農(nóng)村宅基地法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機(jī)制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體”的宅基地管理機(jī)制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋瑹o農(nóng)村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內(nèi)部聯(lián)動聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發(fā)生過宅基地審查審批項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織未設(shè)立村級宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

第2篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律分析

“三農(nóng)”問題是羈絆我國經(jīng)濟(jì)社會快速可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展的一個關(guān)鍵因素。在“三農(nóng)”問題提上日程的同時，與農(nóng)民休戚相關(guān)的棲身場所利益最大化問題，即農(nóng)村宅基地問題也越來越成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)。農(nóng)村宅基地像土地一樣是農(nóng)民的既得利益，也是農(nóng)村農(nóng)民生活的最后一道保險屏障，因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要有一套嚴(yán)格的制度來規(guī)范，既要保障農(nóng)民有安身立命之所，又要保障農(nóng)民能夠獲得利益最大化。

一、農(nóng)村宅基地概述

（一）農(nóng)村宅基地的涵義

宅基地是指人們用于修建住房的土地，在我國，宅基地按照所處的地域不同，分為三類：“城市宅基地”、“郊區(qū)宅基地”、“農(nóng)村宅基地”，其中，農(nóng)村宅基地基本沒有受到城市化的影響，仍保持著自然村落的狀態(tài)。農(nóng)村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，輔助用房（庫房、廚房、廁所、畜禽舍等）占地，以房屋滴水為界。因此，我們可以將農(nóng)村宅基地定義為依照農(nóng)村組織成員的申請，由集體經(jīng)濟(jì)組織依法無償分配給該成員在農(nóng)戶修建住宅和滿足他們基本生活需要的一定面積的土地。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬性，是我國特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村居民在依法取得農(nóng)村集體組織所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體特定性及“一戶一宅”的宅基地分配制度，特定的宅基地僅限于村集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地帶有無償性（福利性）。使用城市國有土地，不同的城市及不同的地段，需支付價額不等的出讓金，而農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地建住宅，只需支付相對前者較低的費(fèi)用，基本上可視為無償使用。

4、農(nóng)村宅基地具有永久使用性。宅基地的使用權(quán)沒有期限，擁有宅基地使用權(quán)的村民，有權(quán)在宅基地上建造房屋、工棚、廁所等建筑物，并對建筑物享有所有權(quán)，依建筑物所有權(quán)而長期、永久的使用宅基地；有權(quán)在房前屋后的空閑地上種植花草、數(shù)木、發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)，并對其收益享有所有權(quán)，但這種長期不變也不是絕對的，不排除鄉(xiāng)級人民政府對轄區(qū)內(nèi)宅基地統(tǒng)一規(guī)劃和重新調(diào)整。

5、宅基地使用權(quán)取得的身份性和無償性特征決定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)或自由轉(zhuǎn)讓。

二、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀

1、現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行駛和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！钡S著時代的變遷，國家相關(guān)政策已經(jīng)開始使農(nóng)村勞動力有序轉(zhuǎn)移到城市，并在城市建立相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施。隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，勢必帶來“空心村”，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的不得轉(zhuǎn)讓制度勢必影響農(nóng)民實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的利益最大化。

2、村落房屋缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，布局分散，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重。由于農(nóng)村生產(chǎn)方式的需求和經(jīng)濟(jì)條件的限制，加之受傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、自然經(jīng)濟(jì)與社會經(jīng)濟(jì)的影響，使得村莊規(guī)劃的引導(dǎo)作用與控制力度不夠，村莊房屋建設(shè)過于分散。

3、農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)，監(jiān)管不力，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)國家《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》的要求，村鎮(zhèn)人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)在150平方米以內(nèi)，而現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村人均用地遠(yuǎn)超這一標(biāo)準(zhǔn)。

4、農(nóng)村“空宅率”逐步提高。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不可避免的滲透農(nóng)村的每個角落，農(nóng)村居民進(jìn)程務(wù)工成為一個潮流，極大改變著農(nóng)村的生產(chǎn)生活方式。

5、產(chǎn)權(quán)不明晰，流轉(zhuǎn)不規(guī)范。我國宅基地登記發(fā)證工作尚未全面完成，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地的基本情況不清楚，產(chǎn)權(quán)不明晰。

6、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困難，影響了農(nóng)村社會的穩(wěn)定，制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）農(nóng)村宅基地管理問題分析

宅基地管理存在問題的主要原因是監(jiān)管不力、無長遠(yuǎn)規(guī)劃、法律法規(guī)不完善和制約手段不多等因素。

1、缺少相關(guān)法律法規(guī)制約。當(dāng)前管理農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)絕對數(shù)量少，規(guī)定不夠具體，缺乏可操作性。

2、監(jiān)管責(zé)任不明，缺乏相關(guān)部門監(jiān)管村莊建設(shè)，現(xiàn)實(shí)中每戶占地多少由村組一言決定，宅基地用地布局隨意性大，亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

3、執(zhí)法合力不夠。由于執(zhí)法主體和法律程序等原因，村委會難以有效解決違章問題，國土和規(guī)劃部門又無法在第一時間發(fā)現(xiàn)，以致錯過解決良機(jī)，各部門由于執(zhí)法力量的薄弱和職能限制，面對違法建設(shè)時，難以標(biāo)本兼治。

4、農(nóng)民自身素質(zhì)影響農(nóng)村宅基地的發(fā)展。農(nóng)民法律知識單薄，認(rèn)為在自家承包地、自留地建房是自已的權(quán)利，甚至轉(zhuǎn)讓給他人建房也是自己權(quán)利的自然延伸。農(nóng)民受封建迷信思想影響，認(rèn)為祖遺屋是風(fēng)水之源，新建房時不拆舊房，造成“空心村”，有些農(nóng)民受利益驅(qū)使，置國家法律法規(guī)和政府三令五申于不顧，在工程建設(shè)征地拆遷范圍內(nèi)突擊搶建。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題法律規(guī)制期待

農(nóng)村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理，推進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。黨的十七屆三中全會《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干問題的決定》指出，要健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，強(qiáng)調(diào)完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。

1、堅(jiān)持社會主義市場經(jīng)濟(jì)的方向，實(shí)現(xiàn)公平與效率的統(tǒng)一。繼續(xù)實(shí)行“一戶一宅”，有面積限額，體現(xiàn)公平，合理保障農(nóng)民住房用地；同時實(shí)行有償使用制度，允許合法的宅基地使用權(quán)隨房產(chǎn)買賣流轉(zhuǎn)。

2、提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識。從社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本要求和發(fā)展的必然趨勢看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是整個建設(shè)用地市場的有機(jī)組成部分，而宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的重中之重，一定要將其融入社會主義市場經(jīng)濟(jì)中。同時，在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下也應(yīng)該允許出租、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或非農(nóng)建設(shè)。

3、嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，有關(guān)部門引導(dǎo)農(nóng)民有序建房，防止“空心村”的擴(kuò)散。在我國土地資源匱乏的情勢下，樹立節(jié)約土地的理念，規(guī)范宅基地申請制度，減少土地浪費(fèi)。

4、做好宅基地的確權(quán)、登記和發(fā)證工作。要加快宅基地清理工作，加快宅基地的調(diào)查進(jìn)度，理清農(nóng)村宅基地的權(quán)屬關(guān)系，建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地地籍信息系統(tǒng)，完成宅基地使用權(quán)的發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到位。

5、建立農(nóng)村宅基地到期考核制度。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

6、在配套設(shè)施制度健全的條件下，開放農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，實(shí)行轉(zhuǎn)讓登記和審批制度，這樣可以使得經(jīng)濟(jì)活動在國家相關(guān)部門的監(jiān)管之下，不至于發(fā)展到無序狀態(tài)。

7、重新規(guī)劃村莊走勢，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化。推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，一是打破城鄉(xiāng)界限、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和布局；二是城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化，統(tǒng)一謀劃重大基礎(chǔ)設(shè)施；三是城鄉(xiāng)公共服務(wù)管理一體化，以村和社區(qū)公共服務(wù)中心為載體。

8、改革宅基地流轉(zhuǎn)政策，探索土地的合理利用新機(jī)制。目前國家對農(nóng)民宅基地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制制度，但從《土地管理法》開始，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的討論和實(shí)踐就未停止過，法律上的限制并沒有阻礙實(shí)踐的腳步，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在不違反保護(hù)耕地的大原則、大方向的前提條件下，全國各地形成了多種流轉(zhuǎn)模式。在流轉(zhuǎn)過程中，流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金，由村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣政府按比例分配。同時規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

第3篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地管理 問題 建議

中圖分類號：F321.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問題

（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長期以來，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風(fēng)水”及自己的喜好，在自認(rèn)的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴(kuò)張，中心空置。一方面是近年來，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴(kuò)；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實(shí)，存在超標(biāo)建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長一段時間以來，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實(shí)際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒有得到相應(yīng)的處罰。

（4）私買私賣現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村居民對農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認(rèn)識偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財(cái)產(chǎn)，可以自由支配、買賣，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。

（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來，強(qiáng)占土地、強(qiáng)建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門雖然投入大量的人力物力，采取強(qiáng)制措施對違法用地等各種行為進(jìn)行了查處，也取得了一些成績，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機(jī)制等方面的限制，對土地違法現(xiàn)象難以做到及時發(fā)現(xiàn)和及時查處，對特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。

2對策與建議

（1）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實(shí)提高農(nóng)民法律意識。要針對農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團(tuán)等各種方式方法深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺性，增強(qiáng)依法用地意識，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時采取有效措施加強(qiáng)鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)村干部依法保護(hù)、利用資源的意識，提高農(nóng)村土地管理水平。

（3）創(chuàng)新機(jī)制，成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應(yīng)成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。同時要在資金和編制上加強(qiáng)基層國土資源管理部門執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)。

（4）加強(qiáng)鎮(zhèn)、村兩級日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導(dǎo)和保護(hù)農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級政府可與各村委會簽訂宅基地管理目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會要結(jié)合本村實(shí)際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時，應(yīng)當(dāng)向村委會提出申請，由村委會公布并提交村民會議或村民代表會議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)方可使用該塊宅基地。宅基地批準(zhǔn)后，用戶必須在規(guī)定時限內(nèi)建房，如超過規(guī)定時間不建房，該塊宅基地由村委會收回重新安排。

（5）科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施。各級政府應(yīng)當(dāng)把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當(dāng)前農(nóng)村工作的大事來抓，安排專項(xiàng)資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點(diǎn)建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門的意見，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當(dāng)前村莊整治的重點(diǎn)，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個方面進(jìn)行規(guī)劃。有關(guān)部門可提出一個規(guī)劃樣板，在每個縣挑選個別鎮(zhèn)的兩三個村委會中推出規(guī)劃樣點(diǎn)，然后逐年鋪開。

（6）以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，開展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查，摸清住宅用地?cái)?shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時掌握動態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)行信息化管理。對“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。對“一戶多宅”和宅基地超占部分可實(shí)行有償使用制度。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。

3結(jié)語

總之，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理是關(guān)系到農(nóng)村社會穩(wěn)定、農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活的重要工作，也是當(dāng)前農(nóng)村工作的熱點(diǎn)和重點(diǎn)問題之一。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理，以適應(yīng)新形勢下農(nóng)村宅基地管理的要求，更有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

參考文獻(xiàn)

第4篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動力

國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實(shí)際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動力，概括來說宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動、文化傳統(tǒng)驅(qū)動、國家制度政策驅(qū)動等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應(yīng)的流轉(zhuǎn)動力也應(yīng)是不同的。

一、國家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

國家征收征用流轉(zhuǎn)是國家因經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的需要，依靠國家強(qiáng)制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國家因經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴(kuò)張的需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動力；國家征用宅基地所依靠的強(qiáng)制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實(shí)施，這些正式制度的實(shí)施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實(shí)現(xiàn)；地方各級政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動力，利益驅(qū)動力。

1.城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會發(fā)展的必然趨勢。諾瑟姆（RayM.Northam）把城鎮(zhèn)化過程分成三個階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認(rèn)為[1]，我國的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和較發(fā)達(dá)的通訊、郵電設(shè)施，使城市具有發(fā)展某些主導(dǎo)職能部門的優(yōu)勢，并有主導(dǎo)職能部門相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應(yīng)’帶動其他相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)職能部門的相繼發(fā)展?！盵2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動

經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來越高。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張給居民帶來了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設(shè)施用地，這必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償?！钡?條第5款規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”車裕斌（2004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強(qiáng)制性，而相應(yīng)的土地規(guī)劃制度和土地保護(hù)制度因內(nèi)在的種種缺陷，實(shí)施執(zhí)行的強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地征用制度，各級地方政府在運(yùn)用其征地權(quán)時往往將征用制度的強(qiáng)制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒有發(fā)言權(quán)，在補(bǔ)償費(fèi)用上農(nóng)戶更沒有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進(jìn)了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對非農(nóng)建設(shè)用地需求的情況?！彪m然宅基地的征用比農(nóng)地征用復(fù)雜一些，代價高一些，但由于國家對農(nóng)地征用的管制越來越嚴(yán)，同時鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動

征用宅基地雖然相對于征用農(nóng)地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權(quán)出讓價格，單位面積宅基地征用補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于國有土地使用權(quán)出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設(shè)的時機(jī)，加大農(nóng)村建設(shè)用地整理的力度，置換出更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)，征用更多的農(nóng)村集體土地。二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產(chǎn)投機(jī)投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮(zhèn)房價已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴(yán)重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會將目光投向郊區(qū)價格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設(shè)用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房價一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。況且集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)存在巨大的利益空間，必會激發(fā)農(nóng)村集體組織運(yùn)用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅(qū)動力主要是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動和文化傳統(tǒng)驅(qū)動。

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動

經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動應(yīng)是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴(kuò)張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠優(yōu)越的區(qū)位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動

社會的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動。城鄉(xiāng)之間流動促進(jìn)了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認(rèn)識了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進(jìn)入城市成為城市人的欲望[4]，當(dāng)條件成熟時，就會誘致其進(jìn)城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說當(dāng)前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動力促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產(chǎn)，也包含對先人追思的深厚情感。

風(fēng)水說也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動力表現(xiàn)形式之一。中國幾千年來，農(nóng)村建房就講究風(fēng)水一說，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風(fēng)水的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]周一星.城市地理學(xué)[M].北京:商務(wù)印書館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯區(qū)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)機(jī)制與制度創(chuàng)新[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì),1999,(7):43-49.

第5篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

一、農(nóng)村宅基地存在問題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農(nóng)案件的重中之重,也是農(nóng)村穩(wěn)定大局的一個重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰?fù)ㄐ蟹奖?有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹苗遷移原始占地糾紛等問題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權(quán)屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問題,由于過去農(nóng)村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現(xiàn)象,大多數(shù)宅基地面積超過現(xiàn)在國家法律法規(guī)規(guī)定的數(shù)目,四鄰不清楚,對其登記發(fā)證存在著一定困難,且農(nóng)村居民對宅基地所有權(quán)普遍存在私有的觀念,認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來,是一種私有財(cái)產(chǎn),這成為農(nóng)村居民多占宅基地的強(qiáng)烈驅(qū)動力,從而引起權(quán)屬糾紛。

(二)農(nóng)村“空心村”問題嚴(yán)重。一方面,隨著改革開放的深入,大量農(nóng)村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。另一方面,長期以來農(nóng)村集體土地的無償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴(kuò)張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規(guī)劃滯后。在政府的要求下,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也制定了一些簡單的村鎮(zhèn)規(guī)劃,但這些規(guī)劃大多認(rèn)識不到位、觀念老化、缺少整體的長遠(yuǎn)的考慮,有的不切實(shí)際,效果不明顯。由于建房時缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃而雜亂無章,村內(nèi)房屋朝向不一、坐落無序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費(fèi)了土地。

這些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了社會主義新農(nóng)村建設(shè),嚴(yán)重影響了農(nóng)村的發(fā)展。

二、如何引導(dǎo)群眾合理使用宅基地

農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),不僅需要國土部門的努力,更需要各級黨委、政府從實(shí)際出發(fā),本著因地制宜、科學(xué)指導(dǎo)的原則,著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃,正確引導(dǎo)群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳,轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。采取有效措施對鄉(xiāng)村干部進(jìn)行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是基層農(nóng)村干部,適當(dāng)?shù)臅r候可由國土資源部門進(jìn)行管理培訓(xùn),讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責(zé)任。要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級職能部門的一線作用,深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢,擴(kuò)大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾。

(二)必須采取執(zhí)法手段,糾正違法侵占宅基地等問題。要采取“普查”與“點(diǎn)查”相結(jié)合的方法,對于批準(zhǔn)建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個村莊、逐個農(nóng)戶進(jìn)行全面清理,做到發(fā)現(xiàn)一戶,清理一戶,堅(jiān)決剎住違法侵占集體土地的不良風(fēng)氣。

第6篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進(jìn)了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細(xì)調(diào)查，并及時補(bǔ)充和修正地籍調(diào)查成果，對地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。通過調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測量和立體影像，比對復(fù)核房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)與原有地籍測量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)無誤后，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時，還要詳細(xì)調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對房屋號進(jìn)行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細(xì)調(diào)查與核實(shí)調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計(jì)劃，對通知書進(jìn)行填寫，通知由于各種原因不能及時到現(xiàn)場指界的權(quán)利人準(zhǔn)時到現(xiàn)場指界;三是實(shí)地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實(shí)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過南方CASS軟件平臺的運(yùn)用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實(shí)施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對設(shè)計(jì)書的要求給予滿足。經(jīng)過檢測合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對數(shù)據(jù)入庫的要求，以此對空間的拓?fù)錁?gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴(yán)格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，入庫前通過結(jié)合人工和計(jì)算機(jī)的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點(diǎn)層內(nèi)拓?fù)潢P(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實(shí)地照片，對立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測量數(shù)據(jù)，對地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實(shí)成果數(shù)據(jù)，對地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫進(jìn)行構(gòu)建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫。三是數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項(xiàng)目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素?cái)?shù)據(jù)庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術(shù)，對實(shí)景三維模型進(jìn)行構(gòu)建。為了增強(qiáng)數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性，探索采用校驗(yàn)外業(yè)測繪成果。通過新型測繪系統(tǒng)軟件的運(yùn)用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實(shí)體化，這樣才能對農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測量工作的時間極大的減少，促進(jìn)農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時，還能實(shí)現(xiàn)三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，對宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對工作的質(zhì)量和進(jìn)度全面監(jiān)督和檢查，對制定技術(shù)方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個部門之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負(fù)責(zé)對手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進(jìn)行規(guī)劃和驗(yàn)收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門對此項(xiàng)工作應(yīng)全力支持，負(fù)責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對權(quán)屬來源資料的調(diào)查，現(xiàn)場指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場會，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對村莊發(fā)展方向合理確定，對村莊用地分類進(jìn)行細(xì)化，并對村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會力量共同參與。作為一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的社會工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認(rèn)識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過多種渠道，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，使其充分了解國土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時，對各種媒體充分運(yùn)用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門依法執(zhí)行到位，嚴(yán)格依據(jù)法律，堅(jiān)決拆除違法占地。并且對中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對農(nóng)村土地使用制度的改革有計(jì)劃有步驟推進(jìn)。建立完善的宅基地有償退出機(jī)制和基地有償使用機(jī)制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結(jié)語

第7篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn);法律思考

中圖分類號:D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0187-01

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為我國獨(dú)特的一項(xiàng)用益物權(quán)制度,其權(quán)利本身是與農(nóng)村居民的社會身份相掛鉤,設(shè)立的目的是給予農(nóng)村居民以居住保障,受我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、戶籍制度松動、城鄉(xiāng)人員互動頻繁等因素影響,原有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度已難以勝任當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的需要。在這個問題上,相關(guān)立法的保守、滯后與現(xiàn)實(shí)中權(quán)利流轉(zhuǎn)的活躍程度不相適應(yīng),成為了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的阻礙之一,改革勢在必行。理論上爭議最大,現(xiàn)實(shí)中最迫切需要解決的問題是其流轉(zhuǎn)問題。

一、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的相關(guān)法律

面對宅基地的自由流轉(zhuǎn),無論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止,如《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積,不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)”,《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準(zhǔn)等等。尤其是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”行為的禁止,2004年國土資源部的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”等等。從現(xiàn)行法律規(guī)定上思考,我國對宅基地使用權(quán)采取的是有限制流轉(zhuǎn)的政策,并且嚴(yán)格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)?！段餀?quán)法》對該問題的規(guī)定為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)預(yù)留了一定的空間,一些問題的解決留待日后由相關(guān)法律法規(guī)的修訂和制定來完成。

二、我國現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)法律制度存在的諸多問題及剖析

(一)農(nóng)民的融資渠道受阻,資金成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸

隨著我國社會主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn),越來越多的農(nóng)村家庭正在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),許多農(nóng)民家庭在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時,經(jīng)常遇到資金短缺問題,在沒有多少積蓄的情況下,能夠通過合法渠道貸款或融資的機(jī)會幾乎為零,加之,農(nóng)村金融環(huán)境并不寬松,資本經(jīng)營者如銀行大多是嫌貧愛富,經(jīng)常遇到資金短缺問題。而多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的不動產(chǎn),主要是住宅和宅基地使用權(quán),現(xiàn)行法律禁止其流轉(zhuǎn),由此造成的資金短缺成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。筆者認(rèn)為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的生存保障性應(yīng)主要體現(xiàn)于其取得環(huán)節(jié),制定與保障性質(zhì)相適應(yīng)的權(quán)利取得法律規(guī)范,實(shí)行超占宅基地有償使用制度,節(jié)約土地資源,促進(jìn)宅基地的有效占用,避免占用耕地現(xiàn)象。但在權(quán)利取得后的利用環(huán)節(jié),則應(yīng)以宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)為基礎(chǔ),按照傳統(tǒng)的私權(quán)理念制定權(quán)利的利用規(guī)則,以促進(jìn)權(quán)利自由靈活的流動。

(二)小產(chǎn)權(quán)房糾紛時有出現(xiàn)

在我國,社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)初步建立,但是影響發(fā)展的體制機(jī)制障礙依然存在,改革攻堅(jiān)面臨深層次矛盾和問題。近年來,小產(chǎn)權(quán)房的興起也反映了完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的社會訴求。事實(shí)上,相當(dāng)一部分農(nóng)村宅基地已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域,小產(chǎn)權(quán)房大量售賣給城鎮(zhèn)居民,違反了我國現(xiàn)有法律規(guī)定。它沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,無法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,不受現(xiàn)行法律的保護(hù),給購房者自身權(quán)利的維護(hù)埋下了隱患。筆者認(rèn)為,利于維護(hù)立法的權(quán)威性,解決立法與現(xiàn)實(shí)的矛盾,順應(yīng)社會發(fā)展趨勢,允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)與之相配套的制度,如果立法仍回避這一問題,宅基地流轉(zhuǎn)的黑市交易仍將存在,這樣會嚴(yán)重?fù)p害法律的權(quán)威性,造成執(zhí)法的尷尬。

三、改革現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)想

宅基地使用權(quán)既是農(nóng)民的一類財(cái)產(chǎn),同時又是農(nóng)民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用權(quán)同時具有財(cái)產(chǎn)性和保障性。一經(jīng)設(shè)立,就成為農(nóng)民的私權(quán),理應(yīng)可由其權(quán)利人自由處分,不能僅因福利性而限制其處分權(quán)。筆者認(rèn)為,賦予農(nóng)民一個沒有多少效率卻有諸多限制的宅基地使用權(quán)并不能構(gòu)成農(nóng)村社會保障,即使是保障,也是很不充分的,低層次的。

第8篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村；宅基地；權(quán)屬調(diào)查；問題；對策

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。為了深入貫徹國家依法保護(hù)宅基地使用人的合法權(quán)益，加強(qiáng)宅基地管理，減少權(quán)屬糾紛，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村和諧穩(wěn)定的精神，我們按照全國第二次土地調(diào)查的要求，對湖北省荊州市沙市區(qū)農(nóng)村宅基地進(jìn)行了權(quán)屬核查及地籍測量工作。本文就此作一總結(jié)和探討。

一、農(nóng)村宅基地調(diào)查的重要性

1、保護(hù)合法權(quán)益、減少權(quán)屬糾紛

通過對農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查，可以有效解決農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清，村民自身土地權(quán)利義務(wù)模糊，權(quán)屬糾紛突出等問題。農(nóng)村宅基地確權(quán)關(guān)系到廣大村民的切身利益，開展農(nóng)村宅基地確權(quán)，對于維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，節(jié)約和保護(hù)耕地，促進(jìn)農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。

2、為完善合理土地制度打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我國作為一個擁有悠久農(nóng)業(yè)歷史的大國，農(nóng)業(yè)人口占據(jù)了總?cè)丝诘囊话胍陨稀ｋS著國家對農(nóng)村基本民生的大力投入，無論是從醫(yī)療、教育，還是從社會保障方面都取得了巨大的成功。但在農(nóng)村住房方面還略欠火候，現(xiàn)有的農(nóng)村住房制度主要體現(xiàn)在宅基地制度層面：“一戶一宅”、“無償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”是基本特征。

以上特征就決定了農(nóng)村宅基地僅有使用功能而無資產(chǎn)功能。結(jié)果是，集農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房，由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無法實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能，不能對擴(kuò)大生產(chǎn)和規(guī)避風(fēng)險提供支持。要想改變這種現(xiàn)狀就必須考慮建立完善的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，充分體現(xiàn)土地作為一種“特殊商品”的資產(chǎn)特性。在這種新的土地制度的建立過程中，宅基地權(quán)屬的明確是至關(guān)重要的。

二、農(nóng)村宅基地調(diào)查中出現(xiàn)的問題

1、宅基地范圍難以確定

很多農(nóng)民對宅基地認(rèn)識不清，經(jīng)過一兩代人的使用，對原本宅基地的范圍已經(jīng)很模糊。并且由于新農(nóng)村建設(shè)，宗地相鄰四至或周邊地理特征已經(jīng)改變，原有的地籍資料已經(jīng)無法判定，權(quán)屬主認(rèn)為自己房屋周圍在用的土地都應(yīng)算做自家宅基地范圍，造成土地范圍嚴(yán)重超標(biāo)。

2、調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)不確定

農(nóng)村居民使用的宅基地宗地范圍，原則上按居民實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍調(diào)查。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民實(shí)際建房時將房檐伸出墻體，用以遮蔽雨水入戶，當(dāng)?shù)厮追Q“滴水”。在確定宗地范圍時是以房屋主體墻外壁為界址線，還是以房屋“滴水”正射投影為宗地界址線較難取舍。

調(diào)查中，權(quán)屬主指界明顯超標(biāo)，在指界范圍內(nèi)有多座分散且無外墻包圍的建筑。按照規(guī)定面積該如何劃定宗地范圍并確權(quán)。

3、宅基地狀況發(fā)生變化

老宅基地在使用過程中有面臨權(quán)利發(fā)生流轉(zhuǎn)、地上建筑物改建等多種情況。按照《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》以及各地方《土地管理法》實(shí)施辦法的規(guī)定，具體問題具體分析，應(yīng)予以不同面積確權(quán)。

4、地形復(fù)雜，界址點(diǎn)測量難度高

老的宅基地未經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民又依據(jù)生活習(xí)慣在周圍搭建很多簡易棚房，并且農(nóng)村未經(jīng)修剪的灌木、雜草生長茂密。這都給碎部測量帶來了很大的不便。而界址點(diǎn)、線測量又是大比例、高精度、高要求的測量工作。所以在完成這類宅基地測量時要投入較高的成本。

三、農(nóng)村宅基地調(diào)查工作的開展方法及對策

《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》提出，有條件的地區(qū)應(yīng)將宅基地使用權(quán)調(diào)查納入到第二次全國土地調(diào)查工作中。實(shí)踐中，我們主要是根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》和《第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。以農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查的基本單元為宗地。其中，已確權(quán)登記的，經(jīng)復(fù)核存在錯誤或界線調(diào)整的，有關(guān)各方法定代表人或委托人應(yīng)共同指界。未確權(quán)登記的，有關(guān)各方法定代表人或委托人應(yīng)共同指界。指界后，經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。同時，調(diào)查人員應(yīng)將調(diào)查結(jié)果現(xiàn)場記載于地籍調(diào)查表上，并繪制宗地草圖。

1、提高資金投入，加強(qiáng)政策宣傳

農(nóng)村宅基地調(diào)查關(guān)系到廣大農(nóng)民切身利益，不僅為保護(hù)農(nóng)民根本財(cái)產(chǎn)權(quán)利提供參考依據(jù)，更對我國農(nóng)村土地市場的建立，以及農(nóng)民資產(chǎn)重置都起到了至關(guān)重要的作用。加強(qiáng)宅基地相關(guān)知識及法律法規(guī)的宣傳，提高公民管理土地的意識，從根本上杜絕農(nóng)民“一戶多宅”、違法占地等行為。使大家自覺監(jiān)督土地的管理，保證土地的合理利用。農(nóng)村宅基地調(diào)查是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，為各項(xiàng)政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在今后，應(yīng)加大資金的投入，保證該項(xiàng)工作的開展。

2、加強(qiáng)確權(quán)人員培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)

農(nóng)村宅基地確權(quán)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性。無論是對國家和地方土地政策的解讀，還是對被調(diào)查權(quán)利人的解釋說服；無論是對宗地范圍的認(rèn)定，還是對宗地界址點(diǎn)的測繪都需要工作人員具有較扎實(shí)的專業(yè)素質(zhì)。

3、嚴(yán)格遵守規(guī)程，保證精度要求

調(diào)查過程中，因?yàn)閷?shí)地情況的復(fù)雜及特殊情況下標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，給整個調(diào)查和測量工作帶來了很大困擾，此時就必須嚴(yán)格遵守調(diào)查規(guī)程，在不“越界”的情況下具體問題具體解決。例如：調(diào)查對象是老宅基地，地上建筑已經(jīng)改建的，確權(quán)時面積最大不超過120平米；老宅基地權(quán)利人變化，但未改建，確權(quán)時面積不應(yīng)超過200平米；權(quán)利人變化且改建，確權(quán)時面積不應(yīng)超過120平米。在確定宗地范圍時以房屋主體墻外壁為界址線，而不考慮房屋“滴水”。

測量時，對界址點(diǎn)和地物點(diǎn)，堅(jiān)持能測不量的原則，確實(shí)不易測到的需要邊長交會取得。對全站儀無法測到的界址點(diǎn)，可采用間接方法求得，例如使用內(nèi)插、外插、距離交會等方法，用距離交會時，條件邊不少于3邊。

總之，農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查事關(guān)重大，涉及面廣，影響深遠(yuǎn)，是土地承包制度的發(fā)展和進(jìn)步，也是農(nóng)民增收、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的有效措施，不同利益群體立場和訴求有差異，必須慎重考慮，周密計(jì)劃，妥善應(yīng)對。如何規(guī)范農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)和行為，是建立及完善農(nóng)村土地市場，保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)村土地制度的基石。

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第9篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

劉某某與老伴是北京居民，因?yàn)楸本┓績r過高，二人承受不了經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)，在1998年2月的時候向大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)陳各莊村村民李某買了一個房子（該村25號），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無效的，并且判決劉某某應(yīng)當(dāng)將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調(diào)解下，原被告雙方當(dāng)庭達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。

二、爭議的核心問題

本案的核心問題是：農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題。

（一）原告人認(rèn)為

我國在《民法通則》中規(guī)定了，在沒有制定有關(guān)法律的前提下，公民應(yīng)該遵循國家的政策。而縱觀我國目前已經(jīng)出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等文件可知，國家現(xiàn)在的政策是明確禁止城鎮(zhèn)居民來鄉(xiāng)下購買農(nóng)房的。在本案中，身為城鎮(zhèn)居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無權(quán)使用農(nóng)村宅基地，劉某某與李某的房屋買賣合同違反了國家政策，屬于無效合同。故法院應(yīng)確認(rèn)原告李某與被告劉某某之間的房屋買賣合同是無效合同且判決被告將所涉農(nóng)房返還給原告李某。

（二）被告人認(rèn)為

第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買賣合同沒有違反法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，也沒有損害國家利益和社會利益，且村委會見證了李某某和劉某某簽訂合同時是出自雙方真實(shí)的意思表示，并且村委會還在合同書上蓋了章，如果認(rèn)定其為無效合同則違背了《合同法》的明文規(guī)定和其中的誠實(shí)信用的原則，所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效；第二，我國在《農(nóng)村宅基地管理辦法》中強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時已經(jīng)擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會導(dǎo)致原告擁有兩處宅基地，這樣的結(jié)果并不符合國家的有關(guān)規(guī)定；第三，劉某某和老伴在農(nóng)房居住的12年間，對該房屋進(jìn)行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見其花費(fèi)了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會流離失所，剝奪了二人的居住權(quán)。

三、調(diào)解結(jié)果

原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買賣合同是無效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國家若不宣布拆遷，那么被告在規(guī)定時間內(nèi)將房屋及其附屬物交與原告，原告應(yīng)當(dāng)支付40萬元于被告，以確保其不會因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國家宣布拆遷，上述房屋及相關(guān)院落土地區(qū)位補(bǔ)償價、房屋重置成新價之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

在這個案例中，法官采用了調(diào)解的方式，既沒有違背國家政策的規(guī)定，也不會造成因?yàn)榉傻娜笔Ф箖蓚€無辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結(jié)局。實(shí)際上，在司法審判中，這種因?yàn)槌擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來解決問題，也不是所有的當(dāng)事人都會同意以調(diào)解、和解的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。在中國的司法實(shí)踐中，只有極少數(shù)法官是確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同有效的，大多數(shù)法官最終還是選擇認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效，判決城鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)返還房屋。其實(shí)這不僅僅剝奪了農(nóng)民對自己房屋的處分權(quán)，也由此造成了大量農(nóng)房閑置的現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象極其不利于中國法治進(jìn)程的發(fā)展，所以我國盡快完善農(nóng)房買賣管理制度是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保證社會穩(wěn)定的必然要求。

四、我國關(guān)于農(nóng)房買賣的分類及其合同效力認(rèn)定的立法現(xiàn)狀

按照購買主體的不同，我國的農(nóng)房買賣可以主要分為三大類：

（一）本村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》的總共八十六條規(guī)定中，沒有一條規(guī)定不允許農(nóng)房買賣，只是在其中指明了不能因出賣、出租等原因再次申請宅基地。而本村村民之間的房屋買賣并沒有違背我國關(guān)于土地分配制度的立法精神，反而可以達(dá)到‘物盡其用’的目的，更好的促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，我國的有關(guān)規(guī)定和政策都認(rèn)可這種買賣合同的效力。

（二）本村村民與外村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民不能隨意向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人轉(zhuǎn)讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買賣行為，并不是禁止農(nóng)房的買賣行為。所以在審判工作中，即使大多數(shù)法官都會做出這種不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買賣合同是無效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭議。

（三）村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣

至今為止，我國只在一些文件中做出了禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房的規(guī)定，如1999年的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中就明確規(guī)定了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年的《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房屋的行為。雖然法律法規(guī)中沒有直接確定這種房屋買賣合同是無效的，但是由于國家已經(jīng)在一些文件中做出禁止性規(guī)定，在司法實(shí)踐中，這種房屋買賣合同基本上都認(rèn)定為無效的。

由此可見，我國關(guān)于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的規(guī)定并沒有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規(guī)定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的問題無法得到妥善的解決，農(nóng)村房屋買賣市場比較混亂，十分不利于構(gòu)建和諧社會，也阻礙了中國作為一個法治國家的發(fā)展。

五、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的理論探討

（一）合同無效說

合同無效說認(rèn)為，由于我國是明確禁止轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，而房屋的轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的變動又密切相關(guān)，所以也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為立法精神是禁止農(nóng)房買賣活動的，加上《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》等文件對這種買賣行為的明確禁止，農(nóng)房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

（二）合同有效說

合同有效說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第52條中關(guān)于合同無效的相關(guān)規(guī)定，如果房屋買賣合同的訂立并沒有出現(xiàn)損害國家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而國務(wù)院的通知、國土資源部的意見不屬于法律法規(guī)的范疇，所以僅憑這些文件就認(rèn)定合同無效是沒有說服力的。

（三）部分有效說

部分有效說認(rèn)為，按照購買主體的不同，農(nóng)房買賣合同可以分為三類，應(yīng)當(dāng)對這三種類型合同的效力分別做出規(guī)定：本村村民之間的農(nóng)房買賣合同，由于不違背法律法規(guī)和宅基地使用權(quán)的立法精神，可以承認(rèn)這種合同的效力，買賣雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的合同效力，應(yīng)當(dāng)視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經(jīng)登記、房屋是否已經(jīng)流轉(zhuǎn)、房屋是否已經(jīng)翻建等；最后一類即農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，因違反相關(guān)文件規(guī)定和宅基地使用權(quán)的立法精神，應(yīng)當(dāng)直接視為無效合同。

本文更傾向于合同有效論說。首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，公民對自己所有的房屋具有完全的處分權(quán)，對農(nóng)房買賣合同效力的否定是侵犯農(nóng)民處分私有財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)。而與城鎮(zhèn)居民處分房屋的自由性相比，限制農(nóng)民處分自己房屋的規(guī)定顯然對農(nóng)民來說是十分不公平的；其次，我國現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有禁止農(nóng)民自由買賣房屋，在不違反國家利益和公共利益的前提下所訂立的農(nóng)房買賣合同不屬于《合同法》所認(rèn)定的無效合同；最后，允許農(nóng)房買賣將利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)村村民向大城市發(fā)展的趨勢勢不可擋，如果人為地禁止農(nóng)村房屋買賣，會導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終損壞的是農(nóng)民的利益。

六、 解決糾紛的對策

（一）確認(rèn)城鎮(zhèn)居民作為購買農(nóng)村房屋主體的法律地位

對比城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，農(nóng)村村民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍偏低，因此農(nóng)民間的房屋買賣交易數(shù)量是十分有限的。這就會導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也損害了農(nóng)民的合法利益。因此，用法律的形式對外村村民和城鎮(zhèn)居民的購買主體地位予以確認(rèn)是必要的，可以極大的促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）城鄉(xiāng)房屋實(shí)施統(tǒng)一的登記制度

在我國，不給農(nóng)村房屋發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證而只給城市房地產(chǎn)發(fā)放的制度，造成了農(nóng)村房屋買賣合同不能受到和城鎮(zhèn)房屋買賣合同一樣的法律上的保護(hù)和約束，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為我們依法治國造成了阻礙。因此有必要對城鄉(xiāng)房屋實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。

（三）建立完善的法律法規(guī)