房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 前期管理 重要性

引言

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要在工程質(zhì)量目標(biāo)和工程進(jìn)度目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的條件下，執(zhí)行必要的管理和控制措施，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目的有效管理效果。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理

1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說(shuō)致力于房地產(chǎn)開發(fā)的公司出于達(dá)到城市規(guī)劃以及城市建設(shè)的目的，開展的土地開發(fā)以及房屋建設(shè)活動(dòng)的全稱[1]。

1.2項(xiàng)目前期管理的定義及特征

所謂項(xiàng)目前期管理，也就是說(shuō)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及計(jì)劃準(zhǔn)備階段所開展的項(xiàng)目管理。項(xiàng)目前期管理涵蓋項(xiàng)目前期可行性分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃的制定以及項(xiàng)目執(zhí)行前的全部準(zhǔn)備活動(dòng)等。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)具有直接性的作用，項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中具有關(guān)鍵性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的主要內(nèi)容

（1）可行性研究論證內(nèi)容及目的

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所謂的可行性研究也就是說(shuō)就擬開發(fā)項(xiàng)目開展經(jīng)濟(jì)層面和技術(shù)層面的可行性研究，從而給予項(xiàng)目決策以可靠的論證支撐。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)層面的可靠性、匹配性以及先進(jìn)性的分析，以及對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)層面的預(yù)期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對(duì)比，給予評(píng)選建議，從而給予項(xiàng)目投資決策以及規(guī)劃設(shè)計(jì)以必要的理論支撐?？尚行匝芯恐荚谶_(dá)到項(xiàng)目決策的合理性、科學(xué)性以及公開性，降低或規(guī)避由投資決策引發(fā)的偏差，增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

（2）提高投資決策的質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策需要立足于市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，通過(guò)前期市場(chǎng)分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的日后走勢(shì)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判斷，在第一時(shí)間明確項(xiàng)目的具體定位，從而保障項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠正常開展。通過(guò)足量的市場(chǎng)分析，能夠?qū)?xiàng)目的具體定位予以準(zhǔn)確的判斷，繼而通過(guò)多方案的設(shè)計(jì)比選縮短項(xiàng)目的決策周期、提升項(xiàng)目的策略有效率。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建

規(guī)劃設(shè)計(jì)立足于投資決策結(jié)果，并借助設(shè)計(jì)文件把項(xiàng)目的具體定位以及投資決策加以細(xì)致的、清晰的呈現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)為后續(xù)項(xiàng)目執(zhí)行提供了必要的指導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)承擔(dān)著承上啟下的過(guò)渡作用，并且融合了多元化的活動(dòng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不僅在項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，而且在項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目執(zhí)行管理規(guī)劃當(dāng)中占據(jù)著重要的席位。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的意圖在于盡可能大的收取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。事實(shí)顯示，所有由投資決策所引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的偏差，均會(huì)造成投資風(fēng)險(xiǎn)的升高，進(jìn)而造成項(xiàng)目開發(fā)不成功，蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?？尚行匝芯康淖饔么篌w有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規(guī)劃設(shè)計(jì)的制定、管理規(guī)劃的執(zhí)行以及項(xiàng)目的具體實(shí)施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項(xiàng)目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)提供必要的保障。

2.2投資決策是項(xiàng)目投資的重要依據(jù)

盡管投資決策環(huán)節(jié)支出的成本費(fèi)用只在項(xiàng)目整體投資額度當(dāng)中占據(jù)百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量能夠影響項(xiàng)目整體投資額度的六成以上。所以，項(xiàng)目開發(fā)的最終結(jié)果應(yīng)當(dāng)首先取決于投資決策的優(yōu)劣，此為項(xiàng)目投資的根源性問(wèn)題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發(fā)的投資成果無(wú)路可銷會(huì)成為最嚴(yán)重的投資浪費(fèi)。

2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建的重要影響

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均要借助營(yíng)銷手段達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，立足于房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷視角，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終效果在較大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為：質(zhì)量過(guò)硬的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠?yàn)闋I(yíng)銷提供有力的基礎(chǔ)，而質(zhì)量低劣的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的失敗?？茖W(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可，有助于提升銷售業(yè)績(jī)、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價(jià)格和成交比例，資金流動(dòng)速度提升，降低資金壓力。而報(bào)批報(bào)建是將項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作落實(shí)到政府相關(guān)批復(fù)文件的過(guò)程，它會(huì)影響到項(xiàng)目施工的開始時(shí)間，甚至是整個(gè)項(xiàng)目是否能順利開展的重要環(huán)節(jié)。合理、科學(xué)地安排好報(bào)批報(bào)建各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)的順序，將能有效地縮短項(xiàng)目前期工作時(shí)間。

3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產(chǎn)開放項(xiàng)目前期管理的成本控制工作

在前期管理環(huán)節(jié)需要對(duì)成本分析與成本控制給予足夠的關(guān)注，成本分析為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級(jí)的投資決策提供了數(shù)據(jù)參考，而成本控制為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級(jí)的投資節(jié)流提供了措施保障。此為項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)節(jié)投資控制的關(guān)鍵。對(duì)于項(xiàng)目的前期管理階段，需要由市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過(guò)程的活動(dòng)流程。第一，應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目坐落地的市場(chǎng)情形、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預(yù)測(cè)。第二，開展細(xì)致的成本分析工作，達(dá)到成本控制的科學(xué)化、合理化。

3.2針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資屬于非靜態(tài)的流程，且呈現(xiàn)出歷時(shí)久、資金需求多以及受多方因素錯(cuò)綜作用的特征。所以，若想在期初便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用支出狀況以及未來(lái)效益情形加以準(zhǔn)確的判斷是十分困難的?；谏鲜鲈?，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行前期開展必要的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)（此為可行性研究當(dāng)中的關(guān)鍵項(xiàng)目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學(xué)的信息參考。對(duì)于投資控制環(huán)節(jié)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)是其中十分關(guān)鍵的構(gòu)成要素，投資方案的優(yōu)劣將直接作用著開發(fā)項(xiàng)目的未來(lái)收益。所以，出于保障投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和客觀性的考慮，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套規(guī)范的、完整的且合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系[2]。選取的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系應(yīng)當(dāng)可以全面的呈現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況，因此，在選取評(píng)價(jià)指標(biāo)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持系統(tǒng)性原則、可靠性原則、動(dòng)態(tài)性原則以及可操作性原則。

3.3加強(qiáng)對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作程序監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理程序監(jiān)督是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理進(jìn)行的監(jiān)督活動(dòng)，是我國(guó)對(duì)外改革開放走向世界大市場(chǎng)的需要。前期管理程序監(jiān)督是一項(xiàng)需要各種專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、綜合管理等多學(xué)科知識(shí)和技能的智力密集型服務(wù)工作，這就要求前期管理程序監(jiān)督工作者具有控制項(xiàng)目投資、管理合同和信息、調(diào)解經(jīng)濟(jì)糾紛的能力，不斷提升自身的素質(zhì)，增強(qiáng)合同管理意識(shí)，提高法制觀念。

結(jié)語(yǔ)

前期管理環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體存在顯著的影響，因此，強(qiáng)化前期管理工作對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言具有相當(dāng)顯著的意義。文章分別從三個(gè)方面剖析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項(xiàng)目投資的重要依據(jù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建的重要影響。并且提出了幾項(xiàng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的建議：做好房地產(chǎn)開放項(xiàng)目前期管理的成本控制工作、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系、加強(qiáng)對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作程序監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) |男| 25歲（1986年3月23日）

居住地：上海

電　話：139********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [ 2年]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：設(shè)計(jì)經(jīng)理

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

?！I(yè)：環(huán)境藝術(shù)

學(xué)　校：北京化工大學(xué)

自我評(píng)價(jià)

本人環(huán)境藝術(shù)專業(yè)畢業(yè)，從事多年環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)工作，經(jīng)常親臨現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)設(shè)計(jì)配合施工，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立主持各類大型裝飾工程的設(shè)計(jì)和施工。有多年獨(dú)立掌管項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)歷和能力以及帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)工作的能力?？炭嗄蛣?，勤奮學(xué)習(xí)就是我的宗旨，能夠熟練的運(yùn)用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責(zé)。

求職意向

到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 上海

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 設(shè)計(jì)經(jīng)理

工作經(jīng)驗(yàn)

2011/4—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)經(jīng)理

1、組織部門工作計(jì)劃、任務(wù)、工作分配協(xié)調(diào)，與公司外部客戶、設(shè)計(jì)資源溝通協(xié)調(diào)，與權(quán)限項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人簽訂設(shè)計(jì)合同；

2、負(fù)責(zé)月、年度工作報(bào)告、預(yù)算、部門激勵(lì)分配流程回報(bào)及審定；

3、組織部門資源庫(kù)、流程的建立以及人力儲(chǔ)備等；

4、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門關(guān)于加強(qiáng)大客戶服務(wù)技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)及流程；

5、協(xié)調(diào)采購(gòu)部門關(guān)于材料庫(kù)、價(jià)格比選標(biāo)準(zhǔn)及流程；

6、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、工程建立設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理技術(shù)規(guī)范。

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2010/3—2011/3：XX景觀設(shè)計(jì)有限公司[ 1年]

所屬行業(yè)： 景觀設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)部 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師

1. 參與了XX公園規(guī)劃的方案設(shè)計(jì)手繪與效果圖的制作；

2. 老城區(qū)街道規(guī)劃改造方案設(shè)計(jì)與效果圖手繪及制作；

3. 交通島設(shè)計(jì)方案及效果圖的制作，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

4. 完成及參與項(xiàng)目有別墅，復(fù)式樓，平層，會(huì)所，酒店等工裝設(shè)計(jì)。

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2008/7--2010 /2：XX家具設(shè)計(jì)有限公司 [ 1年8個(gè)月]

所屬行業(yè)： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶

設(shè)計(jì)部 空間規(guī)劃設(shè)計(jì)師

1. 負(fù)責(zé)部門的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行、達(dá)成；

2. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案的制作、匯報(bào)；

3. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案現(xiàn)場(chǎng)的勘察，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，信息采集、反饋等工作；

4. 參與空間規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的制定，跟客戶溝通。

教育經(jīng)歷

2004/9 --2008 /7 北京化工大學(xué) 環(huán)境藝術(shù) 本科

證 書

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

2005 /12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)

第3篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作;(一)開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息;

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;

(一)開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作

(一) 開展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類

1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理

(一) 開展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查

項(xiàng)目定位

(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料

1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項(xiàng)目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類

1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購(gòu)買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)

1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的原則

2.市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)

2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研計(jì)劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)

查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃

(一)制定市場(chǎng)

2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)

細(xì)分計(jì)劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位

1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃

2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成

(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況

3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析

1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)

4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見(jiàn)表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書

(三)營(yíng)銷準(zhǔn)備

1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見(jiàn)表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識(shí)

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t

3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法

3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市

場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行

1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標(biāo)

2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

市場(chǎng)

二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位

(二)項(xiàng)目規(guī)劃

2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書

1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算

(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與

動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃

1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地

(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估

資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計(jì)劃書3.能夠撰寫項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告

4.能夠撰寫可行性報(bào)告

(一)營(yíng)銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略

1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用

四、房 地推廣計(jì)劃

3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整

合 營(yíng) 銷1.能夠制定營(yíng)銷目標(biāo)和策略策 劃

2.能夠制定各階段營(yíng)銷控制實(shí)施方

(三)營(yíng)銷管理案

3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)

4.能夠提出營(yíng)銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場(chǎng)

2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)

1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法

1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營(yíng)銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)

6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法

1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)

1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析

2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 市

3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案

場(chǎng) 調(diào)查 研

(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究

劃投資機(jī)會(huì)分析

5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)

6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象

2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略

項(xiàng)目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念

(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來(lái)源與運(yùn)

三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃

資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)

(一)審定營(yíng)銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營(yíng)銷推廣

的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案

1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃

五、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式

(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃

項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)

2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法

1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法

第4篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中將會(huì)面臨更多的影響因素，明確其中存在的問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題的特點(diǎn)不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點(diǎn)，也是新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題

（一）拿地拓展階段

房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項(xiàng)目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)U(kuò)展過(guò)程中，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報(bào)告進(jìn)行投資評(píng)審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實(shí)際情況，及時(shí)的對(duì)成本信息進(jìn)行更新，做好測(cè)算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時(shí)候，對(duì)后續(xù)工作的開展將會(huì)產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測(cè)算。不能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對(duì)于是否值得投資產(chǎn)生影響。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

前期拿地?cái)U(kuò)展階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)前期階段的延續(xù)。需要對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個(gè)階段中對(duì)拿地?cái)U(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個(gè)過(guò)程中對(duì)后續(xù)開展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地?cái)U(kuò)展對(duì)于方案的設(shè)計(jì)影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價(jià)成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實(shí)際效果。在投資的過(guò)程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計(jì)。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的變動(dòng)，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的時(shí)候就會(huì)造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)變更造成的成本超支情況沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)變更是對(duì)施工設(shè)計(jì)的修改工作，對(duì)于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理水平較差

為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時(shí)有效的了解工程項(xiàng)目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項(xiàng)目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動(dòng)態(tài)成本管理作為合同臺(tái)賬，這樣就不能夠反映問(wèn)題發(fā)生的實(shí)質(zhì)，對(duì)于變更的信息也不能夠及時(shí)的得到回應(yīng)。簽訂的工程項(xiàng)目建設(shè)也不能夠按時(shí)完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程建設(shè)動(dòng)態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

（一）制定全面成本評(píng)估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、工程等部門人員共同參與對(duì)成本進(jìn)行的研究。市場(chǎng)的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對(duì)于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評(píng)價(jià)。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場(chǎng)部門對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門之間的信息進(jìn)行成本測(cè)算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

（二）制定多元化的設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計(jì)方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動(dòng)設(shè)計(jì)方案的制定，并且需要經(jīng)過(guò)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合對(duì)比。這樣能夠保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性。例如限額設(shè)計(jì)，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計(jì)階段就要限制在一個(gè)標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計(jì)單位要按此價(jià)格開展設(shè)計(jì)，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案能夠在一定程度上降低成本投入，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方案。只有保證設(shè)計(jì)方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。

（三）強(qiáng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異

設(shè)計(jì)變更等情況的發(fā)生，將會(huì)增加成本管理。針對(duì)這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的過(guò)程中設(shè)計(jì)變更較為常見(jiàn)。因此要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場(chǎng)變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題與組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中應(yīng)該對(duì)各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對(duì)不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。

（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時(shí)效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡(jiǎn)單易學(xué)

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計(jì)、工程甚至市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個(gè)全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動(dòng)態(tài)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，使房地產(chǎn)過(guò)熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價(jià)格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)投入到成本管理上。通過(guò)明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題，更加有效的制定對(duì)策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到充分的發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過(guò)程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。

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第5篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理基礎(chǔ)重要位置作用

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)互動(dòng)互進(jìn)。對(duì)此，本文擬從以下三個(gè)方面對(duì)兩者之間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行探討：

一、房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

我國(guó)的物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，是于本世紀(jì)80年代初在沿海地區(qū)由香港引入的。它是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動(dòng)進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。

從物業(yè)管理釋義中，可知凡已交付給物業(yè)管理的都是已經(jīng)形成的實(shí)物，而這些實(shí)物的形成者就是開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)在先，物業(yè)管理在后，房地產(chǎn)開發(fā)為物業(yè)管理提供了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、建造質(zhì)量及環(huán)境優(yōu)劣，都會(huì)直接影響著日后物業(yè)管理工作的開展。所以開發(fā)商在以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的充分支持是物業(yè)公司開展好物業(yè)管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1、認(rèn)識(shí)到位

雖然已有越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，但“重開發(fā)而輕管理”、“重銷售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的現(xiàn)象仍比較普遍。完善的物業(yè)管理使公眾從心底里建立起對(duì)該物業(yè)開發(fā)企業(yè)的信任；同時(shí)，也是開發(fā)企業(yè)提高管理水平和開發(fā)水平，爭(zhēng)取遠(yuǎn)期效益的有效途徑之一。此外，一座現(xiàn)代化城市的形成，不僅取決于現(xiàn)代化的建設(shè)，更取決于現(xiàn)代化的管理，尤其是物業(yè)管理。不然，城市建設(shè)的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護(hù)的情況下也會(huì)黯然失色。所以，有遠(yuǎn)見(jiàn)的開發(fā)商會(huì)特別重視物業(yè)管理，房地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理的重視，不僅意味著樓盤賣點(diǎn)的增加，也不僅僅是品牌內(nèi)涵的增加，更體現(xiàn)了開發(fā)商遠(yuǎn)大目光和對(duì)社會(huì)的責(zé)任感。

2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到位

規(guī)劃、設(shè)計(jì)和工程建設(shè)是物業(yè)管理的硬件保證。規(guī)劃、設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的硬件條件（管理客體之一）。一個(gè)再好的管理單位如果碰到一個(gè)房屋質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不全或根本沒(méi)有配套的小區(qū)，也難免會(huì)英雄無(wú)用武之地。所以說(shuō)，完善的配套設(shè)施和一定的環(huán)境質(zhì)量是住宅區(qū)管理的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)的建立有賴于開發(fā)商十分到位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，否則容易造成管理上的困難及矛盾。為樹立一個(gè)精品的物業(yè)品牌而創(chuàng)造應(yīng)有的硬件條件，最好是在施工過(guò)程中，讓物業(yè)公司參與工程監(jiān)理，向他們了解以往工程中容易產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的部位和工藝，加以避免或改進(jìn)。否則，因物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)給物業(yè)管理者和使用者帶來(lái)難以預(yù)計(jì)的麻煩和經(jīng)濟(jì)上的損失。

3、開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)也要投入到位作為企業(yè)而存在的物業(yè)管理公司，要想在市場(chǎng)上生存，必要的資金投入是必不可少的。如果物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)投入不到位，物業(yè)管理企業(yè)就缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來(lái)維持自身運(yùn)作和正常運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理運(yùn)作不正常，勢(shì)必影響到管理服務(wù)的質(zhì)量，形成經(jīng)費(fèi)不到位――管理服務(wù)跟不上――物業(yè)使用功能受影響、業(yè)主意見(jiàn)大――房地產(chǎn)開發(fā)商聲譽(yù)、效益受影響的惡性循環(huán)。

二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要位置

一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)最長(zhǎng)3－5年，而物業(yè)管理工作則長(zhǎng)達(dá)50－70年，甚至上百年。就其有利于延長(zhǎng)物業(yè)壽命、完善使用功能角度看，有人把物業(yè)管理稱之為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，由于它在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中具有自身需要維護(hù)、保養(yǎng)的特點(diǎn)，又有其居住主人（物業(yè)所有權(quán)人和物業(yè)使用權(quán)人）不斷接受服務(wù)（特殊商品）的需求，同時(shí)，它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能。這些遠(yuǎn)不是作為物質(zhì)形態(tài)的房產(chǎn)可以獨(dú)立完成的，而必須輔之以管理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務(wù)。

三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

1、物業(yè)管理參與房地產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向

我們正步入營(yíng)銷時(shí)代，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向至關(guān)重要，而現(xiàn)實(shí)卻是，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件差距在不斷縮小，而如何把握目標(biāo)消費(fèi)群的心理訴求，獲得他們的認(rèn)同就成為開發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。

而這正是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)。在日常工作中，管理者與消費(fèi)者面對(duì)面，時(shí)刻保持緊密聯(lián)系，可以隨時(shí)傾聽(tīng)產(chǎn)品使用者對(duì)樓房軟、硬件等各方面的評(píng)價(jià)，從而修正市場(chǎng)定位，改進(jìn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和服務(wù)，使訴求更鮮明、更有力、更能打動(dòng)人心，就這一點(diǎn)，物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)為看，已有一些開發(fā)商把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的營(yíng)銷流程，讓他們直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，從而更有效地把握市場(chǎng)脈博，迎合市場(chǎng)需求。

2、物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。以往的房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)的角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。比如通常的鋁合金窗移動(dòng)的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區(qū)都有臺(tái)風(fēng)季節(jié)，臺(tái)風(fēng)夾著暴雨，就可能會(huì)使槽內(nèi)浸水，并倒灌進(jìn)屋，因此必須對(duì)平口槽進(jìn)行改進(jìn)，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進(jìn)水。又如對(duì)室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度這些物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)。而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段早期介入，一則反映以后專業(yè)化專業(yè)管理得以順利實(shí)施各種需求；二則從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、促進(jìn)銷售

物業(yè)管理已越來(lái)越成為投資置業(yè)者選擇的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)

近年來(lái)，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購(gòu)買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。 而且越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。

第6篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)事前控制要點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實(shí)踐來(lái)看，至少涉及以下多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）傭金等支出沒(méi)有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；（2）沒(méi)有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報(bào)契稅；（3）虛增拆遷安置費(fèi)，中介費(fèi)逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購(gòu)股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時(shí)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)支付利息，存在偷逃稅金問(wèn)題；（6）借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實(shí)際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒(méi)有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；（2）沒(méi)有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒(méi)有足額及時(shí)繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽(yáng)合同，未如實(shí)申報(bào)收入；（5）售后返租時(shí)，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；（8）裝修收入沒(méi)有申報(bào)納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。

6.在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購(gòu)買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的途徑

一般來(lái)說(shuō)，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個(gè)過(guò)程，即稅收產(chǎn)生的過(guò)程和稅收繳納的過(guò)程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過(guò)程而忽視稅收發(fā)生的過(guò)程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬(wàn)元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問(wèn)題可能被稅務(wù)處罰的時(shí)候，才開始重視稅務(wù)工作并要求財(cái)務(wù)人員想辦法?？蓡?wèn)題是，稅收發(fā)生的過(guò)程在前，稅收繳納過(guò)程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒(méi)有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開始之前，決策者通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費(fèi)用可以計(jì)入到開發(fā)費(fèi)用中。這兩種做法，費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開發(fā)費(fèi)用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個(gè)環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開始之前，需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問(wèn)題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項(xiàng)目如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初哪怕一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)釀成一個(gè)大的稅務(wù)問(wèn)題。因此，事前的合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

第7篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；各階段；管理措施

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須考慮項(xiàng)目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個(gè)重要的方面就是設(shè)計(jì)階段的管理。進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計(jì)、布局不合理，科技含量低等問(wèn)題。進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理還是控制房地

產(chǎn)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計(jì)階段入手，進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理，是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理的重要性

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性,是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò),方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì),并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評(píng)審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計(jì)院),出方案報(bào)建文本,進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo),內(nèi)部評(píng)審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違,要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。

因此,在方案設(shè)計(jì)階段,強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營(yíng)銷部門等部門組成,在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策,保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的管理措施

1、 啟動(dòng)階段

設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過(guò)程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來(lái)開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。以住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—?jiǎng)e墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過(guò)每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是常說(shuō)的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說(shuō)明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

2、方案設(shè)計(jì)階段

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過(guò)程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過(guò)不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過(guò)考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見(jiàn)，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問(wèn)題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

總之, 在當(dāng)前不斷規(guī)范和理性的消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制下, 一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 更應(yīng)充分注重項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作, 不能僅僅依賴于設(shè)計(jì)師的獨(dú)立設(shè)計(jì)過(guò)程, 而應(yīng)體現(xiàn)強(qiáng)有力的管理手段, 對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行必要的指導(dǎo)、監(jiān)督和把握, 對(duì)設(shè)計(jì)師加強(qiáng)選用和培訓(xùn), 從而, 為項(xiàng)目的整體運(yùn)作提供有力的保證。

第8篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞:核心競(jìng)爭(zhēng)力;房地產(chǎn);規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、基于價(jià)值鏈分解角度的競(jìng)爭(zhēng)能力架構(gòu)

美國(guó)著名學(xué)者邁克爾?波特提出的價(jià)值鏈學(xué)說(shuō)認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)分為“基本業(yè)務(wù)活動(dòng)”和“輔助支持活動(dòng)”兩大板塊。就房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程而言,其"基本業(yè)務(wù)活動(dòng)"包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷銷售、售后服務(wù)5個(gè)主要環(huán)節(jié);“輔助活動(dòng)”涉及人力資源、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研發(fā)等內(nèi)容。企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈中某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈分析確定企業(yè)核心能力,就是通過(guò)審視組織的資源狀態(tài),關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能力

“規(guī)劃設(shè)計(jì)”是指房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境與建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì),即確定在給定規(guī)劃條件下的住宅小區(qū)的空間排列組合、建筑風(fēng)格、環(huán)境特色和智能水平,各個(gè)戶型的結(jié)構(gòu)和平面設(shè)計(jì)特征以及建材選料和造價(jià)成本,規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了產(chǎn)品的基本形態(tài),也決定了產(chǎn)品的主要成本。

(一)項(xiàng)目管理能力

開發(fā)商一般采用項(xiàng)目管理制度,理清同建設(shè)、監(jiān)理和材料供應(yīng)等單位的合同關(guān)系,建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系。進(jìn)度計(jì)劃與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃要相互銜接,作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段發(fā)揮組織者作用,通過(guò)組織召開定期例會(huì)以及各種正式非正式形式,加強(qiáng)各方的溝通,及時(shí)解決工程建造中的各種問(wèn)題,共同保證產(chǎn)品品質(zhì)和工程進(jìn)度。

(二)策劃和銷售能力

營(yíng)銷策劃是將項(xiàng)目的利益點(diǎn)以創(chuàng)造性的方式傳導(dǎo)給潛在客戶的過(guò)程,策劃人員通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況,找準(zhǔn)利益比較的基準(zhǔn),以獨(dú)特的視角審視項(xiàng)目,并將其有效傳播到客戶心中。銷售控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的捷徑。房產(chǎn)的生產(chǎn)周期很長(zhǎng),市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的,只能以銷控來(lái)實(shí)現(xiàn)微調(diào)。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化,不是追求一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空,而是控制好銷售節(jié)拍,在先導(dǎo)期、開盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例,每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例,實(shí)現(xiàn)均衡銷售,保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本回收、現(xiàn)金良性循環(huán)和利潤(rùn)最大化。

(三)售后服務(wù)能力

售后服務(wù)包括建筑產(chǎn)品的售后維修和物業(yè)管理。良好的售后服務(wù),對(duì)創(chuàng)立開發(fā)商的良好口碑及企業(yè)品牌具有相當(dāng)?shù)挠绊?。特別是良好的物業(yè)管理,己成為國(guó)內(nèi)不少開發(fā)商的銷售亮點(diǎn)。

(四)資金運(yùn)作能力

房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè),企業(yè)在資本規(guī)模、資金運(yùn)作上的優(yōu)勢(shì)非常有利,其主要表現(xiàn)在三方面:一是可開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目。大規(guī)模項(xiàng)目配套比較齊全,容易規(guī)劃,在市場(chǎng)上也更受歡迎;二是能夠抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)不景氣情況下,許多房地產(chǎn)公司由于投入的資金無(wú)法通過(guò)銷售及時(shí)回收,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難,只好大幅降價(jià)出售,甚至成為爛尾盤。但如果具有足夠資金儲(chǔ)備的公司,就有能力渡過(guò)此難關(guān);三是土地儲(chǔ)備實(shí)力雄厚。通過(guò)大規(guī)模的儲(chǔ)備和開發(fā)土地,能有效地降低土地獲得及開發(fā)地成本。

(五)土地獲取能力

土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料,獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力。在這點(diǎn)上,一些國(guó)有企業(yè)存在先天性優(yōu)勢(shì),憑借政府、政策優(yōu)勢(shì),以低廉的土地價(jià)格獲取了大量地段良好的土地儲(chǔ)備,但是,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,土地使用權(quán)的出讓逐漸趨向公開、公平,大量土地將通過(guò)公開拍賣或招標(biāo)獲得,而招標(biāo)拍賣也越來(lái)越多地強(qiáng)調(diào)一次性付款或者不斷增加首付款的比例,因此,現(xiàn)有的通過(guò)各種非市場(chǎng)化渠道獲得土地的能力所起的作用將逐漸減弱,而土地獲得的能力越來(lái)越取決于公司的資金實(shí)力。

(六)人力資源管理能力

在這個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,人力資源與知識(shí)資本優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特性成為企業(yè)重要的核心技能,人力資源的價(jià)值成為衡量任何企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)既是資金密集型企業(yè),更是智力密集型企業(yè)。如何吸引人才、留住人才、激發(fā)人才、培養(yǎng)人才,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理提出了更高的要求。

三、基于宏觀角度的競(jìng)爭(zhēng)能力架構(gòu)

從宏觀的角度分析,企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力包括兩類

(一)戰(zhàn)略能力

戰(zhàn)略能力包含對(duì)外界環(huán)境的洞察力和對(duì)企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃能力。洞察力,也稱預(yù)見(jiàn)力,即企業(yè)發(fā)現(xiàn)并掌握能夠形成先行一步優(yōu)勢(shì)的實(shí)施或模式的能力。戰(zhàn)略規(guī)劃能力,是基于對(duì)外界環(huán)境的分析和自身能力的把握,尋找和制定服和自身發(fā)展特點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。作為專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)吃透發(fā)展的“大勢(shì)”,“吃透政策”,在行業(yè)整體發(fā)展的軌跡中確定最適合自己的位置。

(二)執(zhí)行能力

如果沒(méi)有足夠的執(zhí)行能力,再好的戰(zhàn)略也只能是空中樓閣、海市蜃樓。而房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈之長(zhǎng),業(yè)務(wù)流程之復(fù)雜,實(shí)為其他行業(yè)所罕見(jiàn)。每一個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié),都需要很強(qiáng)的執(zhí)行能力,不可偏廢。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,有效整合整個(gè)價(jià)值鏈的運(yùn)作最為關(guān)鍵。

四、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

(一)較強(qiáng)的戰(zhàn)略能力――洞察力和專注于房地產(chǎn)的戰(zhàn)略

最大的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)市場(chǎng)的良好預(yù)見(jiàn)性洞察力以及專注于房地產(chǎn)的聚焦戰(zhàn)略

(二)戰(zhàn)略預(yù)見(jiàn)性――對(duì)土地資源的把握量力而行

適量?jī)?chǔ)備土地資源是國(guó)都開發(fā)土地價(jià)值的基本主張。此外,過(guò)量?jī)?chǔ)備土地,還存在過(guò)多的不可確定因素和過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率,必然弱化企業(yè)的生存能力。

(三)戰(zhàn)略清晰、定位明確

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈,把自己定位在產(chǎn)業(yè)鏈的核心價(jià)值區(qū),因而占據(jù)最佳的競(jìng)爭(zhēng)地位。

(四)開發(fā)老城區(qū)住宅的特有能力

客觀分析,老城區(qū)住宅開發(fā)優(yōu)劣不同,利弊互現(xiàn)。優(yōu)勢(shì)主要有四條:首先,人口密集,舊房子多,需換房的人多,而老城區(qū)樓盤供應(yīng)量少;其次,文化教育是老城區(qū)樓盤不必做廣告的王牌買點(diǎn);第三,人文根基深厚,老城區(qū)人有懷{日情節(jié),特別是作為歷史文化名城的杭州市;最后,老城區(qū)交通方便,配套成熟,商貿(mào)發(fā)達(dá),開發(fā)商可少投入很多配套設(shè)施的錢。

第9篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計(jì)；完善措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著新世紀(jì)的到來(lái)，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的加速增長(zhǎng)，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個(gè)行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是資源性的競(jìng)爭(zhēng)模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競(jìng)爭(zhēng)模式——那就是能力競(jìng)爭(zhēng)。所以在現(xiàn)代社會(huì)中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個(gè)步驟：一、市場(chǎng)定位；二、設(shè)計(jì)定位；三、營(yíng)銷定位。市場(chǎng)定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場(chǎng)。設(shè)計(jì)定位指的是根據(jù)客戶對(duì)產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到客戶的審美需求和居住需要。營(yíng)銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進(jìn)行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個(gè)房地產(chǎn)公司的運(yùn)行過(guò)程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實(shí)施過(guò)程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項(xiàng)目部、銷售部以及管理項(xiàng)目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)狀況及市場(chǎng)調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計(jì)劃做出詳細(xì)的方案，同時(shí)將計(jì)劃方案交給項(xiàng)目部處理，項(xiàng)目部進(jìn)行定位和確定；項(xiàng)目部對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)一步完善和補(bǔ)充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場(chǎng)定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場(chǎng)定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時(shí)將自有或公建的經(jīng)營(yíng)策劃方案考慮進(jìn)去，這些資料和研究將與設(shè)計(jì)部的理念之間形成互動(dòng)和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設(shè)計(jì)最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項(xiàng)目小組，在規(guī)定的時(shí)間要求之內(nèi)做好該項(xiàng)目工作。在該項(xiàng)目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來(lái)的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強(qiáng)化各個(gè)部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場(chǎng)調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作的進(jìn)行中，為了使顧客能真實(shí)的反應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問(wèn)卷調(diào)查和訪問(wèn)調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動(dòng)量較大的市區(qū)進(jìn)行宣傳活動(dòng)，請(qǐng)顧客選出自己最想要的房屋模型并說(shuō)出自己選擇的理由，同時(shí)贈(zèng)送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實(shí)需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時(shí)反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項(xiàng)目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位并達(dá)到客戶的要求，所以必須強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的分析，將客戶群進(jìn)行細(xì)化分類，針對(duì)不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細(xì)策劃書，并請(qǐng)相關(guān)的專業(yè)人員對(duì)策劃書進(jìn)行評(píng)定，形成一個(gè)閉環(huán)結(jié)果，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)中的變更是否按照具體情況變更進(jìn)行及時(shí)的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進(jìn)行過(guò)程中，要將市場(chǎng)空白點(diǎn)和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國(guó)內(nèi)某些項(xiàng)目產(chǎn)品及市場(chǎng)，采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進(jìn)行過(guò)程中必須要對(duì)地形以及周圍環(huán)境做到詳細(xì)的了解，尋找出項(xiàng)目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個(gè)被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競(jìng)爭(zhēng)是其中最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)之一，所以要針對(duì)不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點(diǎn)。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計(jì)中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計(jì)理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)立面的設(shè)計(jì)主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號(hào)，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要從外觀上進(jìn)行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨(dú)特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計(jì)中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達(dá)到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計(jì)中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計(jì)中獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)。此外，在建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程中必須針對(duì)不同的地理環(huán)境設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個(gè)蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過(guò)程中，就將原來(lái)的池塘留存，整個(gè)小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計(jì)者在對(duì)原始池塘進(jìn)行專業(yè)化的設(shè)計(jì)和改造之后，將它建設(shè)成一個(gè)原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點(diǎn)，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點(diǎn)的提出在某種程度上達(dá)到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項(xiàng)目的工作過(guò)程中要引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和成果，在材料使用過(guò)程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級(jí)以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽(yáng)能新技術(shù)的使用等，在無(wú)錫某小區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國(guó)第一例零耗能住宅，這是通過(guò)引進(jìn)國(guó)外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。

3設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程中，必須要對(duì)各種資源進(jìn)行合理利用，對(duì)材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個(gè)方面進(jìn)行綜合控制，使設(shè)計(jì)過(guò)程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作控制化

設(shè)計(jì)師在準(zhǔn)備設(shè)計(jì)工作的過(guò)程中必須按照設(shè)計(jì)說(shuō)明書及限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中注意成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計(jì)必須規(guī)定限額，對(duì)軟硬件的造價(jià)進(jìn)行控制；在建筑設(shè)計(jì)施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，避免在建筑過(guò)程中過(guò)分強(qiáng)調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟(jì)性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項(xiàng)的計(jì)算，按照合肥修改市場(chǎng)的價(jià)格計(jì)算，就節(jié)約60-100元/m2。在項(xiàng)目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬(wàn)m2計(jì)算，就鋼筋這一項(xiàng)的成本節(jié)約達(dá)到了300萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下。

3.2 設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)施工過(guò)程中，必須優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)施工方案，尤其是對(duì)方案的中的技術(shù)必須進(jìn)行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計(jì)施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計(jì)、人防方案以及對(duì)飾面材料的優(yōu)化。如在某一個(gè)住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計(jì)中，丟棄機(jī)械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫(kù)投資的90萬(wàn)元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)在施工設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行進(jìn)一步的論證，是在施工設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)成本和工期進(jìn)行控制的另一種方法。比如在某一項(xiàng)目的施工過(guò)程中選擇更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動(dòng)態(tài)權(quán)衡法代替七項(xiàng)指標(biāo)法，綜合使用多項(xiàng)節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.3 施工過(guò)程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中，縮短工期和降低造價(jià)是施工階段的重點(diǎn)工作。在設(shè)計(jì)中進(jìn)行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時(shí)必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語(yǔ)

總之，產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中必須對(duì)成本、工期、質(zhì)量等各個(gè)方面進(jìn)行考慮和綜合評(píng)價(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項(xiàng)措施，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌質(zhì)量。

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