商業策劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業策劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業策劃范文

商業網站策劃書范文一

一、網站功能

本網站是一個銷售網站，主要經營系列玩具。

網站主要功能有：

1、會員管理系統(會員注冊信息管理、會員查看產品價格、內外銷報價方式等等)

2、強大的產品搜索功能

3、完善的在線定購功能，讓客人訪問我們的網站就像逛超市一樣，可隨心選購自己的產品放入自己的購物車

4、強大而有完善的網站后臺管理系統，更方便管理注冊會員、留言的回復、會員定單的管理等等，實現業務一體化、系統化

5、提供自主定制與代銷產品是本網站的兩大亮點

二、版面設計

版面主體顏色：

色彩是一切視覺藝術的基礎是人類辯別物質的基礎依據在Internet中給客戶帶來最大的視覺沖擊力的元素就是網站的色彩設計，我們以FLASH動畫和3D技術制作一個發動機為動感展示內容穩重大方而又具吸引力的扉頁

首頁設計以粉紅色為基本色調運用黃色和藍色進行融合搭配突出網站穩重清爽的格調，既穩重大方又清爽明朗

基本欄目有：

1企業介紹(企業簡介、企業榮譽、領導風采、組織機構、公益事業)

2產品展示

3銷售網絡(FLASH展示公司和商的具體交通路線和詳細資料)

4售后服務

5在線論壇

6會員注冊(會員主要分兩種一種是網站管理員一種是普通會員)

產品展示模塊設計

1產品展示模塊以××公司最新上市的FLASH全方位互動展示技術進行制作，用戶進入產品展示頁面可以看到產品勻速的將各個角度進行展示，當用戶需要詳細察看某角度時可將鼠標放在產品圖片上圖片即停止轉動，如需進一步察看可以將產品展示圖片進行放大當用戶需要查看某個部件時還可以點擊產品部件進行放大

2訂購系統模塊設計

我們可通過一次示范性的網上訂購來簡要描述其實現功能及操作流程：在產品展示框下設有我要訂購按鈕如果沒有進行會員登陸點擊按鈕，將會彈出登陸對話框如果已經進行會員登陸點擊按鈕將彈出電子定單用，戶需填寫訂單然后提交既可完成訂購定單中設有必填欄目例如會員用，戶名和密碼訂購人收貨地點配貨方式等，取消訂購則點擊電子訂單上的取消訂購按鈕，用戶提交定單后所有數據全部載入數據庫管理人員根據用戶所填信，息進行分析確認然后上報有關部門安排相關事宜。

3在線教習在線里面教授一些簡單的玩具制作那樣那個可以要喜歡自己動手的的人那樣那個就可以吸引人氣

三、可行性分析

1.代銷和自銷玩具的劣勢：

第一、網站初期，人氣不夠，代銷產品這一塊不會有多少盈利。而自己產品的銷售也遇到很大困難，在加上網上玩具店也很多，要在眾多玩具商中脫穎而出對本網站來說也是一大挑戰

第二、資金不足、設備有限也會限制對網站的宣傳。

第三、對于銷售玩具來說，貨源方面是處于劣勢。玩具店只有能夠進到最低廉優質的貨源，才能有更大的盈利空間。

2、代銷和自銷的優勢：

第一、規模巨大的黃金產業

據有關統計，我國16歲以下的少年兒童達3.8億，中國城市兒童人均年玩具消費45元，農村兒童人均年玩具消費不足15元，14歲以下的兒童和青少年的人均年玩具消費僅20-30元人民幣(2.4-3.6美元)

第二、正在高速增長的黃金產業

我國玩具市場正在伴隨玩具要領的延伸、功能的拓展及消費群體的日益擴大，逐漸從慍而不熱的季節性、節日性的特定銷售態勢中走出。進入20XX年以后將玩具作為教必須品的早教機構發展，這些都預示著玩具高速發展期的到來。近年來，中國玩年消費額正以每年40%的速度增長

第三、永不枯竭的黃金產業

專家預測，中國已進入一個新的人口生育高峰期，20XX年前，人口增長將保持每年1600-20XX萬人的水平，這將出現一個更為龐大的兒童用品消費群體。

第四、具有巨大延伸空間的黃金產業

玩具的消費人群已經突破了年齡限制而延伸到年輕人、中年人與老年人等成年人--成人玩具的市場規模甚至已經超過了兒童少年;玩具零售終端往往將玩具與相關產業產品相伴銷售。這些都為玩具的終端經營提供了巨大的延伸余地。

3.網站設計目標：

在各個階段，我們都制定了明確的目標。初期主要以代銷和銷售自己的產品為主，在賺取利潤后加大投資;在中期網站趨于完善，更多的廠商加入代銷產品的項目，我們將一年盈利目標定在35萬人民幣。

4、本網站的特色：

據調查，現在網上玩具網站多以銷售產品為主，一些做的比較好的網站還提供了批發商品項目、招商等，為了要突破這些局限，使網站能持久經營下去，還能有很好的盈利，我們特別推出自己的特色：第一，我們特別增加了代銷產品的欄目，既可以增加網站人氣，也能賺得利潤;第二，為了滿足消費者個性化需求，還增加了自主定制欄目。

5、盈利模式

初期：我們網站主要為提高訪問量完善網站的功能(利用網站特色提高訪問量)，銷售自己的產品獲得利潤

中期：通過網站銷售產品;

A.通過網站銷售別人的產品;

B.通過網站銷售自己的產品;

后期網站的盈利方式二：在線廣告，彩鈴彩信下載、短信發送、電子雜志訂閱等電信增值形式;特殊會員收費，收取加盟商費用

6、現行系統

現在比較大些的玩具網站有酷炫風、世紀興、中國玩具網等，這些網站從他們自身以及產品、市場分析、營銷策略經行了比較分析，除了這些方面本網站還提供其它功能彰顯我們的特色以滿足消費者需求。將人體工程學與設計美術學結合起來，不僅能讓孩子強身健體，而且促進智力發育，迎合當今市場需求，當然倍受尊崇。

四、網站規劃

人員規劃主要包括以下幾個方面：

1)項目內容;

2)執行時間;

3)負責人;

4)檢查人;

5)檢查日期;

6)預算;

規劃制定者;(劃制定者可以是一個人，也可以是一個部門)

規劃制定時間;

制定人員規劃的原則如下：

1、充分考慮內部、外部環境的變化

2、確保企業的人力資源保障

3、使企業和員工都得到長期的利益

五、網站后期實施與維護

1、服務器及相關軟硬件的維護，對可能出現的問題進行評估，制定響應時間;

2、數據庫維護，有效地利用數據是網站維護的重要內容，因此數據庫的維護要受到重視;

3、內容的更新、調整等;

4、制定相關網站維護的規定，將網站維護制度化、規范化;

5、做好網站安全管理，防范黑客入侵網站，檢查網站各個功能，鏈接是否有錯。

商業網站策劃書范文二

一.中國玩具市場前景

我國國內特色玩具市場正處于萌芽階段，發展的潛力巨大，雖然有港臺地區和部分發達國家成熟的玩具市場作為范例和參考，但也不應一味的模仿，國內有自己的國情，玩具市場和相應的消費者當然也有自身的特點，如何運用包裝設計上的準確定位來贏得這一新興的巨大市場，是設計工作者需要不斷探索和研究的領域。

二.鴨丫特色玩具市場環境分析

一個成熟的玩具市場里，玩具的市場目標定位主要分為兒童玩具和面向成年人的特色玩具2大類。在我國，玩具市場還不成熟，尤其是對玩具的理解不成熟;“玩具就是孩子玩的”這一根深蒂固的觀念束縛了國內玩具行業;據日本玩具協會統計，在日本這個世界第2大玩具市場，9000億日元的市場規模中，面向成人的特色玩具占據了約65%以上的份額，而且18歲以上的成年日本人中至少有84%擁有玩具。在世界最大的玩具市場美國，每年能產生大約100億美元的效益，而面向成人的特色玩具占據了其中的40%以上。在我國這個全球最大的玩具生產基地，成人特色玩具市場卻幾乎是空白。國內廠家盲目地把眼光放在兒童玩具上，導致國內巨大而且成長迅速的特色玩具市場幾乎被國外品牌完全占領。但是，由于現階段面向成人的特色玩具行業利潤較高，國內廠商加入特色玩具市場已是大勢所趨。在品牌知名度和生產規模等方面都落后于國外廠家的情況下，我國的特色玩具尤其需要重視包裝設計本身的重要作用。

三.鴨丫特色玩具市場定位分析

1、鴨丫特色玩具的銷售渠道定位因為玩具本身的設計以及包裝設計上的獨特風格，特色玩具的銷售也需要相應的環境和氛圍，讓消費者不至于與兒童玩具相混淆，成年人購買玩具不止看重玩具包裝本身，也很看重購買環境的氛圍和檔次，因此其銷售環境和展示設計也應具備檔次感、成熟感和特色。目前國內不少商場已經設了專門的成人玩具柜臺，國內很多城市也開設了面向成人的特色玩具專賣店，雖然在銷售和展示設計上還稍顯初級，但為特色玩具分離出獨立的銷售渠道已經是邁出了重要一步。因此，在特色玩具的包裝設計上要考慮柜臺展示效果。

2、鴨丫特色玩具的目標市場定位孩子愛玩，不少成年人其實也一樣有愛玩的天性，電視電腦游戲和卡通影視作品在成年人群中的廣受歡迎就是一個例子。特色玩具的出現滿足了成年人對玩具的需要;不同層次的成年消費者對成人玩具具有不同的需求。比如，成年女士喜歡高檔精美的裝飾性玩具，如布娃娃、毛絨娃娃和小動物等等;中年人則會選擇具有消遣性和收藏性的玩具，如汽車和軍事模型;而成人玩具市場消費的主力———年輕人，則大多數喜歡具有特色與個性的收藏類人偶玩具。

3、鴨丫特色玩具本身的設計定位特色玩具的主要消費者是20～30歲的年輕人群，年輕人購買玩具是沖著它們的個性特色、品質以及收藏價值來的，而不是傳統玩具產品的以玩耍為主，因此，耐用、益智、色彩鮮艷等兒童玩具的設計要求在特色玩具的設計中可以拋棄，轉而以個性、時尚，材質和造型上的獨特，品質的過硬為主。

4、鴨丫特色玩具的包裝設計定位特色玩具的消費群體大部分都是有著穩定經濟收入的人群，甚至還有不少屬于高薪階層，針對他們的玩具系列當然也應具備足夠的檔次感;檔次感的來源不應是價格的高昂而是用包裝設計來體現，面向成年人的玩具更多是作為一種收藏品被購買，在包裝的直觀上應拉開與純粹玩樂商品的差距，保護商品的功能在特色玩具包裝上被放在次要，而使商品增值和促銷的功能應首先考慮。同時，特色玩具的消費主力年輕人是標新立異的人群，個性時尚的設計在他們中間可以得到廣泛接受，特色玩具本身的特點在于不斷的創新，在包裝設計上也應與此呼應，不能過于系統化和使用太固定的模式，自由創新、不斷變化是使包裝設計增加魅力的重點。

四.盈利模式

作為一個btoc的購物型網站，我們最大的利潤來源當然是販賣我們的產品。與此同時，我們鴨丫網還有另外一個盈利模式—收費會員制度：現在大多零售站點都有會員制度，但是這種會員都是免費的。而我們網站除了有普通會員外，還有vip會員。vip會員可以吸引長期客戶。使用vip卡可以享受比普通會員更為優惠的vip會員價，以及參加各種會員的活動，高檔的玩具價錢也略有偏高，因此一點點折扣就可省下大量金錢，幾十塊錢一張的vip會員卡不管從哪方面來說都可以帶給顧客優惠。會員卡上有我們網站一些熱賣產品，許多新顧客在第一次購物中，許多都是沖著會員價而會員卡與產品一塊買。然后網站在收到匯款后會寄去產品和一張制作精美的會員卡。對普通會員來說，我們可以適當的融入積分制度，就可以讓你的會員幫你宣傳推廣。比如一個會員a是推薦b成為會員，會員a就會增加積分。積分高了以后，也可以享受好的優惠價格。

五.管理方式：

會員管理——對于一個有價值的網站，最重要的在于服務，做網站就是做產品和服務。而服務要以客戶為導向，網站最重要的客戶就是會員。所以，會員管理這個版塊要有專人管理，管理者要注重會員資源的整合，注重會員意見的反饋，要給予會員一定的評論，博客，音樂，理財等他們感興趣的話題的自主權，讓他們覺得這個網站就是他們自己的一個網絡家園。

前臺管理——前臺是一個網站的門面，關系到這個網站的形象。前臺管理人員要做到一下幾點：版面設計要新穎，圖文制作要恰當，網頁更新要及時，宣傳工作要到位，頁面要有吸引力，文章要有可讀性，主題要鮮明，內容要豐富。適當地提供給會員諸如交友，體育，閱讀，理財等他們喜聞樂見的垂直內容，以此來吸引會員對網站的關注和參與熱情。要做到這些，必須要用一定的專業基礎和足夠的時間和精力。

后臺管理——后臺是一個網站的心臟。要讓一個網站運營起來，必須無條件保證后臺工作的暢通無阻。而后臺管理是整個網站建設中技術難度最大的工作，需要有相當地網站建設基礎和網站系統維護方面的知識和經驗，才能夠完成任務。后臺管理人員要及時地檢測系統信息，維護系統運做，確保網站整個系統的正常工作。

商業網站策劃書范文三

一、嘟嘟毛絨玩具有限公司現狀

隨著我國經濟的發展和生活水平的提高，毛絨文化已成為中國一種新興的文化形式。不僅孩子們喜歡毛絨玩具，很多成人也將玩具作為一種積極的、新穎的消遣方式。龐大的消費群體給毛絨玩具帶來了巨大的商機和潛力。

嘟嘟是一家集生產和批發銷售毛絨玩具為一體的公司，主要供應毛絨抱枕、毛絨公仔、毛絨手偶等玩具，款式多種多樣，設計獨特，是時尚的裝飾品、禮品。可按客人要求訂做各種布類手偶、公仔、娃娃等玩具。一個專業面向網絡的銷售平臺。

本公司專業生產毛絨玩具，有專門的生產加工線，操作經驗有近十年之久。有電機200臺，熟練工人300多人，有一流的設計開發人員20人。公司技術力量雄厚，管理基礎扎實，生產設備先進，產品質量優良，服務水平一流。已通過ISO質量體系、環境體系及職業健康安全管理體系認證。

嘟嘟始終堅持貫徹“客戶至上、信譽經營”的原則。我們公司的全體員工每天都在努力，時刻都在服務，我們堅信品牌鑄就輝煌!

二、嘟嘟毛絨玩具有限公司對電子商務的需求

21世紀是一個信息時代,互聯網把企業引入了全球信息高速公路，讓企業信息通過互聯網通達世界各個角落。企業通過互聯網可以企業最新的商業信息，供全球檢索，以此來宣傳自己的企業，宣傳企業的產品，宣傳企業的服務，全面展示企業形象，并通過網絡與各行各業進行交流、推銷和合作，同時通過互聯網尋找貨源和新客戶。

我們的玩具公司實現電子商務化是勢在必行的。需求分析如下:

1)消費群體。在上網人群中，會購買玩具的有:為了孩子而購買的年輕父母、為豐富自己生活而購買的少男少女、為了增進彼此情誼而購買的青年男女。年輕父母為了培養自己的孩子會購買一些趣味性、科學性的玩具，例如:毛絨手偶。少年少女為了增添自己的生活情趣而購買一些觀賞性、趣味性的玩具，當然也會購一些科學性的玩具，例如:妙趣橫生的毛絨玩具，時尚的裝飾玩具。青年男女為了增進彼此間的情誼，會買一些象征性的紀念品類玩具，例如:具有代表性的毛絨情侶玩具，具有象型意義的心型抱枕等。玩具產品具有有物美價廉的特點，符合大眾化消費。

2)產品來源。可以由本公司獨立自主地生產自己的品牌產品，也可聯系玩具產商，讓他們加盟我們，也可代銷其他著名品牌的玩具。

3)玩具網上營銷的優勢。隨著科技的不斷發展，新玩具層出不窮，更新快，贏“先機”者贏“市場”，所以信息的傳播至關重要，而網絡具有方便快捷、及時全面。在網絡市場交易平臺上，消費者可以透過玩具信息了解最新的玩具動態和最新的玩具產品，以最快的速度購買到符合自己的新產品。玩具商家們可以及時更新自己的商品，獲取第一手信息，贏得商機。產家可以根據網上新產品玩具信息，做出下一決策。

4)從銷售的觀點上看，網絡可以減少交易的中間環節，降低成本。企業網站還可以擴建成為網上銷售和售前售后咨詢服務中心。

5)企業將信息咨詢開設到網上，由專人來管理，提供信息服務。可與外部建立實質的、專題的或個別的信息交流渠道。客戶能夠通過QQ、MSN等電子郵件或在網站留言板中發表留言來聯系企業，同時也可以發表自己的意見。如此一來，客戶就能全面和客觀地了解企業和企業的服務及產品。因為是直接對話，又具有增進感情的作用。

6)自己的網站本身就是廣告，一些企業在網上建立自己的網頁，或者開設自己的網站，把企業信息集中起來，分類分欄，方便自己的產品宣傳，也方便客戶瀏覽咨詢。

可以想像，一個企業沒有網站，沒有與外圍的溝通，而傳統的通訊方式已經跟不上網絡時代:沒有網站，你無法輕松獲取信息，你就不會有快人一步的先機;沒有網站，你的產品銷售費用將比別人高，價格將不再具有優勢;沒有網站，你將在商戰中失去主動權。

所以，建設企業網站，這是時展的必然，為了不被競爭對手建立網站搶占先機，任何一家企業要想跟上時展的潮流，必須盡快建立適合自己的網站。

三、嘟嘟毛絨玩具有限公司實施電子商務的現有條件

(一)公司有策劃部:

1)策劃部將深入企業，對企業內部經營環境、行業背景、國內外競爭對手、原材料供應市場、企業產品市場、人才資源等進行全面調查分析，以確定企業的網上定位。

2)策劃部根據調查結果向企業領導提出建立網站的初步方案，確定網上形象表現基本方式，信息流結構，網站宣傳策略。

3)策劃部根據網站建設方案向企業提交材料清單，由企業進行準備并交給策劃部，為設計和制作做準備。

4)有網站設計專業人員根據網站模型和材料對網站進行總體設計，包括企業網上形象設計，網站結構和布局，關鍵詞的設置，網頁的導航條，采用哪些媒體設計制作技術，信息鏈接，更新方法等內容。

5)根據總體設計和內容準備的結果，有專業技術人員將在最短的時間里完成網站網頁制作。

6)將制作好的網站進行性能方面的全面測試，對網站內容進行校對和調整以確保將來時的安全性、可靠性和準確性。

7)策劃部將與企業對建成的網站作交付企業使用前網站的所有功能進行測試，把其性能調整至最佳狀態。

8)本公司將培訓優秀的企業網站管理人員，讓他們了解、學會并充分掌握在Internet上宣傳和維護本公司網站的方法和技巧。

(二)公司有信息部:

1)有專人負責網絡的、合作、求購和供應等消息的收集及整理，讓本公司走在互聯網的前端。

2)有專人負責完善網絡營銷平臺，注冊阿里巴巴，淘寶網，拍拍網，易趣網，利用這些平臺，推廣自己的產品。

3)有專人負責阿里巴巴及其他網站，保持時時在線狀態，并及時回復客戶的提問。做到第一時間回復，回復要專業化、固定化。

4)有專人去注冊各大BBS、搜索引擎、商品消息。

5)有專人負責Email管理，郵件回復時間爭取在一個工作日內。

6)有專人對公司的網站進行每天更新，包括玩具市場資訊、企業動向等新聞的圖文信息、商品圖片及廣告圖文等信息。

四、預計要達到的目標

通過該電子商務網站建設，我們將要達到以下目標:

1)使客戶由“被動”轉為“主動”，實現企業與客戶間的互動。企業網站所面對的不再是“被動”的讀者，而是有目地的“主動”客戶。買主以及潛在的客戶將透過Internet主動的找到您的企業網站，要求他們所需要的服務。我們的網站，將能提供給予使用者需求，甚至達到雙向的溝通，這是一般傳統媒體所做不到的。

2)企業的信息傳播不再受到時間、空間范圍的限制，可無限延伸。企業網站的容量不受限制，產品資訊、圖片等任何您想要提供給客戶的資料皆可輸入。它的時間不受限制一天24小時，一星期七天，一年365天不停運作，隨時提供服務。它的地點不受限制，目前全球絕大多數的國家都已經將發展Internet為首要政策目標之一，上網將如同打開家里的電視機一樣簡單。

3)該網站可以為企業開展營銷活動降低成本。這是企業追求的目標。建設企業網站不需要大額的金錢投資，幾乎沒有任何風險性。不僅如此，透過企業網站將可分擔部份的人工，節省市場開發、產品宣傳、業務銷售及客戶服務的成本，縮短銷售體系的距離。企業網站可隨時更新，以第一時間向全球傳遞公司信息。

4)該網站要成為本公司的識別標幟之一。這樣可以提升本企業的附加價值，除了提供給客戶一個高效率的資訊通道，對公司招募人才也將有重要的作用。它既是一個即時資訊的看板，也是一個購物中心。

5)該網站可為本公司開拓新的、更為廣泛的銷售渠道。國內外商可通過互聯網瀏覽企業的主頁，在對企業及其產品信息進行了解后，就可以主動與企業進行聯系洽談。這是一種全新的銷售途徑，付出不多卻收益不少。另一方面，通過在主頁上存放產品技術資料及售后服務信息，能很好地完成異地客戶的售后服務技術支持工作。

 

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第2篇：商業策劃范文

那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業計劃書能“擊中目標”，風險企業家應做到以下幾點：

1、關注產品

在商業策劃書中，應提供所有與企業的產品或服務有關的細節，包括企業所實施的所有調查。這些問題包括：產品正處于什么樣的發展階段？它的獨特性怎樣？企業分銷產品的方法是什么？誰會使用企業的產品，為什么？產品的生產成本是多少，售價是多少？企業發展新的現代化產品的計劃是什么？把出資者拉到企業的產品或服務中來，這樣出資者就會和風險企業家一樣對產品有興趣。在商業計劃書中，企業家應盡量用簡單的詞語來描述每件事？商品及其屬性的定義對企業家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業計劃書的目的不僅是要出資者相信企業的產品會在世界上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業有證明它的論據。商業計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到：“噢，這種產品是多么美妙、多么令人鼓舞啊！”

2、敢于競爭

在商業計劃書中，風險企業家應細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰？他們的產品是如何工作的？競爭對手的產品與本企業的產品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業相對于每個競爭者所具有的競爭優勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業的原因是：本企業的產品質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業計劃書要使它的讀者相信，本企業不僅是行業中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業標準的領先者。在商業計劃書中，企業家還應闡明競爭者給本企業帶來的風險以及本企業所采取的對策。

3、了解市場

商業策劃書要給投資者提供企業對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業以及心理等因素對消費者選擇購買本企業產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。商業計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業打算開展廣告、促銷以及公共關系活動的地區，明確每一項活動的預算和收益。商業策劃書中還應簡述一下企業的銷售戰略：企業是使用外面的銷售代表還是使用內部職員？企業是使用轉賣商、分銷商還是特許商？企業將提供何種類型的銷售培訓？此外，商業計劃書還應特別關注一下銷售中的細節問題。

第3篇：商業策劃范文

商業策劃書的格式

一、公司簡介

本公司以“與綠色同行，與自然為本”為企業宗旨，號召廣大人民熱愛大自然，保護大自然。

本公司以生產綠色產品為主(包括綠色食品，綠色日用品，等綠色系列品)，創建于2000年1月，產品一經推出就受到廣大市民的好評，現在，本公司已創立了自己的品牌，產品暢銷全國。

二、公司目標

1.財務目標今年(200x年)，力爭銷售收入達到1億元，利潤比上年番一番(達到3000萬元)。

2.市場營銷目標市場覆蓋面擴展到國際，力圖打造國際品牌。

三、市場營銷策略

1、目標市場中高收入家庭。

2.產品定位質量最佳和多品種，外包裝采用國際綠色包裝的4r策略。

3.價格價格稍高于同類傳統產品。

4.銷售渠道重點放在大城市消費水平高的大商場，建立公司自己的銷售渠道，以“綠色”為主。

5.銷售人員對銷售人員的招聘男女比例為2:1，建立自己的培訓中心，對銷售人員實行培訓上崗，采用全國賬戶管理系統。

6.服務建立一流的服務水平，服務過程標準化，網絡化。

7.廣告前期開展一個大規模、高密集度、多方位、網絡化的廣告宣傳活動。突出產品的特色，突出企業的形象并兼顧一定的醫療與環保知識。

8.促銷在網上進行產品促銷，節假日進行價格優惠，用考核銷售人員銷售業績的方法，促使銷售人員大力推銷。

9.研究開發開發綠色資源，著重開發無公害、養護型產品。

10.營銷研究調查消費者對此類產品的選擇過程和產品的改進方案。

四、網絡營銷戰略

經過精心策劃，公司首次注冊了二個國際頂級域名，建立了中國“與綠色同行”網網站，在網站中全面介紹公司的銷售產品業務和服務內容，詳細介紹各種產品。緊接著逐步在搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登記，并以網絡廣告為主，輔以報紙、電視、廣播和印刷品廣告，擴大在全國的影響，再結合網絡通信，增加全國各地綜合網站的友情連接。

五、網絡營銷的顧客服務

通過實施交互式營銷策略，提供滿意的顧客服務。主要工具有電子郵件、電子論壇，常見問題解答等。

六、管理：

(一)網絡營銷戰略的實施:

制定了良好的發展戰略，接下來就需要有可行的推進計劃保證其實施，我們可按下列步驟操作執行：

1.確定負責部門、人員、職能及營銷預算:

網絡營銷屬營銷工作，一般由營銷部門負責，在營銷副總經理領導下工作。一般應設立專門部門或工作小組，成員由網絡營銷人員和網絡技術人員組成，即使是工作初期考慮精簡，也應保證有專人負責，工作初期調查、規劃、協調、組織，任務繁重，兼職很難保證工作的完成。

2.專職網絡營銷人員職責應包括：

(1)綜合公司各部門意見，制定網站構建計劃，并領導實施網站建設。

(2)網站日常維護、監督及管理。

(3)網站推廣計劃的制定與實施。

(4)網上反饋信息管理。

(5)獨立開展網上營銷活動。

(6)對公司其他部門實施網上營銷支持。

(7)網上信息資源收集及管理，對公司網絡資源應用提供指導。

3.在網絡營銷費用方面我們將確保最大可能的節約，但我們仍需對可能的投入有所估計，我們的營銷預算主要來自于：

(1)人員工資

(2)硬件費用：如計算機添置

(3)軟件費用：如空間租用、網頁制作、web程序開發、數據庫開發

(4)其他：如上網費、網絡廣告費等

(二)綜合各部門意見，構建網站交互平臺

公司網站作為網絡營銷的主要載體，其自身的好壞直接影響網絡營銷的水平，同時網站也并非僅為營銷功能，還包括企業形象展示、客戶服務、公司管理及文化建設、合作企業交流等等功能，只有在廣泛集合公司各方面意見的前提下才能逐步建立起滿足要求的網站平臺。

構建網站應注意網站應有如下功能：

(1)信息豐富：信息量太低是目前公司網站的通病;

(2)美觀與實用適度統一：以實用為主，兼顧視覺效果;

(3)功能強大：只有具備相應的功能，才能滿足公司各部門要求。

(4)網站人性化：以客戶角度出發而非以本企業為中心

(5)交互功能：力求增加訪問者參與機會，實現在線交互。

(三)制定網站推廣方案并實施

具備了一個好的網站平臺，接著應實行網站推廣。網站推廣的過程同時也是品牌及產品推廣的過程。

1.制定網站推廣計劃應考慮的因素有：

(1)本公司產品的潛在用戶范圍;

(2)分清楚本公司產品的最終使用者、購買決策者及購買影響者各有何特點，他們的上網習慣如何;

(3)我們應該主要向誰做推廣;

(4)我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳;

(5)是否需借助傳統媒體，如何借助;

(6)我們競爭對手的推廣手段如何;

(7)如何保持較低的宣傳成本。

2.我們可以借助的手段：

(1)搜索引擎登錄;

(2)網站間交換連接;

(3)建立郵件列表，運用郵件推廣;

(4)通過網上論壇、bbs進行宣傳;

(5)通過新聞組進行宣傳;

(6)在公司名片等對外資料中標明網址;

(7)在公司所有對外廣告中添加網址宣傳;

(8)借助傳統媒體進行適當宣傳。

六、網絡營銷效果評估及改進

網站推廣之后我們的工作完成了一個階段，我們將獲得較多的網上反饋，借此我們應進行網絡營銷效果的初步評估，以使工作邁上一個新的臺階。

1.評估內容包括：

(1)公司網站建設是否成功，有哪些不足;

(2)網站推廣是否有效;

(3)網上客戶參與度如何?分析原因;

(4)潛在客戶及現有客戶對我網上營銷的接受程度如何;

(5)公司對網上反饋信息的處理是否積極有效;

(6)公司各部門對網絡營銷的配合是否高效。

2.評估指標主要有：

網站訪問人數、訪問者來源地、訪問頻率、逗留時間、反饋信件數、反饋內容、所提意見等等。

網絡營銷的有效運用，將可對公司其他部門的運行產生積極影響，同時也影響到公司的整體運營管理。作為網絡信息條件經營方式的探索，它將極大推動公司走向新經濟的步伐。它將發揮如下作用：

促進公司內部信息化建設，加快企業電子商務準備，完善公司管理信息系統，提高公司管理的質量與效率，提高員工素質，培養電子商務人才。

第4篇：商業策劃范文

【關鍵詞】服裝；私人訂制；商業策劃；探討

對于服裝私人訂制的商業策劃，其受到傳統的商業發展模式影響，導致商業營銷難以創新。在本文中以Among私人定制創意工作室為例，介紹其創意項目，分析私人訂制所處的商業環境，服裝私人訂制的商業策劃所面向的是經濟市場，在經濟市場中，商業策劃需要理清運行環境。

1 項目介紹

1.1項目情況

基于服裝私人訂制的商業策劃研究，在整個服裝行業中推廣得到了較好的效果。為了使得服裝私人訂制 的商業策劃更加的具體，在本文中以某大學學生私人訂制創意工作室的商業策劃為例進行分析。Among私人定制創意工作室團隊2015年度大學生三創創業項目的立項審批，之后與多家公眾號進行合作，利用其豐富的資源推廣我們的產品。整合資源，采取線上線下同時進行的方式，實現校園和社會的推廣，提升了工作室的知名度，Among私人定制是以量身定做襯衫為主，兼以班服隊服為輔的私人服裝定制。工作室的營銷手段主要是微信平臺宣傳，淘寶網店售賣，最后階段制做手機app進行運營和推廣。

1.2市場調查

由于該私人訂制工作室創始人是學生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學生，另一方面面向的是學生的父母。問卷的回收性極強的網上問卷調查。有63%的女生和37%的男生接受了調查，問卷數據表明，有82%的同學如果有條件愿意進行自己的服裝定制。并且服務站成立之后，93%的學生想去自己設計服裝。在接受了調查的310名學生中，有64%的學生之前買過的衣服尺碼出現問題，更有其中91%的學生因為衣服尺碼不合身，自己承擔費用進行過改良。在問卷中涉及的衣服質量問題的調查，78%的學生表示會買過自己不滿意的面料。這些數據都表明Among私人定制創意工作室的成立是可行的，對很多人來說是有極大的價值的。

2 項目發展的商業環境分析

服裝私人訂制的商業策劃所面向的是經濟市場，在經濟市場中，商業策劃需要理清運行環境。

2.1生產者

基于服裝的私人定制商業模式中，生產者的營銷方式發生了巨大的改變，在電子商務、新媒體等渠道的支持下，為服裝生產者提供了諸多的便利。例如，生產者可以借助微信向消費者提供服裝的詳細信息，并且通過直播的形式，景服裝的視覺形象傳遞給消費者，以便于消費者做出正確的判斷。

2.2消費者

基于服裝的私人訂制商業策劃，以消費者為核心，深度挖掘消費者在服裝中的個人需求，真正做到服裝設計的針對性。基于互聯網模式下的私人訂制形式，節省了消費者大量的時間，可以以個人喜好隨意進行服裝的挑選。并且在供需雙方之間可以進行隨機溝通，一方面使得消費者所提供的意見具有針對性，另一方面避免了服裝生產方在服裝設計中失去方向。

3 項目可行性分析

私人定制商業模式在經濟市場中備受關注，同時也會存在著很多受質疑的聲音。基于服裝行業的私人訂制模式對傳統服裝行業帶來一定的沖擊。為了保障私人訂制商業模式對于消費者的安全性，需要對其進行可行性分析。現行的私人訂制商業模式發展主要是在互聯網上，根據調查問卷可知網絡平臺是現在比較流行的視覺傳達形式，所涉及的學科范圍也非常廣泛，既有消費、里學、傳統美學、還有人體工程學等很多方面，更離不開現代科學技術和數字技術的發展。各個服裝行業都能夠通過網絡來展示企業的形象，而設計師或設計團隊在為企業定制設計官網的時候，要為企業量身定制，圍繞著企業的一系列的企業文化展開設計。這樣的設計性既滿足服裝行業需求，也能夠滿足消費者對于私人定制服裝的要求。因此，基于私人訂制的服裝商業具有較強的可行性。

4 項目發展戰略

在經濟競爭激烈的服裝市場中，服裝私人訂制需要在這樣的大環境中脫穎而出，服裝企業需要針對其發展現狀制定有針對性的發展戰略。其中差異化的發展戰略最能夠實現企業的創新，在吸引消費者的基礎上，贏得市場。Among私人定制創意工作室對其項目從產品和服務兩方面進行差異化的發展。

4.1產品差異化

產品的差異化以消費者的偏好為基礎，從產品的質量、性能、式樣、銷售等方面，進行差異化的處理，從而在激烈的市場中占據有利地位。從企業角度分析，產品的差異化實際上是一種積極地營銷行為。由于該私人訂制工作室創始人是學生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學生，另一方面面向的是學生的父母。

4.2服務差異化

服務差異化所面向的對象是消費者，在服裝行業的競爭面前，Among私人定制創意工作室能夠根據消費者需求在市場上精確定位，該種形式更加的周到、并且能夠以產品質量為載體，服務與消費者。服務的差異化一方面能夠提升市場滿意度，另一方面還能夠提升企業影響力。例如，Among私人定制創意工作室的產品出庫時的包裝都是用心定制的，上面印有其工作室特有的的LOGO。給顧客一種統一化的專屬VIP服務。

5 結論

綜上所述，在科技信息技術高速發展的當今社會中，服裝行業發展模式百花齊放，其中基于私人訂制的營銷模式以消費者需求為核心，在行業中的影響力逐漸擴大。因此，在本文中以Among私人定制創意工作室的是行業策劃為例，對其商業策劃進行可行性分析，并且提出促進私人訂制行業發展的對策。

參考文獻：

[1]王一粟.高級定制服裝品牌的整合營銷策略研究與實踐[D].浙江理工大學，2016

[2]霍鑫.服裝零售店“私人訂制”模式提升坪效策略研究[D].浙江理工大學，2016

[3]服裝訂制或否風靡盛行[J].中國商貿，2014，04：39

[4]郭明.“私人訂制”可以穿在身上的藝術――玉臻國際精品服裝店[J].中國建筑裝飾裝修，2014，09：7477

第5篇：商業策劃范文

計劃摘要列在商業計劃書書的最前面，它是濃縮了的商業計劃書的精華。計劃摘要涵蓋了計劃的要點，以求一目了然，以便讀者能在最短的時間內評審計劃并做出判斷。

計劃摘要一般要有包括以下內容：公司介紹;主要產品和業務范圍;市場概貌;營銷策略;銷售計劃;生產管理計劃;管理者及其組織;財務計劃;資金需求狀況等。

在介紹企業時，首先要說明創辦新企業的思路，新思想的形成過程以及企業的目標和發展戰略。其次，要交待企業現狀、過去的背景和企業的經營范圍。在這一部分中，要對企業以往的情況做客觀的評述，不回避失誤。中肯的分析往往更能贏得信任，從而使人容易認同企業的商業計劃書。最后，還要介紹一下風險企業家自己的背景、經歷、經驗和特長等。企業家的素質對企業的成績往往起關鍵性的作用。在這里，企業家應盡量突出自己的優點并表示自己強烈的進取精神，以給投資者留下一個好印象。

在計劃摘要中，企業還必須要回答下列問題：(1)企業所處的行業，企業經營的性質和范圍;(2)企業主要產品的內容;(3)企業的市場在那里，誰是企業的顧客，他們有哪些需求;(4)企業的合伙人、投資人是誰;(5)企業的競爭對手是誰，競爭對手對企業的發展有何影響。

摘要要盡量簡明、生動。特別要詳細說明自身企業的不同之處以及企業獲取成功的市場因素。如果企業家了解他所做的事情，摘要僅需2頁紙就足夠了。如果企業家不了解自己正在做什么，摘要就可能要寫20頁紙以上。因此，有些投資家就依照摘要的長短來“把麥粒從谷殼中挑出來”

2、產品(服務)介紹

在進行投資項目評估時，投資人最關心的問題之一就是，風險企業的產品、技術或服務能否以及在多大程度上解決現實生活中的問題，或者，風險企業的產品(服務)能否幫助顧客節約開支，增加收入。因此，產品介紹是商業計劃書中必不可少的一項內容。通常，產品介紹應包括以下內容：產品的概念、性能及特性;主要產品介紹;產品的市場競爭力;產品的研究和開發過程;發展新產品的計劃和成本分析;產品的市場前景預測;產品的品牌和專利。

在產品(服務)介紹部分，企業家要對產品(服務)作出詳細的說明，說明要準確，也要通俗易懂，使不是專業人員的投資者也能明白。一般的，產品介紹都要附上產品原型、照片或其他介紹。一般地，產品介紹必須要回答以下問題：

(1)顧客希望企業的產品能解決什么問題，顧客能從企業的產品中獲得什么好處?

(2)企業的產品與競爭對手的產品相比有哪些優缺點，顧客為什么會選擇本企業的產品?

(3)企業為自己的產品采取了何種保護措施，企業擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達成了哪些協議?

(4)為什么企業的產品定價可以使企業產生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業的產品?

(5)企業采用何種方式去改進產品的質量、性能，企業對發展新產品有哪些計劃等等。

產品(服務)介紹的內容比較具體，因而寫起來相對容易。雖然夸贊自己的產品是推銷所必需的，但應該注意，企業所做的每一項承諾都是“一筆債”，都要努力去兌現。要牢記，企業家和投資家所建立的是一種長期合作的伙伴關系。空口許諾，只能得意于一時。如果企業不能兌現承諾，不能償還債務，企業的信譽必然要受到極大的損害，因而是真正的企業家所不屑為的。

3、人員及組織結構

有了產品之后，創業者第二步要做的就是結成一支有戰斗力的管理隊伍。企業管理的好壞，直接決定了企業經營風險的大小。而高素質的管理人員和良好的組織結構則是管理好企業的重要保證。因此，風險投資家會特別注重對管理隊伍的評估。

企業的管理人員應該是互補型的，而且要具有團隊精神。一個企業必須要具備負責產品設計與開發、市場營銷、生產作業管理、企業理財等方面的專門人才。在商業計劃書書中，必須要對主要管理人員加以闡明，介紹他們所具有的能力，他們在本企業中的職務和責任，他們過去的詳細經歷及背景。此外，在這部分商業計劃書書中，還應對公司結構做一簡要介紹，包括：公司的組織機構圖;各部門的功能與責任;各部門的負責人及主要成員;公司的報酬體系;公司的股東名單，包括認股權、比例和特權;公司的董事會成員;各位董事的背景資料。

4、市場預測

當企業要開發一種新產品或向新的市場擴展時，首先就要進行市場預測。如果預測的結果并不樂觀，或者預測的可信度讓人懷疑，那么投資者就要承擔更大的風險，這對多數風險投資家來說都是不可接受的。

市場預測首先要對需求進行預測：市場是否存在對這種產品的需求?需求程度是否可以給企業帶來所期望的利益?新的市場規模有多大?需求發展的未來趨向及其狀態如何?影響需求都有哪些因素。其次，市場預測還要包括對市場競爭的情況??企業所面對的競爭格局進行分析：市場中主要的競爭者有哪些?是否存在有利于本企業產品的市場空檔?本企業預計的市場占有率是多少?本企業進入市場會引起競爭者怎樣的反應，這些反應對企業會有什么影響?等等。

在商業計劃書書中，市場預測應包括以下內容：市場現狀綜述;競爭廠商概覽;目標顧客和目標市場;本企業產品的市場地位;市場區格和特征等等。

風險企業對市場的預測應建立在嚴密、科學的市場調查基礎上。風險企業所面對的市場，本來就有更加變幻不定的、難以捉摸的特點。因此，風險企業應盡量擴大收集信息的范圍，重視對環境的預測和采用科學的預測手段和方法。風險企業家應牢記的是，市場預測不是憑空想象出來，對市場錯誤的認識是企業經營失敗的最主要原因之一。

5、營銷策略

營銷是企業經營中最富挑戰性的環節，影響營銷策略的主要因素有：

(1)消費者的特點;

(2)產品的特性;

(3)企業自身的狀況;

(4)市場環境方面的因素。最終影響營銷策略的則是營銷成本和營銷效益因素。

在商業計劃書中，營銷策略應包括以下內容：

(1)市場機構和營銷渠道的選擇;

(2)營銷隊伍和管理;

(3)促銷計劃和廣告策略;

(4)價格決策。

對創業企業來說，由于產品和企業的知名度低，很難進入其他企業已經穩定的銷售渠道中去。因此，企業不得不暫時采取高成本低效益的營銷戰略，如上門推銷，大打商品廣告，向批發商和零售商讓利，或交給任何愿意經銷的企業銷售。對發展企業來說，它一方面可以利用原來的銷售渠道，另一方面也可以開發新的銷售渠道以適應企業的發展。

6、制造計劃

商業計劃書中的生產制造計劃應包括以下內容：產品制造和技術設備現狀;新產品投產計劃;技術提升和設備更新的要求;質量控制和質量改進計劃。

在尋求資金的過程中，為了增大企業在投資前的評估價值，風險企業家應盡量使生產制造計劃更加詳細、可靠。一般地，生產制造計劃應回答以下問題：企業生產制造所需的廠房、設備情況如何;怎樣保證新產品在進入規模生產時的穩定性和可靠性;設備的引進和安裝情況，誰是供應商;生產線的設計與產品組裝是怎樣的;供貨者的前置期和資源的需求量;生產周期標準的制定以及生產作業計劃的編制;物料需求計劃及其保證措施;質量控制的方法是怎樣的;相關的其他問題。

7、財務規劃

財務規劃需要花費較多的精力來做具體分析，其中就包括現金流量表，資產負債表以及損益表的制備。流動資金是企業的生命線，因此企業在初創或擴張時，對流動資金需要有預先周詳的計劃和進行過程中的嚴格控制;損益表反映的是企業的贏利狀況，它是企業在一段時間運作后的經營結果;資產負債表則反映在某一時刻的企業狀況，投資者可以用資產負債表中的數據得到的比率指標來衡量企業的經營狀況以及可能的投資回報率。

財務規劃一般要包括以下內容：

(1)商業計劃書的條件假設;

(2)預計的資產

負債表;預計的損益表;現金收支分析;資金的來源和使用。

可以這樣說，一份商業計劃書概括地提出了在籌資過程中風險企業家需做的事情，而財務規劃則是對商業計劃書的支持和說明。因此，一份好的財務規劃對評估風險企業所需的資金數量，提高風險企業取得資金的可能性是十分關鍵的。如果財務規劃準備的不好，會給投資者以企業管理人員缺乏經驗的印象，降低風險企業的評估價值，同時也會增加企業的經營風險，那么如何制訂好財務規劃呢?這首先要取決于風險企業的遠景規劃??是為一個新市場創造一個新產品，還是進入一個財務信息較多的已有市場。

著眼于一項新技術或創新產品的創業企業不可能參考現有市場的數據、價格和營銷方式。因此，它要自己預測所進入市場的成長速度和可能獲得純利，并把它的設想、管理隊伍和財務模型推銷給投資者。而準備進入一個已有市場的風險企業則可以很容易地說明整個市場的規模和改進方式。風險企業可以在獲得目標市場的信息的基礎上，對企業頭一年的銷售規模進行規劃。

企業的財務規劃應保證和商業計劃書的假設相一致。事實上，財務規劃和企業的生產計劃、人力資源計劃、營銷計劃等都是密不可分的。

要完成財務規劃，必須要明確下列問題：

(1)產品在每一個期間的發出量有多大?

(2)什么時候開始產品線擴張?

(3)每件產品的生產費用是多少?

(4)每件產品的定價是多少?

(5)使用什么分銷渠道，所預期的成本和利潤是多少?

第6篇：商業策劃范文

圣誕活動期望目標

1.增加銷售額2.期望在消費者心目中建立極具個性的良好形象3.把圣誕做成品牌,讓公眾在每個圣誕都對商場充滿期待

活動內容簡介

在平安夜的廣場上，圣誕老人從巨型的煙囪里滑下，出現在人群里，然后乘坐敞篷車，往不同的方向(東南西北等)出發，向人們發放禮物……同時商場的中廳里圣誕老人從天而降向顧客發放禮物……在圣誕夜之前的十五天，我們開始圣誕老人的選拔活動圣誕老人的人選可以獲得1000—5000元(商場根據判斷決定金額)不等的購物券顧客必須在商場購物滿100元(商場根據判斷決定金額)或以上才能獲得參賽資格

我們的創意在哪里

1.您的元旦促銷早十五天

節假日期間，商家的促銷高招迭起，通過圣誕老人的選拔活動，您的圣誕促銷比別人早十五天，讓您贏得商戰先機……

2.視覺沖擊

您見過圣誕老人從煙囪里出現嗎?

圣誕煙囪的創意

3.多種內容合而為一

1.采取購滿一定金額后，參加選拔的方式.則可以把商品促銷和圣誕活動相結合。

2.通過圣誕老人的全程活動，我們將商場的圣誕和元旦活動延伸到整個城市的范圍，不再局限于商場的廣場

3.如果商場選擇圣誕老人目的地為：敬老院孤兒院殘疾人學校的話，那么我們就能將商業促銷和慈善公益相結合

4.乘車而來的圣誕老人

可以選擇在城市的主干道巡游更可以到孤兒院等福利機構訪問，獲取公益效果

因為在城市里，所以可以選擇采用敞篷轎車打扮得特色鮮明的彩車，更加引人注目，其他商家的活動，此時還僅限于商場中廳或廣場呢!而我們的宣傳則遍布整個城市…….

可以供選擇的方式：

通過有獎購物確定基本參賽人群。1.采用攀巖選拔賽2.組合高空項目3.小型定向比賽4.購物抽獎5.高空極限嘉年華會……

活動內容DIY，可以根據商場的要求，可以包括攀巖和多達十幾項的高空項目--勇闖天塹 勇攀高峰 凌空跨越

從圣誕到元旦，天驕為您提供了無縫 連接,而且內容豐富多彩……

元旦的活動內容更具創意： 雙“1”慶祝

第7篇：商業策劃范文

1商業地產項目分類

商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。

2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。

第8篇：商業策劃范文

一、比賽背景

“Legend Star”商業挑戰賽是極具導向性和示范性的與企業緊密聯系的活動，是全國大學生商業策劃及商業案例分領域中層次最高、規模最大、參賽范圍最廣的賽事，是當代大學生展現職業能力和綜合素質，并與企業聯動的重要舞臺，是大學生鍛煉職業能力和培養職業能力的重要窗口。大賽已經由一項地區賽事轉變成為覆蓋全國北京、上海等知名院校在內的中國大學生職業能力教育界與企業界交流的年度盛會。我們必將更加充分地整合中國頂級院校、知名企業以及頂尖傳媒的力量，使該項賽事的水平不斷提高，影響力進一步擴大，成為中國大學生商業比賽和商業實踐的第一舞臺。

二、大賽目的

組委會旨在通過舉辦“Legend Star”商業挑戰賽，為在校大學生搭建認知企業的平臺，實現在校大學生深度認知企業職能，提升在校大學生的綜合分析能力、溝通技巧和團隊協作能力，培養就業創業能力;為學校和企業之間搭建一個橋梁，達到人才、高校、企業的相互依賴和提高，實現“三贏”。

三、大賽組委會

騰訊教育 鳳凰教育 萬學教育

華興資本 鳳凰網 紅杉資本

聯想投資 美國DCM投資 新加坡鳳凰基金

四、參賽項目背景

根據本次比賽的賽制安排(詳見賽制規程說明)，只在決賽階段增設商業案例分析大賽。為了確保大賽整體的可操作性、評價標準的統一性，以及后期策劃方案的可實施性，同時保證參賽選手能自主發揮，本次大賽商業策劃比賽階段采取參賽選手自主選題的形式，但必須在組委會給出的選題范圍之內，而決賽階段的商業案例分析競賽將由組委會統一命題。

五、參賽要求

大賽要求參賽者自行組隊(每隊最多8人)參加，小組成員必須有明確的分工。

六、作品要求

商業策劃比賽部分

參賽者需提交一份具有市場前景并可操作的方案，在廣泛調查和深入研究的基礎上，完成一份系統、全面、深入且可執行強的商業策劃方案。

(一)核心內容(不局限于以下五方面)：

1、策劃項目的獨特性

2、詳盡的市場分析和競爭分析

3、具體的策略、計劃與措施

4、現實的財務分析

5、準確的風險分析

(二)評選標準：

1、主題相關性

2、方案可行性

(1)市場調研分析部分：資料詳實、可信度高，對潛在需求及競爭性分析客觀全面

(2)營銷策略：明確具體、可操作性強

(3)財務效益部分：性價比高，回收期短

(4)風險評價：客觀、可解決

3、方案創意性

(三)策劃書具體格式要求如下

2.封面：參賽團隊可自行設計

3.目錄：單獨起頁3號黑體，內容(要標明頁碼)為小4號仿宋，1.5倍行距。

4.摘要：3號黑體，居中上下各空一行，內容為小4號楷體，1.5倍行距;關鍵詞4號黑體，內容為小4號黑體。

5.正文：有頁眉、頁腳，文字為小4號宋體，段首空2個字符，1.5倍行距。

6.標題順序：一、(一)、1、(1);一級標題，宋體四號加粗;二級標題，宋體小四號加粗;三級標題，宋體小四號;參考文獻，宋體小四號;注釋內容，宋體五號。

(四)參賽作品不得抄襲或做假，如發現存在該現象，組委會將取消違規團隊的參賽資格。

(五)文檔中除封面由組委會統一提供隊伍信息表以外，不要在頁眉頁腳等部位出現學校及隊伍的名稱及Logo等標識。

商業案例分析競賽

參加決賽的隊伍需對組委會提供案例中的問題及其產生原因進行分析，并提出具體解決方案，方案及實施步驟有效，具有針對性、可行性、創新性。

案例文本格式要求

(一)每支參賽隊伍提交的案例分析報告以Word文檔(.doc或.docx格式)形式提交。

(二)對Word文檔的具體要求如下：

1.通過簡要標題(加黑)突出文章重點，一級標題前后空一行間距，二級及以下標題可不空行;

2.圖片和表格的標識請用“圖一、圖二……”和“表一、表二……”按順序排列;

3.使用 Word 2003 及以上版本，A4 紙，頁邊距上/下 2.54cm，左/右 3.17cm，單倍行距，段前段后均設置為“0行/磅”;

4.中英文標題請用小四號字體，其余正文(包括圖標標識、參考文獻等)均采用五號字體;所有中文均采用宋體，英文均采用 Times New Roman或Calibri;

5.文章標題、作者、圖表標識均居中，正文段落的首行需縮進兩個字符，圖片標識置于圖片下方，表格標識置于表格上方，加入圖表時需與正文內容上下各空一行;

6.腳注與尾注：文中所有注釋尾注符號統一用“①，②，③……”;

7.參考文獻先列中文文獻，再列英文文獻;

8.案例正文部分(除概述和附錄以外的所有內容)采用單一行距，頁數不限，圖表可置于正文之后的附錄中，附錄字數不限。

(三)文檔中除封面由組委會統一提供隊伍信息表以外，不要在頁眉頁腳等部位出現學校及隊伍的名稱及Logo等標識。

(四)案例作品需提交電子版和紙質版。

七、比賽進程

? 報名階段

參賽隊伍于2012年11月13日前將項目申報表、團隊情況登記表和團隊成員基本情況表(電子版)發送至大賽組委會郵箱。

? 初賽——商業策劃報告撰寫

注：初賽作品規范及要求詳見“六、作品要求”。

大賽組委會將直接與入圍省級決賽的參賽隊伍隊長電話聯系，并說明決賽日程及細則;對于未入圍決賽的參賽隊，組委會將以電子郵件形式通知。

決賽—最終案例策劃比賽展示+現場答辯+決賽商業案例分析

在決賽第二輪，各隊伍將對評審委員會提供的案例進行深入、全面的剖析，并于現場進行案例分析陳述以及評委答辯。

決賽評定：決賽評委會將對參賽選手第一輪的商業策劃報告和第二輪的商業案例分析報告水平及現場表現進行全面考核并打分，

各隊伍依據決賽現場得分情況決定最終獲獎名次。

九、獎項設計：

1. 校級、省級、國家級各設一等獎、二等獎、三等獎、優勝獎若干。

2. 冠軍團隊有機會優先獲得組委會推薦進入優秀企業實習、工作。

注：所有獲獎隊伍的獎狀和證書將在年度頒獎典禮上予以頒發

十、大賽公約

請參賽隊伍認真閱讀本公約，您報名參加第二屆“Legend Star”商業挑戰賽，即表示您同意遵守以下大賽公約，在比賽過程中任何違反本公約行為組委會有權取消其參賽資格并通報批評。

(一)參賽隊伍和參賽隊員在參賽期間不得將該參賽作品參加其他比賽或發表于其他媒體;

(二)參賽團隊的所有成員對參賽作品負責，如不具備所有權，因剽竊、抄襲他人作品而引起的一切后果及責任由參賽團隊的成員自行承擔，大賽組委會不承擔任何責任;（大學生秋游燒烤活動策劃書）

(三)大賽組委會對所有稿件擁有非商業目的的新聞報道權及集結出版權;

(四)參賽者一經提交作品參賽即代表完全接受大賽活動所有條款;

(五)大賽組委會對本活動擁有最終解釋權。

十、本次大賽的最終解釋權歸“Legend Star”商業挑戰競賽組委會所有。

第9篇：商業策劃范文

關鍵詞：大型商業綜合體項目；業主；合同總體策劃

Abstract: This article take the Nanjing some large commercial complex project as an example, discusses the importance of contract of project of overall planning, and according to the project contract overall planning should consider the factors, put forward how to undertake the project overall planning of the contract.

Key words: large commercial complex project; owner; the overall planning of the contract

中圖分類號：TU723.1獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）11-0020-02

合同策劃是對項目各合同的總體把握，并在此基礎上初步確定合同內容、權利義務關系。合同策劃分為合同總體策劃與合同詳細策劃。所謂合同總體策劃，就是在項目分解發包之前，依據業主情況、承包商情況、工程特點、環境特點，對項目相關的合同進行總體策劃，以明確對合同的簽訂與實施有重大影響的決策事項。合同總體策劃階段，主要解決的是從項目整體把握項目分解包和存在的界面問題。而合同詳細策劃則是對合同內容詳細的分析，包括詳細的合同結構關系、明確的界面工作內容，以及合同當事人與其他參與方可能存在的銜接問題、責任、義務、權利。

考慮到合同詳細策劃涉及到單個合同的合同條件、具體合同條款設置以及與其他相關聯的合同之間詳細具體的界面劃分，本文對此不作研究，僅僅站在項目整體和全局的角度進行合同總體策劃研究。當然對于業主而言，如何確保合同總體策劃的各項工作內容完整、界面明確，避免遺漏和增項，這是一個非常重要但也具有一定難度的課題。本文就是基于業主方的視角，以某大型商業綜合體項目為研究對象，分析業主如何根據項目的具體情況，從全局角度做好項目的合同總體策劃，以便為項目后續順利實施創造有利的條件。

一、案例背景介紹

南京某廣場項目是一座綜合性、多功能，達到國際水準的超大超高層公共建筑，是集國際高端購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓于一體的大型商業綜合體項目。該項目一期工程總建筑面積227,055M2，設計結構高度約160 m，項目業態由國際購物中心（位于裙樓1-8層）、寫字樓（位于南塔11-22層）、住宅式公寓（位于北塔11-39層）、豪宅（位于北塔11-39層）、五星級酒店（位于南塔23-36層）五部分內容及二層地下室組成。

由于該項目屬于大型綜合體項目，功能業態復雜，項目建設周期長達10來年。而且該項目涉及的參與方眾多，包括投資商摩根、國外和香港設計所、國內設計院、各類設計專業顧問等，承包商和供貨商數量也是非常之多。眾多的項目參與方無疑導致業主項目管理的跨度和層次都很大，合同管理的難度也隨之大大增加。

因此，筆者深感于對于大型商業綜合體這種復雜項目而言，前期做好充分的合同總體策劃，嚴格劃分各合同之間界面，避免日后扯皮、推諉等現象的出現。界面清晰、層次合理的合同總體策劃，不僅能夠保證圓滿地履行合同，促使各合同達到完善與協調，而且對整個項目總目標的順利實現也起著決定性的作用。

二、項目合同總體策劃的影響因素

業主在實施項目合同總體策劃的過程中，應思慮周全，盡可能地把與工程項目相關的各種因素都予以充分考慮。由于業主在合同類型的選擇中通常起著決定性的作用，因此就要求業主在工程項目建設初期就要根據工程項目的具體情況及所處環境，考慮各種不同因素（譬如業主自身資金能力、專業管理能力，以及合同對方的能力、經驗等）的作用，選擇適當的合同類型模式，從而避免日后由于合同缺陷等原因造成雙方的糾紛和索賠的發生，并減少由此產生的費用。

由于該項目投資商是摩根士丹利，項目性質屬于外資項目，所以不受國內各類招標法律、法規、政策文件的約束。因此，業主在選擇設計單位、承包商、供應商等項目參與方時有充分自由的裁量權。所以，基本上該項目的所有設計、專業顧問、技術服務等單位都是業主直接委托的。而承包商的選擇，則由于該項目歷史遺留原因，項目前期由于業主資金不夠充裕，所以承包商的選擇是通過議標來確定的。后期由于業主成功引進摩根來投資，業主資金能力好，因此為了體現競爭性以便更好地選擇到適合的承包商，業主都是通過邀請招標方式來確定中標單位的。至于供應商的選擇，可以分為兩種方式，一種是業主甲供，另外一種是甲控乙供（業主采用加簽合同付款方式）。

另一方面，業主考慮到該項目規模大、功能多、業態復雜，還聘請了專業的項目管理顧問公司，業主和顧問公司一起組成項目管理部（包括合約部、工程部、設計部、綜合部）來對項目進行管理。同時業主還委托了測量師事務所來對項目的合同、造價進行管理，委托某知名監理公司來對項目的質量、進度、安全等進行管理。這種業主管理+項目管理公司管理+監理管理+（測量師事務所管理造價、合同）的模式，集合了各公司的資源優勢和專業優勢，因此該項目業主的綜合管理能力很強，從而可以使得合同包細分程度很高，合同界面清晰，對后續工作的順利實施產生了重要影響。

當然，在合同總體策劃的時候，也要嚴格按照項目的具體特點來確定具體的合同包數量及范圍。譬如本項目購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓的裝修風格由于大不相同，所以各個業態的精裝修設計單位都是不同的。而考慮到商業綜合體項目早竣工早投入使用，就能盡早創收、回收投資，所以業主劃分合同包的時候必須充分考慮劃分標段的合理數量，以及各標段之間的合理界面，使各承包商之間既能各自獨立施工、追趕工期，又能使各界面之間責任、義務清晰，避免推諉、扯皮現象的出現。

三、合同總體策劃中合同架構圖的重要性

眾所周知，合同總體策劃的首要內容是構建合同結構圖，它是實現項目采購和合同管理的有效手段。合同結構圖是反映業主方和項目各參與方之問，以及項目各參與方之間的合同關系。通過合同結構圖可以非常清晰地了解一個項目有哪些，或將有哪些合同，以及了解項目各參與方的合同組織關系。我們將從大型商業綜合體項目出發，探討作為業主方如何在建設工程的管理中有效建立合同網絡，從而充分發揮合同架構圖在項目建設中的作用。

（1）合同架構圖的涵義

筆者認為，合同架構本質上是一種組織分析結構（OBS），用以展示工作要素已經分配給了具體的組織單位。在工程項目中，參與工程建設的各方，包括設計、施工、監理、材料供應單位是具體的組織單位。這些單位根據不同的情況，分別與業主簽訂合同，其中最重要的合同是設計合同、顧問合同、監理合同以及施工總包合同；各分包單位與總包單位簽訂分包合同；業主、施工單位與供貨單位簽訂設備、材料供應合同。對于業主，合同架構圖就是合同的關系圖。

（2）建立合同架構圖的必要性

對于這樣一個復雜的大型商業綜合體項目，功能復雜，業態種類多，針對不同的業態--購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓等有不同的營運團隊，這就必然導致不同的項目業態，它們從設計需求、設計到施工、供貨等方面都存在著顯著的差異。因此，業主必須盡可能地考慮周全，制定出詳細全面的合同包劃分。當然，由于業主自身有著管理能力強、專業水平高的管理團隊，還聘請了諸多的機電顧問、門五金顧問、燈光設計顧問、智能化設計顧問、標識設計顧問、噪聲設計顧問等等專業的顧問公司，因此，業主在劃分合同包的時候秉承盡可能詳盡的原則，將整個項目劃分為相對獨立的、易于管理的較小單元，譬如把一些專業性較強（如幕墻、消防、弱電、電梯等）的分部分項工程分包，對于影響工程質量、影響工程造價的特別重要的設備與材料實行業主直接供貨等等。

業主必須重視合同架構圖的建立，因為，合同網絡架構是合同關系建立的基礎。通過合同網絡架構圖的編制，可以理清項目管理的思路，設計一個符合實際的切實可行的合同網絡。這樣有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱摯領的作用。只有整個項目的所有合同關系都井然有序，單個合同中對雙方的責、權、利規定得很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執行得也很順利；各個合同之間界面清晰，涵蓋內容全面，整個項目實施下來非常順利，沒有內容被遺漏，都在所有合同中得到反映，這才是我們的目標。

四、項目合同架構的建立分析

（1）設計合同架構

該項目由于功能和業態相對復雜，所以設計內容也多，因此需劃分成的合同包相對也詳細得多。因此，業主必須明確設計總體院，由總體院承擔該項目設計總體管理的責任，對業主委托的其他專業設計單位、設計顧問以及施工承包商的二次深化設計進行審核、協調、配合和管理，必須確保各專業之間設計范圍和設計內容的有效銜接。本項目的設計合同架構如下：

（2）施工合同架構

考慮到項目規模大、內容復雜，業主確定采用總包負責制。總包選擇的是土建、機電及景觀工程單位，他們在工程施工中有主導權，對于臨時用水、臨時用電、垂直運輸、垃圾清運、安全與環境管理、現場保安等的協調方面有利。總包單位通過收取一定比例的總包服務費，向分包單位提供服務，可以很大程度的減少施工中的矛盾和問題。至于指定分包商的選擇，一般由業主進行邀請招標確定中標分包商后，由總包和指定分包商簽訂合同，業主加簽蓋章，形成三方協議。具體的施工合同架構圖如下：

（3）材料設備合同架構

材料設備采購主要考慮以下三種方式：甲供、乙供、甲控乙供（招標時指定品牌或者暫定價形式，待中標后采用聯合招標的方式或者提供樣品確認、定價的方式）等三種方式。

1）甲供合同架構

甲供方式，主要原因是在招標時未明或者不能夠明確說明“唯一”產品的項目。甲供的方式還有如下原因：控制成本要求，保證質量（防止施工單位以次充好，降低材料設備的標準）；另外對工程周期較長的項目，對波動性很大的材料也建議采用暫定價的方式或者甲供（比如電纜等），盡量安排在施工前夕定價格。綜合考慮以上因素，確定該項目中業主直接指定供貨的如下架構：

2）業主加簽合同（等同于甲控乙供）架構

另外，由于本項目的指定分包商很多，而各個承包商合同內有不少對質量和造價影響比較大的材料、設備，業主都會單獨拉出來和承包商組織聯合招標，確定中標供應商后，由施工單位、供應商簽訂合同，業主加簽章，由業主直接付款給供應商（但是發票由供應商開給施工單位，再由施工單位開發票給業主）。在此合同中，業主不承擔任何責任，除了付款責任。這種通過招標選擇中標單位后再由業主加簽付款合同的方式，不僅使業主能夠選擇到品質好、價格低的材料和設備，而且通過業主直接付款給供應商，能夠確保供應商及時收到貨款并保證質量、按時供應，同時其他一切交貨、安裝過程中的除付款以外的責任都由承包商承擔，業主不負任何的責任。

基本后期機電專業系統、精裝修過程中的材料，都是采用的業主加簽付款合同的方式，合同架構如下：

（4）外協/市政合同架構

一般業主對市政工程都是實行直接委托的，因為這些項目基本都是帶有壟斷性質的，如雨污水道路工程、自來水外線工程、電力外線工程、電信外線工程、有線電視外線工程等。業主在項目實施過程中，還要接受安監、質監等部門的監督和管理，所以，本項目的外協/市政合同架構如下：

五、結束語

對于本文重點討論的大型商業綜合體項目合同總體策劃，由于筆者自身實踐經驗有限，難免會思慮不全、存在不足，希望能夠在以后的工作實踐中不斷總結類似經驗，以便更好地完善自己在合同策劃方面的綜合能力，促使項目的各個合同達到完善與協調，最終更好地促進項目總目標的實施

參考文獻：

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[2]程蘭燕，丁烈云.大型建設工程項目合同界面管理[J].建筑經濟，2004，4（1）

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[4]許善妙.項目的合同界面管理有效性的理論及應用研究[D].湖南大學碩士學位論文，2008，4