房地產(chǎn)開發(fā)的流程精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；防治；水土流失
中圖分類號：S157.1文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，我國城市的空間形態(tài)發(fā)生了很大變化，城市用地迅速向擴展和蔓延，促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，忽視了自然生態(tài)環(huán)境、水土保持及合理開發(fā)，人為地破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)。破壞了以水土資源為中心的物質(zhì)、能量良性循環(huán)的自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，影響城市人民的生命財產(chǎn)安全和城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中進行相應(yīng)的水土流失，保護良好的生態(tài)環(huán)境，就成為城市發(fā)展十分重要的一環(huán)。
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土流失特點
1.1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土流失特點房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目水土流失特點包括: (1)水土流失較集中,房地產(chǎn)項目水土流失集中發(fā)生在項目區(qū)征地范圍內(nèi)。水土流失主要發(fā)生在人口相對密集的城區(qū),占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設(shè)期短、水土流失強度較大。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目的經(jīng)濟利益關(guān)系,使得工程的建設(shè)期相對較短,由此引起的強度也高。例如在云南地區(qū),根據(jù)《云南省水土保持公報(2005年)》,某主城區(qū)背景流失侵蝕模數(shù)在200t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)項目建設(shè)的擾動,使水土流失侵蝕模數(shù)高達 1000~8000t/(km2·a);郊區(qū)背景侵蝕模數(shù)在500t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)建設(shè)的擾動,可使得水土流失侵蝕模數(shù)在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)澇嚴重。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目對地表的擾動,導(dǎo)致大量水土流失,徑流系數(shù)增大,匯流時間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災(zāi)害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進入雨水管道,進而管道淤塞,從而導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)澇災(zāi)害發(fā)生。
1.2房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測內(nèi)容及預(yù)測難點水土流失量預(yù)測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預(yù)測；（2）因建筑拆遷及挖方而產(chǎn)生的棄渣的堆棄、運輸而造成的棄渣流失量預(yù)測。房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測的難點是對水土流失量預(yù)測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預(yù)測結(jié)果更準確。要得到比較準確的預(yù)測結(jié)果,一般都需要較長的時間。但在實際中限于房地產(chǎn)水保方 56案編制周期短的原因,不能進行長時間系列的觀測,所以也難以得到實測數(shù)據(jù);對于開發(fā)建設(shè)項目水土保持的監(jiān)測工作,在許多項目中都沒有真正開展。水土流失量預(yù)測從預(yù)測方法上隨意性和主觀性大,從結(jié)果上來講也是很難做到特別準確的。房地產(chǎn)項目水土保持方案中常用的水土流失量預(yù)測方法有土壤侵蝕分類分級標準法、專家經(jīng)驗法、類比法、實地測量法。
2 、城市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的水土流失危害
2.1對周邊交通道路造成影響房地產(chǎn)項目往往位于交通便利的區(qū)域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會揚起大量灰塵，影響空氣質(zhì)量，對過往行人的身心健康造成傷害。
2.2對城市地下排水系統(tǒng)及排洪系統(tǒng)造成影響此類項目臨時排水設(shè)施與市政排水系統(tǒng)相互連接，項目區(qū)的雨水、基坑積水及打樁時產(chǎn)生的泥水排入市政排水系統(tǒng)的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會進入河道等排洪系統(tǒng)對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會造成洪災(zāi)，給城市市政的運行管理和經(jīng)濟發(fā)展造成投資費用增加等直接或間接經(jīng)濟損失。
2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產(chǎn)項目本身也存在極大的危害。強烈的沖刷或坍塌會影響到房屋地基及其他建筑物的穩(wěn)定。另外，對建成區(qū)的地面產(chǎn)生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當防護達不到要求時降雨徑流會產(chǎn)生強烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。
2.4對周邊生態(tài)環(huán)境造成影響在施工期間，工程區(qū)域特別是臨時堆渣場區(qū)，將產(chǎn)生大量的地表和大量的臨時堆渣，并且施工時要產(chǎn)生較多的廢水，如果水土保持防護措施不到位，將破壞工程區(qū)域的景觀及生態(tài)環(huán)境狀況。
3、城市房地產(chǎn)開發(fā)項目水土流失的防治措施
3. 1 依山就勢,盡量減少挖填
在場地平整過程中,應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區(qū),將水土流失面積控制在最小,即使不能達到完全填挖平衡,也應(yīng)以盡量減少取、棄土方量為原則進行場平設(shè)計。在填方類場平設(shè)計中,若出現(xiàn)原有地面高程與規(guī)劃標高相差太大的情況,應(yīng)從土體穩(wěn)定和水土保持角度,提出修改規(guī)劃標高,將規(guī)劃標高與原地面高程之差控制在15m以內(nèi),填方邊坡應(yīng)大于1∶1.5 (土體自然穩(wěn)定坡度) 。在挖方類場平設(shè)計中,應(yīng)避免出現(xiàn)30m 以上高邊坡削坡,要根據(jù)地質(zhì)條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩(wěn)定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區(qū)道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設(shè)計方案。
3. 2 確定水土流失防治重點
為有效防治水土流失,應(yīng)根據(jù)可能造成的水土流失量的大小,按項目建設(shè)的時間段和空間區(qū)域,劃分水土流失防治重點。項目建設(shè)期間,按施工內(nèi)容可劃分為場地平整和主體工程建設(shè)兩個階段,按可能形成的區(qū)可劃分為項目區(qū)、取土區(qū)。根據(jù)某市近年來對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項目區(qū)、取土區(qū)在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數(shù)可達20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設(shè)階段,由于主體工程逐步對地進行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水土流失防治的重點區(qū)主要為場地平整階段的項目區(qū)。
3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施
項目區(qū)在場地平整階段地形在不斷變化,無法進行永久性水土保持設(shè)施的建設(shè),這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴重。為防治該階段的水土流失,應(yīng)因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動土前在項目區(qū)周邊建臨時施工圍墻或擋墻將項目區(qū)與外部隔開,防止動土?xí)r泥沙危害四周;疏導(dǎo)、理順水系,先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據(jù)地形變化不斷調(diào)整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設(shè)沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時清理沉沙池) , 防止泥沙進入市政排水管網(wǎng)。場地平整達到標高后,主要采取理順水系、防護邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護工程建設(shè),以上工程完成后,方可進入主體工程的建設(shè)階段。在主體工程建設(shè)的同時,項目區(qū)應(yīng)逐步開展對平臺地的綠化美化,并與主體工程同時完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設(shè)的一部分,建議標準適當提高,采用50 年一遇防洪標準,場區(qū)排水溝可采用20 年一遇標準。
4、結(jié)束語
通過對具有代表性的房地產(chǎn)項目的全面調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目存在向市政排水系統(tǒng)排放泥水的情況，有些項目排水含沙量較高，對市政排水系統(tǒng)危害較大，有深基坑開挖的項目存在土方外運，在堆放點存在較大的水土流失危險，需加強管理。
(1)除3個位于平坦地區(qū)的項目因項目已進入裝飾工程和掃尾階段，未發(fā)現(xiàn)明顯的水土流失現(xiàn)象外，其它項目均存在不同程度的水土流失。
(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統(tǒng)、交通道路、農(nóng)田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設(shè)施，其中受危害最嚴重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統(tǒng)。
第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
【關(guān)鍵詞】作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；流程再造；作業(yè)分析；成本核算
作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是：產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。
一、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
（一）準確核算開發(fā)成本。
現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。具體步驟如下：一是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用；二是針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為：某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量；間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（二）流程再造。
房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下：一是繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實施結(jié)果；五是進行下一個問題的解決；六是進行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉(zhuǎn)自如。
（三）作業(yè)分析。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題
（一）考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。
我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比，其運用先進科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進，發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。
（二）準確成本追溯與分配。
ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進一步探討。
（三）注意重要性原則
房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。
（四）要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。
參考文獻：
第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競爭力
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷和服務(wù)等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理研究
依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型。
房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型 1 模型基本說明
該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個基本流程
模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計劃進度，銷售方式等。
土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強，也比較容易控制。
運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應(yīng)鏈進行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于
供應(yīng)鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
2 做全程供應(yīng)鏈的管理者
全程供應(yīng)鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭，與設(shè)計商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
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［1］馬士華，林勇，陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2000.
第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響
我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟主要組成因素，但低碳經(jīng)濟的利用將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟，順應(yīng)時展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟中應(yīng)用低碳經(jīng)濟，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費者的認可，從而實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展。
一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的不利影響
1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本
低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標準和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和擴大企業(yè)規(guī)模上。與此同時，房地產(chǎn)設(shè)計人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計方案，忽視低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展不能順利進行；低碳經(jīng)濟發(fā)展工作單一性強，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。低碳經(jīng)濟最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導(dǎo)致我國在最短時間內(nèi)實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展是很困難的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系
在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過程中，應(yīng)與低碳經(jīng)濟相結(jié)合，進行系統(tǒng)研究分析，及時對不合理的地方進行調(diào)整，進而為房地產(chǎn)經(jīng)濟符合低碳經(jīng)濟發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟方法和原來設(shè)計存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。
3.導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價
隨著低碳經(jīng)濟逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經(jīng)濟的局限性，也造成相應(yīng)土地價值發(fā)生變化。這樣的社會背景下，開發(fā)商就此會為了保障自身經(jīng)濟利益，將低碳化和綠色環(huán)保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數(shù)的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的有利影響
1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)低碳經(jīng)濟不但推動房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時展要求，同時也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟的發(fā)展，彌補了這方面的不足，加強了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應(yīng)時展需求，加強房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。
2.有效實現(xiàn)了節(jié)能降耗低碳經(jīng)濟發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟要求在房地產(chǎn)建筑施工中應(yīng)遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟進行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動應(yīng)用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節(jié)能減排的理想標準。3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展目前，低碳經(jīng)濟觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟，也更能滿足消費者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟合理的運用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進作用。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟中利用低碳經(jīng)濟的有效措施
1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的戶型布局
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進行室內(nèi)裝修中，導(dǎo)致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經(jīng)濟發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟作用，合理做好每個戶型的設(shè)計工作，適當調(diào)整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結(jié)合，最終實現(xiàn)低碳裝修。
2.積極倡導(dǎo)低碳式生活
低碳經(jīng)濟快速實現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強各部門工作對低碳經(jīng)濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經(jīng)濟，讓消費者充分了解低碳經(jīng)濟所產(chǎn)生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進一步為低碳經(jīng)濟發(fā)展提供有利條件。
3.規(guī)定項目流程設(shè)計
在房地產(chǎn)建筑設(shè)計中，應(yīng)結(jié)合低碳經(jīng)濟的具體要求，建立合理設(shè)計流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計圖紙，進而保證環(huán)保設(shè)計順利進行。對設(shè)計過程中主要強調(diào)和重要設(shè)計部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟設(shè)計理念與設(shè)計者詳細溝通，促使每個設(shè)計人員達到一致的設(shè)計理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟設(shè)計理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計流程，從而達到低碳經(jīng)濟設(shè)計標準。比如在設(shè)計對雨水回用設(shè)施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計人員提供用水數(shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計流程，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟設(shè)計需求是必要的。
四、結(jié)論
保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強有利影響作用，合科學(xué)合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟的更好發(fā)展保駕護航。
參考文獻：
[1]趙潔.論低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響[J].工程經(jīng)濟,2015(1):92-96.
第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
[關(guān)鍵詞] 投資控股架構(gòu) 單層控股 多層控股 境內(nèi)控股 境外控股
從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機構(gòu)尋求借款;(3)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實際情況進行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務(wù)部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會計準則編制財務(wù)報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時間花費較短;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格―資產(chǎn)凈值―清算費用―相關(guān)稅費;投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應(yīng)當分得的部分,應(yīng)當確認為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應(yīng)當確認為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。
第二、境外控股
1.優(yōu)勢
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經(jīng)驗,提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機構(gòu)的審批且不涉及中國稅務(wù)。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時,是否符合《10號令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調(diào)整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關(guān)稅負,但可進行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務(wù)部備案。(2)申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務(wù)報表;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當?shù)嘏c中國收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復(fù)雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號令》所指的規(guī)避對于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務(wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅;(4)在控股公司對外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準后,向有關(guān)金融機構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。
第一、單層控股
1.優(yōu)勢
(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務(wù)中心,從事集團內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業(yè)風(fēng)險;(2)當境外戰(zhàn)略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會的批準,才能從事相關(guān)集團內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。
第二、多層控股
1.優(yōu)勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風(fēng)險;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構(gòu)相對復(fù)雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會的批準。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔(dān)當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時需繳納預(yù)提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻:
[1]商務(wù)部等六部委:《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》. [2006]第10號令
[2]商務(wù)部、國家外匯管理局:《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》:商資函[2007]50號
[3]商務(wù)部:《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號
[4]國家外匯管理局綜合司:《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號
第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險類型；問題；措施
中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01
房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險有很多種，而如何做好風(fēng)險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險類型和風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1.環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。
2.技術(shù)風(fēng)險。科學(xué)技術(shù)的進步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風(fēng)險為技術(shù)風(fēng)險。例如科學(xué)技術(shù)的進步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。
3.決策和管理風(fēng)險。決策和管理風(fēng)險包括運營風(fēng)險、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計風(fēng)險、項目策劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和高層戰(zhàn)略風(fēng)險，決策和管理風(fēng)險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對措施
1.風(fēng)險回避。風(fēng)險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風(fēng)險發(fā)生的可能性。風(fēng)險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。
2.風(fēng)險控制。風(fēng)險控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險和損失降到最小。風(fēng)險控制的手段有風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制兩種類型。風(fēng)險預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險的手段。風(fēng)險控制是管理者為消除和減少風(fēng)險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險時，要優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。
3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險回避不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險回避是放棄項目開發(fā)；風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險控制也有不同，風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險因素。
4.風(fēng)險自留。風(fēng)險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險自留分為有意識的風(fēng)險自留和無意識的風(fēng)險自留。有意識的風(fēng)險自留是管理者的主動風(fēng)險自留，主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風(fēng)險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風(fēng)險中，是被動的風(fēng)險自留，需要通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。
5.風(fēng)險利用。風(fēng)險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風(fēng)險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風(fēng)險，通過風(fēng)險管理技術(shù)化險為利。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理應(yīng)注意的問題
1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風(fēng)險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風(fēng)險最多的階段。
2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。
3.推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴格、規(guī)范的標準要求自己，通過加強風(fēng)險知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險。
4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。
四、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風(fēng)險，可以說風(fēng)險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預(yù)備，制定風(fēng)險管理流程，并作好風(fēng)險預(yù)算，將風(fēng)險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
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第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003
[中圖分類號]F234.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02
隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運營成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進行控制。作業(yè)成本法是以市場為導(dǎo)向，能夠合理、準確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競爭力的方法。
1 作業(yè)成本法概述
1.1 作業(yè)成本法
作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會計等概念而產(chǎn)生的。這種成本計算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟發(fā)達社會的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會各界人士的關(guān)注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產(chǎn)作業(yè)場所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動因分配到每個產(chǎn)品上的。
1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢
作業(yè)成本法能夠使社會經(jīng)濟快速發(fā)展，同時也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的管理，并實時注意企業(yè)各項活動所產(chǎn)生的成本以及加強成本管理方面。因為作業(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益，所以我國也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營成本，促使企業(yè)的整個經(jīng)營運作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。
2 作業(yè)成本法估算的一般步驟
房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營過程中實施作業(yè)成本法分為以下四個步驟。
2.1 鑒定作業(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)在實施作業(yè)成本法時，必須明確實施目標和實施范圍。實施目標是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實施范圍是實施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實施對象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實施作業(yè)成本法的團隊小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計負責(zé)人或其他相關(guān)負責(zé)人。
2.2 建立作業(yè)成本庫，并將資源追溯到對應(yīng)的作業(yè)中
在建立作業(yè)成本庫之前，實施作業(yè)成本法的工作小組要詳細調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對本部門所產(chǎn)生的成本負責(zé)，這有利于實施企業(yè)作業(yè)設(shè)計和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中各種成本的運用情況，進行了一個統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫中，每一個作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時，企業(yè)的財務(wù)會計可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。
2.3 確定每一種作業(yè)的成本動因
房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動因是指房地產(chǎn)企業(yè)運作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動因反映了成本對象對作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動因之前要對工作性質(zhì)進行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。
2.4 分配成本庫費用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中
資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財務(wù)報表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營成本的作業(yè)消耗量。
3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用
3.1 準確估算開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項直接與間接產(chǎn)生的費用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務(wù)會計所預(yù)算的成本記在企業(yè)運營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業(yè)在間接企業(yè)運營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計算企業(yè)的經(jīng)營成本，這樣便不會忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實際情況，劃分企業(yè)運營作業(yè)的項目內(nèi)容，按照特點的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫，算出每一項作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營總成本。
3.2 流程再造估算
房地產(chǎn)運作流程的彈性較大，項目的運營受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運作流程動態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對企業(yè)的經(jīng)營理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。
3.3 作業(yè)分析估算
作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營中每一階段的各項作業(yè)，也是對企業(yè)經(jīng)營過程的作業(yè)進行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實際的運作情況是否一致，找出作業(yè)動因的受影響因素，反映出企業(yè)運作時所消耗的成本，并能詳細追蹤動因，總結(jié)與計算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運作時的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費，以此提升企業(yè)的經(jīng)營效益。
4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目中的應(yīng)用
4.1 新家園開發(fā)項目簡介
新家園開發(fā)項目是中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進行的投資項目。總面積大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。
4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目成本估算中實施的意義
新家園開發(fā)項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發(fā)項目在開始時便具有控制企業(yè)成本的思想，也運用了作業(yè)成本法，對新家園開發(fā)項目的整體運作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發(fā)中注重成本控制的認識，在實際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進行成本核算時可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對開發(fā)成本進行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟實用房為主的建設(shè)目標。
5 結(jié) 語
應(yīng)用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運作過程，對未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項目的籌劃、前階段的運作、開發(fā)過程至項目運作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場中占有利地位，提升經(jīng)濟效益。
主要參考文獻
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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
本文在總結(jié)績效考核及其常用方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合關(guān)鍵績效指標法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的適用性和應(yīng)用框架，通過實例歸納關(guān)鍵績效指標法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用過程。
一、績效考核及其常用方法
績效考核是通過應(yīng)用各種科學(xué)的方法對企業(yè)員工的工作行為、工作效果及其對企業(yè)的貢獻或價值進行考核和評價的過程。
目前常用的績效考核方法可以分為結(jié)果導(dǎo)向考核法和過程導(dǎo)向考核法。結(jié)果導(dǎo)向考核法主要依據(jù)員工的工作結(jié)果進行判斷；過程導(dǎo)向考核法則主要依據(jù)員工在工作中的行為做出評判。
結(jié)果導(dǎo)向考核法主要包括評分表法、目標管理法、關(guān)鍵績效指標法、平衡記分卡等。其中，評分表法根據(jù)規(guī)定工作的質(zhì)量和數(shù)量等要素對員工的工作表現(xiàn)進行逐一評價、打分并匯總得到工作業(yè)績的最終成績；目標管理法是指由上下級共同決定并分解各階段應(yīng)達到的績效目標，且定期檢查目標完成情況的管理方式；關(guān)鍵績效指標法是將績效目標明確為關(guān)鍵指標，在確定關(guān)鍵指標標準的基礎(chǔ)上，將員工的表現(xiàn)與關(guān)鍵指標標準進行比較的考核方法；平衡記分卡是將企業(yè)的目標從財務(wù)維度、顧客維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)維度及學(xué)習(xí)與成長維度等不同緯度分解落實到員工層面，進而考核員工的業(yè)績表現(xiàn)的方式。
過程導(dǎo)向考核法主要包括關(guān)鍵事件法、行為觀察量表法、行為定位評分法、360度績效評估法等。關(guān)鍵事件法，通過對員工工作中最好或最差的事件及其形成過程進行認定評價的方法。行為觀察量表法是將觀察到的員工的每一項工作行為與評價標準進行比較評分的方法；行為定位評分法是對明確的、可觀測的工作行為中每一項職務(wù)指標做出評分量表，進而給出對應(yīng)行為等級的評價方式。360度考核法是從不同角度獲取員工行為表現(xiàn)的評價，然后對這些評價結(jié)果進行分析評估的方法。
二、關(guān)鍵績效指標法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的適用性
作為典型的結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法之一，關(guān)鍵績效指標法提煉了企業(yè)運作過程的關(guān)鍵要素，對其相應(yīng)運作流程的輸入端、輸出端的關(guān)鍵參數(shù)進行設(shè)置、取樣、計算、分析，進而分析衡量績效表現(xiàn)。
與過程導(dǎo)向性績效考核方法相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更適宜采用結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)的季節(jié)性和波動性。為公平體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門各員工的業(yè)績，需要剔除不同周期階段和不同季節(jié)對各部門員工努力過程的影響，因此，結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法更適合用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
與其他結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法相比，關(guān)鍵績效指標法更適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效考核。一方面，以關(guān)鍵績效指標為核心的績效考核體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標，增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的有效方法。明確的關(guān)鍵績效指標有助于根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標計劃來確定部門或個人的業(yè)績指標、檢測與業(yè)績目標有關(guān)的運作過程、及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題和需要改進的領(lǐng)域，并反饋給相應(yīng)部門和個人；另一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標的分解，關(guān)鍵績效指標的確定為房地產(chǎn)績效管理提供了透明、客觀、可衡量的基礎(chǔ)，可以幫助員工充分認識企業(yè)發(fā)展的最大驅(qū)動力。
三、關(guān)鍵績效指標法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用框架
關(guān)鍵績效指標法的核心思想是將影響80%工作的20%關(guān)鍵行為進行量化，并將這些行為確定為具有可操作性的目標。
1.設(shè)置關(guān)鍵績效指標的原則
通常，關(guān)鍵績效指標的個數(shù)控制在5-12之間。在設(shè)置指標時，要遵循下列基本原則：
具體性原則，即關(guān)鍵績效指標要切定的工作實際并適度細化；
可度量性原則，即關(guān)鍵績效指標應(yīng)是可以數(shù)量化或可量測化的指標；
可實現(xiàn)性原則，即關(guān)鍵績效指標應(yīng)是員工在付出努力時可實現(xiàn)的指標；
現(xiàn)實性原則，即關(guān)鍵績效指標是可以觀察的、現(xiàn)實的指標；
時限性原則，即要設(shè)定完成關(guān)鍵績效指標的期限。
2.應(yīng)用關(guān)鍵績效指標法的流程
應(yīng)用關(guān)鍵績效指標法的流程如圖1所示。
由圖1可知，應(yīng)用關(guān)鍵績效指標法時，第一，要明確企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標；第二，要確定為達到總體戰(zhàn)略目標所需的支目標，確保企業(yè)各部門各員工的績效結(jié)果與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標一致；第三，進行企業(yè)內(nèi)部流程的整合與分析，以提取影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素；第四，明確各部門的關(guān)鍵績效指標；第五，將各部門的關(guān)鍵績效指標層層分解，落實到員工個人，形成企業(yè)的關(guān)鍵績效指標體系。這樣，當員工個人的工作目標達成時，其業(yè)績會支持和實現(xiàn)部門和企業(yè)的戰(zhàn)略目標，推動企業(yè)不斷發(fā)展。
四、關(guān)鍵績效指標法在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核的應(yīng)用實例
成立于2001年的H集團是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和服務(wù)企業(yè)。目前，該集團的開發(fā)項目遍布全國的10多個城市如北京、天津、重慶、成都、貴陽、沈陽、唐山、西安、三亞、哈爾濱、長沙等。
H集團自2007年開始實行基于關(guān)鍵績效指標法的企業(yè)績效考核評價體系。經(jīng)過近5年的實踐，應(yīng)用效果良好且有力地促進了集團的發(fā)展壯大，年銷售額從評價初期的20億元提升到2012年的100億元左右。
這里，以H集團天津分公司工程管理部為例，總結(jié)關(guān)鍵績效指標法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用過程。
根據(jù)H集團的總體戰(zhàn)略目標，天津分公司確定了為達到集團總體戰(zhàn)略目標所需的支目標，以提取影響分公司發(fā)展的關(guān)鍵要素，進而明確各部門的關(guān)鍵績效指標。其中，天津分公司從財務(wù)、客戶/市場、業(yè)務(wù)運營、內(nèi)部管理等4個維度為工程管理部設(shè)置了9個關(guān)鍵考核領(lǐng)域和11項關(guān)鍵績效指標，見表1所示。工程管理部據(jù)此整合部門內(nèi)部流程，并將指標分解到部門所屬的每一個員工，最終形成關(guān)鍵績效考核體系。
在這些設(shè)置合理、目標明確的關(guān)鍵績效指標引導(dǎo)下，H集團天津分公司工程管理部員工很好地完成了當年的計劃和任務(wù)，為部門、分公司和集團公司的發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。
第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計價方法計價依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設(shè)計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制己有的經(jīng)驗，進行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費用、工程建設(shè)的其他費用、設(shè)備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計、工期、項目質(zhì)量以及項目范圍。項目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項目為了滿足項目既定的質(zhì)量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強投資方案研究，根據(jù)項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進行確定或者在項目的最優(yōu)產(chǎn)量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項目節(jié)約大量資金。
2.3 設(shè)計階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設(shè)計階段的投資控制主要有四個階段的設(shè)計：施工圖紙設(shè)計、初步設(shè)計、方案設(shè)計、總體規(guī)劃設(shè)計，然后對施工圖預(yù)算、總概算進行初步設(shè)計。在設(shè)計階段需把項目的投資估算當成控制依據(jù)，當初步設(shè)計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設(shè)計完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據(jù)招標方式選擇設(shè)計單位以及設(shè)計方案，在設(shè)計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計以及標準設(shè)計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合好價值工程優(yōu)化設(shè)計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設(shè)計理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計深度進行嚴格控制，評審設(shè)計出符合質(zhì)量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預(yù)算當成上限來控制。考慮到設(shè)計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務(wù)成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的合同條款，使合同風(fēng)險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當項目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質(zhì)量目標，以及項目功能目標的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價經(jīng)濟效益，然后進行設(shè)計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設(shè)計變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及費用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項目變更帶來的相關(guān)事項，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結(jié)算”當成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進行結(jié)算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進行相似項目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結(jié)束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投.資控制既定目標的實現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略。
參考文獻
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