土地增值稅稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；企業(yè)所得稅；納稅實(shí)務(wù)

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理，國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》和國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業(yè)在實(shí)際執(zhí)行這兩個(gè)法規(guī)時(shí)，一方面要保證法律法規(guī)的遵循性；另一方面要結(jié)合公司自身特點(diǎn)合理納稅。怎樣實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的統(tǒng)籌，筆者從以下方面進(jìn)行探討：

一、把握繳稅時(shí)間及繳稅條件，加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的時(shí)間及條件，是房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅、合理籌劃的前提。

從時(shí)間上，土地增值稅以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；企業(yè)所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預(yù)征率在產(chǎn)生預(yù)收賬款時(shí)進(jìn)行預(yù)繳，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)定的清算條件（分為應(yīng)清算和可清算）時(shí)，納稅人按照規(guī)定時(shí)間完成清算工作；企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，按照納稅人年度損益表，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整金額，按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損后年度內(nèi)有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規(guī)定，在實(shí)務(wù)操作中，土地增值稅的納稅時(shí)間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標(biāo)準(zhǔn)確定需清算的項(xiàng)目，在公司成立初期辦理備案證時(shí)，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個(gè)分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項(xiàng)目分期時(shí)，需考慮項(xiàng)目未來(lái)整體利潤(rùn)，若項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)持平或虧損，未來(lái)可能退土地增值稅，則應(yīng)分樓棟確定分期，盡快收回預(yù)繳的土地增值稅，帶來(lái)現(xiàn)金流；若項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)較高，則應(yīng)在所有收入成本全部發(fā)生后進(jìn)行清算，可以規(guī)避由于成本無(wú)法全部確認(rèn)帶來(lái)的多次清算和多次繳稅。在此基礎(chǔ)上，公司可規(guī)劃預(yù)計(jì)容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價(jià)格（不超過(guò)同級(jí)別平均售價(jià)的1.2倍），確認(rèn)是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計(jì)扣除20%）。在達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動(dòng)清算。

相對(duì)于土地增值稅清算時(shí)間的籌劃安排，企業(yè)所得稅匯算清繳一年一次的規(guī)定要求公司每年必須對(duì)企業(yè)所得稅額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)未達(dá)到入住條件（發(fā)放入住通知書(shū)并且收回全款）時(shí)，一般損益表的金額均為負(fù)數(shù)，結(jié)合當(dāng)?shù)仡A(yù)征毛利率的不同規(guī)定，按照預(yù)征毛利率預(yù)先確認(rèn)當(dāng)年的稅法收入，當(dāng)公司實(shí)際毛利低于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會(huì)提前繳納所得稅，并在實(shí)際確認(rèn)收入后辦理退稅程序，當(dāng)公司實(shí)際毛利高于預(yù)征毛利率時(shí)，公司會(huì)在確認(rèn)收入后對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行補(bǔ)繳。其中預(yù)繳的土地增值稅在企業(yè)所得稅調(diào)整事項(xiàng)中作為扣減項(xiàng)目，起到降低應(yīng)納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時(shí)有幾個(gè)清算項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目盈利情況，調(diào)節(jié)公攤類(lèi)費(fèi)用，以達(dá)到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入和成本，加強(qiáng)成本費(fèi)用的日常管理

合理確認(rèn)收入和歸集成本費(fèi)用是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的前提，不同項(xiàng)目、不同分期成本費(fèi)用的合理分配又是這兩項(xiàng)工作完成的關(guān)鍵。從收入確認(rèn)和成本歸集來(lái)看，兩稅的關(guān)系非常密切。

（一）完整記錄收入的發(fā)生

土地增值稅清算時(shí)，會(huì)填寫(xiě)銷(xiāo)售明細(xì)表，對(duì)具備清算條件的分期，按照房號(hào)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行列示，對(duì)于產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票或簽訂銷(xiāo)售合同）均應(yīng)視為銷(xiāo)售收入，對(duì)于只交納定金或認(rèn)籌金狀態(tài)的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發(fā)生面積差需補(bǔ)退款的，要在清算期內(nèi)及時(shí)處理，按照補(bǔ)退后的金額確認(rèn)收入。

企業(yè)所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤(rùn)表中確認(rèn)收入的金額，這部分金額是已達(dá)到收入確認(rèn)條件的會(huì)計(jì)收入；另一部分是在調(diào)整事項(xiàng)中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實(shí)際毛利而不是稅務(wù)局認(rèn)定的預(yù)計(jì)毛利[實(shí)際毛利為利潤(rùn)表中的（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預(yù)收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認(rèn)口徑上是一致的，不同之處在于企業(yè)所得稅是以年底為截止點(diǎn)，而土增稅是以清算開(kāi)始的月份為截止點(diǎn)。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的重點(diǎn)，公司在確定成本扣除金額時(shí)一定要考慮開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)性和合法性，判斷公司有無(wú)虛列開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，保證所有成本和費(fèi)用發(fā)生都是與該項(xiàng)目分期相關(guān)。在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，公司應(yīng)制作成本計(jì)算表對(duì)成本進(jìn)行歸集和分配，成本計(jì)算表應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目為大類(lèi)，將分期內(nèi)發(fā)生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計(jì)算表的成本科目下，合同要體現(xiàn)簽訂金額、結(jié)算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發(fā)生的分期下的總成本時(shí)，要注意以下六點(diǎn)：（1）公司在土地取得環(huán)節(jié)是否有國(guó)土等相關(guān)部門(mén)的合法憑據(jù)（加蓋部門(mén)公章）；（2）企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)應(yīng)一一對(duì)應(yīng)；（3）土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市配套建設(shè)費(fèi)的契稅是否足額繳納；（4）企業(yè)支付建安工程款時(shí)是否從施工方處取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的合規(guī)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。對(duì)于支付進(jìn)度款的，需獲得每筆建安款項(xiàng)支付的依據(jù)，即工程量單、付款證書(shū)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等，對(duì)于結(jié)算的項(xiàng)目，須提供結(jié)算報(bào)告、最終驗(yàn)收單，考慮工程造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過(guò)大，結(jié)算款項(xiàng)是否偏高。對(duì)于甲供材，即公司自購(gòu)建筑材料，需注意是否在施工合同中重復(fù)計(jì)算扣除；（5）多個(gè)項(xiàng)目分期共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按不同項(xiàng)目分期合理分?jǐn)?。一般?lái)講，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)獨(dú)立的、非營(yíng)利的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出都屬于可以扣除的公共配套費(fèi)支出。公共配套設(shè)施必須處于紅線內(nèi)，對(duì)于一些獨(dú)立售樓處簽訂時(shí)以無(wú)償贈(zèng)與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計(jì)算時(shí)成本不予認(rèn)可；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用需與項(xiàng)目直接相關(guān)。對(duì)于和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)系的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)費(fèi)等需要在成本計(jì)算中予以扣除。

分期內(nèi)總成本的確定對(duì)于土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細(xì)節(jié)略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額，同時(shí)對(duì)于建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施準(zhǔn)予扣除成本。

三、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法，加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的確定會(huì)涉及預(yù)提成本，分期內(nèi)總成本減去已開(kāi)發(fā)票的入賬金額就是預(yù)提成本。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%，在實(shí)際工作中，企業(yè)需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發(fā)票控制預(yù)提金額不超過(guò)總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費(fèi)用、建安支出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套費(fèi)可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類(lèi)型進(jìn)行分配。分配后的各住宅類(lèi)型的總成本除以對(duì)應(yīng)的總可售面積就是該住宅類(lèi)型的單方成本，單方成本乘以相應(yīng)的結(jié)算面積就是利潤(rùn)表中的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本?？梢哉f(shuō)，分期總成本的確定，對(duì)于企業(yè)所得稅的計(jì)算起到關(guān)鍵作用。

土地增值稅清算不會(huì)使用預(yù)提成本，只會(huì)按照實(shí)際已經(jīng)取得可靠發(fā)票的成本為基礎(chǔ)計(jì)算土地增值稅扣除金額?？梢哉f(shuō)，在企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)行土地增值稅清算前，重要的準(zhǔn)備工作就是按照實(shí)際工程量取得分期總成本對(duì)應(yīng)的發(fā)票，這恰恰和企業(yè)所得稅的10%的概念不謀而合。同時(shí)土地增值稅清算確定各住宅類(lèi)型成本的方法和企業(yè)所得稅也不一致，一般會(huì)用各住宅類(lèi)型的層高系數(shù)分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對(duì)應(yīng)的成本，未售部分待后續(xù)銷(xiāo)售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于銷(xiāo)售進(jìn)度和發(fā)票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤(pán)剩余過(guò)多成本而導(dǎo)致當(dāng)期繳納過(guò)多的土地增值稅。

第2篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

對(duì)于我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，整體的稅負(fù)占了其總營(yíng)業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營(yíng)業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的財(cái)政壓力，但與此同時(shí)我國(guó)的土地增值稅稅法也給房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中的問(wèn)題，進(jìn)而提出相應(yīng)的改進(jìn)完善措施，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低企業(yè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

我國(guó)現(xiàn)有的土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來(lái)看相對(duì)大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達(dá)幾千萬(wàn)乃至上億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)面對(duì)著外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國(guó)家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷(xiāo)售上受到了很大的影響。同時(shí)我國(guó)在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問(wèn)題

(一)對(duì)于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來(lái)，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒(méi)有清楚的掌握了解國(guó)家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國(guó)家政策，沒(méi)有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國(guó)家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆](méi)有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒(méi)做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

(一)重視國(guó)家的宏觀調(diào)控政策

在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，不僅國(guó)家的管控變得越來(lái)越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問(wèn)題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過(guò)提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國(guó)家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開(kāi)展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

(二)明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

(三)加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來(lái)看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)家新的政策有一定的預(yù)見(jiàn)能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹(shù)立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明確稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，就目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠涮厥獾男再|(zhì)，導(dǎo)致其在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要做好事前的準(zhǔn)備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標(biāo)。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來(lái)看，還存在著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)其引起重視，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r找到其各自的問(wèn)題，針對(duì)性的處理解決問(wèn)題，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對(duì)其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國(guó)稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無(wú)處遁形?？梢哉f(shuō)，未來(lái)的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長(zhǎng)、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國(guó)整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f(shuō)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開(kāi)稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國(guó)政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國(guó)家可以利用稅收杠桿來(lái)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到國(guó)家宏觀政策的影響，其各類(lèi)成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地增值稅優(yōu)惠政策開(kāi)展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來(lái)包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢⒃黾涌鄢?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無(wú)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車(chē)位銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)中，將銷(xiāo)售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開(kāi)簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷(xiāo)售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問(wèn)題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來(lái)自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開(kāi)發(fā)票沖抵成本，而是指開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶?duì)于小區(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹(shù)、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭(zhēng)取原開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠通過(guò)不斷的經(jīng)營(yíng)管理、降低各類(lèi)成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問(wèn)題。以萬(wàn)科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤(rùn)率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤(rùn)。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過(guò)硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，還要對(duì)于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對(duì)于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對(duì)有銷(xiāo)售或渠道銷(xiāo)售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開(kāi)進(jìn)購(gòu)房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開(kāi)發(fā)成本角度。除了收入以外，開(kāi)發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開(kāi)發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開(kāi)發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國(guó)土部門(mén)溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過(guò)加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開(kāi)發(fā)成本。另外，還可以通過(guò)合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對(duì)于房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更不能以稅收籌劃為由虛開(kāi)發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，尤其是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過(guò)同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無(wú)法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x10%。因而，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ_(dá)到多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來(lái)講，合作雙方，一方出地、一方出錢(qián)，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問(wèn)題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)

1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自2016年5月?tīng)I(yíng)改增稅制改革以來(lái)，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開(kāi)發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f(shuō)對(duì)于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過(guò)程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒(méi)有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于對(duì)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來(lái)的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過(guò)程中，能夠予以應(yīng)對(duì)。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問(wèn)題出在對(duì)于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過(guò)程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，無(wú)論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程”入手來(lái)做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來(lái)做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過(guò)程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無(wú)形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國(guó)的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃過(guò)程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來(lái)無(wú)盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來(lái)說(shuō)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來(lái)企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開(kāi)對(duì)于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開(kāi)了對(duì)于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營(yíng)改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫(xiě)明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過(guò)程中，要對(duì)于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究。可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請(qǐng)專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請(qǐng)一些專家給予評(píng)價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第4篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過(guò)重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類(lèi)稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)

性；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，因此開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢捻?xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等。

近幾年來(lái)，為控制地價(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入對(duì)比，征稅過(guò)程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問(wèn)題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問(wèn)題，對(duì)過(guò)往樓盤(pán)土地增值稅歷史追繳的問(wèn)題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

1．過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷(xiāo)售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅籌劃

1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬(wàn)元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬(wàn)元）。

如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。

2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬(wàn)元之間，已知為開(kāi)發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比例為10％。

籌劃過(guò)程如下：除銷(xiāo)售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬(wàn)元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來(lái)的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷(xiāo)售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過(guò)以上案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬(wàn)元的售價(jià)能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬(wàn)元的售價(jià)只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬(wàn)元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷(xiāo)售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除金額為200萬(wàn)元；銷(xiāo)售B房產(chǎn)取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。

第一，分開(kāi)核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元。

第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬(wàn)元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類(lèi)房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)出售，并將兩類(lèi)房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。

以上兩類(lèi)計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類(lèi)扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬(wàn)元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問(wèn)題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門(mén)要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門(mén)對(duì)土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174

第5篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、營(yíng)改增背景下對(duì)企業(yè)稅收的影響

(一)稅負(fù)不降反增

消除重復(fù)納稅、降低企業(yè)稅負(fù)是營(yíng)改增方案實(shí)施的目的之一，但是從近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收情況來(lái)看，卻出現(xiàn)了稅負(fù)不降反增的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要在于：一是營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的增值稅稅率從表面上來(lái)看高于營(yíng)改增之前適用的營(yíng)業(yè)稅稅率。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、參建主體多，屬于勞動(dòng)密集型的項(xiàng)目活動(dòng)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)很難在成本費(fèi)用支出環(huán)節(jié)取得足額的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足，稅收負(fù)擔(dān)加重。三是營(yíng)改增之前，企業(yè)享受營(yíng)業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠幅度較大，然而營(yíng)改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復(fù)雜，并且稅收政策的優(yōu)惠力度不足。

(二)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大

營(yíng)改增背景下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境帶來(lái)了巨大變化，導(dǎo)致企業(yè)在稅務(wù)管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，易給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。具體表現(xiàn)在以下方面：一是國(guó)家持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，并將稅收調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要手段，若企業(yè)未能及時(shí)了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業(yè)的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復(fù)雜，需要財(cái)務(wù)人員思慮周全，著眼于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期進(jìn)行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業(yè)稅負(fù)，但與此同時(shí)也降低了企業(yè)整體利潤(rùn)額，所以會(huì)使企業(yè)面臨更大的資金壓力。三是由于稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業(yè)的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，使企業(yè)面臨著納稅籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。四是企業(yè)納稅籌劃涉及多個(gè)稅種，若企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，則會(huì)直接影響到納稅籌劃方案的實(shí)施效果。

二、營(yíng)改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法

下面從營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。

(一)增值稅籌劃方法

1.調(diào)整銷(xiāo)售策略。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房產(chǎn)，并在買(mǎi)賣(mài)合同中注明精裝修費(fèi)用，無(wú)需視同銷(xiāo)售。例如，A企業(yè)轉(zhuǎn)讓精裝修房產(chǎn)，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為200萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，那么無(wú)需對(duì)電器家具征收17%的增值稅，只需要對(duì)1000萬(wàn)元銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅可以通過(guò)銷(xiāo)售精裝房獲得節(jié)稅收益，而且還可以增加商品房的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)，滿足消費(fèi)者多樣化的購(gòu)房需求。2.優(yōu)選合作方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要優(yōu)選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、勞務(wù)派遣公司合作。在項(xiàng)目合同中可約定甲供材料，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商，獲取足額的材料采購(gòu)增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，企業(yè)可委托具有一般納稅人資格的勞務(wù)公司銷(xiāo)售房屋，獲取6%的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用于抵扣。若企業(yè)采用自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)，則無(wú)法抵扣由此產(chǎn)生的人工成本。

(二)土地增值稅籌劃方法

1.合理選用定價(jià)政策。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一定的前提下，項(xiàng)目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生直接影響。所以，企業(yè)必須要合理確定房地產(chǎn)售價(jià)，準(zhǔn)確測(cè)算土地增值稅和稅后利潤(rùn)，選取節(jié)稅收益最大化的定價(jià)策略。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額為3300萬(wàn)元，現(xiàn)有兩套定價(jià)方案：方案一，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為4900萬(wàn)元；方案二，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為5000萬(wàn)元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬(wàn)元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅1600×30%=480萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為4900-3300-480=1120萬(wàn)元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬(wàn)元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應(yīng)交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為5000-3300-515=1185萬(wàn)元。通過(guò)方案對(duì)比可知，雖方案二的應(yīng)交土地增值稅較大，但稅后利潤(rùn)卻較高，所以應(yīng)選用方案二。2.借款利息籌劃。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若能夠按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，且金融機(jī)構(gòu)可開(kāi)具相關(guān)證明的，準(zhǔn)許在稅前扣除。若企業(yè)不能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之間準(zhǔn)確劃分借款利息支出，且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，則要按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業(yè)可在比較兩種利息扣除方式帶來(lái)的節(jié)稅收益之后，最終確定利息扣除方式。3.利用稅收優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅的這一稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅項(xiàng)目，房屋銷(xiāo)售收入為4000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為3200萬(wàn)元。在納稅籌劃之前，該住宅項(xiàng)目的土地增值額為4000-3200=800萬(wàn)元，土地增值率=800/3200=25%，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目適用的土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅=800×30%=240萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)=4000-3200-240=560萬(wàn)元。在納稅籌劃之后，將房屋銷(xiāo)售收入降到3840萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用仍為3200萬(wàn)元，土地增值額為3840-3200=620萬(wàn)元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)稅后利潤(rùn)為3840-3200=640萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃的稅后利潤(rùn)比納稅籌劃之前多640-560=80萬(wàn)元。

(三)企業(yè)所得稅籌劃

1.延遲納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)行稅法對(duì)企業(yè)所得稅可彌補(bǔ)5年虧損的這一規(guī)定進(jìn)行籌劃。為緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)可在相關(guān)文件規(guī)定允許的范圍內(nèi)，采取推遲完工時(shí)間的方式延遲納稅，用以彌補(bǔ)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的虧損。2.利用稅前扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用企業(yè)所得稅法規(guī)定，用足業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的抵扣限額，合法增大稅前扣除項(xiàng)目數(shù)額，降低所得稅計(jì)稅基數(shù)。

第6篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問(wèn)題的企業(yè)725家，其中千萬(wàn)元以上案件24起，有問(wèn)題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬(wàn)元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬(wàn)，達(dá)到1817萬(wàn)元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來(lái)講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國(guó)大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類(lèi)別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開(kāi)成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷(xiāo)售行為。依據(jù)混合銷(xiāo)售按照“經(jīng)營(yíng)主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過(guò)分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過(guò)程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過(guò)程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過(guò)這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說(shuō)就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來(lái)實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類(lèi)：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，涉及的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國(guó)土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批普通住宅，銷(xiāo)售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷(xiāo)售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買(mǎi)賣(mài)雙方均受益。

在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

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[2]崔榮春.從減肥原理到稅務(wù)籌劃[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2004，8，31

第7篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 優(yōu)惠型企業(yè)； 稅務(wù)籌劃； 籌劃方法

一、優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃方法的涵義

稅務(wù)籌劃，是指在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)不違法的手段對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，以減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為（吳晶，2007）。稅務(wù)籌劃具有合法性、前瞻性和目的性等基本特征。

企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法有很多種，按照稅務(wù)籌劃技術(shù)類(lèi)型可以分為優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃、成本（費(fèi)用）調(diào)整型稅務(wù)籌劃、轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃方法、納稅臨界點(diǎn)和稅務(wù)平衡點(diǎn)籌劃法等。其中優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃方法是本文的研究對(duì)象。

優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃方法也稱優(yōu)惠政策籌劃法，是指企業(yè)通過(guò)研究學(xué)習(xí)稅收法規(guī)，掌握免稅、減稅、稅率差異、扣除、抵免、延期納稅和退稅等政策以避免和減少稅金支出，最大化企業(yè)價(jià)值的一種稅務(wù)籌劃方法。由優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃方法的涵義可知，企業(yè)在利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)需要充分了解和熟悉優(yōu)惠政策的基本內(nèi)容，然后結(jié)合自身實(shí)際獲得享有優(yōu)惠政策的必要客觀條件，同時(shí)還必須獲得相關(guān)稅務(wù)主管部門(mén)的認(rèn)定。

二、優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃方法的實(shí)施步驟

通過(guò)總結(jié)已有理論研究成果并結(jié)合上海紡織發(fā)展總公司稅務(wù)籌劃實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文將優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃方法實(shí)施步驟歸納為：

1.悉心研究稅法，了解相關(guān)法律規(guī)范。企業(yè)要進(jìn)行優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃，必須對(duì)稅法及其相關(guān)法律系統(tǒng)有系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)，全面掌握稅法各項(xiàng)法律規(guī)定，重點(diǎn)了解稅收優(yōu)惠政策及相關(guān)條款，仔細(xì)學(xué)習(xí)國(guó)家各項(xiàng)稅收鼓勵(lì)政策。除搜集相關(guān)稅務(wù)法規(guī)信息外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在平時(shí)對(duì)稅務(wù)籌劃相關(guān)制度文件、優(yōu)惠資質(zhì)等證明材料進(jìn)行妥善保管。

2.確立節(jié)稅目標(biāo)，制定籌劃備選方案。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅務(wù)籌劃內(nèi)容，確立本次稅務(wù)籌劃目標(biāo)，作為備選方案制定依據(jù)，并最終指導(dǎo)方案實(shí)施并為反饋控制提供標(biāo)準(zhǔn)。節(jié)稅目標(biāo)確定之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量考慮各種條件、因素，制定優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃的各備選方案，為決策提供更多空間。

3.測(cè)算分析。企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定以及企業(yè)自身情況，組織專業(yè)人員對(duì)各稅務(wù)籌劃備選方案進(jìn)行定量分析。分析應(yīng)當(dāng)包括成本評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估等多個(gè)方面。

4.確定最終方案并付諸實(shí)施。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，以本次稅務(wù)籌劃目標(biāo)為評(píng)估依據(jù)，確定最優(yōu)方案并開(kāi)始實(shí)施。稅務(wù)籌劃方案實(shí)施可能會(huì)涉及企業(yè)內(nèi)部很多部門(mén)和人員，所以在實(shí)施過(guò)程中做好各相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)工作，保證方案的貫徹和節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是至關(guān)重要的。

5.及時(shí)反饋實(shí)施情況，評(píng)估實(shí)施效果。在實(shí)際操作中，要密切關(guān)注籌劃方案的實(shí)施情況，做好事中控制和事后評(píng)估，運(yùn)用信息反饋機(jī)制，驗(yàn)證實(shí)際籌劃效果。

三、上海紡織發(fā)展總公司的實(shí)踐案例

根據(jù)優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃實(shí)施要求，上海紡織發(fā)展總公司嚴(yán)格貫徹成本效益、謀求企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等稅務(wù)籌劃原則，按照優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃方法實(shí)施的五個(gè)步驟在房產(chǎn)動(dòng)拆遷、舊倉(cāng)庫(kù)改建以及投資子公司股利分配等方面進(jìn)行了積極的籌劃活動(dòng)，并取得了良好的效益。

1.在動(dòng)拆遷過(guò)程中的稅務(wù)籌劃

土地增值稅稅率是以增值額與扣除項(xiàng)目差額的金額比率計(jì)算，稅金按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。由于土地增值稅在上海紡織發(fā)展總公司繳納稅金中占有較大的比重，且具有稅率高、稅務(wù)重、策劃空間大等特點(diǎn)，所以對(duì)土地增值稅的策劃就顯得尤其重要。

上海紡織發(fā)展總公司旗下的子公司新紡織經(jīng)營(yíng)公司，地處閘北區(qū)，占地1 396平方米。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，列為閘北區(qū)的動(dòng)遷用地，獲得了1.08億的高額動(dòng)遷費(fèi)。但是高額的動(dòng)遷費(fèi)并不等于高額收益。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，動(dòng)遷費(fèi)收入需要繳納土地增值稅，且土地增值稅的稅率高達(dá)30%～60%，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)稅負(fù)相當(dāng)大。上海紡織發(fā)展總公司通過(guò)仔細(xì)研究土地增值稅稅法條款并向相關(guān)稅務(wù)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)這塊地進(jìn)行了稅務(wù)策劃。

首先是策劃應(yīng)稅項(xiàng)目的扣除額，增加扣除項(xiàng)目金額。新紡織經(jīng)營(yíng)公司作為一個(gè)老牌國(guó)有企業(yè)，資產(chǎn)賬面價(jià)值遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，若以資產(chǎn)賬面價(jià)值作為扣除項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅，企業(yè)無(wú)疑將承擔(dān)高額稅負(fù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第六條第三款規(guī)定，舊房及建筑的評(píng)估價(jià)格，可以作為增值額的扣除項(xiàng)目。于是企業(yè)將動(dòng)遷補(bǔ)償款拆分為土地補(bǔ)償、企業(yè)資產(chǎn)和人員安置的補(bǔ)償兩大塊。由于廠房評(píng)估價(jià)值高于用于企業(yè)資產(chǎn)補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償部分的動(dòng)遷費(fèi)，所以這部分動(dòng)遷款項(xiàng)可以免征土地增值稅，且合法合規(guī)。

其次是進(jìn)行稅收政策差別選擇。企業(yè)在稅務(wù)籌劃實(shí)施過(guò)程中需要依托企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在合法的范圍內(nèi)對(duì)稅收政策進(jìn)行差別選擇，具有明顯的針對(duì)性和實(shí)效性。企業(yè)要獲得某項(xiàng)稅收利益，必須尋求自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的某一方面符合所選擇稅收政策的特殊性，并把握稅收政策的時(shí)空性，從而進(jìn)行合法性和合理性的稅收策劃。稅務(wù)籌劃人員了解到該子公司房產(chǎn)所處位置在此次動(dòng)遷中，有1/3要變?yōu)榈缆吠貙捤茫瑢儆谂f城改造項(xiàng)目。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條第二款、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條以及《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》第四條等相關(guān)規(guī)定，因城市建設(shè)需要（即舊城改造或因企業(yè)污染、擾民）發(fā)生的動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)，納稅人可向稅務(wù)部門(mén)提出免稅申請(qǐng)。通過(guò)查閱土地動(dòng)遷的原始資料，最終稅務(wù)籌劃人員找到了能夠證明這塊土地屬于舊城改造項(xiàng)目的文件，依法向稅務(wù)主管部門(mén)提出申請(qǐng)并成功獲得認(rèn)定，免征土地增值稅5 644萬(wàn)元，不征營(yíng)業(yè)稅600萬(wàn)元，合計(jì)獲得免稅6 244萬(wàn)元，占動(dòng)遷費(fèi)用的57%。這次土地增值稅的成功策劃，大大提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.舊倉(cāng)庫(kù)改建過(guò)程中的稅務(wù)籌劃

上海紡織發(fā)展總公司紀(jì)蘊(yùn)倉(cāng)庫(kù)，地處上海市寶山區(qū)?？偣緦?duì)該倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行了改建。該地塊屬工業(yè)用地，可用于建造工業(yè)用地性質(zhì)的辦公房。一期舊倉(cāng)庫(kù)改建工程建成后，時(shí)間不長(zhǎng)，就獲取可觀經(jīng)濟(jì)效益，獲得了區(qū)政府的好評(píng)。為推動(dòng)二期項(xiàng)目盡快啟動(dòng)，區(qū)政府主動(dòng)建議公司在二期工程兩個(gè)地塊中，拿出一個(gè)地塊來(lái)轉(zhuǎn)性、招拍掛①，并且承諾招拍掛區(qū)里所得收益全部返回總公司。顯然，這對(duì)公司是件大好事。但二期舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，并已投入支出費(fèi)用300萬(wàn)元?！稗D(zhuǎn)性、招拍掛”是否符合成本效益原則？如果決定“轉(zhuǎn)性、招拍掛”，選擇哪一個(gè)地塊能夠使得公司效益最大化？為了統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，總公司領(lǐng)導(dǎo)召開(kāi)了專題研討會(huì)。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，用分析對(duì)比的方法，對(duì)各備選方案進(jìn)行了測(cè)算。

“招拍掛”增加費(fèi)用約每平方米樓板成本2 000元左右，但轉(zhuǎn)性后，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)從原來(lái)的“工業(yè)用產(chǎn)證”變?yōu)椤吧虡I(yè)辦公大樓”，兩者售價(jià)差額每平方米3 000～4 000元。轉(zhuǎn)性，首先要收儲(chǔ)，這樣土地出讓部分收入可以免征土地增值稅和不征營(yíng)業(yè)稅。如不轉(zhuǎn)，房屋出售不能免征土地增值稅。轉(zhuǎn)性后，容積率由2調(diào)整為2.5，可比原來(lái)增加25%的建筑。不轉(zhuǎn)性，房屋只能整棟出售；轉(zhuǎn)性后可分層出售，甚至可以分間出售，有利于銷(xiāo)售。對(duì)于選擇哪一個(gè)地塊轉(zhuǎn)性，測(cè)算發(fā)現(xiàn)，土地面積越大轉(zhuǎn)性能夠獲得的經(jīng)濟(jì)效益越高，并且可以完全彌補(bǔ)前期300萬(wàn)元的沉沒(méi)支出。

經(jīng)過(guò)專題研究，領(lǐng)導(dǎo)層統(tǒng)一了思想認(rèn)識(shí)。向主管部門(mén)報(bào)告后，也獲得了認(rèn)同?，F(xiàn)已納入2013年總公司的重點(diǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃。在此項(xiàng)目的策劃過(guò)程中，稅務(wù)籌劃人員既考慮了直接成本，也考慮了不同稅務(wù)籌劃的機(jī)會(huì)成本，從而達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.投資子公司股利分配的稅務(wù)籌劃

企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅，所得稅實(shí)行25%的比例稅率。新稅法頒布實(shí)施后，應(yīng)該針對(duì)新稅法改革的特點(diǎn)，做好企業(yè)的納稅籌劃。新稅法改革中，對(duì)納稅主體進(jìn)行了嚴(yán)格的限定，對(duì)稅率進(jìn)行了變動(dòng)，明確了應(yīng)納稅所得的范圍。只有在熟悉新稅法的前提下，通過(guò)合理科學(xué)的納稅籌劃，才能更好地為企業(yè)服務(wù)。

上海紡織發(fā)展總公司原始投資某企業(yè)股權(quán)2 350萬(wàn)元，折股2 350萬(wàn)股。經(jīng)過(guò)歷年的轉(zhuǎn)股、送股，目前持有該企業(yè)股權(quán)5 103萬(wàn)股。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算辦法，接受送轉(zhuǎn)股企業(yè)不作會(huì)計(jì)處理?，F(xiàn)在以0.9元/股進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，收入4 592.7萬(wàn)元，高出賬面成本2 242.7萬(wàn)元。對(duì)該部分盈利是否應(yīng)交所得稅，同樣進(jìn)行了策劃。稅務(wù)籌劃人員認(rèn)為，稅后利潤(rùn)送股，應(yīng)視同分紅，可以調(diào)整課稅所得額，因?yàn)楸煌顿Y企業(yè)已經(jīng)繳納了所得稅，本著不應(yīng)重復(fù)納稅的原則，向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了申請(qǐng)。被否決后，重新研讀稅法。稅法規(guī)定，權(quán)益資本以股息形式獲得報(bào)酬，一般要被征二次稅，一次是分配前作為企業(yè)利潤(rùn)或應(yīng)納稅所得額征企業(yè)所得稅，另一次是分配后作為股東的股息收入，征收個(gè)人所得稅。該收益是企業(yè)的投資行為，應(yīng)作為股東的股息收入，那么不應(yīng)再次征收企業(yè)所得稅，否則是重復(fù)計(jì)征企業(yè)所得稅，不盡合理，就又去市稅務(wù)局，找所得稅處的相關(guān)負(fù)責(zé)同志咨詢，最后得到的答復(fù)是用未分配利潤(rùn)送股，取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)可以調(diào)整納稅基數(shù)，從而避免了重復(fù)征稅，為企業(yè)減少了一大筆支出。

四、案例啟示

通過(guò)對(duì)上海紡織發(fā)展總公司所開(kāi)展的優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃實(shí)踐及成效總結(jié)，可以獲得以下啟示：

1.企業(yè)要進(jìn)行科學(xué)合理的優(yōu)惠型稅務(wù)籌劃，首先要學(xué)法、懂法和守法。這要求企業(yè)在稅務(wù)籌劃之前必須要對(duì)稅法有系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)與了解，選擇對(duì)企業(yè)最有利的籌劃方案。這里有兩個(gè)方面的涵義：一方面是指企業(yè)稅務(wù)籌劃不能違法國(guó)家稅收相關(guān)法律規(guī)范，所有的籌劃行為必須在法律框架以內(nèi)進(jìn)行；另一方面是指不違法只是企業(yè)稅務(wù)籌劃的一個(gè)基本條件，在實(shí)踐當(dāng)中還須符合國(guó)家的立法意圖。

2.成功的優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)多目標(biāo)限制下的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，單一的節(jié)稅目標(biāo)不能使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。企業(yè)稅務(wù)籌劃中必須嚴(yán)格貫徹成本效益原則，在考慮節(jié)稅的同時(shí)，統(tǒng)一考慮其他各個(gè)方面的因素，包括企業(yè)外部環(huán)境、自身情況、涉及的收入支出以及稅務(wù)籌劃實(shí)行成本等，制定最佳的籌劃方案。

3.加強(qiáng)稅務(wù)籌劃信息管理對(duì)于保證優(yōu)惠型企業(yè)稅務(wù)籌劃成功實(shí)施極為重要。因?yàn)榕c企業(yè)各項(xiàng)稅收項(xiàng)目相關(guān)的政策、法規(guī)細(xì)則，相關(guān)批文有哪些，在何方，企業(yè)大多并不了解，所以很難提交詳細(xì)依據(jù)，稅務(wù)籌劃就很難成功。因此，在日常工作中，必須加強(qiáng)對(duì)這些稅務(wù)信息的搜集與管理，并加強(qiáng)與稅務(wù)主管部門(mén)的溝通，及時(shí)獲取關(guān)于稅務(wù)法律知識(shí)的相關(guān)指導(dǎo)。同時(shí)必須意識(shí)到，要改善企業(yè)的稅收環(huán)境，需要企業(yè)和政府職能部門(mén)雙方共同的努力。只有這樣，才能使企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下獲得生存和發(fā)展，也使國(guó)家的稅收得以保證。

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第8篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷(xiāo)售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買(mǎi)者簽訂一份房屋銷(xiāo)售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷(xiāo)合同，降低房屋銷(xiāo)售價(jià)款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬(wàn)元（包括800萬(wàn)元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬(wàn)元。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬(wàn)元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應(yīng)納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬(wàn)元。稅款合計(jì)805.20[264+541.20]萬(wàn)元。

如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬(wàn)元，另簽訂一份800萬(wàn)元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應(yīng)納土地增值稅294（980×30%）萬(wàn)元；建筑裝修應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，稅款合計(jì)540.40（220+294+26.4）萬(wàn)元?？梢?jiàn)，同樣的收入和成本，通過(guò)籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬(wàn)元。同時(shí)由于購(gòu)房?jī)r(jià)款減少，也為購(gòu)房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導(dǎo)致增加營(yíng)業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤(rùn)為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米?？梢?jiàn)，售價(jià)提高之后利潤(rùn)卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的矛盾，見(jiàn)下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。

三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格

我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說(shuō)明）。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來(lái)制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤(rùn)最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格為A，除銷(xiāo)售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為a，則全部扣除項(xiàng)目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷(xiāo)售額不能超過(guò)除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過(guò)提高售價(jià)來(lái)增加利潤(rùn)。假定售價(jià)提高到A+x（即1.2848a+x），相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額=a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過(guò)除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷(xiāo)售額的上限分別是除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見(jiàn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長(zhǎng)加快。上文通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷(xiāo)售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷(xiāo)售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過(guò)稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購(gòu)房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷(xiāo)售、加快資金回籠的目的。

四、促銷(xiāo)活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

第一，銷(xiāo)售折扣的稅務(wù)籌劃。銷(xiāo)售折扣是企業(yè)慣用的促銷(xiāo)手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。

[例3]某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購(gòu)房者5%的銷(xiāo)售折扣，銷(xiāo)售總額2000萬(wàn)元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開(kāi)發(fā)票，將導(dǎo)致多交營(yíng)業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬(wàn)元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬(wàn)元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬(wàn)元，合計(jì)66.85萬(wàn)元。

第二，買(mǎi)房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品味的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷(xiāo)售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車(chē)等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷(xiāo)售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營(yíng)企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷(xiāo)售房屋時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無(wú)法享受轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅的政策。

可見(jiàn)，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營(yíng)企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)

該文章轉(zhuǎn)載自無(wú)憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營(yíng)雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無(wú)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒(méi)有銷(xiāo)售更無(wú)利潤(rùn)可言，該合營(yíng)企業(yè)也沒(méi)有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳納2500（5億元×5%）萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。若甲、乙成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式，待房屋建好后將該合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

[例5]某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷(xiāo)售收人為5000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷(xiāo)售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應(yīng)繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)857.5（5000-3500-275-367.5）萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅70（1400×5%）萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1330（1400-70）萬(wàn)元。可見(jiàn)，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬(wàn)元。

第9篇：土地增值稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產(chǎn)企業(yè)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由原來(lái)的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進(jìn)行土地增值稅清算；第一，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占這個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過(guò)85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；第二，取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；第三，納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國(guó)家進(jìn)行土地增值稅的全面清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

2007年2月1日，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算以來(lái)使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅縮水。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)過(guò)高是不爭(zhēng)的事實(shí)，這過(guò)高的利潤(rùn)實(shí)質(zhì)上來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)對(duì)公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會(huì)引起房?jī)r(jià)不斷上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)。這種由壟斷帶來(lái)的高額利潤(rùn)破壞了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進(jìn)行調(diào)整。而土地增值稅的征收主要就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)高的利潤(rùn)。以前國(guó)家采用預(yù)征制房地產(chǎn)企業(yè)都是預(yù)繳一小部分的土地增值稅，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)將要補(bǔ)繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加，費(fèi)用也就隨之增加，企業(yè)的利潤(rùn)就減少。這一政策的實(shí)施對(duì)資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

近幾年，我國(guó)進(jìn)入加息周期，提高貸款利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)控措施越來(lái)越多。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件方面，要求越來(lái)越嚴(yán)格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會(huì)計(jì)提少量的備用金用來(lái)交稅，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，就意味著企業(yè)要補(bǔ)繳大量的稅款，而這類(lèi)企業(yè)的備用金是不足以支付需要補(bǔ)繳的稅款。一些資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)有可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導(dǎo)致資金實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)讓持有的土地或者企業(yè)的股份來(lái)支付稅款。

1.3 對(duì)土地儲(chǔ)備豐厚的房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地價(jià)格的上漲也成為一種必然的趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會(huì)利用自己手中所持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、進(jìn)行炒作。而土地的囤積與炒作就會(huì)使土地的價(jià)格不斷上漲，土地價(jià)格上漲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)借土地價(jià)格上漲來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，這樣就會(huì)快速地吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅的清算則會(huì)使這些公司付出補(bǔ)繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲(chǔ)備豐厚的企業(yè)將會(huì)在補(bǔ)繳土地增值稅后積極的開(kāi)發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達(dá)到土地資源更加合理的利用。

2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響

2.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值取向的影響

土地增值稅的清算，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資價(jià)值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產(chǎn)企業(yè)，投入大量的資本，來(lái)大規(guī)模的購(gòu)買(mǎi)土地，然后坐等土地升值后轉(zhuǎn)手獲取土地增值收益。而現(xiàn)在由于國(guó)家對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，這些靠倒賣(mài)土地獲取高額利潤(rùn)的企業(yè)就必須要對(duì)本企業(yè)持有的土地進(jìn)行清算。這樣就迫使該類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)放棄這種投資價(jià)值取向轉(zhuǎn)而將他們手上的土地快速出手或者自行開(kāi)發(fā)。因此，該政策的出臺(tái)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導(dǎo)作用。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤(rùn)，這將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的收益有助于抑制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資。對(duì)土地增值稅實(shí)行清算，如果原來(lái)預(yù)征的稅款小于結(jié)算結(jié)果，則應(yīng)該補(bǔ)稅。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，由于以往并沒(méi)有嚴(yán)格征收土地增值稅，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)備的土地增值稅準(zhǔn)備金都很少，對(duì)于要補(bǔ)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒(méi)有提取足夠的納稅準(zhǔn)備金，將會(huì)因?yàn)橛么罅康馁Y金支付土地增值稅而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，部分企業(yè)會(huì)由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經(jīng)有大量小型房地產(chǎn)企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴(yán)格清算將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對(duì)投資資本介入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱性行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的健康運(yùn)行有重要影響。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額回報(bào)使得境內(nèi)企業(yè)對(duì)短期投機(jī)資金，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。這些投資者都追求高額的利潤(rùn)，一般都是采用快進(jìn)快出的方式。他們的這種行為就助長(zhǎng)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性及房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也會(huì)使整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加。通過(guò)土地增值稅的清算將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平降到接近其他競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的利潤(rùn)水平。那么這樣就會(huì)造成企業(yè)對(duì)短期資本的吸引力下降，部分投資者就會(huì)為了尋求更高利潤(rùn)的投資而脫離房地產(chǎn)行業(yè)。這樣就能降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱度，并對(duì)維護(hù)行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國(guó)家進(jìn)行土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤(rùn)將會(huì)減少。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖那逅阍黾恿朔康禺a(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，而好多企業(yè)是在沒(méi)有預(yù)警的情況下就要補(bǔ)繳大量的稅款，這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的很多成本費(fèi)用無(wú)法攤銷(xiāo)從而就大大的削減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

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