物業(yè)公司管理體系精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)貨風(fēng)險(xiǎn)管理 期貨公司 服務(wù)實(shí)體企業(yè) 做法

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）08-060-02

一、現(xiàn)貨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性——大宗商品價(jià)格的波動(dòng)

1972年布雷頓森林體系解體之后，各國的貨幣發(fā)行不再依賴于黃金的儲(chǔ)量。根據(jù)米爾頓·弗里德曼的貨幣定義一般采用符號(hào)M2表示，也稱為廣義貨幣。一般而言，M2/GDP越大，貨幣超發(fā)越嚴(yán)重，而紙幣的數(shù)量可以按忽略不計(jì)的成本無限地增長。從1997年以來，全球基礎(chǔ)貨幣的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全球的生產(chǎn)增長速度。2002年以后，全球貨幣增長率持續(xù)上漲，持續(xù)高于10%，甚至達(dá)到近25%，但世界GDP的增長率一直在2%～5%之間，兩者之間的差距越來越大。而貨幣的超發(fā)直接被大宗商品所吸納。

具體對(duì)于實(shí)體企業(yè)來講，原油作為大宗商品的代表，其價(jià)格更是出現(xiàn)大幅的波動(dòng)。2000年至2008年上半年CRB指數(shù)出現(xiàn)了大幅飆升和劇烈波動(dòng)，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷加大；2008年下半年以來，以次貸危機(jī)為導(dǎo)火線，全球商品價(jià)格暴跌，半年的時(shí)間之內(nèi)原油、銅、鋁、大豆等價(jià)格分別最大幅跌到78%、68%、61%、52%。原油價(jià)格從2008年7月份的高點(diǎn)147美元跌至2009年1月的32美元。價(jià)格變化如此劇烈，使許多企業(yè)在劇烈的市場行情之中舉步艱難。全球大宗商品市場價(jià)格大幅的波動(dòng)，震動(dòng)了整個(gè)工業(yè)、金融業(yè)、消費(fèi)行業(yè)，進(jìn)而影響到處于競爭格局中的產(chǎn)業(yè)鏈的每一個(gè)環(huán)節(jié)的企業(yè)的生存。

后危機(jī)時(shí)代，各國的刺激政策又使得價(jià)格大幅上漲，所以在這種價(jià)格起起伏伏、貨幣超發(fā)的背景之下，企業(yè)要想有所發(fā)展突破，需要控制生產(chǎn)成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，因此，學(xué)習(xí)利用政府政策提供的風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)勢在必行。

二、期貨作為風(fēng)險(xiǎn)管理的重要工具意義深遠(yuǎn)

1.期貨起源的根本原因在于應(yīng)對(duì)價(jià)格的波動(dòng)。從金融市場的起源可以知道，金融工具產(chǎn)生的根本原因就是避險(xiǎn)。現(xiàn)代意義上的標(biāo)準(zhǔn)期貨交易起源于19世界中期美國芝加哥，商品的供需失衡導(dǎo)致價(jià)格的劇烈波動(dòng)，期貨由此產(chǎn)生。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來說，由于價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)將一直存在，而且這是影響現(xiàn)貨企業(yè)生存的關(guān)鍵因素之一。目前全球金融市場的風(fēng)險(xiǎn)管理工具包括遠(yuǎn)期合約、期貨、期權(quán)、互換等以及由以上幾種組成的金融結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，而在中國應(yīng)用相對(duì)成熟的是期貨。由于很好地應(yīng)用期貨，國內(nèi)的有色行業(yè)得到了健康穩(wěn)健的發(fā)展。

2.國內(nèi)期貨的發(fā)展為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支持。就國內(nèi)期貨市場而言，截止到2011年11月，國內(nèi)已經(jīng)有26個(gè)大宗商品上市，這26個(gè)大宗商品涉及到了26個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、涉及到了關(guān)乎國計(jì)民生的商品.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，26個(gè)大宗商品在中國的終端消費(fèi)是8萬億元，而其波動(dòng)幅度為40%，所以有3.2萬億的風(fēng)險(xiǎn)存在于二十多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中。如果沒有期貨市場的存在，如此巨大的產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)只能在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自行消化，或通過兼并重組、或自行消亡來消化產(chǎn)業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。自從期貨市場出現(xiàn)以來，就等于在產(chǎn)業(yè)之外有了一個(gè)蓄水池—產(chǎn)業(yè)鏈之外的投資者建筑的蓄水池，來為企業(yè)分憂解難。2012年國內(nèi)還將要推行近10種品種上市。

3.相比遠(yuǎn)期合約，期貨價(jià)格更具優(yōu)勢。首先，相對(duì)于遠(yuǎn)期合約和現(xiàn)貨庫存，期貨交易的保證金交易可以使得企業(yè)不但減少了購買原材料占用的資金，而且大大降低了原材料的庫存費(fèi)用，降低了企業(yè)的庫存成本。其次，由于期貨交易實(shí)行嚴(yán)格的結(jié)算交割制度，對(duì)手違約的信用風(fēng)險(xiǎn)較小。第三，由于期貨市場較高的流動(dòng)性可以使企業(yè)即時(shí)完成交易。第四，期貨市場的眾多參與者在同一個(gè)平臺(tái)交易，容易形成透明、公允的價(jià)格，提高市場效率。

三、期貨公司服務(wù)實(shí)體企業(yè)的做法

眾所周知，企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展中的價(jià)值最大化，對(duì)于現(xiàn)貨企業(yè)來說也不例外。期貨公司作為資本市場不可或缺的一環(huán)，在資本市場與實(shí)體企業(yè)之間起著重要的紐帶作用。期貨公司有必要進(jìn)行投資者教育，幫助投資者利用好期貨這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理工具。主要可以通過以下方面幫助現(xiàn)貨企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，提升現(xiàn)貨企業(yè)的價(jià)值。

1.加強(qiáng)套保人才的培養(yǎng)。首先，重要的是期貨人才的培養(yǎng)，目前期貨從業(yè)三萬多人，研發(fā)人員只是一小部分，具有專業(yè)知識(shí)的人員更是少之又少，在證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)之下取得投資咨詢的人員才能進(jìn)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。目前，我國企業(yè)套保人才相當(dāng)缺乏，我國許多企業(yè)沒有專門的期貨人才和隊(duì)伍，當(dāng)市場出現(xiàn)非預(yù)期的突然變化時(shí)，相關(guān)人員措手不及、決策失誤、操作不當(dāng)造成套期保值失敗。針對(duì)這一現(xiàn)狀，期貨公司有必要幫助現(xiàn)貨企業(yè)培訓(xùn)相關(guān)的套保人才，與現(xiàn)貨企業(yè)進(jìn)行合作，提高期貨公司人員對(duì)于套保理論的學(xué)習(xí)和現(xiàn)貨企業(yè)套期保值一線實(shí)踐。

其次，由于現(xiàn)貨套期保值對(duì)應(yīng)到期貨市場局勢一筆期貨交易，所以期貨公司應(yīng)幫助現(xiàn)貨企業(yè)培養(yǎng)交易人員。因?yàn)榻灰讍T很可能會(huì)偏離保值軌道去追求高收益，所以要對(duì)交易人員進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)套保業(yè)務(wù)人員的紀(jì)律要求，沒有有效的約束機(jī)制，手握重金的交易員往往成為巨額虧損的始作俑者。

第2篇：物業(yè)公司管理體系范文

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構(gòu)架

物流中心組建于2003年8月，通過“三集中”、“兩個(gè)主體建設(shè)”的改革，目前組織機(jī)構(gòu)為4部4站（綜合部、送貨部、儲(chǔ)配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設(shè)置主任、副主任、部長（副部長）、站長（副站長）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個(gè)工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統(tǒng)一管理。

三、OHSMS運(yùn)行情況

（一）圍繞職業(yè)健康安全總要求，著力加強(qiáng)員工職業(yè)健康安全教育培訓(xùn)，員工職業(yè)健康安全意識(shí)明顯提高

2006年6月1日體系以來，我中心緊緊圍繞職業(yè)健康安全管理手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件三個(gè)層次的體系文件中所涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有計(jì)劃、分崗位、按步驟地組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對(duì)《作業(yè)文件》進(jìn)行了多次討論學(xué)習(xí)；二是各部門利用周會(huì)和中心例行組織的培訓(xùn)時(shí)間對(duì)一線員工進(jìn)行了分項(xiàng)重點(diǎn)講解培訓(xùn)；三是圍繞職業(yè)健康方針、目標(biāo)主辦了宣傳專欄10期；四是對(duì)職業(yè)健康運(yùn)行情況進(jìn)行了考試測評(píng)。通過多種形式、各個(gè)層面的教育宣傳，職業(yè)健康安全管理活動(dòng)開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓(xùn)合格率100%。積極地推動(dòng)了我中心職業(yè)健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，規(guī)范開展配送工作，物流運(yùn)行平安無事故

2006年6月1日職業(yè)健康安全體系實(shí)施以來，我們圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，按照體系要求，始終堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)工作方針，物流配送主要過程和安全管理工作達(dá)到了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、痕跡化、平安化。

2、突出加強(qiáng)了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動(dòng)態(tài)隱患突出，管理難度大。體系實(shí)施以來，我們突出強(qiáng)化了車輛、貨款安全管理。一是規(guī)范了財(cái)務(wù)室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結(jié)算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險(xiǎn)柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時(shí)必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強(qiáng)車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規(guī)行為；五是定期對(duì)車輛進(jìn)行保養(yǎng)，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應(yīng)的安全行車管理制度和車輛事故應(yīng)急救援安全預(yù)案；七是落實(shí)了車輛收車后的鑰匙存放地點(diǎn)，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過管理的加強(qiáng)、體系的運(yùn)行，目前我中心未發(fā)生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預(yù)防，持續(xù)改進(jìn)。從2006年6月1日職業(yè)健康安全管理體系實(shí)施以來，我中心對(duì)在4次內(nèi)審和3次外審中暴露出的問題，我們迅速組織整改完善。一是對(duì)老化電源線路及電器設(shè)備及時(shí)進(jìn)行了更換；二是堅(jiān)持了用電線路的接、拆由專業(yè)電工進(jìn)行；三是在倉庫坡道處設(shè)置了醒目標(biāo)識(shí)；四是添置了卷煙水份測試儀；五是對(duì)各類監(jiān)視測量設(shè)備進(jìn)行了檢測；六是及時(shí)更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進(jìn)行。七是根據(jù)中心倉庫的變更，及時(shí)制定了合理的出入場線路，并針對(duì)地震后中心車輛無場地進(jìn)行例檢的情況，聯(lián)系了

第3篇：物業(yè)公司管理體系范文

09年夏天我有幸到*管理處工作學(xué)習(xí)，在此期間，也是我后來工作的一大轉(zhuǎn)折。時(shí)值公司準(zhǔn)備導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，我有幸與另一位同事參加質(zhì)量體系的內(nèi)審員培訓(xùn)，回來后參加公司在*“貫標(biāo)”的試點(diǎn)工作，從一開始體系文件的編制到之后的試運(yùn)行階段，我們?nèi)虆⑴c其中，并且對(duì)整個(gè)體系的運(yùn)行和檢查有了更深層次的認(rèn)識(shí)和了解。ISO9001質(zhì)量管理體系，它的運(yùn)行過程中規(guī)范了企業(yè)各項(xiàng)工作的流程，具備完全可操作性，是目前十分優(yōu)秀的企業(yè)管理工具，公司一直以來追求更高層次的管理模式和管理思路，提升企業(yè)服務(wù)水平和管理水平，而“貫標(biāo)”無疑是我們面前一次難得機(jī)遇。而針對(duì)集團(tuán)公司在后來提出順應(yīng)時(shí)代和行業(yè)的發(fā)展，整合物業(yè)公司與置業(yè)公司有效資源，促進(jìn)房產(chǎn)銷售與物業(yè)服務(wù)同步進(jìn)取的思路，我們導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系促進(jìn)企業(yè)高水平發(fā)展與盧總在11月份物業(yè)公司員工會(huì)議上提出的物業(yè)公司要打造“全國一流”物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)不謀而合。時(shí)運(yùn)與機(jī)遇都已經(jīng)具備，我們相信在置業(yè)公司的大力支持和幫助下，全公司導(dǎo)入質(zhì)量體系管理將會(huì)給物業(yè)公司的未來發(fā)展展開一個(gè)全新的畫卷。

二、在*城主管期間的工作

在*城擔(dān)任客服中心主管一年多時(shí)間，我很榮幸能夠帶領(lǐng)這支優(yōu)秀的管理員團(tuán)隊(duì)，我從他們身上感受到了對(duì)工作的熱情和執(zhí)著。我們一起經(jīng)歷過各種困難，一起分享成功的喜悅。從他們新入司參加物業(yè)工作，到現(xiàn)在很多人成長為和我一樣的主管，我很榮幸，我也在和他們一起成長。

在這里，我想說的是，在部門內(nèi)部，部門主管對(duì)于人才的培養(yǎng)具有很大的影響。作為一個(gè)基層管理者，首先需要培養(yǎng)員工的不僅僅是專業(yè)技能和工作技巧，更多時(shí)候我們要讓他們樹立自己的人生規(guī)劃和職業(yè)規(guī)劃，因?yàn)閱T工不會(huì)一輩子是員工，有了目標(biāo)和機(jī)遇，他們就會(huì)成為和我們一樣的管理者，甚至若干年后成為我們的領(lǐng)導(dǎo)。因此，管理者眼光，不僅僅要將他們看成有潛力的公司員工，也應(yīng)該看到他們是社會(huì)上一個(gè)優(yōu)秀的人才，無論他們將來是否成為公司的生力軍，我們管理者的職責(zé)就是將他們培養(yǎng)成社會(huì)的人才。

三、未來的計(jì)劃

我目前的主要工作是推行ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和監(jiān)督以及參加公司對(duì)新員工的培訓(xùn)和發(fā)展社區(qū)文化方面工作。在我未來的工作計(jì)劃中，我將以推行ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和監(jiān)督為重點(diǎn)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)建立全公司的質(zhì)量管理運(yùn)行體系，我將在體系運(yùn)行過程中每月初定期及不定期對(duì)各管理處體系的運(yùn)行情況做相關(guān)調(diào)查，并在體系運(yùn)行過程中不斷根據(jù)實(shí)際，完善體系的實(shí)際內(nèi)容，使之更加契合我們的服務(wù)工作，真正意義上發(fā)揮出體系對(duì)我們工作的指導(dǎo)作用。

培訓(xùn)方面，綜合管理部制定了全年培訓(xùn)計(jì)劃，統(tǒng)籌全公司師資，我們將在2010完善公司培訓(xùn)體系，針對(duì)入司新員工及部分主管或以上級(jí)別進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)工作，重點(diǎn)將是在工作方式方法及工作思路上做培訓(xùn)內(nèi)容，以期能達(dá)到提升服務(wù)水平的工作。

第4篇：物業(yè)公司管理體系范文

【關(guān)鍵詞】 油田社區(qū)；物業(yè)管理；管理質(zhì)量；措施

物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是為業(yè)主提供服務(wù)，就是為業(yè)主營造一個(gè)“安全、干凈、舒適、方便”的居住環(huán)境。服務(wù)的內(nèi)容主要涉及房屋及配套設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)，公共場所的環(huán)境美化、衛(wèi)生保潔服務(wù)，公共秩序維護(hù)、安全防范服務(wù)，客戶服務(wù)及其他特約的有償服務(wù)等。歸根結(jié)底，物業(yè)管理就是在不斷發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，向服務(wù)要質(zhì)量，物業(yè)管理的終極目標(biāo)就要在管理質(zhì)量上不斷創(chuàng)造新的業(yè)績。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

油田社區(qū)物業(yè)管理水平雖說這幾年有了快速發(fā)展，但與其他行業(yè)相比還有許多不相適應(yīng)的地方，一些問題的存在對(duì)油田社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的提高帶來了一定影響。

一是質(zhì)量管理體系還不夠完善。如何完善質(zhì)量管理體系，這對(duì)以服務(wù)為主要內(nèi)容的物業(yè)行業(yè)來說，是一個(gè)極為重要的工作之一。物業(yè)企業(yè)的質(zhì)量管理是一個(gè)不斷改進(jìn)、不斷提高的往復(fù)循環(huán)的動(dòng)態(tài)過程。服務(wù)企業(yè)要想運(yùn)行良好，其運(yùn)行體系、規(guī)章制度首先必須完善。有些物業(yè)公司雖然有自己的規(guī)章制度體系，但其內(nèi)容卻極為空洞，沒有詳細(xì)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這些內(nèi)容有的雖然也在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行修改補(bǔ)充，但由于修改的力度不大，內(nèi)容仍然不夠全面，勢必導(dǎo)致物業(yè)公司企業(yè)員工在實(shí)際的操作中不夠規(guī)范，仍舊按照老框框進(jìn)行習(xí)慣性操作，這不可避免的出現(xiàn)執(zhí)行結(jié)果與質(zhì)量目標(biāo)不一致的問題。這種質(zhì)量管理的文件內(nèi)容與實(shí)踐相脫節(jié)或不適用導(dǎo)致制度與執(zhí)行相脫節(jié)的現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上就是質(zhì)量管理體系不夠完善的一種表現(xiàn)。

二是質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。物業(yè)質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)腳踏實(shí)地、著眼長遠(yuǎn)，如果制定的質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，沒有厘清企業(yè)所處的現(xiàn)狀，看不到未來對(duì)于質(zhì)量管理戰(zhàn)略的制約和影響，就不能看作一個(gè)成功的規(guī)劃。就物業(yè)公司而言，在制定質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該在固守已有經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，參照成功的物業(yè)質(zhì)量管理體系的經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短。特別是在業(yè)主不斷變化的、日益增長的多樣化需求方面，更應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷刷新自己的質(zhì)量管理戰(zhàn)略目標(biāo)。如果仍然一成不變的沿襲老一套管理模式，不與時(shí)俱進(jìn)，不提高配套服務(wù)，就會(huì)導(dǎo)致更多的投訴事情發(fā)生，這既大大降低了業(yè)主對(duì)物業(yè)、對(duì)居住區(qū)的滿意度，又會(huì)增加公司現(xiàn)有質(zhì)量管理制度的執(zhí)行。

三是配套設(shè)施和服務(wù)難以適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要。從一些先進(jìn)城市的物業(yè)管理來看，配套設(shè)施和服務(wù)是有效開展工作的一個(gè)重要手段和途徑。近年來，隨著人們收入水平的大幅提高，車輛從奢侈品變成了油田不少小康人家的生活必需品。每到上、下班和夜晚，油田小區(qū)居民樓前后就停滿了各式各樣的車輛。由于小區(qū)里沒有停車場，居民又沒有車庫，有的車主就將自家的車隨意停在小區(qū)干道或人行道上，有人干脆把車停在樓道口。一些車輛不時(shí)地響起自動(dòng)報(bào)警聲，干擾居民休息。上下班時(shí)，一陣陣汽車發(fā)動(dòng)聲、喇叭聲傳來，叫人有苦難言。這些都是配套設(shè)施不完善所致，也是現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)必須注意的方面。

四是物業(yè)盈利模式單一，長效發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)。目前，油田物業(yè)企業(yè)普遍存在收取的物業(yè)管理費(fèi)不足開支的現(xiàn)象，補(bǔ)貼依賴思想嚴(yán)重，這些都是物業(yè)公司盈利、創(chuàng)收能力較低，沒有形成自身造血機(jī)制所致，經(jīng)營效益更是無從談起。近年來，隨著油田油氣主業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移，油田對(duì)社區(qū)的補(bǔ)貼也隨之減少，物業(yè)企業(yè)的補(bǔ)貼隨之減少，再加上地方政府的公共財(cái)政又覆蓋不到以及越來越高的人工成本等，已嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)的長效發(fā)展。

二、提高油田社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的對(duì)策

提高油田物業(yè)管理能力和水平的關(guān)鍵是提高物業(yè)管理水平和質(zhì)量。要實(shí)現(xiàn)油田物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展，除繼續(xù)加大對(duì)各居住區(qū)配套設(shè)施的投入、制定合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，還必須從以下幾方面加大力度，以確保物業(yè)管理質(zhì)量得到切實(shí)提高。

一要不斷修訂完善公司發(fā)展的質(zhì)量管理體系?，F(xiàn)代物業(yè)的質(zhì)量管理體系首先要抓住把滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理明確和隱含的需求作為企業(yè)生存的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)這一提高業(yè)主滿意度的根本。物業(yè)公司要通過不斷修訂完善高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化的管理制度，優(yōu)化各種服務(wù)流程這一抓手，探尋出一套符合本公司發(fā)展特色的質(zhì)量管理體系和模式，并不斷加以調(diào)整，質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、管理文件、管理規(guī)定等綱領(lǐng)性文件要相互配合使用，以提高工作手冊(cè)的針對(duì)性、靈活性和可操作性。在房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理維護(hù)方面，尤其要建立“科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的程序文件、管理制度和操作規(guī)范。

二要把以人為本的理念融入親情管理模式。要經(jīng)常引導(dǎo)員工端正服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)技能，經(jīng)常性開展“我為人人，人人為我”、“假如我是業(yè)主”等主題交流和討論活動(dòng)，努力為業(yè)主提供超值服務(wù)，形成以人為本的服務(wù)意識(shí)、規(guī)范的服務(wù)行為、高度的安全責(zé)任心為特色的“親情服務(wù)”管理模式。定期組織員工開展有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能等方面的崗位培訓(xùn)和技術(shù)比武，提高員工的綜合素質(zhì)，在服務(wù)中融入真情，提升服務(wù)的內(nèi)涵和品位，努力為業(yè)主打造一個(gè)安全、整潔、文明的居住環(huán)境和生活環(huán)境。

三要實(shí)行層級(jí)化管理責(zé)任制，提高全員素質(zhì)。要根據(jù)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀，充分發(fā)揮部門經(jīng)理和主管的職能作用，實(shí)行分級(jí)管理、各盡其責(zé)、部門包干、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)部門經(jīng)理和主管的工作熱情和積極性。另外還有針對(duì)員工實(shí)際，通過送出去請(qǐng)進(jìn)來的方式有針對(duì)性的對(duì)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行教育和培訓(xùn)，不斷提高部門經(jīng)理和主管的工作能力和業(yè)務(wù)水平。并積極采取有效措施，凈化工作氛圍，降低管理成本，明確崗位責(zé)任，杜絕內(nèi)耗和扯皮，提倡整體合力。還要大膽授權(quán)和放權(quán)，調(diào)動(dòng)部門經(jīng)理和主管的工作主動(dòng)性和創(chuàng)造性，推動(dòng)質(zhì)量管理體系的可持續(xù)發(fā)展。在物業(yè)管理從業(yè)人員方面，要教育他們克服“背靠大樹好乘涼”的依賴心理，增強(qiáng)他們的服務(wù)意識(shí)、競爭意識(shí)、危機(jī)意識(shí)，樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感和緊迫感，使他們?cè)诜?wù)和創(chuàng)收上各盡所能，只有這樣，油田社區(qū)物業(yè)管理才會(huì)越來越好。

四要實(shí)行首接負(fù)責(zé)制，搭建快速處理問題的平臺(tái)。以業(yè)主為中心是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，物業(yè)公司實(shí)行咨詢投訴“首接負(fù)責(zé)制”，搭建一個(gè)供業(yè)主與管理人員及時(shí)交流溝通、快速解決問題的平臺(tái)，就是以業(yè)主為中心的重要體現(xiàn)。首個(gè)接待業(yè)主的物業(yè)管理人員要盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)用最簡單的方法解決業(yè)主提出的合理訴求，一時(shí)不能解決的問題，要有合理的解決方案。要保證該制度的順利實(shí)施，各物業(yè)部門還應(yīng)實(shí)行一系列的服務(wù)公示制度，設(shè)立公示牌，標(biāo)明負(fù)責(zé)人、工作人員、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、事項(xiàng)辦理程序（條件、權(quán)限、時(shí)間、方法）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)監(jiān)督電話等，讓業(yè)主一目了然，以此增加物業(yè)服務(wù)工作的透明度，實(shí)現(xiàn)照章管理、文明服務(wù)，確?！笆捉迂?fù)責(zé)制”發(fā)揮功能，不走過場?！笆捉迂?fù)責(zé)制”的實(shí)施，一方面能使物業(yè)管理人員進(jìn)一步掌握業(yè)主的需求變化情況，對(duì)不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、改進(jìn)服務(wù)方法、充實(shí)服務(wù)內(nèi)容起到促進(jìn)作用。另一方面，還能從根本上保障業(yè)主的利益，體現(xiàn)以業(yè)主為中心的服務(wù)理念，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問題、處理問題的積極性和責(zé)任感，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展之路。

【參考文獻(xiàn)】

第5篇：物業(yè)公司管理體系范文

雖然造成物業(yè)管理公司遭受風(fēng)險(xiǎn)的原因有許多,但是,“誠信缺失”是其中最主要的一點(diǎn)。從物業(yè)管理公司的自身情況分析,造成誠信缺失的原因主要是由于物業(yè)管理公司的部分管理者價(jià)值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經(jīng)營理念,致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營行為被嚴(yán)重制約與影響。再加之物業(yè)管理公司信用機(jī)制不健全,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長遠(yuǎn)利益,對(duì)物業(yè)管理公司的未來發(fā)展極為不利。

二、當(dāng)前我國物業(yè)公司經(jīng)營管理的缺陷

(一)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)不高,經(jīng)驗(yàn)不足

前文已述,物業(yè)管理公司是服務(wù)性強(qiáng)、覆蓋面廣、專業(yè)性高的新興行業(yè)。無論是對(duì)管理人員還是其他從業(yè)人員,所要求的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平都較高。然而我國大多數(shù)物業(yè)公司的從業(yè)人員都為“半路出家”。很多從業(yè)人員都并未受到過正規(guī)且專業(yè)的管理技能培訓(xùn)。不僅不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)和技能,還缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)能力和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)公司由于其特殊性,常常需要面對(duì)各類紛繁的管理業(yè)務(wù)和處理業(yè)主提出的各種問題,需要協(xié)調(diào)的關(guān)系眾多,許多從業(yè)人員由于經(jīng)驗(yàn)不足、素質(zhì)不高,無法全面應(yīng)對(duì)各類事務(wù),力不從心。受此限制,目前大多數(shù)物業(yè)公司的經(jīng)營管理內(nèi)容多局限于公共服務(wù)項(xiàng)目。比如,水電管理、入住管理、衛(wèi)生管理、車輛管理、保安管理、設(shè)備管理、綠化管理等。專項(xiàng)經(jīng)營和多種經(jīng)營很少涉及。

(二)物業(yè)公司從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不到位

目前,我國很多物業(yè)公司的從業(yè)人員都將物業(yè)公司的管理和服務(wù)內(nèi)容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運(yùn)、維修房屋水電等一般項(xiàng)目,并且仍然沿用傳統(tǒng)的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業(yè)公司過于看重自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益,甚至以侵犯業(yè)益為代價(jià)而獲取自身經(jīng)濟(jì)利益。還有些物業(yè)公司的經(jīng)營管理僅是對(duì)業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,而不顧生活環(huán)境的創(chuàng)造與保護(hù)。而這一切,無一不是由于物業(yè)公司從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵認(rèn)識(shí)不到位造成的。

(三)物業(yè)公司收支行為欠規(guī)范,缺乏透明度

物業(yè)管理公司是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一種服務(wù)性行業(yè)。其經(jīng)營方針通常是“保本微利,服務(wù)于社會(huì)”,物業(yè)管理內(nèi)容更是集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)營收入來源于向住戶提供有償服務(wù)和收取管理服務(wù)費(fèi)。合規(guī)正當(dāng)?shù)氖召M(fèi)是物業(yè)管理公司持續(xù)發(fā)展的保障。然而目前,我國大多數(shù)物業(yè)公司的收支行為欠規(guī)范。有些物業(yè)公司按年或按季度收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),而有些物業(yè)公司一次性收取3-5年不等的管理服務(wù)費(fèi),無償占用后續(xù)資金,或者直接挪作他用。有些物業(yè)公司采取“多收少支”的收費(fèi)辦法,致使所收款項(xiàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主所享受的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司收支行為不規(guī)范,主要原因是物業(yè)公司的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業(yè)主提出疑問時(shí),物業(yè)公司缺少詳細(xì)說明和解釋。這種不規(guī)范行為,必然會(huì)給物業(yè)公司帶來不良影響,從而不利于其長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)營管理的有效措施

(一)引入“末位處罰制”,完善人員績效考核機(jī)制

“末位處罰制”是物業(yè)公司從人員管理角度加強(qiáng)其經(jīng)營管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業(yè)公司在每會(huì)計(jì)期末,對(duì)公司內(nèi)員工進(jìn)行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會(huì)計(jì)期內(nèi)紀(jì)律松懈、表現(xiàn)較差、工作績效平平等不良員工,對(duì)其給予一定的經(jīng)濟(jì)處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內(nèi)員工服務(wù)業(yè)主、愛崗敬業(yè)意識(shí)。“末位處罰制”的具體措施:每一會(huì)計(jì)期末,公司需將單位員工的日常工作表現(xiàn)進(jìn)行績效考核,并將《員工季度考核表》上報(bào)公司辦公室;公司工會(huì)要選取一定人員組成考評(píng)小組,由小組成員對(duì)公司每一位員工進(jìn)行綜合評(píng)定,并將成績進(jìn)行排名,選出成績最差的2-5人;將這些人員的名單報(bào)經(jīng)公司管理者或工會(huì),作出相應(yīng)處罰。

(二)通過開展保險(xiǎn)業(yè)務(wù),建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

公司可以通過招收金融保險(xiǎn)類的相關(guān)人才,建立一個(gè)全方位、科學(xué)立體的金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系,對(duì)公司的客戶可能面對(duì)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的分析和評(píng)估,從而提出合理科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理方案,為客戶提供全方面的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。如此,公司可以通過此類業(yè)務(wù)充分提升資產(chǎn)的知名度,為公司進(jìn)一步拓展市場奠定基礎(chǔ)。

(三)提供特色服務(wù),適當(dāng)開展一定的中介業(yè)務(wù)

隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當(dāng)開展一定的特色服務(wù)。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業(yè)務(wù)交流,過程中提供一定的場地、道具等,以中介費(fèi)的形式得到一定的經(jīng)濟(jì)收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具服務(wù)或者餐飲服務(wù)等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業(yè)務(wù)的拓展提供條件。

(四)對(duì)專業(yè)經(jīng)營多加鉆研

隨著中國經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的接軌,越來越多的行業(yè)將會(huì)受到外來市場的沖擊。物業(yè)公司勢必也要提升自己的經(jīng)營業(yè)務(wù),以適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要。如今的世界性物業(yè)經(jīng)營市場開始增加業(yè)務(wù)的縱深,法律、評(píng)估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)漸漸補(bǔ)充進(jìn)來,使物業(yè)管理成為一種綜合性較強(qiáng)的經(jīng)營管理體系。公司在招募多方面人才的同時(shí),也要注重對(duì)于對(duì)于專業(yè)人才的培養(yǎng),進(jìn)一步鉆研經(jīng)營方法,縮小也世界經(jīng)營水平的差距。

(五)加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)營公司的合作,擴(kuò)大客戶源

第6篇：物業(yè)公司管理體系范文

1.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算仍在初級(jí)階段

財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財(cái)務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)，目前仍在初級(jí)發(fā)展階段，大部分企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的突出作用認(rèn)識(shí)不足，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系也缺乏完善性，實(shí)際效率不佳。

2.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算方面的問題

會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度對(duì)各類賬目進(jìn)行分類。原始資料的真實(shí)可靠性低，用于會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會(huì)計(jì)資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會(huì)計(jì)科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的制度，或者實(shí)際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)全面的反映，這無疑阻礙了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的正常作業(yè)。管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項(xiàng)目涵蓋了：啟動(dòng)資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊(cè)的資金并不多，資金實(shí)力薄弱，銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財(cái)務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動(dòng)中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個(gè)公司可對(duì)數(shù)十個(gè)小區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)事項(xiàng)眾多，所以必須精細(xì)化的對(duì)小區(qū)服務(wù)成本進(jìn)行管理，結(jié)合具體的項(xiàng)目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達(dá)到企業(yè)管理需求。會(huì)計(jì)核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時(shí)間在我國還較短，所以實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算過程中，未充分掌握會(huì)計(jì)核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會(huì)計(jì)核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作，構(gòu)建一套行之有效的會(huì)計(jì)核算體系，以保證財(cái)務(wù)管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強(qiáng)與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財(cái)務(wù)部門對(duì)費(fèi)用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進(jìn)行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級(jí)階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本管理，而對(duì)于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強(qiáng)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家頒布實(shí)施的有關(guān)文件及時(shí)有效的建賬，不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)力度，以保證會(huì)計(jì)從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實(shí)完善的會(huì)計(jì)管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，將會(huì)計(jì)具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認(rèn)真細(xì)致的審核與稽核原始憑證，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息整體質(zhì)量水平。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費(fèi)用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實(shí)施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理順利有序進(jìn)行，就必須將真實(shí)可靠的信息及時(shí)的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負(fù)債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進(jìn)行使用，對(duì)成本運(yùn)轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實(shí)績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實(shí)力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強(qiáng)績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實(shí)力。實(shí)踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強(qiáng)績效考核至關(guān)重要。

4.加強(qiáng)資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動(dòng)資金有效運(yùn)行，提高公司整體收入；對(duì)資金實(shí)施跟蹤管理，強(qiáng)化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項(xiàng)用于專門項(xiàng)目，嚴(yán)厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，收取一定的水電費(fèi)押金，與保險(xiǎn)公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險(xiǎn)與索賠風(fēng)險(xiǎn)情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級(jí)核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨(dú)立核算為主的物業(yè)公司對(duì)多數(shù)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)與項(xiàng)目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項(xiàng)目都明確強(qiáng)調(diào)獨(dú)立進(jìn)行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級(jí)管理下的二級(jí)管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會(huì)，主要職責(zé)任務(wù)是實(shí)時(shí)監(jiān)督小區(qū)財(cái)務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會(huì)計(jì)核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細(xì)記錄企業(yè)資金流動(dòng)情況與經(jīng)營成果，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會(huì)計(jì)核算體制，以二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

第7篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)；管理；模式；探討

一、背景

背景一：1981年3月10日，深圳市第一家專業(yè)物業(yè)公司的成立，標(biāo)志著傳統(tǒng)的福利型、行政型房屋管理體制由此向?qū)I(yè)化、經(jīng)營多元化復(fù)合型的物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)軌。所謂的物業(yè)管理，是指物業(yè)經(jīng)營人受物業(yè)所有人、使用人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

背景二：隨著電力體制改革的不斷深化，產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，電力企業(yè)物業(yè)管理正由部門化管理逐步向規(guī)?；飿I(yè)管理轉(zhuǎn)變，由于現(xiàn)有物業(yè)公司還沒有完全邁入市場化經(jīng)營機(jī)制，仍然采用“管作合一”物業(yè)管理模式，項(xiàng)目的實(shí)施依靠主管部門撥經(jīng)費(fèi)來完成，尚沒有轉(zhuǎn)變角色，找準(zhǔn)定位，市場競爭意識(shí)和長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃缺乏，不能盡心盡力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展。

背景三：國家電網(wǎng)公司三集五大體系建設(shè)框架已完成，后續(xù)如何通過大物業(yè)建設(shè)整合建筑管理、大樓配電房的運(yùn)行和維護(hù)、辦公樓和職工生活小區(qū)內(nèi)的交通管理、消防管理、安保管理、綠化管理、清潔管理、文化娛樂、職工福利、職工食堂、房屋修繕、土建管理、賓館服務(wù)、動(dòng)拆遷管理、辦公用品管理、后勤與空調(diào)的資產(chǎn)管理、電力廣告業(yè)務(wù)、電力培訓(xùn)業(yè)務(wù)等人、財(cái)、物的一體化運(yùn)作，產(chǎn)生新的課題。

二、現(xiàn)狀調(diào)研

衢州電力局成立于1986年6月，現(xiàn)有全民制正式職工930余人。截至2012年8月15日，衢州電力局本埠共有各類住宅小區(qū)3處，住宅面積約6.31萬平米，培訓(xùn)中心一處，賓館2處，各類辦公用房設(shè)施約11.64萬平米，各類倉儲(chǔ)用房、變電站用房約43.1萬平米，電梯10余部，從事物業(yè)管理職工37人。

由于電力行業(yè)本身屬于壟斷性行業(yè)，供電企業(yè)人均收入高于所在地區(qū)平均收入水平，體制內(nèi)的分配機(jī)制使得整個(gè)企業(yè)內(nèi)部收入差距不大，導(dǎo)致物業(yè)管理的勞動(dòng)力成本居高不下，管理效率較低，管理成本高于所在城市區(qū)域平均成本。同時(shí)，由于高成本、低效率的原因，并未形成資本積累。此外，供電企業(yè)人才需求的專業(yè)化，使得從事物業(yè)管理人才匱乏，多數(shù)職工在從事物業(yè)工作前都是從事電力行業(yè)工作，對(duì)物業(yè)管理并不熟悉。成本居高不下的另一原因是變電站、高配室、供電營業(yè)所用房、農(nóng)村低壓配電房地域分布面廣，布點(diǎn)面分散也是高成本管理之一。

三、電力行業(yè)物業(yè)管理面臨的改革方向

近年來，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由中級(jí)階段向高級(jí)階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)外部和內(nèi)部的環(huán)境發(fā)生了重大變化，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，物業(yè)管理和項(xiàng)目實(shí)施職能分開管理模式，即“管作分離”模式也將成為必然趨勢。對(duì)電力行業(yè)而言，隨著國家電網(wǎng)公司三集五大改革后續(xù)步伐的不斷推進(jìn)，物業(yè)管理的改革也將面臨新的挑戰(zhàn)，客觀環(huán)境的變化迫切需要電力行業(yè)物業(yè)管理有所創(chuàng)新，提供全方位的物業(yè)綜合后勤服務(wù)和成本控制，盡快完成物業(yè)管理“管作分離”模式。

目前，我所調(diào)研的衢州電力局物業(yè)公司屬于內(nèi)部集體制企業(yè)，高齡化職工突出，人員基礎(chǔ)知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，多數(shù)職工在從事物業(yè)工作前都是從事電力行業(yè)工作，對(duì)物業(yè)管理并不熟悉，專業(yè)知識(shí)欠缺，服務(wù)意識(shí)沒有突破原有固化模式，給管理帶來較多的負(fù)面影響，如缺陷的處理不及時(shí)，工程管理跟不上項(xiàng)目節(jié)奏，工程監(jiān)理未全部列入管理等，這不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。因此，物業(yè)管理和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的職能分開，已刻不容緩，也是未來三集五大后續(xù)面臨的改革方向。

四、精細(xì)化物業(yè)管理的依據(jù)

（一）服務(wù)的精細(xì)化

服務(wù)的精細(xì)化主要是一種理念、一種認(rèn)真的態(tài)度、一種精益求精的文化，它要求管理的每一個(gè)步驟都要精心，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要精細(xì)。精心是態(tài)度，精細(xì)是過程，精品是成績。培養(yǎng)員工精細(xì)化管理的理念和意識(shí)，養(yǎng)成精細(xì)的工作作風(fēng)，使精細(xì)化成為每個(gè)員工的習(xí)慣。精細(xì)化管理要與企業(yè)文化建設(shè)緊密結(jié)合起來，努力營造追求精細(xì)的文化氛圍。其目的就是把大家平時(shí)看似簡單、很容易的事情用心、精心的做好。

（二）物業(yè)管理引入精細(xì)化管理的必要性

物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，雖然一些如設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)，小型基建、土建工程等工作要求技術(shù)含量較高，需要有專門的技術(shù)和受過訓(xùn)練的技術(shù)人員來執(zhí)行，但更多的是大量繁瑣的如清潔綠化、停車場管理、保安管理、食堂的有償服務(wù)現(xiàn)場管理工作，這些需要每天重復(fù)、容易使人因厭倦而產(chǎn)生惰性的工作看似很簡單，但如果控制不嚴(yán)，就會(huì)有人偷工減料，引致部門（客戶）的投訴。

物業(yè)管理的難度就在于堅(jiān)持不懈地做好繁瑣的事情。如何使員工始終保持高度的工作熱情和負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，如何監(jiān)督他們?nèi)鐚?shí)履行工作職責(zé)并提高工作效率，是高級(jí)管理人員時(shí)刻銘記在心的事情。因此，要強(qiáng)調(diào)并重視細(xì)節(jié)，詳細(xì)規(guī)范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。精細(xì)化管理還可以加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的成本控制，在目前人工成本高漲的情況下，一個(gè)實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化的企業(yè)，一般都能夠把成本控制到最優(yōu)，因?yàn)楣芾淼木?xì)化能夠優(yōu)化流程、提高品質(zhì)、降低不必要的損耗。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施精細(xì)化服務(wù)管理戰(zhàn)略，歸根結(jié)底是為了能夠做到精心服務(wù)，講究細(xì)節(jié)，降低成本，持續(xù)提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)。

（三）標(biāo)準(zhǔn)化是精細(xì)化管理的基礎(chǔ)

標(biāo)準(zhǔn)化管理是對(duì)管理活動(dòng)中的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)部門、每個(gè)崗位制定細(xì)而又細(xì)的科學(xué)化、量化的標(biāo)準(zhǔn)，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。標(biāo)準(zhǔn)化管理可以使企業(yè)從上到下有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，形成統(tǒng)一的思想和行動(dòng)。通過進(jìn)行復(fù)制和克隆，使企業(yè)在管理規(guī)模的擴(kuò)張中不走樣，樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象，提高管理服務(wù)質(zhì)量和勞動(dòng)效率。標(biāo)準(zhǔn)化是規(guī)范化管理的一種方式，是實(shí)行精細(xì)化管理的基礎(chǔ)和保證。統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作流程，嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是管理精細(xì)化的必要條件。精細(xì)化管理并不是一種管理體系，而是一種強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)、重視細(xì)節(jié)、管理細(xì)節(jié)的管理理念和管理方法。實(shí)行精細(xì)化管理，并不是要拋棄標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，而是運(yùn)用精細(xì)化管理的理念和方式對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)行檢討、修訂和完善，將精細(xì)化注入標(biāo)準(zhǔn)化的體系之中。

五、物業(yè)管理實(shí)施“管作分離”的可行性分析

“管作分離”是指管理的機(jī)構(gòu)或人員與具體實(shí)施項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)或人員分離，指管理的要和實(shí)施項(xiàng)目的職能分開，不要既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員，這樣才會(huì)把要做的事情辦好，要做的事做好，要履約的事履約好?！肮茏鞣蛛x”其首要任務(wù)是變革原來的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，調(diào)整部門設(shè)置與人員配備，以適應(yīng)主輔分開，協(xié)同配合的運(yùn)作要素。具體為物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)都由服務(wù)方接到管理機(jī)構(gòu)工作人員業(yè)務(wù)分派聯(lián)系單來實(shí)施，物業(yè)管理者只需要設(shè)置專業(yè)監(jiān)管的管理人員和客戶服務(wù)的工作人員，即所謂的“管作分離”管理，最大限度發(fā)揮規(guī)模效益，提升全體員工服務(wù)意識(shí)與專業(yè)能力。措施有：

措施一：發(fā)揮監(jiān)管與實(shí)施項(xiàng)目的協(xié)同管理作用。

物業(yè)管理采取監(jiān)管與實(shí)施項(xiàng)目職能分開，即監(jiān)管由綜合服務(wù)部受理，項(xiàng)目實(shí)施由物業(yè)公司受理。物業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)場監(jiān)管與項(xiàng)目實(shí)施是實(shí)現(xiàn)“管作分離”模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，電力行業(yè)按照設(shè)置綜合服務(wù)部來替代原物業(yè)項(xiàng)目管理，按照“三貫標(biāo)”體系要求，結(jié)合“管作分離”模式，采用“PDCA”方法，確定服務(wù)現(xiàn)場各具體工作環(huán)節(jié)的運(yùn)作監(jiān)管，在運(yùn)作監(jiān)管中充分做到年度計(jì)劃項(xiàng)目資金的有效分解，對(duì)服務(wù)過程實(shí)施成效管理，使服務(wù)的過程設(shè)計(jì)、過程支持、過程實(shí)施、過程監(jiān)管、過程改進(jìn)、過程保持、要求確定構(gòu)成循環(huán)，服務(wù)過程始終得到有效控制。

按照“管作分離”模式職責(zé)要求，綜合服務(wù)部依據(jù)授權(quán)范圍，在項(xiàng)目管理全過程中獨(dú)立行使行政職權(quán)，承擔(dān)起監(jiān)管責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任等在內(nèi)的各項(xiàng)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管過程中的運(yùn)作管理。而物業(yè)公司作為物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的職能部門，負(fù)責(zé)對(duì)所屬物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行施工落實(shí)和施工隊(duì)伍資質(zhì)的審查、監(jiān)理的運(yùn)作指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)過程的操作管理，兩者合力形成企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)整個(gè)過程的監(jiān)管與物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施。

措施二：物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理的社會(huì)化推進(jìn)。

物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目通過招投標(biāo)平臺(tái)，進(jìn)行公開招標(biāo)，分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和內(nèi)外部管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使業(yè)主和使用人能集中精力投入到電力業(yè)務(wù)主要工作中去，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。后三集五大若達(dá)到主輔分離的時(shí)段，社會(huì)化項(xiàng)目可公開市場化招標(biāo)，項(xiàng)目成本會(huì)大大下降，最終實(shí)現(xiàn)精簡不必要的職能部門，削減成本，促進(jìn)內(nèi)部溝通，優(yōu)化資源管理目的。

措施三：項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化管理的可行性。

項(xiàng)目實(shí)施由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行。物業(yè)公司除了從事自身能承擔(dān)的服務(wù)外，可將一些如綠化業(yè)務(wù)、保安業(yè)務(wù)、房屋維修業(yè)務(wù)、等業(yè)務(wù)分解到外包服務(wù)，有利于提高物業(yè)管理的專業(yè)化和社會(huì)化進(jìn)程，并能進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

措施四：職能或經(jīng)營項(xiàng)目重疊或相近部門合并，資源整合的可行性。

合并僅服務(wù)于內(nèi)部市場而無外部市場競爭能力的公司，充實(shí)物業(yè)公司的經(jīng)營實(shí)力和多元化工作。如將原來電力廣告公司合并到物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，拓展品牌建設(shè)工作；電力培訓(xùn)中心由物業(yè)公司統(tǒng)一管理等。

六、結(jié)語

隨著電力行業(yè)物業(yè)管理多元化的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在電力行業(yè)內(nèi)扮演著越來越重要的角色。若大物業(yè)管理未來在三集五大后期達(dá)到監(jiān)督管理和項(xiàng)目實(shí)施真正分離，構(gòu)建起新型的物業(yè)管理模式，既“管作分離”模式，將會(huì)不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率，提升綜合滿意度，也會(huì)為電力行業(yè)的高效運(yùn)作提升有力的后勤保障和成本的優(yōu)化控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]周三多.管理學(xué)（第3版）[M].北京：高等教育出版社，2011.

第8篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)內(nèi)控；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

在我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展進(jìn)程中，物業(yè)公司內(nèi)部控制出現(xiàn)了多種問題，所以，完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方式，成果顯著。然而，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是財(cái)務(wù)管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業(yè)公司持久發(fā)展。物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理自身問題嚴(yán)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無不影響著物業(yè)公司資金的安全，阻礙了其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，加大物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制力度，可將風(fēng)向規(guī)避在可控范圍內(nèi)。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的問題

幾乎所有的物業(yè)公司都認(rèn)為，內(nèi)部控制制度的缺失多少會(huì)出現(xiàn)一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時(shí)還牽扯到公司的體制、員工的素質(zhì)和修養(yǎng)等，所以，我們一定要清楚物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問題，預(yù)防因物業(yè)公司內(nèi)部控制不合理產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制制度尚不完善，主要集中在物業(yè)公司的收支與控制上。比較之下，物業(yè)公司經(jīng)營規(guī)模較小，有關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)金額不多，事實(shí)上，有關(guān)業(yè)務(wù)如收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、收取水電費(fèi)等的量相當(dāng)大。尤其水電費(fèi)支出常常具有較大的金額，受制于計(jì)量總儀表、管線漏耗等，支出環(huán)節(jié)要構(gòu)建總表用量查驗(yàn)、復(fù)核審批制度，以及時(shí)找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業(yè)主不愿配合，重復(fù)工作多有存在。除此之外，許多物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)未認(rèn)識(shí)到上述業(yè)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性，因此，忽視了工作人員的實(shí)際工作，未配置相應(yīng)的內(nèi)部控制部門與機(jī)構(gòu)。另外，物業(yè)公司的費(fèi)用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制意識(shí)淡薄。物業(yè)公司的運(yùn)營缺少有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部管控，這就使得員工過分看重自身業(yè)績，不太注意會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理。如果財(cái)務(wù)內(nèi)部控制思想不存在，財(cái)務(wù)工作人員將產(chǎn)生模糊的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制目的，進(jìn)而使得內(nèi)部控制效率偏低，引發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

面對(duì)出現(xiàn)的問題，我們從中可見，物業(yè)公司內(nèi)部存在潛在的安全隱患，其嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展，所以，物業(yè)公司提高財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控工作效率，確保物業(yè)公司資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，物業(yè)公司應(yīng)健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)信息缺失真實(shí)性，預(yù)防各類經(jīng)濟(jì)犯罪的產(chǎn)生。完善物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度還有助于強(qiáng)化公司內(nèi)控、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(一)優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度

構(gòu)建完善的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作有序。構(gòu)建完善的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的力度，形成完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)管理體系。物業(yè)公司合理配置各部門崗位，建立與之相應(yīng)的負(fù)責(zé)制度，完善物業(yè)公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)。第二，物業(yè)公司要構(gòu)建會(huì)計(jì)評(píng)價(jià)與考核機(jī)制，形成規(guī)范化的執(zhí)行與決策監(jiān)督機(jī)制。再者，物業(yè)公司從自身經(jīng)營情況出發(fā)，制定規(guī)范化的財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)則。細(xì)化收費(fèi)人員工作規(guī)則，制定、約束常規(guī)收入和費(fèi)用。積極落實(shí)收費(fèi)信息化，把一些重要控制點(diǎn)，如統(tǒng)計(jì)報(bào)表、收費(fèi)等植入收費(fèi)軟件，有效配置操作權(quán)限，定期或者不定期地檢查小區(qū)收費(fèi)工作，落實(shí)二級(jí)財(cái)務(wù)控制[1]。如此，財(cái)務(wù)管理工作開展下，可提升財(cái)務(wù)內(nèi)部控制效率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系

在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。在物業(yè)公司內(nèi)部，搞好風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)的普及工作，培訓(xùn)員工，構(gòu)建規(guī)范化的風(fēng)險(xiǎn)管理程序，制定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理舉措，付諸風(fēng)險(xiǎn)管理與實(shí)踐操作中，定期跟蹤檢查，結(jié)合實(shí)際狀況，做出相應(yīng)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)不斷改進(jìn)的目標(biāo)。根據(jù)各階段及各類風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)源，一定要采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。對(duì)物業(yè)管理方案編制工作，進(jìn)行可行性研究，結(jié)合各物業(yè)項(xiàng)目類型，從客戶實(shí)際能力及消費(fèi)水平出發(fā)，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)價(jià)格，防止因?yàn)闆Q策失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)[2]。在接管驗(yàn)收中，檢查要仔細(xì)，能夠從中獲得真實(shí)可靠的物業(yè)項(xiàng)目資料，及早發(fā)現(xiàn)存在的問題。在管理實(shí)施中，以國家標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定，構(gòu)建健全的管理及監(jiān)督制度，使工作流程規(guī)范化，有效管理、控制服務(wù)質(zhì)量，防止因?yàn)榉?wù)欠佳引發(fā)的客戶不滿意或者索賠。

三、結(jié)束語

國際經(jīng)濟(jì)體制處在不斷更新中，物業(yè)公司面臨著發(fā)展中的困境。從一定層面看，物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制有利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要求物業(yè)公司管理人員具有較高的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性，同時(shí)作為一名財(cái)務(wù)工作人員要細(xì)化自己負(fù)責(zé)的工作。物業(yè)公司強(qiáng)化內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)避則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)物業(yè)公司健康持久地發(fā)展[3]。

作者:繆亞茜 單位:臺(tái)州市方遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]郎倩.淺談物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(24):220+342.

第9篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：SDDK公司 物業(yè)管理創(chuàng)新體系競爭創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：G353文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀調(diào)查

1、物業(yè)管理制度――相對(duì)松散，欠缺完善

據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)業(yè)主對(duì)現(xiàn)階段征收的物業(yè)制度的不是很清楚或不全，有9.52％的業(yè)主反映對(duì)物業(yè)制度一點(diǎn)也不知道，只有23.80％的業(yè)主對(duì)其內(nèi)容比較清楚，從中可以看出，物業(yè)公司對(duì)其所收取的物業(yè)管理制度建設(shè)上存在較大缺陷，物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等制度建設(shè)需要進(jìn)一步完善。

2、物業(yè)設(shè)施建設(shè)――加強(qiáng)資金投入，完善設(shè)施建設(shè)

對(duì)于現(xiàn)階段物業(yè)公司的設(shè)施建設(shè)方面，受訪者中有43.45%對(duì)物業(yè)管理設(shè)施存在不滿意，由于對(duì)公司物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程較低，許多治理性工作仍不到位，所以為職工服務(wù)不夠全面周到。

3、物業(yè)費(fèi)用――收費(fèi)內(nèi)容有待透明

物業(yè)公司對(duì)其所收取的物業(yè)管理費(fèi)所涉及具體內(nèi)容并沒有很全面告訴業(yè)主，讓業(yè)主一知半解或心存疑惑，建議物業(yè)公司在原先的物業(yè)手冊(cè)中增加這部分內(nèi)容，將具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)條目等羅列其中，讓業(yè)主明白交錢，放心花錢。

二、SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)存在的問題原因分析

（一）物業(yè)管理觀念落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展。公司后勤部門負(fù)責(zé)一直是公司傳統(tǒng)后勤管理的一致做法，這使得公司內(nèi)的職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的理解，在福利模式的影響下很多人會(huì)過度的要求物業(yè)管理部門對(duì)其進(jìn)行服務(wù)，希望物業(yè)公司少花錢多辦事。

（二）專業(yè)的物業(yè)管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物業(yè)管理改革實(shí)施較晚，缺乏與之相適應(yīng)的物業(yè)管理人才，有一部分是附屬企業(yè)的下崗員工，轉(zhuǎn)崗進(jìn)入。這部分工作人員擁有傳統(tǒng)體制下的后勤工作經(jīng)驗(yàn)，但是缺乏相應(yīng)的學(xué)歷文化水平、系統(tǒng)的理論知識(shí)、專業(yè)技能水平、專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，無法與現(xiàn)代管理的服務(wù)水平和服務(wù)理念相適應(yīng)，因此很難保證有較高的服務(wù)質(zhì)量。

（三）缺乏有效的制度管理體系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理體系作保障，因此導(dǎo)致物業(yè)管理部門雖然設(shè)置了崗位職責(zé)、工作流程及標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范等制度，但還欠完善，執(zhí)行也非常的松散。

（四）職工專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)力度不夠。SDDK公司中從事物業(yè)管理的大部分職工都是由原來公司后勤職工轉(zhuǎn)變而來，專業(yè)技術(shù)知識(shí)和從事現(xiàn)代物業(yè)管理的各方面知識(shí)都比較少，只有通過不斷加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，才能使問題得以解決。

三、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新體系設(shè)計(jì)

（一）服務(wù)理念創(chuàng)新

1、創(chuàng)造科學(xué)有效物業(yè)管理哲學(xué)體系、創(chuàng)建特色物業(yè)管理風(fēng)格模式方法、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)化信息運(yùn)行、健全組織健康運(yùn)行規(guī)范制度、健全完善科學(xué)民主物業(yè)管理制度、建立新型組織關(guān)系物業(yè)管理機(jī)制、積極推進(jìn)物業(yè)管理工作的現(xiàn)代化。

2、針對(duì)物業(yè)管理公司資源不足的現(xiàn)狀，不斷發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力，通過建立完善的物業(yè)管理機(jī)制、形成良好的物業(yè)管理模式、創(chuàng)建符合市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理制度、要求物業(yè)管理要不斷創(chuàng)新，不斷提升對(duì)自身要求，以嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)改變當(dāng)前服務(wù)落后現(xiàn)狀，提升服務(wù)理念。

3、物業(yè)管理公司應(yīng)該從以下幾個(gè)方面對(duì)服務(wù)理念進(jìn)行創(chuàng)新：一是深抓物業(yè)管理的本質(zhì)不放，緊緊圍繞服務(wù)這一本質(zhì)內(nèi)涵，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)各個(gè)方面的服務(wù)水平作為外延，不斷提升服務(wù)這一物業(yè)管理的本質(zhì)；二是為客戶提供綜合全面的服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)的提升，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來越多，為客戶提供更多更全面的服務(wù)也成為了物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的必由之路，增加服務(wù)的綜合與全面也是物業(yè)管理的重要理念；三是以科技帶動(dòng)發(fā)展，當(dāng)今公司物業(yè)建造智能化的趨勢隨著科技的發(fā)展變得越來越明顯，使之對(duì)物業(yè)使用和管理服務(wù)的也產(chǎn)生了越來越高的要求。各種自動(dòng)化、智能化、專業(yè)化、高科技的工具也更加需要，以科技帶動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展也變得更加符合趨勢；四是大力倡導(dǎo)誠信意識(shí)，把誠信理念貫穿到整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過程；五是建立“以客戶為中心”的服務(wù)理念，真正做到為了客戶、服務(wù)客戶，通過客戶為中心帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)水平的提升。

（二） 服務(wù)運(yùn)作模式創(chuàng)新

1、構(gòu)建獨(dú)立的物業(yè)管理公司

按照后勤服務(wù)系統(tǒng)改革分開運(yùn)行、分開核算、分開考核的原則，在全面分離物業(yè)管理公司與地礦企業(yè)的業(yè)務(wù)單元，按照物業(yè)管理“企業(yè)化運(yùn)作、專業(yè)化管理”的要求，結(jié)合地礦企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況，組建成立獨(dú)立的物業(yè)管理公司，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理。

2、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)單元，合理進(jìn)行資源配置

地礦企業(yè)業(yè)務(wù)要遵循分離、獨(dú)立的原則。要遵照有利于提高物業(yè)管理的整體水平、提升服務(wù)質(zhì)量為原則。按照適當(dāng)?shù)姆稚⒔?jīng)營，將原來的小團(tuán)體單位、物業(yè)單位進(jìn)行縱向和橫向的整合，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)分散管理的重組、分區(qū)域管理單位的物業(yè)服務(wù)、區(qū)域化管理。充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制與體制。

3、建立合理的考核的制度

對(duì)基層物業(yè)服務(wù)單位的考核，采取“物業(yè)服務(wù)滿意度”和財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)結(jié)合的考核方式，由物業(yè)管理公司組織，組織如下：

一是對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況實(shí)行不同的預(yù)算方法，并以收取的費(fèi)用充足性，作為衡量表現(xiàn)的主要內(nèi)容管理服務(wù)單位的評(píng)價(jià)。

二是明確經(jīng)營目標(biāo)與責(zé)任，在嚴(yán)格按照現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度的規(guī)范下，對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估與評(píng)定。按照先進(jìn)、可行的原則，明確的業(yè)務(wù)目標(biāo)。單位的主要物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司在其內(nèi)部，必須堅(jiān)持按勞分配原則，同時(shí)兼顧激勵(lì)措施。

三是根據(jù)當(dāng)前市場為導(dǎo)向的物業(yè)管理公司成熟的做法，改變上層部門的巡視和檢查的內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作方式，采取由居民和業(yè)主的物業(yè)服務(wù)單位所提供的服務(wù)滿意程度定量的公開考核辦法，要以居民跟業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意程度作為為主要的評(píng)價(jià)機(jī)制，以加強(qiáng)對(duì)主要物業(yè)服務(wù)單位的考核。

（三） 服務(wù)市場競爭創(chuàng)新

1、從內(nèi)部管理入手。物業(yè)管理企業(yè)要想在服務(wù)質(zhì)量上得到業(yè)主的滿意，要想在激烈的市場競爭中勝出，必須先從企業(yè)內(nèi)部入手。其次，強(qiáng)調(diào)員工隊(duì)伍紀(jì)律對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，員工紀(jì)律散漫，則士氣必然頹喪，則命令無法貫徹執(zhí)行，命令無法貫徹，則企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)就必然無法達(dá)到。

2、要關(guān)注物業(yè)管理者與業(yè)主之間聯(lián)系的紐帶服務(wù)。那我們就必然提高服務(wù)質(zhì)量以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為業(yè)主服務(wù)，替業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，真正為業(yè)主排憂解難。而這一點(diǎn)是建立在“溝通”的意識(shí)上，只有充分了解業(yè)主的想法，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理水平，彼此尊重，加強(qiáng)溝通，才能得到業(yè)主的認(rèn)可，并從中發(fā)掘提升管理服務(wù)水平的創(chuàng)新點(diǎn)。

3、培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動(dòng)力。作為物業(yè)管理企業(yè)，要想使企業(yè)有發(fā)展前途，我們就應(yīng)該深刻學(xué)習(xí)海爾的創(chuàng)新理念和與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)代精神，培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動(dòng)力，將組織轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新型的組織、變革型的組織和學(xué)習(xí)型的組織，激發(fā)每一位員工的創(chuàng)造力。

（四）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新

1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化。按照物業(yè)地域與客戶要求的不同進(jìn)行專業(yè)化服務(wù)，改變大而空洞的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。

2、樹立良好的品牌形象。樹立物業(yè)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到“物業(yè)”是企業(yè)物業(yè)管理對(duì)象，深化服務(wù)意識(shí)。在物業(yè)管理過程中，樹立以人為本、服務(wù)為先的物業(yè)服務(wù)理念，為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的品牌，為員工與業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

3、明晰物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理只能被動(dòng)選擇，而無法主動(dòng)參與，只有業(yè)主選擇才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)，因此要滿足業(yè)主需求，在滿足其需求基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。