新土地管理法土地征收流程精選(九篇)

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第1篇：新土地管理法土地征收流程范文

一、關于土地的所有權：

在我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》等法律法規中，對國家土地所有權作了明確規定?！锻恋毓芾矸ā返?條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”？《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定：“下列土地屬于全民所有及國家所有：（一）城市市區的土地；（二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；……”

集體土地所有權的主體，即享有土地所有權的集體組織，根據《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規定，有以下3類：（1）村農民集體，村集體經濟組織或者村民委員會對土地進行經營、管理；（2）如果村范圍內的土地已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；（3）土地已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，還包括法律規定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至于法律沒有規定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地，則屬于國家所有。

二、土地使用權的使用方式

〔2015〕42號《國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》中提到保障項目用地有多種方式，實行多樣化土地供應，保障項目建設用地。涉及基礎設施建設或者公共服務領域的土地可以采用出讓、租賃等有償使用方式獲得，也可以通過無償劃撥方式取得。

有償使用方式：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十九條明確規定：“國有土地的有償使用方式包括：（一）國有土地使用權出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權作價出資或入股。”

無償使用方式：《中華人民共和國土地管理法》第五十四條規定：“下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：……（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地……”。實際操作中，如果符合《劃撥用地目錄》（2001年10月18日中華人民共和國國土資源部令第9號）的規定的，則經建設單位提出申請，經有批準權的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權。

三、國有土地使用權出讓

四種出讓方式：協議、招標、拍賣、掛牌

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定土地使用權的出讓方式包含協議、招標、拍賣三種方式。而《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》補充了第四種方式――掛牌。其中拍賣和掛牌均是在指定時間、地點進行公開競價，最后根據競價結果確定國有建設用地使用權人的行為，如果是經營性用地，則根據《物權法》及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的規定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；如采取協議出讓的，則需符合《協議出讓國有土地使用權規定》。關于公益事業用地，亦區分是營利性和非營利性，如營利性醫院則不屬于劃撥用地目錄范圍，需要通過出讓方式獲取。

根據《協議出讓國有土地使用權規定》第三條，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。協議出讓屬于控制比較嚴的出讓方式，其有相應的前置條件，即使滿足了協議出讓的前置條件，也未必能實現一對一協議轉讓，因為根據《物權法》及《協議出讓國有土地使用權規定》，滿足前置條件的協議出讓地，如果土地供應計劃公布后，在同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓，不再采取協議方式出讓。

四、國有土地租賃

根據1999年7月27國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔1999〕222號）規定，對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃；對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。

五、國有土地使用權作價出資或入股

[2015]42號文件明確規定可以采用這種出資方式，其中規定“以作價出資或者入股方式取得土地使用權的，應當以市、縣人民政府作為出資人，制定作價出資或者入股方案，經市、縣人民政府批準后實施?！?/p>

但土地作價出資在操作中還存在很多現實問題，比如不經過招拍掛流程，對土地作價出資或入股，如何確定土地價格，是否會造成國有資產流失等問題，也是這種供地方式落地難的一個關鍵。

六、劃撥土地、租賃土地抵押問題

關于劃撥土地上的PPP項目是否可為項目融資等設置抵押、如何抵押的問題，目前司法界有兩種觀點：

第一種觀點是劃撥土地使用權，必須經土地管理部門批準，先辦理土地使用權出讓手續，交付出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地后，才能與附屬建筑物一并抵押，相關規定如國土資源部《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第5條與國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條；

第二種觀點沒有否定劃撥土地使用權可用于抵押，而是要求劃撥土地上的房地產在實現抵押權時，必須先繳納土地出讓金的價款，抵押權人在交納出讓金價款后剩余的金額中優先受償，如《城市房地產管理法》第51條。

第2篇：新土地管理法土地征收流程范文

關鍵詞：土地出讓金制度；土地出讓金收入；土地出讓金支出；性質

上個世紀90年代以來，以土地出讓金制度為核心的土地制度改革取得了很大的成績，激發了多元經濟主體的活力，盤活了土地資源。本文在梳理土地出讓金制度實施以來的法律規章和總結實踐做法的基礎上，對土地出讓金收入和支出的性質進行重新審視和界定，在此基礎上，視圖為土地出讓金制度改革和研究提供新的研究視角。

一、土地出讓金收入內涵的歷史演變及其性質探討

（一）土地出讓金收入內涵的歷史演變

1988年《憲法》和《土地管理法》確立了我國國有土地有償使用制度。1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。關于土地出讓金收入管理，1989年財政部的《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》對土地使用權出讓收入的內涵和外延作了界定：各級政府土地出讓主管部門將國有土地出讓給單位或個人，按規定向單位或者個人收取的土地出讓價款，包括土地金、續期土地出讓金、合同改約補償金。1992年下半年，財政部出臺《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權所得稱為“土地出讓金”。2006年國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，對土地使用權出讓收入定義進行了完善：政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

（二）土地出讓金收入的形成過程

我國《憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。《土地管理法》第四條、四十三條規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途；任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！锻恋毓芾矸ā返诙l規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予被征地農村集體和個人合理補償和妥善處理?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規定了國家可以收回國有土地使用權的情形，并對土地使用權人進行適當補償。在這一憲制和法律架構下，建設用地的供給來源分為征用農地而增加的增量部分和城市內部挖掘、儲備的存量部分，依靠行政特權形成土地儲備，使地方政府成為城市建設用地一級市場的唯一供應者，然后進行開發整理并按照市場原則和所有權原則向建設用地需求者供地，如圖1所示。

（三）土地出讓金收入的性質

在快速工業化和城市化進程中，我國建設用地的供給大都來源于增量土地儲備，即農業土地非農化，本文以此為例從權力來源上界定地出讓金收入的性質。

土地出讓金制度作為我國國有土地有償使用制度，促進了土地資源優化配置和高效使用，但就其目前的土地產權配置手段來看，土地出讓金收入不僅僅以所有權原則和市場等價原則進行的，存在著不對稱的隱形產權交易關系。

第一，國家是集體建設用地的唯一接受者，國家憑借公權力公共利益對私人產權的強勢地位而非市場機制強制性征用農地，并按照國家規定給予農民征收補償和相關安置，付出較低成本——本文稱之為集體土地所有權行政補償價格，獲得土地所有權，使集體所有土地轉變為國有土地。

第二，國家是建設用地使用權的唯一供給者。國家憑借土地用途管制和供地計劃等土地管理制度，使地方政府成為城市建設用地一級市場的唯一供應者，這時地方政府完全按照市場等價原則和所有權原則，向土地使用者出讓國有建設用地使用權。

圖2模擬并比較了集體土地向城市建設用地流轉的兩種情景：競爭性市場和完全壟斷市場。橫軸表示流轉面積，縱軸為農地非農化流轉的成本或價格。假設集體土地向城市建設用地流轉過程中成本保持不變，表現為水平的農地非農化邊際成本曲線MC。

第一種情景：在符合規劃的條件下，集體建設用地直接入市。由于土地的地理位置固定性、土地供給不可再生性等壟斷因素的存在，市場結構介于完全競爭和完全壟斷之間的競爭性市場，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D和MR（用虛線表示），根據市場均衡條件MR=MC，市場在E點達到均衡時的價格和流轉面積分別為P0、Q0；

第二種情景：“先征后讓”的農地非農化。在規劃權（農用地轉用審批）的配合下，國家運用征收權將集體農用地征收為國有城市建設用地，按照農地非農化邊際成本曲線MC給農民補償（用C0表示）后，再以市場方式出讓給土地使用者。在這一情景下，政府是城市建設用地的唯一供給者，市場結構為完全壟斷市場，需求曲線（平均收益曲線）和邊際收益曲線分別為D*和MR*（用實線表示），此時市場在E*點達到均衡時的價格和流轉面積分別為P*、Q*，如圖2所示。

在第一種情景下，集體土地所有者與城市建設用地需求者直接進行市場化自由交易，此時集體建設用地價格為P0。第二種情況，政府在“先征后讓”的“征地—出讓”行為中，集體土地所有權補償價格為C0，國有建設用地使用權出讓價格為P*，獲得一個剩余收益為（P*-C0）。第二種情況與第一種情況相比，集體土地所有者收益損失（P0-C0），建設用地需求者付出的成本提高了（P*-P0），兩者之和為（P*-C0）。（P*-C0）即是政府通過“先征后讓”獲得的農地非農化開發增值收益。根據對30多個城市的統計，從獲取土地的成本到出讓土地的收益，平均是18倍。同樣的分析原理適用于存量土地供給情況。

綜上所述，若把土地出讓金收入只看作是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款，是片面的，靜態的，忽略了中國特殊國情和土地出讓金制度的復雜性。土地出讓金收入是土地收購制度——儲備制度——市場交換制度等制度安排的產物，是“先征后讓”的結果，是土地使用權市場出讓價格與行政所有權（使用權）補償價格的剪刀差，本質上是國家通過規劃權、征收權等公權力汲取的土地開發增值收益，這與國家稅收在權力來源上具有相似性，皆屬于公共財政管理范圍。

二、土地出讓金支出管理制度的歷史演變及其性質探討

土地出讓金收入是一種政府性收入，理應納入公共財政管理范圍，在理論上是毋庸置疑的，同時研究土地出讓金支出結構和流向及其性質，也有助于推進土地出讓金支出管理制度的創新及判斷其在宏觀經濟政策的作用。

首先，關于土地出讓金收入在各級政府之間的分配，國務院1989年5月出臺《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》規定土地出讓金收入地方和中央按照6：4分成；兩個月后，財政部公布的《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》規定土地出讓金收入上繳中央比例降為32%；1992年下半年，財政部出臺《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，將土地出讓金收入上繳中央財政部門的比例下調為5%；1994年實行分稅制后，國務院出臺《國務院關于實行分稅制財政管理體制的決定》將土地出讓金收入作為地方固定收入，并在此后逐漸被學者稱為地方財政的“第二財政”。這也符合政府間收入劃分的國際慣例，來源于不動產的政府收入一般歸屬于地方政府。

其次，關于土地出讓金的使用和支出管理，1989年5月，國務院出臺《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》、1995年《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》都明確規定，土地出讓金上繳國庫，?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜诔鞘薪ㄔO和土地開發?！秶鴦赵宏P于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》（[2004]8號）規定土地出讓金用于農業開發的比例，按各市不低于土地出讓平均收益的15%確定。2006年9月出臺的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》明確要求2007年1月1日起，土地出讓收入全額納入地方基金預算管理，支出一律通過地方基金預算，實行徹底的“收支兩條線”管理。《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜〔2009〕74號）規定市縣財政、國土資源管理部門在編制土地出讓支出預算時，要確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出，重點向新農村建設傾斜，逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；要嚴格按照規定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。隨著土地出讓金制度的實施，土地出讓金收支管理制度日趨嚴格和完善。根據中國土地出讓金支出實踐情況來看，一般來說，地方政府獲得土地出讓金收入后，要先行支付各種土地規費和征地補償，此后如有凈收益，則多用于城市建設和土地開發。土地出讓金純收益的近30%用于基礎設施建設。在土地出讓金收益的分配格局中，農民只得到5%-10%，村級集體得到25%-30%，而60%-70%為各級政府和中間商獲取。

通過以上法律規章和規定可以看出，土地出讓金在支出過程中發揮著收入再分配的公共財政功能，首先，一部分支出用于集體土地土地價所有權行政補償價格；其次，一部分支出用于彌補土地出讓前的生地變成熟地的土地開發成本；最后，還要支付土地使用權流轉過程中的各種稅費和交易成本。這三者在國民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購買。剩余的部分為政府獲取的土地純收益，一部分成為城市基礎設施投資、農業土地開發和農業基礎設施投資的資金來源，其在國民收入流程中的作用類似于總需求中的政府購買；還有一部分用于提取農村社會保障基金、廉租房等用途，其在國民收入流程中的作用類似于轉移支付。由于我國處于快速工業化和城市化階段，土地出讓金收入大多來源于增量土地供給，即農地非農化的先征后讓方式，此方式下的土地出讓金收入的支出結構及其在國民收入流程的作用如圖3所示。

三、結論和啟示

第一，土地出讓金收入是土地收購制度——儲備制度——市場交換制度等制度安排的產物，是“先征后讓”的結果。在價值形態上，土地純收益表現為土地使用權市場出讓價格與行政所有權（使用權）補償價格的剪刀差，本質上是國家通過公共利益對私人產權的強勢地位對相關土地先征后讓方式汲取的土地開發增值收益，這與國家稅收在權力來源上具有相似性，屬于公共財政管理范圍。

第二，根據土地出讓金收入的性質，土地出讓金制度是以國家“公共利益”對“私人財產”處于強權地位下的土地征收制度為杠桿的，這與西方國家主要依賴公平、自由市場手段配置土地資源方式有區別的。根據其來源確定其分配方向和“誰受損，誰理應受到補償”原則，既不違背公共利益對私人財產的強權地位，也能體現“公產私產地位平等”物權法的精神。這就要求提供保證土地出讓金制度下的公共利益與私人利益平等博弈的制度，包括解決公共利益與私人利益矛盾的司法訴訟渠道。就目前的土地出讓金支出結構和模式看，其支出方向理應從城市基礎建設投資退出，向失地農民社會保障、農村基礎建設等新農村建設方向轉移。

第三，從土地出讓金收入的支出實踐情況來看，缺乏具有合理依據的土地出讓金收入分配的理論支撐，沒有技術方案的制度設計如同紙上談兵。政府到底憑借哪些權力可以取得土地使用權出讓收益中的增值收益；農業土地向建設用地用途轉變的發展權增值收益，該如何計算，該歸誰所有。現行集體農地所有權的征地補償標準的科學性等等都應該其合理的邏輯理論依據，而目前學術界和政界在這方面還沒有給予清晰的論證和結論，這也是土地出讓金制度的研究和改革方向。

第四，通過研究土地出讓金收支性質可以清晰地看到土地出讓金收支在國民收入流程中的循環路線。從國民收入循環流程視角看，土地出讓金收入使得資金從私人部門流入政府部門，相當于國民收入的漏出量；土地出讓金支出通過轉移支付和政府購買，使資金從政府部門流入私人部門，相當于國民收入的注入量，這為土地出讓金收入參與國民收入經濟循環的研究提供了新的視角。土地出讓金收入作為政府公共財政收入的重要來源，其支出發揮收入再分配功能，用于社會生產性質或者收入再分配的支出項目，可以服從國家宏觀調控的需要。因此，土地出讓金制度可以作為國家宏觀經濟政策，應當成為我國土地出讓金管理政策的著眼點之一。

參考文獻：

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3.靳相木.土地出讓金制度改革的三個視角及其綜合[J].農業經濟問題，2010（10）.

第3篇：新土地管理法土地征收流程范文

2001年10月18日，上海市金山區計劃委員會作出金計基宅［2001］12號批復，同意第三人在金山區朱涇鎮城南C4等地塊建造一期商品房項目。 2004年8月28日，上海市金山區人民政府發出《關于同意上海金山土地整理發展有限公司建造一期商品房劃撥使用國有土地及收回土地使用權的通知》，同意第三人在已取得上海市金山區計劃委員會金計基宅［2001］第12號批復的情況下建造一期商品房。 2004年8月31日，原上海市金山區房屋土地管理局與第三人簽訂國有土地使用權出讓合同，約定將金山區朱涇鎮城南C4-C地塊的國有土地使用權出讓給第三人，第三人應于2004年12月31日之前動工建設。簽約后，第三人足額繳納了土地出讓金。 2005年2月18日，原告與第三人簽訂轉讓協議，約定第三人將金山區朱涇鎮城南C4-C地塊的開發建設權益轉讓給原告。原告共向第三人支付人民幣11,000,000元土地轉讓費用。 2005年4月21日，上海市金山區發展計劃委員會向原告作出批復，同意原告在金山區朱涇鎮城南C4-C地塊開發建設商業用房，并要求原告按基建程序辦理有關手續。 2007年2月16日，原上海市金山區房屋土地管理局向原告出具業務受理單，受理了原告調整建設用地有關事項的申請。第三人在整個土地轉讓過程中始終未取得土地使用權證。因動遷以及規劃調整，金山區朱涇鎮城南C4-C地塊始終未開工建設。 2010年5月26日，被告向上海市金山區人民政府提出關于朱涇鎮城南C4-A、C、D地塊處置方案的請示，提出以協議收購方式收回國有土地使用權的處置方案。 2010年6月10日，上海市金山區人民政府作出批復，同意被告以協議收購方式收回金山區朱涇鎮城南C4-A、C、D地塊。 2010年6月30日，被告對第三人作出金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定，認定第三人自2004年12月31日起兩年內未動工開發，金山區朱涇鎮城南C4-A、C、D地塊為閑置土地，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條、〔1〕《閑置土地處置辦法》第4條〔2〕作出決定：一、收回金山區朱涇鎮城南C4-A、C、D地塊的國有土地使用權，由區土地儲備中心實施儲備；二、第三人與被告簽訂土地交還協議，解除土地出讓合同后，由第三人到房地產登記機構辦理房地產注銷手續。

另查明：金山區朱涇鎮城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區朱涇鎮城南C4-C地塊進行了規劃調整；被告在作出被訴具體行政行為之前未進行公告。

原告訴稱，被告在作出金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定前，明知原告具有利害關系，卻未聽取原告的陳述和申辯，致使原告無法及時提出異議。同時，被告作出金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定的依據也并不充足。綜上，原告要求判令撤銷被告作出的金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

被告辯稱，原告與被訴具體行政行為之間不具有利害關系，故原告不具有訴訟主體資格。同時，被告作出被訴具體行政行為程序合法，認定事實清楚，適用法律正確，故請求法院駁回原告。

第三人辯稱，完全同意被告的意見，請求法院駁回原告。

［審判］

本案存在兩個爭議焦點：一是原告是否具有訴訟主體資格；二是被告所作具體行政行為是否合法。

關于原告的訴訟主體資格。法院認為，2005年4月21日，上海市金山區發展計劃委員會向原告作出批復，同意原告在金山區朱涇鎮城南C4-C地塊開發建設商業用房，并要求原告按基建程序辦理有關手續。上海市金山區發展計劃委員會的上述批復，固定并外化了原告同金山區朱涇鎮城南C4-C地塊之間的利害關系，排除了濫訴的風險。據此，原告雖然不是被告作出被訴具體行政行為的直接相對人，但原告與被訴具體行政行為具有真實的法律上的利害關系，原告訴訟主體資格適格。

關于被訴具體行政行為的合法性。法院認為，在法律適用方面，被告作出被訴具體行政行為的法律依據為《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條、《閑置土地處置辦法》第4條，被告所援引的上述法律法規及部門規章存在嚴重的瑕疵。首先，被告作出被訴具體行政行為的時間是在2010年6月30日，而《中華人民共和國城市房地產管理法》分別于2007年8月30日和2009年8月27日進行了修正，被告依法應適用修正后的《中華人民共和國城市房地產管理法》。修正前的第25條修正后變為第26條，但被告仍然按照修正前的法律條文作出被訴具體行政行為，屬于明顯的適用法律錯誤；其次，《閑置土地處置辦法》第2條第1款明確規定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。 ”第三人雖與原上海市金山區房屋土地管理局簽訂了國有土地使用權出讓合同，并支付了土地出讓金，但卻始終未取得土地使用權證。 《中華人民共和國物權法》第9條第1款規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 ”第三人未取得土地使用權證，即尚未取得土地使用權。在這種情況下，被告不具備收回閑置土地使用權的前提條件。被告作出的金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書要求第三人“到房地產登記機構辦理房地產注銷手續”，在第三人未取得土地使用權證的情況下并不具有可操作性；最后，被告作出的金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書認定第三人應于2004年12月31日之前動工建設，但至2010年6月30日仍未動工開發，并據此作出被訴具體行政行為。經庭審查明，金山區朱涇鎮城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區朱涇鎮城南C4-C地塊進行了規劃調整。在這種情況下，被告仍然將國有土地使用權出讓合同約定的動工日期2004年12月31日作為認定閑置土地的起算點，明顯違背了《中華人民共和國城市房地產管理法》第26條以及《閑置土地處置辦法》第4條第2款的規定，屬適用法律錯誤。在執法程序方面，《閑置土地處置辦法》第5條規定，“依照本辦法第4條規定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。 ”《上海市實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款規定，“依法收回土地使用權的，市或者區（縣）土地管理部門應當提前予以公告。公告期不少于30日。 ”被告在作出被訴具體行政行為之前沒有依據上述規定進行公告，執法程序違法。同時，被告向上海市金山區人民政府請示的處置方案為協議收購，上海市金山區人民政府批復的處置方案也為協議收購。但被告最終作出的閑置土地處置決定卻為無償收回，并無協議收購的內容。因此，被告作出金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定實質上并未獲得上海市金山區人民政府的批準，違反了《閑置土地處置辦法》第5條的程序性規定。

綜上，被告所作出的被訴具體行政行為在適用法律和執法程序方面存在嚴重的瑕疵，依法應予撤銷。據此，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第26條、《中華人民共和國物權法》第9條第1款以及《上海市實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款，參照《閑置土地處置辦法》第2條第1款、第4條第2款、第5條，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第54條第2項第2目、第3目之規定，上海市金山區人民法院于2011年7月15日作出一審判決：撤銷被告上海市金山區規劃和土地管理局于2010年6月30日作出的金規土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

一審宣判后，上海綠谷房地產發展有限公司提出上訴。 2011年10月24日，上海市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

［評析］

隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，取得新增土地使用權的法律門檻明顯抬高。相應地，存量土地使用權的商業價值則更加凸顯。在這種背景下，作為存量土地的一部分，閑置土地使用權收回開始受到越來越多的關注，由此引發的行政訴訟也開始呈現出上升的趨勢。本案的審理，涉及原告訴訟主體資格認定及被訴具體行政行為合法性審查等問題，在此類行政案件的審理中具有一定的代表性。筆者擬結合本案對審理此類行政案件的司法審查要點作一剖析。

一、對原告訴訟主體資格的認定

行政訴訟當中，具體行政行為的非直接相對人是否具有原告訴訟主體資格一直存在爭議。對此，現行法律針對一些特定類型的案件作出了明確的規定。比如，《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第1項、第2項、第3項規定，“有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟：

（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權或者公平競爭權的；（二）與被訴的行政復議決定有法律上利害關系或者在復議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機關依法追究加害人法律責任的”；《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第4條規定，“房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記，債權人不服提訟，符合下列情形之一的，人民法院應當依法受理：（一）以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的；（二）債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的；（三）人民法院依債權人申請對房屋采取強制執行措施并已通知房屋登記機構的；（四）房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。 ”在上述法律與司法解釋已經對非直接相對人訴權作出明確規定的情況下，人民法院嚴格執行即可，并無太多爭議。

本文所要探討的是，在法律或司法解釋沒有作出明確規定的情況下，法院應如何認定非直接相對人訴權的問題。 《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第4項規定，“與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關系的”公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟。 “法律上利害關系”一詞的內涵太過寬廣，以致其外延在實踐當中也很難把握。筆者認為，在司法實踐當中，法院應當具體從以下兩個方面進行判斷。

（一）是否存在濫訴的風險。法律之所以原則上將非直接相對人的訴權排除在外，主要是要避免濫訴的出現。要排除濫訴的風險，主要應考慮兩個問題，即原告利益是否真實以及類案數量是否可控。筆者認為，只要原告利益真實且類案數量可控，原則上即應當賦予其訴訟主體資格。本案中，原告取得了上海市金山區計劃和發展委員會的立項批文。按照現行的用地審批流程，在取得國有土地使用權之前，要經過立項、規劃、用地批文等多個環節。盡管內容不同，但作為行政許可，立項、規劃以及用地批文均賦予了土地受讓人一定的許可利益。由于這種行政許可是第三方行政機關在無爭議的情況下作出的，因此土地受讓人在行政許可項下所取得利益的真實性是有保障的。同時，由于在一塊特定土地上能夠獲得立項批文的個人或組織的數量通?？偸怯邢薜?，因此賦予已獲取立項批文者原告訴訟主體資格也不會導致類案數量不可控。

（二）擁有訴權的直接相對人事實上是否會行使訴權。訴權的有無，不僅關乎原告自身利益的保護，更關乎司法審查范圍的確定。從某種意義上來說，原告訴訟主體資格只是實現司法審查的載體，其訴權范圍直接影響著司法審查范圍的廣度和深度?；谶@種考慮，在認定原告的訴訟主體資格時，還要同時考慮司法審查范圍所受到的影響。如果直接相對人事實上不大會行使訴權，則可以考慮賦予非直接相對人訴權，以維護司法審查的正常范圍。否則，應有的司法審查極易因當事人有意或無意的制度安排而被屏蔽。比如在本案中，由于土地儲備制度的存在，政府并未將土地使用權直接出讓給原告，而是與第三人簽訂了國有土地使用權出讓合同，然后再由第三人與原告簽訂國有土地使用權轉讓協議。根據現行的土地儲備制度，所有需要盤活的土地都要納入土地儲備體系，由政府壟斷收購和儲備，并經土地儲備中心開發后統一向市場提供，土地儲備中心具有在政府行政法規規定的收購范圍內壟斷收購、儲備、開發、供應土地的權力。各地如本案第三人一樣的土地整理公司，雖然具備了公司法人的形式，但事實上多由土地儲備中心或其他國有機構控股，基于商業運作的便利而設立。在這種情況下，通過賦予土地整理公司這一直接相對人訴權以實現對收回國有土地使用權類案件的司法審查，事實上是沒有多大可能的。在直接相對人怠于行使訴權的情況下，如果再一概否定非直接相對人的訴權，則直接的后果就是使得收回閑置土地國有使用權這一具體行政行為最終游離于司法審查的范圍之外。〔3〕基于此，本案中的原告應當被賦予訴訟主體資格。

二、對被訴具體行政行為合法性的審查

在審理收回閑置土地使用權案件當中，同樣應當從執法依據、認定事實、適用法律和執法程序等四個方面進行審查。限于篇幅，筆者僅就此類案件當中的三個共性問題進行探討。

（一）執法依據

在執法依據的司法審查中，首先應當查清國土資源部相關部門規章的準確名稱。在審理過程中，被告提交的部門規章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了核實上述部門規章的真實性，筆者作了以下工作：一是使用上海市法院審判系統中的法律檢索軟件查詢，該軟件同時顯示了《閑置土地處置辦法》和《閑置土地處理辦法》，兩者除了標題不同以外，內容完全一致；二是在互聯網上通過百度〔4〕和法律圖書館網站〔5〕進行查詢，發現存在同樣問題；三是查閱了相關的書籍文獻，發現前述問題依然存在；〔6〕四是檢索了國土資源部的官方網站，〔7〕發現部門規章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了查清部門規章的準確名稱，法院要求被告在第二次庭審中出示了紙質版的文件匯編，最終確定名稱應當為《閑置土地處置辦法》。有鑒于上述困難，筆者建議最高法院能夠對法官找法的權威途徑盡早予以明確。

（二）適用法律

本案當中，被告在法律適用方面出現了一系列的錯誤，甚至包括援引修正前法律條款的低級錯誤?！?〕本文中，筆者在適用法律方面強調的審點是：土地使用權是否已經發生了流轉。土地使用權未發生流轉，則收回土地使用權的決定就欠缺適用的前提和基礎。依據規劃和出讓合同的要求開發土地，是國家作為土地所有權人對土地使用權人設定的義務，收回閑置土地使用權則是土地使用權人未履行上述義務的法律后果。在土地使用權未發生流轉的情況下，土地所有權與土地使用權均屬于國家。在國家兼為土地使用權人和土地所有權人的情況下，僅僅簽訂了土地使用權出讓合同的受讓人既無權利也無義務進行土地的開發和利用，因此也不應承擔土地閑置的法律責任。此外，收回尚未辦理土地使用權證的閑置土地使用權在邏輯上也是講不通的。沒有辦理土地使用權證就不存在土地使用權從國家到受讓人的轉移；沒有從國家到受讓人的轉移，則當然也就不存在國家從受讓人名下收回土地使用權的問題。這一點從《閑置土地處置辦法》第2條第1款也可推知。該款規定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。 ”其中“土地使用者依法取得土地使用權后”，就是對土地使用權已經發生流轉的要求?！吨腥A人民共和國物權法》第9條第1款規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 ”本案中，第三人與被告簽訂了土地使用權出讓合同，但并未辦理土地使用權證，土地使用權并未發生轉移，因此被告以土地閑置為由作出收回土地使用權的決定缺乏合法依據。本案的被告混淆了物權與債權之間的關系。在土地使用權尚未發生流轉的情況下，國家仍然擁有土地使用權人的身份，不需要也不可能通過收回閑置土地使用權的方式再次取得土地使用權人的身份。如果被告認為第三人未履行土地使用權出讓合同中的義務，則被告可以通過合同解除、違約金、合同無效賠償等合同責任尋求救濟。

第4篇：新土地管理法土地征收流程范文

關鍵詞: 城鄉土地規劃；增減掛鉤；實施；問題探討

中圖分類號:F320文獻標志碼:A

在城鄉土地規劃中增減掛鉤實施的過程中，部分地區由于缺乏嚴格的規范制度的指引，不能妥善分配好城鄉利益，侵害農民權益、土地管理秩序混亂等現象還經常出現，在這種情況下，必須進一步規范城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為，對于實施增減掛鉤過程中存在的問題進行了總結，并提出了幾點切實可行的意見及對策。

1 當前城鄉土地規劃中增減掛鉤實施存在的問題

1.1對增減掛鉤政策的認識存在偏差

對增減掛鉤政策的認識存在偏差主要表現在兩個方面，一方面是對于實施增減掛鉤的重要作用沒有足夠重視，而是僅僅將其作為衡量城鄉計劃用地的一種指標或是一種解決城鄉用地矛盾的一種手段，因此各項舉措或是做法直接和增減掛鉤的思想相違背，導致地區間土地建設止步不前。另一方面，由于對于文件精神和要求不能嚴格執行，或是不能將文件要求和所在地的實際情況相結合，沒有綜合考慮田、水、路、林的整治工作，沒有充分做好與當地農民就業、產業發展、新農村建設的協調和整體推進，往往實施過程具有一定的片面性。

1.2 容易產生城鄉利益分配不均

城鎮和鄉村兩個不同的團體代表著不同的利益集團，如果將它們聯系在一起，那么如果利益分配不均，必將影響另一方的生產積極性，不利于社會的和諧穩定，然而通常情況下利益多偏向于城鎮，鄉鎮的利益往往不能被完全的顧及。城鎮化進程加快的一個顯著特點就是城鎮人口不斷增多，盡管農村人口大量涌入城鎮，但是農村還保留著他們居住的地方，因此這就給土地的增減掛鉤實施帶來了困擾，同時城鎮規模的不斷壯大，也會使得政策或是利益分配更加偏向于城鎮，當城鄉利益發生沖突的時候，農村的利益保障力度還有待提高，還存在城鄉利益分配不均等問題。

1.3 對農民和集體的利益考慮不充分

首先，一些文件或是政策上規定農村居民的居住地面積是不能夠超過150m2 的，但是按照以往農村的蓋房習俗或是慣例，農村很多的房屋建筑是和這個標準相違背的，而按照文件的規定，農民居住房屋超出標準的部分就是新增耕地面積的主要來源，因此這就又涌現出一個問題那就是農民超出部分的居住面積應該怎樣處理，有沒有相應的補償手段和標準，其實這也是沒有充分考慮農民利益的一種體現。其次，一般情況下的增減掛鉤的項目都是區域間的較大規模的項目，而這些項目的順利實施都必須政府出面或市場采取必要的行政手段來保障項目的順利完成。然而在具有一定強制性的行政手段的支持下的增減掛鉤行為勢必會損害農民或是集體的利益，比如一些農民是否愿意搬遷、是否適應家園環境改變等等都是我們應該考慮的問題。當然每一種措施或是政策的初衷都是正確的，但是如果缺乏有效的保障措施或是沒有制定符合實際的土地管理辦法，那么最終損害的仍是農民的利益。

1.4 制度不夠完善，管理有待規范

首先，對農村土地所有權沒有明確定義，缺乏必要的法律依據。在《土地管理法》中明確規定：土地是集體所有，村民沒有土地處置權力。這與所有權實際上是矛盾的。在城鎮化進程中，各類性質的征地屢見不鮮，在這個過程中農民始終處于弱勢地位，自身的合法權益很難得到保障。其次，所有權主體不明確?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ恨r村的集體土地可以由村委會或者集體經濟組織進行管理，也可以由鄉（鎮）農村集體經濟組織負責管理或經營。然而，規定與實際的配套監督機制卻并不匹配，導致一些道德素質低下、只顧自身利益的干部，利用職務之便，進行權錢交易，從而嚴重影響村民的切身利益。如發生在山東平度的征地事件，在村民完全不知情的情況下，村長，私自將村民土地出讓。村民對征地嚴重不滿，與相關方面展開對抗，結果受到傷害的總是手無寸鐵的農民。最后，所有權弱化。農民普遍認為土地所有權歸國家所有，這種認識導致村委會等集體土地所有權組織實際職能弱化，執行力、約束力嚴重不足。其次，在重新建設農村住宅小區時會占用部分的耕地或是農村土地，那么在這個過程中需要的建設用地是否需要遵循嚴格的審批制度，是否有相關的制度對其進行規范。其三，農民搬出了原來的居住地，搬進了新建的小區，原來的房屋占地將會逐漸轉變為耕地，那么原來的宅基地轉化為耕地的過程中的土地用途變更的登記問題；當然在“宅基地換房”模式中仍然存在土地征收問題，增減掛鉤的土地的審批問題等等以及增減掛鉤實施地區的相關的管理制度、監管制度、工作制度等等都需要進一步的完善和解決。

2 規范城鄉土地規劃中增減掛鉤工作的對策

2.1 加強宣傳，提高認識

城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為本質上是想在保證耕地面積不變的前提下更好的統籌城鄉經濟的發展，縮小城鄉差距，促進社會主義新農村建設，因此它是一種全新的土地創新利用模式，符合各個群體的利益，非常值得推廣和應用，因此我們應該加強宣傳，加深廣大人們群眾正對于相關政策的理解程度，不斷提高他們的認可度，從而不斷推進農村的發展。作為領導干部更應該正確學習相關文件的精神，提高認識，堅持實事求是，努力將文件要求與本地區的實際情況相聯系，在利用各種媒體手段進行宣傳的同時還要用實際行動去證明實施增減掛鉤的可行性及其強大的優越性和利民性。

2.2 統籌規劃，整體推進城鄉建設用地增減掛鉤

城鄉土地實行增減掛鉤工作其實是一項綜合性比較強、復雜性較高的工作，它需要整體把握，宏觀控制，它直接關系到能否順利推進社會主義新農村建設，因此必須進行科學合理的規劃和統籌安排，穩步的推進。各地區規劃部門應該根據當地自然和經濟社會條件，確定掛鉤項目區，合理布局新建區的區位、規模和空間，搞好農民住房集中建設改造詳細規劃。同時要綜合考慮土地開發利用、農村基礎設施建設、產業布局、生態環境保護、農民就業和社會保障等問題，以掛鉤為抓手，綜合推進各方面工作，實現土地利用節約集約、耕地資源有效保護、農民生活切實提高、城鄉建設協調共榮。

2.3 以農為本，推進協調發展

我國既是一個農業大國，又是一個人口大國，因此解決好糧食問題的關鍵還是在于保證一定面積的耕地的面積，因此在城鄉土地規劃中增減掛鉤實施中絕不能以犧牲農民利益為代價，而是應該以農為本，推進全面協調發展。各地政府部門應該始終把人民群眾的利益放在首位，要把農民滿意不滿意、擁護不擁護、受惠不受惠作為衡量農村土地整治成效的根本標準，對于一些任意占用耕地或是曲解增減掛鉤的行為要堅持依法取締，切實保障農民的利益。

2.4 完善制度，強化監管

無論是什么利國利民的政策都需要完善的制度作為保障，因此要想進一步規范城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為，完善制度、強化監管是關鍵。增減掛鉤的實施過程中需要注意的環節或是需要遵守的流程非常多，而每一個流程或是環節如果沒有完善的制度進行規范的話，那么一些漏洞勢必會造成利益的分配不均。因此增減掛鉤的實施地區必須不斷完善各項制度，包括財政、審批、管理、監管等各個方面，同時還要對其進行一一落實，加強監管力度，保障這些制度能夠配合增減掛鉤的工作的順利的開展。

2.5 進一步強化土地規劃管理的原則

我國自2012 年之后成為了世界“第二大經濟體系”。雖是如此，但我國仍然是一個不折不扣的農業大國，土地仍然是農民賴以生存的基礎。農業耕作質量好壞直接影響農產品質量及產量，直接影響到社會穩定，所以保持一定的農業耕地面積是優先條件，這是首要的大原則性問題。其次是節約土地的原則。隨著人們生活水平的提高，人們希望自己所居住的生活環境是舒適的、大面積的。然而這必然會占用大量土地，所以在節約土地的原則上，應盡可能的利用劣地或者荒山做建設用地，從而達到節約資源的目的。其三是因地制宜的原則。不同地區經濟發展不同，土地規劃利用也存在差異，所以要根據當地的實際情況，國地制宜地進行合理規劃。

3 結語

增減掛鉤是推進城鄉統籌和社會主義新農村建設的有效機制，是促進耕地保護和節約集約用地的重要途徑，是促進耕地保護和節約集約用地的重要途徑，是一項有利于保護耕地、改善農民生產生活條件、保持經濟可持續發展的基礎性工作，是統籌城鄉一體化發展的重要著手點和建設社會主義新農村的重要突破口，非常值得推廣和應用。

參考文獻:

［1］吳東作．“土地財政”的政治經濟學分析――基于馬克思地租

“國債( 國稅) ”理論視角［J］．經濟問題，2010(08.)

［2］王靜，邵曉梅．土地節約集約利用技術方法研究：現狀、問題與趨勢［J］．地理科學進展，2008(03).

［3］徐衛東，王增如等．基于掛鉤政策下的山東省農村建設用地整理潛力及重點區域［J］．山東國土資源，2009(01).

第5篇：新土地管理法土地征收流程范文

關鍵詞：拆遷 矛盾 途徑

中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：2306-1499（2014）12-

1.房屋征收的主要矛盾剖析

1.1房屋拆遷的法律、法規、政策不完善引起的矛盾

我國主要的征地拆遷法律法規有：《土地管理法》、《物權法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》 ，由于宣傳力度不夠，群眾對其只是了解甚淺，甚至會斷章取義，對抗房屋征收工作。如此一來加大了房屋征收的難度，導致近年來釘子戶的數量逐年增多，嚴重阻礙了房屋征收的進度。由于征收安置、過渡房源儲備嚴重不足，征收群眾的安置問題未得到徹底解決，對征收工作造成了很大的負面影響。隨著征收規模的增加，供群眾選擇的現成安置樓較少，期房又較多，而且大多被安置在離原征收區較遠的區域，影響了政府的公信力。

1.2拆遷補償評估機制不健全引起的矛盾

房屋估價金額直接影響著拆遷補償金額的多少，然而很多地方的估價機制不健全。表現如下：有的不具有評估資格的機構也在做評估，有的房屋評估全市都是同一家評估機構在做，有的在拆遷估價工作中違反有關規定和標準，有的在拆遷估價工作中弄虛作假，擅自減低或提高補償、安置標準，縮小或者擴大補償、安置范圍，有的與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權益或者以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。

1.3群眾的合法權益得不到維護引起的矛盾

近期，一些地區在農村征地和房屋拆遷中，出現被拆遷人示威、游行，甚至死傷事件，群眾反映強烈，社會影響十分惡劣。停水、停電、阻斷交通燈野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”的現象時有出現，暴力拆遷和征地造成了人員傷亡和嚴重的財產損失。存在、權錢交易現象，引起了大規模的群體性上訪事件。

1.4拆遷工作人員的素質不高和工作方法欠佳引起的矛盾

拆遷工作人員對房屋征收與補償的國家、省、市、鎮的相關法律、法規不熟悉，沒有按征收補償標準制定合理的補償安置方案，因此引起了被拆遷人的不滿，導致拖延征收進度。

2.對策與建議

2.1加強對群眾進行土地征收及補償法制知識的教育

采取書面、網絡及媒體的方式對群眾進行《國有土地上房屋征收與補償條例》的法制教育，使他們了解房屋征收補償安置政策、補償標準、工作程序等。掌握基本的征地情況，了解群眾對征收安置的要求，確保拆遷人和被拆遷人雙方在補償方面得到共識，使得拆遷補償工作能公平公正地進行。根據群眾的居住要求和安置意愿規劃各種戶型的安置房，嚴抓安置房進度，讓群眾能更快搬進安置房，展開正常的生活。

2.2拆遷估計機構規范化

2.2.1片區劃分

房屋拆遷估價以居委會為單位劃分片區，每一個片區不宜超過200戶且估價房屋面積不超過20000平方米。同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。如同一拆遷范圍內需要兩家或兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

2.2.2估價機構投票產生的方式

⑴估價機構一般由被拆遷人投票的方式產生，鎮街拆遷部門負責召集公證部門（或司法所）、拆遷人、被拆遷人、被拆遷人所在的居委會或被拆遷人代表和估價機構參加。

⑵被拆遷房屋實行一戶一票現場投票制，參加投票的到場戶數須多于全體被拆遷房屋總戶數的一半才視為有效。

⑶得票票數多于投票總數一半的估價機構即為本期本片區選中的房屋估價機構。若沒有任何一家估價機構得票過半，則由被拆遷人在第一輪得票數前三位的估價機構中重新投票，得票數最多的一家為本片區選中的估價機構。

⑷以上估價機構必須是符合相關資質的估價機構。

2.2.3估價機構搖珠產生的方式。若被拆遷人不愿意或者放棄投票選擇拆遷估價機構的，由拆遷人采取公開搖珠的方式確定估價機構：

⑴搖珠開始之前先由搖珠人（由公證處或司法所代表）向參加搖珠的各方代表展示寫有阿拉伯數字的小珠（小珠上的編號對應著各估價機構簽到時的順序號，即對應具體的估價機構），然后逐一將小珠放進搖珠機內。

⑵搖珠人每次搖出一個小珠，小珠對應的估價機構即為本期該片區選中的估價機構，該估價機構負責該片區當期受理申請的全部估價項目。

3.健全工作機制，及時化解矛盾糾紛

各地區、有關部門要求嚴格按照評估到位、審批程序到位、政策公開到位、補償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協作機制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷工作責任制，加快建立上下貫通的信息系統，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制，采取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發新的上訪事件。地方各級人民政府和有關部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強形勢分析與研判，一旦發生惡性事件，要及時啟動應急預案，做好穩控工作，防止事態擴大。要加強和改進宣傳工作，充分發揮輿論監督和引導的重要作用。

4.加強對拆遷工作人員的培訓與教育

4.1嚴格按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，堅持依法征收和公平、公正、公開兩個原則開展工作。嚴格執行國家、省、市、鎮的相關法律、法規、杜絕違法、違規現象的發生。征收項目必須按照有關征收補償標準，制度合理的補償安置方案，對被征收房屋所有權人給予公平補償。

4.2嚴格按照工作流程辦事

⑴征收公告⑵丈量登記⑶丈量復核⑷丈量數據公示⑸制定補償方案⑹動遷洽談⑺確認補償金額⑻簽訂補償安置協議⑼支付補償款

參考文獻：

[1]國務院.城市房屋拆遷管理條例【M】.北京：法律出版社，2001.

[2]陳愛巧：“征地拆遷”問題的經濟學認識與矛盾分析

第6篇：新土地管理法土地征收流程范文

關鍵詞：地票、農村土地、復墾

一、地票的概念

地票是指將閑置的農村集體建設用地復墾[1]成符合農作物種植要求的耕地，并化為等面積的建設用地指標[2]憑證，這個憑證就稱為地票。地票的創設為緩解建設用地供需矛盾，確保耕地安全，實現城鄉統籌發展提供了一條有效渠道。

二、地票產生的背景及內涵

2007年作為“大城市帶大農村”格局的重慶被國家批準作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，重慶市提出了2020年前城鎮化率達到70%的綜改目標。但擺在重慶面前的一方面是城鎮化進程需要大量建設用地；另一方面是重慶對國家承諾的3256萬畝耕地紅線不突破。為此， 2008年年初，熙來書記對農村建設用地閑置浪費進行了調查研究，提出“設立重慶市農村土地交易所，將來建立城鄉統一的建設用地市場，實現城鄉建設用地增減掛鉤”的課題。按照指示，市政府及相關部門積極努力，于 2008年12月4日成立重慶市土地交易所，其業務是開展農村土地實物、指標交易，其中指標交易重慶政府創意為“地票”交易，至此中國的地票交易制度誕生，地票成為重慶率先探索完善農村土地管理制度的改革工具。其實質是“城鄉建設用地增減掛鉤指標[3]”的一種，但這一指標與傳統意義上的增減掛鉤指標有四大區別：一是實行的是“先補后占”的掛鉤模式；二是實行的是全市范圍內的大掛鉤、大流轉[4]；三是實行了價格統一化[5]；四是實行票據化掛鉤[6]。

三、地票的運行

地票的運行有四個環節，即復墾驗收交易使用，具體如下：

（一）復墾

在依據土地利用總體規劃、土地整理復墾規劃的前提下，按照“二前提，三制度”的要求，將依法取得的利用效益不高或廢棄的農村集體建設用地，復墾為耕地或可轉為耕地的園地及其他農用地。

（二）驗收

通過內業資料審查與外業工程抽核相結合的方法，農村建設用地復墾推行三級驗收制度，即承擔單位初驗縣級驗收市級驗收確認，每一級驗收都遵照嚴格、真實、高標準的驗收要求。

（三）交易

地票交易的出讓主體為區縣國土地房管部門作為機構申讓指標；受讓主體為一切農村集體經濟組織、法人或其他組織以及具有完全民事能力的自然人。交易首先由國土房管局提出交易申請，然后由市局耕保處審查、簽署同意意見，再轉重慶市土地交易所審查，待審查合格后納入待交易指標信息庫，最后農村土地交易所以掛牌拍賣和定向出讓方式[7]向社會掛牌公布，用地單位在重慶市競購指標，交易方式為交易。交易特點是，1、計劃交易：根據重慶市年度用地計劃和經營性用地需求情況，對年度地票交易總量進行控制，大概是用地量的10%左右；2、價格指導：在制定地票基準交易價格時，要綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等因素上制定；3、優先權保障：一是交易價格低于基準價格時，土地所有者有優先回購權；二是交易前，指標優先滿足集體建設用地。

（四）使用。

“地票”在城市落地使用時，必須符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，辦理征地轉用手續，完成對農民的補償交易，征為國有土地后通過“招拍掛”等決定程序取得城市固有建設用地使用權。

使用流程首先是擇地（勾地），用地單位買到地票后，并不意味就拿到了土地使用權，他還需在符合城市規劃和土地利用規劃的范圍內尋找尚未被國農征收，又符合開發需求的進進出出塊，看準地塊后，向政府提出征地建議；其次是拍地，政府按程序對該地征用后，拿到地票的用地單位會和其他企業平等競拍該地的使用權；最后是落地，公開競購成功該地塊后，地票才能最終使用。

四、地票的意義

(一)有利于農村土地使用權流轉

農村土地，尤其是農村建設用地存在大量閑置浪費。但我國土地管理相關法律、法規，對農村土地使用權的流轉作了諸多限制，致使農村土地資源被固化，多年來難以激活利用。地票的創建使農村多余的建設用地，通過復墾形成指標，進入土地交易所交易，實現了農村建設用地與城市建設用地之間的大流轉。

（二）有利于建立城鄉統一的土地市場

我國農村土地制度改革的方向是逐步建立城鄉統一的建設用地市場，實現集體土地與城市(國有)土地同地、同價、同權。而“地票”正是向著這一天邁出了堅實的第一步，它帶動了農村要素市場的發育，促進農村資本、技術等其他要素市場建設。

（三）有利于耕地保護

與現有“先占后補”的掛鉤模式相比，地票交易是“先補后占”，是先把農村建設用地轉化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。

（四）有利于城市反哺農村

通過農村建設用地與城市建設用地的置換，地票交易提升了農村特別是偏遠地區的土地價值，切實增加了復墾農戶收入，同時改善農村農業生產條件，并為新農村建設提供資金渠道[8]，從而達到城市反哺農村，發達地區支持落后地區的目的。

（五）有利于緩解城市用地緊張

此前建設征用土地，只能依靠國家下達的有限指標，“寅吃卯糧”，實際的用地經常超過國家下達的計劃。地票交易的出現，擺脫了則讓現實的用地制度多出了一條市場化的渠道。一方面，農村閑置土地資源依法有序退出，解決農村建設用地浪費問題;另一方面，城市建設用地有比例有節奏增加，緩解城市建設用地緊張的矛盾，但城鄉建設用地的總量不會增加、耕地總量不會減少。

（六）是有利于增加農民收入。農民通過地票增加收入，促進農村勞動力轉移，增加農業投入資金，提高進城鎮后的生活保障和發展能力[8]。

注：

[1]：土地的分類：《國土管理法》大的分為三類：農用地、建設用地、未利用地；標準的土地利用分類分一、二級，其中一級十二類，二級五十六類，上述為一級十二類中的土地類別

[2] ：根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院第256號令）第十三條規定，實行建設用地總量控制和土地利用實行年度計劃管理，其中國家、省、市每年都要下達年度用地計劃指標，指標中的農用地轉用計劃指標即是建設用地指標

[3]所謂“城鄉增減掛鉤”是指把農村宅基地等作為“拆舊區” ，與擬增加建設用地的“建新區”組成項目區，通過把拆舊區的農村建設用地整理為耕地，然后在建新區劃出相應的城市建設用地，實現城鄉建設用地總量不增加，耕地總量不減少。

[4] ：傳統意義上的增減掛鉤是在其行政區域內封閉運行

[5] ：將不同區域的掛鉤指標打包進行拍賣，然后按面積分配收益，地票價格的高低與項目區無關，與級差地租無關，只與拍賣價格有關，實現指標價格的統一

[6] ：通過“地票”形式，土地以空間上不可轉移的實物形態資產轉化為可交換的票據，固化的土地資源轉化為可流動資產

第7篇：新土地管理法土地征收流程范文

關鍵詞：房地產；測繪；問題；對策

房地產測繪是測繪技術與房地產管理業務相結合的測量工作，它以房產調查為依據，測繪技術為手段，從控制到碎部精確測定各類房屋和房屋用地的坐落、用地四至、權屬界址點的坐標、面積大小，房屋的界址、境界及其附屬物，繪制房產圖。房地產測繪與普通測量、地籍測量有相同之處，但由于服務對象不同，內容和要求又有所不同。

一、房地產測繪的任務

房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙――房地產分幅平面圖。房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等而開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。

房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產項目測繪比較容易一些。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房地產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在有些國家，只有經過政府審查和特別認可，并取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這一具有法律效力的工作。

按照測量的對象的不同，房地產的測量可分為房屋測量和用地測量。雖然這兩方面在工作中不能截然分開，但畢竟有區別。用地測量之前必須進行地籍調查，在用地界線明確的基礎上，進行界址點測量，并用界址線符號表示于房地產圖上；而房屋測量是將被測范圍內的房屋或建筑物、構筑物進行細部采樣或丈量，并用相應符號描繪于圖紙，或記錄于其他載體上。房地產經過測繪成圖，并經行政主管部門產權登記后，具有法律效力。它與產權證一起作為財產和資產的重要依據。房地產測量作業人員除需良好的儀器裝備和訓練有素外，還須具備必要的法律知識，例如不動產法規、城市規劃法和土地管理法等方能順利地工作。在房地產調查中，除測繪人員到場外，還應有房地產主管部門、地籍主管部門和權屬主及相鄰單位的配合，方能完成調查工作。

二、房地產測繪存在的問題

根據房地產測繪的研究對象、內容和特點，普通測量主要介紹地球的形狀和大小、地面點位置的確定、高程測量的儀器和方法、角度測量的儀器和方法、距離測量的儀器和方法、地形圖基本知識。房地產測繪主要介紹房地產控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖測繪、房產面積計算、房地產測繪資料管理等內容。

地物一般可分為自然地物和人工地物兩大類，凡是能依比例尺表示的地物，則將其水平投影位置的幾何形狀相似地描繪在地籍圖上，或將它們的邊界位置表示在圖上，邊界內標繪相應符號。對不能依比例尺表示的地物，如欄柵、單線道路、單線河流等，則以相應符號表示在地物的中心位置上。地物的綜合取舍，除根據規定的測圖比例尺和規范的要求外，必須首先充分考慮地籍的要求，同時還必須根據地籍要素及權屬管理方面的需要，來確定必須測繪的地物。

房地產調查是房地產測繪的重要環節，它貫穿于整個房地產測繪過程始終。在分幅平面圖測繪階段，通過房地產調查獲得各用地單元的范圍，坐落及相互關系，并按房地產管理要求對各用地單元編“丘號”。在分丘圖測繪階段，房地產調查是為了確定各用地單元的權屬、權界線，對界址點進行等級劃分和編號，了解丘內房屋的情況并編立“幢號”。在房屋分幢測繪過程中，房地產調查著重于幢的劃分、房屋產權來源、產別、結構、層數、建成年份等房屋基本情況，并確定房屋中各部分功能及結構，為合理測算房屋面積做好準備。在多元產權房屋分戶測丈階段，通過房地產調查，確定各分戶專有面積范圍，公用面積范圍，并收集共有面積的分攤協議或文件。有些房屋在房地產開發建設過程中，通過產權置換，開發商已與回遷戶簽訂了回遷合同，要通過向房地產開發商調查，了解備案，確定自留、回遷房屋的數量、范圍和權界等。同時要調查清楚小區中不能被分攤的公用建筑面積部位和權屬界線等，并特別加以說明和注記。

三、房地產測繪的對策

極坐標法作業時，應充分利用等級和圖根控制點作為測站點。為了測量方便，經常需要補充測站點。但在任何情況下，都不得用補充的測站點做大面積控制。為了保證補充測站的精度和可靠性，較常用的是支導線法和自由設站法。這里重點敘述自由設站法。

圖1 房地產測繪主要工作流程

自由設站法也是一種非常方便的補充測站點的方法。特別是利用全站型速測儀作業時，選擇一個方便的地方設站，測量測站點到附近控制點的距離和水平角，用邊角后方交會的方法，在現場直接解算測站點的坐標和定向角后，便可接著用極坐標法測定界址點和細部點。如果使用計算器或便攜式計算機，在現場可進行平差計算，評定觀測結果的精度，隨時增加觀測值。這種方法速度快，方便靈活，越來越被測繪工作者采用。隨著電子技術的發展，使得測繪儀器和測繪軟件不斷更新完善，滿足了測量工作內外業一體化的需求，測量工作的效率大大提高，勞動強度不斷降低。尤其是GPS、GIS和RS技術的不斷發展，使過去復雜的房地產圖形變更和管理工作變得輕松自如，極大地推動了數字化測量取代傳統測量手段的步伐。數字化成圖按照數據采集的手段可以分為全野外數字化測量、內業圖形數字化測量、航片數字化成圖等。通常所指的數字化測量即全野外數字化測量。

按照測量的對象的不同，房地產的測量可分為房屋測量和用地測量。雖然這兩方面在工作中不能截然分開，但畢竟有區別。用地測量之前必須進行地籍調查，在用地界線明確的基礎上，進行界址點測量，并用界址線符號表示于房地產圖上；而房屋測量是將被測范圍內的房屋或建筑物、構筑物進行細部采樣或丈量，并用相應符號描繪于圖紙，或記錄于其他載體上。房地產經過測繪成圖，并經行政主管部門產權登記后，具有法律效力。它與產權證一起作為財產和資產的重要依據。房地產測量作業人員除需良好的儀器裝備和訓練有素外，還須具備必要的法律知識，例如不動產法規、城市規劃法和土地管理法等方能順利地工作。

結論

隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，房地產要素不斷地在發生變化，要保持房地產成果資料的現勢性，更好地為我們的房地產管理和城市規劃等提供準確的資料，當房地產要素變化后，要及時同步地進行變更測量。

參考文獻：

[1] 宰德斌. 實例探析匏廬測繪及其經驗總結[J]. 科技資訊，2007（08）

[2] 廖國良. 淺談地下管線的數據調查、測繪及處理方法[J]. 廣東科技，2011（16）

第8篇：新土地管理法土地征收流程范文

（一）金融機構信貸政策缺乏明確的城鎮化導向

城鎮化是當前乃至今后我國經濟社會發展的長期重點內容，但金融機構尚未形成一個清晰、持續的支持城鎮化的思路，將自身經營較好地融入到城鎮化建設的各個環節當中。城鎮化進程面臨嚴重的金融約束，投入的金融資源對城鎮化支持作用不明顯，特別是在有效解決城鎮基礎設施建設、現代農業及中小企業信貸投入問題方面，創新動力不足，制約了城鎮化進程的推進與農村勞動力的轉移。

（二）城鎮化基礎設施投資存在明顯“二元”結構性差異

由于鐵嶺市長期推行“工業立市”經濟發展戰略，使得基礎設施建設財政資金投入主要集中于城市，造成農村基礎設施建設滯后于城市，阻礙了現代農業的發展。推進城鎮化進程必須首先加強農村基礎設施和社會事業建設，改善農村地區生產條件，然而投入資金不足造成農村地區基礎設施投資增長十分緩慢。由于政府投入農村基礎設施建設資金較少，而且農村城鎮化的基礎設施投放具有投資額大、周期長、不確定性高等特點，因此難以獲得金融機構的支持，造成資金來源結構單一，投資規模無法迅速擴大。

（三）現代農業發展使農村信貸需求呈現新變化

一是資金需求量增大?，F代農業特別是農業產業化投入水平遠高于傳統農業，大規模集約生產促使信貸資金需求從以往零散、小額的傳統農業需求模式，向集中、大額轉變，單戶單筆資金需求額較過去有明顯增加；二是資金需求長期化明顯。種、養殖產業產品周期長，生產、倉儲和銷售等環節需要長期占用大筆信貸資金，需要長期信貸資金支持；三是資金需求點增多。現代農業發展中形成多種以特色產業為基礎的農業產業化鏈條，出現了“公司+經紀人+農戶”、“農村經紀人+農戶”、“協會+農戶”、“農民專業合作經濟組織+農戶”等多種生產經營方式，在生產、加工、銷售等諸多環節產生新的信貸需求特點；四是貸款方式呈多樣化需求?，F代農業發展中農戶因所處產業領域和發展階段的不同，對信貸方式也提出多樣化要求。過去農戶貸款一直以單一的小額信用貸款和農戶聯保貸款為主。隨著農業發展為產業化集約經營，大額資金需求上升，小額信用貸款、聯保貸款方式已難以滿足大額資金需求，對抵質押貸款需求呈上升趨勢。

（四）中小企業信貸發展緩慢

中小企業是城鎮吸收農村勞動力就業的主渠道，但中小企業發展長期受到信貸約束的影響。一是信用缺失。中小企業由于信用意識普遍淡薄，信息披露意識差，財務信息虛假，易產生逃廢銀行債務的情況，金融機構對中小企業的還款預期很低，挫傷了金融機構向中小企業提高信貸服務的積極性；二是產權障礙。許多中小企業不同程度存在機器設備、房屋所有權及土地使用權不明晰的問題，使中小企業無法將產權進行抵押來獲得銀行信貸支持；三是經營穩定性較低。中小企業資產規模小，負債能力有限，易受市場環境影響而產生較大經營風險；四是融資需求多樣化。中小企業類型多，資金需求呈現多樣化、小批量和頻度高的特點，增加了銀企雙方的信貸管理和融資成本。

二、傳統農業地區金融支持城鎮化發展的相關建議

城鎮化建設是金融與經濟良性互動的一個機遇期，目前鐵嶺市已進入城鎮化建設高速發展期1，具備良好的基礎條件，GDP、財政收入、固定資產投資、城鄉居民人均收入連年增長，城鎮承載農村勞動人口能力不斷增強。鐵嶺市政府規劃“十二五”末期實現城鎮化率70%的目標，屆時將新增城鎮人口70余萬人，平均每年新增18萬人，且城鎮化率每提升1個百分點，就可拉動社會零售品消費總額增長1.5個百分點。這對于金融機構來說將是一個龐大的潛在市場，深度參與城鎮化進程將是地區金融發展的重大戰略選擇。筆者就傳統農業地區金融機構如何支持城鎮化發展提出以下對策建議。

（一）明確金融支持城鎮化政策導向，以統籌城鄉發展的理念規劃金融資源

一是加強政策引導。政府部門對金融機構明確城鎮化戰略方向，增強金融信貸投入農村城鎮化領域的積極性；二是人民銀行應引導各類金融機構參與城鎮化進程。通過窗口指導和貨幣政策工具的運用，采用差別化的政策手段，引導金融機構將城鎮化作為拓展新業務和信貸投放的重點；三是明確城鎮化建設信貸需求特點，加大對農村基礎設施建設、現代農業和中小企業發展的信貸支持力度。充分發揮政策性銀行與城鎮化建設相關項目的信貸功能，如鐵嶺市農發行土地整理貸款2，2013年已向昌圖縣土地儲備中心發放4600萬元的三年期貸款，用于昌圖鎮城關村土地征收整理儲備項目，2014年該行計劃將向開原市和調兵山市發放此類信貸共計14527萬元。

（二）找準現代農業信貸需求特點，滿足產業化發展的多元化需求

現代農業發展的多元化、多層次、多類型,需要農村金融從信貸品種上加快創新,為需求主體提供個性化、差異化的服務。一要把信貸資金優先配置在區域主導產業上。要根據主導產業發展的規模、階段差異，設計不同額度和期限的信貸產品，滿足不同類型企業和農戶的資金需求，提升主導產業的檔次與質量，向集約化和規模化發展；二要把信貸資金優先配置在優質產業鏈上。以優質產業化鏈條中的龍頭企業和農戶信貸需求為重點，全面提高原料生產、產品加工、倉儲和銷售等環節的信貸供給水平，充分發揮龍頭企業在產業鏈中的拉動效應，促進產業化水平的提升；三要把信貸資金優先配置在高效組織上。加強對農民專業合作社等合作組織的信貸投放，促進其發揮連接市場和企業、農戶的紐帶作用，推動農戶聯合、產品聯合的規?；洜I和產業化發展。

（三）加強中小企業信貸服務，促進中小企業產業集群發展

金融機構要根據地區中小企業發展特點，充分利用信息技術，把握當前國家穩健貨幣政策的重點和一系列有利于緩解中小企業融資難的信貸政策。一是完善信貸工作流程。在適當下放信貸審批權限的基礎上，縮減傳統審貸流程不必要的環節和過程，對中小企業采取差別化的授信機制，推進限時辦結制度，開辟中小企業信貸服務“綠色通道”；二是擴大抵押擔保范圍。探索中小企業采取股權、出口退稅稅單、商業匯票、應收賬款、在建工程和商品存貨等多種抵押方式，解決抵押資產不足的問題；三是不斷挖掘和拓寬中小企業客戶渠道。從產業鏈上下游尋找優質中小企業客戶，如鐵嶺市煤炭、橡膠行業；從商業生態鏈上發現優質客戶，如在東北物流城建設和運營中產生的商品物流供應鏈條上的大量中小企業客戶；四是加大對工業園區和產業集群的信貸支持。工業園區和產業集群建設是發揮地區主導產業聚集優勢的主要載體，集合了大量優質中小企業，對于城鎮化建設和農村勞動力轉移具有重要意義，金融機構應建立特別針對工業園區和產業集群的授權制度。實行綜合授信和信貸傾斜政策，創新信貸支持的品種，解決建設融資不足、審批速度慢的問題。

（四）加強農村基礎設施建設

信貸投入，促進城鄉環境協調發展一是政府應盡快建立和完善政府投資基金，加大對農村地區財政轉移支付力度，將有限的財政資金投入到道路、能源、電力、通訊及信息等公共基礎設施建設中；二是建立一個完善的財政補貼機制。通過建立利差撥付、確立合理經營費用補貼、提高呆壞賬準備率等利益補償機制，對金融機構因支持農業基礎設施建設形成的政策性虧損給予及時彌補，實現農業政策性金融機構的保本經營;三是商業銀行要制定有關政策，特別對農業基礎設施建設實行資金傾斜，優先投入資金，保證農村資金回流；四是明確農業政策性金融的支農形式。在當前大力倡導金融支農的背景下，中小型農業基礎設施建設應成為農業政策性金融支持的重點。農業政策性金融應為投資小、見效快的小型基礎設施項目提供5年以下短期貸款;為供電供水、農村道路交通、雨水集蓄利用工程、種子工程等小型基礎設施提供5～10年期貸款;為農田改造、更新改造農機化設備、中型水庫和中小河流治理等工程提供更長期限的貸款。

（五）完善相關配套措施，改善地區金融生態環境

1.完善農業保險制度，分散農業經營金融風險。一是加大財政支持和政策優惠力度。財政部門應給予農業保險經營公司一定的保費補貼和稅收優惠，提高其贏利水平和經營的積極性。二是增加農業保險經營品種。在完善傳統農業保險產品的同時，應不斷開發推廣針對特色農業和農業產業化需求的新保險產品。三是完善農業保險的風險補償制度。建立農業再保險體系和巨災風險基金，引導更多的商業性保險機構拓展農業保險業務。

2.加快征信體系建設，為信貸穩定增長提供可靠信息支持。一是加快征信數據共享。政府通過行政手段調動各部門和基層力量，打破各數據源割裂限制，建立公共的數據平臺，實現征信數據共享，推動征信體系建設；二是加強農村征信評價指標體系建設。由于城鄉差異明顯，人民銀行應針對農業產業特點和不同農業地區發展水平差異來制定農村征信的評級辦法、標準和指標，建立科學的適合不同地區、不同層次的信用評估指標體系；三是開展征信宣傳和誠信教育。政府和金融部門通過多種載體和途徑大力宣傳和教育，凈化信用環境，突出信用文化建設，為征信體系建設提供良好的群眾基礎。

第9篇：新土地管理法土地征收流程范文

目前農村宅基地糾紛問題及解決對策在社會中是一項常見問題，目前根據國家近幾年出臺一些法律法規針對農村宅基地糾紛問題，在農村宅基地糾紛問題及解決對策過程中，都需要按照國家標準進行保護，本文針對這一問題進行詳細的探討，為農村宅基地糾紛使用，減少問題發生進行強有力的保障，從而提高農村土地使用發展。

2農村宅基地內涵及基本類型

通過合法批準和使用建設住宅農村集體土地叫做農村宅基地，該宅基地使用人員依法享有使用權益及占有權利.同時宅基地使用權人員可以對其利用住宅及附屬設施，從整個權屬性來看，農民集體性宅基地所有權與農民單獨享有宅基地使用權益還是有很大區別，但是也存在很大連續，我國法律針對宅基地賦予法律特征。所以將宅基地使用權益作為一項新型權益，正因為在這種特殊性存在，很多農民將宅基地在符合國家規定下，并且在不違背村集體所有權人員意愿下，才可以對宅基地使用權進行轉讓。所以宅基地在進行流轉過程中受到限制，一般概況為：面積、無償使用、限制流轉和低壓、一戶一宅；對于宅基地進行流轉過程中，可以分為幾種類型，按照宅基地來源劃分可以分為村民獲得宅基地或第三人進行流轉；按照流轉主體進行劃分，可以分為：國家征收、農村集體組織回收、農民自發流轉。

3農村宅基地流轉糾紛的主要類型及特征

3.1從糾紛形式來看，主要分為傳統和新類型兩大類

以往的宅基地產生主要糾紛為以下幾種狀況，分別是：買賣、交換、繼承、收押、出租等；這些都會涉及到農地之間關系，使得雙方利益受到沖突、糾葛，所以在進行處理宅基地問題就會產生比較大難度，而通過以往經驗來看，新型宅基地問題主要包含入股、信托開發等，這些都會使整個問題更加復雜。

3.2從糾紛的起因來看，糾紛產生的原因復雜多樣

宅基地糾紛問題多半來源于農村土地增值，隨著土地征用、房屋拆遷、口頭協議、不公平流轉債集體引發糾紛；還有一些宅基地進行糾紛后進行抵押但是無法進行處置；村集體為公益進行宅基地回收產生糾紛問題。

3.3從糾紛內容看，涉及的爭議內容相當廣泛

其中主要包括宅基地使用權及歸屬權；宅基地流轉合同認定、流轉后財產歸還、相關人員身份確認、賠償損失、賠償標準、流轉后宅基地歸屬辦理、產生收益分配等。

4農村宅基地流轉糾紛解決中存在的主要問題

4.1農村宅基地流轉的現行法律規定不完善，導致糾紛解決缺乏確切的指導規范

對于宅基地進行流轉過程中需要建立較深的保障制度，這些內容需要在傳統立法觀念中，在傳統觀念中，宅基地制度就是保障弱勢群體農民居住權利，在目前保障體制不健全情況下，暫時禁止宅基地進行自由流轉，同時也將農村房屋買賣從大市場中分離出來。限制交易主體，防止出現占地、一戶多廢棄等現象。而目前對于宅基地法律法規不健全，在進行宅基地流轉過程中沒有明確法律依據，導致宅基地流轉出現很多問題，在進行宅基地流轉過程中僅僅只能靠《民法》、《土地管理法》進行解決宅基地問題，正是由于法律規范稀缺，導致宅基地問題層出不窮。而農村宅基地使用權流轉過程中受到集體所有主體的多級型規定被阻礙了。針對目前集體土地所有權中，我國法律規定其為主體，并在《憲法》中定為集體所有，而在《民法》中定為二級所有，這種模糊不清概念，導致問題進一步擴大。

4.2司法救濟效率相對較低，司法權的有限性無法解決夾雜在宅基地流轉糾紛中的其他社會矛盾

而宅基地在進行糾紛處理過程中，表面都是民事利益，其中都是對于房屋歸屬進行訴訟，通過向集體退出原有宅基地形式，重新獲取安置指標，導致法院很難進行判斷，從判斷程序上來看，整個訴訟條件很難解決目前問題，給法院也帶來很大壓力，而且訴訟條件與非訴訟調解很難進行連接，導致問題很難解決。

4.3宅基地使用權和農村房屋強制登記制度尚未建立，行政部門不配合加劇糾紛處理難度

在進行宅基地所有權登記過程中，由于一些制度缺失，導致造成糾紛，加大了案件處理暗度，很多案例顯示出農村宅基地糾紛最多為房屋買賣轉讓出現糾紛，一些轉讓方及買方雙方權利并不是明顯，缺乏房屋登記表、審批文件，進行申請征地補償，很多買賣雙方沒有辦理房屋登記手續，導致法院判決時不能做出正確判斷。

5完善農村宅基地流轉糾紛解決機制的對策

5.1逐步建立和完善相關法律制度

需要建立完善宅基地流轉辦法，增強辦法可操作性，并對農村委員會進行修訂農村集體土地所有權問題，該辦法重視農村土地歸屬狀況，并同時對規范及宅基地比較完全人民進行證件發放，同時將宅基地統一到相關部門中，將所有工作進行集中化處理，方便后期管理和規范。明確行政部門、村集體角色，需要他們為弱勢群體進行提高良好服務，科學合理安排宅基地糾紛處理辦法，增加宅基地自由處分權利，將這些問題進行監督，時刻糾正宅基地流轉過程中違法行為。也要提供流程、合同、服務。

5.2注重宅基地流轉糾紛源頭化解

由于宅基地流轉產生問題較為常見，在法律出臺之前進行宅基地開放，同一在此定居人員進行出租買賣，也可以增加入股方式將實物轉換成價值狀態，滿足農民需求，同時需要對于利益分享機制上進行創新，充分了解村民民意，努力實現宅基地最終目標。隨著宅基地流轉產生收益進行分配，將流轉稅提交給國家，讓政策出臺收益分配標準，加強集體對利益監管，將所得利益進行規劃使用。

6結束語

減少農村宅基地糾紛問題及解決對策是實現農村土地使用的最終目標。農村宅基地糾紛問題及解決對策是一種具體舉措，為了使農村宅基地糾紛問題進行解決，需要在人力、物、環境、管理幾個方面，快速從每個方面進行研究，保障農村土地使用正常運行是做大做強的必由之路，為了減少整體農村宅基地糾紛并正常使用，需要按照國家制定進行處理，將每個專業人全部技能發揮出來，減少問題發生，這樣能加快農村土地使用的發展，在競爭日趨激烈的市場經濟環境中，農村土地使用也是需要不斷加強。在我國加入WTO之后，農村宅基地糾紛許多問題面臨巨大困擾，加強農村宅基地糾紛正常運行更顯的尤為重要。

作者:陸艷明 單位:田陽縣田州鎮人民政府建設站

參考文獻

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