老人住房設計精選(九篇)
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第1篇：老人住房設計范文
【關鍵詞】宜昌市；休閑方式；改善與創新；養老建筑
1. 緒論
1.1 課題研究的背景
老齡化已經成為中國乃至世界的問題，同時，中國的養老設施也存在很多問題，國內多數養老設施的發展還停留在設施數和床位數的增加上，養老機構的生活品質較差，照料方式粗放，遠沒有達到有針對性的、切實滿足老年生活照料的要求。養老設施還停留在只是對賓館、醫院等建筑的簡單模仿，存在著片面追求“賓館化”、“醫院化”的傾向。[7]同時據調查顯示，老年人休閑時間普遍比較充裕，一天平均休閑時間在 3-5 小時，年齡越大休閑時間則更多，應此休閑時間在老年人生活中占了很大比重，日常休閑已經成為老年人的重要生活部分。
1.2 相關概念和研究范圍的界定
1.2.1 相關概念。
養老安全防護設施：包含安全輔助設施，交通設施，消防安全設施。
安全輔助設施：無障礙設施、扶手、建筑導向標志、防撞防滑等設施。
交通設施：樓梯、過道、房門等設施。
消防安全設施：火災自動報警系統、消火栓系統、自動噴水滅火系統、安全疏散系統等設施。
生活休閑方式：書法、繪畫、打牌、唱歌跳舞、垂釣、游園等休閑活動。
1.2.2 研究范圍的界定。
主要針對本文提出的建筑內養老防護設施的配備情況及合理性進行分析和研究，而其他養老設施，例如醫療保健設施，因所調查對象不存在相關設施，無法結合實例研究，故不在研究范圍之列。同時，本文針對研究的具體內容提出相關的分析和改善方法，可能涉及建筑設計、安全設施、建筑設備等多個內容的知識。老人生活休閑方式無嚴格界定。
1.3 研究的內容、目的、意義
1.3.1 研究熱蕁
主要從養老建筑的安全防護設施與老年人生活休閑方式入手，在養老建筑防護設施上，主要有消防安全設施，安全防護設施，無障礙設施。生活休閑方式則主要通過現有擁有的休閑娛樂設施與老年人進行的休閑娛樂方式比較，探究價值及合理性。
1.3.2 研究目的。
通過對宜昌市養老建筑安全防護設施及生活休閑方式的調查分析，再結合國內外養老建筑典例的分析，可以從中分析現存養老方面的不足，在此基礎上提出改善建議并加以創新，以促進養老相關方面的發展與建設。
1.3.3 研究意義。
據宜昌市民政局工作報告顯示，宜昌市的老齡化程度明顯要高于全國水平，已經全面進入了老齡化社會，且躋身為全國首批養老服務綜合改革示范城市。因此，在宜昌市開展相關養老調查具有很高的現實意義。
研究不僅注重養老相關方面的改善，同時存有創新，研究結果將為今后養老建設提供有效的參考，解決一部分現存的養老問題，對緩解社會養老壓力，減輕老年人的兒女負擔問題起到積極作用。
2. 國內外現有的養老安全防護設施及生活休閑方式
2.1國內外養老設施現狀分析
國內的養老設施研究大多從一般意義上的舒適出發，如無障礙設計、 消防設施，安全防護設施，停留在物質設施的改進，借鑒國外的經驗提出宏觀的空間規劃設計原則和設計理念，但還沒有關注到老年人綜合生活品質的改善。總的來說，國內研究偏重于物質的空間環境，而對護理環境及老年人生活行為方面的研究還很不夠。國外的養老設施研究跨越了學科的界限，在養老設施空間環境與老年人的行為、空間使用行為、心理行為[7]等個人屬性與空間結構等不同方面，進行系統化的研究，已走在國際前列。
2.2國內外老年休閑方式現狀分析
發達國家較早就進入人口老齡化社會，相對的也較早就注意到休閑對于退休人的現實意義。西方社會在老年人運動休閑的研究也比較多，時間較長。在世界各國紛紛進入老齡化社會之后，老年人運動休閑作為緩解老齡化社會危機的重要途徑的研究成為了各國研究的一大重點。如何使老年人避免在運動休閑中受傷和受傷的性別差異等等均為國外的研究重點。[9]國內對休閑行為研究相對較晚，涉及的研究內容基本體現了休閑行為的主要方面，但在理論基礎研究方面比較薄弱。我國對老年人休閑行為研究角度較單一，系統性的研究不夠深入。由于我國地域大、差異性強，現有的老年人休閑行為研究的樣本也較小，較大區域的老年人休閑行為研究極少。
3. 宜昌市典例分析
3.1 晚霞老年公寓背景介紹
宜昌市晚霞老年公寓（圖一）位于宜昌市西陵區開發區渭河路，占地面積3000平方米，總建筑面積4000平方米。設有單人間，雙人間，特護間等多規格住房120間，床位236張。收住對象為自理，半自理和全自理的老人。老年公寓總共四層，一至四層都為照料室，每個照料室都設有符合老年公寓建設規范的床位，家具，電視機，獨立衛生間等設施。公寓旁為小園林，綠化充足，還有供老人休息的廊道，外部還配有健身器材。總體上基礎設施比較完善。
3.1.1安全防護設施。
消防安全設施：
晚霞老年公寓配備有火災自動報警系統、自動噴水滅火系統，每層樓的適當位置都設有三個手動報警器及多個滅火器放置點，消防安全設施（圖二）十分齊全的，但在疏散標識（圖三）的擺放方面還是存在一些不合理的地方，需要進一步加以改善。
第2篇：老人住房設計范文
今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的小區樓下參與老年活動時，和自己的鄰居們說道。
李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區，她是老人群體里對理財、保險、金融類產品消息最靈通的一位。
“劃算”的養老新產品
李明珠所提到的“劃算的產品”，是幸福人壽保險推出的“以房養老”產品，房來寶。
房來寶的全稱是房來寶老年人住房反向抵押養老保險。擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司后，可繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。
按照測算，以70周歲的老年人為例，房屋價值為500萬元的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為18500元。
這一產品對投保老年人設置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產品與普通的人身險產品相比較為復雜，設置的猶豫期較長，為30天（普通產品猶豫期為10天），也就是說老年人投保后30天內退保，自身權益不受損失。
向來敏感的李明珠嗅到了這款產品的與眾不同。確實，它是國內第一個正式的“以房養老”保險產品。
那么，何為以房養老呢？
“以房養老，就是依據擁有資源在自己一生優化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制以提前套現變現，實現價值上的流動，為其退休養老期間建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。”對以房養老有多年研究的浙江大學經濟學院教授柴效武對《小康》記者說道。
這種新興的養老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養老保障通過構思精妙的金融保險機制鏈接后形成的產物。反向抵押貸款則是金融保險機構基于以房養老理念而創辦的一種新型金融產品，銀行開辦這一產品可稱為“倒按揭”；保險部門開辦這一業務則可稱為“房產養老壽險”或“老年人住宅反向抵押養老壽險”。
通俗來講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估后獲得一筆錢，由金融機構按月發放給老人用于養老，讓其生活得更有質量，去世后房子歸金融機構處理。如果去世得早，房子歸金融機構，但剩余的錢會給老人指定的繼承人。
反向按揭源于西方
其實，以房養老模式雖然在國內仍是一個新鮮事物，但是在西方社會，它早已發展成為一個成熟的社會、金融產品。
“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款（也稱反向按揭）最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。
隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。
21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，并且數量呈現不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發放的住房權益轉換抵押貸款已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。
人口老齡化已經成為一個全球的現象。對任何一個國家與地區來講，養老保障都將是一項重大挑戰。柴效武總結了中國老齡化的特點：老齡人口規模大、占據總人口比例高，老齡化速度增長快。國家前財政部長項懷誠在出席香港公開大學舉辦的有關區域經濟融合的研討會時表示，中國人口的老齡化速度將會大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當；到2030年，這個比例則分別是16%和24.5%，中國人口老齡化的速度比其他國家要快得多。
人口預期壽命的大幅提高，固然是經濟發展、科技進步、生活水平提高的必然結果，但老年人口增長過快，養老負擔過重，步入老齡化社會的速度過猛，再加上獨生子女政策負面效應的日益顯現，未富先老的特殊國情，使得養老問題在我國日益突出，人口老齡化危機愈益嚴重。而未富先老、養老資源嚴重短缺、養老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機面對多重困境，有的城市的個人養老金賬戶已處于“空賬運行”狀態。“因此，通過以房養老，就可以使老年人有一筆持續穩定的固定收入來改善晚年生活，彌補社會養老和家庭養老的不足。”柴效武說道。
其實，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養房，60歲后房養人”的觀點，當時引起了很大的社會反響，隨著老齡化社會的到來，“以房養老”觀點越來越被社會民眾所接受。
2013年9月13日，中國政府網全文公布了由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
2014年6月23日，中國保監會了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。“這標志著以倒按揭為形式的以房養老在我國正式推出。”柴效武說道。
今年3月31日，國家發改委公布 《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進住房反向抵押養老保險試點。中國保監會表示，今年要在四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍。
“以房養老是一種新型的養老理念，倒按揭則只是以房養老理念指導之下的一種具體操作工具。以房養老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風險最大、關聯面最多、操作事項最為復雜的一種。國務院和央行、保監會、發改委提出的老年人住房反向抵押養老保險，都是倒按揭的新提法。”柴效武說道。
多少人愿為“以房養老”埋單？
在政策出臺后，越來越多的人了解到“以房養老”概念，“2016中國居住小康指數”調查顯示，71.5%的受訪者對“以房養老”擁有認知。“以房養老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問。
來自幸福人壽的最新數據顯示，從2015年3月產品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來寶”簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中32戶家庭已順利領取保險金，月領保險金以5000-10000元居多，平均月領保險金8000元，最高的是上海一位客戶，每月可領取19000元。
可是，“77人”這個數字，在2015年數據統計60歲人口已達到2.16億的中國，實在是滄海一粟。
不僅客戶鮮有問津，保險公司對此也并不熱情，國內四大保險公司均沒有立即推出相關產品。
太平保險公司的金融理財規劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶中，只有一位客戶向他咨詢以房養老的方式。這個客戶今年55歲，在北京擁有四套房產，準備用一套房以房養老，其他的留給自己的子女。
其他的客戶大多咨詢的都是太平保險新出的養老社區產品。包括李明珠的鄰居，已經邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬元購買太平保險的養老保險，以獲得養老社區的優先入住權，也不愿意考慮每個月可以得到近兩萬元的以房養老保險產品。
為何推廣會遇冷？幸福人壽相關負責人表示，由于以房養老業務較為復雜，目前公眾對以房養老理念還沒有充分理解。
此外，業界普遍認為，由于中國人的傳統思想根深蒂固，傳統的養兒防老觀念和住房觀念影響深遠，以房養老突破了傳統觀念，大家對它的了解和接受需要一個過程。而且，房子歷來作為家庭財產傳續，如果抵押給銀行，將來子女就繼承不了，所以阻力很大。
“2016中國居住小康指數”調查顯示，58.5%的受訪者表示老了之后的房產會留給后代， 32.1%的受訪者會考慮抵押以房養老。而當受訪者被問到最合理的養老形式時，有35.2%的人選擇了子女養老，28.5%的人選擇了養老院養老，只有18.9%的人選擇了以房養老。
“事實上，老年人用自己的房子為自己養老，無論是產權出售置換、使用權出租流轉、空間場所轉移、住宅功能轉換、住宅價值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達到用房子養老的目的，就是可行的，應予以倡導。”柴效武表示，在價值多元化的社會，老百姓的住宅、養老、經濟和觀念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養老保障和養老服務搭建好平臺，給予財稅、金融、土地等多項政策優惠，協調處置好多方面的權責利關系，鼓勵養老制度與觀念的創新，而非限制于某一種舶來品上。
第3篇：老人住房設計范文
【關鍵詞】以房養老 模式 特征
中國屬于發展中國家，有別于發達國家的先富后老。未富先老帶來的養老問題已經成為中國亟待解決的社會問題。以房養老是指老人利用自己的產權房，以多種形式將房產價值進行重新組合，最終實現其養老目的的過程。以房養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。即擁有產權房的老人通過特定的金融保險機制，將產權房提前變現或套現于生前使用的一種新型模式，實現老有所養，安度晚年的目的。
一、現有以房養老的主要模式
以房養老最早起源于荷蘭，發展最成熟、最具代表性的當屬美國。從國外先例來看，以房養老的模式主要有四種。
第一，房屋出租或出售，用租金或售房款養老。因為讓渡房屋使用權而獲取補償性的固定租金，或者將房屋出售獲得可觀的售房款，以此實現養老。新加坡著名的“組屋”出租，德國、美國的老人住進養老院利用房租維持退休生活以及中國南京湯山留園公寓屬于該模式。
第二，先出售，再租回模式。指老人將產權房出售給特定機構，然后再與該機構簽訂租房協議租回住房，用售房款項繳納房租并實現養老。特定機構可以是商業銀行、保險公司或政府指定的金融機構或公益性機構。上海市公積金管理中心的“以房自助養老”試點類似該種模式。
第三，售大買小或售好房買便宜房，差價養老。出售住房面積大的房產，到郊區縣城等消費水平低的地方購買面積較小的住房。售好房買便宜房形式與此類似。英國在這方面尤其典型，不少老人選擇到西班牙、南非等物價水平較低的地區。
第四，反向抵押貸款模式，又稱“倒按揭”。指面向老人開展的、老人以自有產權的住房向特定金融機構抵押，定期向金融機構獲得主要用于養老用途的貸款。放款對象主要是擁有住房的老人。在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本利和費用的一種貸款。美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款最為典型。
二、中國以房養老的發展現狀及影響因素
（一）中國以房養老的發展現狀。
2003年，時任中國房地產開發集團董事長的孟曉蘇將“以房養老”這一理念引入中國，并最早在國內開展住房反向抵押貸款壽險服務。以房養老從實踐層面在中國開始興起。2007年，上海市公積金管理中心實施“以房自助養老”，選取80歲以上老人家庭試點，之后便再無任何進展消息；2009年，杭州通過租房增收養老、售房預支養老、退房補貼養老、換房差價養老等模式開展以房養老。但存在實施規模較小，無法應對可能存在的風險等問題；2011年，北京鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構開展以房養老試點，并在《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》中明確；2012年，南京出臺的《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》提及以房養老，因為法律制度缺陷，最終只停留在政策研討階段；2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（簡稱《意見》）正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，按計劃以房養老政策會在2014年上半年實行推廣。
以房養老在中國起步較晚，通觀其發展也是幾經波折。中國目前的以房養老暫時還處于探索研究階段，并沒有建立行之有效、與中國國情相吻合的以房養老模式。即便上海公積金管理中心“以房自助養老”試點和南京湯山留園公寓試點努力試圖對以房養老這種新型模式做出探索性建設，最終也由于種種原因難以有所建樹。
（二）中國發展以房養老的影響因素。
以房養老在國內的開展由于受到多方面因素的影響，發展緩慢甚至一度停滯不前。至今為止，還沒有行之有效的模式在國內能夠廣泛開展，被百姓所接受。究其原因，筆者認為主要有以下四點：
1.傳統觀念束縛
對于我國具有濃厚傳統觀念的老人來講，以房養老的新型養老觀點不易被其接受，更談不上進一步的實施和發展。中國根深蒂固的“養兒防老”仍然占據著國內養老的最大比重，是中國養老最主要的渠道。國人內心認知，以房養老涉及面子問題，會通過以房養老的人通常會被視作為子女不孝、家庭失和等倫理問題。近9成中國老人更愿意將產權房留下，待離世后由子女繼承。
2.缺乏政策設計和法律保障
以房養老無論是在國外還是國內，都是作為養老保障機制的重要組成部分。不同于商業保險養老，以房養老本身帶有福利性質。以美國的以房養老為例。美國是最早推行以房養老的國家之一，已建成規模最大、制度靈活、充滿人性化的以房養老體系。最典型的是由美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款。按政策規定，美國老人必須接受以房養老相關知識培訓，保證充分知情權，貸款前需聘請專業顧問。貸款期間，老人若出現違約情形，由聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。政府部門主動參與并履行相應職責，完善政策設計和法律保障，不僅是從美國案例中得到的啟示，更是以房養老順利發展的客觀需要。
3.相關金融機構持觀望態度
以房養老的實施除了老人的自主選擇意愿、政府的參與和履職外，還需要數量眾多、質量優良的相關金融機構積極參與[3]。國外以房養老的相關金融機構業已形成以商業銀行為主，保險公司、房地產公司、擔保機構、資產評估機構等多方力量共同參與的成熟機制和市場。反觀國內的金融機構，持觀望態度者居多，這與政府政策的限制、金融機構對以房養老風險持謹慎態度以及國內缺乏孕育以房養老的土壤有關。
4.以房養老自身限制
以房養老作為養老方式的多種選擇固然不錯，但是要進行以房養老必須具備五個基本要素的事實不容忽略：獨立住房，擁有產權，房產價值，家庭條件以及適用人群。五大要素是開展以房養老的基礎和前提，其中任何一項的缺失，以房養老將寸步難行。五大要素的必要性存在保障以房養老順利開展的同時，也成為其自身發展的限制因素。因為并不是每一個老人都滿足以上條件，五大要素同時成為以房養老的“行業壁壘”。
三、中國以房養老發展的主要特征
以房養老在中國尚屬新事物，在目前的形勢背景下，來自各方面的因素都將影響以房養老的實施。以房養老主要表現出以下特征：
（一）依靠政策試點引領發展趨勢，反向抵押貸款順勢先發。
不比美國、英國、新加坡等發達國家，以房養老在中國起步晚是不爭的事實。從2003年至今，短短13年。伴隨2013年9月的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，根據《意見》指示，以房養老政策會在2014年上半年實行推廣。這是不是“以房養老的春天”現在不得而知，但是從國家制定和頒布政策的層面上對以房養老試點如此明確的引導和支持來看，以房養老將會以更加正式的姿態進入人們視野。通過政策解讀，具有代表性的反向抵押貸款以房養老模式將在中國具有優先發展的大好機會。
（二）房地產經濟帶動產權房價值，進而影響以房養老開展。
在以房養老的五大要素中，成為聯系各方的紐帶――房產價值，發揮著不可替代的作用。不僅影響老人是否有條件采用以房養老模式，還決定著相關金融機構和政府部門的進入積極性。無論是出租出售房產入住老年公寓、還是采取反向抵押貸款的模式以房養老，都打上鮮明的社會保障福利性質的烙印。但是，金融機構是追逐利潤的群體，不可能對以房養老全盤買單，政府部門如果完全忽略房產價值因素，進行轉移補貼，無疑會增加財政負擔，達不到預期效果，與引入以房養老的初衷相背離。房產價值成為牽動關聯各方的觸發器。房產價值高，老人不愿意不舍得將產權房出售；房產價值低，各金融機構也不會冒著高風險買入房產。中國房地產處于投資過熱到宏觀調控的過渡階段，不明朗因素眾多，房產價值上升下降隨房地產經濟發展因勢利導，作用影響于以房養老模式。
（三）70年房屋產權尚需法律明晰，定以房養老關聯方之心。
以房養老此前多年在中國停滯不前，除缺乏相應的文化土壤和經濟土壤之外，法律制度的缺位也是關鍵原因。2007年，《物權法》終于落地，明確對住宅用地規定70年產權后自動續期的條款。但是，70年土地使用權期滿后何去何從，依舊是懸而未決的問題。即便《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿后可自動續期（對商用地的使用權規定還是未知數），但是這種自動續期仍未成型。具體涉及到自動續期是有償還是無償。如果是有償續期，其標準怎樣制定，是否能夠被產權擁有者和相關參與機構所接受等。這些都是需要重點斟酌的方面。現有的《物權法》暫時還不能對70年產權自動續期做出明確的法律解釋，難安關聯各方之心。使用權的延長導致住房折舊和土地價值不斷升值等明顯帶有中國特征的因素相互交織，共同影響，也將使以房養老的情況變得更為復雜。
參考文獻：
[1]柴效武，蔣徐嬌.售房養老――一種養老新思路的提出[J].浙江社會科學，2004（1）.
第4篇：老人住房設計范文
2013年是中國養老服務業的元年，國務院于當年9月公布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次明確提出試點“以房養老”制度。九個月之后，“以房養老”推進到試點階段。
今年3月，保監會下發“以房養老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點。從征求意見到正式試點，僅用三個多月時間，動作神速。
保監會人身險監管部主任袁序成在“以房養老”試點通氣會上表示，開展此項試點，可以盤活老年人房產，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加一種新的養老方式，是實現個人經濟資源優化配置的積極探索，同時也是對現有商業養老保險的業務模式創新。
根據保監會的定義，“以房養老”屬于養老保險產品的一個新品類，與既有的養老保險產品相比，其專業程度更高、涉及的其他行業和領域更復雜。但是縱觀《意見》，保監會對“以房養老”的監管要求主要是原則性的規定，未對產品定價、房產估值、運營模式和風控等技術細節進行詳細規定，甚至對參與試點的房屋性質亦未作具體規定，僅要求申請人擁有房屋完全獨立產權。
“保監會主要對以房養老試點的開展進行指導，產品的具體定價模型、房產估值方法等內容，由保險公司根據自身的情況自行探索和采用，保監會不作具體規定，目前暫時不考慮出臺進一步的細則。”保監會相關部門人士對《財經》記者表示。
對于這項被呼吁和研究多年的業務，業內對試點的反應并不急迫。“總體來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹慎。”一位參與“以房養老”試點項目研究的保險公司人士表示。
“這畢竟是新事物，現在還沒有一個適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時認為，試點初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規定或限定，讓各家試點公司自行探索，最后看試點的最終結果。邊試點、邊完善，這樣有更大的靈活性。”上述試點項目組人士表示。
執行力在于細節，對于試點保險公司來說，將“以房養老”從理論層面落地成為實體產品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規模試點
“老年人住房反向抵押養老保險”這個有點拗口的名稱，通常被人們用一個更簡潔而形象的詞來稱呼――“以房養老”。
這種養老保險業務將住房抵押與終身養老金保險相結合，申請人將其房產抵押給保險公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。如申請人身故，保險公司可獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養老”是將個人房產未來收益的提前變現和使用，同時不改變房屋的消費屬性（即居住），為自身養老提供的新型融資方式。
早在2003年，我國就提出了“以房養老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產權房的孤殘老人，自愿將房產抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產權歸養老院所有。上海模式則相當于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產權房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉讓房屋所有權，且獲得的資金偏低，在當時難以獲得市場認可。
2011年北京民政局的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出，鼓勵商業保險公司、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展住房反向抵押貸款試點。
此次“以房養老”試點的主體則變為保險公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養老保險”這個更具保險特點的名稱。試點對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨立產權的老年人，試點時間為兩年。
為何首批試點城市選擇此四地？保監會相關部門負責人表示，北、上、廣是一線城市，經濟較發達，保險市場相對較成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量也較大。
有關數據顯示，北京退休老人月平均收入相當于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產權。
二線城市武漢的入選，則因業內首家開業的養老社區――合眾養老社區落戶于此，便于其探索“以房養老”與養老社區對接的嘗試。
據了解，美國入住養老社區的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費和后續服務費，這意味著，參與“以房養老”的申請人，未來有可能成為養老社區的潛在客戶，進而推動養老社區的發展。
《意見》要求，申請試點資格的保險公司，須滿足開業滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報告中測算，國內滿足相關試點要求的保險公司約33家。
單個保險公司接受抵押房產的評估價值，不得超過“4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分”，如以萬億元資產規模匡算，該業務的規模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險、太保和新華保險如試點“以房養老”，規模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業房地產評估價值合計不會超過180億元，市場體量不會太大，短時間內不會形成規模效應。
“試點初期，各家保險公司應該都會比較謹慎，可能遠遠達不到上限，而且初期可能主要針對失獨或無子女老人。”一位保險公司精算人士認為。
據了解，中國60歲以上老人中，擁有獨立產權的占比約80%-90%，遠高于美國60%的比例。試點初期如以無子女或失獨老人為主，這部分人群的全國規模約為3000多萬人。
業內人士普遍認為，此時推出“以房養老”正逢其時，養老問題已成為擺在全社會面前不可回避的現實問題，民眾的養老意識也在逐步提升。保監會日前的《中國保險業社會責任白皮書》顯示，養老險的公眾關注度同比提升了70%，養老保險是公眾認為對自身最有益的險種之一。
養老需求如此旺盛，供給端卻面臨養老產品種類較少且同質化的尷尬：有關數據顯示，目前保險公司約7700多個在售人身險產品中，養老保險產品僅有60多個。“現在市場上缺乏真正的養老保險產品。”一位保監會人士表示。
“以房養老”的試點，無疑開拓了一種新型的養老方式和養老保險產品。“以房養老”的首創者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現最為積極，稱公司目前已初步完成產品開發和業務流程的準備，將積極上報相關試點申報材料。如試點資格獲批，將采取統一規劃、分步啟動的方式，在四地開展試點。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會積極參與試點。據了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險公司已遞交了試點方案。 待解難點重重
何時能夠正式推出產品、能否順利試點，有關公司的表態卻模棱兩可。
對于保險公司來說，還有很多技術和實際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點在于房屋估值、產品定價和房屋處置方式等。
在產品模式的選擇上，《意見》規定，可按照投保人所抵押房產增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產品，指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。
一家計劃參與試點的保險公司精算師表示，就現實情況來說，如采用非參與型，領取的養老金額固定，且房產增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費者的接受度更高。“采用哪種方式，關鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費者的利益。”
隨之而來的一個問題便是產品定價。據了解，國際上主流的定價方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價因素包括利率波動、通脹率、貸款期限、房產價格波動率和投保人死亡率等，由此根據模型確定貸款價值比和支付因子。該模型在美國應用得較廣泛。這種定價方式更關注財產價值變動對價格的影響，并需要歷史數據來確定支付因子。
精算模型法分為一次支付和終身年金定價兩種，相對而言，該方式更具實用性和精確性。不過，有種業內觀點認為，由于我國房價波動大，利率決定機制亦與歐美不同，采用這兩種定價模型都有一定的局限性。
定價的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規定，由具有一級資質的房地產估價機構進行房產價值評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。據了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。
“如果每年對單個房屋逐一評估，對保險公司來說管理成本太高了，不是我們所設想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進行持續管理也是一個問題。”上述試點項目組人士表示。
在歐美發達國家，房屋的管理和維護一般委托給專業的物業管理機構，并通過購買房屋財產保險來補償房屋在使用過程中發生的損失。
房屋處置方式則是“以房養老”的又一大難點或者說是最大的難點。“回收處置是一個大問題，因為對一些現行法律規定形成新的挑戰，現在大家也沒有探討出一個特別好的方式。”上述試點項目組人士表示。
據介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個難點在于能否順利執行。根據現行規定，只有非自住的房屋才能執行拍賣，這與“以房養老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。
美國在推行“以房養老”的過程中，對此進行了專門的立法，同時創造和運用了一些金融工具。“比如可將房產資產進行證券化，做成資產包在二級市場上打包發售，通過金融市場實現流通，這樣保險公司不用沉沒大量的現金資產，只需要在二級市場賺一個利差就可以。”上述項目組人士介紹。
據了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產凈值轉換抵押貸款）模式的成功，關鍵在于依托“房利美”等機構，實現了抵押資產的證券化，從而解決了保險公司持續多年無法處置房產、回收現金的困局。不過，從目前國內資本市場的現狀來看，短時期內尚難運用此類金融工具。 風險因素眾多
在“以房養老”試點方案中，除了試點地區、目標客戶、產品設計思路與定價、業務流程等內容，亦要求保險公司必須列明風險防范措施等。據知情人士透露，在各家公司提交的試點方案中，對風險的測算和評估占據了相當的篇幅。
由于“以房養老”一端關聯波動較大的房地產市場，涉及領域廣泛，業務期限較長，法律關系復雜，風險因素眾多，對保險公司的風險管控能力提出了更高的要求和挑戰。《意見》要求，保險公司要在“以房養老”的條款制定、流程設計、法律合規、業務管理等方面加強風險防范和控制。
概括來說，保險公司開展“以房養老”主要面臨的風險包括政策風險、利率風險、房價波動風險、長壽風險和現金流風險等。
不過對保險公司來說，最重要的風險主要是長壽風險和房價波動風險。不過這些風險并非不可化解。以長壽風險為例，可以通過與現有壽險產品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險機制實現風險轉移和分散。
對于房產波動風險，有業內人士建議，可以制定合理的價值比例，做好精算定價，在機構設置和承保上分散抵押房產的分布。
以北京為例，市區、郊區的房價差別巨大，房產新舊程度、以及城區區位和地段的不同，房價基數和波動程度也各不同。如果在不同地區開設分支機構，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統性風險，分散房產價格的個體風險。
試點雖然已開閘，有意試點的諸保險公司，卻仍陷入對諸多風險的左右思量之中。一位業內人士指出，如果在產品設計中把所有風險因素都考慮進去，并把風險全都轉移到消費者身上，如果從“以房養老”獲得的養老保障和其他養老產品并無多大差別，消費者怎么會買單？ 業務延伸空間
即使在“以房養老”業務發達的美國，其占比人群亦屬小眾。有關數據顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。
英國、日本等發達國家推行“以房養老”的歷史經驗顯示，當目標群體占比很高時（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。
中國的“以房養老”雖經十年探索終獲試點，但從當前法律環境、養老觀念以及保險業現狀來看，真正落地可能尚需時日。一位監管層人士認為，在現有養老保險體系中，“以房養老”面臨諸多的問題和挑戰。
孤掌難鳴，“以房養老”的順利試點，需要在整個養老保險體系中尋找合力。《意見》指出，保險公司應在服務領域延伸、服務內容多樣和服務手段創新等方面積極探索，完善與“以房養老”相關的養老服務鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫療保險、健康管理、金融理財等服務。
青松居家康復護理機構總裁王燕妮在去年的一個健康險研討會上曾表示，國內目前有超過98%的老人選擇在自己家里養老，這些老人如享受相關的護理服務，最大的問題在于支付來源。
“以房養老”可為此提供一個資金來源。上述計劃參與試點的保險公司精算師表示，“以房養老”將來可以對接重疾險或大病保險，可以設計“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關的醫療費用。
與養老社區的對接，亦是“以房養老”拓展養老產業鏈的重要一環。此外，保險公司還可為房屋所有者承保人身險和家財險、住房反向抵押貸款保證保險，以及將抵押房產連接年金產品等一攬子“以房養老”保險服務。
第5篇：老人住房設計范文
獨生子女政策的固有問題
從傳統上看，中國過去養老地產沒有存在的必要。像由五到十個個體的小房子組合起來的四合院，讓幾代人生活在同一屋檐下。然而，隨著20世紀70年代末計劃生育一胎化政策出臺后，人口結構隨之變化。這種變化幫助掃除了傳統做法，并引發中國養老地產的需求不斷增加。
獨生子女政策使得中國的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，過于苛刻的措施也使得中國進入老齡化社會。現在60歲以上的人占總人口的13.3%，而8.9%的人口年齡超過65歲以上，根據聯合國標準將中國作為一個老齡化社會。這在發展中國家中是不尋常的。
親朋好友靠不住
平均壽命的增加和低出生率的共同作用導致高撫養比的存在，比如說一個成年人現在往往要贍養兩個父母和四個祖父母。如果老年人的社會保險，個人儲蓄和養老金計劃未能提供足夠的收入，那么老年人所在家庭的成員將不得不依靠一個小型的親戚網。
同時，新出現的工作慣性正在惡化這個局面。來自農村的年輕人為了尋求就業機會，紛紛進城打工，離開祖父母，農村的留守老人過著孤獨的生活，這種情況是非常常見的。目前，大約有40%的老年人口獨自生活在農村，外出打工的后代只能在節假日期間返鄉照顧老人。即使祖父母搬到城市和他們的家人一起生活，當其他家庭成員都在工作或者在學校的時候，他們也經常白天獨自在家。
是時候來解決這個問題了。 “空巢老人”在中國老年人口中比例已經超過50%，且比例正在逐年增加。城鎮和村莊的大部分設施并不能滿足老年人的特殊需要。在城鎮地區，幾乎沒有土地可建立新的養老俱樂部，所以他們通常從舊建筑改造，從交通、來訪、設計方面來看，都不能滿足老年人的需求。
為老年人提供住房的“養老地產”在中國是一個新的概念，被看作是解決這些問題的一個方法。養老住房是專為老年人特別設計的，每個人或每對夫婦分配一間公寓式房間或套房。額外有配套設施提供公共飲食，娛樂與衛生服務。老年人可以租用或購買這些房屋作為普通住房。
到目前為止，中國的房地產市場主要包括私人住房，社會住房或經濟適用房，為老干部提供服務式住宅和養老住房的僅有一小部分。養老地產在中國是罕見的，但在西方社會中卻是歷史悠久、久負盛譽的。養老地產在美國現有公屋單位數量中占了約9%，在英國約2%。
養老地產的必要性
在中國通過提供更多的養老地產將帶來大量的社會效益和經濟效益。這其中包含更好的護理服務，能提高老年人的生活質量，并延長他們的壽命。從社會的角度來看，老人無人看管的現象將越來越少。在經濟方面，也會釋放額外的勞動力：解決了照顧老年家庭成員的需求，將會讓已婚夫婦的雙方成員都可以工作。
為了滿足老年人的需求并解決這一問題，根據中國第十二個五年計劃，養老產業已被列為重點扶持的產業之一。此外，中央政府最近也明確表示，政府將從各個方面促進養老產業的發展。
一些開發商已開始在中國投資養老地產。保利地產已經在北京、上海銷售并推廣它們的養老地產項目。其他開發商如綠城、萬科也紛紛投資于各種養老地產項目。與此同時，一些國際養老機構和投資者正在進入中國市場，以合資的形式與當地開發商合作。最近的支持性證據是遠洋地產與來自美國的哥倫比亞太平洋管理公司和伊邁瑞特斯公司展開了合作，他們的第一個養老地產項目已在北京銷售。此外，7個左右的保險公司正在投資養老地產。
發展面臨的挑戰
盡管有潛在的優勢和強大的需求，由于三大原因，中國的養老地產的發展還處于早期階段。首先，養老地產的融資難。出于對老年人死亡而導致喪失抵押品贖回權有所擔憂，中國的銀行都不愿向老年人提供按揭貸款。即使有一處或多處房產的老年人，仍然會發現很難為老年人提供住房公積金，特別是反向抵押貸款的缺乏。而美國老年人反向抵押貸款是非常流行的，因為他們讓借給他們錢的業主以他們住房的價值進行抵押按揭。
其次，養老地產的建設和管理成本過高，開發商和投資者認為沒有吸引力。養老地產有專業的要求并需要展示公共設施的性能，需要良好的交通運輸方便家庭成員前來探訪；以及無噪音和流動性強的環境。所有這些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人負擔不起。
第三，目前在中國養老地產還沒有特定的土地利用配置。從我們采訪過的外國投資者的角度來看，沒有對養老土地使用的限制，開發商更喜歡在預留地上興建私人住宅項目，因為這些通常是更有利可圖的。
同時，尋找一個合適的地點發展養老地產并不容易。一線城市招致高昂的土地及建筑成本，而二線城市可能缺乏足夠的基礎設施，如醫院和公共設施。這些都增加了開發養老地產的困難。
展望未來
養老地產的未來市場不僅涉及到房地產開發商，保險公司和醫療服務提供商，還有政策制定者。鑒于養老地產可以帶給社會的好處，中國政府應該推動養老住房的方案。舉例來說，有關部門可以通過對私人開發商和投資者推出財政激勵措施，如稅收優惠或建筑補貼，來促進他們的發展。此外，政府應授予養老地產土地使用權，尤其是老年人的住房，以吸引投資者和開發商參與養老地產項目。
作為一個短期的補救措施，有關部門也可以考慮使用廢棄用地和位于郊區的集體用地作為低成本建筑土地的一個來源，以支持養老地產的發展。社會保障基金可以發起一個通過私人開發商聯合的試點方案，為老年人提供負擔得起的住房。
鑒于中國養老地產有著旺盛的需求，開發商和投資者仍在尋找一個可行的商業模式來滿足這種需要。中國政府和社會保障基金可以主動幫助支持養老地產，并對開發商提供激勵政策來建造專業的養老住宅。
香港的養老地產方案可以作為對中國一個有力的政策參考。如香港房屋協會運作的為中等收入的老年人提供包括住房和保健在內的全面服務的長者安居樂住屋方案。根據該計劃，前期由承租人一次性付款來緩解開發商和運營商潛在的資金問題。雖然，該方案為租戶設置一個固定的租金，這意味著沒有通脹風險和當財政困難時也會給它提供一個安全的通道。
第6篇：老人住房設計范文
2005年，南京湯山“溫泉留園”老年公寓就曾在全國首創“以房養老南京模式”。該園規定，擁有本市60平方米以上產權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用。
老人去世后，房屋產權歸養老院所有。但留園的試水效果并不理想。當年公寓僅辦理幾筆業務，數量非常有限。后因股東間的經濟糾紛而結束。
除南京外，近幾年，上海、北京、長沙等城市都曾自發興起嘗試，但均因效果不理想而萎縮停滯。
在2007年至2011年間，北京、上海兩地曾先后試行“以房養老”，但并未受到市民歡迎。尤其值得關注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養老”模式，但真正符合條件的申請人很少，最終不得不停辦該業務。
2007年10月，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心在北京聯合推出“養老房屋銀行”業務。
該項目規定：60歲以上老人只要向養老機構提出養老需求，公司將原住房進行出租，老人入住養老服務中心，租金用于抵扣老人在養老中心的費用，房屋產權不變更。
不過，由于老人對這種模式信任度較低，業務沒有擴大。
實際上，“以房養老”這種反向抵押養老保險最早起源于歐洲，近十幾年來在美國、日本迅速發展，一般是老人投保后繼續在原有房屋居住，同時以房產價值與平均預期壽命進行核算，按月領取給付金。
盡管“以房養老”模式在歐洲以及亞洲的新加坡、韓國和日本等國家都是較為成熟的做法，但是“以房養老”模式仍然占比很低，只是一種可以選擇的養老方式。
據了解，香港特區政府于2011年正式推出了“安老按揭試驗計劃”，2012年進一步就計劃提出優化方案。
香港特區政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發養老按揭產品，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險，降低銀行和老年人的風險。
從香港的養老按揭計劃來看，其實質就是一個貸款安排，申請人需要向銀行繳付利息，但利息只是計入總欠款內，最終將以物業償還。同時，申請人還要支付兩部分的按揭保費，包括基本按揭保費和每月按揭保費；借款人申請前還要先接受法律顧問的輔導，需支付約3000港元輔導費以及簽署按揭文件的法律費用。
第7篇：老人住房設計范文
關鍵詞：以房養老 養老保險 老齡化社會
早在2014年6月23日，保監會就了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”）。《指導意見》提出，以房養老試點自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。試點城市選定北京、上海、廣州、武漢，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
以房養老，俗稱“倒按揭”，源自荷蘭--老人將自有房產抵押出去，以定期取得一定數額養老金，或者接受老年公寓服務，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式是完善養老保障機制的一項重要補充。
一、當前我國“以房養老”現狀
目前，我國已經進入人口老齡化快速發展階段，預計2020年我國60周歲以上老年人口將達2.43億，2025年將突破3億。“老齡化”社會已經離我們不遠，有聲音認為，“以房養老”模式可為國人養老提供資金保障，享受更好的養老服務。
而在我國老齡人口中，無子女老年家庭和“失獨”老年家庭約占老齡人口比重10%，這一人群本來就沒有把住房傳給子女的需要與可能，所以“以房養老”比較適合這一類老人，以便補充他們的養老金來源，提高老年生活質量。
二、“以房養老”存在的問題
看上去很美的“以房養老”也存在不同的聲音，子女有擔憂，老人有擔憂，銀行保險機構也有擔憂。保險業內的說法是，對國內房地產市黽鄹裰諧て謐呤啤⑷司預期壽命等關鍵因素難以預測，時間越長風險越大。
所以“以房養老”的問題歸納起來主要有三點：一是70年土地使用權所剩時間有多少，一些舊房即將到期；二是房屋估值難度大，若房價下行，金融機構有賠本風險；三是房子是可以傳給后人的，一個人如果為了自己的養老連留給子孫的房子都抵押給金融機構，恐怕要背負很大的輿論壓力。前兩者是房屋產權問題，后者是傳統觀念問題。
產生問題的原因很多，如社會保障制度尚需完善，居民養老儲蓄普遍欠賬，老齡化社會臨近，加上之前實施的計劃生育政策帶來的低生育率影響，導致人口結構及家庭結構發展不平衡。
三、開展以房養老保險的相關建議
盡管存在諸多的問題，“以房養老”還是有其社會基礎和積極意義的。在國外，如英國、日本、新加坡等，已有很成熟的“以房養老”模式。例如將“以房養老”與保險結合起來，就是其中一項可以實現并且效果顯著的對策。
所謂“以房養老”保險，實際是指“老年人住房養老保險”這類的金融產品。對于老年人群，他們急需有外部經濟來源，以便補充自己的每月養老金，保障或提高自己的老年生活水準。但他們手里可能沒有多少金融資產，房產幾乎是他們的唯一資產。老人將自己的住房抵押給保險公司，保險公司開始按照約定的金額，每月發放養老金。將來老人去世之后，保險公司獲得抵押房產處分權，從處分所得中償付養老保險的相關費用，多余的部分返還老人的繼承人。在目前社保養老模式不成熟的情況下，個人要想完善自身養老保障，還需專業的商業養老保險和社保相結合：
（一） 運行以房養老保險的理想機構
綜合我國金融機構的發展情況來看，以房養老保險的開展最適合的金融機構應該是人壽保險公司。不僅能夠豐富人壽保險公司的業務種類，促進保險產品的多元化發展，提高其利潤增長，擴大人壽保險公司的發展空間，增強其在市場中的競爭實力，而人壽保險公司自身具有的營銷特點，經營管理方式、風險規避、推廣手段也能夠為以房養老保險的發展提供平臺，營造良好的環境。隨著經濟不 斷發展，一般情況下，抵押房屋在合同到期時價值會大于以房養老支付進本息和， 因此，以房養老保險對資產的保值增值也起了很大的作用，針對我國老齡化人口數量飛速增長的問題是一個很好的投資渠道。
（二） 政府大力倡導推動
根據外國發展以房養老保險的經驗來看，政府的支持在其發展中扮演著重要 的角色，是促進以房養老保險有序健康發展的關鍵所在。筆者認為，我國以房養老保險的開展也必須要有政府來做支撐，為其發展運作提供良好的環境，通過建立完善成熟的法律法規系統并為以房養老保險提供擔保引導以房養老保險找到順應政策發展的方向，在市場中健康有序的發展。具體來說，美國以房養老保險的之所以能夠在全國普及，并能夠在短時間內飛速發展， 與政府的大力支持是緊密相連的。由此看來，我國也需要結合國情特點，通過為以房養老保險制定寬松政策，提供法律保障等措施來提高政府的支持程度，為其發展提供堅實的后盾。保險公司負責設計出推行以房養老保險的的開展方案，做好宣傳推廣工作，政府通過實行與之相配合的措施來實現 政府調控與市場自由發展的有效融合，共同推進以房養老保險在我國的發展。
（三） 法律法規政策的制定
有效的法律法規保障是以房養老保險的發展的后盾：一是國家將政策方向可能支持中介機構、保險公司和商業銀行的合作發展，提高以房養老保險的發展速度，同時將嚴格規定各機構的市場準入條件，對從業人員的從業資格嚴格審查，確保咨詢機構的中立性，使以房養老保險得以在規范有序的市場中健康發展。 二是建立稅收優惠政策，稅收對于發展處于初級階段的以房養老保險機構來說是一筆重大的費用負擔，國家要通過稅法的調整，對開展以房養老保險業務的金融機構給與一定的稅收優惠，為以房養老保險的開展創建寬松的環境，另一方面可以從減少所得稅上獎勵參與以房養老的老年人，鼓勵更多人積極參與進來，使以房養老保險能夠讓更多老年人接受。
四、結論
總的來說，面對人口老齡化在我國的飛速增長，再加上日益沉重的養老負擔， 老年人的晚年生活很難得到保障，這已經成為全國普遍關注的的大問題。以房養 老保險的產生順應了社會這種發展趨勢，為養老提供了一種新型的方式。但是由于我國開展以房養老保險起步晚，因此在今后的發展中，首先政府要對以房養老保險的開展提供支持，通過法律法規保障和政策優惠等措施來促進其發展，另外，開展以房養老保險的的機構也要規范自己的經營運作方式，運用有效的營銷手段，加大宣傳力度，使更多人能夠接受了解以房養老保險的優勢，促進以房養老保險在我國的發展，發揮出其所具備的經濟效益和社會效益。
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第8篇：老人住房設計范文
“以房養老”最近在我國舊事重提，是源自9月13日國務院的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”的提法，該提法引發了社會各方的廣泛討論。
“住房反向抵押”又稱“倒按揭”，是一種以房養老的模式，這一貸款針對一定年齡以上（如美國為62歲）、主要是有房產但缺現金的老人。擁有住房的老人以其住房為抵押，從銀行獲得一定數量的貸款，不需要搬離自己的住房。貸款提取方式有多種，如一次性提取、在固定期限內按月提取、按月提取一直到壽命結束、在貸款額度內靈活提取等。無論采取什么方式、無論提款期限如何，均是在永久性離開住房（死亡或住入養老院等）時，由銀行收回其所抵押的住房資產，用以償還貸款。
據國內的非官方調查顯示，90%以上的被調查對象并不認同這樣的養老模式。這個數字不算特別，2000年香港統計局對1867名49-59歲中年人的調查結果為，在擁有住房的663人中，只有3%的表示會參加倒按揭業務，8%的表示會考慮。美國在1987年引入這項業務，65歲以上老人中使用該業務的比例在1997年為0.2%，到2011年為2.1%。，盡管發展速度比較快，但倒按揭仍屬小眾業務。
從其他國家（地區）的經歷和中國的具體情況可以發現，倒按揭的發展取決于以下六大因素。
第一，需要政府強有力的支持和補貼。從其推出的初衷看，這個產品并不是為了減輕政府承擔的養老責任，其實會增加政府的負擔。政府需要對該業務全程進行管理，包括制定貸款最高額度、監管提供貸款的金融機構、對該貸款提供保險和補貼等。其中最關鍵的是政府提供保險。
倒按揭在最初設計時采用了對借款人極為有利的“無追索權貸款”，即如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。反之，如果房價下跌，貸款額高于房價，借款人無需償還多余的金額。貸款總額超過房價的風險由保險機構承擔，通常是政府提供這樣的保險。
一般認為，政府需要承擔一定的養老責任，補貼老人的倒按揭和減免養老金稅收等政策屬于同一邏輯。在我國，雖然住房擁有率很高，但仍然是工作時收入水平較高的老人擁有價值較高的住房資產，而且他們的子女可能也不需要他們的住房；而收入水平較低的老人擁有價值較低的住房，其子女更可能希望繼承他們的財產，因而，政府對該業務的補貼可能是一種逆向收入分配。所以，在我國這一養老模式很可能進入兩難境地：不補貼，難以發展；補貼，道理上說不通。
第二，需要有穩定的房價上漲預期。借款人能獲得多少貸款和銀行對未來房價的預期有緊密的關系。從放貸方看，銀行會將未來房價漲跌因素充分反映在放貸額中，以減輕自身面臨的風險。從借款方看，若銀行對房價預期不夠好，他會覺得所獲得的貸款不夠有吸引力，而不愿意接受。只有在銀行預期房價會上漲、借款人能夠通過倒按揭提前享受到未來房價上漲的好處時，這項貸款才具備基本的吸引力。
理論上，倒按揭也可幫助借款人預防房價下跌的風險，但通常銀行的定價偏于保守，房價下跌的風險或多或少還是會由借款人承擔。在美國，該項業務主要是在東部和西部發展，因為那里的房價上漲趨勢明顯高于中部地區。2008年之前，該業務在美國的發展也是得益于對房價上漲的預期。在我國，房價預期也存在明顯的地區差異，對于特大都市，多數機構預期房價仍會上漲，但對于眾多二、三線城市，房價已經較高，今后的走勢并不明朗。在此背景下，倒按揭業務適宜在大城市先試點。
第三，需要有一定的業務量以降低費用。該項業務前期會產生較多的費用，比如保險費，這筆費用在美國為最高貸款限額的2%，之后每月還需支付貸款余額一定百分比的保險費。此外，還有銀行收取的各種服務費、房屋維修預付等費用。這些費用加在一起，會令借款人獲得的凈貸款額大為縮水。前期費用太高的原因在于業務量太小，沒有規模經濟和風險分擔機制，費用就難以降下來。在開展該項貸款的美國、日本等國家，主要的客戶特征是“年齡較大、無子女、女性”，不難想象業務量必然比較小。較高的前期費用也會是我國面臨的問題。
第四，需要有房屋價值及借款者健康狀況等估值體系。對金融機構而言，“倒按揭”比“按揭”貸款風險更大，基本上借款人都會選擇將住房轉讓給銀行以償還貸款的方式。很多倒按揭住房缺乏市場價格，未來價格也更加難料。因此，對房屋估價要求很高，盡管有保險，但銀行是想賺錢的，不能長期做賠本買賣。
相比“按揭”貸款，“倒按揭”貸款還要充分評估借款人的健康狀況、預期壽命等，按照盈虧平衡原理，預期壽命越長的借款人，獲得的貸款額度應該越小。這無疑給銀行帶來了很大挑戰。2011年美國倒按揭市場最大的兩家銀行美洲銀行和富美銀行宣布退出市場，主要原因就是沒法有效預測借款人的健康狀況。
第五，需要發展貸款二級市場。這一點主要是針對金融機構而言。由于倒按揭貸款歸還期限一般較長，房地產交易周期也較長，開展這項業務會對銀行的流動性帶來較大壓力，需要有二級市場增強貸款的流動性。抵押資產證券化在美國的迅猛發展為倒按揭提供了生長的土壤，而資產證券化在我國才剛剛試水，還有待發展。我國的優勢是，幾大國有銀行和地方性國有銀行都有較為充裕的流動性，在短期內，流動性也許不是一個主要的制約因素。
第六，需要養老觀念的配合。這一因素毋庸多言。中國人不喜歡背著銀行債務消費，老人更加不喜歡。另外，老人和子女對住房資產都有特殊的感情。退一步講，就算倒按揭經濟上是合算的，從心理上，很多老人和子女也不能接受。這種文化習慣也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中國家庭養老的傳統難以融合，子女有義務照料老人，老人也會將房產留給子女，有助于家庭和諧。
第9篇：老人住房設計范文
關鍵詞： 老年人 居住住宅 現狀分析 建筑設計 特性 設計探索
前言
老年問題涉及千家萬戶，關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，影響到社會各個層面。對老人來說，誰都喜歡在一個舒適安全的居住環境里享受晚年生活，可是，在安康小區、綠色小區、精品小區遍地開花的今天，老人在家中發生摔傷、碰傷的事卻屢屢見諸報端，沖擊著每一個有老人家庭的視野和神經。住宅設計應如何適應老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。面對我國老齡化人口越來越多這一趨勢，面對大量增加的“銀潮”，一些專家認為，我國現行的住宅體系在設計理念上對老年人的需求考慮不多，國家頒布自2003年9月1日起實施的國家標準《老年人建筑設計規范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落實。因此，盡快建立能夠適應老齡化社會需求的建筑住宅體系已刻不容緩。
1、老年人的居住建筑設計現狀
針對老年人健康及行為不斷發展變化的特征，建設部和民政部1999年了《老年人建筑設計規范》，然而我們有關老年人建筑研究方面的成果還不多，而國外已經有了相當豐富的成果。國內外老年人的居住建設設計表現在以下幾方面：
（1）1996年在德國建成的韋塞爾老年人公寓很好的解決了老年人的部分需求。為了滿足老年人的交往需求。建筑設置了寬敞沒有頂的走廊，并且在食堂外面設計了一個露臺，它既加強了室內室外空間之間的聯系，又為老年人飯后的交往提供了一個便提舒適的空間。在建筑材料的使用紅色面磚，這是在韋塞爾地區大量使用的一種建筑材料。紅色面磚的使用，給人溫暖親切的感覺，消除老年人害怕冷漠的心理。紅色面磚墻體在轉角處被處理成不連續地薄片形式，很輕盈，建筑凹凸有致，部分架空，一切都是為了避免給老年人帶來沉重感。
（2）在人口老年化問題出現之前，我國的許多城鎮為社會上的孤寡老人，建立了一些救濟性、福利性的養老院。如今我們已經處在老年化社會之中，隨著傳統家庭結構和觀念的改變，社會養老養已經成為歷史發展的必然趨勢，養老院已經不僅僅是供孤寡老人使用，許多子女不方便照顧的老人也將家安在了那里。養老院和老年性質的居住建筑成為今后我國老人的主要養老之地。
（3）養老院和老年性質的居住建筑決不是孤立設置的，它主要的目的是方便老人之間的相互照應和交流。最近幾年，在發展中國家，為了不斷的提高老年人獲得更美好生活的可能性，正在選擇“自助而助”的政策，既制定一種鼓勵和促進老年人積極參與社會發展的國家政策，使老年人既是社會發展的行動者，也是社會發展的受益者，本文來自范文中國網fw789.com。反映了對老年人的正確認識和尊重，鼓勵老人自立自強。因此，老人理想的“伊甸園”，實際上就是具有社區服務格外醫療設施支持的準家居環境，是真正的“老年人之家”。但是在我國，目前老年人居住建筑不是設計成賓館式獨立的形式，就是設備質量環境太差，走向極端，不能普遍為大部分老人使用。
2、老年人的生理和心理特性
從少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理發生了巨大的變化。步入老年以后，人在心理和生理上發生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現象。主要表現有身體功能的變化、感覺功能的變化、心理功能特征的變化、生活結構的變化等。據研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，這包括：
（1）健康的需求：老年人常常能感覺自己身體的變化，尤其是70歲以后，人體生理功能的衰退是顯著的。對于健康的需求是老年人普遍存在的一種心理狀態。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在條件允許的情況下老年人更關注自身的健康狀況。
（2）工作的需求：這對于退休的老年人更強烈。他們大多尚有工作能力，聚然間離開工作崗位肯定會產生許多想法，他們有的希望再次從事工作，以體現自身價值。
（3）依存的需求：人到老年，精力、體力、腦力都有所下降。有的生活還不能完全自理，這時他們希望有人照顧，尤其得到子女的親自照顧。子女的孝順，將會使他們感到有所依靠。
（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有個和睦的家庭環境，不管家庭經濟條件如何，只要全家和睦，鄰居關系融合，互敬互愛，互相幫助，老年人就會感到溫暖和幸福。
（5）安靜的需求：老年人一般都喜歡安靜，怕吵怕亂，有些老年人就怕過星期天，這一天子女、兒孫都來了，亂嚷嚷地度過一天，對老年人來說，這樣的星期天是“苦惱的星期天”。（6）支配的需求：老年人原來多為一家之主，掌握家中的支配權。但由于年老后社會經濟地位的變化，老年人的家庭地位、支配權都可能受到影響。這也可能造成老年人的苦惱。
（7）尊重的需求：老年人離開工作崗位可能會情緒低落，如果得不到尊重，就會產生悲觀情緒，甚至不愿出門，長期下去，則會引起仰郁和消沉，埋下疾病的禍根。
（8）求偶的需求：喪偶對于老年人來說是極其沉重的打擊，喪偶后生活寂寞，心理表現無助，有很強的找個伴的愿望，希望有人照顧。
3、老年人的居住建筑設計探索
