房地產開發的流程精選(九篇)

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第1篇：房地產開發的流程范文

關鍵詞：房地產開發；防治；水土流失

中圖分類號：S157.1文獻標識碼： A 文章編號：

改革開放以來，我國城市的空間形態發生了很大變化，城市用地迅速向擴展和蔓延，促進了社會經濟的發展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產開發建設中，忽視了自然生態環境、水土保持及合理開發，人為地破壞了自然生態系統。破壞了以水土資源為中心的物質、能量良性循環的自然生態系統的平衡，影響城市人民的生命財產安全和城市的可持續發展。因此，重視房地產開發建設中進行相應的水土流失，保護良好的生態環境，就成為城市發展十分重要的一環。

1、房地產開發建設項目水土流失特點

1.1房地產開發建設項目水土流失特點房地產開發建設項目水土流失特點包括: (1)水土流失較集中,房地產項目水土流失集中發生在項目區征地范圍內。水土流失主要發生在人口相對密集的城區,占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設期短、水土流失強度較大。由于房地產建設項目的經濟利益關系,使得工程的建設期相對較短,由此引起的強度也高。例如在云南地區,根據《云南省水土保持公報(2005年)》,某主城區背景流失侵蝕模數在200t/(km2·a)左右,由于房地產項目建設的擾動,使水土流失侵蝕模數高達 1000~8000t/(km2·a);郊區背景侵蝕模數在500t/(km2·a)左右,由于房地產建設的擾動,可使得水土流失侵蝕模數在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現在城區內澇嚴重。由于房地產開發建設項目對地表的擾動,導致大量水土流失,徑流系數增大,匯流時間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進入雨水管道,進而管道淤塞,從而導致城區內澇災害發生。

1.2房地產水土流失量預測內容及預測難點水土流失量預測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預測；（2）因建筑拆遷及挖方而產生的棄渣的堆棄、運輸而造成的棄渣流失量預測。房地產水土流失量預測的難點是對水土流失量預測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預測結果更準確。要得到比較準確的預測結果,一般都需要較長的時間。但在實際中限于房地產水保方 56案編制周期短的原因,不能進行長時間系列的觀測,所以也難以得到實測數據;對于開發建設項目水土保持的監測工作,在許多項目中都沒有真正開展。水土流失量預測從預測方法上隨意性和主觀性大,從結果上來講也是很難做到特別準確的。房地產項目水土保持方案中常用的水土流失量預測方法有土壤侵蝕分類分級標準法、專家經驗法、類比法、實地測量法。

2 、城市房地產開發項目建設過程中產生的水土流失危害

2.1對周邊交通道路造成影響房地產項目往往位于交通便利的區域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會揚起大量灰塵，影響空氣質量，對過往行人的身心健康造成傷害。

2.2對城市地下排水系統及排洪系統造成影響此類項目臨時排水設施與市政排水系統相互連接，項目區的雨水、基坑積水及打樁時產生的泥水排入市政排水系統的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會進入河道等排洪系統對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會造成洪災，給城市市政的運行管理和經濟發展造成投資費用增加等直接或間接經濟損失。

2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產項目本身也存在極大的危害。強烈的沖刷或坍塌會影響到房屋地基及其他建筑物的穩定。另外，對建成區的地面產生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當防護達不到要求時降雨徑流會產生強烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。

2.4對周邊生態環境造成影響在施工期間，工程區域特別是臨時堆渣場區，將產生大量的地表和大量的臨時堆渣，并且施工時要產生較多的廢水，如果水土保持防護措施不到位，將破壞工程區域的景觀及生態環境狀況。

3、城市房地產開發項目水土流失的防治措施

3. 1 依山就勢,盡量減少挖填

在場地平整過程中,應根據現場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區,將水土流失面積控制在最小,即使不能達到完全填挖平衡,也應以盡量減少取、棄土方量為原則進行場平設計。在填方類場平設計中,若出現原有地面高程與規劃標高相差太大的情況,應從土體穩定和水土保持角度,提出修改規劃標高,將規劃標高與原地面高程之差控制在15m以內,填方邊坡應大于1∶1.5 (土體自然穩定坡度) 。在挖方類場平設計中,應避免出現30m 以上高邊坡削坡,要根據地質條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設計方案。

3. 2 確定水土流失防治重點

為有效防治水土流失,應根據可能造成的水土流失量的大小,按項目建設的時間段和空間區域,劃分水土流失防治重點。項目建設期間,按施工內容可劃分為場地平整和主體工程建設兩個階段,按可能形成的區可劃分為項目區、取土區。根據某市近年來對房地產開發建設項目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項目區、取土區在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數可達20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設階段,由于主體工程逐步對地進行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產開發建設水土流失防治的重點區主要為場地平整階段的項目區。

3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施

項目區在場地平整階段地形在不斷變化,無法進行永久性水土保持設施的建設,這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴重。為防治該階段的水土流失,應因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動土前在項目區周邊建臨時施工圍墻或擋墻將項目區與外部隔開,防止動土時泥沙危害四周;疏導、理順水系,先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據地形變化不斷調整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時清理沉沙池) , 防止泥沙進入市政排水管網。場地平整達到標高后,主要采取理順水系、防護邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護工程建設,以上工程完成后,方可進入主體工程的建設階段。在主體工程建設的同時,項目區應逐步開展對平臺地的綠化美化,并與主體工程同時完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設的一部分,建議標準適當提高,采用50 年一遇防洪標準,場區排水溝可采用20 年一遇標準。

4、結束語

通過對具有代表性的房地產項目的全面調查，發現市區內的房地產項目存在向市政排水系統排放泥水的情況，有些項目排水含沙量較高，對市政排水系統危害較大，有深基坑開挖的項目存在土方外運，在堆放點存在較大的水土流失危險，需加強管理。

(1)除3個位于平坦地區的項目因項目已進入裝飾工程和掃尾階段，未發現明顯的水土流失現象外，其它項目均存在不同程度的水土流失。

(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統、交通道路、農田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設施，其中受危害最嚴重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統。

第2篇：房地產開發的流程范文

【關鍵詞】作業成本法；房地產；流程再造；作業分析；成本核算

作業成本法簡稱ABC法，是以作業作為間接費用分配的基礎，以作業為中心，通過對作業成本的確認和計量，對所有作業活動跟蹤反映，消除“不增值作業”，改進“可增值作業”，從成本產生的源頭入手，分析成本發生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是：產品消耗作業，作業消耗資源，根據生產費用發生的原因匯集到作業，并計算出作業成本，再按產品生產所消耗的作業量，將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制，克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

一、作業成本法在房地產開發中的應用

（一）準確核算開發成本。

現行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。具體步驟如下：一是根據房地產企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；二是針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項作業成本費用，并分配記入各開發產品成本。計算公式為：某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量；間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量，將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發產品的成本。

（二）流程再造。

房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈，并對作業進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈，保證每項必要作業都以最高效率完成，保證企業的競爭優勢，改善成本構成和提高作業的質量及效率，打造企業核心競爭力。房地產開發流程再造的步驟如下：一是繪制現有開發流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實施結果；五是進行下一個問題的解決；六是進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發流程更精練，各環節自然銜接，運轉自如。

（三）作業分析。

對房地產開發企業流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業進行分析，即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業間的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，無重疊現象。

二、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

（一）考慮房地產企業自身情況。

我國房產行業與先進制造行業相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P鍵作業中心開始，逐步推進，發現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發流程，同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

（二）準確成本追溯與分配。

ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。

（三）注意重要性原則

房產企業間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

（四）要在房地產企業中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

參考文獻：

第3篇：房地產開發的流程范文

［關鍵詞］房地產；供應鏈；供應鏈管理；核心競爭力

1 商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上，根據中國的國情和實際情況，將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作，一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2 房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析，結合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型 1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創造系統，從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。 2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動，包含開發方式的決策，產品創意，開發流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業房地產房型結構，布置方式和數量，具體開發計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇，質量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括，就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上，而且很大一部分體現在對項目的管理經營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點，去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系，使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本，進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。 轉貼于

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化，而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上，還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經營模式，企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源，判定供應鏈的內部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉化，房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

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［1］馬士華，林勇，陳志祥.供應鏈管理［M］.北京：機械工業出版社，2000.

第4篇：房地產開發的流程范文

關鍵詞：低碳經濟；房地產經濟；影響

我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經濟發展。房地產經濟是我國國民經濟主要組成因素，但低碳經濟的利用將會對房地產經濟產生很大的影響。所以，合理利用低碳經濟，順應時展需求是至關重要的。房地產經濟中應用低碳經濟，需要房地產行業的重視和消費者的認可，從而實現低碳經濟發展。

一、低碳經濟對房地產經濟產生的不利影響

1.增加房地產開發成本

低碳經濟對房地產行業提出的最重要標準和要求就是節能減排。但目前房地產開況來看，大部分開發單位將精力放在怎樣利用房地產增加企業的經濟效益和擴大企業規模上。與此同時，房地產設計人員通常注重房地產分配設計方案，忽視低碳經濟對房地產經濟發展所造成的影響。但，我國低碳經濟觀念出現較晚，沒有系統的低碳技術，造成節能減排材料價格的提升，增加了房地產開發商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產低碳經濟發展不能順利進行；低碳經濟發展工作單一性強，也導致了房地產建設發展不能充分發揮其指導作用。低碳經濟最核心的內容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內實現低碳經濟發展是很困難的。

2.房地產開發缺乏質量控制體系

在房地產建設工作管理過程中，應與低碳經濟相結合，進行系統研究分析，及時對不合理的地方進行調整，進而為房地產經濟符合低碳經濟發展要求提供保障。但就目前的發展現狀來看，房地產開發單位并沒有將工程質量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質量監測工具和方法，限制了房地產經濟管理工作，阻礙了房地產開發工作順利開展。

3.導致房地產開發商提高房價

隨著低碳經濟逐漸深入房地產經濟開發中，給房地產開發商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經濟的局限性，也造成相應土地價值發生變化。這樣的社會背景下，開發商就此會為了保障自身經濟利益，將低碳化和綠色環保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產行業順利發展。

二、低碳經濟對房地產經濟產生的有利影響

1.調整了我國房地產行業的內部結構低碳經濟不但推動房地產行業順應時展要求，同時也調整了我國房地產行業的內部結構。當前我國房地產行業準入門檻低，產業結構不是很合理，但低碳經濟的發展，彌補了這方面的不足，加強了房地產行業優勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產行業的內部結構是必要的。所以，各大房地產開發商，可以將眼光放在建筑質量和環保性能等方面，為進一步促進房地產行業的長期性的發展提供保障。

2.有效實現了節能降耗低碳經濟發展，促使我國房地產行業向節能化方向發展。當前，我國房地產行業中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經濟要求在房地產建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經濟進行房地產行業建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節能減排的理想標準。3.有利于我國房地產行業長期性發展目前，低碳經濟觀念已經深入人心，在房地產開發建設中，合理融入低碳經濟，也更能滿足消費者的需求。開發商將低碳經濟合理的運用到房地產建設中，不僅可以有效的避免開發商為自身的經濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質。所以，低碳經濟對我國房地產行業的長期性發展有很大的促進作用。

三、房地產經濟中利用低碳經濟的有效措施

1.合理規劃房地產項目的戶型布局

目前，我國房地產行業通常采用粗放式經營模式，開發商主要重視經濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經濟發展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內裝修。但業主在進行室內裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經濟發展的要求相悖離。所以，房地產開發商應重視提高自身開發質量，利用低碳經濟發展理念，充分發揮低碳經濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結合，最終實現低碳裝修。

2.積極倡導低碳式生活

低碳經濟快速實現，就要求房地產開發單位加強各部門工作對低碳經濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經濟，讓消費者充分了解低碳經濟所產生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產項目的開發，進一步為低碳經濟發展提供有利條件。

3.規定項目流程設計

在房地產建筑設計中，應結合低碳經濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產經濟規范。制定規范設計圖紙，進而保證環保設計順利進行。對設計過程中主要強調和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產經濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據低碳經濟設計理念和要求，設立規范的設計流程，從而達到低碳經濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數據等，所以制定規范設計流程，順應房地產經濟設計需求是必要的。

四、結論

保障人類生存環境質量和維護自然環境發展，發展低碳經濟是至關重要的?；诘吞冀洕诜康禺a經濟發展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產行業的發展趨勢，所以，房地產行業應加強有利影響作用，合科學合理的調整其不利影響，為房地產經濟和低碳經濟的更好發展保駕護航。

參考文獻：

[1]趙潔.論低碳經濟對我國房地產經濟的影響[J].工程經濟,2015(1):92-96.

第5篇：房地產開發的流程范文

[關鍵詞] 投資控股架構 單層控股 多層控股 境內控股 境外控股

從不同的角度出發,投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構,本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題,協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內控股

1.優勢

(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。

2.需考慮的問題

(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。

3.主要商業考慮

(1)便于引入境內戰略性投資者,但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。

4.相關法規規定

內資房地產開發企業設立的審批程序簡單,無需經過外經貿部門審批,亦無需申請外匯登記。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業所得稅;(2)在企業清算或股權轉讓的審批上,內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較外資企業簡單,時間花費較短;(3)在企業清算的稅務處理方面,企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格―資產凈值―清算費用―相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面,企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得,依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅;(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。

第二、境外控股

1.優勢

(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗,提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。

2.需考慮的問題

境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。

境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業,在股權轉讓給境內公司時,是否符合《10號令》的規定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業,且需要有較長的審批時間,影響房地產開發企業的資金使用效率。

3.主要商業考慮

(1)便于引入境外戰略性投資者,但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。

4.相關法規規定

(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜,需外經貿部門審批,在商務部備案。(2)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業,或收購合資企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定);(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面,外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司,商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內企業的股權轉讓,所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定;(3)在企業清算的稅務處理方面,外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同,但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面,境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權,避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監管方面,清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后,向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構層次劃分

按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產開發企業投資。

第一、單層控股

1.優勢

(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心,有利于整合各房地產開發企業的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內的融資,有利于房地產開發企業的融資。

2.需考慮的問題

(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經貿部門審核,資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準,才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。

第二、多層控股

1.優勢

(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業,得有利吸引境外戰略性投資者。

2.需考慮的問題

(1)投資架構相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。

三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析

1.境內控股且單層控股

(1)以內資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內,便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心,從事集團企業間的資金拆借,但需取得銀監會的批準。

2.境內控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內,房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。

母公司在境外,直接控股公司的境內,房地產開發企業為內資企業:①相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;②若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債,但境內控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內部的融資中心,從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者,設立房地產開發企業的單層控股模式,相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻:

[1]商務部等六部委:《關于外國投資者并購境內企業的規定》. [2006]第10號令

[2]商務部、國家外匯管理局:《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知 》:商資函[2007]50號

[3]商務部:《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號

[4]國家外匯管理局綜合司:《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號

第6篇：房地產開發的流程范文

關鍵詞：房地產開發；風險類型；問題；措施

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

二、房地產開發風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。

3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結束語

總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產風險防范對策[J].科技創業月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我國房地產企業風險管理現狀及對策研究[J].商業會計，2009，24：45-46.

第7篇：房地產開發的流程范文

[關鍵詞]作業成本法；房地產；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會經濟的飛速發展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產開發商的經營成本越來越高，導致房地產開發商的經濟效益逐漸變小。房地產開發商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產的運營成本降低，因此，可以具體應用作業成本法進行控制。作業成本法是以市場為導向，能夠合理、準確的引導企業在做高質量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產企業產品競爭力的方法。

1 作業成本法概述

1.1 作業成本法

作業成本法可以稱為作業成本分析法、作業成本計算法、作業成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業、作業賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業、成本、作業會計等概念而產生的。這種成本計算方法是現代化、經濟發達社會的產物。作業成本法的推出，引起了社會各界人士的關注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產作業場所的、作業的成本是按照作業動因分配到每個產品上的。

1.2 作業成本法的優勢

作業成本法能夠使社會經濟快速發展，同時也能滿足房地產行業對管理企業成本的需求。作業成本法主要應用于強化企業生產經營過程中的管理，并實時注意企業各項活動所產生的成本以及加強成本管理方面。因為作業成本法在歐美地區的應用得到了一致好評，也產生了良好的經濟效益，所以我國也可以把作業成本法應用在房地產行業上。隨著社會經濟的發展，房地產行業的交易成本日益加大，而房地產行業要想提高自己的經濟效益，就可以應用作業成本法來核算企業的經營成本，促使企業的整個經營運作流程變得順利，避免企業一些不必要的花銷，促使房地產盈利。

2 作業成本法估算的一般步驟

房地產行業在企業經營過程中實施作業成本法分為以下四個步驟。

2.1 鑒定作業

房地產企業在實施作業成本法時，必須明確實施目標和實施范圍。實施目標是作業成本法估算出的數據信息，實施范圍是實施作業成本法的執行部門或整個房地產企業。無論如何，首先要明確作業成本法的實施對象。房地產企業要建立實施作業成本法的團隊小組，就要確定作業成本法的領頭，房地產企業的財務會計負責人或其他相關負責人。

2.2 建立作業成本庫，并將資源追溯到對應的作業中

在建立作業成本庫之前，實施作業成本法的工作小組要詳細調查房地產企業的經營情況，并了解房地產企業的經營過程，理順房地產企業生產成本的流動狀況及過程，分析房地產企業成本的發起源頭以及影響因素。房地產企業要使企業的每一部門都能對本部門所產生的成本負責，這有利于實施企業作業設計和把控好分配的工作責任制。作業成本法是把房地產企業在經營過程中各種成本的運用情況，進行了一個統籌規劃，把不同情況生成的成本詳細記錄在不同的作業數據庫中，每一個作業成本數據庫內部的成本數據信息的性質是相同的。房地產企業在查找企業作業成本時，企業的財務會計可以更加便捷地核算房地產企業的經營情況。

2.3 確定每一種作業的成本動因

房地產企業的作業成本法需要核算房地產企業大量的經營數據信息，所以房地產企業要建立好作業成本核算體系，在作業成本核算體系的基礎上輸入具體的房地產企業所經營的成本數據。而作業成本動因是指房地產企業運作過程中，企業把作業成本分配到每一項產品或服務上。作業動因反映了成本對象對作業消耗的邏輯關系。在確定動因之前要對工作性質進行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關系上應屬于定量關系，且所呈現出的性質相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進行數據收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯系，這種聯系主要呈現出相互的線性關系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產企業在經營過程中產生的成本數據。

2.4 分配成本庫費用并將作業追溯到產品中

資源是企業成本的資源，它的界定范圍是指在企業經營的過程中，明確企業作業界定的基礎，使其在作業界定的基礎上，留下每一項作業的相關資源，清除與企業運作作業無關的資源。在企業經營過程中把作業資源分配到企業生產作業中，是企業資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業資源分配到企業生產作業的過程中，使企業生產作業的各式各類的資源都可以體現在財務報表上。這一步的規則使企業生產的產品數量決定了企業經營成本的作業消耗量。

3 作業成本法在房地產成本估算中的應用

3.1 準確估算開發成本

房地產開發公司絕大多數是將企業的各項直接與間接產生的費用統籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務會計所預算的成本記在企業運營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業在間接企業運營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產開發商可以用作業成本法來計算企業的經營成本，這樣便不會忽略企業的間接花銷。房地產開發商要根據自己的實際情況，劃分企業運營作業的項目內容，按照特點的不同建立作業中心，以此明確每個作業中心的間接花銷，比如建筑設備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數據并記入數據庫，算出每一項作業成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業的經營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產運作流程的彈性較大，項目的運營受環境的影響也較大。房地產行業的企業運作資金成本非常大，所以在房地產企業的經營過程中，更適合應用作業成本法，使其運作流程動態化。流程再造可以將房產企業在管理方面進行革新，將原來在職能方面的管理中心轉移到流程方面。這種管理方式對企業的經營理念產生了突破性改變，尤其是在管理方式上進行了有效創新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進行重新調配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產企業帶來很大的效益，使流程運行速度顯著提升，給企業帶來更多的經濟效益。

3.3 作業分析估算

作業分析估算就是房地產企業在流程再造后，再分析企業經營中每一階段的各項作業，也是對企業經營過程的作業進行辨別，了解作業成本與企業實際的運作情況是否一致，找出作業動因的受影響因素，反映出企業運作時所消耗的成本，并能詳細追蹤動因，總結與計算企業的成本等。作業分析估算能夠剔除企業運作時的無效作業和無效消耗，使企業減少資源的浪費，以此提升企業的經營效益。

4 作業成本法在新家園開發項目中的應用

4.1 新家園開發項目簡介

新家園開發項目是中遠房地產開發有限公司在湖南省吉首市市中心進行的投資項目?？偯娣e大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經濟適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發項目所建的小區的綠化面積是整體建筑開發面積的1/4。目前已經竣工并銷售完畢。

4.2 作業成本法在新家園開發項目成本估算中實施的意義

新家園開發項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發項目在開始時便具有控制企業成本的思想，也運用了作業成本法，對新家園開發項目的整體運作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發中注重成本控制的認識，在實際開發之前做好成本調控，在進行成本核算時可以有效采取手段，使用作業成本法展開系列工作，從而對開發成本進行調控，確保企業完成以打造經濟實用房為主的建設目標。

5 結 語

應用作業成本法來管理房地產企業的經營運作過程，對未來房地產行業有著重要的作用，它貫穿于房地產企業從項目的籌劃、前階段的運作、開發過程至項目運作完畢。在應用作業成本法時，房產企業在經營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產企業在市場中占有利地位，提升經濟效益。

主要參考文獻

[1]鐘順紅.作業成本法在房地產開發項目成本管理中的應用研究[J].價值工程，2016（24）.

[2]袁華.淺析作業成本法在房地產開發企業中的應用[J].現代經濟信息，2015（9）.

第8篇：房地產開發的流程范文

本文在總結績效考核及其常用方法的基礎上，結合關鍵績效指標法在房地產開發企業績效考核中的適用性和應用框架，通過實例歸納關鍵績效指標法在房地產開發企業績效考核中的應用過程。

一、績效考核及其常用方法

績效考核是通過應用各種科學的方法對企業員工的工作行為、工作效果及其對企業的貢獻或價值進行考核和評價的過程。

目前常用的績效考核方法可以分為結果導向考核法和過程導向考核法。結果導向考核法主要依據員工的工作結果進行判斷；過程導向考核法則主要依據員工在工作中的行為做出評判。

結果導向考核法主要包括評分表法、目標管理法、關鍵績效指標法、平衡記分卡等。其中，評分表法根據規定工作的質量和數量等要素對員工的工作表現進行逐一評價、打分并匯總得到工作業績的最終成績；目標管理法是指由上下級共同決定并分解各階段應達到的績效目標，且定期檢查目標完成情況的管理方式；關鍵績效指標法是將績效目標明確為關鍵指標，在確定關鍵指標標準的基礎上，將員工的表現與關鍵指標標準進行比較的考核方法；平衡記分卡是將企業的目標從財務維度、顧客維度、內部業務維度及學習與成長維度等不同緯度分解落實到員工層面，進而考核員工的業績表現的方式。

過程導向考核法主要包括關鍵事件法、行為觀察量表法、行為定位評分法、360度績效評估法等。關鍵事件法，通過對員工工作中最好或最差的事件及其形成過程進行認定評價的方法。行為觀察量表法是將觀察到的員工的每一項工作行為與評價標準進行比較評分的方法；行為定位評分法是對明確的、可觀測的工作行為中每一項職務指標做出評分量表，進而給出對應行為等級的評價方式。360度考核法是從不同角度獲取員工行為表現的評價，然后對這些評價結果進行分析評估的方法。

二、關鍵績效指標法在房地產開發企業績效考核中的適用性

作為典型的結果導向性績效考核方法之一，關鍵績效指標法提煉了企業運作過程的關鍵要素，對其相應運作流程的輸入端、輸出端的關鍵參數進行設置、取樣、計算、分析，進而分析衡量績效表現。

與過程導向性績效考核方法相比，房地產開發企業更適宜采用結果導向性績效考核方法。房地產行業的周期性特點決定了房地產開發企業業績表現的季節性和波動性。為公平體現房地產開發企業各部門各員工的業績，需要剔除不同周期階段和不同季節對各部門員工努力過程的影響，因此，結果導向性績效考核方法更適合用于房地產開發企業。

與其他結果導向性績效考核方法相比，關鍵績效指標法更適用于房地產開發企業的績效考核。一方面，以關鍵績效指標為核心的績效考核體系是實現房地產企業經營目標，增強房地產企業競爭力的有效方法。明確的關鍵績效指標有助于根據房地產企業的發展目標計劃來確定部門或個人的業績指標、檢測與業績目標有關的運作過程、及時發現潛在的問題和需要改進的領域，并反饋給相應部門和個人；另一方面，作為房地產開發企業戰略目標的分解，關鍵績效指標的確定為房地產績效管理提供了透明、客觀、可衡量的基礎，可以幫助員工充分認識企業發展的最大驅動力。

三、關鍵績效指標法在房地產開發企業績效考核中的應用框架

關鍵績效指標法的核心思想是將影響80%工作的20%關鍵行為進行量化，并將這些行為確定為具有可操作性的目標。

1.設置關鍵績效指標的原則

通常，關鍵績效指標的個數控制在5-12之間。在設置指標時，要遵循下列基本原則：

具體性原則，即關鍵績效指標要切定的工作實際并適度細化；

可度量性原則，即關鍵績效指標應是可以數量化或可量測化的指標；

可實現性原則，即關鍵績效指標應是員工在付出努力時可實現的指標；

現實性原則，即關鍵績效指標是可以觀察的、現實的指標；

時限性原則，即要設定完成關鍵績效指標的期限。

2.應用關鍵績效指標法的流程

應用關鍵績效指標法的流程如圖1所示。

由圖1可知，應用關鍵績效指標法時，第一，要明確企業的總體戰略目標；第二，要確定為達到總體戰略目標所需的支目標，確保企業各部門各員工的績效結果與企業的總體戰略目標一致；第三，進行企業內部流程的整合與分析，以提取影響企業發展的關鍵要素；第四，明確各部門的關鍵績效指標；第五，將各部門的關鍵績效指標層層分解，落實到員工個人，形成企業的關鍵績效指標體系。這樣，當員工個人的工作目標達成時，其業績會支持和實現部門和企業的戰略目標，推動企業不斷發展。

四、關鍵績效指標法在某房地產開發企業績效考核的應用實例

成立于2001年的H集團是專業的房地產開發企業和服務企業。目前，該集團的開發項目遍布全國的10多個城市如北京、天津、重慶、成都、貴陽、沈陽、唐山、西安、三亞、哈爾濱、長沙等。

H集團自2007年開始實行基于關鍵績效指標法的企業績效考核評價體系。經過近5年的實踐，應用效果良好且有力地促進了集團的發展壯大，年銷售額從評價初期的20億元提升到2012年的100億元左右。

這里，以H集團天津分公司工程管理部為例，總結關鍵績效指標法在房地產開發企業績效考核中的應用過程。

根據H集團的總體戰略目標，天津分公司確定了為達到集團總體戰略目標所需的支目標，以提取影響分公司發展的關鍵要素，進而明確各部門的關鍵績效指標。其中，天津分公司從財務、客戶/市場、業務運營、內部管理等4個維度為工程管理部設置了9個關鍵考核領域和11項關鍵績效指標，見表1所示。工程管理部據此整合部門內部流程，并將指標分解到部門所屬的每一個員工，最終形成關鍵績效考核體系。

在這些設置合理、目標明確的關鍵績效指標引導下，H集團天津分公司工程管理部員工很好地完成了當年的計劃和任務，為部門、分公司和集團公司的發展發揮了應有的作用。

第9篇：房地產開發的流程范文

【關鍵詞】房地產開發項目；投資控制；策略分析

房地產開發項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發項目投資控制己有的經驗，進行工程開發成本的減低，然后提供房地產開發商的投資效益。

1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析

1.1 房地產開發項目的投資組成

房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。

1.2 影響房地產開發項目投資的因素

影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產開發項目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。

2.3 設計階段的投資控制策略

在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。

2.4 采購階段的投資控制

項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制?？紤]到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實施階段的投資控制策略

當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗收時的投資控制策略

當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。

3 結束語

房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。

參考文獻

[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

[2]劉洪磊，董培生.代建項目的投資控制策略田.價值工程，2010（17）.