房地產(chǎn)市場調(diào)查方案精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；支柱產(chǎn)業(yè)；營銷策略；應(yīng)用
隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革以及城市化建設(shè)的實施，很大程度上提高了房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)價格呈逐年上升的趨勢。雖然，我國目前已經(jīng)頒布了相關(guān)的政策，并從稅收調(diào)節(jié)、土地供給、信貸政策、行政管理等方面對房地產(chǎn)市場進行控制，以期能夠平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，調(diào)整房地產(chǎn)價格，但是收到的效果卻不盡如人意。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整營銷策略，從而保障自身的良好發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場營銷概述
市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤。隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產(chǎn)有效結(jié)合在一起，這是我國商品經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)的產(chǎn)品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產(chǎn)市場營銷主要是指在遵守相關(guān)營銷的原則以及房地產(chǎn)企業(yè)制定的營銷制度條件下，運用各種科學(xué)合理的營銷策略，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行銷售，滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的過程。
二、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的分析
（一）人口環(huán)境分析
人是市場的重要組成部分，而人口環(huán)境與人之間有著密切的聯(lián)系，因此人口環(huán)境對房地產(chǎn)市場有著重要的影響。人口環(huán)境主要是通過人口的流動遷移、數(shù)量的增長、家庭結(jié)構(gòu)、收入、年齡等方面的因素影響著房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對象主要是人，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)人口環(huán)境的實際情況，詳細分析營銷市場，滿足消費者的各種需求，從而促進我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。首先，房地產(chǎn)是人們生活工作的重要場所，人口數(shù)量的多少直接決定著房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展?jié)摿Γ黄浯危康禺a(chǎn)的居住用房主要是由家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)而決定的，家庭數(shù)量和結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)和需求量產(chǎn)生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費帶來極大的影響，例如當(dāng)一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產(chǎn)的市場營銷產(chǎn)生影響。
（二）經(jīng)濟環(huán)境分析
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，市場經(jīng)濟體制的改革，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，這對房地產(chǎn)必然會產(chǎn)生直接的影響。首先，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低直接決定著房地產(chǎn)市場是否能夠得到快速的發(fā)展。近年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展之所以迅猛，主要是建立在國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場能夠提高國民經(jīng)濟，而國民經(jīng)濟能夠為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進，相互發(fā)展，從而促進了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；其次，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、消費、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟發(fā)展過快時，便會導(dǎo)致通貨膨脹的現(xiàn)象出現(xiàn)，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經(jīng)濟的發(fā)展速度；當(dāng)宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度過慢時，會出現(xiàn)通貨緊縮的現(xiàn)象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機構(gòu)存款準備金率等，刺激宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。因此，金融貨幣政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)短期的供求關(guān)系進行調(diào)整，進而促進房地產(chǎn)市場營銷。
（三）政治環(huán)境
政治環(huán)境主要是指能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的營銷活動進行制約和影響的政府機構(gòu)和政策法規(guī)。政府機構(gòu)主要利用制定一系列政策對房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動進行制約和影響，保障房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)在一個公平競爭的環(huán)境中得到發(fā)展，保護房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的共同利益。政策法規(guī)主要是對房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的變更進行規(guī)定，使人們在變更房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系過程中所必須遵守的行為規(guī)范。政策法規(guī)能夠促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，在最大限度上滿足消費者的需求。政治環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產(chǎn)政策的制定，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供用進行規(guī)范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)，擴大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據(jù)目前房價上漲過快的現(xiàn)狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產(chǎn)政策，其主要目的在于通過政策法規(guī)的指導(dǎo)，保證房價價格波動合理。
三、房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀
（一）市場調(diào)查前期工作不充分
一個有效的營銷策略，必然離不開市場調(diào)查。而房地產(chǎn)商品與其他商品不同之處在于，如果市場調(diào)查不夠深入，規(guī)劃方案便會失去一定的合理性。一旦規(guī)劃設(shè)計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實現(xiàn)的。可是在實際中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商寧愿冒著投資風(fēng)險，花費大量的資金開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，也不愿意花少量的錢進行市場調(diào)查。在項目的確定、選址、定位、規(guī)劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經(jīng)驗進行的，無法從根本上滿足市場的需求。
（二）忽視市場細分與定位
對市場進行合理的細分與定位有利于市場目標的實現(xiàn)，同時在很大程度上關(guān)系著開發(fā)商的經(jīng)濟利潤。可是從目前的情形來看，我國房地產(chǎn)市場缺乏堅固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現(xiàn)空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細分與定位。
（三）營銷策略與企業(yè)不符
在實際中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產(chǎn)商為了推銷某個項目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應(yīng)，但是卻會浪費許多資金。因此，不是每個企業(yè)都適合廣告策略，例如針對于規(guī)模較小，正處于發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果大打廣告戰(zhàn)略，會造成企業(yè)陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的局面，阻礙企業(yè)的正常運行。
（四）對營銷過程的管理與控制不夠
很多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實際上，大多數(shù)都是由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對營銷過程的管理與控制，導(dǎo)致營銷策略無法充分發(fā)揮出真正的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進行修改，根本就無法提高營銷效果。
（五）功利營銷思想嚴重
很多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，具有嚴重的功利營銷思想，一味地追求自身的經(jīng)濟利益。這主要表現(xiàn)在忽略規(guī)劃設(shè)計，重視營銷推廣。有的開發(fā)商了為了節(jié)約資金，以低價購買規(guī)劃設(shè)計方案，并在施工過程中發(fā)現(xiàn)了許多問題。
四、房地產(chǎn)市場營銷策略
（一）深入市場調(diào)查
想要全面了解房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境，就需要對市場進行深入的調(diào)查。市場調(diào)查主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理選擇市場目標，采用一系列科學(xué)合理的方法，有針對性、目的性的對相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息進行采集和分析，將調(diào)查的市場內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境以及相關(guān)行業(yè)其他企業(yè)的營銷情況作為參考依據(jù)，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者的決策提供重要的信息資料。
（二）整合企業(yè)資源
房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，首先就需要對本身的實際資源進行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進行整合。但是房地產(chǎn)企業(yè)必須要認識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業(yè)的各種資源進行有序的組織，通過有效的規(guī)劃設(shè)計，將各種資源的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。
（三）選擇符合企業(yè)特點的營銷策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場環(huán)境、自身的資源、競爭對手以及企業(yè)本身的客戶等，選擇符合企業(yè)特點的營銷策略。例如當(dāng)企業(yè)無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費者群體，進行生產(chǎn)，將精力集中在少數(shù)的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業(yè)在目標市場中占有優(yōu)勢地位，而且還可以提高企業(yè)的知名度，節(jié)約企業(yè)的營銷費用。如果在有條件的情況下，企業(yè)已進行深入的發(fā)展，但是這需要企業(yè)的市場地位比較牢固的基礎(chǔ)之上進行，避免企業(yè)承擔(dān)不必要的損失。
（四）創(chuàng)新營銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)至今已有20多年的發(fā)展歷史了，從物質(zhì)領(lǐng)域延伸到人文關(guān)懷，這種關(guān)懷主要體現(xiàn)在文化方面，無論是建筑還是相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，都是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物。由此可知，文化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發(fā)展，消費者的需求日益成熟，但是文化地產(chǎn)的建設(shè)還正處于發(fā)展的初期，無法滿足消費者的需求。現(xiàn)在，消費者從簡單的追求建筑發(fā)展到功能以及景觀的重視，表現(xiàn)出人們對精神方面的追求。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在制定和運用營銷策略的過程中，樹立創(chuàng)新因素，加入創(chuàng)新元素。例如綠色營銷、環(huán)保營銷、經(jīng)濟營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的知名度，而且還能提高企業(yè)的優(yōu)勢，幫助企業(yè)在房地產(chǎn)市場中占有更大的市場份額，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（五）加強對營銷過程的管理創(chuàng)新
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力日益加劇，以及房地產(chǎn)行業(yè)的理性化發(fā)展，加大了對民營機構(gòu)的開放程度，并打破了行業(yè)壟斷的現(xiàn)象，從而逐漸形成雙重開放的局面。
五、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展
隨著我國社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的市場營銷策略已經(jīng)無法滿足市場發(fā)展的特點以及消費群體的消費需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)時展，樹立先進的營銷觀念，創(chuàng)新營銷策略，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（一）綠色營銷
隨著發(fā)展與生態(tài)之間的矛盾加劇，加強了人們的環(huán)保意識，建筑的質(zhì)量、價格、外觀、構(gòu)造等不再是影響消費群體的重要因素，消費者越來越注重居住環(huán)境的質(zhì)量，同時生態(tài)環(huán)境也成了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷亮點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立節(jié)能環(huán)保、綠色營銷的理念，將綠色消費作為營銷策略，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)效益，為消費者創(chuàng)造出綠色、環(huán)保的家園。
（二）人文營銷
隨著社會文明的進步，消費者需求的日益成熟，使得社會文化對現(xiàn)代消費產(chǎn)生了嚴重的影響，而房地產(chǎn)消費也不例外。在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，要求居住環(huán)境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)出文化理念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和進行營銷策略的時候，需要創(chuàng)造出人文特點，營造人文環(huán)境，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的人文內(nèi)涵。
（三）知識營銷
21世紀是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費群體在房地產(chǎn)消費過程中，對房地產(chǎn)的相關(guān)知識有了一個更深的了解，同時對于房地產(chǎn)相關(guān)知識的了解欲望也在逐步增強。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施營銷策略的過程中，可以為消費群體傳輸房地產(chǎn)相關(guān)的知識，并為其提供相應(yīng)的服務(wù)，以此提高消費群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進行。
參考文獻：
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第2篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導(dǎo)
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風(fēng)險分析的基本方法2.投資風(fēng)險評估的方法
3.投資風(fēng)險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風(fēng)險因素三、房 地
(二)項目風(fēng)險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風(fēng)險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預(yù)測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析
7.能夠進行風(fēng)險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
第3篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；市場營銷
房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設(shè)計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導(dǎo)和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性
在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導(dǎo)致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調(diào)研不足
許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當(dāng)做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意
房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對策
（一）創(chuàng)新廣告形式
廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎(chǔ)上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求
房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學(xué)的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應(yīng)的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。
（三）加強市場調(diào)研
市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標，并運用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
（四）實現(xiàn)營銷策劃的創(chuàng)新
第4篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊
數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四) 可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
第5篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；前期策劃；主要措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃模式及合同
我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式及房地產(chǎn)營銷策劃模式。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言, 通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式，即從房地產(chǎn)公司拿地到建設(shè)、銷售、物業(yè)移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容，時間跨度自開發(fā)商拿地至項目建設(shè)、銷售、物業(yè)移交、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。
房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的銷售密切聯(lián)系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費、只收取銷售費的新模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整, 它主要發(fā)生在項目實施之前。
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù), 合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失, 受托人不承擔(dān)責(zé)任。
二、房地產(chǎn)項目前期策劃重要性的表現(xiàn)
房地產(chǎn)項目前期策劃成功與否，是房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現(xiàn)企業(yè)利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發(fā)落敗，從而讓企業(yè)蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災(zāi)難性的影響，通常在以下四方面表現(xiàn)尤為突出。
2.1項目定位失誤
開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房, 使土地資源造成浪費, 土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區(qū)域因素缺乏研判的結(jié)果。
2.2功能定位與設(shè)計不匹配
有的商品房小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的功能定位脫節(jié)，或者有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理, 與高檔社區(qū)本身不相匹配。
2.3房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制的矛盾
有的剛需產(chǎn)房住宅小區(qū), 卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位, 套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見。
2.4項目定位與實際規(guī)劃建設(shè)不匹配
有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔(dān), 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。
三、房地產(chǎn)項目前期策劃的工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發(fā)商通過分析自身能力和項目條件，了解環(huán)境特性和趨勢，制定項目開發(fā)什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品賣給誰、產(chǎn)品怎么賣、項目什么時間開發(fā)、項目怎么開發(fā)的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：
3.1項目市場調(diào)查分析
（1）城市的宏觀環(huán)境：對城市經(jīng)濟、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況，國家地方的法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的影響，城市今后發(fā)展趨勢分析。
（2）中觀環(huán)境：對項目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級為基礎(chǔ)，對此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M一步的分析。
（3）微觀環(huán)境：本項目所在地塊環(huán)境分析，競爭對手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場前景預(yù)測。
環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細致地對環(huán)境進行調(diào)查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求， 才能認清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。
3.2目標客戶群分析
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關(guān)鍵；市場調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會。通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向；市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品。
3.3項目方案策劃分析
（1）地塊情況
對項目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點。
（2）項目市場定位
所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標市場中消費者的特定需求，而設(shè)計和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對而言的相對位置。所以房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是在詳細的房地產(chǎn)市場調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設(shè)計建設(shè)標準，使自身的房產(chǎn)項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，實現(xiàn)搶占或侵蝕市場的目標。
（3）項目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計
項目產(chǎn)品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實體+無型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。
（4）開發(fā)建設(shè)、營銷、物管方案
對開發(fā)建設(shè)的周期、進度安排，開發(fā)分布做總體規(guī)劃；對營銷的的節(jié)點做出總體的進度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導(dǎo)入期、樹立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現(xiàn)總體的營銷目標；而在物管方面則應(yīng)以“以人為本”的思想和物業(yè)先期進入的方法在總體上對物業(yè)進行安排和部署。
四、房地產(chǎn)前期策劃中規(guī)避風(fēng)險的主要措施
4.1減少項目開發(fā)經(jīng)濟風(fēng)險
一個好的前期策劃方案，至少在市場調(diào)查分析、項目投資分析、項目規(guī)劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發(fā)商提供項目決策依據(jù)。認真做好開發(fā)項目前期策劃工作，科學(xué)指導(dǎo)項目開發(fā)，能夠降低項目的開發(fā)經(jīng)濟風(fēng)險。
（1）充分評估項目地塊特征、開發(fā)商的實際開發(fā)能力，提供具有前瞻性、獨創(chuàng)性、先進性、可操作性的策劃方案，切實規(guī)避項目開發(fā)的經(jīng)濟風(fēng)險。
（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發(fā)土地的成本、開發(fā)地理位置、政府主管部門對開發(fā)項目規(guī)劃控制指標、市政配套設(shè)施狀況，自籌資金規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等等。
（3）注重調(diào)查數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學(xué)性，對正式提交的方案要及時組織專家進行審查和評定，使前期策劃方案對開發(fā)項目真正起到指導(dǎo)作用，從而降低風(fēng)險。
4.2房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的政策風(fēng)險
目前國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展受國家政策、行業(yè)法規(guī)制約影響大，在前期策劃過程中應(yīng)充分分析國家的行業(yè)政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規(guī)調(diào)整等規(guī)避項目開發(fā)的政策風(fēng)險。
4.3對項目開發(fā)的市場風(fēng)險
房地產(chǎn)項目由于建設(shè)期比較長，且目前調(diào)控政策日趨嚴厲，由于市場供應(yīng)及行業(yè)競爭加劇導(dǎo)致的市場風(fēng)險必須嚴加控制。重視營銷，加快出貨節(jié)湊并及時回收資金是規(guī)避市場風(fēng)險的最佳方式。
4.4 前期策劃的時效性風(fēng)險
前期策劃是基于現(xiàn)狀及相對未來一段是時期內(nèi)所做的開發(fā)策劃方案，所以具有一定的時效性。在實際開發(fā)過程中，由于項目開發(fā)周期較長，故應(yīng)要不斷針對環(huán)境、市場及競品的變化作局部的調(diào)整，而不能一成不變地按前策方案實施，避免因策劃時效性所產(chǎn)生的風(fēng)險。
第6篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的問題分析
前期工作是項目進入實質(zhì)性階段的基礎(chǔ)。它涉及到各種職能部門和專業(yè)領(lǐng)域要求。在實際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。
(一)技術(shù)資料與實地出入的矛盾
開發(fā)商通過協(xié)議、招標或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調(diào)整，或測繪資料的時滯，往往導(dǎo)致圖紙與實地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準確反映。
(二)效益原則與方案優(yōu)化的矛盾
項目開發(fā)的基本出發(fā)點是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，并以此為基準取得最佳經(jīng)濟效果。但是，這往往受到相關(guān)政策和法規(guī)的限制。方案設(shè)計的基本依據(jù)之一是《選址意見書》，它對項目基地退界、間距、高度等技術(shù)指標給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發(fā)商角度，為了方案成本控制和優(yōu)化，容積率最好做足，但采光、日照等技術(shù)要求往往形成瓶頸限制。
(三)市場變化與開發(fā)進度的矛盾
大家知道，市場信息干變?nèi)f化。在不同時間，由于生活水平和消費觀念等因素的影響，導(dǎo)致顧客對房地產(chǎn)的要求也隨之變化。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要一個周期，一般至2～3年，項目一經(jīng)定位就很難改變。這樣，很容易造成當(dāng)時設(shè)計內(nèi)容和現(xiàn)時市場需求相違背而脫節(jié)，造成項目租售困難。
(四)不確定因素較多，很難進行量化控制前期工作很大程度上量個平衡協(xié)調(diào)過程。它受到政策、經(jīng)濟、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響。
二、房地產(chǎn)開發(fā)前期有效管理的對策
(一)研究投資環(huán)境。
環(huán)境因素是項目開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有土地條件的一次性、政策環(huán)境的復(fù)雜性等特點，只有對環(huán)境因素做出正確的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項目才有可能走向成功。投資環(huán)境主要是指政策環(huán)境和地理環(huán)境。政策環(huán)境研究從宏觀上研究當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場的政策走向，微觀上研究當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動向，誰就能把握市場的“先機”。回顧前幾年的發(fā)展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場供給方式由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招標或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場稅率的調(diào)整政策、商品房契稅的降低和房地產(chǎn)交易手續(xù)的調(diào)整等政策大調(diào)整都大大地改變了房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境，改變和引導(dǎo)了市場走勢。地理環(huán)境研究是另一個不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態(tài)環(huán)境等自然環(huán)境，以及業(yè)已形成的外部人文、社會文化環(huán)境。它看似具有先天性，卻與政策環(huán)境關(guān)聯(lián)并受其后天刺激而產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，影響深遠。比如城市區(qū)劃調(diào)整，可以改變名義上的地理環(huán)境，享受不同的政策環(huán)境；城市基礎(chǔ)設(shè)施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設(shè)的投資與規(guī)劃，可以改變相對的地理空間；河道的疏浚與開發(fā)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)都可以塑造固有的地理形態(tài)；大學(xué)城、體育場館、大劇院等配套服務(wù)設(shè)施品質(zhì)的改善，則擴展了地理的人文內(nèi)涵；商業(yè)中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業(yè)價值。相反，環(huán)保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產(chǎn)項目的成敗。因此，人們在談?wù)撃硡^(qū)塊或板塊的開況時，熱衷的話題不外乎“現(xiàn)有自然條件”、“現(xiàn)有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現(xiàn)有樓盤及未來開發(fā)熱度”等。不乏看出，人們始終關(guān)心的永遠離不開環(huán)境因素，而對開發(fā)商來說，環(huán)境研究是確立本項目是否具有競爭上的絕對優(yōu)勢。
(二)進行市場調(diào)研
市場因素是首要因素。所以首先是進行市場調(diào)查，研究分析業(yè)已存在的市場情況。市場調(diào)查主要是消費者調(diào)查、房產(chǎn)品調(diào)查和市場競爭狀況的調(diào)查。其中消費者調(diào)查是指購房者數(shù)量、物業(yè)面積大小、總價多少、習(xí)慣愛好等購買力調(diào)查，廣告影響力、價格敏感度等消費影響力調(diào)查；房產(chǎn)品調(diào)查是指供求狀況、市場容量、銷售趨勢、房產(chǎn)品發(fā)展趨勢等調(diào)查；市場競爭狀況調(diào)查是指項目周邊地塊的競爭對手市場定位及操作，潛在消費者的市場爭奪壓力等調(diào)查。通過對購買者或潛在購買者的經(jīng)常性調(diào)查，及時把握需求動向，同時可以不斷更新數(shù)據(jù)庫資料，為調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新市場提供準確的第一手資料。市場需求決定一切，市場需求決定開發(fā)項目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項目。
項目可行性分析是在有需求狀態(tài)下，摸清房產(chǎn)品的具體需求，確定項目規(guī)模檔次。只有確定合理的規(guī)模檔次，才會產(chǎn)生集聚效應(yīng)，確定項目房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場適應(yīng)力。只有生產(chǎn)出適合市場的房產(chǎn)品，項目才會成功。然而面對多變性的銷售市場，這并不是積極適應(yīng)的過程，僅僅是被動性適應(yīng)。
(三)經(jīng)濟分析
首先必須仔細計算土地價款。其次是對一些地方規(guī)費等前期建設(shè)費用以及交付使用前必需發(fā)生的費用，要有正確的預(yù)測，包括勘察費、設(shè)計費、監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、大配套費、水電氣綠化等貼費、散裝水泥“限袋費”、墻改費、白蟻防治費、竣工資料保證金、地方教育費、環(huán)境影響補償費、房屋維修基金、驗收檢測費等。另外，還要測算建設(shè)單位管理費、營銷策劃費等。這些費用與建安費用一起構(gòu)成工程投資估算。所以在可行性分析時，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會嚴密并且具有時效。
(四)財務(wù)分析
根據(jù)前述的投資估算擬定項目籌資方案，估測資金回籠計劃，確定合理的資金運用表。當(dāng)然必須運用資金運作技巧，考慮部分墊資施工、預(yù)售回籠、滾動開發(fā)。根據(jù)資金運用表計算項目財務(wù)費用。考慮國家利率政策調(diào)整的可能性以及資金運用的復(fù)雜性等，還必須另列不可預(yù)見費。根據(jù)銷售收入按規(guī)定計取營業(yè)稅。
工程投資估算加上項目財務(wù)費用和稅金即為項目總投資。銷售總收入與項目總投資的差額即為項目利潤。差額越大，項目效益越好。沒有利潤的項目一定為不可行。
三、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作分析必須從維護房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的嚴肅性出發(fā)，仔細收集各項數(shù)據(jù)，認真運用各項數(shù)據(jù)和方法，得出正確的結(jié)論性意見和項目選擇建議，為決策者確定項目提供可靠依據(jù)，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長官意識”。
[參考文獻]
[1]劉秋雁房地產(chǎn)投資分析[M]．大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003．
第7篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
關(guān)鍵詞：經(jīng)營與估價專業(yè)
人才培養(yǎng)方案比較研究
前言：
全國高職院校有百余家院校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)。這和日益興盛的房地產(chǎn)行業(yè)有密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)興起需要大量的房地產(chǎn)專業(yè)人才，房地產(chǎn)估價與經(jīng)營專業(yè)從誕生之日就成為熱門專業(yè)，畢業(yè)生供不應(yīng)求。作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)最重要的環(huán)節(jié)――人才培養(yǎng)方案對于本專業(yè)建設(shè)起到一個綱領(lǐng)性的作用。
學(xué)制、學(xué)分方面
五所院校在學(xué)制上基本一致。如浙江某高職院校、廣東
某高職院校、湖北某高職院校都選擇了三年大專學(xué)制，這是最常見的情況。而我校和遼寧某高職院校都不約而同的選擇了彈性特殊學(xué)制。我校基本學(xué)制為三年，彈性學(xué)制為二年至五年。而遼寧某高職院校規(guī)定實行三學(xué)年的基本學(xué)制，并實行彈性學(xué)制。修業(yè)期滿，經(jīng)考試合格準予畢業(yè)；在符合有關(guān)規(guī)定的條件下，可延長在校學(xué)習(xí)期限，但不得超過兩年延長期。這意味著我校最早可以兩年畢業(yè)，最晚可以到五年。再看課程門數(shù)，大多數(shù)學(xué)校選擇了30門左右的課程，基本符合高職學(xué)生的實際，除去實習(xí)外，這些課程要在2年左右時間完成，而且這些課程覆蓋了從事房地產(chǎn)業(yè)的基本課程。如房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程技術(shù)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)財務(wù)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)法規(guī)等。課時一般在2000左右，體現(xiàn)了設(shè)置的科學(xué)性，而且保證了重要學(xué)科的課時。
(二)就業(yè)方向
只有適合社會相關(guān)崗位需要的人才，才是我們培養(yǎng)的合格人才。通過對五所院校人才培養(yǎng)方案的比較，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價與經(jīng)營專業(yè)的畢業(yè)生大體可以從事以下崗位：1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷部的營銷策劃、組織和商品房的銷售及交易手續(xù)業(yè)務(wù)等崗位；2)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司商品房和二手房居間服務(wù)等崗位；3)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的綜合評估崗位。4)物業(yè)管理企業(yè)工程部的房屋建筑和附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護與維修管理、安全部、環(huán)境部和客服部等相關(guān)業(yè)務(wù)管理崗位。其中前三個是本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)的基本崗位。物業(yè)管理行業(yè)屬于拓展的崗位。還有些原來不是本專業(yè)的就業(yè)崗位，近年來比較熱門的職業(yè)。這些職業(yè)接受本專業(yè)的畢業(yè)生，擴展了本專業(yè)學(xué)生的就業(yè)范圍。在人才培養(yǎng)方案中也有所體現(xiàn)，如政府房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)權(quán)屬登記、行業(yè)管理等業(yè)務(wù)工作；拍賣、典當(dāng)?shù)刃袠I(yè)的不動產(chǎn)拍賣、典當(dāng)?shù)葮I(yè)務(wù)崗位、工程概預(yù)算、裝飾裝修崗位、房地產(chǎn)測量員。有的高職院校把就業(yè)崗位分為核心崗位：房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀；邊緣崗位：房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)檔案管理、物業(yè)管理。這種劃分更具有科學(xué)性，本專業(yè)的學(xué)生日后會從事什么主要崗位和輔助崗位一目了然。
(三)職業(yè)崗位能力要求
對于學(xué)生的崗位能力要求，五所院校的人才培養(yǎng)方案都規(guī)定的很細，符合房地產(chǎn)相關(guān)崗位的要求。如廣東某高職院校的培養(yǎng)學(xué)生具備進行房地產(chǎn)簡單測繪的能力；能比較熟練地識讀中小型建筑物的土建、水電、裝飾施工圖能力；具有對簡單建筑工程及房地產(chǎn)項目進行工程估價、編制概預(yù)算初級能力；具有一定的計算機操作和應(yīng)用能力，運用計算機進行房地產(chǎn)估價及經(jīng)營、開發(fā)、管理工作；具有基本房地產(chǎn)財務(wù)管理能力；有基本溝通、協(xié)調(diào)、合作能力；具有房地產(chǎn)項目策劃、開發(fā)、營銷能力；具備房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本素質(zhì)和基本能力；具備房地產(chǎn)、土地評估的基本素質(zhì)和基本能力；具有物業(yè)管理方面的基本能力。
遼寧某高職院校要求學(xué)生具備：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能力：具有開發(fā)項目可行性論證；開發(fā)流程設(shè)計；房地產(chǎn)投資收益及風(fēng)險分析；項目招投標；施工組織設(shè)計；進度、安全、質(zhì)量控制；工程造價管理、工程預(yù)算編制技術(shù)；建筑識圖、建筑構(gòu)造識別、房屋建筑材料識別、房屋裝飾材料和工藝識別等技能。
(2)房地產(chǎn)營銷能力：具有房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)營銷策劃及推廣、商品房銷售、交割、接待禮儀等技能。
(3)物業(yè)管理能力：具有物業(yè)管理項目接管驗收、物業(yè)初期管理、物業(yè)部門規(guī)范管理、基本與專項業(yè)務(wù)管理、冬季供暖管理、物業(yè)管理糾紛處理等技能。
(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)能力：具有房地產(chǎn)估價技能；房地產(chǎn)經(jīng)紀(居問)、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)法律政策咨詢、房地產(chǎn)信息(收集、處理)咨詢等技能。
湖北某高職院校要求學(xué)生具有：(1)具有較強的市場調(diào)查研究、市場分析、組織管理能力；(2)具有房地產(chǎn)開發(fā)前期、營銷、物業(yè)管理策劃能力；(3)具有房地產(chǎn)銷售、簽約等能力；(4)具有現(xiàn)場勘察、業(yè)務(wù)洽談等處理事務(wù)的能力；(5)具有撰寫土地估價報告、房地產(chǎn)估價報告、可行性研究報告的能力；(6)具有初步的中小企業(yè)管理能力。
浙江某高職院校將職業(yè)能力分為專業(yè)基本能力和分方向?qū)I(yè)能力。前者包括：
(1)建筑制圖與識圖能力；
(2)房地產(chǎn)市場調(diào)研能力；
(3)土地的評價與獲取能力；
(4)開發(fā)項目策劃能力；(5)開發(fā)項目概念設(shè)計能力；(6)建筑工程技術(shù)基本能力；(7)安裝工程技術(shù)基本能力；(8)房地產(chǎn)工程管理能力；(9)樓盤銷售服務(wù)能力；
(10)物業(yè)管理能力。
后者包括：(1)房地產(chǎn)開發(fā)策劃專業(yè)能力
1)房地產(chǎn)市場分析能力；
2)房地產(chǎn)形象策劃能力；
3)房地產(chǎn)銷售策劃能力。
(2)房地產(chǎn)估價經(jīng)紀專業(yè)能力
1)房產(chǎn)銷售能力；
2)房產(chǎn)居間業(yè)務(wù)能力；
3)房產(chǎn)權(quán)屬登記能力；
我校培養(yǎng)學(xué)生：專業(yè)技術(shù)能力
(1)具有房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等方面的知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作及管理等方面的知識；
(2)掌握房地產(chǎn)估價、土地評估的知識和方法；
(3)掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)咨詢等知識；
(4)掌握房地產(chǎn)營銷及策劃、房屋銷售的相關(guān)知識。
3、社會能力與方法能力
(1)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的能力
(2)敬業(yè)與團隊合作能力
(3)競爭與組織能力
(4)社會適應(yīng)能力
(5)工作組織能力和協(xié)調(diào)能力
(6)制定工作計劃、獨立完成工作任務(wù)的能力
第8篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
1.宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。
2.財政利率風(fēng)險。財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進去。
3.市場風(fēng)險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進,所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。
4.自然風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。
(二)內(nèi)部風(fēng)險
1.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。
2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因
所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確,或前期調(diào)研不細,對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。
宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。
發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率,其計算方法有以下幾種。
(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別
1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:
營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入
據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。
2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額
償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風(fēng)險越大;反之,則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為:
保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入
保本占用率越高,投資風(fēng)險越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。
(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法
由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:
如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風(fēng)險的度量。標準差越大,風(fēng)險越大,標準差越小,風(fēng)險越小。用標準差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出。考慮到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風(fēng)險,與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險,通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。R>1的風(fēng)險,是很多投資者不能忍受的風(fēng)險。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險。Δ
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制
在房地產(chǎn)投資活動中.投資的風(fēng)險是客觀存在的,這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險,減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。
控制風(fēng)險的基本思想是對某種損失的可能性進行調(diào)整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:
(一)進行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項目決策
風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。
(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目
房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一。有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。
(三)以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)
房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率,減少經(jīng)營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。
(四)通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險
不同投資項目的風(fēng)險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益:當(dāng)然,各項目之間的相關(guān)性不能太強,否則就無法起到降低風(fēng)險的作用。
第9篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查方案范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場營銷策劃課程；能力培養(yǎng)；教學(xué)方法改革
前言
房地產(chǎn)市場營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)與管理本科專業(yè)的核心課程，該課程不僅要求學(xué)生掌握理論知識，還需要掌握一定的實踐能力。該課程的知識貫穿整個房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)的各個環(huán)節(jié)，課程中涉及的市場調(diào)查、市場分析、市場研判無疑都是將來從事房地產(chǎn)工作的基本功，因此掌握好該課程，對整個專業(yè)能力的培養(yǎng)都打下扎實的基礎(chǔ)。筆者學(xué)習(xí)一些本科院校這門課程老師的教學(xué)經(jīng)驗和自己幾年來的教學(xué)心得，與學(xué)生深入交流并問卷調(diào)查，探討該課程如何以能力培養(yǎng)為導(dǎo)向的教學(xué)方法改革，以期對該課程的教學(xué)效果有更大的提高。
一、以能力培養(yǎng)為導(dǎo)向教學(xué)方法改革需解決的主要問題
該課程除了講授教學(xué)大綱要求掌握的有關(guān)理論知識點外，更要重視培養(yǎng)動手能力的實踐教學(xué)，應(yīng)關(guān)注以下幾個能力的培養(yǎng)和相應(yīng)的教學(xué)方法問題。
1.市場調(diào)查能力的培養(yǎng)。房地產(chǎn)市場營銷策劃，無論是營銷還是策劃，都需要相關(guān)人員具備較強的市場調(diào)查能力，調(diào)查是基礎(chǔ)性的工作，調(diào)查能力不強一切營銷策劃工作都無法開展，而調(diào)查能力的培養(yǎng)不是在課堂就能學(xué)得到的，更多的需要學(xué)生邊學(xué)邊進行適當(dāng)?shù)膶嵺`活動。
2.統(tǒng)計分析能力的培養(yǎng)。該課程涉及面寬，需了解國家、區(qū)域、地方的宏、中、微觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)，需要有較強的統(tǒng)計分析能力，這樣才能對房地產(chǎn)市場做出較準的研判，而統(tǒng)計分析方面的相關(guān)知識需要學(xué)生到實際房地產(chǎn)開發(fā)項目上去觀察學(xué)習(xí)才能有更深的感悟和理解。
3.溝通協(xié)調(diào)合作能力的培養(yǎng)。該課程涉及的知識面是側(cè)重實踐性的，需要面對廣大客群和業(yè)主，如何在學(xué)習(xí)中培養(yǎng)學(xué)生的溝通協(xié)調(diào)合作能力是課程的內(nèi)在要求，而這種能力的培養(yǎng)更需要學(xué)生積極在課余時間走出去與相關(guān)部門相關(guān)人員接觸和打交道。
4.創(chuàng)新思維的培養(yǎng)。營銷策劃除了要有扎實的基本功外，更需要市場定位、產(chǎn)品、渠道、促銷等理念的創(chuàng)新思維，要在教學(xué)中培養(yǎng)跳躍式的創(chuàng)新思維，打破一貫常規(guī)傳統(tǒng)的思維慣性，有目的地培養(yǎng)與眾不同的跳躍式思維習(xí)慣，這種思維的培養(yǎng)更加需要老師在教改中有意識的引導(dǎo)。
二、教學(xué)方法改革的具體思路和做法
很顯然，以上幾個能力的培養(yǎng)用一般的教學(xué)方法是很難培養(yǎng)起來的，該課程教學(xué)的一般做法是老師在授課中穿插一些市場營銷案例加以分析，學(xué)生聽時也較有興趣，但一旦到了實踐環(huán)節(jié)就不知所措了，所掌握的知識點到了應(yīng)用階段就用不上了，能力在實踐中發(fā)揮不出來，筆者認為該課程不要被考試所約束，要發(fā)揮課程特色，授課以案例分析為綱，以能力培養(yǎng)為主，一步一案例，一步一實踐，一步一能力，一步一提升；筆者結(jié)合實際在教學(xué)中做如下教改工作。
1.以案例為核心展開教學(xué)。理論教學(xué)重知識點教學(xué)，避免照本宣科式流水教學(xué)，以案例貫穿全書有關(guān)知識點，在授課一開始就要求學(xué)生系統(tǒng)閱讀教材書全書，并推薦另一本營銷策劃案例書備閱，并要求學(xué)生寫兩篇讀書心得，了解他們的學(xué)習(xí)情況；這樣能有效地讓學(xué)生較系統(tǒng)地了解該課程的大致內(nèi)容，對全書理論知識有了初步的認識。而在教學(xué)中則根據(jù)各個重要知識點開展案例式為主的教學(xué)，突出每個知識點的運用和能力培養(yǎng)，有的放矢進行討論，對概念性的知識點則強調(diào)應(yīng)理解運用而非死記硬背，拋棄教條式教學(xué)和學(xué)習(xí)；每個章節(jié)列舉經(jīng)典案例，講解案例時結(jié)合案例的背景和生活實際進行講述和比較，穿插現(xiàn)時新聞、時事熱點、圖片視頻、政策動態(tài)、理論要點進行相互滲透，這樣既生動有趣又充滿實戰(zhàn)性。在講解個別關(guān)鍵內(nèi)容時可帶學(xué)生去相關(guān)樓盤參觀學(xué)習(xí)，獲取第一線知識、資料和親身感受，吃透現(xiàn)場案例，提高興趣度，進行開放式教學(xué)，這樣能達到既統(tǒng)領(lǐng)全書架構(gòu)又貼近實踐培養(yǎng)能力的效果。
2.分小組展開交叉討論學(xué)習(xí)。對學(xué)生進行分組，以五人為一個學(xué)習(xí)小組，設(shè)學(xué)一名，明確分工、團隊協(xié)作，小組內(nèi)部產(chǎn)生自評成績作為平時成績參考，成績必須要區(qū)分檔次；小組平時展開知識點討論，調(diào)研市場問題，課余時間到各售樓部學(xué)習(xí)，小組間進行一些營銷策略設(shè)計方案比賽；課程設(shè)計時進行項目全程策劃，模擬房地產(chǎn)銷售，這些都以小組為單位展開，小組模擬成一個項目的售樓部，模擬相對應(yīng)的各知識點進行實戰(zhàn)性營銷策劃學(xué)習(xí)。同時組建課外的房地產(chǎn)市場營銷策劃興趣小組，開展業(yè)余實習(xí)活動，為將來就業(yè)方向做相關(guān)準備；老師可外接一些橫向課題或臨時局部性促銷業(yè)務(wù)，帶小組一起做銷售策劃方案，實踐出真知。
3.建立學(xué)生專業(yè)實習(xí)基地。在學(xué)校周邊的樓盤建立學(xué)生周末實習(xí)基地，老師帶學(xué)生去參觀學(xué)習(xí)熟悉情況，感受和了解實踐與知識點的異同，要求學(xué)生排表交叉到各樓盤進行，協(xié)助基地方參與部分外拓工作，積極參與基地方部分營銷策劃工作；有房交會活動或某個樓盤的開盤活動可聯(lián)系進行助場和參與一些活動；也可讓學(xué)生參與中介公司、媒介公司的一些房地產(chǎn)專場策劃營銷活動；如此讓學(xué)生多與外界接觸，了解真正的市場，找出理論知識和實踐操作的差距，加深對知識點的理解和培養(yǎng)更多的興趣。同時老師平時上課時注重身邊樓盤講解，把樓盤中的營銷策劃工作特別是前沿的實踐方法和書本上的知識點結(jié)合起來，這樣講解更加貼近實際并易理解。
4.邀請有關(guān)營銷策劃負責(zé)人到校講課和當(dāng)評委。在課程設(shè)計環(huán)節(jié)邀請幾個樓盤的銷售策劃負責(zé)人就某個樓盤的情況進行講解，講解其樓盤的具體營銷策劃方法以及目前市場中最新開發(fā)和運用的新營銷方法，然后學(xué)生提問答疑，加深了對實際營銷策劃各個環(huán)節(jié)的理解。在設(shè)計環(huán)節(jié)鼓勵學(xué)生多跑本地區(qū)樓盤，接觸更多的人和事，豐富見聞，加深理解，鍛煉實戰(zhàn)能力，設(shè)計過程模擬真實地塊開發(fā)進行營銷策劃活動，開展小組間PK營銷策劃活動，扮演相關(guān)角色，讓學(xué)生充分參與進來，相互查漏補缺，同時邀請有關(guān)營銷策劃負責(zé)人當(dāng)評委，和老師一起點評優(yōu)缺點，提升學(xué)生實踐能力。課程設(shè)計答辯時也可邀請幾位開發(fā)商當(dāng)評委，對學(xué)生的設(shè)計進行評判，評選最優(yōu)設(shè)計方案，評出亮點和創(chuàng)新點，這樣成績更加符合和貼近實際，且整個答辯過程就是一個學(xué)習(xí)比較和綜合提升的過程，同時有利于創(chuàng)新思維的培養(yǎng)。
5.開展情景式教學(xué)。進行情景式上課模擬，多讓學(xué)生發(fā)表意見，都參與討論，多開動腦筋，多開“研討會”多“個案演習(xí)”，在講解每個知識點前，布置任務(wù)與每個小組，各小組成員課后分析討論，上課時讓各小組輪流派代表談?wù)剬υ撝R點的理解程度，進行角色調(diào)換，讓學(xué)生先講小課，加強課堂互動和氛圍，增加趣味，并且要求小組每次派出的代表都要不同，防止打醬油現(xiàn)象的發(fā)生；談完后老師講大課進行總結(jié)分析，并拿出相應(yīng)的知識點案例進行實戰(zhàn)性教學(xué)，講完每章后可根據(jù)需要進行一個小考試或小討論，如是不同的情景化課堂既鞏固了理論知識又提高了銷售技巧和能力水平，更加啟發(fā)了學(xué)生創(chuàng)新思維能力，使學(xué)生真正掌握營銷策劃思想精髓。
三、教學(xué)方法改革實施的師資條件和效果反饋
1.師資條件。一方面是學(xué)校搭臺，為這些應(yīng)用實踐能力要求較強的課程建立教師實踐基地，讓教師到政府、協(xié)會、企業(yè)掛職或兼職鍛煉，參與和熟悉一些房地產(chǎn)營銷策劃的實際工作和活動，到第一線去獲取實踐經(jīng)驗和案例資料，如此有利于教師實踐教學(xué)水平的提升。另一方面是教師自己努力走出去面向社會，到房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)協(xié)會、相關(guān)商會等兼職，用自己的專業(yè)特長服務(wù)社會各界，既提升了自己的業(yè)務(wù)水平又能為學(xué)生提供實踐平臺。
2.效果反饋。筆者近幾年開展這方面的教學(xué)改革且不斷調(diào)整具體操作環(huán)節(jié)和方法，并多次開展問卷調(diào)查，總的說來學(xué)生反映如下：第一，學(xué)習(xí)興趣提高了，有營銷策劃方面就業(yè)意向的人數(shù)也增加了，大家能感受到在興趣的引領(lǐng)下能輕松學(xué)到更多的理論和實踐知識；第二，感覺到動手和應(yīng)用能力增強了，對自己專業(yè)的能力自信心增加了，特別是課程設(shè)計開展起來得心應(yīng)手，設(shè)計過程中能順利開展對外打交道的各項工作，調(diào)查、統(tǒng)計、溝通協(xié)調(diào)、團隊合作、創(chuàng)新跳躍思維都得到了鍛煉與提升；第三，能夠以這門課程學(xué)習(xí)方法為綱帶動其他專業(yè)課程的學(xué)習(xí)和興趣了，能把這門課程學(xué)到的實踐能力應(yīng)用到其他課程的學(xué)習(xí)中了，找到了專業(yè)能力培養(yǎng)的方向了。
四、結(jié)束語
