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目前很多無抵押貸款標(biāo)價喜歡用月管理費這個詞,這個詞是什么意思呢?就是每個月收取你借款額的0.8%作為利息。例如華夏銀行的無抵押貸款產(chǎn)品易達金月管理費為0.8%,10萬塊錢借一年利息為:0.8×100000×12=9600元(注意,算到這,很多人下一步就開始犯錯了)。很多人開始算年利率是多少?10萬塊錢借一年還9600元,利率當(dāng)然是9.6%。很多人就這樣被騙了。
為了說明哪錯了,再說說另一款類似的產(chǎn)品,花旗銀行的無抵押貸款產(chǎn)品幸福時貸收費為:月利率1.30%。一看比華夏銀行的易達金高了0.5%,但是一查銀行的收費表,10萬元貸一年利息為8600元,居然比華夏銀行的易達金利息少不少。這是為什么呢?
產(chǎn)生這種奇怪現(xiàn)象的原因在于兩者的計算方式不一樣。月管理費的意思是每個月收取最初的借款額的0.8%作為利息,而月利率是指每個月收取剩余本金的1.30%作為利息。這兩者的差別在哪呢?要知道,無抵押貸款的還款方式一般是按揭的方式,也就是每個月還本付息。注意還本付息中“還本”這兩個字,很重要,還本與不還本有很大的差別。
舉個例子,借12萬塊錢一年,每個月需還本1萬元,一種方式是月管理費1%,一種是月利率1%,差別有多大呢?按月管理費1%計算,第一個月你的利息為1%×12萬元=1200元,第二個月的利息仍然是1%×12萬元=1200元,一年下來總共的利息為14400元;而按月利率1%計算,第一個月的利息為1%×12萬元=1200元,到了第二個月,因為本金已經(jīng)還掉1萬塊了,所以第二個月只有11萬元計算利息了,利息為1%×11萬元=1100元,以此類推,最后一個月應(yīng)還利息為1%×1萬元=100元,一年下來總共還的利息為7800元,要比第一種方式少得多。
1、申貸人年滿18周歲,具有完全民事行為能力。
2、申貸人有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟收入。
3、申貸人個人信用良好,無不良信用記錄。
4、申貸人同意建行要求的其他條件。
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關(guān)鍵詞:擔(dān)保方式 ; 財團抵押 ; 銀行貸款擔(dān)保
1995年6月,我國頒布了《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》),它是一部規(guī)范和調(diào)整擔(dān)保行為的基本。這是我國民事立法上的一件大事,對我國經(jīng)濟建設(shè)起了很大的作用?!稉?dān)保法》規(guī)定了五種擔(dān)保方式,即保證、抵押、質(zhì)押、定金和留置。銀行在貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中也經(jīng)常采用這些方式。但是隨著市場經(jīng)濟的進一步完善,這些傳統(tǒng)的擔(dān)保方式已難滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要。根據(jù)我國目前的實際情況,借鑒西方發(fā)達國家的擔(dān)保制度,這對我國的經(jīng)濟建設(shè)將會有貸款很大的幫助。筆者想在對財團抵押權(quán)進行的基礎(chǔ)上著重探討財團抵押在我國銀行抵押擔(dān)保中的運用。
一、 銀行抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中采用的傳統(tǒng)擔(dān)保方式
商業(yè)銀行是獨立法人,是企業(yè),但它是以經(jīng)營貨幣資金授信業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)。它在經(jīng)營管理的方式、上與一般的工商企業(yè)有很大不同。商業(yè)銀行在經(jīng)營管理上一般要遵循“三性”的經(jīng)營方針,即盈利性、安全性和流動性。(1(商業(yè)銀行是企業(yè)法人,以盈利性為主要目的,能否盈利直接關(guān)系到銀行的生存和發(fā)展。銀行資產(chǎn)的流動性體現(xiàn)在資產(chǎn)和負(fù)債兩方面。資產(chǎn)的流動性是指銀行持有的資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,變現(xiàn)能力高的資產(chǎn)流動性就強。安全性是指銀行的資產(chǎn)、收入、信譽等免遭損失的可靠性程度。它既體現(xiàn)在全部資產(chǎn)負(fù)債的總體經(jīng)營上,也體現(xiàn)在每項個別業(yè)務(wù)上。安全性不僅關(guān)系到銀行的盈利,而且關(guān)系到銀行的存亡。事實證明,銀行倒閉的一個很大原因就是因為安全性不高造成的。
在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行利潤的主要來源是其資產(chǎn)業(yè)務(wù),而貸款業(yè)務(wù)至今仍然是商業(yè)銀行最為重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù),貸款利息收入占商業(yè)銀行收入的一半以上。同時,通過向客戶發(fā)放貸款,銀行可以加強與客戶的聯(lián)系,從而有助于商業(yè)銀行其他業(yè)務(wù)的拓展。由此可見,貸款的安全性是多么地重要。那么,銀行在貸款業(yè)務(wù)中如何來保證自己的債權(quán)不受呢?一般銀行會采取貸款擔(dān)保的方式,即由借款人提供財產(chǎn)擔(dān)保獲得銀行的資金。隨著市場信用日益受到人們的重視,擔(dān)保的地位和作用日益重要,原有的擔(dān)保法規(guī)范遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足的需要。1995年6月我國頒布了《中華人民共和國擔(dān)保法》,該法系統(tǒng)地規(guī)定了擔(dān)保法的原則、擔(dān)保的方式、擔(dān)保的設(shè)立及擔(dān)保權(quán)的行使等一列問題。根據(jù)該法,銀行可以選擇的擔(dān)保方式有保證、抵押、質(zhì)押、定金、留置等,實踐中銀行主要采用的是保證、抵押和質(zhì)押。
隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展,傳統(tǒng)的擔(dān)保方式越來越不能滿足社會的需要。企業(yè)需要融資的規(guī)模越來越大,如大公司、大企業(yè)的技改項目、大型設(shè)備的引進、生產(chǎn)規(guī)模的擴大等都需要有大量的資金。在現(xiàn)有資金不足的情況下,只有通過融資渠道解決(其主要方式是申請銀行貸款)。但銀行也是一個盈利企業(yè)(已如前述),它必須注意自己資產(chǎn)的運行安全。如果采用傳統(tǒng)方法在企業(yè)某個財產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán),擔(dān)保能力是非常有限的,銀行提供大額貸款的可能性就小。如何解決資金的迫切需求和擔(dān)保能力的有限性的矛盾呢?這就需要采用新型的擔(dān)保方式才能實現(xiàn)。英美法系國家采用的浮動擔(dān)保方式和大陸法系采用的固定式財團抵押方式都能滿足這個需求。日本民法則既有固定式的財團抵押權(quán),50年代后又引進英美法系的浮動式財團抵押制度,因此它的規(guī)定是比較完善的。(((正是由于銀行貸款業(yè)務(wù)中采用傳統(tǒng)的擔(dān)保方式已不能適應(yīng)日益發(fā)展的市場經(jīng)濟的需要,在法律允許的范圍內(nèi)尋找適合的抵押擔(dān)保方式就顯得非常迫切。
第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料,比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等,如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的,則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評估機構(gòu)之后,委托方便可與房屋抵押評估的機構(gòu)約定實地勘察的時間,并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構(gòu)在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估,委托方支付房屋抵押評估服務(wù)費,約一個月的時間,委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評估報告書了。
法律依據(jù):
能為小微企業(yè)提供貸款的渠道越來越多,信用卡就是其中之一,而且有著風(fēng)生水起的苗頭。究其原因,有銀行專家認(rèn)為,阿里金融帶給傳統(tǒng)銀行業(yè)的沖擊是巨大的。阿里金融基于阿里巴巴交易平臺,能夠掌握客戶交易信息和信用情況,發(fā)放小微貸款既準(zhǔn)又快,因此會“瓜分”不少銀行資質(zhì)較好的小微客戶。為了在這場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地,銀行必須拿出新的應(yīng)對之策。
而另一方面,從成本效率角度看,通過信用卡發(fā)放小微貸款也是一個不錯的途徑。小微貸款的額度一般不大,但有著需求迫切、頻率較高的特點,如果以傳統(tǒng)審批模式對待,審核成本可能數(shù)倍于正常對公企業(yè)貸款成本,同時效益沒有高出多少。而信用卡則具備一定優(yōu)勢。一是基本上小微企業(yè)主都有信用卡,透過信用卡能看出其信用情況,這就解決了小微企業(yè)貸款經(jīng)常缺乏抵押擔(dān)保的問題,而且信用卡使用便捷,只要在額度內(nèi),持卡人就能輕松貸款,無需繁瑣的審核流程。
據(jù)了解,目前包括廣發(fā)銀行、光大銀行、民生銀行、招商銀行在內(nèi)的多家銀行已開發(fā)了相關(guān)產(chǎn)品。通常只需要經(jīng)過一次審查授信過程,客戶就可獲得3~5年的循環(huán)額度期限,而且無擔(dān)保無抵押??蛻艨筛鶕?jù)自己的資金流情況隨借隨還、按天計息。授信額度一般根據(jù)客戶實際情況而定,若有一定擔(dān)保,在額度、期限方面可以更為寬松。
信用卡與民間貸款各有長處
以信用卡的形式為小微企業(yè)提供貸款的形式無疑為很多企業(yè)帶來福音。仟邦資都專家分析,與民間無抵押貸款相比,信用卡發(fā)放小微貸款的優(yōu)勢在于借款、還款都很靈活,可以完全由企業(yè)主自行調(diào)整,隨借隨還,只要企業(yè)主懂得控制,利息成本可低于民間融資。而民間無抵押貸款的期限通常為1~12個月,若想要續(xù)借,必須先還本金,對企業(yè)來說壓力較大。
不過,信用卡形式也存在一些不足。例如,信用卡本身審批是需要花費一定時間的,首次申請時對企業(yè)的資信狀況仍需要比較全面的調(diào)查,申請人必須提供各類有效證件及能夠反映經(jīng)營狀況的證明,通常辦卡周期在1個月左右,這可能不利于部分急于使用資金者。此外,較高的授信額度對企業(yè)的經(jīng)營情況是有一定要求的,比如從事的行業(yè)、盈利能力等,若難以達到銀行標(biāo)準(zhǔn),信用卡的額度也不會很高。
__________同志系我單位______員工(正式、聘用)職務(wù)________,身份證號碼為:_________,其最近三個月的月平均收入(含各類固定性獎金、補貼)為人民幣(大寫)___________元,(其中:基本工資________獎金________補貼_______)。我單位保證所提供的上述收入證明系屬實,否則我單位愿承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任。
特此證明。
聯(lián)系電話:
單位公章(或單位財務(wù)章)
年 月 日
中國郵政收入證明模板二茲證明_______先生(女式)系我公司(單位)_______(正式工、合同工、臨時工),已連續(xù)在我公司(單位)工作_______年,現(xiàn)任在本公司(單位)任_______職務(wù),_______崗位。改職工近一年內(nèi)月平均收入(稅后)為人民幣(大寫)_______元;本公司(單位)承諾以上收入證明正確屬實,如與職工本人公司(單位)收入不符,本公司(單位)愿承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
特此證明!
職工身份證號:
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銀行無抵押貸款是無需任何抵押、無需任何擔(dān)保的貸款形式。由于沒有任何抵押和質(zhì)押物,也沒有第三人擔(dān)保,貸款者的收入證明顯得格外重要,因為這是證明貸款者具有還款能力的重要依據(jù)。一般來說,銀行無抵押貸款除了必須提供收入證明外,還需要具備以下3個條件:
1.具有中華人民共和國國籍,有居住地常住戶口(或有效居住證明):
P2P理財就是通過互聯(lián)網(wǎng)理財,即個人對個人,又稱點對點網(wǎng)絡(luò)借貸,是指以公司為中介機構(gòu),把借貸雙方對接起來實現(xiàn)各自的借貸需求。借款方可以是無抵押貸款或是有抵押貸款,而中介一般是收取雙方或單方的手續(xù)費為盈利目的或者是賺取一定息差為盈利目的的新型理財模式。
市場P2P理財公司眾多,產(chǎn)品各有差異,收益率也不一樣,建議投資者在選擇產(chǎn)品時能理性的、謹(jǐn)慎的選擇一款適合自己產(chǎn)品。同時,在選擇P2P公司時一定要多走動,多調(diào)查,選擇有正規(guī)資質(zhì),規(guī)模較大,信譽好的公司進行辦理業(yè)務(wù),這樣可以保障投資者資金的安全。
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房屋二次抵押貸款多久可以辦下來,主要是看銀行的審核速度與放款速度。如果當(dāng)前銀行的業(yè)務(wù)量不大,那么銀行的審核速度與放款速度都會比較快,房屋二次抵押貸款從申請再到放款,一般半個月左右就可以完成。而業(yè)務(wù)量較大的話,可能會需要20天至1個月左右的時間。
另外,每個銀行的審核速度不一樣,如果用戶是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶,那么是可以獲得優(yōu)先審核的權(quán)利的。
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(一)主要做法1.建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款組織領(lǐng)導(dǎo)體系,統(tǒng)籌推進業(yè)務(wù)發(fā)展。一是田東縣在原有農(nóng)村金融改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組之下成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門及金融機構(gòu)工作職責(zé)。二是建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款聯(lián)席會議制度,先后出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作的意見》、《田東縣金融機構(gòu)涉農(nóng)貸款獎勵辦法》等文件制度和支持政策。2.建成農(nóng)村信用信息共享系統(tǒng),為“兩權(quán)”抵押貸款提供信息支撐。先后成功創(chuàng)建農(nóng)戶信用信息系統(tǒng)、企業(yè)信用信息系統(tǒng)和農(nóng)民專業(yè)合作社信用信息系統(tǒng),并且實現(xiàn)三個系統(tǒng)間的連接和融合,形成了農(nóng)戶、農(nóng)企與合作組織“三位一體”的農(nóng)村信用信息共享系統(tǒng),為“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的開展提供客戶信用信息查詢、資質(zhì)評估等操作上的便利。3.依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估體系。成立田東縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,確立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易權(quán)威場所,降低了“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險。同時引進廣西大公評估公司、廣西同德評估公司等4家評估機構(gòu),形成健全的產(chǎn)權(quán)價值評估體系。4.拓展農(nóng)業(yè)保險覆蓋面和農(nóng)業(yè)險種,為“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的安全開展保駕護航。多部門協(xié)同,力促保險公司先后開發(fā)了甘蔗、香蕉、林木、養(yǎng)雞、育肥豬、竹子等十個特色的農(nóng)業(yè)保險品種,擴大了保險對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險的覆蓋面。
(二)取得成效1“.兩權(quán)”抵押貸款額度大幅增長,帶動農(nóng)戶增收。截至目前,累計發(fā)放農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款10425萬元,其中,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款1990萬元,成功發(fā)放首筆農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款10萬元。通過產(chǎn)權(quán)交易中心流轉(zhuǎn)的土地達5.48萬畝,完成確權(quán)6萬多宗,約占全縣的75%。2.農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素資源配置優(yōu)化,激活產(chǎn)權(quán)交易市場?!皟蓹?quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的開展,有效帶動了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素通過產(chǎn)權(quán)交易中心安全、充分流轉(zhuǎn),優(yōu)化資源配置。截至目前,通過產(chǎn)權(quán)交易中心的產(chǎn)權(quán)交易累計95宗,交易額4.1811億元。3.農(nóng)業(yè)發(fā)展風(fēng)險有效降低,農(nóng)民生產(chǎn)積極性明顯提高。截至目前,廣西田東縣水稻種植保險承保10萬畝、甘蔗種植保險承保17.2萬畝、林下養(yǎng)雞險承保487.8萬羽、香蕉種植險承保8252畝、竹子種植險承保9.2萬畝、育肥豬險承保3575頭、能繁母豬險承保317頭。政策性保險有效降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險,提高了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性。
二、制約“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的因素
(一)法律風(fēng)險為最主要的制約因素在我國現(xiàn)有法律框架下,農(nóng)地缺乏融資載體功能,耕地承包權(quán)、集體土地使用權(quán)、宅基地等相關(guān)土地權(quán)益及其附著物不能設(shè)立抵押權(quán),金融機構(gòu)開展相關(guān)業(yè)務(wù)積極性不高。如《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》均規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。目前,農(nóng)村“兩權(quán)”相關(guān)的政策僅局限于鼓勵試點和試辦此類抵質(zhì)押貸款,對于產(chǎn)生的風(fēng)險并沒有規(guī)定可以免于責(zé)任追究和給予風(fēng)險補償,在貸款出現(xiàn)風(fēng)險訴訟時可能在法律上得不到支持,金融部門大多采取明哲保身的態(tài)度。(二)農(nóng)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險高,制約金融部門支持積極性由于農(nóng)業(yè)是易受自然災(zāi)害影響的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè),具有高風(fēng)險特征,百色市尚未健全農(nóng)村風(fēng)險補償機制,缺乏農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險準(zhǔn)備金、救災(zāi)補助、貸款貼息等扶持政策,加大了金融機構(gòu)參與農(nóng)村土地資本化的信貸風(fēng)險,當(dāng)借款人無法償還貸款時,金融機構(gòu)難以變現(xiàn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押物。同時,開辦農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款受到上級行授權(quán)授信制約,商業(yè)銀行經(jīng)營的“三性”原則中的安全性決定了國有股份制商業(yè)銀行和郵儲銀行不會輕易授權(quán)縣級支行開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款。為此,銀行業(yè)金融機構(gòu)推動兩權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)積極性不高。
(三)“兩權(quán)”抵押登記、評估不規(guī)范一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場還不完善。百色市雖然成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,但主要局限于提供土地流轉(zhuǎn)信息,方便供需見面,對交易后使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記有效性和經(jīng)營權(quán)人的保護措施和權(quán)益維護沒有通過出臺相關(guān)規(guī)定辦法來約束,一旦出現(xiàn)了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)糾紛,將出現(xiàn)處置難的問題。二是還未建立土地經(jīng)營權(quán)評估機構(gòu)。目前多數(shù)地方政府并未指定專門的抵押登記機制,實際操作中的抵押登記方式各不相同,影響了評估的公平性和權(quán)威性,評估難也造成了貸款難。(四)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押貸款的風(fēng)險保障機制不健全一是對于農(nóng)民來說,土地是最大的財富,承擔(dān)著養(yǎng)老保障功能,許多農(nóng)民參與流轉(zhuǎn)的意愿不強。二是對于金融機構(gòu)來說,在缺乏國家層面的制度安排前提下,金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款需要承擔(dān)較大風(fēng)險,若無相關(guān)風(fēng)險補償機制,金融機構(gòu)積極性難以調(diào)動。(五)農(nóng)業(yè)保險發(fā)展滯后農(nóng)業(yè)風(fēng)險是指在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中,因資源條件、自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境以及農(nóng)業(yè)內(nèi)部等不利因素的影響,土地流轉(zhuǎn)后,自然風(fēng)險和市場風(fēng)險等對農(nóng)業(yè)造成的危害將加大。但目前百色市各財產(chǎn)保險公司針對農(nóng)業(yè)種植業(yè)的險種寥寥無幾,存在農(nóng)業(yè)保險發(fā)展滯后與土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險增加矛盾,農(nóng)業(yè)貸款風(fēng)險無法得到保險保障,農(nóng)業(yè)風(fēng)險可能轉(zhuǎn)嫁給金融部門。
三、政策建議
(一)盡快解決“兩權(quán)”抵押的法律和制度風(fēng)險問題即《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》應(yīng)修改有關(guān)“兩權(quán)”出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的禁止性規(guī)定及《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,明確“兩權(quán)”抵押融資的合法性和可操作性。
(二)建議政府部門盡快出臺配套制度建立健全確權(quán)頒證、抵押登記、交易流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)處置等配套制度,加快農(nóng)業(yè)政策性保險、農(nóng)業(yè)巨災(zāi)專項風(fēng)險基金和農(nóng)業(yè)保險體系的建設(shè)步伐,在財稅、貼息、擔(dān)保費補助等方面給予政策傾斜,降低抵押融資風(fēng)險成本和資金成本,讓金融機構(gòu)由“畏貸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸纲J”。
(三)建立土地經(jīng)營使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償基金對因抵押貸款形成的風(fēng)險給予銀行貸款一定比例的風(fēng)險補償,形成“市場為主、企業(yè)履責(zé)、政府托底”的“三位一體”保障機制,切實保護各方利益。