土地登記管理條例精選(九篇)

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第1篇：土地登記管理條例范文

(一)德國標準不可取

無論如何解釋善意取得，都不應否認“權利外觀原則”，區別只在于權利外觀的限制條件。不動產善意取得應只保護信賴登記的受讓人。明知登記的權利與真實權利不符，無信賴可言，屬于惡意取得，不應受保護。德國的不動產登記公信力同樣排除明知的惡意，在這一點上，各國并無區別。但在不明知登記錯誤的情形下，每個人的信賴程度不完全一樣，信賴程度在0到100%之間，有確信無疑者，有基本相信者，有半信半疑者，有基本不信者，有完全不信者。主張采德國法對善意界定純客觀化的學者并未領會德國法上善意要件客觀化的真正含義［34］。德國民法的善意要件客觀化并不是建立在取得人信賴上，而是超越了具體的信賴［35］。即使第三人懷疑不動產登記簿的正確性，或者是對不動產登記簿是否正確持放任態度，甚至他根本不信任不動產登記簿的正確性，也不能動搖客觀的權利外觀［36］。德國的不動產登記公信力只要求“不知”，不要求“不應知”，不僅保護將信將疑者，而且保護基本不信者甚至完全不信者，實際上已經違背了信賴保護的本質和意義。瑞士民法和我國物權法，要求“不應知”，對信賴程度提出了較高的要求，能排除許多不信者，是真正意義的信賴保護。更重要的是，所謂不知，很可能是因為舉證困難導致的結果，受讓人其實明知甚至是惡意串通的一方，德國標準很容易成為當事人規避法律、玩弄法律的工具。按德國標準，只有登記簿上存在異議登記或者受讓人明知登記簿上的記載不正確才排除善意。但證明責任分配給主張登記錯誤的權利人，即使受讓人明知登記錯誤，只要權利人不能舉證證明，仍不能否定受讓人取得權利。而權利人舉證證明受讓人明知，絕大多數是不可能的。按德國標準，即使無權處分人將不動產轉移給自己的父母、子女，權利人也未必能證明受讓人明知轉讓人是無權處分，允許這種明顯可疑的受讓人“善意”取得，缺乏合理性。采“不應知”標準，增大了權利人證明受讓人惡意的舉證能力和范圍，權利人可以各種并非直接的證據證明“應知”，例如，受讓人與轉讓人關系密切應該知道轉讓人沒有房產。而且，證明責任也分配給了受讓人，受讓人需要對權利人提供的“應知”證據提出反證，證明“不應知”，例如，受讓人與轉讓人關系密切的時候是有房產的。德國標準即便在德國也不是沒有爭議的。德國司法實踐中，在存在重大過失之極端情形中，司法判例就試圖借助民法典有關權利不得濫用的條款施與救濟［37］。大陸法系各國民法，除德國民法對不動產善意取得采“不知”標準外，其他國家采納的均為“不知且不應知”標準。有些國家是借鑒德國民法而制訂本國民法，為何在不動產善意取得制度上未追隨德國，而是選擇“不知且不應知”標準①，也許自有其道理，但德國標準并不是一個好的選擇肯定是其中之一。在借鑒德國民法的諸國中，我國對德國民法了解最少，立法最為匆忙，學術底子最薄，所以，最迷信德國民法。迷信不需要知識的積累和獨立的思考。

(二)國情決定了應采“不知且不應知”標準

法律規則的選擇，需要借鑒國外同類問題的經驗，但最重要的是考慮國情，因為法律規則的理解和運用是在一個特定的國家空間之中進行的，客觀環境制約著法律規則的實際作用。美國卓有成效的獨立董事制度在我國基本失效，不是設計和引進者主觀意愿所能改變的，法律規則與環境的適應性是一個客觀問題。城鄉二元結構是我國的基本國情，反映在不動產登記上，城市建設用地土地使用權和房屋所有權已建立基本的登記制度，而在農村，土地承包經營權基本上沒有登記，宅基地使用權、集體建設用地使用權、房屋所有權很少登記。正是基于這樣的事實，我國物權法第十四條才規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”依照法律規定應當登記的表述內含了有些不動產物權是法律不要求登記的或者可登記可不登記的，所以，我國物權法第一百二十七條第一款規定:“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”。我國物權法第一百二十九條有關土地承包經營權的互換、轉讓，第一百五十八條有關役權的設立，均規定“未經登記，不得對抗善意第三人”，實行登記對抗。對于宅基地，我國物權法第一百五十三、一百五十五條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。農村不動產物權多數未登記，少數登記的在發生物權變動時也很少及時變更登記，在這種背景下，采納德國標準可以說是異想天開，沒有實際操作的可能。其實，不僅僅在農村，城市不動產登記同樣也存在著不能采用德國標準的實際狀況。首先是土地登記簿與房屋登記簿分屬不同登記部門，而我國物權第一百四十六、一百四十七條規定了房地一體處分，不同登記部門各自登記容易造成房、地不動產物權的沖突。其次是當事人采取欺騙手段和登記機關疏漏造成的登記錯誤大量存在［38］，當事人的借名登記和夫妻一方登記相當普遍，還有非因法律行為而發生的物權變動未及時辦理登記。在登記本身缺乏足夠的可信度的條件下，排除善意中的“不應知”除了造成更多的混亂以外，沒有任何有價值的意義。要求第三人“不應知”，并非要求第三人自行調查而發現登記簿錯誤。有人認為由于法治不健全、社會誠信度低，登記簿錯誤原因很多，第三人很難進行相應的調查，從而發現登記簿的錯誤。通過給第三人施加義務而將此種登記錯誤產生的風險完全轉嫁到其身上，是不公平的［39］。這是對“不應知”的曲解，“不應知”，是指“非因重大過失而不知情”，并不是要求第三人具體調查核實登記有沒有錯誤，而可通過一些客觀的方式來判斷。除受讓人與轉讓人關系密切程度可以作為是否應知的一個判斷標準外，占有和交付情況可作為另一個實用的標準。如果登記權利人不占有其出讓的不動產，或不能向受讓人交付不動產，受讓人即有理由懷疑登記不正確，何須調查。另外，試圖通過排除“不應知”來強化登記簿的公信力是徒勞的。有人認為，考慮到我國不動產登記簿的公信力尚未真正建立起來，應當采取強化登記簿的公信力的立場，不將“由于重大過失而不知”作為排除善意的原因，使交易當事人更信賴登記簿的記載［40］。這過于天真。是的，法律規則不僅僅是適應環境，也有改變環境的作用，但法律規則改變環境的作用是有限的，僅僅屬于主觀能動性意義上的作用。法律規則永遠不能改變超出其影響力的環境，很不幸，即便我國物權法只以“不知”作為判斷不動產物權取得的善意標準，也無法使百姓信賴并不那么可信的登記。半個多世紀前就要求婚姻必須登記，《婚姻登記管理條例》甚至以取消事實婚姻的方式迫使婚姻登記①，可現實依然存在許多“非法同居”。如果立法真采納了如此少不更事的建議，對于現實中常有錯誤的不動產登記賦予德國式的效力，其結果不會使第三人信賴登記，而是使第三人明知登記錯誤也放任不管，大膽進行交易，不知有多少新的糾紛無端產生。

(三)司法實踐已作出正確選擇

我國司法實踐也選擇“知道或應當知道”的善意標準。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十九條規定:“買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。”《上海市高級人民法院關于審理房地產買賣與抵押、租賃交叉糾紛若干問題的意見》第一條第二款規定:“適用不動產抵押權善意取得制度，須注意把握抵押權人認定抵押權時的善意、合理價以及辦理不動產抵押權登記等法律要件。其中抵押權人對不動產登記的信賴，一般情況下可構成善意，但有證據證明抵押權人知道或應當知道抵押物的權利存在瑕疵的除外。法官可結合抵押權人是否知道抵押人對抵押物無權處分、交易是否符合習慣等方面進行綜合判斷。”對于善意取得抵押權的善意標準也是“知道或應當知道”。與我國立法經常出現誤信洋墨水書寫出來的立法建議不同，我國司法實踐的指導意見立足于解決實際問題，因而是最靈敏、最直接反映國情的意見。

二、善意的認定

(一)證明責任

判斷第三人是否善意，首先是證明責任問題。物權法第一百零六條的表述是:“受讓人受讓該不動產或動產時是善意的”，不同于德國民法第932條第1款“非為善意的除外”。有人認為德國民法的善意是消極性構成要件，證明責任在否定第三人善意的權利人一方。我國物權法第一百零六條規定的“善意”，屬積極性構成要件，須由主張適用善意取得者承擔證明責任［41］。這種解讀缺乏依據。在我國，判斷善意的證明責任的分配，不能簡單地從表述方式來判斷，因為我國立法沒有以立法語言表述方式表達立法本意的習慣。如何分配證明責任，應從登記的推定力和社會效果加以判定。物權法第16條已確定登記的推定力，應推定信賴登記的第三人為善意，由否定善意的權利人承擔第三人非善意的證明責任。實踐中，第三人要證明自己不知或不應知是非常困難的，如果將證明責任首先分配給第三人，那就很少有善意取得能夠成立。前述北京高法的指導意見明確要求“房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任”，是正確的。

(二)是否應實際查閱

有人認為判斷是否善意，應以第三人是否實際查閱了登記簿為準。怠于查閱的推定其不構成善意［42］。這實際上修改了我國物權法的善意取得要件，將主觀善意改成了法定的查閱義務。法定義務是客觀的，與主觀善意性質不同，前者取代后者已不是民法學人認識的善意取得。有人質疑，在登記簿錯誤的情況下，第三人未查閱登記簿，如何斷定其是善意還是惡意［43］。但這種擔心是毫無必要的，別忘了，不動產善意取得還有一個要件，是已經登記，如果第三人不相信不動產登記于處分人名下，其何以能相信自己能取得登記?第三人不直接查閱，并不代表其不可以間接了解登記狀況。而且，第三人其實知道或應該知道無權處分，但履行了查閱義務，是否仍屬于善意取得?第三人真不知法律上有查閱義務而未查閱，是否就由不知或不應知變成了知或應知?仔細想想，實際查閱解決的是處分人是不是登記權利人的問題，與登記是否正確無關，只對處分人持偽造或失效的不動產權利證書進行處分有意義，而這種情形下，第三人并不能取得物權，不存在善意取得的問題。對登記簿的信賴與是否進行實際查閱也沒有關系。相信登記為真，查不查都相信;不相信登記為真，查閱了也不相信。再說，查閱也不是那么容易的，我國物權法第十八條規定:“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”但受讓人在交易之前如何證明自己是利害關系人?證明不了，登記機關會一口拒絕。建設部的《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》、國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》，就沒有給非權利人查詢留有余地。

(三)判斷方法