旅游度假村規(guī)劃設計方案精選(九篇)

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第1篇：旅游度假村規(guī)劃設計方案范文

概況

1.1項目概況

*，是“絲綢之路”重鎮(zhèn)，素有“四涼古都”之稱，現(xiàn)以中國旅游標志━━銅奔馬而聞名海內外。*地處河西走廊東端，東接古浪石峽，南靠祁連山麓，北抵騰格里沙漠，西臨茫茫草原,旅游資源十分豐富。區(qū)內有國家級文物保護單位5處，省、市級文物保護單位160多處。目前按地理分布已形成了5條黃金旅游線。區(qū)內有以“隴右學宮之冠”之稱的文廟，中國旅游標志之都銅奔馬出土地雷臺漢墓和雷臺，著名佛教翻譯家鳩摩羅什葬舌之地羅什寺，*為主的歷史文物古跡旅游線路；東線有以全國第一座沙漠公園，西部最大的野生動物園，以及延壽寺、設施農業(yè)、皇臺葡萄基地、高溝堡古城遺址等為主的人文景觀旅游線路；南線有以正式歸屬祖國版圖的歷史見證地白塔寺，“石窟鼻祖”天梯山石窟等景點為主石窟塔寺旅游線路；西線有以*寺、藥王溫礦泉療養(yǎng)山莊等景點為主的休閑度假旅游線路，北線有以名勝古跡松濤寺、西寧王碑、下雙大廟等為主的寺觀廟宇旅游線路。這里有迷人的西部戈壁田園風情，有古老的漢、明長城遺址，有古絲綢之路的駝隊足跡，有長河落日的大漠風光，有高效設施農業(yè)，有萬畝葡萄長廊和中國悠久的葡萄酒文化，是中外游客觀光旅游、文化訪古、旅游探險、休閑度假的理想去處。近年來，*人民為打好“中國旅游標志之都”這張牌，積極開發(fā)旅游資源，提高旅游服務的檔次和服務質量，*旅游業(yè)已初具規(guī)模，不少旅游品牌已在全國甚至國外打開了市場。但是由于各種條件的限制，*區(qū)旅游景區(qū)（點）基礎設施相對滯后，特別是景點廁所衛(wèi)生條件極差，環(huán)境較好的旅游廁所幾乎沒有，部分景區(qū)（點）甚至沒有廁所，給旅游者帶來了極大的不便，嚴重的影響了旅游景區(qū)（點）在旅游者心目中的地位。為從根本解決旅游景區(qū)（點）旅游廁所的問題，為中外游客營造一種衛(wèi)生、清潔的旅游環(huán)境，依據(jù)《*市旅游事業(yè)“十五”計劃》、《區(qū)域分析與規(guī)劃》以及區(qū)內自然條件、給排水條件、游客日流量等因素，擬對*區(qū)內各旅游景區(qū)（點）旅游廁所全部更新改造為水沖式廁所和免沖式環(huán)保廁所。

1.2項目的必要性

1.2.1西部大開發(fā)戰(zhàn)略的要求。

西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施極大的拉動了西部經(jīng)濟和基礎設施的建設，借西部大開發(fā)的東風，旅游業(yè)提出“西部大開發(fā)，旅游應先行”號召，為加快旅游業(yè)的發(fā)展，國家專門設立了旅游國債資金，投資建設西部旅游、生態(tài)旅游、扶貧旅游等重點項目，特別對西部的旅游基礎配套設施和旅游廁所加大了投資力度，爭取和利用好旅游國債資金對加快我區(qū)旅游業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義。

1.2.2旅游業(yè)發(fā)展的需要。

“九五”以來，*區(qū)旅游業(yè)得到了長足的發(fā)展。建成和修復了一批在省內外甚至國內外知名的旅游景區(qū)（點），形成了行、游、住、吃、購、娛一條龍旅游服務體系。盡快新建旅游景區(qū)（點）的高檔次旅游廁所迫在眉睫。

1.2.3旅游廁所是旅游基礎設施建設的必要條件之一。

旅游資源的開發(fā)建設，首先要加強旅游基礎配套設施的建設，而建設高標準的旅游廁所是旅游基礎設施建設的重要組成部分，對提高旅游景區(qū)（點）服務檔次，美化景區(qū)環(huán)境具有重要作用。

1.2.4環(huán)境保護的需要。

旅游資源開發(fā)與環(huán)境保護是相互依存、相互促進、又相互制約的，環(huán)境保護是發(fā)展旅游的前提和保證，發(fā)展旅游是環(huán)境保護的基礎和條件。旅游廁所的修建，既可以促進旅游資源開發(fā)建設與環(huán)境保護的有機結合，又可提高旅游景區(qū)(點)的整體形象，實現(xiàn)生態(tài)和環(huán)境保護的協(xié)調統(tǒng)一。

1.2.5旅游者消費需求發(fā)展需要。

當前旅游者的消費需求已經(jīng)發(fā)生了質的轉變，旅游不僅要求愉悅、放松，還要求舒適、衛(wèi)生。高標準的旅游廁所不僅能豐富景區(qū)（點）的內涵，而且還能滿足旅游者的各項需求，在某種程度上還代表著城市和景區(qū)（點）的品味與形象。

1.3項目的可行性

1.3.1現(xiàn)有旅游基礎設施已基本完善，修建高標準的旅游廁所可以借助現(xiàn)有基礎設施如給、排水、電力設施，修建成本相對較低。

1.3.2以“銅奔馬”為標志的旅游產業(yè)正在*區(qū)如火如荼地興起。

乘著西部開發(fā)的東風，雷臺公園的擴建工程、國家級文物保護單位白塔寺、天梯山石窟修復工程正在緊鑼密鼓地進行，特色旅游形成專線，觀光農業(yè)形成規(guī)模，交通通訊不斷完善，民俗風情豐厚濃郁，各種景點爭奇斗艷，為*旅游業(yè)的發(fā)展推波助浪。

1.3.3各種裝飾優(yōu)美的造型廁所也是景區(qū)一道亮麗的風景，既為游客提供了方便，又點綴了景區(qū)景點。

第二章

建設內容及規(guī)模

2.1各景區(qū)（點）的廁所現(xiàn)狀。

*市*區(qū)現(xiàn)有160多個景區(qū)（點），除文廟、雷臺公園各有一個普通的水沖廁所外、其余景區(qū)（點）基本為一些結合本地條件而建的旱廁、土廁，既不衛(wèi)生又不美觀，無法為游客提供滿意的服務。區(qū)內尚無符合景區(qū)標準旅游廁所。

2.2日客流量分析

根據(jù)旅游景區(qū)(點)最大日客流量和廁所使用情況，按照《旅游景區(qū)（點）質量等級的劃分與評定標準》，旅游景區(qū)(點)廁所廁位按最大日客流量的5‰估算，全區(qū)共需要設置廁所52個，廁位3*個。具體估算表見表（一）。

2.3建設內容及規(guī)模

2.3.1新建水沖式旅游廁所21間，其中：2廁間5廁位13間，2廁間8廁位2間，2廁間10廁位4間，2廁間12廁位2間。

2.3.2新建免沖式旅游廁所10間，其中：4廁間5廁位8間，8廁間10廁位2間。

2.3.3新建太陽能免沖式廁所18間，其中：4廁間5廁位9間，3廁間3廁位6間，2廁間4廁位3間。

2.3.4購置移動型4廁間5廁位免沖廁所3輛。

2.3.5改造現(xiàn)有給、排水設施。

第三章

投資估算和資金來源

3.1投資估算

該項目預計總投資1*0萬元，詳細預算見表（二）。

3.2資金來源

申請國債資金500萬元，銀行貸款100萬元，地方配套430萬元。

第四章

項目實施步驟

4.1建設期及步驟

該項目建設期為二年，即20*年6月至20*年12月，分期分批建設。

第一期：20*年6月至20*年10月。完成*市*區(qū)各景區(qū)（點）高標準廁所規(guī)劃設計方案并立項，完成文廟、雷臺、西郊公園、海藏寺院、海藏公園、東關花園、南城門樓、大云寺、白塔寺、天梯山石窟旅游廁所的建設。

第二期：20*年10月至20*年12月。完成沙漠公園、瀕危野生動物園、莫高旅游度假村、鄧馬營湖、*風景區(qū)、清水無公害蔬菜生產示范園區(qū)、高壩智能農業(yè)示范區(qū)、沙產業(yè)室、沙生可食用動植物生態(tài)園、皇臺葡萄基地、二壩高效節(jié)水農業(yè)示范區(qū)旅游廁所建設工作，沙漠探險區(qū)購置3輛可移動免沖廁所。

第五章

項目效益評估

5.1社會效益

5.1.1項目建成后，各種造型優(yōu)美的廁所成為景區(qū)一道亮麗的風景，既能方便游客，又能吸引眾多游客到*觀光旅游；

第2篇：旅游度假村規(guī)劃設計方案范文

過去，在人們眼里，京津冀一體化最大的障礙之一其實就是地方保護主義色彩嚴重的交通問題。比如，天安門向南50公里就是斷頭路。由于便捷交通相互銜接的滯后，北京南部、西部等周邊的河北城市群在房地產投資上一直低迷徘徊。然而，這一問題在以北京通州、天津寶坻、河北廊坊為中心三角的北京東南地帶的 “小京津冀”區(qū)域早已不是問題。

北京東北區(qū)域，自古是連接東北關外、天津、冀東大平原唐山、避暑度假城市秦皇島等城市的必經(jīng)之地，高速公路相當便捷，京哈、津薊、京津、濱保等多條高速公路交匯于此。同時，由于潮白河、薊運河等河道密集，自然也成為了休閑地產投資的青睞之地。

高端產業(yè)聚集京東南

相比整個華北平原的大京津冀區(qū)域，京東南的小京津冀更富有京津冀一體化發(fā)展的緊迫感。由于建國后，河北省、天津市和北京市這一區(qū)域行政區(qū)劃的屢屢改變，形成了特有的三省市相互犬牙交錯的現(xiàn)狀，作為廊坊市飛地的香河燕郊區(qū)域，就是被北京通州、天津寶坻等地隔開。

由于天津的工業(yè)基礎較好，使得寶坻、武清等地之前已經(jīng)較早承接了北京、天津原有投資外溢。交通便捷、工業(yè)等配套設施齊全，成為這一區(qū)域的固有優(yōu)勢。

在中央京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃整體方案出臺背景下，未來這一區(qū)域將首先受益。

北京市委書記郭金龍日前在北京通州調研時指出，通州應充分發(fā)揮區(qū)位和地緣優(yōu)勢，找準在京津冀協(xié)同發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，自覺把工作放在京津冀協(xié)同發(fā)展中的大局中，進一步與天津武清、寶坻、河北廊坊深化合作。通州是京津冀發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點，“上述區(qū)域比鄰而居，完全能夠相互融合發(fā)展?！?/p>

今年6月17日，北京、天津、河北三地衛(wèi)生部門就“共同建立區(qū)域突發(fā)事件衛(wèi)生應急協(xié)作機制”簽署協(xié)議，一旦遇到突發(fā)事件，在藥械、設備、技術等方面，三方將相互支援，資源共享。

6月10日、14日、17日，交通運輸部部長楊傳堂前往天津、河北、北京三地就京津冀交通一體化開展調研。

楊傳堂稱，將抓緊推進國家高速公路“斷頭路”和普通國道“瓶頸路段”項目。加快推進京津冀交通一體化，著力構建現(xiàn)代化交通運輸網(wǎng)絡，為京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展提供重要的基礎支撐。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年年初至今，北京、天津、河北三地之間企業(yè)、學校、科研機構、商貿市場等簽訂多個戰(zhàn)略合作協(xié)議。在承接北京產業(yè)轉移方面，天津、河北之間的錯位發(fā)展初露端倪。天津主要以引進教育、醫(yī)療、高科技等技術密集型產業(yè)為主；河北則把重點放在需要較多土地資源、能解決大量就業(yè)的勞動密集型項目。

為加強與北京的戰(zhàn)略對接，今年2月份，天津市啟動京津冀城鎮(zhèn)群區(qū)域規(guī)劃研究，從空間發(fā)展、分區(qū)管制、城鎮(zhèn)體系、區(qū)域生態(tài)、交通基礎設施等方面，為構建京津“雙城記”提供空間保障。緊鄰北京的武清、寶坻兩區(qū)將重點發(fā)展電子商務、現(xiàn)代物流、科技創(chuàng)新等產業(yè)。

有關數(shù)據(jù)顯示，天津寶坻2011年承接節(jié)能環(huán)保、新能源新材料、高端裝備制造、現(xiàn)代服務業(yè)等產業(yè)項目60多個，2012年超過80個，2013年高達167個，投資規(guī)模更是逐年翻番。

2013年3月，歐洲最大體育用品制造商阿迪達斯在全球唯一直投資產項目――阿迪達斯物流（天津）有限公司落戶寶坻，重點建設倉儲分撥和配送中心。此外，該公司還將在寶坻設立地區(qū)結算總部，建設中國電商運營中心及展示體驗中心。

2014年3月28日，京津中關村科技新城概念性規(guī)劃設計方案通過專家評審。根據(jù)規(guī)劃，科技新城凸顯智能化、信息化、集群化和服務化等要素，推動產業(yè)融合、產城融合、城際融合，集聚京津兩地高端資源，吸納各種創(chuàng)新要素，將打造集眾多功能于一體的“千億級”產業(yè)高地和帶動區(qū)域跨越升級的核心引擎。

區(qū)域幾大新城值得關注

通州新城是該區(qū)域距離北京城區(qū)最近的一座新城，也是北京最先啟動開發(fā)的新城。通州新城位于通州老城區(qū)的東南，承接津冀。2020年通州新城規(guī)劃人口規(guī)模將達90萬人。按照我國大中小城市分類標準，相當于一個大城市體量。而未來通州新城核心區(qū)產業(yè)發(fā)展的重點是現(xiàn)代服務業(yè)和文化創(chuàng)意產業(yè)，重點打造運河北京文化商務中心區(qū)。

記者了解到，通州新城將打造北京國際旅游度假區(qū)核心區(qū)，北京市規(guī)劃委已經(jīng)核發(fā)了該項目供地規(guī)劃條件。北京國際旅游度假區(qū)核心區(qū)位于通州新城南部，總用地面積約1.2平方公里。該項目將通過引進國際知名旅游品牌項目，打造成為匯集科技娛樂、餐飲購物、休閑度假等內容的區(qū)域。

依托獨有的區(qū)位優(yōu)勢，天津寶坻、武清、河北廊坊等地也陸續(xù)推出錯位發(fā)展、服務京津的理念，打造以金融服務、商貿物流、休閑旅游、會議會展、文化教育為特色的現(xiàn)代服務業(yè)基地，建立綠色、生態(tài)宜居城市的目標。

其中，天津市寶坻區(qū)京津生態(tài)新城也是一個難以繞開的熱點區(qū)域之一。

據(jù)了解，京津生態(tài)新城是國務院批復天津建設的11座新城之一，京津新城規(guī)劃建有生態(tài)居住區(qū)、教育物流區(qū)、高新技術園區(qū)、涉外旅游活動區(qū)、跨國公司區(qū)域總部、對外交流與合作島等，未來居住人口將達到數(shù)百萬。區(qū)域150公里半徑內，除京津兩大直轄市外，還有保定、唐山、秦皇島、張家口等多個中等城市環(huán)繞，是北京東擴和京津冀一體化的核心所在，區(qū)位優(yōu)勢十分優(yōu)越。

攤開地圖，京津生態(tài)新城的區(qū)位優(yōu)勢尤為明顯，地處北方最為發(fā)達的三座城市――北京、天津、唐山之間。然而，由于毗鄰大城市，境內有天津市飲用水水源地爾王莊水庫，以及潮白河、青龍灣兩大水系。

數(shù)年前，京津生態(tài)新城已經(jīng)提出建設服務京津、發(fā)展低碳工業(yè)、建設生態(tài)宜居城，錦繡香江、京津新城、大學城、九園低碳工業(yè)園、中關村科技城等等眾多項目來此開發(fā)投資。

目前，地處京、津、唐三市中心地帶的京津生態(tài)新城以其區(qū)位優(yōu)勢以及資源稟賦，被譽為京津“后花園”，吸引著香江地產、合生創(chuàng)展、珠江地產、天房發(fā)展等地產大腕扎根于此。記者在該片區(qū)看到，五星級凱悅酒店、溫泉度假村、國際27洞高爾夫球場、京津大學城等高端配套遍布周邊。

目前，京沈和津薊兩條國家級高速公路毗鄰，隨著京津冀一體化的推進，寶坻將迎來“快軌時代”， 由天津大港至薊縣的薊港輕軌規(guī)劃在年內動工，并在京津生態(tài)新城內設“九園”及“京津新城”站。京唐高鐵由北京站至唐山，并在京津生態(tài)新城內設站，開通后抵達北京僅需19分鐘。津薊輕軌與京唐高鐵將在本區(qū)域內實現(xiàn)對接。

據(jù)悉，薊港快鐵規(guī)劃、市域軌道交通近期建設規(guī)劃，并完成報批程序；即將建成的京津塘高速二線、薊塘高速公路以及正在規(guī)劃中的京滬、津薊高速聯(lián)絡線都已經(jīng)在京津生態(tài)新城板塊預留出口。

2014年，京津冀一體化協(xié)調發(fā)展上升至國家重點戰(zhàn)略，京津生態(tài)新城自然成為投資熱地。天津市委書記在視察京津生態(tài)新城時強調，要重點用好首都資源，把區(qū)域內打造成京津同城發(fā)展的橋頭堡和京津冀一體化先行區(qū)。

京津城際快軌武清站離天津武清區(qū)老城區(qū)約8公里，與老城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里相比，武清區(qū)政府在高鐵站的西北部地區(qū)建成了64平方公里的新城，且會繼續(xù)擴大。

據(jù)了解，目前武清新城形成了武清開發(fā)區(qū)、武清商務區(qū)、京濱工業(yè)園、電子商務產業(yè)園、京津高?？萍紕?chuàng)新園、京津科技谷產業(yè)園、汽車零部件產業(yè)園等“兩區(qū)五園”的格局。其中，武清開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃面積高達93平方公里，已建成15平方公里；京濱工業(yè)園總體規(guī)劃9.65平方公里，控制規(guī)劃達到20平方公里。

雖然有專家警示：類似武清新城這種城市建設投資有其明顯的弊端：新城建設房地產先行，離不開房地產。但單一靠房地產，沒有可持續(xù)性的產業(yè)導入，新城面臨空城化。

有觀察人士指出，武清新城現(xiàn)狀是各大園區(qū)引進的企業(yè)實際入駐園區(qū)經(jīng)營的并不多，還未形成可持續(xù)的產業(yè)支撐，也就不能持續(xù)吸引外來人口導入?！半m然表面上，房地產開發(fā)商的促銷和藍印政策優(yōu)惠使得房產投資依然供大于求，但也有一定的投資風險?！币灿谐窒喾匆庖姷膶＜艺J為，在京津冀協(xié)調發(fā)展的大背景下，武清的區(qū)位優(yōu)勢不言而喻，未來新城的房產投資依然是洼地。

休閑養(yǎng)老地產是區(qū)域熱門

北京通州，天津寶坻、武清，河北廊坊，由于地處京津之間，自古漕運發(fā)達，商賈云集，物阜民豐。一直以來這一區(qū)域也以良好的生態(tài)環(huán)境聞名，原生性自然資源充沛，各種植被保護良好，境內河網(wǎng)水系密集。

北京京杭大運河的申遺成功，以及該區(qū)域潮白河等水系的充沛，加之北京、天津、唐山等城市間交通便捷。也使得這一區(qū)域成為發(fā)展休閑養(yǎng)老地產的首選之地。

隨著整個京杭大運河在該區(qū)域城市的生態(tài)、文化方面的建設，大運河、潮白河水系等沿線樓盤的價值會有很大的提升，樓盤景觀與運河景觀之間也有了更好的交融。通州新城的一家主打休閑牌的房地產開發(fā)企業(yè)高管告訴記者，“未來，我們會根據(jù)運河的景觀特點，將住宅陽臺設計成270度，讓購房者眼見為實地感受大運河景觀?！?/p>

以京津生態(tài)新城區(qū)域為例，該區(qū)域內就有潮白新河、青龍灣河等6條一級河道與鮑丘河、百里河等8條二級河道。天津市飲用水水源地爾王莊水庫也位于附近。獨有的生態(tài)自然環(huán)境，高端配套產業(yè)的升級，對未來這一區(qū)域休閑養(yǎng)老板塊的看好，僅僅京津生態(tài)新城區(qū)域就可謂炙手可熱，相繼引進香江地產、合生創(chuàng)展、珠江地產、陽光100、天房發(fā)展、景瑞地產等眾多地產名企躊躇滿志，集結于此。已建成錦繡香江、京津新城等住宅社區(qū)也吸引越來越多來自京津地區(qū)的人群選擇到京津生態(tài)新城置業(yè)。

錦繡香江項目有關負責人在接受記者采訪時表示：“之所以選擇京津生態(tài)新城片區(qū)，最主要的原因是這里的自然生態(tài)環(huán)境以及背靠京津兩大直轄市的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)之初，錦繡香江即定位于生態(tài)教育大盤，打造‘老有所樂、中有所享、幼有所教’的多層次居住社區(qū)?！?/p>

上述負責人表示：“錦繡香江已經(jīng)引進紅黃藍幼兒園、香江老年人大學、香江農場，社區(qū)的溫泉SPA也將在近年投入使用，項目與寶坻多個重點中學達成合作，老年人帶孩子居住在這里，既可以頤養(yǎng)天年，又可以讓孩子接受良好的教育，處于中間階層的子女，平日在北京打拼，周末和假期的時候可以很方便地與父母及子女團聚，共享天倫之樂?，F(xiàn)在一到周末就有很多業(yè)主回家，生活氣息越來越濃?！?/p>

錦繡香江位于京津生態(tài)新城內潮白河與青龍灣兩河交匯的生態(tài)休閑板塊。區(qū)域內水源遼闊，流經(jīng)區(qū)域的潮白河水面寬1000多米，青龍灣水面寬300米，數(shù)萬畝濱水景觀帶環(huán)繞，地下礦泉、溫泉儲量超過百億立方米，形成了含豐富水資源的生態(tài)景觀區(qū)。在“打造中國休閑地產第一品牌”的高端地產開發(fā)理念下，充分利用周邊豐富的水自然資源打造世界級休閑人居水城。

據(jù)記者了解，錦繡香江由香江地產打造。作為南派地產的代表，香江地產一直以來以園林設計見長，已成功開發(fā)了包括廣州錦繡香江、廣州翡翠綠洲、武漢錦繡香江、成都錦繡香江等明星樓盤，并形成了一套獨特的休閑地產開發(fā)模式。

天津錦繡香江于2007年首度開盤，項目規(guī)劃占地3000余畝，總建筑面積約400萬平方米，未來社區(qū)居住人口將達到7萬人以上，堪稱一座名副其實的城中之城。

此前，全國工商聯(lián)住宅商會會長聶梅生在參觀了錦繡香江之后稱：“錦繡香江的創(chuàng)造價值和開發(fā)價值提升了整個華北地區(qū)的休閑人居水平?！?/p>

“由于周邊環(huán)境好，小區(qū)綠化面積大，很多老人在此休養(yǎng)，平時釣釣魚、散散步，小區(qū)內有業(yè)主農場，種些瓜果蔬菜之類的，既環(huán)保也能鍛煉身體，現(xiàn)在很多子女接他們回去都不走?！睋?jù)錦繡香江銷售人員介紹，類似的情形不在少數(shù)。

第3篇：旅游度假村規(guī)劃設計方案范文

就像“不到長城等于沒到過北京”那樣，不去華僑城的錦繡中華、中國民俗文化村或世界之窗，便是枉來深圳一趟。這三個景區(qū)，已成為深圳市旅游業(yè)標志性、支撐性的吸引物。

1989年11月開業(yè)的錦繡中華，引起轟動，1億元的投資當年回收。以其收入滾動開發(fā)的民俗村于1991年10月開業(yè)，再掀熱潮，1年半后又收回了1．1億元的投資。接著以5．8億元興建世界之窗，1994年6月開業(yè)，又創(chuàng)輝煌，預計2年半收回投資。它們不僅有可觀的經(jīng)濟效益，還產生了廣泛的社會效益和深遠的生態(tài)環(huán)境效益，已成為弘揚民族文化、進行愛國主義教育的基地和增進中外文化交流的窗口；同時綠化美化了深圳灣畔一大片土地。

深圳三景區(qū)的成功，引發(fā)了全國性的人造景點熱。然而，群起仿效的結果，盛衰各異，成敗不一。為探其究竟，我們南下深圳，一頭扎進這三處景點，觀察，座談，討教，查閱資料、數(shù)據(jù)，做了一番調查。事實和許多資料說明，深圳三景區(qū)的成功，來源于下述幾個因素：

一、天時地利：豐茂的客源市場

作為全國改革開放前沿的深圳，經(jīng)濟騰飛需要以發(fā)展旅游業(yè)來催化，旅游開發(fā)又要以經(jīng)濟繁榮為依托。選擇旅游開發(fā)作為深圳新區(qū)華僑城建設的切入點，這一重大舉措一開始便是企業(yè)行為，其投資和經(jīng)營主體是香港中旅集團。雄厚的經(jīng)濟實力，廣泛的海內外客源和信息網(wǎng)絡，豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，正確的開發(fā)思路和暢通的客源輸入渠道，這一切形成了境內境外優(yōu)勢互補之態(tài)勢，構成旅游開發(fā)的強有力的先天依托。此為天時。

毗鄰香港，近年又有72小時免簽入境的特殊政策；背靠經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲，這里人口稠密，生活富裕，人均收入高，旅游需求旺盛。深圳市本地即有300余萬居民和長駐人口，工薪階層月收入人均超過1000元，還有每年500萬人次來自全國各地的出差人員和觀光客。

近幾年交通發(fā)展迅速。至1994年底，深圳機場已有48條航線，每周520次航班；客運港每天進出輪船120次航班；鐵路每天進出客車60班次；廣深高速公路和準高速鐵路開通后，廣州至深圳，汽車1小時，火車1．5小時即可到達。

深圳市內通過三景區(qū)所在的華僑城路段，有26條中巴線路，7條大巴線路。此外還有數(shù)十條不固定巴士的線路。至于的士，招手即是。這里每小時的往返車流量為2440輛，交通十分便捷，可進入性良好。此為地利。

來這里的游客構成，據(jù)世界之窗的周末抽樣調查：來自珠江三角洲的約占50％，外省游客約占20％，本地居民約占15％，海外游客約占15％。

我們現(xiàn)場截取3月上旬非周末一天的游客量：錦繡中華3400余人，民俗村4700余人，世界公園13000余人，合計21100余人次。據(jù)稱這是通常狀態(tài)。1994年10月1日，三景區(qū)游人高達7萬人次。1995年春節(jié)6天共接待45萬人次，其中境外客近10萬人次。1994年共接待671萬人次，比1993年的621萬增加8％。若以人天平均消費100元計算，全年總收入約7億元，其經(jīng)濟效益可為全國人造旅游景區(qū)之冠。

二、規(guī)劃先行：跟著市場走

全國知名的“深圳速度”，數(shù)月內即高樓平地迭起?？墒钱敵跞A僑城這塊荒蕪之地獲準開發(fā)之后，卻半年不見動靜，令人納悶。殊不知此時一個高層次的專家組正緊鑼密鼓地運籌帷幄，精心編制總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，并先后有數(shù)百位海內外專家參與論證。決策層強調，規(guī)劃一定要看得遠，起點高，求獨創(chuàng)，有特色，能經(jīng)得起時間和實踐的檢驗，以“世界第一流”為規(guī)劃的目標。

要興建能強烈吸引游客的旅游景區(qū)，這里沒有現(xiàn)成的旅游資源，只有憑“空”造出一批景點來。造什么？怎么造？高層決策者的思路是，從客源市場的需求中尋找答案。他們瞄準了兩個600萬。一是600萬作為香港居民的中國人，二是每年來港旅游的600萬世界各國旅游者；此外還有本市居民和龐大的國內旅游市場。中國人需要形象地認識自己，外國人希望集中地了解中國。海外人需要了解中國的歷史和民族文化，中國人需要了解世界的歷史和文化。主題由此確定，先后產生了錦繡中華、中國民俗村和世界之窗的藍圖。“一步跨進歷史，一天暢游中國”、“您給我一天時間，我給您一個世界”，錦繡中華和世界之窗的這兩句宣傳口號，正是策劃者總體構思的概括。

這里的總策劃者是資深的旅游專家、香港中旅集團總經(jīng)理馬志民。我們遇到的工作人員都說，非常佩服馬總的“直感”，他一下子就看準了這個項目。其實“直感”并非主觀臆想，而是來自馬總對于海內外旅游市場的透徹了解和把握，來自他建立在對世界各地旅游景觀仔細觀察和潛心研究基礎上的理性判斷。用華僑城旅游部一位管理人員的話說，策劃和規(guī)劃的思路是“跟著市場走”。

作為旅游產品主體的景區(qū)，針對游客的心理需求，從總體布局，到每一座建筑、雕塑、庭園、小徑，以至指路牌、路燈柱、小商亭、休息椅、電話亭、垃圾箱、洗手間和花草樹木，無不精心設計，精雕細琢。其造型、色彩和竹木草石自然材料的選用，都力求同景區(qū)的主體渾然一體。每個小區(qū)的背景音樂也隨景而異；在一片郁郁蔥蔥的荔枝林里，傳來悅耳的“鳥啼”，這個精心配置的音響效果幾乎騙過我們的耳朵。使人感到他們是在悉心追求產品的整體和諧與完美，是在潛心營造一種愉悅游客身心的氛圍。這種氛圍正是高品位的旅游吸引物不可或缺的。

把游覽觀光活動推向的是每晚藝術大游行和中心劇場演出，以及各種不定時的節(jié)慶活動。這是這一旅游產品最為光彩奪目的組成部分，是產品不可分割的動態(tài)部件。民俗歌舞，民族服飾，編鐘演奏，以及亞非歐美和大洋洲的土風歌舞，五彩繽紛，淋漓盡致。許多游客都要等到晚上看完演出才興盡而去。這種動靜結合的產品結構大大提高了觀賞效果，也使大批游客留在華僑城的飯店過夜，提高了產品的附加效益。

旅游規(guī)劃講求行、游、住、食、購、娛諸要素的配套。除景區(qū)內的小配套外，還有景區(qū)周圍的大配套。他們采取的是成片開發(fā)，分期建設。除了這三大景區(qū)外，已建的還有華夏藝術中心、杜鵑山雕塑公園、深圳灣大酒店、海景酒店、藝苑酒店、新橋酒店、旅游商品開發(fā)公司和華僑城中國旅行社。正在建的有沙河酒店和面積35萬平方米的中旅廣場。這是個花園廣場，它將景區(qū)前寬闊的深南大道的車道改入地下，地面建成長達數(shù)里的步行街、世界風味美食街、現(xiàn)代化超級購物中心、會議展覽中心和酒店等。此外，擬建的還有深圳灣度假村、保齡球館、港澳客運碼頭、華僑城醫(yī)院和深圳灣俱樂部等。按照《華僑城發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃綱要（1995—2004）年》的構想，華僑城不僅是一個國內一流、世界先進的文化旅游區(qū)，而且是深圳的“示范開發(fā)區(qū)”，將為深圳市民和海內外游客提供一種超前的、嶄新的現(xiàn)代生活的模式。

他們的經(jīng)驗是：“規(guī)劃就是財富”。我們要補充的是：科學的規(guī)劃是成功的先導。規(guī)劃的先導性和前瞻性，決定了它的效益必須經(jīng)過若干時日才能逐步顯露，在此過程中往往會有誤解和阻力。這就要準確把握市場的走向，使規(guī)劃和財富同步實現(xiàn)。

三、經(jīng)營管理：科學＋文化＋人情味

管理包含兩個層面，一是對員工的管理，二是對景區(qū)的管理。后者主要體現(xiàn)在對游客的服務上。而這兩者是相互滲透的。他們的經(jīng)驗是治事（管理景區(qū)）先治人（管理好員工），治人先治規(guī)（各項規(guī)章制度）。

科學的規(guī)章制度是行之有效的。因為科學就是切合實際。他們實行分片負責、三位一體、記分考核的管理制度，將景區(qū)依自然地形劃分成片，每片為一管理組。各組將景點管理、環(huán)衛(wèi)管理、洗手間管理三者合一，分工不分家，獎罰分明。同時實行記分考核制，將各工種的勞務分解成若干個考核項目。如將環(huán)衛(wèi)的勞

務分解為“考勤、勞動態(tài)度、清潔、煙蒂紙屑、標牌擦洗、石凳擦洗、燈具擦洗、景點兼護、文明禮貌”等，每天檢查記分，按月累計，作為獎金發(fā)放的主要依據(jù)。其他工種也分別有各自的考核項目。

在園區(qū)小道上，正為我們駕駛電瓶車的小姐，看到路旁有游客跳進草地去照相，她和顏悅色在招呼那位游客，請她離開草地到外邊來照相。這似乎是她的份外事，使我們看到了業(yè)已形成的全員管理（服務）意識。

對于藝術表演團則實行練功場、排練場、表演場“三場管理制度”。嚴格考勤，制定工作程序、崗位職責和獎罰制度。實行表演藝術生產全過程、全方位的跟蹤管理。

三處景區(qū)蘊含著豐厚的文化內涵，在管理方式上也得到了充分的體現(xiàn)。他們徹底拋棄了曾用過的紅袖章、吹哨子、警告牌、罰款牌那些使游客反感的阻嚇式管理方式。清潔工默默地跟在游客后面將其隨手丟棄的雜物掃起，你再丟，她再揀。這種跟蹤式清掃，體現(xiàn)了“游客至上”的服務精神，也是對游客的一種無聲而有形的提示。晚上清場的廣播音響起，管理人員陪著還沒離去的游客邊走邊講解景點，而不是吆喝著驅趕游客。這種陪游式清場，使游客帶著員工的一份溫馨離園而歸。

以疏導代替防范，充分尊重了游客，創(chuàng)造了寬松、和諧的游覽環(huán)境，化解了可能出現(xiàn)的糾紛，同時達到了管理的目的。這種氛圍啟動了游客的自律心理，丟棄雜物的游客日漸減少。在這里我們看到國內少有的清潔如洗的景區(qū)，正是這種文明管理的結果。

印象最為深刻的是這里的洗手間。洗手間里窗明幾凈，一塵不染，有盆栽綠樹、輕柔音樂和陣陣幽香。還有梳子、針線包、電吹風、小藥箱等免費服務。服務員微笑著為客人遞手紙、擰水龍頭。我們曾抱著疑惑的心態(tài)，走進一個又一個洗手間，一連看了七八間，終于信服。原來他們在精心營造“洗手間文化”。長期以來洗手間給中國旅游業(yè)形象在海內外造成的嚴重負面影響，使他們決心將管好洗手間同維護國格和維護民族自尊聯(lián)系起來。創(chuàng)造洗手間文化的最佳服務員黃積發(fā)被樹為榜樣，所有洗手間的服務員都需經(jīng)他的培訓合格方可上崗。今年初，華僑城歷時27天，檢查了80個洗手間，評出優(yōu)秀洗手間3個，文明清潔洗手間12個。洗手間的衛(wèi)生狀況應是評價景區(qū)管理水平的第一準繩。洗手間能管得這樣好，整個景區(qū)的管理必然是第一流的。每年元旦，馬志民總經(jīng)理將親筆簽名的賀卡送給這里的清潔工；每年春節(jié)，他都給清潔工拜年，感謝他們?yōu)榫S護民族自尊付出的辛勤努力。

他們明確企業(yè)管理的核心是對人的管理。而對人的管理除了制度便是感情。在民俗村，他們根據(jù)民族員工的特點，制定了“真誠愛護，加強教育，善于引導，嚴格管理”的方針。用工制度對少數(shù)民族實行傾斜，取消試用期。生活上充分尊重民族習俗，為伊斯蘭教信仰者辦清真食堂，為他們舉辦自己的民族節(jié)日活動，此外還有生日晚會、卡拉OK比賽、圖書閱覽室等。許多民族員工說，在這里工作好像進了學校，能學到許多東西。回到家鄉(xiāng)的員工大多成為當?shù)匕l(fā)展經(jīng)濟文化的骨干。

四、成功之本：高素質的人員結構

在幾天的考察中，我們在華僑城指揮部看到各管理機構人員精干，辦事高效。辦公室里見不到手持一張報紙，嘴刁一支煙，侃大山、聊大天的現(xiàn)象，都是在聚精會神地認真工作。對我們的接待安排摒除了常見的那些繁文縟節(jié)，但該幫我們辦的事都一一按時辦了。

與一般文員、部門經(jīng)理和總經(jīng)理接觸、交談，給人印象是思路清晰，見解各有個性。這引發(fā)我們找人事部門進一步了解這里的人員結構狀況。

從數(shù)字看，世界之窗文員以上的管理人員236人，大專154人，占65％；大學本科77人，占32％；碩士5人，占2％。華僑城旅游發(fā)展部是直接主管這三個景區(qū)的部門，工作人員僅5人，其中碩士3人，大學本科與大專各1人。專業(yè)為經(jīng)濟、歷史、中文等，還有理工科。民俗村的管理層里就有民俗學碩士。這里人才濟濟，智慧聚集。本文在撰寫過程中就參考和引用了他們的不少文章和談話。

用人制度是雙向選擇。不少人是毛遂自薦，經(jīng)考核而進來的。深圳本是移民城市，人才來自四面八方，篩選人才有很大余地。外地常見的關系網(wǎng)這里較薄弱。來這里的人都有吃苦、拼搏的充分準備，因此對于這里嚴格管理和就業(yè)風險的心里承受能力較強。這里沒有“鐵飯碗”可端，優(yōu)留劣去，每個人都有危機感。他們說，這里的人才市場機制已初步形成，人才流動趨向市場化。

人員培養(yǎng)構成網(wǎng)絡，各層員工有不同的培訓機制，連洗手間的服務員都要經(jīng)過培訓合格才能上崗。景區(qū)所在的華僑城員工及家屬子女，從幼兒園、小學、中學到成人教育，都已完善。正在建設中的中旅學院，是一所直接由旅游企業(yè)辦的新型旅游高等學府，準備既培養(yǎng)本科生，也培訓在職人員。

無所不在的企業(yè)文化，營造了文化的良好環(huán)境，逐漸陶冶和提高了人們的素質。世界旅游組織曾提出：“高質量的服務，高質量的員工，高質量的旅游”。從這里我們領悟到，高品位景點和高水平經(jīng)營管理所帶來的高質量的旅游服務，歸根到底是高素質的人員所創(chuàng)造的。這是成功的根本。

對三個景區(qū)的調查研究，我們獲得了一點啟示和思考。

五、啟示：

分解深圳三個景區(qū)取得成功的幾條因素，對照國內各地各種不同的實際情況，他們的經(jīng)驗可一分為三：

一是可以學到的基本經(jīng)營，如以市場為導向的規(guī)劃設計，以人為中心的經(jīng)營管理，景區(qū)的總體構思與各零部件的和諧統(tǒng)一，中外民族的內容與現(xiàn)代管理方式相結合，拳頭項目與服務設施的配套，景區(qū)內外旅游六要素的配套，景區(qū)開發(fā)與城區(qū)建設的結合，分期建設與成片開發(fā)的銜接。

二是可學而難學的一些獨到經(jīng)驗，如雙向自由選擇的用工制度和高素質的人才結構，旅游企業(yè)創(chuàng)辦高水平的大型藝術團，藝術表演成為旅游產品的有機組成部分，高品位的文化內涵滲透到硬件和軟件建設的各個環(huán)節(jié)等，這需要有較成熟的人才市場和文化市場機制及其他社會條件的配合。

三是無法照“學”的獨特條件，如其堅實的先天依托，雄厚的經(jīng)濟實力，特殊的地理位置、城市性質及其形成帶來的客源市場優(yōu)勢。

因此，在開發(fā)和經(jīng)營人造景點方面沒有放之四海而皆準、可照搬照抄的“深圳模式”。只有根據(jù)自己的現(xiàn)實條件，擇其可行者而借鑒之。古人曰：“橘逾淮而北則枳……此地氣然也”。所謂“地氣”，即各地相異的水土。此時此地成功的經(jīng)驗，移植到彼時彼地就不一定成功。

六、思考：

錦繡中華高峰期每日8000游客，維持了3年。民俗村的建成，對錦繡中華第三年還能保持高峰起了促進作用。如今這兩個景區(qū)的日?？土髁恳逊謩e降到3000和4000多。世界之窗開業(yè)，構成更大的規(guī)模效應，對前兩個景區(qū)的客源既有帶動，又有爭奪。目前世界之窗的勢頭正旺，日客流量幾乎接近另兩個景區(qū)之和的1倍。

華僑城管理層中有幾位與我們不約而同地正思考著這樣幾個問題：

錦繡中華、民俗村客源量開始下降的趨勢能否遏止？有何有效對策？

以每隔2—3年新增一個景區(qū)來維持熱度、推動的做法，終有盡期。新老景點如何延長各自的生命周期？

規(guī)模效應在景區(qū)之間既相互帶動又相互爭奪，其正負兩個方面如何權衡其輕重？如何把握規(guī)模效應的臨界線？

這些問題或許在全國旅游業(yè)界有一定的共性。愿讀者和我們共同給以關注和思考。

參考書目：

1華僑城十年規(guī)劃小組．華僑城發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃綱要（1995—2004年）

2深圳灣旅游度假區(qū)規(guī)劃設計方案

3深圳特區(qū)華僑城建設指揮部．以景區(qū)建設帶動旅游業(yè)的綜合發(fā)展

4錦繡中華發(fā)展有限公司．探索具有“錦繡中華”特色的景區(qū)管理模式

5劉圣佳．中國發(fā)展旅游史上輝煌的交響樂章——深圳“錦繡中華”現(xiàn)象剖析

6劉圣佳．在特區(qū)發(fā)展旅游業(yè)與弘揚民族文化的探索和認識

7深圳錦繡中華發(fā)展有限公司．企業(yè)辦團的思考和探索

8深圳世界之窗有限公司．從世界之窗看藝術進入市場的一條道路