辦公樓物業服務方案精選(九篇)

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第1篇：辦公樓物業服務方案范文

隨著中國經濟的騰飛，人們對辦公、生活的品質也在逐步提高，辦公、生活環境的優劣已成為社會廣泛關注的話題之一。變過去單一的安保、保潔服務增值為會務服務、清潔服務、咨詢服務、設備運行及維修保養、洗衣、美容美發、餐飲服務等全方位、多層次的綜合；變行政性的日常管理為企業化有償專業服務已成為社會發展的大勢所趨。

在計劃經濟向市場經濟過渡階段，中國各級政府傳統的自辦型封閉式辦公樓管理模式，存在成本高、效率低、不適應客觀情況需要等種種的弊端。在機構改革、建設服務型、節約型政府機關的大時代下，具體負責政府辦公樓運行管理的機關事務部門，把辦公樓后勤服務面向社會外包已成為今后的發展趨勢。

為什么物業管理極其適合于辦公樓呢？辦公樓與住宅樓的不同之處，前者主要進行辦公活動，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分。20世紀七十年代，就有國外學者指出，辦公樓就是進行公務、文書處理以及信息收集等社會、經濟活動的場所，其評定標準主要有兩種，包括5A級辦公樓以及甲級辦公樓，兩者相比5A級辦公樓的劃分更為明確。多數辦公樓的使用者都是機關辦事人員和商務高端人士，他們對工作、生活的品質更為注重，其要求更為嚴格，這就更加需要卓越的專業化管理團隊進行全面細致的服務，并不是后勤部的某項單一服務所能滿足的。

那么，什么是物業管理社會化呢？現代辦公樓物業管理有狹義與廣義之分，前者是指物業管理公司對辦公樓以及其內部場所、設施以及場地等進行維護的一項活動，而后者則是指包括委托管理在內的一系列管理的工作流程。物業管理社會化是作為市場主體的物業公司能夠自主決策的。這意味著物業公司能夠直接參與各類有關物業的管理活動，自覺調整自己的行為，以適應市場運行；自主經營、自負盈虧、自我發展；能夠根據自身的管理水平、技術條件、作業設施裝備及物業管理市場情況，自主地選擇經營管理的項目和方向，在物業管理市場上實現其價值。

辦公樓物業管理社會化的作用，有以下幾點優勢：

1.“高”：以高素質的專業人才，利用高科技手段，去實施高質量的管理。當今的物業管理，對智能化服務、配套服務等要求越來越高，辦公樓物業服務更是如此。因此，物業管理企業把高素質專業人才作為高質量服務的基礎，一直致力于提高員工隊伍的整體素質和業務技能，對招聘、培訓、激勵、考核嚴格把關，造就了大批優秀專業人才。

2.“低”：低成本運作。物業管理企業一直堅持“用好每一分錢”的原則，嚴格、科學地進行成本管理，為辦公樓使用者提供最佳性價比的服務，從而使辦公樓使用者全面受益。

3.“精”：匯集了眾多管理精英，多數是一支經過多年磨合、歷練的精英團隊。實施精細化管理，在競爭上以質取勝，在精細化、專業化、標準化與人性化“四化”上下足功夫。

4.“細”：關注細節，實施人性化管理，倡導和睦的工作關系。以顧客至上的原則，在各個細節上為顧客排憂解難。

5.“大”：充分利用“大”市場資源。一體化管理、市場化運作和專業化監督相結合，提升服務水平。

6.“齊”：服務項目齊全，配套齊全。服務內容向顧客公開，全天候為顧客提供全方位優質服務。

7.“簡”：管理中間環節少，服務架構簡約化。物業管理公司機構設置遵循精簡高效的原則，多數采用直線職能制和扁平式結構，盡量減少管理的中間環節，可以提高工作效率和服務效率，保證信息傳輸渠道的暢通、迅速。

根據政府大力推動物業管理社會化的方針，認真貫徹落實十八屆三中、四中全會精神和系列重要講話精神，按照 “專業服務、公開公平、誠實信用”的原則，進一步理順物業管理體制，規范服務行為，大力推進物業規范化管理，必定是今后物業管理發展的核心方向，從而達到辦公樓使用者和物I管理公司共同促進、共同升華的目的。

綜上所述，把辦公樓交給專業的物業公司管理優勢甚多，并且也能充分發揮其社會化作用。因為辦公樓物業管理水平直接影響辦公樓的品質。辦公樓的硬件條件固然重要，但以辦公樓物業管理為實質的軟件實力對于辦公樓的運轉同樣重要。事實上，辦公樓運轉的成功很大程度上就取決于后期的物業管理水平。專業的物管公司，能夠給辦公樓營造出一個良好的內部辦公環境，并對辦公樓提供優質的維護，保證長期穩定使用，對辦公效率提升、提高辦公樓使用者滿意度、增添辦公樓形象非常有效。現在很多辦公樓雖在硬件上狠下功夫，卻忽視了軟件實力的打造。

第2篇：辦公樓物業服務方案范文

一、高校物業管理承擔一定的政治任務

高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就具有公益性質，不完全遵循市場經濟的效益原則。如學生吃及住的管理屬于學生生活管理的范圍，其服務費用價格一般低于市場價格，主要由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

二、高校物業管理的“姓教”特點

高校是國家教育的重要堡壘，高校物業管理不同于社會一般的物業管理，必須服從和服務于教育事業。校園環境承載著顯性與隱性育人功能。學生通過校園環境得到歷史和現實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產生人文精神架構，有助于大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質。通過物業管理人員的熱情文明的服務，對不良行為的糾正和勸導，以及“節約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈”等警示標志，有助于培養學生良好道德品質。因此，為高校提供服務的物業服務企業，除了要接受地方行業主管部門的指導外，更重要的是要接受國家教育主管部門和中國高校物業管理專業委員會的指導。

三、存在雙重管理機制

不同于一般住宅小區或商廈樓宇的管理，學校里除了物業服務企業進行服務，學校本身也要對師生的生活與學習進行管理。以教室與宿舍管理為例，物業服務企業主要提供安全保障、環境衛生等方面的服務，而學校也要對其秩序進行管理。這兩種服務與管理之間存在交叉性，因此高校物業管理存在雙重管理機制。這種雙重機制，需要雙方進行良好的協調與溝通。另一方面，學校也應該注意正確行使學校的管理權，不應該過多的干涉物業服務企業的合理化管理。

四、業主具有單一性，服務對象具有多樣眭、流動性

業主即物業的所有權人。高校一般都屬于國有資產，因此業主具有單一性。高校物管的服務對象并不單是業主本身，更多時候是為校內的師生們服務，而學生與教師之間，教師與職員之間，甚至學生與學生、教師與教師之間也會因隸屬于不同的院系學科，對教學、科研、生活上所使用的物業有不同要求。比如為化學與材料學院或環境工程學院的師生服務，可能涉及實驗廢品的回收、處理；為繼續教育學院、外語學院的師生服務，可能會涉及外事接待方面的內容，這就要求物業服務企業在承擔高校物業管理時，需要制訂相應的服務方案，有針對性的提供服務。另外，高校物業有大量的公共建筑與場所，如教學樓、辦公樓、報告廳、會議室、圖書館等，這些公共場所的人流量大，每天進出幾千上萬人，公共秩序管理及環境衛生的保持有較大的難度。

五、物業費來源單一，測算標準不確定

第3篇：辦公樓物業服務方案范文

一、物業項目立項階段

任何開發商在開發建設時，無不想將之打造成精品項目，但對物業管理企業的提前介入并不是每個開發商都能想到的。首先物業管理企業的前期介入，能對項目的市場定位、潛在業主的構成、消費水平、周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提出很多有效的意見和建議，從而減少立項決策的盲目性和主觀隨意性。其次物業的設計人不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將后期的物業管理中可能出現的問題考慮周到。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。

二、物業前期介入規劃設計階段

在規劃設計階段介入，積極參與物業建設項目的設計，完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理上的問題。物業管理企業可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，對項目的定位使用、功能發揮提出一些合理的建議，完善設計細節，降低管理成本，就能從根本上避免一些缺陷，從而使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。

例如：一些寫字樓或者辦公樓的二次供水泵和消防泵，開發商或者建設單位往往從自身的選擇上購買，其兩種泵的選擇上往往都是同一標準的，沒有考慮好將來的實際應用，沒有很好的定位。如果定位明確，二次供水泵屬于長期使用產品，其質量要求較高，可選用國外好的品牌的泵；而消防泵的使用頻率較低，我們就可以使用國產的泵。兩者相比即減少了建設的費用支出，又很好的按設計要求滿足了日常需要。高層樓宇內水系統復雜，有空調、消防、噴淋、衛生上下水等，一旦高層樓宇的水管走向安排不甚合理，往往就會造成今后不可挽回的損失，同時成為危害的源頭，通過引入物業管理企業參與項目的設計，將水系統與機電系統、電梯等怕水的設施設備隔離，就能有效地解決這一問題。同時，在設計階段還應充分考慮節能及日后管理的成本。

三、小區設施設備要優選

對于商業項目尤其是智能化項目來講，設施設備的選型非常重要。從供電設備到電梯空調再到消防設施設備，應充分考慮到性價比，特別是日后在維修過程中的零配件，進口的往往在市場中很難購買而且價格昂貴，因此可以從市場上選一些合資的或有擁有自主知識產權的信譽產品作為選購的主要方向，以利于今后對設施設備的保養和維修。同時對建筑物業的人流、房間的分隔要有明確的估算數據，就不會造成現在很多大樓電梯數量不夠或運行速度過慢，從而引起客戶的抱怨。

所以，由物業管理公司前期介入，可以提供很多有用的建設性意見。由于物業管理公司對目前市場上各類小區設備的價格性能及售后服務都比較了解，可以讓發展商有更多合適的選擇機會。

四、工程施工和設備安裝階段的介入

這是關鍵的階段。物業管理企業早期介入，監督施工和安裝的全過程，及時發現工程質量及產品質量的問題，向建設單位提出整改建議，與監理單位一起嚴把質量關，這從根本上保證了工程施工和設備安裝的品質。

在項目土建結構封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段，由物業管理企業參與進來，一方面可以熟悉線路、管道走向。另一方面可以對設備的安裝質量進行監督，物業管理企業也在這一過程中熟悉設備的運作模式及技術參數，為日后管理打下了基礎。此外，在設備安裝調試階段，從開箱到安裝，很多專用的工具及零配件和說明書，由于物業管理企業前期的介入可以及早的收集整理，從而避免了建筑單位現場混雜造成資料丟失。同時，在安裝階段的工藝流程上，由于物業管理企業的介入可以避免大量的不合規范的施工操作，就不會發生該擰緊的螺絲、螺帽不擰緊，該有坡度的管道做成水平模式，該封閉密封的管線墻洞不密封等等，有力地保證項目建造的品質。

五、物業接管驗收階段

物業管理企業參與接管驗收，可從日后物業管理、保養維修和業主使用的角度出發，協助建設單位對物業進行嚴格的驗收，可以更好的保障業主的利益。物業管理企業提前介入，做好接管驗收工作，能確保為業主提供良好的物業管理服務。同時，由于有了前期介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，為今后物業維修維護打下基礎。

此外，物業管理企業早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業服務公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用。

六、物業管理公司前期介入時怎樣與開發商配合

物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與開發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發生的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態。重大問題一定要書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。

同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽；分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包商和物業管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。

實踐證明，物業管理前期介入，能事先化解整個物業管理活動中的諸多矛盾，防范后期物業管理服務中的潛在風險，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。

第4篇：辦公樓物業服務方案范文

一、2011上半年度工程部工作總結

2011年度工程部工作重點之一就是望湖城“桂香居”丹桂苑、姚公新苑、水岸星城的交房、設備設施的實體與資料移交、設備臺帳制作、工程質量瑕疵整改推進工作。在公司總經理室的正確指導下、部門及各客服中心的支持下，2011年上半年計劃內工作基本完成。在原有軟件基礎上，完善各項管理制度、工程服務手冊、突發事件應急預案；在原有硬件基礎上與行政人事部共同攜手進行工程技術人員的引進、招聘、儲備，保障新項目拓展后物業工程服務的正常開展，鼓勵員工到專業培訓機構參加各類工程技術的培訓，組織員工參加其他專業知識的內部培訓，不斷提高員工整體素質。

在南方的汛期事件發生后，我們認識到血的教訓，總結別人在防臺防汛應急預案中的不足與經驗，在安徽汛期到來之前，結合各項目實際，修正防臺防汛應急預案，提前配備防臺防汛物質，主動與各服務中心配合現場指導防臺防汛工作，保障了今年汛期安徽外灘所管理的所有轄區安全度汛，體現出公司部門的指導與服務能力。

在冬季到來之前，工程部全面提升部門服務意識，主動為各服務中心制訂設施設備防寒、防凍應急預案并組織實施，保證寒冷冬季設備設施正常運轉；主動為員工申購夜間值班大衣，確保員工值班時個人的防寒保暖，讓員工感受到公司的溫暖。

為加快推進物業工程服務規范化管理進程，工程與裝修員工采取責任分包到人原則，分工不分家模式進行工程服務管理。工程部經理、副經理每周最少兩次到各服務中心現場指導檢查工程服務工作（異地項目每月不低于兩次），重點檢查隱蔽工程是否存在安全隱患，設備是否運行正常，上周安排的工作能否落實，檢查員工的操作是否規范，設備運行記錄是否完善。

公司工程部作為公司的一個職能部門，主要是執行總經理室的決議，完成總經理室交辦的一切事務，服務于安徽外灘所有客服中心，本著團隊協作及企業良性發展基礎上，展開全面的服務與指導工作。2011年上半年主要完成工作具體如下：

（一）皖投家園項目

2011上半年協助皖投家園客服中心完成了中央空調的維護、節能方案的制訂與實施以及出租辦公場所供冷、供熱收費的核算、住宅樓分時電表的改造、綠化的改造、住宅樓及辦公樓電梯年檢、高低壓配電系統、消防控制系統、給排水系統及其它實施設備的維護等；

（二）望湖城“桂香居”項目

根據望湖城項目的交房時的進度，工程部全力協助望湖城各服務中心對已經移交接管的轄區進行全面監管，從給排水、變配電、暖通、消防、監控安防等系統入手，按照工程部制訂的管理制度、操作規程等系統文件，實質性地處理好業主對房屋質量投訴，做好存在質量瑕疵的設備設施整改跟進、裝修巡查管理及設備設施定期巡檢維護工作，保障設備運行正常，延長設備的使用壽命，維護全體業主的安全與經濟利益。通過望湖城“桂香居”的交房經歷，總結交房過程中的經驗與教訓，細致分析用心學習，為后期交房、驗房、裝修管理、設備維護等工作提供經驗，更好的為業主提供服務。

望湖城各苑區采用單路供電方式提供動力及照明用電，工程部嚴格按照工程類突發事件應急預案，下基層進行反復培訓演練并實地檢查各苑區電梯巡檢狀態，督促電梯維護單位維護巡檢，完善各項電梯管理規章制度，保障電梯運行正常，如遇電梯困人事件，被困人員可以短時間得到解救，全力保障業主生命安全。另外工程部積極配合各客服中心完成公共用水、用電分攤測算、節能方案的編制與實施、耗材的申購審批、工程類合同的洽談審閱等工作，保障物業收支平衡。

（三）皖投·全椒水岸星城

皖投·全椒水岸星城項目是安徽外灘管理的第一個異地項目，在公司總經理室的全盤考慮下，工程部積極配合水岸星城客服中心組建工程服務團隊，協助行政人事部先后從合肥安排多名工程技術人員赴水岸星城項目參與房屋承接查驗、工程質量瑕疵的整改跟進以及后期交房工作，把住房屋、設備、設施質量關，為后期物業常態化管理奠定基礎。雖然水岸星城遠在異地，公司工程部依靠科技信息通道，隨時關注項目運行情況，多次親臨現場進行督導與服務、多次為項目進行物業服務專業知識進行培訓，不斷提升當地員工整體素質，為全椒分公司的未來發展引入正規之路。

（四）天下錦城與姚公新苑項目

天下錦城項目剛剛開工建設，為吸取望湖城“桂香居”項目工程設計、施工缺陷的教訓，公司工程部參與天下錦城項目設計規劃討論，站在業主使用功能角度考慮，提出了多條合理化建議。認真維護保養置業公司辦公場所設備設施，提供滿意物業工程服務，為置業公司領導辦公提供舒適環境。

姚公新苑屬于回遷樓，為了順利開發承建天下錦城樓盤，回遷樓的分房工作為2011年上半年物業公司的首要任務之一，在置業公司領導的安排下、在公司總經理室的指導下、在各項目的支持與配合下，公司工程部多方協調從各項目抽調多名工程技術人員赴姚公新苑項目參與房屋承接查驗、工程質量瑕疵的整改跟進以及交房工作，把住房屋、設備、設施質量關，為后期物業常態化管理奠定基礎。

二、2011下半年工作計劃

根據公司發展戰略，望湖城項目即將實行區域化管理，公司工程部將嚴格執行公司總經理室提出的區域化管理方案，提前做好各項工作準備，順利、穩妥完成工程人員集中管理，做好工程維修工具、耗材的統一管理，剔除不稱職的工程人員，引進儲備各項技術及整體素質比較好的人才，為公司發展獻言獻策，維護公司整體利益，保障企業良性發展。望湖城“桂香居”原置業公司項目部善后服務即將結束，為確保后期物業服務工作的順利開展，減小業主對房屋質量的投訴，按照置業公司領導的指示，成立維修整改小組，處理一般物業工程維修人員不能處理的相關維修整改工作。維修整改工作結束后，小組成員后期納入物業公司工程部突擊維修小組，服務與安徽外灘物業各管理轄區，做好設備設施集中保養、工程類突發事件、工程遺留問題的整改工作。

2011年下半年沒有新的交房任務，公司工程部依據公司總經理室的發展思路，對已經初步走向正軌的園區，進行規范化常態管理，逐步實現物業管理規范化。 2011年置業公司發展迅速，樓盤日益增多，異地項目進一步拓展，物業公司隨之擁有新的機遇，管理的項目逐漸增多，下半年工程部將逐步介入望湖城商業街的前期跟進，做好項目成接查驗與交付工作，做好湖東景園項目及水岸星城的前期工程介入跟進工作。

為體現物業工程管理規范化，體現職能部門的真正作用，精減工作人員，減少部門開支，提升工作效率，認真落實工程部erp工作計劃，順利完成下半年計劃工作。工程部通過各種途徑，依靠置業公司溝通平臺資源，協調好相關公共事業單位，為物業未來發展打好基礎。

2011下半年應鞏固2011上半年度取得的各項成果，繼續加快推進物業工程服務規范化進程，爭取在2011年年底前，安徽外灘物業所管理的物業項目，工程服務禮儀、服務標準、操作規范、技術能力可以與安徽地區品牌物業公司基本對等。在實際推進中，需注重員工的服務理念、意識、技能上的培訓與考核，逐步提高員工整體素質。在培訓中，我們依靠鼓勵員工參加正規培訓機構的培訓，依靠置業公司項目組力量組織相關供應商、安裝單位對所有工程人員進行各類技術培訓，公司工程部自行組織與物業工程服務有關的培訓，員工與員工之間的交叉互動學習及交流培訓，真正意義上實現培訓有效果，培訓有進步。2011下半年公司工程部將結合實際更新完善各項設備設施操作流程、工程類突發事件應急預案、作業指導書、崗位職責、技術員工服務標準，使得遇事先得知，事中有預案，處理有經驗。

提前做好安徽外灘物業管理的所有轄區公共能耗的統計及分析，從細節著手，從實際出發，制訂詳細的節能方案并組織實施，加大力度控制公共能耗（包括用水、用電、用汽等能耗）的消耗，為物業公司節約運行成本，為廣大業主節省公共能耗費用的分攤。爭取2011年全年度皖投家園項目的節能比攀升至10%，望湖城項目的節能比控制在7%。在望湖城項目暖氣使用過程中，我們將積累數據，找出設備操作及節能控制中的不足，做好分析，研究好對策，為冬季供暖工作奠定基礎。

在設備設施維護工作中，工程部將督促各客服中心做好2011下半年度的設備設施維護計劃，工程部將按照上報的預定計劃監督指導設備設施維護保養工作，嚴查運行及日常工作記錄。對設備設施的維護所需的耗材，要求各客服中心提前做好計劃，儲備少量的易耗材，嚴格控制維修所需耗材的使用，做到依舊換新制度，做到能不換則不換制度，在節約物業運行成本的同時，保障設備設施的正常運行。

第5篇：辦公樓物業服務方案范文

關鍵詞 物業管理 發展趨勢 風險創新

一、我國物業管理發展歷程

1981年3月10日，我國第一家物業管理公司――深圳市物業管理公司成立，率先對計劃經濟條件下形成的傳統房產管理體制進行了改革，標志著我國物業管理機制的誕生。

這個階段以《城市新建住宅小區管理辦法》的頒布和實施為標志。這是建國以來頒布的第一個全國性關于物業管理方面的法規。該辦法規定住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業公司統一實施專業化管理。此后，我國物業管理開始步入規范化發展軌道。

建設部于1999年5月23日在深圳市召開了全國物業管理工作會議，之后物業管理隊伍迅速壯大，物業管理市場培育步伐加快，物業管理招投標項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。深圳長城物業公司中標北京回龍觀住宅小區是全國規模最大的一次，萬科接管建設部機關大院為國家機關實行物業管理起了帶頭作用。

二、我國物業管理行業的發展現狀

（一）基礎服務質量不斷提升

基礎物業服務是物業服務企業生存的核心要素，必須加以重視。近兩年，在全行業的共同努力下，基礎服務水平有了較大提升。據調查顯示，2014年物業服務企業業主滿意度較2012年有較大提高。扎實的基本功帶來了經濟效益和社會效益的外溢，物業管理行業在協助維護社會穩定、處理社會突發事件和抗擊自然災害中發揮了重要的作用，得到了社會的高度評價。

（二）物業管理面積不斷增長，地區差異明顯

截至2014年底，全國31個省市自治區物業管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規模持續擴大。廣東、河南、江蘇三省物業管理面積位居前三。

從區域分布來看，經濟較發達的東部地區在物業管理規模方面依然走在全國前列，約占全國管理面積的44.5%，較2012年下降2.5個百分點；中部物業管理規模快速增長，約占全國的23%，較2012年增長2.7個百分點，地區間差距呈現收縮態勢；東北部和西部地區占比與2012年持平。

（三）物業服務企業數量持續增長，中西部地區增長較快

截至2014年底，全國物業服務企業約10.5萬家，與我國第三次經濟普查數據基本持平，較2012年調查的企業數量7.1萬家增長了約48%。

從區域分布來看，東部地區物業服務企業數量仍遠高于其他地區。四大區域里，東部地區物業服務企業約4.8萬家，約占全國物業服務企業的44%；中部地區約2.5萬家，約占全國的22.8%；西部地區約2.8萬家，約占全國的25.4%；東北部地區約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區域物業服務企業數量增長較快，與東部地區的差距進一步縮小。

（四）經營收入取得較大增長

全國物業服務企業2014年經營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%。一方面物業的在管面積持續增加，主營業務收入穩步增長；另一方面物業服務企業在互聯時代拓展多元營收渠道，行業經營總收入實現了較大程度的上漲。

（五）從業人員數量增長迅速

截至2014年底，物業管理行業從業人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數量增長速度較快。

三、影響物業管理行業發展的有利因素和不利因素

（一）有利因素

在2014年《政府工作報告》中提出“鼓勵發展服務業，加強農村轉移勞動力就業服務和職業培訓，對城鎮就業困難人員進行就業援助”。同年，國務院印發的《服務業發展“十二五”規劃》中明確指出，要“建立和完善舊住宅區推行物業管理的長效機制，探索建立物業管理保障機制；鼓勵物業服務企業開展多種經營，積極開展以物業保值增值為核心的資產管理，繼續推進物業管理制度建設，提升服務規范化、專業化水平，提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式。”國家一系列政策的扶持為物業管理業的發展創造了良好的環境。

據國家統計局數據顯示，2014年末我國城鎮化率為54.77%，總理在《求是》雜志中預測，2015年中國城鎮化率將達到58.47%。我國城鎮化率仍與國際水平相去甚遠，國內的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業消費群體，這對于物業管理服務市場需求的增加具有明顯的推動作用。

我國城鎮人口比例從1978年的17.9%上升至2013年的53.7%，城鎮人口比例的不斷上升推動了商品住宅以及相關配套設施的發展，同時也為城市、鄉鎮物業管理行業創造了大量的發展機會。

2011年國家建設了1043萬套保障性安居住房；2012年國家建設了超過700萬套保障性安居住房；2013年國家建設了超過500萬套保障性安居住房。作為一個全新的市場，保障性安居住房市場的發展為物業管理行業緩解了商品房市場增速放緩所帶來的不利因素。

（二）不利因素

近年來我國勞動用工成本的持續剛性上漲，而物業管理行業屬于勞務密集型產業，用工成本的上漲將給行業內企業帶來較大的運營壓力

截至2014年底，我國已有物業管理服務企業10.5多家，近年來，隨著市場空間的逐步增長，物業管理服務企業數量持續增長。但多數企業的服務規模化、集約化程度較低，服務質量參差不齊，分布較為分散，行業的集中程度不高。

隨著我國物業管理規模的擴大和業主要求的提高，對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，具有創新開拓精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。我國取得物業管理師資格的從業人員占全國物業管理從業人員的比重仍處在較低水平，遠遠不能滿足行業發展的需要。

四、物業管理行業面臨的風險

（一）市場競爭風險

我國物業管理行業發展迅速，行業內企業數量快速增長，截至2014年底，已約有10.5萬家物業管理企業，近年來，物業企業數量仍呈上升趨勢。隨著行業的進步，各物業管理公司服務的差異性將逐漸縮小，服務的同質程度增加，將導致市場的競爭激烈程度進一步提升，從而消耗更多成本去開發和維護市場，帶來了更大的經營壓力。

（二）調價機制缺失風險

缺乏合理的調價機制以及物業收費標準偏離服務成本，是制約物業管理市場健康發展的一個重要風險因素。目前，我國商品房物業服務收費實行的是市場調節價，經濟適用住房實行的是政府指導價。商品房由于業主大會成立困難、物業管理市場主體協商機制不健全、業主對物業費上調存在排斥心理等，致使物業費難以上漲，嚴重背離了質價相符的基本市場規律，物業企業普遍出現虧損的情況，普通住宅和老舊小區尤為嚴重。

五、物業管理商業模式創新思路

物業管理行業面臨的主要矛盾，是人力成本不斷上升和物業服務費無法同步上升的矛盾。長期以來，我國物業管理費實行的是政府定價或政府指導價，到2014年才逐步放開，業主已經習慣于現有物業服務的收費水平。同時很多業主對“花錢買服務”的理念仍然不理解，仍舊沿用過去“福利分房”的思路，對物業服務費的上漲產生較大抵觸情緒，導致物業管理費不能隨著人工成本的上漲而同步上漲，物業管理行業的毛利率被逐步壓縮。

行業毛利率在可見的將來呈現下降趨勢，而物業管理行業進入門檻較低，服務模式較為單一，同質化競爭較為嚴重，迫使物業管理行業內公司積極尋求轉型。因此，為特定的對象提供差異化的服務，通過高附加值的服務讓物業管理公司獲得生存和發展的空間，成為物業管理行業內各家公司的共識。

（一）差異化服務對象拓展市場空間

現階段，物業管理服務的范圍主要是住宅小區、寫字樓、機關事業單位辦公樓、商場、酒店，物業公司為自然人業主和法人業主提供物業管理服務。但是，物業管理的需求不僅僅局限于上述傳統業態中。醫院、交通基礎設施、各種類型的工業園區、景區，甚至寺廟、殯葬場所等，都存在對物業管理服務的需求。針對以上業態進行物業管理，往往需要專業的資質，而針對這些業態提供的物業服務由于專業化程度較高，對人才的要求較高，也就決定了物業管理公司在物業服務費的定價過程中存在較傳統業態更高的議價能力。因此，實行專業化的物業管理對物業管理公司來說是一種挑戰，更是體現自身管理能力的機會。

（二）創新物業服務類型，提升服務附加值

在傳統物業服務以外，筆者認為物業管理公司可提供的服務還有很多，可以充分利用物業管理公司掌握的客戶資源基礎開展以下服務：一是與裝修裝飾公司合作，為業主制定個性化的裝修方案，并向裝修公司收取管理費；二是與車輛清潔與保養專業機構合作，為業主提供車輛保養服務，并向車輛清潔與保養機構收取管理費；三是與廣告公司合作，在滿足廣告法規管理的前提下，有針對性地在小區公共空間布置廣告，并向廣告公司收取管理費；四是為業主提供維護維修服務，并收取服務費等。通過提供差異化的服務提升物業管理公司的客戶黏性，增強客戶的滿意度。

（三）線上與線下相結合

物業管理公司應順應社會經濟的發展和居民生活消費需求結構的升級，積極借助“互聯網+物業”的模式，應用移動互聯網、云平臺等新技術，整合社區周邊餐飲娛樂、房屋經紀、物流等商業資源，滲透到衣食住行等與生活息息相關的領域。同時，探索“物業+互聯網”模式，通過手機APP、微信公眾號等打造一站式綜合服務平臺，如提供線上支付、線上下單，讓業主足不出戶就能享受到高品質的物業服務。

六、結語

物業管理的本質是服務，只有創新服務內容、方式和對象，才能讓物業管理公司在激烈的競爭中占有一席之地，才有助于物業管理行業在“洋品牌”進入我國物業管理市場時繼續穩定健康的發展。

（作者單位為中國銀河證券股份有限公司）

參考文獻

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[2] .當前物業管理存在的問題探討[J].經濟師，2008（8）：263.

[3] 張統華.我國住宅小區物業管理中存在的問題及發展趨勢[J].改革與開放，2011（10）：109-110.

第6篇：辦公樓物業服務方案范文

［關鍵詞］物業企業;成本控制;成本管理

1物業企業成本管理的基本特征

其一，人工成本占比較大。物業企業由傳統業態對一些商業地產、小區樓盤等進行物業管理，逐步擴展到機關行政物業、大型公建物業(如機場、場館等)、校園物業、工業園區物業、醫院物業等，非住宅物業領域的物業項目近年來發展迅速。其成本控制的內容也是基于業務服務層面。如房產管理、房屋內設管理、公共設施運行管理、安全巡查、清潔環保管理等業務，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業企業人力資源消耗成本占比較大，如果企業存在著勞動力配置不合理的現象，必然會造成資金浪費問題。其二，維護和經營成本費用較高。除人力服務成本以外，物業企業的經營管理也需要投入較高的維護運營成本。在實際的經營過程中，企業需要維護和管理的對象包括辦公樓、商品房、相關的設施設備等。無論是房產維護成本，還是商品樓運營能源消耗成本，都是物業企業成本支出的重要內容。其三，成本管理工作具有復雜性。物業企業的成本管理內容比較復雜，覆蓋面較廣，且成本支出項目較為分散，其中包括:管理人員基本工資福利費用、物業管轄區內的管理維護費用、物業管轄區內的清潔衛生費用、治安管理及公共秩序維護費用、綠化清潔費用、公共設施維護管理費用、辦公費用等［1］。

2物業企業成本管理應用過程中存在的主要問題

(1)成本管理理念滯后。目前，一些企業在開展成本管理工作時往往通過節省開支的方式來控制成本，且成本管理落腳點在于企業內部管理層面上，忽視了對企業外部的價值鏈控制。物業服務成本與建筑規模、設計特征、布局選型、綠化面積、工程質量等因素存在著緊密聯系，一切不合理的設計布局或工程質量不過關的建筑都會增加物業管理難度，也會造成服務成本支出費用的增加。

(2)成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標成本法、作業成本法、計劃成本法等，這些方法在實際應用中需要結合企業的業務需求，綜合衡量管理方法的優勢與缺點，選擇合適的管理方法［2］。但在實際工作中，很多物業企業在成本管理方法應用上過于固化單一，只是機械地采用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業服務品質。

(3)員工流動成本過高。物業企業屬于勞動密集型企業，從中物協歷年的行業發展報告看，人力成本支出大約占據總成本的一半以上。近年來，大多數物業管理企業的經濟效益長期處于微利狀態，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業企業普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務人員傾向于轉向其他薪資水平相對較高的行業，進一步造成本行業的人力稀缺。這也造成企業內服務人員的流動率持續處于較高水平，員工流失高不僅會影響企業正常的經營活動，也會增加企業重置人力資源成本，給企業帶來一定的經濟損失。

3物業企業改進成本控制工作的有效策略

(1)更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業企業在開展成本管理工作的過程中，應基于戰略成本高度出發，通過對比項目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實現企業經濟效益最大化;同時，在成本管理體系重構過程中，企業也應當基于企業發展實際情況，對行業、競爭對手等外部價值鏈條進行縱向分析，對不同類型的項目服務需求，選擇合適的成本管理目標體系。此外，將成本管理工作從財務部門中分離出來，由財務部門人員、業務部門人員、人力資源管理部門人員等構成成本控制小組，為成本管理工作創造良好的環境基礎。

(2)綜合運用管理方法，提升成本管理成效。為了應對當前的物業服務市場環境，物業企業必須要采用多種成本管理方法相結合的管理模式，提升企業的市場適應能力。例如，物業企業在物料采購中可以采用計劃成本法開展成本管理;在早期介入環節則可以采用目標成本法對物業服務成本進行控制;在服務業務運用中，實時監控每筆成本支出。當然企業在選擇成本控制方法時，必須要基于項目實際情況，靈活運用成本管理方法，逐步實現成本控制目標，如運用智能互聯網大數據平臺，對能耗、物耗超出常規，系統可以及時預警。

(3)強化成本預算職能，重視成本分析工作。成本預算管理是一項系統性的工作，它需要對業務流程進行全過程控制，也需要內部全員參與，通過對企業各項業務活動及經濟決策的事前預測、事中控制和事后反饋，降低不必要的成本開支。物業企業在開展成本預算管理工作過程中，應首先確定年度經營目標和預算成本數據，在成本測算中心的輔助下，依據上一年度的成本核算數據編制下一年度的經營計劃，并將成本預算定額細化到各職能部門及責任崗位上，保證每一項預算開支的合理性和規范性。另外，物業企業要重視成本分析工作，即基于成本核算數據，通過與往期經營成本、預算執行情況、行業標準成本等內容進行對比，系統分析成本變動的各項因素，合理評價預算控制成果，從而為企業成本計劃方案設計以及經營決策制定等提供信息依據［3］。

(4)實現全過程成本控制。在物業管理早期介入階段，物業企業應高度重視物業規劃設計與建設階段的介入，重點關注設施設備配置、綠化面積、物業出入口設置以及工程質量監管等內容，既要保證物業服務功能設置的合理性，也要注意工程質量問題，有效控制后期運營成本;在專項服務分包階段，物業企業可以將一些保潔、維修等專項服務分包給專業公司，自身以安全管理為核心，以房產保值增值、客戶體驗提升作為品質服務的切入點，將更多的精力聚集于客戶服務管理、企業內部管理、市場開發、經營決策等環節，提升物業服務的專業化水平;從服務質量層面上，企業可以充分利用信息化技術實現內部組織結構和作業流程的優化，或采用機械化手段滿足簡單的手工操作程序，減少對人力資源的依賴;從經營業務拓展方面，物業企業的經營與發展必須要緊跟時代需求，在做好常規的基礎上，為不同需求的客戶提供多元化服務，提升客戶滿意度。通過服務質量的提高能夠拓寬市場占有份額，增加品牌知名度，從而實現企業降本增效。

(5)推行人本管理理念，降低員工流動成本。針對基于物業企業人力流動概率較高的問題，一方面企業要建立完善的薪酬管理機制，對員工的工作業績開展客觀合理化的考核評價，在努力滿足員工物質需要的情況下，為員工創造輕松愉快的工作環境，提升員工的歸屬感和責任感;另一方面企業也要針對成本管理工作建立有效的激勵機制，以此來調動基層員工的主動參與性，將員工的積極性和創造性與薪資增長和職位晉升等直接掛鉤，發揮企業效益與員工利益的聯動作用，提升員工對企業的信任度和忠誠度。

第7篇：辦公樓物業服務方案范文

【關鍵詞】廣州；國際公寓；市場研究

一、國際公寓的定義

公寓為集合式住宅的一種，主要分為經營性公寓和公益性公寓，我們常說的公寓即指經營性公寓，國內目前的經營性公寓類型主要可分成三類：國際公寓、商務公寓及住宅式公寓。

國際公寓與商務公寓的基本特征是酒店式服務，故而市面上常統稱酒店式公寓。國際公寓與商務公寓所不同的是其國際性的特征。

二、廣州市公寓發展現狀

（一）發展歷程

廣州的公寓最早出現于上世紀80年代中期落成的星級酒店，其中以花園酒店、中國大酒店為主，提供以酒店套房改建的公寓并輔以酒店式管家服務，主要針對常駐廣州的外籍人士及本地的高級管理人員。

20世紀90年代初期為廣州酒店式公寓的起步階段。隨著本地經濟的發展，市場對高級公寓需求不斷增長，廣州公寓市場呈現供不應求局面，到上世紀90年代末期金融風暴爆發前呈現飽和狀態。自2000年起，是 “商務+服務公寓”的發展階段。

（二）地理分布

廣州市內目前并沒有嚴格的國際標準化公寓，市面上所稱的“國際公寓”即人們常說的酒店式公寓。現階段廣州的酒店式公寓主要分布在商業商務成熟或將來很有發展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政規劃區域。例如輝勝閣國際公寓、正佳萬豪金殿、佛奧廣場、嘉裕禮頓等。這里聚集了廣州的跨國大公司和同內的大公司及駐華領事館，形成了高檔成熟客戶，如跨國公司高級管理和技術人員，駐華領事官員，常駐廣州的港澳臺商務人士及本地的高管和技術人員。

三、國際公寓客戶群定位

（一）標準化尺度

1、主要內容

建筑設計新概念——“國際標準化公寓”正受到市場越來越多重視。“國際標準化公寓”即標準化的國際公寓，其標準化尺度主要包含以下內容：

（1）地段的選擇。世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級公寓的理想選擇地。

（2）空間的特點。大都市標準的基本公寓單元應由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺、光線與空間的分隔六大居室元素構成。一個舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。

（3）居住文化。在現代的公寓里，室內的環境設計和空間以外的景觀配合亦顯得相當重要，鄰居、社區、裝修風格、家具配備和物業管理衍生和創造出了新的居住文化。

2、基本配置

國際公寓的配套往往按酒店標準配置。有的國際公寓干脆用星級酒店的標準，標為“四星級國際公寓”、“五星級國際公寓”等。基本配置主要包括以下內容：

（1）由著名設計公司度身定造；

（2）聘請國外優秀室內設計公司、園林景觀公司擔綱室內設計和園林設計；

（3）酒店式外觀及公共空間，酒店式設備，酒店式物業管理；

（4）各種配套設施一應俱全；

（5）建筑用料及配套全部采用國際一流產品。

3、基本特征

商務+服務+國際化。目前方興未艾的廣州公寓，主要凸顯出“商務+服務”的新特征，尤其是住宅或寫字樓經過裝修、服務提升后，將會具備公寓之實。

（二）客戶群定位

1、購買人群

酒店式公寓的購買人群集中于五類客戶群：

（1）集團買家，作為集團高級雇員的宿舍和跨國集團駐華辦事處等。

（2）商務買家，主要用作中小型企業的辦公樓、國內的私營業主、創意產業群（廣告、IT、設計、投資咨詢等）。

（3）投資買家，用于租賃或商住投資。

（4）自住買家，日常居住CBD辦公族、BOBO一族等。

（5）SOHO買家，居住+商務二合一的創意產業群（廣告、IT、設計等）。

目前廣州的公寓主要瞄準企業主、高級白領、投資客等“具有商務特征的客戶”。達鏢國際、君臨國際公寓等投資客占了很大的比例。

2、主要住戶

廣州的酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他主要為歐美國家。住戶的特征和要求主要有：

（1）日韓等亞洲外籍人士是廣州國際公寓的主要客源，他們都喜歡群居；大多是攜帶家人同住，所以對大戶型，三房兩廳有較大需求，對周邊生活配套設施要求教高。

（2）歐美國家的人不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個樓層碰面；

（3）單身型的商務客源不介意戶型，對地理位置要求較高，多要求靠近工作地點；

（4）無論國際公寓抑或商務公寓，客戶普遍對軟要求較高，提供酒店式服務是基本要求。

四、A城公寓物業策劃建議

（一）項目基本情況

A城公寓物業所屬項目位于廣州市荔灣區原某工廠廠址。根據A城控制性詳細規劃方案，項目作為A城的總部辦公組團，毗鄰芳村大道南，地鐵一號線及廣佛線交匯于此，享有得天獨厚的新城中心景觀軸門戶位置，周邊規劃為高尚住宅社區。項目占地3.98公頃，容積率6.0，建筑密度50%，總建筑面積23.8萬㎡。規劃為集大型購物中心、星級酒店、國際公寓等為主體的城市綜合體。為整個A城及周邊地區提供綜合性的商業購物娛樂中心。

（二）本項目的市場空間

（1）地理位置優越。項目目前雖不從屬于成熟商圈，但其作為廣佛交融核心，地理位置極為優；毗鄰珠江，景觀資源不可復制；地處交通動脈芳村大道，三地鐵交匯中心，區域商務氛圍必然日趨濃厚；外接環城高速、東新高速、廣珠西線，交通區位條件得天獨厚；同時本區域作為工業文化的聚集地具備其它板塊所不存在的核心優勢。

（2）地標建筑凸顯品牌形象。鶴洞地區由于土地供應量小、潛在價值多年被低估，致使本區域缺乏能夠提升區域形象的地標建筑，標志性的寫字樓、酒店、高檔公寓更是極為稀缺，其投資和發展潛力并未被充分挖掘，本項目入市滿足了區域市場這一空缺，通過打造地標級寫字樓、星級酒店、高檔公寓等高端產品，來體現投資價值，滿足投資需求。

（3）文化內涵成為加分項。本區域為廣州工業產業的聚集地，伴隨工業文化價值逐漸被重視，金融核心區的規劃打造，強大的文化產業、旅游產業、金融服務業支撐將為本項目提供大量客戶，同時區域商務氛圍的不斷完善，大量外資企業、跨國集團入住白鵝潭-鶴洞一帶，由此帶來的外籍管理人員、高收入白領、金領階層將會產生巨大的居住需求。

（三）項目策劃建議

產品定位：與本地塊星級酒店及大型商業mall主題相配套，規劃3棟國際公寓，一棟東方國際公寓，一棟西方國際公寓，一棟綜合型國際公寓。本區域商業繁榮、商務氛圍濃厚、高層高收入精英人士聚集，國際型公寓有市場。

市場定位：打造荔灣舊城新核，廣佛核心，后工業時代的濱江地標公寓，形成市場上最受目標消費群體追捧的、區域內外引起共鳴的高品質投資型產品，并以此樹立白鶴集團在地產市場的形象。

經營方式：東方國際公寓、西方國際公寓整售，綜合型國際公寓自持。經營理由：降低承租方的經營壓力、保證物業服務的專業性和統一性。

客群定位：東方國際公寓客群主要針對日韓等國長期在粵辦公的外資機構的高級管理人員及其家屬，港澳臺商務人士等；西方國際公寓主要針對歐美等跨國公司的企業雇員，領事館工作人員等；綜合型國際公寓主力客群為非長期居住的外籍人士，流動性較強或個性習慣不鮮明的外籍人士，性格外向喜歡外交的國內商務人士等。

第8篇：辦公樓物業服務方案范文

關鍵詞:全面預算管理;物業企業;應用

一、物業企業財務管理特點

全面預算管理，即通過預算，實現對企業整個和各部門財務及非財務資源的有效控制、反應和評估，屬于系統管理工程范疇，是企業員工奮斗目標、控制標準等的重要體現，是企業通過科學化應用資金，強化企業內部管理，實現企業經濟效益最大化的有效措施。針對物業企業，其財務管理具有以下幾方面的特點：

(一)明確年度收入

物業綜合服務費、車位服務費以及特約服務費等是物業管理企業業務收入的基本組成要素，針對單一業務項目而言，客戶數量具有一定固定性，且以物業管理服務委托合同為依據，執行收費標準，可基本確定年度可收入總額，而收費率是唯一會發生變化的量，其中，物業性質、物業服務水平和客戶質量等是收費率的影響因素。(二)現金流入充足針對物業管理企業，在確認主營業務收入時，需堅持謹慎性原則，對于具備業務分散、生成票據量大等特征的客戶，在得到稅務機構認可的基礎上，采取收付實現制模式，例如，住宅區、寫字樓、公寓等，以維持現金流充足的穩定性。相較于小業主型物業項目，包括廠房、售樓處、工地以及機關事業單位辦公樓等在內的大型業主型物業項目，由于采用跨期結算方式，易產生相對的應收賬款，且壞賬率基本為零。

(三)控制關鍵在于人工成本

物業管理企業不僅是傳統的勞動密集型企業，而且是具有典型性的第三服務企業，人工成本是主營業主成本的重要組成部分，因此，成本控制的關鍵點在于成本控制。

二、物業企業采用全面預算管理的重要性

(一)是構建現代企業制度的基礎

組織管理體系、領導體制以及經營管理制度是現代企業制度的重要組成部分，而全面預算管理是常用的管理模式。其在整合業務、資金、人才和信息的基礎上，堅持適度分權授權的基本原則，聯合戰略驅動業績評價模式，實現對企業資源的優化配置目標，真實反映企業需求，基于共同努力作用下，為最終決策提供可靠依據。

(二)是實現企業整體預算目標的保障

基于全面預算管理作用下，采用計劃的方式，合理分配、考核和控制企業內部各部門間的財務或非財務資源，促使企業生產經營活動得到協調，推動企業整體預算目標達到具體化標準。以此作為企業和企業員工共同奮斗的目標。

(三)有助于提升企業綜合競爭力

利用全面預算管理，將事前控制、事中管理、事后分析有效應用至物業企業經營活動和財務管理工作中去，以最大限度發揮財務管理的作用，推動企業發展，達到提高企業綜合競爭力的目的。

三、全面預算管理在物業企業中的應用

(一)合理分解全面預算管理體系

針對物業企業，可從三個層面對全面預算管理進行分解：首先，確定物業企業整體預算目標，一方面，以企業戰略規劃定位為依據，物業企業對年度經營管理方案進行編寫，促使年度預算目標得以初步確定。另一方面，物業企業以整體生產經營計劃需求為出發點，適當調整并下達年度預算目標，并提出相關的經營考核指標。其次，確定物業企業各項目預算目標，換言之，是橫向分解的主要體現。一方面，以企業對項目的星級定位為基點，結合企業發展實際情況，物業企業對項目年度經營管理方案進行編寫，促使年度預算目標得以初步確定。另一方面，以整體生產經營計劃需求為依據，在審批各項目年度預算目標的基礎上，明確提出經營考核指標。最后，確定物業企業各專業職能部門預算目標，換言之，是縱向分解的主要體現。一方面，以企業年度質量目標為依據，以各項目年度經營管理方案為指導，以各項目不同類型、發展階段等為出發點，促使專業項目年度預算目標得以初步確定。另一方面，以企業整體經營計劃需求為基準，明確提出專業項目年度預算目標，并制定與之相符合的經營考核指標。

(二)構建健全的全面預算管理體系

針對綜合性物業企業，基于長時間的發展下，蘊含多種業務類型，即使屬于同一類型的業務，其發展階段存在差異。鑒于此，針對不同類型的物業，需在充分考慮硬件條件前提下，以經營收益情況為指導，制定并實施具有針對性和目的性的管理方案，促使服務標準與工作流程相匹配。一般而言，在構建全面預算管理體系過程中，以企業框架為基準，主要涉及三方面內容，即經營收入預算、經營成本預算和目標利潤。第一，經營收入預算。針對物業企業，經營收入預算是全面預算編制的第一環節，車位費、物業綜合服務費、經營場地租金收入等均屬于主營業務收入。同時，物業綜合服務費收入是主營業務收入的重要組成部分，是控制收入預算編制的關鍵所在，其主要涉及三方面的內容，即收費標準、收費面積和收費率。其中，收費標準與收費面積均屬于常量，而收費率屬于變量。第二，經營成本預算。針對物業企業，經營成本預算是全面預算編制的第二環節，且是重要環節。以工作流程和節點為出發點，人工成本、公共設施設備運行維護費、辦公費、秩序維護費、管理費、綠化費、保潔費等是物業企業經營成本的主要構成要素。人工成本：是企業經營經營成本的關鍵，因此，強化人工成本預算編制顯得尤為重要。首先，優化崗位設置，以項目等級定位為前提條件，以項目發展階段為指導，結合資源特點，制定切實可行的項目物業管理服務方案，合理實施崗位合并制度，促使“一人多崗、一崗多能”得以實現，達到減少人工成本的目的。其次，明確酬薪標準，以上年度酬薪標準為依據，以市場數據為指導，結合行業標準，確定符合企業發展的薪酬標準。最后。比較指標合理化，通過合理比較項目人均總產值與項目人均年度人工費用，促使人工成本預算達到可行性標準。公共設施設備運行維護費：屬于專業項目投入范疇，是經營成本預算的重要內容。因此，在控制預算編制過程中，通過完善設備檔案，明確設備維護外委合同的費用標準，促使比較指標合理化。其他：包括管理費、綠化費、保潔費等在內的其他成本，以常規物料消耗數量為基準，進行測算，在同時期數據的基礎上，核定具有不確定性的維護費用支出。第三，目標利潤。針對物業企業，追求利潤是最終目的，是全面預算編制的核心內容。因此，物業企業應以項目特點為依據，采用行之有效的管理措施，利用合理的經營模式，以明確的時間節點為基準，例如，月、季度、半年等，促使各項指標完成進度表達到合理化標準，以達到目標利潤的目的。

四、結束語

總而言之，全面預算管理是物業企業管理的重要組成部分，是提高物業企業管理水平的重要措施，是推動物業企業發展的有效動力。同時，隨著國家經濟的發展，物業行業得到迅速發展，致使行業間的競爭愈演愈烈。鑒于此，為在激烈競爭中占有一席之地，物業企業應以自身發展特點為出發點，在借鑒吸收國內外先進管理技術和經驗的基礎上，以物業企業財務管理特點為指導，在分解全面預算管理體制的基礎上，搭建健全的全面預算管理體系，充分發揮其作用與價值，推動物業企業發展。

作者:劉偉 單位:深圳彩生活服務集團上海欣周物業管理有限公司

參考文獻：

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[2]李亞男.全面預算管理在中小企業中的應用[D].西南財經大學,2013

[3]謝桂芳.論全面預算管理在中小制造企業的應用[J].財經界(學術版),2015

[4]劉新.淺析全面預算管理在化工企業的應用[J].中國總會計師,2015

第9篇：辦公樓物業服務方案范文

當工作進行到一定階段或告一段落時，需要回過頭來對所做的工作認真地分析研究一下，肯定成績，找出問題，歸納出經驗教訓，提高認識，明確方向，以便進一步做好工作，并把這些用文字表述出來，就叫做工作總結。下面是小編為大家帶來的2021員工工作總結報告范文五篇，歡迎大家查閱!

2021員工工作總結1試用期的三個月對我個人而言是收獲頗豐的一個階段。通過三期培訓和與各位同事、領導的相處，使我漸漸開始適應現在的工作和生活。在工作中體會到的領導到同事踏實認真的工作態度，值得一提的是領導做事的認真謹慎，讓我更加的嚴格要求自己，把工作做好做細。在此，我須真誠的向各位領導和同事表達我深深的謝意，感謝大家在這段時間給予我的足夠寬容、鼓勵和幫助。下面就我三個月的試用期工作進行總結。

剛剛走出校園，沒有任何的工作經驗，很多專業知識對我來說雖然極具吸引力，但還是非常陌生，和其他同事相比自知存在著太大的差距。而我也知道自己的缺點之一就是急躁粗心，而這些在電廠是非常忌諱的。所以隨著這些擔心，初來時的興奮逐漸被壓力所取代，心里也總是倍感愧疚和自責。這在通過大家的幫助和自己的學習，逐漸進入工作狀態后，不安與緊張慢慢得到了平復，自己也有了自信和做好工作的決心。初入廠時老員工對我們進行的一系列安全教育和培訓都給我留下了極深的印象。因為忽略任何小的隱患都有可能造成今后大的事故。在平時的工作中我也始終牢記安全第一、預防為主的方針，向老員工學習，使自己個人安全生產的意識不斷得到提高和增強，為電廠安全高效運行自己應盡的努力。試用期是學習的主要階段，通過各位同事、值長的熱心幫助，我對電廠的各種設備更加熟悉，對一些基本操作也有了掌握。我相信在自己不懈努力和各位同事的無私幫助下我的專業素質肯定會不斷得到提高。

值班工作包含許多專業知識，在這方面原本的學習基礎就不扎實，隨著時間的推移，工作量增多，再加上個人學習主動性不強，所以很多問題一知半解，很多操作不能熟練完成。在今后的工作中我應多加強專業方面的學習，同時多向同事請教。電站中設備很多，各種參數需要牢記，只有這樣才可以在工作中游刃有余。培訓的技能考試暴露出我的很多問題，一些關鍵設備不很熟悉，一些簡單操作不熟練，很多在學校學到的知識并不能運用到實際工作中。電站涉及到的知識很多很雜，這就需要我認真努力學習，虛心請教，只有點滴積累才可以使自己真正成長為一個可以獨擋一面的值班員。

通過三個月的工作，我發現了自身存在的很多缺點與不足。首先與同事們溝通少，工作時缺乏思考，遇到問題也不注意總結，尤其是在工作中細心不夠，又容易急躁，這些都是導致工作不能很好完成。在今后工作中，除了加強工作的認真態度和強烈的責任心外，也應該加強與同事之間的溝通交流，通過不斷學習和總結增加自己的知識面，不斷提高專業素養不斷提高工作水平，將工作完成好。我也會虛心聽取同事的批評和糾正，努力提高自己的專業素養。

在將轉正的時刻作出以上的總結，是對自己過去的自省也是對今后生活工作的激勵。展望鄰近的20__年，我意識到，只有行動上有方向，工作上有目標，心中才能真正有底，才能夠做到忙而不亂，緊而不散，條理清楚，事事分明，逐步擺脫剛參加工作時只顧埋頭干，不知思考總結的現象。當然我們在管理處能安心的工作，愉快的生活也離不開領導們的關懷和照顧，各級領導的關懷和鼓勵是我們立志為崔家營發展做出自己貢獻的動力，我相信憑借自己的努力和領導們的關懷，我一定會不斷進步、不斷提高。

2021員工工作總結220__年是總公司尋求改革的一年，也是總公司快速發展的一年。這一年來，物管中心按照總公司年初提出的“質量、改革、發展”的工作目標要求，在總公司領導的關懷下，全體員工團結一心，艱苦奮斗，扎實工作，不斷創新，進一步提升了物管中心的管理和服務質量，取得了一定的成績，現將20__年的工作總結如下：

一、品牌建設

物管中心始終把提高物業管理服務的質量作為中心運行的首選目標，堅持總公司“敬業報校，誠信服務，保障有力，追求卓越”的宗旨。今年年初開始，中心便著手打造物管中心“第一時間，第一服務”的品牌效應，提高物管中心的運作效率和競爭力。

(一)貫徹iso質量管理體系

物管中心始終貫徹iso9000質量管理體系，貫徹總公司“質量年”的要求，堅持每月1-2次物業質量交叉檢查，通報，實施改進的工作，制定并實施了《優質服務方案》、《平安紅五月服務方案》。另外還按照iso質量管理要求，對管理體系文件進行了部分修改。

(二)形成以客戶滿意為中心的質量體系

“服務為本，客戶至上”，在今年的工作中，物管中心注重加強與業主和使用人的溝通聯系，主要做了以下工作：

1、積極與各教學樓、辦公樓辦公單位聯系，做好日常物業管理工作以及其他各項臨時交代的突擊任務，保障了各大樓、辦公樓正常的教學、辦公秩序。

如協助教務處做好學生各項考試工作以及全國英語四六級等級考試工作，配合國資處和研究生部對明德樓五、六樓教室的1000套桌椅的搬運工作，配合學校職能部門舉行茅以升基金頒獎大會、迎新場地、紅歌會場布置及周邊環境布置工作等。

2、遇到緊急重要情況，及時張貼溫馨提示，堅持在家屬區及時張貼板報、黑板報;

如元旦、春節、勞動節、60周年大慶等專題板報及抗擊甲流黑板報等。

3、舉辦“11月18日后勤總公司物業客服聯系接待日”活動，發放“交大物業安全優質服務卡”，廣泛征求家屬區業主對物業服務意見建議;

張貼服務聯系電話，方便大家在第一時間聯系物管中心進行相關事宜的處理，力爭讓全校師生員工滿意放心。

二、內部日常管理工作

(一)人員素質方面

為了提高物管中心的運作效率和核心競爭力，今年年初，物管中心便制定了一系列培訓計劃，積極開展各項知識培訓，努力提高員工的綜合素質和服務質量。培訓分為兩大類，一是普通員工的培訓，二是管理干部的培訓。員工培訓包括：利用每周各部門的早會，分別對員工進行素質、禮儀、技能及質量要求進行培訓，培訓內容主要包括企業文化培訓，專業技術培訓等;對管理干部的培訓則主要圍繞新版的《重慶市物業管理條例》以及新版的《gb/t19001--20__》質量管理標準展開。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。

(二)保安方面

20__年，在總公司領導的正確領導下，保安部全體隊員堅持為學校正常的教學科研秩序和廣大師生員工生命財產安全服務為宗旨，加強對學校園區進行綜合治理，利用各種宣傳教育手段、現有的物業管理條例、總公司內部保衛工作條例及物權法，充分發揮了保安的“人防、技防、群防”的有利條件，全面維護了校區內的人、車、物的安全，具體工作如下：

1、根據總公司提出的“安全、質量、發展”的思路為切入點，結合保安部具體工作為實際重點，加強對校區的人、車、物管理。

2、制定門崗管理制度，來人來訪、物品出入登記，車輛實行“一車一桿一證”的放行制度。

3、加強整個區域的巡邏范圍，白天隊員實行交叉巡邏，不定時對各區域設崗布控。

晚上實行分時間段進行巡邏，以季節變化為準。隊員分批進行巡邏，做到防患于未然。

4、加強對校區內所有消防設施設備的安全檢查。

做到“預防為主，防消結合，隱患險于明火，責任重于泰山”的高度責任感。

(三)保潔及環境衛生方面

1、始終按照iso質量管理體系要求，堅持以《清掃質量檢查月報表》逐項對各責任區進行了嚴格考核，基本上完成了總公司交給的各項任務。

2、嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃各教學大樓、辦公大樓、衛生間、走廊等;

全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，為廣大師生員工創造了一個干凈、舒適的的生活、辦公環境。

3、對家屬區主干道及家屬區樓前后影響住戶的樹木進行了適當修枝，對綠地雜草，按每個清潔工以責任區的形式分片包干負責。

(四)維修方面

1、在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，及時定期對各種設施進行保養、檢查，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄，發現問題及時維修，及時處理，做好電梯、消防設備的維保工作。

2、利用假期配合維修部門對第二教學樓各樓層爆裂地板磚約1000多平方的地板磚進行了維修、更換。

3、部分家屬樓房頂漏水、自來水管銹壞，許多住戶水電氣方面問題的出現，使維修任務重，難度大，物管中心積極與住戶進行協調，配合能源中心、工程隊，使能源中心、工程隊對家屬區水電氣、土木的維修工作得以順利進行。

4、為節約經費，對于一些損壞程度較低的設施設備自行進行維護，修繕，如維修第一、四教學樓的桌椅200多套，門窗100多扇。

(五)綠化方面

1、負責全院范圍內20多萬平方米的綠化種植和日常管理工作以及為院內各部門辦公室、各種大小會議提供各種植物和花卉。

2、協助工程公司及基建處完成游泳池、青紅樓、總公司處、大坪校區等地的植物移植工作，共移植喬木600余株，灌木1000余株，地被500米2，在車隊新植草坪150余平方米。

3、在開學迎新、國慶、迎接人大副主任及交通部副部長等各項大小型會議中，布置草花量共計5萬多盆。

4、繁殖植物：冷水花上萬苗;

__盆;春季草花3000盆;扦插苗木(包括蚊母、金葉女貞、紅繼木、芙蓉花、毛葉丁香等)上萬苗。

5、在學校開展的“弘揚生態文明，共建綠色校園”和學生義務植樹等活動中，共同種植植物上百株。

6、在綠化租擺業務中，向外拓展業務2起(南坪、應技院)租花量增加100余盆。

(六)其他方面

1、積極配合學校各種會議及各二級單位的各種會議服務工作，全年共完成交通部副部長來校檢查工作等重要會議服務工作178次，普通會議500余次。

2、做好學校內的郵件收發工作及報刊、雜志的征訂工作，全年共完成各種郵件的收發工作共計25828件

3、抓好消防防范工作及安全隱患的處理。

今年以來，先后組織了一百三十余人次，對家屬區28棟家屬樓進行了樓道亂堆亂放的各類雜物處理，消除了安全隱患，保持了消防通道的暢通。

4、主動與家屬區住戶聯系，更換存在安全隱患的空調腳架，為生銹的腳架去鐵銹，刷防銹漆，做好家屬區師生員工的安全防范工作。

5、加大了對農貿市場秩序的整頓和“臟、亂、差”的治理，使市場的秩序和環境衛生煥然一新。

每周兩次對市場門市頂棚雜物進行清理，為市場每家住戶增添消防滅火器，對亂擺亂放，超攤越位的經營進行了整頓，市場內外所有人力車實行統一歸位，機動車做到停放有序。

6、做好家屬區和農貿市場的“除四害”工作，安排了每周一次的打藥防治工作，不定時的投放鼠藥;

及時對出現在家屬區和校園內的馬蜂窩進行處理，確保師生員工的人身安全。

7、抓好節能工作，除經常向員工宣傳節能知識、提高他們的節能意識外，還編制了一些宣傳節能知識的小標語，并在各教學樓和行政樓內進行了張貼。

8、做好總公司辦公室搬至青樓底樓的工作，抽調人員及時對青樓辦公室和過道進行清潔衛生清掃工作，對辦公用品、電器設備進行打包、搬運及安裝工作。

三、今年完成的重要工作

(一)做好甲型h1n1病毒的防控工作。在學校、總公司的領導下，全面負責甲流期間紅樓、青樓、西山樓隔離區的清潔衛生工作、生活垃圾及醫療廢品出渣工作、鋪設新增床墊及日常更換工作、隔離區域的日常消毒、隔離人員的飯菜運送等工作。

(二)貫徹總公司以餐飲為龍頭的方針，除做好生態食堂的物業管理工作，積極配合飲食公司做好第一屆美食節各項工作，配合飲食公司對知園三食堂廁所、門窗及周邊環境進行整治工作等，在飲食中心向外拓展的同時，還協助飲食中心做好各項后備保障工作，如抽調人員到彭水、合川、科技館、南開中學等地進行保潔、維修、管理等工作。

四、存在的問題和經驗教訓

雖然我們在20__年的工作中取得了一定成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，還有很多需要完善與加強的地方：

第一，管理人員整體素質、服務意識有待進一步提升，今年的工作中，因管理服務不到位致使明德樓、第二教學樓個別辦公室物品丟失，造成了不好的影響，實際處理事務的能力還有待提高;

第二，與業主的溝通不夠，了解不足;

第三，維修服務、保安服務和保潔服務質量還有待加強和提高;

第四，物管中心專業性不強、經營方式過于單一。

針對以上幾個問題，在20__年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業務技能與管理水平，開展豐富多彩的業主溝通活動，把工作做得更好。

2021員工工作總結3一年過去了，回顧自己的工作，做了些成績，也還存在一些不足之處。任職以來，我努力適應工作環境和前臺這個嶄新的工作崗位，認真地履行了自己的工作職責，較好地完成了各項工作任務。現將一年多來的學習、工作情況總結如下：

一、在實踐中學習，努力適應工作。這是我進入培訓學校之后的第一份工作，作為一個新人，剛加入時，我對學校的運作模式和工作流程都很生疏，多虧了曉敏老師和蒲老師耐心指導和幫助，讓我在較短的時間內熟悉了前臺的工作內容還有職責所在。也讓我很快完成了從學生到培訓學校前臺的轉變。(都說前臺是學校形象的窗口，一年以來也讓我對這句話有了新的認識和體會。前臺不是花瓶，一言一行都代表著學校，接待家長要以禮相迎，接聽家長來電要以禮相待，處理平常日常事務要認真仔細，對待同事要虛心真誠點點滴滴都讓我在工作中學習，在學習中進步，受益匪淺。)

二、學習學校文化，提升自我。才真正體會了“勤奮，專業，自信，活力，創新”這十個字的內涵,我想也是激勵每個人前進的動力，我也以這十個字為準則來要求自己，以積極樂觀的工作態度投入到工作中，踏踏實實地做好本職工作，及時發現工作中的不足，及時地與老師進行交流，爭取把工作做好，做一個合格，稱職的員工。這也一直是今后工作努力的目標和方向。

三、拓展自己的知識面，不斷完善自己。這一年來也讓我產生了危機意識，工作中難免會碰到一些坎坷，所以單靠我現在掌握的知識和對學校的了解是不夠的，我想以后的工作中也要不斷給自己充電，拓寬自己的知識，減少工作中的空白和失誤。初入培訓學校前臺工作，難免出現一些小差小錯,這些經歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時考慮得更全面，為了防止類似失誤的發生，在今后的工作中請領導多多指教!

2021員工工作總結4從入職至今不知不覺已快三個月了，通過這三個月的鍛煉和磨合，在領導和同事的指導幫助下，我對工作有了一定的了解，經過這三個月的工作學習，個人綜合素質有了新的提高，回顧這三個月來的工作歷程，總結如下：

一、工作中的體會以及成長：

1、能夠較好地完成上級安排的任務。

認真遵守公司的各項規章制度，嚴格約束自己。

2、用心做事，能夠較好地完成本職工作。

把客戶遇到的問題當做自己的問題來解決，盡力為客戶解決所遇到的問題，對來訪的客人以禮相待，熱情，耐心地幫助他們。

3、努力學習相關知識，初到公司時，我對房地產開發行業了解不多，通過一些基本工作，例如：一些數據統計、合同的備案、文件歸檔等等，我對房地產開發有了一定的了解與認識。

4、態度與責任，身處什么樣的崗位，就應該承擔什么樣的責任，有了正確的態度，才能運用正確的方法，找到正確的方向，進而取得正確的結果。

具體而言，我對工作的態度就是既然擔起來了，就要盡自己的努力去完成。

5、在各位領導指導下、同事的幫助下，我在不停的完善，把事情條理化，規范化，這也是一種態度，誠然，這也是一種責任。

6、在日常工作中，必須踏踏實實、認認真真、扎實的做事，不以事小而馬虎，不以事多而敷衍，真正將每件事情都當作一件作品來對待，只有這樣才能有好的工作成果。

二、今后我將努力做到以下幾點，希望領導和同事們對我進行監督指導：

1、不斷加強專業知識學習，向身邊的同事學習，積累工作經驗，逐步提高自己的理論水平和業務能力。

從工作中總結，提高效率，提高工作能力。

2、經過三個月的時間，雖然在思想和工作上都有了一定的進步，但與其他同事相比還存在著很大差距，因此，我在今后的工作中，不但要發揚自己的優點，還要客觀地面對自己的不足之處，需要進一步改進和完善的地方，如工作中存在粗心、急躁、考慮事情不周全的缺點，應變能力、協調能力都還有待進一步提高。

克服年輕氣躁，做到腳踏實地，提高工作主動性，不怕多做事，不怕做小事，在點滴實踐中努力完善提高自己，彌補不足。

3、任勞任怨、孜孜不倦。

對領導的安排是完全的服從，并不折不扣的執行，一如既往地做好每天的工作;始終以一個初學者的身份向同事請教工作中的'經驗。不斷的提升自己的專業水平及綜合素質。

經過三個月的試用期，我認為我能夠積極、主動、熟練的完成自己的工作，并積極全面的配合公司的要求來展開工作，與同事能夠很好的配合和協調。在以后的工作中我會一如繼往，對人：與人為善，對工作：力求完美，不斷的提升自己的業務水平及綜合素質，以期為公司的發展盡自己的一份力量。

2021員工工作總結5本人于20__年__月__日成為我酒店員工，轉眼已一年多了，在領導們的幫助培養和同事們的關心支持下，我逐漸適應了工作。回顧一年多的工作，感覺收獲良多。現將一年多來的學習工作情況向領導總結匯報：

在這一年中，加入我酒店市場部，學習掌握了基本的酒店運營，市場拓展方面知識，熟悉了我酒店的工作環境。同時也稍稍接觸了我酒店好產品網站的項目活動，懂得了協調部門內部與其他部門之間的合作關系。為我更好的投入工作打下了良好基礎，使我對我酒店的業務技能也有了初步了解，有了一些心得體會。負責收集、整理、統計政府招投標信息數據，并填制各類相關表格。協助市場部經理處理部門一些日常事務，匯總部門成員工作小結，統一匯報領導。跟隨市場部同事拜訪客戶，努力完成銷售任務。

來到酒店后，酒店濃厚的學習氛圍深深的感染著我。使我認識到必須注重自學，結合工作實際，不斷學習政治理論、業務知識和社會知識，用先進的政治理論武裝頭腦，用精良的業務知識提升能力，以廣博的社會知識拓展視野。