房地產行業報告分析精選(九篇)

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第1篇：房地產行業報告分析范文

【關鍵詞】大數據;房地產行業;應用

隨著網絡和信息技術的不斷普及，人類產生的數據量正在呈指數級增長，而云計算的誕生，更是直接把我們送進了大數據時代。“大數據”作為時下最時髦的詞匯，開始向各行業滲透輻射，顛覆著很多特別是傳統行業的管理和運營思維。在這一大背景下，大數據也觸動著房地產行業管理者的神經，攪動著房地產行業管理者的思維;大數據在房地產行業釋放出的巨大價值吸引著諸多房地產行業人士的興趣和關注。探討和學習如何借助大數據為房地產行業經營管理服務也是當今房地產行業管理者面臨的挑戰。

一、大數據概述

大數據技術（big data），或稱巨量資料，指的是所涉及的資料量規模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內達到擷取、管理、處理、并整理成為幫助企業經營決策更積極目的的資訊。在維克托?邁爾-舍恩伯格及肯尼斯?庫克耶編寫的《大數據時代》中，大數據指不用隨機分析法（抽樣調查）這樣的捷徑，而采用所有數據進行分析處理。大數據具有4V特點：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價值）。

最早提出大數據這一概念的是麥肯錫公司，現如今數據作為一種重要的資源已逐漸變成了一種重要的生產要素，并逐步滲透到了各種行業以及各種業務職能的領域之中。人們對大數據的研究與應用，在一定程度上標志著勞動生產率的提高以及消費者盈余的增多。維克托?邁爾-舍恩伯格作為著名的數據科學家，曾經指出對某種情形的預測是研究大數據的重要核心內容之一，我們身處大數據的時代，同時也面臨著大量而復雜的數據，如何進行取舍是我們需要認真思考的問題，并在此基礎上努力建設安全而有活力的將來。在國際中享有盛譽的期刊：Nature與Science都專刊了有關大數據的文章，不僅描述了大數據在人們研究中的巨大價值，而且也闡述了在處理數據的技術上存在著很多困難。在我國的“十二五”規劃之中，強調信息處理技術是與當代的大數據概念關系很密切的一種技術，它是一種十分關鍵的技術創新工程;與此同時，我國非常有名的學者程學旗與李國杰曾經采用系統的方法指出，在現如今大數據研究的進展以及在現實生活中大數據的應用過程，存在的問題和挑戰，同時也闡明了研究大數據的現實意義。

在大數據時代，數據資源的戰略價值毋庸置疑，許多企業通過大數據挖掘出有效信息，提高了決策能力和經濟效益，比如某些頗具膽識的房企已經在大數據應用方面取得了相當大的成功。例如開發商中，世茂集團推出的“健康云”，萬科的“城市配套服務商”定位就是與480萬客戶數據信息相銜接。2014年6月5日，百度與萬科在北京宣布達成戰略合作。百度將基于大數據和云計算技術，為萬科商業地產提供智能化升級解決方案，這將是大數據在地產行業的首次落地。此次和百度的合作，將為萬科的商業系列帶來“定位引擎、大數據、營銷工具”三類核心技術。基于移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技術，在萬科“城市配套服務商”平臺上的經濟主體消費行為中得到應用，實現良性的“運營商、商戶、消費者”生態系統，為提升顧客體驗、創造商戶價值、精細商業運營提供有力支持。而智能升級完成后的金隅萬科廣場可通過手機應用為消費者提供該廣場的實時信息，比如周邊交通是否擁堵、停車場空位數，以及商場內路線規劃和停車場導航等。

二、大數據在我國房地產行業的應用

大數據時代的到來，必將為一些掌握大數據資源并能充分挖掘其價值的產業帶來更為廣闊的發展空間。這種情況下，如何應用大數據做好開發運營是我國房地產企業提高自身競爭力的關鍵。

（一）大數據在房地產開發中的應用分析

1、精準定位

成功的品牌離不開精準的市場定位，可以這樣說，一個成功的市場定位，能夠使一個企業的品牌加倍成長，而基于大數據的市場數據分析和調研是企業進行品牌定位的第一步。房地產行業企業要想在無硝煙的市場中分得一杯羹，就需要架構大數據戰略，拓寬房地產行業調研數據的廣度和深度，從大數據中了解房地產行業的市場構成、細分市場特征、消費者需求和競爭者狀況等眾多因素，在科學系統的信息數據收集、管理、分析的基礎上，提出更好的解決問題的方案和建議，保證企業品牌市場定位獨具個性化，提高企業品牌市場定位的行業接受度。

企業想進入或開拓某一區域房地產行業市場，首先要進行項目評估和可行性分析，只有通過項目評估和可行性分析才能最終決定是否適合進入或者開拓這塊市場。如果適合，那么這個區域人口是多少？消費水平怎么樣？客戶的消費習慣是什么？市場對產品的認知度怎么樣？當前的市場供需情況怎么樣？公眾的消費喜好是什么等等，這些問題背后包含的海量信息構成了房地產行業市場調研的大數據，對這些大數據的分析就是我們的市場定位過程。

企業開拓新市場，需要動用巨大的人力、物力和精力，如果市場定位不精準或者出現偏差，這在后期給投資商和企業自身帶來巨大、甚至是毀滅性的損失，由此看出市場定位對房地產行業市場開拓的重要性。只有定位準確乃至精確，企業才能構建出滿足市場需求的產品，使自己在競爭中立于不敗之地。但是，要想做到這一點，就必須有足夠量的信息數據來供房地產行業研究人員分析和判斷。在傳統情況下，分析數據的收集主要來自于統計年鑒、行業管理部門數據、相關行業報告、行業專家意見及屬地市場調查等，這些數據多存在樣本量不足，時間滯后和準確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，這就使準確的市場定位存在著數據瓶頸。隨著大數據時代的來臨，借助數據挖掘和信息采集技術不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數據信息，還能夠建立基于大數據數學模型對未來市場進行預測。當然，依靠傳統的人工數據收集和統計顯然難以滿足大數據環境下的數據需求，這就需要依靠相關數據公司（如深圳樂思軟件）自動化數據采集工具的幫助。

2、 開發投資盈利新模式

區別于傳統的消費行為樣本調查，大數據分析更具有準確性和全面性，能夠有效提高企業資金的運作效率。一般來說，經過多年營銷，房企手中都掌握著大量的購房者信息，在大數據時代，完全可以借助信息分析，將商業管理從“經驗值”轉變為“數據化”，從而開發出新的投資盈利模式和空間，在越來越激烈的市場競爭中脫穎而出。

在眾多應用大數據進行投資的企業中，本人認為萬科集團與花樣年集團在分析和應用大數據，并針對其進行創新性投資方面的經驗，在很大程度上是值得大家認真分析，同時對其精華進行學習和借鑒的。數以萬計有關購房者的數據致使花樣年集團擁有足夠的優勢。花樣年集團以滿足居民的需求為一切工作的出發點與落腳點，通過手機APP的方式把商戶和居民有機聯系在一起，搭建起便民的“社區電子商務”的橋梁，實現了方便快捷的同時，促進精準營銷的發展。花樣年集團不僅擁有為社區服務的電子商務，而且還圍繞酒店服務、文化旅游和金融服務等商業領域開展的以移動互聯網為基礎的大數據業務營銷布局，這在很大程度上超越了傳統房企業務的營銷范圍。與此同時，萬科集團的大數據處理技術也在逐漸成熟，并為其帶來了更大的商機。萬科集團通過對其約480萬業主的相關數據的挖掘，并把社區物流、商業、養老和醫療等多個方面和業主的相關大數據信息有機結合起來，在此基礎上提出了建設“城市配套服務商”的想法，并將其付諸于實踐。萬科集團應用大數據分析房地產行業的問題，成功渡過了產業危機。

隨著人們生活水平的提高，越來越多的購房者追求的不僅僅是一套房子，而是一種新的生活方式和更高層次需求的滿足。基于這一點，世茂集團在房地產開發建設中引入了“健康云”理念，即通過大數據分析，向世茂業主提供實時健康動態監測和咨詢服務。其具體模式為以動態跟蹤設備參與和管理個人健康信息，制定健康方案，甚至對接實體醫療機構。這一深度掘金大數據產業的試水，為世茂集團吸引了更多注重身體、關注健康的客戶，擴大了其盈利空間。

國外許多國家中的房地產公司應用自身所掌握的數據的優勢，在本行業中開展業務創新的成功案例也有很多。表1是一些企業應用大數據技術輔助房地產有效投資和房地產開發決策的狀況。

3 大數據在輔助房地產營銷過程中的應用分析

在房地產行業市場營銷工作中，無論是產品、渠道、價格還是顧客，可以說每一項工作都與大數據的采集和分析息息相關，而以下兩個方面又是房地產行業市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數據并加以統計分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動態，知曉產品在競爭群中所處的市場地位，來達到“知彼知己，百戰不殆”的目的;二是企業通過積累和挖掘房地產行業消費者檔案數據，有助于分析顧客的消費行為和價值取向，便于更好地為消費者服務和發展忠誠顧客。

一方面，房地產公司可以在運用信息系統的基礎上實現精準營銷。借助房地產商本身擁有的數據信息優勢，構建起業主數據信息系統，并按照一定的標準對業主進行分類，經過不斷收集大數據，從而提煉出業主的有效信息，并采取有針對性的措施實現精準營銷。

另一方面，有一部分大型的房地產公司改革了其傳統的營銷策略，逐漸走上了電商的道路。新峰房地產公司就是其中的典型，它構建了五個有關大數據的應用系統，房譜網就是其中一個，它可以在客戶需求的基礎上，為客戶選擇出適合的房產;自動評估系統作為五大系統之一，可以采用大數據處理技術達到對房產的價格進行自動評估的目標，而客戶僅需要把有關房產的數據輸入系統之中，該系統就能自動評估出此房產的價格，與此同時，還可以為客戶提供一定的貸款與相關稅費等有效信息。

本人闡述的以上兩種營銷方式，都是房地產公司自身主動拓展業務范圍的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（見表2）。但是維克托曾指出：一旦房地產公司把自身擁有的數據資源與外界共享，便可以采取與第三方合作的方法把娛樂服務、家居服務、生產商、開發商等市場中的消費者與參與者有機聯系在一起，從而進一步發揮大數據的優勢。例如，CNFS房地產公司的大數據應用系統中，不僅涵蓋了政府與房地產商之間的數據，而且還包括了房地產商與二手房交易市場之間的數據，并形成了一個有機的數據鏈，更令人驚嘆的是該公司擁有全國289座城市中的房地產數據鏈，甚至有一部分城市已經記載了十余年的巨大數據量。憑借著當代先進的IT技術，易居集團構建了為100萬余業主服務的獨立系統：克而瑞房價分析系統，其在收集大量的購房者信息的基礎上，運用整合的辦法構建起了大數據資源庫，而且其還可以采用一定的計算方法找出與買房者的需求相匹配的房產，這在一定程度上提升了房地產交易成功的可能性，提高了房產的交易量。去年3月份，促成騰訊大粵房產公司和碧桂園山河城合作的最主要因素就是大數據在房地產行業的應用，該事件被人們稱為在大數據時代中房地產業成功營銷的典型案例。然而在這件事情以前，碧桂園十里銀灘就在當代大數據平臺與騰訊的社交平臺的輔助下，在開盤當天就創造下了近3300套房源的售房奇跡。其實在營銷的過程中，與之相似的第三方還有許多，這些第三方不僅擁有先進的互聯網技術，而且還有高端的大數據處理技術，這在很大程度上為有效應用大數據資源提供了強有力的保證。表2是一些企業在應用大數據處理技術的基礎上，變換或改進營銷的模式。

4、大數據在房地產行業應用過程中的問題與應對

大數據對于很多人來說是一種新的事物，所以房地產公司在采用大數據思維進行營銷的過程中，一定不能忽視其存在的威脅與挑戰：大數據的出現，無疑會導致難以調和的隱私保護問題的出現，然而其所需要的大量數據的處理技術與能力是當前大部分房地產公司都不具備的;與此同時，房地產公司自身具備的一部分特點也讓我們在發展大數據應用過程中面臨一些挑戰。

房地產公司在應用大數據的基礎上，為客戶們提供更加滿足其需求的服務，這一點必須要建立在該公司擁有客戶的大量信息，并對客戶的相關資料有了相當充分的了解的基礎上。而如此大量的個人信息必然包含著有關客戶的個人隱私，這與我國目前的道德觀相違背。面臨如此情況，維克托指出可以采用由數據的使用者來承擔隱私保護的責任的方法，或把個人的信息數據模糊處理后再應用的方法，保護個人隱私。

目前房地產公司開展的業務內容越來越復雜，涉及領域越來越廣。在此情境下，房地產公司應該構建起一個大數據庫，把公司中的人、財、物與信息等相關資源有機結合起來并進行規劃，通過對數據的分析與預測，實現房地產行業又好又快發展。

總之，房地產電商時代的到來推動了大數據在房地產業的發展速度，從立項、可行性研究、投資評價、投資決策到項目建設、產品營銷，房地產企業的每一項決策幾乎都植入了大數據基因。其不僅能夠幫助房地產業突破原有的銷售模式，也為房地產業數據庫的快速建立和完善提供了可能，還可以通過客戶瀏覽或成交記錄獲取更多有用信息，從而拓寬數據收集渠道、降低數據收集成本、提高數據的真實性和準確性，為房地產企業的準確決策提供支持，最終實現房地產企業自身競爭力的提高。

參考文獻：

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[2]田溯寧.擁抱“大數據時代”.企業研究[J].2013.3

第2篇：房地產行業報告分析范文

關鍵詞：會計政策 萬科 財務

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，已成為國內領先的房地產公司，目前其主營業務包括房地產開發和物業服務。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國大陸首批公開上市的企業之一。本文通過對房地產業的風向標企業――萬科的年報和附注等公開信息數據進行分析，剖析其主要會計項目與政策，以了解企業的行為動向。

一、會計政策應用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業在日常生產經營過程中持有以備出售，或者仍處在生產過程，或者在生產或提供勞務過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產品、半成品、產成品等。存貨是房地產開發企業的一項重要資產，通常其價值占企業資產的比重較大且流動性較強。存貨核算的內容基本涵蓋房地產開發過程中的各項成本、費用支出，因此對其進行準確的確認和計量有著非常重要的意義。萬科的存貨按成本進行初始計量，并在資產負債表日按成本值與可變現凈值兩者較低者再次計量，對可變現凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準備。可變現凈值是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。存貨跌價準備按單項存貨成本高于其可變現凈值的差額計提。表1為萬科近三年來存貨跌價準備計提情況。

通過表1可以看出，房地產市場的降溫給萬科帶來了不利影響。與同行業的保利地產與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務策略。報告期內，萬科根據測試結果與會計準則的要求，轉銷存貨跌價準備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。

（二）投資性房地產政策。對于投資性房地產有兩種計量模式――成本計量模式和公允價值計量模式。企業選擇不同的投資性房地產會計政策，對其經營成果和財務狀況會造成不同影響。近年來，國際會計準則及市場經濟發達國家紛紛將公允價值計量模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經濟的發展和資本市場的完善，未來我國的會計準則也將逐步與國際會計準則趨同。就現階段來看，盡管會計準則允許企業選擇公允價值計量模式來計量投資性房地產，但采用這一模式的企業卻不多。據相關文獻統計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價值計量模式。導致這一現象的原因可能有兩點，一是會計準則對采用公允價值計量模式設置了比較嚴格的條件，只有當有確鑿證據表明能夠持續、穩定地獲取投資性房地產公允價值時，企業才可以采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，且一經采用不得轉變；二是可能與企業謹慎的態度有關，我國房地產市場雖然經過了十多年的高速發展，但依舊不夠成熟，市場還不夠穩定，采用公允價值計量模式可能會使企業在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業的判斷。

同大部分企業一樣，萬科對于投資性房地產也選擇了成本計量模式，相對于公允價值計量模式，成本計量模式雖然不能反映資產的現時價值，但它更加謹慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產，成本計量模式能更好地反映資產的抵債能力，降低了資不抵債的財務風險。

（三）應收賬款政策。萬科對應收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準備的應收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準備的應收款項。當應收款項的預計未來現金流量（不包括尚未發生的未來信用損失）按原實際利率折現的現值低于其賬面價值時，萬科將該應收款項的賬面價值減記至該現值，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益。當運用組合方式評估應收款項的減值損失時，減值損失金額是根據具有類似信用風險特征的應收款項（包括以個別方式評估未發生減值的應收款項）的以往損失經驗，并根據反映當前經濟狀況的可觀察數據進行調整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準備的應收款項分為組合一和組合二。組合一按債務單位的信用風險特征劃分，主要為經單獨測試后未減值的應收款項，此類款項發生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準備的應收款項之外的應收款項，萬科結合歷史經驗，采用賬齡分析法對本組合的應收款項計提壞賬準備。

通過與保利地產的會計政策進行對比可以發現，二者在壞賬準備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應收款項的規定不同。萬科將單項金額大于人民幣1 000萬元的應收賬款，及單項金額大于人民幣3 000萬元的其他應收款視為重大；保利地產將單項金額超過10 000萬元以上的應收款項認定為重大。其次，通過對財務報表附注進行分析可以發現，保利地產雖然也有三種壞賬準備計提方法，但按賬齡分析法計提的比例為100%，也就是說保利地產都是根據賬齡分析法計提壞賬準備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進行計提，避免了單種方法的不足，體現了其謹慎穩健的戰略。最后，萬科和保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備的比率不同，保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備無論賬齡長短計提比率一律為5%，萬科則根據應收款項的賬齡不同采用不同的計提比率：1年以內（含1年）賬齡的應收款項壞賬準備的計提比率為1%，1―3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準備計提比率可以發現，雖然保利地產的壞賬準備計提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準備計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰略有關：萬科采取的是保守穩健的戰略，而保利地產采取的是激進的戰略。2013―2015年，萬科的壞賬準備占應收款項的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產的壞賬準備占應收款項的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬科在應收賬款方面的風險比保利地產要小，對應收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務戰略的謹慎性。然而從財務報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應收款項，相對于其他房地產公司，萬科沒有列出比較重大的應收款項明細，這使得報表閱讀者所獲得的相關信息只是表面的，因為沒有重大的應收款項明細，無法對應收款項的壞賬風險有更深入的了解。

（四）收入確認政策。萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業出租、提供勞務收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認條件及以下條件時，萬科確認銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）時確認銷售收入的實現。

房地產企業的資金循環周期比較長，多數樓盤的運作過程可能橫跨兩個甚至幾個會計年度。因此，與普通企業的利潤表不同，房地產企業的利潤表中的利潤反映的是前幾年的經營成果和當年的部分業績；單個年度的實際經營成果應當通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產企業的預收賬款與營業收系緊密，因為很大比例的預收賬款將在符合收入的確認條件后結轉為收入，不是真正意義上的負債。在這項因素的影響下，房地產企業在預測未來經營業績時，不能完全依賴利潤表數據，應同時參考預收賬款余額，比如2013―2015年萬科的預收賬款明顯高于其他住宅類房地產企業，可以預測萬科的未來收入情況比較樂觀。

（五）折舊政策。房地產企業的存貨和固定資產不同于普通企業，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬科采用的折舊政策是，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認為單項固定資產，同時除非固定資產符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產的成本扣除預計凈殘值和累計減值準備后在其使用壽命內按年限平均法計提折舊。在這種折舊方法之下，各個會計期間的折舊額相等，使得企業的收益比較平穩。萬科各類固定資產的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬科采用直線法計提固定資產折舊簡化了會計核算，但是固定資產在使用前期操作效能高，使用資產所獲得的收入比較高，根據收入與費用配比原則，前期計提的折舊額應該比較多，那么萬科對于固定資產全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬科所處的行業有關。房地產行業的固定資產類型不同于工業企業，房地產公司的固定資產，如房屋建筑物、辦公設備、電子設備、運輸設備等，價值損耗都非常穩定，不像工業企業的機器設備那樣價值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產企業來說已能夠反映其固定資產的折舊狀況。

通過與同行業的保利地產相比可以發現，保利地a在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利地產變更了折舊政策，變更結果如表3所示。通過對比可以看出，保利地產在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，也就是說存在盈余管理的動機。相比之下，萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策。

對于融資租賃固定資產萬科也采用直線法計提折舊，從財務報表附注來看，租賃資產的折舊年限在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中選較短者進行計提。然而該方法的不足之處在于，在萬科的年度財務報表中并未區分租賃期屆滿后企業是否能夠取得租賃固定資產的所有權，而是一概而論，這有可能造成實際計提的折舊比應計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

（六）稅收優惠政策。2015年萬科納稅金額單所得稅一項就達145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負不易轉嫁、計算環節復雜等特點，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會計準則規定企業所得稅采用資產負債表債務法計算，減少了企業的選擇空間，在所得稅核算方面更體現了企業的實際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優惠政策的企業也在5年內逐步過渡到統一的法定稅率25%。所以萬科目前的納稅籌劃主要通過轉換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業聯營，股權轉讓；捐贈和利息支出扣除的合理規劃等進行。

（七）信息披露質量。通過對萬科關鍵的會計政策和會計估計進行重點分析，可知2013―2015年萬科的會計政策和會計估計穩定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策，進而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進行盈余管理的可能性不高，延續了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質量方面萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關會計政策中沒有說明存貨發出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準備如何確定也沒有詳細說明；（2）萬科對預收賬款和主營業務收入的披露不詳細，對于房地產企業來說，預收賬款和主營業務收系緊密，正如萬科在報表中提到的不符合收入確認的款項列為預收賬款，但萬科并沒有詳細說明在什么情況下預收款可以結轉為主營業務收入。

二、結論

會計分析的主要目的是消除會計政策或會計估計對會計信息質量的影響。通過對萬科存貨、應收賬款、收入確認等關鍵會計政策和存貨跌價準備、固定資產折舊、壞賬準備計提等會計估計的分析，可以看出萬科的會計政策和會計估計具有一致性和穩健性，從而能夠保證萬科會計質量的準確性，同時由于萬科近幾年來都未變更會計政策，確保了公司的前期財報數據和后期財報數據具有可比性，為財務分析的對比奠定了基礎。

參考文獻：

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[5]王穎慧.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].對外經貿大學，2010.

第3篇：房地產行業報告分析范文

一、強化思想認識，提高政治站位

深入貫徹落實黨的及二中、三中、四中、五中全會精神，關于統計工作重要指示批示精神和省、市委相關全會精神，增強“四個意識”、堅定“四個自信”、做到“兩個維護”，堅決貫徹落實中央、省、市的重大決策部署。以“不忘初心、牢記使命”為出發點，以“忠誠履職、擔當作為”為落腳點，堅定執行黨的政治路線，嚴明黨的政治紀律和政治規矩，提高政治判斷力、政治領悟力、政治執行力，按照省、市投資領域統計數據質量管理工作要求，緊扣“事前、事中、事后”管理好投資領域統計數據，切實貫徹好“管行業就要管統計，管統計就要管數據質量”的要求，從源頭上堅決遏制“數字腐敗”“數據造假”行為。

二、深化統計改革，促進改革落實

一是認真搞好中小微建筑業企業抽樣調查工作。資質外中小微建筑業企業抽樣調查工作是2021年的重點改革任務，國、省、市都高度重視，各縣（市、區）、園區要提早謀劃，深刻領會、準確把握、對標任務，落實責任，做好安排部署。全面做好調查樣本核實、樣本替換、調查布置、報表收集、審核報送、匯總推算等工作，切實做到調查樣本框核實到位，調查資料收集齊全，調查數據合理合規，確保下一步統一核算小微建筑業增加值有理有據。

二是認真搞好知識產權產品投資統計工作。知識產權產品投資是固定資產投資統計改革的重要方面，同時也是未來做好做實投資統計工作的有益補充。各縣（市、區）、園區要在試點工作基礎上提前謀劃好調查工作，扎實清理好填報單位，做好開展工作的前期準備。認真確定好填報類別，規范好業務流程，細化好責任分工，落實好工作責任，審核好企業報表，匯總上報好相關數據，積極探索開展知識產權產品投資統計的方法、渠道，確保源頭數據真實反映知識產權產品投資規模和效果。

三是認真搞好大數據在投資領域統計運用。充分利用發改部門“投資項目在線審批監管平臺”的投資項目申報、備案、審批信息，監測好投資項目開工建設和部門審批情況。充分利用住建部門的商品房網簽、國土、財政、銀行、稅務等部門關于房地產行業行政記錄，同步研判房地產市場經濟發展態勢。利用住建部門掌握的建筑業企業管理信息，全面提升建筑業企業統計數據質量，確保投資領域統計數據管理嚴格到位。

三、嚴格執行制度，推動統計上新階

一是嚴格按照制度搞好投資領域統計工作。認真貫徹執行現行的國家統計制度，切實做好投資項目、房地產項目、建筑業企業專業各類報表。今年的投資領域數據引起了國家的注意，對此市局也將加大對投資率高、總量水平大、數據波動異常地區數據的監控，各縣（市、區）、園區要保質保量做好專業報表數據的收集、審核、查詢、匯總、上報工作，切實做到收得起、審得好、報得出、經得查。

二是認真分析研判投資領域統計數據。今年是機遇與挑戰并存的一年，要認清當前投資發展形勢，聚焦本地經濟發展態勢和當前投資領域的熱點、焦點等問題，深入開展分析研究，把握好2021年投資領域經濟發展大勢，專題分析研究各月、各季度間走勢波動預判，切實把握好本地區投資領域經濟運行態勢。

三是切實加強投資領域統計基層基礎工作。全市投資領域統計工作要按照省局《關于進一步加強和規范投資領域統計工作的通知》》文件精神，嚴格按照文件中的檔案管理要求，全面規范、夯實投資項目、房地產項目、建筑業企業的基層基礎資料，從源頭數據開始打牢基礎和做實做細檔案工作，切實做到“先憑證、后報數”。切實做好投資領域統計數據核查工作，2021年6月20日前為各縣（市、區）、園區自查自糾自建自管階段，2021年6月底前市局將完成驗收核實工作。

四是認真提升投資領域統計服務水平。聚焦黨委政府中心工作，聚焦“成渝雙城經濟圈”、“遂潼一體化”,“一核三片”發展形勢，進一步搞好預警預測預判分析，加強投資領域經濟運行調研，認真解讀數據，撰寫高質量的統計信息、分析、報告，為黨委、政府提供有價值的參考資料，全面提高統計服務能力水平。

四、加強執法監督，強化數據質量管理

一是持續強化源頭數據管理。深入推進各縣（市、區）、園區投資領域統計部門落實“統計造假、弄虛作假”目標管理和“管行業就要管統計，管統計就要管數據質量”的責任要求。嚴格落實市局《關于進一步加強投資領域統計數據質量管理的通知》精神，從事前、事中、事后細化實化工作措施，切實落實好省委巡視反饋問題整改和國家統計督察反饋意見整改工作。

第4篇：房地產行業報告分析范文

關鍵詞：民營企業、外資企業、行業報告

常規的判斷趨勢拐點的方法通常不在上漲的趨勢中去分析哪個點位是最高點，也不在下跌的趨勢中去分析哪個點位是最低點，而是去分析上漲或下跌的趨勢是否會結束。同樣道理來看國內社會責任報告的，盡管如筆者月前所預料的那樣，國內社會責任報告的在進入7月份后將迎來一個零星、相對低谷的蟄伏期，但若此就將7月作為2013年度報告的熊牛分界位顯然還需要時間的驗證。

至少從數據來看，國內社會責任報告的量并未出現預期中的跌入谷底，反倒是呈現出了淡中見旺的態勢。根據監測的數據顯示，2013年7月1日至2013年7月31日（下稱數據統計期內），國內各種社會組織共社會責任報告44份。盡管這一數據與此前報告密集的數月相差甚遠，但仍高于2013年1月份17份與2月份的35份。

與此同時，另一組數據的對比則似乎更能說明問題。從最近三年每年7月份報告的量來看，2010年是9份，2011年是14份，2012年是21份，無論從絕對數量還是從全年占比來看，2013年7月份的報告均呈現出一定程度的上揚。種種跡象表明，有關國內社會責任報告是否存在分水嶺以及大致時間節點的討論，也將由此推后，因為只有時間才能說明一切。

基本面：眾人拾柴，淡中有旺

不得不承認，社會責任報告近幾年在我國發展迅猛，幾乎每年都會取得一個大的進步和跨越。但由于受企業性質、文化背景、規模大小等因素的限制，這種進步和跨越很大程度上歸功于國有企業社會責任建設的成功，民營企業尤其是民營經濟中的中小企業在社會責任報告的編制和中做得并不好，甚至廣受詬病。如何在更廣的范圍內激發民營企業踴躍社會責任報告的熱情，如何在更深的程度上增強民營企業對于社會責任報告的認同感，某種程度上也成為推進我國社會責任事業縱深化發展的當務之急。

盡管無論是從筆者的印象還是從具體的數據來看，民營企業從來沒有成為報告統計榜單中的主力，但所幸的是，情況正在逐漸好轉。數據統計期內，包括紅星美凱龍、隆力奇、新華制藥等16家民營企業了2012年度的企業社會責任報告，首度占到了月度報告總量的36.4%。

同樣在統計榜單中大幅躍升的還有在華外資企業。數據統計期內，共有11家外資企業通過企業的社會責任報告（或可持續發展報告）向外界主動披露企業的履責績效，這也創下了單月外資公司社會責任報告數量之最。對于外資企業的社會責任，盡管時下褒貶不一，但筆者認為，多數外資企業，尤其是一些優秀的跨國公司在中國卻是社會責任理念客觀上最初的示范者，也是強化社會責任的積極推動者。在促進中國經濟社會發展的同時，它們自身也贏得了更大的成功。

值得一提的是，行業組織繼續作為一大亮點延續到了本月，除了繼續發揮組織平臺作用之外，行業組織自身的社會責任建設也日益注重通過社會責任報告的形式實現與利益相關方的溝通。如，2013年7月26日，中國汽車文化促進會變了汽車行業的首份社會責任報告，并表示將進一步構建中國汽車行業企業社會責任評價指標體系等指導性文件。除此之外，包括廣東省房地產行業協會、重慶市銀行業協會、內蒙古銀行業協會也都了2012年度的行業社會責任報告。

綜合來看，在時間進入7月以后，盡管預期中的調整如期而至，但從格局上看卻呈現出一種眾人拾柴、齊頭并進的局面。筆者甚至認為，只有真正建立起了國有企業、行業組織、民營企業、外資企業互相促進、并駕齊驅的報告秩序，亦才真正代表著我國社會責任報告之真正成熟與蓬勃。

話題：

是什么讓社會責任報告成為面子工程？

中國企業社會責任信息披露時下已進入活躍期。通過網絡搜索，各種類型的公司形式內容各異的企業社會責任報告讓人目不暇接，而企業的社會責任報告質量如何？多數專家認為國內企業缺乏戰略CSR意識，企業社會責任報告成了公關工具，公信力不足是應該引起關注的問題。

今天是龍文教育，明天是中國節能，不論是國企還是民企，你方唱罷我登場，近段時間企業社會責任報告呈現一派熱鬧景象。從5年前的幾份到今年一千七百多份報告，中國企業社會責任報告數量增長可以說世界領先，但質量上也暴露出很多問題，甚至可以發現：不同類型公司的企業社會責任報告中，有關員工權益的內容部分完全一樣。

第5篇：房地產行業報告分析范文

1、《能源法》將公開征求意見

10月20日，國家能源領導小組相關負責人確認，《能源法》正式稿最后的起草工作已完成，即將向全國公布并征求社會各方的意見，其中也包括民營企業。根據原定計劃，《能源法》將在今年年底前形成送審稿，報至國務院。

2、中國證監會出臺意見加強基金銷售監管

10月18日，中國證監會同時頒布了《證券投資基金銷售機構內部控制指導意見》和《證券投資基金銷售適用性指導意見》兩個文件，相關負責人表示，這反映了監管層加強基金銷售監管的決心。《意見》有利于現在不同的銷售機構建立起統一的規范制度，提高風險管理水平，保護基金投資者的合法權益。

3、《關于養老保險公司經營企業年金業務有關問題的通知》

10月15日，保監會頒布了《關于養老保險公司經營企業年金業務有關問題的通知》。《通知》允許養老保險公司在全國范圍內開展企業年金業務。養老保險公司開展企業年金業務時將不再有地域之困。新規定將降低養老保險公司經營企業年金的成本，有助于改善保險公司在企業年金市場競爭中的環境。

4、《關于加強出口企業環境監管的通知》

10月14日，商務部表示，日前和環保總局聯合下發了《關于加強出口企業環境監管的通知》，將視情況中止環保違法違規企業一年以上三年以下期限內從事對外貿易經營活動。這是繼"綠色信貸"、"綠色證券"之后，又一項環保重拳―"綠色外貿"正式出臺。

5、《電石行業準入條件（2007年修訂）》

10月12日，國家發改委公布了《電石行業準入條件（2007年修訂）》。《條件》的修改旨在規范電石行業發展，遏制低水平重復建設和盲目擴張趨勢，提高資源綜合利用效率，確保安全生產，進一步促進產業結構升級。

VOICE聲音

1、樓價上升何害之有?

“如果北京不希望中國的人口集中于珠三角與長三角，那么讓這兩區的樓價上升是有效的阻嚇，比任何其它方法高明。可惜目前我們見到的，是這些地區一方面壓制樓價，另一方面不多放土地建造樓宇，使我們無從猜測政府要的是些什么。”

―國際知名經濟學家，香港大學教授張五常10月12日在他的博客中表示

2、政府保留對股市進行干預的權力

“投資者應該進行自我教育，對投資股市的風險要有充分認識。尊重市場規律、讓市場發揮作用是證監會的基本原則，但是也要保護投資者的利益……無論市場成熟與否，一旦市場行為扭曲導致市場失靈時，政府的宏觀調控都不可避免。"

---十七大代表、 證監會副主席屠光紹10月17日表示

3、股市已具泡沫特征

"中國繁榮的股票市場從各方面看都已經具有泡沫的特征。如果你要尋找泡沫的定義，那么這就是了。"

―格林斯潘在10月1日對倫敦政治經濟學院(LSE)師生發表演講時作上述表示

4、營商環境急速惡化 推高股市樓市泡沫

"最近，媒體很多報道，包括央行、專家學者都提出來，泡沫是由于流動性過剩造成的。我根本不同意……虛擬資金最重大的來源就是我國投資營商環境急速惡化，擠壓出大量虛擬資金進入股市樓市。所以宏觀調控的必然結果就是進一步地打擊已經變壞的投資環境。因而擠壓出更多的虛擬資金進入股市、樓市。這就是為什么上午宏調下午股價大漲的原因。”

―國際知名經濟學家、香港中文大學教授郎咸平在首屆(2007)中國成長型企業發展高峰論壇上表示

DATA數字

1、920萬人

據新華社報道，勞動保障部10月22日的數據顯示，前三季度全國城鎮新增就業920萬人，已完成全年目標任務。

2、30萬

據《信息時報》報道，從廣州市見義勇為基金會獲悉從，10月18日起，在廣州路見不平，見義勇為而犧牲或傷殘的勇士們將可獲得大幅加碼的獎勵慰問金，其中犧牲者最高獎勵金由5萬元提至30萬元。

3、1.2萬億元

財政部10月19日公布，今年前三季度國有企業實現利潤總額1.2萬億元，已超過去年全年水平，經濟運行質量進一步改善，國有企業發展形勢良好。

4、25.7%

中國人民銀行副行長吳曉靈10月20日在華盛頓表示，前三季度中國全社會固定資產投資增長25.7%，比上半年下降0.2個百分點。她表示，中國政府當前主要任務不是控制匯率，而是調整經濟結構，外界應該有耐心。

5、3.36萬億

據《華夏時報》10月20日報道，銀監會的統計數據顯示，2007年1-9月份，金融機構人民幣貸款凈發放3.36萬億，這一數字比去年全年還要高出一成。銀行正面臨無錢可貸窘境。

6、280億元

財政部10月19日公告，將從10月22日起發行2007年記賬式（十七期）國債，計劃發行280億元，實際發行面值金額為280億元。此次國債期限5年，票面年利率為4.00%。

7、1萬億

據《中國證券報》10月22日報道，由中國社會科學院金融研究所與上海市人民政府發展研究中心主辦的中國宏觀經濟秋季分析會議上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，今年的財政增收1萬億已成定局，但財政赤字不會一下抹平。

8、第九位

據人民網10月21日報道，中國保監會日前公布的一份報告指出，近5年，是我國保險業發展勢頭最好、變化最快的時期。2006年全國保費收入達到5641億元，是2002年的1．8倍，在世界排名第九位。

9、430萬戶

新華網10月20日報道，目前，中國各地經工商部門注冊的中小企業總數已超過430萬戶。中小企業創造的最終產品和服務的價值占全國國內生產總值的58.5%。目前繳納的稅金占全國的50.2%；中小企業在中國經濟社會發展中的地位和作用越來越重要。

10、4%

國家發改委10月17日報告稱，今年以來，全國汽車市場價格持續走低，預計后期平穩下行趨勢仍會延續，全年降幅預計在4%左右。報告表示，汽車行業產能過剩需求走弱是造成今年汽車價格下降的主要原因。

11、12億元

據《廣州日報》報道，10月19日，中國民用機場協會首次公布各航空公司拖欠機場費的排名，國內30家主要機場被欠費逾12億元。據悉，這30家機場中，北京、上海和廣州作為國內的主要樞紐機場，旅客吞吐量占了國內全部機場的九成以上，而航空公司拖欠機場費的絕大部分也來自以上幾大機場。

12、5624億元

據海關總署網站消息，今年1至9月，全國海關征收關稅和進口環節稅凈入庫5624億元。與去年同期相比，今年前三季度海關稅收增收1004億元，同比增加22%，是近年來海關稅收增長最快的時期。

13、3%-5%

據《京華時報》報道，商務部相關負責人10月21日表示，由于我國紡織品產品附加值低，自主品牌少；出口市場過于集中；勞動力成本優勢減弱。一些發展中國家正逐漸成為中國在低附加值大眾化產品上的強勁對手等原因，我國紡織品出口企業平均利潤率僅為3%到5%。

14、1.5億噸

據海關總署10月12日的海關統計快訊，今年1－9月中國進口原油和成品油超過1．5億噸，其中進口原油12407萬噸，同比增長13．6％，進口成品油2684萬噸，同比下降8％。

15、2000億

據《證券時報》10月19日報道，全球最大的再保險公司瑞士再保險公司在最新公布的報告中表示，在未來五年內，中國的汽車保險業務預計將大約翻一倍，到2012年，中國汽車保險保費規模有望激增至大約2000億元人民幣。

16、3438億元

《北京商報》10月22日訊，根據國家信息產業部最新的統計數據顯示,到今年8月，中國軟件產業收入增長了22.9%,達到3438億元人民幣(457億美元)。

17、300億美元

據《中國證券報》報道，建設部相關負責人10月18日表示，今年我國對外工程承包總額將突破300億美元，預計有4家建筑企業進入世界500強。目前，我國對外工程承包總額市場范圍、專業領域不斷擴大，業務已遍及全世界160多個國家和地區。

18、6家

據《上海證券報》9月19日報道，由美國世界鋼動態公司今年評選的"世界級鋼鐵公司"名單有23家鋼鐵企業列入，其中包括我國6家鋼鐵企業。據悉，這6家鋼鐵企業包括寶鋼公司、鞍本鋼鐵公司、馬鞍山鋼鐵公司、沙鋼公司、武漢鋼鐵公司、臺灣中鋼公司。

19、40%-50%

據《中國證券報》10月22日報道，消費調研中心近日的洗衣機市場報告顯示，洗衣機市場的競爭愈演愈烈，品牌淘汰成為2007年洗衣機市場競爭的主旋律，預計品牌淘汰率將達到40%-50%。同時，滾筒式洗衣機日漸受到一二級市場消費者的青睞，但價格高昂是制約其發展的瓶頸，目前波輪式洗衣機仍然占據市場主流地位。

Keyword關鍵詞

1、世界輸電第一

新華網10月22日報道，截至目前，中國直流輸電線路總長度達7085公里，輸送容量達1856萬千瓦，線路總長度和輸送容量均居世界第一。與此同時，中國超高壓直流輸電工程的設計建設、運行管理和設備制造水平也已達到國際領先地位。

2、胡潤百富榜

房地產行業仍是胡潤百富榜的最大贏家。"2007胡潤百富榜"10月10日公布，今年上市的廣東房地產開發商碧桂園大股東楊惠妍以1300億元位居第一。

3、以房養老

據報道，我國首個主營"以房養老"的保險公司"幸福人壽"10月正式掛牌營業。"以房養老"是指老人將房屋產權抵押給保險公司，然后按月從保險公司領取現金直到身故，過世后房子由保險公司接收。民政部副部長竇玉沛10月17日表示，我國"以房養老"需相關制度配套，未來可能不失為一種選擇。

4、投資"外熱內冷"

新華網10月17日報道，中國風險投資研究院院長日前指出，當前，中國風險投資行業的發展有一個顯著特征--"外熱內冷"，即外資風險投資機構越來越多的進入到中國，而內資機構相對萎縮。據該研究院2007年初完成的《2006年度中國風險投資調研報告》顯示，2006年中國新募集的風險資本中，有68．7％的資本為海外資本，中國內地資本僅占31．3％。

5、休眠賬戶

證監會介紹，截止到10月8日，已有2023萬個休眠賬戶（是指證券賬戶余額為0、資金賬戶余額不超過100元且最近連續3年以上無交易的投資A股賬戶及對應的資金賬戶）按期實施另庫存放。證監會方面表示，休眠賬戶管理工作今后將步入規范化、制度化軌道，對長期不使用、資金少于最低交易數額的賬戶將定期進行休眠處理。休眠賬戶以2007年7月31日為截止時間進行統計。

6、首條海底直達光纜

新浪科技10月22日報道，世界首條海底高速直達光纜--中美直達國際海纜(TPE)當日在青島正式開始海上施工，這意味著中美間首個兆級海底光纜系統將在奧運會前建成，帶寬容量將達5.12T(5242G)，為奧運通信提供可靠保證。

7、首個紡織品指數

商務部10月21日了中國首個紡織品指數――“中國?柯橋紡織指數”，以指導紡織品市場和紡織產業健康發展。該指數包括紡織品價格指數、紡織品景氣指數、紡織品出口指數和紡織品訂單指數。其中價格指數每周一一次，景氣指數每月1日一次，出口指數每月一次。

8、奧運財富效應

據《羊城晚報》10月15日報道，國際會計師行普華永道日前全球娛樂及媒體行業2007年-2011年展望報告《報告》指出， 隨著可口可樂，聯想、強生、中國國際航空公司及中國移動等實力強勁的企業加入奧運會贊助商行列，預計奧運會將為贊助、商品銷售及其他體育相關收入帶來19%的增長。奧運會效應將影響內地娛樂和媒體行業的各個領域，尤其是電視網路、廣播以及雜志廣告上的增長，都將在2008年超過20%。未來四年國際娛樂及媒體行業將聚焦中國。

9、首例洗錢罪

新華網報道，上海市虹口區人民法院10月22日一審判決4名被告人犯有洗錢罪，。此案是上海地區首例以洗錢罪定罪判決的案件，也是《反洗錢法》今年1月1日施行以來中國法院宣判的第一例洗錢罪案件。經查，去年上半年，該犯罪團伙通過網上銀行、ATM機及銀行柜面取款、轉賬等方式清洗非法資金上百萬元。

10、首家責任保險公司

據《證券時報》報道，我國首家責任保險公司長安責任險公司10月18日獲得中國證監會批準開業，注冊資本3.6億元。保監會批準該公司主要經營責任保險和法定責任保險（含交強險、機動車商業三者險），并要求這兩個主要險種的保費收入要占全部保費收入不少于60%。

11、外資戒煙產品

據《經濟參考報》10月22日報道，10月底，諾華戒煙產品--處方藥尼派即尼古丁透皮貼劑正式進入我國市場。今年年底，強生公司的戒煙口香糖也將亮相國內市場。我國現有吸煙人數已達3.5億，并且吸煙人數還在以每年300萬的速度增加，戒煙市場潛力巨大，此次兩大外資巨頭大舉進入，我國千億元的戒煙市場將有一番大較量。

12、進軍廚衛業

據《第一財經日報》10月22日報道，長虹目前已在中山南頭建設了一個300萬臺/年的廚衛電器生產基地，并且計劃兩年內做到2億元的銷售規模，這標志著正式進軍廚衛業。據長虹相關負責人介紹，廚衛是電器領域中第四大產業，且目前尚未形成幾家企業一統天下的市場格局，而且毛利率較高，所以長虹要切入廚衛產業。

13、柯達絕唱

世界商業報道消息：美國時間10月13日凌晨，柯達公司正式宣布，將在2008年北京奧運會之后停止和國際奧委會簽署的TOP贊助商協議，這將結束與奧林匹克運動逾百年的贊助關系。北京奧運會成為柯達絕唱。盡管宣布不再續約奧運會TOP贊助計劃，但在北京舉行的2008年奧運會上，柯達仍將作為全球12家頂級TOP贊助商，進行相關市場推廣。

14、肯德基也“蒙牛”

據《京華時報》10月23日消息，百勝餐飲集團中國事業部與蒙牛乳業(集團)在京聯合宣布，雙方結成戰略聯盟，從明年開始，人們將可以在百勝餐飲旗下的全國近2000家肯德基餐廳里，品嘗到蒙牛牛奶。

In &Out升遷

1、張瑞敏挖角成功 盧鏗轉掌海爾地產

10月10日，上實發展公告，稱原上實發展總裁盧鏗已由于"個人原因"辭職；同時，海爾地產在公司網頁上昭告天下，稱盧鏗已出任青島海爾地產董事長兼首席執行官一職。風傳已久的張瑞敏"挖角"一事，終于塵埃落定。

2、 楊偉強被免去TCL集團副總裁職務

TCL在近幾個月來可謂人動風波不斷，10月16日，TCL集團股份有限公司（下稱"TCL集團"）董事會決議公告稱，聘任梁耀榮為TCL集團高級副總裁；免去楊偉強TCL集團副總裁職務；嚴勇辭去TCL集團副總裁職務。TCL電腦業務發展受挫之后，楊偉強辭去TCL電腦總經理職務，此次，TCL集團副總裁職務又離他而去，這意味著，多年來在TCL電腦業務上"極具抱負"的楊偉強，終于徹底地離開了TCL集團。

3、中石油高層人動

人民網10月18日報道，王福成任中國石油天然氣集團公司副總經理，不再擔任中國石油天然氣集團公司黨組紀檢組組長職務；陳明任中國石油天然氣集團公司黨組成員、黨組紀檢組組長。

4、王軍淡出"中信系"，轉身入疆掘金

世界商業報道消息： 10月16日，保利(香港)投資有限公司公告稱，王軍（原中信董事長）因希望重新調整其本身業務而辭任董事會主席。據悉，王軍目前是中國天然投資控股有限公司董事長，該公司以煤炭、金屬礦山等資源性項目為投資重點，并擴展到電力、化工等相關上下游行業。其辭任保利香港董事長，進一步淡出"中信系"，未來可能將專注于自己的投資業務。

5、姚地啟任中國鐵路物資總公司副總

人民網10月17日消息， 10月9日，中國鐵路物資總公司召開全系統電視電話會議，宣布了國資委對中國鐵路物資總公司領導班子的調整決定：任命姚地啟為中國鐵路物資總公司副總經理；免去趙傳學、胡濱的中國鐵路物資總公司副總經理職務；聘任冉昶為中國鐵路物資總公司副總經理，試用期一年。

6、上海汽車高層人局

世界商業報道10月15日消息：一場涉及該上市公司和其控股股東上汽集團(持有上海汽車83.83%股權)的人動正悄然拉開帷幕。上汽集團副總裁、上海大眾總經理陳志鑫日前已經正式遞交離職報告，極有可能接任目前仍然空缺的上海汽車執行副總裁。而消息指，上海通用總經理丁磊則可能調任上汽集團副總裁一職。

第6篇：房地產行業報告分析范文

【關鍵詞】民營；文化企業；發展現狀；瓶頸；對策

一、文化產業的定義及分類

國家統計局《文化及相關產業分類（2012）》中把文化及相關產業的定義為“指為社會公眾提供文化產品和文化相關產品的生產活動的集合”，并在范圍的表述上對文化產品的生產活動（從內涵）和文化相關產品的生產活動（從外延）做出解釋。根據《文化及相關產業分類（2012）》將文化產業分為10個大類，即“新聞出版發行服務”“廣播電視電影服務”“文化藝術服務”“文化信息傳輸服務”“文化創意和設計服務”“文化休閑娛樂服務”“工藝美術品的生產”“文化產品生產的輔助生產”“文化用品的生產”“文化專用設備的生產”等。其中“文化創意和設計服務”分類首次在《分類》中被提出。

二、河南民營文化企業發展現狀分析

（1）民營文化企業迅速實現異軍突起。目前全省已建成10個文化改革發展試驗區、1個國家級文化產業園區、7個國家級文化產業示范基地，涌現出禹州鈞瓷、鎮平玉雕、寶豐魔術、民權畫虎、平樂牡丹畫等一批文化強縣、文化強村，形成了富有活力的特色文化產業集群。涌現出河南小皇后豫劇團、河南天富文化傳播有限公司、河南凱瑞數碼有限公司、河南瑞貝卡發制品股份有限公司、南陽市拓寶玉器有限公司等一大批知名民營骨干文化企業。（2）我省各級政府對民營文化企業十分重視。設立了文化產業發展專項資金，每年安排幾千萬至數億元的財政資金，引導扶持文化產業發展。河南省各廳（局）出臺了22個支持文化產業發展和文化體制改革的配套政策，在資金投入、資產處置、收入分配、勞動保障、稅收減免、人員分流、離退休人員安置等方面提供政策支持。鄭州市建立了動漫基地建設指揮部。（3）制定了一些優惠政策，為民營文化企業的發展提供優良的發展環境。河南省已經出臺的《河南省文化強省規劃綱要》、《關于大力發展文化產業的意見》、《關于加快文化資源大省向文化強省跨越的若干意見》等文件中都提到了民營文化產業發展扶持措施，提出“鼓勵和支持民營企業進軍文化產業，特別是高新文化產業領域。”（4）民營文化企業在我省文化產業中的作用日益凸現，成為我省發展文化產業的一支不可忽視的重要力量。如河南寶豐縣現有民營表演團體1200余家，從業人員5萬多人，平均每年演出42萬場，觀眾達5000萬人次，年演出收入達2.86億元，占當地農民人均純收入的70%以上，3.2萬農民因此脫貧。近年來，國內旅游業的持續升溫吸引了民營文化企業的積極參與，旅游業與演藝業形成互為依托、良性互動的雙贏局面，帶來了旅游演藝市場的蓬勃興起。（5）民營文化企業管理逐漸現代化。絕大多數民營文化企業比較注重現代企業制度的建立，民營文化企業（不包括個體經營戶）中吸納多元投資的股份制、合伙制文化企業占多數。民營文化企業的經營方式日趨現代化。（6）民營文化企業對自身發展不懈追求。河南省鄭州“小櫻桃卡通公司”是目前河南省規模最大、業務門類最齊全、經營時間最長的動漫行業龍頭企業，產品銷往全國各地及馬來西亞、新加坡、加拿大、越南等十多個國家和地區，獲得了“中國創意產業高成長100強”、“全國重點動漫企業”等十幾個先進榮譽稱號，但是公司決策者和廣大員工還不滿足，還提出“創建自己的電視頻道和欄目”，成為全國乃至全世界最有影響力的民營動漫文化企業。

三、河南民營文化企業發展面臨的問題

雖然我省的民營文化企業有著如上諸多的優勢和有利條件，民營文化企業憑借靈活的經營方式和敏銳的市場觀察在文化市場也取得了不俗的業績。但無論是民營文化企業所面臨的外部環境，還是民營文化企業的自身素質，民營文化企業遭遇著難以克服的發展瓶頸，有些已經嚴重制約和阻礙了民營文化企業的進一步發展。（1）產業政策不完善，缺少政策引導。如某市文化局負責人反映：“目前民營文化企業發展所需要的土地、稅收、信貸政策遠遠不能滿足實際需要。其它經濟門類在發展過程中，幾乎都享受到了諸多的政策優惠。這幾年發展文化產業的呼聲雖然很高，但文化產業享受到的政策優惠卻遠不如其它經濟門類。”大大限制了民營文化企業的迅速發展。（2）融資困難，企業稅費負擔較重。與其他企業相比，文化企業缺乏實物形式的貸款抵押物，擁有的大多是現在還不能作為貸款抵押品的文化作品和其它文化資源，因而貸款難更加突出。（3）人才匱乏。由于文化產業復興時間較短，相關人才培養數量不夠。高等院校近幾年來設置了很多涉及文化產業的專業，然而由于文化產業發展速度較快，課程的更新跟不上產業更新的步伐。很多大學生畢業后，學到的知一識并不能立即用于工作當中。民營文化企業人才匱乏。（4）保護知識產權乏力.知識產權足文化型企業生存和發展的核心。對原創性的承認和保護，其實就是尊重和承認個人創造力的價值。2011年，河南法院共受理一審知識產權糾紛案件1681件，其中，專利著作權、商標權、著作權、民間文學藝術等案件近年來迅猛增加。最主要的是利用法律，培養全社會自覺維護知識產權的氛圍。（5）民營文化企業自身存在不足。近幾年來，全省文化企業和項目數量不少，部分產業已初步形成市場，如書畫古玩市場，傳統民間工藝品市場等，但總體規模不大。截至目前，我市有3485家文化產業經營單位，固定資產超過500萬元的不過20家，文化產業規模較小，難以形成具有規模效應的“龍頭”企業，市場運作能力差，抗風險能力弱，很難應對日益激烈的市場競爭。

四、河南民營文化企業發展對策研究

（1）完善財稅和融資等政策以及產業政策體系，為民營文化企業發展的良好環境。認真落實國家和省上支持文化體制改革和文化產業發展的各項財稅優惠政策，把中央和省委、省政府關于文化產業發展的各項方針政策落到實處；建立多元化的文化產業投融資政策。鼓勵支持非公有資本以多種形式進入政策許可的文化產業領域。（2）精心打造現代旗艦型民營文化品牌企業。分行業有重點地選擇一批民營文化企業，支持其做大做強，不斷提升民營企業名優文化產業項目和文化品牌的知名度和市場占有率。如果我省有幾個乃至十幾個像山東“世紀金榜書業有限公司”和“世紀天鴻書業有限公司”等那樣的現代化旗艦型文化企業，那么我省文化產業尤其是民營文化產業一定會騰飛發展。（3）積極發展新興文化產業。河南天樂動畫公司原創動畫連續劇《獨腳樂園》被國家廣電總局評為國產優秀動畫片，榮膺中國動漫產業十大標志性品牌。最新推出的《家有酒神》入選2009年法國昂西動畫節電視系列片競賽單元終評名單，是本屆動畫節我國唯一入選的作品。鄭州小櫻桃動漫公司原創動畫片《小櫻桃》在中央電視臺播出后，獲得較高收視率，版權輸出到英國、德國等國家和地區。同時，還創作出《小櫻桃》漫畫2萬多集，作品規模居全球第一，出版《小櫻桃》漫畫圖書200多個品種，發行量達1360萬冊，市場占有份額居中國同行業第一。（4）民營文化產業蓬勃發展要積極推進與非文化產業的深度融合。文化產業特別是民營文化產業要想得到突飛猛進地發展，必須要和非文化產業的行業深度融合，否則，很難迅速見效。縱觀河南動漫產業的發展無不與房地產行業、建筑業、餐飲業等行業的發展相融合。

參 考 文 獻

[1]陳少峰，張立波.中國文化企業報告2012[M].華文出版社，2012（9）

[2]2008-2012中國文化產業發展趨勢及投資前景預測.屮華知網.

2012-10

[3]2011河南文化產業藍皮書會.中國知網.2012-10

第7篇：房地產行業報告分析范文

很多人手頭可能有這樣一筆積蓄。這是一個你努力一下就能達到的數字。當你想為它細細做些規劃的時候，卻又突然發現這個數目非常尷尬。如果我們把投資分為金融性投資、經營性投資（也就是創業）、房地產投資和消費，很顯然，房地產投資的門檻你是跨不過了。那么在剩下的金融性投資、經營性投資和消費中，你又該如何分配呢？全部拿來炒股，會不會風險太高；全部投資債券，看起來收益又很低。

我們就從投資的第一步―分析風險開始，看看10萬元可以做什么樣的投資計劃。強調風險，是因為每個人獲得這10萬元的方式仍然有很大差異。

接下來，我們為你展現了過去10年間，10萬元用于投資股票、債券、黃金和保險分別會獲得什么樣的結果。盡管過去不代表未來，但經驗可以幫助你決策。我們還列出了10萬元可以投資的創業項目，以及用10萬元提升你自己的建議。

在P44至P46，我們總結了6種常見的個人 / 家庭類型，請理財師根據他們的風險水平和收入狀況給出配置建議―你不必對號入座，但也許可以有所啟發。

當然，擁有10萬元的你在投資之外還有別的選擇―消費。既然投資是推遲現在的消費以獲得未來的購買力，也就是為了未來的消費，那么用你的10萬元提早兌現你的幸福感也不錯。下面，就和我們一起來為你的10萬元做個打算吧！

你能冒多大風險？

衡量你的風險承受力，是決定你投資風格和理財策略的第一步。

這個問題真的很難解釋。你既不能阻止一個愛冒險的80歲老頭兒把自己每月賴以生存的退休金全部投入股市，也不能強迫一個28歲的保守小伙徹底解放他的銀行存款。沒錯，每個人都有自己的風險偏好。國金證券理財中心上海區副總監宋靜漪說，理財師在衡量客戶的風險承受能力時會從主觀因素和客觀因素分析。所謂的主觀因素由每個人的性格、經歷決定，體現了人們在面對風險時的態度是保守還是激進；而客觀因素指的是投資者的收入能力、家庭狀況、年齡甚至性別等等。簡單說，主觀因素是指投資者愿意承擔的風險，而客觀因素是指投資者能夠承擔的風險。

然而，一個人的主觀風險承受能力與他的客觀承受能力常常不相符合。但即便如此，即便你就是那個80歲的老頭兒或28歲的青年，我們也建議你仔細分析一下自己的客觀風險承受能力。因為很多時候，你的過度保守或過度激進只是因為你對自己實際的風險承受能力的認識有了偏差。

就算你打算繼續靠想象來判斷風險，至少也可以知道自己的想象偏離現實多少。

衡量客觀風險承受能力的4個因素

收入

在衡量客觀風險承受能力的體系里，收入的權重占40%。一個80歲、擁有億元資產，每年靠利息就能獲得百萬收入并滿足日常所需的老人，他可以投資于高風險資產的比例遠遠高于一個每月結余不多的年輕人。

衡量收入能力，一個常用的工具是結余比率，即結余／稅后收入。它表示了除去各項支出后，你每年或每月能獲得的現金盈余是多少。手頭有充分的結余，你可以拿來儲蓄再投資的錢就更多；你能夠承受投資失敗的能力也就越強。通常，結余率超過30%，說明個人或家庭的收入和控制支出的能力較好。

除了收入的高低，還有一個重要的因素是收入的穩定性。假如你是通過利息的方式獲得了1萬元，這1萬元的穩定性就比較強，對應的風險就較低；假如你處在一個周期性行業，收入隨著經濟周期的變化波動劇烈，那么最好為收入低谷早做準備。

衡量收入穩定性還有一個指標，叫做工資性收入占總收入比。這個比率越低，你的收入越穩定。同樣月收入1萬元的兩個人，如果一個人的收入全部來自于工資，而另一人的一半來自于工資、一半來自于房租收入，那么，后者承受風險的能力就強一些。因為他即使沒有了工資收入，還有其他的收入來源。

家庭狀況

家庭狀況在客觀風險承受體系中的權重也為40%。一方面，如果家里有老人、小孩需要撫養，并且這里的老人不是那位極端富有的富爺爺或富外公，小孩也沒有一出生就繼承大筆遺產，那么家庭的日常開支和為老人、小孩準備的應急開支就有可能要增加，相應的生活壓力增大，風險承受能力相比單身時會降低。另一方面，有了家庭后，理財師在衡量你的風險承受能力時，就會將你的家庭也考慮進去。總之，你的風險承受能力將以家庭為單位。通常來說，個人／家庭的承受能力由高到低分別是：單身>雙薪無子女>雙薪有子女>單薪有子女>單薪需要撫養子女和老人。

年齡

正常狀況下，年齡越高風險承受能力越低。這是因為年輕人擁有一種叫“人力資本”的東西。考慮到工資收入的成長性，擁有人力資本相當于擁有了大量的債券類資產，因此才有了那個著名的“年齡―債券”資產配置法。同時，在相同條件下，年輕人能夠承受較大的風險是因為當他們在短期內遇到賬面虧損時，可以有較長的時間去彌補損失；而老年人就未必如此。年齡在衡量體系中的權重占15%。

性別

通常，女性被認為風險承受能力更低。這是因為她們往往：1.工資水平相對男性較低；2.承擔著生育，以及大部分照顧孩子及老人的責任；3.壽命預期更長。根據聯合國世界人口前景報告對2005年至2010年各國預期壽命的估計，中國女性的平均壽命為74.8歲，而男性則為71.3歲。這意味著女性要比男性多準備至少3.5年的養老金和應對疾病及意外事件的開支。

有趣的是，在實際的投資中，女性確實比男性表現得更謹慎，證明她們對自己的客觀風險承受能力有比較清楚的認識。當然，隨著女性在工作和生活中扮演的角色和男性的差別越來越小，性別在風險承受能力中占的比重也相應降低，為5%。

你的人力資本可能面臨的風險

我們說收入，即人力資本是衡量你客觀風險承受能力最重要的因素。那么人力資本又有可能面臨怎樣的威脅？

地理位置和通貨膨脹

你可能很少把地理位置的因素作為風險之一來考量。試想一下，作為一個生活在中國、為一個以中國為基地并以人民幣支付工資的公司工作的人，如果中國經濟現在進入長期的衰退，你的收入必然遭到重創，風險承受能力也會大大減弱。可以說，你所擁有工作技能的價值很大程度上取決于你在哪個地方生活，因此，你的風險承受能力也無法避免地受到所在地的經濟、政治環境左右。

至于通貨膨脹，很明顯，如果你的工資漲幅跟不上這個可怕的數據，那么你的人力資本就等于在貶值。萬一你一年掙到的錢還不足以滿足你的日常開銷，那就更別談存錢保障未來和儲蓄增值了。

一些特定風險

舉例來說，如果你在為一家外貿出口公司工作，那么你最該擔心的就是產品主要出口國的政治和經濟狀況。類似的因素還包括原材料成本、利率等等。

投資股票

過去10年10萬元投資股票可以賺多少？

市場平均：3380元

股票型基金：78800元

購買優質公司股票并持有：952112元

關于賺錢的秘密，人們最無心保守的恐怕就是這條：“想賺錢就去買股票吧！”股票大師們都孜孜不倦地希望向人們證明，股票是比債券、黃金更好的投資，因為人們“也許不需要黃金、債券，但永遠會想喝可樂”。

然而與大師們的說法相悖，A股在過去10年間的表現讓大部分投資者感到了失望。過去10年投資A股會怎樣？2002年至2011年，上證綜指在1643點開盤，經過了從998點到6124點的一路迅猛上漲和之后的急劇下跌，最終以2199點收尾。10年漲幅為33.8%，年化收益率為3%。

這看上去是個正收益，也沒有股指跌破2300點時媒體說的“A股十年零漲幅”那般恐怖。但若在這個基礎上減去可怕的通貨膨脹率―這10年間年均漲幅為2.7%―和傭金費用，股票的收益就絲毫不像大師們所描繪的那樣美妙了。

如果你不直接投資股票而是購買一只由專業人士打理的股票基金，結果會好些嗎？答案令人稍感安慰。股票和偏股型基金中唯一一只成立于2002年前的基金，南方穩健成長，它在過去10年間的復權單位凈值增長率為178.8%，年均增長率5.9%，戰勝了市場和通脹，可謂相當不易。

如此看來，至少在過去10年，股票實在不是什么值得投資的對象。也許有的人在上漲過程中賺了一筆，但很快又在之后的行情中交出了自己的收益，最終獲得與通貨膨脹基本打平的成果。你可能不禁要開始懷疑大師的力證是不是只是為了鼓吹更多的人購買股票，而股市只是一個用來騙錢的地方。

但大師們并沒有說錯。

有關股票的真實收益，有一個著名的“西格爾常數”。它是美國沃頓商學院的教授杰爾米?西格爾通過統計1802年至2001年間美國股票、債券和黃金扣除通貨膨脹后的收益得出的結果。它的內涵是，長期來看，股票的收益率在6.5%到7%左右。相比之下，債券和黃金的收益率分別只有3.5%和0.1%。

西格爾常數說明，股票長期是賺錢的，并且比債券和黃金的賺錢能力更強。當然，有人會說，中國的市場和美國的成熟市場不同，不能用這個標準衡量，特別是A股還存在著令人詬病的分紅問題。截至2010年末，A股的2035家上市公司在1990年至2010年累計實施現金分紅1.6萬億元。而這20年中，A股包括首發、增發、配股累計融資共3.7萬億元。也就是說，A股投資者20年往股市中投了3.7萬億，拿回現金回報1.6萬億，算下來年化收益率才1.8%，既沒有跑贏通脹也沒有跑贏定存。對此，股票的反駁是：股票收益不只來源于現金分紅，還有股價上漲的資本收益。縱觀上證綜指從1990年至2011年這21年的指數變化，你會驚訝地發現，盡管經歷了從6000多點到2100多點的劇烈變動，把時間拉長后，指數仍上漲了近22倍，年均增長率約為16%。同時，如果以1990年的物價指數為100，則2011年的指數為261.1，上漲了2.6倍，年均通貨膨脹率2.3%。就這21年的數據而言，A股的表現不僅戰勝了通脹，甚至還好于美國市場的水平。

不可否認的是，A股確實存在著股民“七平一盈二虧”的狀況。市場賺錢，投資者卻虧錢，為什么會出現這種奇怪的狀況？巧合的是，賈森?茨威格也研究過這個現象。他發現，從1926年到2002年，美國股市的投資者獲得的年均收益幾乎比市場本身的收益低1.5%。購買基金的投資者亦逃不過這個尷尬的局面。1991年到2004年，美國共同基金的年均收益平均值為7.4%，而基金投資者的平均年度回報僅為5.9%。

那消失的1.5%去了哪里？在賈森?茨威格看來，投資者會損失收益是因為他們不僅沒有高拋低吸，甚至都沒有買入持有。他們常做的事情是高買低賣―“在價格區間頂部進入，然后在底部將資金撈出”。

這個說法固然有道理。不過，如果僅僅從價格來判斷“高拋低吸”，投資者如何知道股價不會跌得更低？要踩準一只股票漲跌的節奏，這種高難度動作只適合沖浪選手。那么，普通投資者要獲得和市場相同、甚至超越市場收益的方法究竟是什么？

我們假設有一位投資者―就叫他“昏睡先生”好了。他在2002年買入了10萬元的萬科A，然后就陷入了長長的睡眠（這使他在幾次大股災時都沒有拋出股票）。10年后，昏睡先生一覺醒來，想起了自己的股票賬戶。于是他打開一看：當時的10萬元居然已經變成了105萬元還有多。事實上，只要你持有任何一只我們在2012年第7期封面《尋找最賺錢股票》中提到的50家公司的股票，然后昏睡上10年，都能獲得總收益超過430%，復合年化收益超過15%的收益。

投資股票，你是在購買企業的生產力。買入優質公司的股票并持有，是一種比在股市中沖浪安全感更強、同時獲得高收益的可能性更高的方式。值得注意的是，買入持有并不等于買入一只優質公司股票然后將它永遠地放在你的“自選股”中。上市公司的基本面在不斷變化，即使是優質公司的經營狀況也有可能隨著管理層的變化、公司策略的制定而產生改變。

對于普通投資者來說，要完全理解一家上市公司的業務、經營模式，追蹤它的基本面變化，并且做出恰當的判斷，并不是一件簡單的事。這也是格雷厄姆為什么把積極型投資者定義為“一個愿意為投資付出很多時間和精力的人”，并認為他們可以比保守型的投資者預期更高的收益。

假如你是一個沒有太多時間分析股票的上班族，又想獲得股市增長的回報，一個簡單而有效的做法做一位“紀律先生”。紀律先生通過定投的方式購買指數基金，并嚴格地執行停利和止損。A股在過去的10年中，盡管指數最終的漲幅不大，但中間卻有很多上漲10%、20%的機會。如果紀律先生在每次達到停利點時就獲利了結，在到達止損點時也果斷退出，那么他在過去10年中的收益依然會相當不錯。

做一名有紀律的投資者是個常勝方法，只是很少有人能做到。

投資債券

過去10年10萬元投資債券可以賺多少？

國債：43948元

企業債：67603元

純債券基金：75734元

有一句話叫“紳士更喜歡債券。”一直以來，債券都被當做一種低風險、低收益的投資品。但經驗告訴我們，這兩種看法都站不住腳。

在2002年購買當時票面利率為2.7%的10年期國債的投資者絕對不會因為他們的決定感到懊悔。因為這個看上去極低的利率雖然毫無炫耀價值，但卻神奇地與這10年間通貨膨脹的漲幅正好持平，還可以讓投資者避開幾次股市大跌和漫漫無期的熊市。根據時間成立最長的中信標普指數，中信標普國債指數在過去10年的年均收益率為3.71%。

此外，投資債券還有一個不常被人提及的好處就是抗通貨緊縮。沒錯，我們過去10年的生活一直與通貨膨脹相伴，它侵蝕了我們手中資產的購買力。但中國歷史上，在1990年代也出現過通貨緊縮，這對投資者而言更是個災難。因為通縮時期，物價水平持續大幅下跌，企業無法提高其產品價格，結果是你的工資收入一定會降低。同時，由于企業提高利潤的壓力增大，股票市場也不會有好的表現。也就是說，你的固定收入和投資收入都會變得非常差勁。而這時，持有債券的投資者仍然能獲得每年3%的利息，并且這部分錢的購買力由于通縮反而在提升，能夠幫助他們度過這段艱難時期。

2002年，除了國債，個人投資者可以投資的品種還包括部分企業債、鐵路債券和可轉債。中信標普企業債指數在過去10年的年均收益率為5.53%。假如這位紳士同時又購買了一些企業債，那么他的收益率將超過4%。從過去10年來看，這個收益比股票好太多。

因此，認為債券的收益低并不正確。與之相應，債券也絕不是一種百分之百低風險的投資。特別是企業債和公司債。購買這些債券，投資者遇到的主要是信用風險，也就是企業違約的可能。在中國債券市場的歷史上，企業債、公司債違約的多為個案，有的債券即使違約了，也因為有國資背景而最終由政府“兜底”。對投資者來說，這就仿佛獲得了無風險擔保。但這種政府買單的做法本身不符合債券和投資規則―高收益必然匹配著高風險。隨著國內債券市場的規范化，這種免費的“無風險擔保”將越來越少。

購買國內債券還要面臨流動性風險。上投摩根固定收益部總監助理趙峰說，目前，95%的債券在銀行間市場交易，個人投資者無法參與。而在交易所交易的債券，大部分流動性又較差。這意味著如果你持有一個在交易所上市的企業債，當你獲得了不錯的收益并想把它賣出去的時候，你也許會找不到賣家。

從這個角度看，投資者想要構建一個自己的債券組合其實非常困難。你不僅要花費很多的時間和精力去分析企業信用風險，還要持續跟蹤債券的流動性變化來決定買賣時間。所以，個人投資者想要分享債券市場的收益，最好的途徑是持有債券型基金。債基的成立高峰在2003年以后，選取2003年至2004年期間成立的若干只基金為樣本，結果顯示，2003年至2011年，一級債基的年化收益率在6.4%左右（包含打新股收益率），純債基則為5.8%左右。

歸根到底，債券投資是為了獲得利息收入，它不像投資股票那樣可以因為公司的收益能力提高而獲得成長性。但是，不得不承認，債券仍然是非常值得投資的對象。對于債券當前的投資價值，趙峰認為，現在通脹正處于下行通道，債券基準利率大幅上行的空間有限。而目前公司債、企業債的絕對利率在5%到9%，處于歷史均值之上。當你擁有10萬元時，不如配置一些債券資產吧！

投資黃金

過去10年投入10萬元購買黃金可以賺多少？

294200元

說到黃金，西格爾對于黃金投資的收益肯定會引起很多人的質疑。不幸的是，從他開始統計的1802年，投資1美元買黃金，到2001年價值14.38美元，但期間通貨膨脹了也達到了14倍左右，這筆投資基本沒賺什么錢，而用黃金投資抵御通貨膨脹只是一種錯覺。

當然，作為手持人民幣的大多數中國投資者，沒有必要為美國人的生活成本上漲買單。從這點上說，我們似乎比美國人走運一點。但是，通貨膨脹往往意味著美元的貶值，這就造成了人民幣購買黃金的另一種風險，也就是匯率風險。

由于國內投資者可以參與的現貨黃金投資都是基于人民幣結算的，所以決定國內現貨黃金價格的因素就有兩個：國際現貨黃金價格以及人民幣的匯率，其中任何一個因素的變動都會使國內黃金的價格產生變化。

我們來計算這樣一組數據：根據世界黃金協會的數據，國際黃金價格于2002年1月1日以297美元／盎司開盤，在2011年12月29日以1534美元／盎司收盤，期間上漲416.5%，折合成年化收益為15.3%。但是，作為一名不用受美國物價上漲影響的中國投資者，你并不能獲得這全部416%的收益。因為在這10年間，人民幣一直在升值。2002年初，美元兌人民幣的匯率為8.2757，而到2011年底已經變為6.3157。所以這兩個時點的黃金以人民幣計價，分別為2457.9元／盎司和9688.3元／盎司，漲幅為294.2%，年化收益11.4%。

如你所見，這個收益在過去10年里超過了債券和股票平均水平。但我們仍然不認為投資者應該就此便大舉投入金市。原因有兩個。我們知道，國內投資者投資黃金最主要的方式一是實物金，二是紙黃金。購買實物金，你可能會面臨回購的問題。黃金的回購渠道并不多，而且回購時多需要繳納手續費，會吃掉你的一部分收益；而購買紙黃金，你不擁有任何實際資產。它不像投資股票或債券，表示你對公司或政府資產具有間接索償權。你的收益或虧損僅僅來自于數字的變動。

的確，黃金有一些工業和裝飾用途，但這些需求遠遠不足以消化黃金的產量。世界黃金協會的報告顯示，2011年，黃金的需求達到14年來最高，但主要受益于創紀錄的投資需求、中國的購買需求和各國央行的購買。其中，投資需求占40%。

這個數字說明，至少有40%的黃金購買者不是為了將黃金用做某種生產性或裝飾性用途，而是單純地為了投資―他們買入時只是希望其他投資者將來會以更高的價格買入。

對這種行為最好的概括便是投機了。簡單來說，投資黃金，尤其是紙黃金，是十足的投機。而即使從投機的角度來看，現在也不是一個好時點，因為黃金的價格已經漲得過高了。

投資保險

記住，保險不是一種投資品。更關注它的保障功能吧。

嚴格地說，“投資保險”這種說法本身就有錯誤。因為保險并不是一項投資品。保險真正的作用應該是保障，跟獲得更高的購買力沒有關系。關于“投資型保險”，比如分紅險這種奇怪的產物，如果保險推銷員向你游說，很難保證你能不被他鼓動。因為經驗是，只要你在保險推銷員開口的前三分鐘內沒有拒絕他，那么你最終一定會買下些什么。下面，我們為你準備了一些問題，一旦你和保險推銷員開始了超過了三分鐘以上的交談，思考這些問題有助于提高你的防御能力：

他說的收益是單利還是復利？

為了說服你購買，保險推銷員通常會向你展現一個若干年后的收益率。比如，投保20年后返還150%的保費，也就是說，你將會獲得50%的保證回報，平均每年的收益為50%÷20=2.5%（單利）。但是按照復利計算，20年50%的收益合年化收益率其實只有2%。別小看這0.5%的差異。經過20年的復利累積，最終的收益會差156266元。

分紅率確定嗎？

分紅險的特點是，假如保險公司的實際經營成果良好，可以按照一定比例向保單持有人進行紅利分配。這說明，可分配的紅利是不確定的。保險案例演示上也會假設紅利收入在低檔、中檔、高檔時分別會怎樣。假如保險公司經營不良，紅利收入為0，那么你不但得不到收益，還損失了這部分資金的流動性。

同時，要記住保險公司每年的盈利率和你的分紅率不是等同的。比如，推銷員會告訴你公司去年的盈利率是8%，這并不意味著你就能獲得8%的分紅收入。你能獲得的分紅率會由精算師重新計算，同樣不能預計。購買保險，最好還是關注它的保障功能。

經營性投資

不花力氣也能賺錢，7個行業你要注意。

手頭有10萬元想投資創業，卻苦于缺少時間和精力，入股創業公司或許是個不錯的選擇。哪些行業值得考慮，哪些行業是一定要避免的？你又該如何甄別值得投資的創業者？我們有一些建議供你參考。

哪些行業可以考慮進入？

家政服務類

月嫂工資超過醫學博士已經不是什么新聞了。撇開炒作的因素，都市家政服務越來越稀缺早已是不爭的事實。沒有時間照顧孩子、沒有時間打掃衛生的都市人會越來越多，不管你是否認同月嫂們的職業價值究竟值不值4000元甚至更高的傭金，供需關系長期不平衡的態勢仍然可以預見。因此，投資朋友的家政服務公司或許是個不錯的選擇。

交通出行類

“在一定的地區內，幾個朋友合伙創業提供旅游代駕、商務代駕等交通服務是一種比較穩妥的創業方式，”同道創業總裁、安琪創投天使基金合伙人陳良紅說，“這一類的創業一般幾十萬元的投入即可，收益可能不會太高，但比較有保障。適合資本較少、風險承受能力低的創業者。”代駕公司、跑腿公司的固定投入很少，房租、裝修、水電的開銷幾乎都可以省去，接不到業務時也沒有太大的財務損失。雖然市場競爭較為激烈，但已經小有規模的創業公司依然可以考慮投資。

休閑娛樂類

目前，休閑娛樂的概念已經不局限在KTV、桌游店、茶樓，比如上海郊區興起的草莓園，抓住農家樂、田園風光、自助采摘草莓等概念，取得了不錯的回報。這類以城鄉結合部為基礎的休閑娛樂類創業項目，資本投入較少，前景不錯。此外，從長遠來看，這一地區土地的增值亦十分可觀。

社區教育類

社區教育類創業項目形式很多。比如利用自家車庫、住宅加盟青少年培訓機構，為附近居民區的小孩提供書法、美術、象棋培訓等。這一類創業的支出主要用在了教師工資和加盟費上。由于預付學費，資金回籠速度很快。提供這一類的社區服務，利用區域性資源創業是一種比較穩妥的經營性投資。投資門檻低，風險也較小，一般不愁客源問題。但在做實服務、鞏固長期合作關系方面，仍需要付出很大的精力。

哪些行業是一定要避免的？

新型農業類

新型農業已經成了被眾多媒體熱捧的創業題材，政府的高額補貼也讓不少創業者眼紅不已。但由于農業本身的長線投資屬性，資本量有限的投資者一定要避免。生態農業產品由于其產量低、價格高的特點，消費群體還很不成熟。同時，市場上以假亂真的現象非常普遍，即便是真正的有機農產品也無法被識別。“我們去年開發了700畝土地的生態農業，只拿到100萬元的政府補貼，完全無法彌補虧損”，江華農業發展有限公司董事長張壽祥說，“新型農業是政府大力提倡的，也是農業發展的主要方向，但目前往往需要政府補貼才能維持。如果創業者沒有可靠的政府關系，拿到的補貼微乎其微。”因此，不推薦將10萬元投入有機農業、生態農業類的創業公司。

高新技術類

移動互聯網是時下很潮的創業題材。Instagram被10億美元收購，憤怒的小鳥太空版的下載超過5000萬次……各種關于成功的App及其開發者的新聞層出不窮。事實上，根據市場營銷機構App Promo的一項調查，絕大多數的App開發者甚至還在盈虧線上掙扎。有59%的開發者連保本都做不到，80%的開發者無法僅靠App維持自己的生意。對于以移動互聯網、信息門戶網站、電子商務為噱頭的創業公司，普通人難以把握公司的真實運營狀況，且高新技術公司具有顯著的高風險。巴菲特說，不做自己不熟悉的投資。高新技術類的創業公司回報率很高，股份升值很快，但我們依然不推薦非專業人士投資這一領域。

金融服務類

存款利率太低、理財產品收益不穩定，那么投資金融服務類的創業公司怎么樣？金融服務類的創業公司，動輒以20%甚至30%的年收益吸引投資者。但如果探本溯源，往往會發現它們是以一種類傳銷的金字塔騙術在經營。投資者好像成為了股東，其實只是顧客。金融服務類的創業公司，組織架構復雜，盈利機制往往很模糊，屬于高風險類創業項目。

誰是值得投資的創業者？

如果投資創業是一場比賽，選擇行業、項目就是選擇賽道，創業者則是賽車手。賽道太擁擠，好的賽車手也不能跑到前面。即便是一條好的賽道，也要審慎甄選合適的賽車手。

“關鍵是人要靠譜，很多人拿了你的錢卻去瞎折騰，”陳良紅說，“創業素質非常重要。比如按時還錢就是創業素質的一個重要標準，做生意講究信用，一個珍惜信用的創業者才有可能贏得創業這場長跑。”陳良紅從事創業投資多年，他認為投資者不熟悉的創業者就好比“馬路上的美女”，看上去非常迷人，容易讓人頭腦發熱，貿然交往風險其實非常大。盡量投資自己生活圈子里的創業者，而不要在某個會議上聽說了一個好的創業項目便心猿意馬，這對于風險承受能力低的創業投資非常重要。

你該注意哪些風險？

接受你投資的創業者常對你心存感激，但事業逐步做大后，很容易對投資者“出錢不出力”的情況心有芥蒂。也就是說，你所出的錢“價值變小了”。這種情緒經常是投資者始料未及的。

為了降低投資的風險，即便是親朋好友的創業公司，也必須在投資前，以書面條款的形式約定一系列的底線。比如股權可不可以稀釋，如何進行分紅等等，不僅如此，有時也要為雙方的合作關系做最壞的打算。

如果擔心合伙創業有風險，也可以選擇一些可以單干的小生意。做小生意，要圍繞人們衣食住行的直接需求，生活服務類是我們推薦的創業方向。比如在人流比較密集的居民區、商業網點開一家特色餐飲門店，做實口味、衛生和宣傳，往往回報不錯。另外，洗衣、洗車等社區服務類的創業項目，都可以考慮。與投資別人的創業計劃相比，這種單干的小生意往往動員家庭的力量就可以完成，也可以享受到自主創業的樂趣。

去消費吧！投資你自己

不管過去還是未來，開心要緊。

投資自己是獲得提升最有效的辦法，你可以把它看成是消費，因為前提是，你本身就是最大的未來財富增長點。

投資自己，很多人首先都會想到MBA。10年前，根據福布斯的數據，一位有7年工作經驗，入學前平均薪資8.5萬元的職場人，在讀完MBA后，起薪便能達到16.2萬元，幾乎翻了一倍。不過，2012年國內一流高校在職MBA的學費都已經超過18萬元，全日制MBA項目中，清華大學管理學院、北大光華管理學院的學費都至少要12萬元，中歐國際工商管理學院、長江商學院的全日制MBA的學費也超過了30萬元。看回報率，全日制MBA畢業生畢業5年后的平均年薪達到41.6萬元，是入學前的4.5倍，年均薪資增幅17%。

你還需要明確自己的職業需求。相關行業的執業資格證或許能夠幫到你。比較火的金融行業CFA（注冊金融分析師）證以及會計行業CPA（注冊會計師）證都屬于這一類。這類證書的獲取比較困難，常常需要經過多年的考試，外加一定年限的相關行業工作經驗，所以含金量也相對高。雖然目前并沒有明確的權威數據統計出，有了這些證件工資能漲多少，但是大量企業招聘信息中對這些證書的期許卻不容忽視。當然，除了時間和精力的投入外，考取這些證書的成本其實并不那么高，其中最貴的CFA，3年順利地考下來，報名費用大約2萬。其他證書的報考費就非常低了，例如CPA，單科60元左右，一共考6科，即使有需要重考的科目，費用也不過千元。

一個可能會被你忽視的投資渠道是行業論壇。MBA的附加值中，人脈是重要因素，其實你也可以有其他渠道擴充它。試試參加行業論壇、會議吧，它也是深入該行業的有效途徑。如何才能獲得好的論壇、會議信息？可以先從三個維度分析自己：我在什么地方？什么行業？做著什么樣的工作？例如，上海房地產行業的某建筑師。接下來，尋找并關注相關協會，比如中國房地產行業協會，上海建筑行業協會等等。另外，還要關注這個行業的標桿人物、行業名人。然后積極關注協會舉辦的活動以及標桿人物參加的活動，既可以通過下載論壇報告進行自我學習，也可以實際參與到會議中去。此外，還有一些專門的行業網站，這些網站不僅會提供行業活動的相關信息，還會有專業觀點、職業報告等，作為職場人的你大可以積極參與這些興趣小組，加入到職業的網絡社交圈中去。這時候，鍛煉你在公眾前的表達能力也是一類有效投資。

至于消費，它一定是你最熟悉的事。你可能需要租房、買車、朋友聚會，把這些支出和能夠給你帶來回報的投資相比，你可能覺得不是那么劃算。但是，將你租來的房子裝置得更像一個家、花筆錢讓你的生活更方便、拓展你的朋友圈，這都是挺好的事兒―你現在的生活因為這些消費變得更好。

有時候，錢花出去了，不一定能立即產生投資回報，比如旅游、度假，或者讀書、培訓，但是別忘記，你的價值，比起前面所說的股票、債券、黃金，要高得多。投資這件事，本來就是為了讓你在未來更有安全感，為的是未來的快樂；把錢在今天消費掉，是為了今天的快樂。所以，別總是為一時的花銷上漲愁眉苦臉，更有自信些。

我們接下來會采訪幾類不同的家庭，他們代表著大多數年輕人的生活狀態。你可以根據這些不同的標簽，找到和你最像的那一組，學習如何配置自己的10萬元資產―或者，如何讓自己更有效地實現財富增值。投資和消費這兩件事會伴隨你一生，開心點。

合理規劃你的10萬元

不同類型的個人和家庭，應該如何配置自己的資產？

我們總結出最有代表性的6類人群，并請元鼎財富事業發展部總監劉佳棟、國金證券理財顧問袁新宇，以及恒安標準人壽理財師劉啟斌為他們提供理財建議。你可以參照他們，梳理出自己的財富方案。

CASE 1 : 單身 低收入 無負債

文靜在外貿公司擔任銷售工作，月收入3500元。她與父母同住，有一輛小車，不用負擔房貸、車貸，每月日常開銷1000元。她每年最大的消費支出是旅游，約7000元。工作5年后，文靜存滿了10萬元。

文靜愛好攝影，曾想過投資10萬元開設一個個人攝影工作室。長期來看，她希望自己成家后能在離市中心稍遠的地段購置一套150萬元左右的房產。

怎么配置10萬元積蓄？

文靜未來打算購置房產或者創業。考慮到這兩個因素，建議理財走保守路線。可以用其中的8萬元作為購房或者創業的啟動金，配置為低風險債券基金或銀行理財產品。

建議利用其中的20％，即2萬元投入職場，若能夠在職業發展中取得突破，提高自己的收入，則對于未來的購房或者創業提供更多的資金支持。

怎么配置每月結余？

文靜每年花7000元旅游，達成該計劃需每月準備600元。則每月節余可為該筆資金做一個儲蓄計劃，每月600元儲蓄在一只債券基金中。

扣除日常開銷和旅游基金后，每月有1900元節余，可做應急準備。由于文靜日常開支不大，可將其中的1000元用做銀行存款或配置貨幣基金，其余配置較高風險的股票基金定投來配合啟動金。

建議配置250元 / 年的10年期定期壽險，保額10萬元。文靜目前沒有商業保險，本身收入不高，未來10年又是人生中最重要的10年，購買一份定期壽險完全有必要。

CASE 2 : 單身 高收入 無負債

喬三石大學時在電腦市場做銷售，存到第一桶金；2008年離職做了1年的SOHO設計。他只用了2年多便存到第一筆10萬元。喬三石在杭州居住，每月房租1500元；日常消費也不高，平均每個月1500元。喬三石曾投資過少量股票，2008年開始股票大跌，他在高點把股票賣掉了。無負債。

怎么配置10萬元積蓄？

PLAN A: 如果要買房

假如考慮在杭州定居，喬三石可購買一套小戶型過渡。如購買一套單價在2萬元、40平方米的小戶型住房，需首付16萬元，加上稅金裝修等共需20萬元。貸款30年，按基準利率計算，每月還貸約4200元。若準備買房，他應選擇低風險、收益穩定的理財產品，以盡快存夠首付。建議10萬元一次性投入貨幣基金。

PLAN B: 如果不買房

假如喬三石暫時沒有買房計劃，可嘗試為將來某一目的，比如買房、結婚、養老金等的啟動資金做合理配置。10萬元中的70％可做權益類投資。喬三石有證券投資經驗，可考慮部分直接投資股票市場。特別是目前滬深300的估值處于低位，可以部分入市。例如4萬元投資股票，3萬元投資平衡基金或者ETF。

20％低風險資產配置，控制投資組合的風險，比如2萬元的債券基金。

10％做流動性資產，滿足家庭緊急備用。可以選擇5000元銀行存款，5000元貨幣基金。

對于抗風險能力較好的喬三石，也可考慮吸納部分貴金屬，比如直接購入實物貴金屬或者紙黃金、紙白銀。或者選擇市場上的創新金融產品，比如目前流行的P2P產品，年化收益在7％以上。

怎么配置每月結余？

喬三石每月結余7000元，建議按照買房與不買房的需求分別以1:6和4:3的比例用于指數基金和貨幣基金定投。

CASE 3 : 已婚 有房 有負債 無子女

宋少博在北京一家研發中心工作，月收入6000元；妻子在外企做HR，月收入5000元。兩人現在還沒有小孩，每月生活開支2000元。

宋少博單身時買了房，父母幫他付了首付。現在夫妻兩人一起還貸，共計貸款50萬元，分30年還清，月供2700元。目前有10萬元銀行存款，房子現在價值120萬元。兩人想為孩子未來出國留學準備一筆教育金，并為養老做打算。

怎么配置10萬元積蓄？

宋少博家庭收入、開銷穩定，貸款償還額在合理范圍內，但以所有積蓄用現金存儲形式來說有些過于保守。他們家庭開支較為穩定，可以留下月支出3倍的錢，即（2000＋2700）×3＝14100元作為備用。考慮其他資金緊急用途，可將10萬元中的2萬元留做家庭備用金，其中5000元到1萬元可選擇貨幣基金，其余以銀行存款形式持有。

為孩子積累教育金的投資應該偏向保守穩健，可拿出50％至60％做相對保守的儲蓄計劃。建議拿出5萬元購買銀行穩健型理財產品。

剩余的3萬元可考慮流動性相對較好的基金。鑒于宋少博家庭的投資需要偏穩健，同時考慮到目前貨幣政策的降準和降息的可能，建議用其中的2萬元配置債券基金。

最后的10％可做稍激進的投資，以增加組合的整體收益。推薦波動率大的股票型基金，或可以嘗試目前市場上的分級基金。

怎么配置每月結余？

每月節余6300元，該好好利用做一個長期準備金，可利用部分（比如4000元）投資股票或者偏股型基金作為未來家庭養老金的儲備。

宋少博家庭有房貸2700元 / 月，建議針對此項做風險防范。可購買10年定期壽險，二人的保險支出約為320元 / 年。

CASE 4 : 單身 高收入 有房 有負債

29歲的周知月收入1.7萬元。他于2009年1月買了一套小戶型住房自住，目前價值85萬元。月供4300元；還有5年還款期。他同時貸款買了一部15萬元的車子，月供2200元，還有4年還款期。目前他手頭有10萬元存款。周知計劃在3到5年內結婚，并購置婚房。

怎么配置10萬元積蓄？

考慮到周知未來3到5年有兩大人生目標需要實施（結婚、婚房），因此非常需要對現有資產和每月結余進行規劃。周知的消費很高，月支出達到了收入的75%，因此儲備家庭緊急備用資金非常必要。其每月固定花銷為3500+2200+4300+1000=11000元，可以儲備3個月，約3萬元在緊急備用金賬戶。持有形式可以為1.5萬元活期存款，1.5萬元貨幣基金或債券基金。

10萬元中撥出60%左右作為購置婚房和結婚的啟動資金，假設是6萬元的啟動資金，若能夠配合每月5000元的再積累投入一個年回報率8%的組合（平衡基金或者偏股型基金），5年后可以積累約45萬元。

可考慮抽出10%的資金，即1萬元投資風險較高的投品。比如分級基金、貴金屬等。主要目的是通過較小資金的嘗試和學習，掌握投資工具的使用。

提高結余比例。周知雖然收入高，但是消費比例過大，結余過少，只占到了收入的25%。建議慢慢提升到40%左右，即6800元，以便日后更快地積累結婚款和購房款。另外，汽車貸款的還款利率偏高，也可以考慮適時還掉部分車貸，以減小總負債和月還款金額，即增加月結余。

怎么配置每月結余？

周知正值事業上升期，可適當嘗試點風險較高的投資工具，但可能工作太忙，不太建議投資股票。可用每月結余的3000到5000元投資指數基金。

他每月有4300元房貸，建議為自己購買一份保額、期限與房貸相對應的消費型壽險產品平衡風險。

CASE 5 : 已婚 有房 無負債

張鋒夫婦的月收入為1.75萬元，他們去年剛剛還清了房貸。他們有一個4歲的兒子。目前兩人的房產價值為200萬元左右，想在小孩上學前換一套學區房，價位大約在270萬元。同時希望以后送孩子出國留學，費用大約在50萬元左右。手頭有10萬元存款。

怎么配置10萬元積蓄？

張鋒家庭工作穩定，結構非常穩健，建議適度添置家庭保障。家庭備用金準備：固定花銷=3500+3000+700+300+1200=8700元，應急資金=3個月固定花銷，即2.61萬元。考慮到小孩有不時之需，建議配置3萬元，其中1萬元銀行存款，2萬元配置流動性較好，收益高于活期利率且風險較低的債券型基金或貨幣市場基金。

結余比為50%，非常理想。若能善加利用或能滿足換房資金和教育金的儲備。例如將7萬元作為3年后孩子上小學所需要的換房啟動金，配合每月5500元的追加投入在一個較為穩定的組合配置（如平衡或偏股型基金）中，假設8%的收益率，則屆時會有近30萬元的儲備，在今后換房時，稍加利用公積金貸款或許就能滿足換房需求。

怎么配置每月結余？

希望在未來送孩子出國讀書，則可通過海外基金的形式完成。海外的產品相對豐富和成熟，同時也可盡早進行外幣儲備，現在人民幣處于強勢期，適當配置外幣和海外資產值得推薦。建議可在香港進行開戶，選擇較為成熟的債券基金或者全球配置基金，年化收益率在8%至10%。若按每月投資與2000元人民幣等值的外幣，到孩子上大學時（還有16年）可積累約70萬元的教育金儲備。

根據以上建議，每月將還會有1300元的結余。利用這些結余，為家庭購置保險。例如選擇保額在30萬元的重疾險，年保費在1萬元左右，可大致保障該家庭的意外情況。

CASE 6 : 已婚 無房 無負債

陳書穎和丈夫剛結婚不久，和父母一起住。他們平時花銷不大，有一輛父母幫著買的車，目前手頭有10萬元積蓄。考慮到以后會有小孩，他們想在5年內換一套房。總價在180萬元左右，首付60%，即108萬元。其中父母可贊助30萬元，希望自己存夠剩下的首付。

怎么配置10萬元積蓄？

陳書穎家庭花銷合理，結余充分。不過，即使沒有任何的貸款還款壓力，還是要準備部分備用金以備不時之需。兩人每月固定開支為1500+2000+1000=4500元。建議他們準備1.35萬元的備用金。其中5000至6000元可采用以貨幣基金或債券基金形式持有。

購房資金的準備是陳書穎家庭目前最大的理財目標。建議使用10萬元資金中的大部分，例如8萬元來作為購房啟動資金，每月再追加3500元，適當配置投資標的。目前中國證券市場整體估值較為合理甚至偏低，建議可選擇偏股型基金，爭取收益率在8%，則5年后可儲備約37萬元，要完成78萬元的首付還有些距離。屆時可以降低自己的首付，配合公積金貸款來購置目標房產。

陳書穎夫婦還非常年輕，應該每年投資一下自己的職業技能，若能在5年中慢慢在職場中得到職位和薪水的提升，則未來在購置房產后可明顯減輕貸款壓力。

怎么配置每月結余？