房地產不景氣的原因精選(九篇)

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第1篇：房地產不景氣的原因范文

關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。

基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：

財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。

為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。

一、財務戰略管理的流程及模式介紹

(一)財務戰略管理流程

財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。財務戰略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式

海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類。

1.快速擴張型財務戰略:是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。

2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。

3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析

公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。

(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應

經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。

經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。

一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。

（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應

房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。

因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。

（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應

房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。

行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。

（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素

影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：

①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；

②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。

參考文獻：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期

[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究基于財務戰略視角.東北財經大學出版社,2008.

第2篇：房地產不景氣的原因范文

關鍵詞：房價下跌；影響；對策

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）08-0131-02

1 中國房地產市場現狀

近年來，房地產投資占固定資產投資的平均比例為23%左右，對總投資的拉動約為25%，在GDP中占比約10%，房地產投資對經濟的影響力之大可見一斑。但是2011年12月末，房地產貸款余額同比增長13．9％，比上年末回落13．5個百分點；全年累計增加1．26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17．5％，比上年水平低9．4個百分點。無獨有偶，2012年1月以來，全國100個城市住宅平均價格連續第5個月環比下跌，環比跌幅為0.18%。2月份，全國100個城市住宅平均價格為8767元/平方米，環比1月下跌0.30%。至此，百城房價已經連續6個月環比下跌，同時跌幅創2011年9月開始下跌以來最高水平。房地產投資明顯下降，房價也出現回落，中國房地產迎來了一個新的轉折點。

2 房價下跌對中國經濟的影響

房價下跌無疑為那些天天因購房難而苦惱的人們帶來了一絲春風，低收入群體可以買到心儀的房子，也可以使一些購房者改善居住條件。有數據顯示，自1998年住房改革以來，在不吃不喝的前提下，中國城鎮中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能購買3平方米上下的住宅面積，這遠遠低于世界其他國家的水平。我國居民的收入不足以承擔如此高的房價，房價下跌無疑讓房奴看到了希望，讓老百姓能夠改善自己的居住條件。一些專家認為，目前的房價仍然有下調的空間，房價的合理回歸應該是漲幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消費者物價指數）漲幅之間，2012年北京等一線城市房價下跌10%是可以接受的。房價的合理下跌對于改善民生有著重要的意義。中國人的消費支出中，食品、教育、醫療保健支出比重遠遠高于世界其他國家，而住房消費的增加無疑加重了人們的負擔，房價下跌，讓中國人能夠有更大的支出來改善自己的生活，這有利于社會的和諧進步。

但是房價暴跌并不是一個很好的事情。在全球經濟衰退的陰云下，中國的國內生產總值增幅有所回落。房地產業作為中國經濟的支柱產業，一旦房價出現暴跌，就會拖累其它行業，造成經濟發展速度放緩。目前全球經濟復蘇仍然面臨著很大的不確定性，歐債危機仍在延續，國際大宗商品仍在高位，美元面臨升值周期，諸多因素都對中國的外需很不利。中國2011年凈出口對GDP增長的貢獻率是負5.8%。在外需不振的情況下，中國的國內經濟也面臨著諸多的不確定性。房地產業作為支柱產業，也是中國經濟的最大隱憂，一旦房價暴跌將影響全局。房地產的發展會帶動其他產業的發展，房地產業發展需要國民經濟中許多行業和部門直接或間接地提供各種物質資料，例如樓房的建造需要鋼筋水泥，帶動鋼鐵和建筑業的發展，居民購房之后，要購置家居用品，必然會推動家居業的發展，購房裝修等一系列的活動也會促進服務業等第三產業的發展，與此同時房地產投資所獲得的利潤也為其他產業的發展提供了資金。一旦房價暴跌，房地產作為產業鏈的一端必會影響到其他產業的發展，影響到中國經濟的全局。

房價暴跌將導致無法保障住房民生。廉租房是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性之的住房，其旨在解決城市特困人口的住房問題。房地產保障民生的前提是地方財政充裕、房地產市場穩定。廉租房資金由中央、地方、各地銀行共同承擔，但是房地產企業仍然承擔著這其中最基礎的工作，在房地產市場不景氣的情況下，面對著政府推出的巨額空頭資產包，試問哪個房地產企業敢于承擔，承擔的結果只能是企業的負擔加重，企業關門，然而這樣的結果最終吃虧的還是就業者，這已經遠離了我們保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先買不能租，其原因就是一些企業無法收回資金，由此可見，房價的暴跌加劇了房地產市場的不景氣，也導致了住房民生的改善受到了影響。

房價暴跌將會引發銀行危機。2011年末，銀行業直接對房地產相關企業和個人貸款約為9.5萬億元，中國房地產市場一旦“崩盤”就可能引發銀行危機。大部分業主在購房的時候都會選擇銀行貸款，但是一旦房價暴跌，業主就會選擇停止供房，而銀行即使將房子收回拍賣，也不得不承擔房價下跌的損失，這無疑會加大銀行的風險，同時，銀行提供給開發商的貸款也會因房價下跌，開發商資金回籠慢而受到影響，按揭貸款出現違約，大量不良貸款的產生使銀行資產縮水，進而引發銀行危機。

房價下跌也無疑會影響到開發商尤其是中小開發商的利益。有關資料顯示，近七成的房地產開發商存在著資金問題。由于購房者“買漲不買跌”的心理，房價下跌帶來的是大多數購房者的觀望態度，這就造成了開發商的資金回籠緩慢。中小開發商為運轉不得不向銀行尋求借款，而銀行的貨幣緊縮政策，無疑讓中小開發商雪上加霜。資金匱乏成為了行業中的普遍現象。資金匱乏使得房地產投資減少，企業利潤降低，不得不減少開支，進行裁員，最終受害的還是就業者，影響的還是整個社會經濟發展。

房價下跌在給部分購房者帶來春風的同時，也使一些人陷入困境。一方面，一些個人投資者，由于房價的下跌，其已購住房的價值也必然下降，這必然會造成投資者的損失；另一方面，房價的下跌，使一些資金并不寬裕，花費多年心血終于買上房的人陷入難堪境地。隨著房價的下跌，購房者涌入售樓中心進行示威也反應了這一問題。

3 房價軟著陸策略

房價的暴跌將會影響到整個產業鏈，影響到經濟的發展和社會的安定。因此對于房地產只能實行軟著陸的辦法，無論企業還是個人都應該積極應對房價下跌所造成影響。

（1）要從體制上對房地產進行改革。房地產行業要重新進行定位，我們不能過分倚重房地產行業對經濟的拉動作用，而是要讓它與其他行業融合共生，充分發揮其他行業的潛力，使各行業共同拉動GDP的增長。同時，我們還要建立多元化的房地產金融體系，發展房地產信托投資基金，使社會資金有序地進入房地產市場，防止房地產投資扎堆，促進房地產市場的有序發展。

（2）國家要充分發揮宏觀調控的作用。加強對房地產市場的管理，對進入房地產行業的企業進行資質審核，防止出現購下地盤后多年不進行建設造成土地閑置的現象出現，同時要嚴格控制新開工項目，對不符合國家政策、資金來源不落實、建設條件不具備、市場前景不明的項目要下決心停建或者緩建，要規范房地產市場的交易行為，嚴格制止炒賣房地產牟取暴力的行為。

（3）國家要加大對保障性住房的投資力度。有關專家指出，2012年房地產投資增速將取決于新建和現有保障房的完工進度。面對房價下跌，市場不景氣的局面，房地產企業不愿意承擔政府推出的空頭資產包。因此，政府應增加房地產投資，對房地產企業采取相關的優惠措施，緩解部分企業資金回籠慢的局面，在房地產市場不景氣的情況下，切實為特困群眾解決住房困境。

（4）銀行應加強對貸款人還債能力的審核，完善銀行關于房地產信貸的風險防范機制。作為銀行，一方面中小型的開發商為了資金流通會向銀行借貸，另一方面買不起房的購房者也通過向銀行借貸買房，這就給銀行帶來了雙重風險。一旦房價下跌銀行就會面臨著開發商和購房者無法還貸的雙重被動局面。因此，要完善銀行的風險防范機制，在借貸之時，銀行要加強對貸款人還債能力的審核，對于信用不好的借貸者應果斷回絕，盡量減少房價下跌而造成的風險。

（5）開發商要加強風險應對機制的建設。由于房地產行業的投入相對較低，一旦房價下跌，資金回籠緩慢，開發商就會面臨著缺乏流動資金的危險，進而影響企業的投資，影響利潤的增加。開發商要建立有效的風險應對機制，預留合理資金，以應對房價下跌造成的風險。

（6）對于個人投資者而言，房價下跌使其資產造成損失，這就為一些炒房者敲響了警鐘。在房價下跌的情況下，我們不妨放下投機心理，趨利避害，將風險降到最低。個人投資者可以根據自己的實際情況選擇多元化的投資方式，在不同領域、不同行業進行投資，分散投資風險，減少損失。

房價的合理回歸，必會減輕中國人肩頭的重擔，有利于中國居民生活質量的改善和社會的和諧，但是房價也必須軟著陸，房價的暴跌必然會造成中國經濟受損，影響就業，最終還是使民生問題得不到改善，損害的還是老百姓的利益。因此，國家必須采取有效手段，從體制上進行改革，充分發揮宏觀調控的作用，企業也應建立良好的風險應對機制，以應對房價下跌的影響，實現社會進步與和諧。

參考文獻

［1］任宏.中國房地產泡沫研究［M］.重慶：重慶大學出版社，2008，（9）.

第3篇：房地產不景氣的原因范文

據悉，設立REITs 的方案已上報國務院并獲批復，只待確立REITs 實施細則便可正式出臺。

香港在這方面已經先行一步。2005 年11 月，香港首支真正意義上的REITs――領匯基金上市交易。同年，越秀房地產投資信托基金（0405.HK）作為首只以內地房地產為資產的REITs 也成功登陸香港聯交所。這些REITs 先驅，其運作模式都不乏獨具匠心之處，可以說是內地地產商未來最可借鑒的樣板。

通常情況下，從地產商的角度來看，設立REITs 的整個過程主要包括資產重組階段、上市準備階段、以及上市發售階段。

資產重組

在整個REITs 的設立過程中，資產重組是一個必要的準備階段。地產商只有先將所擁有的不動產進行重新整合，實現擬發售資產與自身資產的獨立，才能保證投資人的權益而避免關聯交易等風險，從而為基金的設立奠定基礎。

此階段，首先是資產篩選。地產商可以根據自身情況及市場預期和風險防范等目的挑選擬發售資產，形成不同的資產組合，從而獲得投資人更多的認同。相比之下，寫字樓、商場等商業地產具有較高的租金收入，但是如果只有單一的資產則可能會隨市場波動而出現整體疲軟，從而影響基金的收益。地產商可以考慮把不同城市、不同類型的資產進行整合，以保證比較穩定的現金流。

其次是資產清理，即假若擬發售資產本身有抵押等不便于資產轉移的負擔，地產商要變更資產所有權狀態使之恢復為完整的所有權。

最后是資產轉移，即地產商要通過買賣的方式將擬發售資產轉移給特設公司，并擁有向特設公司請求擬發售資產取得對價的債權。這個債權是在上市發售成功之后，特設公司將持有人認購的資金轉移給發起人的基礎。當然，資產轉移之前要有資產評估程序。

上市準備

上市準備階段即按照相關法律的要求來組織REITs 的結構。REITs 作為一種融資模式，其規范的結構要求是它得以蓬勃發展的一個重要原因。

應該來說，在此階段，越秀模式較為特別。

越秀投資有限公司（以下簡稱越秀投資）選擇HSBCInstitutional Trust Services（Aisa）Limited（匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司）作為越秀房地產投資信托基金的受托人，信托人另行設立越秀房托（控股）2005 有限公司（以下簡稱“Holdco”）來獨立受托擬發售資產。越秀投資將柏達、金峰、福達及京澳四家公司（柏達、金峰、福達及京澳這四家注冊于英屬維爾京群島（BVI）的離岸公司為越秀投資所特設的全資子公司。――編者注）已發行的股份全部轉讓給Holdco。由此，Hodco 成為四家公司的股東，而四家公司分別是白馬商貿大廈、維多利廣場、城建大廈、財富廣場四處地產的名義擁有人，因而Holdco 實現了對四處地產名義上的持有。這也就意味著四家離岸公司償付地產出讓價款債務的義務轉移到Holdco 身上，然后，Holdco 通過“向越秀投資簽立及交付承付票據的方式”交付擬發售資產的對價。這樣，越秀投資通過股權轉讓的方式將與四家離岸公司的信托關系延伸到Holdco 身上，Holdco 也通過受讓股權而實現了對四處地產的持有。

越秀模式其間的特設公司較多，往往會使人認為REITs的設立過程過于復雜。但是越秀投資這樣的操作也是有其特定目的的。“除了清晰所有權結構以符合香港證監會《房地產投資信托基金守則》‘使用特殊目的投資工具’章節的監管要求外，使用BVI 公司而非注冊于內地的公司持有物業單位還有著顯著的稅收優勢。”

一般情況下，信托契約的設立可以在上市準備這個階段來架構而不必過早開始。

上市發售

上市發售就是將REITs 的基金單位在證券市場上公開掛牌交易。基金單位的發售過程與新股發行在銷售方式上大體一樣。對于地產商而言，這時的風險主要來源于發行折價，而發行折價的原因來源于證券市場的不景氣和市場上投資者信心不足。對于市場的不景氣，地產商可以選擇適當的時機進行發售而避免風險。即使，在發行過程中出現折價現象，發起人還可以通過自己認購更多的基金份額來防止折價損失，而在市場上的基金單位價格回升時進行轉讓以收回折價損失。越秀投資在越秀房地產投資信托基金中就持有33.1%的基金份額。

簡而言之，地產商通過REITs 模式將自有資產及長期收益這樣一些穩定但缺乏流動性的資產快速變現，從而可以迅速進行下一步的房地產開發。

REITs 淵源

第4篇：房地產不景氣的原因范文

關鍵詞：

隨著我國經濟的發展，人民生活水平不斷的提高，家庭資產的不斷增加，投資理財已成為日益重要的問題，家庭投資理財是針對風險進行個人資財的有效投資，以使財富保值、增值，能夠抵御社會生活中的經濟風險，不管是儲蓄投資、股票投資，外匯、保險投資，由于投資品種日益增多，所需的專業知識，投資方法也很難完全掌握，家庭的資產選擇、組合、調整行為家庭對某一種或某幾種資產所產生的需求偏好和投資傾向，本文對工薪家庭的投資理財的這一行為進行了分析，并對家庭投資理財制勝之道和家庭投資理財風險及其規避進行了分析，希望對家庭投資理財的實踐有所幫助。   

一、工薪家庭投資理財的選擇 

（一）、進行家庭投資理財選擇的必要性   

家庭在投資時，首先面臨的就是投資方式和領域的選擇，一般應以資產的收益與風險以及相互制約關系為考慮基本點，選擇某種或某幾種資產，并決定其投人數量與比例。 以前，在老百姓眼里，“投資理財=銀行=儲蓄所”，個人金融投資給老百姓帶來的僅僅是“存錢生利息”。今天的老百姓不但有能力“穿金戴銀”，個人可支配的收人也達到了數萬元。新的投資品種逐漸成為個人投資理財的重筍組成部分。諸如金融期貨、金融期權等新興的個人投資理財工具層出不窮，對現代個人理財投資組合影響很大。在眾多的資產選擇方式中，及時引導家庭利用資金市場的不景氣，以較低的成本籌措社會游資，選擇自己適合的方式進行理性投資，就是一種不景氣市場條件下的資產選擇策略。     

（二）、工薪家庭投資理財的品種   

當前，新興的個人投資理財工具層出不窮，對現代個人理財投資組合影響很大。現在家庭投資理品種主要有：   

    1.銀行存款。對普通百姓來講，存款是最基本的投資理財方式。與其它投資方式比較，存款的好處在于：存款品種多樣、具有靈活性、具有增值的穩定性、安全性。 

    2.股票投資。在所有的投資工具中，股票(普通股)可以說是回報率最高的投資工具之一，特別是從長期投資的角度看，沒有一種公開上市的投資工具比普通股提供更高的報酬。 

3.投資基金。不少人想投資股市，但是不懂得如何選擇適合自己的股票，最理想的方法是委托專家代做投資選擇，這種投資方式便是基金。 

4.債券投資。債券介于儲蓄和股票之間，較儲蓄利息高，比股票風險小，對于有較多閑散資金、中等收人家庭比較適合。債券具有期限固定、還本付息、可轉讓、收人穩定等特點，深受保守型投資者和老年人的歡迎。   

5.房地產投資。房地產是指房產與地產，亦即房屋和土地這兩種財產的統稱。由于購置房地產是每個家庭十分重大的投資，所以家庭要投資于房地產應該做好理財計劃;合理安排購房資金并隨時關注房地產市場變化，以便價格大幅度看漲時，賣出套現獲取價差。 

    6.保險投資。所謂保險，是指由保險公司按規定向投保人收取一定的保險費，建立專門的保險基金，采用契約形式，對投保人的意外損失和經濟保障需要提供經濟補償的一種方法。 

    7.期貨投資。期貨交易是指買賣雙方交付一定數量的保證金，通過交易所進行，在將來某一特定的時間和地點交割某一特定品質、規格的商品的標準化合約的交易形式。 

    8.藝術品投資。在海外，藝術品已與股票、房地產并列為三大投資對象。 

二、家庭投資理財的組合   

不管是金融資產、實物資產，還是實業資產，都有一個合理組合的問題。許多家庭已經認識到具有實際經濟價值的家庭投資組合追求的不是單一資產效用的最大化，而是整體資產組合效用的最大化。因為資產間具有替代性與互補性，資產的替代性體現在各種資產間的需求的多少。從經濟學的角度不難證明，過多地持有一種資產，將產生逆向效應，持有的效用會下降，成本上升，風險上升，最終導致收益的下降。這不利于家庭投資目標的實現，而實行資產組合，家庭所獲得的資產效用的滿足程度要比單一資產大得多，這經常可以從資產的持有成本，交易價格、預期收益、安全程度諸方面得到體現。比如，市場不景氣時，一般投資品市場和收藏品市場同時處于不景氣狀態，但房市、郵市、卡市、幣市、股市、黃金首飾、古玩珍寶的市場疲弱程度并不相同，有的低于面值或成本價，有的維持較高的價格，也是有可能的，這時頭腦清醒，有鑒別能力的投資者，會及時選擇上述形式的資產中，哪些升值潛力大的品種進行組合投資，也會獲得可觀的效益。我國已有不少家庭不僅可以較自如地運用資產組合的一般投資技巧，甚至自有資金與他人資金互相配合，從而使家庭投資理財的效益大力提高。這是效益較佳的資產組合方式。     

三、家庭投資理財如何獲取收益：   

現在，不少家庭投資理財收效不理想，有的甚至因投資失誤和理財不當而造成嚴重損失。那么，家庭投資理財，到底如何進行，才能取得預期收益呢？我認為：   

（一）、制訂投資理財計劃堅持“三性原則”—安全性、收益性和流動性。所謂安全性，將家庭儲蓄投向不僅不蝕本、并且購買力不因通貨膨脹而降低的途徑，這是家庭投資理財的首要原則。所謂收益哇，將家庭儲蓄投資之后要有增值，當然盈利越多越好，這是家庭投資理財的根本原則。所謂流動性，即變現性，家庭儲蓄資金的運用要考慮其變成現金的能力，也就是說家里急需用這筆錢時能收回來，這是家庭投資理財的條件，如黃金、熱門股票、某些債券、銀行存單具有較高的變現性，而房地產、珠寶等不動產、保險金等變現性就較差。   

    （二）、了解和掌握相關領域和學科的知識。在進行家庭投資理財過程中，將涉及金融投資、房地產投資、保險計劃等組合投資，因而，首先要了解投資工具的功能和特性，根據個人的投資偏好和家庭資產狀況有針對性地選擇風險大小不同的儲蓄、債券、股票、保險、房地產等投資工具，制定有效的投資方案，最大限度的規避風險、減少損失。了解國家的時事動向，掌握宏觀經濟政策、相關的法律法規。家庭投資離不開國家經濟背景，宏觀經濟導向直接制約投資工具性能的發揮和市場獲利空間;同時，了解國家的法律法規，使得投資合法化，不參加非法融資活動，在可能的情況下 通過合理避稅提高收益。   

（三）、家庭投資理財要有理性，精心規劃，時刻保持冷靜頭腦。   

科學管理如何妥善累積人生各階段的財富，并且將財富做有計劃有系統的管理，是現代家庭必備的理財觀。 

四、家庭投資風險及其規避：       

（一）建好金融檔案。在家庭金融活動頻繁的今天，眾多的金融信息已經很難僅憑人的大腦就全部記憶清楚，由此導致了一系列問題：有的銀行存單和其它有價證券被盜或丟失后，卻因提供不出有關資料，無法到有關金融機構去掛失；有些股民股票買進賣出都不記賬，有關上市公司多次送股后，竟搞不清帳上究竟有多少股票，以至錯失了高價位拋出并盈得更多利潤的良機；有的將家庭財產或人身意外傷害等保險憑據亂放，一旦真的出了事，卻因找不到保險憑單而難以獲得保險公司理賠，等等。只要建立家庭金融擋案，這些問題就完全可以避免。   

（二）、打造個人信用所謂個人信用，即個人向金融機構借貸投資或消費時，所具有的守信還貸紀錄。它是公民在經濟活動中不可或缺的 “通行證”。目前，居民建立個人金融信用，廣大居民在進行冢庭借貸投資或消費時，應借助這樣的中介服務，建立個人信用，取得向多家銀行借貸的“通行證”。   

（三）、家庭投資者要及時查明實際遇到風險的種類、原因，并及時采取補救措施。由于外部原因引起的風險，由于國家宏觀經濟政策的變化造成的風險，應及時調整修改投資計劃和投資方案，如利率下調，就調整儲蓄結構;如資本市場不景氣，就調整股票、期貨、基金、債券結構。   

以上的分析希望能夠對工薪家庭階層理財有所幫助，最后建議要科學合理地掌握理財原則，擴大投資渠道，運用各種理財工具，科學組合、分散風險，走出理財誤區，最大限度地發揮資金的使用效應。總之，工薪家庭投資理財的健康發展，才有可能最大限度地動員家庭家庭持有的資金，從而實現家庭財產使用效益的最大化。

參考文獻：

[1]（美）滋維.博迪著，朱寶憲等譯：《投資學》，機械工業出版社.

[2]楊德勇主編：《證券投資學》，中國金融出版社.

[3]（美）弗雷德里克.S.米申金著，劉毅等譯：《貨幣金融學》中國人民大學出版社.

第5篇：房地產不景氣的原因范文

關鍵詞 房鬧現象 問題研究 解決措施

在我國，雖然綜合國力逐年上升，但是城鄉發展不平衡、區域發展不平衡現象還是非常嚴峻的。然而，我國在建筑行業尤其是房屋建筑方面投入的力度非常大，這主要跟我國人口數目比較大，房屋需求比較高有關。有需求就有供應，有需求就有暴利。這樣的現象持續的越久就會使房地產商將房屋的價格提得越高，但是房地產這一行業必然有回暖的時候，這就使得原本以高價購買房子的房主感到心里不平衡，由此而產生很多難以解決而又影響社會與經濟穩定的問題。

一、“房鬧”的相關表述

“房鬧”通常是指已購買房屋的房主由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格而不滿，發生集體與地產開發商鬧事的行為。我們一般稱在房子的價格下降時的“維權”是房鬧。但是，房子在熱銷或者購房者因為各種原因買不到房，或者因為開盤價格與宣傳不符而發生鬧事的行為等等，都可稱為房鬧。“房鬧”的本質還是“利益或權益”，沒有人愿意去違法鬧事，只有發生利益沖突或者侵犯了自己的權益才會發生鬧事行為。但是，也有些人是因為迫不得已才發生鬧事行為，成為“房鬧者”，這主要是那些家境比較窮，或者地產開發商的利益與“房鬧者”的權益發生沖突時才會發生。但是也有些人是隨波逐流，人云亦云，想從中獲取利益的，這些人也被稱為“房鬧者”。

二、“房鬧”現象研究

（1）房價高，購房者鬧事。雖然當今社會各方面發展的都非常迅速，但是衣食住行依然是每一個人關注的焦點。尤其是現在這個寸土如今的城市，房價高的讓很多購房者望而卻步。究其原因還是政府沒有發揮出它的只能，宏觀調控市場經濟。在初期，房地產商只是在一味的炒房，還沒有發展到“房鬧”這一地步，事情還是可以控制的。購房者在初期并不是很多，這主要是因為，在城市居住的原有市民有自己的居住場所，并不用著急購買新房，但是政府的拆遷重建就導致很多原有市民不能很好地在原來的房屋居住了，但是很多人又沒有住夠的經濟能力去購買心儀的房屋，這就導致房地產商抓住了商業機會從中謀取暴利，哄抬房價。由此，就有很多市民為了維護自身權益而走上了“房鬧”的地步。同時還有很多鄉村務工人員，為了長期在外地工作就想購買當地的房屋作為長期居住的地方。同時很多鄉村人員為了給孩子一個更好的教育條件，愿意遠離他鄉，來到陌生的城市居住，也一些人是在有了一定的經濟能力想在城市這種繁華的地方居住。種種原因，都導致了地產商哄抬房價。房價太高，很多原本想購房，或者不得不購房的人就不得已去維護自身權益，和地產商鬧事。

（2）房價降低，已購房者鬧事。現在我國經濟由于受到國際金融危機的影響，經濟發展速度有所下降，房地產這一行業越來越不景氣。地產商為了自身的利益和房地產的發展，不得不將房屋價格降低，樓盤價格降低后會在一定程度上解決房地產持續不景氣的狀況。但是，這樣一來，原來已經購買房子的房主就會因為房屋價格的加大不同而不滿意，畢竟購買房子需要一大筆錢，而這些錢又不是很多人都有足夠的能力去支付的，所以在價格下降得太低后，已購房者就會產生心理上的不平衡。鬧事行為也就自然而然的產生了。我國雖然已經邁向了全面建設小康社會的方向，但是發展還是不平衡的，尤其是貧富差距還是相當大的。很多人買不起房子還要貸款，但是為了生活又不得不購買房子，這樣一來很多人就不得不用畢生積蓄去購買房子或者去銀行貸款。一旦房地產行業不景氣，房屋價格下降的太厲害，這些沒有足夠能力去購買房子而又不得不購買房子的房主就會在心理上產生極大的不平衡，鬧事行為反生也是情有可原的。但是這并不符合我國的相關法律。雖然情有可原，但法無可依，所以這種行為被定為“房鬧”是非常正常的。

（3）房屋質量與宣傳不符，已購房者鬧事。“無商不奸”，這在一定程度上并不是一個貶義詞，但是不也不是一個褒義詞。這樣說的理由是，每一個從商者都是以謀取利益為目的，但是他們有著非常聰明的頭腦，“無商不奸”，一來是說從商業為了謀求利益不顧一切，二來是說從商者的經濟頭腦非常好。正是因為這些，房地產商為了宣傳自己的樓盤，極力的去夸大房屋的質量，有些房地產商為了牟取暴利，竟然不顧購房者的生命安全，在房屋建設中偷工減料，降低建設成本。導致很多房屋都存在非常大的質量問題。一旦購房者入住后，就會發現房屋與宣傳時有非常大的區別，甚至有些房屋根本不適合居住，這必然會使得購房者與房地產商發生鬧事行為。這種情況本因從法律的角度來解決問題，但是由于政府在這方面沒有足夠的重視，導致購房者不得不以極端的方式來解決這些問題。這就是房屋質量與宣傳不符所導致的鬧事行為。

（4）隨波逐流，為占便宜“房鬧”。并不是每一個人都愿意帶頭去鬧事，也并不每一個人都有這方面的能力。針對“房鬧”這個現象我們只能說這是一個沒有經過法律允許的行為，也是一些不懂法律的莽撞的人的行為。在這些“房鬧者”中有很大一部分人并不真的是房鬧者，他們只是隨波逐流，想從中獲取一些利益。這些人是“房鬧”現象中最不能容忍的一部分人，當房鬧著能從房鬧中獲取利益的時候他們也能從中收獲不應得的利益，如果房鬧者在房鬧事件中出了事故他們卻把這件事撇清，做一個毫不相干的人，這件事對他們毫無影響。所以，隨波逐流，為占便宜而房鬧的人也是大有人在。

三、解決房鬧現象的措施

（1）由政府宏觀調控房屋價格。政府對市場經濟的調控具有很大的作用，政府所做的決策對市場經濟的變動有很大影響。在地產商哄抬房價的時候政府可以強行對其進行壓制，這樣可以使得房價保持中一個比較合理的水平上，既讓地產商能從中獲取足夠的利潤，也能讓那些沒有足夠能力買房的人能夠有辦法買到房。同時，政府的宏觀調控可以使價格不會有很大的變動，不至于使得很多購房者因為房價的大幅度變動心理有什么不平衡。

（2）建立健全相關的法律法規。我們國家是一個法治社會，任何事情都要做到有法可依，只有做到有法可依才能避免很多不必要的事情發生。所以，針對房鬧以及房地產產業出臺相應的法律法規來規范地產商以及購房者的各種行為，這樣不僅能保證房地產行業的平穩發展，還能在一定程度上減少購房者因心理不平衡而做出的一些不當行為。所以，建立健全相關的法律法規是相當重要的，做到有法可依才是使社會穩定的根本手段。

四、總結

關于“房鬧”現象，近年來可謂是屢見不鮮。這里面不僅有“房鬧者”的行為不當，也有地產商為獲取暴利而做出的一些不當手段。所以，要想解決這些問題還需要政府出面，運用法律的武器以及政府對經濟的宏觀調控手段來控制此類現象不再發生。

（作者單位為安徽財經大學經濟學院）

參考文獻

[1] 李新.關于“房鬧”問題的幾點思考[J].中國房地產金融，2012（05）：25-26.

[2] 李云嘯.“房鬧”，鬧了誰的心[J].上海人大月刊，2014（06）：50.

[3] 王建斌.論商品房預購人的風險預防機制[D].山西大學，2013.

[4] 勛，周利.房價波動的空間效應：估計方法與我國實證[J].數理統計與管理，2013

第6篇：房地產不景氣的原因范文

為什么社會融資成本高？在于房地產。

目前，中國經濟的最大風險在于，經濟高增長及整個經濟體系是構建在過去十余年房地產投資及消費高增長基礎之上的。而近兩年來，房地產行業景氣快速下滑卻并沒有伴隨經濟微觀結構的迅速調整，由此而來的經濟轉型陣痛不可避免，而高社會融資成本僅是經濟結構短期難以調整的顯性指標之一而已。

資本尋求最高回報是經濟法則，社會融資成本調整要滯后于房地產行業調整兩年到三年。過去五年到十年，決定社會融資成本的核心指標是房地產投資收益率，既包括房地產開發投資收益率，也包括房產買賣投資收益率，而上述兩個收益率年化指標在此輪房地產景氣周期前至少能維持在20%以上。由于房地產行業的超大體量，容納大量資金參與其中，社會資金的預期回報及收益率要求較房地產景氣周期前的水平有大幅度提升，目前社會融資成本仍盯住前幾年的房地產投資收益率，這才是目前社會融資成本高的主要原因。 中國的社會融資成本一直很高。

為什么社會融資成本中長期來看必下行？原因在于資金定價模型發生變化。

中國的實際利率曲線恐怕是全世界最復雜的。既有市場化的因素在發揮作用，也有行政性因素在產生影響，而且因果間并沒有穩定關系。眾多影響因素包括：經濟中存在超大規模的預算軟約束借款人;政府信用被經常用在融資定價模型中，且作用巨大;政府調控銀行信貸方向，直接用行政手段決定某類企業能否進入銀行信貸市場。

當前中國經濟由高速向中速增長轉變，房地產景氣周期轉折導致很多相關產業資本回報水平下行，經濟無法支撐高成本杠桿，資金價格下行勢不可擋。雖然社會融資成本仍然居高不下，但資金定價模型已經發生根本性變化。如上述分析，房地產行業曾經是個巨大的資金吸水池，其他行業的融資成本皆被動受此影響，過去融資定價模型中的關鍵變量是房地產投資回報率，兩者正相關性強;而目前融資定價模型中，資金價格雖受到之前房地產投資高回報率滯后性影響，但隨著房地產投資回報率大幅度下降及融資需求下滑，其對社會整體資金價格影響力逐漸減弱，除房地產之外的其他產業毛利水平及風險因素正成為融資定價模型中的最重要部分。

由于房地產不景氣導致的經濟結構被動調整不可能在短期之內完成，加之中國房地產市場化存在二元結構問題，以北上廣深為代表的大型城市與其他地區房地產市場在供求關系上的巨大差異，導致房地產市場的信貸政策及行政性調控面臨地區差異性困難;同時，除房地產外，中國很多基礎行業面臨一定挑戰，其盈利水平和風險因素普遍無法準確識別，因此社會融資成本還將在一定時期內維持在較高水平。但隨著去房地產化加速及經濟結構再平衡推進，社會融資成本進入下降通道是確定性事件。 出路在于經濟結構調整

降融資成本，央行能做什么？幾乎沒有。

美國次貸危機以來，全世界的央行都變得更加舉足輕重。原因不在于央行能解決更多問題，而在于隨著超發貨幣之風在世界范圍內盛行，央行的破壞力更大。近些年，包括美國、歐洲、日本等幾大經濟體無不在實施超寬松貨幣政策，而美聯儲更成為全球市場包括資金價格在內的資產價格的主要決定因素。各國央行試圖用猛藥在短期內解決經濟發展中的長期問題，貨幣政策的功效被急劇夸大，而經濟發展緩慢的本質癥結卻得不到針對性、系統性解決。

央行除了應付解決歷史上的寬松帶來的爛攤子外，根本無暇照顧到增長和就業目標，更不能很好地控制通脹，因為央行本身有可能是造成通貨膨脹的重要原因之一。具體討論到我國的高社會融資成本問題，除了用直接降息工具調整無風險利率部分以外，央行其他工具幾乎不會影響到社會融資成本的變化，也無助于解決社會融資成本高問題。目前來看，過去鉗制央行降息的兩個重要因素正在發生變化：第一，房地產宏觀調控已無必要，整體房價結束高增長階段;第二，社會通脹水平維持低位。在地方政府新的負債約束規則及國企的盲目擴張被抑制的背景下，降息雖無法有效解決“融資貴”問題，但這是央行僅能夠做的事情。

解決“融資難、融資貴”能推給資本市場嗎？可以，但不能過快。

應該說發展資本市場是解決融資問題的一個思路，但不能走得過快。資本市場分成兩個部門：一個是政府設立的場內市場和受政府監管的“影子銀行”，另一個是民間資本市場。民間資本市場既不是政府設立，也不受政府監管，完全市場化運作，是社會資本配置的重要渠道，發揮了重要作用。政府設立的場內資本市場，由于其市場深度和廣度，已經成為實體經濟的一個重要融資渠道。近期，隨著股票市場注冊制改革、公司債向非上市公司擴容、新三板市場擴容等工作推進，管理層試圖讓場內市場成為實體經濟融資重要通道且同時降低融資成本的意圖非常明顯。筆者認為，此舉存在巨大隱患，原因在于中國資本市場上保護金融消費者的機制嚴重缺失，非理性人大量參與市場、信息透明機制建設不足、嚴格法律約束缺失。在上述背景下發展資本市場，把大量企業融資需求直接對接到個人投資者，存在諸多隱患，市場很可能因個人投資者權益無法得到有效保護，而走向“發展―風險―整頓”的惡性循環。

以信托公司為代表的“影子銀行”實際是管理層應當客觀看待的，信托公司并不是社會融資成本高企的幫兇。如前文所述，社會融資成本高有其深層次原因，并不受某一類金融機構控制。在特定的歷史背景下，信托公司在某些類型社會化資金融通市場中，占據了一定市場份額，客觀上也幫助部分融資難的企業抓到發展并壯大的機遇，并讓委托人享受到銀行無法提供的高收益水平。近期，隨著監管部門對信托行業發展中包括保障基金運行、凈資本管理、盡職盡責等制度建設的推進，信托行業自身在更高標準下安全穩健運營，實際上是有助于建立全社會融資成本的下降通道。

高社會融資成本一無是處？不是。

高社會融資成本也具有正面價值。當前，中國經濟結構調整的一個核心問題是脫地產化、淘汰落后產能和產業升級。一些地方政府和國企推動的屬于產能過剩、技術落后項目，在低融資成本核算下，能夠達到盈虧平衡甚至實現微利。在當前市場化不足及預算軟約束情況下，高社會融資成本就是制約這部分項目上馬的屏障，讓市場真正發揮作用，資金價格就真正成為甄別“好項目”和“壞項目”的法寶。

在信息社會中，在眾多討論社會融資成本的聲音中，與資本市場相關的利益主體占相當大的比重。更寬松的貨幣環境，能帶來資本市場更火爆的行情，也帶來利益相關者更多的業務收入。應當承認，在信息搜集、整理進而分析預測方面，資本市場中的中介機構在經濟發展中發揮了巨大作用，為觀察經濟社會提供了有效工具。但相關中介機構終究是為金融資本服務，其觀點和結論在客觀性和適用性方面存在局限性，特別是其對于央行貨幣政策操作的訴求和呼吁，存在較大片面性及短期性，無法站在經濟總體發展的長遠角度之上考慮最優的政策取向。長期來看，對于像貨幣政策這樣重大問題，應當由均衡代表政府部門、產業資本、金融資本、社會學者等各方力量參與討論，以免有失偏頗。

第7篇：房地產不景氣的原因范文

關鍵詞房地產經濟泡沫危害防范措施

1引言

房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

2房地產泡沫的實質

經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

3房地產泡沫的危害

3．1造成經濟結構和社會結構的失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。

一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導致金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

3．3造成生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

3．4引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

4房地產泡沫的成因

4．1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴張

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。

5防止房地產泡沫產生的措施

5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。

5．3強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。

參考文獻

1包宗華.房地產先導產業與泡沫經濟[M].北京：中國財政經濟出版社，1994

第8篇：房地產不景氣的原因范文

何為房地產泡沫，學界并沒有一個統一的界定標準，雖然我國房地產經濟存在泡沫這一點無論是學者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風險的大小方面卻沒有統一認識，不同的學者、官員各持己見。根據國際上通用衡量房地產泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數據，從這一指標來看，我國房地產經紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產每年的投資額度高達7萬億人民幣，加上與房地產經濟密切相關的上下游行業，房地產以及相關產業的產值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產形容為“支柱產業”一點都不為過，但是因為房地產存在的巨大經濟泡沫，意味著房地產經紀泡沫破裂所帶來的經濟風險將是巨大的，會危害到整個國家的經濟健康運轉。

二、房地產經濟泡沫風險的成因

目前我國房地產經濟已經綁架了整個經濟發展，打壓房地產會損害到經濟的發展，而坐視房地產經濟泡沫的不斷放大又會給經濟的發展埋下巨大的隱患。房地產經濟泡沫風險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：

（一）土地財政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權以及財權，這種做法雖然一定程度上調動了地方政府理財的積極性，但是因為事權以及財權之間的不匹配，導致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節節攀升。統計資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產經濟泡沫進一步放大。

（二）實體經濟不景氣

房地產經濟泡沫風險的不斷放大與我國實體經濟的不景氣也有很大的關系，在固定資產投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產業都呈現出來了嚴重的產能過剩問題，大多數行業企業都競爭激烈，這導致制造業整體利潤非常有限，大多數的實體企業都處于一個微利或者無利的經營狀態，制造業的艱難經營使得資本不斷地從實體經濟流向房地產行業。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產經濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領域，各路資本不斷地融入房地產行業進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產經濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產經濟的泡沫風險。

（三）房地產調控不力

自從2003年國家出臺放、房地產調控政策以來，正式標志著我國房地產經濟進入了調控年代，然而調控效果卻非常不理想，統計數據顯示，調控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經上升了至少十倍，很多學者認為我國房價的越調越高很大程度上就是調控所導致的直接后果。我國房地產經濟體調控沒有涉及到房價持續上漲的基礎，調控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產的供給，這種做法使得房地產陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產的供求形勢，認為房地產的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產經紀發展潛力的同時，也推動了房地產經濟泡沫的滋生。

三、化解房地產經濟泡沫風險的具體策略

房地產經濟泡沫風險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經濟發展的上空，成為了阻礙我國經濟社會持續健康發展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產經濟泡沫風險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產經濟調控經驗基礎之上，結合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。

（一）破解土地財政模式

土地財政模式是當前我國房地產經濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調整，授予地方政府更多的財權，中央政府分擔更多的事權，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應的模式，允許集體土地以及農用地在符合條件規定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實在體系建立之初就選擇一套完整的科學的體系，重視多項指標的綜合性評價。其次，堅持實用原則。一套質量評估體系只有對生產實踐有積極的指導價值才能真正對煤炭生產質量水平的提高產生影響，也是質量評估體系存在的價值所在。最后，堅持宏觀性原則。宏觀性原則對煤炭開采的量、時間、質量有積極的指導價值。堅持宏觀性原則，可以有效調整以往片面追求經濟利潤增長，盲目擴大經營現狀，通過質量評估體系的宏觀調控，可以有效實現煤炭企業管理的綜合水平，實現利潤與內涵的同步增長。

（二）完善質量評估體系的指標體系

指標體系是質量評估體系的核心內容，一個好的質量評估指標體系也是實現該體系價值的關鍵所在。首先，明確煤礦生產死亡率的指標考核。參考國外煤炭生產的死亡率指數，美國為0.03，印度為0.5。從生產安全角度的考慮，將煤炭生產的死亡率指標定在“0”是可以實現的。實現煤炭生產0死亡率也是煤炭企業努力要實現的發展方向。其次，明確煤炭生產的環境指標。煤炭生產是一項污染較嚴重的生產活動，近年來國家多環境保護的重要越來越重視。作為現代化煤炭生產企業，重視生產活動中環境指標的考核是非常重要。例如：開采中污水處理的指標，開采空間的粉塵指標，開采工人塵肺病的發病指標等等。最后，將生產效益作為指標考核的內容。作為企業，生產活動效益最終還是衡量一個經營成果的關鍵。將生產效益納入到評估考核指標，全方面的評估生產活動的經濟效益。

（三）重視低耗能的質量評估體系建設

社會都在追求綠色低耗能的生產活動，重視低耗能的質量評估體系建設對保障煤炭經濟的可持續發展及其關鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開發，也可以實現煤炭的低耗能開發。首先，在煤炭企業內部建立起低碳運作管理思想，通過引入新技術和新設備，不斷降低辦公成本和管理成本。優化企業內部組織，減少管理人員臃腫的現象。其次，堅定落實企業質量評估系統的各項指標，重視環保指標的落實，積極相對生產能耗。最后，重視煤炭產品的深加工。除了傳統的燃燒供熱外，還可以及時回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現在科學技術發展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產的質量水平。

四、結束語

第9篇：房地產不景氣的原因范文

從2009年房地產市場來看，房價飆漲，投機購房是推手。雖然沒有數據證明投機購房是推手，但別人也沒有數據證明投機購房不是推手。而要證明投機購房是推手，只有等待房價下跌，才能清楚投機購房的數量以及投機者的悲慘下場。

目前的房地產體制由高房價維持，即時下房地產體制由投機者維持。投機者與自住購房者購買高價住宅，開發商購買高價土地，資金由銀行和購房者通過開發商最終流向政府。而投機者正是高房價的原因，高房價是由投機者造成的。

但是，房地產行業屬于周期性行業，房價上漲之后必然下跌，下跌之后必然上漲。歷史經驗表明，房地產周期是大周期，時間長達18年。房價脫離群眾購買力，高高在上是不可持續的。

高房價不可持續，造成高房價的房地產體制也就不可持續。房地產體制不可持續的最重要原因是投機購房不可持續，總有一天，投機購房會停止。投機者停止炒房一般由兩種情形造成：一種是由于房價過高自住購房者已經不再購房，一種是政府政策調控導致房價預期由上漲轉為下跌。

在高房價體制下，叫苦不迭的是低收入階層，興高采烈的是投機購房者。但投機購房者總有一天會為此付出代價。一旦房價下跌，住房成為負資產，投機購房者就會承擔損失，可能是其難以承受的。2008年深圳、東莞等城市已經發生過大量炒房者破產事件，未來也將大規模發生。

另外，由于投機者均使用銀行按揭貸款炒房，以放大收益，房價飆漲之后的大幅下跌，住房成為負資產時，銀行將會面臨壞賬危險，金融系統風險將加大。這正是美國、歐洲正在發生的金融危機。房地產如果產生巨大泡沫，而后破滅，是任何經濟體難以承受的。為金融系統安全考慮，投機者主導的房地產市場應受到限制，甚至是打壓。美國房地產泡沫危機，損失的是全世界，因為，提供美國房地產按揭貸款的是全世界；而中國房地產泡沫損失的僅僅是中國，中國動用的只是購房者未來的收入。

無數案例及過往歷史均證明高房價難以持續。因此，投機者主導、脫離居民購買力的高房價房地產體制，總有一天會因投機者不再購房而停止，嚴重的話是崩潰，繼而房價進入下跌階段。回歸正常的房地產體制，規范土地市場，由自住購房者而非投機者主導住房需求，才是房地產健康發展、中國經濟健康發展的出路。

房價泡沫必然破滅

泡沫危害之大，殺傷力之強，已經有目共睹。而房價泡沫危害如此之大，正是政府調控的基礎和出發點，也是房價必跌的基石。

日本房地產泡沫讓經濟大蕭條10年。1988～1991年，日本3大城市土地價格指數上漲1.1倍。1991年，土地價格開始下跌，1991～1995年，處于快速下跌階段，1992、1993、1994年分別同比下跌12%、15%、7%。受當時日元匯率下跌影響，日本經濟1995、1996年有所復蘇，地價下跌幅度收窄，分別是3%、1%。之后，地價又開始連續下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均較大，每年下跌6%，連續5年，地價才探至底部，恢復穩定。到了2003年，地價指數是112，是最高峰的44.8%。

根據日本國民經濟計算年報，1990～2002年，共12年間，土地價值損失大約是900萬日元。損失之大，時間之長。堪稱世界之最。這也給日本經濟造成巨大影響，經濟幾乎沒有增長。

整個上世紀90年代，日本經濟增長率比較低下，1992～2002年間，經濟平均年增長率僅為1.2%，比同期的美國4%、歐洲2.6%均低得多。蕭條時間長達10年，幾可與美國1929年大蕭條并論。人們都說，20世紀90年代是日本“失去的10年”。

美國2006年7月前房價飆漲，之后房價大幅下跌，引發次級貸款危機，導致全球金融海嘯。

美國房地產大周期時間是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地產價格上漲至3倍左右，然后開始進入下跌階段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大約是1/3。上漲時間跨度是9.5年，幅度大約是2.9倍，下跌時間跨度接近3年（以2009年4月為底部，但本底部仍未確定，房價未來仍可能繼續下跌），幅度是33%左右。

美國房地產泡沫破滅后，許多房地產抵押貸款機構破產，“房地美”與“房利美”由政府接管，華爾街5大投行或消失或不以投行身份出現，美國國際集團也由政府接管。英國部分銀行遭受擠兌風波，中國出口大幅下滑。美國經濟陷入衰退，全球經濟也跟隨進入不景氣或者蕭條期。2010年，美國經濟雖有穩定，但仍然不景氣，不確定因素較多，不排除繼續探底。全球經濟仍處于風雨飄搖之中，希臘債務危機顯現。

必然下跌的房價

房價收入比相關數據可以說明：相對城市居民的收入及對應的購房能力，房價已經過高，嚴重脫離自住消費需求。

房價收入比是評判房價高低的有效指標，如果房價收入比過高，則意味著房價有泡沫。但是，房價收入比也不是萬能指標，并不一定能說明未來房價走勢如何。房價收入比只對房價高低有所判斷。

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。

國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦兩人。家庭年收入同樣取中值。在發達國家，統計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國情況要復雜得多。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3.6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

但是 ，國際慣例歸國際慣例，是否適合中國并不一定，畢竟中國處于城市化階段。然而，如果房價高的過于離譜，并且房價由投機推動，嚴重脫離自住購房者能力，房價也不會因為城市化進程而永遠上漲，房價也有可能下跌，而且是大幅下跌。經濟規律并沒有明確證明：一個國家城市化完成之前，房價必定一直上漲。而各國歷史也表明，城市化進程中，房價依然可能大幅下跌，甚至跌至深淵；城市化是在房價上漲后暴跌然后再上漲中完成的。

目前，城市居民感覺房價過高，是不爭事實。以2009年12月房價收入比例為，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門等城市房價收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清購房本金，還不包括房貸利息（人均居住面積統一按30平方米核算）。房價收入比在12倍以上，比國際通行的3～6倍肯定高出許多，即使不能說明房價必跌，但至少能說明房價已經嚴重脫離居民購房能力。

2009年12月，中國社會科學院在京的2010年《經濟藍皮書》指出：我國房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力買房。《經濟藍皮書》指出，2009年中國房價太高，是政府的土地供應行政制度、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力等深層原因造成的。

所有這些信息以及城市居民直觀感受，房價相對自住需求過高是肯定的。房價存在泡沫也有共識。

2008年9月，美國雷曼兄弟投資銀行的倒閉，標志著美國次貸危機（實質是房地產泡沫破滅危機）達到，也預示著全球經濟將向深度衰退甚至是大蕭條演變。此時，為刺激經濟，拯救受外貿影響的中國經濟，中國政府出臺一系列刺激投資和消費的政策，當然包括房地產消費刺激政策，包括2009年銀行新增信貸的大幅擴張。

貨幣大增推動國有企業炒地、民間資金炒房，再加上土地市場體制性混亂所導致的“地王”現象，土地價格高漲及民間炒房共同引導房價高漲。炒房貨幣資金與地價推高房價預期的共同作用，使投機進入比2007年更瘋狂的階段。于是，2009年房價漲幅創下歷史新高，漲幅達到22%。

2009年，各大城市房價大幅上漲，漲幅可用驚人形容。2009年年末相比年初，北京上漲大約56%，上海上漲37%，深圳漲幅將近90%，廣州上漲40%以上，杭州上漲60%左右，重慶上漲將近40%，廈門上漲40%以上，天津2009年高峰時也比年初上漲近40%。