房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國主席令第63號(hào)、國務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

第2篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對(duì)最輕和經(jīng)營效益相對(duì)最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對(duì)資金、成本和利潤這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對(duì)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營百害而無一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對(duì)房價(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對(duì)象，本文希望通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅。

[例1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬元。則應(yīng)納營業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應(yīng)納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計(jì)805.20[264+541.20]萬元。

如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應(yīng)納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應(yīng)納營業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計(jì)540.40（220+294+26.4）萬元?？梢?，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時(shí)由于購房價(jià)款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導(dǎo)致增加營業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見，售價(jià)提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的矛盾，見下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。

三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格

我國目前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說明）。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來制定合理的銷售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為a，則全部扣除項(xiàng)目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過提高售價(jià)來增加利潤。假定售價(jià)提高到A+x（即1.2848a+x），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額=a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增長而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長加快。上文通過稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價(jià)格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。例如當(dāng)企業(yè)測算出其所銷售的房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

第一，銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。

[例3]某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開發(fā)票，將導(dǎo)致多交營業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計(jì)66.85萬元。

第二，買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）采用設(shè)立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)繳納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無法享受轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)免征營業(yè)稅的政策。

可見，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)

該文章轉(zhuǎn)載自無憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無對(duì)外開展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納2500（5億元×5%）萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房價(jià)也起到一定作用。

[例5]某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應(yīng)繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤857.5（5000-3500-275-367.5）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅70（1400×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1330（1400-70）萬元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬元。

第4篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

摘 要：稅務(wù)籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)法人的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)壬娑愂马?xiàng)做出事先安排，盡可能減少繳稅、遞延納稅目標(biāo)等一系列謀劃活動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金占用量大、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣等特性，企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營特點(diǎn)，通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、選擇有利經(jīng)營方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達(dá)到稅務(wù)籌劃的合理。

關(guān)鍵詞 ：稅務(wù)籌劃 現(xiàn)狀分析 建議對(duì)策

一、關(guān)于稅務(wù)籌劃

1.稅務(wù)籌劃的合法性：稅務(wù)籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當(dāng)存在了多種可選擇的納稅方案時(shí)，納稅人可以利用對(duì)稅法的熟識(shí)、對(duì)實(shí)踐技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對(duì)于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責(zé)任，以降低稅收負(fù)擔(dān)的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅(jiān)決加以反對(duì)和制止。

2.稅務(wù)籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實(shí)現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財(cái)產(chǎn)取得之后，才繳納財(cái)產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對(duì)納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財(cái)活動(dòng)是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對(duì)性的。納稅人和征稅對(duì)象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個(gè)方面為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的機(jī)會(huì)。

3.稅務(wù)籌劃的目的性：稅務(wù)籌劃的直接目的就是降低稅負(fù)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負(fù)。低稅負(fù)意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時(shí)間，獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值。通過一定的技巧，在資金運(yùn)用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性：對(duì)稅收政策理解不準(zhǔn)確或操作不當(dāng)，而在不知覺情況下采用了導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰都可能使得稅收籌劃的結(jié)果背離預(yù)期的效果。

5.稅務(wù)籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務(wù)籌劃需要由財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行，而且只面臨社會(huì)化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟(jì)一體化、國際貿(mào)易業(yè)務(wù)日益頻繁、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進(jìn)行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務(wù)、稅務(wù)咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。

二、稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)

稅務(wù)籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進(jìn)行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應(yīng)該以這些稅法客觀存在的空間為切入點(diǎn)。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說，稅務(wù)籌劃可以針對(duì)一切稅種，但由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅務(wù)籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實(shí)際操作中，要選擇對(duì)決策有重大影響的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)；選擇稅負(fù)彈性大的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)，稅負(fù)彈性越大，稅務(wù)籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負(fù)伸縮的彈性也大。因此，稅務(wù)籌劃自然要瞄準(zhǔn)主要稅種。另外稅負(fù)彈性還取決于稅種的要素構(gòu)成。這主要包括稅基、扣除項(xiàng)目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負(fù)就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負(fù)就越輕。

2.以稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠是稅制設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要要素，也是貫徹一定時(shí)期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計(jì)時(shí)，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務(wù)籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務(wù)籌劃突破口時(shí)，應(yīng)注意兩個(gè)問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應(yīng)充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進(jìn)行申請(qǐng)，避免因程序不當(dāng)而失去應(yīng)有權(quán)益。

3.以納稅人構(gòu)成

按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項(xiàng)稅收。因此，企業(yè)理財(cái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負(fù)擔(dān)問題。如在1994 年開始實(shí)施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因?yàn)?，營業(yè)稅的總體稅負(fù)比增值稅總體稅負(fù)輕，增值稅一般納稅人的總體稅負(fù)較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負(fù)輕。當(dāng)然，這不是絕對(duì)的，在實(shí)踐中，要做全面綜合的考慮，進(jìn)行利弊分析。

以影響應(yīng)納稅額的幾個(gè)基本因素為切入點(diǎn)，影響應(yīng)納稅額因素有兩個(gè)，即計(jì)稅依據(jù)和稅率。計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額也越小。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，無非是從這兩個(gè)因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應(yīng)納稅額。

4.以不同財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)和階段

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括籌資管理、投資管理、資金運(yùn)營管理和收益分配管理，每個(gè)管理過程都可以有稅務(wù)籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點(diǎn)時(shí)，選擇在低稅率地區(qū)如實(shí)施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家鼓勵(lì)的西部等地區(qū)，會(huì)享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項(xiàng)目時(shí)，國家鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目和國家限制的投資項(xiàng)目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內(nèi)資與中外合資、聯(lián)營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經(jīng)營管理階段，不同的固定資產(chǎn)折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額相等，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納稅所得額；不同的存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，一般來說，在物價(jià)持續(xù)下降時(shí)，采用先進(jìn)先出法計(jì)算的成本較高，利潤相對(duì)減少，反之，如能采用后進(jìn)先出法，則可相對(duì)降低企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)；采購時(shí)，采購對(duì)象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對(duì)策

（一）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

我國自2008 年1 月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25％。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)開發(fā)是中國當(dāng)前和今后的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)等方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析，以期達(dá)到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探析.財(cái)會(huì)通訊，2014（1）.

[2]李春兒.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃.會(huì)計(jì)師，2013（9）.

第5篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

我國的稅務(wù)籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實(shí)務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對(duì)外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個(gè)角度分別進(jìn)行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)還有可能混淆工業(yè)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識(shí)水平并沒有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的中尤其重要的組成部分，在整個(gè)稅務(wù)籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)成本的考慮，沒有聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門或管理機(jī)構(gòu)來開展稅務(wù)籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會(huì)使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問題得不到及時(shí)的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，目前問題較大的幾個(gè)方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險(xiǎn)控制、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問題

1.我國目前的征稅制度對(duì)正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉(zhuǎn)稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因?yàn)闋I業(yè)稅是價(jià)外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)，進(jìn)而選擇通過偷稅漏稅來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯(cuò)誤做法。

2.從國家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅(qū)動(dòng)下，部分稅務(wù)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對(duì)比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個(gè)稅種來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時(shí)作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會(huì)先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時(shí)候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時(shí)記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時(shí)候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對(duì)外銷售的期間，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會(huì)一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動(dòng)工到銷售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)，那么選擇按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會(huì)在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會(huì)比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會(huì)相對(duì)比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會(huì)越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價(jià)的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會(huì)跨到比（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對(duì)土地增值稅的繳納也將會(huì)有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時(shí)候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)的時(shí)候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個(gè)是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個(gè)階段需要企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個(gè)項(xiàng)目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個(gè)時(shí)間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時(shí)間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問題，需要及時(shí)做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)以及及時(shí)更新的稅收政策變動(dòng)等建立一整套動(dòng)態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭制定出有效的應(yīng)對(duì)方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時(shí)，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時(shí)也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)機(jī)構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對(duì)專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能。

第6篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

一、稅務(wù)籌劃的定義

我國國家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心編寫的《稅務(wù)實(shí)務(wù)》對(duì)稅務(wù)籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規(guī)的前提下，當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上納稅方案時(shí)，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)籌，稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

目前房地產(chǎn)開發(fā)成本高、投資較大、周期較長，而往往房地產(chǎn)企業(yè)資金成本都很高，且一旦投入，資金流動(dòng)性很低。但不論在取得土地還是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售或者是保有等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)不同的環(huán)節(jié)中都會(huì)涉及稅負(fù)。其主要涉及的稅種有：營業(yè)稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級(jí)超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅，稅率為25%，稅收負(fù)擔(dān)較重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理地減輕企業(yè)稅負(fù)。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段主要是項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可以采用代建、合作建房等方式來進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃。

代建房屋又稱委托建房，是指國家機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位（委托方）通過招標(biāo)等方式將建設(shè)工程項(xiàng)目委托給專業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)或管理企業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設(shè)單位進(jìn)行施工建造，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營者。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，代建工程必須滿足以下4個(gè)條件：委托方擁有土地使用權(quán)；委托方取得了有關(guān)部門批復(fù)，即委托方立項(xiàng)；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費(fèi)；受托方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）不墊付資金。

合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)合作建房的方式，成立合營企業(yè)，合作建房， 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享。

三、相關(guān)案例分析

（一）背景簡介

Y公司為某市一家企業(yè)，其擁有一塊未經(jīng)開發(fā)的土地，現(xiàn)該企業(yè)想要對(duì)這塊土地進(jìn)行開發(fā)，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為該市的一家中小型企業(yè)，公司是集合房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理和服務(wù)等于一體的股份制企業(yè)，注冊(cè)資金1000萬元。其主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、房產(chǎn)建造、征地拆遷、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理等。

（二）項(xiàng)目介紹

Y公司擁有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的成本為3500萬元，評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)為4725萬元，目前尚未進(jìn)行任何開發(fā)活動(dòng)。現(xiàn)Y公司已與X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。

那么，他們有以下三種合作方式：

（1）X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代Y公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完后Y公司向X公司支付代建管理費(fèi)。

（2）Y公司直接將該土地使用權(quán)賣給X公司，成交價(jià)格為 4725萬元，X公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，待房屋建成后Y公司再以市場價(jià)買回。

（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的分配方式。

（三）項(xiàng)目開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃分析

（1）稅負(fù)計(jì)算。X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：

X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建，應(yīng)就收取的代建管理費(fèi)征收營業(yè)稅。假設(shè)管理費(fèi)為100萬元。

營業(yè)稅應(yīng)納稅額=100×5%=5萬元

城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=5×10%=0.5萬元

根據(jù)稅法規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。

土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬元

所得稅應(yīng)納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬元

X公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=5+0.5+0+23.625=29.125萬元

Y公司直接將該土地使用權(quán)賣給X公司，成交價(jià)格為4725萬元，X 公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。在這種情況下，Y 公司轉(zhuǎn)移了土地使用權(quán)，且不屬于投資、聯(lián)營的情況，土地增值稅與營業(yè)稅都要繳納。其中：

營業(yè)稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬元

城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=61.25×10%=6.125萬元

土地增值稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬元

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬元

Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.

40625 萬元

采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：

該方式下不涉及到營業(yè)稅應(yīng)納事項(xiàng)。

營業(yè)稅應(yīng)納稅額=0 元

稅法規(guī)定“對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”，因此，此時(shí)暫不征收。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，還要繳納土地增值稅。

土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬元

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬元

Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=0+0+306.25=306.25 萬元

第7篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文通過構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級(jí)。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級(jí)評(píng)估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值3000萬元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額。A企業(yè)需要交納營業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評(píng)估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過評(píng)估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬元，收入按照評(píng)估價(jià)3000萬元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對(duì)A企業(yè)帶來的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對(duì)于分析不在一個(gè)量級(jí)，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規(guī)操作，沒有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評(píng)估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對(duì)H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過程中涉及的相關(guān)稅種見表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級(jí)，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外真實(shí)投資的，不征收營業(yè)稅。A企業(yè)營業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對(duì)外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評(píng)估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評(píng)估值應(yīng)該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文規(guī)定，用不動(dòng)產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。此過程免交營業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬元資產(chǎn)收到對(duì)價(jià)為3000萬元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業(yè)的營業(yè)稅：清算減值過程，不視為營業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對(duì)比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊(cè)，注銷過程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對(duì)于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對(duì)于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對(duì)于設(shè)立的H公司其經(jīng)營實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對(duì)全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭議。

參考文獻(xiàn)：

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[2]全國注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國稅務(wù)出版社，2013.

[3]財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

第8篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

關(guān)鍵詞：“營改增”；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；影響因素

一、基本理論

（一）“營改增”的基本理論

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。目前，“營改增”在我國全面推進(jìn)，并在我國落實(shí)中，財(cái)政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對(duì)改革行業(yè)及計(jì)稅方法進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)還對(duì)稅種稅率進(jìn)行計(jì)算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本理論

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隸屬于風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機(jī)性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”稅收政策在落實(shí)前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！盃I改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理活動(dòng)造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會(huì)產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，提升對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（三）將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到公司治理層面上

調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以有效對(duì)“營改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對(duì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進(jìn)行研究，充分認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專門管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)起對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會(huì)下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理職責(zé)。

（四）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員結(jié)構(gòu)

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作人員及社會(huì)內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)和審計(jì)委員會(huì)相似，全部隸屬于董事會(huì)直接管理，對(duì)經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會(huì)成員，并且其中具有“營改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)章制度進(jìn)行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)需要積極了解企業(yè)運(yùn)營實(shí)際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會(huì)內(nèi)聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)主要機(jī)構(gòu)，需要對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行全面管理，進(jìn)而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進(jìn)而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識(shí)的管理人員，改名管理人員還需要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

（五）明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠保證稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作順利開展，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，就必須對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不同工作崗位職責(zé)進(jìn)行明確。（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)職責(zé)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體管理部門，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。首先，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)需要參與到企業(yè)決策制定上面，為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)運(yùn)營提供稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理數(shù)據(jù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高價(jià)值；其次，房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)需要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行制定及完善，定期對(duì)有關(guān)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，構(gòu)建完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，自動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別及評(píng)估，進(jìn)而采取針對(duì)性解決措施。（2）稅務(wù)籌劃科崗位職責(zé)。稅務(wù)籌劃科崗位工作人員需要提升對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作重視程度，積極參與熬稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度編制內(nèi)，并且向稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)遞交有關(guān)運(yùn)營情況及處理結(jié)果，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)提供有關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)，同時(shí)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督管理。明確稅務(wù)籌劃科不同工作崗位職責(zé)，從源頭對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范管理，增加稅務(wù)籌劃科與不同部門之間的關(guān)聯(lián)，聽取房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)其他部門的意見。

第9篇：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃稅范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實(shí)際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來了無法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相對(duì)于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對(duì)較大些。而什么是政策風(fēng)險(xiǎn)呢？顧名思義，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于國家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。自2000年中國加入WTO以后，就進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價(jià)過快的上漲，中國相關(guān)部門出臺(tái)了一系列關(guān)于抑制房價(jià)的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個(gè)重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動(dòng)的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險(xiǎn)。例如近期發(fā)生的這個(gè)案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問題，所以暫且以A、B來作為兩個(gè)公司的代號(hào)。A公司由于急需資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價(jià)暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，A公司與B公司在私底下達(dá)成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進(jìn)行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺(tái)的新規(guī)定指出，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對(duì)于A企業(yè)來說，如果不能夠及時(shí)的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補(bǔ)繳巨額罰款，并且在社會(huì)榮譽(yù)的無形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風(fēng)險(xiǎn)

片面性風(fēng)險(xiǎn)指的是由于企業(yè)納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒有從宏觀角度對(duì)全局進(jìn)行分析，僅僅是從個(gè)體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負(fù)水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對(duì)利潤的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的過程一般分為3個(gè)階段，每一個(gè)階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個(gè)稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進(jìn)行全盤考慮的一個(gè)行業(yè)，所以在進(jìn)行稅款籌劃時(shí)，要進(jìn)行全盤的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進(jìn)行說明：

A房地產(chǎn)公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費(fèi)了600萬元，開發(fā)成本花費(fèi)了800萬元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融證明的前提下，對(duì)于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時(shí)候可以計(jì)入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計(jì)算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，那么就需要將購買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開發(fā)所花費(fèi)的金額的百分之十來計(jì)算。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員經(jīng)過詳細(xì)的計(jì)算得知，提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財(cái)務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時(shí)候，就無法將60萬元的利息費(fèi)用扣除，那么就會(huì)多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對(duì)比而言，財(cái)務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯(cuò)誤的。

3.成本偏高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，是需要付出一定的成本的，這個(gè)成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進(jìn)行方案選擇的時(shí)候放棄其他方案所要承受的機(jī)會(huì)成本，以及方案失敗的時(shí)候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實(shí)際利潤。

4.認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃的前提是符合國家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵(lì)和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟(jì)意圖。但是由于我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個(gè)體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時(shí)候發(fā)生誤會(huì)，給企業(yè)帶來了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。出于對(duì)利潤的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識(shí)。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對(duì)于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)的管理，尤其是對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機(jī)制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對(duì)于降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險(xiǎn)性，所以對(duì)籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們額團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并且對(duì)于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對(duì)于一些不滿足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實(shí)踐證明，一個(gè)企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過程中，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)和工商等方面的知識(shí)，拓寬他們的知識(shí)面，只有這樣，才能夠使得他們?cè)谶M(jìn)入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時(shí)間內(nèi)對(duì)這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項(xiàng)以及籌劃意圖有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并恩能夠在短時(shí)間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

4.借助稅收中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強(qiáng)的專業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯(cuò)的產(chǎn)生，降低了由于方案錯(cuò)誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機(jī)構(gòu)作為外腦，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有著很強(qiáng)影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動(dòng)力大小。本文通過對(duì)于我國目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問題進(jìn)行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈谶@方面的改進(jìn)有所借鑒意義。

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