購買小產(chǎn)權房合同精選(九篇)

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第1篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

關鍵詞：小產(chǎn)權房 風險分析 合理性分析 立法完善

一、“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀

目前的“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。

盡管許多購房者對小產(chǎn)權房的風險都有了解，但由于大產(chǎn)權房的房價居高不下，仍有很多人考慮購買“小產(chǎn)權房”。一份來自網(wǎng)絡的調(diào)查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產(chǎn)權房”。 對于 “在小產(chǎn)權房低價與風險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風險，不會購買小產(chǎn)權房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計報告顯示，當時北京 400 余個在售樓盤中，小產(chǎn)權樓盤約占市場總量的18%。也就是說，北京約有小產(chǎn)權樓盤 72 個。[3]

二、“小產(chǎn)權房”存在的法律風險

由于“小產(chǎn)權房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對“小產(chǎn)權房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權房”的案件，購房人的權益很難得到維護。主要表現(xiàn)為一下幾方面：

（一）產(chǎn)權風險

由于所購“小產(chǎn)權房”得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)。房屋作為不動產(chǎn)，因為缺乏國家頒發(fā)的房屋所有權證，無法行使房屋的所有權，尤其是在行使處分權時受到影響最明顯。購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

（二）質(zhì)量風險

小產(chǎn)權房的建設可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人很難向出售人主張權利，買受人的利益很難得到維護。

（三）交易風險

由于“小產(chǎn)權房”的開發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風險。

（四）政府補償風險

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比是微乎其微的。[12]

三、解決“小產(chǎn)權房”問題的建議

我國現(xiàn)有的“小產(chǎn)權房”規(guī)模大，形式多樣 ，購房者情況復雜。對“小產(chǎn)權房”的處置不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。不進行處置或處置不當，都會引起社會的不穩(wěn)定。

（一）出臺司法解釋疏通小產(chǎn)權房的現(xiàn)實困境

《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！倍靶‘a(chǎn)權房”占用的是集體土地，集體土地使用權一般不可流通，另據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領取權屬證書的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領取權屬證書，實際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過現(xiàn)實情況來看，一味的阻撓“小產(chǎn)權房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權房”問題，堵不如通，可以通過對法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權房”得以疏通。

由于“小產(chǎn)權房”不是商品房，所以法律規(guī)定其轉(zhuǎn)讓合同無效。為了使合格“小產(chǎn)權房”得以疏通，可以對現(xiàn)行的《合同法》進行改革，或者出臺新的司法解釋，使符合土地用途，質(zhì)量又合格的“小產(chǎn)權房”，只要符合《合同法》中規(guī)定的合同生效要件的，就認定為合同有效，即只要該類合同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當按照從維護交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，認定合同有效，以此來維護購房者的合法權益，從而達到疏通“小產(chǎn)權房”的目的。

第2篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

小產(chǎn)權房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規(guī)定私自建設的住宅樓，因為這類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補償?shù)?。所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯責任分擔損失，否則將來行政機關來拆違，可能人房兩空。實踐中，較為理性的購房者買到的一般是因為城市規(guī)劃，或者當?shù)卮逦瘯笈蠼o村民興建的住宅。對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購買當?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高級人民法院在法院裁判標準中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認定有效。當然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。

小產(chǎn)權房有沒有拆遷補償？雖然在實踐中，有的小產(chǎn)權房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權房始終面臨著產(chǎn)權問題。《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個通知也規(guī)定，嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權房面臨土地征收，購買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權的補償，也無法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權房被拆遷毫無補償，或者僅僅補償當初的房款。在上海市的一個案例中，當?shù)卣唾彿空呃畎⒁掏ㄟ^拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時價格補償現(xiàn)金。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第3篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

[關鍵詞] 小產(chǎn)權房 風險鏈

一、“小產(chǎn)權房”風險鏈的構(gòu)成

“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權”。

目前“小產(chǎn)權房”主要在建設、銷售、權屬登記三個環(huán)節(jié)上存在著風險，建設環(huán)節(jié)是風險“鏈首”，銷售環(huán)節(jié)是風險“鏈身”，權屬登記是風險“鏈尾”，三個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了“小產(chǎn)權房”的風險鏈。如下圖所示:

二、“鏈首”――建設風險

“小產(chǎn)權房”的建設階段存在著是否符合規(guī)劃審批的風險?！洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第十八條規(guī)定:“農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的,應當先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請,經(jīng)村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地,經(jīng)縣級人民政府批準后,由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的,由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項規(guī)定的審批程序辦理?！?/p>

由此可見,“小產(chǎn)權房”在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，這包括兩種情況,一是占用基本農(nóng)田，占用基本農(nóng)田搞建設，建成房子之后出售,這種情況下是違法的,按照《土地管理法》規(guī)定，占有基本農(nóng)田必須經(jīng)國務院批準。第二是占用耕地，我國實行嚴格的耕地保護措施,一定的面積必須經(jīng)過不同層次政府的批準，批準的面積大小和政府的權限是直接相關的。所以,如果未經(jīng)政府批準,“小產(chǎn)權房” 在規(guī)劃的農(nóng)用地上蓋房，此類建設一開始就是不合法的。

除此情形外，如果“小產(chǎn)權房”在規(guī)劃的非農(nóng)用地上，由相應人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準建設的質(zhì)量有保證的房屋，從房屋建設本身而言，該類“小產(chǎn)權房”不違法。但即使建設合法，并不意味著“小產(chǎn)權房”的其他環(huán)節(jié)沒有風險。

三、“鏈身”――銷售風險

“小產(chǎn)權房”的銷售存在著購買者主體不適格，房屋買賣合同不受法律保護的風險。購買“小產(chǎn)權房”的主體包括兩類群體，一是本集體經(jīng)濟組織成員，該群體購買是法律允許的。

風險主要存在第二類群體，即本集體經(jīng)濟組織以外的城鎮(zhèn)居民。1999年5月國務院為進一步加強土地轉(zhuǎn)讓管理，防止新的“炒地熱”，發(fā)出《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權證和房產(chǎn)證?！贝送猓锻恋毓芾矸ā返诎藯l第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的,不予批準?！钡诹龡l更明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！睆纳鲜鲆?guī)定中可以看出,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處,這種建設在農(nóng)村集體土地上的房屋,其流轉(zhuǎn)范圍僅限于農(nóng)村人口之間,不能向城市居民出售,不得用于非農(nóng)業(yè)建設。將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。

四、“鏈尾”――權屬登記風險

城市居民購買了“小產(chǎn)權房”，產(chǎn)權不能明確?！靶‘a(chǎn)權房”因其土地性質(zhì)，不能辦理國有土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由于無法登記權屬，城市居民購買的“小產(chǎn)權房”將面臨至少四方面困境:

1.“小產(chǎn)權房”無法上市交易，不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)，也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利。

2.“小產(chǎn)權房”無法辦理抵押。根據(jù)《擔保法》要求，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物，而禁止流通的物則根本不能成抵押物。由于“小產(chǎn)權房”受限制，抵押權人將無法順利將抵押物變現(xiàn)。

3.“小產(chǎn)權房”無法辦理繼承。對于購買小產(chǎn)權房的購房者，在原購房人死亡后，其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權，并辦理有關的過戶手續(xù)，房屋價值無法延續(xù)。

4.“小產(chǎn)權房”無法對抗國家的征地和拆遷。一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟組織成員予以拆遷，對于購買該類房屋的城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外。

五、結(jié)論

綜上所述,從運作程序來看,“小產(chǎn)權房”包括了三個緊密相關的環(huán)節(jié),即建設環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、產(chǎn)權登記環(huán)節(jié)。與此對應,“小產(chǎn)權房”“鏈首”的風險主要在于建設環(huán)節(jié)存在著是否符合規(guī)劃審批的風險;“鏈身”的風險主要在于購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險;“鏈尾”的風險主要在于權屬無法登記,產(chǎn)權不能明確的風險。這三個環(huán)節(jié)的風險構(gòu)成了“小產(chǎn)權房”的“風險鏈”。

參考文獻:

[1]丁烈云:房地產(chǎn)開發(fā).中國建工出版社,2004年

[2]符啟林:房地產(chǎn)法.法律出版社, 2004年

第4篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

就在各地嚴查“小產(chǎn)權”房時，濟南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時，所謂的“大產(chǎn)權”房價開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調(diào)控以期降低房價，房價卻越調(diào)越高。而“小產(chǎn)權”房價格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對“小產(chǎn)權”進行整改，讓它成為高價房市的一個補充。

本文對“小產(chǎn)權”房熱銷的原因、購買小產(chǎn)權房存在的風險以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進一步思考和探討。

什么是“小產(chǎn)權”房？簡單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開發(fā)建造的房屋。這些房屋沒有經(jīng)過土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的很多稅收費用，因而房屋銷售價格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對外打出“小產(chǎn)權”或“集體產(chǎn)權”的旗號。

“小產(chǎn)權”房熱銷的三大原因

可以說，中國房地產(chǎn)市場有多長的歷史，“小產(chǎn)權”房就有多長的發(fā)展史?？蔀槭裁吹浆F(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權”房的熱銷呢？

首先，房價在宏觀調(diào)控背景下“越調(diào)越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權”房價格低廉。在價格對比懸殊的情況下，鋌而走險購買“小產(chǎn)權”房成為多數(shù)購房人無奈的選擇。

其次，“小產(chǎn)權”房經(jīng)過了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認為“小產(chǎn)權”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產(chǎn)權”房被建設和銷售，無論是建設者還是購房人都堅信“法不責眾”。

第三，房價在宏觀調(diào)控連續(xù)失利的情況下，民眾對監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價形成強烈沖擊，“小產(chǎn)權”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。

一邊是遙不可及的商品房房價，一邊是價格低廉的違法“小產(chǎn)權”房存在的風險，購房者“兩害相權取其輕”。一旦“小產(chǎn)權”房被相當規(guī)模的人群所購買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，政府就很難簡單地作為違法建筑處理。

購買“小產(chǎn)權”房的五大風險

“小產(chǎn)權”房的唯一優(yōu)勢就是價格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房價10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權”房3000元/平方米左右。但是，購買“小產(chǎn)權”房的風險卻是極高的?！靶‘a(chǎn)權”房低廉價格的背后潛藏著人身和財產(chǎn)安全的危機。

第一，“小產(chǎn)權”房沒有合法產(chǎn)權證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設許可證，這樣的房子沒有產(chǎn)權證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權”房，購房人補償要求將得不到法律支持。

第二，房屋質(zhì)量沒有保障。由于沒有合法的開發(fā)建設手續(xù)，房屋建設的質(zhì)量監(jiān)督缺位，房屋質(zhì)量得不到保障，購房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題難以解決。

第三，一旦發(fā)生糾紛，購房人的權益難以實現(xiàn)。沒有合法的產(chǎn)權和銷售手續(xù)，沒有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭議時，購房人的合法權益無法保障。

第四，“小產(chǎn)權”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，“小產(chǎn)權”房社區(qū)多是村委會組織人員看護，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費和治安問題都很突出。

第五、“小產(chǎn)權”房住戶的水電等公用設施不配套，子女上學成問題。多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部都是土政策，水電費等收取很不規(guī)范。

合法化出路：納入“合作建房”體系

建設部近日要求各地停止“小產(chǎn)權”房的開發(fā)建設和銷售，但是，民眾擔心的是這個“禁令”能否令行禁止。同時，對于十多年發(fā)展起來的“小產(chǎn)權”房市場的客觀存在該如何處理？

房價不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發(fā)商投機炒作土地和房價。房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源，是地方經(jīng)濟增長的“支柱”和“亮點”。官員的政績出自房地產(chǎn)，GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增長來自房地產(chǎn)。開發(fā)商高達60%的利潤有一半貢獻給了地方政府，宏觀調(diào)控增加的稅費都轉(zhuǎn)嫁到了房價上，這樣房價自然越調(diào)越高。

經(jīng)濟適用房和廉租房為何發(fā)展不起來？一是政府沒有足夠的經(jīng)濟實力；二是開發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認可。因為經(jīng)濟適用房不適用，廉租房不廉價，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實施措施不當；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發(fā)商和銀行。

當經(jīng)濟適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權”房上?！靶‘a(chǎn)權”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開發(fā)報批程序，那么，價格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎。鑒于此，政府應該立法鼓勵“合作建房”，把“小產(chǎn)權”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權”房問題的較好辦法。

“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地價炒作和商品房交易稅費，因而價格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權”房沒有土地使用證和房產(chǎn)證，購房者權益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權”房居住小區(qū)為單位，“購房者”聯(lián)合起來達成合作建房協(xié)議，補交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會。這樣既解決了“小產(chǎn)權”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發(fā)程序的高房價。

“小產(chǎn)權”房的購房者已經(jīng)客觀形成了一個群體，注冊一個現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補辦土地房產(chǎn)證。這當然需要地方政府出臺政策支持，并給予有關稅費的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權”房就變成了“合作建房”，并由此開創(chuàng)合作建房的新思路。

董正偉 北京市中銀律師事務所律師

案例背景

“小產(chǎn)權”房從熱銷到熱查

第5篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

關鍵詞:小產(chǎn)權房;合同效力;產(chǎn)權登記

小產(chǎn)權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農(nóng)村建設等過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國城市房地產(chǎn)迅速增長，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩(wěn)定的住房問題。但同時，由于小產(chǎn)權房的先天不足也引發(fā)了學者對其合同效力的廣泛爭議。

筆者認為小產(chǎn)權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。

一、小產(chǎn)權房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

（一）違反我國相關法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產(chǎn)權房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權，根本無法進行登記領取權屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權法》第146條規(guī)定：建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。該條規(guī)定的主要是指國有建設用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。故小產(chǎn)權房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權房向其他集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對這一情形，實踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農(nóng)民應享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護農(nóng)民合法收益權

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實情況之下雖不能立即實現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經(jīng)濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經(jīng)濟組織之間的房屋進行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責任比例的確定

實踐中多數(shù)情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權房交易之時必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當初協(xié)議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產(chǎn)權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。

（二）實際操作

既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。

對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經(jīng)濟作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當然的歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的，當然，其因買房失去的一部分存款利息筆者認為是可以向賣方主張承擔的。

參考文獻：

第6篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

2011 年 11 月 9 日，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在 2012 年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。國土部將聯(lián)合相關部門，選擇“小產(chǎn)權房”問題相對突出的城市，開展了對“小產(chǎn)權房”的試點清理工作。這就讓小產(chǎn)權房再一次的走到風口浪尖。

一、“小產(chǎn)權房”的現(xiàn)狀及產(chǎn)生原因。

（ 一） “小產(chǎn)權房”的概念。

“小產(chǎn)權”房并不是一個法律上的概念。所謂“小產(chǎn)權”房，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會合作，或由村委會自行開發(fā)建設。因用地性質(zhì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)“房產(chǎn)證”，區(qū)別于國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權證，因這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權屬，故稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權或“小產(chǎn)權房”。

有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設”等名義立項，獲得規(guī)劃審批，再虛報戶口數(shù)騙取宅基地用地指標，建成房屋后入市交易； 有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售。“小產(chǎn)權房”就這樣出現(xiàn)了。

（ 二） “小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生。

“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)并非近一兩年的事，而是已經(jīng)十載有余?；蛟S沒有多少人能準確說出“小產(chǎn)權房”的興起時間，但從賣房者的視角看，“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此維持生計”。但實際情況慢慢地發(fā)生了微妙的變化，就北京的情況而言，“早在 1994 年，香堂村就已經(jīng)開始出售 200 平方米大小的村建別墅，售價僅為 5 萬元一套”。應當說從這時起，村民部分自建房的性質(zhì)開始改變，村集體在土地增值開發(fā)上的自利意識已經(jīng)萌芽。當時主要是一些明星、藝術家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或直接購買農(nóng)家院。當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關部門注意。然而，從 2003 年開始，由于城市商品房的價格驟升，而農(nóng)村的“小產(chǎn)權房”以其低價吸引了許多城市購房者。很多人購買“小產(chǎn)權房”，作為第一居所使用，這一情勢迅速在全國大中城市蔓延。

二、“小產(chǎn)權房”的所有權分析。

商鞅在《商君書》中說： “一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權利歸屬”，所有權屬于誰。可見，財產(chǎn)所有權歸屬確定，就可以消弭紛爭。反之，財產(chǎn)權歸屬不定、權利界限不清，就會引發(fā)紛爭。同時，財產(chǎn)所有權界限清楚并受到切實的法律保護，就可以促進所有權人充分利用其財產(chǎn)，發(fā)揮物的效用，確保“物盡其用”。

對于“小產(chǎn)權房”合法與非法的爭論，自然也就是對于產(chǎn)權的確認。那么“小產(chǎn)權房”的所有權到底屬于誰？ 下面本文將從開發(fā)商、購房者、村委會、村集體四方利益主體進行分析。

（ 一） 開發(fā)商。

由于其并無獨立承擔“小產(chǎn)權房”建設的資格，基本上是與村委會合作的，而且作為開發(fā)商，他的征地程序是法定的。所以其并不能作為“小產(chǎn)權房”的所有權人。

《中華人民共和國憲法》第 10 條、《土地管理法》第 2 條和《物權法》第 42 條均明確規(guī)定，國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地。之后由國家將土地出讓給開發(fā)商。根據(jù)《土地管理法》第 55 條的規(guī)定，國家以出讓方式為開發(fā)商設立建設用地使用權的，開發(fā)商應當向國家交納土地出讓金等稅費。“小產(chǎn)權”房占用的土地是集體土地，未由國家征收，售房者也沒有向國家繳納土地使用權出讓金、城鎮(zhèn)設施配套費和其他稅費，因此售房者并不具有合法房屋交易的主體資格。也無法作為“小產(chǎn)權房”的所有人。

（ 二） 購房者。

《民法通則》第七十二條規(guī)定： 財產(chǎn)所有權的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法的方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)居民權購買“小產(chǎn)權房”有兩種途徑，一種是直接從農(nóng)民手中購買已經(jīng)建成的房屋，二是從房地產(chǎn)開發(fā)商或者村委會手中購得由其開發(fā)的“商品房”。

從農(nóng)民手中購得的方式基本上是屬于交款移接式，購房者把錢一次性或者按照約定的方式交付給房屋的所有者，然后屋主將房產(chǎn)證交付給購房者，購房者再去辦理過戶手續(xù)。但是目前，登記機關是不準許“小產(chǎn)權房”過戶的，如北京、東南沿海地區(qū)的省份明確出臺規(guī)定： “鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋，無產(chǎn)權保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。

村委會自行開發(fā)或者與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)成的商品房，按照商品房的銷售程序?qū)ν獬鍪郏彿空哔彽梅课莶⑷〉?。但這類房屋無法取得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會蓋章的所有權歸屬證明。也就是說，購房者僅僅取得了形式上的所有權。因為按照物權法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)的物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力； 未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。第十條規(guī)定：不動產(chǎn)的登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。但是村委會和鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 政府并不是法律規(guī)定的登記機關。所以城鎮(zhèn)居民通過商品房銷售的程序購得的“小產(chǎn)權房”無法在登記機關登記，所以也就無法取得實質(zhì)上的所有權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會的證明并不能證明所有權的歸屬。因為他們開發(fā)商品房程序本來就是不合法的。

綜上，“小產(chǎn)權房”的所有權對于購房者僅僅是個形式，并無實質(zhì)的法律保障，也無法對抗第三人。

（ 三） 村委會。

《土地管理法》第 10 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。”《物權法》第58 條至 60 條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”其中“屬于村農(nóng)民集體所有的，由集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者村民小組代表集體行使所有權。”“小產(chǎn)權房”有很大一部分是由村委會和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)的，那么村委會到底有沒有所有權，在法律條文中規(guī)定的村委會形式的是經(jīng)營管理權和代農(nóng)民集體行使所有權。沒有明確規(guī)定所有權屬于村委會。

村委會是農(nóng)民的自治組織，是一種自主管理、自主選舉、自主決策的組織，不是一級權利機關，也不具有法人資格。換言之，村委會是村民自主選舉產(chǎn)生代表組成的處理內(nèi)部事務的組織，是與政府聯(lián)系的村民自治組織。所以，它所行使事務的權力實際上是由村民賦予的，它無法作為一個獨立的個體享受權利與履行義務，也就無法作為一個主體去擁有某物的所有權。

綜上，“小產(chǎn)權房”即使是村委會開發(fā)的，村委會也不能作為其所有者。

（ 四） 村民集體。

實踐中，“小產(chǎn)權房”的開發(fā)人多為鄉(xiāng)政府或村委會，他們以“新農(nóng)村建設”、“舊村改造”、“改善村民居住環(huán)境”等為名，或使用存量宅基地或?qū)⒋迕衽f宅拆除，甚至將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，然后進行住宅建設，并從中截取利益。要深入思考的是，興建“小產(chǎn)權房”所使用的土地到底歸誰所有，誰有權決定將其用于興建住宅并銷售給集體組織以外的人，誰有權享受土地所有權帶來的利益？ 鄉(xiāng)政府或村委會又憑什么可以開發(fā)銷售“小產(chǎn)權房”，他們是否代表了真正的權利人的真實意思？

他們行使權利所獲得的收益是否歸屬了真正的權利人？ 而權利主體問題顯然應當由《物權法》來解決。

先來看看其他的法律規(guī)定。我國《憲法》第 10 條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地也屬于集體所有。”《民法通則》第 74 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。”《土地管理法》第10 條規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，由村內(nèi)各該村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”再來看看《物權法》的有關規(guī)定。《物權法》第 58 條至第 60 條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”其中“屬于村農(nóng)民集體所有的，由集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者村民小組代表集體行使所有權。”分析該條規(guī)定，可以得出“農(nóng)民集體”和“集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者村民小組”并不等同，后者是前者的代表機關。［5］所以將開發(fā)“小產(chǎn)權房”的土地歸農(nóng)民集體所有，而在集體土地上建設銷售的“小產(chǎn)權房”所有權歸誰呢。筆者認為應根據(jù)具體情況來分析。假如開發(fā)“小產(chǎn)權房”是經(jīng)過村民集體同意的，那自然開發(fā)商只能作為承建人，與村集體構(gòu)成一個建設工程合同關系，村集體作為發(fā)包人，開發(fā)商建成后銷售，銷售款即作為建設款。這種情況下，“小產(chǎn)權房”無論是銷售還是未售出，綜合上文所述，其所有權都只能歸農(nóng)民集體所有。第二種情況即村委會私自與開發(fā)商合作開發(fā)小產(chǎn)權，大多數(shù)村民不知此種情況。這種情形下，可以按不動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合類推。

法律實踐中，對于附合物的所有權規(guī)定為： 如增建的房屋與原不動產(chǎn)價值懸殊時，附合物的所有權歸原不動產(chǎn)所有人； 如果價值相當，則按雙方共有。但是對于“小產(chǎn)權房”，開發(fā)商無權爭奪其所有權，最多只能規(guī)定為建設者，村委會不具有獨立主體資格，非所有權主體。“小產(chǎn)權房”無共有人。

綜上所述，“小產(chǎn)權房”的所有權還是村民集體所有。其實，村民集體也是由村民組成的，村民在村民集體所有權下充當?shù)氖枪灿腥说纳矸?，所以，也可以認為“小產(chǎn)權房”的終極所有權還是歸農(nóng)民所有的。“小產(chǎn)權房”的問題實際是我國經(jīng)濟快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下的產(chǎn)物，其迅速發(fā)展是當前經(jīng)濟社會迅速發(fā)展的一個負面帶動?？墒怯捎谖覈F(xiàn)行政策、法規(guī)對“小產(chǎn)權”房的產(chǎn)權界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對于已購和將購的群體，政府不能一概而論，而應該要區(qū)別對待。首先應出臺有關政策以禁止“小產(chǎn)權房”的買賣，同時政府要結(jié)合實際將已購的“小產(chǎn)權房”合法化。其實，如果想從根本上解決“小產(chǎn)權房”的問題，最根本的方法便是改變我國城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)，從而改變土地的二元制結(jié)構(gòu)狀況。

參考文獻：

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［2］王德山，姜曉林。“小產(chǎn)權房”問題研究［J］。 法學雜志，2008（ 6） :45－ 46.

［3］商鞅。 商君書［M］。 北京： 人民出版社，1974:23.

第7篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

七嘴八舌小產(chǎn)權房

策劃/夢雪

2007年上半年，“小產(chǎn)權房”，一個之前業(yè)內(nèi)人士都很少知道的名詞，在新聞媒體中高頻出現(xiàn)。

最初，人們關注的僅是北京地區(qū)的“小產(chǎn)權房”。但很快，人們發(fā)現(xiàn)，西安、天津、武漢、濟南、深圳等許多地方，也都存在這種似乎合情合理、但至少目前卻并不合法的住房形態(tài)。

“小產(chǎn)權房”，這個幾乎是橫空出世的名詞，肇始于北京，迅速漫延至全國。

“小產(chǎn)權房”至少有以下特征：價格，只相當于普通商品房價格的40－60％甚至更低；一般在城市郊區(qū)，交通略有不便，但卻有濃郁的田園風格；也有“房產(chǎn)證”，但卻僅是鄉(xiāng)政府或村委會頒布的。

“小產(chǎn)權房”面世，歡迎者有之，否定者有之，認為應該大力打壓、嚴格取締者有之。

建設部出面了：買房風險提示，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護；

北京市政府出面了：部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售。

也許，“存在即是合理”，“小產(chǎn)權房”是現(xiàn)行體制邊緣上對中低收入人群的福利大餐？也許，“小產(chǎn)權房”因為在法律邊緣上游走，注定應該像“秋風掃落葉一樣”被掃進“歷史的墻角”？進入大眾媒體的視野，究竟是“小產(chǎn)權房”的幸，還是不幸？

“小產(chǎn)權房”，究竟是誰在歡迎，誰在否定，又是誰在在積極主張打壓與取締？

“小產(chǎn)權房”，究竟是體現(xiàn)了誰的利益、滿足了哪些人的現(xiàn)實需求，而又不經(jīng)意間觸動了哪些人的奶酪？

第8篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

【關鍵詞】小產(chǎn)權房；成因；合理性。

小產(chǎn)權房自產(chǎn)生之日起，就面臨著合法與非法的爭論。盡管國家表示其為非法并明令禁止，但就其實際情況而言，小產(chǎn)權房的交易量不斷上升，甚至呈現(xiàn)火爆的場面，也帶來了一定的經(jīng)濟效益和社會效益，小產(chǎn)權房的熱銷，反映了法律與社會發(fā)展的緊張。對此，法律應當如何回應，是以現(xiàn)有的法律予以取締還是對其加以引導規(guī)范？

本文從小產(chǎn)權房的現(xiàn)狀、小產(chǎn)權房所面臨的法律困境、合理化分析、合法化途徑等四個方面來論述小產(chǎn)權房的法律規(guī)制。

一、小產(chǎn)權房的概念。

小產(chǎn)權房不是法律上的概念，是人們在實踐中的一種約定俗稱的稱謂。具體說來，是指在農(nóng)民集體所有的土地上由開發(fā)商與村委會合作或由村委會單獨開發(fā)建設，并向外銷售的房屋。國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權”，一般僅有村委會或鄉(xiāng)政府制作的房屋權屬證書而沒有國家房屋主管部門的蓋章。

二、小產(chǎn)權房所面臨的法律困境。

1、理論上，是守成還是革新？是堅持現(xiàn)有的一味禁止的政策，還是在新的形勢下對其加以引導規(guī)范。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”2007年6月18日，我國建設部新聞發(fā)言人《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地建設的房屋。但是，從制度變革的角度來看，小產(chǎn)權房是農(nóng)村利益團體通過自發(fā)的力量來尋求變革之道的產(chǎn)物。法律不是獨立于社會的規(guī)則體系。它植根于社會這個母體之中。

它必須隨著社會的發(fā)展不斷調(diào)整自己，否則就不會有良好的實踐效果。

2、從實踐上說，在住房需求日益緊張的今天，生活中很多人寧愿冒著巨大的風險，也要尋求自己最基本的居住權的保障。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，對于一些中等或收入較低的人們而言，是實現(xiàn)安居樂業(yè)的福音。但是目前現(xiàn)行的法律法規(guī)對小產(chǎn)權房的一味的禁止和限制使得購房者面臨兩大風險。一是土地征收。未來如果涉及到道路、施工等規(guī)劃變更，國家要對該片土地征收，只能對土地的實際所有人—當?shù)卮彐?zhèn)作出補償，而不對購房者作出補償；二是此類購房合同或協(xié)議不受目前法律保護，村委會若要收回房子，購房者得不到法律的支持。

三、合理化的分析。

小產(chǎn)權房在理論層面、實踐層面、民意基礎方面具有合理性。

1、法理基礎：小產(chǎn)權房在法律框架方面的合理性。

首先，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房的交易具有正當合理的法理基礎。我國《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯。”按照法理，所有權包括占有、使用、收益 、處分等各項權能。農(nóng)民房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，《憲法》應保護農(nóng)民對其房屋的所有權能。

2、實踐基礎：小產(chǎn)權房在交易機制方面的合理性。

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時遭遇種種限制，但隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，市場化程度日益深入，農(nóng)民法律意識的不斷增強，農(nóng)民利用自己的意識和智慧，通過各種手段和途徑，尋求自己的利益訴求。

3、民意基礎 ：小產(chǎn)權房在傳遞民意方面的合理性。

小產(chǎn)權房在中國的發(fā)展，具有自然而然的民意性。這種民意性匯集了民眾的呼聲，傳達了他們在居住需求上內(nèi)心熱切的希望。我認為，任何一項法律和決策的執(zhí)行都不能對這種民意呼聲默然視之或不管不顧。如果沒有民意和社會自發(fā)的秩序作支撐，法律就缺乏堅實的基礎，合理正當?shù)姆缮钪刃蚓碗y以形成和發(fā)展。探究小產(chǎn)權房市場的形成和發(fā)展，可以看出它是我國自發(fā)形成的一個具有真正市場模式的解決住房問題的途徑。農(nóng)民（通常以集體名義）在農(nóng)村集體所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。這種市場模式是以人員、土地、資本在城鄉(xiāng)間的雙向自由流動為基礎，是鄉(xiāng)村城市化、也是城市擴展的自然途徑。在這種模式下，購買者以其能承受的價格實現(xiàn)了安居的夢想，農(nóng)民實現(xiàn)了其財產(chǎn)的市場價值，增加了收入。這種實實在在的利益構(gòu)成了小產(chǎn)權房市場存在和發(fā)展的強大民意基礎。

四、合法化途徑。

對于小產(chǎn)權房的合法化，不應追求一蹴而就，而應循序漸進的通過制定短期的解決方案和長期的制度建構(gòu)來逐步開展和完善。在明晰產(chǎn)權的基礎上，堅持合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，兼顧農(nóng)民，購房者，政府和開發(fā)商的各方利益，對于小產(chǎn)權房加以正確的疏導和規(guī)范。

1、短期的解決方案：區(qū)別對待。

對于已經(jīng)建設并居住的小產(chǎn)權房，符合法律規(guī)定和整體建設規(guī)劃的，再補辦相關手續(xù)補繳稅費（如給集體組織的補償費用、土地出讓費用、 應向國家繳納的稅費等）后，應當納入市場統(tǒng)一管理范疇，給予正式的產(chǎn)權，進行合法化。

1并且建立科學的評估方法，使城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權一致，做到城鄉(xiāng)產(chǎn)權“同證、同權、同價”。

2、 長期的解決途徑：制度建構(gòu)。

我國的《憲法》、《物權法》對集體土地使用權流轉(zhuǎn)沒有明文規(guī)定，主要是運用《土地管理法》來規(guī)范。一是國家應當對于相關條文進行修改完善，盡快制定全國性的法律法規(guī)。二是各級政府要制定出具有前瞻性的城市規(guī)劃，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村的規(guī)劃，對耕地進行嚴格界定。但對建設用地和荒地可逐步放開對其流轉(zhuǎn)的限制。明確農(nóng)村集體產(chǎn)權的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權，三是要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場。

結(jié)語：小產(chǎn)權房的存在具有一定的合理性，在我國其存在具有必然性。通過分析，可以得出以下結(jié)論，對于小產(chǎn)權房采取一味的禁止政策是不能阻擋小產(chǎn)權房的熱銷的趨勢，而更為理智的做法應當是：完善相關規(guī)制，科學引導小產(chǎn)權房進入市場流通領域。并對其加以引導和規(guī)范。我認為農(nóng)村土地有限制的進入市場流通是其財產(chǎn)屬性的一種回歸，我們應當順應趨勢，使法律成為社會進步和發(fā)展的基礎。

參考文獻：

第9篇：購買小產(chǎn)權房合同范文

【關鍵詞】小產(chǎn)權房；原因；對策

中圖分類號：F30 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2014）07-054-01

一、引言

所謂小產(chǎn)權房，是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。目前的小產(chǎn)權房，一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；而另一種是占用耕地違法建設的房子。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與我國現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場一般的交易秩序相矛盾。。由于小產(chǎn)權房問題涉及利益面很廣，廣泛存在，而且是關乎國計民生的一個重大問題，因此值得我們進行深入的研究。

二、小產(chǎn)權房問題產(chǎn)生的原因

（一）城市房價的上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實，相對來說小產(chǎn)權房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產(chǎn)生的風險，對于想去大城市，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。小產(chǎn)權房價格之所以如此之低，在于其省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費以及各種腐敗成本是房價上漲的主要原因，當然其也為小產(chǎn)權房提供生存土壤。

（二）新農(nóng)村建設為其發(fā)展提供了便利條件

近幾年小產(chǎn)權房開發(fā)規(guī)模的擴大，還有一個很重要的因素就是新農(nóng)村建設。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設這項工程時，由于資金窘迫，便會和開發(fā)商合作，將上級政府批準的，用于新農(nóng)村建設的宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價格賣給農(nóng)民，另一部分房子便讓開發(fā)商出售給城市居民獲取利潤了。

（四）市場需求提供了其發(fā)展的空間

小產(chǎn)權房市場份額的擴大，從某種意義上說，體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能，當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當”，農(nóng)民也需要增加收益。當很多人嘗到了購買小產(chǎn)權房的甜頭，那么需求自然就上去了。

（五）現(xiàn)行的土地制度是其產(chǎn)生的根本原因

在《物權法》中，所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權力。農(nóng)地制度安排中的不合理因素導致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償，在這樣的情況下，小產(chǎn)權房的產(chǎn)生更是自然而然。

三、解決小產(chǎn)權房問題的對策與建議

（一）修改土地管理法、完善農(nóng)村土地法律制度，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權

應明確修改現(xiàn)行土地管理法，明確農(nóng)村集體產(chǎn)權的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。

（二）合理處理小產(chǎn)權房，政策要承認現(xiàn)實，平衡各方利益，具體問題具體分析

對于已建的部分小產(chǎn)權房，應謹慎拆除。對非法占用基本農(nóng)田、違法建筑等應予以，拆除前必須協(xié)調(diào)好相關各方的利益，考慮拆除后應該落實的工作和補救方案，避免一些社會糾紛的產(chǎn)生。對已售的小產(chǎn)權房，在補繳土地出讓金等相關稅費的情況下，應核發(fā)房產(chǎn)證。對于在建的小產(chǎn)權房予以處理，對開發(fā)商依法給予相應的處罰并追究部分法律責任。堅持具體問題具體分析。

（三）向小產(chǎn)權房征收房產(chǎn)稅

這不僅可以使得房產(chǎn)稅獲得正當性，還可以為小產(chǎn)權房的治理開辟一條新的道路，達到相得益彰的效果。另一方面，也可以提高小產(chǎn)權房的購房成本，這也對遏制小產(chǎn)權房的發(fā)展具有一定的作用。

（四）完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加快城鄉(xiāng)建設一體化

從供求角度來看，政府應該加大保障性住房的建設。若經(jīng)濟適用房、廉租房的供應滿足人們需求，那么又有誰愿意去冒風險買沒有產(chǎn)權證、無法交易的同樣價位的小產(chǎn)權房。因此政府應積極完善住房保障的相關體系。

（五）建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場

要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地統(tǒng)一市場，達到“同地、同權、同價”。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。應當具有平等的產(chǎn)權，實行“同地、同權、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統(tǒng)一市場才是解決這一問題的根本出路。