購房相關法律法規精選(九篇)
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第1篇：購房相關法律法規范文
（一）物業維修基金歸集出現的法律問題
第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。
（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題
物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。
二、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議
（一）建立健全的相關法律法規制度體系
物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。
（二）規范物業維修基金管理運作
第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。
（三）規范施工單位的保修義務
開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。
（四）建立具有投資收益功能的信托機構
第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。
三、結束語
第2篇：購房相關法律法規范文
【關鍵詞】房地產；經濟管理；發展
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
1. 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性。
（1）近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
（2）近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
（3）政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式。
（1）我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
（2）要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
（3）房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業，依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規體系的不健全。 從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2. 相關對策分析
2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐。
（1）我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
（3）同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2 完善相關法律法規體系。 法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。
（1）當前我國房地產市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎，根據市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產經濟的可持續發展創造良好的法制和社會環境。
第3篇：購房相關法律法規范文
【關鍵詞】融資模式 房地產證券化 房地產市場
一、我國房地產融資現狀及存在問題
改革開放以來，我國房地產的發展經歷了從零開始到現在的龍頭行業之一，其發展速度有目共睹。尤其在這幾年，經濟始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產的銷售額已經達到了2.9萬億，而09年房地產的銷售總額將達5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費品零售總額卻達12萬億元，房地產行業占到了居民近半數的花銷，房地產行業已成為國家財政收入的重要產業。
在我國的發地產發展歷程中，其主要的資金來源是三個方面：第一，建筑企業所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預售房款所得。從實際的角度出發，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計算，企業自籌資金中有約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導致我國經濟，尤其在金融方面出現信貸緊縮的現象，導致銀行的資金難以維持我國房地產市場的發展。
目前，我國出現了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項目融資，國內產業基金，非上市股權融資等。
二、我國房地產融資現狀及問題的分析
（一）我國房地產融資方式單一，效果不明顯
我國房地產的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯。 隨著金融市場的不斷發展，融資工具亟需創新，房地產企業融資渠道在不斷拓寬，以適應我國的房地產融資體制的改變。
（二）融資風險大
我國現行的融資模式以銀行為主導，這使得我國房地產市場風險很大。當前房地產金融面臨六大風險：過熱的市場風險；房地產開發企業高負債的財務風險；“假按揭”凸顯道德風險；銀行貸款有著操作風險；土地開發貸款的信用風險；法律風險。銀行未建立完善的房地產貸款風險管理體系，缺乏全面對房地產市場進行動態監測和全面系統的分析研究，大部分銀行對房地產貸款進行科學的風險評估、風險識別和判斷不能做出正確的判斷。
（三）我國在房地產領域的相關法律法規不健全、不完善
我國在房地產領域的相關法律法規能不健全，不完善，操作起來十分復雜，步驟繁瑣，在該領域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關法律在房地產投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創新方面無法可依的局面，導致我國在房地產市場方面無法開展更大更多的渠道。
三、我國房地產資本市場新型融資方式探索
（一）拓寬融資渠道
1.房地產企業上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產屬于間接上市融資。房地產企業間接上市，即買殼上市。民營企業是我國房地產企業的很大構成部分。對于這些民營企業來說，規模小、融資渠道單一是其致命的缺點，也是其達不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。
2.房地產企業債券融資。與國外成熟的經驗相比，我國的資本市場結構發展不協調，股票債券的發行比例嚴重失調。為了拓展房地產企業的融資渠道，應該鼓勵發展房地產企業債券。具體建議如下：第一，準確認識房地產債券；第二，采取新的措施方法，將我國房地產的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產領域走上標準化；第三，健全與完善房地產債券信用評級體系；第四，發展房地產債券二級市場。不斷創新推出新的房地產債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產債券的生命力與其活力。
3.房地產投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。其本質是一種證券化的產業投資基金。其功能主要表現在兩個方面。一方面債券化的房地產資產，能得到其發展所需要的資金，降低融資成本，擴大其投資規模，有助于房地產行業的持續發展。另一方面，信托業發展為產品創新提供了必需的投資環境。我國通過信托業已經基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業的地位，為信托業步入正軌提供了制度保障。
4.房地產的證券化。房地產證券化是指把對房地產的直接投資及信貸等通過一定的金融機構轉化為證券資本。根據目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發點，因為住房抵押貸款資產是目前最有安全保障的資產之一。具體措施如下：一是規范和發展我國的資產評估業和信用評級制度。制定必要的優惠政策和有關法律法規監管體系，建立規范、安全的市場體系與交易規則；二是健全與完善房地產證券化有關的法規體系和稅收會計制度；三是積極發展房地產金融為二級市場。采取規范房地產融資措施，使其合理運作和發展房地產信托保險，降低房地產開發資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產。
（二）建立完善的風險防范體制
1.建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達到保障他們權利的目的。
2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時還可以增加房屋的銷售量，在這條供應鏈上靈活應用，最終達到增加財政收入的目的。
3.建立合理的住房金融資金籌集機制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度；二是繼續健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質量；三是發展住房抵押貸款二級市場，將個人住房抵押貸款出售或者證券化。
4.建立完善的個人信用制度。建立完善的個人信用制度，主要從樹立個人信用觀念、完善個人信用評價體系兩個方面去做。當然，關于我國信用制裁制度等相關的法律制度也要加以完善。是我國在房地產市場領域有一個良性運作的體系，操作快捷方便，及時有效的提供相關信息，促進我國房地產行業的正常發展。
（三）加強法律法規體系建設
要加強法律法規體系建設，加大法律實施力度，規范我國房地產行業的發展。主要從以下兩個方面出發：一方面，股權分置改革，《證券法》和 《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機遇。兩法的修訂在內容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進行了全面修訂，為房地產市場融資創新預留了新的鏖戰空間。另一方面，對于在保險資金直接進入市場方面，也要出臺相關的辦法或法律法規，不斷壯大該行業投資者的投資力量。
參考文獻
第4篇：購房相關法律法規范文
關鍵詞：房產經濟；管理；制度
中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-0000-01
一、我國房產經濟現狀概述
近年來，隨著城市化進程不斷加快，城市基礎建設得到了完善，提升了城市人口吸引力。這種改變也吸引了大量農村勞動力進入城市，使得城市人口密度愈來愈大，土地資源呈現了供不應求的狀態。城市居民對住房需求量的增加，一定程度上刺激了房產經濟發展。同時，房產也成為了部分地區的主導產業，并為地區就業增加了部分崗位，緩解了就業壓力。但由于社會金融體系不夠完善，再加上政府宏觀調控不夠到位，近年來房價上漲幅度過大[1]。供求關系發生變化，必然會造成價值波動。另外，部分基礎制度存在一定滯后，制度無法跟上市場形勢變化，給房產經濟長遠發展埋下了一定隱患。
二、目前房產經濟管理過程中存在的問題分析
目前來看，我國房產經濟管理過程中還存在一定問題，具體表現為以下幾個方面：（1）管理目標較為模糊。為促進房產市場健康、持續發展，并讓快速上漲的房價得到有效控制，我國政府在管理房產市場過程中對相關政策作出了較大調整，并發揮了一定效用。然而，從宏觀上來看，目前我國依然處于社會主義經濟發展初步階段，在房地產長期規劃方面認識還不夠充分。無論是管理目標，還是政策目標，都存在一定的局限性，甚至存在錯誤的認識，使得管理目標、政策目標無法跟上市場變化的節奏。與此同時，政策實施連續性不足，造成了房產市場波動過大，帶來了一定程度的經濟風險。在這種情況下，部分投機者會乘著政策缺陷及市場波動，采取部分投機行為，使得市場秩序受到破壞，會讓房產經濟風險加劇。（2）政策調控未能解決房產經濟實質性問題。盡管我國出臺了一系列房產經濟調控手段，但從具體手段來看，形式過于單一，并未從本質上解決房價快速增長的問題。政策調整往往是局部性的調整，只能治標，無法治本。例如，前期出臺降稅政策鼓勵居民購房，而后期又出臺限購政策，來遏制商品房交易。兩種政策明顯存在矛盾，反而讓居民正常購房計劃受到了影響，并造成了較大的市場波動，還為投機者創造了投機機會。如果這種矛盾性的政策反復循環，會使得購房者與開發商逐漸麻木，并影響到市場整體的積極性。（3）法律體系有待完善。從現狀來看，我國房產相關法律法規建設滯后于房地產行業發展步伐。因此，在某些情況下，房產經濟可能會出現無法可依的現象。而政府缺乏一套能夠與房產行業發展緊密貼合的條例及細則，使得相關執法工作存在阻力，制約了房產經濟法制管理。
三、促進房產經濟管理的有效對策
1.完善管理機制
通過實施房地產管理體制改革，讓我國房地產市場秩序得到改善。在相關管理體制改革過程中，政府部門要充分認識到經濟管理的作用及其重要性，并將經濟管理置入房地產市場管理當中。一方面，政府要結合市場機制，充分發揮市場調節作用，讓市場本身具備良好的自我調節能力。在實施房地產經濟監管的同時，要明確中央政府及地方政府的權責及管理范圍，讓行業監督工作順利開展，以創建出一個良好的市場秩序。另一方面，中央政府要對相關財稅制度進行完善，以此來控制土地財政過分增長，使地方財政對房地產的依賴程度降低，讓宏觀經濟調控充分發揮作用。對于非法官商合作，中央政府要給予嚴懲，以維護地方房產市場秩序，讓市場能夠健康、持續發展。
2.加快相關法律建設
要維護房產市場經濟秩序，必然離不開相關法律的支持。在完善相關法律體系的過程中，要結合國情及市場發展動態，構建出一個符合我國特色的房地產法律經濟體系，從而實現房地產經濟管理規范化、合法化。一方面，要對政府經濟管理行為進行約束，避免政府對房地產市場過分地進行行政干預。另一方面，要對《建筑法》、《城市房地產管理法》等法律法規進行完善，并頒布相應細則，使得房產開發管理、交易管理及服務管理等均“有法可依”，形成一個規范化的體系。同時，要提升政策的穩定性、層次性，要保證政策始終處于正確方向，以此來促進房產經濟市場健康發展。
3.改變房產經濟管理意識
首先，要正確理解宏觀調控的作用。我國房產經濟問題僅依靠單純性的行政命令調控，只能治標，無法治本。要改變當前的房產經濟局面，必然要對相關管理體制進行“大刀闊斧”的改革。因此，無論是政府、房產企業，還是社會機構等，都應該正視宏觀調控的作用意義。政府要結合市場中的調控失靈現象及市場變化，進行適當干預，但不能違背市場本身的運行規律。宏觀調控的目的在于讓市場本身能夠充分發揮調節作用，當市場出現問題，且問題不斷放大時，再借助宏觀調控進行輔修復或引導，讓市場始終維持相對平衡、健康、穩定的發展趨勢。其次，要明確中央政府與地方政府在房地產經濟管理中的關系。地方政府在遵循中央政策的基礎上，也要做到“因地制宜”，從本地房產市場實際情況出發，通過差異化手段，使政策與當地房產市場經濟發展形勢相契合。
四、結語
完善房產經濟管理是一個長久的過程，不可能一蹴而就。在這個過程當中，不能過于偏向于宏觀調控，而忽略了市場本身的運作規律。需要通過體制改革，引導市場健康發展，讓房產經濟能夠穩步前行。
參考文獻：
[1]王向前.分析我國房地產經濟管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息，2012，（04）：150.
[2]王守鵬.淺析我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策[J].財經界（學術版），2014，（19）：49-51.
第5篇：購房相關法律法規范文
關鍵詞：房地產企業；房地產預收款；預收款管理
中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02
房地產預售資金的重要性：房地產業主要資金來源除了銀行貸款外，主要就是預售資金，因為銀行貸款等規模收緊，要求越來越高，外部融資成本越來越高，預售資金能否快速回籠尤為重要。
一、預收款管理的會計處理分析
（一）預收款會計處理流程
①預收時
借：銀行存款
貸：預收賬款
②發貨時
借：預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅金-增（銷）
銀行存款 （運雜費）
③補付貨款時
借：銀行存款
貸：預收賬款
（二）企業稅務事項下預收款管理實施辦法
1.轉讓土地使用權或者銷售不動產。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。對轉讓土地使用權，企業所得稅法及實施條例沒有例外規定。即：預收賬款的計算企業所得稅時不用確認收入。
2.提供建筑業或者租賃業務。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
3.項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入。中華人民共和國土地增值條例規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規定，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳。
《增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規定，生產銷售生產工期超過12個月的大型棚械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定收款日期的當天。
特殊情況下的預收款納稅時間規定實質為收付實現制，源于稅法對納稅人支付能力、國家財政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，即使財務上未確認收入，預收賬款也要繳納營業稅。因為此種業務一般分散且金額小，容易導致稅款流失，并收到預收賬款時，應納稅稅基金額已經確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會計準則強調以權責發生制為核算基礎，稅法也接受這一觀點，但對特殊事項有例外。這使得會計準則與稅法在預收賬款轉收入的時間與計量上存在一定的差異。財務會計易接受估計、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財政收入這一方面，不能有半點不確定性。
（三）房地產的預收款處理方法
房地產開發企業由于開發產品的周期長、金額大，通常采用預收商品房款項方式（包括預收定金） 從事項目的開發與經營。對于房地產開發企業采取預收方式銷售開發產品的款項，稅法規定應在收到預收款當天繳納營業稅。同時，根據“國稅發[2003]83 號”文件第二條規定：應將當期取得的預售收入按不低于15%的預計利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產 品完工時進行結算調整。該規定有利于稅收收入的均衡及時入庫，但一定程度上也增加了會計核算的難度根據房地產開發企業收入會計確認的原則，確認經營收入必 須同時具備以下基本條件：第一，開發產品的產權已經轉移，并將開發的房地產項目交付給購買人；第二，價款已經收到或者已取得收取價款的權利。否則，預收款 項只能作為“預收賬款”核算。
由于稅法與會計制度對預收款項存在上述收入 確認時間與納稅義務時間的差異，使得房地產企業在收取預收款項但不確認經營收入的情況下，產生了營業稅、所得稅的納稅義務，這樣的稅收費用能否在計算當期 損益時作為扣除項目，直接影響到房地產企業盈虧信息披露的真實性與準確性。根據會計核算的配比原則，同一會計期間內的各項收入和與之相關的成本費用，應當 在該會計期間配比。而在實際工作中，各房地產企業對不具備收入確認條件的預收款項已經繳納的稅收費用，在會計核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業損益信息存在較大的不可比性。如何規范房地產企業預收款項已納稅款的賬務處理，是一項值得探討的問題。
二、完善房地產企業預收款管理策略
（一）房地產業務流程管理
在工程節點達到正負零零才能銷售，要加快工程進度盡快回籠資金。
銀行按揭放款需要結頂才能放款，也要加快工程進度。
與各銀行合作密切，為客戶爭取最優惠利率，多種選擇，以促進銷售、盡快回籠。
分期付款客戶要加強客戶信用管理，加強發生延期付款的應對措施。
（二）強化預收款管理，提高預收款利用率
預收款管理是企業財務管理的核心內容，因此強化預收款管理，提高預收款利用率至關重要。房地產企業需加大內部預收款融通力度，做好對間歇性閑散預收款合理配置，同時，要求財務部門設置專項賬戶，用于核算管理企業內部存款與借款，這條不對；另外，各部門應及時上報預收款使用規劃，由企業財務部門統一配置預收款，并定期進行預收款核算工作，以了解各部門預收款使用狀況，防范預收款流失、浪費現象發生。
（三）健全房地產企業預收款管理相關法律法規體系
健全的相關法律法規體系為房地產企業落實預收款管理工作提供了法律保障，其對推進我國社會主義市場經濟可持續發展起著極其重要的現實意義。基于我國房地產企業起步相對較晚，各項法律法規尚未成熟，因此需要我國政府部門不斷完善房地產相關法律法規體系。同時，進一步加大房地產相關法律法規體系執行力度，切實使該體系在推進稅收籌劃活動規范化和法制化進程中發揮起積極性作用。
（四）信用條件下預收款管理策略
當前，國內外現存的多數信用條件決策模型均未涉及到所得稅對信用條件決策的影響這一因素。實際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來，我國稅務部門不斷放寬信用條件，以致稅前利潤大大增加，與此同時導致所得稅大大增加，進而較大程度上增加了應收賬款成本費用。同時，信用條件的放寬雖造成收賬費用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。
企業會計準則明確指出，若不對機會成本進行賬務處理，則無法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機會成本與房地產企業應交所得稅，降低了房地產企業經濟效益。故而，應將所得稅計算模型確定為：應交所得稅=（賒銷收入-變動成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現金折扣成本）*所得稅稅率。
銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構建獨立的專銷機構。專銷機構承擔著調整房地產企業組織形式，增加房地產企業經濟效益的職能，房地產企業可通過充分發揮專銷機構的各項職能實現節約土地增值稅和企業所得稅的預期目標；另一方面是分解銷售收入。
隨著社會經濟的發展，人們對房屋設計提出了更高的要求。因此，房地產企業可結合現代人們多樣化、個性化需求銷售房屋，即房地產企業與購房者簽訂協議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實現降低房地產企業土地增值稅的目的。近年來，銷售收入分解的稅收籌劃越來越普遍出現在房地產企業中，為降低房地產企業生產經營成本，提高經濟效益起著十分重要的積極作用。
參考文獻：
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[3]吳舒.房地產開發企業銷售收入會計核算[J].現代經濟信息，2011（11）.
第6篇：購房相關法律法規范文
關鍵詞：物業管理 糾紛 思考 對策
物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。
一、物業管理糾紛產生的原因
1、形成的依附性。
目前，房地產開發公司在業主購買房屋時要求雙方簽訂一份臨時物業管理合同，而這個物業管理公司都是開發公司指定的，有的甚至是開發公司內部成立的，基于其形成的依附性，決定了它只在經營過程中始終把維護開發公司的利益放在首位，不能正視房屋建設過程中的瑕疵，從而忽視了服務的本職工作，物業建設單位與物業管理企業之間“剪不斷，理還亂”的利益關系是引發物業管理糾紛的根源。
2、經營的唯利性。
物業管理公司良莠不齊，有的企業收費至上，只顧眼前利益而缺乏長遠打算，盲目追求利潤，忽視了服務質量，在收費時可以給出很多承諾，可是收完費后，很多承諾都不能兌現，這些原因導致物業管理公司與業主之間矛盾的產生。
3、管理的滯后性。
由于目前政府對物業管理公司的準入門檻不高，成立后，缺乏有效的監管，導致有的物業管理公司放松了對自身的內部管理，在服務過程中缺乏責任感，遇事相互推諉，造成業主投訴無門，只能到法院。
4、溝通的局限性。
物業管理公司在管理過程中，不能正確為自己客觀定位，總認為其是來管理業主的，而不是來為業主服務的，平時的管理松散，不善于和業主積極溝通，對業主反映的問題置之不理，物業管理企業角色錯位，服務行為不規范，是產生物業管理糾紛的直接原因。
5、組建的非法性。
很多物業管理公司先進駐管理，不組建業主委員會，不通過合法的選舉產生物業管理公司，有的在服務一年后，連物業管理合同都不和業主簽，使得業主與物業管理企業之間的糾紛增加法律障礙。
6、立法的滯后性。
物業管理立法滯后、相關法律法規不健全，是物業管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國已頒布的《物業管理條例》操作性不強，法院審判一般依據《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規章、地方法規進行處理，而這些法規、規章規定不夠詳盡，甚至規定自相矛盾。物業服務收費政府指導價范圍縮小，市場調節價范圍擴大，而相關法規又未規定違反指導價的責任后果，致使一些小區的住宅物業服務收費遠高于政府指導價，由此產生的糾紛呈爆發態勢。
7、業主的復雜性。
業主及業主委員會方面，物業管理消費觀念沒有適時、適度的改變，業主除了交納水、電、氣費外還要交納小區綠化、共享設施維修保養、保安、保潔等一系列費用，有些業主對物業管理服務有一種反感情緒。一些業主物業管理方面的專業知識還相當缺乏，而有些業主并不缺乏一定的物業管理專業知識和相關法律知識，但其法制觀念卻相當淡薄，對購房時簽訂的業主公約、物業管理服務合同不認真履行，有的甚至故意侵犯物業管理公司的合法權益、無理取鬧，不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費用，從而引發糾紛。
二、物業管理糾紛的對策及建議
1、規范物業管理市場的競爭，以招投標方式選擇物業管理公司，這樣有利于保護業主的利益。理清開發商與物業管理企業的關系，保證物業管理企業的選聘真正體現業主意志。公開招標由業主和業主委員會在眾多的物業管理公司中，按各個公司的條件和信譽進行選擇，通過這種形式選擇的物業管理公司與開發商是平等的合同主體，雙方的責任可以再合同中明確劃清，杜絕了開發商留下諸多問題而造成物業管理公司與業主的糾紛。
2、加強對物業管理企業的監督管理。一方面擴大管理、服務隊伍，使對物業管理的日常監管成為可能；另一方面加強對管理人員的培訓，提高業務水平，確保監管到位，切實承擔起指導業主依法開展活動、監督物業企業合法經營等職責。
3、加強對物業管理知識的宣傳，轉變思想，實現權利與義務的對等。物業管理企業的服務觀念應當從“管理型”向“服務性”轉變，業主應當樹立商品意識和物業消費意識。
4、建立和完善業主委員會，充分發揮其職能。在街道、社區居委會、業主的共同努力下，成立業主委員會，使得業主與物業管理企業之間的糾紛能夠通過和諧手段自行排解。簡單的拒交物業費的行為是不對的，廣大業主應當通過業主委員會來維護自己的權益。
5、完善立法，做到有法可依。參照有關國家法律規定，盡快出臺《建筑物區分所有權法》等法律和行政法規，對物業管理法律關系中的各種權利義務予以明確，確立各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
第7篇：購房相關法律法規范文
根據國家和地方相關法律法規要求并結合本企業情況特制定質量保證書（以下簡稱質保書），本質保書內容包括保維修范圍、保維修時限、消費者注意事項、相關維修流程與維修電話等。
本項目的質保期限為：_____。（是否同意）_____本質保要求：質保期內出現非用戶人為原因的故障免費修理，超過質保期只收維修材料費、終身負責維修。
一、 保維修范圍：
本企業簽訂裝飾合同內的一切內容。
1。 水電隱蔽工程，保修十年。
2。 有防水要求的廚、衛部位，對企業采用半成品在現場制作裝飾的部件，保修三年。
3。 按合同內容企業提供的小家電、衛浴設備等，按生產企業或行業規定實行保修。
4。 在保修期內的報修，除人為使用不當造成的將實行免費服務。
5。 出保修日期或范圍的實行有償服務裝飾裝修質量保證書范文。
二、 保、維修時限：
1。 水、電搶急修，按雙方約定到現場，進行勘察、搶修，遇緊急情況下，4小時內（內環線內）到達現場。
2。 其它裝飾部件的報修，按雙方約定進入維修階段。
3。 保、維修前本企業人員將出示整修處理單，并將維修內容予以約定，終身有償服務本企業將收取人工費、材料費、列出材料、人工費清單，由消費者認可后即實施服務。
三、 下列事項不屬于報修范圍：
1。 消費者自備材料所產生的材料質量問題。
2。 消費者房屋的建筑質量、配套設施所產生的問題。
3。 消費者使用不當所產生的問題，如人為損壞地板或人為受潮。
4。 不可抗拒外力所產生的問題。
5。 消費者與施工隊自行交易起草非企業合同的項目。
6。 施工完畢后，房宅3個月以上無人居住，造成室內過于干燥或室內缺少通風換氣引起開裂等現象，或者是由于溫度過高，發生地板起拱等現象。
7。 因空調、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板變行。
8。 非正常手段清潔保養。
9。 漆面因外力受損。
因住戶使用不當或擅自改動結構、設備管線位置和不正當裝修而造成的質量問題，本公司不承擔保修責任；造成房屋質量受損或其他用戶損失的，由責任人承擔相應責任。
10。由于材料自然屬性形成的變化。
11。對上述不屬于保養范圍的事項，本企業實行有償優質維修服務，以優惠價格提供優質服務，并出示維修收費標準。
四、 消費者注意事項；
1。 消費者應向企業所提供的報修電話所在部門進行保維修。
2。 請消費者妥善保管好本質保書。
3。 本企業服務部人員上門為您服務時，請出具本部質保書。
4。 當本企業服務人員服務結束后，由服務人員在質保書上作保修記錄。
5。 整修完畢且質量達到要求，得到您的認可后，請在整修單上簽字，以便本企業存檔。
客戶姓名：
聯系電話：
保修地址：
施工單位（蓋章）：
聯系電話：
【2】格式
根據國家和地方相關法律法規要求并結合本企業情況特制定質量保證書（以下簡稱質保書），本質保書內容包括保維修范圍、保維修時限、消費者注意事項、相關保維修流程與保維修電話等。
一、保維修范圍：
本企業所簽訂的裝飾合同內的相關內容：
1、有/防水要求的廚房、衛生間的防滲漏，保修___年。
施工完畢后，房宅3個月以上無人居住，造成室內過于干燥或室內缺少通風換氣引起開裂等現象，或者是由于溫度過高，發生地板起拱等現象。
本人自愿應征入伍，入伍后本人保證：努力學習、刻苦訓練、爭當優秀士兵；無論在任何情況下嚴格遵守部隊的紀律，絕不做逃兵、不背叛祖國和部隊；遵守國家及部隊的法律法規，嚴格自身要求，不做違法的事情；立足軍營，努力向上，為國防貢獻自己微薄的力量，努力贏得榮譽，為國家出力，為軍隊和家人爭光添彩！請領導嚴格要求和監督，我保證做一名合格的士兵，請考驗！
我真誠地接受批評，我保證以后上課不搞小動作。不玩手機，認真上課！懇請老師相信我能夠記取教訓、改正錯誤。
2、對企業采用半成品在現場制作裝飾的部件，保修_____年。
由于懷著一顆對軍人的崇拜對軍隊生活的渴求和渴望，決定應征入伍。我把入伍看成是我一項神圣的使命，更想借此來磨練我的意志使自己更加堅強。部隊有著嚴明的紀律，有著嚴格的體能訓練，經歷了這些特殊的訓練，在以后的道路上即使遇到再大的困難也能坦然應對。一旦本人成為部隊的一分子，我會嚴格遵守部隊紀律，堅決服從領導安排，在訓練中嚴格要求自己，不怕吃苦，不畏艱險，不斷提高自身素質，以適應社會和人民的需要。并以優異的成績和滿意的答案向領導及家鄉父老報到。我決心做到：
3、按合同內容由企業提供的小家電、衛浴設備等，按生產企業或行業規定實行保修。
4、在保修期內的報修，除人為使用不當造成的將實行免費服務。
5、超出保修日期或范圍的實行有償服務。
二、保維修時限
1、水、電搶急修，按雙方約定到現場，進行勘察、搶修，遇緊急情況下，三小時內（內環線內）到達現場。
2、其它部件的報修，按雙方約定進入維修階段。
3、保維修前本企業人員將出示保維修處理單，并將保維修內容予以約定。
4、提供有償維修服務的，本企業將收取人工費、材料費，并列出材料、人工費清單，由消費者認可后實施服務。
三、下列事項不屬于保修范圍：
1、消費者自備材料所產生的材料質量問題。
2、消費者房屋的建筑質量、配套設施所產生的問題。
3、消費者使用不當所產生的問題。
4、不可抗拒外力所產生的問題。
5、消費者與施工人員私下交易的項目。
鑒于房屋的特殊屬性，為了維護購房者的合法權益，國家對住宅質量進行了專項規定，要求開發商建造的房屋必須達到一定的標準，并要求開發商承擔一定期限的保修責任。下面有整理的住宅質量保證書格式范文，歡迎閱讀！
6、施工完畢后，居室較長時間無人居住和保養，造成室內空氣過于干燥或潮濕，溫度過高或過低等，或發生意外情況，如：火燒、浸水、外力損傷等，而引起的質量問題。
7、由于材料自然屬性形成的變化。
8、對上述不保修范圍的事項，本企業實行有償維修服務，并明示維修收費標準。
四、保維修注意事項：
1、消費者應向企業所提供的報修電話所在部門進行維修。
2、為維護消費者保維修權益，消費者妥善保管好質保書。
3、本企業服務人員上門服務時，消費者應出示質保書。
4、當本企業服務人員服務結束后，由服務人員在質保書上作保維修記錄。
5、保維修完畢且質量達到要求，請消費者在保維修單上簽字，以便企業存檔。
保維修電話：____________________________
本合同主要依據條款說明 1．《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB50325—2001）之3．1．1；3．1．2；3．1．3條款規定：民用建筑工程所使用的無機非金屬建筑材料，包括砂、石、磚、水泥、商品混凝土、預制構件和新型墻體材料等，其放射性指標限量應符合表3．1．1的規定：
________建筑裝飾工程有限公司
第8篇：購房相關法律法規范文
關鍵詞：農村小產權房 地方經濟 根治
1.對農村小產權房問題的概述
所謂“小產權房”就是未經國家有關部門批準，沒有立項、規劃、征地、開工等一系列手續情況下，在農村集體土地上開發建設，沒有產權并公開對社會銷售的房屋，是國家法律和政策不允許的違法違規建設。
2.對農村小產權房危害性的認識
農村 “小產權房”的危害性從眼前和長遠來看，主要有以下六個方面：
一是嚴重違背了資源可持續使用的科學發展觀。以新農村建設為名搞房地產開發，是一種粗放的利用土地，這種低投入低效益的使用方式使我們本就十分尖銳的人地矛盾更加突出。既不符合集約節約用地，也不符合科學發展的要求。
二是購房者權利難以保障。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以購買了“小產權房”的人無法辦理產權證，無法入市交易。一旦國家要征用土地，按規定也只是補償給所有權人即村集體和村民，以后涉及房屋的質量等問題更沒有保證。這些“小產權房”也可能因違反土地管理法、城市規劃法等法律法規而被強行拆除或沒收。
三是侵害了集體和農民利益。村集體將土地低價租給開發商，雖然看似獲得了可觀的利益，但是與經合法手續進行土地征用來比，村集體和農民獲取的收益少得可憐。對于低價出租土地，不但使農民永久地失去了賴以生存的土地，而且也沒有從中獲得以后生活的保障。
四是造成社會不穩定。“小產權房”對外銷售后，隨之而來的是人員居住的一系列問題，如物業、治安、市政設施問題等等。因為這些購買樓房的業主并沒有因為低價購房，而降低對與居住相關的一系列服務質量的要求，村集體沒有能力應對，更沒有資金來源進行有效管理，購房者居住的基本生活條件不具備、不完善，產生不滿情緒，必然導致社會不穩定。
五是嚴重擾亂了鄉鎮土地市場和房地產市場。現行的土地政策，凡是經營性用地，都要通過招、拍、掛形式向國家交納土地出讓金才能取得土地。但“小產權房”都均以回避，使國家土地收益流失。另外“小產權房”沖擊了用正規渠道開發商品房的市場交易，合法開發商的利益得不到保證。
六是開發商承擔巨大風險和壓力。開發商目的是想從中獲得商業利潤，但是未經批準，占地建房是違法用地的行為，而且還要面臨被追究行政、刑事責任，這種代價是慘重的。
3.根治農村小產權房的幾點建議
一是“小產權房”要從鄉鎮抓起，鄉鎮主要領導首先要做到自己依法辦事，按程序辦事，絕不能帶頭違法違規，慫恿和支持建設“小產權房”。
二是鄉鎮對村集體經濟組織出租（承包）土地要嚴格監管，村集體經濟組織要想出租（承包）土地，必須經過鄉鎮政府批準同意后方可。兩個方面都管住了，“小產權房”就失去了基礎。
三是鄉鎮所有村鎮建設先要向村建、國土出具書面申請報告，同時派員實地勘察是否符合相關規劃和了解是否符合建房條件等，鎮主要領導對此召集進行專題會辦，是否可以辦理建房用地手續，是否屬違規小產權房建設。
四是要明確小產權房巡查包干人員職責，村建中心、國土所要組織分工包片人員，定期不定期下村巡查，發現屬小產權房建設的立即制止，并向單位領導報告，單位領導及時向分管領導匯報，凡包干人員巡查失察和知情不報者，追究責任人和單位主要負責人領導責任和經濟責任，并在機關例會上公開檢查，對違法用地必須做到及時發現，及時制止，及時查處，確保小產權房問題解決在萌芽狀態。對明知故犯，頂風作案的要堅決嚴肅追究責任，絕不姑息遷就。
五是建立聯動執法查處機制。通過近幾年查處“小產權房”的情況來看，僅靠國土、規劃、建設等部門是遠遠不夠的，需要建立由多部門以及鄉鎮政府參與的聯合執法隊伍，制定一個聯合執法的措施，明確各部門的職責，形成齊抓共管的局面。
六是政府要完善相關法律法規，制定切實有效的制止措施。法律法規的不完善，也是“小產權房”控制不住的一個因素。有關部門應立即研究、制定切實有效的法規對策，這樣可以解決查處“小產權房”法律支撐依據不夠的問題。
七是加強宣傳和引導，讓社會各層面充分認識到“小產權房”的危害性。通過新聞媒體對案件進行曝光和發放宣傳材料等形式，披露“小產權房”的危害性，宣傳國家打擊“小產權房”的政策等，利用4·22地球日、6·25土地日，通過鎮領導的廣播講話，流動宣傳車，過街橫幅，各村標語張貼宣傳形式，將大產權房和小產權房在質量保證、后續維權、兩證的辦理等方面揭示小產權房的諸多隱患，提醒人們不要購買“小產權房”，使“小產權房”沒有市場。
八是采取疏堵結合來制止“小產權房”。
①“堅持政府主導，由合理合法的開發商建設，既把農民住房問題解決了，又能有收益。
第9篇：購房相關法律法規范文
問:我是一名技工學校的學生。今年暑假,我被學校安排到某機械公司參加汽車維修實習,實習期為半年。實習期間,我在下班時被倒塌的車間大門砸傷,構成九級傷殘。我向該公司主張賠償,遭到該公司拒絕。請問,我遭遇的傷害算不算工傷?
王譽(河南鄭州)
律師意見:你遭遇的傷害不能算工傷。首先,我國相關法律法規對勞動者是否納入勞動就業保障范圍做了明確規定,在校學生不具備勞動者的條件,在實習期間的身份仍然是在校學生,并沒有因為學習場所的改變而成為法律意義上的勞動者。其次,由于實習生與實習單位之間沒有建立勞動關系,不具有企業職工的身份,因此,實習生不屬于工傷保險賠償的受償主體,相應地,實習生在實習期間遭受傷害不能享受工傷保險待遇,只能按民事侵權糾紛處理。
■離婚以后,房貸誰還?
問:5年前,我與丈夫曾以按揭的方式購得一套房屋。去年離婚時,我們在協議中約定,所購房屋歸他所有,此后的按揭貸款本息均由他歸還。由于他事后一直沒有還貸,銀行提起了索要貸款本息的訴訟。令我沒想到的是,法院判決我和前夫共同償還該筆貸款本息。請問,離婚后未分得房屋也必須償還按揭貸款嗎?
李曉菊(山東臨朐)
律師意見:一方面,按揭貸款屬于夫妻共同債務。夫妻共同債務是指為滿足夫妻共同生活需要所負的債務,主要包括基于夫妻家庭共同生活的需要,以及對共有財產的管理、使用、收益和處分而產生的債務。本案按揭貸款形成于夫妻關系存續期間,且是基于雙方購房這一共同利益,明顯屬于夫妻共同債務。
另一方面,夫妻共同債務應當由夫妻共同償還。我國《婚姻法》第41條規定:“離婚時,原為夫妻共同生活所負的債務,應當共同償還。共同財產不足清償的,或財產歸各自所有的,由雙方協議清償;協議不成時,由人民法院判決。”
再一方面,銀行有權要求你共同擔責。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第25條規定:“當事人的離婚協議或者人民法院的判決書、裁定書、調解書已經對夫妻財產分割問題做出處理的,債權人仍有權就夫妻共同債務向男女雙方主張權利。一方就共同債務承擔連帶清償責任后,基于離婚協議或者人民法院的法律文書向另一方主張追償的,人民法院應當支持。”
綜上所述,雖然你與前夫在離婚時已經明確房屋歸前夫,此后的貸款本息均由前夫一人承擔,但你無權抗辯銀行的訴求,只能在承擔償還責任之后,再依據離婚協議,按照確已墊付的金額,向前夫追償。當然,你可以請求法院拍賣、變賣按揭房產,用所得償還房貸,以避免或減少自身損失。
■職工入伍,能否解聘?
問:我高中畢業后到一家企業工作,簽訂了5年的勞動合同。第二年,我應征入伍,服兵役兩年。復員回家后,我到原單位上班,卻被告知,單位已與我解除了勞動合同。請問,單位這樣做合法嗎?
魏大龍(福建泉州)
律師意見:我國勞動部《關于職工應征入伍后與企業勞動關系的復函》中規定:“職工應征入伍后,根據國家現行法律法規的規定,企業應當與其繼續保持勞動關系,但雙方可以變更原勞動合同中具體的權利與義務條款。”《兵役法》第55條規定:“義務兵和服現役不滿十二年的士官入伍前是機關、團體、企業事業單位工作人員或者職工的,服役期間保留人事關系或者勞動關系;退出現役后可以選擇復職復工。”《軍人撫恤優待條例》第33條規定:“義務兵和初級士官入伍前是國家機關、社會團體、企業事業單位職工(含合同制人員)的,退出現役后,允許復工復職,并享受不低于本單位同崗位(工種)、同工齡職工的各項待遇;服現役期間,其家屬繼續享受該單位職工家屬的有關福利待遇。”
綜上所述,你應征入伍后,原單位不得與你解除勞動合同。你可以向當地勞動爭議仲裁委員會申請勞動仲裁。
■家庭暴力,法律不容
問:我丈夫很粗野,經常打得我遍體鱗傷。請問,我該怎樣維護自己的權益?如果離婚,我能否向他主張損害賠償?