城市房地產管理制度精選(九篇)
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第1篇：城市房地產管理制度范文
第二條本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內房地產權屬檔案的管理。
第三條房地產權屬檔案是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國城市房地產權屬檔案管理工作；
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房地產權屬檔案的管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房地產權屬檔案的具體管理工作。
房地產權屬檔案管理業務上受同級城建檔案管理部門的監督和指導。
第五條市（縣）人民政府房地產行政主管部門應當根據房地產權屬檔案管理工作的需要，建立房地產權屬檔案管理機構，配備專職檔案管理人員，健全工作制度，配備必要的安全保護設施，確保房地產權屬檔案的完整、準確、安全和有效利用。
第六條從事房地產權屬檔案管理的工作人員經過業務培訓后，方可上崗。
第二章房地產權屬檔案的收集、整理和歸檔
第七條房地產權屬登記管理部門應當建立健全房地產權屬文件材料的收集、整理、歸檔制度。
第八條下列文件材料屬于房地產權屬檔案的歸檔范圍：
一、房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件:
（一）房地產權利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權委托書等；
（二）建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證，土地使用權證書或者土地來源證明，房屋拆遷批件及補償安置協議書，聯建或者統建合同，翻改擴建及固定資產投資批準文件，房屋竣工驗收有關材料等；
（三）房地產買賣合同書、房產繼承書、房產贈與書、房產析產協議書、房產交換協議書、房地產調撥憑證、有關房產轉移的上級批件、有關房產的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等；
（四）設定房地產他項權利的有關合同、文件等。
二、房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。
三、房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產稅費收據存根等。
四、反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，包括統計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。
五、其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等。
第九條每件（宗）房地產權屬登記工作完成后，權屬登記人員應當及時將整理好的權屬文件材料，經權屬登記負責人審查后，送交房地產權屬檔案管理機構立卷歸檔。任何單位和個人都不得將房地產權屬文件材料據為已有或者拒不歸檔。國家規定不得歸檔的材料，禁止歸檔。
第十條歸檔的有關房地產權屬的資料，應當是原件；原件已存城市建設檔案館或者經房地產管理部門批準認定的，可以是復印、復制件。復印、復制件應當由經辦人與原件校對、簽章，并注明校對日期及原件的存放處。
第十一條歸檔的房地產權屬資料，應當做到書寫材料合乎標準、字跡工整、內容規范、圖形清晰、數據準確、符合檔案保護的要求。
第十二條房地產權屬檔案管理機構應當按照檔案管理的規定對歸檔的各種房地產權屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔。
第十三條房地產權屬檔案管理機構對歸檔的房地產權屬文件材料應當及時進行登記、整理、分類編目、劃分密級、編制檢索工具。
第十四條房地產權屬檔案應當以丘為單元建檔。丘號的編定按照國家《房產測量規范》標準執行。
第十五條房地產權屬檔案應當以房地產權利人（即權屬單元）為宗立卷。卷內文件排列，應當按照房地產權屬變化、產權文件形成時間及權屬文件主次關系為序。
第十六條房地產權屬檔案管理機構應當掌握房地產權屬變化情況，及時補充有關權屬檔案材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀的一致。
第十七條房地產權屬檔案管理人員應當嚴格執行權屬檔案管理的有關規定，不得擅自修改房地產權屬檔案。確需變更和修改的，應當經房地產權屬登記機關批準，按照規定程序進行。
第十八條房地產權屬檔案應當妥善保存，定期檢查和鑒定。對破損或者變質的檔案，應當及時修復；檔案毀損或者丟失，應當采取補救措施。未經批準，任何人不得以任何借口擅自銷毀房地產權屬檔案。
第十九條保管房地產權屬檔案應當配備符合設計規范的專用庫房，并按照國家《檔案庫房技術管理暫行規定》實施管理。
第二十條房地產權屬檔案管理應當逐步采用新技術、新設備，實現管理現代化。
第二十一條房地產權屬檔案管理機構應當與城市建設檔案管理機構密切聯系，加強信息溝通，逐步實現檔案信息共享。
第二十二條房地產權屬檔案管理機構的隸屬關系及檔案管理人員發生變動，應當及時辦理房地產權屬檔案的交接手續。
第二十三條房屋自然滅失或者依法被拆除后，房地產權屬檔案管理機構應當自檔案整理歸檔完畢之日起15日內書面通知城市建設檔案館。
第三章房地產權屬檔案的管理
第二十四條房地產權屬檔案管理機構應當充分利用現有的房地產權屬檔案，及時為房地產權屬登記、房地產交易、房地產糾紛仲裁、物業管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規劃、城市建設等各項工作提供服務。
第二十五條房地產權屬檔案管理機構應當嚴格執行國家檔案管理的保密規定，防止房地產權屬檔案的散失、泄密；定期對房地產權屬檔案的密級進行審查，根據有關規定，及時調整密級。
第二十六條查閱、抄錄和復制房地產權屬檔案材料應當履行審批手續，并登記備案。
涉及軍事機密和其他保密的房地產權屬檔案，以及向境外團體和個人提供的房地產權屬檔案應當按照國家安全、保密等有關規定保管和利用。
第二十七條向社會提供利用房地產權屬檔案，可以按照國家有關規定，實行有償服務。
第四章法律責任
第二十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門對直接負責的主管人員或者其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）損毀、丟失房地產權屬檔案的；
（二）擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；
（三）涂改、偽造房地產權屬檔案的；
（四）擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；
（五）違反本辦法第九條規定，不按照規定歸檔的；
（六）檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的。
第二十九條違反《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》以及本辦法的規定，造成房地產權屬檔案損失的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門根據損失檔案的價值，責令賠償損失。
第三十條有下列行為之一的，按照有關法律法規的規定處罰：
（一）在利用房地產權屬檔案的過程中，損毀、丟失、涂改、偽造房地產權屬檔案或者擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；
（二）企事業組織或者個人擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的。
第五章附則
第三十一條房地產權屬檔案管理機構的設置、編制、經費，房地產權屬檔案管理工作人員的職稱、獎懲辦法等參照國家檔案管理的有關規定執行。
第2篇：城市房地產管理制度范文
關鍵詞：房地產 產權登記 產籍管理 開發 制度
在現代經濟社會發展速度不斷提升的背景之下，社會大眾的物質生活水平呈現出了相當顯著的提升趨勢，大眾對于居住環境與空間的要求更加的具體與嚴格，房地產行業可以說正面臨著機遇與挑戰并存的局面。從我國當前房地產行業的發展形勢角度上來說，房屋價格長期居高不下，并有一定的上漲趨勢，且房地產的開發速度不斷加快，房地產行業是否能夠穩定、健康、持續的發展下去，此項問題值得引起各方人員深入思考。從房地產管理所等相關職能部門與機構的角度上來說，需要健全與房地產管理全過程中各個環節的制度，落實相應的措施，方能夠使房地產管理的質量與水平更加理想。本文即對該問題做詳細分析與探討。
1 房地產產權登記管理制度
對房地產產權進行登記的最主要目的在于：依法確認房地產的產權歸屬問題，依法保障房地產所有者的合法權利。從這一角度上來說，房地產權屬等級管理除了與房地產產權權利人的切身權益密切相關以外，更在社會生活、國民經濟穩定發展的過程中扮演著相當重要的角色。從這一角度上來說，如何確保房地產產權登記管理的科學與有效，這一問題值得相關工作人員引起思考。結合具體實踐工作經驗來看，在房地產產權登記管理工作的開展過程當中，需要遵循的工作制度包括以下幾個方面：
①無論是從宏觀角度的國家穩定，還是從微觀角度的房地產權利人層面上來看，房地產產權登記都有著重要的意義。因此，需要在國家現行方針政策的支持下，依法展開對房地產產權登記的管理工作，對生產活動進行全面規范，凸顯政府部門以及相關職能機構的工作能力，對管理的范疇加以進一步確定，使房地產產權登記，乃至后續的確認以及發證工作都能夠更加的有效與規范。舉例來說，在房地產產權登記工作中，通過對所有者所屬房地產的登記以及發證處理，對房屋所對應的物權依法加以確認與公示，對于保障房地產權利人的基本利益而言意義重大。與此同時，依賴于對房屋所有權的界定與登記，能夠使國家各類房屋以及土地資源的管理力度得到進一步的強化，杜絕在房地產市場交易過程當中出現的投機行為或者是違規操作問題。與此同時，此項工作的開展還能夠幫助對房屋相關檔案的收集與整理工作，此項內容對于促進土地資源的規范化開發與利用而言意義重大。
②在對房地產產權登記工作進行管理的過程當中，為了能夠進一步的凸顯房地產產權登記的效力水平，還需要重點關注以下多個方面的工作內容：①需要突出房地產產權登記的公示功能：此項措施主要是指將與房地產權屬登記相關的已定事實面向社會大眾進行公開，標明房地產相關的流轉情況，使房地產交易更加的安全與公正，避免在房地產交易行為，特別是連續易的過程當中，受權利主張而破壞房地產產權所有人的合法權益。突出房地產產權登記的公示功能，使與產權相關的轉移、設計工作更加的透明，產權的交易與流轉秩序更加的穩定；②需要突出房地產產權登記的管理功能：此項措施主要是指在房地產產權登記工作當中，重視審查監督與管理工作的開展，使審查程序更加的科學嚴格，及時發現并對不合法的行為進行糾正。除此以外，還需要立足于對房地產市場的深入調查與分析，凸顯管理功能，通過構建產籍資料與檔案的方式，輔助政府部門實現對房地產的合法調控。
2 房地產產籍管理制度
房地產產籍管理的主要概念是指：對房地產權屬檔案進行的管理工作，房地產行政管理工作部門在有關房地產產權調查、房地產測繪、房地產權屬轉移、變更等相關管理工作的開展過程當中所形成的各種載體的歷史記錄均屬于房地產產籍管理中至關重要的工作內容。這些內容更屬于房地產建設檔案中至關重要的構成部分，其反映了房屋相關的信息（包括房屋面積、房屋結構、房屋層高、房屋建筑時間、房屋使用途徑、房屋權屬等相關信息在內）。
通過對房地產進行產籍管理的方式，能夠使城市的規劃與建設依據更加的科學、合理。結合相關的實踐工作經驗來看，在城市規劃工作開展中，傳統意義上所使用的調查方法以及測算方法均存在投入力度大、可靠性較低、周期較長等多個方面的缺陷。而通過產籍管理的方式，能夠使檔案管理通過信息化建設的方式，形成數字化等級檔案，以便工作人員全面了解并分析房屋權屬的具體情況，更好的面向后續包括房地產權屬登記、交易、物業管理、以及住房制度改革在內的相關工作提供服務。除此以外，通過房地產產籍管理的方式，能夠使整個房地產市場的交易行為更加的安全與有序。這主要是指：在房地產市場交易火熱發展的背景之下，大眾對于房地產的關注度正不斷提升，房產糾紛問題不斷增多，在出現房產糾紛問題的情況下，房地產產籍檔案的利用率也迅速提升。做好產籍管理工作，能夠使在發生房產糾紛問題的情況下，管理所及時出具相應的物權證明文件，及時解決問題，對權利人的合法權益加以保護。
而為了能夠促進房地產產籍管理工作質量的進一步提升，還要求在實際工作中落實以下幾個方面的制度措施：首先，需要密切“兩證”的溝通關系。主要是指房地產權屬部門需要依法展開各項工作，密切合作，對相關信息進行全面共享，使產籍管理質量更加的穩定。房地產管理所與土地局之間需要打破傳統意義上的制約關系，在房地產信息系統平臺的支持下，依法展開相關工作。其次，還需要堅持長效管理，推動長效管理工作機制的落實。除了需要提高管理人員的業務水平以外，還需要落實相應的法律規章與制度，在各個部門通力合作的條件下，加強宣傳，使房屋權利人的產籍管理意識得到更進一步的強化，樹立執法的權威性，不斷提高服務的人性化水平以及優質性。
3 房地產租賃管理制度
在我國現行城市房地產管理法當中有明確規定：房屋租賃主要是指房屋產權所有者作為出租房，將具有權限的房屋以出租的方式轉移給承租方，承租方有償使用房屋，需要向出租人支付相應的租金。眾所周知，對于一個完整的房地產交易市場而言，除涉及到對房地產的開發、轉讓等基礎性工作以外，租賃管理也是房地產管理所至關重要的工作內容之一。房屋租賃市場作為房地產市場中不可或缺的構成要素之一，同樣需要通過落實相關管理制度的方式，使房地產租賃工作更加的可調、可控。
因此，在房地產租賃管理工作的實施過程當中，需要遵循以下幾個方面的制度：首先，需要將房屋租賃工作納入法制化范疇當中，當前我國現行的房地產管理法以及商品房屋租賃管理辦法當中有涉及到房屋租賃管理的法律條款，但由于缺乏針對性且制度制定不夠全面，導致法律上存在滯后的問題，最終對管理的效果產生不良影響。因此需要結合具體情況，出臺具有針對性的地方法規與文件，對地區性房地產市場中的房屋租賃行為加以規范，使其有理可循，有法可依；其次，需要構建房屋租賃價格指導體系，使房屋租賃市場雙方關系更加的公平與透明。要求在市場調研的基礎之上，以市場房屋租賃價格作為基本依據，對不同地段，不同用途，以及不同結構下的出租屋階段性租金進行基本的指導，確保市場秩序的穩定。
4 結束語
房地產管理所在開展房地產管理工作的過程當中，最主要的工作內容在于：遵循現行法律規章制度，積極展開對房地產的登記管理、產權產籍管理工作，負責城鎮規劃區的房地產開發、轉讓、租賃、抵押評估、拆遷、危房鑒定、房屋維修、房屋物業在內的相關管理工作，同時還需要在城鎮地區土地使用權的有償轉讓以及開發利用工作中發揮相應的指導功效，使房地產市場持續健康發展，變得更加的規范化，同時積極參與到城鎮住房制度的改革工作當中。由此可見，在房地產管理工作中，對以上關鍵環節的管理制度進行規范的重要價值。本文從這一角度入手，針對房地產相關環節中管理制度的落實要點展開了分析與探討，希望能夠引起重視。
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第3篇：城市房地產管理制度范文
[關健詞] 欠發達城市房產企業營銷政策誤區及對策
一、引言
近幾年，由于受宏觀經濟形勢的影響，房地產市場經歷了從“短缺”到“膨脹”，現在則是進入“迷惘”的發展期。以浙江金華市為例，截至2005年底，全市共有房地產開發企業305家，2005年全市房地產開發投資總額為120.79億元，同比增長了5.5%，房地產項目施工面積598.84萬平方米，同比增長8.86%，新開工面積376.82萬平方米，同比增長了5.35%，竣工面積239.57萬平方米，商品房銷售面積176.74萬平方米。房地產市場雖然取得了令人矚目的成就,但在宏觀調控的背景下,發展速度明顯放緩。
二、欠發達地區中小城市房地產企業存在的營銷誤區
縱觀金華房地產市場，由于起步較晚，在學習利用各種營銷策略的過程中，相對省內外的一些發達地區而，房地產經營開發理念較滯后， 特別是在營銷過程中存有誤區。
1.誤區之一:盲目策劃崇拜
近幾年來，金華房地產市場存一股強烈的策劃崇拜風。策劃人為樓盤包裝，本無可厚非，但如果夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷業誤入歧途。事實上，策劃大師所推出的只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，是會讓樓盤的形象有所提高，但同時也使樓盤的成本不斷攀升。
2.誤區之二:市場定位不準
房地產企業營銷的首要任務就是要提供適當的產品。“適當”必須針對不同的消費群體。首先要選定一個目標市場，根據目標顧客的需求建造符合他們的房屋，這樣才具備了順利營銷的前提。如果今天看見某樓盤大戶型套間非常暢銷，便如法炮制，明日聽說某樓盤小戶型公寓供不應求，又想著兼做一部分，完全沒有自己決策思路，那么，如今在市場為非賣方市場時，你的盲目可能就要釀成大錯、滯銷產品。
3.誤區之三：概念搶市
在當前的房地產市場上，可以說是各種概念亂飛。不少開發商認為，只要物業內涵中可以夸張的部分得以全面夸張，套之以“概念”，即可有市場效應。這種觀念使他們隨意創造、復制、翻版物業的廣告訴求，針對自己產品或服務的某一特征過分渲染。比如：“歐陸風情”、“零公攤”、“零首付”、“人居概念”、“環保概念”、“生態概念”等等。事實上，在房地產業進入全面的整體素質競爭的今天,開發商如果僅僅局限于推出一個個新奇的概念,一旦概念失真,反而讓購房者困惑和反感,讓開發商失去口碑市場。
4.誤區之四：物業管理不納入營銷范圍
目前，欠發達地區中小城市一些房地產開發商有這樣一種觀念，那就是物業管理屬于房地產開發之后的事情，它不屬于營銷范圍，其實這是一種目光短淺的見解。現在國內許多知名的房地產企業非常重視物業管理問題，并且在開發全過程中，讓物業管理提前介入。因為物業管理前期介入，物業管理公司擁有專業人員，對各項物業的優缺點了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業，為住戶提供安全、及時、周到的服務。這就保證了物業開發的營銷導向，保證了物業開發的效果，使得開發的物業獲得最大限度的經濟效益和社會效益。
三、欠發達地區中小城市房地產企業的營銷策略
傳統的營銷策略已不能適應日趨激烈的市場競爭需要，為使自己處于不敗之地，就必須營銷創新，大膽運用營銷新策略與新思路。
1.注重服務營銷，以服務求發展
服務營銷就是變服務策略和手段地位為戰略和目標地位，即不僅要通過完善服務措施來滿足居民的需要，更為重要的是通過服務創建來激發居民的欲望，變潛在“客戶”為現實“客戶”。對于房地產業，顧客滿意的服務營銷策略，體現在售房時細致、周到的服務和業主入住后的熱情、齊全的物業管理服務，尤其后者更顯重要。要使顧客滿意，首先是關心顧客，了解顧客。要建立顧客檔案數據、關注滿意程度、保持與顧客的溝通。
2.實現質量營銷，以質量顯實力
質量營銷就是要求房地產企業在開發經營運作中要以高質量的產品保證利潤的獲得。這里所指的房產質量是一個綜合性的概念，既包括房產作為建筑物的建筑質量，也包括開發商或物業管理公司向購房者提供的服務水準，以及諸如物業的地理位置，小區的合理布置、房型的設計、房屋平面布局和功能區分、建筑造型、建筑的風格、建材的使用、配套設施的完善、小區的環境等等所有決定物業市場價值的因素。
3.抓好形象營銷、樹立品牌形象
在激烈的市場競爭中，房地產企業形象已成為推動企業發展的一種動力，其作用可以遠遠超過房企本身有形的固定資產和流動資金，成為房企效益的源泉。現代市場營銷觀念中，品牌是構成產品全體的一個重要組成部分，房地產企業只有實施品牌戰略，開展品牌經營，努力創造名牌與發展名牌，在消費者中樹立良好的信譽，從而通過消費領域的傳導和銷售范圍的展開，迅速擴大物業的影響力，贏得越來越多的消費者的信賴，提高客戶的忠誠度，才能進一步促進物業的銷售，促使企業的發展，使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
第4篇：城市房地產管理制度范文
一、我國房地產稅收制度現狀及存在的問題
房地產稅收是指直接或間接地以房地產價值或房地產收益為課稅對象的各種稅收的總稱。房地產稅種設置主要有房地產流轉稅和保有稅兩大類。房地產流轉稅是指政府在房地產權利發生轉移時，向各方當事人征收的稅賦，主要有契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、城鄉維護建設稅、耕地占用稅、所得稅等；房地產保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征的稅收，其功能是合理調節房地產收益分配，以確保房地產保有的負擔公平，降低房地產作為資產保有的有利性，主要包括房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等。目前我國房地產稅收制度存在的主要問題有：
(一)流通環節稅費重，保有環節課稅輕
我國目前房地產稅制構成的一個顯著特點是房地產開發流通環節稅種多，稅收負擔重，涉及房地產業的各種收費項目還有幾十項，而房地產保有環節課稅比較少，負擔也很輕。這種稅種結構的消極影響有：
1、土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅少，稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。
2、流通階段的稅負重，助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。
3、保有階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫；拉大了貧富差距，使財富集中在少數人手中。
4、房地產流轉環節和占用環節稅收負擔的畸重畸輕，使得納稅人傾向持有土地和房產待其自然增值，從而影響了房地產，尤其是稀缺土地資源的正常流通和合理使用。
(二)存在著重復課稅的問題
土地增值稅的計稅依據為房地產轉讓收入減除各項允許扣除項目金額后的余額，即納稅人在房地產轉讓中所獲得的增值額，此增值額其實具有利潤的性質，而房地產轉讓的利潤在交納土地增值稅后還要再被課征企業所得稅。因此，就房地產轉讓利潤這一計稅依據同時課征了土地增值稅和企業所得稅，違背了稅不重征原則。
房產稅與城鎮土地使用稅也存在重復課稅。1990年國務院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉讓暫行條例》，全面推行土地的有償使用，此后建造的大量房產其價值中都已包含了所占用土地的價值，這部分房產一方面要就包括土地價值在內的房產原值納稅；另一方面還要再繳納土地使用稅。很顯然，其承擔的稅負較土地有償使用前建造的房產所承擔的稅負高，存在重復課稅問題。
(三)課稅范圍過窄，免稅范圍過寬
一方面，房產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮和工礦區，坐落于其他區域的房產均不屬于房產稅的調節范圍；另一方面，房產稅還存在較多的免稅項目，除對國家機關、人民團體、軍隊、財政部門撥付事業經費的單位、宗教寺廟、公園等自用房產免稅外，還對個人所有的非營業用房產免稅。課稅范圍過窄在減少財政收入的同時，亦損害了房產稅應有的調節職能――除造成因區域不同稅負不公之外，也有損稅收的量能負擔原則。特別是目前我國居民住房的商品化程度很高，高收入階層通常選擇面積大、設施好的房子，享受了更多的社會公共服務，對居民自用住房完全免稅，違背了多受益多納稅的原則，有違稅制公平。
(四)計稅依據的設置不合理
目前城鎮土地使用稅的計稅依據為土地的實際占用面積。回顧城鎮土地使用稅的歷史，其開征的最初目的主要是為了籌集財政收入，由于當時生產率低下，土地的收益差別體現并不明顯，因此，當時的計稅依據一般為土地的面積，但隨著社會經濟的發展，土地收益的差別日益明顯，土地資源的日益稀缺也導致其自然增值迅速。為了公平稅負及抑制對土地資源的過度壟斷，大多數國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變為按土地價值課征的地價稅。但我國現行城鎮土地使用稅的計稅依據仍然為土地面積，使土地使用稅收缺乏彈性，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。
現行房產稅的計稅依據為房產的賬面原值扣除一定比例之后的房產余值，房產的賬面原值實際即房產的建造價值，其為固定數額，無法隨房產市場價值的變動而變動。因此，以房產的賬面原值作為計稅依據，使得房產稅缺乏彈性，不僅造成財政收入的損失，也使不同時間建造的房產稅負不公。同時，自用房產不論價值和用途如何，稅率均為1.2％，一方面，稅負過輕；另一方面，一刀切的稅率也無法體現對不同區域、不同價值、不同用途房產的抑揚傾向，從而削弱了房產稅的調節能力。
二、完善我國房地產稅收制度的對策
隨著我國經濟形勢的變化和國際經濟一體化趨勢的加快，我國房地產稅收制度顯露了諸如與經濟發展不協調、與國際慣例不接軌等問題，對其進行總結和認識，并尋求改革、完善之措施，無論對房地產業、對地方經濟乃至對整個房地產稅收制度的改革是整個稅制改革的重要組成部分，也是地方稅收制度改革的核心，對個稅制的健全與完善都將有重要意義。
(一)開征統一規范的物業稅
取消房產稅、城鎮土地使用稅和城市房地產稅，開征物業稅。在沒有物業稅的情況下，炒房者可以坐等房產升值，而不必擔心房產保有期間房產持有成本的提高。我國近年來城市房價漲幅較大，很大原因是目前房產保有階段的稅負太輕，因此開征物業稅有利于降低城市房價，打擊投機。
物業稅的基本框架是：將現行房地產保有環節的房產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的物業稅；適當擴大稅基，將物業稅擴大到農村，同時規范稅收減免，清理稅收優惠政策，以公平稅負；接房地產評估價值作為計稅依據，以客觀反映房地產價值和納稅人的承受能力，為避免重復征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅，而主要是由營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及所得稅來調整；物業稅稅率的確定應適當考慮地方政府年度預算支出，由于物業稅是地方稅種，這樣有利于調動地方財政的積極性。
(二)設立土地年租金制度
改革土地供應管理制度，對原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次租金。土地年租金將在土地保有環節課征，具有明顯的地租性質，不應并入物業稅。土地年租金制度有利于降低房產的開發成本，降低房價，同時為地方提供穩定的財政收入。
(三)清理房地產業流轉環節的稅費
合并契稅和印花稅，取締不合理不合法的收費項目，減輕房產流轉環節的稅費負擔。
簡化土地增值稅，條件成熟時予以取消。土地增值稅計征方面過于復雜，由于基層稅務干部的業務水平低，很難準確計算應納稅額。在目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數，簡化房地產增值額計算辦法等，以降低稅務部門的課稅成本和納稅義務人的納稅成本，充分考慮投資者土地投資中的正常投資回報，通貨膨脹因素，并給予適當扣除，這樣才不至于因賦稅過重而侵蝕正常的土地投資報酬而誘發逃稅行為。隨著房地產業的規范化，行業利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅。
(四)調減出租房稅負，活躍租賃市場
第5篇：城市房地產管理制度范文
自2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的中國信托公司獲得重生。信托公司緊緊抓住央行121號文，房地產企業迫切希望得到融資安排的市場需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產投資信托計劃（Real Estate Investment Trust Scheme,簡稱 REITS）從零開始，如雨后春筍般的發展，為城市房地產開發和投資做出了重要貢獻。筆者統計，至2003年末，已累計發行共77只，累計84億元，房地產信托業務占總業務量的45％，在信托投資公司業務中占有最重要的位置。
二、信托與房地產結合的主要路徑
從目前的政策和條件看，信托和房地產結合的主要路徑只有兩條：資金信托和財產信托。兩者之間的不同主要是程序不同。前者是先發行產品，募集資金，然后投向房地產企業；后者是先將房地產財產信托登記，然后再發行產品投向房地產企業。但是在具體實施過程中，我們可以將上述兩種路徑進一步細分為如下幾類：
1.信托貸款
信托投資公司通過設計，推出信托品種募集到資金后，貸給房地產企業。這種形式和商業銀行貸款基本上相同。以貸款方式運用的，風險控制手段主要是通過有一定實力和信譽的機構提供擔保或抵押，有少數信托計劃利用政府財政支持或商業銀行擔保。2002、2003年推出的房地產信托計劃絕大部分采取貸款的形式進行融資。
主要有三種具體方式：
（1）銀行債權信托。為滿足資本充足率要求，部分商業銀行將房貸資產出售給信托公司，信托投資公司再將其轉讓給投資者，這可稱為是一種資產證券化形式，體現信托投資公司間接參與城市房地產企業；
（2）房地產項目前期貸款。因為商業銀行對房地產企業貸款必須在“四證”辦齊并具有30%的股東權益后才可進行，而且不得發放土地開發貸款，而對于自有資金不足、進度達不到銀行貸款條件的項目或土地開發，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在達到銀行貸款的條件后，開發商就會利用這段"時間差"把成本較高的信托貸款償還，而改用銀行貸款進行項目的建設。
（3）項目后期貸款。目前商業銀行的商品房按揭貸款，按規定要在主體封頂后方可發放，這便給一些房地產開發商指望利用按揭款進行房屋開發提供了難度。目前信托投資公司也有所作為。2004年1月，北京今典集團與北京國際信托投資有限公司(下稱“北國投”)聯手推出了蘋果消費信托項目。該項目將募集來的資金用來給“蘋果社區”的購房人提供短期住宅消費貸款，也就是將信托資金運用于房地產消費領域，其收益直接來源于借款人支付的貸款利息，相當于在項目封頂之前的一段時間里替代了銀行按揭貸款。這樣，以金融組合工具實現信托前端融資，銀行和其他金融機構后端支持
上述兩種產品設計，從某種意義上說，與其說是房地產公司的融資渠道，不如說是房地產公司在項目取得銀行貸款資格前向信托公司“借用”的“過橋費”。
（4）主要貸款。也就是信托貸款作為項目開發的主要融資渠道，直接參與房地產企業開發項目的全部過程。
與商業銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低。因為銀監會對信托機構集合資金信托的政策限制，單純依靠信托資金，開發規模會受到一定限制；適用于滾動式開發形式等。
2.股權投資信托
房地產股權信托的一般運作模式是募集集合資金后，以股權的方式對項目公司投資，信托公司派出董事或財務人員參與項目管理。根據信托終止時信托機構獲取利潤方式的不同，又可以分為兩種方式：
1）股權信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產企業股東或房地產項目所有者，直接經營房地產企業或房地產項目，并根據在房地產企業中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。
2）優先股權信托。此類信托是指信托投資公司通過信托資金的增資擴股，成為房地產企業股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業或房地產項目，而是與相關當事人(一般為房地產企業原股東或房地產項目原所有者)簽訂協議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格(溢價部分為信托投資收益)回購信托投資公司的股權或所有權。在這種模式下，房地產企業除了實現融資目的外，還能夠提高企業的信用等級，同時，它也沒有大規模稀釋開發商的利潤。
這種信托計劃募集的資金進行股權融資有點類似于優先股的概念。信托資金只要在階段時間內取得一個合理回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。因為信托公司只是金融機構，無意介入房地產開發。這種信托方式許多開發商在了解了操作流程后認為是可以接受的。2003年5月，“重慶國信”推出了8000萬元、期限為一年、信托受益人享有不低于6%預計年收益率、“重慶國信”則享有另外3%的景龍國際公寓股權投資信托計劃便是這種產品的典型。
作為新的一種信托品種，2003年房地產運用股權信托募集的資金近10億。這種形式的信企合作方式有幾個明顯特征：
1）對于這種階段性持有的股份在信托期限結束后的處置，現有兩種方式：一是開發商或公司其它股東回購；二到期拍賣。信托的目的不是去長期控制某家房地產開發商，而是通過這種方式去運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。
2）股權信托在這份合同中具有擁有表決權的優先股的性質，作為股東每年的回報率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內占到開發商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業的規范化程度要求較高。
3.財產信托模式
財產信托與上述幾種資金信托不同。房地產類財產信托設立的前提是委托人必須提供業已存在并具較強現金流和變現能力的房地產類信托財產，將之委托給信托投資公司，設立財產信托，委托人取得信托受益權；然后受托人再將信托財產轉讓給投資者并取得相應代價實現融資。
盡管該信托模式在信托財產評估準確，折價比例合理的前提下，是信托公司開展房地產信托業務的首選模式，但在信托財產登記制度和相關納稅規定尚未配套出臺的條件下，開展此類信托業務還需進一步論證和摸索。
4.財產收益權信托
通過股權信托的方式可以解決房地產公司一部分融資問題，但這一模式也面臨著另外一個現實約束，即受制于資金信托計劃每期不能超過200份合同的限制，這對于一個幾百萬、幾千萬的項目而言可能不會存在太大的問題，但是對于房地產項目動輒上億的資金規模，這意味著單個信托合同的融資規模通常高達幾十萬元，這無疑導致了信托資金籌集過程中的困難。在這種情況下，中誠信托以及北京國投相繼推出了財產信托優先受益權計劃，提出了解決方案。
信托公司以受托的信托財產衍生的權益優先享有權對投資者發行受益權憑證，募集到資金后再讓渡給房地產企業，是財產信托的一種。中誠信托2003年推出的“榮豐2003財產信托”就是一個很好的受益權信托的典范。榮豐房地產公司將其開發的市場售價3.27億元人民幣的部分房產委托給中誠信托，設置財產信托，榮豐公司享有該財產的全部受益權，中誠信托向投資者發行受益權證，將部分受益權出售給投資者，投資者優先于榮豐公司享有這部份權益，一舉為榮豐公司融資近1.8億元，開發商獲6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。這種融資方式最大特點是幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金使用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，為企業籌得更多成本較低的資金。信托財產不屬于信托投資公司的固有財產，當受托人破產清算時，信托財產不屬于破產財產，不參與對債權人的分配。對于委托人而言，當委托人破產清算時，信托財產也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。中誠信托推出后得到管理層的默許。從這種角度考慮發行受益權信托向房地產企業融資不失為時下首推的一種方式。
5.組合信托
組合信托是指信托公司采取股權信托和債務信托結合的方式介入房地產業務。實際上就是復合信托。信托公司與委托人在信托合同中對信托資金的使用方式加以明確的規定，受托人按照合同約定的比例，以股權投資和貸款融資的不同方式加以組合運用，具有較強的靈活性。
6.租賃權信托
租賃權信托，就是商業房產的所有者將商鋪的租賃權轉讓一定年限，投資者在購買租賃權后自己并不參與經營，而是委托信托公司進行統一管理，享受回報，信托期滿由物業所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權。
“愛建新城”地下商鋪租賃權信托計劃是由愛建信托集合多個委托人擁有的“愛建新城”地下商鋪租賃權，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進行經營管理，收取經營收益。第一百貨于信托計劃生效后受托經營管理“愛建新城”地下商鋪，并于2年后信托計劃期滿受讓剩余年限的租賃權。開發商愛達置業將“愛建新城”地下商鋪的房產所有權抵押給愛建信托，并將與信托財產等值的流動資產信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實現信托目的的履約保證。
從信托財產交付的原始形態進行分類，租賃權信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業的租賃權，因此在發行上仍受200份的限制。租賃權轉讓的目的就是用現有的資產為公司或項目融資，改善其現金流水平，其本質就是一種資產證券化產品。
7.資產類信托投資
指致力于收購并經營商業性房地產的公司，其投資、經營項目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫療中心(如養老院)、娛樂場所和倉儲設施等，通過獲取租金收入來分配給投資人。如北京國投仿效國外房地產投資基金的運作模式，集合運用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業產權，投資人實際擁有該產權。這種融資方式比較接近于國際上流行的股權類房地產投資信托。北京國際信托投資公司發行的“法國歐尚天津第一店資金信托”即是較為成功的案例。北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產權，通過經營獲取租金收入，實現信托投資收益。
資產類投資信托與租賃權信托的不同之處在于租賃權信托以一種短期信托憑證的形式發行，具有短期性（2~3年）和優先股的特征，而資產類投資信托，如北京國投與歐尚簽訂的"20+20"年租約，則是一種長期、穩定性的投資。
8.優先購房權信托
2004年1月，北京國投推出了蘋果社區優先購買權信托，引起了房地產金融業界和消費者的普遍關注。申請購買該信托產品的消費者首先通過電腦選號獲得購買資格，以相當于兩成購房款的價格購買該信托產品，獲得以6000元/平方米的優惠價格購房的資格，該筆資金同時充抵購房首付款，其余八成房款可辦理20年按揭貸款。優先購房權可以轉讓，也可以由開發商今典集團回購。
優先購房權的巧妙之處在于通過信托平臺用消費者的錢建房，消費者由間接投資變為直接投資。信托公司的職能在這里變得尤為重要。與委托不同，信托公司作為受托人要履行謹慎勤勉之責，由于受托人管理不善造成信托財產損失的，受托人要進行賠償，而在委托關系中，委托人損失自負；信托公司還具有專家理財的職能，對信托財產以自己名義統一管理和運用，在委托關系中，委托人要對項目進行決策，受托人遵照執行，因此對委托人的素質要求較高，不適于廣大投資人。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財工具，適應了社會與經濟發展的要求。
無論是租賃權信托還是優先購房權信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項權利，期滿再由用資機構溢價回購該項權利，實現信托資金的退出。信托公司一般要求融資機構提供抵押或擔保，尤其對于開發程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。
9.爛尾樓信托
位于成都的精圖大廈5年前由于流動資金斷流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產按現值評估為2.2億元，負債為1.1億元，由于巨額債務和日后的銷售風險無人接手。衡平信托巧妙地發揮了信托財產破產隔離的功能，綜合使用資金信托和財產信托原理，以未來的現金流吸引投資者，獲得了大廈續建的資金。目前這種方式在上海、天津等地獲得推廣，為城市建設的一條新路徑。
上述9類15種方式當前信托公司從事城市房地產投資的主要路徑。應當說，無論房地產企業采用哪種方式，都是為了獲取便利資金推動房地產企業項目的順利完成。作為受托方的信托公司的目的是作為金融中介為投資者謀取最大的投資收益。只有兩者的適當、合理的結合，才可以使房地產信托做好做多，融資方的房地產企業也能做大做強，從而使10多萬億的居民儲蓄有效地向投資轉化，為金融市場增加更多的可購買產品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達到“三贏”的局面。
三、信托與房地產業結合的深層分析
信托作為一種靈活的融資工具，可以解決城市房地產開發過程中各個階段的資金需求，也可以針對房地產業的特殊問題提出解決方案。近年來，信托公司深度涉及房地產業務的背后，潛藏著兩個基本動因。
（一）突破房地產金融政策限制
1998年以來，我國的房地產政策經歷了一個從支持到調整的演變過程。1998年關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知，2001年6月19日中國人民銀行公布關于規范住房金融業務的通知，即所謂的121號文。
在央行121文件所要的規范的幾個問題中，形成開發商“死穴”的，首先是用銀行貸款繳納土地出讓金，還有以房地產流動資金形式和施工企業貸款墊資的開發資金，這樣的限制將使有些開發企業面臨無米下炊。據估計，屬于這種性質的違規貸款有1800億左右，與此相關的還有土地出讓后開發時間的限制；其次是對個人購房貸款的限制，直接增加開發商開發資金需求的情況下，也相對延后了開發商資金回流的時間。實力不濟的開發商，就此成為刀下鬼。
121號文件對房地產開發各階段的貸款條件都作出了嚴格的規定，使房地產開發企業不得不改變現有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺。信托作為唯一能連結貨幣市場、資本市場和產業市場的金融工具，此刻走入房地產企業的視線，開啟了與房地產業在更廣泛領域更深層次的合作。比如股權信托對自有資金不足30%無法取得開發貸款的企業具有很強的吸引力，優先受益權轉讓可以為完成外部施工而裝修費用不足的企業解決資金問題，今典集團的蘋果社區醞釀發行房地產消費信托，解決封頂前不能發放個人住房貸款的問題。房地產信托在短時間內相繼突破了集合投資200分和“異地經營”的限制，更加放開了房地產市場對于信托金融的期望和想像空間。
解決問題的根本途徑則是尋找高質資金的來源，即投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。房地產所需要引進的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，而需要進行金融產品創新，以信托+銀行金融組合工具構建房地產項目融資模式，融資數額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持，形成為房地產企業的一種選擇。
（二）信托獨特的制度優勢
從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項優良的外部財產管理制度。社會經濟越發達，對外部財產管理制度的需求也就越強烈。信托作為一種優良的財產管理制度，源于其獨特的制度設計，即信托財產所有權與收益權相分離，信托財產的權利主體與利益主體相分離，正是信托區別于其他財產管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個重要特性，即財產獨立性與信托有限責任。信托一旦設立，信托財產即與委托人、受托人的其他財產相分離，若委托人或受托人因故破產，信托財產不在清償范圍之內。有限責任是信托的另一重要特征，它根源于信托財產的獨立性，信托中的有限責任是全面的，在信托的內部關系中，即使未能取得信托利益或造成信托財產的損失，受托人也不以自有財產負個人責任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財產有損失的，在信托終止時只將剩余財產交給受益人即可；在信托的外部關系中，信托管理的連續性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續。
信托在財產轉移與管理中的優勢明顯。信托提供的是一種帶有穩定性、可控性、受益性、彈性和安全性的財產轉移與管理設計。信托公司在嚴格遵守國家有關政策規定的前提下，綜合運用信托的制度優勢和資金優勢，以市場化選擇為導向，顯示出房地產信托仍存在較為廣闊的空間。
第6篇：城市房地產管理制度范文
京國土房管市二〔2002〕1127號
各區縣國土房管局、各房地產經紀機構：
為加強對房地產經紀機構及房地產經紀從業人員管理，規范房地產經紀行為，促進房地產經紀行業健康發展，根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》、建設部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》、《北京市外地來京務工經商人員管理條例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產經紀機構管理規定》等有關規定，現將有關問題通知如下：
一、掛牌公示制度
本市實施房地產經紀掛牌公示制度，各房地產經紀機構及其下設的分支機構應在其住所明顯位置懸掛《營業執照》、《北京市房地產經紀機構資質證書》正本或《北京市房地產經紀機構（分支機構）資質證書》原件并張貼其全部執業經紀人《北京市房地產經紀資格考試合格證》復印件。
二、合同管理制度
（一）、房地產經紀機構從事房地產經紀業務，必須簽訂房地產經紀合同，房地產經紀合同應保留三年以上。未簽訂房地產經紀合同，不得收取傭金。
（二）、房地產經紀合同應符合《合同法》的規定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。
（三）、房地產經紀合同實行房地產經紀人負責制，每份房地產經紀合同應有《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。
（四）、非因房地產經紀機構的原因導致房地產經紀事項未完成或部分完成的，房地產經紀機構可以要求委托人支付在房地產經紀活動中發生的必要費用，但應在房地產經紀合同中載明。
三、房地產經紀廣告
房地產經紀機構房地產經紀廣告，應在廣告中載明機構名稱、資質證書號碼。廣告內容必須真實，不得虛假廣告，不得以其他房地產經紀機構名義廣告，不得允許其他組織或個人以本機構的名義廣告。
四、房地產經紀業務規范
（一）、房屋租賃經紀業務
1.房地產經紀機構從事房屋租賃經紀業務的，應查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權屬證明，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合出租條件的房屋。
2.房地產經紀機構從事涉外房屋租賃居間業務（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機構）的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續，經批準后，方可出租。
3.房地產經紀機構從事外地來京人員房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機關辦理租賃安全合格證。
4.房地產經紀機構從事房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知租賃雙方當事人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃合同備案手續，其中涉外房屋租賃應到市國土房管局辦理。
5.房地產經紀機構從事房屋租賃業務的，應與委托人簽訂委托合同，委托合同應明確委托的具體事項及上述相關手續的辦理責任方。所簽房屋租賃合同應注明該房屋的權屬情況及委托關系。
6.房地產經紀機構以本機構名義承租房屋并轉租的，須經房屋出租人同意。未經出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉租。房地產經紀機構將本機構所承租的房屋轉租的，應負責辦理上述相關手續。
房屋租賃合同的承租人與轉租合同的轉租人應為同一主體，不得以機構員工個人名義承租后以公司名義轉租，不得以機構名義承租后以個人名義轉租。
（二）、存量房買賣經紀業務
1.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應查驗買賣雙方的身份證明和房屋權屬證件，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合上市條件的房屋。
2.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應在房地產經紀合同中明確標明該房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方。
3.經房地產經紀機構撮合成交的，房地產經紀機構應協助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價應與房地產經紀合同約定的售價范圍相符，如有變化，應征得委托人書面同意。房地產經紀機構不得暗箱操作，非法賺取差價。
（三）、商品房（含經濟適用住房）代銷業務
1.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，應查驗房地產開發企業的營業執照、資質證書及所售項目的預售許可證或權屬證件，不得代銷未取得預售許可證的項目或未取得房屋所有權證和國有土地使用證的現房。
2.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，收取定金或其他費用時應與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費用的處理方式。
五、房地產經紀糾紛投訴的處理
消費者對房地產經紀機構及其下設的分支機構、房地產經紀從業人員的投訴由該機構或分支機構住所所在地的區縣國土房管局負責調解處理。區縣國土房管局受理房地產經紀糾紛的投訴后，應將投訴情況通知被投訴房地產經紀機構。房地產經紀機構應自接到通知之日起3個工作日內向區縣國土房管局提交調查說明材料（應注明是否愿意接受調解）及有關合同（協議）、發票（收據）。區縣國土房管局根據投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產經紀機構提交的說明材料進行調解并將處理結果報市國土房管局。
六、房地產經紀違法行為的查處
第7篇：城市房地產管理制度范文
關鍵詞：營改增；房地產企業；對策
隨著國內經濟的不斷發展，企業的經營模式已趨于多元化發展，現有收稅模式的弊端已逐步顯現出來，而進行稅質改革是解決這一弊端的有效方式。在現有的稅制模式下，如果房地產企業能夠做出正確的改變，那么就可以順應時代的發展，從而進一步擴大企業的收益。
一、稅改對皖江城市帶房地產企業的影響
（一）硬性標準下的企業財務發展
在企業財務管理方面的影響主要體現在對于會計的核算方式發生了變化。其中比較主要的一點就是：從前的房地產企業需要交納5%的營業稅，經過此次稅改，在原稅率的基礎之上，增加了兩個檔次的稅率。其次就是：在房地產稅收過程中，其交稅過程中的主要依據和具體的金額都會出現相應的改變。從前房地產企業賦稅的計算方式是：企業收入*相應的稅率=企業所應交納的稅費。而稅改之后，房地產企業的賦稅計算方式較為復雜，分為進項和銷項兩類，銷項稅額與進項稅額做差所得到的金額，就是企業所應交納的稅費。最后就是：開具發票的形式發送變化。從前房地產行業使用的是行業發票，而在稅改之后，使用的是增值稅發票。全面實行了國家“以票管稅，按票交稅”的管理制度。企業取得的合規發票必須經過有關部門的認證[1]。
（二）會影響到實際成本運作與負擔稅收情況
現階段隨著房地產企業的發展和進步，在住房開發和銷售的過程中，幾乎所有的房地產商都會經歷營業稅收資金繳納的情況，同時企業在發展的過程中，其土地的實際價格，以及建筑工程的安裝成本價格，還有房地產周圍配套設施的價格都會成為企業中開發所需要支付的成本費用。據調查顯示，皖江城市中的房地產企業中的土地價格已經均價的基礎上得到了一定程度的提高。但是由于其土地的資源和來歷具有一定的多樣性，這也會在根本上加劇房地產行業的營改增價格，同時也會在一定程度上導致企業的稅務資金增加，因此出現成本加大的情況和現象[2]。
（三）企業融合資本及現金流轉
在當前的經濟環境下，政府大力支持第三產業的發展，而這樣的政府傾向，對于皖江城市帶經濟的增長方式和經濟結構有著巨大的影響。經過此次稅改，降低了大部分企業的稅負，對于企業的發展是一次難得的機會。在實際工作中，此次稅改對于皖江城市帶的房地產企業產生的影響還包括企業融資情況還有企業的現金流動情況，其中房地產行業有著自身的復雜特點和多樣性以及特殊的現象，因此想要保證房地產行業能夠在正常的環境下發展和允準，還需要具有足夠的資金流轉能力。在增值稅得到改革的后期，很多房地產在選材和醒目建設中，基本上都已經不需要過多的交納其增值稅的資金，這也能夠在一定程度上拓展企業資金的使用。
二、優化該城市房地產工作現狀的策略探討
（一）關注財務工作者提升稅制革新認知
稅制的革新對房地產企業來說是具備平衡利弊的。這就要求房地產企業內部員工要對稅制改革有足夠的認識和理解。企業應加強對各部門員工的培訓，要充分了解稅改后的政策能夠使企業發展的有利因素。要加強對財務管理工作的重視，員工應該在不斷學習相關財政稅務知識的同時，能夠將國家稅改的政策加以落實和實施，能夠做到用自己的專業知識來維護企業的利益[3]。
（二）抓住稅改的機會，拓展新項目
在稅改的背景下，企業應該根據自身發展現狀制定更遠大的發展目標。比如，開發創新的產業鏈條，培養更多的合作伙伴。充分利用稅改制度，探討并研究新項目，可以拓展休閑服務類項目，比如開設私人休閑娛樂場所，這種場所的經營方式可以是只要在本房地產企業購買房子的用戶就可以免費享受一日私人場所的體驗活動，場所中要保證設備齊全，裝修風格新穎，要能夠體現該企業房產特征。若是還沒有購房的人，可以先消費體驗，了解該房地產建筑特征后再購買房子。通過這種方式來維護老客戶，加強對新老客戶服務的滿意度，逐漸提高整個企業項目的實施和進展，降低稅制改革帶來的風險。
（三）強化企業在稅收工作的監督和管理
皖江城市房地產在針對企業稅收工作管理階段，還需要注重人才的培養，并且在根本上改變傳統的經營模式，這樣才能夠自一定程度上改變其稅收工作的管理情況，同時也能夠加強稅收的籌劃工作，這些都是房地產行業稅收工作快速發展的重要內容。
三、結論
綜上所述，通過營業稅改為增值稅的措施和具體方案的實施，對房地產行業起著重要的影響。通過稅制的變革，可以實現皖江城市發展的基本需求，可以改變傳統形式的房地產經營理念。縱觀皖江城市的發展現狀，營業稅向增值稅的改革可以加快城市中小企業的快速發展和進步，實現稅收制度的進展，能夠對企業和房地產事業的運營起到調整作用，從而滿足人們對房地產及相關產業的持續發展。
參考文獻：
[1]沈瓊.“營改增”對房地產企業的影響及對策[J].中國商論，2015，11：150-152.
[2]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014，14：43-44.
第8篇：城市房地產管理制度范文
2011年1月26日，國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（[2011]1號）對個人住房信息系統的建設再次提出要求：“加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據”。隨后，各省、自治區、市政府相繼就該文件了實施細則。
但目前，在推動房產信息聯網中存在以下問題。
1.人員不足，經費匱乏，機構缺失
《房屋登記辦法》明確指出，房屋登記機構是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。但具體從事房屋登記的業務部門五花八門，有房地產管理處、房屋管理局、房管中心、房管所、房屋產權產籍監理處、房產產權管理處、住房保障局，等等。從名稱上可以看出各級政府對房屋登記機構都不夠重視，而現代化房屋登記必須由多種信息技術（如MIS技術、WEB技術、GIS技術、信息安全技術）融合與行業管理的法律法規相結合，其行業性、專門性、技術性等特征非常明顯。從各地實踐看，凡是信息化取得顯著成效的城市，絕大多數都成立了以分管市長為組長的市級領導小組，建立了部門協調機制，都有一支職責明確、人員專業、經費有保障的“團隊”。
統計數據表明，截至2010年在全國1636個縣中只有745個縣建立了房屋登記信息系統，大多數縣級房屋登記機構沒有采用信息系統進行房屋登記工作。由此可見，房產信息化投入少，信息化機構缺失、房產信息化技術人員匱乏是目前制約房產信息聯網的關鍵所在。
2.歷史疑難案例清理難度較大
不少城市房地產基礎信息缺失很多，尤其是存量房數據，規模龐大、種類多樣，其產權認定和登記都需要耗費巨大的人力、物力、財力。這方面需要住建部對各地方進行技術、信息方面的協調幫助。歷史疑難案例的清理與整合工作是房產信息聯網一道繞不過的彎、抹不去的坎，房產信息聯網的數據必須包括歷史登記數據在內。啟動房屋普查、房產檔案數據清理整合應列為當前房產信息聯網的重中之重。
3.信息安全問題
住房信息涉及大量個人隱私，必須制定一套明確的使用管理規則，在相關規則出臺前，住房信息系統的聯網和使用應慎之又慎。
4.信息系統規劃問題
第9篇：城市房地產管理制度范文
目前,我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展,使房地產市場逐步多極化的市場結構,多樣化的交易方式,產業化與社會化的市場信息,開放,統一,同時又有封閉,壟斷的房地產市場,相比之下,房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后,導致房地產開發與消費,投資,投機等多種問題存在,在一定程度上影響了我國房地產的持續,健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。具體表現在以下幾方面:
一、供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調,突出表現為中低價位,中小戶型住房供應不足,商品住宅整體價格偏高,超過低收入家庭的承受能力。從我國實際需要看,我國大多數住房消費者的收入水平低,購房能力有限,需要的是低成本,低價格的普通商品房和經濟適用房,但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓,空置面積持續上升的情況下,經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象,有的城市出現經濟適用房供求比例達到1:8。北京,上海等達城市出現高檔商品房面積空置,而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由于房地產開發任務相對穩定,開發公司過多,必然造成“挖資金,搶地皮”的狀況,這樣一來,既不符合規模經濟的原則,亦會造成開發成本上升,從而抬高了商品房的價格。其次,許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測,高回報的項目過熱,但市場容量有限,而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡,結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾,也增加了市場風險。
二、局部地區商品房價格上漲過快
近幾年,我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上,個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。除商業營業用房外,商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快,部分閑散資金進入房地產市場,特別是一些地理人文環境優勢明顯,投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者,投機炒作現象有所抬頭,如果任其發展,將不利于房地產市場健康發展,也可能影響金融安全。另外,基礎設施,環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
三、房地產金融存在風險
人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出,企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款,房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款,房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%~50%。房地產開發資金依賴房地產信貸資金,增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則,房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。我國一些開發商的自有資金比例過小,總投資中銀行貸款,占用建筑商和夠藏者的資金比重過高,這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行,建筑商以及購房者的頭上。實際上,建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行,在這樣的情況下,房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上,如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑,商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
四、 住房保障體系不完善
近年來,住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面,但是由于資金落實不到位,地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因,住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。當前,部分城市還沒有建立廉租住房制度,廉租住房的資金保障還不到位,廉租房的覆蓋面仍比較低,經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低于住宅開發投資的增幅,甚至有兩年出現負增長,其占住宅開發投資的比重也逐年下降。同時,對經濟適用房管理上的一些突出問題,如戶型面積偏大,保障對象界定不嚴,資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低,住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。 總體上看,住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小,導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場,這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾,并加劇了商品房價格的上漲。
五、炒地圈地熱,成為房地產業發展的隱憂
有些等大城市房價高有其合理的一面,其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是,土地市場的不規范,炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地,以增加自已的土地儲備,致使2001年北京購置土地面積增幅達到173%,在全國名列前茅。圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利,地價經多次轉手越抬越高,房價也就跟著上去了,這種圈地炒地熱對大城市房地產業的發展可以說是貽害長遠。當房地產價格上漲過快超過可接受的成本,那么,大城市就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。
六、房地產信貸發展 有喜也有憂
