物業管理保潔部精選(九篇)

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第1篇：物業管理保潔部范文

受委托方（以下簡稱甲方）：

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將 （物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第一條 物業基本情況 物業類型：辦公居住物業 坐落位置： 占地面積： 建筑面積：

第二條 物業管理內容

1、保潔 （1） 公共保潔 A、 公區域院內及衛生、南北生活區院內衛生 B.人員編制： 1人 C、。保潔標準：（見附件） （2）樓宇保潔 A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛生間、墻面玻璃及地面衛生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛生 ；電梯、安全通道及消防通道衛生 ；一樓室外平臺及兩側通道 2、綜合樓兩側樓梯、2-4樓走廊衛生間及玻璃衛生 3、群樓兩側樓梯、二樓衛生間及走廊、平臺衛生 B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人 C、保潔標準（見附件）

2.綠化 （1） 綠化范圍：辦公及區域、生活區域的草坪及樹木管理 （2）人員編制：2人 （3）綠化標準：（見附件）

3.保衛 （1） 保衛范圍：生活區域的安全及公共交通秩序 （2） 人員編制：3人 （3） 工作標

（4） 準：（見附件）

4. 授權由物業管理公司管理的其他事項 .

第三條 物業管理服務質量（乙方按下列約定，實現目標管理）

（1） 室外保潔： （2）室外保潔： （3）交通秩序： （4）綠化： （5） 保安： （5）物業使用人對乙方的滿意率達到：

第四條 委托物業管理承包經營、自負盈虧形式 費用包括：

1、工資及福利費、管理費用、稅費

2、保潔工具、保潔用品及勞服用品

3、保安器械及勞服用品

4、綠化工具及勞服用品

第五條 物業管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起到 年 月 日止

第六條 甲乙雙方經協商一致，本物業的委托物業管理費用為（大寫） （小寫） .

第七條 委托物業管理費用及支付方式：

第八條 雙方權利、義務

1.甲方權利、義務： （1）根據本合同規定甲方將住宅區及辦公區域委托乙方實行物業管理； （2）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米） （3）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動； （4）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同； （6） 如有重大活動有權支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排； （9） 對乙方人員有有任免權，（10） 如出現一個月內同（11） 一員工連續投訴三次有權要求換人 （5）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門的關系； （6）政策規定由甲方承擔的其他責任。 2.乙方責任、權利、義務： （1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本物業管理的各項規章制度； （2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本物業實施綜合管理，確保實現管理目標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督； （3接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，定期向甲方報送財務報表公布管理費支出帳目； （6對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住

宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施； （6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業設置管理機構和人員； （7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況； （10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料； （11）開展卓有成效的社區便民服務工作； （12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業

務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第九條 合同更改、補充與終止

1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提

出書面意見。 3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。

第十條 其他事項

1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效；招標書為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。

5.

6.

甲方（蓋章）：_____ 乙方（蓋章）：_____

代表（簽名）：___ 代表（簽名）：_____

第2篇：物業管理保潔部范文

為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。

一、物業管理的范圍

凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

二、成立機構

為促進物業管理規范運行，設立xxx局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。

物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。

三、物業管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。

4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內x—x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。

2、保衛人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務監督員工作職責

負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

第3篇：物業管理保潔部范文

高校物業管理

1引言

隨著二十世紀初物業管理的出現，大大提高了地產行業的管理及服務質量。高校物業管理工作也加快步伐向城市物業管理學習相關的管理服務技能與經驗。高校物業管理的主要內容包括教學區、宿舍區建筑的保養與維護，各區域的生衛清潔工作，園林植物的綠化及養護，校園道路交通的管理與疏導，停車場管理，校園區域內的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業管理問題并有針對性的提出具體解決方案。

2高校物業面臨的主要問題

2.1高校物業管理多數由傳統高校后勤部門來負責管理，缺乏核心競爭力

伴隨城市化步伐的加快，物業管理產生并發展起來。但高校作為社會的一部分但是又有其特殊性，在發展的歷程中受計劃經濟的影響很深，高校物業管理多數由傳統的高校后勤部門來負責管理，管理范圍較之前傳統后勤而言沒有擴展，提高，與城市物業管理企業相比起步晚，缺乏核心競爭力，這一系列的問題都造成了高校物業管理落后。

2.2專業化程度低

目前絕大多數高校都還設傳統的后勤部門，并沒有設立專業的物業管理公司，模式還是沿用原來后勤的管理模式，像一般的物業管理企業都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍，現在許多的高校物業管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務中心（主要對學院食堂、宿舍進行管理），物管人員數量少、素質低，意識落后，沒能形成專業化的隊伍，缺乏對相關人員的專業培訓，管理人員的專業技術水平急需提高。

2.3管理不規范、服務意識差

高校的物業管理隊伍多是由本校后勤人員組建，從構成、管理模式、制度等方面都與物業管理市場取得相關資質的物業管理企業相比均有較大的差距。在高校物業管理中，通常教學區域的設施設備及環境衛生由教務處進行管理，學生生活區由后勤部門來負責。區域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會給整體的高校物業管理帶來難度，另外管理不夠成熟、規范，對人的服務意識也很欠缺。

2.4管理制度不夠規范、健全

物業管理公司一般下設：綜合部（負責收費，物資采購，部門計劃編制、制度設立等）、工程部（負責設施設備的維護，保養等）、保潔部（負責物業的綠化維護和衛生保潔）和保安部（負責物業及物資，業主的安全保障工作）。現在高校物業管理沒有下設以上部門，且各個部門沒有制定相應的管理制度，沒有規范自己部門人員的行為，制定相應工作準則。

2.5專業技術培訓力度小

物業管理中四個部門中的物管費用收取，財務做賬，設施設備維護與保養，公共區域的衛生保潔、綠植的種植與保養、秩序維護等工作技術性都很強，物業管理人員不僅需要具備相關的專業技術知識，還需具備計算機應用、財務基礎、設施設備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學等多方面的能力和素質。目前各高校的物業管理大多數還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、技能缺乏，而高校物業管理部門對人員培訓力度小，進一步加劇了城市物業管理與高校物業管理之間的差距。

2.6硬件軟件方面均投入不足

由于高校的物業和城市物業管理相比，物業的使用率高，導致了設施設備維修、保養難度大；日常檢修，維護頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來進行經營管理。另外高校建設規模及建筑物檔次也在提高，對物業管理服務的要求也越來越高。如：多媒體教室的設備保管，特殊實訓室的日常保潔與物資管理，消防設施布置與維護都需要加強。目前大多數高校的物業設施設備陳舊、過時，已經不能滿足現代高校物業管理的需求，而高校的物業管理經費主要是靠學校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。

2.7物業管理服務范圍有待擴展

高校教學區域的教室大多還在依靠上課班級的同學來負責管理，沒有形成整體管理、服務的格局。學生宿舍區面臨的主要問題還是偷盜現象還比較嚴重，宿舍的進出門制度、宿舍區綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務內容及服務范圍還有待擴展，物業服務功能不夠完善。

3高校物業管理發展的建議及對策

高校物業作為高校教學質量的基礎和保證，需要按照國家的相關政策和物業管理的行業標準，結合不同高校各自的特點和實際，加強改革力度，使高校物業管理形成“專業化”、“正規化”、“全方位”的服務管理格局。需做好以下方面的工作：

3.1高校物業管理必須走創新之路

隨著人民生活水平的不斷提高，消費觀念發生了翻天覆地的變化，城市房地產業的大規模發展著，隨著科技技術的創新發展加速了科技成果的轉化，新發明、新創造、新材料、新技術不斷的產生并進行更新換代。新設計以及智能化、數字化設備也更多的應用在高校樓房建設、學生宿舍區、教師住宅小區中。當前人們對于環境保護的訴求，都迫使高校物業管理必須不斷尋求創新，找新路。

高校還可以依托自身專業優勢，例如大多數高校現在都開設有物業管理專業，我們可以利用專業優勢，進行教學改革將一些課程融入到日常的物業管理中去，一方面可以提升物業管理，加強高校物業管理隊伍的整體水平，另一方面可以加強學生的實踐能力，把所學的知識，直接在校內得以運用，這也為學生將來就業打下一定的基礎。

3.2提升管理質量和服務的水平

目前社會上有影響的品牌物業企業都在積極擴大市場份額，高校物業必須努力提高自身管理水平，應對市場的挑戰，同時抓住高校后勤發展的大好時機，促進自身的發展。按照城市物業管理的內容來對照提升高校物業的管理和服務水平，需要時可以引進第三方管理企業來對學校進行管理，為廣大師生提供專業、優質的服務。

3.3實現規范化的管理和服務

物業管理的各個部門都應該制定各自相應的工作程序和標準，讓員工了解自己的工作內容和職責并制定各個工作崗位相應的考核標準，并嚴格執行。通過規范化的管理，提升員工素質，在對客戶的服務中要使用敬語，不使用禁語；工作時需著工作服，佩戴工牌；服務態度溫和，保持微笑服務等等方面做具體要求，從而不斷提升物業管理水準。

3.4加強制度建設。

高校物業管理部門應該制定相應的制度，還應該為保證各項制度的有效執行建立相應的檢查、監督體系。實時公開各項費用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監督機制，從而促進學校各項事務的良性發展。

3.5加大專業培訓力度，提升從業人員素質

根據各個部門的崗位職責分類，從物業管理的各個階段分別對相關人員進行專業技能訓練、客戶接待、禮儀等方面的培訓。例如對保衛人員在上崗之前可進行準軍事化訓練、對各種可能出現的緊急情況制定相應的應急預案并進行演練、并及時的對培訓成果進行考核等。對教學實施、設備管理人員進行計算機維修、保養，多媒體的安裝等知識與技能的培訓等等，形成自行培訓的體制，不斷提高服務質量及從業人員水平。

3.6加大硬件投入力度，實現現代化、科技化

大力改善高校物業的硬件條件，逐步使高校物業向自動化、智能化轉變。在教學樓、實訓樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統、物業管理信息系統等等。加大相關工具的資金投入，如小區綠化方面的割草機、撒播機等。真正實現現代化、科技化、智能化。

3.7做好教工住宅區的管理服務

在完善相關制度、提高專業人員素質和硬件設施投入后，高校物業還應做好具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障服務、文化建設、學校相關宣傳活動等等，隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷優化和調整。通過完善校園周邊服務，通過招投標出租門面，承包食堂等廣開資金來源，從而促使高校物業管理進入良性循環。

4結語

高校物業管理的現狀已不能滿足教學、科研的發展及社會進步給廣大師生員工帶來的日益增長的消費需求。高校物業管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態度應對目前的壓力，以改革要有新突破、發展要有新思路為指導思想，轉換觀念、調整思路，才能使得高校物業管理進入良性發展狀態。

參考文獻：

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[2]郭哲，樊向征.高校物業管理創新與發展的思考[J].高校后勤研究，2004，（02）.

[3]趙翔.物業管理現狀解析[J].山西科技，2005，（03）.

第4篇：物業管理保潔部范文

一、深化落實公司各項規章制度和物業部各項制度

年的重點是深化落實，年初步完善的各項規章制度的基礎上。為此，物業部客服根據公司的發展和物業管理行業不斷發展的現狀，積極應對新的形式和需要中國教育總網文檔頻道，結合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓考核，加深其對物業管理的認識和理解。同時，隨著物業管理行業一些法律、法規的出臺和完善，物業部客服也及時調整客服工作的相關制度，以求更好的適應新的形勢；

二、積極開展客服人員的培訓工作，理論聯系實際。

人員的專業性和工作態度起決定性的作用，一個好的客服管理及服務。針對年客服工作中人員的理論知識不足的問題，年著重對客服人員進行了大量的培訓：

比如：理論講解、實操、討論等，1培訓形式多種多樣。從根本上使客服人員的綜合素質上了一個臺階。

請進來的思想，2本著走出去。組織人員對仲量聯行等兄弟企業的參觀學習，使我視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業發展的步伐。

年市新出臺的最重要的一部物業管理行業的法規就是市供熱管理條例》針對這一情況，3積極應對新出臺的法律、法規。商管公司領導及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓，通過這次的學習，使我工作更加的游刃有余，同時，物業部客服在第一時間組織人員展開學習、討論，并進行了嚴格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎更加深了記憶，為年冬季的供暖工作做了充分的理論準備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止年底未出現因供暖工作造成的投訴。

三、年物業收費標準和停車費收費標準的年審工作如期完成

必須做到收費工作和服務工作有法可依，一個規范化的物業管理企業。嚴格按照物價管理部門的標準進行收費，年4月份，積極準備了相關的資料，將蔚藍國際大廈物業管理收費的標準進行了年審，堅決杜絕亂收費現象，維護業主的合法權益。

四、認真做好震后維修解釋工作，積極應對突發事件。

作為離汶川不遠的地方，今年512汶川大地震給很多地方造成了不同程度的破壞。影響也很大，國際大廈也受到不同程度的損壞，震后大廈的維修工作的協調跟進由物業部客服來負責，客服人員本著對公司高度負責的態度，從一開始就跟進著維修工作，同時對受損的業主的安撫工作也由客服人員具體負責，為了兼顧公司和業主的雙重利益，客服人員經常與業主進行溝通、解釋，由于部分業主的不理解，工作進行的很困難，維修工作也不是很順利，但是大家從沒有就此退縮，最終，經過近一個月的時間，維修工作順利完成，中國教育總網文檔頻道未出現業主鬧事的情況，平衡了雙方的利益。為了增強大家處理已經突發事件的能力，物業部客服申請購買了省公眾應急指南》分發給廣大業主，使大家學習應變各類突發事件的能力。

五、積極在寫字樓宣傳節能降耗，響應國家號召。

能源的使用越來越顯得緊張，隨著科學技術的飛速發展。各行各業宣傳節能減排被提到一定的高度。為了響應國家號召，物業部客服聯系公司企劃部制作了節能降耗倡議書并在業主中宣傳，使大家養成一個良好的工作和生活習慣的同時達到節能降耗的目的達到節能降耗的同時，客服還根據地區夏天氣溫較高的實際情況，制作了一份防暑降溫小常識分發到每位業主的手中，使大家保持著良好的工作狀態，同時也提高了大家在遇到此類問題時的應急能力。

六、后期零星交房工作有條不紊的進行

國際大廈寫字間累計交房180套，截止年底。其中a座46套，b座134套。辦理裝修176戶，隨著像等大型企業的強勢進駐，地區的商務氛圍更加的濃厚，而國際的知名度也不斷提升。

七、各項費用指標按期完成，物業收費工作逐漸步入正軌。

面對重重阻力的情況下，年的物業費收取工作對于客服來說由于出現了汶川大地震等客觀情況而增加不小的難度。物業部全體客服人員不怕困難，憑借著耐心的解釋和微笑服務，使業主逐步認識到客觀實際情況造成的損失不是哪個人能左右的全年物業費用的收取累計達到99萬余元，停車費、廣告費等其他收入28萬余元，基本完成了公司年初制定的收費目標。同時對年的欠費用戶進行了積極的催收工作，除一些接房未裝修戶人在外地暫時無法收取外，其他均已清繳。

八、維護業主的正當權益，積極聯系開發商為業主辦理房產。

物業部客服根據業主接房時間的先后，自年9月開始交房以來。分批次的上報開發商為業主辦理房產證，截止年底累計辦理蔚藍國際房產證95戶，保證業主在國際購房后的合法權益得到維護，同時也極大的提高了公司的誠信度。

九、發揮物業服務的整體優勢，積極配合相關部門開展工作。

安防、工程維修、保潔，物業管理主要由幾大部分組成：客服。各部門之間相互配合，才能發揮物業管理的最大能量，過去的年，物業客服與其他幾個部門的配合總體來說是不錯的大廈的消防安全是第一位的每年物業部要舉行一次消防演練，物業部客服本著積極負責的態度配合安防順利完成了年度消防演練工作；每年的供暖也是一項比較復雜的工作，事前聯系、事中跟蹤處理、事后解釋這些都需要工程和客服緊密的配合才能完成，由于有了大家的分工協作，確保本年度供暖工作的順利完成。凡此種種，說明一個，集體的力量是強大的任何工作不是某一個部門能單獨完成的通過大家的配合才會有物業部的不斷進步。中國教育總網文檔頻道物業部客服不僅在部門內部相互配合，同時也積極配合公司其他部門的工作，比如為提升公司的銷售，配合相關部門發放公司銷售宣傳資料和對欠費客戶的催款工作。

第5篇：物業管理保潔部范文

一、基準價的確定：

制定、各區縣物業管理服務收費的基準價，應依據成本，提供服務內容、等級并兼顧業主的承受能力。

管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域的巡視、檢查，物業維修、更新費用等的各項帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務。

保潔費，用于物業管理區域內為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務，包括樓道、走道、門廳等部位的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化，園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。

保安費，用于物業管理區域內為維護居住區公共秩序而進行的防范性巡視、值班等服務。

以上三項應按基準價定價原則分別測算、單列，計費單位可以按建筑面積，也可以按套、按戶。

二、浮動幅度的確定：

收費浮動幅度的確定應同物業管理企業的服務水準、質量相掛鉤。全方位、高質量的服務可以多收費，反之應少收費甚至不能收費。

在規定的基準價及浮動幅度之內，物業管理企業可以同業主委員會或業主協商確定收費標準，物價部門不再實行審批，只辦理備案手續。但若作為提高服務等級、需要突破浮動幅度的，應經業主委員會同意并向物價部門備案；業主委員會未成立的，應經物價部門審核批準。

對物業管理企業服務等級的認定，應包含以下因素：

管理人員的素質、專業技能；

企業的資質等級、以往實績；

管理設備、運用手段；

管理、服務的成本、稅收負擔；

房屋業主、使用人的評價。

三、小區內機動車輛停車費：

小區內的場地、地上車庫、地下車庫的停車費中準價及其浮動幅度，由各區縣物價部門分別制定。

各業主委員會應根據物價部門的收費中準價和標準，規定本小區的停車收費標準。若需要突破浮動幅度的，應經所在區縣物價部門審核批準。

四、小區內垃圾清運費：

居民裝修居室所產生的建筑垃圾，清運費標準，由各區、縣環衛部門核定執行。入住居民明確表示不裝修的，環衛部門和物業管理單位不得收取建筑垃圾清理費。

生活垃圾和糞便的清運、處理，仍按本市環境衛生管理法規的有關規定，不得向居民收費。

五、物業管理區域內公益設施，如中小學、幼兒園、托兒所以及用于社區服務的房產，入住居民不支付管理費。保潔、保安等費用是否收取或如何收取由業主委員會與公益設施業主協商確定。公益設施業主應適當支付小區公共設施的維修、更新費用。

六、物業管理單位提供除本通知規定外的其它服務項目并需要收費的，應事先同業主委員會、業主或使用人協商，或通過合同約定，并應明碼標價。

第6篇：物業管理保潔部范文

1、專業化水平不高。目前絕大多數高校都設有物業管理專業部門，并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍，初步形成了專業化的隊伍，但專業技術水平亟待提高。

2、規范化的管理和服務欠缺。大多數高校的物業管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設等方面與社會上有資質、正規的物業管理企業相比均有一定差距，加之，物業管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規范，基礎建設亟待加強。

3、制度不夠健全。規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。物業管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格。

4、員工亟待技術培訓。物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，員工的培訓極為必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物業使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業使用與管理服務的要求也越來越高。高技術的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等需逐步配備完善，專業化工具設備必不可少。目前各高校的物業管理經費主要是來源于學校行政撥款和少量的物業收費，投入不足的問題日顯突出。

6、教職工住宅區的管理亟待規范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經過合并、劃轉等重組改制，有關福利房的遺留問題多，使住宅區物業收費和改革難度加大。在這種狀態下，高校的物業管理投入產出嚴重失衡，成為學校很重的包袱。此外，在一些高校物業管理的對象復雜，除學生、在職教職工外，在住宅區還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務的難度。由于沒有統一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導致社區的整體服務功能差。

7、物業管理的內容和范圍相對狹窄。高校教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低，為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。

8、物業管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業管理作為新興行業，除了有物業管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務。目前的高校物業管理在這方面還是有一定差距的。

因此，高校物業管理客觀上急需加強專業化、規范化建設，形成與高校改革與發展相配套、與社會主義市場經濟相適應的水平和模式，以此保障高校穩定健康快速發展。

二、高校物業管理發展的對策建議

高校物業管理是保證教學，優化育人環境，提升校園文化品位，構建和諧校園，延長物業使用壽命的一項極為重要工作。當前，急需做的工作是按照國家政策和行業標準，結合高校特點和實際，從整體上進行規范和改革，形成正規化、全方位管理服務格局。

主要應該做好以下幾方面的工作：

1、提升專業化管理和服務的水平。重點是對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準，結合實際，加強專業化建設。還可適當引進一些社會上的專業化管理企業到校區管理。

2、實現規范化的管理和服務。首先是加強質量手冊、程序文件和作業指導書的制定和宣傳教育，每項管理和服務都有標準，讓每一個員工對工作內容、流程，對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚，對服務禮貌用語、服務禁語明明白白。其次，嚴格按規程標準運作，包括最基本的員工工作時儀態端正，穿工作服，佩戴工號牌;在服務態度方面要做到有禮貌，微笑服務等。第三，要根據服務對象的要求持續改進服務規范，注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程，達到規范的行為、優質的服務、科學的管理、良好的信譽，不斷提升物業管理水準。要主動接受學校相關部門和全校師生監督，確保管理和服務質量。

3、加強制度建設。目前高校主管部門應制定高校系統的物業管理條例法規。為保證各項制度得到有效執行，還需建立嚴格的檢查、監督體系。建議引入iso9001：2000質量管理檢查監督體系。

4、加強對員工的技術培訓，提高人員素質。要依據職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃，制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。如對護衛員可進行準軍事化訓練、應急預案演練、考核標準的培訓;對保潔員進行服務程序、服務標準和服務技巧的培訓;對維修人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對教室服務人員進行計算機多媒體的培訓等等，形成一個自我培訓,自我開發人才機制,并逐步實現持證上崗,不斷提高技術、技能及管理水平。

5、加強投入，實現科技化。加快自動化、智能化建設，逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等，安裝監控系統和公寓出入刷卡系統(或指模識別系統)等。裝備專業化工具設備，如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學管理、精打細算、嚴格控制成本。

6、做好教工住宅區的管理服務。高校住宅區的物業管理不能照搬社會上的物業管理模式,應按照專業標準，結合高校自身的特點和實際情況，精心運作。要積極創造條件盡力實行教學區與住宅區分開，自成系統，分別管理的模式，依靠學校的支持,住戶的配合,實施規范化的管理與服務。

根據大多數高校原住宅不具備規范的商品房基本條件的情況，對住宅區進行必要的改造，完善相應的設施。在物業管理模式上，根據各高校特點可采取自身管理隊伍、招投標方式引進社會專業物業管理公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區，后者適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學校，或者是新的校區。

7、進一步拓展管理服務的內容和范圍。不僅要做好常規的環境衛生、秩序維護、設備維養等物業服務，還應做好具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障和服務、學生特約服務、教育宣傳活動等等，并隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調整和優化。教學后勤保障如協調教室的分配使用、課桌椅的配備和調整、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務方面，如為教師布置好教員休息室，準備好老師飲用水，準備好老師課后的洗手用品等;為學生提供專門飲水處等等。

在住宅區可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務項目,開設服裝加工店、糧油銷售店等商業網點。通過拓展這些服務，廣開資金來源，從而促進良性循環。

第7篇：物業管理保潔部范文

為貫徹《物業管理條例》及住建部關于物業管理人員持證上崗的相關政策規定，提高物業從業人員的整體素質，促進從業人員掌握相應的基礎理論和專業技能，以滿足行業快速發展和廣大業主對物業管理服務的需求，經縣人力資源和社會保障局、縣住房和城鄉建設局研究決定，現就做好全縣服務行業從業人員培訓工作通知如下：

一、培訓對象

全縣各物業公司從事物業管理服務工作的人員。

二、培訓專業（工種）及等級

培訓專業：物業管理員、保潔員、設備維護員、綠化養護員、計算機操作員及檔案管理員。

培訓等級：初級、中級（物業管理員）。

三、培訓方法

培訓采取集中授課與自學相結合的方法，專業理論知識集中授課。操作訓練在老師的指導下，按照職業技能鑒定的標準、要求結合生產實際搞好崗位練兵。

四、報名時間及方法

報名時間：2012年3月19日至3月30日止。

方法：各物業公司統一組織報名，聯系人：周金花，聯系電話：

五、培訓、考試地點

保潔員、設備維護員、養護綠化員培訓考試在縣第一職業高級中學；計算機操作員及檔案管理員培訓考試在職業培訓學校；物業管理員培訓在一職高，考試在（全省統一考試）。

六、考試發證

考試成績合格者由縣住房和城鄉建設局、縣人力資源和社會保障局頒發相應證書。

七、收費標準

初級400元/人，獲得人社部門頒發的資格證書后享受獲證獎補600元/人（限農村戶口）；中級500元/人，獲得人社部門頒發的資格證書后享受獲證獎補800元/人（限農村戶口）。

第8篇：物業管理保潔部范文

[關鍵詞]新創企業商業模式轉型環境

一、引言

隨著中國轉型經濟的不斷深化。市場機制的不斷完善，新創企業(new venture)面臨的更加激烈的競爭環境。新創企業的生存面臨著更大的威脅和挑戰。在這情形下，新創企業如何進行商業模式創新，并探索一條適合自己發展的商業之路。成為決定新創企業生存發展和競爭優勢的重要問題。

現有的理論研究，一方面強調了新創企業通過資源整合、獲取和利用等手段實現競爭優勢的提升；另一方面強調了如何通過技術創新來開辟新的商業模式，快速占領市場。而在技術波動性較強的轉型經濟環境中。這兩種途徑并沒有對新創企業帶來明顯的效果。事實上，新創企業盡管資源稀缺、規模較小，但是仍然可以根據其自身的現有社會網絡和資源，優化現有經營范圍，整合現有商業模式，從而完成原始資本的積累，穩定其生存地位。然而，很少地研究探索和分析了新創企業如何通過整合集成現有商業模式來完成競爭優勢的建立和財務收益的積累。本文以LH公司為例，將分析研究該新創企業的集成整合商業模式轉型過程以及思路。通過新創企業商業模式創新的設計分析，為更多的新創企業管理者提供新的市場競爭思路，并彌補現有理論研究的不足。

二、LH公司的戰略概述

1.公司簡介

LH公司成立于2005年，是一家由國企、外資、民營三方出資_的保潔公司。該公司現有員7_53人，目前，公司業務范圍主要包括樓宇保潔、環境綠化、場區環衛、綠化工程實施。公司資產總額131.6萬元，資產負債率6.84％，財務狀況良好。LH公司正處于業務發展的增長階段，但是由于市場競爭的激烈性，該公司在綠色保潔技術方面已經不存在優勢，同時客戶資源也逐漸平穩，發展新客戶難度逐漸增大。公司高層管理者意識到必須開辟新的經營管理思路。提升企業績效和競爭優勢。

2.LH的SWOT分析

企業的發展戰略必須結合自身的內外部經營環境以及競爭優勢制定而成。這樣才能夠客觀、現實、科學地根據自身現狀完成戰略目標，并有效指導企業管理實踐。我們使用SWOT分析方法，從優勢(strength)、劣勢(Weakness)、機會(0pportunity)和威脅(Threat)四個方面分析本公司的經營環境和競爭優勢。

(1)內部經營環境及優勢分析

隨著業務的不斷發展，我公司在不斷構建公司資源組合及培育公司核心能力的過程中形成了公司賴以生存和發展的競爭優勢。主要表現在以下幾個方面：①LH公司依托了一些實力雄厚，資源豐富，品牌影響力高的客戶，為自身贏得更多的競爭實力和項目機會，同時可以借助于客戶獲取更有價值的其他稀缺資源等。②財務狀況良好，成長趨勢明顯。公司雖然業務收入的利潤率并不高，但總收入呈現快速增長曲線，這表現出公司具備非常好的成長價值或成長性，具有相當的發展潛力，具備長期發展所需的基本生存保障。③具有相當的綠化工程業務經驗和基礎。公司自成立至今，先后承攬了多個大中型綠化項目，積累了豐富的業務管理經驗并提升了業務技能水平。這對公司未來的業務擴張提供了重要的實踐保障。④業務呈現多元化趨勢。公司已經從單一機樓宇保潔業務擴展到多方面環境工程業務，例如環境綠化管護、場區環衛、綠化工程實施、物業管理等。公司業務已經呈現多元化，價值鏈得到延伸。⑤經營業務及區域特征明顯，當前業務區域主要在西北地區開展。公司業務領域擴展明顯。覆蓋率增加，業務跨度適宜，都屬于環保工程范疇。這使得公司可以充分發揮以往的技術、服務、工程實施等經驗。

(2)內部經營環境及劣勢分析

盡管公司具備一定的競爭優勢，具有良好的成長性和發展基礎，但在經營管理過程中仍然存在許多劣勢，阻礙了公司的全面擴張和發展。主要劣勢有：①戰略規劃不明晰，公司管理者始終未能就公司的戰略定位形成共識，導致中長期發展規劃缺失。各業務模塊發展受到阻礙。現有利潤率較低的問題仍然在未來很難得到改善，很可能使得公司喪失歷史性的發展機遇。②公司經營業務的投資回報率不高。公司當前大部分資源和投入都是針對以陜西內部市場項目為主，而且大多數是保潔業務。這些業務所涉及的內部市場資源獲利能力差，且屬于勞動密集型，因而項目收入較高但利潤率較低。③內部管理效率較低。由于公司逐漸走出去，開展多元化業務，發展水平呈現上升趨勢，此時管理效率較低。無法適應快速的企業發展需要。公司的激勵系統不完善、組織結構不清晰、管理制度不健全，使得人才流動性大，人才質量不高，這就進一步阻礙新的業務模塊順暢開展甚至新的戰略規劃有序執行。④承接綠化工程資質不夠。盡管公司已經具備相當的綠化工程業務經驗。但是由于公司自身注冊資本不足1000萬，年度承接工程量不足申請資質要求，導致公司目前仍無法加大承接外部市場綠化工程項目。

(3)外部經營環境及機會分析

公司的發展過程中面臨著動態多變的復雜外部環境影響。但是這些外部環境也為公司發展提供了諸多的潛在商機。首先，國家宏觀政策對“環境保護”活動具有相當的扶持和稅收優惠，這為公司提供了宏觀產業政策方面的契機。其次，

“城市綠化”已經被許多城市政府所重視，并成為城市“政績”的衡量指標。這為公司擴展綠化工程項目提供了很多的機遇。最后，隨著人們生活水平和質量的提高，社區和寫字樓的物業管理已經成為人們對生活環境質量的一大需求。公司目前具備樓宇保潔、一般物業管理、綠化等項目經驗，這為公司大力拓展高質量物業管理奠定了技能和經驗基礎。也是公司開展“物業管理”這一新業務模塊或者說綜合性業務模塊提供了契機。

(4)外部經營環境及威脅分析

“市場化運作”模式對公司來說意味著巨大的來自外部市場競爭對手的激烈競爭。一方面，公司在擴展外部市場業務時，將面臨規模大、實力強、外部關系網絡豐富的企業的競爭威脅，尤其在承接大型物業管理項目和綠化工程項目時受到成本、品牌、經驗、管理效率等方面的制約；另一方面，高度的“市場化運作”可能導致外部競爭對手攝入現有的集團內部市場競爭。很可能使公司喪失原有的內部市場項目的資源獲取優勢，從而影響了基于內部市場的財務績效的穩定性。

3.LH公司的戰略目標與定位

通過SWOT分析，可以看出。公司目前的業務多元化較為明顯，主要是由于自身的社會資源和網絡而形成的格局。同時，t公司是一家新創企業，以利潤增長為目標，并可能輕易剝離某類業務。因而，在這種情況下，如何設計新的戰略模式和管理創新成為決定LH公司生存和發展的重要問題。鑒于此，公司管理者提出了新的

戰略目標和定位，以跨層面綜合集成的模式形成了新的戰略規劃框架(見圖1)。

三、LH公司的集成整合商業模式分析

在新的戰略目標和定位框架下，LH公司將從上面圖中的幾部分入手，加強管理和商業模式創新，進一步提升企業的競爭優勢。具體地講，包括以下幾個方面：

1.強化本地市場優勢，深度開發外部市場

LH公司的本地市場一直是我公司財務收益的基本保障，對公司的生存和發展提供了重要的資金保障。隨著公司市場化的深入，將迎來外部市場激烈的資源和項目競爭，為了保證公司利益和降低經營成本，公司應當大力強化本地市場的業務能力，穩固內部市場，積累更多的技能技術、項目經驗，提升服務管理質量，從而提升和確保深度開發外部市場的核心能力。

2.以樓宇保潔為切八點，推動外部市場物業管理業務發展

綜合來看，LH公司面臨的環境機遇蘊藏，優勢凸顯，有能力通過樓宇保潔獲取外部市場資源和關系網絡，具備了向物業管理公司過渡轉型的基本條件。物業管理公司未來將利用物業管理業務專攻建立一定的品牌影響力，并通過此平臺集成現有業務能力(如保潔、綠化、物業管理等)發揮集成優勢，拓展各大公寓樓物業管理業務，為股東帶來較大的利潤回報。

3.加大綠化工程項目業務開發力度，延長相關價值鏈

綠化工程項目將成為LH公司非常具有利潤潛力的主要業務之一，它將整合公司業務能力，延長公司價值鏈。綠化工程項目具有高附加值，可以為公司獲取更高的投資回報率。但是目前由于注冊資本的不足，影響公司年度工程量總額，使得公司綠化資質一直難以獲取，無法大量承接外部市場的工程項目。這就需要相關的支持活動來輔助開拓外部市場，并通過對“綠化資質”的獲取投入，獲得不同價值環節的利潤回報。

4.提升經營管理能力，建立財務管理策略，增加公司收益利潤盥

除了公司商業模式或外部業務規劃外，公司內部經營管理能力也需要進行規劃和模式創新。當前公司管理者隊伍的綜合管理水平與發展形勢的要求不相適應，公司職員整體素質不高，這制約了公司的管理服務水平和質量。公司要在人力資源開發工作上，樹立戰略眼光，不要斤斤計較眼前得失，而要從企業長遠發展考慮，舍得投入必要的人力、物力、財力。首先，堅持以人為本原則，使用人制度公平透明開放，工作報酬合理，物質環境平等公開，企業文化公正；其次，建立學習和培訓機制(包括知識、技能、思維、觀念、心理等)，調動管理者以及各業務部門員工接受培訓和開發的積極性，促使其主動參與，極大地激發人力資本的潛能并使之成為組織發展的內在動力；最后，建立績效評估體系，制定適合公司以及不同業務員工的激勵性、競爭性的薪酬體系。

通過上述的戰略規劃描述，LH逐漸形成了較為清晰的商業模式創新思路，形成了支撐新的戰略目標和定位的集成整合商業模式創新體系。LH公司力爭在未來3-5年內實施新的戰略規劃方案。確保公司的資產得到重組和優化，并形成良性循環的集成商業模式，整合公司自身的價值鏈，增強了公司經營獲利能力。最終在以企業基礎(品牌、社會關系等)、人力資源管理(招聘、考核、激勵)、財務資產管理(重組、融資、預算等)、工程業務(設計、施工、開發)為輔，設計調整組織結構，延長提升價值鏈為主的集成整合商業模式上得到全新的效果體現，具體如圖2所示。

四、集成整合商業模式的保障措施與策略

基于集成整合商業模式戰略的形成，我們可以看出新的戰略規劃實施有助于創造高附加值的利潤，更能以最大效率給股東高額利益回報。但是新的戰略方案具體操作實施的過程中仍然將受到許多因素制約，以至于無法順利實施戰略方案所提出的各種建議及措施。因而，為了確保上述思路得到貫徹落實，使得公司能夠持續健康發展，LH必須設計相應的保障措施和策略。

首先，公司針對本地市場可以完全由“保潔公司”進行業務模塊整包，既幫助公司節省成本，提高管理效率，又可以加快業務水平提升。另一方面。公司內部應當減少職能交叉，明晰業務流程，優化組織結構，實施扁平化管理，分離市場拓展與保障服務職能，提升自身經營管理能力和效率。

其次。建議LH公司許可成立物業管理公司，建立新的物業管理業務模塊，將樓宇保潔劃歸為物業管理公司，統一到物業管理業務模塊中進行市場化管理。物業管理公司可以通過增資擴股，進行融資再投資管理。成立后的物業管理公司將主要負責物業管理業務的市場開發和經營，主要通過樓宇保潔業務逐步深入到各樓字、社區的物業管理業務。另一方面，新的物業管理公司可以與綠化工程業務進行合作，幫助保潔公司或者相關綠化工程公司承接綠化工程項目，共贏獲利，增加投資回報率。

再次，LH公司可以采用融資方式，增資擴股。加大綠化工程項目的設計、拖工資質獲取的投入。具體地講，LH公司擬通過融資資金全資成立綠化工程公司，或吸引新的股東持股投資共同合資建立專業化綠化工程公司。新成立的綠化工程公司將主要承接外部市場中的“城市綠化工程項目”，這些項目產品附加值高，投資回報率高。通過增資擴股，使得注冊資本得到增加，綠化資質將容易獲取到，這將大大提升保潔公司控股下的綠化工程公司承接綠化工程項目的能力和總量。

最后，建立完善的人力資源系統(如招聘、培訓、薪酬考核等體系)，優化人才結構，提升業務技能水平。對公司經營管理者提供更大的能力發揮空間，使業務拓展和公司運作更加靈活有效，并能夠及時調整運作策略，提高決策效率。除此之外，由于新創企業資金一直是公司發展的受限因素，因而LH公司必須投入資金搭建財務計劃管理平臺，使財務更加透明化、科學化地進行管理，有效地分配公司各類財務和非財務資源，提升資金利用率和收益率。

第9篇：物業管理保潔部范文

關鍵詞：物業管理；成本控制；成本構成；方法研究

一、物業管理公司成本構成分析

物業管理企業的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據業務特性，成本分為經營成本和期間費用。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。在我司經營成本中，包含燃物料消耗、修理保養費、警衛消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業務招待費等。

二、物業管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業管理企業作為第三產業的服務業，屬于勞動密集型企業，其主要特點為人工成本占有相當大的比重，以上海海運物業管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業管理企業成本控制的關鍵。筆者認為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業管理人員進行定崗定編定崗設計的目標是實現企業運作效率最大化，定編設計的目標是實現人工成本最低化。物業管理公司應參照物業管理行業《物業管理崗位人員編制標準》合理確定本公司各物業管理項目人員編制，要改變原來因人設崗的做法，實現各物業管理崗位標準化，對每一個物業管理項目均采用標準化配置。首先，公司可以組織不同物業管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓，通過培訓提高職工工作質量，使各物業管理項目進行標準化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調動，縮短了崗位適應時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔當的方式以降低成本；最后，可以通過標準化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業化分包物業管理公司的性質決定了物業管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業而言更是如此，物業管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業的保安保潔公司，進而降低服務成本。3.將人員按照作業中心進行組織傳統的物業管理公司的組織結構一般是按照管理部室及各物業管理處的方式進行，在物業管理處下設各職能人員，每個物業管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業勢必造成人力的浪費。物業管理公司可以根據自己的情況，考慮在組織機構中設置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設置一個作業服務中心，通過上述設置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業管理信息化水平物業管理公司可以通過物業管理信息化平臺的建設，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應采用現代化的手段，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統；在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業管理信息化平臺提高信息共享水平，實現單據的快速流轉，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養

在物業管理行業中應該加強節約意識，這里的節約指的是人力、物力的節約。在保證設備設施正常運行下，通過科學方式，做好節能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業成本增加，經營任務十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節流爭取更大成效。各物業管理處應想方設法為業主控制公用電源，調節好公燈開啟時間，盡最大努力節能降耗。設備運行成本是物業管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設備運行、維修和養護成本。設備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。

（三）加強專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統一購買、統一管理、統一發放的方式。而科學地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現有固定資產的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產的狀態進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人專控，確保使用狀態和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強成本考核，激勵約束機制

對物業管理公司的成本考核要結合公司全面預算管理，每年年初要結合公司總體預算目標制定各物業管理處的成本考核指標。成本考核指標的確定要遵循切實可控的原則，即將物業管理處的成本按照可控性進行分解，并根據歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責任。為保證全年目標成本的實現，分別對考核指標進行了分解與量化，成本單元與考核指標相結合，使得成本執行情況與個人利益結合起來，與各部門簽訂了經營責任書，及時找出與預算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預算的原因進行剖析，實現有效控制。