農場土地規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：農場土地規(guī)劃范文

關鍵詞：西江農場；土地管理信息化；重要意義

引言

民以食為天，食以土為本。土地是人類賴以生存和勞動的資本，是一切生產和生活之源，是財富之母。隨著城市發(fā)展的需要和城鎮(zhèn)化進程的推進，廣西農墾國有西江農場土地銳減日益嚴重，制約了農場的經濟發(fā)展和經營規(guī)模。因此，在農場轄區(qū)內實現土地管理信息化，用科學手段對土地進行綜合管理和利用是農場實現持續(xù)發(fā)展的重要手段。

1 西江農場實現土地管理信息化的現實必要性

廣西農墾國有西江農場位于廣西貴港市，隸屬自治區(qū)農墾局，屬國有大型二檔企業(yè)。農場轄區(qū)約有12萬畝的土地面積，由呈馬蹄形分布的四塊不相連的土地組成，東西長約40公里，南北寬約25公里。如何使有限的土地資源發(fā)揮最大的經濟效益是農場面臨的瓶頸難題，傳統的手工管理方式已難以滿足當前的工作需要和經濟發(fā)展速度。為了使土地資源得到科學合理的利用，解決長久以來模糊狀態(tài)的土地管理模式，農場迫切需要利用信息技術對土地進行科學管理，增強土地管理的透明度和公正度，使地籍管理更為精準。

土地管理信息化可以提高農場土地管理工作的辦公效率，實現簡單高效的操作方式：打開電腦，輕點鼠標，整個轄區(qū)的土地權屬和屬性直觀展現；建設用地、農用地和荒置地分布情況，耕種的農作物分布、種植種類情況一目了然。同時，還能使日常的查詢和數據匯總工作簡單化，規(guī)范土地管理制度，實現土地管理公平、公正、公開；且能為企管、生產、財務和規(guī)劃建設等重要部門提供準確有效的數據，為領導統籌規(guī)劃和重要決策提供科學依據。

2 土地管理信息化為農場推行優(yōu)質高產高糖糖料蔗示范基地建設工作做好鋪墊

為盡快扭轉糖業(yè)市場日益嚴峻的形勢，今年，廣西在全區(qū)內大力開展500萬畝優(yōu)質高產高糖糖料蔗示范基地建設工作。廣西農墾為響應自治區(qū)政府的號召，在墾區(qū)范圍內推行16萬畝的優(yōu)質高產高糖糖料蔗示范基地建設，其中下達給西江農場2萬畝的工作任務。

西江農場的甘蔗種植地塊零散細碎，不適應現代農業(yè)規(guī)模型和集約型的專業(yè)化生產經營，更不適應全程機械化的推廣，從而導致農場甘蔗生產成本高、勞動生產率和經濟效益低。因此，農場對土地實行統一調整、重新分配和連片規(guī)模承包（租賃）經營之舉刻不容緩。土地管理信息化建成后，能將現有土地地塊大小、分布情況，道路、水利和電力設施布局情況等在電腦直觀展現，為領導統籌規(guī)劃基地建設工作提供科學依據，為農場開展土地整治、實現連片適度規(guī)模承包經營、推廣良種良法、實現和普及機械一體化技術等提供有力保障。

3 土地管理信息化使得農場企管部門的合同制定更加規(guī)范準確

土地租賃是農場的重要經營收入之一。農場設置有獨立的企管部門，重點負責農場土地對外的租賃工作。過去，企管部門繪制合同圖紙多使用皮尺和卷尺，每份圖紙的制作花費大量時間和人力，且數據精確度不高。

推行土地管理信息化后，企管部門開始使用先進的GPS-RTK精確測量儀器開展工作。新工具操作簡單方便，只需要用測量儀對出租地塊進行實地測量，再將儀器上的測量數據導入電腦即可。導出的數據可反復使用，既便于進行統計、分類、匯總，又能進行圖紙繪制，且生成的數據和繪制的圖紙真實、準確、有效。這樣新制的圖紙不僅準確標出租賃地塊的面積、方位、方向以及周邊具體標志物，還準確標注租賃地塊獨一無二的坐標。不管該地塊及周邊環(huán)境如何變化，只要通過坐標便可準確地查詢到當時租賃土地的所有信息情況。這些都是皮尺、卷尺等傳統測量工具無法比擬的優(yōu)越之處，為主管部門縮減了工作量，確保每年的土地租賃工作高效完成，為增收打下夯實基礎。

4 土地管理信息化有利于明確農場界線，對土地的長遠規(guī)劃和征地工作具有重要作用

由于歷史發(fā)展和土地變遷等原因，西江農場與周邊農村的分界線一直存在爭議，制約了農場的發(fā)展規(guī)模。信息化管理系統使用坐標點將農場所屬土地準確劃分標注，便于農場有據可依進行協商。

城市化的快速進程，與農場利益最緊密的便是對農場土地的征用。農場可以利用政府政策和財政補貼大力推進轄區(qū)內的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，同時要及時對失地職工做好賠償和補助工作。完善信息化系統，從中了解對被征范圍所涉及的職工家屬、位置范圍、面積及地上作物等詳細信息，利于農場有針對性地開展征地賠償預算工作和對涉及人員動員工作。

土地管理信息化是科學管理土地不可或缺的基礎性工作，可以為西江農場實現高速便捷的辦公效率、減少土地收益漏洞、提升土地利用率、增加土地收益，為西江農場實現土地資源科學全面、可持續(xù)性發(fā)展提供了重要的保障。

參考文獻

第2篇：農場土地規(guī)劃范文

【關鍵詞】農村；土地流轉；認識

十八屆三中全會明確提出，穩(wěn)定農村土地承包關系并保持長久不變，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營。這將使得農民對承包地的權能更加完整和充分，有利于保護土地使用權作為農民的用益物權，擴展農地的生產經營功能，促進農業(yè)農村發(fā)展。目前，農村以家庭承包經營為主的土地使用方式把大量農村勞動力捆綁在土地上，形成嚴重的隱蔽性失業(yè)和勞動力資源的浪費，制約了就業(yè)結構的優(yōu)化和農民收入水平的提高。推進農村土地流轉，農民可獲得土地流轉收入，再加上向現代農業(yè)和二、三產業(yè)轉移就業(yè)獲得的勞務收入，其可以獲得更高的收入回報。加快農村土地流轉的好處顯而易見。但是，當前農村土地流轉還面臨著權屬不清、市場機制不健全、規(guī)模經營風險等困難，可以通過筑牢流轉基礎、搞好流轉服務、創(chuàng)新流轉方式、完善流轉政策等措施，正確發(fā)揮市場機制功能和政府宏觀調控、政策調節(jié)、規(guī)劃引導作用，使得農村土地流轉又好又快。

一、筑牢流轉基礎，是加快農村土地流轉的前提

要明晰農村土地產權。權屬清晰是產權交易的前提，使土地流轉在法律上得到保障。要全面開展對農村集體土地所有權、宅基地使用權、農村房屋所有權、農村建設用地使用權、農村土地承包經營權、農村集體林權等進行確權、登記、頒證，進一步明晰集體土地所有權的主體、行使代表和成員資格，妥善解決農戶承包地塊賬實不符、面積不準、四至不清等問題，保證農村土地產權權屬清晰，為產權交易奠定基礎。

要做好農村土地規(guī)劃。土地使用規(guī)劃是土地流轉的先導。不搞好土地規(guī)劃，盲目流轉，將不利于產業(yè)發(fā)展。要制定好農村集體土地利用規(guī)劃，劃分好農業(yè)用地和建設用地，對農業(yè)用地要依據土地用途、生態(tài)要求、土壤氣候條件，做好不同片區(qū)的土地利用開發(fā)的策劃，科學定位土地的功能分區(qū)，合理調整土地利用結構和農業(yè)生產布局，明確耕地、旱土、園地、水面等各種類型土地的范圍和用途，對土地上將來開發(fā)的產業(yè)和項目進行可行性分析。

二、搞好流轉服務，是加快農村土地流轉的重點

要搭建土地流轉平臺。建立健全土地流轉交易服務平臺體系，負責土地流轉信息的搜集、登記、核實、備案，建立土地資源信息庫和信息平臺，及時流轉供求信息，解決用地、供地信息不對稱的問題。同時，完善交易規(guī)則、交易流程，為農村土地產權交易提供政策解釋、交易設施場所、合同模板等服務，積極組織雙方促成土地流轉交易。市、縣兩級平臺應該側重于服務產權交易，鄉(xiāng)、村兩級平臺應該側重于收集土地流轉的基礎信息。

要成立土地流轉調糾監(jiān)管機構。建立健全調解、仲裁農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系，專門負責解決本地區(qū)土地流轉過程中產生的糾紛，妥善解決土地流轉中出現的矛盾，維護流轉雙方的合法權益和社會穩(wěn)定。特別是村一級調糾仲裁機構，要組織確認流轉田塊的“四至”邊界，防止引發(fā)土地權屬糾紛。同時，調解仲裁機構還應該要擔負起流轉土地的監(jiān)管職能，防止規(guī)模經營者將農用地改為建設用地，將流轉土地用于不符合土地產業(yè)政策的項目建設，確保土地流轉行為的“依法自愿有償”和土地流轉價格的“公平合理”。

三、創(chuàng)新流轉方式，是加快農村土地流轉的關鍵

從浙江等地的土地流轉成功經驗來看，新型經營主體是農村土地流轉成功的關鍵。要大力引導各類新型農業(yè)經營主體參與土地流轉，培育和引進工商企業(yè)、龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶、農村專業(yè)合作組織等新型生產經營主體，鼓勵經營主體與農戶建設長期、穩(wěn)定、合理的利益聯結機制；大力引導有資金、懂技術、會經營的鄉(xiāng)村本土人才和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員參與土地流轉，培養(yǎng)和壯大專業(yè)大戶、種養(yǎng)能手、家庭農場；大力培育有文化、懂技術、會經營管理的新型農民群體，使他們成為土地流轉的參與主體，對土地流轉產生極大的推動作用；引導支持工商資本、民間資本、外來資本發(fā)展設施農業(yè)、特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)、高效農業(yè)和觀光農業(yè)。建立新型經營主體準入機制，提高社會資本的準入“門檻”。同時，因地制宜、分類施策，采取多種模式加快土地流轉，積極推動土地銀行流轉、土地信托流轉、家庭農場、“公司+合作社+農戶”、“合作社+農戶”、整村整組流轉等新型土地流轉和經營模式。

四、完善流轉政策，是加快農村土地流轉的保障

要建立健全支持土地流轉的系統性、配套性文件。在政策支持方面，出臺包括服務體系建設、流轉模式創(chuàng)新、規(guī)范化管理、鼓勵扶持措施等內容的政策措施，為農村土地流轉提供政策支持。在財政支持方面，整合所有涉農財政資金投入到土地流轉中；制定財政扶持農村土地流轉的具體政策，根據流轉面積和年限對種植大戶、專業(yè)合作社等規(guī)模經營主體和土地流轉服務組織、村委會等給予專項補貼。在金融服務方面，制定農村土地流轉金融服務政策，鼓勵和支持利用農村土地經營權向金融機構融資發(fā)展現代農業(yè)；引導金融機構按照流轉土地及產業(yè)規(guī)模給予授信。在保障農民合法權益方面，建立土地流轉風險保障金，根據實際情況制定土地流轉最低指導價；土地流轉價格應該隨時間遞增，以保障農戶土地流轉收益隨物價總水平變化而變化；出臺相關的政策措施，不準違背農民意愿強迫土地流轉，嚴格查處截留、占用和扣繳土地流轉收益的行為。

參考文獻：

第3篇：農場土地規(guī)劃范文

[摘　要]隨著陸良經濟社會的快速發(fā)展，陸良縣人多地少、各行業(yè)用地的矛盾日漸突出。為了有計劃地利用和保護有限的土地資源，將陸良縣劃分為中部壩區(qū)，西南部丘陵半山區(qū)，東部山區(qū)三個土地利用地域分區(qū)，因地制宜的進行具體規(guī)劃，并從法制措施、行政措施等多方面切實保護耕地。

[關鍵詞]陸良縣　土地利用　土地分區(qū)

一、陸良縣基本概況

陸良縣位于云南省東部，具有較典型的高原湖盆地貌特征。全縣總土地2005.82km，屬北亞熱帶高原季風型冬干夏涼氣候區(qū)。特點是：冬無嚴寒，夏無酷署，春暖干旱，秋涼濕潤，降雨集中，干濕分明。

陸良縣轄8個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)，總人口61.99萬人，其中農業(yè)人口55.11萬人，非農業(yè)人口68736人。2011年實現生產總值115億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達17998元、5960元， 2011年實現農林牧漁總產值67.3億元。交通運輸條件和工農業(yè)生產的基礎設施條件近些年有明顯的改善。

二、陸良縣土地利用現狀及存在的主要問題

1.陸良縣土地利用的現狀

在全縣總土地3008721.3畝中。耕地1046763.5畝，占34.8%，園地43746.9畝，占1.5%，林地1371559.6畝，占45.6%，牧草地14768 8.4畝，占4.9%，居民點及工礦用地87906.6畝，占2.9%，交通用地28698.3畝，占1.0%。水域75107.9畝，占2.5%，未利用土地207250.1畝，占6.8%。如圖所示。

2.陸良縣土地利用存在的主要問題

（1）土地利用結構不盡合理

山區(qū)過度墾殖，造成水土流失，據調查，全縣水土流失面積已達920平方公里，占總土地面積的46%。有林地面積逐年減少，1959年至2010年40年間，全縣有林地面積由162萬畝減少到55.5萬畝，不僅造成經濟效益降低。而且生態(tài)環(huán)境惡化，旱澇災害頻繁。另外陸良縣園地比重太小，僅占總面積的1.4%，遠遠滿足不了社會發(fā)展的需求，且林地分布零星，生產規(guī)模小，經營管理水平低。

（2）土地開發(fā)利用深度不足

全縣林業(yè)用地占總土地的45.5%。但疏林，灌木林面積比較大，經濟果木林面積又比較小，加之林地經營管理粗放，致使林業(yè)用地效益極低。陸良目前用工程措施、經濟措施與技術措施配套改造中、低產田地的速度還不夠快，在興修水利，坡地改梯地，大力發(fā)展水澆地、改良培肥土壤、治理三荒(荒山、荒灘、荒坡)、改造低產田地等方面的工程措施有待進一步加強。

（3）非農業(yè)建設用地增長過快

由于土地利用長期無統盤規(guī)劃，加之使用制度上存在種種弊端，造成非農業(yè)用地增長較猛，布局不合理。據2009年非農業(yè)建設用地清查結果，2000年至2009年的9年間全縣居民點及工礦用地共增加1344.1公頃，年遞增3.3%?？h、鄉(xiāng)紛紛興辦“開發(fā)區(qū)”，人為加速了菲農業(yè)建設用地的發(fā)展勢頭，致使大量良田沃土又被占用。這加劇了用地矛盾，影響工農業(yè)的順利發(fā)展。

三、陸良縣土地具體規(guī)劃

根據陸良且土地資源的特點，綜合考慮自然、經濟和社會條件，將陸良縣劃分為中部壩區(qū)，西南部丘陵半山區(qū)，東部山區(qū)三個土地利用地域分區(qū)，因地制宜的進行具體規(guī)劃。

1.中部壩區(qū)

中部壩區(qū)主要是指陸良壩子及周圍中低山，包括板橋、三岔河、中壩，馬街四鎮(zhèn)華僑農場管理轄范圍內的土地，占全縣28.4%。本區(qū)是全縣主要工農業(yè)生產基地，土地集約經營水平較高，土地利用方向以農業(yè)為主，工農并重，農業(yè)以糧為主，以水稻為主，糧食和經濟作物相結合，統籌兼顧糧、煙、桑、豬、魚全面發(fā)展。土地應實行基地化集約化經營管理。

用地結構和布局要擴大城鎮(zhèn)建設用地，合理開發(fā)新的工業(yè)區(qū)（石油化工基地），大力發(fā)展以桑果園藝業(yè)為主的經濟果木林。以中樞植為核心，沿南盤江南部和西橋至召夸路一帶可以開發(fā)新興工業(yè)基地，中樞鎮(zhèn)則可以建成以科技和勞動密集型為主的輕工業(yè)和商業(yè)中心。在中樞鎮(zhèn)東北部廣大的陸良壩子（板橋、三岔路、馬街等鎮(zhèn)轄區(qū)內），則應根據基本根據基本農用保護區(qū)規(guī)劃確定的保護范圍，切實加強對耕地地保護，提高耕地的生產力，將這部分良田沃土建設成陸良縣商品糧，蠶桑、生豬生產基地。

2.南部、西部丘陵半山區(qū)

本區(qū)包括召夸、大莫古、小百戶、芳華四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)所轄的土地，占全縣總土地53.8%，人均占有土地和耕地較多，耕地集約經營水平不高。增產潛力大，林地面積大，是全縣森林地主要分布區(qū)域。南部丘陵區(qū)干旱缺水，西北部水利條件好，山青水秀。

土地利用方向應以農業(yè)為主、糧油、桑、果林井重，加強高產穩(wěn)產基本農田建設與保護，進行土地資源深度開發(fā)，提高集約經營水平，提高土地肥力等級，逐年擴大一級基本家田保護區(qū)的面積，增加農田基礎設施的投入，建成商品糧、蠶桑、生豬、油料等農產品主要生產基地。加強植樹造林、綠化荒由、進行水源林保護和大中小型水庫防護林的營造，。改善生態(tài)環(huán)境、建成用材林生產基地區(qū)之一。

3.東部山區(qū)

本區(qū)主要包括活水、核桃村、雙箐口三個鄉(xiāng)所轄的土地，占全縣總土地17.8%。是陸良縣經濟發(fā)展比較緩慢的地區(qū)，區(qū)內幅員寬廣。人少地多，地形地貌復雜，耕地和林地人均占有量較多，但生產力低，水土流失嚴重，干旱缺水制約著土利用效益的提高。

土地利用方向應以農業(yè)為主，農林牧并重，利用穩(wěn)定耕地面積，提高集約經營的水平。在糧食自給有余的前提下，逐步擴大經營烤煙油料的種殖面積。該區(qū)域可以建成林業(yè)基地，固定耕地，實行糧肥經濟作物輪作，發(fā)展綠肥種植。開發(fā)中要逐步提高精耕細作集約經營的水平，提高單產，增加總產。

四、陸良縣土地規(guī)劃的具體保障措施

第4篇：農場土地規(guī)劃范文

一、加州農業(yè)旅游經營現狀

2009年加州大學小農場項目開始針對加州農業(yè)旅游經營者開展全州范圍的經濟調查，通過這次調查可以較全面了解加州農業(yè)旅游經營現狀[2]。

1.經營目的農民從事農業(yè)旅游經營存在一系列復雜的經濟和社會因素[3]。加州農民進入農業(yè)旅游業(yè)的最主要目標是增加盈利能力，出售農場產品以及為家庭成員提供就業(yè)機會。但出于盈利和就業(yè)原因的農業(yè)旅游經營者中有絕大部分還因為他們“想引導訪客”，“享受與他人一起工作”，或增加“接觸社會的機會”。少部分經營者不是出于盈利目的，而是純粹為接觸社會或教育用途進入農業(yè)旅游行業(yè)。

2.經營項目加州農業(yè)旅游有豐富的經營項目，如農產品直接銷售、觀光游覽、展示展覽、培訓或參與式活動等?？傮w上，直接銷售收入平均占農業(yè)旅游總收入的45%左右，即與其他經營活動相比，農業(yè)旅游經營者從接銷售農產品中賺取了更多的錢，最常見的是在農場售貨點直銷堅果或鮮花等產品。最常見的農業(yè)旅游活動項目是舉辦田間學校游，其中只有17%收取費用。除了婚禮、過夜留宿、騎馬或乘坐馬車、釣魚或打獵等，參與式活動需要收費的不到一半，農業(yè)旅游經營者更注重公共服務、教育和這些活動的市場營銷與推廣作用。

3.經營對象加州農業(yè)旅游絕大多數的游客來自本州，其中一半左右來自本縣，只有約3%的游客來自加拿大或其他國家[7]。加州農業(yè)旅游游客接待上季節(jié)性明顯，其中10月份接待游客數量最多，因為諸如南瓜園地游、蘋果采摘、葡萄酒品嘗、葡萄園觀光、玉米迷宮、豐年節(jié)慶以及果蔬采購等活動主要集中于此月。

4.促銷形式與經營效果口碑促銷是絕大多數經營者采用的推廣促銷方式，居各種促銷形式之首。戶外標識、宣傳冊/宣傳卡片、網站以及地方導游手冊或名錄也是應用非常廣泛的促銷形式。大多數經營者曾使用某種形式的標識，但是部分人認為，縣的分區(qū)管理以及州和聯邦政府指定“風景道路”限制了標識的使用。由于互聯網通常是制定假期計劃和購物計劃的第一信息來源，比如在2004年加州98.3萬到訪旅客中超過65%在線安排他們的行程[6]，所以網站通常是一個農業(yè)旅游企業(yè)留給消費者的第一印象。大多數農業(yè)旅游企業(yè)都擁有一個網站，且對網站營銷的效果表示滿意，即使是市場營銷費用低于500美元的經營者中也有大約2/3擁有自己的網站。

5.農業(yè)旅游收益將在農業(yè)旅游經營項目中收入比重超過50%的活動定義為主要活動。農業(yè)旅游總收入達到或超過5萬美元的經營者中，其主要活動是玉米田地游/南瓜園地游、自然活動、農產品零售和舉辦體育比賽項目。但是對部分農業(yè)旅游經營者來說，盈利不是主要目標，而被認為是其他業(yè)務的一種促銷方式。隨著總收入的增加，農業(yè)旅游經營者自己評估的盈利能力也增加，2/3的經營者認為，農業(yè)旅游中農產品零售“相當盈利”。

二、加州農業(yè)旅游主要管理法規(guī)

美國農業(yè)旅游產業(yè)的快速發(fā)展離不開完備的法律法規(guī)。1958年美國國會成立了戶外游樂資源評估委員會（OutdoorRecreationResourcesCommission，ORRC），1964年建立了國家荒野保護體系（NationalWildnessPreservationSys-tem），1968年通過了《國家荒野和風景河流法案》（NationalWildandScenicRiversAc）t，這些法律推動美國旅游業(yè)及其管理體系逐步發(fā)展和完善。1973年美國國會頒布了《國家旅游法案》（Na-tionalTourismAc）t，1981年成立美國全國旅游管理局（U.S.Nation-alTravelandAdministration），1992年國會批準成立了國家農業(yè)旅游基金會（NationalRuralTourismFoundation），加強了對農業(yè)旅游發(fā)展的支持力度。各州議會也頻頻立法，成立了一系列專業(yè)性機構，加強對農業(yè)旅游業(yè)的投入，這些立法和規(guī)范成為美國政府發(fā)展農業(yè)旅游的法律依據。美國各級政府利用頒布的相關法律法規(guī)來規(guī)范農業(yè)旅游的建設和經營，土地所有者在開辦一個農業(yè)旅游項目時要面對數量眾多的復雜的規(guī)章制度[4，5]。以加州為例，農業(yè)旅游經營受到聯邦、州和地方三級政府強制性的約束和相關法律條文的規(guī)范。這些法律約束與農業(yè)旅游業(yè)規(guī)劃息息相關，經營者在進行經營規(guī)劃時必須了解規(guī)章的許可范圍并進行資金預算。加州法律中涉及農業(yè)旅游項目的主要集中于漁業(yè)和運動條款、衛(wèi)生和安全條款、食物和農業(yè)條款、經營和職業(yè)條款、勞動力條款等。啟動一項農業(yè)旅游經營，必須獲得縣規(guī)劃許可，嚴格遵守相應的法律法規(guī)，保護環(huán)境、社區(qū)居民和游客。

1.土地利用和發(fā)展相關法律法規(guī)主要包括土地利用規(guī)劃、建筑條例、道路和交通、公共道路使用、標識等方面。其中土地利用規(guī)劃、建筑條例由縣政府頒布，道路和交通由聯邦政府和縣政府管理，公共道路使用由聯邦或州政府管理，道路標識由州政府或縣政府管理。

（1）土地利用規(guī)劃。土地規(guī)劃許可是開辦農業(yè)旅游園區(qū)的第一步，需要聯系縣規(guī)劃辦公室找到適用的規(guī)劃法律。每個縣都有描述土地利用政策的總體規(guī)劃，其中包括體現縣土地利用分區(qū)的地圖，這決定了土地利用政策中每塊地的用途。一般每10年各縣會更新修正一次其總體規(guī)劃。農業(yè)規(guī)劃政策保護農場和牧場土地以免用做非農業(yè)用途。分區(qū)法規(guī)列出了土地的農業(yè)用途和兼用的非農業(yè)用途。由各縣政府來決定土地做何用途以及何種條件和標準下來貫徹這些用途。分區(qū)法規(guī)區(qū)分了權利許可的非農業(yè)用途和需要使用許可的土地用途?！皺嗬S可”意味著報批的土地利用只要是符合分區(qū)和其他要求就不用經過特殊的批準；需要使用許可的土地利用有賴于環(huán)境、復審和批準。許多縣對特定的農業(yè)旅游經營設立了特別的土地使用條例。這些條例明確了法律要求，并大多提供了流程化批準程序。

（2）建筑條例。當需要對建筑物進行結構性改變時，如需要翻修舊建筑或建設新設備時，必須從縣建筑條例辦公室獲得建筑許可，并且所有的公共用途建筑結構必須符合美國殘疾人法案中的可到達標準。

（3）道路和交通。經營農業(yè)旅游意味著游客到訪農場或牧場，及對道路交通要求的增加。這就需要申請一個使用許可，對應的縣規(guī)劃和公共實施辦公室和/或CALTRANS將就涉及道路和交通的公共安全問題進行審查。他們可能會要求拓寬或平整通往參觀地點的道路或者修建轉彎或橋。

（4）公共道路使用。如果想在聯邦或州屬土地上從事商業(yè)活動或經營，必須從土地管理部門獲得“特殊用途”許可，特定的娛樂活動如果涉及占用公共土地是需要獲得批準的，如用于舉辦騎馬、釣魚、狩獵等活動，或舉行包括距離賽馬、耐力賽跑、流動晚餐等項目。批準程序的目標是明確所有可能產生的潛在的土地利用或土地資源的沖突；明確適用的程序、許可和針對資源保護和公共使用需求的特殊條件；針對提議的用途在部門和申請人之間獲得普遍的認同；界定時間期限、限制條件和責任。在提交特殊用途許可申請時，還必須提供一份地圖和書面材料進行闡述，針對擬開展的項目和活動提供詳盡的明確的信息，提供被相關部門列為附加責任險的參保證明?；谏暾堅S可、項目描述和潛在環(huán)境影響，管理人員決定是否頒發(fā)特殊用途許可。

（5）道路標識。道路標識對農業(yè)旅游起到指示和廣告作用，在縣公路上的標識要符合縣公共設施辦公室規(guī)章。在州高速公路設置標識需要滿足州交通局規(guī)定。

2.公共健康和安全規(guī)章主要包括由州法律規(guī)范的食品安全條例，州政府和縣政府規(guī)定的廚師認證、農家住宿，縣政府規(guī)定的公共安全條例。加州零售食物法規(guī)（CURF-FL）是加州健康和安全法典的一部分，明確描述了食品安全的需求，規(guī)定了農業(yè)旅游中食物準備、加工、制備、保存等活動，對加工食物的要求比非加工食品的要求更為嚴格。根據CURFFL，對外銷售的加工食品不能夠在家庭廚房制作。在地方，CURFFL是由縣環(huán)境健康辦公室推進的。該部門按照州法律規(guī)律詳細制定規(guī)劃并定期檢查食品加工廠。如果新建或改建食品加工廠必須得到該部門批準。CURFFL規(guī)定，一個經營單位中從事食物加工制備對外銷售的活動至少有一個人具有通用的“廚師認證”，在當地服務業(yè)部門學習食物安全課程可以獲得該認證。加州健康和安全法典（1998）中對“農家住宿”進行了規(guī)定，即建立一個農家住宿需要滿足下述所有要求：客房6間以下，床位14個以下；提供過夜住宿；只對登記客人提供食物，可隨時提供餐飲服務，這些價格包括在住宿總費用中；住宿和飲食是附加服務而不是農家住宿的主要功能；農家住宿位于農場，是農場的一部分，并且農產品生產是其主要的收入來源。按照該法律規(guī)定，運轉中的農場可以留宿限定數目以內的過夜游客，并允許農場家庭利用農場廚房提供餐飲服務，農場廚房要符合聯邦政府食品法典對家庭廚房的定義。農家住宿廚房由縣環(huán)境健康辦公室做常規(guī)檢查。農家住宿必須滿足所有的州和當地政府的適用法規(guī)和區(qū)劃要求。另外，農業(yè)旅游運營涉及的公共事務必須符合公共安全和便利性規(guī)章。消防和安全設施需要符合當地消防辦公室和司法辦公室的規(guī)章和條例，包括類似滅火設備和就地用水等要求。

3.環(huán)境健康相關規(guī)章水資源保護方面，縣環(huán)境健康辦公室會審核農業(yè)旅游和自然旅游的經營申請，確保能為游客就地提供保質足量的水。垃圾處理方面，每個縣都有自己的垃圾處理標準，且通常需要獲得許可來新建或改建一個垃圾處理系統。如果是占用空地新建，還需要對選址進行評估。評估決定垃圾就地丟棄和垃圾處理系統與地點和土壤是否適宜，如果已有垃圾處理系統，縣環(huán)境健康辦公室將評估報批的地點是否適合接待游客。

4.農產品直銷規(guī)章州政府和縣政府對于農場直銷產品的稱重計量、包裝標簽、有機認證和銷售許可等都作了詳細的規(guī)范。按照加州有機食品法（2003）的要求，在加州生產并銷售有機產品，需要向縣農業(yè)局申請認證。如果生產或銷售有機產品的年毛收入超過5000美元，必須通過國家有機產品認證。在市場經營一個攤位并出售自己生產的已經過認證的農產品，必須從市場所在縣農業(yè)局獲得生產者證書（CPC）的認證。

5.經營相關規(guī)章根據加州法律規(guī)定，如果經營農業(yè)旅游選取的商業(yè)名稱既不包含經營者的姓氏或其他名字，必須提交“虛擬商業(yè)名稱聲明”申請，由縣首席法官辦公室審核辦理。商業(yè)執(zhí)照和售酒許可的申請辦理則分別由縣稅收辦公室和州酒精類飲料管制辦公室（ABC）負責。根據ABC手冊，經營者必須親自申請售酒許可?？梢陨暾埆@得新許可，或者接手其他人或其他經營單位的許可。許可每年更新，并需要繳納更新費用。經營農家留宿，必須支付臨時占用稅（TOT），TOT是一項由州政府規(guī)定的來自旅館、汽車旅館、招待所等行業(yè)的稅收收入。在多數縣和鎮(zhèn)，TOT除了有州稅收還有縣稅收。縣的TOT稅率是招待費的5%~12%不等。一般，縣監(jiān)事會將通過當地的商業(yè)公會、游客協會等將縣的TOT稅收用于支持農業(yè)旅游的提升和廣告。經營者必須從游客那里收取TOT并分季度交到縣稅收處。但是經營者首先必須在縣稅收處進行登記，并取得“臨時占用稅收取證”。就像經營執(zhí)照一樣，這個認證需要張貼于農場或牧場顯眼處。農業(yè)旅游企業(yè)中如果有雇工，必須獲得雇主識別編碼（EIN）及聯邦稅收識別編碼，將經營企業(yè)在國內稅務局、社會保障部和勞工部注冊。為協助雇主建立安全健康的工作場所，保障雇工的職業(yè)健康和安全，加州產業(yè)關系部門規(guī)定在加州雇工的企業(yè)必須準備一份傷病計劃，且必須得到特定的許可、執(zhí)照和認證來遵從州健康和安全標準。為了保證雇員依法納稅，用人單位必須在州相關部門為雇員在州就業(yè)發(fā)展部門進行稅收登記。隨著勞動法的條款不斷增加，經營企業(yè)對流動勞工、最低工資、工作場地安全和特別稅等相關條例愈加重視。

三、對中國休閑農業(yè)發(fā)展的啟示

中國以農家樂等為代表的休閑農業(yè)自20世紀80年代后期開始出現，經過20多年的發(fā)展特別是近10年來的快速發(fā)展，至今已經頗具規(guī)模[8]。據不完全統計，截至2010年底，全國農家樂已超150萬家，規(guī)模以上休閑農業(yè)園區(qū)超過1.8萬家，全國年接待人數超過4億人次。全國休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游年營業(yè)收入已超過1200億元。近年來中國農業(yè)部門、旅游部門及各級政府都非常重視休閑農業(yè)的發(fā)展，出臺一系列規(guī)劃，推動建立一大批休閑農業(yè)示范點，休閑農業(yè)的發(fā)展迎來難得的機遇。但也必須看到，中國休閑農業(yè)雖然發(fā)展速度較快，整體規(guī)模不斷擴大，但在發(fā)展過程中也逐漸暴露出一些問題，比如管理與經營體制不健全、基礎設施服務設施不完善、缺少規(guī)劃、粗放經營、促銷手段單一、環(huán)境問題與安全問題突出等[10，11]。與之相比，美國加州農業(yè)旅游發(fā)展歷史長，立法較完善，管理較規(guī)范，經營模式多樣，在管理辦法、經營形式、發(fā)展方向等方面都可以對中國休閑農業(yè)的發(fā)展提供一些借鑒。主要有：

1.完善制度建設，加強多部門分工協調從管理體制來看，由于涉及用地、稅收、環(huán)境、衛(wèi)生、就業(yè)等諸多方面，美國的聯邦、州和縣三級政府的許多部門均參與到加州農業(yè)旅游管理中，各部門均制定了或遵循了一定的法律規(guī)章，各司其職，相互協調，雖然許多經營者對經營許可繁雜的辦理程序表示不滿，但遵從這些管理制度有助于在潛在的責任中保護經營者和消費者，這也是加州農業(yè)旅游穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。反觀中國休閑農業(yè)發(fā)展由于涉及農業(yè)、國土、水利、工商、稅務、規(guī)劃、旅游等多個部門的業(yè)務職能，存在多頭管理、條塊分割、職能交叉、管理重復、政出多門的現象。針對某一具體問題，往往因為缺乏相應的法律依據和明確的管理機構，管理力度不能深入而不能解決。所以有必要明確休閑農業(yè)各項業(yè)務對口管理部門，及時出臺有關的法律政策、管理辦法、標準，避免出現管理“真空”或“多頭”管理現象，使得基礎設施建設、資源開發(fā)、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面均有指定部門依法進行規(guī)范與監(jiān)督。

2.重視農業(yè)多功能性，引導農業(yè)和休閑有機結合加州農業(yè)旅游經營非常重視農業(yè)和休閑旅游的有機結合，政府通過許多政策進行相關的引導，因為美國發(fā)展農業(yè)旅游的動力機制是“城市化壓力和利潤萎縮導致加州農場主尋求替代方法以保持農業(yè)企業(yè)的盈利”。從經營特點看，加州農業(yè)旅游最主要的盈利方式是直接銷售農產品，最常見的觀光項目是舉辦田間學校游，旅游觀光項目被視為一種有效的農產品推銷方式。在管理上注重農業(yè)土地的利用，餐飲和住宿只是農場旅游的附加服務?？梢哉f，加州的農業(yè)旅游既是提供一種旅游產品，更是一種現代農業(yè)管理方式。這提示我們在發(fā)展休閑農業(yè)的實踐中，要重視農業(yè)和旅游業(yè)的交融補充，以農業(yè)生產為核心，增強其休閑功能，這在微觀上可作為必要的收入補充，宏觀上可形成特色產業(yè)，以充分發(fā)揮農業(yè)的多功能性，帶動整個產業(yè)結構的調整和優(yōu)化。

第5篇：農場土地規(guī)劃范文

（一）目的

通過農村土地第二次調查工作的實施，進一步完善土地調查、土地統計和土地登記制度，初步實現《物權法》對土地產權管理的有關要求，維護土地權利人合法權益，滿足國土資源和社會經濟發(fā)展對土地權屬信息的需求。

（二）意義

1．開展第二次土地調查，全面掌握我區(qū)耕地的數量、分布和基本農田狀況，是落實最嚴格的耕地保護制度的根本前提；是監(jiān)督、考核各鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地和基本農田保護任務目標完成情況、保障國家糧食生產能力的重要內容。

2．開展第二次土地調查，全面掌握城鎮(zhèn)、村莊以及獨立工礦區(qū)內部工業(yè)用地、基礎設施用地、商業(yè)用地、住宅用地以及農村宅基地等各行業(yè)用地的結構、數量和分布，是科學制訂土地政策、合理確定土地供應總量、落實土地調控目標的重要依據；是挖掘土地利用潛力、大力推進節(jié)約集約用地的基本前提。

3．開展第二次土地調查，全面查清農村集體土地所有權、農村集體土地建設用地使用權和國有土地使用權權屬狀況，及時調處各類土地權屬爭議，依法明確農民合法土地權益，是有效保護農民利益、維護社會和諧穩(wěn)定、統籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要內容。

4．應用先進技術開展第二次土地調查，全面獲取準確、可靠的土地利用數據和圖件，能夠為土地征收、農用地轉用、土地登記、土地規(guī)劃、土地開發(fā)整理等各項土地資源管理業(yè)務提供可靠的基礎支撐和服務。

5．開展第二次土地調查，查清我區(qū)土地利用的實際情況，建設省、市、縣三級聯網的土地調查數據庫和快速更新機制，是土地管理方式和管理職能轉變的重要措施。

二、調查內容

1．農村集體土地所有權和使用權狀況；

2．國有農、林、牧、漁場、勞改農場和部隊等國有土地使用權狀況;

3．企事業(yè)單位的國有土地使用權狀況;

4．公路、鐵路、河流等權屬狀況；

三、組織機構

為了更好地完成土地調查工作，成立*區(qū)第二次土地調查領導小組:

*

（一）*區(qū)國土資源局：

1．負責轄區(qū)第二次土地調查宣傳和政策解答、業(yè)務指導、技術培訓及其他準備工作。

2．負責轄區(qū)第二次土地調查權屬確認外業(yè)調查工作。

3．對*區(qū)第二次土地權屬調查工作進行自檢，綜合匯總提交有關成果資料。

（二）*區(qū)民政局：

1．負責提供本行政轄區(qū)內行政區(qū)域界線。

2．負責提供本行政轄區(qū)內行政區(qū)域界線有關資料和勘測成果。

3．負責本行政轄區(qū)內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村界限爭議的調處和確認。

4．負責相鄰區(qū)縣界限爭議的調處和確認。

（三）*區(qū)農林局：

1．負責提供林地、草原等所屬用地權屬資料。

2．負責所屬用地土地權屬爭議的調處和確認。

（四）*區(qū)水務局：

1．負責提供水務用地權屬資料。

2．負責所屬用地土地權屬爭議的調處和確認。

（五）*區(qū)交通局：

1．負責提供交通用地的權屬資料。

2．負責所屬用地土地權屬爭議的調處和確認。

（六）*區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)：

1．負責提供各村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)直屬單位所屬用地權屬資料。

2．負責組織各村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)直屬單位與土地局聯合到現場調查并指界。

3．明確兩名指界人（法人代表和了解情況的委托人）。

4．負責所屬用地土地權屬爭議的調處和確認。

5．負責對調查權屬界線和調查成果的確認，對土地調查要求填寫的各種表格、資料匯總進行認證并履行相關手續(xù)。

五、時間安排

第一階段，2*年9月4日至2*年9月26日為宣傳發(fā)動、學習培訓和工作準備時間。

第二階段，2*年9月27日至2*年11月20日為調查工作時間。

第三階段，2*年11月21日至2*年11月30日為資料整理和歸檔時間。

六、幾點要求

1．各單位要按照職責分工要求，高度重視、密切配合土地權屬調查工作，特別是加大對土地權屬爭議問題的協調處理力度。

第6篇：農場土地規(guī)劃范文

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.11.047

Abstract： Based on the survey and analysis on 10 modern agricultural parks in different geographical conditions，having different functions and at different levels，characteristics of land use including in the layout and site selection，land scale，change of land use pattern， transformation of land management mode，level of land intensive use were analyzed. Then，the problems of land use in the construction of modern agricultural park，including the land transfer and protection of farmers' interest，dilemma in supply and demand of construction land，protection of cultivated land and food security，low efficiency of local land use，were recognized. Finally，countermeasures and suggestions such as improving the land policy and regulations，strengthening the approval and supervision of land use planning，enhancing the land intensive management， exploring the land management mode with farmers as the main body were proposed.

Key words： modern agricultural park； land use； problems and countermeasures； hilly-mountainous area in Chongqing

現代農業(yè)園區(qū)建設是引導傳統農業(yè)向現代化農業(yè)轉型的新動力，建設的好與壞直接關系到現代農業(yè)能否順利推行，影響到農業(yè)與農村發(fā)展的大局。自現代農業(yè)園區(qū)產生以來，中國農業(yè)園區(qū)的建設工作取得了顯著成效。它被認為是推進農業(yè)現代化的重要載體和有效抓手，是促進現代農業(yè)發(fā)展的重要舉措。然而，隨著現代農業(yè)園區(qū)建設進程不斷加快，由于尚未形成良好的農業(yè)園區(qū)用地管理機制和建立起配套的管理措施[1]，致使園區(qū)土地生產經營非糧化[2]、土地利用非農化等土地問題日益凸顯。土地是最基本的生產資料，合理利用土地是園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必備前提。在當前加快推進現代農業(yè)發(fā)展的關鍵時刻，亟需重新審視中國農業(yè)園區(qū)建設中出現的新情況。尤其在重慶丘陵山區(qū)，耕地破碎、分散，規(guī)?；?、機械化等現代農業(yè)生產滯后。為此，本研究基于對重慶典型現代農業(yè)園區(qū)的調查分析，展開重慶丘陵山區(qū)現代農業(yè)園區(qū)土地利用關鍵問題及對策研究，以期識別重慶丘陵山區(qū)現代農業(yè)園區(qū)土地利用問題，探索合理、高效的土地利用途徑，建立起可持續(xù)的現代農業(yè)園區(qū)，發(fā)揮其引領作用，加快丘陵山區(qū)現代農業(yè)的發(fā)展進程。

1 研究區(qū)域概況與數據來源

1.1 研究區(qū)域概況

重慶市位于東經105°17′-110°11′、北緯28°10′-32°13′的青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶，幅員面積8.24萬km2。境內地勢起伏較大，地貌類型多樣，以丘陵和中低山地貌為主，且地區(qū)間差異較大。特殊的自然地理環(huán)境條件，造就了重慶市各區(qū)域間土地資源分布、利用狀況、社會經濟發(fā)展存在較大的差異，是一個城鄉(xiāng)二元結構突出，大城市、大農村、大庫區(qū)并存的直轄市。

1.2 數據來源

主要通過現代農業(yè)園區(qū)實地調研獲取相關信息資料。

1）調研對象的選取。主要根據現代農業(yè)園區(qū)的不同區(qū)位條件、不同功能定位、不同?別等特點，抽樣選擇9個區(qū)（縣）10個現代農業(yè)園區(qū)作為調研對象，見表1。

2）調研內容。針對進行現代農業(yè)園區(qū)土地利用關鍵問題及對策研究的需要，調研內容包括：①園區(qū)發(fā)展現狀調查，包括園區(qū)功能定位、園區(qū)規(guī)模、產業(yè)發(fā)展、主要建設內容、科技水平、運行管理模式、投入產出效益等。②園區(qū)土地利用調查，包括園區(qū)土地利用現狀類型、土地整治水平、土地流轉與土地補償情況、土地適度規(guī)模經營水平、耕地保護與糧食安全問題、土地集約利用水平等。

3）調研方法。本次調研綜合采取實地觀察法、訪談法等進行。

2 重慶丘陵山區(qū)現代農業(yè)園區(qū)土地利用特點

2.1 選址布局特征

從對典型現代農業(yè)園區(qū)的調研分析可以發(fā)現，不同級別農業(yè)園區(qū)選址布局有一定差異。以政府為主導的現代農業(yè)園區(qū)選址一般是基于產業(yè)發(fā)展基礎、基礎設施條件、區(qū)位輻射示范帶動效應等因子進行綜合確定，尤以產業(yè)發(fā)展基礎為關鍵因子，具有政府指導性。而一般以企業(yè)業(yè)主為主導的現代農業(yè)園區(qū)選址則主要取決于項目業(yè)主單位的自身發(fā)展需要、對相關領域的了解以及前期調研來綜合確定，一般會選址在交通區(qū)位條件、生態(tài)環(huán)境條件較好的地方。如重慶峻圓叁峽棗生態(tài)產業(yè)園區(qū)，距云陽縣城10 min車程，與萬州機場相距30 km，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；同時園區(qū)背靠山地資源，環(huán)境優(yōu)美，距張飛廟古跡10 km，鄰近區(qū)域人文資源豐富，十分利于休閑觀光農業(yè)活動的開展。

2.2 用地規(guī)模特點

從國家級、市級現代農業(yè)園區(qū)來看，園區(qū)建設用地規(guī)模較大，且由于主要以科技創(chuàng)新和示范帶動為主要目的，園區(qū)功能一般劃分為核心區(qū)、示范區(qū)、輻射區(qū)，其中核心區(qū)產業(yè)基地面積一般為667～1 333 hm2。以政府為主導的區(qū)縣級現代農業(yè)園區(qū)用地規(guī)模主要依據產業(yè)類型和主要功能確定，以企業(yè)業(yè)主為主導的現代農業(yè)園區(qū)建設則比較隨意，往往是根據業(yè)主發(fā)展需求和具備的實力而定。

2.3 土地利用格局變化

現代農業(yè)園區(qū)建設是對土地、資金等各種要素的整合，建設過程即是對土地的整治利用過程，將引起土地利用變化。一方面隨著園區(qū)產業(yè)鏈條的拓展，規(guī)?；a業(yè)化經營的需要，增加了設施農用地，以及科技研發(fā)、加工、市場流通、休閑觀光等建設用地的面積。二是園區(qū)一般經過田、水、路、林、村綜合整治，引起了耕地、園地、林地、道路、水利設施等各類用地數量和質量的變化，以及農田景觀格局的變化。

2.4 土地經營方式轉變

在產業(yè)化、規(guī)?；F代農業(yè)發(fā)展的推進下，現代農業(yè)園區(qū)生產經營方式不斷創(chuàng)新。通過采取轉包、出租、入股等多種土地流轉形式，實現了傳統下一家一戶、小規(guī)模生產經營逐漸向“公司+農戶”、“公司+家庭農場”、“公司+基地+農戶”、“合作組織+農戶”、“公司+基地+農民專業(yè)合作社+家庭農場（農戶）”等農業(yè)產業(yè)化經營模式轉變。從調研情況來看，目前園區(qū)主要積極引進和培育了各級龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作社、家庭農場、種植大戶等經營主體，主要從事育種育苗、生產、加工、銷售等產業(yè)環(huán)節(jié)的生產經營活動。在各種經營主體的帶動下，園區(qū)土地大部分實現了規(guī)?；洜I。

2.5 土地集約利用水平提高

現代農業(yè)園區(qū)土地集約利用水平總體上有一定提高，主要體現在：一是現代農業(yè)園區(qū)得到政府、企業(yè)等的支持，在基礎設施建設和產業(yè)發(fā)展上的資金和技術投入水平均較高。二是園區(qū)經過綜合整治，耕地、園地、林地、道路、水利設施等土地利用結構得到一定優(yōu)化，園區(qū)耕作便利性、灌溉保證率、規(guī)模化經營水平不斷提高。三是園區(qū)以科技為支撐，充分利用空間資源，采取林下種養(yǎng)、豬-沼-菜、稻魚共生等集約高效種養(yǎng)模式，實現多業(yè)結合，集約經營，達到高產、優(yōu)質、高效和低耗的目的。

3 重慶丘陵山區(qū)現代農業(yè)園區(qū)土地利用關鍵問題

3.1 土地流轉與農民利益保護問題

現代農業(yè)園區(qū)建設即是對土地、資金、技術、人才等要素的整合，必然會涉及到土地流轉，目前現代農業(yè)園區(qū)建設中或多或少存在土地流轉問題。一是土地產權不明晰，帶來的問題主要表現為：村集體與村民之間的產權不明確容易削弱農民的主體能動性，出現政府過分干預、違背農民意愿強行流轉的現象，導致對農民利益的侵犯；土地產權不明確決定了農業(yè)園區(qū)企業(yè)流轉后的土地產權沒有明確界定，地上建筑等固定資產無法用作抵押貸款，因而影響了企業(yè)融資、上市以及股份制經營的能力，挫傷了投資者的積極性，進而影響到農業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展[1，2]。二是目前主要采取轉包、租賃等流轉模式，土地流轉方式比較單一，土地流轉后農民主要以打工的形式參與土地經營，參與程度較低，未能充分發(fā)揮農民的勞動技能和勞動積極性；相應地，農民這種低層次的參與只能獲得較少的收益，難以分享到土地流轉經營帶來的增值收益，不利于促進農民增收。三是當前社會保障制度的滯后性使得農民的社會保障水平較低，很多農民因本身缺乏各種就?I技能，在土地流轉后相應地喪失了基本的謀生手段，不利于土地流轉后農民生產生活水平的維持與提升。

3.2 建設用地供需困境

現代農業(yè)園區(qū)的建設隨著產業(yè)鏈的健全，休閑觀光功能的拓展，不可避免地會增加建設用地的需求，這是產業(yè)發(fā)展、產業(yè)增效的需要。為滿足發(fā)展需求，《國土資源部農業(yè)部關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號）提出積極支持設施農業(yè)發(fā)展用地。但從園區(qū)建設現狀來看，農產品加工、物流、休閑觀光等建設用地需求都是在設施農業(yè)發(fā)展用地規(guī)定范圍之外，這就使得現實中很難操作。尤其在中國基本農田保有率、土地利用總體規(guī)劃、建設用地指標等因素的限制下，園區(qū)建設用地存在審批難度大或審批結果難以適應現代農業(yè)園區(qū)建設與發(fā)展需要等困境[1]。這使得現代農業(yè)園區(qū)發(fā)展建設遭受阻礙，也成為園區(qū)用地管理混亂的源頭。如何緩解現代農業(yè)園區(qū)建設用地供需困境問題已成為當前促進現代農業(yè)園區(qū)健康快速發(fā)展的關鍵問題之一。

3.3 耕地保護與糧食安全問題

現代農業(yè)園區(qū)建設即是對土地等要素的再整合，往往會引起土地利用結構和利用方式的變化，導致耕地損失和耕地非農化經營趨勢出現，引發(fā)耕地保護與糧食安全問題。從調研來看，一是以休閑觀光為主的農業(yè)園區(qū)往往需要建設吃、住休閑設施和道路、停車場等配套設施，而耕地區(qū)域往往地勢較為平坦、交通區(qū)位條件較好，成為首選之地；二是園區(qū)存在占用耕地建設養(yǎng)殖場等設施農業(yè)，而此類設施農業(yè)復墾為耕地的難度大，變相地減少了耕地；三是業(yè)主對土地的經營缺乏保護性耕作理念，業(yè)主經營不善往往會導致土地土壤結構破壞等問題。以上發(fā)展勢頭均對耕地保護產生了巨大壓力，相應地，耕地減少、耕地質量退化也對糧食安全構成了威脅。同時，在市場經濟條件下，企業(yè)投資現代農業(yè)園區(qū)的根本目的是為了追求高收益，因此現代農業(yè)園區(qū)多開展高附加值的優(yōu)質瓜果、有機蔬菜、花卉苗木、觀光農業(yè)與特種養(yǎng)殖等產業(yè)[2]，這種非糧化趨勢如果不及時給予統籌規(guī)劃安排，任其隨意發(fā)展，也會對中國糧食安全問題產生一定影響。

3.4 局部用地低效

重慶地處四川盆地東南緣，北部和東南部分別靠大巴山、武陵山兩座大山脈，西北部和中部以丘陵、低山為主，全域山地面積占75.8%，丘陵和臺地占21.8%，平壩僅占2.4%。境內山多平壩少、顯著的立體氣候特征，決定了現代農業(yè)園區(qū)依山而建的立地條件。這使得現代農業(yè)園區(qū)建設對土地的利用受到地形條件的制約，主要體現在：一是很多荒山荒坡資源由于立地條件差而難以得到高效利用，只能進行簡單地生態(tài)保護發(fā)展，經濟效益偏低；二是受坡度大、耕地資源分散等制約，園區(qū)基礎設施建設成本偏高，基地呈星點分布特征，規(guī)?；?、機械化水平低；三是此種立地條件也在一定程度上決定了用地類型，在資金、技術有限的情況下，主要采取粗放式經營，難以發(fā)揮高效利用效益。同時，從國家級、市級現代農業(yè)園區(qū)來看，園區(qū)建設用地規(guī)模較大，且由于主要以科技創(chuàng)新和示范帶動為主要目的，園區(qū)功能一般劃分為核心區(qū)、示范區(qū)、輻射區(qū)，其中核心區(qū)產業(yè)基地面積一般就達到667～1 333 hm2。而由于資金投入的有限性，只能集中投入于核心區(qū)建設，這使得位于園區(qū)的示范區(qū)、輻射區(qū)只是一種長期的規(guī)劃，難以得到足夠的資金、技術投入建設，總體呈現出園區(qū)用地局部低效問題。

4 重慶丘陵山區(qū)現代農業(yè)園區(qū)土地利用對策建議

4.1 完善園區(qū)土地政策法規(guī)

4.1.1 健全土地流轉機制，保障園區(qū)土地有序流轉 重點從4個方面建立健全規(guī)范有序的土地承包經營權流轉機制：一是進一步明晰土地產權，明晰的土地產權是推進土地健康有序流轉的基礎前提。目前農村土地一級所有，多級支配，農村集體土地權屬不清，導致了對農民利益的侵犯，影響了企業(yè)融資、上市以及股份制經營等。建議開展以起主導支配權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級集體經濟組織為農村土地所有權主體的試點，同時試著推進確權不確地，進一步明晰農民的土地使用權，實現農民土地使用權的股份化、股權化，為農村土地使用權流轉創(chuàng)造更大的空間和更好的條件[3]。二是始終堅持承包方農戶的主體地位，包括要嚴格按照自愿、有償的原則，依法引導農民流轉土地承包經營權，嚴禁違背農戶意愿進行強制土地流轉的行為；要嚴格規(guī)范種植大戶、龍頭企業(yè)參與土地流轉的行為，認真審核其農業(yè)經營能力，保護承包農戶的土地承包經營權；要建立起農戶與土地流轉方的利益聯接機制，發(fā)揮農戶的參與積極性，使其分享到土地流轉經營帶來的增值收益，真正實現農民增收。三是建立健全土地流轉的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調節(jié)制度和動態(tài)監(jiān)測制度，形成規(guī)范的土地流轉管理規(guī)程，依法推進農村土地承包管理工作的經?；?、制度化和規(guī)范化。四是加強土地流轉的中介服務，促進土地承包經營權流轉市場的發(fā)育。

4.1.2 探索園區(qū)建設用地使用政策，滿足合理的建設用地需求 現代農業(yè)園區(qū)建設不可避免地會需要一些建設用地，但受我國基本農田保有率、土地利用總體規(guī)劃、建設用地指標等因素的限制，園區(qū)建設用地審批難度大，或審批結果難以適應現代農業(yè)園區(qū)的建設與發(fā)展需要。需積極探索園區(qū)建設用地使用政策，滿足合理的建設用地需求，促進現代農業(yè)園區(qū)的發(fā)展。根據現階段制定的政策情況，園區(qū)建設用地可以分為兩類，一類是根據《國土資源部農業(yè)部關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號）規(guī)定的生產設施、附?偕枋┖團涮咨枋玫氐冉ㄉ櫨玫兀渙硪煥嗍淺?明確規(guī)定之外的建設用地，如經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所，以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。對于第一類建設用地，主要是按規(guī)定進行，盡量簡化程序，并可根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用于新型農業(yè)經營主體建設配套輔助設施，并按規(guī)定減免相關稅費。第二類建設用地是目前現代農業(yè)園區(qū)建設中面臨的困境，也是管理比較混亂的方面。建議只要符合區(qū)域發(fā)展定位，并適度考慮園區(qū)功能拓展的建設用地需求，具體可以從以下幾個方面進行探索：一是土地置換和折抵政策，即從事農業(yè)產業(yè)化經營的項目，可以通過園區(qū)建設用地整理置換一定的建設用地指標；二是對投資大、發(fā)展前景好的休閑觀光農業(yè)園區(qū)項目，實行差別化用地政策，支持利用荒山、荒坡、荒灘等進行休閑觀光功能拓展建設；三是對園區(qū)內符合產業(yè)發(fā)展方向、具有較大帶動作用，但不能享受農業(yè)建設用地的項目，按單獨選址項目報批，并在費用上給予優(yōu)惠[4]。

4.1.3 建立耕地保護激勵機制，提高園區(qū)耕地保護水平 我國耕地資源嚴重缺乏，必須珍惜和合理利用每一寸耕地。進行現代農業(yè)園區(qū)耕地保護，一是要建立政府耕地保護責任機制，將園區(qū)耕地保護水平納入政府管理績效考核，促進政府在推動土地流轉與規(guī)模經營中的監(jiān)管和嚴格審批作用，對確實因生產需要征占用耕地的，必須依照有關規(guī)定按“先補后占、占一補一、同等質量”的要求，事先落實相應的補償措施[2]，并在耕地占用時進行耕作層土壤剝離，保護土壤資源，嚴禁各種圈占和濫用耕地行為的發(fā)生。二是建立耕地使用者保護激勵機制[5]，對耕地使用狀況進行動態(tài)監(jiān)測，并將監(jiān)測結果作為園區(qū)經營主體年度考核指標，進行相應的獎懲，尤其作為園區(qū)規(guī)模擴張的依據。三是要加強耕地保護宣傳，建立人人保護耕地的激勵機制，發(fā)揮全員監(jiān)督作用，促進園區(qū)自覺保護耕地。

4.2 加強園區(qū)用地規(guī)劃的審批和監(jiān)督

4.2.1 加強園區(qū)用地規(guī)劃的審批，實現園區(qū)用地源頭管理 要做好園區(qū)土地利用管理，首先要加強園區(qū)用地規(guī)劃的審批，實現園區(qū)用地源頭管理。具體包括：一是審批園區(qū)建設的科學性、合理性和環(huán)境可行性，即在園區(qū)批準建設之前，首先對園區(qū)的產業(yè)選擇、示范帶動作用等進行評估，確保園區(qū)建設符合區(qū)域社會經濟發(fā)展方向，避免產業(yè)結構趨同、產品特征相似、輻射帶動能力有限等各種低檔次園區(qū)的重復建設。同時對園區(qū)選取項目的土地承載能力、周邊環(huán)境承載能力進行評估，如果園區(qū)選取的農業(yè)項目在環(huán)境承載能力范圍之內，且有利于當地環(huán)境保護，則支持園區(qū)的建立；否則從源頭上否定該園區(qū)的建設。二是審批園區(qū)用地規(guī)劃的合理性，主要核查園區(qū)土地規(guī)劃利用方向是否符合當地土地利用總體規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃的土地利用結構是否合理，是否有利于園區(qū)生產、生活、生態(tài)多功能的發(fā)揮，有利于園區(qū)全產業(yè)鏈的建設，有利于園區(qū)土地的集約利用等，并進行優(yōu)化調整。三是加強對農業(yè)園區(qū)用地業(yè)主資質審查[6]，包括對業(yè)主的經營條件、合同履行能力以及業(yè)主的信譽情況進行調查與審核，這是確保用地規(guī)劃能落實的前提。

4.2.2 加強園區(qū)用地規(guī)劃的監(jiān)督，實現園區(qū)用地動態(tài)管理 為確保園區(qū)建設順利實施和健康發(fā)展，應對園區(qū)建設和運行實施監(jiān)督，進行園區(qū)用地動態(tài)管理。一是對園區(qū)土地集約利用水平進行監(jiān)督管理，建立園區(qū)土地利用退出機制和優(yōu)勝劣汰機制。要積極督促園區(qū)建設主體按期完成園區(qū)建設內容，要加強園區(qū)內閑置土地的清理與處置，對投資強度不夠、利用率不高、經營性用地浪費以及超規(guī)劃建設的用地，要予以處罰，嚴重的要予以收回。二是要加強用地類型的監(jiān)督管理，按照規(guī)劃嚴格進行總量控制，確保園區(qū)建成后園區(qū)內農用地總量不少于建設前農用地總量，建設用地總量不超過建設前建設用地總量[7]。同時加大執(zhí)法力度，重點監(jiān)督查處園區(qū)建設過程中濫占耕地、園區(qū)外建設、非法交易轉讓土地和擅自改變土地用途的違法違規(guī)行為[2]。三是加強耕地質量的監(jiān)督管理。對于園區(qū)建設被占用的耕地，要進行耕作層土壤的剝離，用于新開墾耕地覆土；對于耕地的開發(fā)利用，要因地制宜，循序漸進，不能掠奪式經營；同時應定期對園區(qū)耕地土壤礦物質、有機質等養(yǎng)分結構變化進行檢驗，動態(tài)監(jiān)測耕地質量變化情況，保證園區(qū)用地健康?l展。

4.3 加強園區(qū)用地集約化管理

4.3.1 實施園區(qū)用地集約利用評價量化管理 重慶地處丘陵山區(qū)，耕地資源十分有限，必須建立園區(qū)用地集約利用評價機制，走節(jié)約集約用地之路。重點根據園區(qū)功能從土地利用結構、土地利用水平、土地利用效益、土地可持續(xù)利用水平等方面設置針對性的園區(qū)土地集約利用評價指標體系，定期對園區(qū)用地集約利用水平進行考核評價，建立園區(qū)節(jié)約集約用地考評機制。一是將園區(qū)土地集約管理納入各級政府的績效考核體系，把保護耕地作為考核政績的重要內容，列入任期目標責任制，并將考核結果作為下達土地利用年度計劃的依據。二是積極推行園區(qū)企業(yè)用地信用等級評定制度，把企業(yè)的節(jié)約集約用地、投資強度、建設情況等納入企業(yè)的誠信考核內容，與企業(yè)的融資和對企業(yè)的后續(xù)支持相掛鉤。對守法意識好、集約用地水平高、輻射帶動能力強的企業(yè)用地，在供地方面實行傾斜政策。

4.3.2 建立園區(qū)用地集約利用激勵機制 促進園區(qū)土地集約利用，除了要以土地規(guī)劃等相關規(guī)劃控制為前提，以有償使用和市場配置為基礎，以土地整理為手段，更重要的是要加快建立和完善激勵集約用地機制，從而使用地者在土地資源配置中具有外在壓力與內在動力，促進粗放用地行為向集約用地行為的轉化。激勵集約用地機制的建立，主要是對土地集約利用采取示范、引導和激勵政策，對節(jié)約集約用地的園區(qū)，從土地價款、稅收政策、指標安排、項目資金支持等方面給予激勵。比如，園區(qū)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，積極提高土地利用率和土地利用效益的，則在農業(yè)項目資金安排、建設用地指標安排時給予傾斜；園區(qū)用地存在建設進度緩慢、土地閑置較多、土地利用節(jié)約集約度不高等問題時，則限制園區(qū)用地規(guī)模的進一步擴展，對園區(qū)進行限期整改，加強對園區(qū)用地的激勵監(jiān)管。

第7篇：農場土地規(guī)劃范文

1．合理選擇速度合理運用拖拉機各檔速度．對提高生產率是很重要的。當拖拉機負荷不足時，在確保作業(yè)質量和機具安全的情況下，應使用高速度作業(yè)。例如：東方紅一75拖拉機3檔作業(yè)時牽引力大約為2320kg，速度為24～30krn／h：而一臺41片圓盤耙所需的牽引力為700～800kg，如果牽引2臺圓盤耙．再加上聯結器阻力(約80kg)，則農機具阻力共計1480～1680kg左右這樣拖拉機用3檔帶2臺圓盤耙作業(yè)明顯負荷不足。用4檔作業(yè)功率可以得到充分發(fā)揮，生產效率也將隨之提高19．5％左右。

2．合理使用農機具和編制機組拖拉機和機引農具在進行農田作業(yè)時．必須得到合理的使用，才能發(fā)揮最大的效能和獲得“高效、優(yōu)質、低耗、安全”的良好效果。拖拉機是一種動力機械，在使用中必須充分利用發(fā)動機的功率拖拉機的工作性能主要反映在拖拉機的牽引功率、牽引力和工作速度等主要指標方面拖拉機牽引功率利用程度對生產率影響很大．一般拖拉機的功率利用在90％左右為宜。

3．提高時間利用率農業(yè)生產的各環(huán)節(jié)都受時間的限制．農業(yè)機械若在農業(yè)生產中充分發(fā)揮作用．在有限時間內獲取最大的工作量．除合理使用農機具和合理選擇速度外．最基本的一點就是要提高時間利用率，要將空運轉時間降到最短，盡一切努力提高純作業(yè)時間。這就要求生產前應做好各項準備工作：農機具要檢修徹底，技術狀態(tài)完好：定機車、定農具、定作業(yè)地點、定人員：搞好土地規(guī)劃，消除田間各種障礙物等，這些都是減少機車空行時間的有效方法地塊的長度對時間利用影響也很大。

二、提高農業(yè)機械作業(yè)質量措施

1．保持農業(yè)機械的技術狀態(tài)完好保持農業(yè)機械技術狀態(tài)的完好是提高農機作業(yè)質量的首要條件和重要保證．農業(yè)機械只有在技術狀態(tài)完好的條件下投入到農業(yè)生產中．才能夠保證作業(yè)質量達到農藝要求保持農業(yè)機械技術狀態(tài)完好的方法主要有三種：一是作業(yè)前按要求對投入作業(yè)的拖拉機及配套農機具進行徹底檢修．做到需修的必修、該換的必換，不留任何故障隱患，保證拖拉機及農具技術狀態(tài)良好二是按要求對農機具進行技術保養(yǎng)．及時清除故障隱患．保證機具處于良好的技術狀態(tài)。以提高作業(yè)質量是按要求操作，無論是拖拉機還是配套農機具．在使用時都必須按照所要求的技術操作規(guī)程進行操作。

2．努力提高駕駛員及操作者的技術水平農機作業(yè)質量不僅與機械技術狀態(tài)有關，駕駛操作者的技術水平也是影響農機作業(yè)質量的一個關鍵因素。提高農機駕駛員及操作者技術水平的主要途徑有三種：（1）要經常進行經驗交流，有目的地組織駕駛員、操作者進行經驗交流，是提高技術水平的一條重要途徑。好技術咨詢服務。認真接待群眾來訪，讓他們高興而來．滿意而歸。新型農機具的性能和特點都優(yōu)于舊式的．我們農機員要了解它們的功能和性能，以及使用帶來的經濟效益等，做好可行性分析能夠給購機者能夠如何的經濟效益。（2）堅持擇優(yōu)錄用。無論是駕駛員還是操作手，在選用上都必須堅持高標準、嚴要求，建立嚴格的用人制度。將一批具有高素質、高技術水平的駕駛員、操作者優(yōu)先錄用到重要崗位。（3）堅持推陳出新的原則逐漸廢除一些不科學或不符合農藝要求的舊操作技術，掌握新的技術，提高技術水平。

第8篇：農場土地規(guī)劃范文

【關鍵詞】石油企業(yè)；存量土地；管理方式

一、油田存量土地存在的主要原因

計劃經濟時期,我國企業(yè)一味追求產能，加上國家出臺土地管理法的時間相對較晚，對土地使用限制不是很嚴格，對石油企業(yè)生產建設基本采用劃撥土地形式，同時石油企業(yè)為解決廣大職工家屬的吃飯問題，與地方政府協商，通過聯合開發(fā)的形式，通過改制，開墾了大量的荒堿地，供家屬種田等。隨著社會的發(fā)展，經濟水平的提高和石油企業(yè)人員結構的變化及內部產業(yè)的調整，使原有的大量農業(yè)用地和工業(yè)用地成為現今的存量土地。進人到市場經濟時期以來，我國逐步加大了土地管理的力度，規(guī)范了土地使用行為，嚴格了使用土地程序和審批程序。土地也由計劃時期的資源和單純的生產條件成為資產，土地的商品屬性得到了前所未有的體現。這個時期，石油企業(yè)用地從過去計劃經濟時期的無償用地，轉變成為有償使用，土地也成為石油企業(yè)生產經營重要的成本因素，石油企業(yè)內部也相應制定了用地、管地的各項措施。但也有存量土地的產生，如:石油企業(yè)內部企業(yè)調整關閉，老油區(qū)停產的老油氣井及相應道路，由于石油企業(yè)老區(qū)的開發(fā)進入中后期，長停井、報廢井也相應增多，造成了部分井場及井路、計量站、配水間等用地閑置。

二、油田存量土地管理存在的主要問題

2.1管理粗放現象。

由于歷史上企業(yè)對土地實行的是分散管理體制，沒有專門的土地管理部門，長期多頭管理，致使基層單位對用地政策不了解，對守土有責的管理責任不明確。管理粗放。企業(yè)存量土地沒有實施有效的管理，因而未建立起土地資產管理的系統制度。加之由于企業(yè)重組整合、機構調整、企業(yè)改制、結構調整、資產整合及土地管理機制不完善等原因，使原本就存在的土地權屬不明、丈量不準等問題更加模糊。

2,2隨意改變土地用途。

依法用地的觀念淡薄，認為既然土地是國有的，企業(yè)也是國有的，所以從征用土地、到日常管理、到改變用途，比較隨意，出現過各自為政、自主開發(fā)的現象。企業(yè)土地管理的五大職能不能有效行使，土地閑置或土地使用權放棄的問題依然存在，造成資源浪費。

三、油田存量土地管理的戰(zhàn)略意義

市場經濟條件下的土地已經成為商品，被納人企業(yè)資產進行管理，土地作為企業(yè)的無形資產在石油企業(yè)經營中發(fā)揮著重要作用，它是石油企業(yè)生產經營成本的一部分，這部分資產使用和管理，影響著石油企業(yè)的經濟效益。存量土地是土地無形資產的組成部分，也在石油企業(yè)生產經營中起到正負兩個方面作用，盤活存量土地，使其發(fā)揮應有的作用，對石油企業(yè)經濟效益的提高有著深遠的影響。

首先，存量土地是石油企業(yè)的巨大財富，土地的價值是與經濟發(fā)展的速度成正比的，特別是隨著國家土地政策法律逐漸嚴格和規(guī)范，土地使用權的價值會越來越高，石油企業(yè)擁有這些土地無疑是增值的財富。目前，在我國沿海地區(qū)出現無地可供的情況下，我們石油企業(yè)能擁有存量土地，將給我們留下更多的發(fā)展空間。

其次，存量土地也會給石油企業(yè)生產成本帶來壓力，成為石油企業(yè)生產經營的一部分負擔。這是由石油企業(yè)的特點所決定的，石油企業(yè)的部分廢棄井、路及配套加熱站、廢棄變壓器、廢棄大管線、高壓電支架、搬遷后基層隊原址等占地。由于這部分占地地處偏遠，重新利用難度較大或價值極低，往往成為石油企業(yè)的不良資產，這些不良資產不能為石油企業(yè)生產經營做出貢獻，相反卻是石油企業(yè)資源的浪費。

四、加強石油企業(yè)存量土地管理的主要對策

4.1構建新的土地管理模式

加強土地管理工作，要開展存量建設用地資源普查工作，組織石油企業(yè)各二級單位，全面詳實地調查清理石油企業(yè)所屬各單位的土地使用情況和存量土地情況，全面獲取準確、可靠的土地利用數據和圖件，要在尊重歷史、面對現實、查清事實的基礎上，調查歷史檔案，走訪當事人，分析研究并及時解決出現的各種問題。在普查的基礎上，建立完整的檔案，明晰產權，并定期進行評估根據土地取得方式和用途等,分別建立存量土地檔案，進行分析處理，區(qū)分土地地理位置，初步確定今后調整使用方向。不斷完善管理制度，嚴格土地管理，大力開展土地調查登記，提高土地管理水平，努力做好土地規(guī)劃，積極規(guī)范土地利用處置，促進土地資源的集約利用，構建新型土地管理模式。

在對土地管理工作組織普查整頓的基礎上，建立完善的地籍管理制度，推動油田礦區(qū)存量土地管理的根本轉變。以土地使用權管理為主線，加強地籍管理和土地監(jiān)察工作，依法管好土地；以土地綜合利用規(guī)劃為依據，加強用地管理和土地經營，集約用好土地；以土地管理信息系統為載體，掌握總量，摸清存量，管好變量，實現土地管理水平的新跨越；以推進土地管理隊伍專業(yè)化為目標，完善體系，轉變作風，提高素質，提高隊伍的整體戰(zhàn)斗力。

4.2加快完善土地權屬工作，加快辦理無證土地初始登記。

徹底清查未進行初始登記的無證土地現狀，清理土地地籍檔案，分析無證土地形成原因，研究辦理土地登記的措施，根據辦證的復雜程度，安排辦證工作進度計劃和資金投入量，積極爭取政府土地行政主管部門的支持和相關單位的配合。

4.3建立和完善土地資產的經濟核算體系。

設計專項統計科目，逐年登記匯總，并按照會計準則的有關規(guī)定，設置會計科目進行核算運作，加強土地資產價值管理，為土地資產的宏觀管理、制定用地規(guī)劃等提供決策依據。石油企業(yè)許多二級單位及所屬基層單位住地與本地區(qū)的主要道路和商業(yè)區(qū)相鄰。這些土地的商業(yè)價值很高，可以根據國家土地政策及企業(yè)的實際現狀，辦理相應的出讓手續(xù)進行商業(yè)開發(fā)。這樣不僅可以有效地盤活土地資產，使其發(fā)揮應有的作用，而且可以為石油企業(yè)增加新的經濟增長點，分流安置石油企業(yè)主業(yè)下崗職工。既盤活了土地資產避免了浪費，又促進經濟效益的提高。

4.4石油企業(yè)農業(yè)用地實行內部承包的方法繼續(xù)耕種

隨著石油企業(yè)內部深化改革和人員結構變革，石油企業(yè)各級單位的農場，由于受投入成本大，產出效益低等原因的影響，有些已沒人耕種，大面積的農田荒廢或改作它用，石油企業(yè)還需支付部分資金進行看護和管理，給各單位造成很大壓力。這些農田的荒廢和閑置不僅給國家造成浪費，而且也是國家法律不允許的(閑置土地當地政府有權無償收回)。為此，應繼續(xù)使用這部分農業(yè)土地，可以變過去的集體種植為個人或幾個人承包的辦法解決，利用下崗人員每年向石油企業(yè)交納承包費的方法，調動富余人員的積極性，在有效解決石油企業(yè)部分職工下崗再就業(yè)問題的同時，使土地發(fā)揮基本的效益，從而盤活農業(yè)存量土地。

4.5打造高素質的土地管理隊伍。

隨著改革的深入和企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)面臨的土地管理任務很重，根據土地管理的實際情況，應進一步完善土地管理的機構建設和崗位設置，選配工作作風正、業(yè)務能力強的管理人員，充實和加強土地管理工作；健全完善激勵和約束機制，加大考核和獎懲力度，充分調動土地管理人員的積極性和創(chuàng)造性；加大土地管理隊伍的培訓力度，提高土地管理人員的業(yè)務水平。

參考文獻：

[1] 岳雋.深圳市存量土地二次開發(fā)利用策略研究[J].科技創(chuàng)新導報,2009,(25).

[2] 黃鵬,鄭巧鳳.我國土地利用和管理形勢政策研判[J].中國國土資源經濟,2011,(03).

第9篇：農場土地規(guī)劃范文

關鍵詞：地租；土地經營；利益分配

土地資產經營是我國現階段城市經營中的主要內容。近幾年，我國城市土地經營發(fā)展迅猛。從1980年深圳市率先試點收取土地出讓金開始，到2005年，全國土地出讓金收入已達5500億元。據國務院研究中心的調查顯示，在不少地方，土地出讓金收入已占到地方預算外收入的60%以上。由于城市土地使用權價值特別高，又涉及國家、城市政府、供地企業(yè)、土地使用者、居民等多方的利益，是一個矛盾集中的利益交匯點，使土地成為城市經營中一個極為不易處理的問題。在城市經營實踐當中，因土地問題引發(fā)的矛盾糾紛甚至連連不斷。因為土地問題涉及多方利益，所以利益分配成為土地問題的核心。利益分配恰當與否，直接決定著土地問題解決的順利與否。因此，城市土地經營中的利益分配成為具有相當實踐價值的一項課題。針對國內城市土地經營利益分配中存在的問題，本文擬從馬克思地租理論出發(fā)，結合我國現行土地所有權制度，嘗試探討一種新的城市土地利益分配機制，以期在土地所有者、經營者和使用者之間找到一個利益平衡點，實現城市土地利益的恰當分配，供國內城市土地經營實踐借鑒。

一、馬克思地租理論對城市土地經營的適用性

馬克思地租理論原本考察的是農業(yè)這個特定領域的資本收益分配問題，要將其應用于我國當前進行的城市土地經營活動，需要滿足以下幾個基本的條件。

（一）市場經濟

我國已經初步建立社會主義市場經濟體制。進行城市土地經營，正是要在社會主義市場經濟條件下，充分發(fā)揮市場對資源配置的基礎性作用，進行城市土地的配置。所以，市場經濟運用馬克思地租理論的前提條件在我國城市土地經營領域是滿足的。

（二）明確的土地所有權

在馬克思地租理論中，土地所有權是絕對地租產生的原因及受益對象。如果所有權不明確，則其它行業(yè)資本可自由進入，農業(yè)參與全社會的利潤平均化，使形成絕對地租的超額利潤流出農業(yè)部門。而在我國，城市土地是國家所有的，《中華人民共和國土地管理法》明文規(guī)定：“城市市區(qū)土地屬于國家所有”，“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”。也就是說，我國進行城市土地經營，有明確的土地所有權，有具體的絕對地租受益對象。

（三）明確的土地使用權

在我國，城市土地實行使用權登記發(fā)證制度，“依法登記的土地所有權和使用權受法律保護”，而且無論是劃撥土地還是有償轉讓土地，國有土地使用證上都載明了使用期限，土地使用權是明確而穩(wěn)定的。

（四）所有權和使用權相分離

我國的城市土地，其所有權和使用權是明確分離的，如前文所述，所有權歸國家，使用權歸單位或個人。這種“兩權”分立的城市土地制度，使馬克思地租理論的應用變得必要。

（五）土地等級差別

在城市土地中，“等級差別”更加明顯，表現為區(qū)位、基礎設施和環(huán)境狀況等方面的差別。這些方面的差別使得城市土地產生了不同的使用效果，區(qū)位差別導致了運輸成本、信息成本和市場影響面等方面的差別，基礎設施差別導致了生活便利度和舒適度等方面的差別，環(huán)境狀況的差別導致了健康狀況和主觀心理滿足程度等的差別。所有這些差別，共同支撐著城市土地級差地租的產生和存續(xù)。

因此，在市場經濟的中國，馬克思地租理論可以適用于城市土地經營領域，解決城市土地經營中的利益分配問題，可以應用馬克思總結的地租理論。

二、馬克思地租理論在城市經營中的土地利益分配的應用

馬克思地租理論考察的是市場經濟條件下農用地收益的分配規(guī)律。馬克思認為，地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入，地租的本質是超額利潤。在農業(yè)中，平均利潤歸租地農場主，超額利潤歸土地所有者。下面將馬克思地租理論具體應用于城市土地經營活動，提出一種城市土地分配機制。

（一）國家憑土地所有權收取絕對地租

在馬克思地租理論中，與土地等級沒有聯系的地租是絕對地租。絕對地租形成的條件是農業(yè)資本有機構成低于社會平均資本有機構成。形成的原因是對土地所有權的壟斷。土地所有者憑借對土地的所有權獲取絕對地租。我國是社會主義國家，建國以后，黨和國家著力推行土地公有制，其中對城市土地實行的是國有制，國家是城市土地的所有者，那么國家憑借對城市土地的所有權，可以無條件地對使用者收取絕對地租。而且，絕對地租與土地區(qū)位、基礎設施狀況和環(huán)境狀況沒有聯系，無論開發(fā)什么樣的土地，都要向國家交納絕對地租。

在馬克思地租理論中，絕對地租的標準是一致的，無論租種什么等級的土地，向土地所有者交納的單位絕對地租都是相等的。所以，國家憑借土地所有權取得絕對地租，其收取標準應該具有一致性。使用者都按相同標準交納絕對地租，與使用者的身份無關。只有當土地所有者――國家直接使用土地（如軍事用地）時，絕對地租才不會以獨立的形式存在。絕對地租標準還應該是確定的，這一點毫無異議。絕對地租與級差地租之間沒有互動機制，絕對地租不會因為級差地租的增加而增加。但是，絕對地租應該體現經濟發(fā)展水平的變化，應該隨著經濟的發(fā)展而逐步增加。

對應于絕對地租的收取，國家也有應該承擔的義務。首先，作為土地所有者，國家應該采取各種必要措施，確保自身土地所有權的穩(wěn)固性；其次，國家還應該監(jiān)督城市政府對土地的經營，使它的具體經營行為合乎規(guī)范，對土地收益資金的使用方向合乎規(guī)范等。

（二）城市政府經營土地收取級差地租

我國城市土地經營的主體是城市政府。無論是土地所有者國家還是省級政府（直轄市除外）都不可能直接經營城市土地，因為城市土地經營與城市的產業(yè)結構調整、與城市規(guī)劃息息相關，只能由城市政府來進行。這意味著，城市政府的積極性直接決定著城市土地經營的成效。所以，要充分調動城市政府的積極性，并合理分配利益給城市政府。城市經營的具體方式，是先根據城市發(fā)展需要、產業(yè)結構調整需要等，將土地規(guī)劃成某種特定的用途；再進行拆遷，三通一平（通水通電通路，土地平整），將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?；最后進行市場招標和拍賣，將土地使用權有償轉讓給具體的使用者。

在馬克思地租理論中，與土地等級相聯系而發(fā)生的地租是級差地租。級差地租形成的條件是土地等級的差別，形成的原因是對明確的土地使用權。級差地租分為兩種形態(tài)。級差地租Ⅰ是指等量資本投在面積相等但肥沃程度不同、地理位置不同的各級土地上所產生的地租。級差土地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)投入等量的資本而有不同的生產率，由此產生的級差地租。這些投資，無論是連續(xù)追加到哪一級土地上，一般都會提供出不同的生產率。這些追加投資提供的生產率，只要高于劣等地原來的生產率，就會產生超額利潤，并形成級差地租Ⅱ。

城市政府具體負責城市土地的利用規(guī)劃、土地的整治、基礎設施的建設，這些是對土地資源進行市場配置前的增值環(huán)節(jié)，也是城市土地級差地租形成的主要環(huán)節(jié)。級差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置較優(yōu)而產生的，級差地租Ⅱ是因為在同一地塊上連續(xù)追回投資產生的。對城市土地而言，肥沃程度無關緊要，而地理位置受城市規(guī)劃影響巨大，城市規(guī)劃改變了特定地塊在整個城市當中的相對位置，可以創(chuàng)造級差地租Ⅰ。而城市政府在特定地塊上進行基礎設施投資，既是在改變地塊的相對位置，也是在對地塊的生產力連續(xù)追加投資，也就是既可以創(chuàng)造級差地租Ⅰ，也可以創(chuàng)造級差地租Ⅱ。例如，一塊被征用的農用地，原本位置偏避，交通不便，水電不通，遠離學校、醫(yī)院、市場等公共服務場所，那么它的出讓金會很低，可收取的地租很少，但是城市政府將其規(guī)劃為建設用地，使其位置由郊區(qū)變?yōu)槭袇^(qū)，然后再投資將土地平整好，將道路鋪通，將水電接通，將其它服務設施修建齊全，那么該地塊的出讓金會大幅增加。因此，級差地租主要是由經營土地的城市政府所創(chuàng)造。

值得一提的是，這里的級差地租與馬克思地租理論中的級差地租在性質上是存在區(qū)別的。地租理論中的級差地租，都是本身附著在土地上的等級差別引起的，從土地所有者向使用者出租使用權這點上看，是土地本身所固有的等級差別。而上述城市土地的級差地租，無論是第一形態(tài)還是第二形態(tài)，都并非國家提供的土地本來就能帶來的，而是城市政府的投資經營帶來的，其實質并非真正的“地租”，而是城市政府投資的“租金”。城市政府的投資被附在了城市土地上，隨同土地本身一起被租用，一起產生收益。按照誰投資、誰收益的原則，這種級差地租理應由城市政府獲取。

為了提高城市土地的生產力，產生級差地租，城市政府必須進行先期投資。這種投資的資金需求是巨大的，僅靠稅收無法滿足，必須從生產力得以提高從而產生級差地租的土地本身得到補償。從城市經營的實踐來看，各城市基礎設施投資的資金缺口都比較大，全國城市每年基礎設施建設資金總缺口達4000億元左右。在進行土地經營后，它們都是依靠土地出讓金收入進行滾動投資，以滿足先期投資的資金需求的。因此，城市政府也需要獲取城市土地的級差地租。獲取的方式是向土地使用者收取土地出讓金。與級差地租相對應，城市政府也有相應的義務。除了前文所述的土地利用規(guī)劃和基礎設施投資外，還應當采取以下措施：（1）執(zhí)行國家的宏觀調控政策，控制土地供應總量，調整土地供給結構，配合國家掌握好土地供應這道經濟“閘門”；（2）切實履行用地協議，不隨意中止使用期限，保障土地使用者的合法權益；（3）對土地市場進行充分的市場運作，公開操作程序，避免權力尋租，最大程度實現級差地租；（4）規(guī)范土地使用用費收入的使用途徑，將級差地租收入主要用于城市土地經營，以及用于彌補因土地經營而給居民造成的直接的或潛在的損失。

（三）土地使用者開發(fā)土地獲取平均利潤

馬克思地租理論中的農業(yè)資本家沒有土地所有權，只是租種土地所有者的土地。他們像工商業(yè)資本家一樣，按投資額獲取平均利潤。在我國城市的土地經營中，土地使用者也不擁有土地所有權，只是從國家手中購買土地使用權，即租用土地。所以，土地使用者是不能參與超額利潤的分配的，只能按投資額獲取平均利潤。當然，利潤的平均化不是在土地市場范圍內可以實現的，這有賴于整個市場經濟體制的完善。

土地使用者的義務是遵守用地協議的規(guī)定，在土地利用規(guī)劃框架內對土地作具體的投資（包括建筑房屋和修建部分基礎設施），充分利用土地，發(fā)揮土地的最大價值，創(chuàng)造社會財富。土地是稀缺資源，土地閑置是巨大的浪費，土地使用者必須履行開發(fā)土地的義務。對于長期閑置的土地，國家可以無條件收回使用權。