樓宇運營管理精選(九篇)

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第1篇：樓宇運營管理范文

關鍵詞：運營管理；城市軌道；交通；問題；對策

城市軌道交通是人們出行的關鍵，對城市軌道交通進行運營管理，有助于提高人們出行的安全性，降低交通事故發(fā)生概率，減少城市交通的擁堵情況。但目前我國城市交通運營管理中還存在諸多管理制度不健全、標準不統(tǒng)一、管理模式多樣化，以及缺乏管理人才、資源、技術支持等問題，文章就上述一些問題給出了詳盡的解決方法。

一、我國城市軌道交通運營管理中出現的問題

（一）城市軌道交通管理標準不一致

由于我國城市間的經濟發(fā)展水平各不相同，城市的建設規(guī)模和建設質量也不盡相同，而且各地域的民俗、生活習慣等也不相同，因此，各城市在城市軌道交通建設的投資力度上也并不統(tǒng)一。該種現實情況通常會導致不同城市在城市軌道交通運營管理中，分別采用不同的管理標準，從而降低了運營協調管理的效率，容易發(fā)生浪費運營資源的現象，不利于城市軌道交通運營的高效管理。

（二）安全評估存在偏差

為確保城市軌道交通系統(tǒng)安全運行，就要做好安全評估工作。然而在實際城市軌道交通運營管理過程中，相關人員或部門并沒有對城市軌道投入運行前的安全措施進行相應的檢查，比如缺乏安全監(jiān)管，未對消防工作進行驗收等，安全評估工作不到位；在軌道交通投入使用后，安全監(jiān)督管理部門缺乏對軌道交通運營情況的檢查，更沒有召開專業(yè)的安全會議對交通運營情況進行評估，城市軌道交通安全運營情況堪憂。

（三）城市軌道交通運營效率低、成本高

目前我國的城市軌道交通基本由政府財政部分進行投資和運營的，使得城市軌道交通處于壟斷運營狀態(tài)，缺乏必要的市場競爭力，致使城市軌道交通的運營成本較高，效率較低，降低了城市軌道交通的服務水平。另外，很多城市地鐵車站中的相關設施、設備的造價較高，使用率卻偏低，導致地鐵車站的總造價提高；同時，在進行城市軌道交通建設和運營時，缺乏對城市實際情況的考慮，出現了超載或空載的線路，降低了城市軌道交通的總體利用率。

（四）城市軌道交通企業(yè)運營管理體系有待完善

我國現存城市軌道交通運營管理體系主要參照鐵路的運營標準，來建立自身的運營管理辦法，另外，其也參照上海等發(fā)達城市的城市軌道交通的運營管理辦法，建立自身管理制度，這造成管理制度與城市軌道交通企業(yè)的運營管理制度不相符的現象，而且不符合當前城市的發(fā)展速度和社會模式，影響城市軌道交通企業(yè)運營管理能力的提高。

二、提高城市軌道交通運營管理能力的對策

（一）引入競爭機制并統(tǒng)一規(guī)劃管理

當前，為提高我國城市軌道交通運營管理的效率，需引入競爭機制，使規(guī)劃管理系統(tǒng)化、統(tǒng)一化，使管理制度更為全面，改變管理標準不統(tǒng)一，管理模式多樣化的現狀。同時引導社會各界積極參與城市軌道交通的建設。因此，作為地鐵公司，應全面提高自身提升運營管理效率的意識，改變經營者壟斷的局面。充分利用各種資源，提升地鐵盈利能力，積極引進民間的資本，為軌道交通行業(yè)的繁榮與發(fā)展提供資金保證，加快城市軌道交通的建設步伐。

（二）加強安全管理和監(jiān)督

現階段，我國有很多城市實行地鐵運營，隨著網絡化運營的深入，很多大城市的客流量持續(xù)攀升，很多車站需要限流，才能保證運輸的暢通。從城市軌道交通的長遠發(fā)展來看，需要積極加強安全管理和責任監(jiān)督，保證線路運行更加安全。同時健全國家的相關規(guī)定，完善安全運管理制度以及法律體系的建設。新開通的線路需要進一步規(guī)范其條件，保證驗收的嚴格執(zhí)行。對于已經投入運行的城市軌道線路來說，需要提高其服務水平，遇到突發(fā)事件能夠及時有效地處理，根據城市軌道交通運營管理的現狀，對其進行安全評估，健全安全評估體系，確保城市軌道交通運營的規(guī)范化、安全化。

（三）科W規(guī)劃軌道交通規(guī)劃

城市發(fā)展遠景規(guī)劃的制定，要考慮很多因素，而軌道交通規(guī)劃則是其中一個十分重要的環(huán)節(jié)。通常情況下，會在郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結合部設置軌道交通線路的兩端。從以往城市發(fā)展建設的經驗來看，地鐵線路所到之處，對于沿線的經濟發(fā)展有著很大的推動作用，很多郊區(qū)的荒地成為現代新城。不過其中也有特殊情況的存在，如果線路終點選擇不合理，則周邊的商業(yè)、樓宇等配套設施很難跟得上發(fā)展，這也從實例證明了，僅僅依靠軌道交通帶動經濟發(fā)展，存在較大的局限性。因此，在進行軌道交通線路設計時，一定要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，結合城市遠期發(fā)展規(guī)劃和近期發(fā)展目標，科學合理地制定軌道交通規(guī)劃，從而提高城市軌道交通的利用率。

（四）完善城市軌道交通運營管理法律法規(guī)及規(guī)范標準

想要切實提高我國城市軌道交通運營管理的水平，就必須要對相關法律法規(guī)進行不斷的完善和健全，如果沒有相對完善的法律法規(guī)作為支撐的話，就會導致城市軌道交通的發(fā)展非常緩慢，運營管理水平也會有所降低。對此，我國相關部門應該對城市軌道交通的法律法規(guī)進行細化，并逐漸朝著定量化管理方向進行前進，而且在我國的各個城市中應大力推廣和實行完善的法律法規(guī)。除此之外，我國相關部門應該在制度上做出明文規(guī)定，進而對全部工作人員的操作進行限制和規(guī)范。

第2篇：樓宇運營管理范文

從集成到研發(fā)

“現在智能建筑更加強調信息融合，要形成一個統(tǒng)一平臺體系、涵蓋各類技術的更廣泛系統(tǒng)?！碧珮O樓宇科技與數字社區(qū)事業(yè)本部技術總監(jiān)洪勁飛介紹說。

2010年，太極樓宇結合物聯網、綠色節(jié)能、數據中心等最新技術，開始智能化新平臺體系的研究和開發(fā)。在統(tǒng)一的智能化管理平臺和應用平臺之下構建應用平臺和中間件技術，其上承載政府、企業(yè)、城市安防、金融、醫(yī)療等不同的智能化業(yè)務。

“我們的三大主要規(guī)劃是：基于物聯網技術的智能化平臺、基于數據中心的運營管理平臺、基于能耗分析技術的節(jié)能平臺?！焙閯棚w告訴記者。在數據中心里，通過數據采集處理器，將動力（如配電柜、蓄電池、UPS）、環(huán)境（如新風機、溫濕度、空調）、微環(huán)境、安防（如門禁、消防、防盜）、監(jiān)控（如網絡路由器、防火墻、交換機）、節(jié)能（如能耗分布、能耗監(jiān)測）等6部分信息進行集中處理，再通過管理平臺為用戶提供數據中心日常運行的管理支撐。

從樓宇到城市

太極樓宇著眼于更大范圍的智能建筑體系，即從建筑、建筑群、園區(qū)到城市。建筑智能化控制由單棟建筑的“小集散控制”系統(tǒng)擴展至建筑群的“大集散控制”系統(tǒng)，乃至整個城市的“超大集散控制”系統(tǒng)，以往以獨立子系統(tǒng)做分類、且難以兼容的建筑智能化系統(tǒng)才能實現建筑群整體的傳感單元、控制單元、執(zhí)行單元、反饋單元組成大控制回路，實現建筑群的大閉環(huán)控制和管理。

第3篇：樓宇運營管理范文

作為網絡服務商,公司擁有豐富的網絡資源,其中開放式通信平臺“張江新網”已覆蓋了張江高科技園區(qū)內每一棟樓宇,可為用戶提供多種方式的接入服務。公司還按ANSI/TIA-942國際標準傾力打造了設施一流、具有電信級運營保障、運營商中立的國際數據中心(IDX),使之與強大的網絡資源一起構成了完整的數訊綜合業(yè)務平臺。

數訊致力于結合用戶需求研發(fā)“網絡服務產品”,發(fā)展中國國情的“網絡增值服務產品”。

2007年,為了拓展業(yè)務及加強網絡增值應用產品的研發(fā);數訊建成了具備一流通信環(huán)境和保障條件的數據中心,在數據中心內實現與國內所有知名電信運營商及上海本地各運營商的互聯,成功地提供了跨運營商的網絡應用,可為用戶提供從數據災難備份、數據匯聚到信息等靈活的網絡增值應用產品。

今天的數訊已成為為數不多的具備ISO27001信息安全管理體系認證的企業(yè)。數訊不僅致力于自身在技術及運營管理上達到業(yè)界領先,更通過與國內各大運營商及國際運營商建立長期穩(wěn)固的合作伙伴關系,匯聚多方通信資源互連互通,在為客戶提供獨具優(yōu)勢的全方位通信及數據托管解決方案的同時,也為客戶提供網絡管理和安全檢測等增值管理服務,使網絡應用為客戶產生更大的經濟價值。

十年來,數訊綜合業(yè)務平臺逐漸發(fā)展壯大;從這個平臺上不斷涌現出新的增值服務產品,為客戶提供更專業(yè)精準的服務。用戶喜愛數訊,因為這里不僅提供寬帶接入等數據通訊業(yè)務,更有高效、優(yōu)質的網絡增值產品及服務。

第4篇：樓宇運營管理范文

關鍵詞：數字化校園；建設目標；建設規(guī)劃；需求分析；教育技術；現代化

近年來，我國特別重視并強調利用教育技術推進教育改革。建設數字化校園，實現教育信息化，強化各項管理，提升綜合實力，是各類學校的一項緊迫任務。數字化校園是學校的一張網絡名片，是一部永遠放映的宣傳片，學?？赏ㄟ^這個窗口向世界展示自身的實力和形象。

數字化校園是將現實校園的各項資源數字化，形成的一個數字空間，以現實校園在時間和空間上延伸。它是以網絡為基礎，從環(huán)境（包括設備、教室等）、資源（如圖書、講義、課件等）到活動（包括教學、管理、服務、辦公等）的全部數字化。校園網絡及其應用系統(tǒng)構成整個校園的神經系統(tǒng)，完成校園的信息傳遞和服務。在數字化校園里，可以通過現代化手段，方便地實現學校的教學、科研、管理、服務等活動的全部過程，從而達到提高教學質量、科研水平、管理水平的目的。

總體設計方針與目標

設計方針我校的數字化校園建設的總體設計方針是：在未來的三到五年里建設一個包括數字環(huán)境建設、數字管理建設、數字教學建設、數字生活建設在內，能充分使用教育技術手段的數字化學校，以資源和數據共享為主導，有步驟、分層次地完成學校數字化校園的建設。

建設目標第一，建設以高速、穩(wěn)定、可靠、可控校園網為基礎，覆蓋全校主要樓宇及公共設施的數字化網絡通信平臺，使之成為數據、監(jiān)控、廣播的綜合通信平臺，滿足數字化圖書館系統(tǒng)、數字化教學系統(tǒng)、校園綜合管理信息系統(tǒng)、網絡視頻會議系統(tǒng)、校園服務一卡通系統(tǒng)等的建設要求，實現真正意義上的“一卡、一庫、一網”數字化校園格局。第二，建設覆蓋全校樓宇及室外空間的通訊網絡，滿足實現有線及無線通訊系統(tǒng)，有線電視（包括數字電視接收系統(tǒng)）、校園公共廣播、背景音樂、消防應急廣播系統(tǒng)、校園安保監(jiān)控系統(tǒng)等的要求。第三，建設智能化系統(tǒng)，并保證建成后能適應教育發(fā)展的需要，建立相應的軟、硬件平臺，實現信息共享、資源共享、科學管理和網絡信息集成。第四，系統(tǒng)軟、硬件配置采用模塊化、開放式結構，以適應系統(tǒng)靈活組網、擴展和系統(tǒng)能力提升的需要。第五，系統(tǒng)配置采用有長期動態(tài)壽命的產品，回避使用短期過渡性技術產品。第六，實現各個子系統(tǒng)有機互聯、資源共享、信息共享、增強對突發(fā)事件的響應能力；提高設備利用率、降低能耗、節(jié)約能源。第七，設備配置在保證系統(tǒng)可靠性、先進性、容錯性和易維護性的同時，使系統(tǒng)具有良好的性價比。第八，立足高起點，采用成熟、先進、實用的技術，進行系統(tǒng)的優(yōu)化集成設計。按照“按需設置、量體裁衣”的方針，提出系統(tǒng)近期的實施方案、中期的擴容方案和遠期的發(fā)展規(guī)劃。

建設需求分析

我校數字化校園基礎設施建設要將校園網絡與教學系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、校園一卡通系統(tǒng)等進行合理的結合，構建成一套科學、便捷、穩(wěn)定、有效的，能滿足學校教學和管理智能化和數字化運行的綜合系統(tǒng)。因此，必須建設好硬件基礎平臺和網絡支撐平臺以及若干應用系統(tǒng)。

硬件基礎平臺建設（1）中心機房建設。該中心是全校主要服務器、交換機等設備放置地，是全校辦公、管理、科研、教學、運營中心。整個中心機房建設包括裝修、線纜敷設、照明與應急照明、空調系統(tǒng)、機房的防雷接地系統(tǒng)、機房的供電系統(tǒng)等。（2）綜合布線系統(tǒng)。該系統(tǒng)用于傳輸數據、語音、影像等信息，可將教學樓、辦公室、電腦、電話等的傳輸網絡與其他信息管理系統(tǒng)相互連接。（3）防雷與接地系統(tǒng)。所有的通信設備、交換設備、控制設備、服務器、電源和用戶終端都是互相連接在一起的，各個設備的零電位有差距就有可能給設備的正常工作帶來影響，外界所帶來的影響也可能使設備造成損壞，尤其是雷電，因此良好的接地是整個系統(tǒng)穩(wěn)定運行的前提和保障。

網絡支撐平臺建設（1）網絡交換系統(tǒng)。整個校園網設計為主干核心層、匯聚層和接入層三層網絡結構。需要利用網絡交換設備將全校所有的教學辦公區(qū)、學生宿舍區(qū)樓宇，以及廣場、圖書館、電子閱覽室、禮堂、體育館的服務器、PC機等進行網絡連接，使整個校區(qū)形成一個整體，實現校園網的統(tǒng)一、集中管理。（2）網絡存儲及備份系統(tǒng)。網絡中心將儲存各類教育、教學和管理信息，其中包括多媒體教學信息庫、外部教學資源數據庫、教學音視頻數據庫、多媒體教學光盤等，主要涵蓋了資源管理系統(tǒng)、資源媒體介質管理、資源瀏覽和檢索、數字化教室等，從而具備校園業(yè)務變化的適應性、高度的安全性，能大容量數據存儲處理等特點。（3）網絡管理系統(tǒng)。整個校園網建成后，將有大量的交換機、服務器等網絡設備，需通過一種高效的、快捷的手段來完成對網絡設備及系統(tǒng)的安全控制、性能優(yōu)化、運營管理等，同時節(jié)約人員成本。

基礎應用建設（1）校園一卡通系統(tǒng)。主要包括POS消費機、讀卡器、條碼機、寫卡器、水控器等，從而實現學生收費管理、校園消費、上機管理、學籍管理、圖書管理、轉賬（銀行）、會計業(yè)務、查詢服務、綜合業(yè)務、門禁考勤、醫(yī)療管理、水控管理、科研經費、巡更等。（2）LED屏幕顯示系統(tǒng)。在學生公寓、綜合樓、教學樓、實訓樓、食堂等樓宇入口及綜合樓、運動場主席臺設置LED顯示屏，用于顯示文字、表格、動畫、視頻等，也可實現新聞節(jié)目、文藝晚會、運動會、體育比賽的直播或轉播等。（3）有線電視系統(tǒng)?？梢詫崿F全校性的視頻影音傳送，實現教學影音資料的資源共享，還可以實現教學及綜合活動同期實況轉播，召開全校電視會議等。（4）監(jiān)控及報警系統(tǒng)。對校門、校園內、圖書信息樓等要害部位和重點部門進行監(jiān)控及入侵報警，只

要通過該系統(tǒng)在監(jiān)控中心就能發(fā)現校門、園內、要害部位等的情況，發(fā)現問題即時解決，不需要保衛(wèi)人員到處巡邏，節(jié)約人員成本。（5）多媒體教學系統(tǒng)。節(jié)目播出均可以實現電腦控制，可以接收并播放音視頻信號，具有教學評估功能，多媒體教室也可接收并集中控制各類節(jié)目源等。（6）多媒體查詢系統(tǒng)。充分利用圖、文、聲、像以及交互性等多媒體特征對用戶的操作、信息查詢與接收等進行合理導引，以便用戶以最少的時間和精力查詢到最多的信息。（7）計費系統(tǒng)?？梢园戳髁俊r間和包月計費，可以對接入的用戶進行驗證和控制，為數字校園的規(guī)范管理提供可靠保障。（8）電話語音系統(tǒng)。學?？膳c當地電信運營商協商，由運營商投資建設和管理，學校只是按照使用付給投資方使用費。（9）智能建筑管理系統(tǒng)（IBMS）。包括樓宇自動控制系統(tǒng)，實現集中監(jiān)視和綜合管理、分散控制、系統(tǒng)聯動、優(yōu)化運行等，從而提高本項目的運營管理水平，降低運行成本等。（10）信息網絡安全系統(tǒng)。以整個校園網安全建設、管理、運行為重點，保障整個校園網絡、各類應用、管理等的正常運行，降低校園網系統(tǒng)存在的各種安全隱患。

建設項目列表

根據以上需求情況，設置建設項目：綜合布線；中心機房、計算機網絡及整體網絡建設；校園一卡通；監(jiān)控及報警；防雷、接地；有線電視、校園廣播；多媒體教學和查詢；LED屏幕顯示；學生機房、數字語音室、模擬導游室、電子閱覽室等；辦公會議室、教學多功能廳、演播室等；校園精品課程全自動錄播；網絡數字教學點播平臺；各類教育教務、辦公自動化及其他網絡管理軟件；樓宇自控系統(tǒng)、建筑智能管理等。

網絡建設規(guī)劃

網絡建設是建設數字化校園的基礎，必須放在第一位（無線網絡建設可以視條件擇機進行）。網絡建設包括：

網絡基礎設施建設包括供電系統(tǒng)；校園管道系統(tǒng)；機房：雙路供電、不間斷電源、制冷、防雷與接地等系統(tǒng)。

網絡環(huán)境建設包括校園主干光纖；數字結構化布線；校園網絡架構；IP地址與NAT；統(tǒng)一儲存；認證與計費；出口管理；網絡安全；網絡管理；運行與維護；行政管理與制度。

網絡應用系統(tǒng)建設包括網站；基于網絡的視頻監(jiān)控系統(tǒng)；多媒體系統(tǒng)；多種教學系統(tǒng)；精品課程等。

構建數字化校園進程中容易出現的問題

數字化校園的建設推進了學校教學內容的數字化和教學手段的現代化，加快了教育技術現代化進程，進一步改善了學校各專業(yè)的教學條件，強化了高素質人才的培養(yǎng)力度。但在建設過程中容易出現以下問題：

經費投入不足、不及時由此延誤了部分項目的建設，影響了項目建設的整體效果，影響了項目功能的發(fā)揮。

技術力量分散對教育技術的人力資源沒有進行充分有效的整合，技術力量分散，不利于發(fā)揮技術優(yōu)勢。

管理水平不高注重硬件系統(tǒng)的投入，忽視制度和管理體系建設。學校應投入相應的人力和經費，建設與之相配套的優(yōu)質管理服務保障體系，還應制定一整套規(guī)章制度和工作流程，建立以人為本、以教學為中心的服務體系，促進管理水平的提高。

資源整合不夠資源建設是數字化教學的核心，需要多部門多單位廣泛參與合作。應加強與兄弟學校間的合作，遵循相關標準，提高網絡教學資源的質量和共享程度，以發(fā)揮資源建設的整體效益。

經過幾年的建設，我校逐步構建起一個有一定規(guī)模的數字化校園體系，在教育技術現代化進程中取得了階段性成果，為進一步開展教育技術教學奠定了堅實的基礎。但現代化進程路途漫漫，還需要我們不斷學習，共同努力，不斷完善。

參考文獻

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[6]仲煒.高校數字化校園網絡系統(tǒng)設計與規(guī)劃[D].青島:中國海洋大學，2006.

第5篇：樓宇運營管理范文

關鍵詞：商業(yè)地產；市場定位；招租管理；租金模式

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8771（2013）-0092-02

任何商業(yè)地產項目招租管理業(yè)務都要有事先項目定位和市場價格目標值的市場摸底，做到心中有數。項目固然與所處地理位置環(huán)境有關，也與周邊消費人群居住規(guī)模、收人、交通和偏好等有關?，F在成熟商業(yè)地段資源性地塊越來越稀缺，似有寸金寸土趨勢。非成熟商業(yè)地塊業(yè)態(tài)布局招租工作基本上還是培育市場，以放水養(yǎng)魚的形式吸引客戶。

對以提高檔次吸引主力品牌客戶，可以通過降低商務條件或者以比較優(yōu)惠的免底租保底抽成的方式。

對以解決出租率吸引租賃大面積客戶，在業(yè)態(tài)比例容許范圍內，可以在大型品牌超市、賣場、專賣店、世界500強、國內500強企業(yè)等商戶選擇優(yōu)先考慮，面積比較大的客戶可以在頭幾年考慮租金扣率以后逐步租金環(huán)比遞增或者增加免租期等形式，引入客戶先人住，帶動樓宇經濟發(fā)展。

對中小型面積或者不知名品牌的客戶若想進來可以在原來平均租金報價的基礎上適當抬高商務條件的形式去談，定位高端辦公樓對客戶嚴格篩選是需要的，一般不主張引入不知名品牌的客戶，這樣會影響樓宇品質，若一定要解決出租率問題，應推出位置相對次些的方位。

項目開業(yè)初期為了吸引人氣、人流，有些業(yè)態(tài)會存在頭幾年少收租金甚至免租金情況。

結合招商引資，招租管理要統(tǒng)一考慮與政府交流，地方稅收分成部分涉及財政獎勵與客戶之間的分配。

另外，招租經營團隊的人員配置，組織機構設置建設也十分重要，要建立員工業(yè)績考核激勵機制。

上述情況都要在招租計劃中設計考慮到，包括招租原則、目標、策略和具體進度安排，確定租賃面積計劃完成時間節(jié)點和開業(yè)計劃等。哪些業(yè)態(tài)是先行，哪些業(yè)態(tài)是跟進，哪些業(yè)態(tài)是為主，哪些業(yè)態(tài)是為輔，各業(yè)態(tài)之間相互比例關系。另外，商業(yè)業(yè)態(tài)資源分配要考慮調整余地，其考量因素是市場變化是動態(tài)的，項目業(yè)態(tài)要留有調整應變余地。市場招租管理需要注意以下幾個問題：

一、市場定位

結合項目實際情況，制定項目主題化、專業(yè)化、精品化檔次。結合定位，劃分那些部位可考慮引入知名品牌主力店，形成項目亮點、特色；那些部位通過業(yè)態(tài)功能的補缺性和適應性滿足區(qū)域人群的消費，并力求創(chuàng)造需求，輻射周邊。

二、業(yè)態(tài)定位

做好項目周邊客戶群調研，規(guī)劃業(yè)態(tài)內容布局。

三、租金價格及付款方式

不同樓層制定不同均價，早期以優(yōu)惠租金吸引主力和品牌客戶進駐，根據客戶的品牌知名度、租賃面積的大小分別不同的政策。

按客戶品質不同：（1）國際知名品牌折扣租金優(yōu)惠；（2）國內知名品牌折扣租金優(yōu)惠；（3）世界500強企業(yè)折扣租金優(yōu)惠；（4）國內500強企業(yè)折扣租金優(yōu)惠；（5）一般品牌沒有租金折扣。

按付款方式不同：（1）商業(yè)類小客戶若按年支付租金，可適當免月租金，即租約到期日前免最后月份租金；（2）商業(yè)類小客戶若一次性付清，可適當免數份月租金，即租約到期日前招商最后數份月租金或一次性付清打折；（3）商業(yè)類小客戶標準付款方式：按季度支付無優(yōu)惠；（4）商業(yè)類整租客戶，一般押3-6個月租金并要求擔保，租金一月一付或一季一付，擔保形式可以多種，但最好具有可變現能力，如母公司連帶責任或資產抵押或銀行履約保函等，租金按整棟、整層來談是沒有公共區(qū)域的；（5）辦公樓，一般押3個月租金，租金一月一付。

四、裝修期和免租期

1 一般租戶：一般1個月裝修期或1個月免租期。

2 知名品牌：裝修期或免租期一般可適當增加1個月或半個月。

3 租賃面積超過3000平方米，裝修期或免租期一般最高3個月。

五、品牌廣告宣傳費用

可向客戶提供外立面廣告位，具體費用，一位一議。

六、其他

1 整租相對散租租金相對比較低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能業(yè)態(tài)需細化到子業(yè)態(tài)，細分業(yè)態(tài)提供面積標識、劃分區(qū)位和制作業(yè)態(tài)劃分圖，做到招商具有可操作性。

2 廣告位可考慮到招商環(huán)節(jié)和廣告推廣中，可當作招租談判的籌碼和品牌推廣的渠道。

七、裝修和改造事宜

1 對于具有一定資質和具備建筑結構調整條件的客戶，一般業(yè)主同意建筑結構改造，包括屋頂、隔墻等但不承擔改造費用，提供方便與支持并審核圖紙，由客戶根據其自身需求自行改造，業(yè)主和物業(yè)公司監(jiān)督，客戶租期到期后需要對項目建筑結構復原恢復。

2 客戶須按業(yè)主確認的恢復原狀費用向業(yè)主交納足額恢復原狀費用。按改造面積計算，制定收取恢復外墻費用、內墻費用、門窗費用、樓板等費用；按設計圖紙預算，制定收取恢復消防系統(tǒng)、給排水、強電、智能化、通訊、網絡、橋架、通風系統(tǒng)等費用；按租賃建筑面積計算，制定收取恢復原狀時的拆除費及垃圾清運費。

八、保證金收取及相關費用

1 工商注冊注銷保證金。客戶若需到工商部門辦理企業(yè)注冊登記，并將該房屋的地址作為企業(yè)注冊登記地址的，則租賃保證金（租賃押金）作為日后商戶辦理完企業(yè)注冊登記地址注銷手續(xù)的保證金一部分。待客戶辦理完企業(yè)注冊登記地址注銷手續(xù)后一個月內租賃保證金無息退還客戶，上述手續(xù)所涉及費用均由客戶承擔。

2 租賃備案注銷保證金?？蛻羧粜璧椒康禺a交易中心辦理租賃備案登記手續(xù)，則租賃保證金（租賃押金）作為日后辦理租賃備案登記注銷手續(xù)的保證金一部分。待客戶辦理完租賃備案登記注銷手續(xù)后一個月內業(yè)主將租賃保證金無息退還客戶，上述手續(xù)所涉及費用均由客戶承擔。

3 租賃后質量保證金。合同期屆滿或提前終止時，客戶租賃保證金（租賃押金）轉為客戶質量保證金主要部分，以確保業(yè)主不會因客戶在合同期屆滿或提前終止時而遭受任何損失。若業(yè)主因客戶遭受損失的，有權將損失的金額在租賃保證金中扣除，不足部分，公司有權繼續(xù)向客戶追償。合同終止?jié)M一個月后，公司應將扣除應扣費用（若有）后的租賃保證金無息退還客戶。

4 經營費用。租賃合同期內，客戶自己租賃區(qū)域的保潔、電、水、煤氣、通信、網絡等經營活動產生的一切費用全部由客戶自己承擔，如因客戶欠費造成相關政府部門和公司追繳的，業(yè)主或物業(yè)公司有權向客戶追繳并采取措施停止向客戶供應水、電、煤氣且停止提供物業(yè)管理服務。

九、物業(yè)管理

管好樓宇，具體就是選好物業(yè)管理隊伍（直接的或間接的管理），為客戶營造安全舒適、后勤保障、潔凈溫馨的工作環(huán)境。物業(yè)好壞直接關系到樓宇品質、吸引客源、提升附加值、延長硬件壽命等，最終影響招租效果。打造卓越服務品質的物業(yè)，需要有專業(yè)背景的經理人團隊。

物業(yè)管理模式通常分三種：（1）業(yè)主自管，業(yè)主成立物業(yè)公司或物業(yè)管理部管理；（2）全權委托第三方物業(yè)服務公司管理；（3）委托租賃商戶自管（商業(yè)性質樓宇）。

業(yè)主自管在形式上也有幾種：（1）全部自己管理；（2）自管，但使用國際知名物業(yè)管理公司品牌，聘請物業(yè)顧問進行專業(yè)客服指導；（3）自管，但保安、保潔、客服等選擇知名品牌公司進行專業(yè)分包。

物業(yè)管理自管并聘請顧問指導其好處是能憑借其先進的管理思想、經驗植入樓宇物業(yè)管理。比如：用戶手冊、裝修手冊、入住指南、樓宇制度、標準化業(yè)務流程等管理經驗。高端樓宇一般用一至三年時間引入知名物業(yè)公司顧問服務，鍛煉隊伍后再完全自行管理。目前國內的知名物業(yè)顧問單位有：仲量聯行、世邦威理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際，五家管理物業(yè)業(yè)態(tài)各有側重點，但管理經驗都差不多。物業(yè)管理屬勞動密集性，人員管理和培訓比較繁雜，高端樓宇也有全委第三方直接管理。二種管理模式目前市場都并存。

機電設備維保部分，電梯系統(tǒng)屬于特殊行業(yè)一般采取全包即人員駐場維保加大修；強電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)一般也采取委托電力、熱力公司，但也有自管維保；電話通信系統(tǒng)維保電信局負責；空調和消防系統(tǒng)通常聘請設備生產廠家維保，大修工程另行招標。

保潔（公共部位，商戶內保潔另收費）和保安（公共部位、廣場保安）部分一般采取外包方式。

物業(yè)管理費中能源費支出（供水、供電、供氣、供熱）占相當大比例，要測算好支出成本費用，制定合理物業(yè)管理費收費標準，保持物業(yè)管理費年年有盈余以豐補欠。

第6篇：樓宇運營管理范文

筆者以為，有三個方向值得期待：土地政策、貨幣政策以及國企改革的增量思維，分別具體的指向是進一步避免“房價越調越高”、“貨幣政策失效”以及“經濟壟斷”問題，且改革方向都可能是從“增量時代”走入“存量時代”。

首先，土地市場應從“增量時代”進入“存量時代”。如果問未來十年中國與歐美相比，拉動經濟最大的優(yōu)勢是什么？毫無疑問是中國的城市化。相關機構公布的中國城市化率超過了50%，城市化建設勢必需要考慮財政來源問題。

但中國的土地財政來自于增量土地，靠征收農民的地來賣。這樣的土地財政需要兩大制度支撐：征地制度和政府經營土地制度。從利益分配的角度看，一者國家按照農地價格征收土地，土地用途改變后的收益農民不能分享；二者集體用地不能進入土地市場，農民不能憑借土地直接參與城市化的進程。

此外，這種靠買賣增量土地價差收益的后果之一便是土地利用率低。近些年，上海的工業(yè)用地產出提高到80億美元/平方公里，而香港已經達到300億/美元平方公里。目前，我國的建設工地總量已達國土面積的3.4%，已經達到了歐美國家的水平，但使用效率相距較遠。

地方政府經過三十多年的發(fā)展，已經累計了相當的財力。如果充分落實了地方政府節(jié)約支出的因素，應該具備了逐步減少甚至終止靠出售增量土地獲取非稅收入的空間，真正從“地產稅”上升至“房產稅”。一方面提高工業(yè)用地和商業(yè)用地的使用效率，另一方面加大住宅用地的供應量和占比，適當放寬農村集體用地進入市場的可能。

對于如何增加存量土地的使用效率，上海提出的“樓宇經濟”是一種有益的探索。如上海市政府鼓勵核心區(qū)域的寫字樓進行硬件升級，如室內精裝等。樓宇的品質提高勢必會拉動租金的上漲，租金的上漲自然會增加當地的稅收收入。而從房地產基金的角度看，一方面通過樓宇的硬件升級，帶動了寫字樓價值的提升；另一方面，改善樓宇的運營管理和服務水平也可以提升樓宇的價值。

其次，貨幣政策應從“增量調控”轉向“存量調控”。

過去一年，存款準備金率連續(xù)下調了三次，今年利率也下調了兩次。因為貨幣的中間媒介特點，貨幣政策能夠有效調控的只限于銀行體系內的資金，大量的民間資本并不在可調整的有效范圍。到2012年底，中國的M2將接近100萬億元，GDP將接近50萬億元。巨大的貨幣供應催生了兩個現象：一是市場中的流動性過剩；二是實體民營企業(yè)持續(xù)資金饑渴。前者更多的是增量供應過剩的表象，后者則是存量管理低效的表象。

從銀行表內貸款與表外貸款的占比來看，2002年我國幾乎全部是表內貸款，而2011年該指標已經降至55%；從直接融資與間接融資的占比來看，2002年間接融資占比93%，而2011年已降至82%。不難發(fā)現，政府在貨幣流通領域的控制力斷下滑。增量與存量二者相比較：更多的是通過存量準備金率和新增信貸量來控制，政府可控性相對較大，而如何合理有效地管理和疏導存量則更加精細化，也更需要管理藝術。因為它是一個系統(tǒng)工程，更是一個多方博弈的動態(tài)平衡。對于寡利的領域，如住建部正在研究的引導民間資本進入保障房領域，如果沒有足夠可觀的利益引導機制，最后的結果有可能是少人問津；對于暴利的行業(yè)，如銀行業(yè)，必然是民間資本競相角逐的領域。所以，理性的選擇是“自由+競爭”的策略。

最后，國企改革也需調整“增量改革”的思維，就是既不損害現有利益格局，又創(chuàng)造出新的利益觸點。首先國企的壟斷使得一些高利潤行業(yè)拒民企于門外。其次，國有商業(yè)銀行低息從百姓手中獲得資金又極具傾向性地貸給效率不夠高的一些國企，這使得不少民企只能求助于高利貸。再者，每年12萬億元的財政收入，讓民企負擔不少。最后，相關尋租行為造成民企運行成本升高。

第7篇：樓宇運營管理范文

關鍵詞：物聯網；智能建筑；系統(tǒng)集成；IBMS

中圖分類號：TP277 文獻標識碼：A 文章編號：2095-1302(2012)09-0082-03

Intelligent building system integration based on Internet of Things technology

XING Zhi-yi

(City College, Dalian University of Technology, Dalian 116600, China)

Abstract: This paper discusses the intelligent building systems integration, focuses on the system hierarchical structure and main functions of the intelligent building system integration, gives the application architecture of the intelligent building management system based on IOT, and finally points out the impact of IOT on the intelligent building.

Keywords: Internet of Things; intelligent building; system integration; IBMS

0 引 言

在新型的現代建筑或建筑群建成之后，隨之而來的就是人流、物流和資金流。這些信息綜合成為關于建筑(群)的信息流。如何有效地管理和利用這些信息實現業(yè)務管理的集成化、智能化和資源配置優(yōu)化，達到高效、綜合管理的目的，就成為迫切需要解決的問題。因此，智能建筑的核心是系統(tǒng)集成，是提高智能建筑運營管理和增值服務競爭力的關鍵。

智能建筑系統(tǒng)集成(Intelligent Building System Integration) 是將建筑物內各智能化子系統(tǒng)集成在一個計算機網絡平臺上，從而實現子系統(tǒng)間信息、資源和任務的共享，逐漸成為智能建筑的技術核心，為物業(yè)管理者提供高效、便利、可靠的管理手段，給物業(yè)使用者提供全面、優(yōu)質、安全、舒適的綜合服務。

所謂智能建筑系統(tǒng)集成，就是構建一個智能建筑綜合管理系統(tǒng)(Intelligent Building Management System，IBMS)。一個典型的智能建筑綜合管理系統(tǒng)是以綜合布線為基礎，將建筑物內建筑設備自動化系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、火災報警與消防聯動控制系統(tǒng)、停車場控制等系統(tǒng)集成為一個中央信息系統(tǒng)。通過先進的網絡技術、計算機技術和現代控制技術，對樓宇內部的全體對象(如設備、人們的活動、若干重要場所)進行集中監(jiān)視、控制和管理，以提高整個建筑物的管理水平。

1 智能建筑綜合管理系統(tǒng)

1.1 智能建筑綜合管理系統(tǒng)層次結構

智能建筑綜合管理系統(tǒng)是以當今先進的網絡技術、計算機技術、通信技術、控制技術和數據處理技術等多項技術為基礎，以現代建筑(建筑群)經營管理模式為手段，以實現安全、穩(wěn)定、高效和集約式管理為目的的綜合集成管理平臺。其特點是使整個建筑(群)的管理和監(jiān)控系統(tǒng)集成化、信息化和智能化，從層次上看，上述三者緊密相連、互相依托、互相支持。圖1所示是其層次結構圖。

這種層次結構中各具體子系統(tǒng)之間的關系如圖2所示。

集成化是智能建筑綜合管理系統(tǒng)的基礎，依托于Intranet(企業(yè)內部網)使整個建筑(群)中的各子系統(tǒng)(主要是指建筑設備管理系統(tǒng)BMS、信息網絡系統(tǒng)INS和通信網絡系統(tǒng)CNS)實現互聯。

1.2 智能建筑綜合管理系統(tǒng)的功能

智能建筑綜合管理系統(tǒng)(IBMS)的系統(tǒng)集成與它的實現功能要求有關，IBMS集成系統(tǒng)主要包括面向設備的綜合管理和面向用戶的綜合管理等兩方面內容。

1.2.1 面向設備的綜合管理系統(tǒng)

面向設備的綜合管理系統(tǒng)主要有三個子系統(tǒng)需要綜合管理，它們分別為BAS(建筑設備自動化系統(tǒng))、SAS(安全防范系統(tǒng))和FAS(消防報警系統(tǒng))。其中，BAS建筑設備自動化系統(tǒng)包括對給排水設備的監(jiān)控、暖通空調設備的監(jiān)控、供配電系統(tǒng)的監(jiān)控、智能照明系統(tǒng)的監(jiān)控、電梯和自動扶梯的運行狀態(tài)的監(jiān)控等；SAS安全防范系統(tǒng)包括入侵報警集成系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控集成系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等；FAS包括火災報警與消防聯動，該系統(tǒng)本身除了具備國家規(guī)定的聯動功能以外，還要能夠實現與其他智能化系統(tǒng)的全面聯動，特別是與IBMS集成系統(tǒng)要能直接聯網通信。

1.2.2 面向用戶的綜合管理系統(tǒng)

面向用戶的綜合管理系統(tǒng)主要是物業(yè)管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、通信系統(tǒng)的綜合管理。其中，一卡通系統(tǒng)有門禁系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)。

物業(yè)管理系統(tǒng)是IBMS的一個重要組成部分，通過物業(yè)管理系統(tǒng)可實現設備的臺賬管理、檢修管理、樓宇內平面空間管理、租賃管理、停車場管理、消防管理、三表抄送和投訴管理等。

2 基于物聯網的智能建筑系統(tǒng)集成

第8篇：樓宇運營管理范文

1.1設置不足問題

商業(yè)一般占地面積比較大，基本有前后廣場，及水電、煤氣、給排水等系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)也是商業(yè)建筑必須配備的基本設備之一。但區(qū)別于一般的住宅項目，商業(yè)地產項目的弱電系統(tǒng)一般設置要求比較全，很多時候，發(fā)展商都會漏設一些系統(tǒng)：（1）漏設無線對講系統(tǒng)。商業(yè)項目一般建筑面積比較大，個別達到10萬平方米以上，運營管理是一大問題，相應的物業(yè)管理人員必須馬上到位，無線對講系統(tǒng)就很有必要。（2）漏設手機信號加強系統(tǒng)。商業(yè)項目一般空間比較大，人流更是不少，現在又是智能手機的年代，若進入某個商業(yè)項目，發(fā)現手機信號很差，后果可想而知。

1.2設置過多問題

在對商業(yè)地產進行弱電設計時，存在著很多的不確定因素，有些設計人員會超前設置弱電系統(tǒng)，但有時應根據實際情況設置，以免投資增大：（1）衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)的設置，若商業(yè)中沒有酒店的話，可不設置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，使用一般的有線電視信號就可以。（2）弱電中央集成系統(tǒng),一般商業(yè)項目規(guī)模不大的話，這系統(tǒng)可基本不設置，一是各系統(tǒng)的數據接口不一致，二是把各個弱電系統(tǒng)后臺控制設備集中到一個弱電機房的話，就可以基本解決各系統(tǒng)聯合使用問題。

1.3設置不合理問題

弱電系統(tǒng)有若干個分系統(tǒng)，而某個分系統(tǒng)中又有若干小系統(tǒng)，若理解不全面，會設置得不太合理，如背景音樂系統(tǒng)中往往可以跟火災緊急廣播系統(tǒng)共用，若設置不太合理，會造成同時投資兩套系統(tǒng)，無論是投資額的增加還是使用都會有很大影響。

2商業(yè)地產項目弱電系統(tǒng)的一般設置

2.1計算機網絡系統(tǒng)

計算機網絡系統(tǒng)是各弱電系統(tǒng)的基礎系統(tǒng)，必須設置，而且應采用千兆以太網絡系統(tǒng)。

2.2電話通信系統(tǒng)

這是項目項目對外的信息接口，也必須設置，含語音、寬帶、手機信號加強等系統(tǒng)，可委托各電信運營商進行設計施工。

2.3綜合布線系統(tǒng)

這是各個語音信息系統(tǒng)的高速公路，必須設置，但相應的語音及信息點位的數量要留夠。

2.4安全防范系統(tǒng)

商業(yè)項目人流量大，貴重物品多，該系統(tǒng)也必須設置，本系統(tǒng)還包含了入侵報警系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子（保安）巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等子系統(tǒng)。應該都要一一設置。

2.5停車場管理系統(tǒng)

商業(yè)項目車流量大，為了對車輛進行有效的管理和收費，此系統(tǒng)也應該設置。停車場管理系統(tǒng)包括收費管理系統(tǒng)和車位引導系統(tǒng)，若停車場為大型的停車場（停車500輛以上）建議設置車位引導系統(tǒng)，以方便購物后的尋車。

2.6電視信號系統(tǒng)

電視信號系統(tǒng)包括有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，若只是一般的商業(yè)項目，筆者建議只設置有線電視接收系統(tǒng)即可，若為星級酒店及商業(yè)展覽項目，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)就必須設置。

2.7樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)

商業(yè)項目給排水、強電、空調、電梯設備眾多，為減少各種能耗及管理的難度、管理的人工花費，應設置樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)。建議此系統(tǒng)中的電梯監(jiān)控系統(tǒng)可在電梯招標時劃給電梯廠家實施，減少投資。

2.8電子信息顯示系統(tǒng)

商業(yè)項目需經常搞商業(yè)推廣及物業(yè)管理也會相關的信息或廣告。此系統(tǒng)是必要及獲得效益的系統(tǒng)，應該設置。

2.9背景音樂及火災緊急廣播系統(tǒng)

商業(yè)項目人流量大，經常要尋人，另外為了營造輕松的經營氣氛，需設置背景音樂及火災緊急廣播系統(tǒng)，但兩者應該結合一起設置以節(jié)省投資。因為背景音樂的要求比火災緊急廣播系統(tǒng)高，兩者可以兼容。

2.10遠程電子抄表系統(tǒng)

雖商業(yè)項目鋪位分隔較多，但這個系統(tǒng)要看商業(yè)類型而是否設置，若一般的綜合型商業(yè)建議不設置，因鋪位分隔不太固定，若為鋪位分隔比較固定專業(yè)類批發(fā)市場，建議設置此系統(tǒng)，以便減少水電、煤氣表的抄表工作量。

2.11無線對講系統(tǒng)

前文已提過，為了管理的方便需要，此系統(tǒng)應該設置，并應該預留6個頻道以上的對講系統(tǒng)，以便管理、保安、清潔等分開使用。

2.12客流統(tǒng)計系統(tǒng)

為了統(tǒng)計商場的客流和做相關項目的研究，本系統(tǒng)也應該設置，為節(jié)省相應的投資，客流統(tǒng)計系統(tǒng)可采用視頻統(tǒng)計系統(tǒng)，該系統(tǒng)的前端攝像頭可以與視頻監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭共用。

2.13弱電中央集成系統(tǒng)

上文已有提及，若投資容許及各弱電系統(tǒng)的后臺設備房比較分散的，建議設置此系統(tǒng)，但各弱電系統(tǒng)的數據接口需采用標準的開放性的接口，如TCP/IP、API等等；若投資不容許及各弱電系統(tǒng)的后臺設備房比較集中的，可以不設置此系統(tǒng)。

3結束語

第9篇：樓宇運營管理范文

關鍵詞：農電營銷；新業(yè)務；規(guī)劃方案

作者簡介：李家才（1959-），男，遼寧大連人，內蒙古東部電力有限公司總經理助理，教授級高級工程師；謝宏偉（1976-），男，蒙古族，內蒙赤峰人，內蒙古東部電力有限公司營銷部副主任，高級工程師。（內蒙古 呼和浩特 010000）

中圖分類號：F274 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0079（2013）29-0174-01

當今企業(yè)已從價格競爭、質量競爭轉變?yōu)榉崭偁?。由于農電企業(yè)的特殊性，農電營銷是服務于產品一體化的營銷。營銷的對象是電——社會不可缺的商品。營銷目標是向用戶提供最優(yōu)質的電力。隨著我國社會經濟的發(fā)展和農村生產生活水平的提高，我國農村用電領域也發(fā)展迅速。農電營銷業(yè)務類型也不僅僅局限于傳統(tǒng)的電力營銷。電動汽車充換電、智能樓宇、合同能源管理和客戶側分布式電源等新興業(yè)務已經逐漸開始成為農電營銷未來業(yè)務的發(fā)展方向。目前國網公司已將充換電設施規(guī)劃納入“大規(guī)劃”管理，部分省網也進行智能小區(qū)/樓宇試點建設，合同能源管理和客戶側分布式電源業(yè)務也在規(guī)劃當中。

一、農電營銷新業(yè)務開展規(guī)劃

大部分電力公司目前并未形成針對性較強的新業(yè)務管理模式和開展方案。在電動汽車充換電、智能樓宇（家居）、合同能源和客戶側分布式電源等領域進展緩慢，缺乏一套行之有效的規(guī)劃方案，不能有效地助力智能電網的建設和農村新能源建設的有效開展。筆者在現狀研究的基礎上，針對電力公司在農電營銷新業(yè)務開展方面的具體情況，結合我國電力行業(yè)當前狀況下新業(yè)務開展的相關要求和指示，制定了以下方案。

1.電動汽車充換電開展方案

部分公司目前已將充換電設施規(guī)劃納入“大規(guī)劃”管理，并進一步分解了電動汽車充換電設施建設職責，將集中充電站、充換電站（依托變電站并與變電站同步建設的）統(tǒng)一納入“大建設”管理，配送站、交流充電樁建設納入“大營銷”管理。在總公司“大規(guī)劃”管理的總體要求下，農電營銷也要做好充分準備開展電動汽車充換電。就電動汽車的沖換點運營模式來講，農電領域的電動汽車沖換點開展情況也可以大致分別按照公用電動車和私家車輛的充換電工作來開展。

對于農村公交、環(huán)衛(wèi)、公安、學校等政府、國有企事業(yè)單位公用車輛，隨著新能源政策落地，這將非常有利于在農電領域開展國標委實施的“百項能效標準推進工程”，推行新能源戰(zhàn)略，與此同時，電動汽車的推廣與應用也應該在整個農電領域起到良好的社會示范作用。

考慮到農電領域公用車輛的特色，本文提出了“統(tǒng)籌考慮”的概念。所謂“統(tǒng)籌考慮”，是指對應用于公共車輛類的電動車，其充換電設施的布點要結合當地政府的新農村總體規(guī)劃，考慮公共車輛類電動車的發(fā)展規(guī)模，結合農村的交通網、村落功能區(qū)建設及充換電設施的服務半徑，統(tǒng)籌開展充換電設施建設。同時，本文還提出了“按需建設”的概念，指從客戶不同需求出發(fā)，從農電領域當前的現狀出發(fā)，有針對性地選取建設方案和設備方案，避免直接套搬原有方案?？紤]到農電領域開展電動汽車充換電的資金壓力，本文提出了“分布拓展”的要求，即：為了避免過重的資金壓力，應積極引導建設需求，分階段、分步拓展市場。

農村領域私家車輛市場發(fā)展?jié)摿薮?，這也必將成為電動車運營的利潤區(qū)?？紤]到農村私家車輛發(fā)展的不同情況，如行駛路線、使用習慣、工作時間等不確定因素，根據各個農村用電領域用電設施建設的實際，大部分地區(qū)不宜建設大型充換電站。因此農電領域私家車充換電服務網路建設應以智能電網、物聯網、交通網的建設為基礎，優(yōu)先解決電動車推廣初期應具備的蓄能快捷、續(xù)航方便的應用條件及其在農電領域的運用。

2.智能樓宇（家居）開展方案

隨著現代計算機技術、現代通信技術和現代控制技術的發(fā)展，智能樓宇已經成為了智能電網下城市用電的一個新興業(yè)務。隨著新農村建設如火如荼的開展，農電領域智能樓宇（家居）的建設也將成為農電營銷的一個新的業(yè)務。但是考慮到城市和農村不同的地域、經濟、文化特色，農電領域的智能樓宇開展不可能照搬城市環(huán)境下的業(yè)務運行模式和開展環(huán)節(jié)。

農村領域智能樓宇（家居）的開展首先應該考慮到不同區(qū)域不同的經濟發(fā)展情況、用電特色等問題。在已經實現房屋聯排建設的地方開展智能家居擁有很大的環(huán)境優(yōu)勢。同時，在農電領域智能樓宇（家居）業(yè)務開展過程中，對農電客戶所提供的服務也應該是完善的。其中用電服務包括用電信息采集與、雙向互動服務與能效管理、分布式電源接入及儲能、電動汽車充放電及儲能、預付費及繳費功能、電力故障診斷及處理、負荷預測分析、異常用電分析等；增值服務包括智能家電控制、信息定投、視頻點播、網絡接入、社區(qū)服務、家庭安防等。

3.合同能源管理開展方案

合同能源管理在電網公司的實施模式指電網公司以第三方身份撮合需求側客戶與能源管理公司在節(jié)能改造方面合作，或者成立附屬能源管理公司直接為客戶提供專業(yè)化節(jié)能服務，項目具體內容可包括節(jié)電改造、以電代“煤、氣、油”等化石能源的電能推廣改造等，以節(jié)電領域為根基和切入點，逐步加強相關技術的引入和研發(fā)，最終實現節(jié)能領域的多元化。從公司所轄供電區(qū)域不同農電消費市場特點入手，選取目前經濟發(fā)展程度相對較高的農電區(qū)域作為此項新業(yè)務開展的試點，結合業(yè)務特色和試點區(qū)域特色，逐步推進農電領域的新業(yè)務開展工作。

筆者了解到，部分省網公司在其“大營銷”體系建設實施方案中指出應當強化營銷新型業(yè)務運營管理功能，即明晰省公司、市公司、縣公司營銷組織對于合同能源管理等新型業(yè)務的管理職責，強化公司縱向組織支撐，建立健全新型業(yè)務運作機制。有條件的公司可以嘗試列出支持發(fā)展合同能源管理的時間表，真正推動節(jié)能服務體系建設。

4.客戶側分布式電源開展方案

開發(fā)新能源、提高能源利用率、緩解環(huán)境壓力和能源危機是智能電網的一項重要的任務。隨著我國社會主義新農村建設的不斷推進和我國農村經濟發(fā)展程度的不斷提升，開發(fā)新能源、提高能源利用率、緩解環(huán)境壓力和能源危機也理應成為我國農電營銷發(fā)展的任務之一。從技術角度看，分布式電源并網運行能夠給電力系統(tǒng)帶來諸多效益，如削峰填谷、減少線路損耗和輸電阻塞、延緩輸配電設備投資新建等，但同時也會給系統(tǒng)電壓、電能質量和繼電保護配置、系統(tǒng)穩(wěn)定性和供電可靠性等帶來一些負面影響。這些智能電網情況下的新特點對于農電營銷領域新業(yè)務開展來講挑戰(zhàn)和機遇并存。

客戶側分布式電源作為新型業(yè)務，已經成為不少省網公司智能小區(qū)試點建設工程中的重點項目?；谫Y源綜合規(guī)劃的理念，通過電價激勵或經濟補償措施，在電網用電高峰時期，對自愿參與短時暫停用電的大工業(yè)、中央空調客戶，進行編組并設定暫停時間，由電網直接控制其申請負荷，降低電網高峰負荷，節(jié)約客戶用電成本。這一模式的良好開展對于村建工廠、企業(yè)降低用電負荷，節(jié)約用電成本具有很大的積極意義。

二、結語

目前，我國農電營銷新業(yè)務的開展逐漸進入快速發(fā)展時期。電動汽車、智能樓宇（家居）、合同能源管理、客戶側分布式電源等新業(yè)務的開展將對電網發(fā)展產生重要影響。如何結合國內外電動汽車、智能樓宇等新業(yè)務的發(fā)展趨勢和狀況，總結經驗，并運用到我國農電營銷新業(yè)務的具體開展之中是目前電網發(fā)展的重要工作。新業(yè)務的發(fā)展過程絕不是一蹴而就的，應當循序漸進、和諧發(fā)展。

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