土地管理制度論文精選(九篇)

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第1篇：土地管理制度論文范文

關鍵詞：土地管理制度；問題分析；改革策略

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

前言

隨著國民經濟的發展，我國土地制度在國家經濟發展中逐漸得到建立以及完善。它不僅在一定程度上對耕地進行了保護，促進用地的節約性，保障了社會注意經濟的發展，還對社會公平正義進行了維護，在國家宏觀調控等方面有著重要意義。但是，隨著時代的發展，我國土地管理制度的局限性也逐漸顯現出來。

一、我國土地管理制度主要問題分析

1、土地價格機制還不夠完善

在我國的各個省份和各個城市中都存在土地的價格問題，在土地的使用上，商業用地、工業用地和房地產開發用地都存在著不同的差價，隨著經濟的發展，土地的使用價格也隨行就市上漲，快慢不一，在管理起來就增加了監管的困難。土地的價格沒有一個統一的標準，由于土地是國家所有，屬于一種壟斷性資源，在土地的使用價格上沒能和經濟的發展有機結合，造成實際地價低于市場價格。土地的丈量存在死角，造成不少的隱形土地，這些土地也在干擾正常的土地使用價格。

2、土地產權制度不健全

首先，我國城市土地管理的管理主體模糊，在《中華人民共和國土地管理法》的相關條例中明文規定，土地資源歸全民所有，其所有權由國務院代表國家行使，但實際調查表明，我國土地管理工作是由中央政府國土資源部門和地方政府土地管理部門共同承擔，中央政府有關職能部門對土地的管理只停留在行政與技術上的垂直管理，而實際上，土地的各項權利幾乎都掌握在地方政府的有關職能部門手中，國務院和中央政府部門所掌握的土地權利被虛化，使得土地主體產權被混淆，導致了中央政府和地方政府在土地管理上的沖突，這也是造成中央職能部門的土地宏觀調控政策的執行不力的重要原因。再有，我國土地登記管理制度不完善，在權屬登記過程中，對權屬變更信息的過分依賴，由于權屬變更信息的無法及時獲得而導致易產生紕漏。另外，許多土地使用者對土地資源的歸屬和主要用途缺乏高度重視，而只注重房地產權，導致了有關土地資源管理機構對土地實際情況無法實施有效控制與管理。還有，我國土地資源的權利結構不完善，缺少相關的土地界定權利的制度和精細的土地劃分制度，由于對土地所有權和使用權沒有進行明確規定的法律，使得土地使用者占有了土地的大部分控制權，而土地所有權執行者的權利無法得到執行與保障。

3、土地征用管理不規范的原因

在我國存在著很多土地征用管理不規范的現象，這種現象的存在給我國土地管理帶來了很大的麻煩，因此，為了規范我國土地征用行為，我們要尋找土地征用管理不規范的深入原因。

一是我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但存在一定的不足，它難以體現土地的區位差異及各地不同的經濟發展水平，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿。二是在征地程序上，從土地征用的認定到補償費的確定和勞動力的安置等，都是政府和用地單位說了算，農民處于被動地位。三是在土地有償出讓中，土地價格較高，而征地補償費用較低，為地方政府“以地生財”創造了條件。四是農民集體土地產權制度不健全，產權主體的權責不明確，導致農村集體和農民個人的應有合法權益沒有得到有效的保障，在土地收益分配上也是由鄉鎮政府和村委會控制，往往是農民的利益受到損害。五是招商引資制度、干部考核制度、土地管理制度的不健全，也影響到土地征用的順利實施和社會利益的均等化。以經濟指標為主的干部政績考核辦法不利于調動各級干部保護農民權益和耕地的積極性，政府既是土地管理者又是用地者的狀況也不利于國土資源管理部門有效發揮監督和執法的職能等。

二、我國土地管理制度改革策略

1、不斷對現行征地制度進行完善

基礎性、公益性項目用地涉及農村土地的，可以繼續由國家征收。政府有責任編制基礎性、公益性項目目錄，但具體確定某一項目的性質，必須有集體組織和農民的參與，并取得他們同意。征地補償標準，應按改變用途后的市場價格，與農民協商確定。在征地實施之前，必須解決好被征地農民的住房、就業、社保等長遠生計問題。可以提出多種解決方案，但要由農民自主選擇。從各地實踐看，征地后返還一塊國有土地使用權或留一塊集體建設用地，給農民按規劃用途發展二三產業，對于保障被征地農民的長遠生計發揮了重要作用。對此，法律應該予以認可。至于農民在返還或留用的土地上，是自主經營還是委托經營、聯合經營、入股經營，可從實際出發自主確定。

2、進行土地財稅制度改革

在對土地的財稅制度上進行改革，以保證開發商、農民的利益為基礎，政府要處理好和土地相關的各項事宜，保證土地財政的可持續性發展，發揮對閑置土地、隱性土地的管理上的督導作用，通過檢查對土地的管理實行定向考核，避免土地的浪費。

3、明確土地產權管理

法律對土地產權的模糊界定，導致了國家對土地的所有權空置，而地方政府具有中央政府的委托權，由地方政府實際掌控土地控制權，形成了中央政府與地方政府利益相爭的尷尬局面，也使得地方政府屢屢濫用土地。所以，必須要在立法層面對土地所有權進行明確規定，分清中央政府和地方政府在土地所有權中的地位，確定中央政府對土地的管理方式以及地方政府的管理權限，劃清中央與地方在利益分配中的關系。而且，有必要通過公眾監督的方式對地方政府進行約束。并且，要建立完整切實的土地資源信息數據庫，采用先進技術構建功能強大的土地管理系統，隨時監督檢測土地資源的動態變化，及時反映土地變更信息，并準確進行統計與分析，以為土地政策的制定提供第一手材料，進而促進我國土地配置的健康發展。

4、完善土地價格機制

我國現有土地價格進行需要逐步完善，從而規范土地市場操作行為，穩定土地市場，以防地方政府對土地市場的壟斷。第一、要以嚴格的法律監管手段審查土地拍賣及招標等過程的手續，使土地價格維穩；第二，要加強公眾的監督力度，及時公布土地市場信息；第三、為避免因土地利益而進行土地轉讓，要對工業用地的最低標準進行嚴格執行，以防止損害國家利益、擾亂市場價格的現象出現。第四、將土地出讓與征收和地方政府的自身利益隔離開，嚴格貫徹垂直管理和土地出讓金收支分離的土地管理制度，將土地收益歸由國家分配，以防止地方政府。

5、建立維權組織

建立起代表農民權益的維權組織“農民協會”，并賦予其相應的法律地位，農民協會代表農民可直接與村組織、省市級政府乃至中央政府對話。農民維權組織的建立，不僅可以保障農民權益，更能整合、統領各類經濟合作組織，促進農業產業化發展。農民協會作為非政府組織，它與農村合作經濟組織、政府組織一起構成了相對完整的農村社會體系。

結束語

土地資源是有限的，只有合理開發利用，才能創造出更多的社會價值，作為土地的管理部門，必須要緊密結合市場，積極探索土地的使用和征收管理辦法，才能有效的保證土地使用者的合法權益，為我國的經濟建設和社會進步提供將有力的支撐。

參考文獻

[1]韓文麗，馬位正.現行土地制度與農民權益保障問題研究[J].生產力研究，2010，（4）：62-64

第2篇：土地管理制度論文范文

論文摘要:土地流轉與征用仍然是農村經濟發展的焦點問題和主要矛盾，然而，土地流轉與征用是經濟社會發展到一定階段的必然產物。解決問題主要是土地轉移制度的改革，建立統一的土地所有制形態，逐步改變生產關系和土地所有關系，創新土地制度，建立與市場經濟相適應的農用土地流轉與征用制度。

隨著家庭承包責任制在全國范圍內的全面推行，農村生產力迅速恢復，土地征用的需求隨之增加。同時，農用地轉化、互換、租賃、股份合作制等多種流轉形式也隨之產生。目前，土地的征用雖然國家采取了一系列的措施，但是實施過程中仍沿襲了許多計劃經濟時期的做法，遠遠不能適應形勢的發展要求。因此，通過探索市場經濟條件下的土地轉移與征用的適應性、保障機制，推進農用土地合理使用，實現土地資源的高效利用是現實國情的必然選擇。

一、建立土地流轉新機制

雖然近十年中，農用土地流轉也取得了一定成效和經驗，各地區根據自身的特點摸索出一些經驗，如轉讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉形式。但從整體而言，各地方受經濟發展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數地區土地合理流轉情況差異較大，流轉交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉長效機制。因此，建立農用土地合理流轉規范管理機制，有利于農村經濟客觀發展的需求。是對我國農村土地制度的必要補充和完善。對待農村土地流轉問題，因循守舊只會錯失發展的良機。應該是一切從實際出發，根除固有的與實際不相符的思想意識，與時俱進，轉變觀念，大膽探索，創造條件，在時機適宜的情況下積極推進農村土地流轉健康發展。

探索建立通過市場調節土地流轉的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉的實際情況，迫切需要建立土地流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，要有利于推動土地流轉進入市場。一是建立開放的按照市場經濟規律運作的土流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織，穩步發展民間中介組織。三是借鑒先進地區的經驗，允許有條件的地方開展農村土地入股試點工作，及時總結經驗，相關部門適時出臺有關農地入股的文件，規范農地入股行為，保障農戶的合法權益。

二、建立市場經濟相適應的農地征用制度

目前，我國對農用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經濟適應的土地征用制度，既能滿足農村土地進入市場的內在需求，還能適應我國保護農業用地的需要。

（一）以市場經濟原則建立征地補償機制，征地補償應遵循市場原則，土地是重要的生產要素和稀缺的資源，市場機制是實現其有效配置的基本途徑

只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農村集體和農民的合法權益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應體現市場經濟規律，應對農地先行評估，以評估的農地所有權、使用權價格為依據進行補償。農地所有權、使用權價格評估，主要根據我省農地的生產力、農業用途的未來純收益及農地對農民的保障作用來確定。

（二）為失地農民創造良好的社會環境

建立適應市場經濟體制要求的新的失地農民安置機制，做好失地農民的就業安置工作，確實保障失地農民的切身利益。一是做好農民的繼續教育和專業技術培訓，增強其勞動技能，提高就業能力。二是搭建就業平臺，安置當地失地農村勞動力。三是鼓勵失地農民自主創業，為失地農民提供減免稅收等優惠政策。

（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法

建立與市場經濟相適應的征地工作機制，是征地工作的基礎，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調解機制，保護失地農民的合法權益。

（四）建立農村失地農民的社會保障制度

盡快建立有效的農村社會保障制度，做好失地農民的就業安置工作的同時要改善農民的生活環境和醫療條件。重要的是建立被征地農民的養老保險制度，從根本上解決失地農民的生活問題。

三、土地制度改革的思考

土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結構不合理。在土地所有制結構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農民對土地所有權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩定的狀態。改變這種現狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結構，統一實行土地的國家所有，然后再由國家根據社會收入分配，以轉移支付的方式給農民以必要的補助。

在生產關系方面，建立統一的土地所有制形態，改變基于不同土地所有制關系而產生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現實意義。因為，在農村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現人口的增加導致農村土地無法承載的情況。

土地的所有關系，確實是我國目前農村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農民的社會保障問題，農村的貧困問題可能也就迎刃而解了。

還有，在未來解決農村土地問題，要改變以下觀念：

第一，要改變農村土地集體所有有利于保護農民利益的觀念，將虛擬的農村集體土地所有制改為國家所有制，建立統一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態的角度進行土地制度的科學設計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現在的農民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區單一的土地承包法律關系。第四，在土地的流轉過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關系之后，國家應當根據不同地區生產力發展情況加大政府的財政轉移支付力度。

在過去的20多年里，農村改革已經取得了很大的成效。但是，現在看來，從上個世紀的90年代到現在，農村改革缺乏制度創新，土地承包制度30年不變，固然為穩定農村的土地生產關系創造了條件，但由于土地承包制度無法應對農村經濟不斷變化的情況，因而在一些地區已嚴重變形，導致農民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。

第3篇：土地管理制度論文范文

摘要：半城市化是一種介于完全城市化和農村之間的過渡發展形式。隨著社會經濟的不斷發展，作為農村城市化的過渡階段，半城市化的經湃、社會、人口、土地管理等問題逐漸成為學者關注的熱點。以深圳市寶安區半城市化區域的房地產確權問題為研究對象，通過對其現狀的簡要闡述。剖析確權難點，并提出解決對策。

關鍵詞：半城市化；房地產確權；難點；對策

1半城市化區域房地產確權難點分析

目前半城市化區域房地產確權的難點主要表現在以下方面：

1.1遺留問題多，缺乏證據，處理難度大

農村在向城市發展的過程中，房地產管理制度必將發生變革。這就難免在半城市化區域存在政策斷層的現象，導致對房地產的管理基本上依靠政府政策調整，缺乏法律依據。然而政策在不同時期變化很大，在此背景下，遺留了很多問題，譬如：(1)用地手續問題。如寶安區歷史上的土地權屬證明文件種類繁多，部分時期更以會議紀要形式或統建代建形式取代用地合同，當事人均無法提供土地使用權證明。(2)報建手續問題。半城市化區域大部分建筑物報建手續不全，這可能是由于用地手續本身有問題，不具備辦理報建手續的條件，還可能是由于當時用地者無法報建，即沒有報建的渠道。(3)房地產不符合現行規劃。由于在城鄉規劃法出臺前，我國在建設工程規劃管理上，存在“雙軌制”。(4)經濟糾紛多，用地關系復雜。半城市化區域土地存在大量與原集體經濟組織簽訂轉讓、長期租用以及合作開發等情形，加之時間較長，導致用地關系較復雜，經濟利益糾紛較多等。

1.2房地產違法建設。不符合現行確權政策。無法給予確權

在半城市化區域，由于房地產管理制度的不完善、房地產市場的不成熟及執法監察力度的不足，使得大量集體所有的土地隱性流轉了；大量違法建筑物產生了，可這些房地產根據現行政策是無法確權的。

1.3政府部門重視不夠，有效疏導政策少，缺乏政策支持

半城市化區域房地產管理制度不完善，有關房地產確權的政策滯后，使得政府在處理房地產確權時處于“無法可依”、確權標準不統一的尷尬局面。表現在：(1)政策對房地產確權的規定缺漏較多。(2)有關房地產確權的規定尚顯簡單化，許多規定的現實針對性及可操作性不強，在處理房地產確權糾紛時，那些相對原則性的規定就與各個特殊糾紛產生了難于克服的抽象與具體的矛盾。

1.4利益驅動不夠且處置成本高。動力缺乏。積極性低

一方面，由于政策不完善，監管不力，房地產確權與否。對半城市化區域的部分房地產擁有者來說意義不大。因為雖然房地產未確權，他們仍能夠從事租賃等活動以獲得可觀的收益；或者雖然確權了，但也同時限制了房地產的流通。比如深圳市“兩規”在處理違法房地產過程中對于部分房地產核發的綠本房地產證書。限制了房地產的流通，雖然確權了，但是收益并未增加多少，因此也影響了此政策的實施效果。另一方面，高昂的處置成本也使得政府部門對房地產確權的積極性降低。通常情況下，半城市化區域房地產的處置需要大量的人力、物力支出。同時，處理過程中還可能發生影響社會穩定、削弱政府公信力的社會成本等。這些構成了高昂的處置成本，為此也動搖了政府處置的決心。

1.5確權程序繁瑣，涉及部門多，時間長且費用高

半城市化區域房地產確權程序復雜，涉及國土、規劃、公安消防、建設、環保、工商、監察、城管等多個部門，同時每個部門又都有自己的辦文期限，時間長。而且。在補全手續、確認產權的過程中業主需要支付的費用較高。譬如，補辦土地使用權證明文件時，涉及到補繳土地出讓金等費用，而土地出讓金是按照現行地價補繳的，費用之大是一般土地使用者難以承受的，或者說補繳了高額的土地出讓金后，企業經營或土地使用者生活受到很大限制。

2半城市化區域房地產確權對策建議

解決半城市化區域房地產確權問題的最好途徑在于承認集體建設用地使用權的流轉，賦予集體土地與國有土地一樣的權利，使集體建設用地使用權也可以轉讓、抵押、出租，這樣半城市化區域房地產確權的主要障礙也就迎刃而解了。但這觸及到我國的土地管理制度問題，要全部實現是一個漫長的過程，只能在大方向確定的情況下，通過逐步的變革加以完善。為此，本文僅提出半城市化區域房地產確權問題的短期治理對策。

2.1對“歷史遺留問題”制定專門政策給予處理

“房地產歷史遺留問題”是指行政建制變化、規劃土地管理體制演進以及城市化過程中土地制度變化等造成的房地產歷史問題。對此類問題，適用于各歷史時期的土地、規劃以及相關建設政策，用現行的規劃國土等部門的法律法規處理是不妥當的。深圳特區城市化、撤縣改區以及土地使用制度改革過程中對房地產遺留問題處理的事實證明。用現行的規劃國土制度去解決歷史問題必將使處理工作走入死胡同。所以應本著解放思想、保障物權的原則，專門制定半城市化區域房地產確權政策來解決。

2.2對違法房地產分別采取疏導和堵塞的模式處理

“違法房地產”指違反各歷史時期相關法律法規新建、擴建和改建的建筑或違法占地。鑒于違法房地產處理中的成本高昂和可能引發的各種問題，在堅持查事與查人、疏理與堵截相結合的思路的基礎上，對于存量與增量違法房地產采取不同處置策略。

(1)運用疏導模式處理存量違法房地產。從總體上來看，違法房地產的產生過程與城市化進程具有一定的同步性，并隨著城市經濟的發展和制度的完善而逐步減少直至消失。盡管這樣，但其本身并不會自動消減，相反經過長時間的累積，在總量上變得不可忽視，處理起來也更加棘手和復雜。因此，加快存量違法房地產的處理應主要以疏導的方式為主。

(2)運用堵塞模式處置增量違法房地產。違法房地產擁有者不是為了長久的擁有產權，而是希望在盡可能長的時間內通過出租該地塊或者地上建筑物以獲得收益。在半城市化區域，在沒有產權的情況下，違法房地產擁有者照樣可以通過經營違法房地產而獲取利益，這就使得相關主體缺乏申報和辦理合法手續的動力。有鑒于此，對增量違法房地產的處理應該采取更加嚴厲的措施，通過沒收、拆除建筑和罰款等方式增加其違法房地產擁有成本。使其在違法的情況下無利可圖，徹底堵塞違法房地產的產生渠道。

2.3簡化辦事手續，加快產權處理

由于半城市化區域房地產確權問題情況復雜，涉及部門多、政策法規性強，需要由多個部門來進行及時有效的協調，手續辦理過于復雜是影響確權的一大障礙，鑒于此，可以考慮專門設立房地產確權辦證大廳，由相關職能部門一站式辦公，提高工作效率；或成立專門的房地產確權問題處理協調領導小組及其辦事機構，特事特辦，房地產能否確權由領導小組商議決定。

2.4加大政策宣傳力度。提高政策知曉范圍和群眾理解政策的時效

為確保政策執行效果，相關部門應加大宣傳。并制定詳細的工作指南和辦事流程，通過各種途徑擴大政策知曉范圍，(1)運用報刊、電視、活頁等媒體方式加大宣傳力度。使政策在盡可能短的時間內得到廣泛宣傳l(2)在各國土所或街道辦設立政策咨詢臺，選派專門人員解讀政策并接受咨詢，使相關權利人了解辦事流程。理解政策走向。

第4篇：土地管理制度論文范文

關鍵詞: 城鄉土地規劃；增減掛鉤；實施；問題探討

中圖分類號:F320文獻標志碼:A

在城鄉土地規劃中增減掛鉤實施的過程中，部分地區由于缺乏嚴格的規范制度的指引，不能妥善分配好城鄉利益，侵害農民權益、土地管理秩序混亂等現象還經常出現，在這種情況下，必須進一步規范城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為，對于實施增減掛鉤過程中存在的問題進行了總結，并提出了幾點切實可行的意見及對策。

1 當前城鄉土地規劃中增減掛鉤實施存在的問題

1.1對增減掛鉤政策的認識存在偏差

對增減掛鉤政策的認識存在偏差主要表現在兩個方面，一方面是對于實施增減掛鉤的重要作用沒有足夠重視，而是僅僅將其作為衡量城鄉計劃用地的一種指標或是一種解決城鄉用地矛盾的一種手段，因此各項舉措或是做法直接和增減掛鉤的思想相違背，導致地區間土地建設止步不前。另一方面，由于對于文件精神和要求不能嚴格執行，或是不能將文件要求和所在地的實際情況相結合，沒有綜合考慮田、水、路、林的整治工作，沒有充分做好與當地農民就業、產業發展、新農村建設的協調和整體推進，往往實施過程具有一定的片面性。

1.2 容易產生城鄉利益分配不均

城鎮和鄉村兩個不同的團體代表著不同的利益集團，如果將它們聯系在一起，那么如果利益分配不均，必將影響另一方的生產積極性，不利于社會的和諧穩定，然而通常情況下利益多偏向于城鎮，鄉鎮的利益往往不能被完全的顧及。城鎮化進程加快的一個顯著特點就是城鎮人口不斷增多，盡管農村人口大量涌入城鎮，但是農村還保留著他們居住的地方，因此這就給土地的增減掛鉤實施帶來了困擾，同時城鎮規模的不斷壯大，也會使得政策或是利益分配更加偏向于城鎮，當城鄉利益發生沖突的時候，農村的利益保障力度還有待提高，還存在城鄉利益分配不均等問題。

1.3 對農民和集體的利益考慮不充分

首先，一些文件或是政策上規定農村居民的居住地面積是不能夠超過150m2 的，但是按照以往農村的蓋房習俗或是慣例，農村很多的房屋建筑是和這個標準相違背的，而按照文件的規定，農民居住房屋超出標準的部分就是新增耕地面積的主要來源，因此這就又涌現出一個問題那就是農民超出部分的居住面積應該怎樣處理，有沒有相應的補償手段和標準，其實這也是沒有充分考慮農民利益的一種體現。其次，一般情況下的增減掛鉤的項目都是區域間的較大規模的項目，而這些項目的順利實施都必須政府出面或市場采取必要的行政手段來保障項目的順利完成。然而在具有一定強制性的行政手段的支持下的增減掛鉤行為勢必會損害農民或是集體的利益，比如一些農民是否愿意搬遷、是否適應家園環境改變等等都是我們應該考慮的問題。當然每一種措施或是政策的初衷都是正確的，但是如果缺乏有效的保障措施或是沒有制定符合實際的土地管理辦法，那么最終損害的仍是農民的利益。

1.4 制度不夠完善，管理有待規范

首先，對農村土地所有權沒有明確定義，缺乏必要的法律依據。在《土地管理法》中明確規定：土地是集體所有，村民沒有土地處置權力。這與所有權實際上是矛盾的。在城鎮化進程中，各類性質的征地屢見不鮮，在這個過程中農民始終處于弱勢地位，自身的合法權益很難得到保障。其次，所有權主體不明確。《土地管理法》規定：農村的集體土地可以由村委會或者集體經濟組織進行管理，也可以由鄉（鎮）農村集體經濟組織負責管理或經營。然而，規定與實際的配套監督機制卻并不匹配，導致一些道德素質低下、只顧自身利益的干部，利用職務之便，進行權錢交易，從而嚴重影響村民的切身利益。如發生在山東平度的征地事件，在村民完全不知情的情況下，村長，私自將村民土地出讓。村民對征地嚴重不滿，與相關方面展開對抗，結果受到傷害的總是手無寸鐵的農民。最后，所有權弱化。農民普遍認為土地所有權歸國家所有，這種認識導致村委會等集體土地所有權組織實際職能弱化，執行力、約束力嚴重不足。其次，在重新建設農村住宅小區時會占用部分的耕地或是農村土地，那么在這個過程中需要的建設用地是否需要遵循嚴格的審批制度，是否有相關的制度對其進行規范。其三，農民搬出了原來的居住地，搬進了新建的小區，原來的房屋占地將會逐漸轉變為耕地，那么原來的宅基地轉化為耕地的過程中的土地用途變更的登記問題；當然在“宅基地換房”模式中仍然存在土地征收問題，增減掛鉤的土地的審批問題等等以及增減掛鉤實施地區的相關的管理制度、監管制度、工作制度等等都需要進一步的完善和解決。

2 規范城鄉土地規劃中增減掛鉤工作的對策

2.1 加強宣傳，提高認識

城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為本質上是想在保證耕地面積不變的前提下更好的統籌城鄉經濟的發展，縮小城鄉差距，促進社會主義新農村建設，因此它是一種全新的土地創新利用模式，符合各個群體的利益，非常值得推廣和應用，因此我們應該加強宣傳，加深廣大人們群眾正對于相關政策的理解程度，不斷提高他們的認可度，從而不斷推進農村的發展。作為領導干部更應該正確學習相關文件的精神，提高認識，堅持實事求是，努力將文件要求與本地區的實際情況相聯系，在利用各種媒體手段進行宣傳的同時還要用實際行動去證明實施增減掛鉤的可行性及其強大的優越性和利民性。

2.2 統籌規劃，整體推進城鄉建設用地增減掛鉤

城鄉土地實行增減掛鉤工作其實是一項綜合性比較強、復雜性較高的工作，它需要整體把握，宏觀控制，它直接關系到能否順利推進社會主義新農村建設，因此必須進行科學合理的規劃和統籌安排，穩步的推進。各地區規劃部門應該根據當地自然和經濟社會條件，確定掛鉤項目區，合理布局新建區的區位、規模和空間，搞好農民住房集中建設改造詳細規劃。同時要綜合考慮土地開發利用、農村基礎設施建設、產業布局、生態環境保護、農民就業和社會保障等問題，以掛鉤為抓手，綜合推進各方面工作，實現土地利用節約集約、耕地資源有效保護、農民生活切實提高、城鄉建設協調共榮。

2.3 以農為本，推進協調發展

我國既是一個農業大國，又是一個人口大國，因此解決好糧食問題的關鍵還是在于保證一定面積的耕地的面積，因此在城鄉土地規劃中增減掛鉤實施中絕不能以犧牲農民利益為代價，而是應該以農為本，推進全面協調發展。各地政府部門應該始終把人民群眾的利益放在首位，要把農民滿意不滿意、擁護不擁護、受惠不受惠作為衡量農村土地整治成效的根本標準，對于一些任意占用耕地或是曲解增減掛鉤的行為要堅持依法取締，切實保障農民的利益。

2.4 完善制度，強化監管

無論是什么利國利民的政策都需要完善的制度作為保障，因此要想進一步規范城鄉土地規劃中增減掛鉤實施行為，完善制度、強化監管是關鍵。增減掛鉤的實施過程中需要注意的環節或是需要遵守的流程非常多，而每一個流程或是環節如果沒有完善的制度進行規范的話，那么一些漏洞勢必會造成利益的分配不均。因此增減掛鉤的實施地區必須不斷完善各項制度，包括財政、審批、管理、監管等各個方面，同時還要對其進行一一落實，加強監管力度，保障這些制度能夠配合增減掛鉤的工作的順利的開展。

2.5 進一步強化土地規劃管理的原則

我國自2012 年之后成為了世界“第二大經濟體系”。雖是如此，但我國仍然是一個不折不扣的農業大國，土地仍然是農民賴以生存的基礎。農業耕作質量好壞直接影響農產品質量及產量，直接影響到社會穩定，所以保持一定的農業耕地面積是優先條件，這是首要的大原則性問題。其次是節約土地的原則。隨著人們生活水平的提高，人們希望自己所居住的生活環境是舒適的、大面積的。然而這必然會占用大量土地，所以在節約土地的原則上，應盡可能的利用劣地或者荒山做建設用地，從而達到節約資源的目的。其三是因地制宜的原則。不同地區經濟發展不同，土地規劃利用也存在差異，所以要根據當地的實際情況，國地制宜地進行合理規劃。

3 結語

增減掛鉤是推進城鄉統籌和社會主義新農村建設的有效機制，是促進耕地保護和節約集約用地的重要途徑，是促進耕地保護和節約集約用地的重要途徑，是一項有利于保護耕地、改善農民生產生活條件、保持經濟可持續發展的基礎性工作，是統籌城鄉一體化發展的重要著手點和建設社會主義新農村的重要突破口，非常值得推廣和應用。

參考文獻:

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第5篇：土地管理制度論文范文

論文摘要：隨著城市化進程的加快，征地規模越來越大，失地農民日益增多，由于征地補償機制的缺失，使得相當一部分農民失去土地以后，不僅沒有分享土地增值收益和城市化成果，反而成為城市化進程中的邊緣人和弱勢群體。在城市化進程中產生的失地農民就業、安置、社會保障等問題，已成為當前影響社會穩定和發展的首要問題。

土地不僅是農民基本的生產資料，也是農民最基本、最可靠的生活保障。城市化進程的加快，建設用地需求不斷增長，征地規模越來越大，與此同時失地農民也日益成為了一個不可忽視的龐大群體。

1失地農民問題的提出

農民所擁有的諸多權利和利益，都是以土地為載體的，失去土地就意味著失去了這些權利和利益存在的基礎和實現條件，導致這些權利和利益的損害或流失，尤其是導致最主要的權利和利益——生活保障的失去。據統計，從1987～2001年全國非農建設占用耕地是200多萬hm，2000~2010年的非農建設占用耕地計劃指標是123．33萬hm。到2030年，“失地農民群體”將從目前約4000萬人劇增至1．1億人。

目前，對失地農民安置雖有貨幣補償、就業安置、住房安置、劃地安置、建立社會保險等形式，但最主要還是采取以貨幣安置為主的“要地不要人”措施，征地補償機制缺陷使得相當一部分農民失去土地以后，不僅沒有分享土地增值收益和城市化成果，反而既當不成農民，也當不成市民，處于種田無地、上班無崗、低保無份的“三無游民”狀態，成為城市化進程中的邊緣人和弱勢群體。有人形象地描述為“承包地被征掉了，說是農民不像農民，說是市民不像市民，出門是寬闊馬路，抬眼是工業廠房，有路可走，無地生存”面臨著極大的社會風險。城市化并不僅僅是建設出鱗次櫛比的高樓、平坦寬闊的馬路、雄偉氣派的廣場，更重要的是人的城市化，經濟發展，社會穩定，人民安居樂業。如何解決在城市工業化進程中產生的失地農民就業、安置、社會保障等問題，已成為當前影響社會穩定和發展的首要問題。

2失地農民問題產生的原因

2．1“公共利益”標準不明確導致公權力濫用

我國《憲法》和《土地管理法》只是原則性規定了征地必須符合“公共利益”，對于什么是公共利益、哪些建設項目屬于公共利益等問題沒有進一步具體規定。立法體例只對“公共利益”作了概括性規定，而沒有明確界定其內涵和外延。在實際操作過程中，為地方政府假借“公共利益”之名濫用征地權、隨意擴：大征地范；圍：提供了制度保障。有些地方政府為了追球經濟增長憑借行政權力以“公共利益的需要”為名，將集體土地征為國有后用于非公益項目，權利尋租現象嚴重。

2．2現行的土地征收程序設計缺失致使私權利被漠視

《土地管理法》第48條規定，“征地補償方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”由于雙方地位不平等，信息不對稱，在實際操作中，很多地方在征收土地之前，既沒有召開聽證會，也沒有仔細聽取被征收土地農民的意見，農民根本沒有機會以市場方式與建設用地方進行征地協商，農民的知情權和參與權被徹底剝奪。在現行的制度環境下，國家征地往往面對的是集體而不是農民，農民不能參與征地補償談判，在這場不平等的產權“交易”過程中，農民完全被排擠在外，因此在不同利益集團重新分割土地利益的過程中，農民的利益往往受到侵害。

2．3補償標準過低和補償不到位使農民利益受損

我國現行土地征收制度從實質上看不是買賣關系，只是對農民為公共利益做出的犧牲而給予的一種經濟補償，而且補償標準過低、補償經常不到位。土地是農民最后一道生活安全保障，農民賴以生存的土地被征用后，征地補償費如何公平、公正地分配，成為農民密切關心的問題。

西方國家的土地征收補償安置不僅涵蓋了農民城市化后的基本生活費用、就業和創業資本、社會保障，而且還包括了一定時期內的土地增值收益。例如，美國土地征用補償根據征用前的市場價格計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值。同時，在土地征用補償時，必須考慮補償因征用而導致鄰近土地所有者經營上的損失。

而我國現行的土地征用補償標準不是按照國際通行的依據現行市價通過協商談判來確定，而是按照被征用土地的原用途，《土地管理法》規定征地補償費包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補助費。一個地區的基礎地價從根本上講是由區域經濟條件決定的，而耕地的產值與區域經濟條件沒有明顯的相關性，以此為基礎測算的征地補償標準無法反映地區的地價差異，導致土地補償費與土地的市場價值相差甚遠，補償過低l5]。這種征地補償額度是與市場無關的政策性價格，過于偏離土地的市場價值和農民的經濟預期；補償范圍僅包括直接損失，沒有包括間接損失，尤其是沒有包括農民的擇業成本和從事新職業的風險]。這種做法未能體現我國土地價格形成的市場性、多樣性、平等性與靈活性，不但有損社會公平公正、而且有悖于市場經濟的基本規則。由于農民沒有了土地，交換權利缺失。國家憑借強制性、壟斷性行政占有方式把農民排斥在土地增值收益分配體系之外。根據有關專家測算，農民只能得到征地收益的5～109，6，而村集體組織可能得到25～3O，609／6～7O9／6的征地收益歸各級政府部門及其機構所有。

3解決失地農民問題的途徑

3．1嚴格區分公益性用地與經營性用地

法國1789年人權宣言第17條規定：“所有權是神圣不可侵犯的權利。除非為了公共利益的需要，并事先給予公正補償，任何人的財產不能被剝奪。”德國基本法第14條第3款規定：“只有為社會福祉，才能允許征收。”我國要借鑒國外經驗，進一步完善立法，通過立法明確規定只有出于公共利益和公共福利的目的才能征收土地，并兼采概括式和列舉式模式，賦予“公共利益”明晰的內涵和外延，嚴格區分公益性用地與經營性用地，在實踐中，規范征地行為，必要時可以設立“公共利益”的認證程序，對征地項目的公益性進行認證，徹底摒棄借公共利益之名侵犯農民土地財產權的征地行為。

3．2逐步完善土地征用補償機制

從源頭上解決失地農民社會保障資金不足的問題。征地補償是失地農民在城市化進程中所能獲得的最直接的經濟效益，也是引起征地糾紛的焦點。通過推進農村集體土地的市場化來完善征地補償機制，擴大補償范圍，提高補償標準，補償方式要靈活多樣，補償時不僅要考慮土地作為生產、生活資料的補償，還要考慮失地農民市民化過程中居住安頓、重新就業所需的困難補償。以解決農民現實生存需要和未來的發展需要。

3．3推行高效公正的征地程序

使私權利受到充分的尊重。首先，建立獨立于審批單位的仲裁機構，將征地機構、征地人員的收益與征地情況分開，使征地機構在經濟利益上與政府、用地單位脫離，防止政府部門在解決征地爭議中既是“裁判員”又是“運動員”的非正常現象；其次，人民政府要組織征地告知、確認和聽證程序，切實保障失地農民征地前的知情權和咨詢權、征地中的參與權和話語權、征地后的受益權和監督權，增強政府征地的透明度，防止政府借“公共利益”之名濫用征地權。

3．4積極采取各種措施促進就業

“農民的土地權利變性成為農村土地制度的核心和基礎。其一，它不以控制和占有土地為最終目的。其二，它的放棄并不以獲得土地本身所具有的市場價值為條件，而是以獲得進入新的社會保障體系為條件。”]在目前尚未建立城鄉統一的社會保障制度的情況下，可行之策是依據“以土地換保障，以保障促就業，以就業促發展”的思路進行制度設計。

3．4．1加強宣傳和培訓在就業指導、就業觀念、法律意識等方面加強宣傳和引導，提升農民自主就業的意識，使失地農民在心理方面能盡快完成從農民到市民的角色轉換。失地農民不僅思想觀念落后，而且文化素質、知識技能相對較低，他們沒有技術特長和年齡優勢，就業比較困難，政府和用地單位要提供資金保障，根據失地農民的實際情況，有針對性地進行各類職業技能培訓，以推動失地農民由“體力型”逐步向“技能型”“智能型”轉變，提高就業的能力。

3．4．2提供就業服務用地企業對失地農民要實行“開發性安置”，把合適的崗位優先安排給被征地農民，即以土地換就業，同時政府要加快經濟發展，適當引進和培育農業科技企業、勞動密集型企業，為失地農民創造更多的就業崗位，擴大就業門路。

3．4．3積極落實再就業優惠政策構建符合城鄉統籌就業要求公平合理的農民工就業管理制度，使失地農民就業在稅費減免、小額貸款、崗位和社保補貼等方面享受與城市職工同等的優惠政策。

3．5建立科學的失地農民社會保障機制

3．5．1建立失地農民最低生活保障制度對沒有達到城市低保標準的失地農民，全部納入城鎮最低生活保障范圍，享受與城市居民同等的最低生活保障，解決失地農民中的基本生存問題。

3．5．2建立失地農民基本養老保險制度建立由國家、集體和個人共同承擔的資金籌措機制，確保使被征地人員在年老時有穩定的基本生活費，真正讓廣大失地農民老有所靠，老有所養。

第6篇：土地管理制度論文范文

【關鍵詞】小產權房；以租代售；農村土地制度；城鄉二元體制；房地產市場

小產權房是指占用集體土地進行建設，并向本集體經濟組織之外的人員出售的住房。小產權房長時間以來備受社會關注，是社會熱點問題。2012年國務院下令停售停建小產權房，同時國土部稱今年在全國試點處理“小產權房”，這兩個消息引起了業界和民眾的廣泛關注，小產權房的去留問題備受矚目，引發眾多猜測。一直以來，國家在這方面沒有明確的政策、法規來約束治理小產權房，使得小產權房發展越演越烈。如今小產權房的清理越來越迫近，“以租代售”的做法漸漸發展起來以規避小產權房的產權問題。那么“以租代售”現狀如何？是否違法？對農村土地制度的改革能否起到推動作用？

一、小產權房“以租代售”的現狀

小產權房數量巨大，非官方統計數據顯示，中國目前小產權房建筑面積達六十多億平米，相當于中國正規房地產業近十年來的開發總量。在深圳，小產權房建筑面積達到4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。在數量眾多的小產權房當中，有相當一部分是地方政府組織建設，或者村集體與開發商合作建設的，這些小產權房大都存在占用農用土地甚至耕地的情況。

政府對小產權房的政策經歷了從合法性上的否認階段到預備采取行動清理的階段。在這一過程中，為了規避小產權房的產權問題，一些開發商和地方政府以及購買者轉而采取“以租代售”、“以租代買”的方法。據調查，小產權房所占的土地，沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商獲得，失地農民所得甚少。江蘇省國土資源廳一名干部稱，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利驚人，甚至超過了商品房。在許多地區，小產權房以租代售項目早已在操作，價格可達每平方米4000-6000元，在位置相對好的地段，甚至可以超過每平方米6000元的價格。

由上述資料，我們大致可以整理出小產權房“以租代售”的狀況：大多數采取這種措施的小產權房，是開發商和政府、村干部為獲得巨額利益，規避政策、法規，拋出來的曲線賣房、賣地的措施。為了獲取私利，地方政府、村干部為這種“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地農民所獲甚少，是一種、的行為。發生這種行為的原因是城市房地產價格太高，給小產權房的交易提供了很大的空間，也是政府土地財政的惡果在鄉鎮的蔓延，更是某些部門、某些人的私欲導致。

現在某些學者提出以小產權房“以租代售”的途徑“曲線救國”，爭取小產權房的交易有條件合法化，應該先弄清楚目前“以租代售”的現狀，再行提出相關建議，莫要是非不明，反而為他人作了嫁衣裳。

二、小產權房“以租代售”現象非法與合法分析

上文中提到搞小產權房“以租代售”的有相當一部分是地方政府和某些干部、結果，在獲取房源上存在違法行為，對此本文暫不詳述，需要理清的是“以租代售”行為本身是否存在違法之處。

出租小產權房的行為是否違法？查閱相關法律法規，未見禁止出租小產權房的規定。小產權房出租要取得合法地位，首先必須小產權房本身是合法建設的。現實情況中，小產權房是否合法不是由“產權證”來判斷，因為農村宅基地建房后進行的是“確權登記”，即房屋物權的取得不以登記為要件，登記只是對這一所有權狀態的記載。小產權房是否合法的標準在于是否符合“一戶一宅基地”標準。①農戶在宅基地上建設房屋，只要符合這個標準，就可以在房屋建成之后取得該房屋的所有權。農戶對宅基地只有使用權，但是對宅基地上的房屋是擁有所有權的。既然農戶對宅基地上的房屋有合法的所有權，那么在法律沒有禁止的情況下，根據《物權法》第三十九條的規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”農戶擁有對該房屋出租的權利，這也是私法自治原則所承認和支持的。

其次，從相關的法律法規對宅基地及宅基地上的房屋的規定來看，小產權房出租是被默認為合法的。首先，《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，”相對應的，《土地管理法》第六十二條第二款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《土地管理法》的這一規定實際上已經默認了小產權房出租的合法性。

最后，我們還可以從《合同法》的配套規定中找到小產權房出租合法性的保障條款，《合同法解釋一》第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”小產權房房主出租房屋，與租客建立的是租賃合同，應適用上述第四條的規定。鑒于目前法律、行政法規并無規定小產權房出租是違法行為，那么小產權房的出租合同應受法律保護，即使某個部委決定“清理”小產權房，或者某個官員宣稱小產權房出租行為是違法的，也不會影響其合法效力。

根據上文的分析，在現行法律、行政法規之下，小產權房出租行為是合法的，但是小產權房的出租畢竟不同于普通房屋的出租，其中關系到國家土地管理政策問題。小產權房以租代售的行為影響性究竟有多大，是否達到影響農村土地制度的程度？需要我們綜合“以租代售”行為和人們的心理進行分析。

三、小產權房出租行為的影響

目前小產權房出租行為會不會影響到整個農村土地制度的狀況？筆者認為這是無需擔心的。受限于農村土地所有權制度，以及租賃合同20年期限的制約②，普通民眾對“以租代售”的行為顧慮重重，小產權房長期出租以達到“以租代售”目的的影響將會極其有限。

雖說是“以租代售”，但終究不是也不能是“購買”行為，這是租賃者最大的顧慮。現實中，許多小產權房“以租代售”都是訂立了50至70年的租期，但無論租20年還是租50、70年，房子都不屬于自己所有。租賃人自己雖然住在房子里，但始終處于一種無所有權的狀態。在這種狀態下，尚有20年租賃期的限制，20年之后租賃合同即不受法律保護，出租方在此后可以隨時違約，而不負法律責任。這樣一來，承租方的利益就無從保障。而作為剛需的住房，只擁有20年的使用權是遠遠不夠的。20年前砸下一大筆錢買了房子20年的使用權，到20年之后可能還需另外買房或租房，可謂是“錢房兩空”。這些都是小產權房者不得不考慮的風險。這些風險，是這些小產權房潛在的購買群體所無力承受的。

但是也不乏有剛需且膽大的人鋌而走險，接受“以租代售”這種方式。他們的代表意見有以下幾個方面：（一）法不責眾。小產權房數量眾多，此前購買的人很多，剩余沒有賣出去的需要消化，肯定會以各種形式交易出去，小產權房涉及人群太廣，政府肯定不會全部拆除；（二）小產權房比城市商品房便宜很多，城市商品房的價格太高不能承受，為了解決剛性需求，冒一點政策風險是值得的。③“重賞之下必有勇夫”，小產權房的交易是相同的道理。目前小產權房“以租代售”的方式肯定還會是部分民眾的選擇，但是這種選擇正如上文所分析的——風險太大——其市場必然是有限的，畢竟“勇夫”是少數，大多數國人還是謹慎的，“以租代售”方式的影響是有限的。

四、對小產權房“以租代售”的處理建議

（一）對目前存在的“以租代售”區分情況進行處理

區分處理“以租代售”主要是區分主體，對農民自建的房屋和鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房要區別對待。

針對農民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情況，只要防止農民再占用耕地建自住房屋即可。農戶自己建了一棟房屋長期出租某些樓層是無可厚非的，即使他出租了整個房屋，自己到城市謀生，對各方有利無害，大可不必禁止。

而鄉政府或村干部聯合開發商建的小區為單位的小產權房搞“以租代售”則要清查出來，對違法違規人員進行查處，這種典型的違規獲取暴利的行為絕對不能容忍。政府應該在清理這種情況的同時，對于違規的單位和個人予以嚴肅處理。但對小產權房是否拆除，則需綜合考慮各種因素妥善處理，不能一拆了事。

（二）適當延長小產權房出租年限及規范出租行為

在嚴格限制鄉鎮政府和村干部以及房地產開發商參與小產權房交易的前提下，考慮小產權房“以租代售”的出路，筆者認為適當延長小產權房出租年限及規范出租行為是比較好的選擇。

農民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利無害的。無害是對土地產權制度無害，租賃不是轉移房屋所有權的行為。要對農民占用耕地建房的行為進行限制，農民自建房屋“以租代售”不會影響現行農村土地制度。但“以租代售”之“利”則有以下幾個方面：

1、對農民而言，農民出租自建的房屋，可以獲得相當的經濟利益。有了這一筆錢，農民可以改善生活狀況，有機會過上“體面的生活”；有了啟動的資本，無論做生意還是搞規模化農業生產，農民都可以有機會找到更好的出路，脫貧致富。

其實，房地產市場高速發展以來，甚至是城市快速發展以來，農民都甚少從中獲益，反而為城市建設付出了很多，現在農民工進城還要承受高房價的壓力。于情于理，都應該讓農民從房地產市場中分一杯羹。

2、對租賃者而言，最大的好處自然就是解決了剛需。“安居”才能“樂業”，只有解決了居住的需求，他們才能扎下根來。并且小產權房租賃價格低，相對起正規的商品房，大大減小了購房壓力，可免受“房奴”之苦。

3、將城郊的小產權房用“以租代售”的方式交給在城市工作的人群居住，將在一定程度上有助于打破城鄉二元體制，推動城鄉人才資源的交流，進而推動農村建設發展。這類人群受教育程度高，文化水平相較農民而言為高，他們住進城郊甚至農村，可以改變這些地區的精神面貌；這類人群還會帶來城市化的消費需求，對城郊或農村經濟也能起到拉動作用。這些預期的改變是在不改變土地所有制度、不改變基本的農村土地管理制度的情況下，盡量削弱城鄉二元體制對農村發展的束縛下而取得的，是代價小、成效快的農村建設發展一個方向，這個方向的關鍵是逐步放松對農村的限制。

延長小產權房出租期限，同樣也不會改變房屋的所有權歸屬和農村土地產權制度，對上文提到的出租之“利”有放大作用。租賃期限可延長至50年，甚至70年，總之要以滿足購房者一生居住需求為標準，不致使其到年老無力工作時，還要面對無房可居、流離失所的悲慘境地。其實，把小產權房租賃期限延長到50至70年就類似于城市商品房的70年產權，70年產權雖為產權，但有了70年的期限，則與租賃在本質上無異。那么既然本質都是租賃，小產權房的租期也定為50到70年又有何妨呢？同樣是建設用地，只許城市的“買賣”70年，不許農村的“租賃”50年，終究不是公平之舉。

延長小產權房租賃期限之后，需要規范雙方的租賃行為，預防在履行租賃合同中出現不合理的悔約行為，保障租賃合同雙方的利益。小產權房租賃合同畢竟不同于普通房屋的租賃合同，租賃期限長，變數大，無論哪一方不合理的“變卦”對另外一方的利益影響都是極大的。規范小產權房租賃行為，就是規范這些“變卦”行為，限制“變卦”的類型，規范違約責任。另外可以建立小產權房租賃登記制度，以加強對租賃行為的監管力度，以更好地保障合同雙方的利益。

延長租賃期限，規范租賃行為，人們可以更放心地租賃小產權房，讓小產權房租賃真正形成氣候。同時這樣也更能推動城鄉交流，打破城鄉二元體制，促進農村發展。這是上文提到的“利”，還有兩點是做好這兩項措施之后才能顯示出來的“利”。

1、倒逼房價，把房地產市場拉回正軌。全國小產權房建筑面積達六十多億平方米，在某些房價高企的城市幾乎占了總建筑面積的半壁江山。如果這些小產權房能正規合理地利用起來——如同上文所述延長租賃期限規范租賃行為——則可以大大地解決當前人們對房屋的需求。沒有競爭，則沒有真正的市場經濟，在房地產業也是一樣的。在允許小產權房以租賃方式加入房地產市場的情況下，如果不能去除加在正規商品房身上的畸高的各種稅、費和暴利，正規商品房是無法與小產權房相抗衡的，這相當于倒逼房地產業進行改革了。這樣有助于把當前過熱的房地產市場冷卻下來，讓房價重新回到合理的軌道。

2、將小產權房租賃規范化成為房地產市場的一部分之后，讓租賃成為小產權房交易的法定形式，成為解決數量巨大的小產權房問題的出路。在小產權房租賃規范化以后，可以將以往已經買賣小產權房轉為租賃，進行“撥亂反正”，使它們合法化。如果這一點做好了，“以租代售”就能夠作為解決小產權房問題的鑰匙。

小產權房“以租代售”目前是比較棘手的問題，要把棘手的問題辦成有利于國計民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇氣。期待對該問題做出妥善的處理。

注釋：

①《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。第七十七條規定：“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”

②《合同法》第二百一十三條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

③引自：王海.不顧“風險提示”百姓為啥買小產權房，市場報，2007。

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第7篇：土地管理制度論文范文

關鍵詞：國土資源檔案，數字化建設，對策

 

國土資源檔案是國土資源管理部門在各項工作活動中直接形成的、具有保存價值的經過整理歸檔的文字、圖表 、聲像 、實物 、電子文件等不同形式和載體的歷史記錄。隨著社會主義市場經濟的發展，國土資源管理部門面臨著新的形勢和要求，如何科學地管理好國有土地，提高國土資源管理的效率和水平，充分、合理地利用好有限的國土資源，已成為急需解決的問題。國土資源檔案管理工作必須緊跟國家檔案信息化建設的步伐，積極加快國土資源檔案數字化進程，才能更好地適應經濟和社會發展的需要，更好發揮國土資源檔案在經濟建設和社會各項事業建設中的作用。

一、國土資源檔案數字化的涵義及其意義

國土資源檔案數字化是指利用計算機、掃描儀、圖像處理技術等現代化信息技術將傳統介質的國土資源檔案，進行數字化處理，進而形成數字檔案信息資源的過程。國土資源檔案是國家檔案的重要組成部分，也是國土資源管理工作不可或缺的有機組成部分，它對依法管地、合理開發用地、解決土地糾紛、農村土地承包、制定土地利用總體規劃及繳納土地租金、征繳國有土地使用稅等很多方面都起到了很重要的作用。隨著新的土地管理法的正式實施，國土資源管理制度和方式都發生了很大的變化，耕地保護、土地用途管制、國土資源執法、礦產管理等管理職能都得到了增強，基本農田保護、土地開發整理、用地報批、征地實施等各項具體工作都有了新的政策、法規和程序,由此形成的國土資源檔案數量也日益增多。

雖然現存的具體國土資源檔案多數是以紙張為載體的紙質檔案，但隨著電子計算機的廣泛應用和辦公自動化的逐步普及，近年來產生了越來越多的涉及國土資源管理的電子文件和電子檔案，從而出現檔案的載體從以傳統紙質為主，發展到紙質載體、磁性載體、光介質載體和其它各類實物載體多元化并存的局面。如何管好用好這些內容豐富、數量龐大的國土資源檔案已成為當前檔案管理工作的一個急需解決的問題。目前比較普遍的看法是將傳統國土資源檔案進行數字化處理，建立電子文件數據庫和電子影像檔案數據庫，并通過信息系統加工和計算機網絡傳輸，實現國土資源檔案的合理存儲與有效開發利用，實現國土資源檔案的社會共享。實踐表明，只有通過檔案信息化，才能更好地實現信息資源共享，才能有效提高檔案信息的利用率，才能更加準確、快捷、方便地提供利用，提高經濟效益和社會效益。

二、加速國土資源檔案數字化建設的對策

（一）加速傳統載體國土資源檔案的數字化步伐

傳統載體國土資源檔案的數字化是實現國土資源檔案信息化管理的基礎。目前檔案數字化的方式主要有數據錄入、檔案掃描、視頻與音頻轉換、光學字符識別轉換等方式。為了加快數字化步伐，國土資源管理部門應該增加經費投入，購置數字化建設必需的設備，為數字化建設提供堅實的物質基礎。

實現館藏檔案數字化一般需要分兩步進行：第一步是建設檔案目錄數據庫；第二步是檔案內容的數字化。

建設檔案目錄數據庫是實現館藏檔案數字化的基礎，就是對檔案進行主題詞、分類號等標引項的錄入，形成機讀目錄。機讀目錄相對于傳統的簿冊式、卡片式等手工檢索工具來說是一種很大的進步，可以根據利用者的需求，按館藏檔案的主題類別、形成者，形成時間等重要特征分別歸類，便于利用者通過計算機快捷、準確地查找到所需的檔案。免費論文，對策。

檔案摘要，在一定權限范圍內實現檔案資源的復制、編輯等。

由于館藏檔案往往數量龐大，所以館藏檔案數字化往往需要分步進行。筆者認為，應該認真分析館藏情況，根據國土資源檔案價值和實際利用工作的需要，具體確定館藏檔案內容數字化的范圍與內容。應重點考慮以下三個因素：

1、利用因素。首先應選擇社會利用面廣，使用頻率高的檔案內容進行數字化，盡快滿足社會利用者對這些檔案信息的需求。

2、價值因素。可考慮優先將有較高價值的檔案信息數字化。免費論文，對策。所謂較高價值：一是指具有長遠利用價值的檔案信息；二是指具有歷史價值和文物價值的珍貴原始資料；三是指具有證據價值和情報價值的檔案信息。

3、搶救因素。某些傳統介質檔案因年代久遠或保存環境條件差，致使檔案瀕臨損毀，需盡快實現數字化，使之得到搶救性保護。

4、特色因素。即注重選擇本地區、本系統有特色的檔案優先進行數字化。在人、財、物力限制較多的情況下尤其要考慮這一因素。一般情況下這些特色檔案是其他檔案部門所沒有的, 它可以體現本檔案部門的特色價值。免費論文，對策。

（二）加速國土資源檔案數字化的標準建設

標準化是實現檔案工作現代化的基礎，假如沒有統一的標準作為依據，各單位、各部門各自為政、各行其是，必然會出現互不統一，互不協調，互不銜接的混亂狀況，其結果必將是難以實現檔案信息資源的有效共享。因此，規范統一的數據庫形式是檔案數字化建設取得成功的生命所在。實施國土資源檔案管理工作的標準化就是要科學地制訂各項標準，使國土資源檔案工作逐步走向規范化。當前，特別要規范數字化加工的過程管理，在掃描、圖像處理數據錄入、圖文編輯等工作流程中，必須嚴格按照標準進行。國土資源檔案往往具有成套性、動態性和綜合性的特點，更要強調標準化。為了實現國土資源檔案信息數據的有效共享，就必須按照檔案數據的有關標準要求，規范制作檔案數據。一般檔案數據制作起碼要做到三個統一：統一著錄項目、統一著錄格式和統一檢索語言。同時，還要注意數據的準確性、完整性、可靠性和實用性。只有這樣，才能為國土資源檔案信息資源共享打好堅實的基礎。免費論文，對策。

（三）加速國土資源檔案信息化人才隊伍建設

人才是保證檔案信息化建設取得成效并持續發展的關鍵，因此必須十分重視國土資源檔案信息化專門人才的培養，以滿足國土資源檔案信息化建設的人才需求。免費論文，對策。

檔案信息化將使檔案部門管理的信息資源的形式特征、工作內容和服務模式都發生很大的變化。免費論文，對策。因此，作為現代國土資源檔案管理的人員不但要掌握一般的檔案管理的基本知識，國土資源檔案管理的專業知識，還要掌握計算機技術應用的基本技能。因為要做好國土資源檔案數字化建設和利用工作，檔案管理人員就必須掌握較先進的信息處理技術，否則是無法勝任工作的。所以，國土資源檔案管理部門一方面要注意吸納、引進專業人才，另一方面應該加強對在職檔案管理人員的培訓，提高他們計算機管理、網絡技術水平和檔案管理系統的運用能力，以利更好地開展國土資源檔案管理信息化工作。

參考文獻：

[1]彭健.淺談提高國土資源檔案管理水平的對策.浙江國土資源[J].2008（4）

[2]葛學俊.加強國土資源檔案管理為經濟建設服務.檔案與社會[J].2007（1）

[3]陳玲芽.論新時期的國土資源檔案管理.科技信息[J].2007（14）

[4]祁麗娜.淺談交通檔案數字化的基本原則和程序.交通科技經濟[J].2006（3）

第8篇：土地管理制度論文范文

關鍵詞：玉樹災后重建；城市治理

Abstract：Post-disaster reconstruction in yushu city has entered the “after age”， the city has very advanced hardware ， But there is a “short board ”in city governance. This article analyzes the reality of the plight of the current Yushu city governance， According to the actual situation， and puts forward the development ideas and Countermeasures of city governance.

Key words：post-disaster reconstruction in yushu city；city Governance

中圖分類號：C912 文獻標識碼：A

文章編號：1674-4144（2015）-06-60（4）

“治理”（Governance）原意是“控制、引導、操縱”。有學者指出，“治理”的概念最初產生于城市環境，即“城市治理”，后來發展為對城市各種問題的解決。[1]而如今，城市治理是指將多元治理運用于城市公共事務管理的過程。[2]2015年，青海省玉樹市的災后重建已進入“后時代”，同時進入了如何破解諸多城市管理運營難題、改善農牧民生產生活方式和推進新型城鎮化建設的統籌謀劃時期。這將意味著挑戰與機遇并存，困難與問題交織。目前，玉樹市的硬件基礎設施已經達到全省同等地區的頂尖水平，但城市軟實力、軟基礎遠遠無法同硬件相匹配，這種矛盾成為玉樹城市治理中的一大障礙。如何讓這座現代化的新城逐步從城市管理運營的轉型過渡階段向規范運營迅速過渡，從而走向可持續發展道路是不亞于重建工作的重大課題。

1 玉樹“后時代”城市治理現實困境分析

2010年的春天，突如其來的災難卷走了青海省玉樹市的祥寧。在社會各方鼎力支援下，新城拔地而起。傷痛已經遠去，但城市的管理運營難題成為玉樹“后時代”最顯著的問題之一。總體上，玉樹市還處在探索城市管理模式、提煉經濟發展資源、鞏固基礎設施條件的城鎮化起步階段。城市治理的困境一一涌現，具體表現在以下幾個方面：

1.1 城市管理和運營維護還不夠規范并缺乏經驗

由于受自然條件制約，玉樹市城區東西狹長，南北窄，造成城區內缺少停車場，車輛亂停亂放現象較為嚴重，城區日流動車次達6萬余輛，需循環停車位3500-4000個泊位，現缺口1700個停車泊位；市區商業已初具規模且基本定型，但沒有形成規范的商業市場，市區主要街道上的占道經營現象仍然存在；城市流動人口管理難度較大，缺乏經驗，戶籍管理不夠完善、綜合辦事服務體系尚未健全，信息化管理水平嚴重滯后，沒有形成長效的流動人口管理機制。

1.2 財力后續力量不足，市政工程質量排查整改還不夠徹底

在市政運營中，由于受財力和前期預算的影響，還有改善的很大余地，運行資金不足影響城市良性運轉，玉樹市各市政企業年運行費用需10123萬元，預計總收入為6784萬元，尚有資金缺口3339萬元。截止目前，全市各運營公司總收費730萬元，運營成本缺口資金大，無法滿足基本運行。同時，管理和技術人才奇缺影響城市運營。玉樹市城市管理和運營維護中，既缺經驗，又缺技術管理人才。因為市政運營所需人員專業技術層次要求高，職業特性和風險也相對較高，面向全市招錄人員難度大，尤其是專業技術人員無法招錄。新建成的各類設施運營管理成本較高，相關管理體制機制不夠健全。市政工程質量排查整改不徹底，整改任務依然十分繁重。另外，人員不足也是一個突出問題。經專業部門測算，為保證玉樹市政運行達到正常，現有的8家公司需配置工作人員1175名，截至目前已完成人員配置724人，需招錄451人，其中技術人員151人，一線工人300人。下面是城市運營中的一些具體問題，供水：市區重建加固戶共計14439戶，截止目前已通水戶數9752戶，通水率達68%，未通水4687戶；供熱：供熱公司負責運行21個供熱點，其中2014年已運行的有16個供熱點，4個供熱點未運行；環衛：《玉樹市災后恢復重建總體規劃》中，規劃公廁43座，目前落位建成22座，公廁建設嚴重滯后，市區主街道和主要景點急需建設20座公廁；電力：市區住房建設任務為14439戶，已通電13793戶，通電率96%，未通電646戶。

1.3 土地規劃管理秩序混亂，相關制度措施不夠健全，城市管理還未脫離應急狀態

由于國土資源部門缺乏有效的制止手段和強制措施，土地違法違規行為不能得到及時制止和查處，對違法當事人不能形成強大的震懾力，土地動態巡查體系還不完善，造成土地違法行為不能及時發現。部分重建項目，因未嚴格按照規劃落位進行建設，造成界限不清，用地糾紛不斷。在規劃管理過程中，占壓建筑后退線、占用小區道路和市政公用設施、建筑超高等問題依然不同程度地存在。總體上還沒脫離應急狀態，步入正軌還需時日。

1.4 社會公共服務力量薄弱

由于受地理環境和編制等限制，公共事業方面的人才還遠遠跟不上新城市的發展。教育醫療衛生等社會事業骨干人才和企業經營管理人才隊伍嚴重缺乏。專業技術人才無論在數量上、結構上、還是在素質和能力上都要低于全省平均水平。教師的能力、學歷跟不上現代化的教學硬件設施，教育教學質量有待提高，對社會經濟發展輸送人才的能力較為薄弱；醫院的硬件設施已經走在全省前列，但缺乏相應的技術操作人員，致使高端完善的醫療設備處于閑置狀態，醫療技術人才嚴重匱乏；社會保障體系不完善，城鄉差距較大，覆蓋范圍不夠全面。社會養老、失業、醫療衛生統籌層次偏低，資金籌措及管理不到位，社區服務業發展緩慢，社會公共服務體系不夠健全。

1.5 農牧民還沒有從舊的生產生活方式和思想意識中解脫出來，人的城鎮化任務艱巨

隨著新玉樹的建成，周邊牧區流動人口涌入市區，安置在城市周邊的生態移民及流動人員的素質仍處在游牧民的狀態，轉變身份、轉換角色，全面形成市民意識需很長一段時間，人的城鎮化任務很艱巨。同時，大量農牧業轉移人口就業需求，對玉樹市就業容量形成壓力。如何盡快建立產業支撐，充分發揮新城市 “最大就業容納器”功能的必然要求，是當前玉樹存在的重大社會矛盾。目前，玉樹市正處在一個發展的初級階段，且地處國家三江源自然保護區，在城鎮化進程中，出現的城市污染、資源浪費等現象對資源開發、環境保護帶來一定挑戰，無形中環境保護與發展要求形成了特殊地區的特殊矛盾。

1.6 城市治理缺乏多元化，市民參與缺位

城市運營管理不僅僅要依靠政府，更需要市民的參與和自覺維護，目前，市民認為城市的整潔、美觀、有序和無污染都是管理者的事，自己無任何責任，舊觀念已不適應新環境。城市運營管理主要還是依靠政府謀劃，依靠政府維護、依靠政府運作，導致城市管理活動自上而下的單向，自上而下、自下而上相結合的雙向嚴重不足。廣大市民還沒有真正樹立起共同發展的思想意識，缺乏市民精神，對城市建設和發展還未形成一種共識，城市的方便與舒適的提升還有賴于每個人的積極參與。

2 玉樹市城市發展治理思路與對策

2.1 努力提升市政管理運營水平

目前最緊迫的任務就是要加緊督促完成部分市政基礎設施質量排查整改任務，確保各類市政基礎設施全面正常運行。否則，拖的時間越長，許多問題就越扯不清，最后成為頑疾。必須繼續借助“后幫扶機制”，繼續按照“走出去、請進來”模式，培養一批專業管理技術人員，為城市運營提供人才和技術保障，努力實現科學管理、規范運營的目標。同時采取多樣化經營模式全面提升運營能力。城市的管理既要靠市長，又要靠市場，即需要政府的“有形之手”和市場的“無形之手”的兩手配合。通過市政運營的日趨成熟和完善，嘗試環衛作業、出讓城市綠化冠名權、戶外廣告出讓、綠色工程保養、路燈管理等進行市場化運作，在引進市場競爭為目標的前提下，綜合市場和玉樹實際進行實際操作。

2.2 規范和加強土地管理工作，加大規劃監管力度

“沒有規矩不成方圓”，對于新城市的土地管理，一定要以“法治”的思維對待。如果缺少法規依據，管理將陷入混亂和失序狀態。所以要盡快研究出臺玉樹市土地管理法規，實行最嚴格的土地管理制度，始終對土地違法行為保持“零容忍”的態度。同時要做好玉樹市災后重建城鎮土地調查與確權登記發證工作實施，把工作落到實處，制定有關具體問題的細則和處理意見，全面查清每宗建設用地土地權屬、界址、面積和利用狀況等，做到“有法可查，有據可依”，實現城鎮建成區土地管理工作依法、科學、規范、有序的管理目標。

制定法律法規是基礎，但監督更是必不可少的環節，盡快成立國土、鄉鎮政府、行政村三級一體的國土資源執法監察網絡體系，適時開展三級一體的土地專項巡查活動。盡全力鞏固好災后重建規劃成果，加大對破壞住房主體結構和風貌特色等一系列違反規劃行為的制止和查處力度，積極引導教育廣大市民自覺維護規劃的權威性、嚴肅性。在此基礎上，進一步加大對城區續建項目的監管力度，監管工作要貫穿續建工程的全過程，對于各類違規現象要做到及時發現、及時制止、及時整改，努力將違反規劃的行為消除在萌芽狀態。同時，要嚴格做好新建項目的審批工作，建設、規劃、國土等部門要健全和完善項目聯合審查制度，嚴把項目審批關、嚴守規劃紅線。

2.3 創新社會管理，探索從管理到治理的模式

城市治理意味著“城市政府和市民社會等城市利益相關者在城市發展和管理上共同決策的過程”[3]從行政指令性分配的管理模式轉向多元化主體（公眾參與），市場化為主要方式的治理模式，形成行政主導性組織、地方社區組織、非政府組織多元治理模式已成為一種時代的趨勢。對于災后重建的城市尤其需要公眾的參與，讓玉樹市的居民在城市發展和管理中，以一定的方式，通過一定的途徑，直接或間接參與到城市管理中來，這將影響城市政府的公共政策制定過程。要實行“兩級政府、三級管理、四級網絡”的社會網格化管理模式，實現城市管理重心向社區轉移，使社區逐步成為城市管理的基點，讓市民成為城市管理的參與者，全面提高城市治理水平。

對于流動人口和生態移民，首先通過公安、計生、勞動等部門，建立流動人口分類管理，房屋租賃登記備案、暫住證辦理等一體化基礎信息系統，實現對人、事、物的高度管理。不斷強化流動人口管理，把流動人口和出租房屋的管理職責分解到全市系統的各機關企事業單位，實現流動人口的治安管理向綜合服務管理的轉變。其次，應從規范戶籍管理制度入手，逐步實現農牧民身份的轉換，同時應大力培訓農牧民新的勞動技能，提供非農牧業就業崗位，實現其職業上的城鎮化。在此基礎上，以積極進取的城市精神引領市民，運用各種教育手段，提升市民參與城市管理的主人翁意識，增強市民參與城市管理的責任意識，多途徑增強市民參與能力。

2.4 提高社會公共服務能力

公共服務能力的提升不是一蹴而就的事情，需要“外力”和“內力”的共同作用。所以要進一步借用“外力”，推動北京、遼寧對口支援玉樹建立幫扶長效機制，引進教師和教育管理人才，尤其引進北京地區高水平、高學歷的年輕專業教師和學校管理人才到玉樹為期1-2年的支教，逐步影響和推動玉樹市教學師資隊伍，提高教師教學水平和現代化教學設備應用技術。繼續深入貫徹執行玉樹市委、市政府《關于加強和改進教育教學管理努力提高教育辦學質量的決定》，進一步加大城鄉教育溝通和交流力度，切實推進城鄉教育均等化發展。發揮“內力”的作用，加大對本地教研人員的培養力度，除了“傳幫帶”的培養模式外，應加強與省會城市或發達地區高校的聯系與合作，輸送有潛力的優秀教育工作者到這些地方“取經”，不斷提升其自身專業素養，進而提高當地的教學水平，優化教育質量。

其次，要牢固樹立“人才資源是第一資源”的科學理念，不斷提高醫療服務水平。要切實加強對衛生人力發展工作的組織領導，根據相關人才規劃，在未來幾年中，將逐步形成一支與玉樹經濟社會發展相適應，能基本滿足全市各族人民群眾日益增長的衛生服務需求，城鄉分布、學歷、職稱和專業結構較為合理，整體素質較高的衛生人才隊伍。實施繼續醫學教育，提高醫護人員整體水平。依托北京、遼寧對口支援玉樹的有利條件，邀請資深醫療專家，舉辦各種專業的學術講座、培訓班和研修班，著重對從事疾病預防控制、婦幼保健、醫療急救、衛生監督執法、衛生管理、醫療設備操作等方面進行培訓。利用互聯網，舉辦各種遠程醫學教育培訓班，提高衛生人員業務素質。通過對口援建青海等途徑，每年選派在職衛生管理干部和專業人員到內地衛生機構進修培訓。同時，要逐步完善社會保障體系。推進養老托幼、醫療、家庭教育、物業管理、保養維護等社區服務業發展。穩步提升社會保障水平，完善社會保障制度，建立城鄉社會養老補貼機制，加大醫療保障制度建設的財政投入，貫徹落實就業優惠政策，建立健全公共服務體系。

2.5 “筑巢引鳳”，加強政策配套和集成支持

面對城市運營和維護中專業技術人才的緊缺現狀，光靠“后幫扶機制”，是遠遠不夠的。還必須加大專業人才的引進力度。除了通過交流掛職、輸送、選送的方式到內地發達地區重點高校、科研院所進行脫產培訓，以及通過重點項目協調聯系的方式，主動輸送業務骨干到省內外掛職交流，努力為新玉樹城市良性運行建立有力的人才資源庫外，還要“筑巢引鳳”，通過面向全省乃至全國進行廣泛招錄，大力引進城市管理運營技術人才、產業規劃、包裝技術人才等科技人才到玉樹工作。在“留住人才”上狠下功夫，給外來的技術人才隊伍建立優越的安置政策，提供舒適的工作環境，穩定和合理使用人才隊伍。全面提升城市各個領域的服務水平，大力實施“人才興市”戰略。

2.6 延續并擴展政策支持

市級層面上，延續玉樹市同北京市之間在社會經濟、城市管理運營、人才培養等各方面的合作支援關系，以北京市先進的城市管理經驗指導玉樹市建立科學有效的新型城鎮化管理運營模式。并針對玉樹市在城市管理運營、產業發展、商貿旅游業發展等方面的特殊需求，根據國家發展改革委援青會議精神，從北京市支援玉樹州資金中給予玉樹市政策性的適當傾斜。同時，在全州各類項目規劃、資金預算中對玉樹市重點傾斜。

省級層面上擴展政策支持，將玉樹市市政運行缺口資金列入省財政預算或納入轉移支付范疇，減輕處于發展初級階段農牧區城鎮的地方財政負擔，進一步加大對玉樹的支持。在對口支援上，繼續加大支持政策，從省級層面進一步協調盤錦市對玉樹市的對口支援幫扶力度，重點圍繞人才培養、資金支持、項目支持等方面，幫助玉樹市加快城市治理步伐，進而加快城鎮化建設步伐。

文獻參考：

[1] 魏文杰.我國城市治理創新模式研究：以武漢市建設“文化五城”為例[D].湖北大學碩士論文，2014.

第9篇：土地管理制度論文范文

[關鍵詞]住房保障新加坡住房公積金

一、引言

一個國家的房價高低，關系著普通老百姓是否能安居樂業，決定著國民經濟是否能健康有序發展，更影響著社會的和諧穩定。而中國的住房制度從最開始的目標是廣覆蓋和低水平，到實行市場化住房，在短時間使大多數國民的住房和居住條件有了較大的改善，但也出現了住房差距的不斷擴大和政府保障功能的收縮等問題。因此，我們需要借鑒新加坡在住房保障方面的各項措施，進一步促進我國住房保障的發展。

二、新加坡住房保障制度的成功經驗

組屋是由新加坡建屋發展局承擔建筑的公共房屋，為大部分新加坡人的住所。

1、建造背景

新加坡在1959年實現自治，當時普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。但人口卻增加到160萬，其中84%的家庭只能棲身貧民窟與窩棚，只有9%的居民能夠住上較像樣的公共住宅，住房問題十分嚴峻，為此，新加坡政府決定介入住房問題，嘗試住房分類供應制度。同時，新加坡是人多地少的國家，704平方公里的總面積中，人口總數達到448萬3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世紀60年代初成立了建屋發展局，職責是建造公共組屋。這個機構的目的是通過大規模興建低標準和小戶型住房來解決廣大中低收入居民的住房問題，后來政府推出“居者有其屋”計劃，實行住房自有化政策，鼓勵中低收入階層采取分期付款方式的方式為自己或者家庭購買組屋。

組屋從新加坡建國初期就開始籌劃。從1960年至今，新加坡政策在境內各地紛紛實行，民眾居住條件得到不斷改善，在當前的在新加坡，月收入3000美元（一般大學畢業生剛開始工作大概是1400美元―1900美元），納7%的稅，一般3年左右就可以按揭購買一套屬于自己房子，這在廣州是不能想象的。在新加坡這個國家里，85%以上的國民都居住在組屋里。其中，擁有房屋的產權的居民占到93%。

2、組屋制度的內容和特點

組屋制度的特點包括：

（一）政府占主導地位，建屋發展局具體實施

新加坡在住房保障方面堅持的原則是政府行政干預為主、市場調節為輔。通過掌握房地產市場的主動權，很好地解決了大部分人口的住房問題，也有效控制房價不會過高。政府推行的公共組屋是由國家發展部的建屋發展局統一發展建造和具體實施的。新加坡建屋發展局作為獨立性非營利機構，預算實行的是綜合平衡預算，經營虧損的部分由政府補足。主要任務是為百姓提供他們能買得起、住得起的房子[2]。

（二）政府提供住房所需的土地資源并出臺相關的土地征收政策

新加坡作為典型資本主義國家，有其自身的突出特征，就是政府嚴格控制全國土地資源，為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。在1949年，英國皇室就占有全國31%的土地；到1965年時，新加坡獨立，政府就公開占有整個國家土地總面積中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年該比例為76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定機構則擁有國家90%的土地。政府用各種方式將土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應，這也是新加坡能讓80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后來，政府不僅頒布了《土地征用法令》，還提供低息貸款給建屋發展局，投入大筆財政維持組屋順暢運作[3]。

（三）建立強制性的中央公積金制度作為住房保障的關鍵支撐

新加坡在1955年建立了中央公積金制度，由中央公積金局專門負責公積金的管理運營。該制度的主要特征為政府立法強制個人儲蓄，不僅是強制儲蓄制度，也是一種帶有強制性的社會保障制度。公積金的繳交由雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納，公積金的本息歸雇員所有，通過強制繳納、限制使用的方式來實行。

（四）用完善的法律保障措施為其提供制度保障。

為了實行對組屋的合理配售，確保分配的公平有序，同時保障中低收入群體的合法權益，新加坡于上世紀60年代制定并實施了《新加坡建屋與發展法》、《建屋局法》和《特別物產法》等，明確了政府發展公共住房的方針和目標，構成了新加坡完善的住房法律體系，對組屋購買者的申請條件，購買程序，補貼等方面均作出規定，在準入和退出方面也作了詳細規定[4]。

三、中國住房保障的內容以及出現的問題

1、住房保障制度主要內容

1.1住房公積金制度：住房公積金屬于政策性住房金融，是我國住房保障體系的重要組成部分，其特點是直接以金融手段支持廣大城鎮職工在市場上解決住房問題。實踐表明，該制度有利于解決低收入家庭住房問題，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時，廉租住房建設資金的主要部分也是來源于住房公積金的增值收益，促進了廉租住房的建設。

但住房公積金管理中也暴露出或管理體制自身不足、或管理制度缺乏統一性、或監管體系存在多頭性等普遍性問題，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康、快速發展。

1.2經濟適用住房制度：出臺經濟適用住房政策并給予各方面的優惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權的政策體現。國家對經濟適用住房項目規定免收土地出讓金，減免多項稅費，同時地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。經濟適用住房在很大層面上有效地解決了中低收入階層的住房問題，其貢獻也是巨大的。

目前戶型面積偏大和日益高檔化是經濟適用房主要的問題，這無形中導致了房屋總價偏高，中低收入階層的消費受到限制。權力尋租，鉆銷售過程管理不嚴的漏洞

1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向享受城鎮居民低保且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。目前，建設廉租住房的資金來源渠道不穩定，資金嚴重缺乏。某些城市對這類住房的重視程度不夠，制度覆蓋面小且不完善。監管、審批等程序上也存在漏洞。

1.4雙限商品房：是指由政府在土地出讓的時候限定戶型、限定售價的商品房。通過控制開發商的利潤在合理范圍，設定土地價格。這從土地源頭上控制房價，打破了房地產市場壟斷，保障了中低收入者的住房利益。同時，一定數額的土地出讓金還歸地方政府所有[5]。

1.5二手房交易：引導并強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房和租賃住房等，讓房地產市場回歸正常的理性供需狀態。住房消費市場梯度消費模式的形成，將有效平抑房價和促進市場平穩發展。

2、住房保障過程中存在的問題

為滿足城市不同等級尤其是中收入家庭人員對住房的需求，我國加快了與社會主義市場經濟相適應的住房保障制度建設，一系列政策和法律的出臺雖取得了一定成效，但體制機制上仍存在著一定的缺陷。

2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏觀設計和整體把握

中國的土地管理制度扭曲了市場上的住房供應體系，減少了人口密集的城市的住房供應，其次是我國保障性住房與房地產市場的關系協調復雜，我國政府沒有把握住保障性住房的建設與經濟發展的關系，沒辦法為城市和國家經濟實現平穩健康發展提供較好的支撐。

另外，保障房制度設計缺乏長遠考慮，制度不穩定。我國的住房政策。我國的住房政策總被當做刺激消費、防止通脹、留住人才的工具等來使用。這種制度設計不僅使住房保障難以得到穩定的財政支持，造成權力尋租現象。

2.2現行保障房制度扭曲了土地和住房市場，損害了市場效率。

目前我國現行的保障房制度并沒有達到市場經濟的客觀要求。

目前市場信息處于不公開、不透明的階段，國民很難通過正當的渠道獲得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市場的相關主體地位不平等。很多情況下政府采用經濟和行政手段直接參與市場，政府官員和國有單位職工則是利用信息優勢與手中掌握的權力直接為自身獲利創造條件[6]。

2.3政府在住房保障中的責任不明確

首先，我國對政府職能和住房保障中責任的規定不清晰，這導致一旦需要追查責任時，不知道向誰去問責。其次，沒有制度化和規范化的預算和制度來保證政府履行責任的效果。其次，沒有明確界定住房保障的對象和標準，有些規定相互矛盾與沖突，使政府部門自過大，不利于住房保障領域的的公平公正。最后，對政府提供住房保障的手段和范圍也并不明確。

四、如何完善我國住房公積金體制

通過學習借鑒新加坡的住房公積金制度，提出以下對策建議

1、發揮政府有效的宏觀調控作用，建立完備的住房公積金法律制度我國需要制定一部覆蓋全國、具有最高法律效力的《住房公積金法》。在全國范圍內提高法律的適用性與威懾力。應賦予住房公積管理中心依法檢查權和強制執行權，以法律手段預防并解決住房公積金的支付風險問題。2、繳存方式自主靈活，提高住房公積金的繳納。應根據住房公積金的基本保障性質，合理確定住房公積金的繳存比例和基數。3、使用方式多元化、保障范圍擴大化。我國住房公積金應靈活使用，富裕參與者自主決定權，可以將公積金用于住房公積金貸款的還貸、治病及養老等其他方面。4、廣泛開辟住房公積金保值增值的渠道和途徑。住房公積金的運用要嚴格根據國家有關規定， 堅持專款專用的原則，建立健全的預算管理和財務會計制度，嚴格控制公積金的提取和使用，妥善管理，確保安全，并努力實現在市場經濟條件下的保值增值。

五、如何進一步解決我國的住房困難問題

1、實行多元化與多層次的住房供應體系。應充分發揮市場和政府在住房市場中的不同作用，根據不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多層次的住房供應體系

2、重點解決中低收入人群的住房問題。（1）提高立法的質量和數量，以此保證保障性住房的實施；（2）除政府直接出資建房外，社會組織也可參與保障性住房供給，解決中低收入人群住房問題；（3）住房補貼著重針對于中低收入人群；（4）適度的多樣化混居避免居住隔離。

3、制定符合實際的住房政策。需要制定符合不同需求的住房質量、單套面積、配套設施等標準以適應對商品房、經濟適用房、廉租房等不同住房供給模式。詳細界定住房保障對象、明確規定保障性住房的進入退出制度[7]。

4、完善住房金融系統，提供多渠道住房資金來源。在新加坡是由住房發展銀行等負責住房融資體系的管理。因此，在我國也應建立相應的金融機構，同時建立有效的住房信貸機制，通過貸款等多種方式方式，為中低收入人群提供住房抵押貸款或低息貸款，提高這類人群的購房能力，改善居民住房條件，使他們得以安居樂業。

參考文獻

[1]陳芳琴.新加坡住房保障政策及其啟示[D].江西財經大學碩士學位論文，2008.

[2]張晨子.新加坡住房保障政策對我國保障性住房建設的啟示[N].成都大學學報，2011-04.

[3]俞永學.新加坡的住房政策及其對中國的啟示[D].上海交通大學學報，2008.

[4]蘇多永.新加坡住房保障制度及其啟示[J].上海房地，2010，（10）.

[5]楊敏銳.新加坡住房保障制度研究及其對中國的啟示[J].現代商貿工業，2012，（04）.

[6]丁虹.住房保障體系存在的問題及對策研究[J].北方經濟，2012，（12）

[7]沈衛平.我國現行住房保障制度的主要問題[J].經濟研究參考，2010，（06）.