房地產(chǎn)項目的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年1月20日

一、土地增值稅基本綜述

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。

其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定?？梢姡煌瑯?biāo)準(zhǔn)住宅分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務(wù)招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷售價格來控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會導(dǎo)致銷售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

2、費用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。作為每一個房地產(chǎn)公司都有這個權(quán)力這樣做，稅務(wù)機關(guān)是無權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導(dǎo)同時兼任某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關(guān)費中的部分費用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用應(yīng)計入財務(wù)費用。按照規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯瑢崿F(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅負(fù)；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負(fù)增長加快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負(fù)，實現(xiàn)利潤最大化。

6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現(xiàn)；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等工程成本結(jié)算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執(zhí)行過程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過程，才能保證籌劃方案成功。

主要參考文獻：

[1]莊粉榮.房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2011.

第2篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關(guān)注的焦點?？偫碓谡ぷ鲌蟾嬷袕娬{(diào):“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息?？陀^來說,我國房價過高的原因很復(fù)雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內(nèi)卻高達50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計數(shù)”)的5%以內(nèi)計算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,可按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的所有費用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明,以達到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時開發(fā)兩個項目,項目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價格提高了y,此時房產(chǎn)的新價格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例,運用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發(fā)成本費用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價做出判斷。如想在享受起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發(fā)商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實施成本,控制風(fēng)險才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強自身競爭力。

【參考文獻】

[1] 國土資源局.2009年調(diào)查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[S].2006(12).

[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2009.

第3篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營管理的一項成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實際應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項目繁多，如籌劃不當(dāng)，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用=1424×10%=142.4萬元，加計扣除=1424×20%=284.8萬元，營業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項目合計=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計算營業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計算出免稅臨界點：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y，加計20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計算當(dāng)增值率為20%時，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點定價系數(shù)為1.67238，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售單價的定價具有指導(dǎo)性意見。

2）變房地產(chǎn)銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃法

按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅，不征營業(yè)稅。如果購買方是法人企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購買方達成協(xié)議，以房產(chǎn)作價向購買方進行股權(quán)投資，后再以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售房產(chǎn)。

舉例如下：甲房地公司是由兩個自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，實收資本3000萬元，以3000萬元的價格取得一塊土地10000平方米，隨后進行房地產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元，發(fā)生期間費用100萬元，現(xiàn)在因金融危機再無力開發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給另一家乙房地產(chǎn)公司。

方案一：如轉(zhuǎn)讓在建項目，營業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應(yīng)交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓后，股東們將凈利潤全部分配，應(yīng)繳納的個人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應(yīng)納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉(zhuǎn)讓股權(quán)，假設(shè)公司的資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，應(yīng)繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應(yīng)納稅總額=5+900=905萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。

舉例如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1200萬元，其中裝修費用360萬元，項目扣除金額720萬元，銷售房產(chǎn)營業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務(wù)合同營業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1200萬元，其中一份購房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標(biāo)明金額360萬元，假設(shè)扣除項目金額仍為720萬元，其中購房合同扣除項目金額為600萬元，裝修合同扣除項目金額（成本費用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3.稅收籌劃應(yīng)注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售活動金額大，稅負(fù)甚重， 稅收籌劃也較為復(fù)雜，因此，在稅收籌劃時應(yīng)注意如下問題：

1）稅收籌劃應(yīng)進行成本效益分析企業(yè)進行稅收籌劃，最終目標(biāo)是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產(chǎn)出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務(wù)主管部門認(rèn)可，否則將會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給企業(yè)帶來損失。

3）稅收籌劃應(yīng)系統(tǒng)、通盤進行考慮在稅收籌劃時，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險防范納稅人進行稅收籌劃時應(yīng)充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展趨勢，國家政策、法律、法規(guī)的可能變動對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，在收益與風(fēng)險之間進行必要的綜合衡量，保證能夠取得財務(wù)利益。

4.結(jié)語

總而言之，稅收籌劃是一項涉及面廣而又復(fù)雜的專項工作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達到合理避稅和降低稅負(fù)，增加企業(yè)價值的作用。

[參考文獻]：

[1]揚俊，羅崢編著?合法節(jié)稅─新經(jīng)理人稅務(wù)籌劃手冊?中國紡織出版社， 2003年2月版?

第4篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財務(wù)運用 收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述

稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務(wù)運用研究，在此前提下，先對我國房地產(chǎn)項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，一定要對國家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時要結(jié)合自身的情況進行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營活動三種。房地產(chǎn)項目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營活動和稅種的不同來進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進競爭”的原則，實現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。

2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用分析

稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進行的，實質(zhì)是納稅人為維護自己的權(quán)益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎(chǔ)上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會的認(rèn)可和保護?？梢?，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時要結(jié)合自己的實際情況，利用合法的財務(wù)手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。

(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)。

(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務(wù)決策，使企業(yè)的各項經(jīng)營活動都能實現(xiàn)良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強經(jīng)營管理和財務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，加強財務(wù)核算尤其是成本核算和財務(wù)管理，促進企業(yè)加強經(jīng)營管理。

3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務(wù)籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計劃表，按當(dāng)年預(yù)計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務(wù)費的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計1年后就可銷售，當(dāng)時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當(dāng)時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務(wù)對這個賠償方案進行了評估，認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。

三、結(jié)論

總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2003;2

[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經(jīng)濟與社會發(fā)展，2001;4

[3]田冰芬.稅務(wù)籌劃發(fā)展的意義及對策.經(jīng)濟師論壇，2002;8

第5篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過程復(fù)雜、稅種多、負(fù)擔(dān)重的特點。而通常企業(yè)利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調(diào)控政策，通過高房價來提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，正在變得越來越不現(xiàn)實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。

就當(dāng)前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業(yè)財務(wù)管理水平，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調(diào)控的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國法律成為一個相互協(xié)調(diào)的有機整體，促進國家宏觀調(diào)控的順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對未發(fā)生增值的原價轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關(guān)法律規(guī)定，計算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的總價加計扣除20%。根據(jù)國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除可按兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，開發(fā)費用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計。我國現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進行稅收籌劃。根據(jù)這項法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計算出的開發(fā)費用，恰當(dāng)?shù)剡\用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開發(fā)商在建造普通住宅時，適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。

再者，條件允許的企業(yè)也可開展企業(yè)間的投資聯(lián)營活動或者是進行合作建房。根據(jù)財稅字[1995]048號規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營方式的選擇時，應(yīng)切實根據(jù)國家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結(jié)語

國家出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專業(yè)稅收籌劃人才咨詢專業(yè)稅收籌劃機構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

[1]蔡昌.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.

[2]陳培.我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟，2012（7）：99-100.

[3]付春.調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的節(jié)稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.

第6篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

（一）注重加強與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒有減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還會加重企業(yè)的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。

（二）全程監(jiān)控方案實施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計的成功，還在于其執(zhí)行的過程?？茖W(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過程，隨時解決出現(xiàn)的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

（一）營業(yè)稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)有時會遇到事先確定客戶、定向開發(fā)的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節(jié)約稅款?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，采用建成后銷售的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對建筑業(yè)營業(yè)額和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業(yè)稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶達成協(xié)議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)開發(fā)建造，這種代建行為不發(fā)生房產(chǎn)及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業(yè)稅，與自建后銷售的方案相比稅負(fù)更輕。另外，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進行對外投資時，可以采用現(xiàn)金投資也可以采用實物不動產(chǎn)投資。如果某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)這5000萬投資資金的取得是以銷售房產(chǎn)為前提的，而銷售5000萬元房產(chǎn)需要按銷售不動產(chǎn)稅目繳納250萬元的營業(yè)稅，以及按建筑業(yè)稅目3％的稅率繳納營業(yè)稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產(chǎn)投資于該酒店，與現(xiàn)金投資相比，至少節(jié)約了250萬元的營業(yè)稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)時有時可以采用股權(quán)并購的方式，購買股權(quán)而不是直接購買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時并不需要支付相應(yīng)的契稅支出。如果對方規(guī)模過大，不便全部收購，又可以依據(jù)同一文件的規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！庇赏恋厥褂脵?quán)所有者分立出新的企業(yè)，將相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入，新企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產(chǎn)企業(yè)再將此新企業(yè)并購，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》實施細(xì)則規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地出讓金和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除?？梢钥闯?，利息支出有據(jù)實扣除和按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據(jù)實扣除。事實上在目前的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較難從金融機構(gòu)獲得貸款，而且有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要不是靠借款籌資，而是靠權(quán)益資本籌資，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計稅。這一規(guī)定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的某個房產(chǎn)項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負(fù)的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2.7億元，利息支出不能提供金融機構(gòu)證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定增加該住宅小區(qū)的綠化及相關(guān)配套設(shè)施，相關(guān)開發(fā)成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發(fā)成本1300萬元，但同時節(jié)約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當(dāng)普通住宅開發(fā)項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當(dāng)然在調(diào)低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產(chǎn)開發(fā)商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業(yè)稅和土地增值稅稅負(fù)的增加。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以注冊成立一家全資控股獨立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產(chǎn)銷售合同，按稅法規(guī)定繳納土地增值稅和營業(yè)稅及附加；一份為裝修服務(wù)合同，只需繳納營業(yè)稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

第7篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財務(wù)管理；策略

房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設(shè)時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務(wù)管理的水平，能夠有效地實現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產(chǎn)生積極影響。國有房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識到了財務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認(rèn)識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。

一、相關(guān)概念介紹

（一）稅收籌劃

很多學(xué)者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。有學(xué)者認(rèn)為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動相關(guān)的籌劃活動，以達到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進行的。稅收籌劃在促進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。

（二）財務(wù)管理

財務(wù)管理，顧名思義是針對市場主體的財務(wù)活動進行管理的過程。財務(wù)管理是和市場經(jīng)濟的發(fā)展相伴而生的，其目的是對市場主體的經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的財務(wù)活動進行管理，從而提升市場主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財務(wù)管理通常體現(xiàn)為財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)協(xié)調(diào)和財務(wù)控制。而財務(wù)管理活動的內(nèi)容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理?；I資活動指的是市場主體為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業(yè)在運營的過程中會出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財務(wù)活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業(yè)為了達到預(yù)期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業(yè)購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，購入其他企業(yè)的股權(quán)等。

二、稅收籌劃對財務(wù)管理的影響

（一）規(guī)范企業(yè)的財務(wù)分析手段

財務(wù)分析指的是財務(wù)人員對企業(yè)的業(yè)務(wù)進行梳理后，結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，通過不同的計算方式對數(shù)據(jù)進行分析，為之后的財務(wù)決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動階段，企業(yè)稅負(fù)影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因為根據(jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財務(wù)分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。

（二）提高企業(yè)財務(wù)控制意識

財務(wù)控制指的是對企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運營效率。同時，財務(wù)控制意識也可以對財務(wù)活動進行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項目的加計扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財務(wù)管理部門缺乏財務(wù)控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區(qū)分，那么就會導(dǎo)致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負(fù)。如果企業(yè)的財務(wù)人員具備較強的財務(wù)控制意識，那么就可以細(xì)化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負(fù)。與此同時，企業(yè)可以對房產(chǎn)稅進行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會涉及大量的房產(chǎn)稅，財務(wù)管理人員需要對房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費用進行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。

（三）提升財務(wù)預(yù)測能力

財務(wù)預(yù)測指的是財務(wù)管理人員能夠以過去的財務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財務(wù)分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務(wù)和運營活動做出科學(xué)的推斷的活動。財務(wù)預(yù)測能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動是為了降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動進行預(yù)測，那么就很可能會降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在不同的區(qū)域建設(shè)分支機構(gòu)，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構(gòu)成立之前，財務(wù)人員需要對分支機構(gòu)面對的法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進行分析，并經(jīng)過評估以后，決定是否成立新的分支機構(gòu)。

三、國有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）籌資活動的稅收籌劃方式

國有房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中很難不產(chǎn)生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式?；趪蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費用可以在計算企業(yè)所得稅時，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。

（二）資金運營活動的稅收籌劃方式

國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會涉及契稅、城市建設(shè)維護稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常會分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產(chǎn)出租行為進行稅收籌劃時，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費的合同。因為，物業(yè)服務(wù)費不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產(chǎn)稅時，會降低稅基，從而達到節(jié)稅的目的。

（三）投資活動的稅收籌劃方式

由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，因此，項目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時的賬面價值過高，企業(yè)以賬面價值為基礎(chǔ)計算房產(chǎn)稅時，得到的房產(chǎn)稅額過高。針對這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項目時，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負(fù)。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。

四、國有企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)管理的優(yōu)化策略

（一）引入定量化的財務(wù)分析手段

企業(yè)的稅收籌劃方案會影響財務(wù)管理的方法，而財務(wù)管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動，依靠定性化財務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財務(wù)管理方法，提升財務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。其次，在企業(yè)籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務(wù)風(fēng)險的有機平衡。最后，在計算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時，也應(yīng)該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。

（二）增強財務(wù)控制意識

國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財務(wù)控制意識，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應(yīng)該對稅前扣除的項目做細(xì)致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負(fù)的目的。其次，國有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強對發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進項發(fā)票的管理工作。財務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時間內(nèi)抵扣進項稅額。最后，國有企業(yè)還可以結(jié)合實際情況延遲收入確認(rèn)，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點，從而達到延遲納稅的效果。

（三）發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用

國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動中，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機構(gòu)的方式來降低企業(yè)稅負(fù)。其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會計核算制度，加強會計準(zhǔn)則的落實工作，明確各個財務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強內(nèi)部監(jiān)督，降低各個財務(wù)崗位或者各個分子公司出現(xiàn)財務(wù)違規(guī)行為的概率。

（四）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財務(wù)人員直接負(fù)責(zé)的，因此，稅收籌劃和財務(wù)管理的有效性都與財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過硬的財務(wù)理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗的人才。其次，企業(yè)要督促財務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識，提前做好財務(wù)決策的知識儲備。同時，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當(dāng)中，財務(wù)人員必須及時關(guān)注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會計準(zhǔn)則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進行。除此之外，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優(yōu)罰劣，起到良好的激勵作用。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負(fù)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負(fù)，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動企業(yè)財務(wù)管理水平的提升，而財務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務(wù)管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進而介紹了國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的策略。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；財務(wù)管理

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的普遍手段，在房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中也遇到了一些財務(wù)管理問題和財務(wù)風(fēng)險，所以，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的財務(wù)管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及原因分析

房地產(chǎn)集團進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般是通過對房地產(chǎn)項目公司股權(quán)交易完成的。房地產(chǎn)項目公司是指專門為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，大部分擁有正在開發(fā)或者待開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)。房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指本來要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但是因為某些原因改為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行，實質(zhì)上還是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)集團實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因主要有以下幾個方面：

1．我國法律對土地轉(zhuǎn)讓的限制。我國相關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)不能對未達到轉(zhuǎn)讓條件的土地進行轉(zhuǎn)讓，所以，一些想進行土地交易的房地產(chǎn)公司不得不采取變通的方式，使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對土地進行交易。

2．股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)相對比較簡單。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要按照相關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，房地產(chǎn)公司的名稱不會發(fā)生變化，可以繼續(xù)進行后續(xù)的項目開發(fā)。而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要到土地管理部門、房地產(chǎn)部門等相關(guān)政府部門辦理變更或者過戶手續(xù)，手續(xù)來看相對復(fù)雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續(xù)的變更更加復(fù)雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設(shè)進度，交易雙方就會選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實施交易。

3．為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的部分稅費。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓要多繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，所以，很多房地產(chǎn)集團利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環(huán)節(jié)需要繳納的稅金。

二、房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的財務(wù)管理問題與風(fēng)險分析

房地產(chǎn)集團進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到一系列的財務(wù)問題，并且轉(zhuǎn)讓過程中存在較多的財務(wù)風(fēng)險，具體來說主要包括以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)項目公司面臨或有負(fù)債風(fēng)險?；蛴胸?fù)債，主要包括為批量的對外擔(dān)保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，受讓方收購相應(yīng)的股權(quán)后，就應(yīng)該承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定了受讓方對目標(biāo)企業(yè)轉(zhuǎn)讓前的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是由于這樣的協(xié)議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權(quán)收購方無法進行追償。

2．股權(quán)收購的程序是否合法有待驗證。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域外很多的法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓是否具有有效性和合法性關(guān)系著轉(zhuǎn)讓的成敗，例如，《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東數(shù)要求是2人以上、50人以下，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股東人數(shù)不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)，必須要按照法定的程序進行，否則轉(zhuǎn)讓合同是無效的。轉(zhuǎn)讓收購國有股權(quán)必須經(jīng)過國有資產(chǎn)管理辦公室的審批并辦理產(chǎn)權(quán)界定和登記，簽訂轉(zhuǎn)讓合同，等到產(chǎn)權(quán)交易中心出具了產(chǎn)權(quán)交割單之后，才能辦理股權(quán)登記和工商變更等手續(xù)。收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)后，要及時到工商企業(yè)登記機關(guān)進行登記，屬于中外合資企業(yè)的還要經(jīng)過外經(jīng)委的審批，確認(rèn)公司的投資主體發(fā)生了變化，否則，股權(quán)收購合同無法生效。

3．房地產(chǎn)相關(guān)公司以前經(jīng)營是否合法有待驗證。房地產(chǎn)項目公司以前經(jīng)營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風(fēng)險都可能使房地產(chǎn)項目公司及其負(fù)責(zé)人受到經(jīng)濟上或者非經(jīng)濟上的處罰。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確規(guī)定股權(quán)的受讓方對以往的經(jīng)營不必承擔(dān)責(zé)任，但是受讓方在收購股權(quán)后，稅務(wù)部門仍然可以根據(jù)以往經(jīng)營的不合法行為對收購后的房地產(chǎn)項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔(dān)相應(yīng)處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。

4．房地產(chǎn)項目公司存在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。在建工程或者土地使用權(quán)有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權(quán)人也可能查封，因為房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不需要經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，這樣就使得產(chǎn)權(quán)風(fēng)險顯得相對隱性。所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該審核房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，看產(chǎn)權(quán)證是否標(biāo)注了其他權(quán)利的登記，到房地產(chǎn)管理部門對產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M行核實。

三、解決房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中財務(wù)管理問題的對策建議

針對房地產(chǎn)集團在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。

1．嚴(yán)格股權(quán)轉(zhuǎn)讓的各項管理流程。一方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方應(yīng)該成立調(diào)研小組，該小組應(yīng)該由專業(yè)人員組成，從法律、財務(wù)管理、前期手續(xù)、市場以及工程技術(shù)等多個角度對房地產(chǎn)項目公司以及轉(zhuǎn)讓項目本身進行評估調(diào)研。另一方面，要做到綜合評估，權(quán)衡利弊。市場經(jīng)濟條件下，沒有無風(fēng)險的投資，當(dāng)然也就沒有無風(fēng)險的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該建立綜合的評估機構(gòu)，由決策機構(gòu)從發(fā)展需要、收購方戰(zhàn)略等方面權(quán)衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構(gòu)應(yīng)該獨立于調(diào)研小組。

2．明確轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)責(zé)劃分。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)該明確約定權(quán)責(zé)劃分邊界。一般來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前的債務(wù)、歷史問題的處理等是由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)讓方的權(quán)利是按照合同約定收到的轉(zhuǎn)讓款項；房地產(chǎn)集團的受讓方主要責(zé)任是承擔(dān)合同約定的付款，受讓方的權(quán)利則是獲得相關(guān)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵是或有債務(wù)的約定，是進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以約定在工商部門先變更股權(quán)手續(xù)后再獲得新的營業(yè)執(zhí)照的時間為劃分債務(wù)的時間邊界，這一時間以前形成的債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，后來形成的債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。

3．嚴(yán)格控制擔(dān)保和保證金。房地產(chǎn)項目的風(fēng)險一般都可以通過相關(guān)的調(diào)查程序發(fā)現(xiàn)，但是股權(quán)交換的風(fēng)險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當(dāng)做保證金，加入?yún)f(xié)議簽訂后因為目標(biāo)公司的原因，使得受讓方承擔(dān)了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協(xié)議期限屆滿后，并沒有出現(xiàn)額外的風(fēng)險和債務(wù)，受讓方就應(yīng)該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉(zhuǎn)讓方提供上市公司擔(dān)保、母公司擔(dān)保或者銀行保函等方式進行擔(dān)保，擔(dān)保責(zé)任應(yīng)該隨著潛在的債權(quán)風(fēng)險規(guī)模變化，提供擔(dān)保的時間也應(yīng)該相對較長，受讓方應(yīng)該選擇具有較高信用度的主體來作為擔(dān)保方，以此規(guī)避房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的潛在風(fēng)險。

4．房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該對付款節(jié)點給予嚴(yán)格控制。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該通過對付款節(jié)點進行安排來控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵風(fēng)險點。例如，完成相關(guān)的工商變更手續(xù)，領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照，標(biāo)志著股權(quán)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上已經(jīng)完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權(quán)存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權(quán)解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。

5．股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方要認(rèn)真進行稅收籌劃。當(dāng)前，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對房地產(chǎn)進行受讓后繼續(xù)開發(fā)的，可以扣除的開發(fā)成本是轉(zhuǎn)讓前的房地產(chǎn)賬面成本，并不是股權(quán)交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產(chǎn)相比較高，導(dǎo)致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后用于繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)該關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓對土地增值稅的影響。股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能簡單地理解為肯定比直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)節(jié)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式通常會減少轉(zhuǎn)讓方繳納的稅金，但是從長遠(yuǎn)來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時，應(yīng)該充分估計稅金對轉(zhuǎn)讓的影響。

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第9篇：房地產(chǎn)項目的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F810.42文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

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