房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

關(guān)鍵詞:存量房 交易 按揭貸款

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易資金監(jiān)管關(guān)系到交易資金安全和市場(chǎng)的健康運(yùn)行。根據(jù)建設(shè)部“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易資金托管”的有關(guān)精神，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，提供公共服務(wù)，確保存量房交易資金安全，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為,維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，太原市于2006年4月1日正式啟動(dòng)存量房資金監(jiān)管工作。

一、太原市關(guān)于存量房交易資金監(jiān)管的主要做法

太原市的主要做法是：“設(shè)立專戶、自愿托管、銀行合作、政府監(jiān)管”。2006年，我們?cè)谔蟹康禺a(chǎn)交易服務(wù)大廳設(shè)立存量房資金監(jiān)管工作窗口，以一站式服務(wù)創(chuàng)建了“高效、便捷、安全”的交易平臺(tái)，盡可能做到簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾，實(shí)現(xiàn)了對(duì)存量房交易資金的監(jiān)管。

在受理存量房交易登記時(shí)，首先查驗(yàn)其交易資金是否進(jìn)行托管。交易當(dāng)事人約定自行交割的，要有書面協(xié)議；交易當(dāng)事人需要進(jìn)行交易資金托管而未托管的，要在補(bǔ)辦交易資金托管手續(xù)后，方可進(jìn)行登記。存量房交易雙方簽訂資金托管協(xié)議前，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門就對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行初步查詢，看權(quán)屬是否清晰、有無法院查封、銀行抵押等限制情況，避免購(gòu)房者上當(dāng)受騙。如果材料審核不通過或雙方撤銷交易的，由監(jiān)管部門直接通知買賣雙方，退回登記材料和買方的房款。

通過與商業(yè)合作建立存量房交易資金托管專戶；存量房交易資金監(jiān)管期間，不計(jì)利息，不收手續(xù)費(fèi)；制定了存量房交易資金監(jiān)督支付協(xié)議的示范文本，在協(xié)議中明確存量房交易資金存入、支取的條件、程序。

存量房資金托管的兩種業(yè)務(wù)流程如下：

第一種是二手房資金托管（現(xiàn)金）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協(xié)議》后，買方人將購(gòu)房款存入指定銀行托管帳戶；通過銀行卡付款的，可在房地局托管窗口可通過銀聯(lián)POS機(jī)直接轉(zhuǎn)帳，或直接交付現(xiàn)金的，可到指定銀行辦理現(xiàn)金繳款；買方憑POS小票或《現(xiàn)金繳款單》回單，開具《資金托管憑證》；買賣雙方在辦理完過戶手續(xù)后，憑《太原市存量房資金托管憑證》、身份證等支取托管資金。

第二種是二手房資金托管（貸款）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協(xié)議》后，買方將首付款（30%以上）存入資金托管帳戶；銀行審查后同意貸款并對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；買房人與銀行簽訂貸款合同，交齊相關(guān)費(fèi)用；買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶、抵押登記手續(xù)后，銀行將貸款存入賣方人賬戶。

二、太原市存量房交易資金監(jiān)管的效果

太原市存量房資金監(jiān)管改變了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房過戶的過程在資金監(jiān)管部門完成，從根本上解決了交易雙方信息不對(duì)稱和不信任的狀態(tài)；有效地壓縮非法中介機(jī)構(gòu)的活動(dòng)空間，使進(jìn)行規(guī)范操作的合法中介機(jī)構(gòu)能夠獲得一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)這也讓百姓能放心購(gòu)房，從而極大地活躍了二手房市場(chǎng)，以局部帶動(dòng)整體，進(jìn)一步加快了我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、太原市存量房交易資金監(jiān)管存在的問題

1.存量房交易資金監(jiān)管的比例偏小，不足5%。一方面是宣傳不夠，另一方面是監(jiān)管意愿相對(duì)不高。二手房資金監(jiān)管在實(shí)施過程中遇阻的主要原因在于賣方對(duì)先辦手續(xù)后收房款存在疑慮。資金監(jiān)管出臺(tái)以后，只有在辦理完房屋過戶手續(xù)后，賣方才有可能拿到購(gòu)房款，對(duì)賣方而言，從思想上接受起來比較困難。

2.存量房交易資金未實(shí)現(xiàn)全額監(jiān)管。由于在實(shí)際的存量房交易登記當(dāng)中，買賣雙方已先行進(jìn)行了所謂定金的交付，無法做到實(shí)際全額監(jiān)管；另一方面買賣雙方考慮到交易稅費(fèi)的繳納，登記的成交價(jià)格往往低于實(shí)際成交價(jià)格，因此也無法做到全額監(jiān)管。

四、制約存量房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的原因

1.買賣雙方難以達(dá)成共識(shí)。首先是在一般情況下，賣方要見到購(gòu)房全款才會(huì)同意申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記相關(guān)手續(xù)。其次是買方則需要把房屋抵押出去之后才能支付購(gòu)房全款。再次是賣方絕對(duì)不會(huì)同意把還在自己名下房屋做抵押。這樣一來買賣雙方就會(huì)在購(gòu)房款支付與辦理轉(zhuǎn)移登記的問題上產(chǎn)生矛盾，很難達(dá)成共識(shí)。

2.涉及兩種登記類型，需要并案辦理。存量房交易按揭貸款業(yè)務(wù)涉及兩種房屋登記類型，一是轉(zhuǎn)移登記，二是抵押登記。兩種登記互不相干，而且在現(xiàn)行的存量房按揭貸款業(yè)務(wù)流程中分別進(jìn)行，即買賣雙方先申請(qǐng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，之后買方和銀行再申請(qǐng)抵押登記。由于兩種登記中間存在空當(dāng)，致使此業(yè)務(wù)難以大規(guī)模開展。

3.買方需要額外負(fù)擔(dān)高額的擔(dān)保費(fèi)用。正是由于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的兩種房屋登記類型存在時(shí)間上的空當(dāng)，銀行發(fā)放貸款就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，致使買方必須尋找相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，結(jié)果常常是不僅擔(dān)保機(jī)構(gòu)不好尋找，而且高達(dá)5%擔(dān)保費(fèi)用又使買方增加負(fù)擔(dān)。

五、資金托管與抵押登記（按揭貸款）一體化探索

針對(duì)制約存量房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的原因，資金托管能夠利用自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)給予補(bǔ)充。將資金托管業(yè)務(wù)同抵押登記結(jié)合，能夠進(jìn)一步盤活房地產(chǎn)交易二級(jí)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

1.資金托管已經(jīng)得到社會(huì)公眾認(rèn)可。資金托管業(yè)務(wù)開展三年以來，托管總金額已達(dá)13596萬元，托管總套數(shù)440余件，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的活躍，維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益，得到了人民群眾的支持和信賴，贏得了社會(huì)公眾的普遍認(rèn)可，形成了一定的社會(huì)影響力。

2.資金托管有效的填補(bǔ)轉(zhuǎn)移登記與抵押登記間隙空當(dāng)。資金托管有效介入存量房交易按揭貸款業(yè)務(wù)中，將兩種登記種類聯(lián)系起來，運(yùn)用自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)保障了資金支付的安全和買賣雙方合法權(quán)益。

3.商業(yè)銀行的有效合作。資金托管業(yè)務(wù)必須依托銀行存儲(chǔ)和支付能力，銀行更為愿意吸納流動(dòng)資金，這樣一來資金托管和商業(yè)銀行的合作珠聯(lián)璧合、實(shí)現(xiàn)雙贏。資金托管業(yè)務(wù)開展三年以來，已經(jīng)同銀行方面建立了良好的合作機(jī)制，形成了信任基礎(chǔ)，為新業(yè)務(wù)的開展鋪平了道路。由于資金托管與存量房按揭貸款相結(jié)合，銀行方面在為買方辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，一是可以節(jié)約時(shí)間，二是不必需要買方尋求擔(dān)保機(jī)構(gòu)作擔(dān)保。

我們通過梳理房屋轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和銀行貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)，將資金托管業(yè)務(wù)與之相結(jié)合，力求打通制約和影響存量房按揭貸款業(yè)務(wù)中的瓶頸，使購(gòu)房人在托管30%首付款的情況下通過我們資金托管業(yè)務(wù)的延伸，可以貸款買到二手房，使之成為既叫好又叫座、既便民又惠民的新型業(yè)務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

1.趙沂.任房補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，理論探索，2009（6）

2.黃天弘.新時(shí)期我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程分析，理論探索，2009（6）

第2篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

提升價(jià)值：內(nèi)外美化

曾女士有一套地段和樓層都不錯(cuò)的二手房，準(zhǔn)備以46萬元的價(jià)格出售，但購(gòu)房者考察之后，都要求降價(jià)。曾女士堅(jiān)持這個(gè)價(jià)格不高且物有所值，不肯降價(jià)。因此，半年來看房的人雖有一打多，但就是沒有成交。曾女士向其好友請(qǐng)教癥結(jié)所在，好友實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)問題在于房子“衣裝”不到位。原來，曾女士只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的“美容”，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購(gòu)房者留下一個(gè)樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好的感覺。在好友的建議之下，曾女士將灰暗骯臟的樓道的四壁刷白，更換缺損的單元樓防盜門，還將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將外部裝修所花費(fèi)的7600元加在房?jī)r(jià)上，打出47．5萬元的售價(jià)。結(jié)果不過半月，曾女士就輕易地將房屋賣出，還多賺了7400元。

經(jīng)驗(yàn)之1：二手房所處的地段再“黃金”，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，要想讓“半老徐娘”再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，也要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。此外，還要在“健康住宅”上下一番功夫。2003年突來的非典，喚起了人們對(duì)健康住宅的重視和追求。因此，在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造以保持空氣的流通等，讓”健康住宅”得以充分體現(xiàn)，提升二手房?jī)r(jià)值。

節(jié)省契稅：由購(gòu)改換

在稅務(wù)部門工作的鄭先生熟悉稅法，他的二手房交易不是通過買賣，而是使用交換方式。以前，鄭先生和張小姐是同事，但稅務(wù)局分為國(guó)稅和地稅后，鄭先生分配在地稅局，張小姐則分配在國(guó)稅局。工作單位和上班地點(diǎn)的改變，使兩人居住地都遠(yuǎn)離單位――張小姐居住地離地稅局近，但遠(yuǎn)離上班的國(guó)稅局；鄭先生則住在國(guó)稅局附近，而遠(yuǎn)離上班的地稅局。由于上班路遠(yuǎn)不便，他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住房、在單位附近購(gòu)房的念頭。有一天，兩人碰面時(shí)聊到購(gòu)房一事，一拍即合，達(dá)成了換房意愿。后經(jīng)評(píng)估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在50萬元左右，不久他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房子后再購(gòu)買，就要按購(gòu)房?jī)r(jià)款繳納3％一5％的契稅。但如此一換，鄭先生和張小姐都節(jié)省了2萬元左右的契稅。

經(jīng)驗(yàn)之2：根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征收契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。交換住房不僅適用于雙方交易，也可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉城西的公有住房并在城東買套二手房．而B在城東正有一套公有住房要出售，C正想購(gòu)買A在城西的住房。但此種情況如以買賣方式實(shí)現(xiàn)各自的目的，就要繳納2次契稅。但如果用交換的方式，A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補(bǔ)繳少量的價(jià)差部分的契稅，雖然C再向B購(gòu)買城西的房產(chǎn)時(shí)要繳納契稅．但畢竟已節(jié)約了一筆不少的契稅。因此，二手房交易別忘了“交換”這一招。

現(xiàn)房炒作：正確評(píng)估

去年初，在一公司任經(jīng)理的樂先生，割掉股票，湊足了35萬元購(gòu)買了一套二手房，打算作短期投資，半年內(nèi)就出手。結(jié)果過去一年多子，樂先生還是沒有賣出房屋，因?yàn)樗_價(jià)38萬元太高了。樂先生很困惑，股票割肉，投資了不小的一筆，快18個(gè)月了，怎么連3萬元都賺不到?據(jù)他所知，和他一樣購(gòu)買那棟樓房房屋的投資者都能賺到3萬元左右。后經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析，原來是樂先生購(gòu)買房屋時(shí)沒有做好房?jī)r(jià)的估算事宜，被人多宰了1．5萬元，因此他出于賺3萬元的想法而開價(jià)38萬元就過高了。

經(jīng)驗(yàn)之3：投資二手房，不管是賣者還是買者，對(duì)二手房的價(jià)格都要心中有數(shù)。據(jù)在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的曾女士介紹，對(duì)二手房?jī)r(jià)格評(píng)估有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。目前，最為常用的是市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法，首先要挑選3個(gè)以上與待交易房產(chǎn)在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例；其次，要確定修正因素，包括小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施的完備程度、城市規(guī)劃限制等10多項(xiàng)因素；最后，將這些實(shí)例與所要評(píng)估的二手房進(jìn)行對(duì)照比較，并就具體情況作出適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算所評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房?jī)r(jià)格評(píng)估中需特別關(guān)注3個(gè)最為重要的因素，依次為：待評(píng)估房產(chǎn)的位置或地段、房產(chǎn)使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施、房產(chǎn)的戶型及朝向。

短期投資：首選期房

在銀行專事服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的客戶經(jīng)理小王，這一兩年來賺飽了。她的大塊收入來自于期房投資，一年六七萬元的工薪收入反倒成為她的副業(yè)收入。服務(wù)房地產(chǎn)公司，近水樓臺(tái)先得月，每次新樓盤預(yù)售，她都能預(yù)訂到最有升值潛力的商品房。這樣，她只要支付數(shù)額不多的首期款，就取得轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。去年，小王投資一套期房，只交了5萬元的首付款，不過2個(gè)月，就以7萬元出手了，小王凈賺2萬元。

經(jīng)驗(yàn)之4：期房轉(zhuǎn)手的手續(xù)簡(jiǎn)便，雙方只需到開發(fā)商處變更一下購(gòu)房者姓名，無需辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，從而能省下契稅、交易手續(xù)費(fèi)等一大筆開支。期房二手房的投資數(shù)額要低于現(xiàn)房二手房，故其投資回報(bào)率通常高于后者。不過，有些地方目前已開始執(zhí)行“期房限轉(zhuǎn)”的政策，短期投資者應(yīng)抓緊搭乘末班車，在還沒有出臺(tái)“對(duì)期房進(jìn)行限制轉(zhuǎn)讓”政策的省市投資期房，賺取期房的最后一桶金。

長(zhǎng)線投資：關(guān)注3類

袁女士是一位保險(xiǎn)營(yíng)銷人員，在5年多的保險(xiǎn)營(yíng)銷生涯中，她賺取了第一桶金，積累了一定的財(cái)力。然后，她開始到上海、廈門等地去投資二手房，賺滿了第二桶金。問到二手房長(zhǎng)線投資的經(jīng)驗(yàn)，她透露了3類升值潛力大的二手房。

經(jīng)驗(yàn)之5：一是城市商務(wù)區(qū)旁邊的二房手。這些區(qū)塊是企事業(yè)單位密集的地方，不僅租房需求大，租金也高。如果能對(duì)房屋進(jìn)行一番有品位的特色裝修，迎合經(jīng)理人的住房需求，投資回報(bào)率則更高。二是發(fā)展?jié)摿Υ蟮男聟^(qū)二手房。一些有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)，一兩年后，居住人氣必然會(huì)旺起來，這為出租或再次轉(zhuǎn)手都留下了較大的投資回報(bào)空間。三是名校附近的二手房。社會(huì)對(duì)教育投資力度的加大、名校(包括小學(xué)、中學(xué)、大學(xué))就讀人數(shù)的增加、以及名校教育資源的有限，都促成了名校附近的二手房的出租率高、轉(zhuǎn)手容易且升值空間大的特點(diǎn)．投資回報(bào)潛力極大。

安全交易：選擇資金托管

第3篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房業(yè)務(wù)，美聯(lián)物業(yè)重慶也在開始“瘦身”，此舉有可能推倒中介行業(yè)調(diào)整的多米諾骨牌。調(diào)控持續(xù)一年多，長(zhǎng)時(shí)間的零成交狀態(tài)讓部分中介已快撐不住了。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，持續(xù)低迷的行情，已導(dǎo)致上海二手房中介行業(yè)開始出現(xiàn)洗牌跡象。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東表示，史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控已持續(xù)超過一年，據(jù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，一年來，中介門店數(shù)量已從高峰時(shí)期的13000家左右，降至目前的不足10000家，“被洗牌”的比例已接近25%。

羅亞東說：“目前的二手房行情已令中介行業(yè)處在‘整體性虧損’的嚴(yán)峻局面中?！碑?dāng)前上海單店市場(chǎng)平均損益平衡點(diǎn)在月均8萬元左右，市中心部分門店更是高達(dá)月均15萬元，而實(shí)際上目前平均傭金收入不足5萬元，“由此我們預(yù)判，目前中介行業(yè)僅有20%左右的門店盈利，20%左右的門店基本盈虧平衡，而60%左右的門店處在虧損甚至嚴(yán)重虧損的狀態(tài)中”。羅亞東說。

對(duì)于未來一段時(shí)間的中介生存狀況，羅亞東表示仍將在艱難的道路上前行，除非市場(chǎng)成交量明顯反彈，否則或?qū)⒁l(fā)新一輪的“洗牌”，門店總數(shù)從現(xiàn)有的10000家左右降至7000家左右的可能性依然存在。

由此看來，美聯(lián)物業(yè)的退出，極有可能只是一個(gè)開始。

資金安全存在隱患

據(jù)了解，各地二手房交易資金監(jiān)管試點(diǎn)并不成功，因此從某種程度上來說，還是存在一定的隱患。

在2008年7月份，上海曾就二手房交易資金監(jiān)管進(jìn)行過試點(diǎn)，但最終并未真正大面積實(shí)施。記者就此事詢問了滬上部分中介公司人士，沒人能夠給出明確的說法，均表示“不知道原因”。因此上海的二手房交易資金，實(shí)際上還游離于監(jiān)管體系之外。

北京的情形則更為尷尬。根據(jù)2007年出臺(tái)的《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，北京的存量房交易資金實(shí)行監(jiān)管，防止被不良中介挪用甚至侵吞客戶交易資金。但因?yàn)槭掷m(xù)繁瑣、取得房款時(shí)間被延后等諸多原因，加之中介的積極性不高，所以時(shí)至今日，這項(xiàng)規(guī)定名存實(shí)亡。

而歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，缺乏監(jiān)管的二手房交易資金，極有可能會(huì)成為“唐僧肉”，如深圳“中天事件”、天津“匯眾事件”、合肥“桃園事件”等，無一不時(shí)時(shí)刻刻警醒著買賣雙方，要關(guān)注資金安全。

借助外力為首選

由于目前由政府主管部門主導(dǎo)的資金監(jiān)管推行得并不順利，買賣雙方可考慮借助外力來對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

據(jù)了解，目前可以借助的力量包括律師事務(wù)所、公證處和銀行。在北京、上海等地，有律師事務(wù)所也接受資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。讓律師事務(wù)所、公證處等獨(dú)立第三方對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，雖然需要支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，但相比將購(gòu)房資金直接放在房產(chǎn)中介處，其安全性肯定要大大提高，不會(huì)出現(xiàn)諸如“中天事件”卷款潛逃的情形。

第4篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

在這個(gè)無房不成家、無房難立足的時(shí)代。什么奇事怪事都有，日前，有調(diào)查顯示，近8成女性認(rèn)為，男性月收入超過4000元才適合談戀愛；同時(shí)，更多女性樂于與男方AA婚戀費(fèi)用。另悉，近日廣東佛山一所公辦幼兒園招生，規(guī)定外來人口擁有住房面積不少于80平方米。

規(guī)范商業(yè)銀行收費(fèi)

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查與反壟斷局副局長(zhǎng)董志明日前表示，國(guó)家發(fā)改委將會(huì)同銀監(jiān)會(huì)等部門切實(shí)規(guī)范商業(yè)銀行收費(fèi)。

人均碳排放京津滬最高

根據(jù)最新世行報(bào)告，2010年京津滬人均碳排放已經(jīng)進(jìn)入全球最高行列。2010年，北京、天津、上海人均二氧化碳排放量分別達(dá)到10.1、11.1、11.7噸，接近或超過紐約人均10.5噸的水平，超過倫敦的人均9.6噸水平，新加坡7.9噸水平，東京的4.9噸水平。

因壟斷航油價(jià)居高

近日，國(guó)際航協(xié)表示，中國(guó)的航油價(jià)格是全球最高的地區(qū)之一，進(jìn)銷差價(jià)高出國(guó)外數(shù)十美元。業(yè)內(nèi)稱因中石油中石化壟斷所致。

藝術(shù)品交易額超兩千億

據(jù)文化部信息稱，我國(guó)藝術(shù)品市場(chǎng)交易總額2011年已達(dá)2108億元，但行業(yè)誠(chéng)信缺失，亂象叢生，亟待大力整治。

寫字樓租金普漲

中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月各地甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)普漲，其中北京、上海租金環(huán)比漲幅分別達(dá)到4.48%和5.65%，其余6大城市甲級(jí)寫字樓租金漲幅則小于1%。

PE頻現(xiàn)IPO排隊(duì)企業(yè)

日前，證監(jiān)會(huì)再次“首次公開發(fā)行股票申報(bào)企業(yè)基本信息情況表”，截至5月3日，共有653家企業(yè)正在排隊(duì)上市，其中已經(jīng)通過發(fā)審委審核以及處于預(yù)披露階段(預(yù)計(jì)未來1-2月內(nèi)將上會(huì))的企業(yè)達(dá)到181家。

家庭理財(cái)存款占比高

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)我國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心日前《我國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告顯示，在我國(guó)家庭金融資產(chǎn)中，銀行存款比例最高，為57.75%；現(xiàn)金其次，占17.93%；股票第三，占15.45%；基金為4.09%；銀行理財(cái)產(chǎn)品占2.43%。

互聯(lián)網(wǎng)扎堆做手機(jī)

繼阿里巴巴、小米公司、百度、奇虎360相繼宣布推出智能手機(jī)后，日前又有消息稱，網(wǎng)易已經(jīng)確定進(jìn)軍智能手機(jī)行業(yè)，目前已經(jīng)有試制機(jī)問世。

A股市盈率觸底

近日社?；痖_始撥付資金進(jìn)入新設(shè)立的投資組合，準(zhǔn)備隨時(shí)啟動(dòng)投資。分析人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)雖然面臨壓力，但估值底已現(xiàn)，A股市盈率處于十年以來底部，下跌空間有限。養(yǎng)老金選擇此時(shí)入市，有望取得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

浦發(fā)銀行受托藍(lán)色基金

上月，浦發(fā)銀行成功受托國(guó)內(nèi)最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)基金——藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金（簡(jiǎn)稱“藍(lán)色基金”），進(jìn)一步夯實(shí)了該行在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行股權(quán)基金托管業(yè)務(wù)領(lǐng)域的引領(lǐng)者地位。

人保集團(tuán)或年中A+H上市

人保集團(tuán)總裁吳焰日前表示，人保集團(tuán)正在遴選承銷商，有望在年中登陸資本市場(chǎng)。人保集團(tuán)擬采取“A+H”同步上市，A股保薦機(jī)構(gòu)屬意中金公司和安信證券，H股承銷商有望花落匯豐和瑞信。

招行“生意一卡通”

招商銀行此前面向全國(guó)廣大小微企業(yè)主、個(gè)體工商戶正式推出了全新小微企業(yè)貸款產(chǎn)品——“生意一卡通”，這是該行小微貸款品牌“生意貸”全面升級(jí)推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。

遠(yuǎn)洋萬和公館將入市

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京望京的地王項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋萬和公館將于6月入市。行內(nèi)人士表示，該地塊是典型的商務(wù)區(qū)內(nèi)稀少的住宅用地，也是望京地區(qū)最后一塊住宅用地，稀缺性不言而喻。

第5篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

雖然我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境總體上得到了很大改善，但在局部環(huán)節(jié)上和具體工作中還存在著政策措施不到位，執(zhí)行力度差異大等現(xiàn)象，政務(wù)環(huán)境和法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善和優(yōu)化。

民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要一個(gè)良好的環(huán)境

“三亂”尚未徹底根治，政務(wù)環(huán)境還需進(jìn)一步改善。由于政府職能部門條塊分割，自成體系，政府職能部門既要執(zhí)行地方黨委、政府的政策規(guī)定，又要執(zhí)行上級(jí)主管部門的政策規(guī)定，形成政策相互撞車，矛盾問題轉(zhuǎn)嫁給了企業(yè)。如工商跨區(qū)域收費(fèi)，質(zhì)量檢驗(yàn)層層抽查，給企業(yè)造成負(fù)擔(dān)和困難。由于誠(chéng)信的社會(huì)環(huán)境尚未建立，一些地方還存在政府不誠(chéng)信、不依法行政的現(xiàn)象。據(jù)我省部分房地產(chǎn)和物流企業(yè)反映，一些地方政府在與企業(yè)簽訂了土地出讓合同后，最后卻以領(lǐng)導(dǎo)班子變動(dòng)、規(guī)劃改變等為由，單方面終止合同或遲遲不辦理土地使用證，也不退還企業(yè)支付的土地出讓金，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成重大影響。辦事程序繁多，手續(xù)復(fù)雜，如符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)扶持政策的企業(yè)貸款，需經(jīng)縣、市、省、國(guó)家多個(gè)相關(guān)部門報(bào)批，審核，幾經(jīng)周折爭(zhēng)取到的項(xiàng)目費(fèi)又被層層扣減，最后拿到手的只有一半或者更少。

信貸政策不公，融資難仍然是制約民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年四川全省金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)短期貸款余額中，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)貸款僅占0．5％，“三資”企業(yè)貸款占0．4％。這種現(xiàn)象，與其創(chuàng)造的增加比率極不相稱，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)與金融資源的占有不匹配。在調(diào)查中民營(yíng)企業(yè)抱怨最多的是銀行貸款的擔(dān)保條件苛刻、缺乏長(zhǎng)期項(xiàng)目資金貸款以及對(duì)民營(yíng)企業(yè)的貸款歧視。因?yàn)橄喈?dāng)一部分中小民營(yíng)企業(yè)沒有自己的房產(chǎn)和土地使用權(quán)，因此它們通過正規(guī)銀行機(jī)構(gòu)獲得信貸很困難。因而造成企業(yè)融資困難重重。2005年許多民營(yíng)企業(yè)面臨前所未有的資金困難，據(jù)省工商聯(lián)調(diào)查，就當(dāng)前企業(yè)發(fā)展障礙問題，有50％的民營(yíng)企業(yè)選擇融資，為此一些有資質(zhì)、有項(xiàng)目、有市場(chǎng)的企業(yè)不得不放棄已到手的定單。

電力供應(yīng)緊張，創(chuàng)業(yè)環(huán)境需要進(jìn)一步優(yōu)化。電力供應(yīng)緊張，生產(chǎn)用電價(jià)格一漲再漲，拉閘停電現(xiàn)象還較為突出。據(jù)某市部分機(jī)械、食品、化工行業(yè)企業(yè)反映，按“川經(jīng)電力［2004］1158號(hào)”文要求，每戶需購(gòu)買價(jià)值2000元左右的“電量限荷表”，理由是服務(wù)企業(yè)，避免用電超負(fù)荷導(dǎo)致拉閘，影響生產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)卻歸主管部門。還有物流系統(tǒng)不夠完善，企業(yè)貨物外運(yùn)(鐵路、公路)不夠順暢，運(yùn)輸時(shí)間長(zhǎng)；產(chǎn)業(yè)不配套．圍繞行業(yè)龍頭企業(yè)的協(xié)作配套企業(yè)不多，不能發(fā)揮集群聚集效應(yīng)，增大了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；圍繞民營(yíng)中小企業(yè)的社會(huì)化服務(wù)體系還不夠健全完善等諸多問題困擾著民營(yíng)企業(yè)。

優(yōu)化環(huán)境應(yīng)堅(jiān)持“放水養(yǎng)魚”

國(guó)務(wù)院的《關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》和省政府《實(shí)施意見》，為進(jìn)一步解決制約民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策體制障礙提供了原則性框架。建議全省各級(jí)黨委、政府和各部門要根據(jù)《若干意見》和《實(shí)施意見》的要求，進(jìn)一步清理修訂已出臺(tái)的相關(guān)文件，有關(guān)職能部門要研究支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的配套措施，及時(shí)公布對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已開放領(lǐng)域的相關(guān)信息和準(zhǔn)入條件。進(jìn)一步貫徹落實(shí)《行政許可法》，簡(jiǎn)化審批辦理程序，實(shí)施陽(yáng)光作業(yè)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，構(gòu)筑公正、合理、統(tǒng)一、高效的服務(wù)平臺(tái)。

加大民主監(jiān)督力度，依法保護(hù)民營(yíng)企業(yè)的合法權(quán)益。首先以利民、便民和有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)。政府及有關(guān)職能部門制定政策、規(guī)定、制度時(shí)，應(yīng)充分論證和聽證，使政策規(guī)定有廣泛的群眾基礎(chǔ)。同時(shí)推進(jìn)綜合行政執(zhí)法改革，由政府建立精干的行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)，切實(shí)解決行政執(zhí)法過多過濫，職能交叉重復(fù)，工作扯皮等問題。其次，公開行政執(zhí)法內(nèi)容，加強(qiáng)民主評(píng)議，把執(zhí)法過程置于群眾的監(jiān)督之下。另外，對(duì)財(cái)政投入的項(xiàng)目、額度及相關(guān)政策，要予以公示，接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)現(xiàn)行的行政收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)行徹底的清理，并實(shí)行統(tǒng)一征收辦法。同時(shí)，要加快完善收費(fèi)立法和健全監(jiān)管體系。

創(chuàng)新金融服務(wù)品種，切實(shí)解決融資難問題。一是建立和健全中小企業(yè)信用擔(dān)保體系，鼓勵(lì)設(shè)立商業(yè)性或互動(dòng)性信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，建立和完善信用擔(dān)保的行業(yè)準(zhǔn)入、風(fēng)險(xiǎn)控制和損失補(bǔ)償機(jī)制。二是設(shè)立財(cái)政性引導(dǎo)資金和財(cái)政性補(bǔ)助扶持資金。三是積極引導(dǎo)非公有資本和社會(huì)閑置資金入股城市商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社，加緊構(gòu)筑面向中小企業(yè)的金融服務(wù)體系；同時(shí)鼓勵(lì)各類區(qū)域性和政策銀行通過擴(kuò)大利率浮動(dòng)幅度以及再貸款、再貼現(xiàn)等方式增加對(duì)中小企業(yè)的信貸支持。四是鼓勵(lì)開展金融服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新，各類銀行要改進(jìn)對(duì)中小企業(yè)的資信評(píng)估制度和開展授信業(yè)務(wù)，對(duì)有市場(chǎng)、有效益、有信用的中小企業(yè)開辦公司理財(cái)和帳戶托管業(yè)務(wù)；放寬融資租賃公司的準(zhǔn)入條件，開展專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)質(zhì)押貸款試點(diǎn)。五是放寬國(guó)家只貸不存的民間融資模式的試點(diǎn)范圍，選擇民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、工業(yè)基礎(chǔ)好、資金帶動(dòng)能力強(qiáng)的地區(qū)推廣試點(diǎn)。六是拓寬民營(yíng)企業(yè)直接融資渠道。選擇管理規(guī)范、行業(yè)發(fā)展前景和盈利勢(shì)頭好的重點(diǎn)扶持企業(yè)開展發(fā)行企業(yè)債券的試點(diǎn)工作。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力培育中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。根據(jù)我省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，要進(jìn)一步重視發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)做大工業(yè)企業(yè)和大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力提高第三產(chǎn)業(yè)在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中的比重。鼓勵(lì)、支持民營(yíng)企業(yè)向低耗能、低污染和高附加值的集約經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

第6篇：房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)范文

隨著全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使其權(quán)力？

二、業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)管理委員會(huì)”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁(yè)。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會(huì)”或簡(jiǎn)稱其為“管理委員會(huì)”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）。2003年9月1日起開始實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上有不同的表述。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的表述是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂隊(duì)的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁(yè)。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為可以將業(yè)主委員會(huì)的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個(gè)部分。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過對(duì)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點(diǎn)，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會(huì)被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對(duì)人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國(guó)四十八年版，第288頁(yè)。）。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁(yè)。），故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會(huì)所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會(huì)扮演著一種類似于居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)）所具有的法律地位。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細(xì)分析國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實(shí)行的《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第359頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會(huì)其自身沒有能力進(jìn)行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進(jìn)行管理。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則在全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁(yè)。）故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對(duì)人的個(gè)人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁(yè)。）。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強(qiáng)制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、配合公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)維護(hù)社會(huì)治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強(qiáng)制性的。如果其不為上述行為，就會(huì)受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁(yè)。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)作為行政管理主體，業(yè)主委員會(huì)則處于行政相對(duì)人的地位。

三、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會(huì)在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會(huì)）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點(diǎn)：（1）人必須親自實(shí)施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實(shí)報(bào)告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進(jìn)展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報(bào)告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個(gè)方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會(huì)在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對(duì)全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會(huì)沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對(duì)于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會(huì)在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)以其他任何名義簽訂的一切合同，對(duì)全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會(huì)在每年召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行年度總結(jié)，向大會(huì)作出工作報(bào)告，將一年中其所進(jìn)行的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)向全體業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的說明，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主對(duì)于其各項(xiàng)物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)所為民事法律行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會(huì)自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槿w業(yè)主由于自身專業(yè)知識(shí)和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會(huì)為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護(hù)自己的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)時(shí)，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護(hù)其權(quán)益，增進(jìn)其福利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會(huì)成員也是業(yè)主之一，其維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)際上也是在維護(hù)自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時(shí)，都應(yīng)該更謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。

2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)以及依法管理、公開管理、對(duì)于非法管理給被管理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：《行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁(yè)。）。落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會(huì)制定的、對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定的、對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)全體業(yè)主在日常生活中實(shí)施、遵守業(yè)主公約的情況進(jìn)行檢查；對(duì)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會(huì)可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的處罰；對(duì)于嚴(yán)重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)還可以移送上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，實(shí)施行政強(qiáng)制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金。所謂專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財(cái)政部門關(guān)于專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺(tái)之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會(huì)管理。但是，業(yè)主委員會(huì)在收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金時(shí)，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開期間，應(yīng)就其管理活動(dòng)及專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)有非法挪用專項(xiàng)維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負(fù)責(zé)追回。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對(duì)人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請(qǐng)求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費(fèi)用及費(fèi)用償還。（4）支付報(bào)酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第369-384頁(yè)。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會(huì)不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實(shí)施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項(xiàng)是否都進(jìn)行了管理、管理是否達(dá)到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)用的具體收支狀況。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專項(xiàng)維修資金中支出。但為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，才能向其支付該費(fèi)用。若未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或業(yè)主大會(huì)不同意支付，則業(yè)主委員會(huì)不得私自從專項(xiàng)維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費(fèi)用，否則支出的資金由業(yè)主委員會(huì)自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會(huì)，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會(huì)仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。

2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對(duì)人的地位。行政相對(duì)人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對(duì)行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對(duì)自己作出不利的行為時(shí)，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請(qǐng)求國(guó)家賠償或補(bǔ)償（參見姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)備案制度。當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時(shí)一般還需提交業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過程、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會(huì)讓其順利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)物業(yè)小區(qū)社會(huì)治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙等文件資料時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)予以提供。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會(huì)的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會(huì)若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會(huì)挪用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會(huì)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、給予警告，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟(jì)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會(huì)可向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會(huì)不服房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其進(jìn)行的行政處罰的，也可以向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對(duì)于行政處罰行為給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實(shí)中存在的問題在明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過頭來看國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行選舉業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立及備案沒有做強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)中由于業(yè)主這方面意識(shí)的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個(gè)住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會(huì)數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟(jì)南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟(jì)南市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟(jì)南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會(huì)。但經(jīng)過兩年多的時(shí)間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會(huì)泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展管理活動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的來源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展物業(yè)管理活動(dòng)；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是從物管費(fèi)中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費(fèi)。但成立近四年了，一共只報(bào)銷了1000多元錢，平時(shí)交通費(fèi)、電話費(fèi)，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費(fèi)，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問題，就請(qǐng)不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會(huì)成員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。在業(yè)主業(yè)委員會(huì)中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費(fèi)委由拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會(huì)：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營(yíng)業(yè)違規(guī)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時(shí)，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把當(dāng)時(shí)開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時(shí)候，合肥市中級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，對(duì)其不予受理。業(yè)主委員會(huì)不服裁定，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴，同時(shí)還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達(dá)民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會(huì)致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然作出了業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項(xiàng)維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)用，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費(fèi)獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會(huì)就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)上要求頒發(fā)“重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，受獎(jiǎng)?wù)呤菢I(yè)主委員會(huì)主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎(jiǎng)金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部?jī)冬F(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在諸多問題：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫(kù)；將部分房屋私自出租給個(gè)別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購(gòu)買超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會(huì)》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國(guó)的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國(guó)家都有著與我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度相接近或相類似的制度設(shè)計(jì)，其中有些規(guī)定對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善具有很大的借鑒價(jià)值。

德國(guó)法民法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)（凡外國(guó)法律中某具體概念與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長(zhǎng)的個(gè)人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的任命及解任由業(yè)主大會(huì)之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)即已終結(jié)。對(duì)于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會(huì)成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績(jī)。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員如有重大事由，業(yè)主大會(huì)仍然可以將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對(duì)共用部分的維護(hù)保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費(fèi)用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項(xiàng)同自己的財(cái)產(chǎn)分別保存。（7）請(qǐng)求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。

法國(guó)民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的選任，以業(yè)主大會(huì)單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在實(shí)踐中，將專家選任為業(yè)主委員會(huì)成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員的具體對(duì)象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場(chǎng)合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決議選任和解任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求法院將其解任。被選任的具體對(duì)象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護(hù)和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報(bào)告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請(qǐng)求閱覽時(shí)將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會(huì)。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以指派一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，或由業(yè)主申請(qǐng)法院指定。業(yè)主委員會(huì)成員的任期為1年。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)將其解任，也可由業(yè)主申請(qǐng)法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)時(shí)，必須向有關(guān)部門進(jìn)行登記。業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對(duì)全體業(yè)主均有拘束力；對(duì)于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項(xiàng)的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護(hù)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選任，或由業(yè)主請(qǐng)求法院指派。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，各業(yè)主可于1個(gè)月內(nèi)向法院請(qǐng)求解任。對(duì)于法院指派的業(yè)主委員會(huì)成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)的決議實(shí)施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費(fèi)用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，對(duì)外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁(yè)。）。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會(huì)成員互推一人為主任委員，主任委員對(duì)外代表業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并向其報(bào)告會(huì)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護(hù)、修繕和一般改良。（2）對(duì)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項(xiàng)。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽(yù)本、建筑物竣工圖說等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護(hù)物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費(fèi)及專項(xiàng)維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項(xiàng)（參見中國(guó)民商法律網(wǎng)：《臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過分析比較上述各國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)制度的立法設(shè)計(jì)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我認(rèn)為我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度應(yīng)該做如下設(shè)計(jì)：

1.實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)寫明權(quán)范圍的授權(quán)書。業(yè)主委員會(huì)的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識(shí)和技能的專家。業(yè)主委員會(huì)成員的聘任期限如果過長(zhǎng)，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會(huì)成員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認(rèn)為取2年或3年為宜。

2.加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，拒絕承認(rèn)其行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。

3.確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其訴訟當(dāng)事人資格應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對(duì)人的地位。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會(huì)都可以以自己獨(dú)立的名義參加訴訟活動(dòng)。

4.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施；（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金；（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟(jì)。對(duì)于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實(shí)踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。

主要參考書目：

1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版。

3.羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九版。

5.王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版。

6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版。

7.應(yīng)松年：《行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐》，人民出版社，1993年版。新晨