物業管理條例細則精選(九篇)

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第1篇：物業管理條例細則范文

【關鍵詞】 物業管理交接糾紛;成因;對策;立法建議

一、物業管理交接糾紛的主要表現

當前物業管理交接糾紛的主要表現為兩方面:一是業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同,物業管理公司以種種理由不同意解除合同,也不辦理交接,由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立,目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理,業主只能被動接受,很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強,服務不到位,也不主動與業主進行溝通,雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后,很多小區的業主大會積極行使這一權利,以服務不到位為由解聘原物業管理公司,當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類;二是物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束,業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理,原物業管理公司不甘退出,繼續占據小區,拒絕與新物業管理公司進行交接,因而產生糾紛。

二、物業管理交接糾紛的成因

1.物業管理尚未完全市場化。目前,物業管理企業大多是由原來房地產開發公司的子公司或房管所轉制而來,通過招投標方式取得住宅小區物業管理權的物業管理企業數量較少。物業管理行業起步較晚,雖然物業管理隊伍迅速壯大,但專業人才匱乏,企業的專業水準、員工的綜合素質不高,管理亦不夠規范,服務不能滿足業主的要求,物業服務未形成制度化、規范化及市場化。

2.業主與物業管理企業雙向選擇的機制未建立。在傳統的房屋管理體制下,房管所是管理者,住戶總體上處于比較被動的地位。隨著物業管理的深入發展,業主和物業管理企業雙向選擇的平等關系開始建立。目前在在大多數地區,業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。

3.物業管理交接的程序不完善。目前,許多人認為,小區換“管家”,就是新舊物業公司之間進行工作交接,交接主體是新物業管理公司和舊物業管理公司。其實,這并不正確。從法律關系來說,小區物業的交接程序,應當是由原物業管理公司與小區業主委員會進行物業管理、小區資料等工作的交接,然后再由業委會與新物業管理公司就同樣內容進行交接。

4.規范物業管理交接的法律法規不健全。在國務院頒布的《物業管理條例》中,關于新舊物業管理企業之間的交接規定相對簡單。僅僅在第39條中規定:“物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業管理企業的,物業管理企業之間應當做好交接工作。”同時第59條規定:“違反物業管理條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。”至于具體如何移交,主管部門如何進行監管等更詳細的實施細則,《條例》則沒有規定。

三、規范物業管理交接的法律對策

首先應在《物業管理條例》中明確規定物業管理交接期限,如規定原物業管理公司必須在物業服務合同終止后一段合理時間內移交物業管理用房和資料,并撤離原物業區域;其次應在《物業管理條例》中進一步完善有關法律責任的規定,加重對物業管理公司不依法移交物業管理用房、資料行為的處罰,如規定對不按規定移交物業管理用房、資料的物業管理公司,可以給與降低資質、吊銷資質證書或營業執照等處罰;再次應在《物業管理條例》中對物業服務合同終止時的有關事項如業主欠繳的物管費如何支付、物業管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規定;最后應在《物業管理條例》中對移交的公共設施、設備中需要維修或更換的,要明確規定責任的承擔方式。比如《大連市城市住宅區物業管理項目接管暫行辦法》第6條規定:“物業管理移交方應按規定向接管方提供有關檔案資料,并將移交項目的真實狀況告知接管方。移交項目需要維修的,維修責任由移交方承擔。將維修責任委托接管方負責的,移交方應接建筑面積每平方米10元的標準,向接管方交納委托維修費,用于接管項目的小修和中修工程。委托維修責任到期后,雙方進行結算,多退少補。”

參考文獻

[1]胡杰豐.物業管理交接糾紛的法律分析[J].現代物業.2004(5)

第2篇：物業管理條例細則范文

一、物業管理的內涵

物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業公司負責的對象是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業管理法律關系的概念

法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關系是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關系。

（二）物業管理法律關系是在物業法律規范調整之下物業管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業主管理委員會與物業公司之間的關系，業主與物業公司之間的關系，業主與業主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

（三）物業管理法律關系是物業管理中各參與主體之間的關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供文件的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關系的內容。

三、物業管理參與人及其法律地位

物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

1、發展商

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業管理公司

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構

管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

四、物業管理法律關系的種類

物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關系不能建立起來。

（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

具體物業法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現出來。

五、物業管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛。《物業管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。

第3篇：物業管理條例細則范文

近年來，我市認真貫徹《物權法》和《物業管理條例》，市有關部門將不斷滿足業主日益增長的物業服務需求作為物業服務體系建設的出發點和落腳點，將物業服務事業發展納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，先后出臺了《關于實施屬地化城市管理的意見》、《關于進一步加強全市物業管理工作的意見》、《關于開展海門市地下空間建筑物權屬登記工作的通知》和《海門市物業服務收費管理實施細則》，進一步明確了物業管理事業發展的目標任務和工作措施，并細化分解到各責任部門，物業管理工作取得了明顯進步。

在物業管理工作中的具體做法

一是理順體制。市政府成立了物業管理領導小組統一領導全市物業管理工作，負責制定相關政策，分解目標任務，界定職責分工，研究解決重大問題。各鎮鄉人民政府和園區管委會負責本轄區內的物業管理工作，負責建立相應的物業管理機構，加強轄區內物業管理工作的組織領導，指導監督轄區內物業服務企業，協調解決物業管理活動的糾紛。

二是規范行業監管。住建部門認真履行監管職責，參與物業項目綜合驗收，明確前期物業企業承接查驗制度，確保物業管理設施建設到位、移交到位；督促房地產開發單位繳納物業服務履約保證金并做好前期物業招投標工作；督促新備案的物業服務企業繳納履約保證金；指導并監督新建小區開發建設單位做好地下空間建筑物初始登記及備案工作等，努力使物管行業向規范化發展。

三是實施老小區改造。住建部門自2011年開始實施老小區改造工程。自老小區改造工程實施以來，市財政累計投資近億元，對全市12個成片老居住區130多處零星區域和地段實施了環境改造，通過整治改造，老小區居民出行難、停車難、環境差的問題得到有效解決，居民居住舒適度大幅提高。

對物業管理工作的思考和探索

由于歷史的積累和城鎮化進程的加快，物業管理問題的確成了城市發展的重要問題，但我們有決心、有信心把這個老大難問題解決好。我們將以改革和創新的思路，以問題為導向，抓住物業管理中的突出矛盾，花大力氣逐步予以解決，今后我們將重點抓好以下三個方面工作：

實行分類管理，建立行之有效物業管理模式。一是對于新建住宅小區。我們將嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘物業服務企業，實施星級物業管理。住建、規劃、房產等部門將進一步加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。二是對于老舊住宅小區。我們將堅持政府主導、社會參與、突出重點、分步實施、分類管理的原則，切實加強綜合整治，探索規范后續管理，力爭將老小區改造工程辦成惠及千家萬戶的德政工程、安居工程和惠民工程。三是對于安置小區。鎮（街道）具體負責轄區內安置房小區物業管理工作，將安置小區作為社區管理的重要組成部分，成立物業管理領導小組，建立安置房小區物業管理聯席會議制度，協調解決小區物業管理相關事項及矛盾調處工作。建立健全安置小區物業管理經費保障機制，進一步提升物業管理水平，完善公建配套設施，進一步加強安置小區綜合管理，強化物業服務考核督查力度，努力提升我市安置小區物業管理水平。

創新工作機制，促進小區物業長效管理。一是健全物業糾紛調解工作機制。我們將進一步健全物業糾紛調解工作機制，實行市、鎮（區、街道辦）、社區三級責任制，有效解決物業糾紛；建立健全樓長工作機制，構建住宅小區樓長網絡，建立樓長制，由樓長擔當宣傳員、鄰里糾紛調解員和小區環境監督員，及時將居民對小區物業管理工作的意見、建議反饋到社區、鎮（區、街道辦）物業管理辦公室、市城管局，協調解決物業服務企業與業主之間的矛盾糾紛。二是建立業主拒交物業服務費的制約機制。對一些惡意拖欠物業服務費或經多次催交仍未交納的業主，支持物業服務企業向人民法院；積極倡導機關事業單位人員帶頭交納物業服務費，對無理拖欠物業服務費的，由所在單位予以批評教育并責令改正。三是建立物業管理行業監管機制。我們將通過物業管理信息平臺，完善企業信用信息檔案，對違反物業管理相關規定或物業服務達不到服務標準等不良行為進行信用評價記錄；進一步規范物業服務企業準入和退出制度，對有不良行為并經整改仍不達標的物業服務企業，由主管部門向南通市房管局發證部門建議，對其不良行為記入企業誠信檔案，并控制該企業在本市的投標行為。

第4篇：物業管理條例細則范文

(一)物業管理收費困難

收費難的原因主要有：①家庭經濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區的居民，他們主要是失去土地的農民，無法負擔物業管理費；②業主認為價格與服務質量不符。據泰合百花園物業公司工作人員介紹，因業主對物業服務質量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開。泰合百花園物業管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業主普遍表示不能接受。④物業管理公司違規多收、濫收費用，致使業主對物業管理公司缺乏信任。

(二)物業管理人員素質亟待提高

開發區物業管理公司通常聘用其他行業分流下崗人員，其中大部分人沒有經過專門的業務培訓，從服務意識到專業技能、管理能力都與現實需要有一定的差距。在調查中，香榭麗舍等兩個居住區物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內容主要是關于物業管理基礎知識和服務流程等比較虛的內容，對各崗位員工專業技能的學習以及服務意識的樹立涉及少。

(三)物業管理服務理念有待提高

很多業主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業管理費和意見投訴的時候，部分業主對物業管理服務缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業主分布在各行各業，經濟狀況、文化素養、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類型業主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。

(四)不重視業主參與物業管理

由于物業管理公司害怕自身利益受損，內部工作人員對業主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業主委員會的成立，因此泰合百花物業管理業主參與度很低，業主、業委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區在這方面做得比較好，特別是做到了每月發放物業管理滿意度調查表，并積極調整服務計劃，對業主進行及時、有效的反饋。

(五)業主委員會難以發揮作用

如泰合百花園業主委員會與物業管理公司已形成水火不容的局面：業委會成員呼吁大家聯合起來拒交物業管理費，物管公司指責業委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區業委會行事較為偏激，采取了非常消極的態度對待物業管理公司，激化了業主與物業管理公司的矛盾，從而使小區陷入惡性循環的圈子。

二、開發區物業管理發展對策分析

(一)健全物業管理的法律法規

目前，武漢市物業管理主要依據《武漢市物業管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》、《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》。這些文件在規范物業管理活動，維護業主、物業管理公司、業主委員會的合法權益，促進物業管理行業規范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業管理法規相比，武漢市法規建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確。《武漢市物業管理條例》中明確規定：召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔，業主委員會籌備組有權要求開發建設單位提供居住區相關文件資料。但因為法規沒有明確限制期限和強制執行措施，開發單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業主大會的工作陷入沒有經費、沒有辦公用房的境況。

(二)加強物業管理公司自身建設

目前，很多物業管理企業存在著企業規模小，經濟效益差，虧損嚴重的問題。部分物業管理公司選擇了降低服務質量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質量，致使出現了一系列偷盜事件，業主十分憤怒，甚至出現聯合起來不交物業管理費的情況。在這種情況下，物業管理公司更應該努力保持一定的服務質量，多與業主進行貼心的交流，健全企業內部規章制度，完善組織架構，對員工進行系統培訓，努力提高工作人員素質。以期得到業主認可，獲取更好的口碑。萬科物業管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標準化的規范，高素質的服務人員，不斷創新的理念奠定了它行業領軍企業的地位。

(三)業主應更新觀念

隨著社會不斷發展，業主應該主動對物業管理相關知識進行了解，從心理上接受物業管理這個新興行業。①認清物管公司的管理范疇。一些業主認為物業管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責怪物業管理不力，給予物管公司過多的負擔。②不要過分強調權利、較少考慮義務，對物業管理公司提出不切實際的要求。在實際調查中，筆者就發現不少業主陷入誤區。泰合百花園業主認為所支付物業管理費用與所得到的服務不等值。因為泰合百花物業管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區物業管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業服務質量確不如人。③業主委員會可以根據大部分居民的經濟條件和對物業的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司要求相應的服務。如果是對某些服務不滿意，業主可以向業主委員會反映，或與物業公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。

(四)政府加強監管力度

一是進一步強化對企業準入和日常管理工作的動態監管與考核，嚴肅查處不具有相應資質的企業，清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，努力創建良好的物業服務行業環境。

二是積極組織開展多層次的物業管理人員培訓，制定詳實的服務規范流程，加大企業關鍵崗位和一線服務職工的技能考核，以提高物業管理企業整體水平。

三是加大對物業公司的監管。通過業主委員會這個載體可以進一步加強對物業公司的監管，有效的維護廣大業主的利益，所在地區建設局、街道辦事處應積極做好業主委員會成立指導和協調監督工作，使業委會能充分發揮其應有的作用，維護廣大業主的利益。

第5篇：物業管理條例細則范文

論文關鍵詞 物業權益 物業管理 物業服務 法律

物業管理和服務是商品房業主都要面臨的社會問題，涉及千家萬戶的基本生活秩序和生活質量，具有普遍性和重要性。伴隨著房地產業的高速發展，物業管理和服務業在我國也處于高速發展的態勢， 截止2012年底，我國物業管理行業已擁有71000余家企業，612.3萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超過3000億元。但由于產生期和高速發展期間隔較近，總體發展時間較短，從上世紀80年代末的東部沿海地區產生起計算也就20多年的時間，相對于發達國家近百年的物業管理和服務業，我國物業管理和服務業普遍存在管理不規范，服務質量不高等主要問題。近年來物業管理、服務糾紛呈明顯上升趨勢，民生無小事，權益需調整，物業權益之法律調整已亟待完善。

一、物業權益法律關系分析

（一） 物業權益及物業權益法律關系概念

物業權益是指開發商或業主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業主委員會通過業主大會授權，物業服務企業基于物業服務合同約定，房地產相關行政管理部門基于行政管理權而產生的一系列法律權利、義務和基于此而產生的收益。

物業權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業權益在物業管理和物業服務過程中各種關系的總和。

（二） 物業權益法律關系特點

物業權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發商、業主、業主委員會、物業服務企業和房地產行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業承租方、專業企業、房產設計單位和建設施工單位。

物業權益法律關系具有客體明確性，物業權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產品。具體的講，只涉及物業本身和基于物業而產生的債。

物業權益法律關系具有內容復雜性，包括業主、業主大會、業主委員會權利義務；前期物業管理；物業管理；物業服務；各方法律責任等等。

二、我國物業管理、服務過程中物業權益存在的主要問題

當前我國物業管理和物業服務由于法律制度保障，技術規范水平，公民法律意識，地區發展差異，歷史遺留問題，服務企業資質，從業人員素質等諸多原因存在下列主要問題。

1.房屋質量最低保修期不明確或過短。我國現行《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業糾紛的主要原因之一。

2.住宅專項維修資金制度問題。我國現行《住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅專項維修資金由業主繳納，屬業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業管理區域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現質量問題很難解決，是物業糾紛引發誘因之一。

3.業主大會和業主委員會法律地位和業務能力問題。業主大會和業主委員會沒有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業主大會和業主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業主與物業服務企業簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區業主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業管理帶來不利影響，也是物業糾紛的誘因之一。

4.物業服務企業服務質量問題。物業服務企業的主要職責是向業主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業主大會委托代為管理物業共有部分維護，共有設施維修，物業服務企業收取相關服務費。實踐中，很多物業服務企業以管理者自居，缺乏服務意識，服務態度不好。為了節省服務成本，聘用沒有從業資格的人員，這些人員往往業務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業服務質量存在瑕疵，是物業服務糾紛的最直接、最主要原因。

5.物業服務企業收費模式問題。一般通行收費模式以業主房產面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。

6.物業共有部分經營收益分配和亂收費問題。物業服務企業利用物業共有部分進行經營的收益顯然應該歸全體業主所有，現實中，這些收益有些被物業服務企業侵占。相當部分物業管理區域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業服務企業和業主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發生沖突，時有相關報到見諸媒體。

三、物業權益法律關系之調整方法

現行調整物業權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》、各種地方《物業管理條例》等。從法律手段來講，對于物業權益調整有民事、行政、經濟、刑事等方法。

《物權法》調整物業權益是一種民事方法。《合同法》調整物業權益更多的是一種經濟手段。針對物業權益法律關系的普遍性和重要性，《物業管理條例》和地方《地方物業管理條例》就物業權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經濟和刑事手段，是物業權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業權益司法實踐。

綜上所述，物業權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業權益法律調整的基本原則十分必要。

四、物業權益之法律調整原則

（一）物業管理規范原則

物業及其權益是廣大業主的重要權益，是人民安居樂業的基礎。據相關資料顯示，我國相當部分的物業存在質量問題。怎樣確保物業質量和價值，得益于規范的物業管理。規范建筑質量、規范管理制度、規范房地產監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。

（二）物業服務質量原則

物業服務質量是否符合物業服務合同約定，怎樣提高物業服務質量水平，得益于物業服務企業和相關從業人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環境和秩序。有效避免物業服務糾紛，努力構建和諧社區。

五、完善物業權益之法律調整相關措施

物業管理和物業服務都圍繞物業權益展開，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業管理和物業服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環境和秩序，對現有物業相關法律和制度進行完善十分必要。

（一） 加強房屋建筑工程質量監管，引入房屋質量保證金制度

首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產開發商繳納房屋質量保證金，督促開發商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。

（二） 完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業主再繳納，這樣即可保證物業后期維護，又可降低業主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規定當房屋共有部分出現問題時，半數業主或受物業質量問題直接影響相關業主通過即可。

（三）給予業主委員會資金保障，建立物業管理基金制度

業主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業共有部分收益交由業主委員會管理，建立物業管理基金，用于業主委員會日常工作費用，提高業主委員會成員工作積極性，著實解決物業管理區域存在的問題，為廣大業主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業主的監督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業主大會和業主委員會無作為、不作為等一系列問題。

（四） 提高物業服務質量，嚴格按照合同辦事

物業服務質量是物業服務企業賴以生存的法寶，是業主繳納物業服務費的前提。國家鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。但物業服務企業總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業服務糾紛的有效途徑。那么業主監督，業主委員會監督，物業服務企業自身提高和物業服務協會行業約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業主委員會提出了較高的素質要求。

（五）改革物業服務收費模式，有效提高物業服務質量

物業服務收費模式是物業服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業服務企業提供的服務項目和服務質量為依據，而不能簡單以物業面積為單一定價依據。改革物業服務收費模式是提高物業服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業服務質量和減少物業服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業收費必須出具收費發票和收費項目清單。

第6篇：物業管理條例細則范文

一、轄區物業情況簡介

*街道作為一個有著較長歷史文化積淀的地區，大部分地區由平房組成，隨著城市改造的不斷發展，20*年開始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區和西片平房保護區，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產在內的平房，轄區共有物業管理企業7個，其中有高檔商品房社區，有危改回遷社區，還有住房制度改革后成本價購房的老小區，但無論是哪類社區，物業糾紛基本上都存在。

二、存在的主要問題

1、開發商遺留問題

一是小區內公共設施建設緩慢。目前東片危改回遷小區內仍然有在建工程尚未完工，小區內的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護設施、路燈等項目無法確定，實際情況與回遷戶規劃有較大差距；二是規劃變更導致業益受到損害。業主購房時的規劃在交房時有部分回遷房發生變更，房屋格局和電梯位置出現變更，有的房屋面積增加，但只是擴大了陽臺，真正的使用面積并沒有加大，仍然按照超出面積計算房價，業主反映強烈，認為純屬設計不合理，增加成本；有的房屋設計為高低窗，影響室內采光。三是房屋建筑和附屬設備質量差，據業主反映小區內絕大部分樓宇對講已經損壞，稱開發商安裝的偽劣防盜門，根本起不到任何作用。四是開發商對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業，從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛。

2、物業管理與服務問題

一是服務不規范、不到位。有的物業企業服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符。有的缺乏專業技術人員，維修不及時、不到位，使業主對服務質量產生質疑，甚至出現矛盾。

二是服務觀念尚需改變。由于物業企業中有一部分是從原房管部門轉制而成或開發企業派生出來的，實行物業管理后，不少物業管理企業在思想上準備不足，服務觀念沒有從“管理型”向“服務型”轉變。對業主提出的建議、意見，缺乏主動溝通和積極化解，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛，甚至業主拒絕交納物業費，使得問題得不到解決，產生惡性循環。

三是管理不到位。在轄區的7個物業企業中，有的企業管理上缺乏相應的措施，管理不到位。主要表現在：東片危改區中當初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開發商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補充協議中對于一些涉及到公共面積和環境的問題作了明確規定，但面對于近5000余戶的回遷群體，物業企業管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢；有的業主由于對小區內部公共綠地、設施的建設不滿，擅自占用公共空間擺放沙發、座椅，搭建葡萄架，建設露天小花園等；還有的業主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門，將公共面積占為己有，侵害其他業主的合法利益，而物業企業則缺乏監督與管理，遲遲沒有采取措施加以阻止或責令拆除。

三、整改對策

(一)管理與服務方面

1、個別住戶私搭亂建設施應拆除

朝內危改回遷小區私搭亂建問題，多數為半地下室承租戶，由于朝內小區半地下承租人多數屬于當時拆遷時經濟困難或為享受最低生活保障群體，基本上無購房能力，被安置于半地下室。針對出現的私搭亂建情況，一是物業要加大宣傳力度，及時給予政策上的解釋；二是要依照物業管理的職責與制度，嚴格管理，及時下發《整改通知書》，并可通過法律進行解決。

2、小區安全及環境衛生應整體加強

小區的絕大部分回遷工作已經完成，雖然存在一部分在建工程，但對于小區的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業采取封閉管理的方式，通過引進安保服務公司等方式對原小區出入門崗、巡邏崗重新進行編崗，加強小區的安全防范工作以及日常的環境保潔工作。

3、應強化停車管理，盡快解決地下停車場存車問題

為杜絕小區汽車停放無序和非小區業主占用小區道路停車的現象，物業應加快同開發商進行協商，對地下車庫設施進行完善，爭取早日為業主提供全方位便捷的服務。

4、盡快完善小區公共設施、綠化與養護

小區部分地區目前尚未完成綠化工作，開發商已委托有關單位對小區內進行綠化工作，物業應督促開發商對小區綠化工作進行完善，盡快將綠化交付物業統一管理。

(二)法律法規不完善導致解決問題缺乏法律依據

第7篇：物業管理條例細則范文

本合同雙方當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

受委托方（以下簡稱乙方）：

根據《中華人民共和國合同法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對華瀚科技工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：寶運達物流中心

占地面積：5萬平方米

建筑面積：8萬平方米

物業類型：工業廠區、宿舍、寫字樓

第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的業主和物業使用人，本物業的業主和物業使用人應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條 委托管理內容

（一）本物業所涉及建筑本體公共部分（包括天面、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等部位）的維護和管理。

（二）本物業所涉及公共配套設施、設備的維護、運行管理，包括室內外照明系統、智能系統（包括：建筑自動化系統、安全監控自動化系統、消防系統、高低壓配電系統、公用廣播系統、通信系統、給排水系統）。

（三）本物業規劃紅線內屬物業配套的設備的監督和運行管理，在保修期內維修工作由保修單位負責，保修期后由物業公司負責。

（四）本物業規劃紅線內所屬配套服務設施的管理和維護保養。

（五）本物業紅線范圍內的公用綠化的維護保養。樓內公共場所花卉的更換、擺放和養護，室內節日擺花的協助監督和管理（費用由甲方負責）。

（六）負責監督和管理紅線范圍內所有區域的清潔衛生、垃圾的收集、清運，定期消殺、裝修垃圾的收集及清運。

（七）負責對物業管理范圍內進行24小時安全監控和巡視等保安工作。包括24小時安排人員值班監控供電系統、樓宇自控系統、安全監控系統和消防系統，以及安排保安人員巡視、門崗值勤。

（八）物業及物業管理圖紙、檔案、資料的管理。

（九）屬于物業管理的其它工作事項。

第四條 委托外管理事項

本物業甲方自用部位、自用設備及設施的維修、養護委托乙方服務，屬乙方能力范圍之內能夠提供的有償服務項目的，乙方只收取成本費（如材料成本、人力成本、應納的稅金）；如超出乙方能力范圍而需要對外委托的，由乙方提供方案報甲方批準后，甲方負責支付相關的費用。

第五條 合同期限

本合同期限為2年。自2016年10 月 01 日起至2018年09 月 31日止。合同期內甲方對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成較大經濟損失或管理失誤，經認定，甲方有權終止合同，并追究乙方法律責任。

第六條 甲方的權利和義務

（一）代表和維護產權人、使用人的合法權益。

（二）審定乙方擬訂的管理制度以及重大項目的維修保養計劃及預算。

（三）審訂乙方擬訂的物業管理方案、年度大、中修與改造計劃，有權對賬目進行審計。

（四）甲方在2016年10月01日前向乙方提供本物業相關的物業及物業管理裝備、工具、檔案、資料（工程建設竣工資料、用房資料等），甲方移交的物業管理裝備、工具、檔案、資料，乙方應愛護，其維護費用由甲方承擔（除自然損耗），造成損壞丟失應照價賠償，在乙方管理期滿時予以收回。

（五）甲方不設立公用設施專用基金或房屋本體維修基金，單價超過200元人民幣的維護保養項目由乙方提出申請、甲方審批并承擔費用。

（六）甲方負責提供和安裝紅線范圍內的崗亭、道閘、設備設施專用工具、各類門牌、各類標示指示牌、垃圾桶。

（七）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛。

（八）協調本合同生效前發生的管理遺漏問題。

第七條 乙方的權利和義務

（一）乙方為寶運達物流中心物業管理人，就華瀚科技工業園的物業管理狀況對甲方負責。

（二）認真做好物業接管驗收各項工作，明確各方的責、權、利。

（三）根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主用戶的合法權益，獲取不當利益。

（四）遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按雙方約定的收費標準收取費用，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

（五）根據有關的法規、條例規定，設立華瀚科技工業園物業管理處專用賬戶，獨立核算。

（六）經甲方同意可將專業項目（如清潔、綠化、消殺、水池清洗等）分包，但不得將整體物業管理及責任、利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人，不得將本物業的全部管理責任轉嫁給第三方。

（七）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，接受甲方的監督。

（八）當產權人、使用人進行房屋改造、裝修時，向產權人、使用人告之物業使用的有關規定，訂立書面約定并負責全程跟蹤監督。

（九）每年初編制物業管理計劃、物業大、中修與改造項目計劃與方案，報甲方批準后方可實行，每3個月就華瀚科技工業園的物業管理收支公布一次賬目。

（十）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

（十一）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況，同時將有關變更情況書面告之甲方。

（十二）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料（除非乙方能舉證非乙方責任）；移交本物業的公共財產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計。

（十三）對業主及非業主使用人的財產保管、人身安全的責任義務，依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定執行。與業主簽訂《安全管理協議》并遵照執行。

第八條 管理目標

（一）管理總標準：全國物業管理示范大廈標準。

（二）嚴格遵守國家的法律、法規、條例及特區政府部門的各項管理規定，建立健全各項管理制度、崗位工作標準，加強培訓、提高員工服務意識和責任心。

（三）建立各種應急體系，確保大廈各類設備設施運行良好，各類標識統一、規范、完備，無安全隱患。

（四）對業主的服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的反饋時間，正常工作日不超過2小時，非工作時間不超過10小時，建立回訪制度。

（五）加強與業主的溝通與協作，自覺接受業主的監督，廣泛聽取、接受業主的建議，定期發放物業管理服務工作意見單，對合理的建議及時整改。

（六）3個月達到物業各項使用功能正常。

第九條 管理及其他費用

（一）本物業的管理服務費為人民幣每月 160000（元/月）。由甲方按月支付給乙方，支付期限：甲方在每月5日前支付給乙方上個月管理費。支付方式：銀行轉賬。

（二）物業管理費用包括以下費用：行政費用（含員工工資、保險費用等）；公共設施維護費；建筑物維護費（公共部位維護單項或單價低于人民幣200元的項目）；本物業所涉及機電設備維護、管理和運行服務費；清潔綠化管理費（不包括花卉擺放的租金費用）；固定資產折舊費，治安保衛費；不可預見費；法定稅率；物業管理傭金。

（三）下列費用由甲方直接承擔：

1、甲方增加招標文件以外的服務范圍或增加招標文件確定的服務工作量所發生的費用。

2、公共部位維修保養單項或單價超過人民幣200元（含200元）的項目。

3、室內、節日活動、重大活動花卉擺放租金及養護費用。

4、重大活動費。

5、各類水電費和發電機燃油費。

6、甲方室內自用設施、辦公設施的維修費用（含人工、材料）。

第十條 獎懲措施

甲方全部完成合同責任且管理成績優秀，可通過雙方友好協商，辦理續簽合同。

第十一條 違約責任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成事故的，由乙方承擔責任并負責賠償損失。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

（四）甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十二條 其它事項

（一）在 2016年10月01日前，甲、乙雙方完成管理交接手續。

（二）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

（三）前期介入期由業主發出書面通知起計。

（四）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應該在合同期滿前3個月向對方提出書面意見。

（五）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

（六）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，在合同履行地法院進行訴訟。

（七）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

（八）本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

（十）本合同一式四份，甲、乙雙方各執兩份，具有同等的法律效力。

（十一）本合同自簽訂之日起生效，本次物業管理招標活動的招標文件、投標文件作為本合同附件，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

法人代表：

聯系電話：

聯系電話：

第8篇：物業管理條例細則范文

近年來，××市區的物業管理工作，在市委、政府的大力支持下，經過社會各界的共同努力，物業管理以規范發展為主題，以滿足業主、使用人的多層次物業服務需求為宗旨，以誠信履約為倡導，以建立健全物業管理體制、規范物業管理行為、提高物業管理水平為重點，服務水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現，為提高城市管理水平，改善人居環境發揮了積極作用。

但是也應看到，我市物業管理工作仍處于初級發展階段。我們結合深入學習實踐科學發展觀活動，與掛鉤聯系點黨支部一起，成立調研小組，指定專人帶隊，深入市區各物業服務企業和金星鎮、勝利鎮及相關社區，走訪50多戶居民，對市區物業管理工作進行了詳實的調研。通過調研，我們深深感到，做好市區物業管理工作任重而道遠。

一、××市區物業管理工作現狀

據統計，截止2009年3月底，××市區現有居住小區206個，有物業服務管理的小區63個，物業服務面積約350萬m2，新建住宅小區物業管理覆蓋率達100％。沒有物業服務管理的小區143個（含舊住宅小區、散居樓），舊住宅小區物業服務覆蓋率達60％。目前已成立業主委員會的有21家。物業服務的范圍由過去單一的住宅物業服務擴展到辦公樓、醫院、企業等多種類型的物業服務管理。

目前，市區共有物業服務企業18家。其中暫二級的物業服務企業1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業服務收費分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業人員800余人。

二、××市區物業管理工作面臨的主要問題

（一）社會評價方面：一是行業社會地位不高。社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差。二是行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業。三是輿論導向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業服務行業的正面報道少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導業主，給行業造成很大負面影響。四是物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。

（二）政府監督方面：一是地方立法跟不上，相關政策不配套。相關部門對物業管理不夠重視，對行業發展不夠關心。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協調和執法不力，與相關部門關系不夠順暢。政府協調工作不夠及時也不到位，缺位和執法不力，與市區供水、供電、供氣、供暖等相關部門協調不力。三是物價部門執行政府定價（指導價）適用過寬。我市的住宅小區物業服務費收費標準是2005年制定的，最高一級的收費標準為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業怨聲載道。四是現行稅賦政策不合理，對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，企業經濟負擔重。

（三）開發建設方面：一是建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業管理帶來隱患和糾紛。開發單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質量問題突出。二是利用物業服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業服務費。有的開發單位并不是真正重視物業管理，而是利用物業管理為開發項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發單位的自身利益服務。并且常常拖欠空置房物業服務費。三是住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業服務的難度。一些住宅項目，開發單位片面追求經營效益，壓縮配套設施項目，給今后物業企業入駐開展物業管理工作留下隱患。

（四）業主和業主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，業主公共意識普遍較差，業主參與物業管理的意識不強，業主不能自覺遵守管理規約和規定。二是配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，業主不配合、不支持物業管理，業主拖欠物業服務費問題突出，業主不按規定交納物業維修資金。三是業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務院《物業管理條例》設立的業主大會制度，《業主大會規程》規定了業主大會的運作程序，但在具體執行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒布近6年時間，但真正落實業主大會制度的社區不多。四是業主委員會運作不規范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業主委員會成立難，另一方面成立了業主委員會的小區，作用沒有充分的發揮。有的業主委員會運作不規范，有的業主委員會超范圍活動影響社區穩定，還有的業主委員會有特權化傾向，甚至個別業主委員會成為物業服務企業對立面。

（五）物業服務企業方面：一是企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。企業效益低、發展慢，發展后勁嚴重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業服務費標準過低，也有部分原因是由于物業服務收費率低造成的。二是人員素質較低，專業人才缺乏。從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業缺乏規范管理和技術人才；從業人員整體素質不能適應物業管理發展要求，服務意識差。市區物業管理從業人員中，70％以上來自“轉制、轉崗、轉業”和農村剩余勞動力，其年齡、文化、專業知識、技能都需要進行結構性調整。一些從業人員責任心和服務意識不強，服務技能有待提高，面對物業管理服務活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。

（六）舊小區、散居樓院方面：一是房屋建設年代早，年久失修功能殘缺；二是小區配套設施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設施等問題；三是小區公共環境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設施；四是私搭亂建嚴重，小區內臨時建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業、企業退休人員多；五是人員成分復雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。

三、對加強××市區物業管理工作的幾點建議

物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，針對××市區的實際，我們提出如下建議：

（一）要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業管理工作關系到廣大居民的日常生活，關系××社會的穩定，關系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區、居委會和鄉鎮的陣地，經常地、持久地、反復地深入機關、社區及大街小巷，認真宣傳《物業管理條例》、《物權法》和建設部有關物業管理方面的法律法規及市委、政府有關物業管理工作的有關要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業主的自我約束、理性維權意識，真正形成齊抓共管物業管理工作的共識。

（二）要建立健全法規制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認真貫徹執行國務院《物業管理條例》的基礎上，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規、政策、規范性文件，及時調整物業管理工作中各種關系。如《物業管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業服務招投標管理暫行辦法》，以及《物業管理合同》、《管理規約》等示范文本。制定出臺××市物業管理考評細則、等級評定、服務標準，并會同市物價部門重新核定新的物業收費標準。二是要從自身抓起。要認真規范物業服務企業的職責，完善各項工作制度，根據物業服務合同約定的內容，明確權責。建立健全安全保衛、保潔、維修等服務工作崗位職責，制定完善《從業人員工作標準和考核辦法》，規范物業從業人員行為規則。三是要從搭臺。明確鄉鎮、居委會及社區履行物業管理工作的職責，規范好《業主委員會成立程序》、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等示范文本，并落實到業主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。

（三）要切實加大輿論監督，建立長效管理機制。居委會、業委會、物業服務企業在小區中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業管理的主體，不論哪一方出現不規范行為，勢必影響到整個小區物業管理水平的提高。一是要建立健全社會監督、輿論監督、媒體監督制度，在社區設立監督舉報箱，向社會公示監督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業服務管理與服務中的先進集體和個人，接受社會監督。二是要切實加強內部管理，加強對物業服務人員的政治思想、品質道德、愛崗敬業等教育，加強業務培訓，規范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機制，充分發揮物業服務人員的主觀能動性，規范物業服務行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業逐步走上制度化、規范化的良性發展軌道。

（四）要因地制宜管理物業，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區綜合整治改造、無人管理小區的接軌和早期開發房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結合目前市區體制實際，按照“條塊結合、屬地管理”原則，理順物業管理體制。建議由××市區周邊鄉鎮和各社區對無人管理的舊住宅小區進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補一點、公用設施運營單位投一點、原開發建設單位拿一點、居民出一點”的解決辦法，努力改善舊小區環境和舊小區無人管理的現狀。

第9篇：物業管理條例細則范文

委托方（以下簡稱甲方）：業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方（以下簡稱乙方）：物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部第33號令）、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對______（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：______市_____區_____路（街道）____號；

占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中住宅____平方米； 物業類型： _________（住宅區或組團，寫字樓，商住樓，工業區，其他/低層，高層，超高層或混合）。

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務；

（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理；

（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理；

（五）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

（六）車輛行駛及停泊；

（七）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產保險保管責任）；

（八）社區文化娛樂活動；

（九）物業及物業管理檔案、資料；

（十）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

第三條 合同期限

本合同期限為____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

第四條 甲方的權利和義務

（一）與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

（三）委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

（四）甲方在合同生效之日起___日內按規定向乙方提供經營性商業用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；

（五）甲方在合同生效之日起___日內按政府規定向乙方提供管理用房___平方米（其中辦公用房_____平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第項使用：

1.無償使用；

2.按每月每平方米建筑面積___元的標準租用。

（六）甲方在合同生效之日起____日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育，文化活動；

（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條 乙方的權利和義務

（一）根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。

（二）遵照國家，地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目，服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

（三）負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

（四）有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；

（七）至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費，公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。

（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務（另有，專門合同規定除外）。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修，養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效___后年內達到_____的管理標準；____年內達到____管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

（一）本物業的管理服務費按下列第___項執行：

1.按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元

2.按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元；

3.由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積__元；支付期限：_____方式：________.

（二）管理服務費標準的調整按下列第___項執行：

1.按政府規定的標準調整；

2.按每年__%的幅度上調；

3.按每年__%的幅度下調；

4.按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

5.按雙方議定的標準調整；

（三）乙方對物業產權人，使用人的房屋自用部位，自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

（四）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修，養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

（五）本物業的公用設施專用基金共計__元，由甲方負責在___時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

（六）乙方在接管本物業中發生的前期管理費用___元，按下列第___項執行：

1.由甲方在本合同生效之日起___日內向乙方支付；

2.由乙方承擔；

3.在___費用中支付；

（七）因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第___項執行：

1.由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月___元；

2.由甲方承擔上述管理成本費用的___%；

第八條 獎懲措施

（一）乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

（二）乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

（三）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

（四）甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。

（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份

，甲，乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：