房屋交付的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。

2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有。

3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán)。

4、兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。

5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋。

6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續(xù)。

7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。

【法律依據(jù)】

第2篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

2、如果協(xié)商不成，可以采用合法的形式索要賠償。

3、沒有催告也是可以直接要求賠償?shù)摹?/p>

【法律依據(jù)】

《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

第3篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

一、查詢、凍結(jié)、劃撥被申請執(zhí)行人的存款。

二、扣留、提取被申請執(zhí)行人的收入。

三、查封、扣押、拍賣、變賣被申請執(zhí)行人的財產(chǎn)。

四、搜查被申請執(zhí)行人隱匿的財產(chǎn)。

五、強制被申請執(zhí)行人交付法律文書指定交付的財物或者單據(jù)。

六、強制被申請執(zhí)行人遷出房屋或者退出土地。

七、強制執(zhí)行法律文書指定的行為。

八、強制加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和支付遲延履行金。

九、強制辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)。

【法律依據(jù)】

第4篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

避免購房風(fēng)險的方法：

1、盡量慎買“五證不全”房產(chǎn)；2、盡力提高糾紛化解效率；3、簽訂《房屋買賣合同》時，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待合同中的每一條款，尤其是房產(chǎn)面積、裝修、設(shè)施等，房款支付時間及方式，房產(chǎn)交付時間及方式，逾期付款或交房的違約責(zé)任等內(nèi)容。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第5篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

期房簽購房合同時應(yīng)注意以下幾個問題：1.約定房屋交付時間：嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對延期交房的免責(zé)條款即房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時間和方式：如果是剛需購房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可在協(xié)議中約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。3.約定開發(fā)商預(yù)期違約的責(zé)任：可約定開發(fā)商在預(yù)期違約時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金以及屬于預(yù)期違約的情形。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第6篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

一、關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)。這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產(chǎn)所有權(quán)?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》規(guī)定“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國務(wù)院的《城市私有房屋管理條例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題，《條例》實施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。

另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？對此在司法界有不同的認(rèn)識：一種觀點認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點認(rèn)為：辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當(dāng)事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的認(rèn)定：這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)?！吨腥A人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費用，但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時轉(zhuǎn)移呢？象這類情況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題。某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同無效。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，后者的購房合同則因侵犯了前者的合法權(quán)益而應(yīng)認(rèn)定無效。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記無效，如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護，即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權(quán)時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因為前者應(yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上

第7篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

按照國家規(guī)定，不繳納維修資金，不是不給辦理房產(chǎn)證，而是不交房。

法律依據(jù)：

中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》

第十二條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

第十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第8篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

法定代表人馬榮，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托人：劉杰，信利律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）廣州建豐房地產(chǎn)公司（以下簡稱建豐公司），住所廣州市天河南路10-17號。

法定代表人桂爭平，職務(wù)：董事長。

委托人：楊振平，廣東廣信律師事務(wù)所律師。

審級：二審一審法院：廣州市天河區(qū)人民法院合議庭組成人員：審判長駱潤森，審判員薛梅、戴桂娟。

二審法院：廣州市中級人民法院合議庭：審判長張耀祥，審判員何慧斯，審判員賈震華。

一審審結(jié)時間：1999年5月18日二審審結(jié)時間：2000年3月7日

一、一審情況

    1、一審訴辯主張原告（反訴被告）華商公司訴稱：1995年8月16日，我公司與建豐公司簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》（以下簡稱《契約》）約定購買建豐公司開發(fā)的建豐大廈13樓E、F兩單元，房價均為港幣821617元，建筑面積均為96.14平方米。同日簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約補充合約》（以下簡稱《補充合約》），約定建豐公司有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積的10%，我公司可選擇接受新面積并按新面積增減售價，如我公司對新面積不予接受，應(yīng)在接建豐公司通知后七天內(nèi)以書面提出取消合約，建豐公司將在受到通知書十四天內(nèi)將我公司所交樓款無息退還等。上述合同簽訂后，我公司依約交付了房款給建豐公司。1998年8月，建豐公司書面告知我公司，房屋經(jīng)測繪所測算，得出每套房屋實際面積應(yīng)為109.6988平方米，并要求我公司補交每單位47794元的差價。鑒于實際面積超過雙方在《契約》中規(guī)定的面積的近14%，我公司已依據(jù)《補充合約》的規(guī)定書面通知建豐公司要求解除合同，但建豐公司拒絕。故起訴要求解除《契約》及《補充合約》，請求判令（1）建豐公司退還房款，并自1998年8月20日起至實際退款之日止，按每日萬分之四支付利息；（2）建豐公司賠償因違約而造成的經(jīng)濟損失包括購房法律服務(wù)費人民幣41586元及港幣33817元，裝修爭議房屋而支出的裝修費人民幣431085.23元。

被告（反訴原告）答辯并反訴稱：爭議房屋面積的增加不是因圖紙更改而造成的，不符合雙方在《補充合約》中的約定，且華商公司已使用房屋三年，一直未提出過異議，故請求駁回華商公司的訴訟請求，判令華商公司按每平方米5000元的標(biāo)準(zhǔn)支付增大面積的房款（除每套單元送4平方米以外）。

2、一審事實和證據(jù)天河區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：1993年3月9日，建豐公司以市管可字第930019號商品房預(yù)售許可證（境內(nèi)外銷售），預(yù)售其自行投資開發(fā)的坐落于廣州市天河區(qū)天河南二路建豐大廈商品房。1995年8月16日，建豐公司（甲方）與華商公司（乙方）簽訂了兩份《契約》兩份（含附件一、二），訂明：乙方向甲方購買建豐大廈13樓E、F室，房屋建筑面積均為96.14平方米，成交價格均為港幣821617元。同日，雙方還簽訂《補充合約》，其中訂明：甲方有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積的10%，乙方可選擇接受新面積并按新面積增減售價，如乙方對新面積不予接受，應(yīng)在接甲方通知書后七天內(nèi)以書面提出取消合約，甲方將在收到通知書十四日內(nèi)將乙方所交樓款無息退還。合同簽訂后，華商公司依約付清房款。建豐公司于1995年9月8日將房屋交付給華商公司使用，華商公司對房屋進(jìn)行了裝修。1998年5月，廣州市國土局管局核準(zhǔn)，兩套訟爭房屋的建筑面積均為109.70平方米，各超出契約原訂面積的14.10%.1998年6月11日，建豐公司委托律師去函華商公司，告知上述超面積情況，并表示其中4平方米免補交房款，余下超面積部分（即總共為19.228平方米）按每平方米5000元單價補交房款。華商公司對此不能接受，并依據(jù)雙方所簽訂的補充合約的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為超出面積數(shù)已超過原面積的10%以上，故其由權(quán)選擇解除合同。雙方為此而產(chǎn)生糾紛。建豐公司、華商公司確認(rèn)華商公司購買時訟爭房屋時現(xiàn)樓，建豐公司沒有對訟爭房屋的圖紙進(jìn)行國更改。在訴訟過程中，一審法院委托廣州市海珠房地產(chǎn)估價所進(jìn)行評估，得出訟爭房屋超面積部分的總開發(fā)成本價為人民幣93256元。

上述事實有下列證據(jù)證明：（1）1993年3月9日華商公司與建豐公司簽訂的《契約》及《補充合約》，用以證明雙方的買賣關(guān)系及合同約定內(nèi)容；（2）1998年5月，廣州市國土局房管局核發(fā)的訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，用以證明訟爭房屋的面積情況；（3）1998年6月11日，雙方因協(xié)商房屋面積增加問題的函件，用以證明雙方對此問題，均是按照合約約定的時間、方式向?qū)Ψ教岢鲆庖姷?；?）廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)估價所評估報告，用以證明訟爭房屋的開發(fā)成本價。

3、一審判案理由華商公司與建豐公司的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門是當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易的鑒證監(jiān)督部門，而房地產(chǎn)交易的面積及核發(fā)產(chǎn)權(quán)證面積時應(yīng)以房管部門所測定的面積數(shù)額為準(zhǔn)。因此，華商公司與建豐公司在履行雙方所簽訂的《契約》及其附件過程中，因房管部門核定的建筑面積大于雙方約定的建筑面積，建豐公司沒有過錯，其差額部分華商公司理應(yīng)補交給建豐公司，建豐公司表示只以成本價收取華商公司該部分房款是可行的，但其成本價應(yīng)以本院委托有關(guān)部門所測定的為準(zhǔn)。故華商公司以新面積超過原面積達(dá)14%以上為由拒付超面積房款并要求解除合同的訴訟請示不成立，不予支持。建豐公司應(yīng)在華商公司補交房款后將訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給華商公司。

4、一審定案結(jié)論天河區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條的規(guī)定，作出如下判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，華商公司一次性支付給建豐公司房款人民幣93256元，逾期不付，則延付部分按每日萬分之三計付滯納金。二、駁回華商公司的訴訟請求。三、駁回建豐公司的其他反訴請求。案件本訴受理費21430元、反訴費2900元及評估費470元由華商公司負(fù)擔(dān)，其余反訴費1310元由建豐公司（本訴受理費及評估費）。

二、二審訴辯主張

    華商公司不服上訴，堅持認(rèn)為其公司與建豐公司簽訂的兩份《契約》中均明確約定了房屋面積、總房價，并且在《補充合約》中約定了房屋面積出現(xiàn)誤差的處理辦法，現(xiàn)建豐公司向其公司交付的房屋面積超出契約約定面積的14.1%，又因建豐公司對面積等事項的誤導(dǎo)，使其公司匆促簽訂合同，并一次性投入人民幣43萬多元進(jìn)行裝修，一審法院未認(rèn)定以上事實，所作判決也沒有法律依據(jù)，現(xiàn)其公司要求撤銷原審判決，判令建豐公司退還房款并賠償其裝修損失，或繼續(xù)執(zhí)行雙方的《契約》維持總房款不變；由建豐公司承擔(dān)全部訴訟費用。

建豐公司答辯同意原審判決。

三、二審事實和證據(jù)

    廣州市中級人民法院經(jīng)審理查明：建豐公司是廣州市天河區(qū)天河南二路建豐大廈的開發(fā)商，并領(lǐng)有市管可字第930019號《商品房預(yù)售許可證》。1995年8月16日，建豐公司（甲方）與華商公司（乙方）簽訂了兩份《契約》（經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易所監(jiān)證）及《補充合約》，其中約定：乙方向甲方購買建豐大廈13樓E、F室，房屋建筑面積均為96.14平方米，成交價格均為港幣821617元；乙方于1995年8月18日前付清房款；甲方應(yīng)于1995年8月25日將上述房地產(chǎn)建成并正式交付給乙方；甲方有權(quán)更改圖紙，如更改后面積少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積并按新面積增減售價，如乙方對新面積不予接受，應(yīng)在接甲方通知書后七天內(nèi)的書面提出取消合約，甲方將在收到通知書十四日內(nèi)將乙方所交樓款無息退還等。上述契約及補充合約簽訂后，華商公司依約向建豐公司支付了房款共港幣1643234元。建豐公司于1995年9月8日將上述兩房屋交付給華商公司使用，華商公司對房屋進(jìn)行了裝修。1998年5月，廣州市國土局管局核發(fā)了上述兩房屋的產(chǎn)權(quán)證，該證記載上述兩套間的總建筑面積均為109.70平方米，比契約約定的面積各超出14.10%，即13.56平方米。建豐公司曾委托律師函告華商公司上述超面積情況，并表示其中每單元4平方米免補交房款，其余部分（即總面積19.228平方米）按每平方米5000元人民幣計算應(yīng)補交樓款。本案在一審訴訟過程中，廣州市天河區(qū)人民法院委托廣州市海珠房地產(chǎn)估價所對上述訟爭忘記房屋的開發(fā)成本進(jìn)行評估，結(jié)果為每平方米4850元。

上述事實有下列證據(jù)證明：（1）1993年3月9日華商公司與建豐公司簽訂的《契約》及《補充合約》，用以證明雙方的買賣關(guān)系及合同約定內(nèi)容；（2）1998年5月，廣州市國土局房管局核發(fā)的訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，用以證明訟爭房屋的面積情況；（3）1998年6月11日，雙方因協(xié)商房屋面積增加問題的函件，用以證明雙方對此問題，均是按照合約約定的時間、方式向?qū)Ψ教岢鲆庖姷?；?）廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)估價所評估報告，用以證明訟爭房屋的開發(fā)成本價。

（5）雙方當(dāng)事人的陳述，用以證明雙方就解決超面積問題，曾書面協(xié)商的過程。

四、二審判案理由

    華商公司與建豐公司在自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的兩份《契約》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。雙方應(yīng)切實予以履行。建豐公司對出售的房屋面積計算錯誤及房管部門核發(fā)產(chǎn)權(quán)證時測量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，致使建豐公司交付的房屋比契約約定的面積超出14.1%，華商公司不同意再行購買多出面積要求解除契約，是可以理解的，但鑒于華商公司已使用房屋達(dá)三年多時間，又已投入資金進(jìn)行了裝修，且建豐公司對房屋面積計算失誤也不是主觀故意，房屋面積測量標(biāo)準(zhǔn)的變化也不可預(yù)計，解除契約會造成雙方不必要的損失，故為減少損失，化解矛盾，對雙方所簽契約不予解除。因華商公司與建豐公司在契約中未約定房屋面積增減的處理辦法，根據(jù)公平合理的原則及《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十四條的規(guī)定，華商公司應(yīng)按每平方米4850元的標(biāo)準(zhǔn)向建豐公司交納增加部分面積5%即9.614平方米的房款共46627.9元，對其余增加部分的面積則不需補交房款。建豐公司反訴要求華商公司補交全部增加部分面積的房款沒有法律依據(jù)，本院不予采納。審查原審判決第二項并無不當(dāng)，應(yīng)予維持；原審判決第一項適用法律不當(dāng)，應(yīng)予變更；建豐公司除要求華商公司補交房款外并無其他反訴請求，原審判決第三項駁回建豐公司的其他反訴請求不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。

五、二審定案結(jié)論

    依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《中華人民共和國民法通則》第四條及參照《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》第十四條的規(guī)定，廣州市中級人民法院作出如下判決：一、維持原判決第二項；二、撤銷原判決第三項；三、變更原判決第一項為：自本判決送之日起10日內(nèi)，華商公司一次性向建豐公司支付房款人民幣46627.9元。本案一審受理費21430元由華商公司負(fù)擔(dān)8110元；建豐公司負(fù)擔(dān)14287元。反訴費2900元由華商公司、建豐公司各負(fù)擔(dān)1450元；評估費470元由建豐公司負(fù)擔(dān)。二審受理費24330元，由華商公司負(fù)擔(dān)7143元，建豐公司負(fù)擔(dān)16220元。

六、解說

    在商品房預(yù)售買賣中，合同約定面積與實際交付面積不符的情況經(jīng)常發(fā)生。面積增加或減少，對購房者來說都是一種損失，面積增加，會造成購房人除需再支付一定數(shù)額的房款外，還會增加契稅、管理費等開支，加重經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；而面積減少，會使得購房人在房屋使用上受到影響，實際上是沒有完全實現(xiàn)購房目的。

如果雙方對面積的增加或減少約定了解決的方式，一般應(yīng)按約定處理。但是，如果雙方在合約中沒有約定解決的方式，應(yīng)如何處理呢？本案就是這種情況。

在本案中，雙方在《補充合約》中約定售房方有權(quán)更改圖紙，因更改圖紙所造成的面積增加或減少超出原約定的10%以上，則可解除合同。但是，本案中雙方當(dāng)事人均承認(rèn)購房時是現(xiàn)樓，不存在變更圖紙的原因，面積的變化不屬于雙方約定的情況。所以在審理這一糾紛時除應(yīng)考慮購房人的經(jīng)濟承受能力外，還要考慮對無過錯方的照顧。

二審法院在審理該案時，是從以下幾方面考慮的：首先對房屋買賣合同的效力進(jìn)行分析、認(rèn)定。本案當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及《補充合約》內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人也已實際履行了三年多，應(yīng)該說雙方當(dāng)事人的買賣意愿是真實的，對合同的效力，應(yīng)予確認(rèn)有效。

其次要考慮造成面積增加或減少的原因，以確定當(dāng)事人有無過錯。因售房方是房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識，熟悉有關(guān)法律法規(guī)，而購房方一般對房地產(chǎn)專業(yè)知識不甚了解，所以雖然雙方當(dāng)事人均承認(rèn)爭議房屋在購買時是現(xiàn)樓，但是在過錯責(zé)任認(rèn)定上，售房方的責(zé)任大一些。故在處理上要體現(xiàn)這一點。

第三，解除合同，雖然相對華商公司來說是理想的辦法，但是這樣會引起另一個問題，那就是房屋已由華商公司使用、裝修。合同一旦解除了，華商公司需向建豐公司支付房屋的使用金，而建豐公司需賠償華商公司的裝修費，這樣，會造成不必要的損失。

第9篇：房屋交付的法律依據(jù)范文

判決后，原告陰女士表示已提起上訴：“小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，我相信法律是公正的。”

判決書表明，2010年1月，陰女士與北京某單位科員朱先生簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，將自己位于北京市門頭溝某村的一套約107平方米的小產(chǎn)權(quán)房，以45萬元出售。該房屋不具備正式的產(chǎn)權(quán)證，也完全不具備辦理正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的條件。

最近，陰女士得知“該買賣行為嚴(yán)重?fù)p害了所在農(nóng)村集體的合法權(quán)益，所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)屬無效協(xié)議”，在與被告多次協(xié)商未果后，將買主朱先生訴至法院，請求法院判令協(xié)議無效。

被告朱先生則認(rèn)為買的房子是自己使用，訴訟是“因為最近引發(fā)房價飆升”。2013年8月，他和村委會簽訂入住協(xié)議，拿到鑰匙，認(rèn)為自己應(yīng)該是房屋現(xiàn)在實際使用人。

他認(rèn)為：“我們簽的合同都是正式合同，簽訂后房屋手續(xù)和款項交付已經(jīng)實行了，合同生效。而且原告已過兩年訴訟時效?！?/p>

法院經(jīng)審理查明：2010年1月8日，原、被告簽訂交易協(xié)議，被告于1月5日交付了1萬元定金，并在簽協(xié)議當(dāng)天將剩下房款44萬元交與原告。此外，2013年8月，被告又與村委會簽訂了入住協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議。

法院認(rèn)定，本案中，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立的合同受法律保護；加之，雙方當(dāng)事人均明確在買賣訴爭房屋時，對其系小產(chǎn)權(quán)房的事實均知情。

判決稱，鑒于國內(nèi)對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺，且雙方當(dāng)事人就訴爭房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理并無明確約定，法院對陰女士要求確認(rèn)協(xié)議無效的訴訟請求，不予支持，駁回原告全部訴訟請求。

同是小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案，有的判決則不同。同在北京，2002年7月，畫家李玉蘭與北京宋莊農(nóng)民馬海濤簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議。2006年12月，馬海濤向法院要求確認(rèn)雙方房屋買賣協(xié)議無效，要求李玉蘭返還房屋。北京通州法院一審判決雙方合同無效。北京第二中級法院則維持原判。

2008年，山西省太原市迎澤區(qū)法院也曾判決該區(qū)郝莊鎮(zhèn)某村一棟小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。

陰女士律師北京中銀律師事務(wù)所方勇對《財經(jīng)》記者表示，按照2004年12月15日北京市高級法院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，才可以認(rèn)定合同有效。

被告朱先生的律師北京匯源律師事務(wù)所屈子英則認(rèn)為，“雙方當(dāng)時簽訂的協(xié)議都是正式合同，現(xiàn)在房價上漲了想毀約，這是不誠信的行為。”