物業(yè)管理服務方案精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理服務方案范文

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本，貫徹《中華人民共和國人口與計劃生育法》、《流動人口計劃生育工作條例》精神，以提升服務效能為工作主線，以保障企業(yè)職工計劃生育和生殖健康的合法權(quán)益以及推進外來務工人員均等化服務為重點，創(chuàng)新企業(yè)人口計生服務，努力為企業(yè)營造良好的人口環(huán)境。

二、基本原則

1．以人為本原則。堅持以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷，促進人的全面發(fā)展，推動公共服務向企業(yè)傾斜，根據(jù)企業(yè)育齡婦女的需求，開展個性化服務、多樣。

2．服務優(yōu)先原則。企業(yè)人口計生工作重在服務，寓管理于服務之中，轉(zhuǎn)變服務理念，創(chuàng)新服務載體和服務方式，通過計生服務促進優(yōu)生優(yōu)育和穩(wěn)定低生育水平，通過入企服務讓育齡婦女享受便捷服務，通過優(yōu)質(zhì)服務提高活動成效。

3．因企制宜原則。根據(jù)企業(yè)實際開展服務活動，科學安排服務內(nèi)容、服務方式和服務時間，不影響企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營，不增加企業(yè)負擔。

4．均等服務原則。重視外來務工人員計生權(quán)利保障，落實好外來務工人員同等享受各項免費服務項目，拓展服務項目同時向外來人口覆蓋，做好關(guān)懷關(guān)愛，促進外來人口融入。

三、工作重點

（一）創(chuàng)建內(nèi)容

全區(qū)20家列統(tǒng)企業(yè)，按照流動人口計劃生育服務管理示范單位的標準進行創(chuàng)建，做到“八個有”，即有管理人員、有管理網(wǎng)絡、有服務公示、有世代服務室、有自動取套機、有宣傳資料、有協(xié)會組織、有信息平臺。重點做好以下工作：

1．建好服務陣地。因地制宜打造企業(yè)人口計生服務陣地，采取依托企業(yè)衛(wèi)生服務室、社區(qū)衛(wèi)生服務中心設(shè)置企業(yè)服務點，利用園區(qū)公共服務中心、企業(yè)生活服務區(qū)增設(shè)服務點等辦法確保人口計生服務有陣地；信息平臺延伸到企業(yè)，明確專人負責，相關(guān)信息及時登錄和反饋。

2．落實好服務人員。多渠道落實企業(yè)人口計生服務技術(shù)人員，采取委托社區(qū)、企業(yè)醫(yī)務人員，委派鎮(zhèn)（區(qū)）世代服務中心技術(shù)人員定時服務，電話、網(wǎng)絡預約等方式解決企業(yè)人口計生技術(shù)服務力量不足的問題，同時對服務內(nèi)容、服務程序進行公示。

3．做好計生服務。按規(guī)定為企業(yè)職工提供免費孕情環(huán)情檢查，并及時向戶籍地或居住地通報檢查情況；免費孕前優(yōu)生健康檢查向企業(yè)目標人群全覆蓋。在企業(yè)員工集中居住地、醫(yī)務室等地設(shè)置藥具發(fā)放點，方便員工領(lǐng)取。

4．生殖健康服務。加強避孕節(jié)育、生殖健康科普宣傳，提供生殖健康咨詢指導和必要的隨訪服務，做好育齡婦女生殖健康檔案管理。

5．行政事務辦理服務。將一孩生育服務證辦理、婚育證明辦理和查驗、流動人口避孕節(jié)育情況報告單出具等計劃生育行政事務辦理進企業(yè)，簡化服務流程，提高服務效率，能當場辦理的當即辦理，不能當場辦理的為當事人進行服務。

6．建好協(xié)會組織。建立企業(yè)流動人口協(xié)會組織，發(fā)揮好計生維權(quán)作用。

（二）創(chuàng)建標準

1．工作機制好。落實好法人負責制，積極配合所在地鎮(zhèn)（區(qū)）或者社區(qū)（村）做好流動人口計劃生育工作，與相關(guān)責任人簽訂目標管理責任狀。

2．組織網(wǎng)絡好。領(lǐng)導重視流入人口服務管理工作，有專兼職的流動人口服務管理人員，有流動人口計生協(xié)會。

3．陣地建設(shè)好。流入人口較多的企業(yè)應參照村（居）世代服務室標準，設(shè)立流動人口之家，有標識、有藥具柜和相關(guān)宣傳資料。

4．基礎(chǔ)管理好。規(guī)范填寫《流動人口信息采集卡》和《流動人口信息變更表》，及時登記和更新流入人口信息并及時報所在地鎮(zhèn)（區(qū)）人口計生部門，信息準確率100%，流入人口查驗率達100%，省內(nèi)流入人口持證率達90%。

5．服務落實好。流入人口享受宣傳倡導、優(yōu)生優(yōu)育、生殖健康、獎勵優(yōu)待等基本公共服務，配合做好藥具發(fā)放進企業(yè)工作，落實好法律法規(guī)規(guī)定的各項計劃生育權(quán)益，無侵權(quán)事件發(fā)生。

6．生育秩序好。流動人口節(jié)育措施落實到位，流動人口中無違法生育發(fā)生；違法生育后流入人口做到發(fā)現(xiàn)及時，積極配合相關(guān)部門查處。

（三）服務方式

通過示范單位的引導，推進人口計生服務向其他企業(yè)覆蓋，按照屬地服務管理的原則，做到企業(yè)不分大小，流動人口在哪里，計生服務就跟到哪里。加強工作責任落實，鎮(zhèn)（區(qū)）計生服務機構(gòu)加強與主動聯(lián)系，了解企業(yè)流動人口的信息和服務需要，轉(zhuǎn)換服務理念，創(chuàng)新服務形式，推行預約服務、錯時服務、服務、委托服務等方式，普遍開展計生服務“五進企業(yè)”活動，把宣傳教育、開展行政事務辦理、免費藥具發(fā)放、免費技術(shù)服務、關(guān)愛維權(quán)服務等送進企業(yè)，讓企業(yè)員工享受便捷的計生服務，流進育齡婦女隨訪服務率達95%以上。

四、方法步驟

1．制定方案（3月）。各鎮(zhèn)（區(qū)）根據(jù)目標要求，認真調(diào)查摸底，結(jié)合工作實際，上報創(chuàng)建企業(yè)名單。

2．集中實施（4月至8月）。各鎮(zhèn)（區(qū)）按照示范標準，集中精力抓好創(chuàng)建工作，加強工作協(xié)調(diào)和指導，積累總結(jié)經(jīng)驗，定期督查，研究分析存在的問題，確保創(chuàng)建工作有序推進。

3．評估驗收（9月）。評估驗收工作由區(qū)人口計生委負責實施，對照標準，對所創(chuàng)建的示范企業(yè)逐一進行認真評估驗收，評估驗收的情況及時上報市人口計生委。

五、工作要求

1．強化組織領(lǐng)導。各鎮(zhèn)（區(qū)）要加強對流動人口計劃生育服務管理示范企業(yè)創(chuàng)建活動的組織領(lǐng)導，專題部署，協(xié)調(diào)好相關(guān)人力、物力，按照屬地原則，落實相關(guān)單位的工作責任，做到不增加企業(yè)負擔，不影響企業(yè)正常生產(chǎn)。加強工作的督查和指導，確保活動有序推進。

第2篇：物業(yè)管理服務方案范文

一、工作目標

按照省文明委第五屆“創(chuàng)文明行業(yè)、建和諧海西”競賽活動部署，根據(jù)福建省交通廳《關(guān)于印發(fā)福建交通行業(yè)文明交通伴你行優(yōu)質(zhì)服務樹新風創(chuàng)建活動實施方案的通知》，圍繞和諧社會建設(shè)目標，以解決群眾最關(guān)心的問題為重點，以群眾滿意為標準，加強出租車行業(yè)管理引導，不斷提高出租車行業(yè)規(guī)范化管理水平、社會責任意識、從業(yè)人員的文明素質(zhì)和服務質(zhì)量，塑造城市“流動文明窗口”的社會滿意形象，促進交通運輸事業(yè)又好又快發(fā)展。

二、工作重點

進一步加強與地市運管處（局）的協(xié)調(diào)、指導、聯(lián)系，檢查督促各級運管部門貫徹落實《“文明交通伴你行，優(yōu)質(zhì)服務樹新風”創(chuàng)建活動出租車子行業(yè)活動方案》的情況，加強對各出租車企業(yè)的明查、暗訪，對不文明行為給予及時糾正，及時解決問題。

三、具體措施

針對近年來群眾反映較多的出租車行業(yè)服務中存在的問題，重點采取如下措施：

1、由省局統(tǒng)一制定《出租車文明服務工作規(guī)范》和《出租車行業(yè)管理工作要求》。

2、各級運管部門積極引導出租車企業(yè)開展優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)品牌活動，開展有行業(yè)特色的勞動競賽，建立出租車企業(yè)品牌競爭機制。各出租車企業(yè)積極引導出租車開展“工人先鋒號”、“青年文明號”、“黨員先鋒號”、“文明示范車”等內(nèi)容的創(chuàng)建評比工作。

3、各級運管部門在出租車上逐步推廣安裝GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)，提高行車安全、運營監(jiān)督管理水平，提升出租車服務檔次。

4、出租車企業(yè)建立駕駛員定期教育制度、經(jīng)費投入機制、投訴求助機制、獎懲機制、安全機制、事故報告機制、廉政機制等長效管理機制。

5、出租車企業(yè)做到八個“統(tǒng)一”，即統(tǒng)一出租車牌、車身顏色、車頂燈、安裝稅控計價器、空車待運標志、座墊套、張貼統(tǒng)一價格標簽、噴印經(jīng)營者名稱和監(jiān)督投訴電話。

6、創(chuàng)新服務，出租車企業(yè)可以在所屬的出租車上配備便民服務設(shè)施（如所在城市的地圖、景點介紹等），可以推出社會聯(lián)動、電話預約、為乘客尋找失物、設(shè)立愛心車隊等服務。

7、出租車企業(yè)積極開展各項公益活動、搶險救災、服務社會、報效社會。

四、責任部門

局政治處、道客處

五、工作計劃安排

1、省局在9月底前制訂出臺兩個規(guī)范性意見下發(fā)執(zhí)行。

2、省運管局布置，各設(shè)區(qū)市處（局）*8年底前進行一次全省行業(yè)文明大檢查。

3、各設(shè)區(qū)市處（局）每個季度對精神文明建設(shè)工作進行認真回顧和總結(jié)，及時向省運管局上報行業(yè)文明創(chuàng)建工作的情況。

4、各設(shè)區(qū)市處（局）每個月要進行1-2次明察暗訪，督促租車企業(yè)對駕駛員進行教育，宣貫有關(guān)法律法規(guī)、文明禮儀等知識；對主要路段、主要站點進行檢查，對車容車貌差的車輛要限期整改，對個別駕駛員故意繞道、不使用計價器、拒載、使用假幣等違規(guī)經(jīng)營行為和不文明行為及時糾正和處罰。

第3篇：物業(yè)管理服務方案范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務企業(yè)；社區(qū)消防；安全管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當前物業(yè)服務企業(yè)在消防方面存在的問題

1.1 指導和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理條例》作為當前物業(yè)服務企業(yè)的指導依據(jù)，并未明確具體的公安消防機構(gòu)對物業(yè)公司的指導應當采取什么方式來進行，物業(yè)服務企業(yè)由原來的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關(guān)鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關(guān)通過何種途徑、采取什么手段來指導、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責任主體意識不強

有的物業(yè)管理公司過分強調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業(yè)主進場裝修使用把關(guān)不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，產(chǎn)生“責任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預警機制。

1.3 目前物業(yè)服務企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達城市水平看齊

一級物業(yè)服務企業(yè)雖然在資質(zhì)上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經(jīng)過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護、操作的基本方法。

1.4 維護資金缺乏

實際生活中，物業(yè)公司提供的服務不能滿足業(yè)主要求，服務質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、歉收的費用給物業(yè)服務企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。

2 物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析

2.1 物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務公司，在新房交房時候物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費標準不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時物業(yè)服務企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴重的問題時，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務企業(yè)直接所為，物業(yè)服務企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業(yè)服務企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業(yè)公司的舉報，稱業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當前經(jīng)濟運行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡沒有完全形成，將個人和企業(yè)全部造成的消防問題都依賴于公安機關(guān)消防機構(gòu)的監(jiān)督來敦促落實是相當困難的。消防機構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導培訓查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬人的轄區(qū)都落在十幾個人身上，消防監(jiān)督目標的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費用有限

物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務費（但是當前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護保養(yǎng)、城市遠程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復雜程度可想而知。

3 加強物業(yè)消防管理的幾點措施

3.1 明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的職責與標準

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導性標準，確定物業(yè)服務企業(yè)消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業(yè)服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實加強物業(yè)服務企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應的物業(yè)服務企業(yè)作為被檢查對象和責任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴格查處物業(yè)服務企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責，支持物業(yè)服務企業(yè)的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護保養(yǎng)、遠程監(jiān)控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴重故障等應當視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復和公共消防安全。

參考文獻：

第4篇：物業(yè)管理服務方案范文

一、物業(yè)管理服務創(chuàng)新意義

物業(yè)管理服務是指由專業(yè)的物業(yè)服務機構(gòu)和人員，根據(jù)物業(yè)業(yè)主的委托，依照國家法律法規(guī)和雙方簽訂的合同，運用現(xiàn)代的管理方法和先進的維修技術(shù)，以有償服務的形式，為業(yè)主和住戶提供一種方便和舒適的生活和工作環(huán)境，以滿足其物質(zhì)生活和精神生活的需要。物業(yè)管理服務是一種綜合性的服務，我們從物業(yè)服務的內(nèi)容就能看出這一特點。物業(yè)管理服務提供的不只是某一兩種服務，而是多層次的綜合服務。物業(yè)管理的創(chuàng)新服務有著廣泛的內(nèi)涵和外延，不但包括物業(yè)管理的服務理念、服務模式、內(nèi)部管理技術(shù)手段等多個方面，還包括物業(yè)管理服務如何讓物業(yè)增值、如何為客戶創(chuàng)造價值以及在服務業(yè)主的過程中如何實現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主的共贏等方面，其意義主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、只有服務創(chuàng)新，才能形成自己獨特的優(yōu)勢

當前，物業(yè)管理行業(yè)正處一個探索和發(fā)展的階段，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立完善；物業(yè)管理市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還普遍存在；在市場主體與物權(quán)關(guān)系上還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；物業(yè)管理公司與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待進一步理順等。如佛山市大小物業(yè)管理公司數(shù)百家，多數(shù)企業(yè)的定位、理念和服務模式都雷同，凡是做得好的企業(yè)都是有過創(chuàng)新服務，并能形成自己獨特的優(yōu)勢的企業(yè)。

2、只有不斷創(chuàng)新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，對物業(yè)的良好管理，是為了對人的良好服務以及對這種服務的延伸和補充?？梢哉f物業(yè)管理一切為了人，或者是說首先是為了人，這是物業(yè)管理服務的基本出發(fā)點和歸宿點。物業(yè)管理企業(yè)只有在持之以恒地提供優(yōu)質(zhì)服務，滿足業(yè)主基本需求的基礎(chǔ)上思變、思進、準確定位、不斷創(chuàng)新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業(yè)主多元化和差異化的需求。

3、只有不斷創(chuàng)新，才能形成自己獨特的品牌

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，部分物業(yè)管理企業(yè)積極探索，創(chuàng)新服務，不斷開創(chuàng)物業(yè)管理服務新模式，賦予物業(yè)管理服務新內(nèi)容，在市場上逐步形成了自己獨特的品牌優(yōu)勢。

二、我國物業(yè)管理服務中存在的主要問題

安居求業(yè)是發(fā)展和諧社區(qū)的核心目標，然而幾年來“物業(yè)服務消費”所帶來的社會矛盾存在著上升趨勢，是繼“家電消費”、“購房消費”等社會群體焦點后的又一大焦點。

1、業(yè)主對服務技師標準要求不同的問題

在現(xiàn)代消費理念中，還存在這樣的觀念，認為業(yè)主購買了房產(chǎn)，也就完成了住房消費。其實業(yè)主購買房產(chǎn)，實際上只完成住戶消費的一部分，物業(yè)管理消費才剛開始。這一消費是一個持續(xù)漫長的過程，直到發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)權(quán)自然終止為止。目前，物業(yè)管理收費標準執(zhí)行的情況千差萬別。因為業(yè)主早已習慣接受無償或低償?shù)姆?，再加上不同的物業(yè)等級，對物業(yè)管理服務要求不同。其次是物業(yè)的使用人群，也就是不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于價值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理的要求也不一樣。正是由于業(yè)主個性不同，服務內(nèi)容不同，要求服務技師標準也不同，所以造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務舉步維艱。

2、物業(yè)管理服務理念高度不夠

作為服務行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，如果要使自己真正成為一個優(yōu)秀的品牌企業(yè)，立足現(xiàn)實，放眼未來，成為業(yè)主、發(fā)展商、相關(guān)專業(yè)公司以及行政主管部門等各方面都認可和滿意的企業(yè)，就必須要有指導物業(yè)管理服務的思想價值體系和最高行為準則，即企業(yè)的服務理念。它應該是所有服務行業(yè)企業(yè)理念體系中的核心理念。在我國，隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強，對物業(yè)管理公司的服務態(tài)度、項目、內(nèi)容、水平開始有了更多的要求。而物業(yè)服務水平滯后，沒有真正實現(xiàn)由管理型轉(zhuǎn)向服務型的轉(zhuǎn)變；此外，許多物業(yè)管理公司將自己“服務者”的角色，認同為小區(qū)的“管理者”，凌駕于業(yè)主之上，想盡名目收取費用，遇到業(yè)主有不同意見就以停電、停水等相要挾，導致矛盾激化。

3、物業(yè)管理人員素質(zhì)高低不等，使物業(yè)管理公司的服務“質(zhì)價不符”

近年來，“有市無價，供需無序”的格局在一定程度上造成了物業(yè)管理糾紛不斷。原因有很多方面，但是有一個方面不容忽視：物業(yè)管理公司的服務“質(zhì)價不相符”。那么，面對消費者（業(yè)主），如何統(tǒng)籌兼顧各方面利益？如何創(chuàng)新服務？當今時代，需要每個物業(yè)管理人進行“思想觀念的深刻轉(zhuǎn)變”。物業(yè)管理公司現(xiàn)在面臨的問題，不是要不要提高服務意識、要不要改進服務質(zhì)量的問題，而是如何創(chuàng)新提供優(yōu)質(zhì)服務，如何做到讓業(yè)主感到高興的“質(zhì)價相符”問題。

三、我國物業(yè)管理服務創(chuàng)新對策

經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷從粗放型向有效期型服務模式的改變，行業(yè)對物業(yè)管理服務提出了更高的要求。物業(yè)管理服務的品質(zhì)如何得以快速提升，物業(yè)管理如何實現(xiàn)從簡單的專項服務到整體的綜合，以及如何實現(xiàn)從規(guī)范化到標準化。從單一的物業(yè)管理服務到多元的資產(chǎn)管理，“創(chuàng)新”成為業(yè)界的共識和選擇。我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀決定了其發(fā)展的方向和目標，應該是走出一條服務創(chuàng)新的道路。

1、“菜單式”服務

“菜單式”服務就是業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理服務菜單，自由選擇不同檔案，不同收費標準的物業(yè)管理服務。這種菜單式可選物業(yè)管理服務目前總共分為三級，最基本的級別包括必須的住房維修維護、保潔、保安等服務。選擇第二級別物業(yè)管理的業(yè)主可以得到類似酒店式公寓的附加服務。選擇最高級別物業(yè)管理的業(yè)主每月是可以得到24小時迷你管家的服務。這種新穎的物業(yè)管理形式可以適用于所有的物業(yè)管理形式及所有檔次的物業(yè)。并且這種新的物業(yè)管理服務組合方式充分體現(xiàn)了“以人為本”的服務理念，大大降低糾紛的產(chǎn)生?！安藛问健蔽飿I(yè)管理是對傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式的一種完善?！安藛问健狈粘顺掷m(xù)性傳遞的服務外，還提供了分散式的服務，這種物業(yè)管理經(jīng)營使物業(yè)管理服務組合方式“多元化“，提高了物業(yè)管理收費的合理性，相對于原來的單一物業(yè)管理服務方式可以起到一舉三得的效果：1、滿足了業(yè)主的不同需求彈性；2、從物業(yè)管理公司的角度，可以通過各類型的服務從業(yè)主市場上最大極限地開發(fā)盈利空間；3、減少物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生。

2、全程物業(yè)管理服務策劃

全程物業(yè)管理服務不僅是強調(diào)物業(yè)前期介入，更是明確物業(yè)管理服務應該介入房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程。而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關(guān)聯(lián)，是以一個明確的目標所導出的完整的系統(tǒng)，是物業(yè)服務的系統(tǒng)化、體系化。全程物業(yè)管理服務是中國翻開市場發(fā)展的必然需求。在某小區(qū)有這樣的情況。就因為其物業(yè)管理公司與開發(fā)商是匆匆拉配式的，所以造成很多難以解決的問題。如下雨天常有業(yè)主反映外墻滲漏的問題還可以通過補漏一兩次就可解決，但是住在頂樓的業(yè)主，反映的滲漏就難以解決了。因為問題出在開發(fā)商當初在設(shè)計施工時就考慮不周全，設(shè)計的玻璃遮雨篷造成橫梁滲水嚴重，一補再補都解決不了問題。如果是實行全程物業(yè)管理服務，就會盡量避免這樣的情況發(fā)生，不僅可以維護開發(fā)商的聲譽，方便物業(yè)管理公司的管理，更重要的是可以減少業(yè)主入住后的居住問題。

全程物業(yè)管理服務作為一處全新的服務模式，其本質(zhì)是針對物業(yè)管理的兩大類客戶，房地產(chǎn)開發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶需要，實行交集式需求整合，并充分考慮到兩客戶需求個性，以地產(chǎn)項目發(fā)展為線索，以客戶需求價值分析為手段，構(gòu)筑前后連貫一致的服務價值鏈。就具體的地產(chǎn)項目而言。沒有可以照搬照抄的方案。任何一個成功的全程物業(yè)管理服務模式，都需要在具體細致的市場調(diào)查基礎(chǔ)，予以精心定位、設(shè)計與規(guī)劃。全程物業(yè)管理服務策劃需要把握好基本的流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)：第一，要重視對地產(chǎn)項目的詳細周密的調(diào)查，了解城市規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境狀況、項目規(guī)劃定位、目標客戶消費行為、物業(yè)營銷策略、競爭項目服務配置等具體情況；第二，要根據(jù)項目SWOT分析，分析項目的優(yōu)劣，分析各個階段目標客戶的服務需求，匹配針對性的服務競爭策略與服務管理模式；第三，要發(fā)揮物業(yè)管理服務營銷在整體物業(yè)營銷中的重要作用，以服務營銷促進物業(yè)營銷；第四，要設(shè)計科學實用的組織運作管理方式，規(guī)劃服務執(zhí)行質(zhì)量目標與執(zhí)行運作體系，確保服務運作目標的實現(xiàn)。

3、知識型員工的培養(yǎng)

第5篇：物業(yè)管理服務方案范文

第一條（目的與依據(jù)）

為了更好地貫徹實施市人大常委會的《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》以及規(guī)范地區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為，結(jié)合地區(qū)物業(yè)管理的實際情況，制定本指導意見。

第二條（適用范圍）

鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)的業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，適用本指導意見。

第三條（基本原則）

選聘居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，以地區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)作為優(yōu)先選聘的候選單位。

第四條（管理部門）

閔行區(qū)房管辦事處、鎮(zhèn)社區(qū)辦負責本地區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)的指導、監(jiān)督和管理工作。

二、初步征詢業(yè)主意見

第五條（初定物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準）

業(yè)主委員會應聽取小區(qū)業(yè)主和業(yè)主代表、居民委員會等各方意見，根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，制定物業(yè)管理初步方案。

（一）向居住小區(qū)業(yè)主征詢選擇物業(yè)服務項目、服務等級，擬訂適合本小區(qū)的物業(yè)管理服務標準和收費標準的物業(yè)管理初步方案。

（二）征詢居住小區(qū)業(yè)主意見后，擬定選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案。

（三）物業(yè)管理初步方案，在小區(qū)內(nèi)公布，聽取業(yè)主意見。

三、直接續(xù)聘原物業(yè)企業(yè)

第六條（續(xù)聘）

如居住小區(qū)業(yè)主多數(shù)意見認同原物業(yè)管理企業(yè)的服務，由業(yè)主委員會根據(jù)擬訂的初步方案和原物業(yè)管理企業(yè)進行商洽。雙方如能就相關(guān)內(nèi)容取得一致意見，則可擬訂物業(yè)管理服務合同，并在小區(qū)內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見。再根據(jù)本小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》遞交全體業(yè)主表決。

（一）獲業(yè)主大會2/3業(yè)主同意，業(yè)委會根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務合同。

（二）未獲業(yè)主大會2/3業(yè)主同意，則由業(yè)委會向小區(qū)業(yè)主公告，停止直接續(xù)聘工作。

四、邀請招標

第七條（招標組織）

業(yè)主委員會組建選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作小組,該小組基本由業(yè)委會、業(yè)主代表組成，并應邀請轄區(qū)內(nèi)居委會參加。（以下簡稱工作組）

第八條（招標文件）

工作組編制物業(yè)管理招標文件。

文件主要內(nèi)容如下：

（一）工作組的聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)基本情況。包括物業(yè)名稱，坐落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋幢數(shù)，套數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，公建配套設(shè)施，主要設(shè)備設(shè)施，物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

（三）委托管理的內(nèi)容及要求；

（四）物業(yè)管理用房的配備情況；

（五）投標書的編制要求；

（六）組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

（八）開標、詢標的時間，地點，方法與程序；

（九）投標報價要求及評標標準；

（十）擬簽訂合同的主要條款；

（十一）其他事項的說明。

第九條（招標邀請書）

工作組應當向3個以上較合適的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請書。要注重考慮企業(yè)的服務質(zhì)量與管理費用，即通常講的質(zhì)量價格比。因此，應根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業(yè)，優(yōu)先考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務項目的企業(yè)，便于了解該企業(yè)及企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應，降低成本。

工作組應當在小區(qū)內(nèi)召開各類座談會廣泛聽取業(yè)主意見后，對擬選擇的企業(yè)在詢價征詢前進行一番“明查暗訪”，查明物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績和市場信譽，且廣泛聽取業(yè)主的意見，選出合適的2-3家企業(yè)。

第十條（評標）

工作組（或邀請專家評審團）根據(jù)制定的招標評分標準，結(jié)合各投標物業(yè)管理企業(yè)的標書以及業(yè)主座談會的意見對物業(yè)管理服務方案進行評定，結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公布。

第十一條（公告、征詢）

（一）工作組向小區(qū)業(yè)主公告評標結(jié)果。

（二）工作組制定征詢公告、征詢單，由全體業(yè)主投票選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第十二條（業(yè)主選擇）

征詢單遞交業(yè)主大會表決：

（一）經(jīng)業(yè)主大會表決，2/3以上業(yè)主選擇同一物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)委會根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務合同。

（二）首次表決達不到2/3業(yè)主選擇同一物業(yè)管理企業(yè)，則多數(shù)業(yè)主選擇的物業(yè)管理企業(yè)作為下一輪唯一候選的單位，再次投票征詢。達到2/3以上業(yè)主認同，則業(yè)委會根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務合同。

五、附則

第十三條（禁止行為）

投標人不得以任何方式，排斥其他投標人參與公平競爭；不得通過作弊，哄抬標價；不得與工作組串通，損害其他人的利益；不得向工作組行賄或變相行賄。

工作組不得以虛假的招標方式獲取他人的物業(yè)管理方案，損害投標人的利益；不得向他人透露可能影響公平競爭的招標情況。

第6篇：物業(yè)管理服務方案范文

一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書.3

1.1前言.3

1.2標的.3

1.3物業(yè)概況.3

1.4物業(yè)服務與管理目標.6

1.5物業(yè)服務與管理內(nèi)容及要求.6

1.6房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金.7

1.7前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求.7

1.8投標文件的編制內(nèi)容和要求.7

1.9有關(guān)說明.8

1.10評標和決標.9

1.11簽定前期物業(yè)管理合同.9

1.12未盡事宜.9

二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則11

2.1評標原則.11

2.2計分方法.11

2.3評標項目.11

一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書

1.1前言

××大廈（組團）位于××市繁華的商業(yè)軸心區(qū)南大街，北瀕××風景區(qū)，東臨××街?！痢链髲B（組團）由××的樓宇組成，其建筑氣勢恢宏，風格獨特，集商業(yè)、辦公和豪華住宅于一身，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地××公頃、總建筑面積××萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的××之濱，為江城××又增添了一道絢麗的色彩。

××大廈（組團）由××××投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)，計劃于××年7月交付使用。為了規(guī)范和加強物業(yè)管理市場，進一步體現(xiàn)物業(yè)的潛在價值，根據(jù)國家《招投標法》和××市房產(chǎn)管理局“通房發(fā)（××）××號《××市貫徹〈前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法〉實施意見》”文件精神，我們決定采用邀請招投標方式選聘物業(yè)管理公司實行區(qū)域一體化物業(yè)管理，此決定已呈報××市物業(yè)管理處備案．現(xiàn)邀請貴公司參與投標，并希望你們仔細閱讀邀標書，編制投標文件，對招標書提出的要求和條件作出實質(zhì)性的響應。

1.2標的

××大廈（組團）一體化物業(yè)管理

1.3物業(yè)概況

1、名稱：××大廈（組團）

2、地理位置：本市××街××號。東接××街，西臨××，北面××路。

3、建筑設(shè)計：××大廈（組團）由××層的歐式建筑相擁組成，裙房1～2層均為單元式街面商業(yè)用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（××套），4層以上均為住宅（××）。

4、面積

①總占地面積：××萬平方米。

②總建筑面積（地上部分）：××萬平方米。

其中，住宅建筑面積××萬平方米。

商業(yè)用房建筑面積××萬平方米。

辦公用房建筑面積××萬平方米。

物業(yè)管理用房××萬平方米。

公廁××萬平方米。

③地下室面積：××萬平方米。

其中，人防面積××平方米。

5、設(shè)備及其他配套設(shè)施

①智能化工程：

*高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)將引入電訊寬帶網(wǎng)、有線電視寬帶網(wǎng)等，可向業(yè)主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務。

*安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)將有攝像、紅外線報警、實時監(jiān)控、可視樓宇對講機等子系統(tǒng)所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設(shè)帶云臺攝像機，地下車庫設(shè)云臺式攝像機，并能在中心控制室進行統(tǒng)一監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)治安異常情況；另外，還設(shè)有通過電話虛擬網(wǎng)的內(nèi)線實現(xiàn)住宅的防盜對講系統(tǒng)。

*消防滅火自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用集中報警形式。系統(tǒng)由一臺火災報警控制器和多臺區(qū)域顯示器、手動報警按紐、多終端感煙探測器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控制室設(shè)在一層。

*遠程傳抄系統(tǒng)：采用CBB型表戶外計量，將每一住戶的煤氣使用讀數(shù)通過采用電力線載波技術(shù)，傳輸?shù)綉敉庥嬃慷丝?，通過網(wǎng)絡技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。

電表集中在四層抄表間，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。

水表集中在各樓層管道井中，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。

*車庫管理系統(tǒng)：屬機電一體化計算機集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗讀器、電動欄桿、自動計價收銀機、泊位調(diào)度控制器、車牌識別器以及管理終端組成，對出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導、停車及收費（讀卡）、放行實行自動化管理。

②電梯：

承載力≥800Kg客運電梯9臺（含消防客梯1臺），其中住宅用8臺，辦公用1臺。

③垃圾站：

組團內(nèi)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)房。

④出入口：

組團××大廈主樓劃一封閉。

住宅均設(shè)計有直接臨街的大堂出入口，位于西側(cè)，住戶從一樓大廳進入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護衛(wèi)管理并客觀形成高檔大堂式物業(yè)管理條件；

辦公用房的主入口設(shè)在臨南大街的南樓北側(cè)，設(shè)有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；

車庫出入口設(shè)在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設(shè)有二個摩托車、自行車出入口和四個人防出入口；

6M寬的消防車道將整個組團兩座建筑環(huán)通。

(5)水電系統(tǒng)：

*整個組團分高、中、低三個區(qū)域形成供水系統(tǒng)。地下室～三層為低區(qū)，五層～十一層為中區(qū)，十二層～十九層為高區(qū)。低區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)由變頻恒壓給水裝置供水，高區(qū)由屋頂水箱供水。地下室水泵房內(nèi)設(shè)置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設(shè)置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。

高區(qū)生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二備）；

中區(qū)生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一備）；

以上數(shù)據(jù)供測算物業(yè)管理二次供水計價時參考。

*電力負荷以及供配電

商鋪和物業(yè)管理部分用電設(shè)備總安裝容量約1062KW，計算容量683KVA，擬設(shè)400KVA干式變壓器兩臺；

住宅和辦公部分用電設(shè)備總安裝容量約1630KW，計算容量886KVA，擬設(shè)500KVA干式變壓器兩臺；

整個組團按一級用電要求設(shè)計供電系統(tǒng)，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設(shè)兩個變電所，分別對商鋪和物業(yè)、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計的計量方式；住宅和辦公部分每戶設(shè)直接外表。

高壓配電采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓采用抽屜柜。

(6)綠化：

組團內(nèi)綠化率××，綠化面積××萬M2。

(7)車輛：

組團地上部分設(shè)有少量汽車位，在北樓廣場和南大街步行道一側(cè)設(shè)置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機動車庫。

預計車輛容積量為汽車××輛（其中地下××輛、地上××輛），摩托車＞××輛，自行車＞××輛。

1.4物業(yè)服務與管理目標

1、采用先進管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環(huán)境，享受高品味的人文環(huán)境。

2、標的物的物業(yè)服務和管理標準，應標企業(yè)按《××省住宅物業(yè)管理服務標準》（DB32／T538－20__）竟標并承諾。

3、“四年三級跳”。即：服務管理年限滿一年應達到并獲取“××市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿二年應達到并獲取“××省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿四年應達到并獲取“全國物業(yè)管理示范大廈”標準和稱號。

1.5物業(yè)服務與管理內(nèi)容及要求

1、對××大廈（組團）區(qū)域提供針對物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護衛(wèi)、綠化、報修為一體的全方位服務和管理。

2、對組團區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。

3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。

4、物業(yè)管理前期介入。

1.6房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金

本標的項目的物業(yè)維修基金由邀標單位負責歸集，按國家和地方政府相關(guān)政策規(guī)定管理和使用。

1.7前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求

前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會審、質(zhì)量管理、選擇關(guān)鍵設(shè)備、督促公建配套設(shè)施合理布局和如期實施。其它還有：

*加強對隱蔽工程的驗收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。

*收集技術(shù)檔案，熟悉組團區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。

*幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。

*參加組團區(qū)域前期驗收。在接收物業(yè)前應提交“××大廈物業(yè)管理前期介入綜合報告”。

1、基本管理：

(1)房屋建筑機器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地的維護和管理，使之完好率達到100。

(2)物業(yè)資料的檔案管理。

2、專項管理：

(1)前期裝潢施工管理；

(2)配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會；

(3)配合屬施工單位合同維護期內(nèi)的綠化、綠地管理；

(4)治安管理；

(5)車輛管理。

3、特色服務：發(fā)揮自身的特點和強項，實施特色服務并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。

1.8投標文件的編制內(nèi)容和要求

1、投標文件的組成

(1)投標書(加蓋公章后密封)。

(2)投標企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)復印件。

(3)企業(yè)概況、業(yè)績等簡介。

2、投標書的編制內(nèi)容和要求

(1)公司簡介、業(yè)績，目前管理服務狀況，財務狀況（前一年度財務年報）。

(2)提供應標企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。

(3)提出項目管理模式及經(jīng)營理念，包括本標的項目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。

(4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的對本標的項目物業(yè)管理的工作計劃以及具體制度和控制，物質(zhì)裝備。

(5)擬配備于本標的項目物業(yè)管理處、出任各部門負責人的名單，個人簡歷，專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓，持證上崗情況。

(6)編制物業(yè)管理前期介入費用（“附加應標價①”）、開辦費用（“附加應標價②”）和前期物業(yè)管理收費的詳細目錄、測算單價（“應標價”）以及收費依據(jù)、收支預算方案。

開辦費用計算列項時，請注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分攤計入年費。

(7)專項管理和特色管理。

(8)其它物業(yè)服務與管理的目標和承諾。

1.9有關(guān)說明

1、中標公司應根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)與××××投資開發(fā)有限公司簽定前期物業(yè)管理合同，并據(jù)之對委托物業(yè)實行一體化服務與管理，自主經(jīng)營、自負盈虧。委托管理合同期自簽定前期合同起至該物業(yè)業(yè)主委員會成立之日止。

2、××××投資開文秘站:發(fā)有限公司成立邀標工作小組，接受應標企業(yè)對招標書相關(guān)問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標書的補充。

邀標工作小組設(shè)在××市××街××號××大廈××F，電話號碼：××轉(zhuǎn)××，聯(lián)系人：××，手機號碼：××。

3、應標公司在應標過程中應接受評委對投標書及相關(guān)問題的提問并做出答辯，其內(nèi)容和承諾應形成書面文件作為投標文件的補充。

4、投標書送達招投標工作小組的截止日為××年××月日上午11：00，投標書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未蓋公章、未密封將被視為不符合投標要求而予以拒絕。投標書一式五份。

1.10評標和決標

1、評委會：

由××××投資開發(fā)有限公司、××市物業(yè)管理處、物業(yè)管理專家組成評委會負責評標。

2、評標原則：

評委會對投標單位的標書、企業(yè)綜合經(jīng)營情況和答辯情況實行記分制，獲得最高分的物業(yè)公司為中標。記分為：標書50分，答辯15分，投標報價15分，企業(yè)信譽20分。

3、評標、決標程序方式：

于××年××月××日舉行開標、評標、決標會議，××月××日公布中標公司。具體日程安排另行

通知。1.11簽定前期物業(yè)管理合同

1、合同按××市房管局印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務合同》文本為基準。

2、中標公司應在中標10日內(nèi)和邀標方簽定前期物業(yè)管理服務合同。

3、邀、投標文件中的目標、要求和應標企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。

1.12未盡事宜

本邀標書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標方與應標企業(yè)另行商定。

××××投資開發(fā)有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

附：××大廈總平面定位圖

二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則

2.1評標原則

1、評標時由評委對投標標書、答辯、投標報價三項進行綜合評定。

2、企業(yè)信譽由邀標工作小組負責到投標單位受托物業(yè)現(xiàn)場進行調(diào)查后，會商計分。

3、評標委員會按照總得分順序推薦3名有排序的、合格的中標候選單位。邀標單位按照中標候選人的排序確定中標單位，當確定的中標單位放棄中標或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀標單位可以依序確定其他中標單位候選人為中標單位。

4、若出現(xiàn)多家總得分相同而影響到評定結(jié)果時，則由評標委員會對得分相同的投標單位再行評定后確定。

5、經(jīng)評標委員會評審，投標單位物業(yè)管理服務方案與服務費收取標準存在嚴重不合理的，評標委員會可以確定投標報價分項得分為零。

6、在投標過程中有違法違紀或采取任何不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由評標委員會取消其本次投標資格。

2.2計分方法

標書、答辯、投標報價、信譽四大項分別以百分制評分，四大項權(quán)重系數(shù)為50∶15∶15∶20。前三大項計分時，按各大項分值去掉一個最高分、一個最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項總分；大項總分乘以對應的權(quán)數(shù)后加和，得出投標單位總分(精確到小數(shù)點后第二位)。

計算公式：

投標單位綜合得分＝標書平均分×50＋答辯平均分×15＋投標報價平均分×15＋信譽平均分×20。

2.3評標項目

評標項目分為標書、現(xiàn)場答辯、投標報價、企業(yè)信譽四項，分別按百分制計分。

(—)標書(總分100分，占綜合得分50)

1、物業(yè)管理服務具體內(nèi)容及標準。(65分)

按照投標單位提供的物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準，對照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》(DB32/1538－20__)公共服務標準，按照科學合理、細致周密、先進可行的管理原則，逐項進行評分。

2、物業(yè)管理服務整體方案。(25分)

對投標單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、標準及本物業(yè)的特點，為達到所承諾的物業(yè)管理服務標準提出的整體設(shè)想及管理方案，以及制定的相關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進行計分。

3、管理人員的配備、培訓、管理。(5分)

對擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平、專業(yè)素質(zhì)，管理人員培訓計劃、管理方案等進行綜合評價。

4、管理方案特點及亮點。(5分)

由于標書評標項目的局限性，為突出評價標書的特點及亮點，設(shè)置該分項。評委在評定該分項時，可根據(jù)投標單位在管理方案中能夠?qū)嶋H管理起到積極作用的、先進突出的管理特點及亮點進行評分。

(二)現(xiàn)場答辯(總分100分，占綜合得分15)

各投標單位答辯人限于投標單位經(jīng)理、擬定的項目管理處主任二人。

答辯時，先由投標單位答辯人介紹本公司的基本概況、管理業(yè)績及投標書的主要內(nèi)容(限5分鐘)，再由評委進行提問，提問內(nèi)容限于標書及“××大廈”的管理事項(約30分鐘)。根據(jù)答辯評分標準，以及答辯人的儀容儀表(10分)、時間掌握(10分)、語言簡潔(10分)、邏輯性強(10分)、回答準確(20分)、情況熟悉(15分)、工作思路(15分)及綜合印象(10分)，評出答辯分。

(三)投標競價(總分100分，占綜合得分15)

按物業(yè)管理服務費收取標準及開辦費金額、前期物業(yè)管理補貼金額三大分項由評委評分。

1)物業(yè)管理服務費收取標準(70分)：

2)開辦費金額(15分)；

3)前期物業(yè)管理補貼金額(15分)。

(四)企業(yè)信譽(總分100分，占綜合得分20)

1、企業(yè)信譽分由招標領(lǐng)導小組組織調(diào)查，對投標單位現(xiàn)托管的一個以上受托項目采取調(diào)查、訪問，隨機調(diào)查10戶業(yè)主（使用人），以10戶回答問題的匯總平均作為投標單位該項總分。

2、調(diào)查、訪問分項內(nèi)容為：安全保衛(wèi)(15分)、環(huán)境綠化(15分)、衛(wèi)生保潔(12分)、維修維護(15分)、便民服務(8分)、服務質(zhì)量(15分)、社區(qū)文化(10分)、綜合評價(10分)。

第7篇：物業(yè)管理服務方案范文

下午好！

迎世博已進入400天倒計時階段，在“城市，讓生活更美好”的主題下，各行各業(yè)都以世博為契機，用自己的實際行動，克難奮進，為“我們大家的世博，世界聞名的盛會”添磚加瓦。

在接到這次會議的通知后，并再一次仔細閱讀了《楊浦有股勁》這篇文章。從這篇文章中深深體會到：楊浦區(qū)近年來之所以能取得如此突出的成績，主要歸功于我們楊浦人發(fā)揚了“敢于負責、敢于碰硬、敢破難題、敢擔風險”的“四敢”精神。文中說的好：“一支隊伍要有士氣，一座城市要有民氣，改革開放要有那么一股勁、那么一股氣，我們加快四個率先，也必須樹立應有的志氣和勇氣?！边@樣一種不畏艱難，逆勢飛揚的精神正是我們現(xiàn)在最需要的。

目前，房地局下發(fā)了在售后房小區(qū)開展雙文明創(chuàng)建工作的指示，我區(qū)推行物業(yè)管理服務達標補貼的實施意見也已正式推行，同時，迎世博也已進入到400天的倒計時階段，如何以世博為契機，按照“城市，讓生活更美好”的主題，以優(yōu)異的行業(yè)服務讓小區(qū)更文明、更整潔、更有序、更和諧，是對我們物業(yè)管理和服務水平的一次大考驗。

如何面對這些考驗，如何根據(jù)集團這次會議主題“破瓶頸、解難題、求發(fā)展”進一步推進2009年行風建設(shè)，對于我們**物業(yè)來說，我們將從“三個真”和“三個會”入手，即“真想、真干、真突破”和“會想、會干、會突破”。

一， 真想：

即正確面對物業(yè)中存在的困難和問題，從班子自身上抓起，統(tǒng)一思想，提高認識，靜下來，根據(jù)區(qū)、局和集團的要求，真正的從公司的實際出發(fā)，去充分思考和制訂一套切實可行的實施方案。為此，在區(qū)房地局召開的《關(guān)于楊浦區(qū)推行物業(yè)管理服務達標補貼的實施意見》會議后，公司立即召開了黨政領(lǐng)導班子會議，對實施意見和考核辦法，結(jié)合目前“迎世博”形勢，進行了學習討論。

大家一致認識到本次達標補貼是改善楊浦百姓居住質(zhì)量，提升社會公眾對物業(yè)管理服務滿意度的一次契機，我們將抓住這次契機，堅持圍繞五點補貼原則，做到與街道、居委會等相關(guān)部門的緊密合作，發(fā)動業(yè)委會居民積極參與，接受監(jiān)管考核，進行試點先行分步實施。同時，切實落實五點考核標準，考核結(jié)果力爭達到優(yōu)秀和達標。

之后公司又召開了小區(qū)經(jīng)理會議，傳達了此次達標補貼的精神，并要求小區(qū)經(jīng)理要借達標補貼東風，做好充分的準備，進行小區(qū)情況的摸底排查，梳理問題，提出整改方案，同時要邊整邊改，在服務理念、員工配備、培訓工作以及服務措施等方面進行改進。

二，真干：

即在統(tǒng)一了思想，有了充分準備的前提下，我們做了以下幾方面工作：

1, 首先分別召開了全體居委會書記主任、房辦主任、全體業(yè)主委員會以及小區(qū)經(jīng)理會議，宣傳達標補貼實施意見的精神。大家都對我們這次提高保安保潔費的舉措表示了理解和支持，一致認為這次補貼的實施將是一件雙贏的好事，希望我們能夠利用這次機會，為小區(qū)居民多做點實事，使售后公房、公房住宅小區(qū)的整體面貌能夠更上一個臺階。同時在會上也對我們的管理和服務提了不少的改進意見，我們將逐步對照解決。

2，圍繞“環(huán)境文明、服務文明”的“雙文明”創(chuàng)建活動，著手進行環(huán)境整治和服務改善兩個項目，主要有以下四點：

1）大力整治門衛(wèi)環(huán)境。對小區(qū)的門衛(wèi)室和物業(yè)服務處等接待服務窗口環(huán)境進行集中整治。更換了一些陳舊的辦公設(shè)施，打掃整理了辦公場所，同時將調(diào)整部分不合理的門衛(wèi)室，使之更符合小區(qū)居民出行的需要。目前整治率已達到55%。

2）重新規(guī)劃停車秩序。對小區(qū)的停車位進行重新規(guī)劃，并重新劃定停車線，并且將嚴格控制車輛出入小區(qū)，加強車輛規(guī)范停放，及時進行車輛引導。劃線工作將于4月25日前全部結(jié)束。

3）集中整理綠化區(qū)域。對小區(qū)的綠地內(nèi)垃圾進行清除，按時進行綠化養(yǎng)護，美化綠化景觀。目前所有小區(qū)都在整治中，綠化補種已達8萬平方米。

4）制定實施服務標準。對各崗位制定公開辦事制度，特別是提升保潔保安的服務態(tài)度，規(guī)范文明用語，做到主動熱情耐心，實行掛牌上崗；定期進行崗位責任培訓，提升服務質(zhì)量，增強服務技能，做到叫得應、上門快、修的好；加強崗位記錄和檢查；制定合理的獎懲方案，充分調(diào)動員工積極性。

三， 真突破：

即針對物業(yè)公司中存在的一些老大難問題，我們要尋根源，找原因，針對困難和問題迎難而上，為自己定下完成指標。

為此，我們與街道簽訂了目標責任書，主要有以下六點：

1） 圍繞街道年初目標，積極完成全年目標任務。

2） 主動配合街道中心工作、重點工作、重要節(jié)點工作。

4）加強社區(qū)管理，建立健全物業(yè)工作制度，落實“管理進社區(qū)”，使居住物業(yè)管理服務滿意度達到85分以上

。

5） 按節(jié)點目標，積極配合街道“完成延吉四村、延吉七村的市容環(huán)境建設(shè)”，完成房屋維修計劃，解決“急、難、愁”問題。

6） 積極參與社區(qū)公益活動，做好精神文明建設(shè)。

四， 會想：

即對工作要積極動腦子，不斷出新思路，解決問題的新方法，這次在行風建設(shè)中，我們在原有的行風建設(shè)方案基礎(chǔ)上，進一步擴寬思維，點面結(jié)合、內(nèi)外結(jié)合、上下結(jié)合，讓行風建設(shè)更加行之有效。

五，會干：

路是人走出來的，苦干也要巧干，在全年的行風建設(shè)中我們將從多種渠道“借力”形成新的合力，讓行風建設(shè)更有成效。

1， 自身借力：利用進修學校，進行自身培訓。

2， 從外界借力：除了上級部門，街道居委、業(yè)委會等，這次加大了與警署合作的力度，將實施一套小區(qū)安全聯(lián)動方案，進一步提升老小區(qū)的安全角度。

3， 借科技之力：962151服務平臺，延伸服務內(nèi)容，提升物業(yè)服務質(zhì)量，并研制開發(fā)一些用于服務質(zhì)量提高的小技術(shù)等。

六， 會突破：

突破原有的體制、機制，突破原有的成績，更上一層樓。

首先在服務內(nèi)容上突破。公司將進一步開展延伸服務，已與街道居委積極聯(lián)合，形成信息聯(lián)動網(wǎng)絡，對小區(qū)中業(yè)主們生活中遇到的突出問題等制訂特殊服務方案，提供服務，讓居民們進一步感受到到位的服務、滿意的服務。

其次，在人力、物力及激勵機制上求突破，將通過政府補貼及調(diào)整保潔、保安服務費后，進一步配備人力

、物力，特別從激勵機制上下功夫，在公司中形成一種積極向上，服務奉獻的氛圍，如星級制等。

第8篇：物業(yè)管理服務方案范文

第1條本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

名稱：___業(yè)主委員會

代表人：業(yè)主委員會主任___

聯(lián)系電話：

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：___公司

法定代表人：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《物權(quán)法》、《__省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就伴海山莊物業(yè)服務事項達成共識并訂立本合同。

第2條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：

占地面積：

建筑面積：

第3條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章委托管理事項

第4條本物業(yè)小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

第5條本物業(yè)小區(qū)共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。

第6條公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。

第7條附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、文化體育娛樂場所及設(shè)施、配電房等。

第8條公共綠地、公共場所內(nèi)的花木、公共場所內(nèi)的建筑小品的養(yǎng)護與管理。庭院內(nèi)的綠地、花木可以應業(yè)主要求給予適當管理。

第9條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。

第10條協(xié)助公安部門維護小區(qū)公共秩序。

第11條進一步完善物業(yè)檔案管理。

第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規(guī)定做好小區(qū)維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。

第13條房屋自用部位、自用設(shè)備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。

第14條規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《伴海山莊管理規(guī)約》和業(yè)主委員會決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。

第三章委托管理期限

第15條委托管理期限為二年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四章雙方權(quán)利和義務

第16條甲方權(quán)利和義務

（一）甲方權(quán)利

1.代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益；

2.根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

3.監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定；

4.檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

5.審議乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修財務預算及決算；

6.查閱本小區(qū)物業(yè)檔案資料（與物業(yè)公司內(nèi)部管理有關(guān)的資料除外）；

7.向業(yè)主籌集或續(xù)籌維修資金，審定維修基金的使用情況；

8.監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營用房的使用情況。

（二）甲方義務

1.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將業(yè)主、使用人的意見和建議反饋給乙方；

2.保證業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和小區(qū)物業(yè)管理制度，按時交納物業(yè)管理服務費及其他費用；

3.協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，完成和實現(xiàn)物業(yè)管理各項管理目標；

4.當業(yè)主、使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費時，協(xié)助乙方催交；

5.協(xié)助乙方搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務工作。

第17條乙方權(quán)利和義務

（一）乙方的權(quán)利

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本合同有關(guān)約定制定物業(yè)管理實施方案并實施管理；

2.編制物業(yè)管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告；

3.編制共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造方案；

4.依照本合同和市物價局核發(fā)的收費許可

證收取物業(yè)管理服務費；

5.負責物業(yè)管理檔案資料；

6.規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定及《伴海山莊管理規(guī)約》的行為；

7.有選聘專業(yè)公司承擔專項工程的權(quán)力；但不得將物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人；

8.當業(yè)主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進行管理；

9.依法向業(yè)主、使用人追繳欠交的物業(yè)管理服務費。

（二）乙方的義務

1.履行本物業(yè)服務合同并依法經(jīng)營；

2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督；3.接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導；

4.對本物業(yè)的公共配套設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經(jīng)甲方同意并報有關(guān)部門批準后方可實施；

5.在條件成熟的情況下定時向業(yè)主公布維修基金及其利息使用管理情況；

6.向業(yè)主、使用人提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務；

7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時制止并向政府有關(guān)行政主管部門報告；

8.定期對房屋設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情；

9.物業(yè)服務合同終止物業(yè)服務企業(yè)退出時按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的內(nèi)容向甲方移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。

第五章物業(yè)管理服務質(zhì)量及標準

第18條依據(jù)國家、山東省和日照市有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理服務質(zhì)量及標準。具體內(nèi)容如下：

（一）房屋及共用設(shè)備管理

1.小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。

2.物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。

3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，便于查閱。

（二）共用設(shè)施管理

1.小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。

2.公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。

3.保持道路暢通。

4.污水排放暢通，溝道無積水。

5.危險部位標志明顯。

（三）綠化及養(yǎng)護管理

綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

（四）環(huán)境衛(wèi)生管理

1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。

2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。

3.雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪；雨后及時清理污水。

4.公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時制止或處理。

5.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時勸阻。

（五）社區(qū)秩序維護

1.小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度；嚴禁脫崗。

2.值班人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

3.進一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面盡量保持清晰；無特殊情況監(jiān)控資料7天有效。設(shè)施設(shè)備的完善、改造或更新，需要動用維修基金的按照以上相關(guān)條款執(zhí)行。

（六）消防

1.消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。

2.配備兼職消防管理人員。

（七）公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。

第六章物業(yè)管理服務費用

第19條物業(yè)管理服務費

（一）依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業(yè)主房產(chǎn)建筑面積每月每平方米0.70元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

（二）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務費用。

第20條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和更新費用，按國家有關(guān)文件執(zhí)行。

第七章違約責任

第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。

第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。

第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第24條乙方不按規(guī)定和甲方審定的計劃使用維修基金，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。

第八章附則

第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應就續(xù)簽合同事宜進行協(xié)商。

第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。但是補充協(xié)議須經(jīng)業(yè)主大會討論通過并經(jīng)甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。

第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執(zhí)一份，報物業(yè)行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第28條本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的可報請物業(yè)主管部門進行調(diào)解，調(diào)解不成功時雙方同意：

（一）由日照市仲裁委員會仲裁。

（二）向人民法院。

第29條其他約定：

1.加強對建筑垃圾的管理工作。

2.為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務等突發(fā)事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業(yè)主、使用人人身傷害、死亡和財產(chǎn)損失的，甲乙雙方均不承擔責任。

甲方（簽章）：_____________乙方（簽章）：_____________

第9篇：物業(yè)管理服務方案范文

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務費：月_________元/m2；

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務

第十九條　甲方權(quán)利義務（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、賬務預算及決算；

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應達到國家驗收標準要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。

11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；

12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費時，由乙方負責催交；

13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）_________。

（2）_________。

14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

15、_________。

第二十條　乙方權(quán)利義務

1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議；

3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理；

5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、負責編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支帳目；

10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；

11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

12、_________。

第五章　物業(yè)管理服務質(zhì)量

第二十一條　乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。

1、房屋外觀：_________

2、設(shè)備運行：_________

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________

4、公共環(huán)境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________

第六章　物業(yè)管理服務費用

第二十二條　物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2、空置房屋的物業(yè)管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產(chǎn)權(quán)人收?。?/p>

3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。

第二十五條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。

3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。

第三十四條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十一條　本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________

乙方簽章：_________

代表人：_________

代表人：_________