǎo)致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環(huán)境問題,以及城市景觀的美學(xué)和生態(tài)學(xué)價(jià)值降低等負(fù)面效應(yīng)——這是政府利用規(guī)劃、計(jì)劃、稅收等手段調(diào)整土地開發(fā)利用行為的依據(jù)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素高度緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機(jī)因素,將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫,如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷,泡沫經(jīng)濟(jì)會立刻崩潰。將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個(gè)城市發(fā)展帶來致命破壞,日本、中國臺灣和香港均有這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

為了杭州房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展,對地價(jià)水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控,穩(wěn)定地價(jià),對于杭州市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和城市持續(xù)發(fā)展有積極的作用。

充分發(fā)揮政府職能作用

目前,杭州房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展成熟的時(shí)期。通過深化改革,推進(jìn)體制創(chuàng)新,強(qiáng)化宏觀調(diào)控,加強(qiáng)市場監(jiān)管,建立住房保障制度等措施,促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展是政府的重要職責(zé)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對GDP增長具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用,同時(shí)又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀手段,引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

針對房地產(chǎn)市場的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特規(guī)律性,世界上大多數(shù)國家或地區(qū)均用嚴(yán)格的政府調(diào)控措施加以應(yīng)對。這些手段既包括稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、價(jià)格與租金控制等經(jīng)濟(jì)性手段,也包括土地利用計(jì)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強(qiáng)制性公開交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運(yùn)用基于對各國或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場具體情況的分析。

我國是土地公有制國家,城市政府代表國家行使城市國有土地的所有權(quán),這為城市政府利用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了比土地私有制經(jīng)濟(jì)更為便捷的制度條件。對正處于快速市場化進(jìn)程中的杭州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說,借鑒國際經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段和正確的政策導(dǎo)向,扶持、穩(wěn)定杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展是政府不可推卸的責(zé)任。

創(chuàng)造遵循市場發(fā)展規(guī)律的房地產(chǎn)投資環(huán)境

房地產(chǎn)作為一個(gè)市場,其發(fā)展規(guī)律是由市場的供給和需求力量共同作用的結(jié)果。首先,從購房能力角度看,杭州近年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購買能力大大提高;從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析,隨著杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,杭州的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化,房地產(chǎn)消費(fèi)由原先的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變,原先的一次性購房,一步到位的觀念發(fā)生了變化,二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大;從供需關(guān)系角度看,根據(jù)杭州市房管局案例調(diào)查表明,目前純投資性購房者只占10%,用于實(shí)際居住的首次購房者占40%,用于改善居住條件的二次購房者占50%。說明絕大部分的房產(chǎn)是居民按照實(shí)際需求購置的;從杭州的品牌效應(yīng)分析,近年來杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”和“國際花園城市”等稱號,成為人們置業(yè)的首選城市之一。城市的吸引力增強(qiáng),使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場的需求力量雄厚?？偟膩砜?杭州的房地產(chǎn)市場尚處于健康發(fā)展的階段。

未來幾年宏觀經(jīng)濟(jì)和杭州市經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)向好。國民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行和居民收入的穩(wěn)定增長,使杭州市房地產(chǎn)市場的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢。在這樣的經(jīng)濟(jì)景氣形勢下,杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的承受能力較強(qiáng),有利于調(diào)整政府、銀行、投資者和購買者各方的利益關(guān)系。

杭州市政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控,應(yīng)當(dāng)以創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境為政策導(dǎo)向。對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行準(zhǔn)確把握,對未來杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。同時(shí)認(rèn)真研究各種調(diào)控手段的組合作用,了解各種手段的時(shí)滯特征,科學(xué)預(yù)斷,把握時(shí)機(jī),實(shí)現(xiàn)超前調(diào)控。

參考文獻(xiàn):

1.羅清.日本金融的繁榮、危機(jī)與變革.中國金融出版社社,2000

2.曹錕生、顧杰.對新時(shí)期我國房價(jià)的思考.商業(yè)研究,2002(6)

第9篇：經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文

[關(guān)鍵詞] 商品房 房地產(chǎn) 開發(fā)商

自上世紀(jì)80年代我國住房制度改革以來，商品房就成為我國經(jīng)濟(jì)市場中最炙手可熱的商品，由于我國人口仍在逐年上升，商品房的需求也總是呈現(xiàn)不斷攀升的趨勢。商品房的供不應(yīng)求，加上我國住宅保障制度的不完善，造成了房價(jià)的居高不下；并且由于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的監(jiān)管不嚴(yán)格，也使得商品房的質(zhì)量大打折扣。

我們國家從2007年開始，對于房地產(chǎn)市場采取了一系列的調(diào)控措施，當(dāng)然對于商品房的價(jià)格調(diào)控是眾中之重。由于我們國家的住宅保障制度進(jìn)一步的完善，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)條件放寬，使更多的人能夠買到自己能夠負(fù)擔(dān)得起的房子。由于這些變化，我國的商品房銷售情況也出現(xiàn)了變化，甚至有些城市房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，呈現(xiàn)下降的趨勢。雖然在2008年全國整體的商品房價(jià)格仍然是上升的趨勢，但在我國新的宏觀形勢下，商品房的發(fā)展有一些新的變化。

一、商品房自身的改變

商品房的數(shù)量會繼續(xù)增加，但開發(fā)比例相對減少。我國目前現(xiàn)有的住宅數(shù)量依然滿足不了購房人的需要，住宅的開發(fā)力度依然會繼續(xù)加大，當(dāng)然商品房的數(shù)量也會繼續(xù)增加。由于我國政府對經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)注度增加，所以，未來商品房開發(fā)在住宅總開發(fā)總量的比例會相應(yīng)減少。而政府會鼓勵(lì)開發(fā)商更多的建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，來保障低收入者的住房權(quán)益。

新開發(fā)的商品房會向小戶型方向發(fā)展。小戶型商品房有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢：小戶型的整體價(jià)格較低，更適合目前大眾的經(jīng)濟(jì)能力；開發(fā)商會為了滿足消費(fèi)者的要求，在有效的面積中完善功能，達(dá)到更優(yōu)的性價(jià)比。在競爭和調(diào)控的雙重壓力下，推出小戶型商品房將成為開發(fā)商的必然選擇。

商品房價(jià)格穩(wěn)步上升仍然是不變的趨勢。2007年上半年房價(jià)猛漲，下半年由于宏觀調(diào)控使得少數(shù)城市出現(xiàn)百年不遇的房價(jià)下跌情況，在2008年，由于住宅供求依然不平衡，商品房的價(jià)格還是會繼續(xù)上漲。由于宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，房價(jià)的上漲會趨于平穩(wěn)，不會出現(xiàn)2007年那種像坐過山車一樣的房價(jià)。

二、商品房買賣方式的改變

對于開發(fā)商來說，為了適應(yīng)新的形勢，其商品房的促銷手段也會有所不同。在銀根緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開發(fā)商為了盡快將商品房變現(xiàn)，就會采取一些降價(jià)促銷手段，比如北京萬科就實(shí)施“所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的優(yōu)惠”的措施。這種降價(jià)措施，也讓我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種良性競爭的態(tài)勢。開發(fā)商會主動(dòng)降低自己的利潤來實(shí)現(xiàn)商品房穩(wěn)定銷售。

政府在公積金政策實(shí)施過程中也加強(qiáng)了監(jiān)管力度，逐漸規(guī)范開發(fā)商的行為，保障了購房者的權(quán)益。由于住房公積金貸款政策的逐步完善，消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，住房公積金使用障礙減小，住房公積金的個(gè)貸率也會隨之上升，使更多的購房人可以從中得到實(shí)惠。

三、與商品房相關(guān)方面的改變

貸款的限制提高了開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻。自2007年以來，我國央行為了限制經(jīng)濟(jì)過快過熱的發(fā)展，在一年之中加息六次，這無疑增加了開發(fā)商貸款的壓力。對于那些公司實(shí)力不強(qiáng)，信譽(yù)較差，大部分靠銀行貸款來完成建設(shè)任務(wù)的開發(fā)商來說，進(jìn)入房地產(chǎn)市場就更加困難了。這樣就可以將那些缺乏一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的開發(fā)商隔離出我國的的房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)貸款的正常運(yùn)行，減少了相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

土地的招拍掛制度的實(shí)施也使得土地落入有實(shí)力的開發(fā)商的手中。由于實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商拿地建設(shè)，這樣更能夠保證商品房的住宅質(zhì)量，保護(hù)購房人的權(quán)益。

開發(fā)商為了提高自身產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢，會更加注重物業(yè)管理的完善，從而吸引更多的購房者。隨著消費(fèi)者自身法律意識的加強(qiáng)，他們對物業(yè)管理的要求也會提高，隨著相關(guān)的法律法規(guī)的完善，開發(fā)商也更加注重商品房的物業(yè)管理。

四、結(jié)語

在2007年，中國的房地產(chǎn)市場有了很大的變化，而這些變化都是符合絕大部分人們利益需要的。無論是銀根緊縮控制房價(jià)，還是房地產(chǎn)相關(guān)政策緩和的調(diào)整，都是的商品房向著更好的方向發(fā)展。

商品房是為了適應(yīng)人們不斷進(jìn)步的住宅需求而產(chǎn)生的。在2008年新的形勢下，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的良性競爭，宏觀調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，相應(yīng)住宅保障措施的實(shí)施到位，商品房作為房地產(chǎn)市場中最主要的產(chǎn)品，也會更加適應(yīng)絕大部分購房者的需要。

參考文獻(xiàn):

[1]聶方洪:房價(jià)上漲與調(diào)控政策分析[J].上海房地，2008，（2）:35～37

[2]劉杉:人民幣升值與房價(jià)[J].金融經(jīng)濟(jì)，2007，（1）:14