房產法律法規條款精選(九篇)

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第1篇：房產法律法規條款范文

摘 要：房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業，建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急。本文從反洗錢的角度系統梳理了房地產交易的現行法規，為房地產業反洗錢專項制度的建立探索基礎，并為反洗錢法規與房地產交易法規的有效銜接提供依據。

關鍵詞：房地產；反洗錢；交易法規

隨著金融業反洗錢監管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉移的傾向變得日益明顯。統計《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報告》（2010年至2012年）公開披露的113個洗錢案例，其中26個案例涉及房地產行業，比例高達23%，房地產業已成為特定非金融行業中最易被洗錢分子所利用的行業。然而，我國對房地產業的反洗錢義務尚未作出明確要求，因此建立健全房地產業反洗錢法規制度已成為當務之急，而在建立房地產業反洗錢專項制度之前，需要系統梳理房地產交易的現行法規，以便為房地產業反洗錢專項制度的建立奠定基礎，并與之有效銜接。一、現行房地產交易法規梳理房地產業作為經濟發展和社會穩定中具有重要影響和作用的產業，為維護其健康發展，國家出臺了一系列法律法規。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國城市房地產管理法（修正案）》構成房地產業的基本法律。2001年建設部的《商品房銷售管理辦法》是房地產交易的基本規范性文件。2004年建設部印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》，從系統要求、數據采集與整合、系統管理等方面對房地產市場信息系統建設提出了規范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進一步細化，住建部于2012年4月頒布了《房地產登記技術規程》，該規程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細的規定。2011年住建部聯合相關部委的《房地產經紀管理辦法》對房地產經紀機構和經紀人的職責與義務作了明確規定，是進一步完善房地產法規的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規，目的在于對新建商品房預售資金實行監管，加強房地產中介服務管理，規范和完善房地產市場秩序。二、房地產交易法規對開展反洗錢工作的基礎作用雖然現行的反洗錢法律法規主要是針對金融機構而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應用于特定非金融行業反洗錢法律法規構建的基本內容，可據此審視房地產交易法規。（一）客戶身份識別。在房地產交易中實行實名制購房是我國一直堅持的制度，體現在房地產交易的各環節中。建設部已在2006年的工作要點中提出落實房地產預售及銷售階段的合同聯機備案和實名制購房制度，并表示通過修訂有關法規和加強配套制度建設進一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產轉讓管理規定》第7條和第8條規定了在簽訂房屋買賣合同時必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼。《城市商品房預售管理辦法》第10條規定，商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。預售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設部聯合其他部委的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》對外國公民和機構在中國購房做出了嚴格的身份要求和驗證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。2008年5月實施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規定登記簿應永久保存，采取相應的安全防護措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產登記技術規程》中5.1.1規定，登記事項登簿后，房地產登記機構應將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應永久保存。這些規定均為重現交易記錄奠定了前提基礎。三、房地產交易法規在反洗錢方面的提升空間（一）現行房地產法規的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產的法規條款，未能找到一處直接出現“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規行為進行預防和打擊的房地產法規，重點主要集中在擾亂房地產交易秩序，維護市場健康穩定等方面。如《城市房地產管理法》第一條明確提出“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產市場也可能會擾亂房地產市場秩序，但現有的法律法規并未明確將通過房地產交易洗錢列為預防和打擊對象。（二）現行房地產相關法規僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定了商品房買賣合同應當明確的主要內容，其中僅在第一款“當事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個人信息。然而，這種籠統的規定導致房地產機構掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權的內容，其中包括了房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠。（三）現行房地產相關法規對客戶的資金來源關注不夠，注重客戶的資金安全。在整個房地產法規體系中，涉及資金管理的內容并不多，主要對房地產開發商在預售房時取得的資金管理和客戶交給房地產經紀機構的資金安全。如2006年建設部與中國人民銀行聯合下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，維護房地產經紀活動當事人的合法權益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應包括“商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間”等內容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現金、銀行轉賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現行房地產相關法規中，有利于反洗錢工作開展的法規不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設部等七部委就曾聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中第七條規定：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》再一次明確要求房地產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。應該說，“購房實名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產業的法規體系中只有實名制而沒有相應的配套措施，很容易出現管理漏洞，也使這項制度在反洗錢中發揮的作用大打折扣。2004年建設部辦公廳印發的《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》提出了房地產市場信息系統建設的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房地產開發、轉讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當地自己的房地產市場信息系統。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導思想幾乎已經成為“建立全國聯網的聯機備案系統”的制度。這樣，僅能掌握每個購房者在當地的房產情況，而無法發現洗錢分子在全國范圍內不同地區購置多套房產的犯罪行為。另外，在調查中也發現，雖然各城市建立的房地產市場信息系統基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統之間的聯網整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發現，我國房地產業現行的交易法規體系預防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現實的，在《反洗錢法》的指導下，針對房地產業另外制定出臺符合行業特色的專門的反洗錢法規才是合理之舉。四、房地產業反洗錢法規建設的建議國際反洗錢組織FATF關于反洗錢工作的最新40項建議中，共有9項建議涉及包括房地產業在內的特定非金融機構，其中建議10、11、12、15、17中規定的客戶盡職調查和交易記錄保存義務，建議18、19、20、21規定的可疑交易報告義務以及建議28明確的監管原則，這些建議要求各國對特定非金融機構建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產業的法規建設重在產權界定的清晰性和交易合法性的行政審批環節，缺乏對房產購置資金來源的合法性以及資金交易的監測手段。例如，現行規定已經要求買賣房地產的客戶在房地產交易登記中心辦理產權登記時，應當提供真實有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產開發企業或房地產經紀機構協助客戶除提供真實有效身份證明文件外，房地產開發企業或房地產經紀機構也應對實際控制客戶的自然人和交易的實際受益人身份、資金來源、交易目的、職業等背景信息進行了解和登記。要求房地產機構在客戶盡職調查方面達到上述標準，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產業的相關制度，加入反洗錢內容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監測的主要內容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關部委聯合出臺較高級別的包括房地產業在內的特定非金融機構反洗錢高級監管原則，再由具體行業主管部門結合實際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現有房地產業的管理體系影響較小，更便于實現和實施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應會同房地產業的行業主管部門，共同制定房地產業的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報告等制度，清晰房地產業反洗錢義務主體和職責，明確監管機構職責。房地產業的反洗錢義務主體應該包括房地產開發商和二手房交易中介機構等房地產機構。在客戶身份識別方面，規定房地產機構核對登記購房者的真實身份信息，留存單位營業執照、稅務登記證、法定代表人或負責人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業、收入水平以及交易房產基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時，住房與城鄉建設部應及時修改統一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補充可進一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報告制度，應明確規定大額交易和可疑交易報送主體、時間和途徑，可原則性地列舉房地產交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現金支付房款的；（4）不關注房產質量、物業等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關系的；（7）購買房產后無合理原因強烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價進行房地產交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉建設部也應與房地產業的行業自律組織中國房地產業協會加強溝通與合作，發揮行業自律組織的作用，引導行業協會利用自身的資源優勢，制定房地產業反洗錢工作指引，幫助房地產業反洗錢主體有效履行反洗錢義務。參考文獻[1]法律出版社法規中心.中華人民共和國房地產法律法規全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產中介機構洗錢風險分類與管理研究[J].上海金融學院學報，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規實用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責任編輯、校對：楊振峰

第2篇：房產法律法規條款范文

關鍵詞：綠色建筑；發展；節能；形勢；任務

前言

建筑是人們城市生活的重要載體，城市的重要標志之一即為大量的建筑群，但建筑更重要的作用是創造城市空間與組成環境，因此，建筑發展是一種動態發展，建筑形態的發展密切聯系著社會生活形態的發展，勢必會隨著社會生活形態的變化而變化。而目前能源危機和環境惡化等現實情況隨著工業、建筑業的不斷發展而日益嚴峻，因此，綠色建筑成為了世界建筑業的自然發展趨勢。綠色建筑不僅能為人們提供舒適健康的內部生活環境，還能為人們創造出與自然和諧共生的外部環境，具有可持續性，以實現人、建筑、自然環境這三者的和諧統一[1]。而就目前的國情來看，綠色建筑業中還存在不少問題，文章則主要闡述在綠色建筑的發展趨勢下，綠色建筑業應該采取怎樣的活動才能有效推動綠色建筑的發展。

1 我國綠色建筑發展中存在的問題

1.1 對綠色建筑的認識存在偏差

目前社會上對綠色建筑的認識存在誤區，認為綠色建筑就是高科技、高成本建筑，因此限制了綠色建筑的推廣和普及。很多建筑商甚至以“低碳”“綠色”等作為炒作熱點，實際建筑卻完全不能算得上是綠色建筑，另外一些地方政府沒有將推廣綠色建筑工作放到改變現代建設模式，改善民生經濟的戰略性高度來認識，因此缺乏主動性。還有一些建筑師、設計師對綠色建筑的內涵不夠熟悉，設計出的建筑嚴格上來說并不能算是綠色建筑。此外，建筑開發商也不清楚投資綠色建筑的市場回報預期，影響到建筑項目的決策，而消費者則對綠色建筑的效果體會不深刻，影響市場需求[2]。這些都是影響我國綠色建筑業發展的因素。

1.2 綠色建筑評價體系不完善

我國現有的綠色建筑評價體系并不完善，不但覆蓋面不足，而且評價體系中部分指標的設置不夠合理。首先，綠色建筑中涉及的環節和學科非常多，各專業學科都有各自的評價標準體系，相互之間難以有機協同；其次，我國綠色建筑的工程建設標準大多為效果評價標準，而設計、施工、驗收、運行維護等方面的評價標準與其技術標準并不完全相符；最后，相關工程標準中缺乏綠色建筑相關的工程標準，因此難以有效引導和約束綠色建筑的建筑工作。

1.3 綠色建筑相關法律制度不健全

我國現有的綠色建筑相關法律法規的系統性不足，尤其在建筑法、能源法、節約能源法等法規中沒有設置明確的綠色建筑定位。且綠色建筑的壽命周期建設管理制度也不夠健全，政府對綠色建筑的監管力度仍不夠，尤其是綠色建筑質量監管問題尚未解決。同時缺乏一些對綠色建筑發展的激勵政策，現行的與建筑節能節水、環保等相關的財稅激勵政策，并沒有針對綠色建筑的節能環保標準進行定義，缺少綠色建筑的相關方面的優惠政策。比如：給予房產開發商相應的開發綠色建筑在土地、審批、融資等方面的優惠政策、鼓勵消費者購買綠色建筑的相關優惠政策，以拉動市場需求力[3]。此外，現有的綠色建筑設計收費標準普遍偏低，難以激發建筑設計者的積極性。

1.4 建筑技術和材料的市場支撐力度不夠

現在我國綠色建筑技術基礎的研究仍不夠，綠色建筑的重點和難點技術尚未突破，也沒有形成符合地理特色，以及相關建筑功能的技術體系。而且缺少綠色建筑的咨詢、規劃、設計、評估等相關人才和機構。此外，綠色建筑材料市場發展緩慢，難以跟上建筑業的發展速度，材料市場中各類建筑產品質量參差不齊，影響到綠色建筑業的發展。

2 加快綠色建筑發展與建筑節能的主要措施

2.1 提高新建建筑中綠色建筑的比例

首先，要加強城市規劃的管理力度，提高城市新區建設以及舊區更新中綠色建筑的比例，將生態環保、綠色交通、可再生能源循環利用等內容融入相關的城市總規劃中，并制定相關的專項規劃、控制性詳細規劃以及修建性詳細規劃，還可以將綠色建筑的相關標準作為土地使用權競拍的前提條件。另外應采取有針對性的激勵措施，比如：對不同星級的綠色建筑給予相應的不同獎勵；要求各大城市的新建保障房能夠達到綠色建筑的標準，以推進綠色建筑的發展。

2.2 加強公共建筑的節能改造

隨著第三產業在我國國民生產總值中比例的加大，建筑能耗所占社會能源總消費量的比例也再持續增加，因此應該在各城鎮中加強公共建筑的節能改造，改變目前公共建筑能耗大的現狀。采取有效的節能改造措施，達到節約能源的目的，充分考慮低成本以及居民適用性，并借鑒和總結國內外節能改造經驗的基礎上，進行采暖通風、供配電、節能照明以及監控系統等節能改造，一方面推廣人們對綠色節能建筑優勢的認識，另一方面也能有效降低公共建筑的單位面積的能耗，而改造費用完全可以在極短的時間內通過節能成本而完全回收，可見節能改造的前景廣闊[5]。只有既有建筑節能改造取得成效，全國建筑能耗才能大幅度降下來，從而產生巨大的社會經濟效益。

2.3 加快改造供暖計量的速度

在我國，民生方面是用能大戶，隨著社會經濟的發展以及人民生活水平的提高，民生建筑的能耗增長遠遠高于生產能耗的增長速度，尤其是北方供暖系統，每年消耗的能源成本非常高昂，若不采取有效合理的措施，勢必會限制國家經濟的發展，因此，應該推行民用建筑供熱計量的改造工作，在保證室內散熱器整體數量和室溫質量的前提下，改造民生建筑中的采暖形式，以有效降低城市總耗能，保證國民經濟持續、健康、快速的發展。并在供熱計量節能改造中大力推廣應用新型綠色節能技術、材料、產品，以帶動相關產業發展。

2.4 開展綠色建筑實驗點

開展綠色建筑重點實驗點要注意：第一，要制定一個科學合理的城市總規劃以及相應的管理機構，以管理綠色建筑與節能減排體系；第二，要制定一套完善的污水廢品處理系統，以確保供給水系統、道路系統、綠化設施等都能實現綠色環保、低碳節能；第三，建立先進的三網合一通訊網絡，這在大城市較難以實現，但在人口較少的鄉村城鎮卻可以嘗試開展試點；第四，在試點內建立起太陽能、風能、生物質能等新型能源的供應系統，將能源體系向清潔環保的方向進行改造；第五，在試驗點內采取多種方法提高居民消費能力，擴大內需，比如建設連鎖超市等；第六，根據實驗點的實際風俗習慣等制定出相應的綠色建筑模式，以增強當地公共建筑的居住功能以及服務功能，提高人口的集聚程度，推動經濟發展。

2.5 推廣綠色建筑技術的研發和推行

首先，要成立綠色建筑相關技術發展的研究專項，以支持綠色建筑相關技術的突破；其次，要成立綠色建筑相關技術、標準的研究基金，支持研究發展；再次，中央要從財政、政策等方面支持綠色建筑的示范性建設，增強綠色建筑的推廣力度；最后，要重視高校、科研機構等方面的人才培養，加快綠色建筑節能、再生能源的循環利用等技術的研究和發展。

2.6 綠色建筑發展問題的解決方案

首先，明確綠色建筑的發展方向和目標。既要樹立理想的綠色建筑觀念，又要基于不同地區的經濟社會發展水平和建筑特點設立切合實際的分階段目標，并向理想的綠色建筑方向邁進。其次，完善綠色建筑的標準體系和法規制度。加快制訂適合不同氣候區、不同類型建筑的綠色建筑評價標準，完善綠色住宅、辦公樓、商場、賓館的細化評價標準。并對現有的綠色建筑和建筑節能相關法律法規條款進行補充完善，在我國的建筑法、節約能源法等法律中統籌制定綠色建筑的有關規定。再次，加大政策激勵力度。建立綠色建筑的財政、稅收、金融優惠的激勵機制，引導消費者購買綠色住宅。最后，建設起嚴格的綠色建筑監管體制。在現有建設工程質量監管體系基礎上，逐步建立綠色建筑審查制度，加強各個施工環節的管理。

總之，我國綠色建筑業正面臨著一次巨大的機遇和挑戰，我們應該抓住機遇，克服傳統傳統工程建筑模式，再輔以有力的激勵政策，來創造我國綠色建筑和建筑節能的發展新局面。

參考文獻

[1]劉玲，魏向輝，李明.綠色建筑項目管理綜合均衡優化研究[J].數學的實踐與認識，2014（19）：185-187.

[2]劉文源.關于綠色建筑發展的思考[J].低碳世界，2014（11）：247-249. [3]廖歡.綠色建筑主體博弈、市場約束及治理路徑[J].綠色科技，2014（5）：328-329.

第3篇：房產法律法規條款范文

二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創造貸款的，因此不需要眾多的銀行網點，但是需要有一個比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔保發行債券、抵押發行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發達，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。

一、存款儲蓄方式的內在缺陷和資產證券化的準備成本、收益以及時機

在存款儲蓄方式下，商業銀行等金融機構的負債是儲蓄存款，具有中短期性質，其資產住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產和負債在期限上出現結構性倒掛，這種倒掛會導致商業銀行面臨流動性不足、資金周轉不暢，嚴重時甚至發生擠兌風潮和支付危機。

解決問題的出路在于增加商業銀行抵押貸款債權的流動性，把這種長期的資產變成流動性很強的資產。美國的住房金融市場在經歷了上述結構性矛盾引發的一系列儲蓄銀行支付危機和破產風波后，進行了金融創新，在抵押貸款一級市場之外創造了一個資產證券化的二級市場，商業銀行及時將抵押貸款債權賣斷給特殊目的載體（Special Purpose Vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權轉變成分割開了的和可流通轉讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產證券化不僅解決了商業銀行的資產負債期限結構上的倒掛，而且擴大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進了住房金融市場和住房產業的。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準備成本，包括證券定價、倍用增級、一級市場債權規模、證券化市場上作為投資的買方力量、準則、稅收優惠、法規條款、證券市場環境、監管的制度安排、人才和技術上的準備。這些準備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創新或改進來實現，但環境因素卻是離不開一個培育和成長的過程。

我國的資產證券化面臨基礎脆弱、制度條件和環境條件缺乏的問題。有人認為我國缺乏大量、持續、長期和穩定的資金供給，即機構投資者的現狀不能支撐資產證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機構投資者比較少，類似于國外那種典型的機構投資者之數量更少；另一方面，機構投資者能真正用于投資的資金規模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲蓄存款和800多億美元的外匯儲蓄，但是由于抵押貸款證券化的復雜性和個人投資者自身各方面的局限性，我國的個人投資者更不可能成為大規模資產證券化穩定持久的主要投資者。也有人認為我國的資產證券化面臨制度和環境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環境限制、監管問題、人才和技術限制。還有人通過觀察和美國住房抵押貸款二級市場，認為我國一級市場的交易規模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占GDP的4%，并且限于沿海地區的少數發達地區），不足以形成足夠的債權集合來形成證券化的“資產池”（asset pool）。而且對證券定價等實務問題的不夠充分。國有商業銀行也并未出現流動性不足的資金瓶頸制約。事實上，大部分商業銀行只對不良資產證券化感興趣，個人住房抵押貸款相對于其他資產來說還是優良資產，不僅能給銀行創造效益，還能優化資產結構，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業銀行對住房抵押貸款證券化熱情不高。另據統計，截至2001年底，我國個人住房抵押貸款余額總計6380億元，分別僅占到當年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實行抵押貸款證券化的發達國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規模顯然還不夠。

存款儲蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達到發展我國住房消費金融市場和住房產業，發展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現在在我國實行抵押貸款資產證券化不僅前期準備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時機也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創造一個二級市場，實行資產證券化達到三重目的，而是在于除了繼續壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發揮另一種手段的作用，即發展抵押銀行債券。抵押銀行發行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準備成本小，收益大，而且不存在時機問題。

二、抵押銀行債券的優勢分析

（一）成本分析

抵押銀行籌集的資金和發放的貸款都是長期性的，資產和負債的期限結構對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內在缺陷。同時，我國現有債券市場的發展程度基本上可以支持發行抵押銀行債券，其優勢在于：避免了證券化那樣的高準備成本和時機成熟問題；不存在證券化那種很復雜的定價問題（如：提前還款模型和期權調整價差法）；無需一個抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術上沒有特別要求；現有的稅收政策、會計準則和監管主體完全適用；在法律法規上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機構投資者，同時因為對投資者的投資技術沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩定的資金供給。

我國的債券市場自1981年財政部正式發行國債以來已經發展了二十多年，尤其是近幾年來發展十分迅速。發行方式和承銷程序越來越規范；實行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、債券、金融債券公司債券、可轉換公司債券和可贖回債券等。市場發行主體和參與者迅速擴大，當前我國債券市場的發行主體包括政府、金融機構和企業等；市場交易主體包括居民、企事業單位、非銀行金融機構和銀行機構等在內。債券交易系統、登記、結算和托管等基礎設施建設加快；市場交易規則日趨完善；市場規模不斷擴大，現在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時，為了完善資本市場結構和進行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發展債券市場，由此采取的有關舉措更將為抵押銀行債券的發展創造良好的條件。

（二）收益分析

1.通過完善住房消費金融市場，實現住房投資的大眾化和機構化，進而促進我國房地產業進一步發展。住房業是我國國民發展的主導產業之一，它不僅可以帶動住房消費和擴大內需，還可以通過產業關聯性帶動建筑材料、裝飾材料和服務業的發展。同時，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個重要反映指標。抵押銀行通過發行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機構投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實現了住房投資的大眾化，擴大了住房消費容量。同時這種直接融資方式融資迅速，成本低，數額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費貸款的需要。居民的住房消費會帶動和刺激住房的生產，從而促進房地產業的更大發展。根據國家統計局投資統計司的資料，我國房地產業有著廣闊的發展空間。我國城鎮居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據建設部的消息，新世紀前5年，我國住房建設的發展目標是：全國城鎮新建住宅27億平方米；新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費市場潛力巨大。無論是從我國具體實際還是國際實踐經驗來看，一個如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產業的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。

2.有利于推動我國融資方式的非中介化和國民經濟的證券化。西方經濟學者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發展過程的關系分為下列三個階段。第一階段是以銀行間接融資占主導地位的“銀行主導”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業和家庭發放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導地位的“市場主導”階段。該階段以初級證券化為典型特征，企業通過在金融市場上直接發行票據、債券和股票實現融資，產生金融業上的脫媒現象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強市場主導”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續侵蝕間接融資的傳統陣地。該階段以二級證券化（即資產證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發展到“強市場主導”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級證券化，因此它的發展必將促進我國金融業的脫媒，也將促進我國金融市場的升級，從而提高國民經濟證券化率（指證券市場總市值與國內生產總值的比率）。目前我國國民經濟的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內生產總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.

3.增加投資者的投資品種，進一步促進我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因為有銀行信譽、個人財產抵押、政府的擔保或者其他形式的債權保證，安全系數高，信用等級一般與政府債券一樣，都為AAA級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時轉讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優異的投資產品。從宏觀上來看，抵押債券的發行意味著居民儲蓄向投資轉化的渠道增多，有利于我國目前儲蓄分流的進一步發展，防止儲蓄的沉淀，居民的儲蓄轉變為生產性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成證券市場上的泡沫。同時，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經濟的金融化程度。

4.推動債券市場的，進而擴大和完善資本市場。我國債券市場地進一步發展面臨以下主要：規模不夠，目前債券余額只占GDP的24%；各種債券的發行量嚴重不平衡，國債和政策性債券占主導地位；債券品種單一；流動性差和市場需要改革與創新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費金融市場中的一個重要品種，它的產生與發展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要，也是債券市場的改革與創新的要求和表現，而且有利于改變目前債券市場發展中的不足，推進債券市場的發展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進債券市場的發展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因為我國金融體系還沒有發展到上文所述的“強市場主導”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對于抵押貸款證券化的明顯優勢，所以我們不應急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發展的重點。當股市出現較大規模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時，股市資金就會大規模撤出。又因為債券市場的發展相對于它在資本市場中的地位和股市的發展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲蓄。而由儲蓄帶來的銀行貸款主要是向提供短期性流動資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）。可見股市和債市在發展上的這種不平衡導致股市的波動對直接投融資市場和資本市場的太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發展雖然一直很快，但一直不規范和不健全。這種不規范很容易造成股市的大幅波動。即使今后我國股市規范健康地發展，股市的波動也是不可避免的。首先是企業業績波動與分化比較大，企業業績和生存的變化莫測決定了股票價格和股市指數是波動型的；其次，因為人民幣不是世界貨幣，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會很容易帶來股市的波動。股市的波動明顯會影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個與股票市場的發展比較對稱的債券市場來調節儲蓄資金在股市和債市之間的流動以及在資本市場和貨幣市場之間的流動。抵押銀行債券作為債券市場上一個極為重要的品種，它的發展有助于改變我國股市與債市發展上的不平衡，并且也有利于凋節儲蓄資金在金融市場上的流動。

三、抵押銀行債券的制度安排

（一）抵押銀行機構的設立

抵押銀行是抵押銀行債券的發行主體，因此設立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環。從國外的實踐來看，抵押銀行一般是其它金融機構的附屬機構，所以我們可以在我國現有金融機構的基礎上考慮抵押銀行的設置。根據抵押銀行的所有者之不同，本文認為以下幾種模式很值得考慮。

模式一：國內的商業銀行組建自己的附屬機構抵押銀行

雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網點來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網點把住房貸款發放給分散的住房資金需求者。而商業銀行不僅有廣泛的網點和分支機構，而且還有眾多的客戶渠道。同時，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個集團公司通過這種“一站式”服務更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實現了最大化收益。當然，隨著的發展，抵押銀行可以通過互聯網受理貸款申請，一定程度上會減少對銀行網點的依賴。

模式二：由幾家商業銀行聯合出資成立抵押銀行

這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽等級更高，從而可以降低發債的利率，實現低成本融資，有利于資產的擴大。同時，抵押銀行也相當于可以利用投資各方之商業銀行的客戶渠道和銀行網點來推銷住房貸款。這種模式有點類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯合成立發行抵押銀行債券的財務機構。

模式三：商業銀行與保險公司聯合出資成立

一個成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險公司的參與。例如：美國規定貸款成數超過80%，必須由保險公司擔保，不足80%的則鼓勵保險公司參與；英國的保險公司保險借款人的支付能力；澳大利亞的保險公司保險因借款人違約給貸款機構帶來的損失；日本規定住房借款人必須購買人壽保險；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險。保險公司的參與可以提高貸款成數，擴大消費容量，降低抵押銀行等住房貸款機構的貸款風險，最終促進住房金融業的發展。所以商業銀行和保險公司共同出資設立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優勢。保險公司因此而進入住房貸款市場，商業銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風險，進一步擴大了住房貸款。

（二）抵押銀行債券業務經營和操作上的制度安排

在債券品種上，除了發行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發行可轉換債券和可贖回債券的經驗，發行可轉化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種。可轉化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時要求發行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉換為住房預付款，根據債券本息和預付款的差額，抵押銀行對債券持有人多退少補。這意味著債券到期時投資轉換為住房投資或者是住房消費。可贖回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權在發行一段時間后按約定價格贖回部分或全部債券。這樣當市場利率降低時，抵押銀行會行使贖回權，償還以前發行的高利率債券，再按當前的低利率發行新債券借人資金。可贖回債券大大降低了抵押銀行負債的利率風險和期限風險，也降低了其住房抵押貸款的利率風險和期限風險。此外，抵押銀行通常只能就房產價值的60%進行債券融資。所以，在有保險公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時，抵押銀行可以發行信用債券。當住房貸款需求大于資金供給時，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發行方式上，可以借鑒美國聯邦住房貸款銀行統一債券的做法，短期籌資循環不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負債和資產期限結構還是對稱的，不會出現資產負債的結構性倒掛。

因為住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房產業又是我國的主導產業主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應該對抵押銀行債券的籌資收入實行稅收優惠，或者政府在債券發行上提供擔保，也可以由政府引導建立抵押銀行債券擔保基金，從而增加債券的信用等級，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當于只以或是負債的形式或是少量財政資金就實現了自己在住房產業上的相關利益。

（三）法規的安排

抵押銀行是通過發行抵押債券籌集資金和發放住房貸款的銀行機構，是一個自主經營，自負盈虧的企業法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對抵押銀行的設立、變更和撤銷，經營和管理，專業化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴格的法律界定，并且把上述有關的制度安排上升為法律的意志。同時，因為抵押銀行發放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴格限制經營范圍和實行專業化經營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經驗之一。

（四）加快利率市場化的改革，擴大利率市場化的覆蓋范圍

抵押銀行債券是利率產品，對利率的過多限制使得不同債券的投資價值和風險難以得到有效實現。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認為，隨著外資金融機構進入我國，帶來的新型經營方式和金融產品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設一個全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎的市場化利率。社科院的李揚博士認為，我國債券市場已基本上實現了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發行，未來要做的就是擴大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵銀行發行和購買債券，這意味著我們需要在發行抵押銀行債券時借鑒和參照國債的發行方式。

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[1]主編。房地產金融全書[M]，北京：中國出版社，1997.

[2]尹伯成等編著。房地產金融學概論[M]，上海：復旦大學出版社，2000.

[3]梁定邦主編。中國資本市場前瞻[M]，北京：北京大學出版社，2001.

[4]汪利娜。發展我國抵押貸款證券化的幾點思考[J].財經，2000，（5）。

[5]程定華。淺談中國債券市場[J].管理科學，2001，（5）。

[6]盧曉平。債券市場發展將成為主旋律－訪中國社科院金融中心主任李揚博士[N].上海證券報，2002-4.