經濟適用房稅收標準精選(九篇)
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第1篇：經濟適用房稅收標準范文
關鍵詞：經濟適用房；供求矛盾；原因分析；建議
1 江西省經濟適用房供求矛盾的現狀
從2000年開始，江西省經濟適用房建設顯著啟動，規模迅速擴大。這一年，全省經濟適用房建設投資完成8.39億元，新開工面積155.75萬平方米，竣工面積122.64萬平方米，經濟適用房投資、新開工面積、竣工面積分別比1999年增長81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省經濟適用房投資累計完成54.85億元，累計竣工房屋面積662.35萬平方米。如果以套均建筑面積80平方米測算，竣工的經濟適用房可使8.28萬戶居民受益。江西省經濟適用房建設的投資規模在2003年達到峰值，為13.48億元，新開工面積、竣工面積在2002年達到峰值，分別為171.52萬平方米和140.99萬平方米。但2006年江西省經濟適用房建設大幅減少，全年經濟適用房的投資額僅為6.16億元，新開工面積和竣工面積分別為71.1萬平方米和58.91萬平方米，僅為峰值的40%和41%。2007年以來，江西省經濟適用房建設步伐再次加快，成效顯著。1-8月，全省經濟適用房建設投資達到7.67億元，同比增長1.6倍，新開工面積89.59萬平方米，同比增長1.8倍。以上有關江西省經濟適用房的建設情況可用表1來說明。
表1 江西省經濟適用房建設歷年主要指標數據
數據來源：江西省統計局：2001～2007年歷年《江西統計年鑒》。
江西省經濟適用房建設盡管經過了多年的發展，政府也為此作出了巨大的努力，但是從市場供應和居民的需求來看，供需矛盾依然很嚴峻。從供給看，2006年江西省經濟適用房當年竣工58.91萬平方米，按套均60平方米計算，可滿足0.98萬戶居民的需求；如按套均80平方米計算，只能滿足7400戶居民需求。從需方看，市場需求巨大。《江西省人民政府關于積極推進經濟適用房建設和完善廉租房制度的若干意見》（贛府發[2006]35號）中第十條關于“經濟適用住房供應對象”規定：“符合購買經濟適用住房條件的中低收入家庭人均年收入標準線應當依據當地上年度城鎮居民年人均可支配收入乘以小于1的系數作為參考依據來合理劃定。”依照上述規定，2005年江西省城鎮居民人均年可支配收入為8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入為6167.5元，該收入是全省城鎮居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的規定范圍。再以公安部門的戶籍統計數據來推算，2005年全省城市居民有424.85萬戶，以60%計算就有近255萬戶處于中等收入以下。
從以上分析可以看出，江西省城鎮居民中的中低收入家庭數量龐大，盡管近幾年來江西省經濟適用房建設發展迅速，但是面對如此巨大的需求市場，仍顯的不足。
2 江西省經濟適用房供求矛盾過大的原因分析
根據經濟學原理，當市場上某種產品的需求和供給相等時，會達到一個均衡，這時產品的價格為均衡價格，產量為均衡產量。當供給小于需求時，產品的價格就會上漲，同理，當供給大于需求時，產品的價格就會下降。只有當供給和需求相等時，價格才會趨于穩定。經濟適用房是一種社會保障性住房，目的是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，受政府的宏觀調控，其價格低于甚至遠低于市場均衡價格，這時就會出現需求大于供給的矛盾。具體來說，江西省經濟適用房供求矛盾過大的原因，主要是由以下影響供給和需求的因素決定的：
1）確定經濟適用房資格對象難度較大，導致部分中高收入者混水摸魚。經濟適用房這個政策的前提條件是家庭收入是公開的和透明的。但事實上，由于我國的金融體制和信用體制尚不健全，政府管理者和居民申請者之間存在信息不對稱，家庭收入不公開、不透明，政府部門要準確地掌握誰有資格購買經濟適用房困難很大。由于我國還沒有建立完善的稅收制度，在現有稅收體制下只能統計到居民的工資收入。而當前居民家庭的工資收入占總收入的比重正逐步下降，金融資產收入、投資收益、兼職勞務收入甚至灰色收入占當今居民家庭收入的比重相應增長，居民收入來源復雜，不少居民的真實收入政府無法掌握。
2）利潤低，風險大，導致開發商積極性不高。經濟適用房建設土地實行政府劃撥的方式，免交土地出讓金，其他的費用也可適當減免。另外，經濟適用房作為政策性、社會保障性項目，銷售肯定不成問題，投資是安全的。銷售價格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利潤作為政府的核定成本。問題在于，建設成本每年都不一樣，這也導致了經濟適用房開發的風險性。盡管享受了政策的優惠，免交土地出讓金，但隨著土地成本、建筑材料漲價、人工費用提高和融資的成本，開發商的利潤難以保障。
3）土地供應不足，導致經濟適用房供應量不足。按照相關政策規定，建設經濟適用房的土地由政府采取劃撥的方式。但眾所周知，城市的土地是稀缺資源，要從城市中劃出一塊地用于建設經濟適用房，相比用于商業開發來說，政府將減少很大一筆經濟收入，從而使得經濟適用房土地供應不足，進而導致商品房的供給不足。
4）建設經濟適用房可能影響招商引資。實行經濟適用房制度，無疑解決了城市一部分人的住房困難，但同時也意味著減少了商品房市場上的需求量，這是房地產開發商們不愿意看到的現象。房地產開發商是追求利潤的，城市居民住房需求量的減少，必然影響到開發商進入的積極性。但開發商積極地進入城市，與城市政府的經濟利益、政績表現是緊密相連的，因此地方政府在建設經濟適用房問題上難免有所顧慮，從而導致經濟適用房供給量的減少。
第2篇：經濟適用房稅收標準范文
筆者認為，對經濟適用房制度需全面考量，完善機制，堅持有所為、有所不為，而非一了百了地棄若敝履。經濟適用房作為惠及中低收入家庭的住房產品，在發達國家普遍存在，只是規模大小、進入門檻、運作方式有別而已。在我國的住房體系中，也應留有經濟適用房的一席之地。
不妨回顧一下經濟適用房的發展歷程。1994年出臺《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，1998年住房制度改革的“23號文”中，明確要建立經濟適用住房為主導的住房供應體系；2004年《經濟適用住房管理辦法》中，則不再提及經濟適用房占主流地位；2007年新修定的《經濟適用住房管理辦法》中，進一步把適用對象縮小到城鎮低收入家庭。事實上，經濟適用房從未占據過主流地位，其占全國住宅供應總量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。
近些年，在經濟適用房開發過程中，存在的問題主要有五點。其一，各省區的實施標準、規模、效果差距很大；其二，作為一種社會保障制度，福利色彩過濃；其三，出現了窮人買不到、富人搶著要的怪現象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目標人群買不起；其五，在某種程度上，由于具體操作失當，擾亂了正常的商品住宅市場秩序。
2007年國務院出臺的“24號文”，標志著中央開始重視住房保障問題，當然其大背景是著力構建和諧社會。為了進一步落實和細化“24號文”，2007年12月出臺的《經濟適用住房管理辦法》重新界定了購買對象、戶型標準、退出機制等。2008年6月前后各地出臺的《2008-2012年住房建設規劃》中，都加大了廉租房和經濟適用房的建設規模。2008年11月住房和城鄉建設部推出“9000億安居工程投資計劃”，規劃今后三年新建400萬套經濟適用房。
從中央層面看，“9000億安居工程投資計劃”既是為了配合“保增長、擴內需”的經濟方針，又是彌補過去十年住房保障滯后的歷史欠債。問題的關鍵在于，三年內新建400萬套經濟適用房和200萬套廉租房，將使全國的保障性住房占全部住宅供應比重由前幾年的不足一成，飆升至四成左右。廉租房真正能使社會最底層的居民受益，應該大建，可經濟適用房畢竟是有產權的，讓窮人以低于市場價格四到五成的政府補貼價擁有私有產權房，有損公平，而且事實一再證明很難有效監管，富人搶食現象屢禁不止，所以一定要控制規模。
實際上，在經濟適用房建設上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23號文”出臺后，地方政府基本上都沒落實，如今面對“9000億安居工程計劃”，地方政府一樣不太熱心，尤其是在新建上面心猿意馬。
比如，從今年3月1日起，常州開始改革經濟適用房保障模式，對符合經濟適用房申請條件的低收入家庭每戶補貼8萬元，供他們在市區選購新建的普通商品房；年內擬解決1萬戶左右家庭的貨幣補貼，將投入約8億元；在此期間內，暫停新建經濟適用房。不惟常州如此，長沙于去年就推出了每戶8萬元的補貼方案，同時暫停新建，另外重慶、鄭州、河北、山東等地都加大了貨幣補貼和收購存量住房推進經濟適用房制度建設的力度。
從地方政府角度看，新建大量經濟適用房會沖擊正常的商品住宅市場，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全國樓市低迷，很多城市的住宅存量面積較大。以常州為例，今年年初全市存量房已達1200萬平方米，而以往每年只有約600萬平方米的銷量，如果再新建大量經濟適用房，無疑會繼續推高存量。另外，經濟適用房土地免費劃撥、開發稅費減免，大規模興建意味著政府需要犧牲大量的土地出讓金和稅收，在經濟低迷、全國各地財政收入下降的情況下，地方政府實在是不情愿。
另外還有一個怪現象。在很多城市，經濟適用房供應量并不大，可居然有符合資格的家庭不愿意購買。比如2008年，常州市共發放經濟適用房準購證1321張，實際簽合同數僅為811份，510戶家庭由于種種原因，放棄購買資格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期結束，結果有388套經濟適用房無人認購。上海亦有類似現象，在外環以外的寶山顧村、嘉定江橋等市屬配套商品房(屬保障性用房)基地，近幾年交付了200多萬平方米住宅，但由于選址偏遠，生活配套不全，入住率不高、房屋長期空關現象嚴重。
面對經濟適用房存在的現實弊端，以及地方政府不愿意大規模新建的現況，中央也有所松口，在近期住房和城鄉建設部關于保障房建設的內部會議上，有重要官員表態：經濟適用住房建設的具體規模由各地根據當地實際情況確定；政府將重點承擔低收入人群的住房保障，并以租賃的方式為主。“一刀切”式的政策，不符合我國區域經濟和樓市差別巨大的國情。在經濟適用房上面，理應允許地方適度減少新建量，鼓勵他們通過收購存量房和貨幣化補貼等多種方式，推進這項工作。
實際上，很多發達國家都曾經歷過由“重實物補貼”到“重貨幣補貼”的轉變過程。比如租金補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，購房補貼的保障力度比租房補貼相對較小，但覆蓋面較大，約86％的家庭享有不同額度的補貼。再如，我國香港地區1987年開始推出“自置居所貸款”計劃，符合標準的家庭可申請自置居所貸款，政府予以貼息優惠。
經過十幾年的探索，我國住房體系冒出很多產品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限價房、經濟適用房、廉租房、配套房六種形態。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅屬完全市場化產品，限價房以市場化為主導、略帶保障色彩，配套商品房屬于準保障產品，經濟適用房基本上屬于保障性質，廉租房則完全屬于住房保障產品。目前出現了一種值得憂慮的現象，由于住宅產品門類偏多，部分產品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價房、經濟適用房等。
考察國外住房保障體系，主要包括廉租房、經濟適用房、各種租金和購房補貼。各國經濟情況不同，住房保障的
水平相差甚大，北歐、新加坡的水平最高，其它發達國家居次，發展中國家一般水平較低。就發達國家經驗來看，首先要把發展重點放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產權房(經濟適用房)。
我國香港地區的經驗，對內地尤其是大城市住房保障頗有借鑒價值。香港從上世紀50年代開始建立公屋制度(廉租房)，1972年后開始進入住房條件改善階段，1978年起實行“居者有其屋”計劃，居屋(經濟適用房)制度開始推行，后來又實行租者置其屋計劃(租置計劃)以及置業資助貸款計劃(置貸計劃)。但是，2002年香港政府認為私人住宅應由私人開發商以市場為主導建設，于是宣布停建居屋。后來租置計劃和置貸計劃亦陸續終止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋輪候冊登記的家庭仍然有ll萬多個，政府著力于增加建屋量及促進住戶的流動性，縮短輪候租住公屋的平均時間，目前平均輪候時間維持于3年。
第3篇：經濟適用房稅收標準范文
近日,住建部、中國人民銀行、中國銀監會發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規范。通知明確,對于二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執行認房又認貸的嚴厲政策。
有關房價,無論調控與否,我依然是這個觀點――低端向經濟適用房靠攏,而高端向香港豪宅靠攏。但這個結論有個前提,就是要等經濟適用房上市。問題是,如果經濟適用房始終不出來,那會怎樣?
我只能說,那這個市場上將只剩下豪宅,而且是買下來無人居住的空置豪宅。
價格取決于什么?――供求關系。只要我們還準備把住房問題交由市場解決,只要我們還不準備回到福利分房的年代,那考慮房價問題就必須同時考慮供給和需求。
如果單純以壓制需求為目的,調控手段只能解決暫時的問題,真正的問題解決要靠增加供給。從2004年開始,房地產已經調控了6年,而現在的房價卻是6年前的好幾倍。每一次調控都被喻為“史上最嚴厲的調控手段”,每一次都是“精準打擊”,但結果又是怎樣呢?
2004年“8?31”大限之后,土地市場的供給被嚴格控制起來,房地產行業由此形成了一個由政府主導下的壟斷市場,土地的供應始終呈現一種稀缺狀態。這些年國力增強,住宅需求旺盛,本來是個好事,但由于土地供給不足,結果推動房價不斷上漲。調控如果僅僅從抑制需求入手,是本末倒置。去年“國四條”和“國十一”條,都已認識到這個問題,只有從增加保障性住房供應入手,這才是真正意義上的調控。
現在的市場交易量急劇下降已經是不爭的事實,部分樓盤降價也是早晚的事。我最擔心的不是房價降不降,而是一旦降了之后,我們又會放緩經濟適用房推進速度。這將會是最糟糕的調控邏輯。
由地方政府壟斷的土地財政制度一定會有地王,這符合土地資源集約化原則;這種制度也一定要配套經濟適用房,因為這種壟斷化的不完全市場,解決不了社會大多數人的住房問題。這是因為制度的不完整性,新華社六篇炮轟土地財政的文章,真正是說到了點子上。
房價的問題是制度問題,對制度的修正一定要從制度本身入手,絕對不能滿足于治標不治本的所謂階段性成績。希望這次對房價的控制能對接上下半年經濟適用房的上市,否則,下一輪報復性反彈會很快到來。
最近幾周租金漲得很快,很大原因是對住房保有稅的預期。房東提前提租,以便將稅收轉移到下游。租金的提高會不會讓房客產生買房的需求呢?這部分增加的買房需求,是否能和因為收保有稅而拋盤的投資客抵消呢?這是一個值得好好計算的問題。在一個供應稀缺的市場上,上游很容易將交易成本轉嫁給下游。
這么多年,作為一個從業人員,我深切地感受到,商品房還是應該回到其作為商品的本質上去,而不要承擔太多的社會責任。但這一切,都要在經濟適用房大量上市之后。
第4篇：經濟適用房稅收標準范文
關鍵詞：房地產企業 稅收負擔 稅負成本管理
房產企業涉稅眾多，在開發的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發銷售階段有營業稅、附加稅費、土地增值稅、企業所得稅。在保有階段有，城鎮土地使用稅和房產稅。此外，房產企業還涉及有印花稅和車船使用稅等。
據中國最大的上市公司綜合數據查詢系統萬德數據系統調查2006年房地產行業稅負率為13.4%位列各行業之首，而同年各行業間平均水平為6.5%。2006年房地產行業稅收貢獻比為117%在全部行業中排名第三高于73%的各行業間平均水平。數據顯示，房地產的稅負明顯高于各行業的平均水平，主要稅負集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產業稅負重于一般行業，因而在財務管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實際稅負。
1、我國房地產開發企業適用的稅收政策
房地產開發公司的經營涉及房地產開發投資環節、持有環節、轉讓環節和收益環節，國家宏觀管理部門在這些環節都制定了相關的稅收政策，主要涉及的稅種包括營業稅及其附加稅費、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。
1.1、我國房地產開發企業適用的流轉稅政策
房地產開發企業的流轉稅主要包括在房地產投資開發、銷售以及出租商品房涉及的營業稅、城市維護建設稅以及教育費附加，計稅依據為工程全部價款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優惠政策可適當減免，各地區執行的經濟適用房政策就屬此列。
1.2、土地增值稅
我國從2001年恢復征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，一直采取了預征的權宜之計，大部分地區按預銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項目結束后重新核算并多退少補。從2007年2月1日開始執行 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）。
1.3、企業所得稅
2006年以前房地產開發由于開發周期長，企業所得稅大都采取核定利潤率征收的方式，即以銷售收入作為計稅基礎，乘以核定利潤率折算出當期利潤，再乘以企業所得稅稅率計算當期實際應繳納的企業所得稅。2006年3月6日國家稅務總局下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發 [2006] 31號），該文件對房地產開發企業所得稅的征繳作了進一步的明確。對于未完工的開發產品在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地區地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本。開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。
1.4、印花稅
印花稅稅率相對較低，但房地產開發企業由于涉及合同協議多、金額大，因此印花稅負擔同樣不小，涉及開發建設施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營業賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。
2、當前稅收環境下房地產開發企業加強稅金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售價 合理利用稅收優惠政策
房產企業在對稅收政策充分理解的基礎上，合理利用稅收優惠政策經濟業務的選擇和會計核算的處理往往就已經決定了企業稅負的多少。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產企業在開發設計時應合理制訂住宅的面積與銷售價格，要權衡價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系，盡可能多建造普通標準住宅。將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇，達到節稅和企業盈利的目的。
2.2、正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是房產開發企業的主要成本，指取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。正確、全面計量開發成本對土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20的計量基數。開發成本也是房產開發企業用于稅收籌劃的重要對象一些房產開發企業建立諸多避稅鏈公司，如利用關聯建筑公司、設計公司、裝飾公司等開票，加大項目開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
2.3、加強內部管理，積極進行有效的所得稅管理
公司稅務籌劃部門首先應根據具體項目，對于公司利潤率水平進行測試，如實際毛利率低于核定時，則企業應積極與稅務部門溝通，爭取較低的計稅毛利率；其次，應深入研究和理解現行企業所得稅政策，在收入的確認上要嚴格把關，防止多計收入，如在報建項目時，自建辦公樓就不能和開發產品一起報建，否則自用的辦公樓就會和開發的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計企業所得稅；同時要關注稅前扣除項目的比例，結合實際工作綜合考慮制定各項費用定額，凡是在扣除比例范圍內的費用應盡量加以扣除，以減輕企業所得稅負擔。
參考文獻：
[1]董振遠.淺談房地產開發企業稅收籌劃.商業會計.2007年第12期.
[2]徐敏.房地產企業稅收籌劃問題研究.科技信息.2007年第21期.
[3]董振遠.淺談房地產開發企業稅收籌劃[J].北京商業會計2007.12.
第5篇：經濟適用房稅收標準范文
Abstract： The imperfection of housing supply system in China has led to mismatch of housing supply and demand. The high-income earners can buy many houses， while low-income people can't afford to buy a house， so they can only rely on housing security system. Due to various influencing factors at home and abroad， the commercial housing prices continue to increase. If the government can actively improve the housing security system， most of the low-income housing problems in the society can be solved， and the commercial housing prices can be lowered gradually. The main problem of China's real estate market is the mismatch of supply and demand system and the imperfect social low-income housing security. This article summarizes the new problems in the development of the real estate market in China in the new period， and further analyzes the defects in the real estate market system and puts forward the measures and methods to improve the real estate market system.
關鍵詞： 房地產市場；住房保障體系；經濟適用房；廉租房；政府
Key words： real estate market；housing security system；economically affordable housing；low-rent house；government
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）36-0199-02
0 引言
我國自改革開放以來，住房條件有了明顯的改善。但由于經濟的快速發展，我國房地產市場依舊存在較多問題，商品房市場缺乏競爭機制、信息不對稱，我國房地產市場若要快速穩定的發展，必須要加快住房保障體系建設。
1 我國房地產市場體系中的缺陷和問題
1.1 住房保障體系中的缺陷 現階段，我國已逐步建立起經濟適用房、住房公積金、廉租住房形式的城鎮住房保障體系。我國建立的住房保障體系沒有長遠和明確的規劃，具體運作存在狹窄保障覆蓋面、單一資金來源、住房供應不足和暗箱操作的情況。
1.1.1 公共財政支出比例低 我國只將廉租住房制度歸于公共財政資金預算，即便是廉租住房資金來源，也是各地區住房公積金增值收益項目。我國東部經濟發達區域的廉租房投入資金超出中西部，西部廉租房資金依靠財政投入，資金來源單一。經濟適用房投資比重低，且出現負增長狀態。
1.1.2 住房保障手段單一 主要是經濟適用房、公積金貸款和廉租房制度，缺乏其他財政、金融、稅收方面的保障措施。
1.1.3 保障體系覆蓋面窄 住房保障體系應當解決好城鎮居民住房問題，但我國政府還未采取合理方式實現住有所居目標。我國有許多城市政府不夠重視社會住房保障的建設，廉租房制度尚未推行。我國經濟適用房價格高，廉租房范圍小。一些家庭變成了“夾心層”，既不能申請廉租住房，也買不起經濟適用房。
1.2 房地產市場結構中的缺陷 我國實施福利分房政策的時間較長，致使我國存量房市場中含有大量公產房。房地產增量市場由政府主導，政府壟斷了土地一級市場，行政指令頒布規定新增房地產的開發面積[4]。正是因為我國房地產市場受到政府約束，市場被嚴格劃分成限價房、公產房、經濟適用房、商品房、廉租房等子市場[2]。每個子市場有不同的利益需求和準入制度，對我國房地產市場化進程有很大的阻礙。
1.3 房地產市場中土地制度缺陷 我國從香港引進了土地批租制度。因為制度設計的缺陷，引進該制度之后出現了較多問題。我國土地一級市場的供給不足，各地政府以土地儲備中心對土地供給進行壟斷。由于地方政府為獲得更多的收益，積極推動土地價格上漲。房地產市場的地價和房價呈正比例關系，城鎮土地供給不夠造成了我國某些地區的房產價格上漲。
1.4 房地產市場中準寡頭壟斷 現實的房地產市場經濟活動中，一些企業擁有大量信息資源，便利用信息不對稱損害另一方利益獲得更大的收益。因為房地產市場信息混亂，中介機構虛假、房地產商欺詐、評估機構虛假等造成了買房者看不到真實有效的信息，信息極為不對稱。
1.5 房地產市場中稅收體系缺陷 因為特殊政策目標和歷史背景，我國形成了多政策、不統一、多稅種的房地產稅制度[1]。稅種目標不協調，且市場調節性差。
我國房地產市場稅收根據交易而定。我國明確提出房產稅和房地產稅是兩個不同的概念，按照原值征收則是房產稅，按照評估價值則是房地產稅，評估價值里包括了地價。房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控[8]。
1.6 房地產市場中金融體系缺陷 房地產信貸風險集中在商業銀行體系。我國房地產價格不斷升高，市場價格過度超出真實價值會引起房地產泡沫。當泡沫破裂，就會造成房地產價格下跌。若是房地產變質縮水，金融體系會引發較大風險。我國房地產企業資產負債程度較高，房地產經營管理程度低，監管力度加大致使開發貸款門檻較高。如果房地產企業的資金鏈條斷裂會引發較大風險。
2 完善我國房地產市場體系的措施和方法
我國房地產市場最大的矛盾是住房供給。由于國內低收入人群住房保障不夠完善，解決房地產市場發展的最大問題是住房保障體系構建。除了住房保障體系，還有市場化競爭商品房市場。商品房市場是人們對改善居住條件的一種期望，高收入家庭可利用商品房市場選擇優越的商品房，改善生活條件需求。對商品房市場體系的完善也是比較重要的。
2.1 我國住房保障體系的完善
2.1.1 前期準備階段 在完善住房保障體系時，要先制定相關法律。制定的法律法規要確定公民合理住房權、住房保障的執行主體、住房保障的保障對象和住房保障的保障標準。我國目前還處于社會主義初級階段，經濟發展極度不平衡。故此很難實現普惠性住房保障，只能實施選擇性保障[3]。
2.1.2 住房儲備階段 廉租住房儲備有兩種形式，即政府規劃新建廉租住房和存量二手住房。政府新建廉租住房面積應當在30―50m2，經濟適用房儲備應當采取新建住房，套型、面積標準也要高于廉租住房。建筑面積應當控制在30―65m2。
2.1.3 具體實施階段 實施階段要解決保障性住房標準、申請保障性住房的要求、準入機制問題。我國缺乏反映我國居民居住條件、資產狀況、收入水平的系統，致使許多不符合的群體以規則漏洞的方式進入住房保障范圍。
商業銀行應當積極出臺融資方案和配套措施，并制定適合廉租房的信貸政策。公積金管理中心轉變成金融機構的一部分，資金來源于國家財政扶持和金融債務，體現出政府保障性住房政策意圖[7]。同時也要推動房屋租賃市場發展，由政府出資收購國內的一些空置房，變成租房減免租金稅收。政府要鼓勵地方政府或企業建立專業的保險、擔保機構，為購買房產的借款人提供保險和擔保服務。
2.2 我國商品房市場體系的完善
2.2.1 房地產市場土地制度的完善 土地制度的完善，要先限制地方政府征地和分配好土地收益。改革房地產市場中的土地稅費，減少當地政府土地利益需求，將土地權限控制在適當范圍中[2]。國家對農民宅基地、承包地進行征收時，應當重視土地工業化、城市化產生的收益分配比例，對農民給予公平的價格補償，實現新農村建設。傳統的城鄉二元制要打破，農村集體用地需投入土地市場中。農用地作為建設用地，所交易的價格雙方彼此協定。政府和農民協商決定公益性用地價格，并要求“同地同價”。土地招拍掛制度轉變為主招標、輔拍賣掛牌，禁止出現天價地的現象。實施市場配置資源，保護房地產市場公平競爭。
2.2.2 房地產市場稅收體系的完善 在稅收制度完善中，應當同步進行制度設計和收取土地出讓金的改革。要一次繳清土地出讓金，并依照土地市場價格逐年收取。在考慮我國國情和借鑒國際經驗基礎上設計新稅制，避免重復征稅。及時清理房地產市場各類收費項目，并將其并入房地產稅收體系內。
2.2.3 房地產市場金融體系的完善 我國應當大力發展住房融資擔保和專業住房金融機構，健全房地產市場的金融體系。住房儲蓄銀行可提供給中低收入者房貸，政府住房擔保公司可提供給住房信貸保障機制[5]。這樣不僅能夠減少非系統風險，還可形成有效率、競爭性的房地產金融市場。構建房地產市場金融體系應當采取資產指數化和證化的方式，把集中在商業銀行的市場風險和信用風險分散在金融市場內。房地產金融市場的金融創新，能夠滿足購房群體和房地產企業的信貸需求。
3 結束語
我國房地產市場的主要問題是供給和需求體系的不匹配，社會低收入者住房保障不夠完善。由于住房保障體系、房地產市場結構、房地產市場土地制度、稅收體系、金融體系存在較多的缺陷和不足，我國住房保障體系和商品房市場體系不夠健全。我國應當積極完善這方面的工作，采取合理有效的措施適當調整高漲化的房地產價格。地方政府和房地產開發商追求經濟利益，政府應當不斷梳理，控制好住房保障體系建設，健全房地產市場中的土地制度、稅收體系、金融體系。
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第6篇：經濟適用房稅收標準范文
對于經濟適用房，政府通常以無償劃撥的方式將土地交給開發商，同時給予各種費用的優惠或減免，限制開發商的利潤，并以較低的規定價格銷售給特定的中低收入家庭。對此各地各政府部門十分關注這項工作，如杭州市由于黨委政府的高度重視，經濟適用房的政策出臺比較早，實施比較到位，價格不因房地產市場價格的變化而變化，始終控制在3000元左右，從而深受中低收入群體的歡迎，不僅減輕了這一人群的經濟負擔，而且大大改善了這一群體的居住條件。
但是，近年來綜觀全國各地在這一領域的形勢并不樂觀，出現了一些不良現象和問題，經濟適用房政策各地不盡相同，也受到了不少層面人士的批評和抱怨。分析主要原因：一是一些地方經濟適用房越來越不夠“經濟”，面積越造越大，價格也是隨著房地產市場價格變化而變化。二是所謂經濟適用房在某些地方是乎有些變味，一些高收入家庭千方百計變通理由，通過相關門路購買到了經濟適用房，結果形成許多經濟適用房購買者并非屬于中低收入階層，而是高級經濟收入階層。三是一些開發商利用所獲得的經濟適用房建設土地鉆國家和政策的空子，變相搞商品房開發以謀取高額利潤，將其建成本無資格享受土地稅收優惠政策的“豪宅”、“別墅”。
針對這些情況和問題的出現，政府相繼出臺了一系列政策和規定。其中包括禁止未滿5年的經濟適用房上市交易；滿5年的也需要先繳齊土地出讓補償金等費用后，才可以按普通商品房進行出售。但是考慮到近年來住房價格與租金價格的不斷上漲，以及“陰陽合同”等不規范行為的大量增加，這種政策對于打擊經濟適用房的投機行為所產生的實際效果并不明顯。面臨經濟適用房存在的諸多問題，國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房難問題的若干意見》，其中明確提出了經濟適用住房的政府回購問題。筆者認為經濟適用房一些不合時宜的政策和規定亟待轉軌和創新。轉軌和創新的辦法應該有很多，這里僅就政府回購經濟適用住房的定價問題進行一些探析。
在談政府回購定價前，自然會涉及到經濟適用住房回購制度的立法意圖和合法性問題。關于立法意圖，筆者的理解是回購制度是讓經濟適用住房回歸它的本意。經濟適用房一直的定義是“商品房”類型中的一種，但即使下該定義，它也是一種特殊的“商品房”，與普通商品房的本質區別是，經濟適用住房是具有政策保障性質的住房。關于這點，最核心地反映在它的價值構成上，普通商品房的價值都是由購房人支付的對價構成的（如消費者支付10000元/平方米購買相應價值的商品房），但經濟適用住房不是，它的價值是由購房人支付的對價和政府的投入（包括減免）合并構成的（如某經濟適用住房價值10000元/平方米，但購房人僅支付3300元/平方米，其余為政府投入，如土地無償劃撥、城市基礎設施配套費用的減免等）。也正是從這個本質區別出發，政府才有權制定經濟適用住房特殊的建設標準（限定面積）、準入政策（限定對象）、銷售價格（限定價格），乃至必要時出臺流轉政策（回購制度）等。
回購制度的立法意圖是顯而易見的。一是可以抑制投機，使經濟適用住房的保障功能“歸位”；二是可以建立“體內循環”，節約政府成本，改變“出售一套、沉淀一套”的不良狀況。
關于回購政策的合法性問題，其實只要掌握兩個方面的原則，那么是可以保證的。首先，“法不溯及既往”原則，只有回購政策出臺以后出售的經濟適用房才適用該政策（“法不溯及既往”原則的最大作用是保護行政相對人合理合法的心理預期，即使當初政策有漏洞、不完善，其責任也不應該由老百姓來承擔）；其次，“合同約定”原則，回購政策出臺后執行的經濟適用房銷售，雙方必需在合同中約定符合一定條件下的政府回購。
在對回購政策的立法意圖和合法性問題進行探討后，再來著重分析一下回購的定價問題就比較好辦了。可以說，回購的定價是整個政策能否如愿實施的核心問題。雖然政策意圖是好的，合法性也沒有問題，但如果定價問題沒有把握好，政策也可能只是一件擺設而已。《北京市經濟適用住房管理辦法》中第二十一條規定了政府回購制度（“經濟適用住房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區（縣）住房保障管理部門申請回購。”），政策一出臺，就引起了各方關注，《中國經濟周刊》以《北京經濟適用房回購面臨定價瓶頸》為題進行了專門分析。為什么回購經濟適用房的定價問題這么至關重要？其實道理很簡單，因為每個老百姓心里都有一本帳：如果回購價格定得低了，沒有人愿意申請回購，仍然無法走出“銷售一套、沉淀一套”的現狀；回購價格定得高了，政府成本支出不說，抑制投機的目的還是無法實現。
那么，怎樣的回購價格才是合適的呢？建設部政策研究中心副主任王玨林在評述北京市的回購政策時說“如何確定回購價格尤其需要仔細研究，即如何依據當時的購房價格、住房的折舊價格和現地段的經濟適用房價格，核定出比較合理的價格。”國務院文件中也說到“由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”。但話好說，事難做，如果要按照這個方法定價的話，恐怕只有一套一核價，才能達到“比較合理”了，但這樣的話實際執行起來難度可想而知。
第7篇：經濟適用房稅收標準范文
關鍵詞：住房保障制度；廉租房；經濟適用房
一、我國住房保障制度的現狀
我國的住房保障是在伴隨著社會主義市場經濟體制的建立與完善的過程中逐步提出并發展的。1998年以前我國實行的是高度福利化的住房制度，隨著改革開放、工業化與城市化速度不斷加快，高度福利化的住房制度給國家財政造成了難以承受的巨大壓力，客觀上要求通過市場化的方式來逐步解決城市居民的住房問題。最為關鍵性的住房制度改革的進展，是停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化。從整體上來說中低收入居民家庭是城鎮居民家庭的主體，當前住房供求短期內仍然不能從根本上緩解，國家財政對建立住房保障制度的支持能力非常有限，住房保障也只能是較低水平的基本保障。從歷史數據看，我國城鎮居民的住房條件得到了很大的改善，但是低收入者及其他相關弱勢群體還需要相應的政府的力量。
建設部于1999年4月22日和2003年11月15日分別頒布了《城鎮廉租住房管理辦法》和《城鎮最低收入家庭住房管理辦法》，向最低收入群體提供租金低廉的廉租住房。實際上，尚有一些群體未納入廉租住房政策的適用對象中，例如收入處于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭，進城務工的農民工家庭、單親家庭及日益增多的老齡群體中的空巢家庭。中華人民共和國憲法規定城市土地屬于全民所有，然而全民所有的土地如何為全民謀福利而不是為一部分人謀福利。近年來，城市土地市場經營運作過程中，房價逐年上升，商業地產的利潤和政府的土地稅收收入不斷增加，而負的外部性也逐漸體現：低收入家庭的住房權力縮水了，作為土地國有資產權利的所有人之一，它不僅不能從土地經營中改善自己，反而削弱了自身的福利――這一困境必須通過公共財政的支持才能解決。盡管住房保障方面的投入不斷上升，但與財政收入特別是房地產稅收相比，這些支出似乎略顯單薄。“十五”期間，是福建省房地產業開發投資量最大、發展最快和房價上漲幅度較大的時期，也是保障性住房投資規模偏小、增長速度偏低的時期，據統計，該省完成房地產開發投資1854億元，是“九五”期間的2.2倍，年均增長率為21%，商品房均價年均上漲幅度為8%，而保障性住房投資規模在房地產業總投資規模中還不到5%。可以說，住房保障已經越來越受到中央和地方政府的重視，但公共財政在這方面的支出與收入之間的差距仍相去甚遠。
二、我國住房保障制度存在的問題
我國住房體制己基本建立，大多數城鎮居民人均住房面積得到了較大提高，然而部分居民家庭住房困難問題依然存在。從當前情況看，住房保障制度主要通過住房公積金、經濟適用房和廉租住房來體現，這些措施仍存在一定問題，需要進一步解決和完善。
（一）住房公積金制度
1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經驗，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經過不斷的完善和發展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路。然而還存在一些問題：一是建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩定住房儲蓄的建立與積累，發揮資金互助，解決廣大中低收入職工的住房問題。但是，目前大量下崗職工、小型私營企業雇員等中低收入職工，由于就業狀況而未建立或雖已建立住房公積金制度也不繳存住房公積金。這部分職工工資構成中缺少了應有的住房消費資金部分，同時也失去了申請住房公積金貸款的基本條件，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政府覆蓋面之外。二是資金來源分散且單筆數額較小與貸款發放使用資金的集中而形成的矛盾較為突出，直接影響了住房公積金制度的發展。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于住房公積金的歸集，而歸集的資金在發放貸款的同時還必須滿足職工住房公積金提取的需要。三是受房地產發展水平、群眾住房消費取向等因素的影響，住房公積金制度的建立與發展情況在不同地區之間尚存在較大差異。住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用，這就導致了有的地區有錢貸不出去，有的地區需要貸款卻無處可貸的局面。
（二）經濟適用房
經濟適用房政策實施以來，對啟動內需和完善住房供應體系發揮了一定的作用，并受到中低收入者的普遍歡迎。但在現階段已暴露出的問題也不得不引起重視和深思，如銷售對象界定不清、區位選擇上的局限、標準過高，使得經濟適用住房政策并未真正惠及中低收入階層，同時又加重了政府負擔。經濟適用房實際上既有保障因素又有市場因素，通過經濟適用房來抑制房價的提法，也存在諸多爭論。在執行過程中出現偏頗，地點遠、交通等配套跟不上；排號困難；有的真正需要的低收入群體卻買不到。
（三）廉租住房制度
一是廉租住房制度覆蓋面小。我國廉租住房制度并沒有全面實施，在已開展廉租住房的城市，其覆蓋面也并不高。二是各地差異較大。由于各地經濟發展、居住水平的差異，各地政府對最低收入家庭規定不同，導致保障對象和保障標準也各不相同。三是確定主體對象困難。在執行過程中還存在難以合理確定廉租主體對象的收入水平線。四是資金來源不穩定。按照廉租住房管理辦法的規定，以財政公共預算資金為主，但只有少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃，多數城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。這部分資金比較靈活，后續資金沒有保證，使許多城市推行不了租金補貼保障方式，只能是籌措一次資金來建設或購買一批廉租住房。
三、國際上住房保障制度的成功經驗與啟示
建立社會保障體系以安定民生是西歐各國政府的基本政策目標之一，在解決住房問題上，綜合運用補貼、稅收等工具，利用政府權力大量修建公房來滿足社會需求，成為一項被普遍接受的政策選擇。
主要發達國家住房保障制度共同特征（見表1）：一是把住房保障作為政府的基本職能。許多國家通過政府的積極干預，實現“為每一個居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。各國結合各自身實際情況，制定了多樣化的、比較完善的住房保障制度，尤其是通過法律明確居住權是公民權利的重要組成部分。二是財政資金特別是中央財政為住房保障提供了強有力的資金支撐。從發達國家的經驗來看，住房保障制度的建立，一方面需要穩定的財政支出的保障，另一方面也要按照不同的財稅體制，分清各級政府的責任。
市場經濟體制國家（地區）住房保障的方式主要有：一是政府直接建房方式。以英國、新加坡、香港為代表。二是非贏利機構建房方式。通過政府貸款、利息補償等財政優惠政策，鼓勵非贏利機構建房用于住房保障，以法國、瑞典、日本等國為代表。三是減稅和補貼方式對住房投資人實行減稅，對住房承租人進行補貼，達到實施住房保障的目的，以美國為代表。每一種住房保障方式的選擇都有其歷史背景和原因，但就大部分市場經濟體制國家而言，3種主要的住房保障方式是同時并存的，只是在不同時期側重點不同而已。
香港和新加坡僅用了20多年時間就從發展中國家（地區）崛起成為“亞洲四小龍”，其經濟和社會發展成績是舉世公認的，香港、新加坡也較成功地解決了發展中國家（地區）普遍遇到的住房短缺問題。這一經驗也最值得我們學習和借鑒。借鑒香港經驗建立層次豐富的住房供應體系，開發商為中產階級以上的家庭提供標準較高、價格也較高的商品住宅，政府為中低收入階層提供標準適中、價格低廉的經濟適用房，對收入超過申請經濟適用房標準但又無力購置商品房的階層提供專門的資助計劃，滿足不同收入階層的需要。
四、改善我國住房保障制度的思路
（一）政府作為構建和實施住房保障制度的主體
現代主流西方經濟學理論，由于住房市場中普遍存在著壟斷、信息不對稱、投機、不完全競爭、分配不公等市場缺陷和市場失靈問題，必須通過政府的干預來調節市場經濟活動。世界各國和一些地區的實踐證明，解決住房問題不能完全走市場化道路，在推動住房制度商品化、社會化的同時，政府應義不容辭地承擔起構建住房保障制度的重任，以維護廣大居民的切身利益，保持社會穩定。另外，制定符合我國國情的住房保障法規：加強開發建設管理，規范集資建房和合作建房，降低建設成本，嚴格控制戶型和價格；建立嚴格的審查、登記及征詢制度，建立家庭收入檔案，并實行動態管理，防止住房保障對象認定出現偏差；加強銷售管理，嚴格控制購買對象，科學的劃分家庭收入水平，明確保障目標，界定保障對象，形成分層次針對低收入群體的半市場化保障制度、針對困難群體的非市場化保障方式以及針對特困難群體的救濟方式。
（二）以公共財政為支撐，合理利用市場的推力穩定資金來源
對于住房保障體系建設面臨的資金問題，必須實行多渠道籌集資金的機制和政策：加強公共財政建設，增加住房保障資金投入；對擁有豪宅和多套住房者收取較高的物業稅和土地增值稅，轉移支付；國家財政和企業福利中原先用于住宅建設投資基金的部分，轉換成住房保障資金；引入其他參與者如房地產公司、房地產中介公司、房地產租賃公司和其他民營力量等，充分利用民間的資本。對一些特定的房地產公司來說，利用部分空置商品房作為政府廉租房的來源。大力發展住房金融，強化公積金為主體的強制儲蓄制度，適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量，創新貸款品種，貸款政策向中低收入者傾斜，注重對貸款人信用的考查。吸收外資和民間資本組建住宅銀行，開辦住房儲蓄業務。推行個人住房抵押貸款證券化，充分發揮住房金融的支持作用，使更多需要幫助的人享受到最大限度的資金支持。
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第8篇：經濟適用房稅收標準范文
關鍵詞：商品住宅；房價；價格調控
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0077-03
1 鄭州市商品住宅市場現狀
近年來，隨著鄭州市經濟與城市框架的不斷發展與擴大，以及鄭東新區的開發建設，鄭州市的城市建設和房地產開發都取得了長足的發展。本文主要根據近幾年的數據從房地產投資開發規模、商品住宅銷售情況，城市居民承受能力等幾個方面來考察鄭州市商品住宅市場的現狀。
（1）房地產開發投資規模增長較快。伴隨著中部崛起，鄭東新區的開發建設，近幾年鄭州市房地產開發投資規模增長較快。2002年房地產開發投資完成59.6億元，增長25.2%；2003年房地產開發投資完成74.3億元，增長24.5%；2004年房地產開發投資完成121.8億元，增長55%；2005年房地產開發投資完成165.1億元，增長35.0%；2006年房地產開發投資完成180億元，同比增長21%；2007年1―7月份鄭州房地產開發投資完成141.5億元，比上年同期增長26.1％。其中，2007年1―7月，鄭州市住宅開發投資109.6億元，同期增長26%，占房地產開發投資的比例為 77.5% ；數據表明，鄭州市房地產在開發投資快速增長速度長期保持在20%以上，增長較快。
（2）房屋空置率較高。商品房空置率為某一時刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率，空置率在10%以內時為正常狀況。鄭州市房地產空置率水平逐年升高，2007年，鄭州商品房預售面積為1124.09萬平方米，銷售面積為950.42萬平方米，積壓173.67萬平方米，空置率為15.45％；其中，商品住宅預售面積為920.76萬平方米，銷售面積為832.42萬平方米，積壓88.34萬平方米，空置率為9.6％。由河南省統計局公布，2005年、2006年，外地個人在鄭州市區購買商品房面積的比例為55.3%、62.6%，2007年1月―10月，鄭州市銷售、成交的住房共62542套，其中鄭州本市和外地買主分別購買了29037套、33505套，比例分別為46.43%和53.57%。大量的外地個人在鄭州市購置閑置住房在很大程度上加大了鄭州房屋空置率。
（3）商品住房價格漲幅較高。根據鄭州市房產局公布的鄭房指數報告顯示，2006年1月商品房住宅銷售面積45.77萬平方米，均價為2475元/平方米，然而06年12月份住宅銷售面積73.75萬平方米，均價漲到3074元/平方米，漲了599元/平方米，漲幅24%；2007年1月商品房住宅銷售面積為70.99萬平方米，均價為2958元/平方米，到了年末12月份銷售面積為77.52萬平方米，均價漲到3771元/平方米，漲了813元/平方米，漲幅27.5%，期間在9月份達到了3945元/平方米的高價。
（4）房價收入比明顯偏高，市民購房負擔較重。根據資料計算所得，2006年鄭州市城鎮居民人均可支配收入12187元，按戶均3人計算，家庭年收入為3.66萬元，按照2006年商品住宅均價2974元，買一套100平方米的住宅需29.74萬元，是當年家庭年收入的8.13倍。如剔除低價位商品房價格的影響，市區房價與收入比超過10倍。按世界銀行提出的房價應是家庭年收入的3―6倍的標準來衡量，鄭州房價收入比明顯偏高。舉個例子，假設一個鄭州市在崗職工購買一套50平方米的商品房住宅，購房情況如下表計算：
從表1中可以看出，一個在崗職工如果要購買一套50平方米的住房，要用將近8年工資才能負擔得起，而且工資只能用于購買住房的支出。此外，從商品住宅均價與城鎮居民可支配收入的粗略比較，可以看出房價相對于城鎮居民可支配收入上漲較快。2003年―2006年城鎮居民可支配收入由8346元增加至12187元，增長幅度為37.7%；鄭州市住宅商品房均價由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增長幅度為46.4%。
（5）區域發展不平衡,東北區房價居高不下。目前,鄭州市房地產開發過于追逐城市將來的發展規劃,形成東區開發多、西區開發少,北區開發“熱”、南區開發“涼”的局面。2007年鄭州市住宅預售面積為9201355平方米，其中金水區和鄭東新區就達到了6017312平方米，占到全市預售面積的65.4%。南部住宅市場近幾年已有所啟動,而西部因區域經濟相對滯后,開發速度緩慢。這不僅使整體樓盤在開發區位上分布不均衡,也使東區和北區的土地資源日漸稀少,房價居高不下。
2 穩定鄭州市商品房住宅價格的建議
通過對鄭州市商品房住宅現狀的分析，調控鄭州市商品住宅價格應當從增加經濟適用房和廉租房供給、降低地價與增加土地供給、嚴控信貸、稅收調節和穩定消費者心理預期五個方面著手。
（1）完善住房保障制度,增加經濟適用房和廉租房供給。在2008年的政府工作計劃中，鄭州市將會建設經濟適用房150萬平方米，與2007年相比翻了一番，將會占到整個商品房市場的15%左右。另外，廉租房也將會開工15萬平方米，擴大保障范圍，實現1.5萬戶家庭入住廉租房。2月26日，鄭州市政府下發 《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃 （2008年―2010年）》，3年內，通過建設廉租房、經濟適用房和周轉房4萬多套，鄭州市將全面解決低收入家庭的住房問題，改善外來務工人員的臨時居住環境，除了政府動用財政資金、政府基金、公積金等方式，興建廉租屋外，可以從當地行政事業單位收回閑置房屋的使用權，這樣不但可以緩解低收入群體住房的壓力，還可以防止國有資產的流失。有關部門應嚴格監審經濟適用房成本，從而控制整體價格水平，落實經濟適用房和廉租房在收費減免方面的優惠政策，合理確定限價商品房的指導價格，推行住房銷售明碼標價，取締房地產開發企業價外收費行為。同時，鄭州公共住宅建設投資有限公司應發揮市場效用，興建經濟適用房和廉租房，此外廉租屋還可以依靠例如捐贈等其它的社會力量來興建。在土地保障上，未來3年，鄭州市保障性住房建設用地計劃供應2100畝，按城市住宅用地平均容積率2．0計算，能夠滿足300余萬平方米保障性住房建設用地的供應，如果按照每戶90平方米計算，共可建住房3．3萬多套。同時，降低土地價格,是穩定房價的重要措施。此外，應廢止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的調控變得直接有效。
（2）根據鄭州市東西發展差異，增加西、南區土地供給，降低土地價格。鑒于住宅價格受供求關系的影響特別大，房價穩定的關鍵是保持供求基本平衡。在東區、北區土地供不應求、房價居高不下的情況下，適當增加西區、南區土地供給，加快城中村改造和老國有企業外遷的進程。同時，鄭州市政府應利用政策導向作用，加大對西區、南區的投資建設，引導房地產開發商把項目投到土地存量較多的西南區。在過去的3年中，6個地王其中4個來自西區，開發商爭奪土地愈演愈烈，西區土地成為主要開發商爭奪對象。2007年鄭州市為了遏制房價上漲，年底拍賣14宗土地。經調查土地價格在房地產價格構成中所占比重最大,約為35%―45%,成為影響房地產價格的最重要因素。眾所周知,土地供應、土地價格是由各級政府掌控的,土地出讓收入是歸各級政府使用的,房價上漲過快,土地價格上漲的強力推動負有不可推卸的責任。因此,降低土地價格是政府解決房價快速上漲的重要舉措。
（3）繼續收緊個人購房貸款政策。寬松的房地產信貸政策，為房地產價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。要穩定房價，必須采取嚴格的信貸政策。按照我國經濟發展的水平，可以將90平方米作為一個標準。對于首次購買90 平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續執行20% 的首付標準；對于購買9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭貸款執行50% 的首付標準；對于購買150（含）平方米以上自住房屋的，不能貸款。只有這樣，才能在保證合理住房貸款的同時，嚴控投機性炒房者利用銀行資金炒房行為的發生。
（4）調整稅收調控的著力點，開征房地產稅（或者物業稅）。政府首先根據當地實際情況對居民住房有一個統一標準，每個家庭，人均住房面積在規定的標準內購買房產是免稅的，當超過這個住房面積標準，如果還希望去購買房產，那么就要對其購買的超額部分的房產面積征收一定額度的稅金。這個稅收是采取累進稅的形式，超過標準面積越多，所征的稅就越高。當然人均住房免稅的面積可以按照個人身份、家庭收入有所調節。房地產稅的開征增加了房地產所有者的持有成本，迫使他們把閑置的房地產重新投入流通，從而增加存量房的供給。同時房地產稅的征收使得房地產將來的部分升值收益以房地產稅的形式收歸國家所有，政府就可以運用經濟手段，引導開發商大量開發政府鼓勵、大部分消費者歡迎的房地產項目，避免政府通過地根緊縮、銀根收緊、控制結構等行政手段打壓房地產投資行為，給市場傳遞房源緊張、價格趨漲的錯誤信息。
（5）穩定消費者心理預期。社會心理預期的變化也是造成住宅資產價格劇烈震蕩的重要因素。從目前鄭州房地產市場來看，首先，要改進房價指數的統計方法，廢棄平均房價指數，采用中位數、分區域、分類型的房價指數，更準確地反映商品住房價格的真實情況。其次，要建立房價信息定期制度，制止部分媒體失真夸大的誤導報道，通過正規的網絡和政府新聞發言人及時快速地傳播正確的房價信息。目前等待、觀望的氣氛較濃，建立一個調控政策體系，使購房者做到心中有底，有利于正確引導市場需求，促使房價穩定。
參考文獻
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第9篇：經濟適用房稅收標準范文
2006年5月29日出臺的“九部委意見”中提到，土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。一時間，很多城市開始醞釀出臺限制房價的政策，老百姓也紛紛叫好，在筆者看來，限房價政策不僅不能有效地解決房價問題，反而會使住房問題惡化，并且帶來一系列社會問題。
價格管制的結果必然是短缺。對于任何商品來說，對市場價格進行管制，必然導致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房價政策，這是一種典型的價格管制行為，而價格管制的結果必然造成住房短缺和排隊。一方面，價格限制會增加住房需求，在收入水平不變的情況下，原來打算購買80平方米住房的購房者可能選擇90平方米；原本租房的人群，可能會提前進入購房市場，這樣總的需求量就增加了。另一方面，價格限制會導致住房供應減少，因為開發商將會減少新建住房的數量。價格限制最終會導致住房供需矛盾加劇。
區域引發“市場價格”上漲和黑市交易。由于限制價格導致住房供應減少，需求增加，供需之間的失衡反而會推動市場價格上漲，使得市場價格高于沒有實行限價政策的水平。這種情況下，幸運的購房者會得到限價的住房，而其他沒有獲得限價房的購買者不得不接受黑市價格，這個價格要高于限價政策以前的市場價格。按照媒體披露的信息，北京部分限價房的限價幅度很可能在15％左右。以某樓盤為例，市場價格在10000元／平方米左右，如果購買一套100平方米的限價房，就能夠獲得15萬元的優惠。因為限價房相當于商品房，因此可以自由買賣，扣掉稅收及其他交易費用，這套住房的“黑市”收益應該在10萬元左右。不論是否有實際的住房需求，有這樣的利益，排隊恐怕在所難免。
導致住房質量下降。俗話說：“蘿卜快了不洗泥”。實行限價政策的住房價格低于市場價格，即使質量更低也有人購買。這就刺激開發商盡可能降低成本，甚至會出現偷工減料。也許有人提出，可以加強監管力度，但是住房是難以監管的商品，政府不可能規定采用什么標準的門窗、瓷磚，也不可能規定小區里種什么樣的樹。因此，政府對住房質量的監管實際上是非常有限的。
造成社會不公。限價政策不可能針對所有的新建住房。那么確定購買對象就成為一個難題。按照媒體披露的情況，北京限價房購買對象的原則有三個一是限定購房者經濟水平二是北京市戶口；三是首次購房。這樣的原則是否公平呢？
首先來看限定購房者的經濟水平，這個標準如何劃分呢？在建設部醞釀的住房保證體系中，廉租房是面向低收入者的，經濟適用房面向中低收入者，限價房面向誰呢7如果是面向中低收入者，那與經濟適用房有何不同呢？而且從北京準備推出地塊的價格水平來看，限價房的價格應該在5000元／平方米以上，部分限價房的價格甚至會達到8000元／平方米，能買得起的人肯定是屬于高收入者。另外，就算把收入水平限定為中低收入者，從經濟適用房的實施效果來看，也未必能夠到位。當我們看到回龍觀、天通苑這些經濟適用房小區里停放的高檔轎車，沒有人會相信住在那里的是中低收入者。經濟適用房房號的價值已經被炒到十幾萬元，也不再是一個新聞。然而，我們也許沒有意識到，有幸住在這些小區里(或者通過倒賣房號獲利)的少數人，已經間接地接受了其他多數人的補貼。
其次，以北京市戶口作為劃分標準更加不具備合理性。戶籍政策本身就是一個缺乏公平的政策，是一項應當逐漸淡化的政策，以戶口來作為限價房的購買標準，嚴重違背了我們社會進步的方向。
