拆遷土地規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：拆遷土地規(guī)劃范文

今年以來(lái)，土地規(guī)劃建設(shè)部在園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照縣委、縣政府“12345”的發(fā)展思路，依照高標(biāo)準(zhǔn)、高水平建設(shè)的原則，保質(zhì)保量的完成上級(jí)交辦的每一項(xiàng)工作任務(wù)。自20__年1月至今，工業(yè)園道路建設(shè)工程、企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園道路綠化工程等基礎(chǔ)設(shè)施在有序進(jìn)行，目前正在積極實(shí)施物流園、商貿(mào)城項(xiàng)目區(qū)住宅戶的拆遷工作及道路基礎(chǔ)設(shè)施工作，具體情況如下：

1、道路擴(kuò)建工程

通過(guò)土地規(guī)劃建設(shè)部的組織，對(duì)園區(qū)內(nèi)黃河路東、西延伸段1300余米進(jìn)行了設(shè)計(jì)前的測(cè)量準(zhǔn)備工作，并委托東營(yíng)市公路勘測(cè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了疏勒縣南疆齊魯工業(yè)園黃河路東、西延及附屬設(shè)施配套工程施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)方案的制作。經(jīng)工業(yè)園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定，4月30日對(duì)黃河路西延376米道路工程進(jìn)行了招標(biāo)工作。按照計(jì)劃，施工單位5月10日開(kāi)始施工。目前，黃河路西延工程的預(yù)埋管、路面工程、沿路路燈電纜的埋設(shè)工作已完成，下一步將進(jìn)行道路人行道的鋪設(shè)工作。

同時(shí)，完成了小項(xiàng)目區(qū)道路、克其其村道路的規(guī)劃、測(cè)量、設(shè)計(jì)。此項(xiàng)工作已得到交通部門(mén)的認(rèn)可，并審批通過(guò)，縣交通局和計(jì)劃局正在準(zhǔn)備招投標(biāo)工作。目前，此項(xiàng)工程基礎(chǔ)部分已完工，下一步將完成沿路預(yù)埋管、路面水泥穩(wěn)定層、油面的處理工作。

2、土方工程

南疆齊魯工業(yè)園內(nèi)綠化帶土方工程已竣工，但經(jīng)過(guò)一冬天的沉降，有部分地塊不能滿足綠化用地的要求。經(jīng)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)研究決定，土地規(guī)劃建設(shè)部組織施工隊(duì)伍，對(duì)不能滿足綠化用地要求的地塊再次進(jìn)行土方施工，確保了園區(qū)綠化工程按期完工。同時(shí)對(duì)企業(yè)反映較為強(qiáng)烈的部分地塊進(jìn)行土方的再次整平。隨著園區(qū)招商引資企業(yè)數(shù)量的不斷加大，土地規(guī)劃建設(shè)部組織施工隊(duì)伍，對(duì)黃河路西延段兩側(cè)、沂蒙路兩側(cè)的低洼地段進(jìn)行了土方的回填工作。同時(shí)，將小項(xiàng)目區(qū)道路以南的高地進(jìn)行挖方，進(jìn)一步擴(kuò)大了園區(qū)可利用土地面積的數(shù)量，為下一步招商引資企業(yè)的開(kāi)工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。

3、道路綠化工程

到目前為止，道路綠化工程已基本竣工，現(xiàn)在長(zhǎng)4300米（除去昆侖路綠化帶未拆遷道路300米）的道路苗木種植工作、各平交路口處的綠化造型及綠化帶整平工作現(xiàn)已完工，綠化工程共種植苗木3100余棵。依照?qǐng)@區(qū)發(fā)展的實(shí)際情況，經(jīng)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)研究決定，對(duì)園區(qū)道路綠化帶草坪進(jìn)行延伸，截至目前，草坪延伸面積已達(dá)9700平方米。苗木、景觀及草坪種植工作已經(jīng)全部完成，并通過(guò)了驗(yàn)收。根據(jù)驗(yàn)收提出的整改方案，施工單位對(duì)此項(xiàng)工程不足之處進(jìn)行了整改。

4、對(duì)企業(yè)在建工程進(jìn)行施工前圖紙審核、驗(yàn)線

為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)園區(qū)在建企業(yè)的管理，確保園區(qū)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)符合園區(qū)規(guī)劃要求。根據(jù)園區(qū)管委會(huì)的要求，土地規(guī)劃建設(shè)部對(duì)企業(yè)新建設(shè)的所有建筑進(jìn)行施工前的圖紙審核和驗(yàn)線工作，對(duì)于圖紙未能通過(guò)審批的提出整改措施，保證企業(yè)規(guī)劃符合園區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)要求。施工前對(duì)所放施工線進(jìn)行驗(yàn)線，施工線與已審批通過(guò)圖紙不相符的一律不準(zhǔn)開(kāi)工，進(jìn)一步確保企業(yè)按園區(qū)總體規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。

5、電力線路施工

經(jīng)過(guò)與喀什夏巴格鄉(xiāng)、帕合太里鄉(xiāng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)商，解決了中牙線、中陶線、昆侖食品廠電力線路的改道問(wèn)題，并且及時(shí)完成了對(duì)線路改道涉及到農(nóng)民的補(bǔ)償金發(fā)放工作。及時(shí)協(xié)調(diào)電力公司完成了電力線路的改道工作?，F(xiàn)園區(qū)供電線路直接從中心變接火，園區(qū)供電達(dá)到專(zhuān)線專(zhuān)用。

6、制定相關(guān)辦法，完善管理工作

土地規(guī)劃建設(shè)部依照《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施（中華人民共和國(guó)土地管理法）辦法》、《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施（中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法）辦法》，不斷完善園區(qū)管理辦法，制定《南疆齊魯工業(yè)園建設(shè)用地管理暫行辦法》、《南疆齊魯工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)管理暫行辦法》、《疏勒縣南疆齊魯工業(yè)園市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理暫行辦法》三項(xiàng)辦法，使園區(qū)的管理工作有章可循，使園區(qū)管理工作走向制度化。

7、完成房屋拆遷評(píng)估工作

為加快園區(qū)建設(shè)，園區(qū)通過(guò)土地規(guī)劃建設(shè)部的組織，聘請(qǐng)喀什方夏評(píng)估公司作為中介機(jī)構(gòu)，公正、公平、公開(kāi)的完成園區(qū)物流園、商貿(mào)城、小項(xiàng)目區(qū)房屋拆遷評(píng)估工作，截至目前，房屋評(píng)估工作已完成，拆遷工作正在有計(jì)劃的進(jìn)行。同時(shí)完成了巴仁鄉(xiāng)7組在小項(xiàng)目區(qū)的大棚和部分已拆遷房屋的賠償工作。

8、土地規(guī)劃建設(shè)部組織林業(yè)局相關(guān)人員，完成巴仁鄉(xiāng)16村7組拆遷戶房前屋后、疏勒鎮(zhèn)1村5組新宅基地的樹(shù)木登記、補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)工作，并對(duì)部分已砍伐及需砍伐的樹(shù)木進(jìn)行了補(bǔ)償。

9、落實(shí)園區(qū)道路衛(wèi)生環(huán)衛(wèi)人員

通過(guò)疏勒縣人才市場(chǎng)為園區(qū)招聘了4名園區(qū)道路衛(wèi)生環(huán)衛(wèi)人員，對(duì)園區(qū)內(nèi)總長(zhǎng)4

600米多的道路進(jìn)行分段，確定每一名環(huán)衛(wèi)人員的責(zé)任區(qū)域。責(zé)任到人，提高了環(huán)境清潔質(zhì)量，確保園區(qū)衛(wèi)生清潔。10、修繕園區(qū)道路人行道、污水井工作開(kāi)始

根據(jù)園區(qū)道路實(shí)際情況，結(jié)合已建道路出現(xiàn)的問(wèn)題，土地規(guī)劃建設(shè)部主動(dòng)聯(lián)系已建道路施工隊(duì)：喀什農(nóng)工商建筑安裝公司、新疆寶地建筑公司，要求對(duì)各自修建道路的人行道、污水井等便于維修的部分進(jìn)行初次維修，保證附屬設(shè)施的正常使用。

11、完成20__年度固定回報(bào)工作

土地規(guī)劃建設(shè)部積極與大隊(duì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系，完成了巴仁鄉(xiāng)16村、疏勒鎮(zhèn)1村20__年度失地農(nóng)民的登記、補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)工作，并及時(shí)完成了20__年度固定回報(bào)補(bǔ)償工作。

土地規(guī)劃建設(shè)部嚴(yán)格按照管委會(huì)的部署，積極干好本部室工作，注重與其他個(gè)部室的團(tuán)結(jié)協(xié)作，遇到問(wèn)題及時(shí)與其他部室溝通，努力做好每一項(xiàng)工作。但由于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)處于起步階段，問(wèn)題多、經(jīng)驗(yàn)少，與管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的要求還有一定的差距。在剩下的時(shí)間里土地規(guī)劃建設(shè)部將努力做好一下幾個(gè)方面的工作。

1、在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面

進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理力度，嚴(yán)格按照相關(guān)辦法、要求，做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理工作，切實(shí)保證園區(qū)總體規(guī)劃的順利實(shí)施。繼續(xù)抓好道路建設(shè)工作，抓好施工過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)，確保工程質(zhì)量。

2、繼續(xù)抓好園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管理維護(hù)工作

做好已建工程的維護(hù)管理工作，對(duì)于需要進(jìn)行維護(hù)、修繕基礎(chǔ)設(shè)施及早明確責(zé)任進(jìn)行維護(hù)、修繕。對(duì)于工程的驗(yàn)收、道路質(zhì)保期滿驗(yàn)收做好充分的準(zhǔn)備，保證園區(qū)利益不受到損害。

3、做好園區(qū)各項(xiàng)關(guān)于農(nóng)民的賠償工作

第2篇：拆遷土地規(guī)劃范文

了解拆遷項(xiàng)目的背景主要包括拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國(guó)有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰(shuí)，項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？拆遷的補(bǔ)償總額是多少？（這對(duì)企業(yè)客戶確定心理價(jià)位很重要）項(xiàng)目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補(bǔ)償條例的法律文件？是否在征收開(kāi)始的時(shí)候征詢了相關(guān)公眾的意見(jiàn)、是否按照2011年公布的《國(guó)有土地上征收和補(bǔ)償條例》規(guī)定的法律程序？以上內(nèi)容都是在拆遷征收時(shí)容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。拆遷征收方往往會(huì)混淆主體，模糊事實(shí)等，以達(dá)到以最快的速度、最低補(bǔ)償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權(quán)爭(zhēng)理的點(diǎn)，拆遷戶在拆遷開(kāi)始前就該足夠熟悉和了解這些內(nèi)容。

吃透各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)恼唠m然拆遷方所制定的各項(xiàng)補(bǔ)償政策的標(biāo)準(zhǔn)都普遍偏低，在我們確定補(bǔ)償要求的時(shí)候僅有參考價(jià)值，但是還是要對(duì)具體的政策進(jìn)行細(xì)細(xì)的研讀，因?yàn)橹挥性诔浞至私獾那闆r下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。在拆遷過(guò)程中，經(jīng)常遇到補(bǔ)償項(xiàng)目補(bǔ)償缺漏項(xiàng)的情況，比如明對(duì)公攤面積的缺省遺漏，對(duì)院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關(guān)利益都能納入補(bǔ)償中。

進(jìn)行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會(huì)涉及到各種有關(guān)證件，一旦有遺缺或者手續(xù)不全的證件，會(huì)很快被定義為“違建”，補(bǔ)償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續(xù)完備。在國(guó)有土地上：按照我國(guó)土地及房產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃證、城市建筑規(guī)劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，成為完全合法的建筑。這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續(xù)問(wèn)題。在集體土地上：我國(guó)2008年1月1日城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施以來(lái)，在自家宅基地上建房子，也要經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的審批并按照規(guī)劃建造，方屬于合法建筑。這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。對(duì)比以上條件，看看你的房屋是否達(dá)到合法程度，這是對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)防控的必要措施。

擴(kuò)寬信息渠道，儲(chǔ)備法律專(zhuān)業(yè)人員在拆遷中，要有意識(shí)地建立信息渠道，要做到隨時(shí)能夠了解拆遷進(jìn)展的相關(guān)信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準(zhǔn)確的情報(bào)才能進(jìn)行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽(tīng)到要拆遷開(kāi)始的信息后，就要考慮怎么建立信息來(lái)源渠道，切勿因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致自己錯(cuò)失獲得有利補(bǔ)償?shù)牧紮C(jī)。且要通過(guò)多方位的信息渠道表達(dá)自己的合理需求，充分發(fā)揮自己的知情權(quán)、參與權(quán)。一旦有了拆遷消息，就要開(kāi)始對(duì)自己的房屋進(jìn)行預(yù)算和評(píng)估，然后準(zhǔn)備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來(lái)看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)，一般最主要的就是提前做好法律保護(hù)措施，防止被強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷，這就需要專(zhuān)業(yè)人士來(lái)做專(zhuān)業(yè)事情了，提前儲(chǔ)備好專(zhuān)業(yè)人員對(duì)后期成功維的關(guān)鍵措施。

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第3篇：拆遷土地規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃管理；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，全國(guó)大部分地區(qū)開(kāi)展了土地利用規(guī)劃與管理工作，20多年來(lái)，土地總體規(guī)劃與管理工作對(duì)合理利用土地資源、強(qiáng)化土地利用的宏觀調(diào)控、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)起到了積極的促進(jìn)作用；盡管如此，土地布局尤其是農(nóng)村土地布局依舊混亂并且被破壞的程度越來(lái)越嚴(yán)重，土地利用率不斷下降，進(jìn)而影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和人們生活。因此，日漸明顯的土地規(guī)劃與管理問(wèn)題急需解決。

1現(xiàn)階段中國(guó)土地規(guī)劃管理工作的任務(wù)

面對(duì)土地供需的嚴(yán)峻形勢(shì)，土地規(guī)劃承擔(dān)的任務(wù)十分繁重。一是要為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求提供土地保障。土地具有稀缺性和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，因此土地利用規(guī)劃編制過(guò)程中必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決好各行業(yè)用地矛盾，通俗的講就是要解決好“四子”問(wèn)題，即米袋子、菜籃子、錢(qián)袋子、好房子。任何一項(xiàng)沒(méi)有解決好“四子”問(wèn)題的規(guī)劃都不是一個(gè)好規(guī)劃。二是要統(tǒng)籌土地利用與布局（五個(gè)統(tǒng)籌）。國(guó)家提出要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然發(fā)展、統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開(kāi)放的戰(zhàn)略方針。在規(guī)劃的編制過(guò)程中要自始至終給予體現(xiàn)。三是要參與宏觀調(diào)控。國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，將土地和金融作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向和結(jié)構(gòu)的兩個(gè)重要手段，土地規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)這一手段的重要方式。如何更好地發(fā)揮土地的調(diào)控作用是土地規(guī)劃需要解決的重要課題。

2當(dāng)前土地規(guī)劃實(shí)施中存在的問(wèn)題及原因

2.1 規(guī)劃缺乏權(quán)威性，得不到有效的執(zhí)行

規(guī)劃實(shí)施中的最大問(wèn)題是規(guī)劃得不到有效的執(zhí)行，還存在“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫(huà)畫(huà)，墻上掛掛”的錯(cuò)誤思想。有些地方迫于政策的壓力，雖然將土地規(guī)劃的文本做得四平八穩(wěn)，但土地的實(shí)際利用狀況與土地規(guī)劃文本上的內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。無(wú)視土地利用的布局，往往在規(guī)劃的農(nóng)業(yè)用地區(qū)內(nèi)建起了工廠，規(guī)劃大片工業(yè)用地區(qū)的地方，也僅僅在沿路地帶建設(shè)了少部分的工礦，造成用地布局的混亂。在個(gè)別地方甚至被認(rèn)為是阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得土地規(guī)劃社會(huì)地位和法律地位都沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的高度，權(quán)威性得不到充分體現(xiàn)。

2.2 規(guī)劃調(diào)整的隨意性得不到有效遏制

在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)規(guī)劃制定過(guò)程中，把交通方便、條件好的耕地留作一般農(nóng)田，把條件差的、位置偏遠(yuǎn)的農(nóng)田劃作基本農(nóng)田，即人們常說(shuō)的“保劣不保優(yōu)、保遠(yuǎn)不保近”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。地方上，在招商引資中，開(kāi)發(fā)商或投資者為了降低投資成本，往往選擇拆遷量少，交通便利的農(nóng)田進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)；這樣可以比較方便地辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的審批手續(xù)，而實(shí)際這種做法完全背離了土地利用總體規(guī)劃保護(hù)耕地的初衷，使《基本農(nóng)田保護(hù)條例》得不到很好的落實(shí)。

2.3 規(guī)劃方法滯后

土地利用總體規(guī)劃所采用的方法基本上是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的傳統(tǒng)方法，即定性研究的方法。由于傳統(tǒng)規(guī)劃方法本身所具有的靜態(tài)性特點(diǎn)，所以規(guī)劃年限越長(zhǎng)，這種判斷與現(xiàn)實(shí)之間的誤差也就越大，規(guī)劃也就越遠(yuǎn)離現(xiàn)實(shí)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢的時(shí)期，傳統(tǒng)規(guī)劃方法的這個(gè)缺陷表現(xiàn)得還不明顯，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天局限性就越來(lái)越明顯，越來(lái)越顯得不能適應(yīng)客觀實(shí)際發(fā)展的需要。規(guī)劃方法的革新是目前制定起宏觀指導(dǎo)作用的土地利用總體規(guī)劃之前必須解決的首要問(wèn)題。

2.4 規(guī)劃編制過(guò)程中，重編制，輕實(shí)施，缺評(píng)估，實(shí)施責(zé)任主體不明確

缺乏強(qiáng)制力與約束力，靜態(tài)的規(guī)劃觀念根深蒂固，缺乏動(dòng)態(tài)的評(píng)估調(diào)整機(jī)制，規(guī)劃的社會(huì)公眾知曉度和透明度不高，沒(méi)有得到公眾的充分理解和認(rèn)可，影響了公眾對(duì)規(guī)劃的監(jiān)督、維護(hù)。

2.5 對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)和農(nóng)村道路網(wǎng)布局重視不夠

當(dāng)前農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處在調(diào)整階段，農(nóng)村城市化速度也日益加快，如果通過(guò)總體規(guī)劃把保護(hù)耕地、節(jié)約用地與農(nóng)村居民點(diǎn)布局調(diào)整、農(nóng)村道路網(wǎng)布設(shè)結(jié)合起來(lái)，并使之成為總體規(guī)劃的重要組成部分，那么，一定會(huì)收到“一石二鳥(niǎo)”的良好效果，既實(shí)現(xiàn)了保護(hù)耕地、節(jié)約用地目標(biāo)，又推進(jìn)了農(nóng)村城市化進(jìn)程。

3 加強(qiáng)土地規(guī)劃管理的對(duì)策思考

3.1 改進(jìn)規(guī)劃方法

一是改定性分析方法為定性定量相結(jié)合的分析方法;二是改靜態(tài)分析方法為動(dòng)態(tài)分析方法。定性分析方法是以往人們常采用的規(guī)劃方法。如果把對(duì)一些問(wèn)題通過(guò)分析作出的判斷用數(shù)學(xué)關(guān)系式、數(shù)學(xué)模型等展顯出來(lái)并進(jìn)行推算分析,這就變成了定量分析的方法。顯而易見(jiàn),這種定量分析方法是以定性分析為基礎(chǔ)的,實(shí)質(zhì)上是定性與定量相結(jié)合的分析方法。靜態(tài)分析方法是對(duì)某一事物在某個(gè)時(shí)點(diǎn)、某一特定空間上的狀況進(jìn)行分析并作出判斷,以此為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃的方法。人們知道,經(jīng)濟(jì)和社會(huì)現(xiàn)象是一個(gè)過(guò)程,土地利用問(wèn)題同樣也是一個(gè)過(guò)程,是一個(gè)不斷發(fā)展變化著的過(guò)程,所以土地利用總體規(guī)劃本身也應(yīng)該是這種動(dòng)態(tài)變化過(guò)程的反映。土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)是追求在土地利用過(guò)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程同步變化情況下的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益的最大化,所以,規(guī)劃必須是動(dòng)態(tài)的,能夠反映某一時(shí)段因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而帶來(lái)的土地利用動(dòng)態(tài)變化。所以,要想求得具有動(dòng)態(tài)特點(diǎn)的規(guī)劃方案,必須采用動(dòng)態(tài)的規(guī)劃方法。

具有定量分析功能和動(dòng)態(tài)變化功能的諸多規(guī)劃方法中,以PD―PLUS最為適用。PD―PLUS方法的最大特點(diǎn)主要不是謀取一些規(guī)劃的具體數(shù)據(jù),而是著重研究分析事物的發(fā)展趨勢(shì)。然后,再在這種發(fā)展趨勢(shì)下確定相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo),從而把制定規(guī)劃指標(biāo)與相關(guān)事物發(fā)展的總趨勢(shì)聯(lián)系在一起。當(dāng)然,“相關(guān)事物”是復(fù)雜的,例如,耕地保有量、建設(shè)占用耕地指標(biāo)等與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平有關(guān);而經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化水平又涉及到人口、社會(huì)消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)政策、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等等。PD―PLUS方法能夠有效地解決這個(gè)比較復(fù)雜、而又回避不了的問(wèn)題,因此能夠解決重要指標(biāo)的動(dòng)態(tài)變化問(wèn)題,可以克服當(dāng)前規(guī)劃中出現(xiàn)的在規(guī)劃期內(nèi)只有一個(gè)數(shù)據(jù)的現(xiàn)象。當(dāng)前的規(guī)劃,由于只有一個(gè)規(guī)劃期末的數(shù)據(jù),無(wú)規(guī)劃期間內(nèi)每一個(gè)進(jìn)程的數(shù)據(jù),因而缺乏可操作性。如果把規(guī)劃期間劃分成幾個(gè)時(shí)段,每個(gè)時(shí)段有明確的指標(biāo)要求,對(duì)實(shí)施者來(lái)說(shuō)就容易把握,規(guī)劃也就容易落實(shí)。

3.2 規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)由保護(hù)耕地向保護(hù)國(guó)土資源轉(zhuǎn)變

前兩輪土地利用總體規(guī)劃突出強(qiáng)調(diào)了實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、基本農(nóng)田保護(hù)和建設(shè)用地規(guī)?？刂疲乱惠喴?guī)劃應(yīng)全面把握土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要作用，堅(jiān)持自然資源的全面保護(hù)，堅(jiān)持區(qū)域發(fā)展的公平性、發(fā)展過(guò)程的持續(xù)性、人和自然的和諧性等可持續(xù)發(fā)展的理念，在規(guī)劃中制定全面保護(hù)政策措施。

3.3 堅(jiān)持《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的有關(guān)規(guī)定

做好基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的調(diào)整劃定工作，將城鎮(zhèn)、村莊周?chē)?、鐵路、公路兩側(cè)的耕地及其他區(qū)域質(zhì)量好、產(chǎn)量高的耕地優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。將規(guī)劃指標(biāo)具體分解落實(shí)到保護(hù)區(qū)和保護(hù)地塊，實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)、責(zé)任到人的保護(hù)制度，切實(shí)加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的監(jiān)督管理工作。

3.4 完善土地利用總體規(guī)劃內(nèi)容

把農(nóng)村居民點(diǎn)布局調(diào)整和農(nóng)村道路網(wǎng)規(guī)劃作為土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容。使零散村莊向中心村和小城鎮(zhèn)集中，工業(yè)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，完善農(nóng)村道路網(wǎng)，為促進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程創(chuàng)造條件。規(guī)劃的內(nèi)容體系應(yīng)由指標(biāo)控制體系為主向宏觀控制加空間布局相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，土地利用成為國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一個(gè)重要手段。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)弱化單純的指標(biāo)控制和分配的功能，強(qiáng)化布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化和用途管制的功能。對(duì)土地利用布局研究不只是前兩輪規(guī)劃存在的一個(gè)突出問(wèn)題，也是土地用途管制難以嚴(yán)格履行的重要原因。本輪規(guī)劃要認(rèn)真研究建設(shè)用地布局，市級(jí)以下應(yīng)同步編制，落實(shí)到具體的地塊，使建設(shè)用地布局規(guī)劃與實(shí)際用地需求盡可能相符合。還要研究基本農(nóng)田和其他需要重點(diǎn)保護(hù)的用地布局，使其保得住、保得好。規(guī)劃圖件的編制可采用以行政境界為整體的規(guī)劃掛圖與分幅大比例尺規(guī)劃圖等相結(jié)合的模式，編制規(guī)劃圖集。

3.5 構(gòu)建完善規(guī)劃管理信息系統(tǒng)

規(guī)劃實(shí)施工作應(yīng)由構(gòu)建規(guī)劃管理信息系統(tǒng)入手。以規(guī)劃乃至整個(gè)國(guó)土資源管理的業(yè)務(wù)流程重組為核心，全面推進(jìn)規(guī)劃實(shí)施管理的信息化、規(guī)范化和現(xiàn)代化。推進(jìn)規(guī)劃管理的信息化，能夠提高規(guī)劃管理的效率，降低管理成本；能夠加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的宣傳，有效地實(shí)施政府和社會(huì)公眾對(duì)規(guī)劃修編、調(diào)整和實(shí)施的監(jiān)管；能夠全面提高規(guī)劃為公眾服務(wù)的水平，進(jìn)一步改善國(guó)土資源部門(mén)的形象，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各項(xiàng)建設(shè)。規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)全面貫徹國(guó)土資源部《土地利用規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》和《土地利用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)指南》的要求，確保共享和網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。在規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)中，還要處理好內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)的隔離和匹配工作，構(gòu)建省、市、縣、鄉(xiāng)統(tǒng)一的管理網(wǎng)絡(luò)。

參考文獻(xiàn)

第4篇：拆遷土地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：城市 存量土地 管理 規(guī)劃

一、研究背景

克拉瑪依市位于中國(guó)西北部，下轄克拉瑪依、白堿灘、獨(dú)山子和烏爾禾等四個(gè)區(qū)，地域面積約7700平方千米，轄區(qū)內(nèi)有新疆油田公司、獨(dú)山子石化公司、克拉瑪依石化公司等多個(gè)大型石油石化企業(yè)，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝诩s40萬(wàn)人。新疆油田主要作業(yè)區(qū)域在準(zhǔn)噶爾盆地，年產(chǎn)原油逾千萬(wàn)噸、天然氣近40億方?？死斠朗兄饕h政機(jī)關(guān)、新疆油田公司總部及其大部分二級(jí)廠處機(jī)關(guān)均位于克拉瑪依區(qū)。

克拉瑪依在城市與油田企業(yè)的關(guān)系方面具有特殊性和典型性。特殊性在于這是一座因油而興的城市，石油石化企業(yè)承擔(dān)著水、電、暖、燃?xì)夂臀飿I(yè)等部分城市基礎(chǔ)設(shè)施管理職能。典型性在于，與大多礦區(qū)一樣，克拉瑪依在由礦區(qū)向城市發(fā)展的進(jìn)程中，迫需解決城區(qū)用地調(diào)整、區(qū)域內(nèi)儲(chǔ)量動(dòng)用等影響油田與城市可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。這些矛盾和問(wèn)題既有因依法用地意識(shí)淡薄、管理粗放、家底不清等歷史遺留下來(lái)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制的問(wèn)題，也有因企業(yè)發(fā)展用地需求激增和克拉瑪依城市建設(shè)空間難以拓展的先天土地資源不足的瓶頸，其數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、空間、用途等諸多要素在配置中必然產(chǎn)生的客觀矛盾，這些矛盾和問(wèn)題交織在一起，成為擺在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中的障礙。只有首先做好了存量土地管理工作，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的共贏。

二、以規(guī)劃指導(dǎo)企業(yè)存量土地管理

土地是油氣田企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。按常規(guī)的管理思路，在城市發(fā)展的推動(dòng)下，被動(dòng)的對(duì)土地逐項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的高效利用和日常管理，更不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。截止2008年，新疆油田公司管理著克拉瑪依區(qū)中心城區(qū)約1100公頃土地，約占當(dāng)時(shí)已建成城區(qū)面積的50%。面積大、宗地多，管理難度較大。為此，新疆油田主動(dòng)謀劃，在對(duì)位于中心城區(qū)的存量土地進(jìn)行深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃和各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)、詳細(xì)規(guī)劃，編制了《新疆油田公司克拉瑪依城區(qū)存量土地利用規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《存量土地規(guī)劃》）。

1.編制《存量土地規(guī)劃》的目的

克拉瑪依市于2007年編制完成《克拉瑪依城市（中心城）總體規(guī)劃（2006-2020）》，規(guī)劃到2020年中心城區(qū)用地面積為42平方公里，規(guī)劃人口28萬(wàn)人，該規(guī)劃對(duì)油田公司中心城區(qū)的存量土地用地布局影響較大，也是編制《新疆油田公司克拉瑪依城區(qū)存量土地利用規(guī)劃》的主要原因。

隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和市政工程、民生工程的實(shí)施，新疆油田公司中心城區(qū)內(nèi)分散的存量土地面臨著外遷和整合，這對(duì)企業(yè)來(lái)講既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。同時(shí)為了全面掌握新疆油田公司在克拉瑪依城區(qū)土地情況，加強(qiáng)對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)利用管理、促進(jìn)土地資源集約利用和優(yōu)化配置、保證企業(yè)用地有序和高效、發(fā)揮存量土地效益最大化，實(shí)現(xiàn)土地利用方式和管理的轉(zhuǎn)變，為油田全面可持續(xù)發(fā)展提供用地保障，也需要對(duì)油田公司存量土地的權(quán)屬和用地性質(zhì)進(jìn)行全面清理，重新整體規(guī)劃其用途。克拉瑪依中心城區(qū)發(fā)展情況如圖1所示。

2.開(kāi)展的相關(guān)工作

2.1成立編制工作組織機(jī)構(gòu)。新疆油田公司成立了存量土地規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，公司主管經(jīng)營(yíng)的副總經(jīng)理任組長(zhǎng)。為便于與政府規(guī)劃、發(fā)改、土地等相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)小組在油田公司規(guī)劃計(jì)劃處設(shè)置了辦公室，具體負(fù)責(zé)規(guī)劃編制過(guò)程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管理工作，下屬各二級(jí)單位均成立相應(yīng)的存量土地規(guī)劃編制小組并明確主管領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)人負(fù)責(zé)土地調(diào)查和規(guī)劃研究工作。

2.2全面調(diào)查。該規(guī)劃從開(kāi)始調(diào)查到編制完成歷時(shí)三年。在編制過(guò)程中，存在土地資料不全、現(xiàn)狀不清、歷史因素復(fù)雜等諸多困難，這就要求工作人員認(rèn)真負(fù)責(zé)地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，細(xì)致了解每塊存量土地基本信息及變遷沿革，詳細(xì)核對(duì)調(diào)整方向與城市發(fā)展總體規(guī)劃有無(wú)沖突，深入思考每宗土地如何發(fā)展利用等諸多細(xì)枝末節(jié)事宜。在編制后期要結(jié)合油田、市政的各個(gè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃多次討論、反復(fù)修改完善，與市政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行充分溝通、對(duì)接和科學(xué)論證，并多方征求社會(huì)各界意見(jiàn)。

2.3科學(xué)分類(lèi)。目前在新增用地協(xié)調(diào)工作中，對(duì)于土地類(lèi)型的界定時(shí)常存在很多爭(zhēng)議。同樣，對(duì)于存量土地的調(diào)整與利用也存在統(tǒng)計(jì)口徑不一的問(wèn)題，這對(duì)宗地信息收集和規(guī)劃利用提出了新的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)研究分析，新疆油田從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)有土地使用情況和油田專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，提出了將存量土地分為行政辦公用地、科研生產(chǎn)用地、生活用地、生產(chǎn)輔助設(shè)施用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地、物流服務(wù)用地、其它用地等七大類(lèi)型，解決了信息收集和整理工作中的統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題。

圖1 克拉瑪依中心城區(qū)發(fā)展情況

3.規(guī)劃主要內(nèi)容和取得的主要成果

3.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)及內(nèi)容

規(guī)劃中首先按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，制定存量土地規(guī)劃原則、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本功能定位；其次通過(guò)規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)整，提出公司存量土地發(fā)展方向（尤其是制定改制企業(yè)占（使）用油田公司土地解決方案）和存（增）量[2]土地管理體系、制度和實(shí)施措施，為存（增）量土地的管理和開(kāi)發(fā)建設(shè)提供依據(jù)，規(guī)劃了油田公司土地各時(shí)期發(fā)展戰(zhàn)略?！洞媪客恋匾?guī)劃》主要由七個(gè)部分構(gòu)成，如表1所示。

表1 新疆油田公司存量土地規(guī)劃的結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容

3.2通過(guò)《存量土地規(guī)劃》的編制主要取得了以下成果。

3.2.1調(diào)查現(xiàn)階段新疆油田公司存量土地基本情況和存量土地歷次變化情況。

3.2.2分析了城市快速發(fā)展給存量土地帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

3.2.3制定了油田公司存量土地利用調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃了增量土地建設(shè)區(qū)位、規(guī)模和土地各時(shí)期發(fā)展戰(zhàn)略。

3.2.4制定了改制企業(yè)占（使）用油田公司土地解決方案。

4.實(shí)施存量土地利用規(guī)劃的保障措施

4.1建立完善的存量土地管理體系。無(wú)論是油田公司，還是市政工程，在克拉瑪依城區(qū)的各類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)、功能布局，均以《存量土地規(guī)劃》為指導(dǎo)，完成項(xiàng)目總量和布局控制審查。

4.2實(shí)行嚴(yán)格的管理制度。建立健全了了存量土地利用審批流程，編制并下發(fā)了《新疆油田公司中心城區(qū)存量土地開(kāi)發(fā)利用管理辦法》。嚴(yán)格按照《存量土地規(guī)劃》，認(rèn)真貫徹執(zhí)行存量土地和增量土地用地分類(lèi)（用途）規(guī)定和許可制度；存量土地的置換、改造、開(kāi)發(fā)建設(shè)和增量土地規(guī)劃建設(shè)均須按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟?，凡不符合?guī)劃要求的，不予審批。推行領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，并將其作為工作目標(biāo)和考核業(yè)績(jī)內(nèi)容之一。

4.3建立存量土地信息系統(tǒng)，健全存量土地管理臺(tái)帳。加強(qiáng)規(guī)劃修編工作。建立新疆油田公司存量土地計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，為存量土地的置換、改造、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和規(guī)劃決策提供最新、最準(zhǔn)確的基礎(chǔ)信息。在《存量土地規(guī)劃》和《城市（中心城）總體規(guī)劃》指導(dǎo)下，積極參與政府編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃工作；在上位規(guī)劃指導(dǎo)下，推進(jìn)油田公司編制大宗用地、核心區(qū)域用地修建性詳細(xì)規(guī)劃工作。

4.4開(kāi)展存量土地各項(xiàng)前期研究工作。土地管理屬于動(dòng)態(tài)管理范疇。由于每塊存量土地都存在區(qū)位和大小差異性，其內(nèi)在的價(jià)值無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估，因此近期油田公司開(kāi)展了存量土地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究，為其開(kāi)發(fā)提供科學(xué)依據(jù)。同時(shí)根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況，結(jié)合公司產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展目標(biāo)，開(kāi)展了土地需求研究。

4.5成立了成立土地置換及地面資產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，集體決策，對(duì)出現(xiàn)的存量土地處置事宜嚴(yán)格按照《中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司土地管理手冊(cè)（2012）》中規(guī)定進(jìn)行處置。

三、城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的儲(chǔ)量動(dòng)用

由于克拉瑪依先有礦區(qū)后有城市的特殊性，近年來(lái)，城市范圍不斷拓展，部分油區(qū)和油田生產(chǎn)設(shè)施已被包圍在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。城市發(fā)展勢(shì)在必行，油田資源來(lái)之不易，為促進(jìn)城市與油田的融和發(fā)展，在推進(jìn)城市發(fā)展的同時(shí)，兼顧油田優(yōu)質(zhì)、高效儲(chǔ)量的開(kāi)發(fā)利用，油田公司在城市相關(guān)規(guī)劃方案編制階段即參與相關(guān)設(shè)計(jì)工作，并組織專(zhuān)業(yè)部門(mén)和專(zhuān)家從鉆井方式、開(kāi)發(fā)方式、地面工程、生產(chǎn)管理方式等方面深入研究，“一井一策”，從安全環(huán)境、景觀布局等細(xì)節(jié)考慮，充分做好城區(qū)建設(shè)與油氣田開(kāi)發(fā)融和發(fā)展工作。

1.充分結(jié)合規(guī)劃布局，合理確定開(kāi)發(fā)方式。城區(qū)內(nèi)實(shí)施儲(chǔ)量動(dòng)用必須集約用地；要全面考慮油氣資源開(kāi)發(fā)帶來(lái)的安全和環(huán)境影響，滿足城市景觀要求；要推廣叢式井平臺(tái)方式布井、優(yōu)化注水管網(wǎng)、減少多級(jí)布站、加快開(kāi)采速度；在日常生產(chǎn)管理方面采用密閉輸送等開(kāi)發(fā)方式，這對(duì)油氣田管理提出了更高要求。目前新疆油田在紅003井區(qū)已實(shí)現(xiàn)了“地下采油、地上旅游”開(kāi)發(fā)模式。按照這一模式，油田公司結(jié)合新一輪城市規(guī)劃和《存量土地規(guī)劃》完成了對(duì)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)油藏的評(píng)價(jià)工作，全面掌握了儲(chǔ)量及分布情況，為合理編制開(kāi)發(fā)方案打下了基礎(chǔ)。

以中心城以南區(qū)域的油氣儲(chǔ)量動(dòng)用為例。政府在規(guī)劃方案編制階段即來(lái)函告知擬實(shí)施建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和生態(tài)濕地項(xiàng)目，并提供了項(xiàng)目范圍坐標(biāo)和規(guī)劃實(shí)施方案。油田公司將項(xiàng)目范圍與油區(qū)進(jìn)行疊合后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)有優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)量尚未全面動(dòng)用。雙方進(jìn)行了多輪協(xié)商，最后確定政府在不改變項(xiàng)目功能的前提下，局部調(diào)整規(guī)劃布局，油田公司以叢式井平臺(tái)方式布井并盡量遠(yuǎn)離人員密集區(qū)，同時(shí)油田公司對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)無(wú)法調(diào)整的老井，按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序加快開(kāi)采、實(shí)施分期封井。

2.開(kāi)展老油區(qū)的安全性評(píng)價(jià)工作。開(kāi)發(fā)方式調(diào)整是完成了城市與油氣田開(kāi)發(fā)融和推進(jìn)第一步，接下來(lái)還要進(jìn)行老油區(qū)的安全性評(píng)價(jià)工作。由于已開(kāi)發(fā)的老區(qū)地質(zhì)情況復(fù)雜，裂隙發(fā)育程度高，淺井較多，為從根源上杜絕項(xiàng)目建成后的水竄、氣竄、塌陷等安全和環(huán)境隱患，為城市開(kāi)發(fā)建設(shè)提供決策依據(jù)，很有必要對(duì)地下情況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。新疆油田公司與市政府聯(lián)合成立了“城市規(guī)劃區(qū)域地下油氣礦藏安全影響評(píng)價(jià)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，對(duì)整個(gè)城市規(guī)劃區(qū)域（包括規(guī)劃在建區(qū)域、規(guī)劃未建區(qū)域和已建成區(qū)域）進(jìn)行評(píng)價(jià)工作。

評(píng)價(jià)工作的主要內(nèi)容是詳細(xì)描述細(xì)微斷層的分布、斷層延伸高度、地層分層厚度、地層油氣水具體含量等，提出地層平面圖、剖面圖、三維立體空間圖等相應(yīng)研究成果圖紙，明確“是否有風(fēng)險(xiǎn)”、“有風(fēng)險(xiǎn)且經(jīng)濟(jì)的可控措施”，“對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)且不可控的建議”等問(wèn)題。

四、完善企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)機(jī)制

礦區(qū)是城市的一部分，“小而全”的模式帶來(lái)的是油氣田企業(yè)投入巨大而功能有限。作為礦區(qū)應(yīng)融入城市發(fā)展，利用城市范圍擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)及時(shí)尋求與城市和諧發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)。油氣田企業(yè)與政府協(xié)調(diào)的核心是土地。編制《存量土地規(guī)劃》可指導(dǎo)企業(yè)明確職工生活小區(qū)、生產(chǎn)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、科研辦公設(shè)施等用地的調(diào)整方向，這對(duì)市政道路建設(shè)、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)以及文化教育、招商引資等市政項(xiàng)目的實(shí)施有著重要的參考作用。

1.理順企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)機(jī)制

1.1協(xié)調(diào)工作要以正式文件為依據(jù)。政府在實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目前均以函件、通知等形式正式告知油氣田企業(yè)，這既是企業(yè)開(kāi)展相關(guān)協(xié)調(diào)工作的依據(jù)，也是明確工作界限和企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行協(xié)調(diào)的重要指導(dǎo)。

1.2協(xié)調(diào)工作須明確牽頭部門(mén)和負(fù)責(zé)人。值得注意的是，發(fā)送文件的政府部門(mén)可能僅是其中一個(gè)階段或某一方面的管理部門(mén)而非牽頭部門(mén)。例如要實(shí)施一個(gè)市政項(xiàng)目，涉及到政府的規(guī)劃、土地、建設(shè)、財(cái)政等多個(gè)部門(mén)，由于事先未確定牽頭部門(mén)，可能造成企業(yè)同時(shí)面對(duì)多個(gè)部門(mén)的情況，極不利于溝通和協(xié)商，問(wèn)題較多。為提高協(xié)調(diào)工作效率，不僅是政府要在來(lái)函中明確牽頭部門(mén)和負(fù)責(zé)人，企業(yè)內(nèi)有關(guān)部門(mén)也應(yīng)按相關(guān)管理制度明確相關(guān)責(zé)任人和聯(lián)系人。土地問(wèn)題較為敏感，只有集體決策才能避免管理風(fēng)險(xiǎn)。

2.城市建設(shè)中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題。圍繞土地這一核心，政府與油氣田企業(yè)主要的協(xié)調(diào)問(wèn)題有：市政設(shè)施占用企業(yè)土地及地面資產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償；水、電、暖、訊等市政配套系統(tǒng)的建設(shè)等兩方面問(wèn)題。解決這兩方面問(wèn)題的關(guān)鍵是：在《存量土地規(guī)劃》的指導(dǎo)下協(xié)調(diào)政府落實(shí)企業(yè)的搬遷承接地，并委托第三方對(duì)土地和地面資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)對(duì)配套系統(tǒng)要編制總體方案設(shè)計(jì)，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)投入”的原則確定實(shí)施界面和資金來(lái)源。

五、結(jié)束語(yǔ)

《存量土地規(guī)劃》是指導(dǎo)油田企業(yè)在城市快速發(fā)展中不失方向的重要工具。城市與油田都需要可持續(xù)的發(fā)展，這就需要我們未雨綢繆，提前做好相關(guān)規(guī)劃的研究，在規(guī)劃的指導(dǎo)下開(kāi)展市政和礦區(qū)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作。這既有利于城市發(fā)展，更有利于油氣田企業(yè)利用城市發(fā)展的機(jī)遇實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的保值、增值，最終實(shí)現(xiàn)油田和城市發(fā)展的雙贏。

參考文獻(xiàn)

[1]雷國(guó)平，宋戈.城鎮(zhèn)土地集約利用的潛力計(jì)算與宏觀評(píng)價(jià)[J].學(xué)習(xí)與探索，2006，（6）：184-187.

第5篇：拆遷土地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)始于上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價(jià)制度體系及估價(jià)準(zhǔn)則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價(jià)師在從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)過(guò)程中能有“法”可依。從專(zhuān)業(yè)估價(jià)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定；為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的專(zhuān)業(yè)人員外，估價(jià)方法的選擇更為重要。那么在估價(jià)實(shí)務(wù)中如何選擇估價(jià)方法，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下兩方面來(lái)考慮選擇估價(jià)方法：

一、不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，在實(shí)際估價(jià)中，委托方會(huì)有不同的目的，針對(duì)

不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。

1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性的估價(jià)范圍，根據(jù)不同的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法。如以拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，宜重點(diǎn)選擇市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)，可采用市場(chǎng)法。在采用市場(chǎng)法評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的交易實(shí)例三個(gè)以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時(shí)還應(yīng)注意選取的交易實(shí)例的土地交易日期是否接近評(píng)估時(shí)間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的價(jià)格。在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批，只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)選擇成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2．房地產(chǎn)租賃評(píng)估。

在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)，如果房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)，租賃信息充分，應(yīng)首選市場(chǎng)法。在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因?yàn)檫@些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較是不可缺少的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例的比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等?？鄢S修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項(xiàng)租金全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。如果市場(chǎng)難以提供類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不便預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，可采用成本法。因?yàn)槌杀痉ㄒ子谟?jì)算，并能把握房屋租賃價(jià)格基本標(biāo)準(zhǔn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格，一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定，也可采用按工程造價(jià)估算方法取得。

3．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法，不具備采用市場(chǎng)法的條件，可采用其他估價(jià)方法。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法，即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不太實(shí)用。對(duì)于特殊用途的被拆遷對(duì)象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)

1．居住房地產(chǎn)估價(jià)。

居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類(lèi)型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個(gè)套住房也基本上沒(méi)有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類(lèi)房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，應(yīng)主要采用市場(chǎng)法。

2．商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法。采用收益法估價(jià)時(shí)，首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報(bào)酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用的方法。在有些估價(jià)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。

3工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

第6篇：拆遷土地規(guī)劃范文

面對(duì)越來(lái)越緊缺的土地,品質(zhì)追求顯得過(guò)分奢侈

作為土地使用者和城市規(guī)劃執(zhí)行者,開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)節(jié)約集約用地的社會(huì)責(zé)任

主持人:有人說(shuō),“節(jié)約集約用地”是政府的事情,一直以來(lái)政府也主要側(cè)重于提高工業(yè)用地利用效率,抑制工業(yè)用地低成本擴(kuò)張。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士,各位認(rèn)為“節(jié)約集約用地”與這個(gè)行業(yè)有什么關(guān)系?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否也有這樣的社會(huì)責(zé)任?

馬越:房地產(chǎn)行業(yè)因土地而生存、發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,土地作為生產(chǎn)資料是開(kāi)發(fā)的起點(diǎn),而形成的建筑產(chǎn)品則是利用土地的結(jié)果,這一結(jié)果在質(zhì)和量?jī)蓚€(gè)方面,對(duì)更大范圍土地形成影響。因此,這個(gè)行業(yè)與“節(jié)約集約用地”關(guān)系極為密切。當(dāng)然,在中國(guó),土地所有權(quán)歸國(guó)家,政府主導(dǎo)著土地利用的規(guī)劃用途、利用強(qiáng)度,是影響土地節(jié)約集約利用的主要力量,而開(kāi)發(fā)商作為使用者,對(duì)土地利用也有著能動(dòng)作用,比如往往通過(guò)產(chǎn)品策劃影響某一地塊的規(guī)劃,在商品房發(fā)展起步較晚的中小城市,開(kāi)發(fā)商的投資行為往往成為某一區(qū)域土地開(kāi)發(fā)的發(fā)起和推動(dòng)者,對(duì)政府制定規(guī)劃影響很大。因此,隨著土地越來(lái)越稀缺,開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)當(dāng)作為土地使用者和城市規(guī)劃執(zhí)行者,秉承節(jié)約集約用地理念,承擔(dān)起這一重要的社會(huì)責(zé)任。

姜煒:“節(jié)約集約用地”在人口眾多、人均資源占有量遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平的中國(guó),應(yīng)該被列為頭等大事。每一個(gè)中國(guó)人都必須認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。身為房地產(chǎn)從業(yè)人員,對(duì)于土地有一種特殊的感情。每每看到浪費(fèi)土地的現(xiàn)象,很是痛惜。我們也支持節(jié)約集約用地,但是,土地房地產(chǎn)行業(yè)并非土地管理部門(mén),對(duì)于如何節(jié)約土地與集約使用土地,只有建議權(quán),沒(méi)有決定權(quán),只能被動(dòng)地在政府規(guī)定的土地規(guī)劃基礎(chǔ)上做好自己的事。

楊樂(lè)渝:近年來(lái),我國(guó)城市化進(jìn)程高速發(fā)展,城市化率已近40%,每年還以近1%的速率發(fā)展,這就意味著城市人口的集中度越來(lái)越高,加上城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與國(guó)際化水平的提升,對(duì)城市土地的需求急劇膨脹,而我國(guó)城市是按行政區(qū)劃的單點(diǎn)中心型的設(shè)置模式,區(qū)域的協(xié)作型較差,城市土地的稀缺程度極高,這就必然要求,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要集約利用土地,提高單位土地的投資強(qiáng)度,提高單位土地的出房率。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,尊重城市土地價(jià)值,就是要開(kāi)發(fā)與土地價(jià)值相匹配的產(chǎn)品,或者說(shuō),要將城市價(jià)值、土地價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值三者有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái),在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上,使土地效能得以最大限度地釋放,以最大限度地滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民住房的需要。當(dāng)然,要做到這一點(diǎn),不僅取決于房地產(chǎn)商的努力,更需要制度的支持,如堅(jiān)持土地出讓的市場(chǎng)化制度,尤其是商業(yè)土地的出讓要堅(jiān)持招拍掛制度;需要城市規(guī)劃思路與政策的轉(zhuǎn)變與調(diào)整。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,節(jié)約集約用地僅僅從戶型結(jié)構(gòu)下手是不夠的,還應(yīng)當(dāng)有更徹底的革命性措施

主持人:目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在土地利用上存在哪些問(wèn)題有悖于“節(jié)約集約用地”理念?在解決這些問(wèn)題過(guò)程中,政府、企業(yè)、城市居民應(yīng)分別扮演怎樣的角色?

馬越:我國(guó)人均建筑用地從1998年的52.9平方米,上升到2002年82.3平方米,短短5年間增幅高達(dá)49.9%。城市住宅耗地已占整個(gè)城市用地量的30%,其中高檔、大戶型住宅公寓等住房占了相當(dāng)比例。過(guò)去幾年里,政府住房制度改革走貨幣化和商品房為主的路線,購(gòu)房者一味追求擁有產(chǎn)權(quán)房,開(kāi)發(fā)行業(yè)建設(shè)大戶型又起到推波助瀾作用。這些做法,都違背了節(jié)約集約用地的理念,造成住房占地多、面積大、價(jià)格高,超過(guò)了大眾的消費(fèi)能力,有悖于國(guó)情。同時(shí),也過(guò)度耗費(fèi)了今后發(fā)展所需要的土地資源。解決這一問(wèn)題,需要政府政策、社會(huì)輿論先行引導(dǎo),有限制也要有引導(dǎo),開(kāi)發(fā)商應(yīng)大力推進(jìn)建設(shè)節(jié)地型住宅,購(gòu)房者本著務(wù)實(shí)、節(jié)約的態(tài)度看待住房消費(fèi)。2006年制定的“70%”、“90平方米”戶型政策體現(xiàn)了這樣的要求,但長(zhǎng)遠(yuǎn)看,節(jié)約集約用地僅僅從戶型結(jié)構(gòu)下手是不夠的,還應(yīng)當(dāng)有更為深入更為徹底的革命性措施。

姜煒:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)目前取得土地的途徑只有國(guó)土部門(mén)一個(gè)出口,拿地之初已經(jīng)確定了每幅土地的容積率等指標(biāo),開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)自行調(diào)整。至于房型設(shè)計(jì),的確存在戶型偏大、供給結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題,這其中有開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有錯(cuò)。因?yàn)樵瓉?lái)的法律、政策并沒(méi)有限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的本性,服務(wù)于具有實(shí)際支付能力的目標(biāo)客戶是產(chǎn)品定位的必然。企業(yè)的選擇無(wú)可厚非。如今,有關(guān)部門(mén)開(kāi)始限制產(chǎn)品結(jié)構(gòu),那么開(kāi)發(fā)商就要遵守。政府加強(qiáng)保障性用房建設(shè),開(kāi)發(fā)商就要積極參與。至于城市居民,我們無(wú)權(quán)指責(zé)他們。每個(gè)人都向往美好的生活,有權(quán)利要求改善住房條件。可惜的是,在今天的發(fā)展模式下,短期內(nèi)無(wú)法滿足大多數(shù)人住上寬敞、舒適住房的愿望,只能盡量讓更多的人住進(jìn)較小的、滿足基本生活需要的住房。在這種情況下,需要人民的理解與支持,也需要管理部門(mén)積極探索更好的方式來(lái)滿足廣大人民群眾的愿望。

徹底突破舊的規(guī)劃理念,增大“高容積率高建筑密度”的高層住宅所占比例,提高土地的聚集效益

主持人:有專(zhuān)家提出,通過(guò)提高容積率、調(diào)整住宅類(lèi)型結(jié)構(gòu)來(lái)促進(jìn)城市土地的節(jié)約集約利用,但現(xiàn)在很多地方都提出建設(shè)“宜居”城市口號(hào),大眾追求更好居住生活環(huán)境的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈。提高容積率客觀上將影響居民生活的舒適度。這兩者之間的矛盾怎么協(xié)調(diào)?

馬越:我們提出提高規(guī)劃容積率的概念,不僅僅是為了通過(guò)增加建筑面積,降低樓面地價(jià),通過(guò)提高土地利用強(qiáng)度增加供應(yīng)量,達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲的目的,這只是短期應(yīng)急措施。在第17個(gè)全國(guó)“土地日”談提高容積率,更有其深遠(yuǎn)的含義。

人口的絕對(duì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇與土地資源因不可再生而出現(xiàn)短缺,是影響人類(lèi)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展最為尖銳的矛盾。我們不但要解決好目前城市建設(shè)與土地的矛盾,而且還要為子孫后代未來(lái)居住留有余地,不能寅吃卯糧,只顧眼前,陷入“現(xiàn)在享受別墅,后代無(wú)地蓋房”的尷尬窘境。

姜煒:在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的城市中生活是每個(gè)人的愿望。但是,期望與現(xiàn)實(shí)之間的差距也必須承認(rèn)。今天的中國(guó),發(fā)展是第一位的,滿足人們最基本的生活需求依然是政府的當(dāng)務(wù)之急。此時(shí)不切實(shí)際地追求城市形象,搞“宜居城市、國(guó)際化大都市”等等噱頭,到底能夠給城市與居民帶來(lái)什么好處呢?提高容積率固然會(huì)導(dǎo)致居住密度的增大,進(jìn)而影響舒適度,但是,現(xiàn)如今那些所謂的低密度居住小區(qū)真的就“宜居”了嗎?交通不便,到處都是亂停亂放的機(jī)動(dòng)車(chē),生活、教育、醫(yī)療配套都沒(méi)有到位,何談宜居?又哪里來(lái)什么舒適性?如果城市能夠提供良好的公共空間,老百姓就不會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)居住組團(tuán)的小環(huán)境。恰恰因?yàn)槌鞘袥](méi)有提供人民期待的大環(huán)境,大家才無(wú)奈地將目光轉(zhuǎn)到自家門(mén)口。

馬越:中、低容積率可以帶來(lái)眼前居住環(huán)境和品質(zhì)方面的好處,但是面對(duì)日益增長(zhǎng)的城市人口,面對(duì)越來(lái)越緊缺的土地資源,品質(zhì)追求顯得過(guò)分奢侈。根據(jù)分析,當(dāng)特定城市地價(jià)在項(xiàng)目成本中的百分比高于40%時(shí),發(fā)展高層住宅,其經(jīng)濟(jì)性和土地利用集約性效果明顯。去年中央出臺(tái)的“國(guó)六條”等系列調(diào)控政策,把重點(diǎn)放到了調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu),主要指限制高檔住宅規(guī)模,加大中、低檔次住宅數(shù)量,減小套型面積。而從土地利用角度看,加大“高容積率高建筑密度”為標(biāo)志的高層住宅所占比例這一結(jié)構(gòu)調(diào)整思路,更有其現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

面對(duì)目前土地使用強(qiáng)度較低的現(xiàn)狀,如果能夠放眼未來(lái)幾十年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看待土地需求,政府有關(guān)部門(mén)和規(guī)劃設(shè)計(jì)界應(yīng)當(dāng)重新審視影響土地利用、城市規(guī)劃、住宅建設(shè)、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一些舊有思想,徹底突破舊的規(guī)劃理念,大幅提高規(guī)劃容積率,對(duì)建筑密度、建筑間距、建筑高度等指標(biāo)的控制原則做相應(yīng)調(diào)整,放寬限制,本著有效利用土地資源、提高土地的聚集效益原則,倡導(dǎo)在有限的土地上建設(shè)更多的住宅,推動(dòng)高層住宅比例快速提高。

這種高容積率做法,絕非90年代的簡(jiǎn)單化追求和復(fù)制,因?yàn)樽≌O(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)水平已非同日而語(yǔ)。我們提出這樣的命題,目的在于拋磚引玉,更需要政府土地規(guī)劃管理部門(mén)、規(guī)劃設(shè)計(jì)界、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入系統(tǒng)的研究,找到土地利用強(qiáng)度和居住舒適度的平衡點(diǎn)。

楊樂(lè)渝:城市土地的利用效能低下是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的突出問(wèn)題。當(dāng)前各中心城市房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng),一個(gè)重要的原因就是供求失衡,土地的利用效能低下,供應(yīng)嚴(yán)重不足造成的,要解決這個(gè)問(wèn)題,必須從調(diào)整城市規(guī)劃政策入手,大幅提高建筑容積率與建筑密度,提高單位建設(shè)用地的投資強(qiáng)度。與“好”與“差”的矛盾相比,“有”和“無(wú)”的矛盾更具優(yōu)先地位。連“有”和“無(wú)”的矛盾都不能有效解決,奢談“宜居”不具優(yōu)先意義。

對(duì)于土地閑置,簡(jiǎn)單地?fù)]動(dòng)大棒,只會(huì)讓問(wèn)題越來(lái)越難以解決

主持人:目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在囤積土地、土地閑置等土地利用率低下的現(xiàn)象?造成這種情況的主要原因是什么,如何解決?

第7篇：拆遷土地規(guī)劃范文

甲方(轉(zhuǎn)讓人)：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托人：_________

身份證號(hào)碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號(hào)：_________

電子信箱：_________

乙方(受讓人)：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

委托人：_________

身份證號(hào)碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號(hào)：_________

電子信箱：_________

甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_(kāi)________平方米的土地使用權(quán)。甲方擬將該土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，自愿達(dá)成如下協(xié)議，供雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。

第一條

轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、土地座落位置：_________

2、土地使用權(quán)面積：_________

3、已批準(zhǔn)的容積率為：_________

4、已批準(zhǔn)的建筑面積：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)

5、土地規(guī)劃用途：_________

6、土地使用期限：_________

7、土地現(xiàn)狀：_________

8、國(guó)有土地使用證號(hào)：_________

9、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)：_________

10、地號(hào)：_________

第二條

土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)狀況

1、甲方已領(lǐng)取了建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

2、甲方已經(jīng)_________市政府批準(zhǔn)在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)，并領(lǐng)取了單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證;

3、甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設(shè)計(jì)并辦理了報(bào)建手續(xù)，繳納了報(bào)建所需費(fèi)用。

第三條

其他權(quán)利狀況

1、甲方確認(rèn)本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權(quán)利等產(chǎn)權(quán)瑕疵;

2、承擔(dān)形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及一切法律經(jīng)濟(jì)責(zé)任，甲方確認(rèn)為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)已支付了一切應(yīng)付款項(xiàng)、費(fèi)用，不存在債權(quán)、債務(wù)爭(zhēng)議(包括綠化費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?。

第四條

文件的提供

1、甲方應(yīng)向乙方提供下列文件：工商行政管理部門(mén)核發(fā)的甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。

2、乙方應(yīng)向甲方提供下列文件：

(1)投資審批部門(mén)簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)證書(shū)(復(fù)印件);

(2)工商行政管理部門(mén)核發(fā)的乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。

第五條

轉(zhuǎn)讓期限

1、本合同所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方領(lǐng)取該場(chǎng)地國(guó)有土地使用權(quán)證日起，前款所述場(chǎng)地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權(quán)。

第六條

轉(zhuǎn)讓價(jià)格

1、甲乙雙方確認(rèn)本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價(jià)格以甲方已獲得批準(zhǔn)的可建筑面積為計(jì)價(jià)面積，轉(zhuǎn)讓價(jià)每平方米人民幣_(tái)________元，計(jì)人民幣_(tái)________元;

2、上述轉(zhuǎn)讓價(jià)格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)所已付和應(yīng)付的一切款項(xiàng)、費(fèi)用;

3、乙方在受讓后獲準(zhǔn)增加或減少建筑面積，與甲方無(wú)關(guān)，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。

第七條

支付方式

1、支付

(1)在本協(xié)議生效之日起_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款_________%給甲方。

(2)在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書(shū)、紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)圖紙、單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料交付后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方;

(3)在規(guī)劃國(guó)土部門(mén)根據(jù)甲乙雙方共同申請(qǐng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)辦理到乙方或其指定人名下后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方。

(4)在乙方根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場(chǎng)功能報(bào)批為商住功能后_________個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款的_________%給甲方。

第8篇：拆遷土地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三化”協(xié)調(diào)；征地拆遷

基金項(xiàng)目：河南省政府決策研究招標(biāo)課題（課題編號(hào)：2011B885）

中圖分類(lèi)號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中征地拆遷問(wèn)題對(duì)策研究

收錄日期：2011年11月10日

建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，核心是要走出一條不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價(jià)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展新路子。《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)安陽(yáng)發(fā)展綱要》中明確提出要把安陽(yáng)建設(shè)成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，因此對(duì)安陽(yáng)市“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中的征地拆遷問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、安陽(yáng)市征地拆遷中存在的突出問(wèn)題

目前，安陽(yáng)市征地拆遷工作整體進(jìn)展順利，但征地拆遷涉及面廣、環(huán)節(jié)多、利益問(wèn)題復(fù)雜，由此引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題不容忽視。

（一）城鄉(xiāng)分割，城房、農(nóng)房二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。與人的身份被劃分為城里人和農(nóng)村人一樣，同一片區(qū)、同一條街的房屋也要根據(jù)其土地性質(zhì)不同，劃分為國(guó)有土地的城房和集體土地的農(nóng)房。安陽(yáng)市人民政府關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的意見(jiàn)和安陽(yáng)市人民政府關(guān)于調(diào)整國(guó)家建設(shè)征地地上附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知等文件的有關(guān)規(guī)定，使城房、農(nóng)房存在巨大的賠付標(biāo)準(zhǔn)剪刀差，就自然而然地給舊城改造和征地拆遷工作帶來(lái)難以逾越的矛盾和巨大的改造和拆遷困難，也給和諧改造和征地拆遷安置工作埋下不穩(wěn)定的隱患。

（二）“先改造、后征地拆遷、再安置”已成為工作的羈絆?！跋雀脑?、后拆遷、再安置”就是舊房已改造拆遷，新房未建。即先和被拆遷戶簽訂安置協(xié)議，被拆遷戶手中拿著安置房號(hào)和過(guò)渡費(fèi)等待安置。然而，按照相關(guān)法律和政策的規(guī)定，無(wú)論是舊城改造，還是征地拆遷，其所涉及到的房屋征地拆遷，均應(yīng)該是先安置，后拆遷。但是，在實(shí)際的舊城改造和征地拆遷工作中，由于舊城改造和征地拆遷工作速度太快，安置房建設(shè)速度跟不上，舊房拆遷戶分戶數(shù)量過(guò)大，安置房建設(shè)歷史欠賬太多等諸多原因，總是不能達(dá)到先安置、后改造拆遷的要求，這既影響征地拆遷及其安置的工作效率，又增加建設(shè)投資成本，更影響和諧社會(huì)的構(gòu)建。同時(shí)，還給被改造和征地拆遷群眾帶來(lái)事實(shí)上的生活困難。因此，“先改造、后征地拆遷、再安置”已成為各級(jí)政府在舊城改造和征地拆遷工作中的羈絆。

（三）政策法規(guī)與群眾的現(xiàn)實(shí)要求存在明顯差距。一是征用土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)難以與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與商品房?jī)r(jià)差距也逐漸拉大；二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。通常按區(qū)域劃定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行不同的區(qū)片地價(jià)，但區(qū)域相鄰處的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差過(guò)大，會(huì)出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，引起部分被征地拆遷戶心理不平衡，產(chǎn)生抵觸情緒；三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不易衡量。土地的預(yù)期收益很難準(zhǔn)確估算，彈性空間較大，也增加了征地補(bǔ)償?shù)碾y度；四是后期配套工作滯后，被征地拆遷戶對(duì)未來(lái)生活擔(dān)憂，特別是失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題突出。

（四）個(gè)別被征地拆遷戶要求過(guò)高已成最大阻力。個(gè)別被征地拆遷戶對(duì)政策不理解，想方設(shè)法提出一些不合理的條件，要求提高補(bǔ)償價(jià)格或給予額外補(bǔ)償。比如，有的被拆遷戶房屋不具備商業(yè)用房補(bǔ)償條件，卻提出要按商業(yè)用房的價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)?。有些群眾未?jīng)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，突擊蓋房；不顧季節(jié)，突擊種植、突擊栽樹(shù)等，為的是能向政府多要一些補(bǔ)償金。有的甚至私下聚會(huì)商定攻守同盟，并屢屢以上訪、群訪的形式向政府和有關(guān)單位施加壓力。遇到這種情況時(shí)，公檢法又不得直接介入征地拆遷，行政手段乏力，嚴(yán)重阻礙拆遷進(jìn)度。

二、對(duì)策思路

目前，征地拆遷問(wèn)題已成為“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中的難題。要解決這些問(wèn)題，不僅要完善制度，還需要各地立足實(shí)際，真正做到以人為本，關(guān)注民生，尊重群眾意愿，堅(jiān)持做到依法拆遷、有序拆遷、科學(xué)拆遷、陽(yáng)光拆遷、和諧拆遷，逐步建立“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、社會(huì)保障、就業(yè)扶持、統(tǒng)籌發(fā)展”四位一體的征地拆遷安置新格局。

（一）堅(jiān)持以人為本，真正把群眾的切身利益放在心上。工作人員在拆遷安置中要始終把群眾利益放在首位，堅(jiān)持利民惠民的原則，從政策措施的制定、具體拆遷的實(shí)施，到被拆遷群眾的安置，處處為群眾考慮、讓群眾滿意，使人民群眾充分享受發(fā)展的成果?？尚械拇胧┌ǎ涸谶M(jìn)行土地規(guī)劃時(shí)，為村集體發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)保留一定的土地，村集體通過(guò)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)吸納村集體中的人員；政府通過(guò)政策扶持，積極引導(dǎo)村民從事二三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦社區(qū)服務(wù)業(yè)，對(duì)村民進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)提高其就業(yè)的機(jī)會(huì)；村民改居民后，政府對(duì)改制后的居民將與其他城市居民一樣對(duì)待，對(duì)滿足醫(yī)療、社保條件的居民，為其提供醫(yī)療和社會(huì)養(yǎng)老保障。在殷墟大遺址公園建設(shè)中涉及到花園莊整體搬遷，安陽(yáng)市殷都區(qū)積極深入群眾，融入群眾，依靠群眾，獲得群眾的認(rèn)同感和信任感，并創(chuàng)造了“三會(huì)兩公”拆遷模式，真正掌握了群眾工作的主動(dòng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了工作的順利推進(jìn)。事實(shí)證明，殷都區(qū)花園莊搬遷，不僅沒(méi)有使群眾受到損失，反而使群眾得到了更多的實(shí)惠。只要各級(jí)黨委、政府本著最大限度地維護(hù)群眾利益的立場(chǎng)去想問(wèn)題、辦事情，合理補(bǔ)償他們因拆遷而受到的損失，認(rèn)真解決他們?cè)诓疬w中遇到的困難，保障他們的合法權(quán)益，再棘手的難題也能破解，再?gòu)?fù)雜的矛盾也能解決，再困難的事情也能辦好。

（二）完善立法與制度改革相結(jié)合，規(guī)范征地拆遷源頭。一是完善征地拆遷的相關(guān)法律法規(guī)。建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)征地拆遷的行政法規(guī)進(jìn)行一次全面審查和完善，確保相關(guān)法規(guī)與基本的民事、行政、訴訟等法律相一致。條例及各省、市制定的辦法規(guī)范的多是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓土地上的城市房屋拆遷，事實(shí)上，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的過(guò)程中，涉及更多的是非城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體土地上的農(nóng)村房屋拆遷。目前集體土地上農(nóng)村房屋的拆遷尚處于“無(wú)章可循”的狀態(tài)；二是改革土地產(chǎn)權(quán)制度。重構(gòu)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全面保障農(nóng)村的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。必須重新確定農(nóng)村土地的真實(shí)所有權(quán)，重點(diǎn)是明確農(nóng)民的土地所有權(quán)的主體地位，使農(nóng)村土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)都逐步有法可依、有規(guī)可循，減少土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)行過(guò)程中的不確定性和隨意性；三是準(zhǔn)確界定公共利益?？s小政府征地范圍，減少失地農(nóng)民數(shù)量，是解決工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地利用各種復(fù)雜矛盾的上策。凡涉及公益性的公共設(shè)施和公用事業(yè)用地，采取征地形式供地，其余經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可采用集體土地流轉(zhuǎn)的形式供地，由土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者直接交易，讓農(nóng)民帶著權(quán)利參與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，保障土地非農(nóng)化后對(duì)土地收益的分享。

（三）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與保障民生相結(jié)合，著力完善補(bǔ)償機(jī)制。尋找政府、征用地主體、被征地拆遷人之間最佳的利益結(jié)合點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)合理地調(diào)整利益，建立利益分享機(jī)制，是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。一是提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)的實(shí)際，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化調(diào)整，建立每年補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨物價(jià)變化的補(bǔ)償機(jī)制，改變補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)跟不上物價(jià)和消費(fèi)水平變化的情況。同時(shí)，政府要通過(guò)壟斷一級(jí)市場(chǎng)，適當(dāng)降低稅、費(fèi)、調(diào)整土地出讓收益分配比例，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；二是逐步推行統(tǒng)一價(jià)。堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，按地段、地類(lèi)等將城市劃分成若干片區(qū)，每個(gè)片區(qū)確定一個(gè)相對(duì)合理的基準(zhǔn)地價(jià)，在統(tǒng)一征地時(shí)實(shí)行區(qū)片綜合地價(jià)，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于不同村莊之間地價(jià)不統(tǒng)一問(wèn)題，在總體實(shí)行綜合片區(qū)地價(jià)的前提下，可以給基層更大的自，按照村里“四議兩公開(kāi)一監(jiān)督”工作法提出解決方案，以便合理劃分村集體和農(nóng)民個(gè)人的利益；三是征地補(bǔ)償市場(chǎng)化。允許集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民同征地主體平等協(xié)商談判，讓農(nóng)民在所征土地的增值收益中分享利益，避免土地被“買(mǎi)斷式”征占。引入談判機(jī)制，允許集體土地逐步統(tǒng)一進(jìn)入市場(chǎng)，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場(chǎng)主體一方，逐步直接參與市場(chǎng)交易。

（四）超前性與統(tǒng)一性相結(jié)合，完善監(jiān)督管理機(jī)制。一是政策制定的超前性。在征地拆遷工作開(kāi)始前，應(yīng)組織開(kāi)展調(diào)查摸底工作，并進(jìn)行深入論證。在制定政策時(shí)必須把日后各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題最大限度地考慮周全，并制定具體的適應(yīng)本地實(shí)際的實(shí)施辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到“有據(jù)可依”。使群眾真正理解政策、接受政策；二是政策執(zhí)行的統(tǒng)一性。征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)應(yīng)自始至終掌握統(tǒng)一的尺度，嚴(yán)格按照既定的政策進(jìn)行拆遷和補(bǔ)償，做到一個(gè)政策執(zhí)行到底。保證“先拆后拆一個(gè)樣”，“鬧與不鬧一個(gè)樣”，保證政策的延續(xù)性和公平性，維護(hù)政策的嚴(yán)肅性；三是完善監(jiān)督管理機(jī)制。確保征地拆遷的透明度和程序公正、公開(kāi)，充分保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)?；▓@莊整體搬遷中，工作人員幾上幾下廣泛征求村兩委、黨員代表、村民代表和全體村民的意見(jiàn)，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，廣大村民在村黨支部和村委會(huì)的組織下參與拆遷的全過(guò)程，保障他們的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，切實(shí)做到以公開(kāi)促公平，以公平促穩(wěn)定。

根據(jù)城市總體規(guī)劃，安陽(yáng)市將繼續(xù)拉大城區(qū)框架，構(gòu)建組團(tuán)式結(jié)構(gòu)城區(qū)，逐步形成中心城區(qū)、衛(wèi)星城、近郊區(qū)多層次結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代城市格局，做好征地拆遷工作就顯得尤為重要。我們要勇于面對(duì)問(wèn)題，正視問(wèn)題，解決問(wèn)題，積極探索“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的新途徑、新機(jī)制，奮力爭(zhēng)創(chuàng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的先行區(qū)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]安陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要.2011.3.

第9篇：拆遷土地規(guī)劃范文

一、項(xiàng)目概況

黃石市磁湖北岸高檔住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于風(fēng)景秀麗的磁湖風(fēng)景區(qū)與大眾山風(fēng)景區(qū)之間，距規(guī)劃中的黃石市最大的水上樂(lè)園不足百米，50米寬的磁湖大道環(huán)湖而造，交通十分便利。該項(xiàng)目起步初期，以2.8億元標(biāo)價(jià)多次在國(guó)內(nèi)外招商，但一度無(wú)人問(wèn)津。為此，區(qū)政府決定將項(xiàng)目的運(yùn)作由原來(lái)的政府包辦變?yōu)榘b上市，讓社會(huì)中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)拍賣(mài)。黃石市嘉隆國(guó)際商品拍賣(mài)公司請(qǐng)求運(yùn)作該項(xiàng)目并獲準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)近半年的包裝、推介，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)(含征地成本、搬遷、征地各項(xiàng)手續(xù)報(bào)批費(fèi)用、政府收益等)從起拍價(jià)2.8億元上升為7.05億元，增值達(dá)4.25億元。

二、主要作法

1、以政府服務(wù)為先導(dǎo)。一是項(xiàng)目用地收儲(chǔ)。政府高度控制土地一級(jí)市場(chǎng)。黃石市磁湖北岸高檔住宅小區(qū)東西長(zhǎng)約2.4km，南北縱深300―500m，總面積1.2平方公里。二是制定相關(guān)優(yōu)惠政策。黃石港區(qū)政府成立了磁湖北岸高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組和招商專(zhuān)班，出臺(tái)了有關(guān)征地、拆遷、區(qū)級(jí)費(fèi)用“一票通”等優(yōu)惠政策。三是選定中介機(jī)構(gòu)。黃石市政府將項(xiàng)目的運(yùn)作交給作為社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的嘉隆拍賣(mài)公司，將原來(lái)的政府包辦變成了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)規(guī)則。四是協(xié)調(diào)服務(wù)。港區(qū)規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)等部門(mén)鼎力配合。

2、以規(guī)劃設(shè)計(jì)為重點(diǎn)。黃石市規(guī)劃部門(mén)充分利用小區(qū)優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境，高起點(diǎn)規(guī)劃了磁湖北岸高檔住宅小區(qū)平面圖和鳥(niǎo)瞰圖。規(guī)劃商住用地面積878.11畝，綜合容積率控制在1.2―1.9，建筑密度≥25%，綠地率≥35%，建設(shè)間距≥1:1.1，所配套設(shè)施符合居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范。規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50180―93)》各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)要求。

3、以市場(chǎng)運(yùn)作為核心。在拍賣(mài)過(guò)程中，嘉隆拍賣(mài)公司主要作了三個(gè)方面的工作。一是爭(zhēng)取政府支持，對(duì)項(xiàng)目高起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。其次是加大項(xiàng)目宣傳推介力度，組織相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家編制了黃石港區(qū)磁湖北岸中高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目拍賣(mài)簡(jiǎn)介》等相關(guān)宣傳資料。通過(guò)網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)、國(guó)內(nèi)各大新聞媒體向國(guó)內(nèi)外廣泛項(xiàng)目招商信息。三是精心培育開(kāi)發(fā)商，采取“普遍撒網(wǎng)，重點(diǎn)撈魚(yú)”的辦法，不放過(guò)每一次商機(jī)，不忽略每一個(gè)前來(lái)洽談項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。在拍賣(mài)前，每個(gè)投資開(kāi)發(fā)商均交納保證金5000萬(wàn)元。

4、用“一個(gè)聲音”對(duì)外。為避免影響投資商決策，減少政府應(yīng)獲得的合理權(quán)益，該項(xiàng)目的招商宣傳由拍賣(mài)公司一家全權(quán)負(fù)責(zé)。

三、關(guān)于商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的思考

1、規(guī)劃先行，使商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有血有肉。從黃石市磁湖北岸的招商拍賣(mài)看，只有規(guī)劃先行，才能保證政府在商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)有的收益。規(guī)劃要具有前瞻性，要正確處理好眼前與長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系。尤其是我市近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)占地950畝的大堰壩生態(tài)住宅區(qū)和濱江廣場(chǎng)、原軸承廠商住小區(qū)、玉帝灣小區(qū)、老城改造等項(xiàng)目，均應(yīng)由政府與州規(guī)劃部門(mén)銜接，按照現(xiàn)代化、智能化的要求，結(jié)合中等規(guī)模城市建設(shè)和市場(chǎng)可接受程度，做實(shí)做細(xì)規(guī)劃，制定單個(gè)項(xiàng)目招商拍賣(mài)有關(guān)資料，以便于投資商了解項(xiàng)目的基本情況和進(jìn)行決策分析。

2、市場(chǎng)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)公平、公正、公開(kāi)。對(duì)于商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府原則上只需要把關(guān)規(guī)劃、協(xié)助拆遷、政策優(yōu)惠、確定底價(jià)，考慮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其余的工作都可交給市場(chǎng)，包括前期投入、規(guī)劃費(fèi)用、公用配套設(shè)施、招商引資、依法拍賣(mài)等。

3、精心包裝，實(shí)現(xiàn)政府收益最大化。商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府收益能否實(shí)現(xiàn)最大化，很大程度上在于包裝。我們?cè)俨荒茏咂促Y源和原始開(kāi)發(fā)的老路。包裝精美，收益看好，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)下定決心，持巨資參與公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)。如果前期什么工作都未做，山還是那座山，水還是那點(diǎn)水，要使舊貌換新顏，誰(shuí)敢投資？包括我們現(xiàn)在說(shuō)的“七通一平”(水、電、路、氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污及土地平整)，怎么包裝，怎么保證，都應(yīng)該進(jìn)行分析、測(cè)算。同時(shí)，還要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資決策分析，切實(shí)搞好項(xiàng)目建設(shè)配套服務(wù)。